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Immobilien-Service 

Die Besteuerung unbeweglichen 

Vermögens in Österreich. 

Bulgarien | Kroatien | Österreich | Polen | Rumänien 

Serbien | Slowakei | Slowenien | Tschechien | Ungarn 

2011 

Mitglied von Crowe Horwath International (Zürich) – einer weltweiten Vereinigung rechtlich 

selbstständiger und unabhängiger Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Unternehmensberater.

Nicht sichtbar, aber steuerlich spürbar: 

Unser Branchen Know-how. 

Hochqualitative Immobilienberatung zählt zu den wichtigsten 

Geschäftsfeldern von TPA Horwath, einem der führenden, 

international tätigen Unternehmen in den Bereichen 

Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung und Business Consulting. 

Umfassendes Spezialwissen für die Immobilienbranche 

bringt spürbare steuerliche Vorteile für unsere Kunden in 

Österreich sowie Mittel- und Osteuropa. 


Serbien | Slowakei | Slowenien | Tschechien | Ungarn 


selbstständiger und unabhängiger Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Unternehmensberater.

Vorwort 

Immobilieninvestitionen sind sowohl in wirtschaftlich unsicheren 

Zeiten als auch bei stabilem Wirtschaftswachstum eine sehr gefragte 

Anlageform. Sie bieten steuerliche Vorteile, langfristige 

Perspektiven auf Wertsteigerung und sind auch für die Pensionsvorsorge 

interessant. 

Die TPA Horwath Immobilienexpertinnen und -experten haben für 

Sie die wichtigsten steuerlichen Bestimmungen analysiert und 

zusammengefasst. 

Die vorliegende 15. Ausgabe unserer Broschüre gibt Ihnen einen 

praxisgerechten Überblick über den aktuellen Stand der Immobilienbesteuerung 

in Österreich mit Stand 01.05.2011. Die neuen Gesetze 

der letzten Jahre sind ebenso berücksichtigt wie etwa aktuelle 

steuerliche Bestimmungen rund um Immobilienfonds oder die Besteuerung 

von Bauherren- und Vorsorgemodellen. 

Mit diesem Leitfaden bieten wir Ihnen Orientierung im „Steuerdickicht“ 

der Immobilienbesteuerung und freuen uns auf Ihre 

Reaktionen. Weitere Informationen liefert auch das Handbuch 

„Immobilien & Steuern“, erschienen im Manz-Verlag, sowie unsere 

Homepage www.tpa-horwath.com. 

Unser Dank gilt jenen, die am Inhalt und Erscheinungsbild der 

Broschüre wesentlich mitgearbeitet haben: Leopold Kühmayer, 

Christian Oberkleiner, Erich Resch, Veronika Seitweger und 

Walter Stingl. 

Mag. Karin Fuhrmann Mag. Helene Bovenkamp 

Mag. Gottfried Maria Sulz 

TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 3

Inhalt 

I. Immobilien im Privatvermögen 

1. Abschreibung bei Vermietungsobjekten ............................................................................ 5 

2. Teilabsetzungen .................................................................................................................................................................................... 5 

2.1. Herstellungsaufwand .................................................................................................................................................................... 5 

2.2. Instandhaltungsaufwand ..................................................................................................................................................... 6 

2.3. Instandsetzungsaufwand ................................................................................................................................................... 6 

3. Subventionen ................................................................................................................................................................................................ 7 

4. Werbungskosten .................................................................................................................................................................................. 8 

5. Privatnutzung ............................................................................................................................................................................................... 9 

6. Eigennutzung einer bisher vermieteten Liegenschaft .................. 9 

7. Erstmalige Vermietung ........................................................................................................................................................ 9 

8. Verkauf von Liegenschaften ................................................................................................................................. 10 

8.1. Spekulationsfrist ........................................................................................................................................................................................ 10 

8.2. Befreiungen .......................................................................................................................................................................................................... 10 

8.3. Ermittlung der Einkünfte ......................................................................................................................................................... 11 

8.4. Steuerfreie Mietzinsrücklage ..................................................................................................................................... 11 

8.5. Besondere Einkünfte ...................................................................................................................................................................... 11 

8.6. Sonstige Rechtsfolgen des Verkaufs ..................................................................................................... 12 

8.7. Liebhaberei ............................................................................................................................................................................................................ 12 

9. Schenkung von Liegenschaften ................................................................................................................ 12 

9.1. Folgen für Geschenkgeber für Übertragungen ................................................................. 13 

9.2. Folgen für Geschenknehmer für Übertragungen .......................................................... 13 

9.3. Schenkung mit Fruchtgenussvorbehalt .......................................................................................... 13 

10. Übertragung von Todes wegen ..................................................................................................................... 14 

11. Hausverlosungen ............................................................................................................................................................................... 14 

II. Umsatzsteuer 

1. Kleinunternehmer ............................................................................................................................................................................. 15 

2. Anzuwendende Steuersätze ................................................................................................................................ 15 

2.1. Art der Leistung .......................................................................................................................................................................................... 15 

2.2. Unechte Befreiung ............................................................................................................................................................................... 15 

2.3. Wahl des Normalsteuersatzes – 20 % .................................................................................................. 16 

3. Ist-Besteuerung und Versteuerung von Anzahlungen .................. 16 

4. Umsatzsteuer von Vorleistungen ............................................................................................................ 16 

5. Umsatzsteuer bei teilweiser Privatnutzung ................................................................. 17 

6. Sonderfälle des Vorsteuerabzuges .................................................................................................... 17 

6.1. Mietenpool ............................................................................................................................................................................................................... 17 

6.2. Miteigentumseigenschaften ........................................................................................................................................ 17 

7. Umsatzsteuer bei Verkauf, Schenkung und Aufgabe ........................ 17 

8. Umsatzsteuer bei Übergang von Todes wegen ................................................. 19 

9. Belegaufbewahrung ................................................................................................................................................................... 19 

10. Umsatzsteuer bei Bauleistungen ........................................................................................................... 19 

10.1.Grundsätze .............................................................................................................................................................................................................. 19 

10.2. Mit einer Bauleistung beauftragter Unternehmer .................................................... 19 

10.3. Unternehmer, der üblicherweise Bauleistungen erbringt ................... 20 

4 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

11. Hausverwalter und Vermieter ............................................................................................................................. 20 

11.1. Rechnungsausstellung – Grundsätze ................................................................................................. 20 

11.2. Mietvorschreibung und fortlaufende Nummer ............................................................... 21 

11.3. Umsatzsteuervoranmeldung ...................................................................................................................................... 21 

12. Grunderwerb-, Erbschafts- und Schenkungssteuer ........................... 22 

13. Neue Überprüfungsmöglichkeit der UID ............................................................................. 22 

14. Mehrwertsteuerpaket 2010 ........................................................................................................................................ 23 

15. Haftung für SV-Beiträge bzw. Lohnabgaben 

der Subunternehmer ................................................................................................................................................................. 23 

III. Immobilien im Betriebsvermögen 

1. Gewinnermittlung .............................................................................................................................................................................. 24 

2. Grundstückshandel ..................................................................................................................................................................... 25 

3. Instandsetzungsarbeiten .............................................................................................................................................. 25 

4. Normalabschreibung ............................................................................................................................................................... 26 

5. Beschleunigte Abschreibung bei Denkmalschutz ................................... 26 

6. Opfertheorie und anschaffungsnahe 

Erhaltungsaufwendungen ......................................................................................................................................... 26 

7. Stille Reserven bzw. Übertragungsrücklage ............................................................ 27 

7.1. Voraussetzungen .................................................................................................................................................................................... 27 

7.2. Einschränkungen .................................................................................................................................................................................... 28 

8. Immobilien und Betriebsaufgabe / -veräußerung ....................................... 28 

9. Immobilien und Umgründungen .............................................................................................................. 29 

10. Gewinnfreibetrag ................................................................................................................................................................................ 30 

11. Verluste aus gewerblicher Vermietung und aus 

Steuermodellen .......................................................................................................................................................................................... 31 

IV. Immobilien und Privatstiftungen 

1. Grundzüge der Besteuerung .............................................................................................................................. 32 

2. Gebühren bei Zuwendung .......................................................................................................................................... 33 

3. Übertragungen aus dem Privatvermögen ....................................................................... 33 

4. Neue Offenlegungs- und Meldepflichten 

für Privatstiftungen ........................................................................................................................................................................ 34 

V. Bauherrenmodelle – Vorsorgemodelle 

1. Grundzüge der Besteuerung .............................................................................................................................. 35 

2. Großer Bauherr ........................................................................................................................................................................................ 35 


2.2. Folgen ................................................................................................................................................................................................................................. 36 

3. Kleiner Bauherr ....................................................................................................................................................................................... 36 


3.2. Folgen ................................................................................................................................................................................................................................. 36 


Inhalt 

VI. Immobilien und Gemeinden 

1. Amtsgebäude ............................................................................................................................................................................................. 37 

2. Mehrzweckbauten ............................................................................................................................................................................ 37 

3. Ausgliederungen ................................................................................................................................................................................. 37 

4. Vermietung durch ausgegliederte Rechtsträger ........................................... 37 

5. Umsatzsteuer beim Verkauf von Grundstücken .............................................. 38 

6. Parkplatzbewirtschaftung ........................................................................................................................................... 38 

VII. Immobilienfonds – steuerliche Bestimmungen 

1. Eckpunkte des Immobilienfonds ............................................................................................................. 39 

2. Veranlagungsvorschriften .......................................................................................................................................... 39 

3. Gewinnverwendung und Besteuerung .................................................................................... 40 

4. Handelbarkeit ............................................................................................................................................................................................... 41 

VIII. Immobilieninvestitionen im Ausland 

1. Laufende Einkünfte ...................................................................................................................................................................... 42 

2. Veräußerungsgewinne ......................................................................................................................................................... 42 

3. Steuerpflicht ausländischer betrieblicher Investoren ..................... 44 

IX. TPA Horwath Standorte ................................................................................................................................................ 48 

Impressum 

Informationsstand April 2011, Änderungen vorbehalten. Ohne Gewähr. Die Informa tionen 

sind stark vereinfacht und können die individuelle Beratung nicht ersetzen. Für den Inhalt 

verantwortlich und Leiter der Redaktion: StB Mag. Gottfried Maria Sulz, StB Mag. Karin 

Fuhrmann, Geschäfts führende Gesellschafter der TPA Horwath Wirtschafts treuhand 

und Steuer beratung GmbH, Praterstraße 62-64, A-1020 Wien, FN 200423s HG Wien, 

Mitglied von Crowe Horwath International (Zürich) – einer weltweiten Vereinigung recht lich 

selbstständiger und unabhängiger Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Unternehmensberater. 

Tel.: +43 1 588 35-0, Fax: DW 500, E-Mail: gottfried.sulz@tpa-horwath.com, 

Homepage: www.tpa-horwath.com; Konzeption, Gestaltung: TPA Horwath 



Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen wird das 

ertrag steuerliche Ergebnis in Form einer „Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung“ 

(ähnlich der Einnahmen- 

Ausgaben-Rechnung) ermittelt. 

Anschaffungs- und Herstellungskosten dienen als Basis für die 

Berechnung der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA), so wird die 

laufende Abschreibung im Steuerrecht genannt. Die Ansichten 

der Abgabenbehörde sind in den Einkommensteuerrichtlinien 

(EStR 2000) und Umsatzsteuerrichtlinien (UStR 2000) enthalten, 

welche neben den Gesetzesgrundlagen als Auslegungsbehelf 

herangezogen werden können. 

1. Abschreibung bei Vermietungsobjekten 

Von den gesamten Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten 

(zB Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten, Makler- und Anwaltskosten) 

ist ein Grundanteil (laut EStR 2000 idR 20 %) auszuscheiden. 

Der Abschreibungsprozentsatz des Gebäudes beträgt für den 

wirtschaftlichen Eigentümer: 

■ 1,5 % ohne Nachweis der Nutzungsdauer 

■ 2 % bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden 

■ mehr als 1,5 % bzw. 2 %, wenn durch Vorlage eines Gutachtens 

eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen wird. 

Weist ein Gebäude zB Mängel auf, deren Sanierung wirtschaftlich 

nicht vertretbar ist, oder ist es wirtschaftlich verbraucht, kommt 

eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche 

Abnutzung (AfaA) über den fixen AfA-Satz von 1,5 % bzw. 2 % 

hinaus in Betracht. Ab 2010 besteht zusätzlich das Wahlrecht, diese 

Aufwendungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche 

Abnutzung freiwillig auf 10 Jahre zu verteilen. 

2. Teilabsetzungen 

2.1. Herstellungsaufwand 

Über Antrag können folgende Aufwendungen, soweit sie Herstellungsaufwand 

darstellen, gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt beschleunigt 

abgesetzt werden (§ 28 Abs. 3 EStG 1988): 

■ Aufwendungen auf Grund des Denkmalschutzgesetzes. (Das 

denkmalschützerische Interesse an konkreten Maßnahmen muss 

durch eine Bestätigung des Bundesdenkmalamtes dokumentiert 

und die konkrete ziffernmäßige Höhe der Aufwendungen nachgewiesen 

sein.) 



■ Aufwendungen im Sinne der §§ 3 bis 5 Mietrechtsgesetz (MRG) 

in Gebäuden, die den Bestimmungen des MRG über die 

Verwendung der Hauptmietzinse unterliegen. Aufwendungen im 

Sinne der §§ 3 bis 5 MRG sind zB die Kategorieanhebung von 

Wohnungen, der Einbau von Personenaufzügen, die Zusammenlegung 

von Wohnungen. 

■ Aufwendungen für bestimmte Sanierungsmaßnahmen, wenn die 

Zusage für eine Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, 

dem Startwohnungsgesetz oder den landesgesetzlichen 

Vorschriften über die Förderung der Wohnhaussanierung vorliegt. 

Aufgrund einer Änderung der Wiener Assanierungsverordnung 

können auch der Abbruch und die Neuerrichtung unter diese 

Regelung fallen. 

■ Subventionen kürzen die Basis der begünstigten Teilabsetzungen. 

■ Bei Einhebung von Zwangsmieten kann auch eine Teilabsetzung 

auf 10 Jahre begehrt werden. 

2.2. Instandhaltungsaufwand 

Werden bei der Gebäudeerhaltung lediglich unwesentliche 

Gebäudeteile ausgetauscht bzw. kommt es zu keiner wesentlichen 

Er höhung des Nutzwertes oder der Nutzungsdauer, liegt Instandhaltungsaufwand 

vor. Derartige Aufwendungen sind insbesondere 

■ laufende Wartungsarbeiten 

■ Anfärbeln der Fassade 

■ Ausmalen des Stiegenhauses 

■ Ausbessern des Verputzes 

■ Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt 

■ Erhaltungsmaßnahmen, wenn die Grenze von 25 % der auszu - 

tauschenden Objekte nicht überschritten wird (zB 10 von 90 

Fenstern). 

Nicht anerkannt wird eine solche Vorgangsweise, wenn ein einheitlicher 

Auftrag zum Austausch von mehr als 25 % der Objekte erteilt 

wird, auch wenn der Austausch auf mehrere Jahre verteilt wird. 

Instandhaltungskosten sind sofort absetzbar, oder – bei nicht jährlich 

wiederkehrenden Arbeiten – wahlweise auf 10 Jahre zu verteilen. 

2.3. Instandsetzungsaufwand 

Instandsetzungsaufwand erhöht den Nutzungswert des Gebäudes 

oder verlängert dessen Nutzungsdauer, es liegt jedoch kein aktivierungspflichtiger 

Herstellungsaufwand vor. Instandsetzungskosten 

sind zB der Austausch von 

■ Fenstern und Türen 

■ Dach und Dachstuhl 

■ Stiegen und Zwischenwänden sowie Zwischendecken 

■ Unterböden (zB Estrich statt Holzboden) 


■ Aufzugs- und Heizungsanlagen sowie Feuerungseinrichtungen 

■ Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen 

■ Sanitärinstallationen 

■ Erneuerung des Außenverputzes und der Wärmedämmung sowie 

Trockenlegung von Mauern. 

Werden nur einzelne Wohnungen oder Teile des Gebäudes im obigen 

Sinne saniert (Ausmaß unter 25 % des Vermietungsobjektes), liegt 

idR Instandhaltungsaufwand vor. 

Die Absetzung erfolgt bei Wohngebäuden verteilt über 10 Jahre. Bei 

vermieteten Büro- und Geschäftsgebäuden erfolgt die Abschreibung 

grundsätzlich sofort zur Gänze, oder wahlweise auf 10 Jahre verteilt, 

wenn es sich um nicht regelmäßig jährlich anfallende Aufwendungen 

handelt. Vor der Absetzung der Instandsetzungskosten sind diese 

mit Subventionen zu verrechnen. 

Seit 2010 besteht das Wahlrecht, Aufwendungen für 

■ nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten, 

■ Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaft 

liche Abnutzung und damit zusammenhängende Aufwendungen 

sowie 

■ Außergewöhnliche Aufwendungen, die keine Instandhaltungs-, 

Instandsetzungs- oder Herstellungsaufwendungen sind, 

freiwillig auf Antrag auf 10 Jahre gleichmäßig zu verteilen. 

Ab dem 01.01.2011 (auf Antrag in offenen Verfahren auch früher) 

sind anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen nicht mehr zu 

aktivieren, sondern können – je nach Sachverhalt – nach Ansicht 

der Finanzverwaltung entweder Sofortaufwand darstellen, oder als 

Instandsetzungsaufwand auf 10 Jahre verteilt werden. Sofern es sich 

bei diesen Aufwendungen um Herstellungsaufwand handelt, kann 

– bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen – eine beschleunigte 

Absetzung auf 15 Jahre beantragt werden. 

3. Subventionen 

Förderungen aus öffentlichen Mitteln vermindern die Abschreibungsbasis 

bzw. die absetzbaren Aufwendungen. Sie sind daher nicht als 

steuerpflichtige Einnahmen anzusetzen. 



4. Werbungskosten 

Die folgende Aufzählung soll einen Überblick über die gängigsten 

Formen der im Bereich des Immobilienvermögens anfallenden Werbungskosten 

geben. Im Jahr der Bezahlung sofort abzugsfähig sind 

insbesondere: 

■ Zinsen und Finanzierungsnebenkosten für Darlehen zur 

Finanzierung der Immobilie (nicht die Darlehenstilgung selbst) 

■ Kosten für steuerliche und rechtliche Beratung, sofern kein 

Zusammenhang mit den Anschaffungs- u. Herstellungskosten 

gegeben ist 

■ Betriebskosten (zB Versicherung, Rauchfangkehrer, Wasser, Müll, 

Hausbesorger, Grundsteuer, Hausverwaltungshonorare), diese 

können wahlweise – ebenso wie die Betriebskosteneinnahmen – 

als durchlaufende Posten behandelt werden. 

■ Maklergebühren, soweit diese im Zusammenhang mit der 

Vermietung stehen. 

Vorauszahlungen von Beratungs-, Bürgschafts-, Fremdmittel-, 

Garantie-, Miet-, Treuhand-, Vermittlungs-, Vertriebs- und Ver waltungskosten 

müssen auf den Zeitraum der Vorauszahlung verteilt werden, 

außer sie betreffen lediglich das laufende und das folgende Jahr. 

Eine Vereinfachungsregel ist dahingehend zulässig, dass im Rahmen 

der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei Vermietung von 

Zimmern mit Frühstück bzw. bei Vermietung von Appartements ohne 

Erbringung von Nebenleistungen die Werbungskosten pauschal 

geschätzt werden können (Ausnahme Dauervermietung von Wohnungen). 

Die Höhe der geschätzten Werbungskosten beträgt bei 

Zimmern 30 %, bei Appartements 10 % der Einnahmen (ohne USt 

und Kurtaxe). Zu den Details siehe Rz 5435 f der EStR 2000). 

Bezüglich der Abbruchkosten eines Gebäudes kommt es auf den 

Veranlassungszusammenhang der Aufwendungen oder Ausgaben 

an: 

■ Dient der Abbruch eines Gebäudes dazu, um ein auf dem 

Grundstück errichtetes Ersatzgebäude oder auch das unbebaute 

Grundstück wiederum zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung 

und Verpachtung zu verwenden, stellen die Abbruchkosten 

(sofort abzugsfähige) Werbungskosten dar. 

■ Dient der Abbruch eines abbruchreifen Gebäudes dazu, um 

das (allenfalls neu bebaute) Grundstück sodann privat zu nutzen, 

liegt ein Zusammenhang mit einer künftigen Einnahmenerzielung 

von vornherein nicht vor und verbietet sich somit ein Abzug als 

Werbungskosten. 

■ Dient der Abbruch eines abbruchreifen Gebäudes dazu, das 

unbebaute Grundstück zu veräußern, sind die Aufwendungen 

diesem Vorgang zuzuordnen und nur insoweit steuerlich beacht- 


lich, als die Veräußerung (des privaten Wirtschaftsgutes) der Einkommensteuer 

unterliegt. 

5. Privatnutzung 

Wird eine vermietete Immobilie teilweise zu privaten Zwecken verwendet, 

dürfen die privaten Anteile bei der Überschussermittlung 

nicht berücksichtigt werden. Abschreibungen können nur von 

jenem Teil vorgenommen werden, der vermietet wird. Ebenso sind 

die laufenden Aufwendungen nur in diesem Ausmaß anzusetzen. 

Ausnahmen bestehen bei Miteigentumsgemeinschaften, wobei hier 

von der Finanzverwaltung besonders auf einen Missbrauch im Sinne 

der Bundesabgabenordnung (BAO) geachtet wird. 

6. Eigennutzung einer bisher vermieteten Liegenschaft 

Bei voller Eigennutzung einer bisher vermieteten Liegenschaft kann 

die Zehntelabsetzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen 

weitergeführt werden; offene beschleunigte Teilabsetzbeträge 

von Herstellungsaufwendungen gehen verloren (zu den 

umsatzsteuerlichen Folgen siehe Kapitel II). 

7. Erstmalige Vermietung 

Bei erstmaliger Vermietung ab dem 01.01.2007 einer bereits früher 

(idR mehr als 1 Jahr) angeschafften oder hergestellten Liegenschaft 

dürfen als Abschreibungsbasis stets die fiktiven Anschaffungs kosten 

des Wirtschaftsgutes zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung 

angesetzt werden. Bei vormaliger Verwendung zur Erzielung anderer 

Einkünfte sind andere Werte maßgeblich (vgl. EStR 2000, Rz 6433 ff). 

Bei unentgeltlichem Erwerb wird bei der Prüfung, ob erstmalige 

Vermietung vorliegt, grundsätzlich auch der Rechtsvorgänger in die 

Betrachtung einbezogen, sodass der unentgeltliche Erwerber die 

AfA fortzusetzen hat. 

Es bestehen nach Ansicht des BMF aber keine Bedenken, der AfA- 

Bemessung die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der 

erstmaligen Nutzung zu Grunde zulegen, wenn seit der Beendigung 

der Vermietung durch einen Rechtsvorgänger und dem Beginn der 

Vermietung durch den Steuerpflichtigen ein Zeitraum von mehr als 

zehn Jahren vergangen ist. 

Der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger ist 

es gleichzuhalten, wenn der Steuerpflichtige selbst im Zuge eines 



unentgeltlichen Erwerbes das Mietverhältnis, das durch einen 

Rechtsvorgänger eingegangen wurde, kündigt. Eine Kündigung 

erfolgt dann im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbes, wenn sie innerhalb 

von drei Monaten nach der Einantwortung oder der Annahme 

der Schenkung ausgesprochen wird. 

8. Verkauf von Liegenschaften 

Beim Verkauf von Liegenschaften ist zunächst zu prüfen, ob dieser 

innerhalb (steuerpflichtig) oder außerhalb (steuerfrei) der Spekulationsfrist 

erfolgt. 

8.1. Spekulationsfrist 

Die Spekulationsfrist beträgt grundsätzlich 10 Jahre. Bei unbebauten 

Grundstücken kommt es nach Ablauf von 5 Jahren seit ihrer 

Anschaffung zur Verminderung des Spekulationsgewinnes um 

jeweils 10 % pa. Für die Begünstigung ist der Grundstückszustand 

zum Ver äußerungszeitpunkt maßgeblich (entscheidend ist daher, 

ob der Abriss des Gebäudes vor oder nach Veräußerung erfolgt). 

Falls für Herstellungsaufwand Zehntel- oder Fünfzehntelabsetzungen 

innerhalb von 10 Jahren ab Anschaffung in Anspruch genommen 

wurden, verlängert sich die Spekulationsfrist auf 15 Jahre (vgl. 

Kapitel I, Punkt 2.1), Zehntelabsetzungen aus der Instandsetzung 

sind hierbei irrelevant. Für Privatstiftungen gelten Sonderregelungen 

(vgl. Kapitel IV, Punkt 1.). 

Die Fristberechnung erfolgt jeweils von Tag zu Tag, wobei der 

Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes maßgeblich ist. Bei Veräußerung 

unentgeltlich erworbener Grundstücke werden die Besitzzeiten 

von Veräußerer und Rechtsvorgänger zusammengerechnet, 

wobei der letzte entgeltliche Erwerb für den Beginn der Fristberechnung 

maßgeblich ist. 

8.2. Befreiungen 

■ Hauptwohnsitzbefreiung: Eigenheime und Eigentumswohnungen 

können steuerfrei veräußert werden, wenn sie dem Verkäufer 

sowohl seit der entgeltlichen Anschaffung als auch mindestens 

seit zwei Jahren als Hauptwohnsitz gedient haben (Sonderreglungen 

bestehen bei Erwerb durch Schenkung und Erbschaft). 

■ Selbst hergestellte Gebäude (großer Bauherr): Bei Verkauf 

selbst hergestellter Gebäude ist der auf das Gebäude entfallende 

Gewinn steuerfrei, nicht jedoch der auf Grund und Boden 

entfallende Teil des Spekulationsgewinnes. 

■ Nach Ansicht der Abgabenbehörde und der Judikatur gilt der 


Befreiungstatbestand für selbst hergestellte Gebäude nicht für 

Teile eines bestehenden Gebäudes (zB Dachbodenausbau) und 

auch nicht für Generalsanierungen. 

■ Behördlicher Eingriff: Wenn Wirtschaftsgüter infolge eines 

behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines nachweisbar 

unmittel bar drohenden Eingriffs veräußert werden, ist der Gewinn 

steuerfrei. 

8.3. Ermittlung der Einkünfte 

Bei Ermittlung von Spekulationseinkünften ist wie folgt vorzugehen: 

Veräußerungserlös 

- Anschaffungskosten 

- Herstellungskosten 

- Instandsetzungsaufwendungen, soweit die offenen Zehntel den Zeitraum nach 

der Veräußerung betreffen 

- Fremdkapitalzinsen, Spesen und Betriebskosten seit Anschaffung*) 

- Veräußerungskosten / Werbungskosten 

+ steuerbefreite Subventionen gemäß § 28 Abs. 6 

+ bereits geltend gemachte Abschreibungen, inklusive jener bei Berechnung 

der „besonderen Einkünfte“ 

Einkünfte gemäß § 30 Abs. 4 EStG 1988 

*) Eine Ausnahme von der Abzugsfähigkeit dieser Kosten besteht insbesondere insoweit, als die 

Liegenschaft zur Vermietung oder privat genutzt wurde. 

8.4. Steuerfreie Mietzinsrücklage 

Die Neubildung von Mietzinsrücklagen bzw. steuerfreien Beträgen 

ist seit der Veranlagung 1996 nicht mehr möglich, bestehende 

Beträge waren innerhalb von neun Jahren, spätestens aber bis zum 

31.12.1999, bestimmungsgemäß zu verwenden. Bei der Berechnung 

der Spekulationseinkünfte und der besonderen Einkünfte ist die früher 

mögliche Verrechnung mit Mietzinsrücklagen zu überprüfen (siehe 

weiter unten). Für Investitionen des Jahres 1999 endet diese Frist mit 

Ablauf des Jahres 2013. 

8.5. Besondere Einkünfte 

Wurde innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung ein Herstellungsaufwand 

in Form der 1/15- oder 1/10-Teilabsetzung geltend gemacht 

oder mit Mietzinsrücklagen verrechnet, so sind „besondere Einkünfte“ 

gemäß § 28 Abs. 7 EStG 1988 zu versteuern. Die besonderen 

Einkünfte ergeben sich aus der Differenz der tatsächlich abgesetzten 

Teilbeträge der Herstellungsaufwendungen und der Normalabschreibung 

und sind der Einkommensteuer zu unterwerfen. Unter gewissen 

Voraussetzungen ist eine Verteilung auf 3 Jahre zulässig. 



8.6. Sonstige Rechtsfolgen des Verkaufs 

■ Vorsteuerberichtigung oder Option zur Steuerpflicht gemäß 

§ 6 Abs. 2 UStG 1994 (siehe Kapitel II). 

■ Entfall der Möglichkeit der Absetzung der noch offenen 

1/10- bzw. 1/15-Teilabsetzbeträge für Instandsetzungs- oder 

Herstellungsaufwendungen. 

■ Die offenen Instandhaltungszehntel laufen uE unverändert weiter 

(entgegen herrschender Ansicht). 

■ Die obigen negativen Konsequenzen können durch Vorbehaltsfruchtgenuss 

vermieden werden (vgl. Kapitel I, Punkt 9.3). 

■ Ein mehrmaliger An- und / oder Verkauf von Immobilien kann dazu 

führen, dass gewerblicher Grundstückshandel vorliegt 

(vgl. dazu Kap. III). 

8.7. Liebhaberei 

Erfolgt der Verkauf oder die Aufgabe der Vermietung durch Schenkung 

oder Eigennutzung vor Erreichen eines steuerlichen Gesamtüberschusses, 

besteht das Risiko, dass die Einkunftsquelle von der 

Finanzbehörde nicht anerkannt wird. Gemäß Liebhabereiverordnung 

muss bei Vermietung und Verpachtung der zur Anerkennung als 

Einkunftsquelle erforderliche Totalgewinn in einer Periode von 

höchstens 20 bzw. 25 Jahren erzielt werden. 

■ 20 Jahre gelten als Obergrenze bei Vermietung von Eigentumswohnungen, 

Ein- und Zweifamilienhäusern etc. 

(„kleine Vermietung“). 

■ 25 Jahre sind maßgeblich für nicht parifizierte Zinshäuser, 

Lagerhallen etc. („große Vermietung“). 

Bis zu 3 Jahre gibt es zusätzlich, wenn die Immobilie erst errichtet 

oder saniert werden muss, vom erstmaligen Anfallen von Werbungskosten 

bis zum Vermietungsbeginn. 

9. Schenkung von Liegenschaften 

Die Schenkung einer Liegenschaft bewirkt ebenfalls oft steuerliche 

Konsequenzen. Eine Schenkung im ertragsteuerlichen Sinne kann 

auch vorliegen, wenn das Grundstück zB innerhalb der Familie stark 

unterpreisig verkauft wird. Umgekehrt kann uU eine zivilrechtliche 

„Schenkung“ ertragsteuerlich als Verkauf gelten, wenn zB hohe 

Verbindlichkeiten mit übertragen werden. 


9.1. Folgen für Geschenkgeber für Übertragungen 

■ Keine Fortsetzungsmöglichkeit der offenen Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge 

für vorangegangene Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. 

■ Instandhaltungszehntel laufen entgegen der Ansicht der Finanzverwaltung 

uE unverändert beim Geschenkgeber fort. 

■ Keine Versteuerung von besonderen Einkünften 

(vgl. Kapitel I, Punkt 8.5). 

■ Vorsteuerberichtigung oder Option zur Steuerpflicht gemäß 

§ 6 Abs. 2 UStG 1994 (vgl. Kapitel II, Punkt 7.). 

9.2. Folgen für Geschenknehmer für Übertragungen 

■ Fortsetzung der Teilabsetzbeträge von Herstellungskosten, 

demnach geht die Verpflichtung zur Nachversteuerung der begünstigten 

Teilabsetzungen für Herstellungsaufwand („besondere 

Einkünfte“) auf den Geschenknehmer über, wenn dieser die Liegenschaft 

verkauft. 

■ Fortsetzung der offenen Teilabsetzungen von Instandsetzungskosten 

des Geschenkgebers. 

■ Fortsetzung der offenen Teilabsetzungen von Instandhaltungs - 

kosten des Geschenkgebers (nach Ansicht der Finanz). 

■ Abschreibung von den fiktiven Anschaffungskosten. Diese ist ab 

01.08.2008 nur noch sehr eingeschränkt (Stichwort: „erstmalige 

Vermietung“) möglich. Bei unentgeltlicher Übertragung der Einkunftsquelle 

ist ab 01.08.2008 idR die beim Geschenkgeber angesetzte 

AfA-Quote zu übernehmen. 

■ Bei Inanspruchnahme der Option zur Steuerpflicht gemäß § 6 

Abs. 2 UStG 1994 durch den Geschenkgeber – Vorsteuerabzug 

(vgl. Kapitel II, Punkt 7.), sofern die Immobilie weiterhin umsatzsteuerpflichtig 

vermietet wird. 

■ Fortsetzung der Spekulationsfrist des Geschenkgebers. 

■ 2 % ige bzw. 3,5 % ige Grunderwerbsteuer vom dreifachen 

Einheitswert. 

■ Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und andere Neben - 

kosten sind ertragsteuerlich nicht absetzbar. 

9.3. Schenkung mit Fruchtgenussvorbehalt 

Um die oft nachteiligen steuerlichen Folgen der Schenkung der 

Liegenschaft für den Geschenkgeber zu vermeiden, besteht die 

Möglichkeit der Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses 

(= der Einkünfte). 



Vorteile: 

■ Zehntel- und Fünfzehntelabschreibungen können vom Geschenkgeber 

weitergeführt werden. 

■ Besondere Einkünfte sind nicht zu versteuern 

(gilt für alle Schenkungen). 

■ Vorsteuerberichtigung nicht erforderlich. 

Nachteile: 

■ Die Einkünfte sind dem bisherigen Eigentümer zuzurechnen 

(kein „Splittingeffekt“ bei der steuerlichen Progression). 

■ Allenfalls Entfall der bisherigen Abschreibung des Gebäudes 

(Beratungserfordernis). 

■ Allfällige Gebührenpflicht des Fruchtgenussvertrages. 

■ 2 % ige bzw. 3,5 % ige Grunderwerbsteuer zumindest vom 

drei fachen Einheitswert. 

10. Übertragung von Todes wegen 

Steuerliche Konsequenzen für den Erben oder Legatar: 

■ AfA und die Zehntel bzw. Fünfzehntel des Erblassers sind 

unverändert fortzuführen. 

■ Keine Vorsteuerberichtigung beim Erblasser. 

■ Fortsetzung der Spekulationsfrist des Erblassers. 

■ 2 % ige bzw. 3,5 % ige Grunderwerbsteuer zumindest vom 

dreifachen Einheitswert. 

11. Hausverlosungen 

Steuerliche Konsequenzen nach h.A. für den Verloser eines Privathauses: 

■ Außerhalb der Spekulationsfrist einkommensteuerfrei. 

■ 3,5 % Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung (insb. Erlös aus 

verkauften Losen) oder vom höheren dreifachen Einheitswert. 

■ 12 % Glückspielabgabe von der Summe der aufgelegten Lose. 

Steuerliche Konsequenzen nach Ansicht des BMF für den privaten 

Gewinner: 

■ Losgewinne sind nicht einkommensteuerbar. 

■ Neuer Anschaffungszeitpunkt, d.h. Beginn einer neuen 

Spekulationsfrist. 

■ Anschaffungskosten in Höhe des Preises für 1 Los (umstritten). 



In der Folge werden die Grundlagen der umsatzsteuerlichen 

Behandlung von Immobilien zusammengefasst: 

1. Kleinunternehmer 

Kleinunternehmer mit einem Netto-Umsatz bis höchstens EUR 30.000 

pro Jahr haben zu berücksichtigen: 

■ unechte Umsatzsteuerbefreiung (0 % USt) 

■ Mietvorschreibung ohne Umsatzsteuer (0 % USt) 

■ keine Möglichkeit zum Vorsteuerabzug 

■ Optionsmöglichkeit zur Regelbesteuerung. 

Eine USt-Erklärung hat der Kleinunternehmer nur dann abzugeben, 

wenn der Umsatz mindestens EUR 30.000 beträgt. 

2. Anzuwendende Steuersätze 

2.1. Art der Leistung 

Vermietung zu sonstigen Zwecken (Büro, Geschäftsräumlichkeiten) (Option 

gem. § 6 Abs. 2 UStG 1994 möglich) 

0 % / 20 % 

Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken 

(ausgenommen Eigenverbrauch) 

10 % 

Vermietung von Betriebsvorrichtungen etc. 20 % 

Beherbergung in eingerichteten Wohnräumen etc. 10 % 

Vermietung von Garagen und Parkplätzen 20 % 

Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke 10 % 

Verschiedene Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften für 

Liegenschaftsanteile, die Wohnzwecken dienen 

10 % 

Wärmelieferung, auch als Nebenleistung 0 % / 20 % 

Vermietung an Diplomaten 

(echte Steuerbefreiung bei Bestätigung durch BMeiA) 

0 % 

2.2. Unechte Befreiung 

Die Vermietung von Grundstücken zu anderen als den oa. Zwecken 

ist grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit. Verbunden mit 

dieser Befreiung ist allenfalls die jährliche Berichtigung der in den 

vorangegangenen 10 Jahren geltend gemachten Vorsteuern, wobei 

die unter Punkt 7 dieses Kapitels aufgezeigte Berechnungsweise 

gilt. Die Vorsteuerberichtigung ist zu je einem Zehntel in den von der 

Anwendung der unechten Befreiung betroffenen Jahren zu berücksichtigen. 

Zudem geht auch das Recht auf den laufenden Vorsteuerabzug 

verloren. 



2.3. Wahl des Normalsteuersatzes – 20 % 

Sofern der Verlust des Vorsteuerabzuges sowie die Rückverrechnung 

vermieden werden sollen, kann der Umsatz der 20 % igen USt 

unterworfen werden. Diese Wahlmöglichkeit des Vermieters besteht 

für jedes einzelne Objekt (Bestandsobjekt, Wohnungseigentumsobjekt) 

und wird idR für geschäftlich genutzte Gebäude in Anspruch 

genommen. 

3. Ist-Besteuerung und Versteuerung von Anzahlungen 

Bei Vermietung im Privatvermögen besteht die Verpflichtung, die USt 

entsprechend der Vereinnahmung der Entgelte abzuführen, wenn der 

Gesamtumsatz aus nicht betrieblichen Einkünften (nicht Einkünfte 

aus Land- und Forstwirtschaft, sowie Gewerbebetrieb) in einem der 

beiden vorangegangenen Kalenderjahre nicht mehr als EUR 110.000 

betragen hat. Maßgeblich ist somit nicht die Mietvorschreibung, 

sondern der Eingang des Mietentgeltes. Bei erhaltenen Mietzinsvorauszahlungen 

und Anzahlungen ist die Umsatzsteuer ebenfalls zum 

Zeitpunkt der Vereinnahmung abzuführen, außer es handelt sich um 

ein echtes Darlehen. 

Unternehmer, die betriebliche Einkünfte erzielen (Einkünfte aus 

Land- und Forstwirtschaft, sowie Gewerbebetrieb) haben nach 

vereinnahmten Entgelten zu besteuern, wenn der jeweilige Betrieb 

nicht buchführungspflichtig ist. 

Durch die Stellung eines entsprechenden Antrages beim Finanzamt 

kann der Unternehmer die Soll-Versteuerung wählen, das heißt, die 

Umsatzsteuer – nicht aber die Einkommensteuer – ist auf Basis der 

Vorschreibung bzw. Leistungserbringung abzuführen. 

4. Umsatzsteuer von Vorleistungen 

Der Vorsteuerabzug steht nur zu, wenn der Unternehmer mit dem 

Grundstück umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Vor der 

tatsächlichen Vermietung anfallende Vorsteuern können sofort abgezogen 

werden, wenn die Absicht einer künftigen steuerpflichtigen 

Vermietung nachgewiesen oder die überwiegende Wahrscheinlichkeit 

zumindest glaubhaft gemacht werden kann. 

Auch bei Grundstücksverkäufen ist nach Rechtsprechung des VwGH 

ein sofortiger Vorsteuerabzug von Vorleistungen möglich, wenn der 

zukünftige steuerpflichtige Verkauf nachgewiesen werden kann oder 

überwiegend wahrscheinlich ist. 


5. Umsatzsteuer bei teilweiser Privatnutzung 

Wird ein Grundstück, das zum Unternehmensvermögen gehört, teilweise 

privat zu Wohnzwecken benutzt, so ist dies nicht steuerbar, der 

Vorsteuerabzug steht nur für den unternehmerisch genutzten Teil zu. 

Allenfalls kann eine Vorsteuerberichtigung erforderlich sein, wenn 

der privat genutzte Teil früher unternehmerisch genutzt wurde. 

Auch bei der Beherbergung in eingerichteten Wohnräumen bzw. bei 

Grundstücken zu Campingzwecken ist der privat genutzte Teil nicht 

steuerbar, in allen übrigen Fällen unterliegt der für private Zwecke genutzte 

Teil dem Eigenverbrauch mit dem Normalsteuersatz von 20 % 

(zB Eigenverbrauch eines Autoabstellplatzes). 

6. Sonderfälle des Vorsteuerabzuges 

6.1. Mietenpool 

Der Vorsteuerabzug bei Vorsorgewohnungen in einem Mietenpool 

ist davon abhängig, dass die Unternehmerkette nicht durchbrochen 

wird. 

Ist der Käufer der Vorsorgewohnung Unternehmer, so steht ihm der 

Vorsteuerabzug zu, wenn er umsatzsteuerpflichtig an den Mietenpool 

(Vermietergemeinschaft) vermietet. 

Durch eine auf Anregung von TPA Horwath vorgenommene Änderung 

der Bundesabgabenordnung (BAO) ist nunmehr jedenfalls 

sicher gestellt, dass durch einen eigenen Bescheid eine Feststellung 

der Mieteinkünfte des Mietenpools erfolgt. 

6.2. Miteigentumseigenschaften 

Nach Meinung der Finanzverwaltung ist der Vorsteuerabzug jedenfalls 

zulässig, wenn die Gemeinschaft das Gebäude unternehmerisch 

nutzt. Durch die Rechtsprechung des EuGH steht bei Ehegatten der 

Vorsteuerabzug bei einzelnen Miteigentümern anteilig auch dann 

zu, wenn die Rechnung an die Gemeinschaft ausgestellt wird. Der 

Vorsteuerabzug ist mit der Miteigentumsquote begrenzt. Voraussetzung 

ist natürlich auch, dass der Miteigentümer Unternehmer ist und 

umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. 

7. Umsatzsteuer bei Verkauf, Schenkung und Aufgabe 

Da ein Grundstücksumsatz unecht von der Umsatzsteuer befreit ist, 

kann dieser bei Übertragung unter Lebenden (Verkauf, Schenkung 



und Aufgabe der Vermietung) zur Vorsteuer-Berichtigungspflicht 

führen. 

Diese Berichtigung betrifft die Vorsteuern aus Anschaffungs- oder 

Herstellungskosten sowie von Großreparaturen, die während der 

letzten 10 Jahre abgezogen wurden. Der Gesamtbetrag der zu 

berichtigenden Vorsteuern vermindert sich für jedes Jahr der 

bisherigen Nutzung um 1/10, beginnend ab dem Folgejahr der 

erstmaligen Verwendung. Für den Verkäufer besteht die Möglichkeit, 

Grundstücksumsätze umsatzsteuerpflichtig zu behandeln 

und dem Käufer des Grundstückes 20 % Umsatzsteuer zu verrechnen, 

wenn dies zivilrechtlich vereinbart ist. Wird vom Verkäufer – 

spätestens bis zur Rechtskraft des Bescheides – zur Steuerpflicht 

optiert, entfällt das Erfordernis einer Vorsteuerberichtigung bzw. 

erhält der Verkäufer grundsätzlich das Recht, den Vorsteuerabzug 

geltend zu machen. Die Option auf Umsatzsteuerpflicht kann für jede 

einzelne Bestandseinheit gesondert in Anspruch genommen werden. 

Dass der Vorsteuerabzug für Vorleistungen nicht erst zum Zeitpunkt 

des steuerpflichtigen Umsatzes, sondern – wenn zum Zeitpunkt des 

Bezuges der Vorleistungen der steuerpflichtige Verkauf wirtschaftlich 

überwiegend wahrscheinlich ist – sofort geltend gemacht 

werden kann, ist durch den Verwaltungsgerichtshof klargestellt 

worden. 

Die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht gibt es auch bei Schenkung 

einer Immobilie. Anders als beim Verkauf, sind nur jene Teile 

der Liegenschaft Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer, für 

welche ein Vorsteuerabzug (seit 1972) geltend gemacht wurde. Laut 

Umsatzsteuerrichtlinien 2000 (UStR) sind sowohl (Teile der) Herstellungskosten 

als auch Großreparaturen betroffen. Der Wert des 

Grund und Bodens ist jedenfalls nicht der Umsatzsteuer zu unterwerfen, 

wenn beim Ankauf keine Umsatzsteuer verrechnet wurde. Der 

Empfänger des Grundstückes hat wiederum bei Vorliegen einer vom 

Geschenkgeber ausgestellten Rechnung über die Umsatzsteuer 

(§ 12 Abs 15 UStG 1994) die Vorsteuerabzugsmöglichkeit, sofern er 

mit dem Grundstück steuerpflichtige Umsätze ausführt. 

Die Beendigung der Vermietungstätigkeit führt zur Berich ti gung für 

Vorsteuern aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und nach 

Ansicht der Abgabenbehörde auch aus Großreparaturen der letzten 

10 Jahre. 

Der Verkauf eines Mietrechtes vom Vormieter an den Nachmieter 

unterliegt bei Objekten, die Wohnzwecken dienen, dem ermäßigten 

Steuersatz von 10 %, bei Nicht-Wohnobjekten dem Steuersatz von 

0 % bzw. 20 %. 


8. Umsatzsteuer bei Übergang von Todes wegen 

Beim Übergang einer Liegenschaft von Todes wegen ist keine Vorsteuerberichtigung 

erforderlich, der Erbe setzt alle Rechte und Pflichten 

des Erblassers unverändert fort. 

9. Belegaufbewahrung 

Zu beachten ist, dass sämtliche Belege im Zusammenhang mit 

Immobilienbesitz nach den Regeln des UStG 1994 mindestens 12 

Jahre nach Ende des betreffenden Kalenderjahres aufzube wahren 

sind. Andere Regelungen, insbesondere des UGB, welche im Einzelfall 

eine längere Aufbewahrungszeit vorsehen, sind zu beachten. 

10. Umsatzsteuer bei Bauleistungen 

10.1. Grundsätze 

Bei bestimmten Bauleistungen kommt es zum Übergang der Steuerschuld, 

dem sog. „Reverse Charge”. Dieser Übergang findet statt, 

wenn Bauleistungen von einem Unternehmer an einen anderen 

Unternehmer erbracht werden, 

■ der seinerseits mit der Erbringung dieser Bauleistungen 

beauftragt ist, oder 

■ der seinerseits üblicherweise Bauleistungen erbringt. 

10.2. Mit einer Bauleistung beauftragter Unternehmer 

Eine Voraussetzung für den Übergang der Steuerschuld auf den 

Leistungsempfänger ist, dass der Leistungsempfänger Unternehmer 

und als solcher mit der Erbringung der entsprechenden 

Bauleistung beauftragt ist. Ein Produktionsunternehmen, das 

einen Generalunternehmer mit der Errichtung einer Produktionshalle 

für den eigenen Betrieb beauftragt, ist somit von der 

Regelung nicht erfasst; den Generalunternehmer trifft jedoch 

der Übergang der Steuerschuld für die von Subunternehmern 

be zogenen Leistungen. 

Damit der Unternehmer weiß, dass sein Auftraggeber mit der 

Er bringung einer Bauleistung beauftragt worden ist, ist er vom 

Auftraggeber auf diesen Umstand (zB durch eine schriftliche Bestätigung 

oder im Auftrag) hinzuweisen. 



10.3. Unternehmer, der üblicherweise Bauleistungen erbringt 

Wird eine Bauleistung an einen Unternehmer erbracht, der selbst 

üblicherweise Bauleistungen erbringt (also an einen „typischen 

Bau-Unternehmer“), kommt es stets zu einem Übergang der Steuerschuld. 

Wer zu diesen „typischen Bau-Unternehmern“ zählt, ist in 

einer Liste des Finanzministeriums veröffentlicht. Diese exemplarische 

Auf zählung findet sich im Anhang 4 zu den Umsatzsteuerrichtlinien. 

Es sind hier insbesondere Unternehmen laut Abschnitt F, 

Unterabschnitt FA, Abteilung 45, der ÖNACE 1995 erfasst. Es kommt 

nicht zum Übergang der Steuerschuld, wenn die Bauleistungen dieses 

typischen Bau-Unternehmers nicht mehr als 50 % seines Umsatzes 

betragen. 

11. Hausverwalter und Vermieter 

11.1. Rechnungsausstellung – Grundsätze 

Damit ein Unternehmer den Vorsteuerabzug für von Unternehmen 

bezogene Leistungen vornehmen kann, muss die entsprechende 

Rechnung alle Merkmale des § 11 UStG 1994 aufweisen. Folgende 

Merkmale müssen enthalten sein: 

■ Name, Anschrift und UID* des liefernden oder leistenden 

Unternehmers. Die Verpflichtung zur Angabe der UID besteht nur, 

soweit Leistungen erbracht werden, für die das Recht auf 

Vorsteuerabzug besteht 

■ Name und Anschrift des Leistungsempfängers (bei Rechnungsbeträgen 

ab EUR 10.000 ist auch dessen UID erforderlich)* 

■ Ausstellungsdatum 

■ fortlaufende Nummer*, wobei vom Leistungsempfänger keine 

Überprüfung vorgenommen werden muss 

■ Menge und handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände, 

oder Art und Umfang der sonstigen Leistung 

■ Tag der Lieferung oder der sonstigen Leistung oder Zeitraum, 

über den sich die sonstige Leistung erstreckt 

■ Entgelt ohne USt (Nettobetrag)* bzw. Bruttobetrag bei 

Kleinbetragsrechnungen 

■ anzuwendender Steuersatz 

■ auf das Entgelt entfallender Umsatzsteuer-Betrag*) 

■ im Falle einer Steuerbefreiung Hinweis*, dass für diese Lieferung 

oder sonstige Leistung eine Steuerbefreiung gilt. Die Anführung 

der gesetzlichen Bestimmung ist nicht erforderlich. 

*) Diese Angaben können auf Kleinbetragsrechnungen bis zu einem Gesamtbetrag von EUR 150 entfallen. 


Die Ausstellung einer Rechnung ist jedenfalls verpflichtend, wenn 

Leistungen an Unternehmer oder juristische Personen erbracht 

werden, aber auch dann, wenn Leistungen im Zusammenhang mit 

Grundstücken an Private / Nichtunternehmer erbracht werden. 

Auch elektronisch ausgestellte Rechnungen sind unter bestimmten, 

sehr strengen Voraussetzungen zulässig. Faxrechnungen berechtigen 

nun doch noch bis zum 31.12.2011 zum Vorsteuerabzug. Bei 

Rechnungen, welche nicht an den Leistungsempfänger selbst oder 

an seinen Bevollmächtigten adressiert sind (zB Hausverwalter), ist 

aufgrund der Randziffer 1507 der Umsatzsteuerrichtlinien darauf zu 

achten, dass aus der Rechnung eindeutig hervorgeht, für wen die 

Leistung bestimmt war. 

11.2. Mietvorschreibung und fortlaufende Nummer 

Bei der Ausstellung von Vorschreibungen auf Grund von Dauerschuldverhältnissen, 

wie Miet-, Pacht- und Wartungsverträgen oder 

ähnlichen Leistungen, besteht die Möglichkeit der Ausstellung einer 

Anzahlungsrechnung. 

Bei diesen Rechnungen kann die Angabe des Leistungszeitraumes 

in der Weise erfolgen, dass der Beginn des Leistungszeitraumes mit 

dem Zusatz angeführt wird, dass die Vorschreibung (= Anzahlungsrechnung) 

bis zum Ergehen einer neuen Vorschreibung gilt. 

Kommt es später zu einer Änderung der Miethöhe, zB auf Grund einer 

Indexanpassung, ist eine neue Anzahlungsrechnung, welche sämtliche 

Rechnungsbestandteile aufzuweisen hat, auszustellen. Die Verpflichtung, 

eine fortlaufende Rechnungs-Nummer anzu geben, wird 

vom Gesetzgeber nicht genauer definiert. Die Nummerierung von 

Anzahlungsrechnungen durch den Immobilientreu händer kann für 

jedes einzelne Haus, aber auch pro Vermietungsobjekt, Wohnungseigentumsobjekt 

etc. mit eigenständigen Zahlenreihen erfolgen. 

11.3. Umsatzsteuervoranmeldung 

In der Umsatzsteuervoranmeldung sind in KZ 028 Vorsteuern in 

Zusammenhang mit Gebäuden gesondert anzugeben. Es sind 

davon laut Erlass des BMF nur Vorsteuern aus aktivierungspflichtigen 

Auf wendungen erfasst, nicht jedoch Vorsteuern aus Miete, 

Betriebs kosten, Reparaturen sowie für Instandsetzungs- und 

Instand haltungsaufwendungen und Vorsteuern in Zusammenhang 

mit Grund und Boden. 



12. Grunderwerb-, Erbschafts- und Schenkungssteuer 

Wird ein inländisches Grundstück erworben, ist Grunderwerbsteuer 

zu entrichten. Die Steuer ist vom Wert der Gegenleistung (idR Kaufpreis 

einschließlich allfälliger Umsatzsteuer) zu berechnen. Ist ein solcher 

nicht vorhanden, ist der dreifache Einheitswert heranzuziehen. 

Ist der gemeine Wert (Verkehrswert) zum Zeitpunkt des Entstehens 

der Steuerschuld geringer als das Dreifache des Einheits wertes, ist 

der nachgewiesene gemeine Wert maßgebend. 

Der Steuersatz beträgt bei bestimmten nahen Verwandten 2 %, sonst 

3,5 %. Im Falle einer Schenkung (oder Vererbung) ist grundsätzlich 

seit 01.08.2008 die Berechnung ident vorzunehmen; Erbschafts- 

bzw. Schenkungssteuer fällt keine mehr an. Wird bei einer Schenkung, 

um eine Vorsteuerberichtigung zu vermeiden, Umsatzsteuer 

ge sondert in Rechnung gestellt, liegt nach hA eine Gegenleistung 

des Beschenkten vor (in Höhe der verrechneten Umsatzsteuer). 

Diese Gegenleistung ist ebenfalls der Grunderwerbsteuer zu unterziehen. 

13. Neue Überprüfungsmöglichkeit der UID 

Zur Überprüfung von UID-Nummern wurde mit 2. Dezember 2008 

das bisher für Unternehmen und Parteienvertreter über Finanz- 

Online mögliche Bestätigungsverfahren Stufe 1 um ein qualifiziertes 

Be stätigungsverfahren Stufe 2 ergänzt. 

Bestätigungsverfahren in zwei Stufen 

Stufe 1: Bestätigung der Gültigkeit der UID-Nummer ohne Bezug auf 

einen bestimmten „Unternehmer“ 

Stufe 2: Bestätigung der Gültigkeit der in der Anfrage angeführten 

UID-Nummer für einen bestimmten Unternehmer (Name bzw. Firma) 

unter einer bestimmten Anschrift 

Die UID-Nummer des Leistungserbringers ist bei Inlandsumsätzen 

Bestandteil einer ordnungsgemäßen Rechnung und somit grundsätzlich 

Voraussetzung für den Vorsteuerabzug. Es ist erforderlich, 

dass man bei Aufforderung durch die Finanzbehörde nachweist, 

warum man von der Unternehmereigenschaft des Geschäftspartners 

ausgegangen ist. Dieser Nachweis wird durch die neu geschaffene 

Möglichkeit der Abfrage in Stufe 2 über FinanzOnline wesentlich 

erleichtert. 


14. Mehrwertsteuerpaket 2010 

Mit Wirkung 01.01.2010 hatten Österreich und alle anderen EU- 

Länder ein „Mehrwertsteuerpaket“ in nationales Recht umzusetzen. 

Dieses Paket besteht aus drei Teilen: 

■ Neuregelung des Leistungsortes bei Dienstleistungen: 

Dienstleistungen an Unternehmer werden dort erbracht, wo der 

Empfänger seine unternehmerische Tätigkeit entfaltet. Der Ort der 

Dienstleistungen an Private ist am Sitz des Leistungserbringers. 

Bei Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken ergeben 

sich idR keine Änderungen. 

■ Neues Verfahren für die Vorsteuerrückerstattung: 

Anträge von Unternehmern auf Rückerstattung der Vorsteuer in 

einem anderen EU-Land sind seit 01.01.2010 über FinanzOnline 

zwingend elektronisch einzureichen. Bei Ländern außerhalb der 

EU ändert sich dadurch nichts. 

■ Verbesserung der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit: 

Durch Neuregelungen wird die Zusammenarbeit der Finanzbehörden 

innerhalb der EU erleichtert. 

EXKURS 

15. Haftung für SV-Beiträge bzw. Lohnabgaben 

der Subunternehmer 

Werden von einem Unternehmen Bauleistungen an ein anderes 

Unternehmen weitergegeben, so ist grundsätzlich eine Haftung des 

Auftrag gebenden Unternehmens für Beitragsrückstände des beauftragten 

Unternehmens (Subunternehmens) bis zur Höhe von 25 % 

des geleisteten Werklohnes vorgesehen. Der Auftraggeber kann der 

Haftung in zwei Fällen entgehen. 

■ Das auftraggebende Unternehmen behält 25 % des Werklohnes 

vom jeweiligen zu leistenden Werklohn ein und überweist diesen 

Haftungsbetrag an die Wiener Gebietskrankenkasse (WGKK). 

■ Das beauftragte Unternehmen scheint zum Zeitpunkt der Leistung 

des Werklohnes in einer von der WGKK als Dienstleistungszentrum 

geführten Gesamtliste der haftungsfreistellenden Unternehmen 

(HFU-Gesamtliste) auf. Unternehmen können einen Antrag 

auf die Aufnahme in diese Liste stellen. Um in diese Liste aufgenommen 

zu werden, muss das antragstellende Unternehmen alle 

bis zum zweitvorangegangenen Kalendermonat vor der Antragstellung 

fällig gewordenen SV-Beiträge entrichtet haben und (!) 

schon mindestens 3 Jahre lang Bauleistungen erbracht haben 

(Ausnahmen sind vorgesehen). 

Siehe auch unsere Broschüre Steuer-Service 2011. 



Im Folgenden geben wir einen Überblick, welche Punkte bei der 

steuerlichen Behandlung von Immobilien im Betriebsvermögen besonders 

zu beachten sind: 

1. Gewinnermittlung 

Bei Einkünften aus Gewerbebetrieb erfolgt die Gewinnermittlung in 

Form der Bilanzierung (§ 5 oder § 4 Abs. 1 EStG 1988) oder – bei Erfüllen 

der Voraussetzungen – über Einnahmen-Ausgaben-Rechnung 

gemäß § 4 Abs. 3 EStG 1988. Das Unternehmensgesetzbuch (UGB) 

brachte unternehmensrechtlich neue Rechnungslegungspflichten, 

die teilweise auch Auswirkungen auf die steuerliche Gewinnermittlung 

haben. Folgende wesentliche steuerliche Aspekte sind zu beachten: 

■ Die Einlage von Immobilien in das Betriebsvermögen erfolgt 

immer zu dem im Einlagezeitpunkt gegebenen Teilwert 

(= Verkehrswert). 

■ Sofern die Immobilie in der Folge nach Ablauf der weitergedachten 

Spekulationsfrist verkauft wird, ist nur jener Teil der stillen Reserven 

zu versteuern, der nach Einlage in das Betriebsvermögen entstanden 

ist. Jener Teil der stillen Reserven, der vor Einlage in das 

Betriebsvermögen entstanden ist, bleibt gänzlich steuerfrei. 

TIPP: 

Es sollte der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der 

Einlage in das Betriebsvermögen durch ein Gutachten eines Sachverständigen 

ermittelt und nachgewiesen werden! 

■ Ab 01.01.2010 wurden die Bilanzierungsgrenzen angehoben, 

wobei die neuen Grenzen auch für die Beobachtungszeiträume 

vor dem 01.01.2010 gelten: Sofern eine gewerbliche Personengesellschaft 

nach § 189 UGB zur Bilanzierung verpflichtet ist (Umsatzerlöse 

2-mal mehr als EUR 700.000 bzw. 1-mal mehr als EUR 

1.000.000), hat diese ihren Gewinn zwingend nach § 5 EStG 1988 

zu ermitteln. Es sind somit die (ab diesem Zeitpunkt entstandenen) 

stillen Reserven von Grund und Boden jedenfalls steuerhängig. 

Bei Gewinnermittlung nach § 5 Abs. 1 EStG 1988 besteht auch die 

Möglichkeit der Schaffung gewillkürten Betriebsvermögens. 

■ Gewerbebetriebe, welche durch Unterschreiten der Umsatzgrezen 

(Umsatzerlöse 2-mal kleiner als 700.000, oder Umsatzerlöse 

1-mal kleiner als 350.000 infolge Veräußerung oder Aufgabe eines 

(Teil-)Betriebes) aus der Bilanzierungspflicht nach § 189 UGB 

herausfallen, können gemäß § 5 Abs. 2 EStG 1988 zur Gewinnermittlung 

gemäß § 5 Abs. 1 EStG 1988 optieren. Damit kann ein abweichendes 

Wirtschaftsjahr beibehalten werden und es kommt zu 

keiner Entnahmebesteuerung der stillen Reserven von Grund und 

Boden oder von gewillkürtem Betriebsvermögen. 


■ Gewerbliche Personengesellschaften ohne natürliche Person als 

Vollhafter (zB GmbH & Co KG, Verein & Co KG, sog. verdeckte 

Kapitalgesellschaften) unterliegen immer der unternehmensrechtlichen 

und damit steuerlichen Bilanzierungspflicht; eine neue gewerbliche 

GmbH & Co KG ist immer sofort bilanzierungspflichtig, 

es gibt kein Hineinwachsen. 

2. Grundstückshandel 

Bei Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels wird das 

steuerliche Ergebnis grundsätzlich durch Einnahmen-Ausgaben- 

Rechnung ermittelt. Zum Überschreiten der Buchführungsgrenzen 

und zur Bilanzierungspflicht einer GmbH & Co KG siehe die Ausführungen 

in Punkt 1. 

3. Instandsetzungsarbeiten 

Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen) in Betriebsgebäuden bzw. 

in Gebäuden des Anlagevermögens können grundsätzlich im 

Jahr des Anfalls voll abgesetzt werden. Fallen Instandsetzungsarbeiten 

hingegen in Gebäuden an, die für Wohnzwecke vermietet 

werden, sind diese Kosten (nach Kürzung um etwaige Subventionen) 

verteilt auf 10 Jahre abzusetzen (ausgenommen davon ist die 

Vermietung an betriebszugehörige Arbeitnehmer, bei welcher die 

sofortige Ab setzung möglich ist). Bei diesem offenen, noch nicht 

abgeschriebenen Betrag handelt es sich allerdings idR um kein Wirtschaftsgut 

bzw. um keine Herstellungskosten im steuerlichen Sinn, 

sodass die Übertragung stiller Reserven idR nicht in Betracht kommt. 

Nicht als Instandsetzung, sondern als aktivierungspflichtiger Herstellungsaufwand 

gilt jedoch insbesondere nach den EStR 2000, Rz 3175: 

■ Vornahme eines Anbaus, Umbaus größeren Ausmaßes oder einer 

Gebäudeaufstockung; 

■ Ersetzung eines Flachdaches durch ein Steildach, sodass neue 

Räume geschaffen werden, was im wirtschaftlichen Ergebnis einer 

Gebäudeaufstockung gleichkommt; 

■ Zusammenlegung zweier Wohnungen; 

■ Einbau einer mit erhöhtem Bedienungskomfort verbundenen Heizanlage 

an Stelle von einzelne Räume beheizender Öfen; 

■ Bis 31.12.2010: Von einem Erwerber eines vernachlässigten 

Gebäudes innerhalb von drei Jahren nachgeholte Instandsetzungsaufwendungen 

(dennoch ist uE hinsichtlich dieses Postens 

der Charakter eines Wirtschaftsgutes gegeben; 

■ Die Vornahme einer Generalüberholung, wenn dadurch ein 

unbrauchbar gewordenes oder in seiner Brauchbarkeit durch 

schwere Substanzschäden an den für die Nutzbarkeit und 



Nutzungsdauer bestimmenden Teilen wesentlich gemindertes 

Wirtschaftsgut wieder voll verwendungsfähig wird. 

4. Normalabschreibung 

Die Normalabschreibung des § 8 Abs. 1 EStG 1988 beträgt je nach 

Nutzung des Gebäudes zwischen 2 % und 3 % p.a. Der Nachweis einer 

kürzeren Nutzungsdauer ist durch ein begründetes und nachvollziehbares 

Gutachten möglich, oder es ist Leichtbauweise gegeben. 

Zu beachten ist, dass im Falle der (gewerblichen und reinen) Vermietung 

von Immobilien des Betriebsvermögens für den Abschreibungsprozentsatz 

die Nutzungsart des Mieters maßgeblich ist. 

TIPP: Einer rein vermögensverwaltenden Besitz-GmbH steht daher 

für eine vermietete Liegenschaft der 3 % ige Satz zu, wenn die Immobilie 

vom Mieter unmittelbar in seinem Gewerbebetrieb genutzt wird. 

Bei Gebäuden in Leichtbauweise, die ab 2007 angeschafft oder 

fertig gestellt werden, wird ohne Vorlage eines Gutachtens nur eine 

Nutzungsdauer von mindestens 25 Jahren (4 %) anerkannt. 

5. Beschleunigte Abschreibung bei Denkmalschutz 

Herstellungskosten, die im Sinne des Denkmalschutzes getätigt 

wurden, können gemäß § 8 Abs. 2 EStG 1988 über 10 Jahre verteilt 

abgeschrieben werden. Es ist eine Bestätigung des Bundesdenkmalamtes 

einzuholen, in der das denkmalschützerische Interesse 

der konkreten Maßnahmen attestiert wird. 

TIPP: 

Jene Begünstigung des Privatvermögens in Form der Teilabsetzung 

von Herstellungsaufwendungen iSd §§ 3 bis 5 MRG oder auf 

Basis einer Förderzusage für Sanierungsarbeiten ist für die vermietete 

Liegenschaft des Betriebsvermögens nicht anzuwenden. Die 

Aufnahme von Liegenschaften in das Betriebsvermögen sollte daher 

auch unter diesem Aspekt geprüft werden. 

6. Opfertheorie und anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen 

Beim Abbruch von Gebäuden stellt sich die Frage, ob die Abbruchkosten 

und der Restbuchwert des Gebäudes sofort zum Zeitpunkt 

des Abbruchs als Werbungskosten bzw. als Betriebsausgaben geltend 

gemacht werden können, oder aktiviert werden müssen. In der 

Folge wird die Ansicht des BMF dargestellt: 


■ Erwerb eines abbruchreifen Gebäudes: Abbruchkosten gehören 

mit dem Kaufpreis zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. 

Abbruchreif ist ein Gebäude nach Ansicht der Finanzverwaltung, 

wenn es aus objektiven wirtschaftlichen oder technischen 

Gründen nicht sinnvoll saniert werden kann. 

■ Erwerb eines noch verwertbaren Gebäudes in der Absicht, es 

abzureißen: Abbruchkosten und Restbuchwert des Gebäudes gehören 

zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes. 

■ Abbruch eines noch verwendbaren Gebäudes, das nicht in 

Abbruchabsicht erworben wurde und schon längere Zeit zum 

Betriebsvermögen gehört bzw. dem Betrieb gedient hat: Abbruchkosten 

und Restbuchwert sind sofort abzugsfähig. 

■ Abbruch eines schon lange zum Betriebsvermögen gehörenden 

baufälligen (einsturzgefährdeten) Gebäudes zur Herstellung eines 

unbebauten Grundstückes: Abbruchkosten und (allfälliger) Restbuchwert 

sind sofort abzugsfähig. 

Selbst bei einer Aktivierung entsprechend der Meinung des BMF 

stellt sich aber die Frage, ob nicht sofort eine Teilwertabschreibung 

vorzunehmen ist. 

Ab dem 01.01.2011 (auf Antrag in offenen Verfahren auch früher) 

sind anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen nicht mehr zu aktivieren, 

es gelten die „normalen“ Aktivierungsregeln, Abschreibungen 

aus alten Aktivierungen können aber unverändert fortgeführt werden. 

Bis zum 31.12.2010 konnte sich eine Aktivierungspflicht unter bestimmten 

Umständen ergeben. 

7. Stille Reserven bzw. Übertragungsrücklage 

Stille Reserven sind jene Unterschiedsbeträge zwischen den Veräußerungserlösen 

und den ertragsteuerlichen Buchwerten veräußerter 

Liegenschaften, die bei Verkauf aufgedeckt werden. Sie können 

gemäß § 12 EStG 1988 auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten 

von körperlichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens übertragen 

bzw. einer Rücklage zugeführt werden, womit im Ergebnis die 

Steuerlast aus der Veräußerung gestundet werden kann. 

7.1. Voraussetzungen 

■ Die Immobilie muss mindestens 7 Jahre zum betrieblichen Anlagevermögen 

gehört haben. Wichtig: Die Behaltefrist für Grund und 

Boden sowie Gebäude ist jeweils getrennt zu betrachten, wobei 

der Fristenlauf bei Bilanzierung (§ 5 EStG 1988) jedenfalls mit Anschaffung 

des Grund und Bodens beginnt. 

■ Die Frist für das veräußerte Gebäude verlängert sich auf 15 Jahre, 

wenn auf das Gebäude bereits stille Reserven übertragen wurden 



oder für dieses eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen 

wurde. Die Fristen sind taggenau zu berechnen. 

7.2. Einschränkungen 

Grundsätzlich können stille Reserven aus der Veräußerung von 

Immobilien auf alle körperlichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens 

übertragen werden (also zB nicht auf Finanzanlagen oder 

immaterielle Wirtschaftsgüter). Eine Übertragung auf Grund und 

Boden ist nur möglich, wenn die stillen Reserven auch aus der Veräußerung 

von Grund und Boden stammen und die Gewinnermittlung 

nach § 5 EStG 1988 erfolgt. 

Sofern die stillen Reserven nicht im Jahr ihrer Aufdeckung übertragen 

werden können, besteht die Möglichkeit der Zuführung zu 

einer Übertragungsrücklage, für deren Verwendung besondere 

Bestimmungen (zB 12- bzw. 24-Monate-Frist) bestehen. 

Die Übertragungsmöglichkeit steht nur natürlichen Personen als 

Einzelunternehmer oder Mitunternehmer zu, und ist demnach bei 

Kapital gesellschaften nicht möglich. 

8. Immobilien und Betriebsaufgabe / -veräußerung 

Unter bestimmten Voraussetzungen unterliegt der Gewinn aus der 

Betriebsaufgabe bzw. Betriebsveräußerung samt Übergangsgewinn 

nur dem Hälftesteuersatz. 

Befindet sich im Betriebsvermögen ein Gebäude, so unterbleibt in 

bestimmten Fällen (Hauptwohnsitz) die Besteuerung der auf das 

Betriebsgebäude entfallenden stillen Reserven, wenn es der Unternehmer 

anlässlich der Betriebsaufgabe (nicht: Betriebsveräußerung 

oder Entnahme des Gebäudes im Rahmen einer Einbringung nach 

Artikel III UmgrStG) ins Privatvermögen entnimmt. Der Steuerpflichtige 

kann seine ehemaligen Betriebsräumlichkeiten sofort nach 

Betriebsauf gabe zur anderweitigen Einkunftserzielung (zB Vermietung) 

verwenden. 

Die unversteuert gebliebenen stillen Reserven kürzen jedoch den 

steuerlichen Wertansatz und damit die Abschreibungsbasis. Eine 

(rückwirkende) Nachversteuerung der bisher unversteuerten stillen 

Reserven erfolgt nur noch bei Veräußerung der Immobilie innerhalb 

einer Frist von fünf Jahren nach Betriebsaufgabe, nach neuester 

Ansicht des BMF jedoch höchstens in dem Ausmaß, in welchem 

stille Reserven bei Veräußerung tatsächlich realisiert werden: Sinkt 

der Wert der Immobilie nach Entnahme, verringert sich die Nachversteuerung 

(höchstens auf Null, kein Verlust), bei einer Wertsteigerung 


sind höchstens die stillen Reserven zum Entnahmezeitpunkt zu versteuern. 

Voraussetzung für die Anwendung dieser Begünstigung ist jedenfalls, 

dass der Unternehmer bis zur Betriebsaufgabe seinen Hauptwohnsitz 

im Betriebsgebäude hatte und einer der folgenden Fälle 

eintritt: 

■ Der Steuerpflichtige hat das 60. Lebensjahr erreicht und stellt im 

Zusammenhang mit der Betriebsaufgabe seine gesamte Erwerbstätigkeit 

(für zumindest ein Jahr) ein, oder 

■ der Steuerpflichtige ist erwerbsunfähig, oder 

■ der Steuerpflichtige ist verstorben und die Betriebsaufgabe ist 

somit durch den Todesfall bedingt. 

Von der Begünstigung ist auch zum Hauptwohnsitz dazugehöriger 

Grund und Boden (in angemessenem Ausmaß) erfasst. 

9. Immobilien und Umgründungen 

Bei Liegenschaftstransaktionen lassen sich zum Teil erhebliche Einsparungen 

im Bereich der Verkehrsteuern (zB Grunderwerbsteuer) 

erzielen, sofern diese Übertragungen von Immobilien im Rahmen des 

Umgründungssteuergesetzes erfolgen. Denn dann bemisst sich die 

anfallende Grunderwerbsteuer idR nur vom zweifachen Einheitswert. 

Diese Begünstigung kommt allerdings – außer im Rahmen von Verschmelzungen 

und Zusammenschlüssen – nur zur Anwendung, 

wenn die Immobilie entweder Bestandteil eines übertragenen Betriebes 

oder Teilbetriebes ist, oder aber zumindest zusätzlich zur 

Immobilie auch ein Betrieb oder Teilbetrieb übertragen wird (bei 

Mehrfachzügen ist für Zwecke der Grunderwerbsteuer jeder einzelne 

Umgründungsschritt gesondert zu beurteilen). 

Sofern diese Voraussetzungen nicht erfüllt werden und die Transaktion 

von der Finanzverwaltung nicht als Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes 

anerkannt wird, drohen extrem nachteilige 

Konsequenzen, wie zB Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr 

vom Verkehrswert (statt idR nur vom zweifachen Einheitswert), volle 

Gewinnrealisierung, Umsatzsteuerpflicht ua. Wir empfehlen daher, 

vor Durchführung einer solchen Übertragung immer einen Spezialisten 

zu Rate zu ziehen. 

Allenfalls fällt auch keine Grunderwerbsteuer an, wenn die zu übertragende 

Immobilie innerhalb der letzten drei Jahre von dem das Vermögen 

aufnehmenden Rechtsträger erworben wurde. Weiters wird 

bei Erfüllung der Voraussetzungen zusätzlich die bereits entrichtete 

Grunderwerbsteuer rückerstattet. 



Wird Vermögen ins Sonderbetriebsvermögen (individuelles Quotenvermögen) 

quotenwahrend entnommen, entfällt eine ertragsteuerliche 

Entnahmebesteuerung. 

Eine weitere „Begünstigung“ bei der Grunderwerbsteuer ergibt 

sich auf Grund der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes 

(VwGH) für die Einlage von Immobilien in Kapitalgesellschaften 

und uE auch Personengesellschaften. Der VwGH hat „klargestellt“, 

dass bei Einlage von Immobilien, sofern keine Gegenleistung gewährt 

wird, Bemessungsgrundlage nicht mehr der Verkehrswert der 

Immobilie, sondern der dreifache Einheitswert ist. Zu beachten ist 

allerdings, dass die Mitübertragung von Verbindlichkeiten (zB des 

Ankaufskredites) eine Gegenleistung darstellen würde und sich die 

Grunderwerbsteuer daher auch von der übertragenen Verbindlichkeit 

bemessen würde. Die Bemessungsgrundlage des dreifachen 

Einheitswertes ist uE auch für die Entnahme (Auskehrung) von Immobilien 

ohne Gegenleistung anwendbar. Bei Einlagen in Kapitalgesellschaften 

(im Sinne des KVG) ist überdies auch die Gesellschaftsteuer 

zu beachten. 

In Einzelfällen können die Begünstigungen des NeuFöG zu einer Ermäßigung 

oder zu einem gänzlichen Entfall der GrESt führen. Auch 

bei öffentlichen Ausgliederungen fällt bei Erfüllung der Voraussetzungen 

des Artikel 34 des BBG 2001 idgF keine GrESt an. 

10. Gewinnfreibetrag 

Ab der Veranlagung 2010 können grundsätzlich auch Anschaffungs- 

und Herstellungskosten von Gebäuden, Mieterinvestitionen u.Ä. für 

den 13 % igen Gewinnfreibetrag (GFB) genutzt werden. Bei Herstellungskosten 

muss mit der tatsächlichen Bauausführung nach dem 

31.12.2008 begonnen worden sein. Maßgeblich sind im Wirtschaftsjahr 

der Fertigstellung die gesamten angefallenen Herstellungskosten. 


11. Verluste aus gewerblicher Vermietung und aus 

Steuermodellen 

Weder als Sonderausgaben vortragsfähig noch ausgleichsfähig sind 

negative Einkünfte aus (Teil-)Betrieben, deren Unternehmensschwerpunkt 

in der gewerblichen Vermietung von Wirtschaftsgütern liegt. 

Solche Verluste können nur mit (späteren) positiven Einkünften aus 

dieser Betätigung oder diesem Betrieb verrechnet werden. Diese 

Regelung zielt jedoch in erster Linie auf Leasinggesellschaften ab 

und kommt nach der Verwaltungspraxis bei vermögensverwaltender 

Vermietung nicht zur Anwendung. 

Weiters gibt es Probleme mit dem Verlustabzug bei Beteiligungen, 

bei denen das Erzielen von steuerlichen Vorteilen im Vordergrund 

steht. Modelle, bei denen in Werbematerialen Steuervorteile angepriesen 

werden, sind daher idR mit Vorsicht zu genießen. 



1. Grundzüge der Besteuerung 

Für Immobilien in einer eigen- oder gemischtnützigen Privatstiftung 

gelten bei Offenlegung aller Urkunden und von Treuhandschaften 

grundsätzlich folgende Bestimmungen: 

■ Laufende Besteuerung der Mietüberschüsse mit 25 % Körperschaftsteuer 

(KöSt) 

■ Grundsätzlich steuerfreie Veräußerung von Liegenschaften nach 

Ablauf der Spekulationsfrist von 10 oder 15 Jahren (evtl. auch früher 

steuerfrei möglich) 

■ Keine Steuerfreiheit mehr für Veräußerungen von Liegenschaften, 

wenn (zumindest) ein Stifter eine Kapitalgesellschaft ist, oder 

ein Stifter den Gewinn nach § 5 Abs. 1 EStG 1988 ermittelt und 

(un)mittelbar Betriebsvermögen gestiftet hat. Diesfalls gilt die 

Veräußerung unabhängig von einer Frist jedenfalls als Spekulationsgeschäft. 

Steuerfrei bleiben allerdings Grundstücke, die zum 

31.12.2010 in der Privatstiftung nicht mehr steuerhängig waren. 

■ Ausschüttungen an die Begünstigten werden mit 25 % Kapitalertragsteuer 

(KESt) besteuert und sind damit endbesteuert (Option 

auf Veranlagung möglich). 

■ Ab der Veranlagung 2011 werden bestimmte Einnahmen aus 

Kapitalvermögen (Zinsen aus Bankeinlagen und Anleihen, Gewinne 

aus der Veräußerung von GmbH-Anteilen, Aktien, Investmentfonds, 

Einkünfte aus Derivaten etc.), solange sie in der Privatstiftung 

thesauriert werden, idR mit 25 % Zwischensteuer belastet (davor 

12,5 %). Bei späterer KESt-pflichtiger Ausschüttung dieser Beträge 

oder bei Auflösung der Privatstiftung wird die frühere Zwischensteuer 

der Privatstiftung wieder gutgeschrieben. In bestimmten 

Fällen werden Einkünfte aus Kapitalvermögen mit der „regulären“ 

25 % igen KöSt besteuert (zB bei Krediten, private placements oder 

bei Beteiligungen als echter stiller Gesellschafter). 

■ Ausschüttungen aus österreichischen Tochter-Kapitalgesellschaften 

sowie aus internationalen Schachtelbeteiligungen und 

Portfoliodividenden der Privatstiftung sind grundsätzlich steuerfrei 

(die switch over-Regelungen betreffend Wechsel zur Anrechnungsmethode 

sind aber zu beachten). 

■ Unter bestimmten Voraussetzungen können die im Zuge einer 

Veräußerung von Beteiligungen (ab 1 %) aufgedeckten stillen Reserven 

auf Neuanschaffungen übertragen werden und wird damit 

ein Steuerstundungseffekt erreicht. 

Eine Auszahlung von ab dem 01.08.2008 gestiftetem Vermögen ist 

(erst dann) steuerfrei, wenn die Summe der Zuwendungen der Stiftung 

das Evidenzkonto kürzt. Im Ergebnis sind Zuwendungen so 

lange KESt-pflichtig, als sie im Bilanzgewinn und in Gewinnrücklagen 

sowie in den steuerlichen stillen Reserven der Stiftung Deckung finden. 

Kurz gesagt: „Zuerst steuerpflichtiger Ertrag, dann steuerfreie 

Substanz“. 


2. Gebühren bei Zuwendung 

Bei der ertragsteuerlich unentgeltlichen Übertragung von Immobilien 

durch den Stifter an die Stiftung fallen bei Erfüllung aller Offenlegungs-Voraussetzungen 

idR 6 % „Gebühren“ an: 

■ Stiftungseingangssteuer in Höhe von 2,5 % 

■ Zuschlag von 3,5 % (sog. Grunderwerbsteueräquivalent) 

Bemessungsgrundlage ist jeweils der dreifache Einheitswert oder 

der geringere nachgewiesene gemeine Wert abzüglich der in wirtschaftlicher 

Beziehung stehenden Schulden, ein negativer Wert 

ist nicht (mehr) möglich (die Bestimmung zur Bewertung mit dem 

dreifachen Einheitswert wurde jedoch vom Verfassungsgerichtshof 

mit Erkenntnis vom 02.03.2011, G 150/10, als verfassungswidrig 

aufgehoben. Die Aufhebung tritt mit Ablauf des 31.12.2011 

in Kraft. Sofern der Gesetzgeber bis dahin nicht reagiert, wird ab 

01.01.2012 wohl der gemeine Wert für die Bewertung von zugewendeten 

Grundstücken maßgeblich sein, was idR zu einer erheblichen 

Steuermehrbelastung führen würde). 

■ Soweit und insofern Stiftungseingangssteuer anfällt, entfällt eine 

Gebührenpflicht. 

■ Es gibt bei späterer Rücküberführung keine Rückerstattung. 

■ Die ursprüngliche 10jährige Nachversteuerungspflicht bei der 

Schenkungssteuer ist entfallen. Ebenso gibt es für sog. Zustifter 

keine Sonderregelungen. 

Bei der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien aus der Stiftung 

an einen Letzt-Begünstigten fällt neben der 25 % igen KESt (diese 

jedoch nicht, soweit Substanzauszahlungen vorliegen oder Stiftungseingangswerte 

abgezogen werden können) auch jedenfalls 3,5 % ige 

GrESt (zumindest vom 3fachen Einheitswert) an. Die GrESt kann 

infolge der Sonderbestimmungen des § 17 GrEStG uU ent fallen. Die 

Umsatzsteuer ist zusätzlich zu beachten. 

3. Übertragungen aus dem Privatvermögen 

■ Die unentgeltliche Übertragung von Immobilien aus dem ertragsteuerlichen 

Privatvermögen in die Stiftung ist erfolgsneutral, es 

bestehen nunmehr keine Unterschiede zu anderen unentgeltlichen 

Übertragungen; 

■ Soweit bei unentgeltlicher Übertragung Schulden mit übertragen 

werden, kann 25 % ige KESt anfallen; 

■ Zehntel- und Fünfzehntelabsetzungen sowie die „Normalabschreibung“ 

werden weitergeführt; 

■ Besondere Einkünfte sind nicht zu versteuern; 

■ Vorsteuerberichtigung oder Option zur Steuerpflicht gemäß § 6 

Abs. 2 UStG ist möglich, wobei die Privatstiftung nur bei Option 



zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, wenn die Liegenschaft 

umsatzsteuerpflichtig vermietet wird (vgl. Kapitel II, Punkt 7. 

sinngemäß); 

■ Spekulationsfrist des Stifters wird von der Stiftung fortgesetzt 

(Ausnahmen siehe Punkt IV.1.). 

4. Neue Offenlegungs- und Meldepflichten für 

Privatstiftungen 

■ Offenlegungspflicht: Seit 01.07.2010 sind Privatstiftungen verpflichtet, 

dem Finanzamt ihre Stiftungsurkunde samt etwaiger 

Stiftungszusatzurkunden sowie bestehende Treuhandschaften 

offenzulegen, andernfalls das Finanzamt unverzüglich die Geldwäschemeldestelle 

zu informieren hat. 

■ Meldepflicht: Seit 01.04.2011 hat der Stiftungsvorstand dem 

Finanzamt die Begünstigten einer Privatstiftung unverzüglich 

zu melden. Sämtliche Begünstigte einer Privatstiftung, die zum 

31.03.2011 bestehen, sind bis 30.06.2011 zu melden. Bei Verletzung 

der Meldepflicht drohen empfindliche Geldstrafen (bis 

zu EUR 20.000,00 je verschwiegenem oder nicht vollständig 

mitgeteiltem Begünstigten). 



1. Grundzüge der Besteuerung 

Bauherrenmodelle bzw. Vorsorgemodelle sind idR vom steuerlichen 

Verlustausgleichsverbot des § 2 Abs. 2a EStG 1988 nicht betroffen. 

Der Vergleich der Renditen mit und ohne Steuer ist für die gesamte zu 

erwartende Nutzungsdauer der Liegenschaft anzustellen. Im Bereich 

der Vermietung und Verpachtung können somit Steuervorteile im 

Wege der Teilabsetzungen erzielt werden, sofern mit diesen Vorteilen 

nicht (explizit) geworben wird. 

Die Teilabsetzung für Herstellungsaufwand (siehe Kapitel I, Punkt 2) 

ist möglich bei 

■ Aufwendungen im Sinne des Denkmalschutzes, 

■ Verbesserungen gemäß §§ 3 bis 5 MRG und 

■ bestimmten Sanierungskosten im Rahmen einer Förderungszusage 

(Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem 

Startwohnungsgesetz oder entsprechend den landesgesetzlichen 

Vorschriften). Seit 2009 sind in Wien unter bestimmten Voraussetzungen 

auch der Abbruch und die Neuerrichtung umfasst. 

Nicht nur die Form der Bauherrenmodelle im schlichten Miteigentum 

bzw. einer Kommanditgesellschaft, sondern auch die Anlage von 

Vermögen im Rahmen von Wohnungseigentum wird dem Vorsorgegedanken 

gerecht. Langfristig erzielbare Überschüsse aus der 

Vermietung können einen wesentlichen Beitrag zur privaten Altersvorsorge 

darstellen. 

Auch bei beabsichtigter oder sofortiger Begründung von Wohnungseigentum 

können anfängliche Verluste aus einer Immobilie unter 

gewissen Voraussetzungen (siehe vor allem Kapitel I, Punkt 8.7 zur 

Liebhaberei) steuerlich genutzt werden. 

Wie folgende Gegenüberstellung von „großem“ und „kleinem“ 

Bauherrn zeigt, bietet die Investition in Immobilien mit Vermietungsabsicht 

auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges aus den Baukosten. 

Voraussetzung ist, dass die Einkunftsquelle vom Finanzamt 

akzeptiert wird (siehe Kapitel I, Punkt 8.7). 

2. Großer Bauherr 


■ Kein einheitliches Vertragsgeflecht (Verträge über Liegenschaftskauf 

und Baumaßnahmen bilden keine wirtschaftliche Einheit) 

■ Herstellerinitiative beim Bauinteressenten (Einfluss bei Planung) 

■ Herstellerrisiko trägt der Bauinteressent (finanzielles Risiko – 

Vereinbarung eines Fixpreises ist idR schädlich). 



2.2. Folgen 

■ Vorsteuerabzug für Baukosten 

■ Grunderwerbsteuer nur von den Anschaffungskosten 

(ev. inklusive Umsatzsteuer) der Liegenschaft 

■ bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist: 

Befreiungsmöglichkeit für selbst hergestellte Gebäude 

■ mit dem Kauf der Liegenschaft unmittelbar zusammenhängende 

Aufwendungen (Kosten der Treuhandtätigkeit, Steuerberatungskosten) 

sind bis zu einem gewissen Ausmaß sofort als Werbungskosten 

absetzbar 

■ beschleunigte Absetzung von Instandsetzungs- und Herstellungs- 

aufwendungen (10 bzw. 15 Jahre) 

■ Sofortabsetzung der nicht mit der Errichtung des Gebäudes in 

Zusammenhang stehenden Nebenkosten (zB Konzeptions- und 

Beratungskosten). 

3. Kleiner Bauherr 


■ Aufschlüsselung der Leistungen der ausführenden Unternehmen 

im Rahmen der Schlussrechnung; 

■ keine uneingeschränkte Fix- oder Höchstpreisgarantie 

(der Steuerpflichtige muss für Mehrkosten durch Sonderwünsche 

oder behördliche Auflagen aufkommen); 

■ Beginn der Baumaßnahmen (erster Spatenstich) nach Anschaffung 

der Liegenschaft. 

3.2. Folgen 

■ beschleunigte Absetzung von Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen 

(siehe oben) 

■ Vorsteuerabzug gegeben 

■ mit der Herstellung bzw. Sanierung unmittelbar verbundene 

Nebenkosten sind bis zu einem Ausmaß von 25 % den Instandsetzungs- 

und Herstellungsaufwendungen zuzuordnen (Ver teilung 

über 10 bzw. 15 Jahre), darüber hinausgehende Auf wendungen 

sind den Anschaffungskosten zuzurechnen (Verteilung über 50 

bzw. 67 Jahre) 

■ Grunderwerbsteuer von Anschaffungskosten (inkl. Umsatzsteuer 

bei Option zur Steuerpflicht des Verkäufers) zuzüglich Herstellungsaufwendungen 

(brutto inklusive Umsatzsteuer) 

■ Sofortabsetzung der nicht mit der Errichtung des Gebäudes in 

Zusammenhang stehenden Nebenkosten ist eingeschränkt; Ausnahme 

zB Finanzierungskosten. 



1. Amtsgebäude 

Die administrativen Aufgaben einer Gemeinde betreffen sowohl 

den Hoheitsbereich als auch den Unternehmensbereich (ua. Wasser, 

Kanal, Müll). Der Gemeinde steht für ein gemischt genutztes Amtsgebäude 

ein anteiliger Vorsteuerabzug bei zumindest 10 % iger unternehmerischer 

Nutzung im Ausmaß der unter nehmerischen Nutzung 

sowohl für die Investitionskosten als auch die laufenden Kosten zu. 

2. Mehrzweckbauten 

Geplante Bauvorhaben sind auch nach den Vorsteuerabzugsmöglichkeiten 

zu beurteilen. Der Vorsteuerabzug kann die Errichtungskosten 

um bis zu 20 % reduzieren. Wird das Gebäude sowohl für 

hoheitliche als auch zumindest zu 10 % für unternehmerische Zwecke 

genutzt, ist eine entsprechende Aufteilung vorzunehmen. 

Die Vermietung oder Verpachtung des Gebäudes, zB an Vereine, 

kann zur Vorsteuerabzugsberechtigung ua. für die Baukosten führen, 

wobei für die Mieterträge Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen 

ist. 

3. Ausgliederungen 

Die Übertragung von Grundstücken im Zusammenhang mit der Ausgliederung 

von Aufgaben ist unter bestimmten Voraussetzungen von 

der Grunderwerbsteuer und der Umsatzsteuer befreit. Das Gleiche 

gilt auch für die Stempel- und Gerichtsgebühren sowie Gebühren 

bestimmter Bestandsverträge. 

4. Vermietung durch ausgegliederte Rechtsträger 

Werden Liegenschaften von Gebietskörperschaften an eigene 

Rechtsträger (zB KG, GmbH) ausgegliedert, müssen laut Verwaltungs- 

meinung folgende Voraussetzungen für Zwecke der Umsatzsteuer 

gegeben sein: 

■ Beteiligung der Gebietskörperschaft am ausgegliederten 

Rechtsträger zu mehr als 50 % 

■ Eigentumsübertragung der Liegenschaft an den ausgegliederten 

Rechtsträger 

■ Entgelt übersteigt die Betriebskosten im Umfang der §§ 21 bis 24 

MRG, zuzüglich einer jährlichen AfA-Komponente 

■ für die Berechnung der Bemessungsgrundlage der 1,5 % igen 

AfA bestehen umfangreiche Regelungen (im Detail siehe Rz 274 

der Umsatzsteuerrichtlinien) 



Diese Begünstigung wurde mit Wirkung ab 2008 auch auf andere 

Körperschaften öffentlichen Rechts ausgedehnt, wobei in diesem 

Fall für Ermittlung der Miete idR ein Abschreibungssatz von 2,5 % 

zugrunde zu legen ist. 

5. Umsatzsteuer beim Verkauf von Grundstücken 

Soweit das Grundstück dem Unternehmensbereich zugeordnet ist, 

erfolgt die Veräußerung grundsätzlich ebenfalls umsatzsteuerbefreit. 

Es muss aber eine Vorsteuerberichtigung (Rückzahlung ans Finanzamt) 

durchgeführt werden, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre für 

Investitionen und Großreparaturen ein Vorsteuerabzug in Anspruch 

genommen wurde. 

Es besteht jedoch die Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht zu 

optieren und den Verkauf mit 20 % iger Mehrwertsteuer zu belasten. In 

diesem Fall ist keine Vorsteuerberichtigung erforderlich. Der höhere 

Kaufpreis führt zu keiner Belastung für den Käufer, wenn dieser 

Unternehmer ist und die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen 

kann. Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht ergibt sich allerdings ein 

kleiner Nachteil, weil die 3,5 % ige Grunderwerbsteuer (sowie die 

gerichtliche Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 %) vom Brutto entgelt 

(Entgelt inklusive Umsatzsteuer) berechnet wird. 

6. Parkplatzbewirtschaftung 

Die Parkraumbewirtschaftung auf öffentlich-rechtlicher Grundlage 

im Sinne der StVO (Kurzparkzone) ist steuerlich nicht relevant. Wird 

hingegen eine Tiefgarage errichtet und nach zivilrechtlichen Vereinbarungen 

betrieben, kann ein Betrieb gewerblicher Art vorliegen. 

In diesem Fall können auch Vorsteuern für die Errichtungskosten 

geltend gemacht werden. 



Österreichische Immobilienfonds sind im Immobilien-Investmentfondsgesetz 

geregelt. 

1. Eckpunkte des Immobilienfonds 

■ Der Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, welcher die Gelder 

der Anleger nicht in Wertpapieren, sondern weitgehend in Immobilien 

investiert. 

■ Es können je nach Ausgestaltung der Fondsbestimmungen unter 

anderem folgende inländische und ausländische Immobilien angeschafft 

werden: 

■ bebaute Grundstücke. 

■ unbebaute Grundstücke, die für eine baldige Bebauung geeignet 

sind. 

■ Grundstücke im Zustand der Bebauung. 

■ Baurechte, Superädifikate, Mit- und Wohnungseigentum. 

■ Maximal 20 % des Fondsvermögens dürfen in Immobilien 

außerhalb des EU- / EWR-Raumes veranlagt werden. Der Erwerb 

von Grundstücksgesellschaften ist bis zu einem Ausmaß von 49 % 

des Fondsvermögens generell möglich. 

■ Das Fondsvermögen steht bei Immobilienfonds nicht im Miteigentum 

der Anleger, sondern im (Treuhand-)Eigentum der Fondsgesellschaft. 

Dadurch soll vermieden werden, dass jeder Anlegerwechsel 

umständliche Grundbuchsberichtigungen und 

Grunderwerbsteuer auslöst. 

■ Da es für Immobilien keine Börsenkurse gibt, muss jede Immobilie 

zumindest einmal jährlich durch zwei unabhängige Sachverständige 

bewertet werden. 

■ Maximal 50 % des Immobilienvermögens dürfen fremdfinanziert 

werden (zB durch Kredite). 

2. Veranlagungsvorschriften 

Auf Grund der für Fonds charakteristischen Risikostreuung sind die 

eingelegten Gelder auf mindestens 10 (bei Spezialfonds 5) verschiedene 

(Immobilien-)Vermögenswerte zu verteilen, wobei 

■ keiner der Vermögenswerte (zur Zeit seines Erwerbes) 20 % des 

Fondsvermögens (bei Spezialfonds 40 %) übersteigen darf und 

■ diese Mindeststreuung spätestens nach einer Anlauffrist von vier 

Jahren erreicht sein muss. 

■ Da der Fonds grundsätzlich zum jederzeitigen Rückkauf der 

Anteile verpflichtet ist, müssen bei Publikumsfonds mindestens 

10 % (bei Spezialfonds 5 %) des Fondsvermögens in kurz- bis 

mittel fristigen Bankguthaben und / oder Forderungswertpapieren 

veranlagt sein. Nach oben ist der Bestand an liquidem Vermögen 

mit 49 % des Fondsvermögens begrenzt. Die Mindestliquidität 



muss seit 2006 nicht mehr auf Fondsebene bereit gehalten werden, 

sondern sie kann alternativ auch durch eine Vereinbarung mit einem 

EU- / EWR-Kreditinstitut bzw -Versicherungsunternehmen 

sichergestellt werden. Dabei muss sich der jeweilige Vertragspartner 

verpflichten, bei Bedarf im entsprechenden Umfang Anteile 

des Fonds zu erwerben. 

3. Gewinnverwendung und Besteuerung 

■ Die vom Fonds erwirtschafteten Gewinne können uneingeschränkt 

verwendet werden: Vollausschüttung, Vollthesaurierung, 

aber auch jede Zwischenlösung ist zulässig. 

■ Der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer unterliegt nicht der 

Fonds selbst, sondern die einzelnen Anleger mit ihren (anteiligen) 

Gewinnen. 

■ Steuerpflichtig sind ab 2011 nicht mehr die tatsächlichen Ausschüttungen 

des Fonds, sondern regelmäßig die sogenannten 

„ausschüttungsgleichen Erträge“ (das sind jene Erträge, die 

grundsätzlich ausschüttbar wären). Tatsächliche Ausschüttungen 

werden in der Folge nicht mehr besteuert. 

■ Beim Privatanleger zählen alle auf Fondsebene erzielten Einkünfte 

zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. 

■ Steuerpflichtig sind nicht nur die Einkünfte aus der Vermietung 

und Verpachtung der Immobilien (sogenannte „Bewirtschaftungsgewinne“), 

sondern auch 80 % (bei nicht öffentlich angebotenen 

Fonds sogar 100 %) des jährlich erzielten Wertzuwachses, und 

zwar unabhängig davon, ob dieser Wertzuwachs (insbesondere 

durch Verkauf) realisiert wurde, oder ob er sich nur durch die 

Bewertung der Sachverständigen ergibt. Bei der Ermittlung der 

Bewirtschaftungsgewinne ist keine Abschreibung zulässig; stattdessen 

sind bis zu 20 % der Nettomieterträge (exkl. USt) als Instandhaltungsrücklage 

aufwandswirksam zu dotieren. 

■ Die Erträge unterliegen der Kapitalertragsteuer (KESt) von 25 %. 

■ Der Privatanleger ist mit dem KESt-Abzug grundsätzlich endbesteuert, 

er hat aber die Möglichkeit zur Antragsveranlagung. 

Ab 01.10. 2011 können Immobilienfondsanteile, die ab dem 

01.01.2011 erworben werden, auch nach Ablauf einer Frist von einem 

Jahr nicht mehr steuerfrei verkauft werden, sondern unterliegen 

künftig der Vermögenszuwachsbesteuerung. Besteuert wird 

hierbei der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungs- bzw. 

Rücknahmepreis und den fortgeschriebenen Anschaffungskosten. 

Der Steuersatz beträgt 25 %. 


■ Auch Erträge aus ausländischen Immobilien unterliegen grundsätzlich 

der KESt, allerdings können die ausländischen Ertragsteuern 

– in Abhängigkeit vom anzuwendenden Doppelbesteuerungsabkommen 

angerechnet werden, oder es sind die 

Erträge nur im Belegenheitsstaat der Immobilie zu besteuern und 

in Österreich steuerfrei. 

■ Die steuerlichen Bestimmungen sind auch auf ausländische 

Immobilienfonds unabhängig von deren Rechtsform anzuwenden. 

4. Handelbarkeit 

Im Gegensatz zu börsenotierten Immobilien-Aktiengesellschaften 

sind die Anteile an einem Immobilienfonds nicht von der Börsenentwicklung 

abhängig. Der Anteilswert wird vielmehr durch den 

aktuellen Verkehrswert des Fondsvermögens bestimmt, wobei der 

Wert der Immobilien mindestens einmal jährlich von zwei unabhängigen 

Immobilien-Sachverständigen zu ermitteln ist. Der Fonds 

ist verpflichtet, Anteile grundsätzlich jederzeit zum aktuellen Wert 

zurückzukaufen. In Zeiten verstärkter Anteilsrückgaben besteht 

allerdings die Möglichkeit, die Rücknahme der Anteile im Interesse 

der Anleger vorübergehend (maximal 2 Jahre) auszusetzen. 

Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Fonds das Immobilienvermögen 

nicht zur „Unzeit” verschleudern muss. 



1. Laufende Einkünfte 

In den meisten Doppelbesteuerungsabkommen wird das Besteuerungsrecht 

dem Lagestaat des unbeweglichen Vermögens an den aus 

diesem Vermögen stammenden Einkünften eingeräumt. Dies gilt für 

Privat- und Betriebsvermögen. Auch Gewinne aus einem land- und 

forstwirtschaftlichen Betrieb fallen unter die Zuteilungsregel für Einkünfte 

aus unbeweglichem Vermögen. 

Beispiel: 

Ein in Österreich ansässiger Steuerpflichtiger hat in Deutschland 

ein Mietwohngrundstück geerbt. Die aus dem deutschen Mietshaus 

stammenden Mieteinkünfte sind in Deutschland zu versteuern. 

Auch die Einkünfte aus einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft 

(zB Immobilien-KG) fallen unter die Zuteilungsregel für 

unbewegliches Vermögen. 

Die Zuteilungsregel findet sowohl bei unmittelbarer Nutzung durch den 

Grundstückseigentümer als auch bei mittelbarer Nutzung des unbeweg- 

lichen Vermögens durch einen bloß Nutzungsberechtigten Anwendung. 

Beispiel: 

Ein in Österreich ansässiger Unternehmer hat im Inland Grund 

angekauft und darauf eine Wohnhausanlage errichtet, die er in Folge 

an eine Schweizer Kapitalgesellschaft vermietet. Die Schweizer 

Gesellschaft vermietet die einzelnen Wohnungen weiter. Die 

Schweizer Gesellschaft besitzt lediglich die Mietrechte, dennoch 

sind die aus den Untermietverträgen stammenden Einkünfte in 

Österreich zu versteuern. 

2. Veräußerungsgewinne 

Veräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen werden idR 

dessen Lagestaat zur Besteuerung zugewiesen. 

TIPP: Als Ausweg besteht die Möglichkeit, das unbewegliche 

Vermögen rechtzeitig in eine Kapitalgesellschaft zu übertragen und 

einer Besteuerung im Lagestaat des unbeweglichen Vermögens 

durch bloße Veräußerung der Gesellschaftsanteile auszuweichen. 

Denn das Besteuerungsrecht bei Veräußerung von Gesellschaftsanteilen 

steht idR dem Ansässigkeitsstaat des Veräußerers zu. Zu 

beachten ist allerdings, dass die Einlage eines Grundstücks in eine 

Kapitalgesellschaft einen Tausch darstellt, und somit zur Versteuerung 

der dann bereits bestehenden stillen Reserven führen kann. 

Im Ansässigkeitsstaat kann oft von einem internationalen Schachtel- 


privileg Gebrauch gemacht werden, wodurch der Veräußerungsgewinn 

in beiden Staaten steuerfrei ist. 

Mit dem OECD-Musterabkommen 2003 wird dieser Vorgangsweise 

entgegengetreten, indem auch Gewinne aus Anteilen an Immobiliengesellschaften 

im Lagestaat besteuert werden können. Diese 

Spezial bestimmung ist leider bereits in einigen geltenden Doppelbesteuerungsabkommen 

(Stand: 01.04.2011; siehe Aufzählung unten, 

kein Anspruch auf Vollständigkeit) enthalten: 

DBA mit anwendbar ab DBA-Bestimmung 

Armenien 2005 Art. 13 Abs. 4 

Aserbaidschan 2002 Art. 13 Abs. 2 

Australien 1989 Art. 13 Abs. 2 

China 1993 Art. 13 Abs. 4 

Deutschland 2003 Art. 13 Abs. 2 

Estland 2003 Art. 13 Abs. 1 

Finnland 2002 Art. 13 Abs. 2 

Frankreich 1995 Art. 13 Abs. 2 

Hongkong 2012 Art. 13 Abs. 4 

Indien 2002 Art. 13 Abs. 4 

Irland 01.03.1989 Art. 11 Abs. 2 

Israel 1968 Art. 13 Abs. 3 

Kanada 1981 Art. 13 Abs. 3, 4 

Kirgisistan 2004 Art. 13 Abs. 4 

Korea 2003 Art. 13 Abs. 1 

Lettland 2008 Art. 13 Abs. 1 

Litauen 2006 Art. 13 Abs. 1 

Marokko 2007 Art. 13 Abs. 4 

Mexiko 2006 Art. 13 Abs. 2 

Neuseeland 2008 Art. 13 Abs. 4 

Pakistan 2008 (1968) Art. 14 Abs. 4 

Philippinen 1983 Art. 13 Abs. 4 

Polen 2006 Art. 13 Abs. 2 

Rumänien 2007 Art. 13 Abs. 4 

San Marino 2006 Art. 13 Abs. 4 

Saudi Arabien 2008 Art. 13 Abs. 3 

Serbien 2011 Art. 13 Abs. 4 

Singapur 2003 Art. 13 Abs. 2 

Thailand 1987 Art. 13 Abs. 4 

Ukraine 2000 Art. 13 Abs. 2 

USA 1998 - 2000 Art. 13 Abs. 2 

Venezuela 2008 Art. 13 Abs. 4 

Vietnam 2011 Art. 13 Abs. 4 

Zypern 1991 Art. 13 Abs. 1 

Unterzeichnete, aber noch nicht in Kraft getreten sind folgende DBAs: Bosnien und Syrien. 



3. Steuerpflicht ausländischer betrieblicher Investoren 

Es gibt in Österreich eine von der Spekulationsfrist unabhängige 

Steuerpflicht für ausländische betriebliche Investoren und bestimmte 

ausländische Körperschaften. Bis Ende 2005 angefallene Wertsteigerungen 

bleiben hingegen steuerfrei, sofern die Veräußerung 

tatsächlich erst nach Ablauf der weitergedachten Spekulationsfrist 

erfolgt. Dies kommt bei Abwarten der Spekulationsfrist einer steuerfreien 

Aufwertung zum 01.01.2006 gleich (soweit dadurch kein 

Veräußerungsverlust entsteht). Privatpersonen ohne gewerbliche 

Einkünfte sind von dieser Regelung nicht betroffen. 


Notizen 


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