Ausgabe 02/2022 (47 MB)

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ImmoFokus.Rubrik
16
Aus der Zeit gefallen
Faszination Lost Places
Wohnbauexperte
40
COVERINTERVIEW
MIT ANDREAS HOLLER
INHALT
Rubriken
AUSGABE
Positionen & Meinungen
010 VOM HERAUSGEBER
012 EDITORIAL
170 VORSCHAU/IMPRESSUM
Unternehmen & Projekte
016 BILDERSTRECKE
030 START-UP
032 TOP DEAL
034 AUFSTEIGER
035 PROBLEMLÖSER
036 IMMOBILIE IM FOKUS
040 Coverinterview mit Andreas Holler
052 REAL CIRLCE
Alles und um das Thema Wohnen
066 ZURÜCK IN DIE STEINZEIT?
Kommentar von Wolfgang Fessl
068 PROTZPALAST EINES DIKTATORS
Kommentar von Otmar Lahodynsky
070 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT
Kommentar von Philipp Kaufmann
071 EXPO 2020 IM MÄRZ 2022
Kommentar von Michael Pisecky
072 DIE ZWEI
Philipp Kaufmann und Alexander Bosak
074 FRECH GESAGT
Kolumne von Anita Körbler
076 WIEN: QUALITÄTSSCHUB AM BÜROMARKT
Kommentar von Stefan Wernhart
077 AN DIE POLITIK
Kommentar von Louis Obrowsky
078 ZU TISCH MIT ...
Andreas Millonig
084 BAUSTELLENLOGISTIK
Gefragt: Effizientes Prozessmanagement
090 PRO & CONTRA
Das Bestellerprinzip
092 ROUND TABLE LEAN-MANAGEMENT
Blueprint
134 VORWORT
Thomas Malloth
136 UMWELTSCHONEND KÜHLEN, ABER WIE?
Peter Holzer, David Stuckey und
Renate Hammer
138 ILLMITZER GESPRÄCHE 2022
Das Programm
Fotos: BTL Media, Gugumuck, Adobe Stock
08 ImmoFokus

52
Der 25. Real Circle
Dauerbrenner Wohnimmobilie
152
Über den Tellerrand
Wie NFTs den Kunstmarkt aufmischen
78
Zu Tisch mit ...
Andreas Millonig
02|2022
ImFokus: Wohnimmobilien
100 INFALTIONSANGST TREIBT DIE PREISE
Wohnungsverkauf boomt
102 WOHNBAU IN ÖSTERREICH
Alle Zahlen und Fakten
120 BESTELLERPRINZIP?
Kommentar von Martin Prunbauer
122 RISIKO FÜR FINANZMARKSTABILITÄT
Kommentar von Bernd Rießland
124 PACTA SUNT SERVANDA - ODER NICHT?
Kommentar von Georg Flödl
125 SCHON WIEDER IST WAS PASSIERT
Kommentar von Frank Brün
126 WOHNBAU ANDERS DENKEN
Kommentar von Ute Reinprecht
128 KLARE ANSAGE
Kommentar von Hans Jörg Ulreich
130 BAUEN WIR AM BEDARF VORBEI?
Kommentar von Jasmin Soravia
148 WEIN UND IMMOBILIEN
150 ÜBER DEN TELLERRAND
NFTs: Die Blase innerhalb der Blase?
154 REVITALISIEREN STATT BETONIEREN
Neues Leben für leerstehende Fabriken
164 BIM UND LEAN-MANAGEMENT: DIE
GR0SSEN TREIBER
166 OBSERVER
168 BUCHTIPPS
Ausgabe 02|2022
09

Genug
gejammert!!
„Gegen Jammern hilft
nur, die Ärmel
hochzukrempeln.“
K
ennen Sie den Matthäus-Effekt?
Er lautet: „Wer hat, dem wird gegeben“.
Dahinter steht eine These
der Soziologie, nach der Erfolge
immer neue Erfolge nach sich ziehen – und
umgekehrt Misserfolge weitere Misserfolge. „Wer
aber nicht hat, dem wird auch noch weggenommen,
was er hat.“ Derzeit etabliert sich eine
Mentalität des Jammerns, es wird gejammert
wegen hoher Baupreise, wegen Materialengpässen,
wegen dem Ukraine-Krieg, wegen der Inflation,
wegen steigender Zinsen, wegen … eigentlich
allem.
Jammern hat aber bis jetzt weder jemanden
geholfen, noch hat es etwas verändert, noch
zum Besseren gewandt. Gegen Jammern hilft
nur, die Ärmel hochzukrempeln und zu tun.
Ob das jetzt „IMMO HILFT“ ist, eine Initiative
der Immobilienwirtschaft, die Wohnraum für
geflüchtete Menschen aus der Ukraine zur Verfügung
stellt, oder all jene die tagtäglich ihre
Arbeitskraft einsetzen – es geht weiter. Weil es
weitergehen muss.
Der Real Circle fand nicht nur mit einem weiteren
neuen Sponsor PwC Österreich statt,
sondern auch zum 25. Mal, was uns mit besonderem
Stolz erfüllt und motiviert. Bei unserem
BluePrint stellt Thomas Malloth die entscheidenden
Fragen „Nicht wenn, was oder wem
sondern, WARUM NICHT?“ Ist unsere Umwelt
noch zu retten und wenn ja, wie? Allein der
Gedanke daran, verführt zur problematischen
Jammerei.
Da bleibt es mir nur, mit einem Zitat von Werner
Lorant zu schließen: „Schlimm ist dieses
Gejammer. Tut hier weh, tut da weh. Aber
solange Sie das Handy halten können, muss
ja noch genug Kraft da sein.“ In diesem Sinne,
fokussieren Sie sich auf das Positive!
Fokus aufs Positive
Aus diesem Grund haben wir in der Frühlingsausgabe
des ImmoFokus viele positive
Beispiele in der Immobilien- und Baubranche
vor den Vorhang geholt. Beim Coverinterview
mit Andreas Holler von der Buwog ist es die
Mission Wachstum im Wohnbereich, beim Zu-
Tisch-mit-Interview mit Andreas Millionig von
IMMOunited die stete Innovation und beim
Drees&Sommer-Round Table zum Thema
Lean Management die partnerschaftliche Zusammenarbeit
am Bau.
Michael Neubauer
Herausgeber
Fotos: Adobe Stock
10 ImmoFokus

Orientierung
geben
„Sich aufs Tagesgeschäft
zu konzentrieren, war
schon einmal einfacher.“
W
as von einigen wenigen erwartet
und von vielen befürchtet
worden ist, ist vor
etwas mehr als einem Monat
– kurz vor dem Erscheinen der ersten Ausgabe
des ImmoFokus 2022 – traurige Realität geworden:
Russland hat die Ukraine angegriffen. Rund
600 Kilometer von Wien entfernt ist seitdem
unbeschreibliches Leid zu beobachten. Sich aufs
Tagesgeschäft zu konzentrieren, war schon
einmal einfacher.
Aber gleichzeitig ist es gerade in Krisensituationen
wie der aktuellen wichtig, Orientierung
zu geben und aufzuzeigen, wie Experten die Situation
einschätzen und damit umgehen. Das
geschieht in dieser Ausgabe des ImmoFokus
in mehreren Beiträgen. Schließlich sind vom
Krieg in der Ukraine nahezu alle auf die eine
oder andere Art betroffen. Egal, ob in emotionaler
Hinsicht, als einfacher Konsument an der
Zapfsäule oder als Developer.
spannenden Round Table gemeinsam mit acht
Top-Experten.
Michael Holler, CEO der Buwog, erklärt im
Cover-Interview unter anderem, wie er in die
Immobilienbranche gekommen ist und wieso
er glaubt, dass der Immobilienzyklus – trotz
einiger Wolken am Himmel – noch nicht vor
seinem Ende steht .
Der Buwog-CEO ist auch einer der rund 30
hochkarätigen Experten, die bei der 25. Auflage
des Real Circle dabei waren, um über ein
Thema zu diskutieren, das wohl jeden beschäftigt:
die Wohnimmobilie. Dabei ging es unter
anderem auch darum, welche Auswirkungen
der Angriffskrieg auf die Ukraine auf den heimischen
Wohnungsmarkt hat. Auch für den
Fall, dass viele der Geflüchteten für immer in
Österreich bleiben wollen, sind die Kapazitäten
und Potentiale des Marktes jetzt wichtiger
denn je.
Baustellenlogistik und
Lean-Management
Die brennenden Fragen, die die Bau- und
Immobilienbranche beschäftigen, werden in
dieser Ausgabe dennoch nicht vernachlässigt.
Lisa Grüner widmet sich gleich zwei Themen,
deren volles Potenzial noch nicht ganz ausgeschöpft
ist: Baustellenlogistik und Lean-Management.
Letzteres diskutiert sie bei einem
Patrick Baldia
Chefredakteur
Foto: Adobe Stock
12 ImmoFokus

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Winter 2021
13

Unternehmen & Projekte
16
BILDSTRECKE LOST PLACES
Stillgelegte Industrieanlagen,
geschlossene
Kliniken, ausrangierte
Hotels und verlassene
Häuser üben eine
magische Faszination
aus. Manche muten
an, als wären sie eben
erst verlassen worden,
andere wirken wie
bewahrende Zeitkapseln
und rotten seit Jahrzehnten
vor sich hin.
35
PROBLEMLÖSER: BLUEBEAM
Die Bausoftware Bluebeam Revu ist
ein universelles Format zur digitalen
Zusammenarbeit, integrierbar in führende
BIM-Anwendungen und Arbeitsabläufe. Vor
allem papierbasierte Prozesse sollen mit ihrer
Hilfe digitalisiert werden.
36
IMMOBILIE IM FOKUS: KIUBO
Kiubo ist ein modulares Bausystem, das völlig
flexibel funktioniert. Kiubo macht es möglich,
Wohnungen zu bauen, die sich dem Leben
anpassen und je nach Bedarf vergrößert,
verkleinert oder umgesiedelt werden können.
Entwickelt wurde das Konzept vom Grazer
Architekturbüro Hofrichter-Ritter und dem
ÖWG Wohnbau umgesetzt.
Foto: Adobe Stock
14 ImmoFokus

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Unternehmen & Projekte
Faszination
Verfall
Urbexen. Klingt komisch? Urbexen ist die Kurzform von Urban exploring
und bezeichnet jene Menschen, deren Hobby darin besteht, verlassene
Plätze und Gebäude zu erkunden. Ein nicht ganz ungefährliches Hobby,
denn meist ist das Betreten sogenannter Lost Places illegal, und doch
reißt die Faszination am Verfall verlassener Gebäude nicht ab. Dabei
hätten diese Räume, die einst voller Leben waren, durchaus großes
Potenzial für eine nachhaltige Nutzung.
Autor: Amelie Miller
16 ImmoFokus
Foto: BoysPlayNice/Studio Reaktor

Ausgabe 02|2022
17

Unternehmen & Projekte
VON DER RUINE ZUM GEWERBEPARK
Rund 20 Jahre stand das ehemalige Milchtrockenwerk der Schärdinger
Molkerei in Taufkirchen an der Pram leer. Im Jahr 1969 wurde das Gebäude
auf dem mehr als 1,3 Hektar großen Areal errichtet. Heute wird die ehemalige
Ruine als Gewerbepark genutzt. Verantwortlich dafür ist die KSimmo
GmbH aus Sigharting, die das stillgelegte Milchtrockenwerk erworben
und saniert hatte. Heute wird das Areal unter dem Namen Gewerbepark
Pramtal vermarktet und bietet lokalen Unternehmen Büroflächen bis zu
150 Quadratmetern. Außerdem stehen Lager- und Produktionsflächen von
zehn bis zu 8.000 Quadratmetern zur Verfügung.
Standort: Taufkirchen an der Pram, Oberösterreich
Leerstand: Rund 20 Jahre
Eigentümer: KSimmo
www.ksimmo.eu
Fotos: Georg Strobl
18 ImmoFokus

WOHNEN STATT SHOPPEN
Im Jahr 1990 eröffnete Josef Handlbauer das Einkaufszentrum
in der oberösterreichischen Stadt Leonding. In den
Jahren 2004 und 2006 wurde das Einkaufszentrum erweitert,
2008 übernahm die Bank Austria das Areal. Die
Nähe und Konkurrenz zur Paschinger Plus City prägten
von Beginn an die Situation. Bei der Übernahme durch
die Bank Austria waren noch 75 Shops eingemietet,
wenige Jahre später, 2012, waren es nur mehr 20, und
auch die großen Mieter verließen mit Ende 2012 das
Shoppingcenter. Ende 2016 wurde die Uno Shopping
geschlossen. 2017 übernahmen die Mühlviertler Immobilienentwickler
Josef Hofer, Hubert Wagner und Joachim
Pawelka das Areal und öffneten das Einkaufszentrum
wieder, unter anderem mit zwei Outlet-Stores. Ende
2021 hat die Wohnungsgesellschaft WAG das Areal des
Einkaufszentrums UNO Shopping erworben. Gemeinsam
mit der Stadt Leonding soll hier in den nächsten Jahren
ein Mix aus Gewerbe, Büro, Geschäften und Wohnungen
umgesetzt werden.
Standort: Leonding, Oberösterreich
Leerstand: 2016–2017
Eigentümer: Wohnungsgesllschaft WAG
www.wag.at
Fotos: Wolfgang Simlinger
Ausgabe 02|2022
19

Unternehmen & Projekte
20 ImmoFokus

UNAUFHALTSAMER VERFALL
Die einstige Luxusherberge auf der kroatischen Insel Krk galt als
beliebtes Urlaubziel für Prominente. Rund 45 Millionen Dollar investierte
Bob Guccione, Gründer und Herausgeber des US-Männermagazins
Penthouse in das Fünf-Sterne-Hotel, damit dieses im Jahr 1971 schließlich
seine Pforten für Gäste öffnen konnte. Die Anlage bot eine Vielzahl
an Annehmlichkeiten: unter anderem Tennisplätze, eine Minigolfanlage
sowie ein hauseigenes Casino. Mit der Zeit ließ der Zustrom von zahlungskräftigen
Gästen nach, und die Anlage entwickelte sich zu einem
Zentrum für Massentourismus. Während des kroatischen Freiheitskampfes
ab 1991 blieb der Tourismus gänzlich aus, und das Gebäude
diente vorübergehend als Unterkunft für Geflüchtete. Danach wurde die
Immobilie an einen ausländischen Investor verkauft, der es wieder in ein
Fünf-Sterne-Resort verwandeln wollte. Scheinbar handelte es sich aber
um einen Spekulanten, und so verfällt das Hotel seit 2002 nach einem
Totalausverkauf des Mobiliars mehr und mehr.
Standort: Malinska, Haludovo, Krk, Kroatien
Leerstand: Seit 2002
www.haludovo-palace-hotel.ch
Fotos: Wolfgang Simlinger
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21

Unternehmen & Projekte
POTENZIAL ENTDECKEN UND NUTZEN
Ursprünglich im Jahr 1868 gegründet, ist die Papierfabrik in Laakirchen über die
Jahre stetig gewachsen. Die Konsequenz war, vor rund 30 Jahren die Produktion
auf das neue Werksgelände in Steyrermühl zu verlegen. Die ehemalige Papierfabrik
blieb im Besitz der UPM-Kymmene Austria. Seither wurden auf dem Areal einige
bestehende Gebäude abgerissen und Teilbereiche vermietet. Derzeit werden
gemeinsam mit Experten aus den Bereichen Kunst, Kultur, Wirtschaft und Politik
Ideen für die Nachnutzung des Geländes gesammelt.
Standort: Laakirchen, Oberösterreich
Leerstand: Seit ca. 1988
Eigentümer: UPM-Kymmene Austria
www.upmpaper.com
Fotos: UPM by Thomas Schlader
22 ImmoFokus

Fotos: Georg Strobl
VIELFÄLTIGE NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN
Wolfgang Vogel gründete 1830 die Lederfabrik in Mattighofen. Im Laufe des 19. Jahrhunderts entwickelte
sich der damalige Handwerksbetrieb zu einem überregional erfolgreichen Industriebetrieb.
Zur Zeit des Ersten Weltkriegs war die Lederfabrik Vogl die größte der Österreichisch-Ungarischen
Monarchie. Um die Jahrhundertwende galt die Lederfabrik als sozialer Vorzeigebetrieb, der seinen
Mitarbeitern mietfrei Werkswohnungen zur Verfügung stellte. Im Jahr 2010 musste der Betrieb
Insolvenz anmelden und wurde von der slowenischen Prevent-Gruppe aufgekauft. 2013 wurde
die Lederfabrik endgültig geschlossen. Heute werden die leerstehenden Lagerhallen am Areal
der ehemaligen Fabrik von der Liegenschaft Vogl GmbH vermietet, etwa für Büroflächen, Ateliers,
Werkstätten oder Lagerflächen.
Standort: Mattighofen, Oberösterreich
Eigentümer: Liegenschaft Vogl GmbH
www.gewerbeimmobilien-vogl.at
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23

Unternehmen & Projekte
AUS DEM DORNRÖSCHENSCHLAF ERWACHT?
Das Südbahnhotel wurde 1882 eröffnet und war zum damaligen Zeitpunkt das
erste Hotel am Semmering. Das ehemalige Grand Hotel trug maßgeblich dazu
bei, dass sich Semmering zum beliebten Luftkurort entwickelte. 1976 musste
der Hotelbetrieb jedoch eingestellt werden. Seitdem stand die schlossartige
18.000 Quadratmeter große Immobilie leer. In den letzten Jahren diente das
Südbahnhotel in den Sommermonaten als Spielstätte für Kulturveranstaltungen.
Seit Oktober 2021 steht fest, dass das Südbahnhotel wieder Gäste
beherbergen soll, denn zu diesem Zeitpunkt kaufte der Immobilienunternehmer
Christian Zeller über seine Privatstiftung die Hotelimmobilie von der
deutschen Klinik-Bavaria-Gruppe.
Standort: Semmering, Niederösterreich
Leerstand: Seit 1976
Eigentümer: Christian Zeller Privatstiftung
www.suedbahnhotel-semmering.at
Fotos: Wolgang Simlinger
24 ImmoFokus

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25

Unternehmen & Projekte
PLATZ FÜR NEUES SCHAFFEN
Die steigende Anzahl an Paketen, die tagtäglich
logistisch bewältigt werden müssen, und die
langen Wege aufgrund der Architektur des Linzer
Postzentrums am Hauptbahnhof haben dazu beigetragen,
2014 ein neues Logistikzentrum in Allhaming,
etwa 20 Kilometer südwestlich von Linz, in Betrieb
zu nehmen. Seit März 2022 wird das leerstehende
Logistikzentrum Linz für ukrainische Flüchtlinge
genutzt. Durch die Anpassung der Räumlichkeiten
wurden vorübergehend Schlafplätze für rund 300
Menschen geschaffen. Ab 2023 wird das Logistikzentrum
abgerissen, um Platz für ein neues Quartier
aus Wohnungen, Büros, Geschäftsflächen und
einem Hotel zu schaffen.
Standort: Linz, Oberösterreich
Leerstand: 2014–2022
Eigentümer: Österreichische Post
www.post-city-gardens.at
Fotos: Wolfgang Simlinger
26 ImmoFokus

UNBEGRENZTE MÖGLICHKEITEN
Das Industriegelände in Perg wurde 2004 von der Firma Felix Waldner GmbH gekauft und zum
Wirtschaftspark Commerz Park Perg umgestaltet. Das Areal umfasst rund 11.000 Quadratmeter
und ist zur Hälfte bebaut. Im Jahr 2020 kauften die beiden Perger Unternehmen der Laderaum-
Ausstatter Haselberger und die Köppl GmbH den Commerz Park Perg am Ortseingang. „Als Perger
Unternehmen war es uns wichtig, in die Region zu investieren. Daher haben wir uns für unsere
hochmoderne Spenglerei für ein bestehendes Betriebsgelände entschieden, das wir mit unserem
„Neustart“ nicht nur fotografisch in ein neues Licht rücken werden“, beschreibt Alexander Köppl,
Gründer und Geschäftsführer Köppl Spenglerei, die Pläne für das Areal.
Standort: Perg, Oberösterreich
Eigentümer: Laderaum-Ausstatter GmbH und die Köppl GmbH
Fotos: Thomas Schlader
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27

Unternehmen & Projekte
28 ImmoFokus

Fotos: Georg Herder
ARBEITEN IN DER NATUR
Auch heute wird an die Sensen- und Sichelfabrik
auf dem Redtenbach-Areal erinnert. Dafür
sorgt das Sensenmuseum Geyerhammer, das
sich im originalgetreuen Sensenwerk am
Almfluss befindet – aber von Anfang an: 1875
begann die Firma Redtenbacher ihre Sensenproduktion
in Scharnstein. In den folgenden
Jahren entwickelte sich das Werk zur größten
Sensen- und Sichelfabrik der Österreichisch-
Ungarischen Monarchie. Im Jahre 1987 musste
die Sensenproduktion in Scharnstein aufgrund
eines kontinuierlichen Absatzrückgangs schließlich
eingestellt werden. 2021 wurden rund
60.000 Quadratmeter des Redtenbacher Geländes
von der Firma Grüne Erde gekauft. Auf
dem umgerechnet acht Fußballfelder großen
Areal soll der „Grüne-Erde-Campus am Almfluss“
errichtet werden.
Standort: Scharnstein, Oberösterreich
Leerstand: Seit 1987
www.sensenmuseum.at
Ausgabe 02|2022
29

ImmoFokus.Rubrik
Start-Up
ImFokus
Charles Collet,
Gründer & CEO MyHomely
Gründung
Der Immobilienerwerb in Deutschland
ist teuer und komplex. MyHomely ist
2021 gestartet mit dem Ziel, Wohneigentum
in Deutschland zu revolutionieren
und für jeden zu ermöglichen. Gleichzeitig
sollen mögliche Risiken durch die
Partnerschaft reduziert werden.
Neuer Weg zum
Eigentum
Co-Investoren. In Deutschland bietet das Start-up MyHomely eine
neue Finanzierungsmöglichkeit für Eigenheime an, die das erforderliche
Eigenkapital nicht aufbringen können.
F
ür den Erwerb einer Immobilie und
für die damit verbundene Fremdfinanzierung
bei einer Bank müssen
in der Regel mindestens 20 Prozent
des Kaufpreises als Eigenkapital aufgebracht
werden können. Diese Summe anzusparen,
fällt vielen Menschen aufgrund der hohen
Lebenserhaltungskosten und Mieten schwer.
Hinzu kommen die immer weiter steigenden
Immobilienpreise, die in beliebten Großstädten
immer schwerer finanzierbar sind. Bei einem
Durchschnittspreis für Wohneigentum
in Deutschland von rund 500.000 Euro muss
ein Haushalt rund 100.000 Euro angespart
haben – das schafft laut Experten nur ein sehr
kleiner Teil der Mieter.
Mit dem MyHomely-Modell erhalten Menschen
eine Aufstockung ihres Eigenkapitals
im Austausch für einen kleinen Anteil
an der zukünftigen Wertsteigerung ihrer
Immobilie. Das bedeutet auf den Punkt
gebracht, dass Kunden keine zusätzlichen
Zinszahlungen leisten müssen, weil My-
Homely Mitkäufer und -eigentümer der
Immobilie werden.
Wertsteigerung der Immobilie
MyHomely tätigt diese Immobilieninvestitionen
gemeinsam mit kreditwürdigen
Kunden, die noch nicht das Eigenkapital
angespart, keine vermögende Familie haben
oder einfach nicht alle Ersparnisse in einer
Anlage binden möchten. Das Start-up hilft
bei der Finanzierung und begleitet die Kunden
auch durch den gesamten Prozess des
Immobilienerwerbs und Managements. So
verbinden sie Kunden mit passenden Maklern
und Banken.
Marktvolumen
Laut einer Auswertung des Verbands
der Privaten Bausparkassen ist das
größte Hemmnis beim Eigentumserwerb
mangelndes Eigenkapital. Konservativ
gerechnet kann MyHomely
knapp eine Million kreditwürdigen
Haushalten helfen, endlich Eigentum
zu erwerben..
Die Meinung des Profis
MyHomely ermöglicht es Kunden,
ihre Miete nicht mehr zu „verschwenden“.
Sie haben 2021 zu
Recht den Property Award 2021
in der Kategorie Investment &
Valuation erhalten, jedoch ist das
Geschäftsmodell wenig digital
und die Prozesse wenig skalierbar.
IDEE
GESCHÄFTSMODELL
TIMING
Mitarbeiter
8
Philipp Kaufmann,
Business Enabler
Foto: Joseph Bramer
30 ImmoFokus

Advertorial
DIE WOHNKOMPANIE: „Unsere
Aufgabe ist es, über den Tellerrand zu
schauen.”
Holzbau. Der Wiener Wohnbauträger DIE WOHNKOMPANIE setzt bereits bei zwei Projekten im 10. und 23.
Bezirk auf hochqualitativen und nachhaltigen Holzbau.
Foto: DIE WOHNKOMPANIE
L
ange hat man sich bei dem Wiener
Wohnbauträger DIE WOHNKOM-
PANIE mit dem Holzwohnbau
auseinandergesetzt, bevor man nun
mit zwei Projekten an den Start geht. DI Roland
Pichler, Geschäftsführer von DIE WOHNKOM-
PANIE: „Das Thema Holzbau ist noch nicht in
der Breite angekommen, daher war es für uns
von besonderer Bedeutung, zunächst einmal die
Grundlagen für die Umsetzung derartiger Projekte
zu erarbeiten und auch internationale Best-
Practice-Beispiele unter die Lupe zu nehmen.
DIE WOHNKOMPANIE nimmt durch die Verknüpfung
der innovativen Bauweise mit leistbarem
Wohnraum in Österreich eine Vorreiterrolle
ein.”
Mit dem Baustart des Projekts TIMBER*LAA in
der Klederinger Straße 63-67 in Wien Favoriten
im heurigen Frühjahr ist der erste Meilenstein
gesetzt. „Bei TIMBER*LAA bestehen alle
Wände und Decken aus Vollholzelementen.
Damit ist dieses Projekt nicht nur nachhaltig,
sondern setzt auch Maßstäbe beim positiven
Wohngefühl für die zukünftigen BewohnerInnen”,
so Roland Pichler. Die 38 freifinanzierten
2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit großzügigen
Freiflächen werden mittels Luftwärmepumpen
beheizt und mit Warmwasser versorgt,
Photovoltaik-Anlagen optimieren den erforderlichen
Stromverbrauch. Die Fertigstellung
im 10. Bezirk ist für das 2. Quartal 2023 vorgesehen.
Roland Pichler,
Geschäftsführer
Roland Pichler: „Alleine durch die Konstruktionsweise
entstehen viele positive Effekte: Der
wesentliche Unterschied zur konventionellen
Bauweise liegt darin, dass die Holzelemente
vorgefertigt angeliefert und vor Ort montiert
werden. Das bringt einige Vorteile mit sich:
Zunächst einmal wird der Verkehr rund um
die Baustelle deutlich reduziert, was für die
Anrainer eine geringere Lärm- und Staubbelastung
bedeutet. Zusätzlich leisten wir auch
damit einen Beitrag zu einem geringeren
CO2-Ausstoß – nicht nur durch die geringere
Anzahl an Fahrzeugen, sondern auch beim
Maschinenbetrieb vor Ort.”
Doch es bleibt nicht bei einem Einzelstück:
In der Ketzergasse in Wien Liesing setzt DIE
WOHNKOMPANIE ab dem 3. Quartal 2022
bereits ein weiteres Projekt mit 38 Einheiten in
Holzbauweise um. Roland Pichler: „Bei diesem
Bauvorhaben gehen wir noch einen Schritt
weiter: Neben der Holzbauweise und der hoch-
modernen Energieversorgung soll eine Fassadenbegrünung
und Grauwassernutzung zum
Einsatz kommen. Das Projekt wird außerdem
während der gesamten Bauphase von einem
Chemiker begleitet, um sicherzustellen, dass
die BewohnerInnen ein schadstoffarmes Zuhause
erhalten.”
Über DIE WOHNKOMPANIE
DWK Die Wohnkompanie GmbH entwickelt
als inhabergeführter, unabhängiger
Wohnbauträger nachhaltige urbane Lebensräume.
Der Fokus liegt dabei in der
Realisierung freifinanzierter, nachhaltiger
Wohnbauprojekte.
Als Tochterunternehmen der Zech Group
– eines der stärksten Bau- und Immobilienunternehmen
Deutschlands – steht DIE
WOHNKOMPANIE für umfassende Kompetenz
im Wohnungsbau, einzigartige
Expertise und sichere Bonität.
www.wohnkompanie.at
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Ausgabe 02 | 2022
31

ImmoFokus.Rubrik
Top Deal
ImFokus
DWS-Fonds sichert sich
Trophy-Immobilie
Hoch hinaus. Mit dem Verkauf des Frankfurter Marienturms ging in Deutschland ein spektakulärer Büro-Deal im
ersten Quartal über die Bühne.
W
er moderne und hochwertige
Büroflächen sein Eigen nennen
möchte, der muss tief in
die Tasche greifen. Wobei
„modern und hochwertig“ im Falle des Frankfurter
Marienturms, der gerade für kolportierte 800
Millionen Euro den Besitzer wechselte, fast schon
eine Untertreibung ist. „Trophy-Immobilie“ trifft
es da schon besser. Schließlich thront das erst
2019 fertiggestellte Gebäude in der Toplage des
Frankfurter Bankenviertels, der Taunusanlage,
erfüllt höchste ESG-Standards, wie das LEED
Platinum-Zertifikat nahelegt, und ist obendrein
voll vermietet – unter anderem an Goldman Sachs,
Bank of America und Mastercard.
Landmark in Frankfurt
Verkauft wurde das Bürohochhaus von Aermont
Capital beziehungsweise einem verbundenen
Fonds, der ihn wiederum an einen
von DWS Real Estate verwalteten Fonds verkaufte.
Henning Richter, Managing Director
bei Aermont Capital, gibt sich aufgrund der
Qualität davon überzeugt, dass der Marienturm
langfristig ein Landmark in Frankfurt
bleiben wird. In die gleiche Kerbe schlägt
man auch beim Käufer DWS Real Estate. „Der
Marienturm vereint alle Qualitätsmerkmale,
die ein langfristiges attraktives Investment
kennzeichnen“, so der Head of Transactions
(DACH), Oliver Hein.
„Als wir den Marienturm entwickelten, war
unser Ziel, nicht nur eine Büroimmobilie zu
errichten, sondern ein Umfeld zu schaffen,
das auf die Transformation der Arbeitswelt
reagiert und in dem eine zukunftsorientierte
Unternehmenskultur gelebt werden kann“,
sagt Markus Brod, Geschäftsführender Gesellschafter
von Pecan Development, die für den
Turm verantwortlich zeichnet. Neben 45.000
Quadratmetern Prime-Bürofläche, die sich auf
38 Stockwerke verteilen, finden sich im Marienturm
auch Gastronomie- und Kinderbetreuungsangebote,
die den Mietern und Nachbarn
den Berufsalltag erleichtern neue Services
bieten, sowie ein Fitness-Bereich.
Foto: Pecan Development
32 ImmoFokus

Die Auszeichnung mit dem LEED Platinum-
Zertifikat im Jahr 2020, der höchstmöglichen
Auszeichnungsstufe für ein nachhaltiges
Gebäude, ist jedenfalls kein Zufall. So konnte
der Marienturm vor allem in den Kategorien
„Energie- und Wassereffizienz“, „Innenraumqualität“
sowie „Nachhaltiger Standort“ punkten.
So sorgt etwa unter anderem die Gebäudehülle
zu jeder Jahreszeit für ein angenehmes
und gesundes Raumklima und geringe Energiekosten.
Mit einer Höhe von rund 155 Metern ist der
Marienturm im Übrigen nicht das höchste Gebäude,
das die Frankfurter Skyline ziert. Diese
Ehre wird dem Europaturm – auch bekannt als
„Ginnheimer Spargel“ – mit seinen knapp 340
Metern zuteil. Dicht an seinen Fersen folgen
Commerzbank Tower (259 Meter), Messeturm
(257 Meter) und Westendstraße 1 (208 Meter).
Wer es ganz genau wissen möchte: Aktuell
ist der Marienturm gemeinsam mit Westend
Gate, Deutsche Bank I und Deutsche Bank II
das 14-höchste Gebäude Frankfurts, der für
nicht wenige Zeitgenossen internationalsten
Stadt Deutschlands.
Facts & Figures
Höhe
155 Meter
Geschosse 38
Mietfläche oberirdsich 45.450 m²
Regelgeschossfläche 1.350 m²
PKW-Stellplätze TG 267
davon mit Elektroladestationen 80
Fahrradstellplätze 400
Mix: Büro, Konferenz, Kaffee-Bar, Lunchrestaurant,
Kindertages stätte, Fitness-Studio
Fertigstellung 2019
Zertifikat
LEED
Platinum
Ausgabe 02|2022
33

ImmoFokus.Rubrik
Aufsteiger
Absteiger
Vorhang auf
Premiere. Bei der Online-Präsentation der Zahlen für das Geschäftsjahr 2021 trat Silvia Schmitten-Walgenbach
erstmals als CEO der CA Immo vor die Medien.
1 1991
Bis 2005 ist Silvia Schmitten-Walgenbach
bei der Deutschen Bank in Frankfurt, London
und New York tätig. Nach einer Banklehre absolviert
sie ein Studium zur Diplom-Betriebswirtin
an der Frankfurt School of Finance &
Management das die Deutsche 1997 abschließt.
4 2014
Im Juni startet Schmitten-Walgenbach als
COO bei Barclays Bank Ireland in Frankfurt.
In dieser Funktion verantwortet sie die Aktivitäten
in Deutschland, den Niederlanden und
Schweden.
6 2022
Schmitten-Walgenbach beginnt zu Jahresbeginn
als CEO der CA Immo. Ihr Vertrag läuft
bis zum 31.12.2024.
2 2005
Schmitten-Walgenbach leitet bis 2009 den
Bereich Immobilienstrategie bei der Dresdner
Bank, wo sie das Immobilienportfolio des Instituts
restrukturiert und verkauft, bevor sie in
die Geschäftsführung der Deutschen Gesellschaft
für Immobilienfonds (DEGI)/Aberdeen
Property Investors Holding berufen wird und
dort für Transaktionen, Fondsmanagement
und Treasury verantwortlich ist.
5 2019
Bestellung zur Vorsitzenden des Vorstands des
Verbands der Auslandsbanken in Deutschland.
Vorstandsmitglied ist Schmitten-Walgenbach
bei der Interessensvertretung seit März 2015.
4
5
6
3
2
1
3 2010
Die Finanz- und Immobilienexpertin wird
Geschäftsführerin von Morgan Stanley Real
Estate Investment und für die Abwicklung des
Immobilienfondsgeschäfts der Kapitalanlagegesellschaft
zuständig.
Foto: CA Immo
34 ImmoFokus

ImmoFokus.Rubrik
Problemlöser
ImFokus
Ruth
Schiffmann
Geschäftsführerin Bluebeam
D-A-CH-Region
1. DAS PROBLEM
Building Information Modeling (BIM) sollte heute Standard sein, um
wettbewerbsfähig zu bleiben. Doch der genaue Blick macht deutlich: Die
Zukunft ist in weiter Ferne. Der Digitalisierungsbedarf zeigt sich aktuell mit
Nachdruck. Insbesondere Kollaboration und Projektmanagement stehen im
Fokus. Es bedarf einer Lösung, die Arbeitsprozesse und die Zusammenarbeit
der Projektteams überall dort digitalisiert, wo Kommunikationsbrüche
entstehen, weil noch immer auf Papier gearbeitet
wird. Mit dem Ziel, Kosten zu reduzieren,
Umsetzungszeiten zu verkürzen und Qualität als
auch Effizienz nachhaltig zu steigern.
76%
2. DIE LÖSUNG
35 ImmoFokus
Die Bausoftware Bluebeam Revu ist ein universelles
Format zur digitalen Zusammenarbeit, integrierbar
in führende BIM-Anwendungen und Arbeitsabläufe.
Es beinhaltet intuitiv zu bedienende Tools mit sämtlichen
Funktionalitäten, die von den Projektteams
benötigt werden. Eine Lösung, die papierbasierte
Prozesse digitalisiert und alle Beteiligten von überall
auf den letzten Planungsstand zugreifen lässt. Revu
ermöglicht mit wenig Aufwand und ohne Risiko
oder große Investitionen eine hohe Planungs- und
Kostensicherheit.
DIE ZAHL
Revu vernetzt das
gesamte Projektteam.
Bauplanung und Kommunikation
werden
vereinfacht und laufen
komplett papierlos ab.
Das steigert die
Produktivität, schont
Ressourcen und etabliert
nachhaltige Arbeitsweisen.
Dank Digitalisierung
und Standardisierung
von teamrelevanten
Prozessen liegt die
Effizienzsteigerung bei 76
Prozent. Plus eine hohe
Mitarbeiterzufriedenheit.
Foto: Bluebeam Revu

Immobilie
ImFokus
2021
Das erste mehrgeschossige „Kiubo“-Haus wurde im
vergangenen Oktober in der Grazer Starhemberggasse
fertiggestellt und übergeben. Dabei handelt es sich um
ein modulares Bausystem, das gemeinsam von der ÖWG
Wohnbau und Hofrichter-Ritter-Architekten entwickelt
wurde. Ein Prototyp wurde bereits 2020 in Pischelsdorf
errichtet. Die drei Raummodule, die dort als eingeschossige
Lösung realisiert wurden, wurden in das Projekt in der
Starhemberggasse eingebaut.
Fotos: Foster + Partners
25
Jedes Basismodul ist eine
autarke 25 Quadratmeter
große Wohneinheit mit Bad
und Küche sowie Schlaf- und
Aufenthaltsbereich. Dieselbe
Größe haben auch die Zusatzmodule,
um die die Basiseinheiten
erweitert werden
können. Gefertigt werden sie
allesamt in serieller Produktion
aus Holz. Erst am jeweiligen
Projektstandort werden sie
zusammengefügt.
3
Nicht länger als drei Stunden dauert es, die vorgefertigten Wohnmodule
in den Terminal einzubauen, der den Rohbau bildet und
vor Ort aus Beton gefertigt wird. Die Strom- und Sanitäranschlüsse
werden nach dem Plug-and-Play-Prinzip mit dem Terminal verbunden.
120
Im städtischen Raum sollen „Kiubo“-
Projekte mit bis zu 120 Wohnungen
und sechs Stockwerken realisiert
werden können.
1904
Mit Le Corbusiers Maison
Dom-Ino wird 1904 auf der
Biennale in Venedig eine
ähnliche Idee präsentiert.
19
Das Projekt in der Starhemberggasse
besteht aus 19
Wohneinheiten, für die
33 Holzmodule zusammengefügt
wurden.
2,80
Schnell und flexibel können die
„Kiubo“-Module auch einer anderen
Nutzungsform zugeführt werden.
Dank einer Raumhöhe von 2,80 Meter
ist auch die Nutzung als Büro denkbar.
Ausgabe 02|2022
36

Positionen & Meinungen
40
COVERINTERVIEW
Andreas Holler steht seit knapp zehn Jahren
an der Spitze der Buwog. Mit rund 2.000
Einheiten wird sein Unternehmen heuer so
viele Wohnungen fertigstellen wie nie zuvor.
Im Interview spricht er über seine Eindrücke
zur Mipim, Auswirkungen des Ukraine-Kriegs
und seine Anfänge in der Immobilienbranche.
52
REAL CIRCLE
Zum 25. Mal fand der Real Circle mit
wichtigen Entscheidungsträgern der
Immobilienbranche statt. Das wurde nicht
nur mit einer großen Torte gefeiert, es
wurde auch eifrig über unterschiedliche
Themen im Bereich Wohnen, und wie sich
diese Assetklasse entwickelt, diskutiert.
78
ZU TISCH MIT ...
In der Trattoria
Pulcinella am Wiener
Naschmarkt spricht
Andreas Millonig von
IMMOunited über den
derzeitigen Umbruch in
der Immobilienbranche,
Innovationsmanagement,
und warum das
Grundbuch nun
auch für Banken und
Fonds eine wichtige
Arbeitsgrundlage ist.
Foto: Adobe Stock
38 ImmoFokus

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Positionen & Meinungen
Mission
Wachstum
Wohnbauexperte. Andreas Holler steht seit knapp zehn Jahren an der
Spitze der Buwog. Mit rund 2.000 Einheiten wird sein Unternehmen
heuer so viele Wohnungen fertigstellen wie nie zuvor. Im Interview mit
dem ImmoFokus spricht er über seine Mipim-Eindrücke, Auswirkungen
des Ukraine-Kriegs und seine Anfänge in der Immobilienbranche.
Das Gespräch führte: Patrick Baldia
Erlauben Sie mir, mit einer persönlichen
Frage zu beginnen: Wie sind Sie eigentlich
in die Immobilienbranche gekommen?
Andreas Holler: Nach dem Abschluss meines
Studiums in den USA heuerte ich bei Vossen
im burgenländischen Jennersdorf an. Als
der Frottierwarenhersteller 1997 in Konkurs
ging, begann ich bei der Investorengruppe,
die die Gebäude, Mitarbeitenden, die gesamte
Produktion und alle Markenrechte übernahm.
Sie war vor allem bei osteuropäischen
Industrieunternehmen beteiligt. Und als bei
einer ungarischen Beteiligung aus Kostengründen
die Produktion eingestellt wurde,
stellte sich die Frage: Was machen wir mit dem
Grundstück? Als die Entscheidung fiel, ein
Fachmarktzentrum zu entwickeln, holten wir
die CA Immo an Board. Für mich war das das
erste Immobilienprojekt.
Aber bekanntlich nicht das letzte …
Dass der damalige Immoeast Vorstand Edgar
Rosenmayr mich in sein Team holte, sah ich
als große Chance, um weiter einschlägige
Erfahrung zu sammeln. Er war für ein Immobilienportfolio
von rund sieben Milliarden
Euro in Zentraleuropa, Südosteuropa und
der GUS verantwortlich und zudem für alle
dortigen Entwicklungsprojekte zuständig.
Das Spannende daran: Es war 2008. Kurz
nachdem ich unterschrieben hatte, am 15.
September, ging Lehman Brothers pleite.
Gleichzeitig tauchten erste Gerüchte um
Probleme bei der damaligen Constantia und
damit auch der Immofinanz auf. Wenige
Tage nach meinem Jobantritt, Mitte Oktober
2008, zog die Oesterreichische Nationalbank
OeNB bei der Privatbank schließlich die
Notbremse.
40 ImmoFokus

Ausgabe 02|2022
41

Positionen & Meinungen
„Die
Wohnimmobilie
wird immer
der sicherste
Hafen im
Immobiliensektor
bleiben.“
Andreas Holler,
Buwog
Klingt nach einem idealen Zeitpunkt für
einen Jobantritt…
Es war das absolute Chaos, aber in Wahrheit
auch eine große Chance. Denn in so einer
Umbruchstimmung und Restrukturierungsphase
eröffnen sich auch viele Möglichkeiten.
Ich verantwortete anfangs etwa ein
Portfolio in Rumänien, um in weiterer Folge
Wohnbauprojekte in ganz Ost- und
Südosteuropa zu realisieren. In den folgenden
Jahren war ich für die Immofinanz
(nach der Fusion mit der Immoeast) weiter
in der Region tätig und mein Fokus verlegte
sich mehr und mehr auf den Wohnbausektor.
Ich hab in dieser Zeit übrigens auch
in der Ukraine gearbeitet und an vielen
Orten, die man derzeit vielleicht im Fernsehen
sieht, haben wir tatsächlich Projekte
realisiert.
Wie haben Sie das Comeback der Mipim
erlebt beziehungsweise was haben Sie
mitgenommen aus Cannes?
Ein allgegenwärtiges Thema war sicher die
Frage, wie sich Corona und Ukraine-Krieg auf
den Immobilienmarkt auswirken werden.
Ansonsten habe ich mitgenommen, dass
die Branchenplayer wieder hungrig nach
Geschäft sind und glücklich, sich persönlich
zu treffen. Es wird fleißig an der Entwicklung
und am Ankauf von Projekten gearbeitet. Ein
omnipräsentes Thema war aber auch, dass das
Angebot an guten Projekten geringer wird.
Wegen coronabedingten Lieferkettenproblemen
beziehungsweise Preiserhöhungen
können Projekte nicht gestartet werden
beziehungsweise müssen verschoben werden.
Das hat nicht direkt mit dem Krieg in der
Ukraine zu tun, der aber natürlich zusätzlich
Sand ins Getriebe bringen kann. Doch die
Kernbotschaft, die ich aus Cannes mitgenommen
habe, ist sicher, dass viel Kapital weiter
nach Investitionsmöglichkeiten sucht.
Wie sahen die Messe-Anwesenden den
Krieg in der Ukraine? Und was ist Ihre
persönliche Einschätzung?
So wie ich das mitbekommen habe, erwarten
die meisten keine wesentlichen Einschränkungen
für den Immobilienmarkt in der
westlichen Hemisphäre. Ich persönlich bin
so weit Optimist, um zu hoffen, dass der
Konflikt heuer noch beendet werden kann.
Und falls er schnell vorbei ist und sich nicht
ausweitet, so sehe ich auch keine Rezession.
Sollte aber das Gegenteil eintreten, kann
man ein noch so großer Optimist sein, dann
werden wir alle, und zwar nicht nur die Bau-
42 ImmoFokus

und Immobilienbranche, mit Auswirkungen
konfrontiert sein.
Angefangen mit Corona über den Ukraine-
Krieg, bis hin zu anstehenden Zinsanstiegen
– die Immobilienbranche ist aktuell
mit vielen Themen konfrontiert. Steht der
Zyklus vor seinem Ende?
Ich glaube nicht. Vor allem wenn ich mich
jetzt auf unser Geschäft, also Wohnimmobilien,
beziehe. Nach wie vor sucht viel
Kapital nach Immobilien. Und ich rede jetzt
nicht nur von den großen institutionellen
und privaten Investoren, sondern auch von
Anlegern, die im kleineren Rahmen Anlagewohnungen
kaufen sowie von Eigennutzern.
Sie alle wissen mittlerweile, und wir
erleben ja gerade nicht die erste Krise, dass
der Bedarf an Wohnraum auch in schwierigen
Zeiten da ist. Wir erinnern uns: Wer in
der Finanzkrise gekauft hat, hat vermutlich
das beste Geschäft seines Lebens gemacht.
Ich glaube jedenfalls, dass die Nachfrage
sogar steigen wird. Gleichzeitig wird das
Angebot zurückgehen. Und auch die EZB
hat keine raschen und großen Zinsschritte
angekündigt, sondern kleine, die sich
über einen längeren Zeitraum erstrecken
werden. Die Rahmenbedingungen passen
also weiter.
Die Preise für Wohnimmobilien werden
also weiter steigen?
Ich glaube, dass die Preissteigerungen, die wir
in den letzten drei Jahren gesehen haben, sich
nicht fortsetzen, sondern auf ein gesundes
Maß einpendeln werden. Rückgänge sind
vielleicht im Luxusbereich zu erwarten. Aber
im bezahlbaren beziehungsweise mittleren
Segment werden wir weiterhin hohe Nachfrage
sehen.
Habe ich vorhin richtig rausgehört, dass
Sie keine sichere Alternative zur Wohnimmobilie
sehen? Reden wir aus Investorensicht
von der neuen Staatsanleihe mit
Top-Rating AAA?
Faktum ist: Wir haben auch in der Corona-
Pandemie keine beziehungsweise kaum
Mietausfälle im Wohnbereich gesehen, die
Sicherheit des Sektors ist also äußerst hoch.
Und darauf schauen Institutionelle sehr
genau. Für mich ist die Sache relativ klar: Die
Wohnimmobilie wird immer der sicherste
Hafen im Immobiliensektor bleiben, wenn ich
plane, ohne Unterbrechung Mieteinnahmen
zu lukrieren.
Ausgabe 02|2022
43

Positionen & Meinungen
„Die Preissteigerungen
werden sich
nicht fortsetzen,
sondern sich auf
ein gesundes
Maß einpendeln.“
Andreas Holler,
Buwog
Klammern wir mal den Ukraine-Krieg aus.
Wie wird sich in den kommenden Jahren
das Angebot am Wiener Wohnmarkt
entwickeln? Das Neubauvolumen soll ja
heuer seinen Höhepunkt erreichen.
Ich glaube, dass wegen der Lieferengpässe
und der gestiegenen Baukosten – ganz zu
schweigen von den Grundstückskosten
– künftig tatsächlich weniger Projekte
gestartet werden beziehungsweise viele
verschoben werden. Es wird ja bereits
nachweislich weniger gewidmet. Ich kann
mir vor allem nur schwer vorstellen, wie
gemeinnützige Wohnbauträger unter
den jetzigen Rahmenbedingungen beziehungsweise
Konditionen künftig Projekte
realisieren sollen. Insgesamt wird also die
Bautätigkeit zurückgehen. Den Impact werden
wir natürlich nicht heuer, aber nächstes
oder übernächstes Jahr spüren. Und in drei
Jahren wird es wieder heißen: Wir haben zu
wenig Wohnungen.
Sie meinten kürzlich, dass sich der Wohnungsneubau
in Wien mittelfristig wieder
auf ein Niveau einpendeln wird, das dem
strukturellen Bedarf entspricht. Von wie
viel Einheiten pro Jahr sprechen wir da?
Ohne jetzt zu berücksichtigen, dass es im Falle
eines längeren Kriegs in der Ukraine zu vielen
Geflüchteten kommen könnte, würde ich
meinen: um die 10.000 Wohnungen pro Jahr.
Kritiker meinen, dass auch am Markt
vorbeiproduziert wurde – Stichwort:
Vorsorgewohnungen – und vielerorts
die einkalkulierten Mieten nicht haltbar
wären…
Ich kenne schon Projekte, wo man sich
an den Kopf greift und fragt: Wie konnte
man das zu solchen Konditionen ankaufen
und wie konnte man mit solchen Mieten
überhaupt auf den Markt gehen? Und diese
Vermutung wird sich jetzt wahrscheinlich
am Markt bewahrheiten. Ich glaube aber
nicht, dass sich das spürbar auf das allgemeine
Wiener Mietenniveau auswirken wird.
Sehr wohl sollte es beim einen oder anderen
Entwickler oder Eigentümer von Neubau-
44 ImmoFokus

projekten, die nicht in guten Lagen sind,
Mietanpassungen geben.
Ein Online-Medium titelte kürzlich, die
Baubranche befinde sich angesichts der
Lieferengpässe, der Preissprünge und des
Arbeitskräftemangels in der Sackgasse.
Wie sehen Sie das?
Natürlich spürt man, dass es in den Lieferketten
Probleme gibt. Was Holz betrifft, gab
es diese bereits über die ganze Pandemie,
also vor dem Ukraine-Krieg. Wir hatten etwa
kürzlich das Problem, dass es kein Parkett
gab. Ähnliche Themen tauchen vielleicht
nicht täglich, aber gefühlt wöchentlich auf.
Bis jetzt haben wir das immer managen können.
Wenn überhaupt, kam es nur kurzfristig
zu Verzögerungen, bis wir etwas aus einer
anderen Quelle beziehen konnten. Natürlich
könnte der Konflikt die Situation nun weiter
verschärfen.
Bedeutet das das Ende der Fixpreise? Oder
erleben wir eine Momentaufnahme?
Einige unserer Partner meinen, dass sie uns
keine Fixpreise mehr geben könnten, weil
sich die Ressourcen-Bestände halbjährlich,
dreimonatlich, wöchentlich ändern. Da
werden wir eine Lösung finden müssen. Eine
Momentaufnahme ist das sicher nicht. Das
Problem hatten wir bereits in der Vergangenheit
und werden auch künftig damit wirtschaftlich
umgehen können müssen. Durch
unser Bauvolumen haben wir den Vorteil,
dass wir strategisch weiter vorausschauen und
planen können. Zum Beispiel, wenn es um
Holz geht. Man kann sich ja bei allen Ressourcen
absichern, es gibt einen Forward- und
Spotmarket. Mit solchen Lösungen wird man
verstärkt arbeiten müssen. Aber das ist alles
nichts Neues. Wie man vorausplant, um günstiger
zu bauen, war immer schon ein Thema.
Wir erleben nur in der jetzigen Krisensituation
einen Aufschrei.
Ihre Pipeline ist also nicht in Gefahr?
Nein. Glücklicherweise haben wir immer eine
Pipeline von fünf Jahren. Das wären in Österreich
um die 7.000 Wohneinheiten, wenn
wir im gleichen Tempo weiterbauen würden
wie aktuell. Natürlich ist 2022 mit 2.000
Wohnungen ein Rekordjahr. Aber es werden
schon immer mehr als 1.000 sein. Klarerweise
müssen wir auch immer das nachkaufen, was
wir bauen, um diese strategische Auslastung
zu haben. Wir fahren halt eine Wachstumsstrategie.
myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse
Eine Marke der IMMOFINANZ
Ausgabe 02|2022 45

Positionen & Meinungen
Aber Sie haben ja gewisse Vorteile gegenüber
der Konkurrenz?
Sicher, das ist uns bewusst. Zum Beispiel bei
der Grundstücksakquisition. Für manche Mitbewerber,
die nicht die entsprechende Kapitalstruktur
haben, könnte die Finanzierung nicht
mehr so einfach sein wie früher, weshalb wir
bessere Chancen haben könnten, zum Zuge
zu kommen. Dasselbe gilt natürlich auch für
die Entwicklung von Produkten. Unser großer
Vorteil ist sicher, dass wir unsere Projekte mit
Eigenkapital umsetzen. Wir können Projekte
realisieren, die andere vielleicht nicht mehr so
einfach machen können wie früher.
Kürzlich meinten Sie, dass man den
Preissteigerungen (Grundstücke, Baustoffe,
Arbeitskräfte) am besten über die
Verschlankung und Digitalisierung behördlicher
Prozesse sowie einen höheren
46 ImmoFokus

Vorfertigungsgrad entgegenwirken kann.
Wie hoch schätzen Sie da konkret das
Einsparpotenzial ein? Und wird es nicht
mehr Maßnahmen benötigen?
Das sind nur einige zahlreichen notwendigen
Maßnahmen, mit denen wir uns
auseinandersetzen müssen, aber nicht
unwesentliche. Natürlich ist das Ganze mit
Nachhaltigkeit verbunden. Je mehr man etwa
vorfertigt, umso planbarer und messbarer
kann man seine CO2-Werte machen. Allein
mit Innovationen, digitalisierten Prozessen
und Modulbau in Kombination mit schlauen
Lean-Construction-Maßnahmen wird man
„along the way“ sicher um rund zehn Prozent
einsparen können. Aber da muss man schon
gut sein.
Etliche Player sind angesichts der Wiener
Preise längst in die Bundesländer gegan-
Ihr schnellster Weg zur
individuellen Bürolösung:
myhive-offices.com
myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse
Eine Marke der IMMOFINANZ
Ausgabe 02|2022
47

Positionen & Meinungen
„In Graz waren die Preise
bereits so hoch, dass wir gesagt
haben, da können wir gleich
etwas in Wien machen. “
Womit haben Sie Ihr
erstes Geld verdient?
Als Kind mit dem
Einsammeln von
Glaspfandflaschen.
Andreas Holler,
Buwog
gen. Wie schaut in dieser Hinsicht Ihre
Strategie aus?
Dass sich Investoren sogenannte Secondary
Cities anschauen, ist eine Tatsache. Wir
fahren jedoch ein anderes Grundprinzip:
Für uns sind alle Städte interessant, von
denen wir glauben, dass dort die Menschen
auch in Zukunft beziehungsweise in 50
Jahren wohnen wollen – also auch künftige
Generationen. Daher ist Graz ein Thema für
uns, aber auch andere, kleinere Städte wie
zum Beispiel Krems. Wir besitzen ja bereits
Bestandsimmobilien in Graz, Salzburg und
Villach. Wenn wir glauben, dass irgendwo
ein Bedarf gegeben ist, dann schauen
wir uns den betreffenden Markt an. Aber
natürlich ist es eine Frage der Preise, ob es
wirtschaftlich Sinn macht. Wir haben uns
auch in Graz Projekte angesehen, aber ich
muss zugeben, dass wir aus Development-
Sicht zu spät auf den Zug aufgesprungen
sind. Die Preise waren bereits so hoch, dass
wir gesagt haben, da können wir gleich
etwas in Wien machen.
Seit dem Ausbruch der Pandemie hat man
den Eindruck, dass alle größere Wohnungen
wollen. Überspitzt formuliert: Ist jetzt
seitens der Entwickler ein Fokus auf 80 bis
100 Quadratmeter große Wohnungen zu
erwarten?
Nach zwei Jahren Pandemie-Erfahrung will
natürlich jeder eine größere Wohnung. Das
heißt aber nicht, dass auch jeder eine größere
braucht. Viel wichtiger, auch mit Hinblick
auf die Leistbarkeit, ist eine effiziente
Planung beziehungsweise Gestaltung von
Wohnraum. Einerseits geht es um effiziente
Wohnungsgrundrisse. Andererseits um die
Frage: Wie kann man gewisse Bedürfnisse
der Menschen in einer Wohnanlage mit Allgemein-
oder Gemeinschaftsflächen abdecken,
um in den einzelnen Wohneinheiten Platz
einzusparen? Ich denke da an Flächen für
Co-Working, Konferenzen, Fitness oder auch
Unterhaltung. Bei einigen unserer Projekte
realisieren wir beispielsweise Räume, die
man für Home-Cinema oder Fußball schauen
buchen beziehungsweise gemeinsam nutzen
kann. Auch Frei- und Grünflächen haben
massiv an Bedeutung gewonnen. Mit solchen
Themen muss man sich heute auseinandersetzen.
Sie wollen ja bis zum Herbst an Ihrer
Strategie arbeiten. Können Sie da schon
das eine oder andere Detail verraten?
Grundsätzlich sind keine großen Überraschungen
zu erwarten. Wir werden auch
weiterhin uneingeschränkt eine Wachstumsstrategie
fahren und hauptsächlich im
leistbaren beziehungsweise bezahlbaren
Segment tätig sein. Woran wir allerdings
tatsächlich arbeiten ist, die Prioritäten noch
stärker auf Nachhaltigkeit, Innovation und
Digitalisierung zu setzen.
Mit welcher Person
(lebend oder bereits
verstorben) würden Sie
gerne einen Abend
verbringen?
Ich hätte sicher noch
einige Fragen an
Albert Einstein...
Wenn Sie das
Radio im Auto
aufdrehen,
was läuft?
Da ich einen Tesla
fahre: Spotify.
Ihr Lieblingshobby?
Die Welt
entdecken.
48 ImmoFokus

WORDRAP MIT ANDREAS HOLLER
Morgen- oder
Abendmensch?
Eine kurze Geschichte
der
Menschheit von
Yuval Noah Harari.
Nachmittagsmensch
In den nächsten
zehn Jahren möchte
ich unbedingt…
Noch viel von
der Welt sehen.
Welches Buch liegt
auf Ihrem Nachttisch?
Nehmen Sie
gerne Risiko?
Risiken mit denen ich
umgehen kann, manage
ich gerne - das ist
ein großer Teil meines
Jobs.
Meinen Kaffee trinke
ich am liebsten…
In Gesellschaft.
Wenn Sie zehn Millionen
Euro im Lotto gewinnen würden, was
machen Sie damit?
Zehn Prozent würde ich wohltätigen
Zwecken spenden. Den Rest
würde ich in Wohnraum investieren,
den ich zum Teil Bedürftigen
unentgeltlich zur Verfügung
stellen würde.
Ausgabe 02|2022
49

Positionen & Meinungen
Andreas Holler
Der Absolvent der Boston University (Business Administration)
und des INSEAD Young Managers Program in Fontainebleau ist
seit Ende 2013 CEO der Buwog. In dieser Funktion verantwortet
er die Bereiche Projektentwicklung, Baumanagement, Vertrieb
und Akquisition.
Davor war Holler seit 2008 für die Immoeast und Immofinanz
in verschiedenen Führungspositionen im Investment-,
Wohnimmobilien- und Developmentbereich tätig.
In den Jahren 2008 bis 2011 war er als Geschäftsführer für
Entwicklungsprojekte, Immobilienportfolios und Corporate Investments
in Zentral- und Osteuropa zuständig. 2011 wurde er
zum Vorstand der börsennotierten Immofinanz-Tochter Adama
bestellt. Diese Funktion übte Holler beim führenden südosteuropäischen
Wohnimmobilienentwickler bis 2013 aus.
50 ImmoFokus

Ausgabe 02|2022
51

Positionen & Meinungen
Real Circle
#25
Dauerbrenner
Wohnimmobilie
Rundes Jubiläum. 30 ausgewählte Entscheidungsträger diskutierten
beim 25. Real Circle auf Einladung von ERSTE BANK, ERSTE Immobilien
KAG, IMMOunited, PwC Österreich und dem ImmoFokus im Wintergarten
des Erste Bank Campus die brennendsten Fragen rund um das Thema
Wohnimmobilie.
Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Lisa Grüner, Amelie Miller, Rudolf Oezelt und Heimo Rollett
L
eistbares Wohnen: Wie kann man
es garantieren? Wie kann klimaneutrales
Wohnen gelingen? Wo gibt es
in rechtlicher Hinsicht Optimierungspotenzial?
Wie kann der Kampf gegen die Bodenversiegelung
gewonnen werden? Ist der
Immobilienmarkt fit für die demographische
Zeitbombe? Und: Leiten Lieferkettenprobleme,
hohe Inflation und neue Kreditvergabe-Kriterien
das Ende des Immobilienbooms ein? Mit kaum
einem Thema sind so viele Fragen und auch
Emotionen verbunden wie mit Wohnen. Das ist
auch kein Wunder: Denn auf die eine oder andere
Art ist davon jeder einzelne Mensch betroffen.
Steigen Preise weiter?
Der Immobilienboom hält nun seit mehr als
zehn Jahren an. Vor allem im Wohnbereich
kannten die Preise seitdem nur eine Richtung:
Schnurstracks nach oben. Nachdem die
Corona-Pandemie den ohnehin schon starken
Run auf die Wohnimmobilie noch einmal befeuert
hat, sind zuletzt einige Wolken am Himmel
aufgetaucht. Bedeuten rasende Inflation,
hohe Baukosten, strengere Kreditvergabe-
Kriterien und der Krieg in der Ukraine den
Anfang vom Ende des Investmentbooms? Oder
wird die Wohnimmobilie auch diesem Sturm
standhalten?
„Was das institutionelle Geschäft betrifft, ist
die Investorennachfrage zuletzt sicher nicht
geringer geworden“, berichtet EHL Investment-Chef
Franz Pöltl über seine Erfahrung
seit dem Kriegsausbruch. Er geht davon aus,
dass die Assetklasse Wohnen zumindest
nicht leiden werde. Denn die Vergangenheit
habe gezeigt: „Je höher die Risiken, umso
gefragter ist die Wohnimmobilie.“ „Derzeit
ist sehr viel Geld im Markt“, schlägt Rudolf
Krickl, Partner und Markets Leader bei PwC
Österreich, in dieselbe Kerbe. Unter anderem
würden große internationale Fonds nach
Europa drängen. Krickl glaubt, dass das Investitionsklima
bis auf Weiteres ungetrübt
bleiben wird. Denn, anders als in den USA,
sollten die Zinsschritte in Europa nur langsam
und verhalten erfolgen.
Große Dynamik am Markt
„Wir als Nischenanbieter erleben gerade eine
sehr gute Zeit“, meint auch Karl Derfler, Geschäftsführender
Gesellschafter von Adeqat.
Vor allem im professionellen Segment sei die
„Derzeit ist sehr viel
Geld im Markt.“
Rudolf Krickl,
PwC Österreich
52 ImmoFokus

Dynamik riesig. Aber selbst, wenn nach wie
vor massiv gekauft werde, empfiehlt er, zunehmend
Vorsicht walten lassen. Er verweist
auf die rasante Entwicklung der Baukosten,
die hohe Inflation und – damit einhergehend
– das zunehmende Problem der Leistbarkeit
für Mieter. „Steigende Zinsen werden wahrscheinlich
kurzfristig nicht unser Thema sein,
später vielleicht umso mehr“, so der Investment-Experte.
Peter Karl, CEO der ERSTE Immobilien KAG,
macht derzeit vor allem am Wiener Investmentmarkt
für Wohnimmobilien ein ganz
anderes Problem aus. „Der Investoren- und
der Mietermarkt laufen völlig auseinander“, so
Karl. Das, was unter Investoren gefragt sei und
von den Bauträgern dementsprechend auch
gebaut werde, sei nicht das, was potenzielle
Mieter nachfragen würden beziehungsweise
bereit wären zu zahlen. „Dem Aspekt der Leistbarkeit
wird zu wenig Beachtung geschenkt“,
hält Karl fest. Zusätzlich verschärft werde dies
durch die hohe Inflation. „Die Frage ist, ob sich
die Menschen die Indexsprünge in den Mietverträgen
leisten können. Ein Umdenken ist
meiner Meinung nach gefragt“ Mit Hinblick
auf die durchschnittlichen Nettolöhne bezweifele
er das.
„Als Wohnbauträger spüre ich die steigenden
Baukosten“, sagt Maxim Zhiganov, CEO
der WK-Development. Er macht in diesem
Zusammenhang einen direkten Konnex zum
Angriffskrieg auf die Ukraine aus. Plötzlich
habe man festgestellt, wie abhängig die Baubranche
von Rohstoffen aus dem Land sei. Er
befürchte daher, dass Bauprojekte nicht fertig
würden und Wohnungen nicht übergeben. Er
habe auch schon davon gehört, dass manche
Bauträger, weil sie keine Fixpreisangebote
mehr bekommen würden, Projekte einfach
„Plötzlich haben wir
festgestellt, wie abhängig
die Baubranche von
Rohstoffen aus der Ukraine
ist.“
Maxim Zhiganov,
WK-Development
Ausgabe 02|2022
53

Positionen & Meinungen
„In Zukunft werden die
Energie- und Betriebskosten
ein wesentlicher
Faktor beim leistbaren
Wohnen sein.“
Harald Galla,
LeitnerLeitner
„Je höher die Risiken, umso
gefragter ist die
Wohnimmobilie.“
Franz Pöltl,
EHL Investment Consulting
„Leistbares Wohnen
bedarf vor allem weiterer
politischer Maßnahmen.“
Andreas Holler,
Buwog
stilllegen. „Daher glauben wir auch nicht an
weitere Preissteigerungen, sondern eher an
eine stabile Entwicklung“, so Zhiganov.
Herausforderung: Leistbares Wohnen
Die Frage der Stunde ist jedoch sicherlich, wie
leistbares Wohnen künftig zu realisieren ist.
Wobei Andreas Holler, CEO der Buwog, rein
begrifflich „bezahlbares Wohnen“ bevorzugt.
„Unter leistbares Wohnen wird in Österreich
meist gefördertes Wohnen verstanden“, erklärt
er den Hintergrund. Man sei durch die starken
regulativen Eingriffe geradezu verwöhnt. Insgesamt
wären in Österreich nur zwölf Prozent
der Wohnungen frei verfügbar. „Von rund
einer Million Wohnungen in Wien sind nur ein
Viertel frei verfügbar, der Rest ist in der Hand
der Stadt Wien, von Gemeinnützigen oder unterliegt
dem Richtwertzins“, so Holler.
Für Bernhard Klein, Head of Brand and International
Marketing bei der Immofinanz, stellt
sich die Frage, wohin sich der Markt entwickelt,
da freifinanzierte Wohnungen für junge
Menschen fast nicht mehr leistbar wären.
Gleichzeitig würden die Ansprüche immer
mehr steigen, und mitunter auch Singles in
viel zu großen Wohnungen leben. „Das Streben
nach besser, größer, schöner ist nur im frei
finanzierten Wohnbau möglich“, meint dazu
Wolfgang Fessl, Geschäftsführer Reinberg &
Partner. Im geförderten Wohnbau gehe es
um die Erhaltung des Status Quo, oft hätten
die Menschen auch keine Wahlmöglichkeit.
Insgesamt würden viele Wege zum leistbaren
Wohnen führen: „Darunter ist keiner, der billiger
wird.“
Neue Probleme
Die Experten sind sich jedenfalls einig, dass
die Pandemie und der Krieg neue Herausforderungen
sind, die das leistbare Wohnen nicht
gerade fördern. „Die Probleme mit den Rohstoffen
und den Lieferketten können durch die
Erhöhung des Vorfertigungsgrades bewältigt
werden“, so Holler. Das schaffe letztlich auch
Kostensicherheit und beschleunige auch das
Bauen. Denn nur, wenn die Wertschöpfungskette
schneller werde, könne es auch günstiger
werden. Evgeni Gerginski, Partner und Geschäftsführer
Hawlik Gerginski Architekten,
betont, wie wichtig es sei, den Bauprozess zu
beschleunigen und bei den Bauprodukten auf
regionale und recycelte zu setzen.
Leistbares Wohnen bedarf für Holler vor allem
aber weiterer politischer Maßnahmen. So
könnten etwa ungenützte Grundstücke durch
Abgaben oder eine Spekulationssteuer auf
den Markt „gebracht“ werden. Der Mangel an
preislich wie wirtschaftlich geeigneten Grundstücken
sei jedenfalls ein Riesenthema. „Die
Preissteigerungen waren in den letzten Jahren
exorbitant“, hält er fest.
54 ImmoFokus

„Dem Aspekt der Leistbarkeit wird
zu wenig Beachtung geschenkt.“
Peter Karl,
ERSTE Immobilien KAG
„Vor allem im professionellen Segment
ist die Dynamik aktuell riesig.“
Karl Derfler,
Adeqat Investment Services
Verkauf nur bei
überdurchschnittlichem Preis
„Grundstücke gibt es grundsätzlich genug, sie
werden auch nicht mehr und nicht weniger“,
sagt Wolfgang Fessl. Das Problem sei nur, dass
sie bereits jemandem gehören würden. Die
Bereitschaft zu verkaufen sei heute nur dann
gegeben, wenn überdurchschnittliche Preise
erzielt werden könnten. Fessl macht zudem
den Trend aus, dass das Thema Baurechte eine
immer größere Rolle spielen würde. „Dass bald
jedes zweite Projekt im Baurecht realisiert
wird, haben sich die heutigen Grundeigentümer
von den Stiften abgeschaut“, so Fessl.
In einer Hinsicht sind sich Wohnexperten einig:
Ein Weg hin zum leistbaren Wohnen kann
sicherlich die Nachverdichtung sein. Allerdings
nicht der einzige, da in die Höhe zu bauen
teuer sei, so der Grundtenor. Für Architekten
sei es immerhin interessant, dass die Kultur
des Hochhauses, wenn auch mit Verspätung,
in Wien angekommen sei. Allerdings werde
in den Verkaufsprospekten oft der Blick auf
den Schneeberg angepriesen, während man in
Wahrheit auf die Autobahn schaue. Trotzdem
hätten sich Hochhäuser in der Pandemie als
ideale Lage erwiesen, da sie ja oft in der Nähe
zum Grünen stehen würden – sei es zum Prater
oder der Donauinsel. Und obendrein wären sie
in verkehrsgünstiger Lage errichtet worden.
Für Harald Galla, Partner und Geschäftsführer
LeitnerLeitner, werden künftig die Energie-
und Betriebskosten ein wesentlicher
Faktor im Zusammenhang mit leistbarem
Wohnen sein. „Die Mieter sind an günstigen
Mieten interessiert, die Hauseigentümer
hingegen an günstigen Errichtungskosten“,
meint er. Vor allem bei Bestandsbauten
müsste es nach Einschätzung des Leitner-
Leitner-Experten mehr Anreize geben, um
die Energieeffizienz zu heben. „Energieeffi-
IMMOBILIENBEWERTUNG.
Warum wir?
Weil wir´s können.
www.reinberg-partner.com
Ausgabe 02|2022
55

Positionen & Meinungen
„Es bräuchte klare
Vorgaben der Stadt
Wien zu strategischen
Zielen in der
Stadtentwicklung.“
Alexander Rössler,
Immofinanz
„Die Entscheidung gegen
den Lobautunnel hat
weitreichende Folgen.“
Christian Leikam,
teamneunzehn
„Wenn die Stadt mithilft,
kann der Markt rasch
neuen, leistbaren
Wohnraum schaffen.“
Stephan Pasquali,
3SI Immogroup
zienz und Ökologie sind vor allem eine Frage
der guten Planung“, fügt Gerginski hinzu.
Sanieren sei dagegen nur ein Thema für
energetische Verbesserungen: „Wohnraum
wird dadurch nicht geschaffen, das geht nur
durch Nachverdichtung.“
Gefragter Speckgürtel
„Der Speckgürtel wird noch weiter an Attraktivität
gewinnen“, glaubt Michael Priebsch,
Leiter Großvolumiger Wohnbau bei der ERSTE
Bank. „Wohnungen mit einem kleinen Büro
und Außenfläche sind die Zukunft, da sich
Home-Office gut etabliert hat. Es kommt zu
einer Verschiebung der Hauptwohnsitze aufs
Land und der Nebenwohnsitze in die Stadt.“
Dem pflichtet Christian Leikam, Geschäftsführer
Investment Consulting team neunzehn,
bei. „Wir als Vermittler bekommen vermehrt
Objekte außerhalb von Wien, was zeigt, dass
auch die Entwickler verstärkt in diesen Regionen
tätig sind.“ Aleksandra Mitrovic, Leiterin
Wohnimmobilien Miete ÖRAG, bestätigt die
hohe Nachfrage: „Bei Mietobjekten haben wir
einen Überhang, weil es viele Investoren gibt,
die kaufen. Im Bereich Eigentum haben wir zu
wenig Objekte, die wir anbieten können. Überraschend
ist, dass die Nachfrage bis über Baden
hinausgeht, was vor Jahren undenkbar war.“
Für Alexander Rössler, Head of Development
Office Immofinanz, stellt sich nicht die Frage,
wo der Speckgürtel jetzt ist, sondern wo er zukünftig
aufhört. „Da wird die Entwicklung der
Infrastruktur, u. a. die Entwicklung der Bahn,
eine große Rolle spielen. Für mich endet der
Speckgürtel, getrieben durch die COVID-19-
und Lockdown-Situation, mittlerweile im
Raum des nördlichen Burgenlands.
Nachverdichtung
Spricht man von Nachverdichtung, ist es für
Stephan Pasquali, Geschäftsführer Neubau 3SI
Immogroup, wichtig, die richtigen Konzepte
für die Zukunft zu schaffen: „Die Stadt Wien
schafft es meiner Meinung nach nicht, ein vernünftiges
Konzept für Nachverdichtung und
56 ImmoFokus

Urbanisierung einer nachhaltigen Grünflächenpolitik
zu erstellen. Wir haben das Glück,
eine schöne Altstadt mit Gründerzeithäusern
zu haben, im Bereich Neubau funktioniert
das nicht.“ Für Pasquali ist eine vernünftige
Gesetzgebung für Nachzonungen sinnvoll.
Die Immofinanz hat mit On-Top-Living eine
Antwort auf die Frage nach der Nachverdichtung
gefunden. „Wir überbauen bestehende
Fachmärkte mit nachhaltigen und leistbaren
Wohnungen im Umwidmungsverfahren“, so
Rössler. Pasquali findet das ein gutes Konzept:
„Hofer, Aldi, Spar etc. sind daran interessiert,
auf ihrer Liegenschaft nachzuverdichten,
doch oft spielt die Stadt nicht mit und beharrt
auf weltfremden Vorschriften. Es kommen
gute Konzepte vom Markt, von einer freien
Marktwirtschaft, die nicht beschränkt werden
möchte. Die Menschen wollen nachhaltig,
billig und grün wohnen, mit Außenflächen
und Shared-Living-Angeboten. Das muss vom
Staat unterstützt oder zumindest nicht behindert
werden.“
„Die Frage ist, wohin sich der Markt
entwickelt, für junge Menschen ist
eine Wohnung fast
nicht mehr leistbar.“
Bernhard Klein,
Immofinanz
„Grundstücke werden heute nur dann
verkauft, wenn überdurchschnittliche
Preise erzielt werden.“
Wolfgang Fessl,
Reinberg & Partner
Ausgabe 02|2022
57

Positionen & Meinungen
Leikam fügt hinzu, dass es auch am Land
wichtig ist, vernünftig nachzuverdichten: „Die
Kommunen sind gefordert, die Infrastruktur
attraktiv zu machen, damit tote Ortskerne
nachverdichtet und belebt werden können.“
Das Eck Linz-Wels-Steyr ist in diesem Zusammenhang
spannend. Da wird viel nachverdichtet,
weil kein Industriegrund fürs Wohnen
umgewidmet wird.
Gescheiterte Nachverdichtung
Priebsch sieht eine Möglichkeit für die Nachverdichtung,
Bauten aus den 1950er/1960er-
Jahren abzureißen und höher aufzubauen.
„Damit werden keine neuen Flächen versiegelt,
das Grundstück ideal genutzt.“ Leikam
glaubt dagegen, dass die Entscheidung gegen
den Lobautunnel weitreichende Folgen hat.
„Seit vielen Jahren bereiten die Entwickler dort
die Flächen vor, und jetzt steht das ‚Projekt
Hausfeld‘. Das Nein zum Tunnel war nicht die
klügste Entscheidung, wenn es darum geht,
neue Flächen zu entwickeln.“
Priebsch wirft ein, dass, als die Seestadt Aspern
geplant wurde, klar im Konzept verankert
wurde, dass es einer höherrangigen Straße
bedarf, um dort für 50.000 Menschen Wohnraum
zu schaffen. „Das war eine Möglichkeit,
leistbaren Wohnraum zu schaffen.“ Pasquali
merkt den fehlenden Willen der Stadt Wien
zur Nachverdichtung an. „Wenn die Stadt
wollte, würden einem nicht so viele Hürden in
den Weg gelegt werden.“
Klare Vorgaben
Rössler ergänzt: „Ohne Unterstützung der
Stadt vor allem im rechtlichen Bereich ist es
sehr schwierig, etwas umzusetzen. Es bräuchte
klare Vorgaben von strategischen Zielen in der
Stadtentwicklung, die in der Planung umgesetzt
werden müssen, und dann gäbe es eine
rasche Umwidmung. Derzeit dauern Umwidmungsverfahren
zu lange und treiben damit
auch die Preise in die Höhe. Die Behördenflut
macht uns auch das Leben schwer. Es wäre z.
B. sinnvoller, sich einmal einer Kommission zu
stellen, wo alle zusammensitzen und Verbesserungsvorschläge
bekannt geben. Das würde
viel Zeit sparen.“ Für Priebsch wird das Thema
ESG spannend. „Gut wäre ein Bonus für Nachverdichtung.“
Leikam bringt das Thema Wohntürme als
weitere Möglichkeit für neuen Wohnraum
„Der Speckgürtel wird noch weiter an
Attraktivität gewinnen.“
Michael Priebsch,
ERSTE BANK
58 ImmoFokus

ein. „Der Österreicher ist eher kein Hochhausbewohner“,
so Priebsch. Das bestätigt
Rössler: „Hochhäuser sind in Wien nicht en
vogue, außerdem machen ab 35 Metern die
Bestimmungen für Brandschutz und Sicherheit
sowie die Instandhaltung das Wohnen
sehr teuer.“ Auch Mitrovic bestätigt aus Maklersicht,
dass Hochhäuser nicht gefragt sind,
u. a. wegen der hohen Betriebskosten. Pasquali
ergänzt, dass Nachverdichtung nicht
gleich den Bau eines Hochhauses bedeuten
müsse. „Auch vier-, fünfgeschossige Wohnbauten
sind spannend. Aber generell sollte
die Stadt Wien festlegen, wo nachverdichtet
werden soll und wo nicht.“
Interessant wird auch die neue Situation durch
die 300 bis 500.000 flüchtenden Ukrainer,
die vielleicht in Österreich bleiben möchten.
Aktuell wächst Wien auch wieder mehr, da
erhält das Thema Nachverdichtung noch mehr
Gewicht.
Sanierungshürden im urbanen Bereich
Der Begriff Green Deal ist längst kein Fremdwort
mehr und gerade im Neubau von Immobilien
gelebte Praxis. Das Strategiepapier der
Europäischen Kommission hat als oberstes
Ziel, die Klimaneutralität bis 2050 zu erreichen.
Österreich will bereits 2040 klimaneutral sein.
Schon ab 2030 sollen 100 Prozent Strom aus
erneuerbaren Energiequellen gewonnen werden.
Das erfordert ein Umdenken, nicht nur in
Politik und Wirtschaft, sondern auch bei den
eigenen Lebensgewohnheiten. Wie müsste
also ein Fahrplan für klimafitte Gebäude im
Bestand aussehen? Thermische Sanierung,
Photovoltaik und erneuerbare Energien sind
wohl die ersten Lösungsvorschläge, die einem
in den Sinn kommen. Dass die Umsetzung in
der Praxis jedoch alles andere als einfach ist,
zeigt die folgende Diskussion.
„Das Wichtigste ist, ein Bestandsgebäude
nicht abzureißen. So klimaneutral kann man
ein neues Gebäude gar nicht mehr bauen“, ist
Jasmin Soravia, Geschäftsführerin Kollitsch &
Soravia Immobilien, überzeugt. Den größten
Hebel hätte man sicher mit dem Ausstieg aus
fossilen Energieträgern, so Elisabeth Rauter,
Senior Managerin, Real Estate und Infrastruktur,
EY. Der Umstieg auf Fernwärme sei aber
mit hohen Anschlusskosten verbunden. Auch
die Möglichkeiten der Dämmung von Bestandsimmobilien
seien meist begrenzt, vor allem
dann, wenn sich das Gebäude in einer Schutzzone
befindet, wirft Dominik Wegmayer,
CEO Payuca, ein. Und auch die Dächer von
Bestandsgebäuden im urbanen Bereich seien
oftmals zu klein, um auf ihnen Photovoltaikanlagen
zu montieren. Anders sieht es hingegen
bei Fassaden- und Dachbegrünungen aus, so
Soravia. „Diese können die Wohnqualität verbessern
und haben eine kühlende Wirkung;
zusätzlich sorgen sie für Biodiversität.“ Abschließend
hält Rauter fest, dass man es mit
dem Sanieren vielleicht auch nicht übertreiben
müsse: „Überall, wo es möglich ist, sollte man
alternative Energie erzeugen und so einen hohen
Verbrauch kompensieren.“
„Energieeffizienz und
Ökologie sind vor allem eine
Frage der guten Planung.“
Evgeni Gerginski,
Hawlik Gerginski Architekten
„Hochhäuser sind am Markt
nicht besonders gefragt.“
Aleksandra Mitrovic,
ÖRAG
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CERHA HEMPEL ist eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien Österreichs mit
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Ausgabe 02|2022
59

Positionen & Meinungen
„Wohnungsunternehmen
sollten nicht nur in den
Neubau, sondern vermehrt
in den Bestand investieren,
um eine Klimaneutralität
erzielen zu können.“
Dominik Wegmayer,
Payuca
„Den Mieter interessieren
Nachhaltigkeitskriterien
nicht – noch nicht.“
Petra Moser,
ERSTE Immobilien KAG
„Für die großen
Bestandshalter ist weniger
die Frage, ob sie sanieren,
sondern wann.“
Jasmin Soravia,
Kollitsch & Soravia Immobilien
Bevor aber entschieden werden kann, welche
Sanierungsmaßnahmen im Bestand überhaupt
sinnvoll sind, braucht es vor allem eins:
Daten. Zahlen bilden den tatsächlichen Verbrauch
einer Immobilie ab. Das Problem beginnt
allerdings schon bei der Datenerhebung,
denn diese steckt noch in den Kinderschuhen.
„Die Datenerfassung ist eben auch ein Datenschutzthema.
Selbst große Anbieter wissen
intern nicht, welche Daten sie herausgeben
dürfen und welche nicht“, berichtet Petra
Moser, Real Estate Asset Management Sales,
ERSTE Immobilien KAG, aus der Praxis. In einem
weiteren Schritt spielt die Gebäudetechnik
eine zentrale Rolle bei der Sanierung. „Um
Verbräuche zu monitoren und entsprechend
zu regulieren, lohnt es sich, ordentlich in
die Gebäudetechnik zu investieren“, ergänzt
Soravia. Ein Gebäude sinnvoller zu nutzen,
beinhaltet aber nicht nur Daten und Technik.
„Es kommt viel auf das Nutzerverhalten an“,
ist Moser überzeugt. „Den Mieter interessieren
Nachhaltigkeitskriterien jedoch nicht – noch
nicht. Es geht um Lage, Grundriss und Preis.“
In puncto Nachhaltigkeit ist es, so Soravia,
wichtig, zwischen Miete und Eigentum zu
unterscheiden: „Jemand, der eine Eigentumswohnung
kauft, hat einen anderen Fokus auf
das Thema Nachhaltigkeit als der Mieter. Den
Mieter kann man nur über mögliche Einsparungen
in den Betriebskosten locken.“ Aber
kann die Energieversorgung in einer Mietwohnung
überhaupt smart gesteuert werden?
„Das kommt ganz auf den Standort an, an
dem ich eine Mietwohnung anbiete. In einer
guten Lage mag das vielleicht ein Thema sein,
aber bei der klassischen Mietwohnung im 10.
Bezirk interessiert das vielleicht einen von
hundert“, so Moser. In einem Punkt ist sich
die Runde jedenfalls einig: Es wird noch viele
Innovationen und neue Lösungen brauchen,
damit die Klimaneutralität im Bestand Realität
wird.
Fördern statt strafen
Bei der Umsetzung sind vor allem die Stadt und
die Politik gefragt, aber auch die Eigentümer.
„Gerade im Bestand ist relativ viel mit Miete.
Speziell in den Altbaubereichen kann man
die Miete schwer erhöhen. Das ist ein Grund,
warum viele alte Gebäude verfallen“, argumentiert
Soravia am Beispiel von Wien. „Für
die großen Bestandshalter wird es schwierig
werden. Für diese ist es keine Frage, ob sie
sanieren, sondern ein Abwägen, wann. Das
wird dann auch eine Frage der Finanzierung.“
Damit die entscheidenden Schritte Richtung
Klimaneutralität im Bestand besser früher als
später gesetzt werden, braucht es vor allem
eins: Förderungen.
60 ImmoFokus

Heftig diskutiert wurde auch das „Bestellerprinzip“,
ein brandaktuelles Thema, dessen Popularität
nicht unerwartet kam. Für EHL Wohnen
Geschäftsführerin Karina Schunkerwar klar, dass
das Bestellerprinzip kommt: „Wir haben uns
schon in den letzten Jahren darauf vorbereitet.“
Groß gejubelt wird jedoch nicht. Befürchtungen,
dass es zu einem Maklersterben kommen wird,
teilt Schunker aber auch nicht. „Ich habe keine
Angst, dass uns das Geschäft wegbricht“, sagt sie.
Die Zeche dafür werde der Interessent zahlen
müssen. „In Deutschland ist nach der Einführung
des Bestellerprinzips das Angebot stark
zurückgegangen“, erklärt Schunker weiter.
Viele Eigentümer haben in einem ersten
Schritt die Vermietung selbst in die Hand genommen.
Andere haben bewusst weiterhin
auf die Dienstleistung von Maklern gesetzt –
und die Kosten auf die Mieten aufgeschlagen.
Eine dritte Gruppe an Eigentümern überlässt
die Nachmieter-Suche nun dem Vormieter
– inklusive Provision: „Wenn ich Dich vorschlagen
soll, dann möchte ich …“, oder Ablösen
für Investitionen: „Da sind super Möbel
eingebaut.“
Es wird nicht einfacher werden
Auch für trovato-Gründerin Anita Körbler
tauchte das Bestellerprinzip nicht überraschend
auf: „Es war allen klar, dass es
kommt.“ Einige Maklerbüros hätten typisch
österreichisch reagiert. „Wir setzen uns erst
mit dem Thema auseinander, wenn es da ist
– auch, wenn es jetzt schon im Regierungsprogramm
steht. Jenen Maklern, die jetzt sagen:
‚Ich mache keine Miete mehr, sondern
nur Eigentum‘ wünsche ich viel Spaß. Es
wird nicht einfacher werden.“
Das Bestellerprinzip wird zweifellos zu Veränderungen
führen, die aber vielleicht nicht unbedingt
immer negativ sind. Andreas Millonig,
IMMOunited COO, ist prinzipiell für die Einführung.
„Die Umsetzung ist einfach schlecht“,
bringt es Millonig auf den Punkt. „Ich finde
es vollkommen in Ordnung, dass derjenige,
der jemanden beauftragt, den auch bezahlen
soll.“ Aber: „Warum darf der Mieter – sofern
der Vermieter der Auftraggeber ist ¬ eine
Beratungsleistung in Anspruch nehmen, für
die er nicht zahlt?“ Wobei Vermieter die Maklerprovision
von der Steuer absetzen können,
Mieter hingegen nicht. „Ein Ungleichgewicht“,
urteilt Millonig. Unter dem Strich sieht er das
größte Problem darin, „dass der Makler vom
Mieter nicht bezahlt wird, sich aber trotzdem
vor dem Mieter rechtfertigen muss.“ In diesem
„Wo es möglich ist, sollte man auf
alternative Energien setzen und so
einen hohen Verbrauch kompensieren.“
Elisabeth Rauter,
EY Österreich
Ausgabe 02|2022
61

Positionen & Meinungen
Falle solle sich der Mieter, sofern er eine Beratung
für angebracht hält, selbst einen Makler
suchen, der diese Aufgabe übernimmt ¬ und
diesen auch bezahlen. „Käufer- und Verkäufer-,
sowie Mieter- und Vermietermakler müssen
unter dem Strich nicht die gleiche Person
sein“, blickt Millonig über den großen Teich in
die USA.
Für Christian Hrdliczka, Head of Training RE/
MAX Euroversity bei RE/MAX Europe, ist das
Bestellerprinzip, so wie wir es auch international
kennen, ein durchaus übliches Modell:
„Für mich ist das Bestellerprinzip nur ein
Zwischenschritt zu Abschaffung des Doppelmaklers.
Kurz oder lang werden wir keinen
Doppelmakler in Österreich mehr haben.“
Bundesregierung ist in der Kritik
Heftige Kritik übt Hrdliczka an der Vorgangsweise
der Bundesregierung – speziell an der
Justizministerin Alma Zadić. „Was mich ein
bisschen verwundert, ist, dass wir seit zehn,
zwölf Jahren über das Bestellerprinzip in
„Über kurz oder lang
werden wir keinen Doppelmakler
in Österreich mehr
haben.“
Christian Hrdliczka,
RE/MAX Austria
„Ich finde es vollkommen in Ordnung,
dass derjenige, der jemanden
beauftragt, den auch bezahlen soll.“
Andreas Millonig,
IMMOunited
62 ImmoFokus

Österreich diskutieren. Man hatte immer die
Hoffnung, dass es in der Regierung einen gibt,
der dagegen ist. In Wahrheit war es aber so: Es
waren immer alle dafür und einer dagegen und
dieser eine ist zuletzt auch umgefallen. Als es
um die Regierungsverhandlungen gegangen
ist, war das dann plötzlich ein Thema, dass
es auch im Koalitionsabkommen drinstehen
muss.“ Verwundert zeigt sich Hrdliczka auch
über den Zeitpunkt. „Da steht der 1. April inklusive
Erhöhung der Richtwerte vor der Tür
und plötzlich ist es ein Thema, dass es eine
Einigung gibt, obwohl im Vorfeld über Monate
im Ministerium auf Anfrage immer wieder
mitgeteilt wurde, dass es nicht einmal einen
gescheiten Entwurf gebe. Aber auf einmal ist
alles fertig und liegt auf dem Tisch.“
Wiener Problem zu einem
Bundesthema hochgespielt
Was Hrdliczka sauer aufstößt, ist die Tatsache,
dass ein Wiener Problem zu einem Bundesthema
hochgespielt wird: „Am Land gibt es
das Thema Provision nicht. Ich kenne keinen
„Ich habe keine Angst, dass uns das
Geschäft wegbricht.“
Karina Schunker,
EHL Wohnen
„Es war allen klar,
dass das Bestellerprinzip
kommt.“
Anita Körbler,
trovato
Ausgabe 02|2022
63

Positionen & Meinungen
„Wir sehen noch sehr wenig
Nachfrage für seniorengerechtes
Bauen – sowohl
bei Bauherren, als auch bei
Investoren.“
Andreas Hawlik,
Hawlik Gerginski Architekten
„Wir erkennen in den letzten
fünf Jahren einen steigenden
Bedarf an altersgerechten
Wohnen.“
Mersiha Varnica-Niederl,
Raiffeisen Bank International
„Entscheidend ist, den
richtigen Betreiber
langfristig zu gewinnen.“
Daniel Thum,
ERSTE Immobilien KAG
Abgeber am Land, der nicht mindestens eine,
wenn nicht sogar zwei Monatsmieten Abgeberprovision
zahlt. Das ist eigentlich ein
Ballungsraumproblem und speziell ein Wiener
Problem und wir versuchen immer, ganz
Österreich mit einem Wiener Problem totzuschlagen.“
Hrdliczka ist jetzt richtig in Fahrt:
„Klar, in Wien leben die meisten Menschen,
da kann ich am besten entsprechend auftreten
und Wählerpotenzial abholen. Das ist für mich
eine Schwäche der Politik, wenn man populistisch
versucht, nur eine Region ein bisschen
besser hinzubekommen.“
Justizministerin Alma Zadić sei in ihrer Argumentation
entschieden zu weit gegangen. „Es
sei nun ‚Schluss mit der großen Ungerechtigkeit‘,
dass Mieterinnen und Mieter den Makler
zahlen müssten, dieser aber hauptsächlich
für die Vermieterseite arbeite.“ „Das war eine
Frechheit“, legt Hrdliczka nach. „So kann man
nicht über einen Berufsstand sprechen. Entschuldigung,
was für eine Ungerechtigkeit? Es
war niemand gezwungen. Wenn alle gezwungen
werden, beim Makler zu mieten, wieso ist
der Marktanteil des Maklers dann nicht bei
hundert Prozent?“
Ich glaube, dass eine Spezialisierung hin
zu Abgeber- und Interessentenmakler am
Ende des Tages das fairste System wäre. Wir
müssen den Menschen, nicht nur denen in
der Branche, sondern auch denen am Markt
draußen, beibringen, dass es für sie die bessere
Lösung ist, wenn ein Profi ihre Interessen
alleine vertritt.
Das „S“ in ESG gewinnt
immer mehr an Bedeutung
Dass die Gesellschaft immer älter wird beziehungsweise
der Anteil älterer Menschen
stetig steigt, ist eine Tatsache, die nicht von
der Hand zu weisen ist. Auf den Immobilienmarkt
hat das bereits jetzt Auswirkungen.
„Wir erkennen in den letzten fünf Jahren in
Österreich und Europa einen steigenden Bedarf
an altersgerechtem Wohnen“, sagt Mersiha
Varnica-Niederl, Asset Class Lead – Real
Estate Finance, Raiffeisen Bank International
(RBI). Für die Expertin hängt das auch mit der
EU-Taxonomie zusammenhängen. Schließlich
gewinne das „S“ in ESG immer mehr an
Bedeutung. Varnica-Niederl glaubt auch, dass
Social Living mit der Zeit eine sehr wichtige
Assetklasse werden wird.
Aktuell macht Andreas Hawlik, Partner und
Geschäftsführer Hawlik Gerginski Architekten,
noch sehr wenig Nachfrage für Seniorengerechtes
Bauen aus. „Und zwar sowohl bei
den Bauherren, noch bei den Investoren“, sagt
er. Aber da man heute schon dazu angehalten
sei, barrierefrei zu bauen, werde man mit den
Immobilien, die man heute errichte, in dreißig
Jahren nicht das Problem haben, wie das heute
mit Wohnungen aus den 90er Jahren der Fall sei.
64 ImmoFokus

Urbane
Fassadenbegrünung
für nachhaltige Städte
mit der Elementfassade
Schüco AF UDC 80 Green Façade
Wie bedeutend das Thema ist, zeigt nicht zuletzt, dass es längst spezielle
Fonds gibt, die in altersgerechtes Wohnen investieren, angefangen mit
betreubares und betreutes Wohnen bis hin zu Pflegeheimen. „Entscheidend
ist, ob es dem Immobilienbesitzer gelingt, den richtigen Betreiber
langfristig zu gewinnen“, weiß Daniel Thum, Bereichsleiter Investments
Real Estate, ERSTE Immobilien KAG. Denn schlussendlich sei es für die
Qualität der Immobilie von großer Bedeutung, ob sich die Bewohner
auch wohlfühlen. „Und da sehe ich die Herausforderung“, so Thum.
Varnica-Niederl erwartet, dass künftig die Mischung verschiedener
Wohnformen in der Residential Class immer attraktiver werden wird.
„Also beispielsweise die Mischung aus betreutem Wohnen, leistbarem
Wohnraum für junge Familien und Studenten, eventuell mit einem Kindergarten
und einer Gemeinschaftspraxis in einem Objekt.“ Konkret:
Wo das Mehrgenerationenhaus in einem Projekt integriert ist.
Eine besondere Herausforderung im Zusammenhang mit dem Ausbau
des betreuten Wohnens und der Pflegeheime sind jedenfalls die zunehmenden
Personalsorgen. „Dort, wo qualifizierte Pflegekräfte fehlen,
kann es keine kontinuierliche Entwicklung geben“, bringt es Thum auf
den Punkt. „Ich habe die Erfahrung gemacht, dass Einrichtungen, wo
sich der Betreiber mit engagierten Mitarbeitern für die Bewohner einsetzen,
gut funktionieren und auch ein Erfolg sind.
Hier geht‘s
zum Video
www.immo-timeline.at
Ausgabe 02|2022 65
alukoenigstahl.com

ImmoFokus.Rubrik
Bewertung
ImFokus
Zurück in die
Steinzeit?
Einsicht. Wir bilden uns ein, dass wir als Zivilisation gelernt
haben, Konflikte anders auszutragen. Und nun müssen wir
zur Kenntnis nehmen, dass auch die menschliche Evolution
regelmäßig Rückschläge erleidet.
Kolumne: Wolfgang Fessl
I
ch glaube prinzipiell an die menschliche
Evolution und auch an das Gute
im Menschen. Die Menschheit hat in
der Vergangenheit viele gute Dinge
hervorgebracht (den Zippverschluss, die Dampfmaschine,
den Grünen Veltliner…). Natürlich
ging diese Entwicklung nicht immer nur friedlich
vonstatten. Differenzen um die Aufteilung
eines frisch erlegten Mammuts wurden vermutlich
mit Steinäxten ausgetragen. Im Mittelalter
wurde gerne der Morgenstern verwendet,
um Territorium zu erweitern. Und in den
Weltkriegen setzte man auf Panzer und
Raketen.
Das folgende Wettrüsten mit Atomwaffen in
Zeiten des kalten Krieges kann man nur als
infantil abtun. Seit der verheerenden Wirkung
der Atombomben in Japan musste jedem klar
sein, dass eine Multiplikation dieser Wirkung
zu nichts anderem führen kann als zurück zum
Weg in die Steinzeit (Kurt Russel: „Die Klapperschlange“,
aus dem Jahr 1981).
Schon zur Zeit des kalten Krieges, und danach
noch viel stärker, wurde versucht, kriegeri-
sche Handlungen zu „entmenschlichen“. Alle
Absolventen des Präsenzdienstes kennen
noch das „Ringerl“ anstatt des Fadenkreuzes
im Zielfernrohr, Konfrontationen Mann gegen
Mann wurden tunlichst vermieden, es
wurde strikt getrennt in Soldaten und Zivilisten.
Kriegshandlungen konzentrierten sich
auf Drohnen, Zielflugwaffen, und schließlich
auf den „Cyberwar“.
Wir bilden uns ein, dass wir als Zivilisation
gelernt haben, Konflikte anders auszutragen.
Und nun müssen wir zur Kenntnis nehmen,
dass auch die menschliche Evolution regelmäßig
Rückschläge erleidet … Normalerweise
verfolgen wir Kriege in den Medien, die weit
weg sind und uns nicht berühren.
Mediengerecht aufbereitete Detonationen von
präzisen Lenkflugwaffen erinnern uns eher an
ein Computerspiel als an das damit verbundene
menschliche Leid. Unterstützung wird
bereitwillig in Form von Geldspenden geleistet.
Diesmal ist alles anders, diesmal ist es in
Europa. Kiew ist näher als Mallorca. Und
durch die modernen Medien (ich vermeide
das Wort sozial) sind wir auch näher am Geschehen
dran als uns lieb ist. In Kürze stehen
zigtausende Menschen vor unserer Tür, die
es verdient haben, mit Respekt behandelt zu
werden. Das schafft zusätzliche Betroffenheit.
Die Ukraine hat nichts, was Russland
brauchen könnte
Das in der Ukraine strittige Gebiet hatte
schon unterschiedliche Zugehörigkeiten:
zuletzt russisch, davor österreichisch, und
seit den Neunzigern bis zum Februar 2022
war es ein unabhängiger Staat. Die Ukraine
hat nichts, was Russland brauchen könnte,
außer einer jungen Demokratie. Auch wenn
die Demokratie eine schlechte Gesellschaftsform
darstellen mag, so ist es derzeit immer
noch die beste uns bekannte. Unter diesem
Aspekt muss man auch die Bemühungen der
ukrainischen Regierung sehen, aus einer korrupten
Sowjetrepublik einen modernen Staat
zu formen. Das kann dauern, wie ich im Zuge
meiner beruflichen Tätigkeit selbst erkennen
musste.
66 ImmoFokus

Wolfgang M. Fessl
Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer bei Reinberg & Partner. Insgesamt verfügt er über
mehr als 20 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Fessl
ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Immobilientreuhänder
(Makler), Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), zertifiziert
nach CIS Immozert und Recognised European Valuer (REV).
Schauspieler als Präsidenten hatten auch
schon andere Supermächte. Die fehlende
Logik und menschliche Unberechenbarkeit
machen mich nachdenklich. Angst wäre die
nächste Eskalationsstufe. Jan Böhmermann
hat zur Lösung auf „Artikel 5 des nordatlantischen
Clown-Bündnisses“ verwiesen. Ein
guter Erklärungsversuch, vielleicht sind die
Vorgänge tatsächlich näher an der Satire als an
der Weltpolitik…
Die aktuellen Entwicklungen sind jedenfalls
nicht das, was die Beatles 1968 mit „Back in the
USSR“ gemeint haben.
Es bleibt die Frage:
Worum geht es überhaupt?
Bisher folgte Krieg immer einer Logik: Überspielen
innerpolitischer Probleme gehört dazu,
oder Land-, Rohstoff- oder Ernährungsgewinn.
Dieser Krieg folgt keiner Logik und nutzt keinem
einzigen Menschen, auch keinem Russen.
KGB-Offiziere sind hochintelligent, gut ausgebildet,
systemkonform, moralfrei handelnd,
und jederzeit gewaltbereite Mitbürger. Doch
wie kann man jemanden einschätzen, der
den Präsidenten der Ukraine, einen jüdischen
Berufskomiker, entnazifizieren will? Einen
Meine einzige Hoffnung ist, dass diese Zeilen
bereits überholt sind, wenn sie gelesen werden.
Nicht, dass eine solche Reform überfällig wäre,
aber wem ist eine solche zuzutrauen? Wir haben
uns bereits daran gewöhnt, dass politisch
ständig nur die zweite Liga am Feld ist. Deshalb
wird es noch eine Vielzahl an kontroversiellen
OGH-Entscheidungen brauchen, bis hier eine
Lösung in Sichtweite ist.
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Ausgabe 01|2022
67

GEBÄUDE
mit Geschichte -
GESCHICHTEN
über Gebäude
(Folge2)
Zum Autor
Otmar Lahodynsky war Journalist beim „profil“, EU-Korrespondent
der „Presse“ und Außenpolitik-Chef beim
„Kurier“. Er ist Ehrenpräsident der „Association of European
Journalists“ (AEJ) und Dr-Karl-Renner-Preisträger.
Protzpalast eines Diktators
Kommentar: Otmar Lahodynsky
Der Parlamentspalast in Bukarest, errichtet unter Nicolae Ceausescu,
ist dauerhaftes Symbol für Verschwendung von Volksvermögen.
„Er ist – nach dem US-Pentagon in Washington- das zweitgrößte Gebäude
der Welt: Der Parlamentspalast in Bukarest mit einer bebauten
Fläche von 365.000 Quadratmetern. Der rumänische Diktator Nicolae
Ceausescu hatte das „Haus des Volkes“ in Auftrag gegeben. Für dessen
Gesamtkomplex mit Wohnhäusern und Boulevards mussten schon
Ende der Siebziger Jahre Teile der Altstadt mit Häusern, Kirchen und
Synagogen abgerissen werden. Die Grundsteinlegung fand 1984 statt.
Architektin wurde die damals nur 26 Jahre alte Anca Petrescu, die den
Palast mit Anklängen an den stalinistischen Zuckerbäckerstil entwarf.
Ceausescu und seine Frau griffen jedoch direkt in die Planung des 90
Meter hohen, 275 Meter langen und 235 Meter breiten Protzbaus ein.
So wurde – erfährt man bei einer Führung – die Marmorstiege im Empfangsaal,
über die das Paar zu den Staatsgästen hinabschreiten sollte,
gleich fünfzehnmal in Originalgröße hergestellt, bis die Stufenhöhe
dem klein gewachsenen Staatschef schließlich genehm war.
Und während des kostspieligen Baus, der fünf Jahre lang 20.000
Arbeiter und einige hundert Architekten und Bauingenieure beschäftigte,
verordnete Ceausescu seinem Volk ein beispielloses Sparprogramm:
In jeder Wohnung durfte nur eine 15-Watt-Birne leuchten
und die Temperatur musste auf höchstens 13 Grad Celsius beschränkt
bleiben. Im Protzpalast sollten dagegen 150.000 Glühlampen auf 480
Kronleuchtern erstrahlen. Der Monumentalbau birgt Platz für über
5.000 Räume und 30 Konferenzsäle.
Der Empfangsaal für Staatsgäste ist mit
rosafarbenen Tapeten, Vorhängen und
Sesseln ausgestattet. Diese Farbe ist die einzige, die in Nationalflaggen
nicht vorkommt, und daher als „neutral“ zur Präsentation der Fahnen
der jeweiligen Staatsgäste gilt.
„Haus des Sieges über das Volk“
Zu den Baukosten gibt es nur Schätzungen: 3,3 Milliarden Euro – damals
etwa 40 Prozent des jährlichen Bruttosozialprodukts Rumäniens
– wurden ausgegeben. Als Ende 1989 der Diktator während eines
Volksaufstands gestürzt und gemeinsam mit Gattin Elena hingerichtet
wurde, war der Palast noch immer nicht fertig. Es gab Vorschläge,
den verhassten Bau, der den Spitznamen „Haus des Sieges über das
Volk“ trug, ganz abzureißen. Aber 1991 wurde die Fertigstellung und
Verwendung als Sitz des Parlaments beschlossen. Zudem dient das
Gebäude auch als Konferenzzentrum, das 2008 unter anderem auch
eine NATO-Versammlung beherbergte, bei der die Ukraine eine Zusage
für eine spätere Mitgliedschaft erhielt.
Bei einer Führung wird gerne auf die bis zu 16 Meter hohen Vorhänge,
deren Einzelteile jeweils 300 Kilogramm wiegen, hingewiesen,
und auch auf den Aufwand, diese zu waschen. Insgesamt wurden
200.000 Quadratmeter Samt- und Brokatvorhänge an den Fenstern
angebracht, mehr als 50.000 Quadratmeter Teppiche liegen auf den
Fußböden. 1 Million Kubikmeter Marmor und 700.000 Tonnen Stahl
wurden verarbeitet, und eine unbekannte Menge an Beton. Der im
neoklassizistischen Stil errichtete Palast bleibt ein Mahnmal für die
megalomanische Bauwut eines kommunistischen Despoten. „Eine
monströse Metapher für maßlose
Tyrannei“ nannte der britische Historiker
Tony Judt das Gebäude.
Fotos: Adobe Stock
68 ImmoFokus

Advertorial
Parkticketverlust
umsatzsteuerpflichtig?
Umsatzsteuer. EuGH sieht Leistungsaustausch.
Fotos: zhu difeng/AdobeStock, Michael Königshofer
D
as Betreiben eines Parkplatzes
oder Parkhauses fällt umsatzsteuerlich
unter die Vermietung
von Grundstücken. Die Überlassung
von Räumlichkeiten oder Plätzen für
das Abstellen von Fahrzeugen aller Art (z. B.
Garage, Abstellplatz in einem Parkhaus oder
auf einer freien Fläche) ist zwingend umsatzsteuerpflichtig
und unterliegt in Österreich
einem Umsatzsteuersatz von 20 Prozent.
Ticketverlust umsatzsteuerpflichtig
In einem jetzt vom EuGH entschiedenen Fall
(EuGH C-90/20 Apcoa Parking Danmark
A/S vom 20. Jänner 2022) war strittig, wie
sogenannte Kontrollgebühren umsatzsteuerlich
behandelt werden. Bei der Einfahrt
zum Parkplatz war ein Schild angebracht,
dass bei Verstößen gegen bestimmte Vorschriften
eine Gebühr von umgerechnet
70 Euro verrechnet wird. Diese Gebühr kam
z. B. zur Anwendung, wenn jemand zu we-
www.leitnerleitner.com
nig Parkgebühr bezahlt hat, kein Parkschein
sichtbar war oder auf einer nicht zulässigen
Fläche geparkt wurde (z. B. Zufahrtsweg
zur Brandbekämpfung oder Parkplatz für
Menschen mit eingeschränkter Mobilität).
Der Parkplatzbetreiber hat argumentiert,
dass diese Gebühr nicht der Umsatzsteuer
unterliegt (vergleichbar einer Strafe oder
Schadenersatz). Der EuGH hat aber entschieden,
dass diese Gebühr als Gegenleistung für
die Dienstleistung (Parken des Fahrzeuges)
anzusehen ist und daher der Umsatzsteuer
unterliegt. Eine vom Parkplatzbetreiber verlangte
Gebühr bei Ticketverlust unterliegt
daher nach diesem Urteil der Umsatzsteuer
von 20 Prozent.
Mietvertragsgebühr für Dauermieter
Schriftliche Mietverträge unterliegen einer
Mietvertragsgebühr. Wird daher z. B. ein
schriftlicher Mietvertrag mit einem Dauermieter
eines Parkplatzes abgeschlossen,
+43 1 718 98 90
harald.galla@leitnerleitner.com
A 1030 Wien, Am Heumarkt 7
so fällt eine Mietvertragsgebühr an. Die
Bemessungsgrundlage ist dabei der dreifache
Jahreswert der Miete (bei unbestimmter
Vertragsdauer) bzw. das entsprechend
Vielfache des Jahreswerts bei bestimmter
Vertragsdauer (maximal 18fach). Die Gebühr
beträgt ein Prozent. Verträge über die Miete
von Wohnräumen sind von der Bestandsvertragsgebühr
ausgenommen. Dies gilt
nicht für Parkplätze. Die Behörde akzeptiert
jedoch die Anwendung der Befreiung für
die Vermietung eines Abstellplatzes, wenn
der Abstellplatz im selben Vertrag mit dem
Wohnraum in Bestand gegeben wird, beispielsweise
Wohnungsmietvertrag inklusive
Garagenplatz (GebR Rz 707).
Harald Galla,
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei
LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf
Immobilientransaktionen.
Ausgabe 02|2022
69

Die bewegte
ImmoWirtschaft
Regelmäßige Kolumne
über Fakten und Inhalte, die
verändern und prägen.
#30
Ist Planbarkeit in Zeiten
wie diesen noch machbar?
Kommentar: Philipp Kaufmann
Wir leben in bewegten Zeiten und die vom deutschen Kanzler Scholz
ausgerufene „Zeitenwende“ scheint leider keine Wende zu einer besseren
Welt zu sein. Wir haben in Europa die Friedensdividende möglicherweise
verspielt und die Zeit nach 1989 mit der Ostöffnung, die eine gesamte
Generation geprägt hat, wird offenbar abgelöst von Kriegsgefahr
und Preisschocks. Nach den Finanzkrisen kamen Corona und jetzt auch
noch ein Krieg in unmittelbarer Nachbarschaft. Bei all diesen Ereignissen
erlebe ich als Unternehmer einen Zustand der Hilflosigkeit.
In den Gesprächen mit Freunden und Bekannten verstärkt sich der Eindruck
und oftmals kommen die Gespräche auf die Planbarkeit zu sprechen.
Auf der Universität haben wir in BWL gelernt, ein ausgeklügeltes
internes Rechnungswesen zu verwenden, Budgets in regelmäßigen
Abstimmungsprozessen zu erarbeiten, zu verdichten und aufbauend
auf dieser Jahresplanung unterjährig zu handeln. Soll-/Ist-Vergleiche
und KPIs sind das tägliche Einmaleins des Managements. Diese Vorgehensweise
ist seit Jahren erprobt und hat ganze Managergenerationen
geprägt. Wir haben Budgets erstellt, das aktuelle Jahr gemanagt, danach
die Bilanzen erstellt und veröffentlicht. Variable Gehälter (Boni) errechnen
sich oftmals aus diesen Zahlen. Alles ist mittlerweile digital unterstützt
und von BMD bis SAP gibt es eine Vielzahl an Tools, die uns als
Werkzeuge zur Verfügung stehen.
Wunschtraum „Planbarkeit“
Funktioniert dies heute noch? Wie können wir die permanenten Krisen
in all diesen Prozessen abbilden? Beeindruckt hat mich das Gespräch mit
einem alten Hasen, den ich seit Jahren äußerst schätze, und der mir in
unserem letzten Telefonat offenherzig sagte: „Heuer machen wir einfach
kein Budget mehr!“. Er erzählte mir von seinem elften Budget für dieses
Jahr und es wäre vermutlich nicht das letzte. Die Preisschocks und all die
Unwägbarkeiten lassen eine vernünftige Planung laut seinen Ausführungen
fast nicht mehr zu. Ein Nebenaspekt ist derzeit beispielsweise die
Anzahl der produktiven Stunden der Belegschaft. Dank Corona und den
unzähligen Quarantänen sind in den letzten Wochen in den meisten Unternehmen
mehr Mitarbeiter krankheitsbedingt ausgefallen als jemals
zuvor. Was ist hier die Lösung?
Die Antwort auf diesen Krisenmodus besteht für mich darin, unsere Prozesse
zu verändern. Ich setze auf ein Konzept der IT-Branche, konkret der
Software-Entwicklung. Für mich bietet Agilität die beste Antwort auf die
aktuellen Herausforderungen. Hierbei geht es um einen ganzheitlichen
Ansatz: Um Scrum-Management. Der Begriff „Scrum“ stammt aus der
Sportart Rugby, denn bei dieser Sportart stehen sich zwei gegnerische
Mannschaften gedrängt („Scrum“ = „Gedränge“) gegenüber und versuchen
den Ball zu erkämpfen. Selbstorganisierte Teams sollen umgelegt
auf die Unternehmensführung im Mittelpunkt vom Scrum Management
die Planungsaufgaben übernehmen und kurzfristigere Intervalle planen
bzw. umsetzen. Der Scrum Master bildet eine Schnittstelle zwischen den
Teammitgliedern. Er sorgt dafür, dass der Prozess reibungslos abläuft. Die
Idee ist eine Konzentration auf eine bewusste Kurzfristigkeit und einen
reibungslosen Feedbackprozess. Dadurch werden die Abweichungen
vom Soll schnell erkannt und notwendige Anpassungen ermöglicht. Die
tägliche Arbeit wird in Iterationen mit einer Dauer zwischen einer und vier
Wochen strukturiert und durchgeführt. Diese kurzen Einheiten werden als
Sprints bezeichnet. Die Sprints haben eine feste Dauer, die zu Beginn festgelegt
wird, und enden unabhängig davon, ob die Aufgabe abgeschlossen
werden konnte oder nicht. Das Team entscheidet über die Priorisierung
der Aufgaben und der Schwerpunktsetzungen. Jeder Sprint endet mit der
Überprüfung der Ergebnisse, einem Sprint Review, und einer Reflexion der
Prozesse, dem Sprint Retrospective. Am Ende jedes Sprints hat die Organisation
sich verbessert und konnte auf schnelle Umweltveränderungen
schnellstmöglich reagieren. Möglich wird dies nur, indem neue Tools, wie
beispielsweise Trello oder Asana eingeführt werden. Jeder im Team muss
seine Aufgaben kennen, sich aktiv einbringen können und bestmöglich zusammenarbeiten.
Ich lade Sie ein, agiler zu werden und die Krise als Chance
wahrzunehmen.
Fotos: Gottfried Poessl
70 ImmoFokus

Zum Autor
Michael Pisecky ist Geschäftsführer der s Real und
Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilien- und
Vermögenstreuhänder.
Programm für die Menschen und unseren Planeten
– Expo 2020
Kommentar: Michael Pisecky
Die Expo 2020 (die Bezeichnung wurde trotz ein Jahr späterer Durchführung
beibehalten) ging am 31. März in Dubai zu Ende. Anlässlich der
Expo und auch weil Dubai für Immobilientreuhänder extrem interessant
ist, veranstaltete die Fachgruppe Wien eine Fachstudienreise dorthin.
Wir haben die Expo intensiv besucht, waren in zahlreichen Pavillons
und es gab zwei Megatrends, die von den ausstellenden Nationen
präsentiert wurden. Einerseits wurden die Länder mit ihren Schönheiten
dargestellt und damit Fremdenverkehrswerbung
gemacht, andererseits stand die Ökologie mit zahlreichen
Projekten, Entwicklungen, Lösungen
von umweltgerechteren Vorgangsweisen oder
Verhalten und auch die Darstellung vieler
unserer Verhaltensweisen und deren Konsequenzen
für die Umwelt im Fokus.
Das gesamte Konzept der Expo war auf
Nachhaltigkeit, Mobilität, Chancen
und Herausforderungen für unseren
Planten konzentriert und die größten
Pavillons waren genau diesen
Schwerpunkten gewidmet. Es war
beindruckend und ist auch im Internet
sehr gut nacherlebbar, für alle die nicht
die Gelegenheit eines Vorort-Besuchs
hatten.
Leistungsschau
Das war die eine Seite unseres Besuchs, die andere
war, zu sehen, was im Wesentlichen die letzten 25 Jahre
geschaffen, d.h. vor allem gebaut wurde, aber auch was an
Wirtschaftsbetrieben in Produktion und vor allem Dienstleistung angesiedelt
wurde.
Ein Kollege fragte mich während der Reise per E-Mail, ob ich „Öl einkaufen“
wäre und ich antwortete: „Nein, ich schaue, wo die Baustoffe und der
Stahl dieser Welt verarbeitet werden!“
Nutzen erhöhen
Es war imposant zu sehen, was hier geschaffen wurde, wie Hektar für
Hektar oder besser Quadratkilometer für Quadratkilometer geplant und
in kürzester Zeit verbaut wird, überwiegend mit Wolkenkratzern und
nicht zu vergessen mit Türmen wie dem Burj Chalifa, dem
derzeit höchsten Gebäude der Welt. Dubai soll eine
Stadt am Wasser, ja sie haben richtig gelesen, mit
extrem hohem Freizeitwert, ein Refugium für
Urlaub, Erholung, Entspannung, aber auch
Wirtschaft werden. Dazu eine Zahl: Die
Küstenlinie von Dubai beträgt 76 km. Der
Ausbau der Stadt erfolgt mit zahlreichen
künstlichen Inseln, die Palmeninsel „Jumeirah“
werden Sie kennen, auf eine
Gesamtküstenlinie von über 1.000
Kilometer. Was das an Ressourcen für
Bauleistung, Energie, Wasser bedeutet,
ist astronomisch. Gedanken über Nachhaltigkeit
und umweltgerechtes Verhalten
dürfen hier nicht aufkommen. Was
wir aber jedenfalls mitnehmen können:
Wir sollten uns sehr genau überlegen, hier
im kleinkarierten Österreich, wo alles endlos
dauert, wie wir in der bereits gebauten Fläche den
Nutzen erhöhen. Nicht nur Entwickeln und Bauen, was
wir an Investoren verkaufen können, sondern nur realisieren,
was wir wirklich brauchen – die Generationen nach uns werden es uns
danken.
Foto: AdobeStock
Ausgabe 02|2022
71

Die Zwei
Gedankensplitter zum
ImmoMarketing in Theorie und Praxis.
Employer Branding:
Kampf um die Besten
Kommentar: Philipp Kaufmann und Alexander Bosak
Wir zwei waren zuletzt entsetzt: Ein angesehener Unternehmer unserer
Branche hat in einem vertraulichen Termin die These vertreten,
dass sein Unternehmen die besten Mitarbeiter hat, weil es einfach am
meisten zahlt. Bei ihm könnten laut seiner Aussage auch Dienstnehmer
reich werden. Implizit heißt dies, er ist schon reich. Immerhin.
Auch wenn er gut zahlt, glauben wir nicht, dass die monetäre
Seite heutzutage alles ist. Natürlich
ist das Gehalt eine wichtige
Komponente, aber gerade
die heutige Jugend setzt auf
Work-Life-Balance und nicht
jeder oder jede will 40+ Stunden
arbeiten. Wir beide leben
es anders vor. Heute schauen
wir uns die KaBB an, wobei
der Unternehmensnamen für
Kaufmann beraten und beteiligen
steht.
Die KaBB lebt den FSW-Ansatz,
dieser steht für „freier“, „schneller“
und „weiter“ als Leitsatz und dies ist wichtig, damit
alle im Unternehmen ein gemeinsames Fundament haben. Diese drei
Begriffe bringen das umfassende Wertemananagement der KaBB auf
den Punkt: Den Mitarbeitern soll größtmöglicher Freiraum geboten
werden, gleichzeitig sollen die Mitarbeiter schnell agieren und gemeinsam
große Ziele anstreben, mit denen sich alle identifizieren können.
Vereinbarkeit von Beruf und Familie
Warum ist der KaBB die Positionierung als familienfreundlicher Arbeitgeber
am Arbeitsmarkt wichtig? Die Antwort ist einfach: Weil jeder Mitarbeiter
vorrangig ein Mensch mit unterschiedlichen Merkmalen und
Charaktereigenschaften ist, geht die KaBB mit ihrer Unternehmenskultur
auf diese ein. So ist es bei der KaBB charakteristisch, dass nicht nur
die jeweilige Familiensituation der Mitarbeiter mit unterschiedlichen
Arbeitnehmerzeitmodellen berücksichtigt wird, sondern auch alle Mitarbeiter
aktiv in die Arbeitsprozesse eingebunden sind und den gemeinsamen
Arbeitsraum mitgestalten können. Zudem lebt die KaBB als erfolgreiches
Familienunternehmen
die Vereinbarkeit von Familie
und Beruf. Diese Vereinbarkeit
ist nicht nur Teil des Employer
Brandings, sondern seit jeher
gelebte Wirklichkeit und die
DNA der Unternehmenskultur.
Um den größtmöglichen
Freiraum zu ermöglichen,
setzt die KaBB auch schon
vor Corona auf Tools zur
Arbeitszeitflexibilisierung
und optimalen Zusammenarbeit
ein. Die KaBB verwendet vor allem
die Tools WebEx, Asana, Toggle, BMD,
Dropbox oder FanpageKarma und es war notwendig, diese
anzupassen und die Mitarbeiter darauf zu schulen. Jetzt kommen dem
Unternehmen diese frühzeitigen Investitionen zugute. Und diese Familienfreundlichkeit
kommunizieren wir aktiv, unter anderem via Facebook
und Instagram oder unserer eigenen Website.
Mitarbeiter sind erweiterte Familienmitglieder
Grundlage für diese Vorgehensweise ist, dass wir Employer Branding
als ein Maßnahmenbündel verstehen, um intern wie auch extern für
Mitarbeiter und potentielle Bewerber attraktiv zu sein. Bei einem
72 ImmoFokus

Familienunternehmen hat Employer Branding noch einmal einen besonders
hohen Stellenwert, da die Mitarbeiter des Unternehmens eben
nicht „bloß“ Mitarbeiter sind, sondern erweiterte Familienmitglieder.
Im Mittelpunkt stehen daher bei der KaBB nicht nur ein angenehmes
Arbeitsklima, sondern auch konkrete Maßnahmen, welche die Vereinbarkeit
von Familie und Beruf optimal ermöglichen und gezielt fördern.
Getreu dem Leitsatz ist die Freiheit jedes einzelnen ein hohes Gut und
um dies zu ermöglichen, setzt die KaBB eine Vielzahl an digitalen Tools
ein, welche optimal auf die Bedürfnisse und Arbeitsprozesse optimiert
und angepasst wurden.
Palette an Online-Tools
Das Ziel der KaBB ist es, gerade erschwert durch die Corona-Einschränkungen,
seinen Mitarbeitern den Zugang zu und die Arbeit mit digitalen
Collaboration-Tools so niederschwellig wie möglich zu bieten. Jeder
im Team hat unterschiedliche Höchstleistungszeiten und Prioritäten.
Um sowohl auf Mütter, die gerne in Teilzeit arbeiten möchten, als auch
auf Sportler im Team, die ein schönes Wetter für ihre Fitness nutzen
wollen, entgegenzukommen, stellt das Unternehmen eine Palette an
Online-Tools für alle Mitarbeiter zur Verfügung. Das ermöglicht maximale
Flexibilität für alle, schützt die Privatsphäre aller Mitarbeiter im
Home-Office durch die Verwendung von Festnetznummern und einfache
Umschaltmöglichkeiten bei familienbedingten oder krankheitsbedingten
Abwesenheiten.
Diese Vielzahl an angebotenen Möglichkeiten entsprechend allen individuellen
Lebensphasen und Lebensformen, kommunizieren wir via
Social Media und hier insbesondere via Facebook bzw. Instagram. Als
Familienbetrieb, wo auch die Familienmitglieder selbst mitarbeiten,
ermöglichen wir mit all unseren bereits seit Jahren eingesetzten digitalen
Collaboration-Tools in der KaBB eine gelebte Work-Life-Balance
für alle.
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Ausgabe 02|2022
73
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ImmoFokus.Rubrik
Frech
gesagt
Der Kunde: Mein
Freund und Helfer
Weiterentwicklung ist alles. Warum also in digitalen Modellen sich „nur“ mit Testern zufriedengeben,
wenn der echte Kunde in die Prozesse eingebunden werden kann? Vorausgesetzt man traut sich, ihm
diese Chance zu geben.
Kolumne: Anita Körbler
N
un läutet das Telefon schon wieder,
obwohl ich erst gestern über
eine halbe Stunde mit diesem
Kunden telefoniert habe... Dabei
ist unser Produkt so kinderleicht und selbsterklärend...
Vielleicht kann der User sich einfach
mal selbst mit der Online-Hilfe auseinandersetzen...“
Wenn Ihnen solche Sätze in Ihrem Unternehmen
von Mitarbeitern, die Sie für den Kundenservice
engagiert haben, begegnen – überdenken
Sie bitte schleunigst Ihre Entscheidung,
diese Mitarbeiter zu beschäftigen.
Getrieben von der ehestmöglichen Skalierungsrealisierung
einer Produktidee wird
vor allem im Digitalisierungsbereich oft
Abstand von persönlicher Kundenbetreuung
genommen. Nutzer eines beliebten Transportdienstes
wissen, was ich meine: Solange
keine Probleme auftreten oder es nicht zur
Hinterfragung von Stornierungen kommt,
lässt sich die App über das Smartphone sehr
benutzerfreundlich und intuitiv verwenden.
Doch wehe, es stellt sich eine Frage zu genau
diesem Thema, das man im „Hilfe“-Bereich
nicht auf Anhieb finden kann, dann stößt der
automatisierte Kundenservice rasch an seine
Grenzen.
Vom Anwender lernen
Optimieren kommt nach dem Evaluieren.
Es wäre schade, wertvolle Erfahrungen des
Kunden rund um die eigene Leistung nicht zu
nutzen und damit die Chance zu verspielen,
Weiterentwicklung bis hin zur Diversifikation
zu ermöglichen. Auch der Realitäts-Check von
Selbst- und Fremdbild schadet hin und wieder
nicht, damit der Blick hinter so manch rosaroter
Unternehmer-Brille nicht verschwimmt.
Warum also nicht die (An-)Frage des Kunden
als Teil der Lösung anstatt als Problem sehen?
Vor allem neue Produkte und Services leben
von der Kundenorientierung. Schließlich ist
die beste Leistung nichts wert, wenn sie nicht
in Anspruch genommen wird.
Insofern kann ich vor allem Dienstleistungsunternehmen
sehr ans Herz legen, im Rahmen
eines Job-Rotations-Prozesses jeden Mitarbeiter
oder Trainee für eine gewisse Zeit in den
Kundenservice einzubinden: damit ein Gespür
dafür entsteht, was der Kunde braucht, wonach
er fragt und wie man daraus Schlüsse auf
die Produkt(weiter-)entwicklung ziehen kann.
Tue Sinnvolles und lass
darüber schreiben
Jeder, der bereits mit Google-Rezensionen
geliebäugelt hat, kennt die Problematik: Einerseits
ist da dieses unbändige Verlangen,
aller Welt zeigen zu können, wie zufrieden
Menschen mit der eigenen Leistung sind, andererseits
drängt sich die Frage auf, wie man
mit negativen Bewertungen umgehen sollte.
Denn da gibt es mittlerweile ja schon einiges
hinsichtlich Policy und No-Gos zu berücksichtigen.
Gleichzeitig gibt es für die echten, serviceorientierten
Dienstleister da draußen wohl kein
größeres Lob und keine stärkere Motivation
als wenn Fragen sinnvoll beantwortet beziehungsweise
Anliegen zeitnah gelöst werden
können und dies sogar noch lobend publik
gemacht wird. Für Arbeitgeber, die gerne
mit agilen Prozessen arbeiten, werden solche
öffentlichen Rezensionen nebenbei noch
ein weiterer Schritt hin zu zielorientierterer
Arbeitsweise und noch leistungsgerechterer
Entlohnungssysteme.
Fotos: REMG/trovato GmbH
74 ImmoFokus

Anita Körbler, MA
Managing Partner trovato.immo
Anita Körbler, MA ist ideenreiche Branchenkennerin
und Managerin mit Herz
und Hirn. Körbler kann auf langjährige
Erfahrung in Immobilienunternehmen
sowie exklusive Projekte im öffentlichen
Bereich (PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend
absolvierte sie erfolgreich zwei
Studien im Bereich Wirtschaft und Public
Communications, zeichnete jahrelang für
verschiedene PropTech-Unternehmen
als Geschäftsführerin verantwortlich und
widmet sich der Beratung und Immobilienvermarktung
sowie der Realisierung
von Digitalisierungsprozessen in der
Immobilienbranche.
Künstliche Intelligenz, wie die in den vergangenen Jahren immer mehr
auftretenden Chatbots, können – vor allem im After Sales-Service-Bereich
– die Kundenzufriedenheit enorm erhöhen, da sich der Konsument
auch nach dem eigentlichen Deal noch gut aufgehoben und betreut fühlt.
Denken wir jedoch an die aufkeimende Ungeduld, wenn wir bereits seit
über fünf Minuten in der Warteschleife unseres WiFi-Anbieters hängen,
sämtliche Ziffern bis hin zu unserem Thema bereits angewählt haben
und wir endlich erleichtert eine echte, menschliche Stimme hören, die
uns tatsächlich nach unserem individuellen Problem fragt.
Wir Konsumenten sind eben soziale Wesen. Jemand mit Empathie, der
sich um unser Anliegen kümmert, vermittelt Zuversicht, dass wir mit
unserem Problem nicht alleine sind. Wenn dann auch noch gemeinsam
eine Lösung herbeigeführt werden kann – Jackpot! Gerne beim nächsten
Mal wieder. Wir haben etwas Neues gelernt, geschafft, und diese Euphorie
teilen wir auch gerne mit anderen.
Fakten statt Faken
Aktive Weiterempfehlung ist noch immer die ehrlichste, wertvollste
Werbung. Dabei sind Transparenz und Unvoreingenommenheit essentielle
Voraussetzungen, um zu aussagekräftigen Kundenbeurteilungen
zu gelangen. Geschönte oder gar gekaufte Bewertungen sind
sehr kurzfristig gedachte Maßnahmen, die nicht wirklich zu nachhaltigen,
authentischen Lösungen führen, und vor allem Kunden mit
hohem Involvement eher vergraulen.
Ablehnung sorgt für Klarheit
Auch Ablehnung ist ein optimales Messinstrument, das vor allem in
Nischenmärkten aufschlussreiche Klarheit rund um Einführung oder
Weiterentwicklung eines Produkts verschafft.
Schlechte Bewertungen führen letztlich zur Verbesserung am Produkt
oder in Teilbereichen der Customer Journey – sind wir also dankbar für
jede einzelne! Denn solange der Kunde sich noch negativ äußert, ist er
noch interessiert. Da ist es wie im richtigen Leben: Gleichgültigkeit folgt
erst, wenn die Emotion verschwunden ist.
Ganz frech gesagt: Lassen wir unsere Kunden in Erscheinung treten!
Egal ob durch persönliche oder durch digitale Bewertungen, holen wir
den Kunden als Helfer in unser Team.
Ausgabe 02|2022
75

Zum Autor
Stefan Wernhart ist Geschäftsführer der EHL Unternehmenstochter
EHL Gewerbeimmobilien und für die
Bereiche Office, Retail, Asset Management und Market
Research verantwortlich.
Qualitätsoffensive am Wiener Büromarkt
Kommentar: Stefan Wernhart
Die weltweite COVID-19-Pandemie hat am Wiener Büromarkt in
den vergangenen zwei Jahren einen deutlichen Modernisierungs- und
Qualitätsschub ausgelöst. Mit der vielerorts gestiegenen Akzeptanz von
Home-Office und Remote Working, haben sich auch die Flächenanforderungen
und Ansprüche der Nutzer deutlich verändert. Das physische
Büro entwickelt sich vom Ort des reinen Arbeitens zum Ort des Teamworks
und der Kommunikation.
Die gestiegenen Ansprüche an die Büroflächen resultieren daraus, dass
das physische Büro durch räumlich flexibles und zeitlich individuelles
Arbeiten immer öfter in Konkurrenz zu anderen Orten steht, an denen
dank Digitalisierung in gleicher Qualität gearbeitet werden kann. Nicht
alle gewünschten qualitativen Anpassungen der Büroflächen im Bestand
lassen sich umsetzen. Somit nutzen Unternehmen daher die aktuelle
Entwicklung, um Ihre eigene Bürosituation völlig neu zu denken
und einen Standortwechsel auch als Neustart zu nutzen.
einen Rekordwert von 82 Prozent erreichen. Als namhafte Beispiele
können das Quartier Lassalle am Praterstern und die Schreyvogelgasse
2 in der Innenstadt genannt werden. Beide werden nachhaltig und ESGkonform
saniert und 2022 fertiggestellt.
Auch 2023 und 2024 gelangen einige hochwertige Refurbishments auf
den Markt, zum Beispiel das Ensemble Schwarzenbergplatz, myhive am
Wienerberg/Urban Garden oder das Francis im Althanquartier.
Im Zuge der Sanierungen werden nicht nur optische Modernisierungen,
sondern auch signifikante Verbesserungen der Energieeffizienz und
Klimaverträglichkeit erzielt. Damit entsprechen Refurbishments dem
Wunsch vieler Unternehmen nach mehr Nachhaltigkeit und Umweltbewusstsein
und liegen somit voll im Trend.
Veränderte Nachfrage
Bei einer Vielzahl unserer Kunden rückt der Leitsatz „Qualität statt
Quantität“ in den Vordergrund. Bestehende klassische Büronutzungen
werden durch moderne innovative Bürokonzepte ersetzt. In ihrer Funktion
als Ort für Teamarbeit und gebauter Unternehmenskultur, oftmals
mit starker Anlehnung an eine Hotelarchitektur mit Wohlfühlfaktor,
ermöglichen sie Mitarbeitern flexibles Arbeiten in einem attraktiven
Arbeitsumfeld.
Refurbishments sind gefragt
Die aktuelle Nachfrage fokussiert sich sehr stark auf innovative, qualitativ
hochwertige Objekte mit perfekter Verkehrsanbindung. Hier
erkennen wir bei EHL, dass aufgrund mangelnder Flächenreserven in
Top-Lagen hochwertige Refurbishments eine immer größere Rolle spielen.
2021 betrug der Anteil der hochwertig sanierten Immobilien noch
33 Prozent der gesamten Neuflächenproduktion, 2022 wird der Anteil
Fotos: Adobe Stock
76 ImmoFokus

Zum Autor
Louis Obrowsky, Präsident des Verbandes der Institutionellen
Immobilieninvestoren. Geschäftsführer der LLB
Immo Kapitalanlagegesellschaft.
An die Politik
Kommentar: Louis Obrowsky
Prinzipiell befinden wir uns in den letzten Wochen am vermutlichen
Wendepunkt der Zinslandschaft. Fixe Zehn-Jahres-Finanzierungen sind
schon deutlich teurer geworden, variable noch kaum. Trotzdem ist derzeit
immer noch eine langfristige Zinsfixierung sinnvoll. Das betrifft vermehrt
Privatpersonen, denn institutionelle Immobilieninvestoren haben mit
viel weitreichenderen Problemen zu kämpfen.
Sorgfaltspflicht
Die Politik scheint völlig ahnungslos zu sein, wie die Finanzmarktaufsicht
die Verantwortung eines Geschäftsleiters eines Kreditinstitutes oder eines
gemäß § 30 Abs. 6 verantwortlichen Unternehmens beurteilt. Denn dazu
zählen eben nicht nur Geschäftsleiter eines Kreditinstituts, sondern
auch Wertpapier- und Immobilienfondsgesellschaften,
Pensionskassen sowie Mitarbeitervorsorgekassen.
Da wird dann z.B. das Aussetzen von gesetzlich vorgesehenen
Indexanpassungen – denn die Politik
meint: Immobilienbesitzer sollen im Sinne der
„Solidarität“ auf Einkünfte verzichten – zu einem
veritablen Problem. Nicht nur, dass in Wahrheit
durch eine Renditeverschlechterung jenes
Klientel geschädigt wird, welches Politiker und
sonstige Institutionen vorgeben zu unterstützen,
sondern im § 39 Bankwesengesetz (BWG), der die
allgemeinen Sorgfaltspflichten eines Geschäftsleiters
und daher auch einer Institutionellen Immobilienfondsgesellschaft
oder Pensionskasse normiert, heißt
es:
„Die Geschäftsleiter eines Kreditinstitutes oder eines gemäß § 30 Abs. 6
verantwortlichen Unternehmens haben bei ihrer Geschäftsführung die
Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters im Sinne
des § 84 Abs. 1 AktG anzuwenden. Dabei haben sie sich insbesondere über
die bankgeschäftlichen und bankbetrieblichen Risiken zu informieren,
diese durch angemessene Strategien und Verfahren zu steuern, zu überwachen
und zu begrenzen sowie über Pläne und Verfahren gemäß § 39a
zu verfügen. Weiters haben sie auf die Gesamtertragslage des Kreditinstitutes
Bedacht zu nehmen. Darüber hinaus müssen sie auch jener Risiken,
die sich aus ihrem makroökonomischen Umfeld unter Berücksichtigung
der Phase des jeweiligen Geschäftszyklus ergeben, berücksichtigen sowie
Risiken aus der Vergütungspolitik und den Vergütungspraktiken, die sich
möglicherweise ergeben können“.
Pflichtwidrig?
Die Aussetzung einer gesetzlich vorgesehenen Indexanpassung,
rechtlich rückwirkende Eingriffe durch die Politik, wie sie
immer wieder passieren, Mietendeckel-Diskussion etc.
können schnell zu einem veritablen rechtlichen Problem
für Institutionellen Immobilieninvestoren
werden. Denn wenn schon ein- oder mehrmals
die Indexierung von Wohnungsmieten, die
dem Richtwert unterliegen, ausgesetzt wurden,
könnte der – aus dem Blickwinkel der Finanzmarktaufsichtsbehörde
– verantwortungsvolle
Geschäftsleiter dafür zur Rechenschaft gezogen
werden, denn er hätte ja im Sinne der Wahrnehmung
seiner Sorgfaltspflichten von einer weiteren
gesetzwidrigen Aussetzung der Indexierung ausgehen
können. Dann wäre es – bei einer derart „pflichtwidrigen“
Veranlagung von Geldern Dritter – nur noch ein
kleiner Schritt zum Strafrecht und zwar zu § 153 StGB (Untreue).
Aber die Politik kümmert das nicht, verständlich, denn sie hat davon leider
keine Ahnung. Aber vielleicht liest ein Politiker diesen Kommentar
und es wäre schön, wenn er/sie ihn auch verstehen würde.
Foto: AdobeStock
Ausgabe 02|2022
77

Positionen & Meinungen
Zu
Tisch
mit …
Andreas
Millonig
Gedanken zu einem Menü verfasst
78 ImmoFokus

Viel
Umbruch
in kurzer
Zeit
Finanzierung, Bewertung, Inflation. In der
Immobilienbranche raschelt es. Wohin die
Reise geht, ist unklar. „Das Grundbuch gibt
Sicherheit“, beruhigt Andreas Millonig, COO von
IMMOunited.
Autor: Lisa Grüner
D
em Naschmarkt sieht man an, dass die Touristen
fehlen. So „einheimisch“ und ruhig erlebt man ihn
selten. Umso mehr ist es ein Genuss, die schmalen
Gassen entlangzuschlendern. Unser heutiges Ziel
ist die Trattoria Pulcinella. Dort treffe ich Andreas Millonig von
IMMOunited zum Immobilien-Talk.
Bei einer Portion Fritura Misti, gemischter frittierter Meeresfrüchte,
starten wir gleich mit dem Gespräch. Das neueste
Produkt von IMMOunited ist die Bauprojektdatenbank
IMMOdeveloper. Diese bietet relevante Informationen zu
Wohnbauprojekten in Österreich, vom Grundstückskauf bis
zum vollständigen Verkauf. Mit ihrer Hilfe erhält man einen
Überblick über den Markt, Projektphasen oder Objektpreise.
Ausgabe 02|2022
79

Positionen & Meinungen
„Vor fünf Jahren zählten Fonds nicht zu
unseren Kunden, das hat sich gewandelt,
da diese die Daten für ihre internationalen
Kunden brauchen.“
Andreas Millonig,
IMMOunited
„Das System befindet sich in kontinuierlicher
Entwicklung“, erklärt Millonig. „Funktionen,
die früher sehr gefragt waren, sind mittlerweile
überholt, dafür sind andere Kernfunktionen
dazugekommen.“ Entwickelt wird im
Haus mit fix angestellten Programmierern.
Millonig ist unter anderem für den Bereich
Innovation zuständig. „Wir sind ständig
dabei, unsere Produktwelt zu optimieren
und voranzutreiben. Dafür arbeiten viele im
Backend. Das bekommt der Kunde allerdings
nicht mit. Muss er auch nicht, schließlich
geht es für ihn vorwiegend um die Lösung
seines Problems. Ob hinter unserem Produkt
eine SQL-Datenbank oder eine andere Datenbank
dahintersteht, interessiert den Kunden
nicht.“
IMMOunited feiert heuer das 15-jährige Jubiläum.
„Wir bezeichnen uns durchaus als
PropTech, weil wir über die technologische
Ebene Daten zum Markt bereitstellen. Wir
sind aber mittlerweile kein Start-up mehr.
Ich bin vor elf Jahren ins Unternehmen gekommen.
Damals waren wir sieben Leute im
Kernteam, heute sind es über 30 Mitarbeiter.
Über die Jahre haben wir es geschafft, einen
wesentlichen Industriestandard zu schaffen.
Darauf sind wir sehr stolz.“ Zielgruppe von
IMMOunited ist jeder, der mit Immobilien zu
tun hat, vom Bauträger und Makler bis hin
zu Banken. Also alle, die bauen, vermarkten,
finanzieren oder bewerten. Seit Jahren bemerkt
Millonig, wie sich der Markt wandelt
und sich immer neue Kundensegmente auftun.
„Vor fünf Jahren waren z. B. Fonds nicht
unsere Kunden. Das hat sich gewandelt, da
diese die Daten für ihre internationalen Kunden
brauchen.“
Andreas Millonig
Transaktionsdaten sind das Um und
Auf der Bewertung
Millonig hat als Vorspeise eine Zuppa Pomodoro
(Tomatensuppe) und ich die Zuppa di
Pesce (Fischsuppe). Das Lokal ist bekannt für
seine exzellente Fischsuppe, die auch dieses
Mal die Erwartungen erfüllt. Doch zurück
zum Grundbuch: „Wir arbeiten mit Daten, die
zu 70 Prozent schon da sind, haben sie aber
neu aufbereitet“, so Millonig weiter. „Will
man in Österreich eine Immobilie bewerten,
kann das nur über Grundbuchdaten seriös
erfolgen. Es ist sogar in der Gesetzgebung
festgehalten, dass nur Grundbuchdaten herangezogen
werden dürfen, nicht die Angebotsdaten.“
In diesem Zusammenhang findet
er die DSVGO spannend, die der Öffentlichkeit
des Grundbuchs widerspricht. „Die
Grundbuchs- und Kaufvertragsdaten bleiben
öffentlich und können von Leuten mit fachlichem
Hintergrund eingesehen werden. Das
ist wichtig, denn auch die Banken müssen
ihre Bewertungen und Wiederbewertungen
aufgrund dieser Daten durchführen. Durch
Basel III sind auch Wiederbewertungen von
Immobilien vorgeschrieben. Das geht nur,
wenn ich ins Grundbuch schauen kann.“
Finanzierung wird schwieriger
„In Österreich haben wir vielleicht nicht den
größten Markt, aber Wien ist eine international
gefragte Stadt. Langfristig gesehen hat
uns keine Krise der letzten Jahre wirklich
getroffen, weil alles konservativ und auf
Andreas Millonig studierte Business Administration mit Schwerpunkt
Innovations-Management an der Alpen-Adria-Universität Klagenfurt.
Von 2009 - 2011 war er Program Manager bei der Österreichischen Forschungsförderungs,
2011 starte er seine Karriere bei der IMMOunited als
Key Account Manager. 2013 avancierte er zum Prokuristen des damaligen
Schwesterunternehmens IMABIS, stieg 2018 zum Chief Innovation
Officer auf und ist seit 2021 Chief Operating Officer und Prokurist der
IMMOunited.
80 ImmoFokus

Ausgabe 02|2022
81

Positionen & Meinungen
Grundbuchsdaten bewertet werden muss“,
so Millonig weiter. Das spielt auch bei der
Finanzierung eine Rolle. „Ausländische
Käufer finanzieren großteils in Österreich.
Die Banken finanzieren Immobilienkäufe
auch gerne, sofern ausreichend Eigenkapital
vorhanden ist.“ Eng wird es laut Millonig für
private Kunden ab Juli, da dann die neuen
verschärften Kreditbedingungen gelten.
Für das Bauträgergeschäft spielt das Produkt
IMMOdeveloper eine große Rolle. „Wir haben
eine rege Bautätigkeit in Österreich“, so
Millonig. „In den Ballungszentren muss genau
überprüft werden, was zu welchen Preisen,
in welchen Zeiträumen verkauft werden
kann. Anhand unserer gesammelten Daten
kann man das gezielt auf den Punkt bringen.“
Eine Immobilienblase sieht Millonig aktuell
nicht. „Kauft man für den Eigenbedarf, sind
die Preise noch finanzierbar. Kauft man
als Anlage, wird es für den Privaten schon
schmerzhaft, vor allem wenn man niedriger
vermieten muss, als die Rate ist. Richtig weh
tut es dann, wenn die Zinsen steigen und die
Raten dann deutlich hochschnellen.“ Die
Regelungen der FMA zielen auf die Privaten
ab. „Für Privatpersonen wird es schwerer, in
eine Immobilie zu investieren als vorher, weil
man zuerst das Eigenkapital ansparen muss.
So wie sich die Preise in manchen Lagen entwickeln,
wird es hart werden. Unternehmen
finanzieren hingegen nicht wie Privatpersonen
auf 30 Jahre, sondern gehen nach Businessplänen.
Sind die Mieterträge zu niedrig,
läuft das Business trotzdem weiter.“
IMMOunited Innovation Lab
Unser Hauptgang wird serviert. Die Parpardelle
Caposante begeistern, die Languste
mit gemischtem Salat fällt leider durch. Zeit,
das Thema zu wechseln. Alle Innovationen
beginnen mit einer Idee und benötigen ambitionierte
Menschen, die sie verfolgen. IM-
MOunited veranstaltete 2021 das erste „IM-
MOunited Innovation Lab“. Im Zuge dieses
Ideenwettbewerbs konnten kreative Köpfe
ihre Ideen zur Zukunft der Branche einreichen.
Gewonnen hat Bo Marcel Schmidt mit
Immomat, einer Plattform, die Präferenzen
in der Geldanlage analysiert. „Damit lässt
sich das Problem vieler Menschen lösen, die
etwas Eigenkapital angespart haben, aber
nicht wissen, welches Investitionsprodukt zu
ihnen passt“, so Millonig.
Einfluss der Ukraine-Krise
Ein Blick auf die Situation der Ukraine drängt
sich auf. Gibt es Ukrainer, die jetzt vermehrt
in Österreich Immobilien kaufen? „Das sehen
82 ImmoFokus

„Die Inflation war schon vor dem
Ukraine-Konflikt ein Thema, das sich
jetzt noch weiter verschärft.“
Andreas Millonig,
IMMOunited
Lokal
DAS SAGT DER FALSTAFF
Pulcinella (neapolitanisch: Pullecenella) ist ursprünglich
eine Figur des süditalienischen und
neapolitanischen Volkstheaters. Der Name bedeutet
„kleines Küken“ (italienisch pulcino für
„Küken“ mit der Verkleinerung -ella, gekreuzt
mit pullo für „dunkel, schwarz“)!
wir im Moment noch nicht“, so Millonig. „Derzeit
nimmt man die Paniksituation wahr. Ob
Investitionen von Ukrainern zunehmen, wird
sich erst zeigen. Man muss hier die langfristigen
Entscheidungsprozesse und die Verbücherungszeit
miteinberechnen.“ Derzeit zeigt
sich noch nicht, wohin die Reise geht, aber ein
neutrales Land wie Österreich könnte wie ein
sicherer Hafen gedeutet werden.
Angst vor Inflation
Ein weiteres Thema ist die Inflation. „Die Inflation
war schon vor dem Ukraine-Konflikt
ein Thema, das sich jetzt noch weiter verschärft.
Beim Gas haben wir schon die Abhängigkeit
der EU von Russland gesehen und
die daraus resultierende Preisentwicklung“,
so Millonig. „Es ist darum wichtig, die alternativen
Energien stark voranzutreiben. Viele
Menschen denken auch gerade nach, ob sie
weiter Gas aus Russland beziehen wollen.“
Die Herausforderung der Zukunft wird es
sein, den Gap zwischen Globalisierung, Europäisierung
und regionaler Unabhängigkeit
zu schaffen. „Man muss mit vielen Gedanken
spielen, unter anderem, ob Gasnetze nicht
wasserstofftauglich sind oder Wärme nicht
auch selbst vor Ort erzeugt werden kann,
zum Beispiel mit einer Grundwasserwärmepumpe“,
so Millonig. „Was die richtigen
Technologien in diesem Bereich sein werden,
kann ich nicht beantworten. Jedenfalls muss
man aber langfristig in die Zukunft denken.
„Immobilien sollen ja einen Lebenszyklus
von 70, 80 Jahren und mehr schaffen. Dabei
sollten die laufenden Kosten wie auch der
Footprint möglichst stabil beziehungsweise
so gering wie möglich bleiben.“
DAS SAGT DER IMMOFOKUS
Eine gute Adresse, um Fisch und Meeresfrüchte
zu essen. Besonders zu empfehlen
sind die Fischsuppe und die Fritura Misti, auch
die Nudelgerichte haben überzeugt. Die Languste
ist durchgefallen.
Trattoria Pulcinella
Naschmarkt 94–101 - 1060 Wien
Öffnungszeiten
Montag bis Samstag: 11.30 bis 23.00 Uhr
www.trattoria-pulcinella.at
ImmoFokus Restaurantguide
18
PUNKTE
Essen:
Service:
Weinkarte:
Ambiente:
Ausgabe 02|2022
83

ImFokus
Herausforderung
Baustellenlogistik
Just in time. Vor allem im städtischen Raum sind die Platzverhältnisse auf der Baustelle oft sehr beengt oder
zum Teil gar nicht vorhanden. Unkoordinierte Anlieferungen bringen Zeitverlust und hohe Personalkosten mit
sich. Ein effizientes Prozessmanagement ist gefragt wie nie.
Autor: Lisa Grüner
migungen usw.“ Je komplexer das Projekt,
umso mehr kommt es auf den optimalen
Einsatz der vorhandenen Ressourcen an.
„Ihr volles Potenzial entfaltet die Baulogistik
vor allem dann, wenn sie schon in die Planungsphase
einer Baustelle mit einbezogen
wird“, so Dominik Müller, Geschäftsführer
von Zeppelin Rental Österreich. Denn auch,
wenn jedes Projekt anders ist, bestehen dennoch
gewisse Parallelen. „Unsere Aufgabe ist
D
ie größte Herausforderung ist
das Zusammenspiel zwischen
dem meist engen Zeitrahmen,
den örtlichen Rahmenbedingungen
und den projektspezifischen Anforderungen
wie Kosten und Qualität“, erklärt
Stefan Graf, CEO von Leyrer + Graf. „Ein wesentlicher
Faktor ist dabei auch die Erlangung
sämtlicher behördlicher Genehmigungen wie
Bescheide nach StVo, Wasserrecht, Kranaufstellung,
Wochenendfahrten, Routengenehes,
unter Berücksichtigung erhobener Daten
aus in der Vergangenheit abgewickelten Projekten
sowie der örtlichen Gegebenheiten die
Grundlage für eine optimal dimensionierte
Baustelleneinrichtung, für eine bestmögliche
Flächennutzung und eine ideale Koordination
der Material- und Personenströme zu
schaffen.“
Dazu gehört auch die Einbindung der Anrainer
bei Großprojekten. „Das ist aufgrund der
Fotos: Interfoto.at, Leyrer + Graf, Handler Group
84 ImmoFokus

fallenden Akzeptanz von Baustellen schon in
einem sehr frühen Projektstatus notwendig
und unerlässlich“, so Graf. „Damit können
diese sich besser darauf einstellen und werden
nicht vor den Kopf gestoßen. Als ausführendes
Bauunternehmen muss dieses aufgebaute
Vertrauen dann gepflegt werden.“
Unbeliebte Kostentreiber
Die Schmerzpunkte auf der Baustelle sind
vor allem Materialengpässe, unkoordinierte
Anlieferungen und das Abtransportieren und
Entsorgen von Verschnitt, Abfall- und Verpackungsmaterial.
„Aus vielen Studien geht
hervor, dass die wertschöpfende Tätigkeit
eines Facharbeiters bei unter 50 Prozent liegt“,
so Michael Schranz, Geschäftsführer Handler
Bau. Teuer sind vor allem Stehzeiten von
Baustellenpersonal, Maschinen und Geräten.
„Diese können durchaus weitreichend sein
und im Extremfall auch mehrere Prozentpunkte
ausmachen“, bestätigt auch Graf.
Müller führt ähnliche Studien an: „Es entfallen
nur etwa 30 bis 40 Prozent der Tätigkeiten
auf Baustellen auf den Primärprozess Bauen.
Neben kaum vermeidbaren personenbedingten
Unterbrechungen werden weitere 30 bis
40 Prozent der Zeit mit Suchen, Warten oder
Räumen verbracht. Die Ursachen hierfür sind
häufig suboptimale Maschinenkonzepte, eine
nicht richtig ausgelegte Baustelleninfrastruktur
und vor allem mangelhafte baulogistische
Abläufe.“
Das bedeutet im Umkehrschluss, dass sich
durch intelligente baulogistische Lösungen
Kosten einsparen lassen. Ist die Baulogistik
mit allen Beteiligten detailliert abgestimmt,
sollte es beispielsweise gar nicht erst zu Wartezeiten
bei ankommenden Transporten und
folglich zu Stehzeiten beim verarbeitenden
Baustellenpersonal kommen. Gleiches gilt
für die temporäre Stromversorgung: Wurde
sie passgenau unter Berücksichtigung der
Verbraucher geplant und umgesetzt, können
Stromausfälle und damit Stillstände im Baustellenfortschritt
vermieden werden.
Ein Blick in die Praxis
Grundsätzlich geht es darum, die richtigen
Ressourcen wie Material, Geräte und Personal
in der richtigen Menge zur richtigen Zeit
am richtigen Ort zu haben. Unter Einhaltung
dieses Leitsatzes können Zeit, Material und
Transportkosten gespart werden und ein
„Ihr volles Potenzial
entfaltet die Baulogistik
vor allem dann,
wenn sie schon in der
Planungsphase einer
Baustelle mit
einbezogen wird.“
Dominik Müller,
Zeppelin Rental Österreich
Ausgabe 02|2022 85

ImFokus
Projekt wirtschaftlich umgesetzt werden. Der
Polier ist die Schlüsselfigur auf der Baustelle
und koordiniert Beschaffungs- und Bestellwesen,
ist dabei aber von unterschiedlichen
Gewerken abhängig. Handler hat mit Partnern
aus der Branche das Unternehmen „Logifox“
gegründet, welches sich genau mit dieser
Thematik beschäftigt. Unter anderem werden
Anlieferungen zwischen Logistikpersonal und
dem Polier auf der Baustelle abgestimmt, zentralisiert
entgegengenommen und an den Ort
des Geschehens vertragen.
Bei Zeppelin wird am Ende des Planungsprozesses
ein Baulogistikhandbuch zur detaillierten
Darstellung aller notwendigen baulogistischen
Prozesse für ein Projekt erstellt.
Das Handbuch steht allen Baubeteiligten zur
Verfügung und beinhaltet sämtliche Informationen
zu beispielsweise Baustellenzutritt,
Transportanmeldung, Buchung von Ressourcen
für die Entladung und so weiter. „Dieses
Handbuch stellt die Basis für die baulogistischen
Abläufe vor Ort dar und sorgt für Transparenz“,
so Müller. „Abgewickelt werden
die einzelnen Prozesse dann vor allem über
digitale Tools. Auch die Automatisierung hält
hier bereits Einzug und trägt zu deutlichen Ef-
„Die Schmerzpunkte
auf der Baustelle sind
vor allem Materialengpässe,
unkoordinierte
Anlieferungen
und Abtransport sowie
Entsorgung.“
Michael Schranz,
Handler Group
fizienzsteigerungen bei. In Wien, wo wir das
Stadtentwicklungsprojekt am Nordbahnhof
begleiten, setzen wir beispielsweise die Zufahrtskoordination
mithilfe selbst entwickelter
intelligenter Schranken um.“
Für Graf ist es essenziell, die Zeit der Arbeitsvorbereitung
für Projekte ausreichend lang
zu wählen, um alle Potenziale ausschöpfen zu
können und eine ausgereifte Ablaufplanung
bzw. Baulogistik erstellen zu können. „Durch
ausgereifte Konzepte inklusive behördlicher
Genehmigungen kann der gesamte Bauprozess
optimiert werden“, so der CEO von Leyrer
+ Graf. „So können auch Ressourcen wie Personal
und Geräte früher wieder für neue Aufgaben
eingesetzt werden. Dabei helfen BIM-
Modelle mit 3D-Ablaufsimulierungen von
geplanten Arbeitsabläufen, CAD-Programme
zur besseren Darstellung von Ablaufkonzepten,
Bauzeitplanprogramme mit automatisierten
Vorgängen, Lean Management zur besseren
Koordinierung aller Beteiligten usw.“
Stichwort Digitalisierung
„Viele unserer Prozesse sind bereits digital“,
so Müller. „Mit Tools wie dem Zutrittskontrollsystem
Zeppelin InSite 3.0, der
86 ImmoFokus

digitalen Aufzugssteuerung, intelligenten
Schrankensystemen oder unserem Online
Logistics Control Center (OLCC), einer
Plattform zur digitalen Steuerung der Materialströme,
optimieren wir die Ver- und
Entsorgungslogistik effizient und flexibel
und stellen einen Informationsaustausch
in Echtzeit sicher.“ Via Schnittstellen werden
zum Beispiel über einen Messenger-
Dienst Ressourcen wie Stapler just-in-time
abgerufen oder die Abfallbilanzen in das
EDM-Portal des Bundesministeriums für
Nachhaltigkeit und Tourismus (BMNT) eingespielt.
Leyrer + Graf setzt ein ERP-System ein. Das
bietet ein entsprechendes Logistik-Tool. „Bei
Großgeräten haben wir ein GPS-Tracking, um
unsere Supply Chain zu optimieren“, so Graf.
Noch wichtiger aber als ein digitaler Bestellprozess
ist, dass der physische Prozess auf der
Baustelle funktioniert. „Wir planen gemeinsam
mit unseren Wertschöpfungspartnern
wochenweise voraus und können auf Tagesbasis
eruieren, welches Material und welche
Leistung zu welcher Zeit gebraucht wird“, so
Schranz. „Das verhindert Wartezeiten und
„Herausfordernd ist das
Zusammenspiel zwischen
dem engen Zeitrahmen,
den örtlichen
Rahmenbedingungen und
den projektspezifischen
Anforderungen.“
Stefan Graf,
Leyrer + Graf
bringt eine erhöhte Produktivitätsrate im Bauprozess.“
Und bei Falschlieferung?
„Dieses Problem beschäftigt uns vor allem im
innerstädtischen Bereich immer häufiger und
stellt uns zunehmend vor große Herausforderungen“,
so Graf. „Es besteht vermeht der
Bedarf, die Liefertranchen zu reduzieren, was
natürlich Mehrkosten bei den Transporten,
Kommissionierungen usw. zur Folge hat. Darüber
hinaus wird von uns oder unseren Lieferanten
sehr oft der Wunsch nach generellen
‚Just-in-time-Lieferungen‘ abverlangt.“
Grundsätzlich ist es die Aufgabe einer funktionierenden
Baulogistik, Ladezonen sowie Lager-
und Zwischenlagerflächen so zu koordinieren,
dass zu jedem Zeitpunkt ausreichend
Platz für die Warenannahme gegeben ist.
„Durch das ‚Just-in-time-Anlieferungsprinzip‘
wird versucht, nur so viele Transporte auf die
Baustelle zu führen, wie auch abgeladen und
verbracht werden können“, so Müller. „Kommen
unangemeldete Transporte zur Baustelle,
wenn sämtliche Ladezonen, Verstauflächen
und LKW-Wartezonen blockiert sind, müssen
diese die Baustelle zunächst verlassen, um die
Ausgabe 02|2022 87

ImFokus
Anlieferung im nächstmöglichen Zeitfenster
vorzunehmen.“
Wem gehören die Kosten?
Spannend ist, wer die entstandenen Kosten
zu tragen hat. „Das hängt davon ab, wer eine
schlechte Baustellenlogistik verschuldet“, so
Graf. „Aber grundsätzlich ist dies ein Thema
zwischen der ausführenden Baufirma und
dem jeweiligen Lieferanten oder Transportunternehmen.“
Viele der baulogistischen Leistungen können
durch die Entwicklung von digitalen
Lösungen und die klare Zuordnung des
Nutzers bzw. Verursachers über ein Pay-peruse-Modell
verursachergerecht abgerechnet
werden. „Die Leistungen werden dann
nicht mehr über die Auftraggeber bezahlt,
sondern die Kosten auf die Nutzer der Logistikleistung
umgelegt und nach tatsächlichem
Aufwand abgerechnet“, so Müller.
„Gerade bei der Nutzung von Ressourcen
wie Staplern, Aufzügen oder Containern
für Büros und Unterkünfte, aber vor allem
bei der Entsorgung auf Baustellen und bei
Reinigungen ergeben sich so Abrechnungsmodelle,
welche für alle am Bau Beteiligten
eine transparente und faire Leistungs- und
Kostenzuordnung ermöglichen.“
Veränderte Bedingungen
Durch die Pandemie und den damit verbundenen
Rohstoffengpässen sowie langen
Lieferzeiten spitzt sich die Situation auf den
Baustellen noch mehr zu, und es ist unerlässlich,
genauestens und vor allem frühzeitig
zu planen. „Wurde vor einem Jahr noch
eine Materialbestellung übersehen, konnte
diese meist innerhalb kürzester Zeit erfolgen“,
so Graf. „Aktuell kann so ein Fauxpas
gravierende negative Auswirkungen auf ein
Projekt haben.“
Dazu kommt ein verstärkter Bedarf im Bereich
des Gesundheitsschutzes. „Diesen haben
wir beispielsweise durch die Installation
von Fiebermessschleusen beim Baustellenzugang,
durch die Herstellung und den Betrieb
von Hygiene- und Desinfektionsstellen sowie
durch die Lieferung großer Mengen an Mundund
Nasenschutz gedeckt“, so Müller. „Auch
Reinigungen und Desinfektionen von Containeranlagen
haben wir beispielsweise in höherer
Frequenz durchgeführt.“ Den Baulogistikern
kommt ihre enorme Flexibilität zugute.
„Wir entwickeln unsere Leistungen und Tools
stetig weiter und zwar nicht nur von Projekt zu
Projekt, sondern auch währenddessen“, so der
Zeppelin-Geschäftsführer. „Generell gehen
wir davon aus, dass die Bedeutung der Baulogistik
weiter steigen wird, wenn durch BIM
der Vorfertigungsgrad erhöht und im Lean
Construction Management die Bauabläufe
optimiert werden.“
Baustellendiebstähle
„Auf Beutezügen stehen in erster Linie Gegenstände
der temporären Baustelleneinrichtung
wie beispielsweise Kabel im Fokus“,
so Müller. „Zudem werden oftmals Kleinwerkzeuge
aus unzureichend verschlossenen
Materialcontainern entwendet sowie teure
Komplettierungsmaterialien kurz vor dem
Einbau davongebracht.“ Eine wirkungsvolle
Möglichkeit zur Verhinderung von Baustellendiebstählen
ist eine bewegungssensible
und mit einer Alarmzentrale gekoppelte
Videoüberwachung, die vornehmlich auf
Zutrittsbereiche und Baustelleneinrichtungsflächen
gerichtet ist. „Aufgrund der
Rohstoffpreisentwicklung und der allgemeinen
Schwierigkeiten am Beschaffungsmarkt
ergibt sich derzeit eine hohe Nachfrage nach
88 ImmoFokus

ausgeklügelten Sicherheitskonzepten, die
wir ebenfalls anbieten“, ergänzt er.
Verstärkte Vorsichtsmaßnahmen
Auch bei Leyrer + Graf verzeichnet man
vermehrte Baustellendiebstähle. Allein
der Sachschaden macht jährlich einen
sechsstelligen Betrag aus, und da sind die
damit verbundenen Stehzeiten noch nicht
berücksichtigt. Vorwiegend sind Baustellen
in den Ballungszentren betroffen, speziell in
Wien und östlich von Wien in Grenznähe.
„Gefährdet sind vor allem Kleingeräte wie
z. B. Stampfer, Rüttelplatten oder Bohr- und
Kombihämmer, die häufig gestohlen werden“,
so Graf. Zum einen werden die Baustellen
stärker bewacht bzw. mit Alarmanlagen
ausgestattet und zum anderen verschiedene
technische Maßnahmen eingebaut, damit
die Maschinen und Geräte nicht gestohlen
werden können. Das Baustellenpersonal ist
auch verstärkt dazu angewiesen, alles zu
versperren und zu sichern.
Grüne Baulogistik
Nachhaltigkeit und die ESG-Thematik bekommt
auch in der Baustellenlogistik eine
höhere Bedeutung. Auf jeder Baustelle
gibt es überschüssiges Baumaterial oder
Verpackungsmüll. „Durch die Gründung
von ‚Logifox‘ konnten wir auch dafür eine
Lösung anbieten: das strukturierte Abtransportieren
von Abfallmaterial und das Zuführen
eines Recyclingprozesses“, so Schranz.
„Überschüssiges Material wird zum Hersteller
zurückgebracht, und weniger Neuproduktion
bedeutet weniger CO2-Verbrauch.“
Zusätzlich setzt Handler auf einen hohen
Vorfertigungsgrad. „Das bedeutet einen verringerten
CO2-Ausstoß. Je mehr Baustoffe
koordiniert angeliefert werden können,
umso weniger LKW gibt es im Baustellenverkehr.“
Leyrer + Graf befindet sich aktuell in einer Pilotphase
für die Einführung von E-Mobilität,
um diese in den nächsten Jahren verstärkt
einzusetzen. „Auch bei den Baugeräten und
den Schwer-LKW sind wir an alternativen
Antrieben interessiert und testen die ersten
am Markt verfügbaren Geräte“, so Graf.
Höhere Recyclingquoten
Gerade bei Bauprojekten, die Zertifizierungen
nach ÖGNI, BREAM oder LEED anstreben,
möchte Zeppelin mit seinen Leistungen
einen entscheidenden Beitrag leisten.
„Unsere Entsorgungslogistik beispielsweise
sorgt für deutlich höhere Recyclingquoten
auf Baustellen“, so Müller.
„Basierend auf Vorabberechnungen und unter
Berücksichtigung der Platzverhältnisse
auf der Baustelle richten wir einen zentralen
Wertstoffhof ein und stellen dort Container
für jede Abfallfraktion zur Verfügung, in
denen der Müll zwischengelagert wird.“
Zum Sammeln des Abfalls am Entstehungsort
werden meist kleinere, mobile Behälter
mit einem Fassungsvermögen von 770 Litern
eingesetzt. Abfalldaten werden direkt
auf der Baustelle elektronisch erfasst, im
Anschluss automatisch in das hauseigene
Waste-Management-Tool übertragen und
über eine Schnittstelle in eine Software zur
Erstellung der jährlichen Abfallbilanz eingespeist.
„Auch die Steuerung der Materialströme auf
der Baustelle unterstützt die Nachhaltigkeit“,
so Müller. „Werden Transporte digital für ein
spezifisches Zeitfenster angemeldet, vermeiden
wir beispielsweise LKW-Rückstaus und
damit CO2-Emissionen.“
Ausgabe 02|2022 89

PRO
&
CONTRA
Zum Autor
Anita Körbler, MA, ist Managing-Partner des Digitalvermittlers
trovato.immo und kann auf langjährige Expertise im
Immobilienbereich zurückblicken.
Leistung erkennen und honorieren
Kommentar: Anita Körbler
Der gemeine Österreicher wird ja oftmals als – nennen wir es –
„vorsichtig“ wahrgenommen, wenn es um Neuerungen, vor allem
regulativer Natur, geht. Erstaunlicherweise spüren wir beim Thema
Einführung des Bestellerprinzips einen positiven Grundtenor aus
der breiten Konsumentenmasse. Das Thema Wohnen berührt und
lässt künftige Mietinteressenten
hoffen, die vielfach kritisch beäugten
Nebenkosten rund um einen
sehnlichst gewünschten Umzug
in die neue Mietwohnung endlich
ausklammern zu können. Ob es
dadurch wirklich zu einem leistbareren
Wohnen kommt, wird sich
zeigen.
Perspektivenwechsel
Die Frage, die sich mir stellt, ist:
Wenn Vermieter und Mieter gleichermaßen
mit dem Preis zufrieden
sind – leidet nicht letztlich das Objekt,
also die Wohnung nachhaltig
darunter? Welcher Vermieter ist
erfreut, Investitionen zu tätigen,
die nicht unbedingt notwendig sind
und seine Renditeberechnungen
negativ beeinflussen könnten? Es
mag sich als richtig erweisen, dass
der Mieter im Endeffekt keinerlei
spürbare Einsparungen durch Wegfall der Maklerprovision wahrnimmt.
Durch die Einführung des Bestellerprinzips mag der Eigentümer
jedoch zu rechtzeitigen Instandhaltungsmaßnahmen gedrängt
werden, da er andernfalls riskiert, einen langjährigen verlässlichen
Mieter zu verlieren.
Wir neigen – wie so oft – dazu, die Situation mit dem Procedere
in Deutschland zu vergleichen, das sicherlich nicht die optimale
Umsetzung der damit beabsichtigten Regelungen gezeigt hat. Vor
allem in puncto Markttransparenz, für die viele österreichische
Immobilienunternehmen in den letzten Jahren eingetreten sind,
könnte das ein erheblicher Rückschritt
sein. Blicken wir da doch
eher auf internationale Beispiele
wie in den Vereinigten Staaten
und Kanada, die unserem erfolgreichen
heimischen Immobilienmarkt
durchaus als Anreiz gelten
dürfen und wirkliche Entwicklungen
für die unterschiedlichsten
Stakeholder mit sich bringen
könnten.
Leistungen vermarkten
Zu meiner großen Freude darf ich
mit vielen Vermittlern zusammenarbeiten,
die schon seit Längerem
aktiv Überlegungen getätigt haben,
wie sie ihre Leistungen künftig
vermarkten bzw. ergänzen werden
– es ist ja nun nicht so, dass uns das
Thema von heute auf morgen überraschend
begegnet wäre. Da kann
es in Zukunft durchaus die ein oder
andere Veränderung geben, die schließlich auf Wesentliches einzahlt:
Entwicklung und Innovation in der angebotenen Leistung. Und das
kann ein Schlüsselgrund sein, der auch einen Mieter gerne zum Besteller
werden lassen könnte: dass er die Leistung erkennt und diese
dann auch gerne entsprechend honoriert.
90 ImmoFokus

Zum Autor
Bernhard Reikersdorfer ist Managing Director von
RE/MAX Austria, der bekanntesten Immobilienmarke
bzw. des größten Immobilien-Experten-Netzwerk in
Österreich.
Keinerlei Mehrwert erkennbar
Kommentar: Bernhard Reikersdorfer
Die Tatsache, dass es wesentliche Unterschiede gibt, zwischen dem,
was von der Politik öffentlich kommuniziert wird, und dem, was im
Gesetzesentwurf tatsächlich steht, ist irritierend. Aber abgesehen
davon wird der vorgestellte Entwurf zum Bestellerprinzip in Zukunft
leider spürbare Nachteile für die Mieter bringen. Warum ein Modell in
Österreich umgesetzt wird, welches bereits
in Deutschland nicht wie gewünscht funktioniert
und für die Mieter oftmals nachteilig
ist, ist mir ein Rätsel. Das Bestellerprinzip
schafft keinen zusätzlichen Wohnraum,
Wohnen wird durch das Bestellerprinzip für
Mieter nicht billiger, es wird deutlich weniger
sichtbares Angebot am Markt geben, und
die Markttransparenz wird nicht mehr in
gewohnter Form gegeben sein, das heißt, die
Auswahlmöglichkeit und die Vergleichbarkeit
für die Mietinteressenten wird leiden/
fehlen. Auch viele Leistungen für Mieter in
der jetzigen Form wird es oftmals nicht mehr
geben, Mieter müssen mit mehr Aufwand
und mit Mehrkosten rechnen – Stichwort
Rechtssicherheit, Dokumentenbeschaffung,
Dokumentationen usw.
Unklarheit
Der vorgestellte Entwurf ist auch nicht
praxistauglich, er wird bei Mietern bei der
Suche für viel Unklarheit und Unsicherheit
sorgen. Welche Leistungen dürfen von einem Makler erwartet
werden? Wann wird für mich als Mieter ein Honorar für den Makler
fällig? Ist mit der Neuregelung der Makler als Doppelmakler tätig
oder nur als Makler für den Vermieter? Ist der Mietpreis marktgerecht?
Etc. Das Bestellerprinzip ist auch nur bedingt treffsicher. Damit
werden alle Mieter von Luxuswohnungen bzw. von Ferien-, Freizeitdomizilen
und Zweitwohnsitzen entlastet und das spürbar – das ist vermutlich
nicht das Ziel der Politik. Jene Zielgruppen, bei denen eine Entlastung
dringend notwendig wäre, betrifft das Bestellerprinzip so gut wie gar
nicht. Einkommensschwächere Personen bzw. Haushalte sind in erster
Linie Mieter von Gemeinde-,
Genossenschafts- oder Sozialwohnungen.
Diese werden
nicht über Makler vermittelt,
ebenso wie Wohnungen, Zimmer
bzw. Betten in Studentenheimen.
Damit haben tausende
Wohnungssuchende, die es
dringend notwendig haben,
keinen Cent Ersparnis. Das ist
leider Fakt und stimmt nachdenklich.
Den vorgestellten Entwurf zum
Bestellerprinzip lehne ich nicht
aus Prinzip ab, unterm Strich
kann ich aufgrund meiner
über 25-jährigen Erfahrung
in der Immobilienbranche
im deutschsprachigen Raum
aber sagen, dass für Mieter im
Entwurf zum Bestellerprinzip
am Ende des Tages keinerlei
Mehrwert erkennbar ist. Sinnvolle Veränderungen zum Wohle der Mieter
werden von uns unterstützt und das zu 100 Prozent. Es gibt auch einen
positiven Aspekt im Entwurf, der soll natürlich nicht unerwähnt bleiben:
Die schriftliche Dokumentation einer Beauftragung eines Maklers ist ein
Schritt in die richtige Richtung und sehr begrüßenswert.
Ausgabe 02|2022
91

Positionen & Meinungen
Brauchen wir
Lean-Management?
Kooperation ist gefragt. Acht Experten hat Drees & Sommer Österreich zu einer Diskussion zum Thema Lean-
Management eingeladen. Im Gespräch zeigte sich schnell, dass bei komplexen Projekten nur über
Lean-Management alle Schnittstellen effizient gemanagt werden können und ein Paradigmenwechsel auf der
Baustelle ein verstärktes Miteinander fordert.
Autor: Lisa Grüner
92 ImmoFokus

D
ie Baustelle ist ein großes Netz
von verschiedenen Einflüssen, und
Lean Management ist ein geeignetes
Tool, um alle Gewerke an
einen Tisch zu setzen, anstehende Probleme
anzusprechen und sofort zu lösen. „Die Beteiligten
wissen selbst, wie man das vorhandene
Problem gut löst, oft brauchen sie nur einen
Anstoß“, so Gabriel Schuh von Drees & Sommer
Österreich. „Der Bauherr muss die Vertrauensbasis
herstellen, dass Themen gemeinsam gelöst
werden und nicht nach einem Schuldigen gesucht
wird.“
Dazu müssen Pönalen in Verträgen der Geschichte
angehören, weil sie ein Gegeneinander,
nicht das Miteinander fördern. „Die
Zukunft liegt in einem Anreiz- und Erfolgsmodell“,
so Rainer Haubenwaller von RHTB.
„Dazu muss sich das Denken grundlegend
verändern.“
Thomas Reicher von Habau ergänzt, dass so
der Bauherr eine Preissicherheit bekommt,
da Nachtragsrechnungen vermieden werden
können. „Gerade in Zeiten wie diesen, wo
„Wenn auf komplexen
Baustellen ein kleiner Teil
nicht funktioniert, dann
scheitert auch das Große.“
Till Utermöhlen,
Langenburg Technologies
sich die Entwicklung der Kosten für Arbeitskräfte
und Material schwer vorhersagen
lassen, lassen sich mit Lean Management
zumindest höhere Kosten und Zeitverlust
durch Streitereien vermeiden.“ Eine Lösung
geht seiner Meinung nach nur über einen
partnerschaftlichen Vertrag zwischen Bauherrn
und Ausführenden. Till Utermöhlen
von Langenburg Technologies wünscht sich,
dass die Planer mit den ausführenden Firmen
das Lean-Thema so früh wie möglich
besprechen. „Da wird oft mit Details geplant,
die in der Umsetzung dann dreimal so lange
dauern und doppelt so viel kosten. Hat man
die Anbieter und Hersteller bereits im Boot
und kann mit ihren Spezifikationen arbeiten,
spart der Bauherr ein.“
Generationswechsel
Ein Lean-Design bietet aber auch die Möglichkeit,
Hintergründe, Erfahrungen und Wissen
austauschen. „Durch Lean Management das
ganze Potenzial der teilnehmenden Gewerke
zum Vorschein, und man erhält eine Prozessstabilität
und Preissicherheit“, ergänzt Reicher.
Auch Daniela Bedenk von ATP sieht im
Ausgabe 02|2022
93

Positionen & Meinungen
„Mit Lean Management
sind wir am
richtigen Weg.“
James Denk,
Drees & Sommer Österreich
frühzeitigen Aufsetzen eines Lean-Prozesses
viele Vorteile. „So kommen wir zum Knowhow
der ausführenden Firmen. Diese sind
mit den aktuellen Entwicklungen in den
Technologien à jour, über die man in der Planung
nicht tagesaktuell verfügt.“
Für Haubenwaller liegt es auf der Hand, dass
Lean Management bei komplexen Projekten
unerlässlich für die Zukunft sein wird.
„Für uns Handwerker ist eine ganzheitliche
Methode, die das Gemeinsame fördert, von
Vorteil. Wenn wir früh unser Know-how in
das Projekt einbringen können, erlangen wir
als Handwerker anderen Stellenwert.“
in der öffentlichen Hand sind innovative Projekte
gefordert. Wir brauchen eine Planung
der Planung, und das kann man auch in das
Bundesvergabegesetz eingießen.“ Er ist stolz
auf die derzeitigen Forschungsarbeiten an
seinem Institut. „Man stellt Fragen, wie das
zukünftige Arbeitsfeld ausschaut, wie begleitende
Kontrolle bei laufenden Projekten
funktionieren kann, aber auch wie man mit
wenigen Ressourcen auskommt.“ Dabei spielt
Mauerhofer auf den fehlenden Nachwuchs
an. „Es gibt immer weniger Arbeitskräfte am
Bau. Wir müssen die Jobs attraktiver machen,
Frauen und junge Menschen ansprechen, ein
gutes Image aufbauen. Man muss lernen, gut
und respektvoll, aber auch mit Freude über
die eigene Branche zu sprechen.“
Der neue Lean-Management-Masterlehrgang
für Berufstätige kommt gut an. „Wir haben
Aus- und Weiterbildungen
„Die kommende Generation interessiert es
nicht mehr, wie man gegeneinander kämpft,
sondern wie man miteinander arbeitet“, so
James Denk von Drees & Sommer Österreich.
„Junge Menschen wollen einen geregelten
Arbeitsablauf, aber sie wollen auch Transparenz
in der Zusammenarbeit.“ Da es dafür
Schulungen braucht, hat Drees & Sommer
ein eigenes Weiterbildungsprogramm entwickelt.
Für Gottfried Mauerhofer von der TU Graz ist
es klar an der Zeit, traditionelle Rollenbilder
aufzubrechen. „Es braucht eine andere Kultur
des Arbeitens, man muss den Nutzer im frühen
Stadium mitnehmen“, erklärt er. „Auch
„Lean Management kann
nur funktionieren, wenn
alle an einem Tisch sitzen.“
Armen Hanusic,
Drees & Sommer Österreich
„Der Bauherr muss die
Vertrauensbasis herstellen,
dass Themen gemeinsam
gelöst werden.“
Gabriel Schuh,
Drees & Sommer Österreich
94 ImmoFokus

über 200 Bewerber und können nur 20 nehmen“,
so Mauerhofer. „Wir verzeichnen auch
vermehrt Anfragen aus Polen und Rumänien
und überlegen, die Ausbildung auch englischsprachig
anzubieten.“
Bei Habau ist Lean Management schon länger
Thema: „Ein partnerschaftlicher Zugang
sollte nicht auf Zufall basieren, sondern auf
einem geregelten System“, so Reicher. „Man
muss gemeinsam das schwächste Gewerk
erkennen und entsprechend agieren.“
Mut zur Transparenz
Alle sind sich einig, dass es bei Lean-
Projekten Verständnis, Willen Mut und
Transparenz braucht. „Ein großer Vorteil
ist, dass Prozesse auf der Baustelle stabiler
gehalten werden können“, so Bedenk.
Schuh sieht seine Funktion als Berater auch
als Übersetzer: „Ideal ist es, für die Akquise
eine Gesamtanalyse zu machen und vor der
Planung dem Kunden diese vorzulegen.“
Reicher sieht es als Glück, wenn sich der
Bauherr in den Prozess einbringt. Für Denk
zählt ein gemeinsames Verständnis für Prozesse.
Bedenk wirft ein, dass eine reibungslos
funktionierende Baustelle auch mehr
Spaß macht. Dass Lean Management eine
Reife erfordert, liegt für Armen Hanusic von
Drees & Sommer Österreich auf der Hand.
„Mit Lean Management geht man direkt in
die Problematik hinein. Es ist eigentlich ein
Abweichungsmanagement, und das kann
besser managen, wenn alle an einem Tisch
sitzen.“
„Wir müssen die Jobs am
Bau attraktiver machen,
Lean Management kann
der Schlüssel dazu sein.“
Gottfried Mauerhofer,
TU Graz
„Niemand streitet gerne,
eine reibungslos funktionierende
Baustelle macht
mehr Spaß.“
Daniela Bedenk,
ATP architekten ingenieure
Bedenk wirft ein, dass vor allem die alten Hasen
ihre Denke ändern müssen. „Diese sind es
gewohnt zu agieren, wenn es brenzlig wird.
Dann haben sich alle zusammengesetzt.
Eigentlich können sie es ja, aber man muss
ihnen beibringen, das schon zu tun, bevor der
Hut brennt.“ Reicher wirft ein, dass es wichtig
ist, den Mehrwert von Lean Management
zu erkennen. Natürlich kann Lean Management
auch scheitern. „Wir haben ein Beispiel
aus der Autoindustrie. Die Bauleiter hatten
falsche Informationen“, so Hanusic. „Man
darf auch nicht anfangen, Lean zu diktieren,
man muss alle Projektteilnehmer mitnehmen,
ohne jemandem etwas überstülpen zu
wollen.“
Ausgabe 02|2022
95

Positionen & Meinungen
Ein neues Mindset
In jedem Projekt gibt es die Situation, dass
Personal ausfällt. „Mit Lean Management
habe ich ein System, das mir Ausfallsicherheit
bietet, da ein Gewerk das andere auffangen
kann“, so Denk. „Das Mindset in der
Methodik ist sehr plakativ, aber man braucht
ein funktionierendes Projektteam.“
Moderator Georg Stadlhofer, Geschäftsführer
Drees & Sommer Österreich, fragt ab, in
wieviel Prozent der Projekte jetzt schon lea-
norientiert gearbeitet wird. Die Antworten
fallen unterschiedlich aus: Denk tippt auf
zehn Prozent, Bedenk schätzt sechs bis acht
Prozent, Reicher auf unter zehn Prozent,
Haubenwaller auf ein bis fünf Prozent, Hanusic
auf ein bis zwei Prozent, Mauerhofer
bei Großprojekten mit Infrastruktur auf
zehn Prozent, im Hochbau auf unter zehn
Prozent, Schuh auf ein Prozent, Utermöhlen
beim öffentlichen Bau auf null und privat
auf zehn Prozent.
„Will man den Nutzen
aus BIM ziehen, so
funktioniert das nur, wenn
ein Lean-Design-Prozess
eingebunden wird.“
Rainer Haubenwaller,
RHTB
„Ein partnerschaftlicher
Zugang sollte nicht auf
Zufall basieren, sondern
auf einem geregelten
System.“
Thomas Reicher,
Habau
Bauherren brauchen
einen Schubs
Für Bedenk ist klar, dass so mancher Bauherr
einen Schubs braucht, Lean Management
einzuführen. Haubenwaller bringt noch einen
weiteren Punkt ein: „Will man den Nutzen aus
BIM ziehen, so funktioniert das nur, wenn ein
Lean-Design-Prozess eingebunden wird.“
Dem pflichtet Mauerhofer bei: „Zuerst muss
man die Prozesse haben, dann den Plan für
den Einsatz von Lean Management und BIM
und schlussendlich den Mut, alles mit den
menschlichen Komponenten durchzuführen.“
96 ImmoFokus

„Als Berater setzen wir
auf Lean Management und
zeigen unseren Kunden
die Vorteile auf.“
Georg Stadlhofer,
Drees & Sommer Österreich
„Uns eilt noch ein
schlechter Ruf voraus“
„Ich wünsche mir mehr Zeit für die Planung
eines Projekts“, so Bedenk. „Hat man in
einem frühen Stadium auch die Ausführenden
mit dabei, kann man sich auf Produkte
einlassen, minimiert Schnittstellen und
spart Zeit und Geld, weil im Vorfeld vieles
definiert ist.“
Reicher wünscht sich, dass durch Lean Management
die Transparenz und somit das
Vertrauen in die Bauwirtschaft und auch
deren Ruf gestärkt wird. „Uns eilt noch ein
schlechter Ruf voraus, der längst überholt
ist. Wir haben Top-Leute und wollen Qualität
auf den Baustellen liefern. Es täte uns
gut, wenn das in den Köpfen aller auch ankommt.“
Paradigmenwechsel
erforderlich
Haubenwaller würde sich über Bauherrn,
die sich etwas trauen und beim Paradigmenwechsel
führend voranschreiten, freuen.
Hanusic hakt da ein und möchte ein Umdenken
beim Bauherrn erwirken, damit Lean
Management von Anfang an in Projekten
implementiert wird. Mauerhofer wünscht
sich von der Gesellschaft mehr Begeisterung
fürs Bauen. „Es braucht auch noch mehr
Verständnis dafür, was der Kunde möchte
und welche Anforderungen er hat.“
Schuh hätte gerne Transparenz über den gesamten
Prozess. „Es genügt nicht, Lean-Vorwissen
zu haben, man muss es allen Beteiligten
gut erklären. In Zukunft wird es wichtig
sein, wie die Schnittstellen aussehen, welche
Tools wir verwenden, wie wir den Prozess
ins digitale Leben übertragen und wie der
richtige Grad der Digitalisierung gefunden
werden kann.“
„Ich wünsche mir mehr Menschen und Projekte,
die den Lean-Gedanken und das Vertrauen
in die Masse tragen, Menschen, die
verstehen, wie das funktioniert, und eine andere
Kultur schaffen wollen“, so Utermöhlen.
„Mit Lean Management sind wir am richtigen
Weg“, schließt Denk. „Wir freuen uns doch
alle über gemeinsames Verständnis und ein
faires Miteinander.“
Hier geht‘s
zum Video
www.immo-timeline.at
Ausgabe 02|2022
97

ImFokus
148
WEIN UND IMMOBILIEN
„Projektentwicklung ist zu 80 Prozent
Probleme aus dem Weg räumen“, erklärt
Christian Vogt, Geschäftsführer von
DLH beim Gespräch bei italienischen
Weinen im Il Cavalluccio in der Wiener
Innenstadt. Vor sechs Jahren hat DLH mit
Logistikimmobilien begonnen, da war diese
Assetklasse noch nicht sehr hip. „Das hat
sich ja mittlerweile verändert und macht
richtig Spaß“, so Vogt.
154
EIN BLICK NACH OÖ
In Oberösterreich spielen Industrie- und
Gewerbebrachen zunehmend eine Rolle bei
der Ansiedelung von Betrieben. Auch das
Thema Nachhaltigkeit rückt vermehrt in den
Fokus. Ein Lokalaugenschein.
150
ÜBER DEN TELLERRAND
Non Fungible Token,
für die einen sind
sie gefährliche
Spekulationsobjekte,
für die anderen
eröffnen sie neue Wege
der Teilhabe an Kunst
im digitalen Zeitalter.
Foto: Adobe Stock
98 ImmoFokus

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ImFokus
Inflationsangst
treibt die Preise
Marktumfeld weiter positiv. Im Vorjahr wurden in Österreich so viele Wohnungen verkauft wie noch nie zuvor.
Für Experten besteht keine Frage, was hinter dieser Entwicklung steht: die Angst vor Inflation - und diese ist
nicht unbegründet
Autor: Patrick Baldia
E
nde des vierten Quartals lag die Inflationsrate
hierzulande bei 3,9
Prozent und damit beim höchsten
Wert seit Beginn der Währungsunion.
Laut der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB)
steht dahinter vor allem der rasante Anstieg der
Rohölpreise. Aber auch die Gas- und Strompreise
legten deutlich zu. Und so viel kann verraten
werden: das Ende der Fahnenstange ist noch
nicht erreicht, der Inflationsdruck bleibt auch
2022 hoch. Eine Entspannung ist – wenn überhaupt
– erst gegen Jahresende zu erwarten.
Verkaufspreise klettern rasant ...
„Erträge stehen nicht im Vordergrund, sondern
die Absicherung gegen Inflationsverluste“,
bringt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director
von RE/MAX, auf den Punkt, was hinter
dem Run auf die Immobilie – und vor allem die
Wohnung – steht. Seiner Einschätzung zufolge
würden sogar junge Menschen beginnen, ihre
ersten Ersparnisse abzusichern, Immobilien zu
kaufen und den Rest langfristig zu finanzieren.
Da spielt es offensichtlich keine Rolle, dass
die Preise infolge des knappen Angebots bei
gleichzeitig pulsierender Nachfrage im Vorjahr
einmal mehr spürbar gestiegen sind.
Im Durchschnitt kostete eine Wohnung im
Vorjahr 241.506 Euro und damit um fast zehn
Prozent mehr als 2020 (220.930 Euro). Seit
2016 steht ein Plus von 32 Prozent zu Buche,
seit 2011 sogar eines von 74 Prozent. Interessant
ist, dass die Preise 2021 vor allem im mittleren
Segment überdurchschnittlich zugelegt
haben. Im Fünf- und Zehnjahresvergleich sind
wiederum die Preise von Kleinwohnungen am
stärksten gestiegen. Der durchschnittliche
Quadratmeterpreis belief sich 2021 auf 3.761
Euro (2020: 3.479 Euro).
Besonders rasant entwickelten sich die Preise
im Vorjahr jedenfalls in Wien. Laut Otto Immobilien
sind die erzielten Preise für Bestandswohnungen
im Schnitt um 15,8 Prozent auf
4.375 Euro pro Quadratmeter geklettert und
bei Neubauwohnungen im Erstbezug um 8,2
Prozent auf 5.788 Euro pro Quadratmeter. In
den Bezirken 1, 7, 11, 17 und 19 legten die Bestandspreise
sogar um mehr als 20 Prozent zu,
berichtete Otto Immobilien.
Mieten hingegen moderat
steigen Im Neubauerstbezug kletterten die
Preise demnach in sieben Bezirken (4, 5, 6, 10,
15, 18 und 19) um mehr als zehn Prozent. Die
Mieten seien nicht im selben Tempo gestiegen:
Für Wohnungen, in denen die gesetzlichen
Mietzinsobergrenzen nicht gelten, habe man
2021 im Schnitt monatlich pro Quadratemeter
netto 13,65 Euro gezahlt, vier Prozent mehr als
im Jahr davor. In den Bezirken 11, 21 und 22
seien die Mieten um bis zu ein Zehntel gestiegen.
Ein möglicher Anstieg der Kreditzinsen
könnte den Markt dämpfen, meint Sonja Kaspar,
die Leiterin Wohnen bei Otto Immobilien:
„Im Preisniveau bis etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter
könnte die Nachfrage nach Eigentumswohnungen
vorübergehend sinken und
in Folge die Preise etwas langsamer ansteigen,
weil gleichzeitig auch die Anforderungen der
Banken für Finanzierungen ab Juli 2022 deutlich
strenger werden.“
Von den knapp 20.000 Fertigstellungen in
Wien seien zwei Drittel freifinanzierte Eigentumswohnungen
und Mietwohnungen. 2023
werde sich der Trend umkehren und der Anteil
an geförderten Mietwohnungen die Kategorie
„Sonstiges“ mit Studentenheimen oder betreutem
Wohnen das freifinanzierte Segment
übertreffen.
Die Hauptmieten inklusive Betriebskosten
sind 2017 bis 2021 durchschnittlich um 8,5 Prozent
gestiegen und damit etwas mehr als die
Verbraucherpreise (plus 8,2 Prozent). Die Nettomieten
zogen sogar um 9,2 Prozent an. Die
österreichische Durchschnittsmiete inklusive
Betriebskosten lag 2021 bei monatlich 8,3 Euro
pro Quadratmeter. Die tatsächlichen Mieten
hängen aber von Wohnungsgröße, Region
sowie Dauer und Segment ab.
Im Westen deutlich höhere Mieten
Kleine Wohnungen haben einen höheren
Quadratmeterpreis. Der private Sektor ist
deutlich teurer als Genossenschafts- und
Gemeindewohnungen. Auch regional gibt es
Unterschiede: Im Westen Österreichs sind die
Mieten deutlich höher, Wien liegt ebenfalls
etwas über dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis.
Die monatliche Miete inklusive Betriebskosten
pro Wohnung betrug im österreichischen
100 ImmoFokus

Durchschnitt 553,4 Euro. Kleinere Wohnungen
unter 40 m2 Wohnnutzfläche kosteten durchschnittlich
auf 326,6 Euro, ab 90 m2 waren es
837,1 Euro monatlich. Der Quadratmeterpreis
lag bei Wohnungen unter 40 m2 bei 10,3 Euro.
Haushalte mit Wohnungen von 90 Quadratmeter
und mehr kamen auf 7,6 Euro pro Quadratmeter.
Eine wichtige Rolle spielt auch die Mietdauer.
Bei Neuverträgen (bis unter zwei Jahren bisheriger
Mietdauer) wurden im Durchschnitt
10,1 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Haushalte
mit mehr als 30-jähriger Mietvertragsdauer
wendeten im Durchschnitt 5,6 Euro auf.
Unterschiede zwischen neuen und alten Verträgen
gibt es in allen Segementen, „jedoch
zeigen die Mietpreise für private Mietwohnungen
deutlich größere Unterschiede nach
der bisherigen Wohndauer als jene für Genossenschafts-
und Gemeindewohnungen“,
so die Statistik Austria. Im privaten Sektor
lag der Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen
bei 11,1 Euro pro Quadratmeter. Regional
betrachtet waren die durchschnittlichen
Mieten inklusive Betriebskosten in Salzburg
mit 10,1 Euro pro Quadratmeter am höchsten.
Dahinter folgten Vorarlberg (9,8 Euro pro
Quadratmeter), Tirol (9,3 Euro) und Wien mit
8,7 Euro. Die geringsten Mietkosten gab es im
Burgenland (6,3 Euro) und Kärnten (6,4 Euro
pro Quadratmeter).
Im privaten Mietsektor lag die durchschnittlich
Wohnungsmiete bei 9,7 Euro Quadratmeter.
In Genossenschaftswohnungen waren es
7,3 Euro. 6,8 Euro pro Quadratmeter wurden
im Durchschnitt für eine Gemeindewohnung
bezahlt.
Development Eck-Zinshaus
aus Familienbesitz
In Hütteldorfer Bestlage
· Nutzfläche Bestand ca. 2.490 m²
· Ausbau Potential ca. 1.089 m²
· Strukturiertes Verkaufsverfahren
· Provisionsfrei für den Käufer
· Richtkaufpreis EUR 11.000.000,-
© OTTO Immobilien
01 512 77 77-330 huetteldorf@otto.at Mag. Philipp Maisel
OTTO Immobilien GmbH, Riemergasse 8, 1010 Wien
Teamleiter Zinshaus
Ausgabe 02|2022
101

ImFokus
Wohngarten
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Marina Tower
Donaumarina
Fertigstellung Jänner 2022
1110 Wien, Geiselbergstraße 28-32
Fertigstellung Jänner 2022
1020 Wien, Wehlistraße 291
Fertigstellung Dezember 2021
1020 Wien, Wehlistraße 330+334
Developer
INVESTER - United Benefits GmbH
Developer
Marina Tower Holding GmbH
Developer
B A I Bauträger Austria
(SIGNA Development)
Wohnungen Miete
freifinanziert
682
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
511
Wohnungen Miete
freifinanziert
400
Grundkostenanteil €/²m 641
Nettomiete €/²m 13,46
Grundkostenanteil €/²m 641
Nettomiete €/²m 15,69
Angebotspreis €/²m 6.710
Grundkostenanteil €/²m 569
Nettomiete €/²m 15,84
Angebotspreis €/²m 6.710
Quelle: Exploreal
WIEN
1–2 Zi-Wg: 53 %
3 Zi-Wg: 33 %
4+ Zi-Wg: 14 %
Wohnungen: 99 %
Reihen-/Doppelhaus: 1 %
Einfamilienhaus: 0 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 123.973)
ø 60 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 8.154)
mit Loggia: 31 %
mit Balkon: 52 %
mit Terrasse: 32 %
mit Garten: 14 %
mit Freifläche: 91 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 8.154)
ø 0,80 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.009)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.959)
ø 64,2 m² Wohnnutzfläche
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.414)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 8.154)
ø 8,9 m² Freiflächen
ø Grundkostenanteil: 985 €/m²
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 8.154)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 02.02.2021
102 ImmoFokus

Wohnungsmarkt in Österreich - Wien
Verbücherungen Eigentumswohungspreise Quadratmeterpreise
Anzahl +/- zu 2020 Euro +/- zu 2020 Euro/m² +/- zu 2020
Wien 16.479 11,40% 281.884 14,00% 4.625 10,50%
Wien 1., Innere Stadt Wien 201 37,70% 1.025.813 2,80% 11.156 8,10%
Wien 2., Leopoldstadt 932 -3,70% 295.821 20,00% 4.204 6,30%
Wien 3., Landstraße 1.242 33,70% 331.088 9,40% 5.192 -4,20%
Wien 4., Wieden 228 -14,30% 483.107 20,30% 7.011 31,40%
Wien 5., Margareten 653 76,00% 299.587 37,20% 5.289 30,80%
Wien 6., Mariahilf 289 12,00% 320.900 5,40% 5.410 14,30%
Wien 7., Neubau 259 2,00% 306.073 -3,50% 4.056 -20,40%
Wien 8., Josefstadt 216 31,70% 418.462 23,30% 7.427 51,70%
Wien 9., Alsergrund 291 -11,30% 383.915 18,30% 5.242 9,30%
Wien 10., Favoriten 1.559 7,30% 224.440 17,80% 4.035 14,00%
Wien 11., Simmering 535 -9,50% 224.614 6,50% 3.925 17,40%
Wien 12., Meidling 876 7,40% 243.052 8,40% 4.371 4,90%
Wien 13., Hietzing 452 1,80% 353.084 6,40% 5.202 11,30%
Wien 14., Penzing 791 -16,30% 279.866 12,80% 4.820 15,40%
Wien 15., Rudolfsheim-Fünfhaus 559 -6,80% 208.606 5,80% 4.032 8,60%
Wien 16., Ottakring 906 -18,80% 213.288 14,90% 4.460 21,50%
Wien 17., Hernals 386 -18,00% 242.824 22,70% 4.297 26,00%
Wien 18., Währing 536 2,50% 392.222 17,10% 5.898 12,90%
Wien 19., Döbling 709 51,80% 427.969 11,00% 6.084 14,40%
Wien 20., Brigittenau 663 6,90% 221.682 15,30% 4.232 23,70%
Wien 21., Floridsdorf 1.485 63,40% 254.902 16,10% 4.139 8,90%
Wien 22., Donaustadt 1.498 -2,20% 280.403 9,30% 4.722 7,70%
Wien 23., Liesing 1.213 94,40% 268.396 5,70% 3.869 6,00%
Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)
Ausgabe 02|2022
103

ImFokus
St. Pölten XIX/1+2+3
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Gartenstadt Wr. Neustadt
Steingötterhof
Fertigstellung April 2023
3100 St. Pölten, Niederösterreichring 5
Developer
Gemeinnützige Bau-, Wohn- und
Siedlungsgenossenschaft „Alpenland“
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
Wohnung Eigentum
gefördert
69
46
Wohnungen Miete gefördert 148
Fertigstellung Juni 2023
2700 Wiener Neustadt, Badener Straße 3b
Developer
Atlas Gemeinnützige Wohnungs- und
Siedlungsgenossenschaft
Wohnungen Miete gefördert 202
Fertigstellung Q1 2024
3100 St. Pölten, Dr. Wilhelm-Steingötter-Str. 25
Developer
Atlas Gemeinnützige Wohnungs- und
Siedlungsgenossenschaft
Wohnungen Eigentum 191
Angebotspreis €/²m 3.838
Quelle: Exploreal
NIEDERÖSTERREICH
1–2 Zi-Wg: 29 %
3 Zi-Wg: 36 %
4+ Zi-Wg: 35 %
Wohnungen: 85 %
Reihen-/Doppelhaus: 13 %
Einfamilienhaus: 2 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 42.226)
ø 25 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 4.836)
mit Loggia: 18 %
mit Balkon: 24 %
mit Terrasse: 52 %
mit Garten: 37 %
mit Freifläche: 97 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 4.995)
ø 1,63 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.513)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.705)
ø 79,5 m² Wohnnutzfläche
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 253)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 4.998)
ø 11,5 m² Freiflächen
ø Grundkostenanteil: 495 €/m²
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 4.995)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 02.02.2021
104 ImmoFokus

Wohnungsmarkt Niederösterreich
Verbücherungen Eigentumswohungspreise Quadratmeterpreise
Anzahl +/- zu 2020 Euro +/- zu 2020 Euro/m² +/- zu 2020
Niederösterreich 6.411 14,00% 196.209 11,00% 3.219 8,00%
Amstetten & WY 305 27,60% 143.999 5,10% 2.601 16,80%
Baden 911 21,00% 206.242 10,50% 3.332 2,60%
Bruck/Leitha 387 8,10% 188.705 11,80% 3.059 18,30%
Gänserndorf 259 33,50% 204.988 17,90% 3.300 17,60%
Gmünd 49 14,00% 72.532 35,70% 1.250 47,20%
Hollabrunn 62 10,70% 129.879 1,90% 2.051 -23,00%
Horn 51 -20,30% 94.046 28,00% 1.026 1,60%
Korneuburg 603 19,20% 233.987 8,50% 3.722 0,50%
Krems (St.+L.) 408 35,10% 208.238 12,10% 3.180 10,70%
Lilienfeld 57 50,00% 85.377 27,10% 998 8,90%
Melk 143 57,10% 108.017 9,50% 1.415 7,80%
Mistelbach 198 27,70% 188.824 10,70% 3.448 7,50%
Mödling 971 20,90% 258.991 10,30% 3.708 6,70%
Neunkirchen 274 23,40% 99.663 20,60% 2.650 55,40%
Scheibbs 68 -1,40% 107.490 -9,90% 1.851 3,70%
St. Pölten (Land) 445 35,30% 210.624 14,20% 3.217 10,90%
St. Pölten (Stadt) 264 17,30% 152.402 6,80% 2.277 3,70%
Tulln 538 -3,10% 236.823 9,40% 3.456 5,30%
Waidhofen/Thaya 44 -8,30% 98.817 70,50% 1.977 270,30%
Wr. Neustadt (St.+L.) 344 -38,20% 148.072 -0,40% 2.265 -14,80%
Zwettl 30 66,70% 89.665 -4,00% 1.658 52,20%
Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)
Ausgabe 02|2022
105

ImFokus
Schloss Neusiedl
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Wohnen im Schlossquartier
Seepark Oggau
Fertigstellung Februar 2019
7100 Neusiedl, Untere Hauptstraße 99
Developer
IFA - Institut für Anlageberatung
Aktiengesellschaft
Wohnungen Miete 106
Wohnungen Miete
freifinanziert
167
Nettomiete €/²m 7,42
Fertigstellung Q2 2022
7000 Eisenstadt, Esterházyplatz 3
Developer
Vital Immobilien GmbH
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
60
Grundkostenanteil €/²m 673
Angebotspreis €/²m 4.337
Fertigstellung Q3 2022
7063 Oggau, Seepark 48-50
Developer
Seepark Oggau GmbH
Wohnungen Eigentum 49
Grundkostenanteil €/²m 324
Angebotspreis €/²m 6.317
Quelle: Exploreal
BURGENLAND
mit Loggia: 24 %
mit Balkon: 40 %
mit Terrasse: 48 %
mit Garten: 31 %
mit Freifläche: 90 %
1–2 Zi-Wg: 40 %
3 Zi-Wg: 35 %
4+ Zi-Wg: 25 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.913)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 810)
Wohnungen: 75 %
Reihen-/Doppelhaus: 23 %
Einfamilienhaus: 2 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 4.503)
ø 14 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 331)
ø 69,7 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n =893
ø 10,0 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 810)
ø 1,42 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 307)
ø Grundkostenanteil: 388€/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 51)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 22.11.2020
106 ImmoFokus

Wohnungsmarkt Burgenland
Verbücherungen Eigentumswohungspreise Quadratmeterpreise
Anzahl +/- zu 2020 Euro +/- zu 2020 Euro/m² +/- zu 2020
Burgenland 813 32,40% 127.952 5,50% 2.436 4,10%
Eisenstadt (St.+ U. + Rust) 326 39,90% 146.009 14,90% 3.455 34,10%
Güssing 40 48,10% 86.966 15,80% 1.131 -6,20%
Jennersdorf 20 5,30% 89.771 -6,80% 953 -2,10%
Mattersburg 97 -1,00% 112.942 9,50% 1.656 13,10%
Neusiedl/See 201 32,20% 141.842 -10,90% 3.413 -2,50%
Oberpullendorf 24 4,30% 114.485 31,80% 1.669 252,20%
Oberwart 105 69,40% 103.529 -5,90% 1.473 -0,60%
Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)
Ausgabe 02|2022
107

ImFokus
Gate 17
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Smart City Graz - Quadrat,
Smart City Nord
Reininghausgründel, Q6
Fertigstellung Juli 2023
8055 Graz, Triester Straße 432
Fertigstellung Q3 2023
8020 Graz, Waagner-Biro-Straße 126-134
Fertigstellung Oktober 2021
8020 Graz, Brauhausstraße 49-51
Developer
C&P Bauträger GmbH
Developer
Smart City Graz Wohnbau GmbH
Developer
GRAWE Immo AG
Wohnung Eigentum
gefördert
510
Grundkostenanteil €/²m 299
Angebotspreis €/²m 3.872
Wohnungen Miete 291
Wohnungen Miete gefördert 69
Grundkostenanteil €/²m 838
Wohnungen Miete 318
Nettomiete €/²m 9,05
Quelle: Exploreal
STEIERMARK
mit Loggia: 6 %
mit Balkon: 58 %
mit Terrasse: 41 %
mit Garten: 24 %
mit Freifläche: 97 %
1–2 Zi-Wg: 37 %
3 Zi-Wg: 40 %
4+ Zi-Wg: 23 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.724)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.731)
Wohnungen: 97 %
Reihen-/Doppelhaus: 3 %
Einfamilienhaus: 0 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 31.651)
Vergleich Ferienwohungen (n = 67)
ø 34 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 938)
ø 65,7 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 3.826)
ø 12 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 3.731)
ø 1,33 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte in
(n = 727)
ø Grundkostenanteil: 677 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 124)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.06.2021
108 ImmoFokus

Wohnungsmarkt Steiermark
Verbücherungen Eigentumswohungspreise Quadratmeterpreise
Anzahl +/- zu 2020 Euro +/- zu 2020 Euro/m² +/- zu 2020
Steiermark 8572 979 168.556 5,70% 2.723 7,80%
Bruck-Mürzzuschlag 433 -1 87.388 -10,30% 1.305 1,20%
Deutschlandsberg 222 30 176.347 18,40% 2.499 8,60%
Graz (Stadt) 4.160 331 184.059 5,00% 3.133 8,30%
Graz-Umgebung 1.168 218 191.799 3,60% 2.837 4,80%
Hartberg-Fürstenfeld 222 96 123.256 11,30% 1.766 8,00%
Leibnitz 351 52 170.670 11,20% 2.259 5,50%
Leoben 274 36 114.637 16,20% 1.692 10,50%
Liezen 625 134 198.476 9,90% 2.804 19,00%
Murau 100 18 127.731 27,30% 1.975 31,90%
Murtal 194 -7 82.273 8,90% 1.149 10,90%
Südoststeiermark 225 22 133.385 -5,10% 2.172 0,40%
Voitsberg 224 -4 93.086 -13,30% 1.662 -1,20%
Weiz 374 54 161.129 8,20% 2.404 9,80%
Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)
Ausgabe 02|2022
109

hi Harbach
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Origen - Wohnen im
Welzenegg
Feldkirchner Straße 4-6
Fertigstellung Q4 2022
9020 Klagenfurt, Friedensgasse 20-24
Fertigstellung März 2023
9020 Klagenfurt, Schachterlweg
Fertigstellung März 2023
9020 Klagenfurt, Feldkirchner Straße 4-6
Developer
„Vorstädtische Kleinsiedlung“ - Gemeinnützige
Siedlungsgenossenschaft
GWG Villach - Gemeinnützige
Wohnbaugesellschaft mbH Villach
Wohnungen gefördert 190
Grundkostenanteil €/²m 299
Nettomiete €/²m
Angebotspreis €/²m 3.872
Developer
Innovation Wohnen Nageler GmbH
Wohnungen Miete 112
Grundkostenanteil €/²m 236
Nettomiete €/²m 9,05
Developer
ARE Austrian Real Estate
Wohnungen Miete
freifinanziert
112
Grundkostenanteil €/²m 354
Nettomiete €/²m 9,6
Quelle: Exploreal
KÄRNTEN
mit Loggia: 4 %
mit Balkon: 41 %
mit Terrasse: 56 %
mit Garten: 35 %
mit Freifläche: 97 %
1–2 Zi-Wg: 32 %
3 Zi-Wg: 45 %
4+ Zi-Wg: 23 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 746)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 744)
Wohnungen: 96 %
Reihen-/Doppelhaus: 3 %
Einfamilienhaus: 1 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 7.858)
Vergleich Ferienwohnungen (n = 203)
ø 28 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 278)
ø 77 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 754)
ø 19,5 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 744)
ø 1,76 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 247)
ø Grundkostenanteil: 474 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 10)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.06.2021
110 ImmoFokus

Wohnungsmarkt Kärnten
Verbücherungen Eigentumswohungspreise Quadratmeterpreise
Anzahl +/- zu 2020 Euro +/- zu 2020 Euro/m² +/- zu 2020
Kärnten 3317 16,30% 193.306 13,20% 3.080 9,90%
Feldkirchen 196 17,40% 192.669 14,40% 3.604 -5,00%
Hermagor 85 286,40% 128.054 -6,70% 2.362 7,10%
Klagenfurt (Stadt) 920 -4,90% 173.150 1,70% 2.674 2,00%
Klagenfurt Land 334 33,60% 285.664 5,70% 3.979 -5,20%
Spittal/Drau 383 23,90% 184.950 7,80% 2.817 -1,30%
St. Veit/Glan 162 62,00% 122.446 10,40% 2.454 40,30%
Villach (St.+ L.) 1.038 28,50% 215.443 25,80% 3.410 17,90%
Völkermarkt 95 1,10% 136.129 3,60% 2.294 -3,80%
Wolfsberg 104 -22,40% 176.076 36,90% 2.273 35,90%
Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)
Ausgabe 02|2022
111

ImFokus
Winkler Park
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Reuchlingstrasse
Grüne Mitte - Lenau
Fertigstellung Februar 2019
4020 Linz, Raimundstraße 41
Developer
„BAUREFORM-WOHNSTÄTTE“ - Gemeinnützige
Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft
GWG - Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft
der Stadt Linz GmbH
Fertigstellung Februar 2019
4020 Linz, Reuchlingstraße
Developer
ÖBB-Immobilienmanagement Gesellschaft mbH
Fertigstellung Q4 2019
4020 Linz, Lastenstraße 23
Developer
Wohnungen Miete gefördert 193
Wohnungen Miete 175
Wohnungen Miete
freifinanziert
167
Grundkostenanteil €/²m 362
Nettomiete €/²m 10,13
Quelle: Exploreal
OBERÖSTERREICH
1–2 Zi-Wg: 36 %
3 Zi-Wg: 43 %
4+ Zi-Wg: 21 %
Wohnungen: 94 %
Reihen-/Doppelhaus: 5 %
Einfamilienhaus: 1 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 30.449)
ø 23 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.913)
mit Loggia: 48 %
mit Balkon: 43 %
mit Terrasse: 31 %
mit Garten: 25 %
mit Freifläche: 98 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.383)
ø 1,71 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.054)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.170)
ø 75 m² Wohnnutzfläche
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 240)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 3.781)
ø 8 m² Freiflächen
ø Grundkostenanteil: 495 €/m²
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 3.383)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.01.2022
112 ImmoFokus

Wohnungsmarkt Oberösterreich
Verbücherungen Eigentumswohungspreise Quadratmeterpreise
Anzahl +/- zu 2020 Euro +/- zu 2020 Euro/m² +/- zu 2020
Oberösterreich 7151 10,20% 212.292 5,30% 3.105 4,10%
Braunau/Inn 461 8,20% 204.673 8,00% 2.968 2,60%
Eferding 49 -49,50% 191.326 0,50% 2.843 0,50%
Freistadt 157 86,90% 182.255 -9,20% 2.556 -12,60%
Gmunden 802 11,40% 221.092 2,40% 3.439 -2,90%
Grieskirchen 204 15,30% 187.492 3,50% 2.864 10,40%
Kirchdorf/Krems 217 29,90% 175.624 5,00% 2.897 51,20%
Linz (Stadt) 1.313 3,60% 224.627 -0,70% 3.559 3,20%
Linz-Land 838 15,90% 225.194 5,90% 3.085 3,50%
Perg 202 -1,90% 170.874 -3,60% 2.620 -3,10%
Ried/Innkreis 259 12,60% 185.331 6,90% 2.580 9,40%
Rohrbach 75 36,40% 153.918 22,60% 2.267 4,00%
Schärding 108 61,20% 184.942 20,70% 2.544 3,60%
Steyr (St.+ L.) 471 6,10% 204.080 18,90% 2.870 18,70%
Urfahr-Umgebung 359 -1,40% 239.093 7,50% 3.145 9,90%
Vöcklabruck 733 21,00% 251.108 15,10% 3.781 7,30%
Wels (St.+ L.) 903 5,20% 196.287 2,60% 2.730 -1,20%
Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)
Ausgabe 02|2022
113

ImFokus
Josef-Leitgeb-Strasse
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Wohnpark Thalgau
Burgfried 2. Bauabschnitt
Fertigstellung Q2 2022
5500 Bischofshofen, Josef-Leitgeb-Strasse
Developer
Spiluttini Bau GmbH
gswb - Gemeinnützige Salzburger
Wohnbaugesellschaft mbH
Wohnungen Miete 60
Wohnungen Eigentum 51
Grundkostenanteil €/²m 474
Nettomiete €/²m 8,63
Angebotspreis €/²m 3.897
Fertigstellung Q2 2014
5304 Thalgau am Fuschlsee
Developer
SIGES Salzburger Immobilien GesmbH
Wohnungen Miete 10
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
70
Grundkostenanteil €/²m 508
Angebotspreis €/²m 5.223
Fertigstellung Q2 2022
5400 Hallein, Neue-Heimat-Straße
Developer
gswb - Gemeinnützige Salzburger
Wohnbaugesellschaft mbH
Wohnungen Miete 66
Quelle: Exploreal
SALZBURG
mit Loggia: 6 %
mit Balkon: 42 %
mit Terrasse: 55 %
mit Garten: 24 %
mit Freifläche: 98 %
1–2 Zi-Wg: 36 %
3 Zi-Wg: 40 %
4+ Zi-Wg: 24 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 467)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 453)
Wohnungen: 98 %
Reihen-/Doppelhaus: 2 %
Einfamilienhaus: 0 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 8.229)
Vergleich Ferienwohnungen (n = 291)
ø 22 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 376)
ø 72,3 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 467)
ø 13 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 453)
ø 1,78 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 337)
ø Grundkostenanteil: 860 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 78)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 17.09.2021
114 ImmoFokus

Wohnungsmarkt Salzburg
Verbücherungen Eigentumswohungspreise Quadratmeterpreise
Anzahl +/- zu 2020 Euro +/- zu 2020 Euro/m² +/- zu 2020
Salzburg 4168 7,00% 286.392 9,30% 4.418 9,70%
Hallein 188 -34,50% 277.795 7,20% 4.508 12,90%
Salzburg (Stadt) 1.398 9,20% 307.968 9,40% 5.007 10,30%
Salzburg-Umgebung 924 12,10% 307.684 11,50% 4.500 11,00%
St. Johann/Pongau 668 16,00% 252.507 13,40% 3.691 7,60%
Tamsweg 89 -20,50% 166.636 -2,60% 2.411 -5,00%
Zell/See 901 10,40% 278.788 4,90% 4.359 9,20%
Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)
Ausgabe 02|2022
115

ImFokus
Stadt-Carré Wilten-
Innsbruck
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Steinbockallee
Wohnhausanlage
Tiergartenstraße
Fertigstellung Q4 2023
6020 Innsbruck, Sonnenburgstrasse
Developer
ZIMA Stadtentwicklungs GmbH
Wohnungen 248
Grundkostenanteil €/²m 680
Angebotspreis €/²m 7.814
Fertigstellung Oktober 2022
6063 Rum, Steinbockallee
Developer
Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige
WohnungsGmbH
Wohnungen Miete 132
Fertigstellung März 2023
6020 Innsbruck, Tiergartenstraße 60-64
Developer
ARE Austrian Real Estate
Wohnungen Miete
freifinanziert
92
Wohnungen Miete gefördert 27
Grundkostenanteil €/²m 2.241
Angebotspreis €/²m 7.727
Quelle: Exploreal
TIROL
1–2 Zi-Wg: 35 %
3 Zi-Wg: 43 %
4+ Zi-Wg: 22 %
Wohnungen: 97 %
Reihen-/Doppelhaus: 2 %
Einfamilienhaus: 1 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 12.465)
Vergleich Ferienwohnungen (n = 185)
ø 21 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.193)
mit Loggia: 6 %
mit Balkon: 45 %
mit Terrasse: 46 %
mit Garten: 22 %
mit Freifläche: 94 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.239)
ø 1,67 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 563)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 600)
ø 75 m² Wohnnutzfläche
ø Grundkostenanteil: 943 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 95)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 1.240)
ø 13,3 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 1.239)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 17.09.2021
116 ImmoFokus

Wohnungsmarkt Tirol
Verbücherungen Eigentumswohungspreise Quadratmeterpreise
Anzahl +/- zu 2020 Euro +/- zu 2020 Euro/m² +/- zu 2020
Tirol 5726 4,40% 298.801 7,20% 4.320 7,60%
Imst 486 53,30% 248.361 1,60% 3.495 6,50%
Innsbruck-Land 1.327 -1,60% 291.894 8,30% 4.147 10,00%
Innsbruck-Stadt 1.216 -0,70% 320.063 3,90% 5.873 8,90%
Kitzbühel 724 12,20% 475.762 12,00% 5.537 2,90%
Kufstein 781 -8,00% 266.916 5,10% 3.619 1,90%
Landeck 274 32,40% 295.653 5,50% 3.963 3,70%
Lienz 215 15,60% 185.323 15,90% 2.370 9,80%
Reutte 120 11,10% 219.960 30,90% 3.233 20,70%
Schwaz 583 -2,30% 278.245 8,10% 4.166 18,20%
Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)
Ausgabe 02|2022
117

ImFokus
Mein Seedomizil
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Floras Garten
Bahnhofcity Baufeld 5
Fertigstellung Q4 2019
6911 Lochau, Kugelbeerweg
Fertigstellung Q4 2020
6911 Lochau
Fertigstellung März 2022
6800 Feldkirch , Bahnhofstraße 36a
Developer
i+r Wohnbau GmbH
Developer
INSIDE96 GmbH
Developer
FB Future Bauart Immobilien GmbH
Wohnungen Miete
freifinanziert
206
Wohnungen Miete 88
Wohnungen Miete 64
Nettomiete €/²m 12,45
Wohnungsmarkt Vorarlberg
Verbücherungen Eigentumswohungspreise Quadratmeterpreise
Anzahl +/- zu 2020 Euro +/- zu 2020 Euro/m² +/- zu 2020
Vorarlberg 3.482 14,60% 339.484 9,30% 4.829 8,90%
Bludenz 447 29,60% 320.971 8,30% 4.813 12,80%
Bregenz 1.007 -10,00% 354.174 10,60% 4.990 8,70%
Dornbirn 968 23,50% 347.604 9,90% 4.815 3,90%
Feldkirch 1.060 34,00% 328.495 9,80% 4.784 13,20%
Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)
118 ImmoFokus

REAL ESTATE MEDIA GROUP
Den ImmoFokus
immer und überall lesen,
mit der REMG-App!
www.immofokus.at
REAL ESTATE MEDIA GRO
Ausgabe 02|2022
119

Zum Autor
Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen
Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020
Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum und im
Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig.
Bestellerprinzip?
Kommentar: Martin Prunbauer
Von der Erleichterung, die Friedrich Schiller in seinem Walleinstein-
Drama Feldmarschall Illo mit den Worten „Spät kommt Ihr – Doch Ihr
kommt!“ in den Mund legt, ist in Bezug auf das „angekündigte Kommen“
des Bestellerprinzips wahrlich nichts zu bemerken. Bereits seit Jahren
geistert das Bestellerprinzip wie ein Schreckgespenst durch die Immobilienlandschaft,
um schließlich – nach mehreren missglückten parlamentarischen
Entschließungsanträgen – im türkis-grünen Regierungsprogramm
zu landen. Der Zeitpunkt der Neuregelung einer Provision
für Immobilienvermittlung ist übrigens nicht nur für Immobilienmakler
der denkbar schlechteste.
Blick über die Grenze
Mit dem Bestellerprinzip beabsichtigt die Regierung einen Beitrag
zum leistbaren Wohnen zu schaffen. Das „Bestellersystem“ ist aber
kein „Bestseller-System“, sondern
rein populistische Showpolitik.
Dazu reicht der Blick über die
Grenze, denn in Deutschland gilt
das Bestellerprinzip seit 2015.
Wie bei unserem Nachbarn wird
auch bei uns das publik gemachte
Wohnungsangebot zurückgehen.
Wohnungen, die heiß begehrt sind,
werden zunehmend im Bekanntenkreis
und „unter der Hand“ vergeben.
Sobald eine Wohnung auf den
Markt kommt, werden Massenbesichtigungen
mit mehreren Teilnehmern
die Regel sein. Hochblüte
hat in Deutschland derweil auch
das Ablöse(un)wesen: Mithilfe von
dubiosen Geschäftsmodellen kassieren
nicht mehr die Makler, sondern
mittlerweile ausscheidende Mieter. Diese verlangen von selbst gefundenen
Nachmietern Provisionsbeträge. Auch werden sich die Kosten
für Wohnungssuchende öfters nicht verringern, weil noch Ausgaben
für zusätzliche Beratung – etwa durch rechtsberatende Berufe – in Anspruch
genommen werden müssen.
Neue Probleme
Die Inanspruchnahme eines Maklers wird letztlich aus Vermietersicht
zur wirtschaftlichen Frage, die in der aktuellen Situation besondere Brisanz
gewonnen hat. Nach der derzeitigen Rechtslage gibt es nämlich im
Vollanwendungsbereich des MRG keine Möglichkeit, die Provision für
den Makler als Ausgabe zu berücksichtigen. Auch scheidet aufgrund
der Mietzinsregulierung eine Überwälzung dieser Kosten in die künftige
Miete aus. Die Regelung für eine generelle Kostentragung durch den
Vermieter stellt damit eine Mietzinsreduktion
über die Bande dar.
Völlig anders hingegen kann sich die
Situation außerhalb des Vollanwendungsbereichs
des MRG darstellen.
Wenn etwa ein gut situierter Generaldirektor
eine Villenetage oder
ein Penthouse mieten möchte, zahlt
künftig der Vermieter die Provision.
Derartige Auswüchse sind durchaus
diskussionswürdig.
Fazit: Das Bestellersystem schadet
mehr als es Nutzen bringt. Es ist eine
Bestrafungsaktion für die Vermieter
von Wohnungen im Vollanwendungsbereich,
es schützt die Falschen
und es ist klar eigentumsfeindlich.
Fotos: Michael Büchling, Adobe Stock
120 ImmoFokus

Advertorial
Ein Immobilienfonds
schafft Bildungschancen
Bildung eröffnet gesellschaftliche Chancen -. ein Thema, das immer mehr an Bedeutung gewinnt und die
öffentliche Hand herausfordert. Das Kapital eines nachhaltig orientierten Immobilienfonds kann hier seine
soziale Wirkung entfalten.
Fotos: BUWOG, Fotostudio Huger, Klaus Ranger
S
chulen sind ein elementarer Lebensraum
für Kinder, der neben Bildung
auch Kommunikation, Sport und
den sozialen Austausch untereinander
fördert. Diese Bedeutung hat den ERSTE
RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS veranlasst,
Kapital in ein wegweisendes Projekt zu lenken,
das soziale Nachhaltigkeit besonders gut berücksichtigt.
Schule, Sportplatz und Supermarkt
Im Zentrum eines multifunktionalen Neubaus
in der Wiener Breitenfurter Straße steht eine
kostenfreie Ganztagsschule, die sich die Gebäudefläche
mit einem Supermarkt teilt. Was
das Projekt so besonders macht, ist ein großer
Sportplatz am Dach sowie eine Photovoltaik-
Anlage, die einen Teil der Gebäudeenergie
liefert.
International ausgezeichnet
Das preisgekrönte Projekt für rund 400
Schüler:innen wurde mit dem International
Property Award ausgezeichnet und ist
„klimaaktiv Bronze“-zertifiziert. „Eine Investition
in Bildung rechnet sich immer für
die Gesellschaft und ist auch eine optimale
Ergänzung für das nachhaltig orientierte
Portfolio unseres Immobilienfonds“, freut sich
Geschäftsführer Mag. Peter Karl.
„Eine Investition in
Bildung rechnet sich
für uns alle.“
Mag. Peter Karl,
Geschäftsführer (CEO)
ERSTE Immobilien KAG
Das neue Objekt des ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS beherbergt einen Nahversorger
sowie eine Volksschule mit dem dazugehörigen Sportplatz am Dach.
In der Schule sind die Ganztagsbetreuung und
das Mittagessen für alle Kinder kostenfrei – eine
immense Entlastung für Familien. Für den als
Wegbereiter in Sachen Nachhaltigkeit bekannten
CEO zeigt sich, dass man Bildungschancen
für alle Kinder schaffen kann, wenn soziale Unterschiede
ausgeglichen werden.
Hierbei handelt es sich um eine Werbemitteilung. Diese
stellt keine Anlageberatung oder Anlageempfehlung dar.
Insbesondere ist sie kein Angebot und keine Aufforderung
zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren. Sie dient
nur der Erstinformation und kann eine auf die individuellen
Verhältnisse und Kenntnisse der Anlegerin bzw. des
Anlegers bezogene Beratung nicht ersetzen. Bitte beachten
Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den
geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Der „Prospekt
und Informationen für Anleger gem. § 21 AIFMG“ (im
Sinne von § 7 ImmoInvFG) zu diesem Immobilienfonds in
der aktuellen Fassung sind in elektronischer Form auf der
Homepage www.ersteimmobilien.at jeweils in der Rubrik
Pflichtveröffentlichungen abrufbar. Die Prospekte in
deutscher Sprache sowie die Information zum Datum der
letzten Veröffentlichung liegen am Sitz der ERSTE Immobilien
KAG (Emittentin, Am Belvedere 1, 1100 Wien) sowie
der Erste Group Bank AG (Depotbank bzw. Verwahrstelle)
kostenlos auf.
Ausgabe 02|2022
121

Zum Autor
Verbandsobmann Bernd Rießland studierte Klavier und Bauingenieurwesen.
Nach Stationen im Wirtschaftsministerium,
bei Erste Bank und Wirtschaftsagentur Wien ist er seit 2010
Vorstandsmitglied der SOZIALBAU AG.
Wohnungsmärkte und
Finanzmarktstabilität
Kommentar: Bernd Rießland
Die angespannte Lage am europäischen Wohnungsmarkt hat sich
mit der Corona-Pandemie nochmals zugespitzt. Viele Haushalte haben
Einkommenseinbußen erlitten, gleichzeitig kam es auf den Immobilienmärkten
zu sprunghaften Preisanstiegen, die in Österreich besonders
stark waren. Diese Preisentwicklung bedeutet nicht nur ein gestiegenes
Leistbarkeitsproblem, sondern ist auch zunehmend ein Risiko für die
Finanzmarktstabilität.
Die Anstiege der Immobilienpreise in der EU lagen schon lange Zeit
deutlich über der allgemeinen Inflationsrate. In Österreich war diese
Entwicklung besonders drastisch. Stiegen zwischen dem dritten Quartal
2020 und dem dritten Quartal 2021 die Wohnungspreise in der EU
um 9,2 Prozent, war der Anstieg in Österreich bei 12,9 Prozent.
Noch stärker belegt das der Langfristtrend: Die Immobilienpreise
in Österreich haben sich seit 2010 mehr
als verdoppelt (+104 Prozent) – der
EU-Durchschnitt hingegen lag
nur bei 39Prozent. Die Ursachen
für die starken Anstiege
ergeben sich aus einem Zusammenspiel
von niedrigem
Zinsniveau, dem Wunsch nach
einer ertragreichen Vermögensanlage
(Stichwort Anlegerwohnungen und
Betongold), den pandemiebedingt geänderten
Wohnansprüchen und den hohen
Material- und Baukosten.
Neue Maßnahmen
Das Risikopotenzial von überhöhten
Immobilienpreisen auf die Finanzmärkte
hat bereits sowohl den Europäischen Ausschuss für Systemrisiken
(ESRB) als auch das österreichische Finanzmarktstabilitätsgremium
(FMSG) auf den Plan gerufen. Strengere Regelungen für die
Vergabe von Krediten an Privatpersonen ist eine der wichtigsten Maßnahmen,
die empfohlen wird.
Niedrige Verschuldung
Positiv hervorgehoben wird seitens der europäischen Aufsicht aber,
dass trotz der aktuellen Entwicklungen die Verschuldung der Privathaushalte
in Österreich weiterhin eher niedrig ist. Dies ist nicht zuletzt
auf das Angebot an GBV-Wohnungen zurückzuführen, die ein breites
Angebot an leistbaren und sicheren Eigentums- und Mietwohnungen
zur Verfügung stellen.
Eine aktuelle WIFO-Studie belegt, dass
GBV-Eigentumswohnungen die österreichischen
Haushalte jährlich um rund
122 Millionen Euro entlasten. So viel
ersparten sich die Haushalte laufend
an Finanzierungskosten, wenn sie
ihre Eigentumswohnung (Baujahr
1980 bis heute) zu einem
kostenbasierten Preis bei einer
gemeinnützigen Bauvereinigung
statt bei einem gewerblichen
Bauträger gekauft haben. Bei
Mietwohnungen liegt die laufende
Mietersparnis durchschnittlich
bei 165 Euro pro Wohnung und
Monat. Das zeigt, dass das System
der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft,
das auf Langfristigkeit
und Kostendeckung angelegt ist,
gerade auch in Krisenzeiten von immensem Vorteil für die gesamte
Bevölkerung ist.
Fotos: Horst Dockal, Adobe Stock
122 ImmoFokus

Advertorial
Judikatur-Update aus
dem Immobilien-Bereich
Beratung. Die BDO Immobilienexpert:innen verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche
aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich.
Autor: Marlies Muck, Msc
Foto: BDO
Neues Mietverhältnis bei Asset Deal
(VwGH 20.10.2021, Ra 2019/13/0084)
Gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG ist die Vermietung
und Verpachtung von Grundstücken (unecht)
steuerfrei, woraus für den:die Vermieter:in
für damit im Zusammenhang stehende Lieferungen
oder sonstige Leistungen der Vorsteuerabzug
ausgeschlossen ist. Bei vor dem
1. September 2012 begonnenen Mietverträgen
(„Altmietvertrag“) von Geschäftsräumlichkeiten
durfte der:die Vermieter:in unabhängig
von der Vorsteuerabzugsberechtigung der:des
Mieter:ins zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
Diese Option bleibt für die gesamte (Rest-)Laufzeit
des Mietvertrages aufrecht und berechtigt
zum Vorsteuerabzug. Mit dem 1. Stabilitätsgesetz
ist die Option zur Umsatzsteuerpflicht bei
nach dem 1. September 2012 begonnenen Mietverhältnissen
nur mehr zulässig, wenn der:die
Leistungsempfänger:in das Grundstück oder
einen baulich abgeschlossenen, selbständigen
Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich
für Umsätze verwendet (zu mindestens
95 Prozent), die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Eine Nachweispflicht trifft den:die
Unternehmer:in.
Factbox
MARLIES MUCK, MSC
STEUERBERATERIN/MANAGERIN
Telefon +43 5 70 375 1000
marlies.muck@bdo.at
Kürzlich entschied der VwGH betreffend die
Optionsmöglichkeit bei Geschäftsraumvermietung
im Fall einer entgeltlichen Übertragung
eines Gebäudes (Asset Deal mit verbundener
Einzelrechtsnachfolge). Für die Praxis
wohl überraschend hat der VwGH entgegen
der Entscheidung des BFG der Weitergeltung
der Altregelung des § 6 Abs. 2 UStG bei einem
Asset Deal eine Absage erteilt. Erfolgt ein
Liegenschaftserwerb mit Einzelrechtsnachfolge
nach dem 31. August 2012 kann der:die
Käufer:in somit nur noch bei Mieter:innen,
die das Grundstück nahezu ausschließlich für
Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug
nicht ausschließen, zur Umsatzsteuerpflicht
optieren.
Der VwGH hat im Jahr 2019 im Fall der Verschmelzung
im Wege der Gesamtrechtsnachfolge
die Begründung eines neuen
Mietverhältnisses versagt. Die Eigenschaft als
Altmietvertrag bleibt in diesem Fall aufrecht,
sodass die umsatzsteuerpflichtige Vermietung
fortgeführt werden kann – unabhängig von
der Vorsteuerabzugsberechtigung der:des
Mieter:ins.
Einlage von Liegenschaften
(VwGH 13.12.2021, Ra 2021/15/0106)
Die Einlage von Wirtschaftsgütern in eine Kapitalgesellschaft
gilt in der Einkommensteuer
außerhalb des UmgrStG (Umgründungssteuergesetzes)
als Tausch. Dies unabhängig
davon, ob eine Gewährung neuer Anteile oder
eine Erhöhung des Wertes bereits bestehender
Anteile resultiert. Durch die Tauschfiktion
Marlies Muck, Msc
Steuerberaterin/Managerin
kommt es beim Einlegenden zur Realisierung
der stillen Reserven. Bei der empfangenden
Kapitalgesellschaft erfolgt ein Anschaffungsvorgang.
Es wird jeweils der gemeine Wert
des hingegebenen Wirtschaftsgutes (d.h. des
Grundstücks) angesetzt.
Durch die Einlage einer vermieteten Liegenschaft
(Geschäftsraummiete) in eine Kapitalgesellschaft
außerhalb des UmgrStG wird ein
Wechsel auf Vermieterseite und folglich ein
„neues Mietverhältnis“ begründet. Zur umsatzsteuerlichen
Einschränkung der Steueroption
siehe oben. Weiters fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer
und Eintragungsgebühr an.
Wie sich zeigt, ergibt sich künftig die Notwendigkeit
umsatzsteuerliche Konsequenzen von
Liegenschaftstransaktionen bei vermieteten
Grundstücken im Voraus genau zu prüfen. Die
BDO Expert:innen stehen gerne beratend zur
Seite.
Ausgabe 02 | 2022
123

Zum Autor
ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner
von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen
Funktionen in der Immobilienbranche tätig und
Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.
Pacta sunt servanda – oder doch nicht?
Kommentar: Georg Flödl
Mehrere Wochen lang haben Medien und Immobilienwirtschaft gerätselt,
ob die Wertsicherung der Kategoriebeträge und der Richtwertmieten
mit 1. April 2022 in Kraft treten würden (wie gesetzlich seit
dem MPFLG, dem Mietrechtlichen Pandemielinderungs-Gesetz 2021,
vorgesehen) oder ob es doch erneut einen gesetzgeberischen Eingriff
in die vertraglich vereinbarte Wertsicherung geben würde.
In letzter Minute ist die Kundmachung der neuen Werte dann am
31. März im Bundesgesetzblatt erfolgt. Dennoch reißen die politischen
Forderungen angesichts der allgegenwärtigen Kostensteigerungen
nicht ab. Man möge rückwirkend gesetzlich eingreifen, so erst in diesen
Tagen die Forderung einer großen Oppositionspartei.
Spätestens im Juni 2022 haben wir das Thema wieder auf dem Tisch,
wenn nämlich die Kategoriebeträge erneut zur Wertsicherung anstehen.
Und spätestens hier sollten alle Beteiligten einmal einen Schritt
zurück machen und Zahlen, Daten und Fakten wirken lassen. Wen
betrifft diese Wertsicherung der Kategoriebeträge? In erster Linie jene
knapp 80.000 Haushalte, die noch eine Mietzinsvereinbarung aus der
Zeit vor 1994 haben und im Durchschnitt zwei bis drei Euro bezahlen,
derzeit maximal 3,80 Euro proQuadratmeter. Alle anderen Mieter im
Vollanwendungsbereich (und oft auch im Teilanwendungsbereich,
weil vertraglich so vereinbart) werden durch die damit einhergehende
Wertsicherung des Verwaltungspauschales davon im Ausmaß von 1,5
Cent pro Quadratmeter und Monat tangiert.
Ein Beitrag des Instituts momentum kam kürzlich zum Ergebnis, dass
die von hohen Energiepreisen getriebene Inflation ja nur den Mieter
betreffe, nicht aber den Hauseigentümer. Dass dessen Erhaltungspflichten
angesichts Lieferkettenschwierigkeiten und Mangel an
Professionisten noch viel teurer geworden sind, ist schon am Baukostenindex
auch für Laien leicht nachvollziehbar. Dass für uns alle die
geopolitische und wirtschaftliche Situation nicht einfacher wird, ist
unbestritten.
Willkürlich gezimmertes Richtwertsystem
Ein weiterer Aspekt ist zu beachten: Das vom Grunde auf schon eher
willkürlich gezimmerte Richtwertsystem ist mittlerweile für keinen
mehr nachvollziehbar. Allein die Diskrepanz des Richtwerts in Wien
(6,15 Euro) gegenüber jenem in Vorarlberg (9,44 Euro) oder in der
Steiermark (8,49 Euro) zeigt auf, dass hier sachgerechte Parameter
fehlen. Spätestens bei der Neuberechnung der Lagezuschläge in
Wien zeigt sich das ganze Dilemma der mietrechtlichen Mutlosigkeit
der vergangenen zehn Jahre: Der Ausgangswert der Berechnung des
Grundkostenanteils hat sich vervielfacht, der angenommene Durchschnittspreis
sich nur entlang der Inflation erhöht. Die Fokussierung
der OGH-Judikatur auf die überdurchschnittlichen Lagen lässt einen
moderaten Lagezuschlag immer seltener überhaupt zu und vergrößert
damit das Dilemma. Der Gesetzgeber ist gefordert, auch und gerade in
Zeiten von Seuche und Krieg.
Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock
124 ImmoFokus

Zum Autor
Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management
und Gründungsvorsitzender der AREAMA - Austrian Real
Estate Asset Management Association.
Jetzt ist schon wieder was passiert
Kommentar: Frank Brün
Dieser Satz vom Brenner in den Romanen von Wolf Haas haben mich
bei meiner Integration in Österreich begleitet und tut dies, einschließlich
der Verfilmungen, heute noch. Manchmal fühle ich mich wie jener
ehemalige Kieberer, der erlebt, wie die Welt um einen herum teils bizarre
Entwicklungen annimmt und die Causa jedes Mal so richtig eskaliert, bevor
es sich ordentlich aufklärt. Mein lieber Schwan.
Ob Du es glaubst oder nicht
In Österreich war der Freedom-Day noch nie so zum Greifen nahe. Wir
befinden uns in einem Zeitfenster, in dem viele Corona-Maßnahmen wegfallen
oder einfach nicht mehr beachtet werden. Auch der Homeoffice-
Trend geht zurück. Das heißt: „Mander s‘ischt Zeit – zurück ins Büro!“ Ist
ja etwas ganz anderes, plötzlich Menschen zu treffen, mit denen man nicht
ansatzweise verwandt ist. Folgendes bitte unbedingt beachten: Nicht mit
dem Laptop aufs Klo gehen und die Jogginghose unterm Hemd ist nicht
wirklich Smart-Casual – kommt beides nicht so gut an.
Der Mensch im Mitarbeiter muss wieder ausgewildert und an die alten
Abläufe gewöhnt werden, d.h. zurück zum liebgewordenen Denglisch
der wenig vermissten Wichtigtuer: „Ist das Meet-up eigentlich ge-greenligted?
Habe nämlich ein Date zum Lunch mit meinem neuen Social-Media-Trainee.“
Kürzlich in einem Meeting habe ich den Schmäh gehört,
dass ein „Pie-Chart“ ein Diagramm sei, das in Echtzeit anzeigt, wieviel
Kuchen noch da ist“ – hat aber nicht jeder verstanden. Der eine möchte
sein Business updaten, der andere muss noch seine Charts publishen
und ich möchte mich bei so viel Bull-Shit-Bingo nur noch in die Toilet
over-given.
Aber interessant ist das schon
Die Inflation steigt ständig und die aktuelle Situation könnte wieder für
Hamsterkäufe sorgen. Die Strategie, meine Überbestände an Klopapier,
Nudeln und Paradeisergatsch im letzten Lockdown zu Höchstpreisen
auf dem Schwarzmarkt am Westbahnhof zu vergolden, sind nicht so
ganz aufgegangen. Die ersten Freunde beschweren sich, dass es bei uns
nur Nudeln gibt.
Und jetzt pass auf
Das Bestellerprinzip für die Wohnraumvermietung wird in Österreich
in die Tat umgesetzt. Das war zu erwarten, aber leider als Kopie des
Versuchs, der seit Jahren im nördlichen Nachbarland grandios scheitert.
Die Reaktionen waren ganz ding: Jubel auf der einen Seite und
berechtigte Skepsis auf der anderen. Im Nachhinein hat es geheißen,
dass die Mieter für die Anschlussvermietung sorgen und Wohnungen
nur gegen Ablösen freigeben würden. Sogar, dass Abgeber bis zu fünf
Monatsmieten zahlen könnten. Vermieter natürlich Panik gekriegt,
frage nicht. Ich auch!
Ausgabe 02|2022
125

ImmoFokus.Rubrik
Zum Autor
Ute Reinprecht, Bauträgerin, Architektin und Städtebauerin
ist seit 2006 Projektentwicklerin für freifinanzierte
Wohnbauten in Wien und Mitglied im Salon Real.
Wohnbau anders denken
Kommentar: Ute Reinprecht
Pandemie, Erderwärmung, demografischer Wandel, Ressourcenschonung
und weitere Aufgaben, meist zusammengefasst unter dem
Begriff „Nachhaltigkeit“, stellen Kommunen und Projektentwickler vor
neue Herausforderungen. Die zunehmende Bodenversiegelung fordert
sowohl Stadt wie Land auf, übergreifend zu denken. Beide werden sich
von Widmungen, die den Einfamilienhausbau fördern, verabschieden
müssen und Nachverdichtungen bei vorhandener Infrastruktur vorantreiben
müssen. Gemeinden sind aufgefordert, entleerte Ortskerne
wieder zu besiedeln und ihnen neues Leben einzuhauchen.
Aber in welcher Form?
Eines der ersten Beispiele eines Modells gegen Zersiedelung und für
Mitbestimmung und Selbsthilfe gilt die von Eilfried Huth 1972 bis 1990
realisierte Eschensiedlung, ein verdichteter Flachbau, im steirischen
Deutschlandsberg. Das Eingehen auf individuelle Wohnungswünsche
und die Flexibilität in der Grundrissgestaltung standen im Vordergrund.
Mit dem Ansinnen billig in Anschaffung und weiterem Betrieb,
Mitbestimmung im Systembau und Erweiterbarkeit des Wohnhauses
in vertikale und horizontale Richtung, gründeten die Architekten der
Gruppe 3 Nußmüller, Peyker und Schuster mit weiteren sieben Bauwerbern
1982 den Verein Kernhaussiedlung und wurden damit für
mich zu Pionieren der Baugruppen.
Eine ernstzunehmende Alternative zur grünen Wiese sind Stadtquartiere
mit kleinteiliger Mischung aus Wohnen, verschiedenen
Arbeits- und Sozialwelten. In der Entwicklung der Nutzungsmischung
spielen private als auch gemeinnützige Wohnbauträger,
die Menschen, die in diesen Quartieren wohnen werden und die
Betriebe, die sich dort ansiedeln eine wesentliche Rolle. Vielfach
sind die zukünftigen Bewohner und Nutzer nicht bekannt. Eine
Ausnahme davon bilden Baugruppen, in denen sich Menschen mit
derselben Vorstellung einer „Lebenswelt“ zusammenschließen und
diese, meist mit Bauträgern gemeinsam, realisieren und sich damit
aktiv in die Gestaltung des Quartiers und der gebauten Umgebung
von Anbeginn an einbringen.
Wie könnte nun ein adäquates Mietmodell,
das neue Zinshaus aussehen?
Vielseitig nutzbar und sozial gut durchmischt hat mich der Wohn- und
Gewerbebau Kalkbreite in Zürich begeistert. Zwar als genossenschaftliches
Modell realisiert, kann ich mir vorstellen dieses auch unter der
Schirmherrschaft von Investoren umzusetzen und damit eine neue
Form des Zinshauses zu denken.
55 Wohnungen beherbergen 97 Wohneinheiten und bieten ein breites
Angebot von Wohngemeinschafts-, Familien-, Paar-, und Singlewohnungen.
Kleinwohnungen sind zu Clustern gruppiert, ein Großhaushalt
mit ca. 20 Wohnungen unterhält eine Großküche sowie einen gemeinschaftlichen
Ess- und Wohnraum und bietet sich für das Wohnen in der
Gruppe an.
Allen vorgenannten Wohnmodellen gemeinsam ist, dass sie (selbst)
betreut und organisiert sind, allein die Sargfabrik beschäftigt laut
ihrer Homepage 20 Personen, ehrenamtliche Mitarbeit und soziales
Engagement ist dem Beitritt jeder Baugruppe geschuldet. Für Mietmodelle
wird man entsprechende Alternativen finden müssen.
Fotos: Adobe Stock, @mopix_photography
126 ImmoFokus

Real Estate: Von Investment-Strategie und Asset Management,
über Finanzierung bis hin zu Bewertung, Prüfung und Beratung
Unser interdisziplinäres Team aus Immobilienexperten unterstützt Sie gerne. Als Full-Service-Dienstleister in der
Real Estate-Branche deckt unser Portfolio sämtliche Immobilienleistungen ab: beginnend bei der internationalen
Transaktionsberatung über die Unternehmens-, Steuer-, Rechtsberatung und Wirtschaftsprüfung bis hin zum
Asset-Management und dem Corporate Real Estate Management. Getreu dem Motto:
“Dedicated to Real Estate, focused on solutions.”
www.pwc.at/real-estate
„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt.
Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure.

Zum Autor
Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender
Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher
Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.
Klare Ansage
Kommentar: Hans Jörg Ulreich
Im Zusammenhang mit der Immobilienbranche werden Begriffe wie
„unlauter“ und „Umgehung“ oder „Übervorteilung“ in der Regel immer
nur einer Seite zugerechnet, nämlich der Seite der privaten Immobilienwirtschaft.
Wir sind immer die Bösen, ausnahmslos immer. Keine Sorge, ich
will mich nicht hinter einer „Opferkeule“ verstecken, sondern
klarstellen, dass es ist, was es ist.
Wenn Mieten in Österreich im internationalen Vergleich
nicht steigen oder noch human sind, dann gilt
es immer, dem öffentlichen Wohnbau in Österreich zu
danken. Steigen die Mieten, sind die Privatanbieter
daran schuld.
Ewiger Sündenbock
Wir sind auch daran schuld, dass Gründerzeithäuser
nicht länger saniert werden – obwohl wir zum
überwiegenden Teil die Altbauten und das
gründerzeitliche Wien überhaupt erhalten. Es
liegt an uns, dass es zu wenig leistbaren Wohnraum
gibt, obwohl es am privaten Markt
keinerlei Zugangsbeschränkungen gibt
und allein in Wien mehr als die Hälfte der
einkommensschwächsten Menschen privat
wohnen.
Wenn wir als Bauträger für unsere Projekte den
normalen rechtlichen Rahmen nutzen, „überreizen“
wir. Wenn wir uns durch den schwierigen Regeldschungel
hanteln, um ein optimales Ergebnis – etwa mehr Dichte, mehr
Freiflächen – auch für Anrainer und Bewohner zu erzielen, dann sind wir
„lästig“, weil wir, so der O-Ton, „schon wieder etwas wollen“.
Sympathiefrage
Will man für ein Bauprojekt eine kreative, aber durchaus für alle wertschöpfende
Lösung, zum Beispiel mehr Höhe gegen einen neu gestalteten
Park, ist man auf den guten Willen statt auf sachliche Logik angewiesen.
Einen städtebaulichen Vertrag zu bekommen,
hängt oft an der Sympathie, aber nicht unbedingt
für das Bauprojekt.
Im Zusammenhang mit der anstehenden
Erhöhung der Richtwert- und
Kategoriemiete hielt Justizministerin
Alma Zadić nun fest, dass eine neuerliche
Aussetzung derselben unter Umständen
vor dem Verfassungsgericht nicht mehr
tragbar wäre.
Ausgerechnet die grüne Ministerin hat etwas
auf den Punkt gebracht, dass, wäre es von
unserer Branche so dargestellt worden,
wieder nur unter einer weiteren Geldforderung
der vermeintlich gierigen
Immobilienbranche öffentlich verbucht
worden wäre.
Die gesetzlich vorgeschriebene,
und mittlerweile sich auf durchschnittlich
5,6 Prozent belaufende
Mietzinserhöhung, liebe Leser,
wurde unserer Branche in den
letzten Jahren einfach so gestrichen.
Das Mietrecht quasi mehr oder weniger ausgehebelt, oder, wie man es
unserer Branche zuschanzen würde, schlicht umgangen. Und es wird
tatsächlich von einigen Parteien gefordert, diese Erhöhung auch
Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock
128 ImmoFokus

| BA12-12aG |
So baut man
heute
Building Automation von Beckhoff
heuer erneut auszusetzen. 5,6 Prozent an Einnahmen,
die einer ganzen Branche, einem zutiefst österreichischen
Wirtschaftszweig mit zigtausenden Angestellten
einfach so mal weggestrichen werden sollen, obwohl es
ihnen per Gesetz zusteht.
So baut man flexibel:
mit Beton.
So baut man klassisch:
mit Ziegelsteinen.
So baut man sicher:
mit Stahl.
Nur, weil es sich für die Politik kurzfristig und populistisch
so besser rechnet.
Das ist kein Bonus für sozial Schwache, es ist die Umgehung
eines Rechtsanspruches einer Branche.
Diesen Missstand nur kopfschüttelnd und im Stillen anzuprangern,
liebe Kollegen, ist zu wenig. Zu hoffen, dass
diese ständige Rechtsunsicherheit auch in allen anderen
Belangen nur den anderen, und weniger einen selbst trifft,
etwa bei Bauverhandlungen, Widmungen, städtebaulichen
Vertragsversuchen usw. auch.
Wir dürfen uns das nicht länger gefallen lassen und
müssen deutlich eine Botschaft geben: Eine Aussetzung
der Mietzinserhöhung gibt keinem sozial Bedürftigen
eine Wohnung und ist alles andere als treffsicher. Das
wären an Einkommen gebundene erhöhte Wohnbeihilfen
oder soziale Wohnungsvergaben ohne Zugangs-,
dafür mit klaren Einkommensbeschränkungen.
Eine Aussetzung der Mietzinserhöhung ist eine Umgehung
des MRG in einem Ausmaß, dass sich die Branche nicht
leisten kann und nicht leisten muss. Es ist nur kurzsichtige
Politik für jene, die um jeden Preis ihre Macht erhalten
wollen, statt Österreich zum Positiven sowie sozialem und
ökologisch Nachhaltigen zu verändern.
So baut man intelligent:
mit Automatisierungskomponenten von Beckhoff.
Mit Beckhoff Building Automation lassen sich alle Gewerke auf Basis
eines ganzheitlichen, durchgängigen, PC- und Ethernet-basierten
Gebäudeautomatisierungskonzeptes integrieren. Der Effekt: Investitionskosten
werden minimiert, Wartung und Flexibilität werden optimiert, die
Engineeringkosten gesenkt und alle Kriterien für Gebäudeautomation
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erlaubt eine Anbindung aller Datenpunkte und Subsysteme über
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Ausgabe 02|2022
129

ImFokus
Zum Autor
Jasmin Soravia ist seit 2019 Vorsitzende des Urban Land
Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch &
Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATT-
GRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria.
Bauen wir am Bedarf vorbei?
Kommentar: Jasmin Soravia
In Österreich zeichnet sich in den nächsten Jahren ein dramatischer
demographischer Wandel ab. Insgesamt ist davon auszugehen, dass
die Bevölkerung weiter wächst. Für das Jahr 2060 wird laut Statistik
Austria mit 9,4 Millionen Menschen gerechnet. Besonders relevant ist
jedoch die Verschiebung der Altersstruktur. Während aktuell noch
etwa 20 Prozent der Menschen über 65 Jahre alt sind, werden es 2030
bereits 24 Prozent und 2060 knapp 30 Prozent sein. Parallel dazu zeigt
sich, dass sich die Bedürfnisse in Bezug auf Immobilien bei jüngeren
Menschen verändern: diese wollen immer früher Eigentum erwerben.
Da der Wohnbau immer auf eine langfristige Perspektive ausgerichtet
sein sollte, sind diese auch in der folgenden Tabelle dargestellten
Entwicklungen durchaus ernst zu nehmen. Es braucht also neue
innovative Konzepte, um mit solchen Veränderungen sinnvoll umzugehen
– um einerseits den geänderten Bedürfnissen jüngerer und
älterer Menschen entgegen zu kommen, und um andererseits teure
Leerstände zu vermeiden.
Die Coronakrise wie auch die zunehmende Inflation haben dazu geführt,
dass immer mehr Investoren ihr Geld in Immobilien anlegen.
Dabei zeigt sich, dass sowohl die demographischen Veränderungen
wie auch die geänderten Bedürfnisse jüngerer Menschen neue Märkte
entstehen lassen, die durch diese Investitionen bedient werden wollen
und können.
Mehr altersgerechtes Wohnen
Der Trend hin zu mehr altersgerechtem Wohnen lässt sich aufgrund
der guten statistischen Vorhersehbarkeit mit hoher Sicherheit abschätzen.
Der Vorteil des betreuten Wohnens ist, dass diese Projekte
auch in weniger teuren Lagen errichtet werden können und damit eine
gute Rendite erreicht werden kann. Zudem gibt es immer mehr Förderungen
in Gemeinden im Umland größerer Städte. Damit können
die Mehrkosten für die altersgerechte technische Ausstattung dieser
Objekte in Höhe von etwa fünf bis zehn Prozent vollständig abgefedert
werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass bei Bedarf eine Umnutzung für
jüngere Bewohner leicht realisierbar ist.
Der Traum vom Wohneigentum
Aktuell ist Österreich immer noch geprägt vom Traum vom Einfamilienhaus.
Dafür werden im Mittel ca. 400.000 Euro ausgegeben
– und nachdem die Kinder ausgezogen sind, steht das durchschnittlich
160 Quadratmeter große Haus teilweise leer. Werden
die verbliebenen Bewohner dann älter, mühen sie sich immer mehr
ab, im nicht altersgerecht geplanten Bau mobil zu sein. Nicht selten
kommt es dabei zu Stürzen und schweren Verletzungen. Die
Sinnhaftigkeit des Konzeptes „Einfamilienhaus“ ist damit vor allem
angesichts der aktuellen demographischen Entwicklungen zu
hinterfragen. Dazu kommen immer mehr junge Menschen, für die
dieser Traum heute nicht mehr zu realisieren ist – selbst bei einem
jungen Akademikerpaar geht sich oft auch die Eigentumswohnung
in der Stadt finanziell nicht mehr aus. Zum Thema der Leistbarkeit
kommt noch das vor allem in Österreich besonders gravierende
Problem der Bodenversiegelung: In den letzten zehn Jahren wurden
im Schnitt 24 Fußballfelder verbaut. Das ist ein trauriger europaweiter
Spitzenwert.
Wohn- und Finanzierungskonzepte
mit dem Bauherrenmodell
Es lohnt sich daher, vorauszudenken und einen Schritt weiterzugehen.
Das altersgerechte Wohnen sollte immer mehr in flexible Konzepte
integriert werden. Dies zeigt der zunehmende Trend hin zum
sogenannten Bauherrenmodell: Diese Projekte können in jeder Größenordnung
realisiert werden und ermöglichen es so auch kleineren
Investoren, ihr Geld langfristig sicher anzulegen. Das Modell beruht
darauf, dass sich mehrere Bauherren die Eigentümerschaft einer Immobilie
teilen. Das kann ein Grundstück, ein zu sanierendes und ad-
130 ImmoFokus

Bevölkerungsprognose Österreichs nach Alter und Geburtsland (Hauptvariante)
Insgesamt
Bis unter 20
Jahre
20 bis unter 65
Jahre
65 und mehr
Jahre
Bis unter
20 Jahre
20 bis unter 65
Jahre
65 und mehr
Jahre
2020 8.916.845 1.718.997 5.490.075 1.707.773 19,3 61,6 19,2
2025 9.113.898 1.755.015 5.467.928 1.890.955 19,3 60 20,7
2030 9.250.615 1.780.327 5.327.331 2.142.957 19,2 57,6 23,2
2040 9.469.943 1.777.327 5.195.355 2.497.261 18,8 54,9 26,4
2050 9.625.622 1.780.212 5.183.265 2.662.145 18,5 53,8 27,7
2060 9.703.319 1.814.028 5.115.772 2.773.519 18,7 52,7 28,6
2070 9.808.340 1.835.394 5.134.260 2.838.686 18,7 52,3 28,9
2080 9.937.632 1.845.519 5.173.829 2.918.284 18,6 52,1 29,4
Quelle: Statistik Austria
aptierendes Bestandsobjekt aber auch ein ganzer Stadt- oder Ortsteil
sein. Typischerweise wird die Verwaltung dieser Projekte dann von
einer eigenen Betreiberorganisation durchgeführt.
Visionäre flexible
Wohn- und Lebensformen
Durch immer mehr steuerliche Begünstigungen und öffentliche Förderungen
ist das Bauherrenmodell zunehmend attraktiv. Besonders
zukunftsträchtig erscheint die Errichtung von gemischten Wohnprojekten:
eine Kombination aus Wohnungen, Shops, betreutem Wohnen,
Studentenheimen, Kindergärten oder Horten. Mit der Schaffung von
gemeinsam nutzbaren Räumen und Freiflächen können Synergien geschaffen
werden, ältere und jüngere Menschen können sich idealerweise
gegenseitig unterstützen. Dies beginnt bei kleineren Wohnanlagen und
kann sich bis zu ganzen Stadtteilen erstrecken.
Um es den Jüngeren zu ermöglichen, wieder Eigentum zu erwerben,
kann solches Eigentum in diese flexiblen Konzepte integriert werden.
Für die Zeit bis zur Elternschaft genügt oft eine Fläche von etwa
80 Quadratmetern. Sind die Kinder aus dem Haus, reduziert sich
der Bedarf ebenfalls wieder auf denselben Wert. Was spricht also
dagegen, nur das Eigentum an den 80 Quadratmetern zu erwerben
– und in den insgesamt wenigen Jahren mit den Kindern weitere
Flächen nach Bedarf zuzumieten? Mit modularen Wohnkonzepten
lassen sich diese Modelle architektonisch umsetzen – und die Finanzierung
kann so gestaltet werden, dass sie der Einkommenskurve
der Menschen entspricht. Mit diesen Konzepten sind nicht nur die
Erträge der Bauherren gesichert: Mehr ältere Menschen können von
der verbesserten Lebensqualität profitieren und werden wieder Teil
des Gemeinschaftslebens. Jüngere können wieder den Traum vom
Wohnungseigentum realisieren, und für die Gesellschaft bedeutet
es eine sinnvollere Nutzung von Bestand, die Revitalisierung von
Stadteilen oder Ortskernen. Diese leiden zunehmend unter dem
„Donut“-Effekt, bei dem die alte Dorfmitte ausstirbt und rundherum
wertlose Gewerbe- und Wohnsteppe entsteht. Hier können innovative
Konzepte eine nachhaltige Belebung bringen, zum Beispiel
mit den immer beliebteren Co-Working-Spaces am Land. Auch alte
Gewerbeobjekte können mit gemischten Konzepten wiederbelebt
werden. Letztlich profitieren alle Interessensgruppen von weniger
Leerstand und dem Erhalt von wertvoller Natur.
Ausgabe 02|2022
131

Gute Aussichten
Smart Cities, Stadtklima, Architektur, Sozialer
Wohnbau, Nachhaltigkeit, Büros, Wohnungslosigkeit,
Hotellerie, Revitalisierung, Luxus,
Wohnraumgestaltung, Stadtplanung, Investments,
Grätzelentwicklung, …
Wir haben die Gegenwart und Zukunft von
Wohnen und Bauen im Blick.
Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ und unter:
DiePresse.com/immobilien

Illmitzer
Gespräche
Creating the Future now
31. August - 02. September 2022
Klimaschutz
Illmitzer Gespräche
Umweltschonend kühlen
aber wie?
Programm & Speaker im Kurzportrait
Frühling 2021
133

ImmoFokus.Rubrik
Nicht wenn, was
oder wem sondern,
WARUM NICHT?
I
ch bin Jahrgang 1962 und - unschwer zu erkennen - knapp
vor einem runden Geburtstag. Ich weiß nicht: Macht es das
Älterwerden, das jahrelange Staccato des unternehmerischen
Lebens, die persönlichen Umstände und Prägungen
– ich beginne fürchterlich ungeduldig zu werden, ja ich
kann mich auch nicht mehr wie früher zurückhalten, ertappe mich dabei
ungestüm und unverblümt die Wahrheit zu fordern. Nicht nur die
Wahrheit an sich, sondern ein unbedingtes Handeln nach Erkenntnis.
Ich hatte diese Züge schon einmal: Damals in Hainburg in der Au, als
wir rechts angedeutet haben und links an den Gendarmen vorbei in den
Wald gelaufen sind, immerhin das Kraftwerk wurde nicht gebaut, damals
vor der amerikanischen Botschaft als wir gegen die Stationierung
der Pershing II Raketen demonstriert haben, damals als wir mit Nina
Hagen Freiheit für den Rasen im Burggarten forderten.
Schon Schweigen ist Betrug
Und immer standen zwei Worte im Raum: „Warum nicht“, niemals nur
warum, auch das Wie war kein Thema. Mit Konstantin Wecker gesprochen
war das Credo: „Schon Schweigen ist Betrug, ich lass mich nicht
belügen, genug kann nie genügen“.
Warum liefern wir Waffen, um den Krieg noch grauenvoller zu machen?
Warum fürchten wir uns als freie Menschen davor für eine kleine Weile
Verzicht zu üben, um durch Embargo den Tyrannen in die Knie zu zwingen?
Warum verbieten wir nicht einfach Plastik, wie es Ruanda bereits
2008 getan hat? Warum schaffen wir nicht Strukturen, in denen es einen
direkten Bezug vom Produzenten zum Konsumenten gibt? Warum
Fotos: REMG, Adobe Stock
134

kennzeichnen wir biologisch einwandfrei erzeugte Lebensmittel und
machen es nicht umgekehrt, wir kennzeichnen – wie bei den Zigaretten –
das was uns und unsere Kinder und Kindeskinder krank macht? Warum
dürfen internationale Konzerne 88 Milliarden Einwegflaschen, das ist
31-mal jährlich zum Mond und retour, jährlich produzieren? Warum lassen
wir es zu, dass 40 % der Insektenarten, die unser Überleben sichern,
sterben? Warum müssen wir 4.000 m2 an Boden jährlich verbrauchen,
wenn uns global nur 2.000 m2 pro Person zur Verfügung stehen? Warum
fürchten wir uns so sehr vor den Autofahrern, dass wir statt dem
öffentlichen Verkehr dem Individualverkehr das Wort reden? Warum
sieht der Neue Markt mit seinem wunderschönen Donner-Brunnen wir
eine Steinwüste aus? Warum wirst du belächelt, wenn du dich gegen den
Wind stellst?
Copyright by Neusiedler See Tourismus GmbH/alexlangphoto.com
Das Forum Nachhaltigkeit Illmitz vom 31.8. bis zum 2.9.2022 kann und
wird klar Stellung beziehen, gewaltfrei, aber laut und deutlich. Wir
werden nicht mehr nach dem Warum fragen, denn es liegt an jedem einzelnen
von der elenden Jammerei, vom lauen „Da kann man eh nichts
machen“, vom bloßen Reden ins umgehende Tun zu gelangen, denn
Leid, Not und Überleben - im wahrsten Sinn des Wortes - dulden keinen
Aufschub, kein zuwarten, kein bloßes Hinsehen,
meint herzlichst Ihr
Thomas Malloth
Ausgabe 02|2022
135

ImmoFokus.Rubrik
Umweltschonend
kühlen, aber wie?
Autoren: Peter Holzer, David Stuckey und Renate Hammer
D
ie Nachfrage nach Kühlung steigt in allen Gebäudetypen
sprunghaft an. Die Gründe dafür
sind vielfältig. Sie reichen von einer zunehmenden
Urbanisierung über gesteigerte Ansprüche
bis, und das stellt langfristig vielleicht die größte
Herausforderung dar, zum deutlichen Anstieg der Temperaturen
weltweit, der je nach den lokalen Rahmenbedingungen auch verstärkt
ausgeprägt auftreten kann. Vielerorts ergeben sich daraus
zwei lebenswichtige Fragen: Wie können Gesundheit und Komfort
im Gebäude gewährleistet werden? Und welche technischen Kühllösungen
verursachen so geringe Treibhausgasemissionen, dass die
vorgegebenen Klimaschutzziele eingehalten werden können?
Kühlung mit Strahlungsflächen
Angesichts solcher Herausforderungen bietet die Kühlung mit Strahlungsflächen
durch thermische Aktivierung der Raumoberflächen
eine leistungsstarke und belastbare Alternative zur herkömmlichen
Klimatisierung. Letztere wurde bisher vorwiegend durch Einbringung
gekühlter Luftmengen mittels Klimaanlagen realisiert. In den letzten
25 Jahren hat sich die Anzahl und Kapazität derartiger Klimaanlagen
verdreifacht. Das darf nicht verwundern, denn auch in nach wie vor
klimatisch begünstigten Lagen, wie wir sie in West- und Zentraleuropa
jedenfalls vorfinden, stellt die Verschiebung der Temperaturen
traditionelle bioklimatische Architekturstrategien in Frage. So kann
eine vollständig passive Kühlung durch die Aktivierung thermischer
Gebäudemassen mittels intensiver nächtlicher Belüftung den
nötigen Komfort nicht mehr sicherstellen – schlicht, weil die Lufttemperaturen
im Außenraum in etlichen Sommernächten dafür zu
hoch bleiben. Zur Orientierung kann gesagt werden, dass von einer
Aktivierung der thermischen Gebäudemasse mittels Nachtlüftung ein
ausreichender Kühlungseffekt erwartet werden darf, wenn die nächtliche
Umgebungslufttemperatur um rund sechs Grad Kelvin niedriger
ist als die gewünschte Raumlufttemperatur während des Tages. Eine
leistungsstarke und vielversprechende Alternative zu dieser rein passiven
Strategie und abseits der Klimaanlagen stellt die aktive Kühlung
der Raumoberflächen dar.
Gekühlt wird dabei tatsächlich der Mensch im Innenraum im Strahlungsaustausch
mit den ihn umgebenden Oberflächen. Menschen
empfinden diese Art der Temperierung als sehr komfortabel, überraschenderweise
speziell bei einer Aktivierung der Raumdecke, weil
diese evolutionär dem kalten Nachthimmel entspricht. So wird eine
Differenz der Strahlungstemperatur von Boden und Decke von bis zu
14 Grad Kelvin gut akzeptiert, wenn die Decke kühler ist als der Boden,
aber lediglich von vier Grad Kelvin, wenn der Boden kühler ist als die
Decke. Räume mit moderat gekühlten Decken werden daher nicht als
künstlich konditioniert, sondern als an den Außenraum angekoppelt
wahrgenommen.
136

Weiters ist in Betracht zu ziehen, dass die Temperatur der kühlenden
Strahlungsflächen nur knapp unter der Raumtemperatur und damit
deutlich höher als bei herkömmlichen Klimaanlagen liegt. Deshalb können
natürliche Kühlquellen, etwa das Erdreich, vergleichsweise einfach
und umweltfreundlich in technische Kühlsysteme mit Strahlungsflächen
integriert werden.
Vorbeistreichen am Körper bewirkt die Kühlung
Eine weitere Stärke der Temperierung durch kühle Strahlungsflächen
liegt in der Kompatibilität mit der sogenannten Komfortbelüftung,
also in einer Kombination mit einer gewissen Luftbewegung. Es ist ein
weithin bekanntes und für alle nachvollziehbares Phänomen, dass Luftbewegung
einen starken Beitrag zur thermischen Behaglichkeit leistet,
solange sie nicht als Zugluft empfunden wird. Dabei wird die Luft selbst
nicht abgekühlt, sondern lediglich das Vorbeistreichen am Körper bewirkt
die Kühlung. Bei einer Geschwindigkeit von einem Meter pro Sekunde,
was gemächlichem Gehen entspricht, entsteht so ein Kühleffekt
von etwa drei Grad Kelvin.
Dennoch gibt es eine wichtige Einschränkung der Kühlung mit Strahlungsflächen,
nämlich die Kondensationsgefahr. So ist es bauphysikalisch
zwingend notwendig, dass die Temperatur der Raumoberflächen
deutlich über der Taupunkttemperatur der Raumluft bleibt.
Was also zwingend vermieden werden muss, ist ein Phänomen, das
im Extremfall sehr kühler Oberflächen und hoher Luftfeuchtigkeit
einfach beobachtet werden kann: wenn sich am winterlich kühlen
Badezimmerfenster während des Duschens Wassertröpfchen bilden.
Bestehen die Raumoberflächen aus organischem Material, ist besondere
Umsicht geboten. Hier darf die kühle Fläche die sogenannte
Schimmelrisikotemperatur nicht unterschreiten. Diese entspricht
einer relativen Luftfeuchtigkeit von 80 Prozent. Daher ist die Strahlungskühlung
eine perfekte Lösung in heißen und trockenen sowie in
gemäßigten Klimazonen, wie sie in Europa vorwiegend bestehen. In
feuchten Klimazonen, etwa in den Subtropen, ist ihre Einsetzbarkeit
hingegen beschränkt.
Praktisch erfolgt eine technisch gestützte Aktivierung der Gebäudemasse
zur Kühlung auf hydraulischem Weg, also durch die Installation
von wasserführenden Rohrleitungen. Das zirkulierende Wasser leitet
dabei effektiv Wärme aus dem aktivierten Bauteil ab.
Nicht ausschließlich an Betonkonstruktionen gebunden
In den meisten Fällen wird das Prinzip auf Betondecken angewendet.
Die rohrtragende Schicht kann in der Mitte der Betonkonstruktion
oder in der Nähe der Deckenfläche platziert werden. Typische Abstände
der Rohre betragen um die 20 Zentimeter. Beste Ergebnisse
werden dabei mit einem spezifischen Wasserdurchfluss von zehn bis
zwölf Litern pro Quadratmeter und Stunde und mit Rohren mit einem
Durchmesser von 14 Millimetern bis zu einer Länge von 100 Metern erzielt.
Die hydraulische Oberflächenkühlung ist aber nicht ausschließlich
an Betonkonstruktionen gebunden. Vielmehr steht eine breite
Palette von erprobten Materialien und Konstruktionen zur Verfügung.
Die Systemtemperaturen des umlaufenden Wassers können im Bereich
von 20 bis 22°C liegen. In den gemäßigten Klimazonen in Europa
zeigt hydraulische Oberflächenkühlung, die mit konstant 21°C
Wassereintrittstemperatur betrieben wird, sehr zufriedenstellende
Ergebnisse. Es ergibt sich eine Art Selbstregulationseffekt: Steigt die
Raumtemperatur, steigt die Kühlleistung. Sinkt die Raumtemperatur,
sinkt die Kühlleistung. Sinkt die Raumtemperatur auf 23 oder 22°C,
hört der Kühleffekt vollständig auf, ohne dass aufwendige Regelalgorithmen
erforderlich sind.
Die für das System tauglichen vergleichsweise hohen Temperaturen
bieten viele Optionen für die passive Wärmeabgabe an natürliche Umweltwärmesenken:
über Brunnen an das Grundwasser, über Röhrensysteme
gegen den Himmel oder und im Speziellen an den Erdkörper,
wodurch eine Regeneration der Wärmeentnahme für Heizzwecke im
Winter gegeben ist. Daraus ergibt sich die Möglichkeit eines klimaneutralen
Betriebs, nicht zuletzt auch im Sinne einer Bewirtschaftung von
Gebäuden in Kreisläufen.
Ausgabe 02|2022
137

ImmoFokus.Rubrik
Das Programm
„Komm wir brechen morgen aus und dann stellen wir uns gegen den Wind.“ – singt Konstantin
Wecker und so wollen wir es auch mit den 3. Illmitzer Gesprächen halten. Wir müssen uns jenen
entgegenstellen, die meinen „Das wird schon!“, jenen die sagen „Das sehen wir uns an!“ und vor allem
jenen die meinen „Das kann nicht funktionieren!“ Lassen Sie uns wieder drei Tage anders denken,
anders reden und dann anders handeln.
Mittwoch, 31. 08. 2022
17:00 Come Together
17:15 Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS
Ziele und Ablauf
18:30 FH-Prof. Dr. Markus Scholz, Gerhard Weißgrab
Ethik der Nachhaltigkeit
20:00 Treffpunkt am See
Musik Steve Haider - Abendessen
Donnerstag, 01. 09. 2022
09:00 Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS
Ziele und Ablauf
14:00 DI Dr. Harald Frey
Von A nach B, aber wie?
09:45 BM Eleonore Gewessler, BA
Was bisher geschah und werden soll
15:00 DI Christian Sailer (angefragt)
War´s das mit dem See?
10:15 RiverWatch
Die Lebensadern der Erde
11:15 Mag. Werner Gruber,
Ao.Univ.-Prof.i.R. Dr. Wolfgang Kromp
ATOM - Nein, danke! - oder - Ja, bitte!
Pause
16:00 Bürgermeister*innen - Forum
Moderation: Arch. DIin Dr.in Renate Hammer, MAS
Pause
Pause
13:00 DI Dr. Peter Holzer
Raus aus Öl und Gas
Pause
17:45 Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS
Energiegemeinschaften ein neuer Weg
19:30 Empfang in der Pusztascheune, Apetlonerstraße 6
Abendessen und geselliges Beisammensein
Fotos: Adobe Stock
138 ImmoFokus

Freitag, 02. 09. 2022
09:30 LH Mag. Hans Peter Doskozil
Keynote
11:00 Politiker*Innen im Talk
Abg.z.NR Maximilian Köllner, MA,
DI Dr. Stefan Gara,
LAbg. Mag.a Regina Petrik,
Abg.z.NR Johann Singer
Pause
Anmeldung:
www.illmitzer-gespraeche.at
14.30 Dr. Volker Busch
Entscheidungsprozesse des Menschen
in digitalen Zeiten
15.30 Biologische Station - Nationalparkzentrum
Einblicke und Exkursion
17.30 DI Dr. Harald Frey
Abschlussnote und Zusammenfassung
12.30 Univ. Prof. Mag. Dr. Dr. Martin Grassberger
Das leise Sterben
Samstag, 03. 09. 2022
10.00 Anschlussprogramm
Es besteht die Möglichkeit, etwas mehr über den Weinbau im Seewinkel zu erfahren. Namhafte Winzer*innen führen durch ihre Weingärten
und Weinkeller und werden Ihnen bei dem einen oder anderen Glas Wein die Besonderheiten des Seewinkels, das Terroir und die Vinifikation
näherbringen.
Ausgabe 02|2022
139

ImmoFokus.Rubrik
Organisations-Team
DI Dr. Harald Frey
... ist seit 2006 Verkehrswissenschaftler an der TU Wien, Leiter des Arbeitskreises
„e-mobility“ und stellvertretender Leiter des Arbeitskreises „Nachhaltige Infrastruktur“
der Österreichischen Verkehrswissenschaftlichen Gesellschaft (ÖVG). Sein
Tätigkeitsfeld umfasst Lehre, Forschung sowie die Praxis: Verkehrs- und Siedlungsplanung,
das Mobilitätsverhalten und die Instrumente zur Verhaltensänderung, die
Jurymitgliedschaft bei der Vergabe von Förderprogrammen. Vorstands-mitglied
des „Club of Vienna“ und des „Forum Wohnbaupolitik“ und seit 2020 Mitglied des
Aufsichtsrates der ÖBB Postbus AG sowie der ASFINAG.
Mag. Dr. Franz Gschiegl
Seit über 40 Jahren Börsen-, Finanz- und Wirtschaftsexperte mit Vorstandspositionen
in der ERSTE-Group. Ständiger Autor im Wirtschaftsmagazin „GEWINN“. Co-Autor zahlreicher
Fachbücher. Jüngst in Alterspension als konzessionierter Unternehmensberater
aktiv. Von Beginn an im Vorstand des „Nachhaltigkeitsforums Illmitz“ für die Bereiche
Finanzen und Wirtschaft zuständig. Mein Ziel: In unserem „Thinktank“ mitwirken um
„etwas zu bewegen“ und einen nachhaltigen „positiven Footprint“ zu hinterlassen.
Arch. DIin Dr.in Renate Hammer, MAS
...leitet das Institute of Building Research & Innovation. Sie studierte Architektur und
Philosophie in Wien, sowie Urban Engineering in Tokio und Solararchitektur in Krems.
Sie ist als selbstständige Architektin in der Planung und Forschung tätig und hält einen
Lehrauftrag an der Universität für künstlerische und industrielle Gestaltung Linz sowie
an der Fachhochschule Campus Wien und unterrichtet einschlägig an der Arch+Ing
Akademie. Sie ist Sprecherin der Plattform Baukulturpolitik, Mitglied des Beirats für
Baukultur im Bundeskanzleramt, des Oxford Round Table sowie der Deutschen und
der Österreichischen lichttechnischen Gesellschaft. Ihr Arbeits- und Interessenschwerpunkt
liegt in der Umsetzung umfassender Nachhaltigkeit im Bauwesen.
140 ImmoFokus

Stv. Dir. Christian Janisch
Groß geworden bin ich in einer Zeit, als das Lebensmotto lautete, „macht euch die Welt
untertan“ – und genauso hat dann auch meine Generation ohne Rücksicht auf Natur und
Umwelt mit Vollgas gelebt. In der Immobilienwelt war Nachhaltigkeit nicht im Entferntesten
ein Thema – in Wahrheit ist sie es auch heute noch immer nicht wirklich. Auch ich
habe bis dato nicht viel zu einer besseren Welt beigetragen – ich befürchte, dass ich mit
meinen 57 Jahren meinen persönlichen Earth Overshoot Day schon längst überschritten
habe. Ich ersuche die junge Generation vor allem für die letzten 30 Jahre um Entschuldigung,
denn so lange wissen wir ehrlicherweise, dass wir so nicht weiterleben dürfen.
Helmut Lang
Helmut Lang, 25 Jahre alt und geborener Illmitzer. Student an der Universität für
Bodenkultur im Studiengang Lebensmittel- und Biotechnologie. Neben dem Studium
arbeitet er im familieneigenen Weingut in Illmitz. Im Team kümmert er sich um
die Verbreitung der Idee hinter den Illmitzer Gesprächen in der jüngeren Bevölkerung
der Umgebung. Zusätzlich unterstützt er bei der
lokalen Umsetzung von Veranstaltungen.
Mag.a Brita Hombrecher
Fundierte Erfahrungen sammelte Brita Hombrecher zunächst in der Buwog GmbH
sowie bei Immoconsult LeasingGmbH in Wien, bevor sie sieben Jahre lang in der Immo
Kapitalanlage GmbH als Asset Managerin sowie Verantwortliche für den An- und Verkauf
von Immobilien tätig war. Weitere Stationen ihrer Karriere führten sie über die Dr.
Eugen Otto GmbH und die Erste Group Immorent AG zu ihrer – ebenfalls sieben Jahre
dauernden – Position als Head of Asset Management bei Erste Immobilien KAG.
Seit 2021verstärkt die gelernte Juristin und versierte Branchenkennerin jetzt das mehrfach
ausgezeichnete Architekturbüro baukult ZT GmbH in Wien.
Christoph Malloth, MSc
... ist seit über 20 Jahren in der Kommunikationsbranche tätig und das vor allem im
Bereich Beratung und Konzeption. Er absolvierte seinen Master in Marketing und
Businessmanagement. Seit 2011 ist er als Kommunikationsberater für Agenturen
und Direktkunden tätig und fungiert als Lektor an diversen Bildungseinrichtungen
für Marketing.
Ausgabe 02|2022
141

ImmoFokus.Rubrik
Prof. Mag. Thomas N. Malloth, FRICS
... ist Jurist und hat sich auf die Bereiche Immobilienbewertung, Immobilienconsulting, Immobilienverwaltung,
und -vermarktung und auf die Projektentwicklung, v.a. im dichten städtischen
Raum, spezialisiert. Er ist ständiges Mitglied des Bundesdenkmalbeirates und Lehrbeauftragter
an 7 Universitäten. Im November 2016 wurde Prof. Malloth in den Vorstand des österreichischen
Chapters der Royal Institution of Chartered Surveyors berufen.
DI Dr. Stefan Sattler
Stefan Sattler hat nach seinem Kulturtechnik und Wasser-wirtschaft Studium an der Universität
für Bodenkultur als Universitätsassistent über 4 Jahre im Bereich Ressourcenorientiertes Bauen
geforscht. Er war in diversen nationalen und internationalen Forschungsprojekten tätig bzw.
hat diese geleitet und hat außerdem in der Lehre mitgearbeitet. Neben seiner Vortragstätigkeit
bei nationalen und internationalen Veranstaltungen ist er außerdem an der Universität für
Bodenkultur – Wien als Lektor tätig. Seit 2018 arbeitet er bei der Stadt Wien – Energieplanung
und betreut dort den Bereich „erneuerbare Energien“. Im Fokus steht dabei die Versorgung
von bestehenden Gebäuden mit erneuerbarer Energie, damit fossile Energieträger nicht länger
benötigt werden und Wien bis 2040 klimaneutral werden kann.
Mag. Hans Jörg Ulreich
Hans Jörg Ulreich studierte an der WU Wien Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Industrie-
und Personalwirtschaft. Seit 1999 ist er selbstständiger Immobilientreuhänder in Wien, Lektor
an der TU-Wien sowie FH Wien und Bauträgersprecher der WKO Österreich.
Univ. Ass. Mag.a Magdalena Weißmann, LL.M.
Magdalena Weißmann studierte Rechtswissenschaften und absolvierte den
postgradualen Universitätslehrgang Wohn- und Immobilienrecht an der Universität
Wien. Seit 2018 ist sie Universitätsassistentin am Institut für Europarecht,
Internationales Recht und Rechtsvergleichung und engagiert sich im Bereich der
Nachhaltigkeit.
142 ImmoFokus

Die Speaker
Univ.-Prof. Dr. Christoph Bezemek, B.A., LL.M.
... wurde als einziger Sohn des österreichischen Historikers Ernst Bezemek
1981 in Wien geboren. Er studierte Rechtswissenschaften und Philosophie. Das
Diplomstudium schloss er im März 2004 mit der Sponsion zum Magister iuris ab.
Im Oktober 2006 folgte die Promotion an der Universität Wien. Von September
2008 bis Mai 2009 absolvierte Bezemek ein Postgraduales Studium an der Yale
Law School. 2011 ernannte ihn die WU-Wien zum Assistenzprofessor. Mit Oktober
2016 wurde er auf einen Lehrstuhl für Öffentliches Recht an der Universität Graz
berufen und damit ordentlicher Universitätsprofessor. Im Oktober 2019 wurde er
zum Dekan der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Graz gewählt.
Prof. Dr. med. Volker Busch
... ist Facharzt für Neurologie sowie Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie an der
Universitätsklinik in Regensburg. Er leitet dort die wissenschaftliche Arbeitsgruppe
„Psychosozialer Stress und Schmerz“ und ist in der Institutsambulanz tätig. Er besitzt
mehrere ärztliche Zusatzbezeichnungen und Fachlehrerausbildungen in den Bereichen
der Stress-, Schmerz-, Sport- und Ernährungsmedizin und ist Mitglied der Neurowissenschaftlichen
Gesellschaft. Im Sommer 2019 wurde ihm der CSP (Certified Speaking
Professional) verliehen – die aktuell höchste international anerkannte Qualitäts- auszeichnung
für Vortragsredner.
LH Mag. Hans Peter Doskozil
Nach seinem Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Wien
war Hans Peter Doskozil unter anderem Landespolizeidirektor des Burgenlandes
und Bundesminister für Landesverteidigung und Sport.
Seit Februar 2019 ist er Landeshauptmann des Burgenlandes.
Ausgabe 02|2022
143

ImmoFokus.Rubrik
DI Dr. Harald Frey
... studierte Bauingenieurswesen an der Technischen Universität Wien, Fachrichtung Verkehrswesen
und Infrastrukturplanung. Er arbeitet am Forschungsbereich für Verkehrsplanung und Verkehrstechnik
der TU Wien, seine Forschungsschwerpunkte sind Verkehrserhebungen und Befragungen,
Verkehrskonzepte, Machbarkeitsuntersuchungen, Verkehrsmodellierung, Verkehrs- und Siedlungsplanung
sowie E-Mobilität.
DI Dr. Stefan Gara
Der 1964 geborene Wiener promovierte in Physik (Schwerpunkt Halbleitertechnologie)
und machte sich nach weiteren Studien in den USA sowie Jobs in der Industrie
1994 gemeinsam mit Partnern als Unternehmer in Wien selbstständig. Sein Unternehmen
hat in den letzten 20 Jahren weltweit Unternehmen, Ministerien, Städte
in Umwelt-, Energie- und Mobilitätsstrategien beraten und dabei zahlreiche Innovationsprojekte
initiiert. Gara unterrichtet auch als Gastdozent an verschiedenen
Universitäten und Bildungseinrichtungen im In- und Ausland, etwa an der Business
School Lausanne und der Universität St. Gallen. Stefan Gara ist Abgeordneter zum
Wiener Landtag und Mitglied im Erweiterten Landesteam Wien der NEOS.
KommR Mag. Michael Gehbauer
... studierte Wirtschaftswissenschaften an der Wirtschaftsuniversität Wien. Dies war
auch der Beginn seiner gewerkschaftlichen Tätigkeiten. Im Sommer 1993 wechselte er
in die Wohnbauvereinigung der Privatangestellten, wo er 2004 zum Geschäftsführer
ernannt wurde.
Univ. Prof. Mag. Dr. Dr. Martin Grassberger
... studierte Medizin sowie Biologie an der Universität Wien und praktiziert als Facharzt
für Gerichtsmedizin. 2005-2007 postgraduelles Studium der Epidemiologie an der
London School of Hygiene and Tropical Medicine, University of London. 2007/2008
Institut für Rechtsmedizin, Universitätsklinikum Hamburg-Eppendorf. Habilitation im
Fach Gerichtsmedizin im Jahr 2008 an der Medizinischen Universität Wien. 2009 – 2012
Assistenzarzt am Pathologisch-Bakteriologischen Institut der Krankenanstalt Rudolfstiftung,
Wien. 2016 Berufung zum Universitätsprofessor für den Lehrstuhl Gerichtsmedizin
an der Sigmund Freud Universität Wien. Wissenschaftlicher Leiter der Österreichischen
Akademie für Misshandlungsmedizin. Er ist zudem mehrfacher Buchautor.
144 ImmoFokus

Dir. Mag. Werner Gruber
... wuchs in Ansfelden, Oberösterreich auf und schloss 1999 sein Physik-Studium an der
Universität Wien als Magister ab. Danach war er wissen- schaftlicher Mitarbeiter am Institut
für Experimentalphysik der Universität Wien. Seit Februar 2013 leitet Mag. Gruber
die astronomischen Einrichtungen der Volkshochschulen Wien – das Planetarium Wien,
die Kuffner Sternwarte sowie die Urania Sternwarte. An der Medizinischen Fakultät der
Sigmund Freud Privatuni- versität Wien lehrt er die Einführung in die Physik.
Dl Dr. Peter Holzer
... studierte Maschinenbau an der Technischen Universität Wien und zählt zu den
führenden Experten in der nachhaltigen Gebäudeenergietechnik, der Bauklimatik
und der Thermophysiologie. Sein Arbeits- und Forschungsschwerpunkt liegt in
der klimagerechten Gestaltung von Gebäuden und in deren erneuerbarer Heizung
und Kühlung. Peter Holzer ist Lehrbeauftragter an der FH Campus Wien, geschäftsführender
Gesellschafter des Wiener Standorts des Fachplanungsbüros IPJ
Ingenieurbüro P. Jung GmbH und Gesellschafter des Institute of Building Research
& Innovation wie auch Mitglied einschlägiger Gremien und Ausschüsse.
Abg.z.NR Maximilian Köllner, MA
Der in Illmitz im Burgenland aufgewachsene Maximilian Köllner absolvierte nach seiner
Matura an der Handelsakademie Neusiedl am See im Jahr 2010 den sechsmonatigen
Grundwehrdienst im Österreichischen Bundesheer. Ab 2011 studierte er an der Universität
Wien das Fach Politikwissenschaft, welches er mit dem akademischen Grad Master
of Arts abschloss. Von 2016 bis 2019 war Köllner als Referent des damaligen burgenländischen
Landeshauptmannes Hans Niessl tätig. Seit 2019 ist er Abgeordneter zum
östereichischen Nationalrat.
Prof. Mag. Thomas N. Malloth, FRICS
... ist Jurist und hat sich auf die Bereiche Immobilienbewertung, Immobilienconsulting,
Immobilienverwaltung, und -vermarktung und auf die Projektentwicklung, v.a.
im dichten städtischen Raum, spezialisiert. Er ist ständiges Mitglied des Bundesdenkmalbeirates
und Lehrbeauftragter an 7 Universitäten. Im November 2016 wurde
Prof. Malloth in den Vorstand des österreichischen Chapters der Royal Institution of
Chartered Surveyors berufen.
Ausgabe 02|2022
145

ImmoFokus.Rubrik
LAbg. Mag.a Regina Petrik
Die studierte Pädagogin Regina Petrik war über 20 Jahre lang als Erwachsenenbildnerin,
Erziehungsberaterin und Mediatorin tätig. Heute ist sie Landtagsabgeordnete und
Landes- sprecherin für die Grünen im Burgenland.
KommR Michael Pisecky
... ist seit über 20 Jahren Geschäftsführer der s REAL Immobilienvermittlung GmbH.
Seit 2012 ist er Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in
Wien und darüber hinaus seit 2019 Fachverbandsobmann-Stellvertreter der Immobilien-
und Vermögenstreuhänder Österreichs.
FH-Prof. Dr. Markus Scholz
... ist Gründer und Leiter des Institute for Business Ethics and Sustainable Strategy
(IBES), Inhaber der Stiftungsprofessur für Corporate Governance & Business Ethics und
leitet das Josef Ressel Zentrum für Collective Action und Responsible Partnerships (JR-
Zentrum CARe) an der FHWien der WKW. Er studierte Betriebs- und Volkswirtschaftslehre
sowie Philosophie an der Leibniz Universität Hannover und an der London School
of Economics and Political Science. Neben weiteren nationalen und internationalen
Positionen in Lehre und Forschung ist er Adjunct Professor und Visiting Scholar am
INSEAD Ethics & Social Responsibility Institute (ESRI) und europäischer Botschafter der
Initiative „Giving Voice to Values“.
Abg.z.NR Johann Singer
... ist Bürgermeister der Gemeinde Schiedlberg in Oberösterreich, Bezirksparteiobmann
der ÖVP Steyr-Land, Abgeordneter zum Nationalrat und innerhalb der ÖVP
Bereichssprecher für Wohnen und Bauten.
146 ImmoFokus

Gerald Votava
... absolvierte das humanistische Gymnasium im Kollegium Kalksburg mit der Matura
und belegte dann an der Universität Wien die Fächer Jus und Psychologie. Seit 1994
ist er als Radiomoderator, Kabarettist und Schauspieler tätig. Gerald Votava ist Romy-
Preisträger und wird die Illmitzer Gespräche moderieren.
Gerhard Weißgrab
... ist seit 2006 Präsident der „Österreichischen Buddhistischen Religionsgesellschaft“.
Er konvertierte in den 90er Jahren zur buddhistischen Religion und war von
2003 bis 2006 Mitglied im Vorstand der „Buddhistischen Gemeinde Österreich“. Er
ist seit 2010 im Vorstand der „Initiative Weltethos Österreich“ sowie seit 2016 als
Gründungsmitglied und Obmann von „Animal Compassion“, einem Buddhistischen
Verein zur Wahrnehmung der Tiere als fühlende Wesen. Seit 2021 ist er Vorstandsmitglied
der CFBO (Koalition glaubensbasierter Organisationen Österreichs). Er ist
Ehrenmitglied des „Internationalen Bildungsnetzwerks Pilgrim“, hielt eine Vielzahl von
Vorträgen und verfasste viele Beiträge in unterschiedlichen Medien.
bewegt
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147

ImmoFokus.Rubrik
Wein &
Immobilien
Frisch von der Leber weg
Ein lockeres Gespräch bei einem Weinstreifzug im Ristorante
Il Cavalluccio da Tommaso mit Christian Vogt,
Geschäftsführer von DLH Real Estate Austria.
Projektentwicklung ist
zu 80 Prozent Probleme
aus dem Weg räumen
Assetklasse Logistik. „Logistik ist kein Geschäft, wo man mit offenen Armen empfangen wird“, erklärt
Christian Vogt, Geschäftsführer von DLH beim Weininterview. „Aber glücklicherweise derzeit der Renner.“
I
m Il Cavalluccio, dem ehemaligen Proccaci,
wird das Licht gedimmt. An uns
liegt das hoffentlich nicht, lachen wir.
Die Stimmung ist entspannt, schließlich
treffen wir uns zu einem Interview mit Weinbegleitung.
Wir starten mit einem Lugana „Ca’Lojera“,
2020, einem leichten Weißwein aus Italien.
„Ca’Lojera“ bedeutet „Haus der Wölfe“ und geht
zurück auf die Zeit, wo noch gut und gerne geschmuggelt
wurde. Die Häuser am Ufer des
Gardasees wurden von den Schmugglern als
Versteck für ihre Waren genutzt, und es wurde
auch gemunkelt, dass diese Lager von Wölfen
bewacht wurden. Auf 20 Hektar baut Familie
Tiraboschi hauptsächlich Trebbiano di Soave an,
Kolumne: Lisa Grüner
der die Grundlage für den Lugana bildet. Die
Weinberge liegen zwischen Peschiera und Sirmione
am Südende des Gardasees auf kompakten
Lehmböden.
Großer Wandel
Vor sechs Jahren hat DLH mit Logistikimmobilien
begonnen. „Da war die Assetklasse
Logistik noch nicht sehr hip“, so Vogt. „2019
haben wir die ersten Hallen ausgeschrieben,
aber die Vermittlung war noch schwierig.
Mit dem ersten Verkauf an die Deka begann
dann unsere Erfolgsstory.“ Begonnen hat
die DLH spekulativ. Beim Kauf eines großen
Grundstücks bei Enzersdorf an der Fischa gab
es noch keine Investoren. „Als die ersten Mieter
kamen, ging das Geschäft los. Und dann
haben diese erweitert und weitere Hallen
angemietet“, so Vogt. Eines der Erfolgsbeispiele
ist Arvato Logistics, die anfangs eher
unscheinbar waren und jetzt schon drei Hallen
gemietet haben.
Beim nächsten Achterl, einem Pino Grigio
„Ca’ Di Rajo“ aus Venezien, der sorgfältig in
Handarbeit geerntet wird, sprechen wir über
den Wandel in der Logistik. „Logistikparks
sind stark standort- und qualitätsabhängig“,
so Vogt. „Früher gab es viele Einzelentwicklungen.
Bis vor drei Jahren war die Tendenz
Fotos: Adobe Stock, DLH
148 ImmoFokus

so, dass KMU ihre Hallen selbst gebaut haben,
jetzt sieht man eine Tendenz hin zur Miete.
Die Unternehmen investieren ihr Geld besser
in ihre Kernkompetenz, Digitalisierung und
Mitarbeiter.“ Mittlerweile haben institutionelle
Investoren auch den österreichischen
Markt für sich entdeckt. „Das Interesse an
Entwicklungen für die nächsten Jahre und
Reservierungen steigen“, so Vogt.
Man braucht Logistikzentren
„Logistik ist kein Geschäft, wo man mit offenen
Armen empfangen wird. Hat man endlich
ein geeignetes Grundstück gefunden,
so stehen einem skeptische Anrainer gegenüber,
die Schmutz und Lärm vermuten und
das Projekt nicht haben wollen“, so Christian
Vogt. „Dazu kommen Probleme mit den
Gemeinden und politischen Entscheidungsträgern.
Auch die Genehmigungsverfahren
werden nicht einfacher, sondern komplizierter.“
Für Vogt sind die bürokratischen Hürden
immer schwieriger zu meistern. „Entscheidungsträger
trauen sich nichts zu entscheiden
und fordern Sachverständigengutachten ein,
die dann vom nächsten Sachverständigen
wieder begutachtet werden und so weiter“, so
Vogt. „Umweltverträglichkeitsprüfungen sind
natürlich notwendig, machen uns aber auch
das Entwickeln schwer.“ Der DLH-Geschäftsführer
macht klar, dass es Notwendigkeiten
für Logistikzentren gibt: „Online bestellen
wollen alle, aber dass für die Lieferung nun
mal eine ausgeklügelte Logistik notwendig ist,
die natürlich auch Fläche braucht, muss einem
bewusst sein.“ Die Bodenversiegelung ist natürlich
ein wichtiges Thema für den Logistikzentrenentwickler.
„Natürlich will man nicht
alle Flächen versiegeln“, so Vogt. „Deswegen
muss man sich überlegen, wie man in die
Höhe gehen kann.“ Brownfields zu kaufen ist
ein eher komplexes Thema, meint Vogt. „Alte
„Entscheidungsträger
trauen
sich nichts zu
entscheiden.“
Christian Vogt,
DLH Real Estate Austria
Industriearchitektur ist leider nicht brauchbar.
Die alten Hallen sind schlecht isoliert, das
bedeutet, man muss sie um teures Geld mit
dem Grundstück mitkaufen und dann abreißen.
Da sind Green Fields wesentlich attraktiver.“
Der wesentliche Punkt ist laut Vogt, dass
man standardisiert baut, um investorenfähig
zu sein. „Die Halle muss drittverwertbar sein.
Wenn ein Mieter rausgeht, muss schnell ein
Nachmieter gefunden werden, und für den
muss die Halle passen.“
ESG und EU-Taxonomie
Der Kellner empfiehlt uns einen Primitivo di
Manduria, 2020. Tiefrot zeigt er sich im Glas
und passt herrlich zum Abschluss. „ESG ist
ganz klar Thema, nicht nur weil die EU-Taxonomie
das vorgibt“, so Vogt. „Wir haben
mal mit ‚E‘ angefangen, gehen jetzt weiter
auf ‚S‘, als nächstes kommt ‚G‘ dran. Wir
haben ein konkretes Programm aufgesetzt.
‚E‘ ist mit hochwertigen Isolierungen und
gezielten Entsorgungsmaßnahmen von
Baurestmüll schon seit Jahren Thema. Wir
wollen noch eins draufsetzen und grüne
Oasen schaffen, Bienenstöcke aufstellen
und die Biodiversität fördern. In Traiskirchen
haben wir uns mit der Lichtemission
auseinandergesetzt und das Licht nun in
der Nacht gedimmt.“ Vogt stellt sich der
Herausforderung, ESG noch viel weiter zu
denken: „Mehr E-Commerce heißt, mehr
City-Logistik. Da muss man intelligent
planen, Zuleitungskabel und Elektroladesäulen
für PKW, Fahrräder und LKW anbieten,
sich überlegen, wo man zusätzliche
Fahrzeuge abstellen kann.“
Next step Villach
Nach Enzersdorf, Fischamend am Flughafen,
dem E-Log-Park in Traiskirchen wird
der nächste Logistikpark in Ebergassing
entstehen. „Und dann haben wir Villach im
Visier“, so Vogt. „Da haben wir bereits eine
Vereinbarung mit der Stadt getroffen und
beginnen 2024 dort zu realisieren.“ Die DLH
denkt sich auch aus dem Dunstkreis Wien
und Umgebung heraus. „Wir sind offen für
potenzielle Projekte und liebäugeln Richtung
Linz und Graz. Es muss halt investorenfähig
sein.“
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149

Über den Tellerrand
NFTs: Die Blase
innerhalb der
Blase?
Non Fungible Token. Für die einen sind sie gefährliche
Spekulationsobjekte, für die anderen eröffnen sie neue Wege der
Teilhabe an Kunst im digitalen Zeitalter.
Autor: Patrick Baldia
S
chon mal von Mike Winkelmann
gehört? Der US-Digitalkünstler, der
auch als „Beeple“ bekannt ist, wurde
im Vorjahr mit einem Schlag zu
einem der reichsten lebenden Künstler der Welt,
als seine Collage „Everydays: The First 5.000
Days“ bei einer Christie’s-Auktion für sage und
schreibe 69 Millionen US-Dollar versteigert wurde.
Zwischen dem 1. Mai 2007 und dem 7. Jänner
2021 hatte er täglich ein digitales Bild auf Tumblr
veröffentlicht, und alle Bilder zusammen
schließlich zu einer großen Collage zusammengefügt.
So weit so spektakulär. In die Geschichtsbücher
wird Beeple aus einem weiteren Grund
eingehen: Sein Kunstwerk wurde als erster „Non
Fungible Token“ (NFT) über die Ethereum-
Blockchain versteigert.
Ein NFT ist nichts anderes als ein digitales
Echtheitszertifikat oder Eigentumsnachweis
für ein bestimmtes Objekt wie ein digitales
oder analoges Kunstwerk. Erzeugt wird er mittels
eines Smart Contracts um in weiterer Folge
als Token auf einer Blockchain gespeichert
zu werden. Dadurch wird garantiert, dass der
betreffende Gegenstand wirklich einmalig ist.
Verkauf und Kauf werden online auf einschlägigen
Plattformen wie Opensea, Binance, Nifty
Gateway oder Rarible abgewickelt, ohne, dass
theoretisch eine Galerie oder ein Auktionshaus
benötigt wird. Künstler können zudem am
Weiterverkauf verdienen, indem in die jeweilige
Blockchain Tantiemen beziehungsweise
Lizenzgebühren einprogrammiert werden.
Auktionshäuser springen
auf den NFT-Zug auf
„Vor allem für den Kunstmarkt sind NFTs
eine bedeutende Entwicklung“, so Manuel
Schleifer, Finanzmarktstratege bei Raiffeisen
Research. Schließlich sei damit erstmalig ein
funktionierender Markt für digitale Kunstgegenstände
geschaffen worden. Der Vorteil für
Künstler: Sie können ihre Werke ohne Galeristen
oder Auktionshäuser unters Volk bringen.
Dass Letztere durch NFTs abgelöst werden,
glaubt Schleifer allerdings nicht. Darauf deutet
auch, dass Auktionshäuser verstärkt auf den
NFT-Zug aufspringen. Zu lukrativ ist auch das
Geschäft: Allein Sotheby’s hat laut dem „NFT
Market Report 2021“ von NonFungible.com im
Vorjahr NFTs im Wert von 100 Millionen US-
Dollar verkauft. Wenig verwunderlich, zeigt
man sich auch bei Christie’s begeistert von der
digitalen Transformation des Kunstmarktes.
„Ich fühle mich geehrt, die ganzen neuen Kunden
zu begrüßen, und zwar nicht nur die Bieter
unter ihnen, sondern auch jene, die mit ihren
brillanten Ideen helfen, die Krypto-Kunst-
Bewegung voranzubringen“, so Noah Davis,
Head of Digital Art bei Christie’s in New York.
NFTs gibt es zwar schon eine ganze Weile, die
Ersten tauchten um 2012 auf, ein wirklicher
Hype entstand aber erst nach dem Verkauf
von „Everydays: The First 5.000 Days“ im
Februar 2021. In Zahlen: Gegenüber 2020
stieg die Marktkapitalisierung um fast 4.500
Prozent (!) auf 16,9 Milliarden US-Dollar. „Wir
beobachten signifikante Anstiege sowohl des
Gesamtwerts der Überweisungen als auch
der Größe der Transaktionen, was darauf
Foto: WOOW Studio
150 ImmoFokus

hindeutet, dass NFTs neue User anziehen und
als Anlageklasse an Wert gewinnen“, heißt es
in der Studie „The Chainalysis 2021 NFT Market
Report“ des Blockchain-Daten-Anbieters
Chainalysis. Auch in Österreich sind sie im
Übrigen längst angekommen: Im Februar hat
das Wiener Belvedere 10.000 NFTs von Gustav
Klimts „Kuss“ zum Preis von rund 1.850 Euro
pro Stück erfolgreich verkauft. „Die für den
Weltmarkt sehr kleine Zahl der Anteile und die
Tatsache, dass jeder Teil unverwechselbar ist,
macht diese Tokens so kostbar“, meint dazu
Wolfgang Bergmann, Geschäftsführer des
Belvedere.
Ethereum, Solana,
Cardano und Polkadot
Die mit Abstand meisten NFTs am Markt basieren
auf der Ethereum-Blockchain, deren
Marktanteil bei rund 80 Prozent liegt. Das
bedeutet, dass für jede Transaktion die dazugehörige
Kryptowährung Ether benötigt wird.
Weitere beliebte Blockchains – mit zunehmender
Bedeutung – sind unter anderem Solana,
Cardano und Polkadot. „Die Nachfrage nach
Anwendungen wie NFTs erhöht also auch
die Nachfrage nach den zugrundeliegenden
Coins“, bringt es Manuel Schleifer auf den
Punkt. Um Transaktionen zu tätigen, benötigt
man im Übrigen noch eine Wallet, in der die
NFTs sicher gespeichert werden können.
So viel Aufsehen Beeple auch erregt haben
mag, Tatsache ist, dass Kunst im NFT-Universum
eine untergeordnete Rolle spielt. Laut
dem Analysehaus NonFungible.com, das ausschließlich
die Ethereum-Blockchain beobachtet,
zeichnet Kunst aktuell für rund 15 Prozent
des Gesamtumsatzes am NFT-Markt verantwortlich.
Das ist genauso viel wie bei NFTs, die
in Computerspielen genutzt werden – unter
anderem, um Spielcharaktere mit besonderen
Fähigkeiten auszustatten. Anwendungen für
das Metaverse haben einen Umsatzanteil von
fünf Prozent, während „Collectibles“, also Sammelgüter
diverser Art, wie etwa Sportkarten,
mit mehr als 50 Prozent auf den Löwenanteil
kommen.
Nicht von der Hand zu weisen ist, dass sich
mitunter die Geister scheiden, wenn es um
den Unterschied zwischen NFT-Kunst und
„Collectibles“ geht. Nur ein Beispiel: die „Cryptopunks“.
Dabei handelt es sich um eine NFT-
Sammlung von rund 10.000 Charakteren, die
sich alle voneinander unterscheiden, aber aus
nicht mehr als sechs Pixeln bestehen und ein
dementsprechend einfaches Erscheinungsbild
aufweisen. Umso erstaunlicher ist es, dass der
bisher Teuerste – wenig glamourös „#7523“ genannt
– im vergangenen Sommer bei Sotheby’s
um fast zwölf Millionen Dollar den Besitzer
wechselte.
Im „NFT Market Report 2021“ versucht Michael
Bouhanna, Co-Head of Digital Art Sales bei
Sotheby’s, zu erklären, wieso das Auktionshaus
die Cryptopunks als „reines Kunstwerk“
einschätzt: „Sobald mit einer Arbeit ein historisches
Element verbunden ist, handelt es sich
dabei um Kunst.“ Das betreffe nicht nur Cryptopunks,
sondern auch „Bored Apes“, und damit
eine NFT-Sammlung, die aus 10.000 Profilbil-
Ausgabe 02|2022
151

Über den Tellerrand
Der Kuss
Für das Belvedere war es ein Erfolg: der „Drop“, also die offizielle Ausgabe, von 10.000 NFTs von Gustav Klimts „Kuss“. Allein am 14. Februar, dem Tag,
an dem der Verkauf zum Stückpreis von 1.850 Euro startete, wurden 3,2 Millionen Euro eingenommen. Davor mussten sich die Kaufwilligen anmelden
und erhielten Anfang Februar die Berechtigung, Ausschnitte des digitalen Kusses zu erwerben. Die einzelnen NFTs wurden wiederum nach dem
Zufallsprinzip vergeben. Die 10.000 unverwechselbaren Einzelteile entstanden, indem eine hochaufgelöste digitale Kopie des wohl berühmtesten
Gemäldes von Gustav Klimt in ein 100 x 100-Raster aufgeteilt wurde. „Die für den Weltmarkt sehr kleine Zahl der Anteile und die Tatsache, dass jeder
Teil unverwechselbar ist, machen diese Tokens so kostbar“, so Wolfgang Bergmann, Geschäftsführer des Belvedere. Etwas Besonderes ließ sich
das Kunstmuseum anlässlich des Tags des Verkaufsstarts, dem Valentinstag, noch einfallen: Alle Käufer konnten auf ihrem NFT eine Liebeserklärung
eintragen lassen - eine digitale natürlich.
dern von Cartoon-Affen besteht. Von den gelangweilten
Affen gibt es ebenfalls jeweils nur
ein Exemplar, und der bislang Teuerste wurde
2021 um zwei Millionen Euro verkauft. Geht es
nach Bouhanna beziehungsweise Sotheby’s, so
handelt es sich wohl auch beim ersten Tweet
von Twitter- und Square-CEO Jack Dorsey
um Kunst, der im vergangenen März als NFT
verkauft wurde. „just setting up my twttr“ war
dem Käufer 2,9 Millionen US-Dollar wert.
Exzessive Spekulationsblase
So absurd diese Summen auch scheinen mögen,
auch in der Welt der NFTs gilt: Nachfrage
und Angebot bestimmen den Preis. „Der Wert
eines NFT ergibt sich rein aus dem Umstand,
dass jemand den Besitz eines digitalen Gutes
auf der Blockchain für sich beanspruchen
kann“, erklärt Schleifer. Und ähnlich wie bei
Marktplätzen wie willhaben.at oder eBay
könne letztlich der Verkäufer den Fixpreis
bestimmen. Was sich vor allem im Vorjahr am
NFT-Markt für Kunst oder „Collectibles“ abgespielt
hat, bezeichnet der Raiffeisen-Research-
Analyst als „exzessive Spekulationsblase“.
Unter den Verkäufern hätten sich nur wenige
ernsthafte Künstler befunden. In der Regel
wären tausende Euro für nur wenige Pixel
verlangt worden. „Ähnliches gilt für einfache
GIFs.“ Sehr wohl bringen aber auch „seriöse“
Künstler NFTs raus. Nur zwei Beispiele sind
Damien Hirst und Takashi Murakami.
Der durchschnittliche Verkaufspreis konnte
nach einer längeren Schwächephase nun
wieder deutlich anstiegen und liegt derzeit
zwischen 4.000 und 5.000 US-Dollar. Die
Anzahl der Käufer und Verkäufer, die täglich
aktiv sind, ging seit Februar jedoch deutlich
zurück und stagniert seitdem. Dass weniger
Menschen tagtäglich am NFT-Markt unterwegs
sind, könne laut Schleifer ein Zeichen
für eine Abkühlung beziehungsweise einen
abnehmenden Hype sein. Müsse es aber nicht.
„Denn es ist nicht auszuschließen, dass viele
NFT-Enthusiasten ihre digitalen Kunstwerke
mittlerweile einfach langfristig halten und
auf Wertsteigerungen hoffen“, stellt er in den
Raum. Vielfältige praktische realwirtschaftliche
Anwendungen wären nicht zu leugnen, so
etwa unter anderem im Anlagebereich bei Aktien
oder Immobilien beziehungsweise überall
dort, wo es um die Übertragung von Rechten
geht.
Ob jedoch mehrere Tausend Dollar für simple
JPEGs gerechtfertigt sind, bleibt jedem selbst
überlassen. „Wenn so mancher Kritiker Bitcoin
& Co. als Blase bezeichnet, dann wäre der Handel
mit den kleinen Bildchen wohl die Blase
innerhalb der Blase“, so Schleifer. Weitere Risiken
liegen – abgesehen von im Durchschnitt
überschaubaren Ertragsaussichten – auf der
Hand: der Markt ist nicht reguliert, die Liquidität
übersichtlich. Dazu kommt eine nicht zu
unterschätzende Anfälligkeit für Betrug. Unter
anderen berichtet Chainalysis von Geldwäsche
und „Wash-Trading“ (Preise werden durch
Eigenkäufe künstlich in die Höhe getrieben,
Anm.). Unterm Strich bleibt wohl eine prä-digitale
Weisheit bestehen: Kunst liegt im Auge
des Betrachters.
152 ImmoFokus

Quelle: nonfungible.com, RBI/Raiffeisen Research
Quelle: nonfungible.com, RBI/Raiffeisen Research
Ausgabe 02|2022
153

ImFokus
Revitalisieren
statt neu
betonieren
Nachhaltige Standortentwicklung. In Oberösterreich spielen Industrieund
Gewerbebrachen eine zunehmende Rolle bei der Ansiedelung von
Betrieben. Ein Lokalaugenschein.
Autor: Patrick Baldia
A
m Areal der 1817 gegründeten
Firma Graumann in Traun bei
Linz ruhen die Webstühle seit
Längerem. Fritz Lang, ein Nachfahre
des Firmengründers Friedrich Graumann,
hatte sich bereits 1958 dazu entschlossen, die
Produktion stillzulegen und die Hallen der Textilfabrik
künftig zu vermieten. Der Niedergang
der europäischen – und heimischen – Textilindustrie
zeichnete sich damals schon ab. Gleichzeitig
ging mit dem Abzug der amerikanischen
Besatzungsmacht der wichtige Exportmarkt USA
verloren. Und dass viele Konkurrenten Jahre
später in Konkurs gingen, zeigte, dass die Entscheidung
– so überraschend sie für viele auch
kam – doch nicht ganz falsch war.
Heute ist auf dem rund 20.000 Quadratmeter
großen Gelände Baustellenlärm zu vernehmen.
Neben den historischen Bestandsgebäuden,
in die sich eine Reihe von kleineren Unternehmen
eingemietet haben, entstehen bis
2023 inmitten eines kleinen Parks drei Stadthäuser
mit rund 90 frei finanzierten Wohnungen.
Bereits diesen Herbst werden wiederum
die Mieter ihre Flächen in den neu errichteten
Graumann-Lofts, nördlich der Wohnhäuser,
beziehen können. In dem 2.000 Quadratmeter
großen Gewerbegebäude entstehen moderne
Arbeitsplätze – Stichwort: New Work – mit
denen Selbstständige, Kleingewerbetreibende,
Künstler und Kreative angesprochen werden
sollen. So der Plan.
Aus Molkerei wird Gewerbepark
Szenenwechsel nach Taufkirchen an der Pram.
In dem 1969 erbauten Milchtrockenwerk der
Schärdinger Molkerei wurden bis 2002 Trockenmilchprodukte
und Butter produziert.
Danach stand das Areal zwei Jahrzehnte leer,
bis es von einem Unternehmen aus der Region
erworben wurde, das ihm neues Leben
einhauchte. Und das mit Erfolg: Heute haben
rund 20 Unternehmen aus unterschiedlichen
Fotos: Wolfgang Simlinger
154 ImmoFokus

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Ausgabe 02|2022
155

ImFokus
Branchen ihre Firmenadresse im „Gewerbepark
Pramtal“, was eine Auslastung von knapp
90 Prozent bedeutet. Und auch auf Nachhaltigkeit
wurde im Zuge der Revitalisierung Wert
gelegt: Das ehemalige Milchtrocknungswerk
wurde mit einer Biomasseheizung ausgestattet.
Geheizt wird mit dem Abfallmaterial einer
Tischlerei aus der Region.
nungsstrategie „Upper Region 2030“ , neben
der Wirtschafts- und Forschungsstrategie „Upper
Vision 2030“ die zweite große Leitstrategie
des Landes, festgehalten. „Boden ist ein sehr
wertvolles Gut“, sagt Alexandra Puchner, Leiterin
des Investoren- & Standortmanagement
in der oberösterreichischen Standortagentur
Business Upper Austria.
Großes Angebot an Brachen
Von ähnlichen Projekten wie in Traun oder
Taufkirchen an der Pram ist auch anderswo
in Oberösterreich zu berichten. Das verdankt
das wirtschaftsstarke Bundesland nicht zuletzt
seiner langen industriellen Tradition. Und,
damit zusammenhängend, einem stattlichen
Angebot an Industrie- und Gewerbebrachen,
in denen mehr oder weniger viel Potenzial
für eine Nachnutzung schlummert. Aber vor
allem wird das Thema Leerstand- und Bodenverbrauchsbekämpfung,
beziehungsweise
nachhaltige Standortentwicklung, politisch
stark bespielt – und ist auch in der Raumord-
„In brach liegenden
Erdgeschoßflächen,
wie etwa Geschäftslokalen
oder Gasthäusern,
steckt das
meiste Potenzial für
Nachnutzungen.“
Tanja Spennlingwimmer,
Standortentwicklung
Bereits 2018 ist Business Upper Austria im
Rahmen einer Erhebung der Frage auf den
Grund gegangen, wie viele Brachflächen es in
Oberösterreich überhaupt gibt. „Es wurden
davor immer wieder Zahlen kolportiert, wir
wollten aber ganz dezidiert wissen, was an
betrieblich nutzbaren Flächen und Gebäuden
brach liegt“, erklärt die ehemalige Leiterin
des Investoren- und Standortmanagements
und nunmehrige AWS-Mitarbeiterin Tanja
Spennlingwimmer. Das Ergebnis: 102 Areale
im Gesamtausmaß von 68 Hektar mit bestehender
Widmung – wie unter anderem Industrie-
beziehungsweise Betriebsbaugebiet oder
156 ImmoFokus

„Wir merken derzeit
ganz klar, dass sowohl
heimische als auch
internationale
Unternehmen in
Oberösterreich
investieren möchten.“
Alexandra Puchner,
Business Upper Austria
Sondergebiet des Baulandes – stehen seit mehr
als drei Jahren leer.
Dass bei der zweiten Erhebung im Vorjahr
deutlich mehr Brachflächen festgestellt
wurden, konkret 277 Areale mit 110 Hektar,
hat jedenfalls nicht mit dem beschleunigten
zeitlichen Verfall der Objekte zu tun, sondern
vielmehr mit der Tatsache, dass diesmal auch
Ortskernleerstände miteinbezogen wurden.
„In brach liegenden Erdgeschoßflächen, wie
etwa Geschäftslokalen oder Gasthäusern,
steckt das meiste Potenzial für Nachnutzungen“,
hält Spennlingwimmer fest. Nachsatz:
„Gleichzeitig ist dieses auch am schwierigsten
zu heben.“
Zwischen den Zahlen lesen.
www.tpa-group.at
Ausgabe 02|2022
157

ImFokus
„Natürlich muss man sich jeweils die Nachnutzungsmöglichkeit
anschauen“, so Spennlingwimmer.
Denn oftmals würden sich leerstehende
Objekte, die vorher industriell genutzt
wurden, im Ortskern befinden. Da sei es zwar
vielleicht von der Widmung her möglich, was
Industrielles zu machen, in der Realität heute
aber nicht mehr umsetzbar, alleine schon
wegen Emissionen und Verkehrsbeeinträchtigungen.
Nur ein Beispiel dafür: das Graumann-
Viertel in Traun. Laut Spennlingwimmer sei
seitens der Unternehmen, Gemeinden und
Projektentwickler viel Fingerspitzengefühl
gefragt, um die richtige Nachnutzung für eine
Industrie- oder Gewerbebrache herauszuarbeiten
– mit tatkräftiger Unterstützung von
Business Upper Austria, wohlgemerkt.
Trotz der alles andere als einfachen Bedingungen
– Stichworte: Corona-Pandemie, globale
Lieferkettenprobleme und Energiekosten-Anstieg
– boomt die Wirtschaft in Oberösterreich.
„In kleineren Gemeinden
ist Co-Working oft
Teil eines Multi-Use-
Ansatzes.“
Klaus Madlmaier,
Business Upper Austria
„Wir merken derzeit ganz klar, dass sowohl heimische
als auch internationale Unternehmen
in Oberösterreich investieren möchten“, sagt
Puchner. Tatsächlich: Im Vorjahr konnten 117
Unternehmen in Oberösterreich angesiedelt
werden. Dadurch wurden Investitionen in der
Höhe von 770 Millionen Euro ausgelöst und
mehr als 2.200 Arbeitsplätze geschaffen. Puchner
spricht von einem „breiten Branchenmix“
aus heimischen und internationalen Firmen,
wenngleich ein besonders starker Andrang
von Industrie- und Logistikunternehmen nicht
von der Hand gewiesen werden könne.
„Für diese Expansionsfreudigkeit haben wir
gar nicht die Grünflächen“, bringt es Puchnerauf
den Punkt, wieso Unternehmen zunehmend
gezwungen wären, in den Bestand zu
gehen. Dass das mitunter auch mit beträchtlichem
Aufwand – und selbstredend auch
Kosten – verbunden ist, zeigt das Beispiel des
Beruflichen Bildungs- und Rehabilitationszen-
158 ImmoFokus

trums (BBRZ) im Linzer Stadtzentrum. Vor der
Revitalisierung vor rund zehn Jahren stand das
Gebäude altersbedingt zum Teil leer. Zwischen
Anfang 2011 und Ende 2012 wurde der 70er-
Jahre-Bau jedenfalls entkernt, in den Rohbau
rückgeführt sowie innen neu ausgebaut. Auch
die Fassade wurde neu errichtet.
Sanierung von kontaminierten
Flächen wird gefördert
Neben dem Einsparen von Emissionen und
Ressourcen hat die Wiederbelebung von Bestandsobjekten
und Brachen einen weiteren
Vorteil, der vor allem heutzutage nicht zu
unterschätzen ist: Sie sind bereits einschlägig
gewidmet. „Darauf können die Unternehmen
aufbauen“, sagt Spennlingwimmer. Gleichzeitig
räumt sie ein, dass trotz etlicher Vorteile
und Best-Practice-Beispiele Firmen mitunter
erst davon überzeugt werden müssten, Brachflächen
bei der Standortsuche miteinzubeziehen.
Etwa wegen der Angst vor Altlasten, wie
beispielsweise verunreinigten Böden, und den
Kosten, die bei ihrer Entsorgung anfallen könnten.
Dabei greift hier das Land Oberösterreich
Unternehmen mit einer eigenen Förderung
unter die Arme: Die Sanierung und Sicherung
von kontaminierten Flächen wird ab einem
Investitionsvolumen von 40.000 Euro mit bis
zu 30 Prozent der Kosten unterstützt, jedoch
bis maximal 100.000 Euro.
Mit bis zu 80 Prozent der Kosten – oder maximal
6.500 Euro – wird darüber hinaus jedes
Jahr die Erstellung von digitalen Zwillingen
von 20 Neunutzungsprojekten mit besonderem
Entwicklungspotenzial gefördert. Sie
helfen dabei, aufzuzeigen, wie der Bestand
möglicherweise erhalten werden könnte und
Rechnet sich.
www.tpa-group.at
Ausgabe 02|2022
159

ImFokus
welcher Aufwand damit verbunden ist. Das
passiert vor allem vor dem Hintergrund, dass
gerade bei alten Objekten die Pläne oft verloren
gegangen sind. Mit dem „Handbuch zur nachhaltigen
Standortentwicklung“ hat Business
Upper Austria zudem ein Nachschlagwerk
verfasst, das sich vor allem an Unternehmen
und Gemeinden richtet und umfassend über
nachhaltiges Bauen informiert.
Als Awareness-Maßnahme kann der „Upper
Region Award“ verstanden werden. Damit
sollen besondere Projekte zur Brachflächenrevitalisierung
prämiert werden. Zu den beiden
Siegerprojekten zählte 2021 neben dem
bereits erwähnten „Gewerbepark Pramtal“
das „Stefansplatzerl“ in St. Stefan-Afiesl im
Bezirk Rohrbach. Dabei handelt es sich um ein
Begegnungszentrum, das entwickelt wurde,
um die Nahversorgung in der Gemeinde zu sichern.
Realisiert wurde es in einem Gasthaus,
das 2019 wegen Pensionierung zusperrte. Seit
2020 finden sich dort nach umfangreichen
Sanierungs- und Umbauarbeiten ein Café, ein
Gasthaus, ein Veranstaltungszentrum und
auch wieder ein Nahversorgungsgeschäft – das
letzte im Ort ging 2017 verloren.
Ein interessantes Nachnutzungsmodell, vor
allem für leerstehende Gewerbeflächen in
Ortskernen wie unter anderem Wirtshäuser,
Geschäftslokale oder auch Gemeinderäume,
sind Co-Working-Spaces. Wie Klaus Madlmair,
der für das Thema zuständige Projektmanager
im Investoren- und Standortmanagement bei
Business Upper Austria, erklärt, haben sich
nahezu alle der rund 50 oberösterreichischen
Betreiber von Co-Working-Spaces in Bestandsobjekten
niedergelassen. Das Gute an dieser
Nutzungsform dem Experten zufolge: Sie lassen
sich nahezu überall realisieren. Madlmair
macht allerdings einen Unterschied zwischen
Stadt und Land aus, und nicht nur, was die
Größe beziehungsweise Zahl der Arbeitsplätze
betrifft. „In kleineren Gemeinden ist
Co-Working oft Teil eines Multi-Use-Ansatzes,
wo je nach Standort ein individueller Mix an
Leistungen angeboten wird“, erklärt er.
Beispielsweise bietet das 1609 errichtete
„Schärhaus“, das im Zentrum von Windischgarsten
(Bezirk Kirchdorf) steht, 25 Co-
Working-Arbeitsplätze. Im selben Gebäude
hat sich der gemeinnützige Verein „s’Gartl“
eingemietet, wo jeden Freitag zuvor online bestellte
regionale Lebensmittel abgeholt werden
können. Im „Workspace“ in Wels finden sich
auf insgesamt 1.700 Quadratmetern, aufgeteilt
auf drei Etagen, wiederum ausschließlich
Arbeitsplätze – konkret rund 100 an der Zahl.
Madlmair glaubt, dass der Bedarf an Co-Working-Spaces
künftig deutlich steigen könnte.
„Seit dem Ausbruch der Pandemie wird unser
Beratungsangebot von Unternehmen und
Gemeinden stark nachgefragt“, sagt er und
verweist auch auf die große Zahl an Remote-
Jobs, die derzeit auf einschlägigen Portalen
ausgeschrieben wären.
Co-Working-Spaces
professionell managen
Ein wesentlicher Erfolgsfaktor für Co-Working-Spaces,
aber auch ein „knappes Gut“,
sind für Madlmair Leute, die Co-Working-
Spaces professionell managen können. Die
also über die entsprechenden Kommunikations-
und Networking-Skills verfügen, und
160 ImmoFokus

obendrein auch noch in wirtschaftlicher
Hinsicht fit sind. Genau so jemand ist Lucia
Schramm-Kaineder. Sie ist unter anderem
Community-Beauftragte der Graumann-
Lofts in Traun und damit nach eigenen Angaben
dafür verantwortlich, „aus den einzelnen
Menschen und Ideen eine Gemeinschaft
zu formen“. Unter anderem mit Ideen wie
„Sandburg-Hub.com“, einer Kinderbetreuungseinrichtung
für die vor Ort arbeitenden
Eltern, versucht sie, die Flächen zu füllen.
Bislang gibt es laut Schramm-Kaineder
„fixe“ Interessenten für 30 Prozent der Flächen.
„Wir führen aktuell Gespräche mit
Unternehmen, die an einem Austausch mit
jungen Talenten interessiert sind und auch
moderne, alternative Arbeitsplätze für ihre
Mitarbeiter zur Verfügung stellen wollen“,
sagt sie. Ab diesem Herbst werden die Lofts
im zweiten und dritten Stockwerk des 2.000
Quadratmeter großen Gebäudes, die als
Gewerbefläche, Verkaufslokal, Studio oder
Büro genutzt werden können, bezugsfertig
sein. Dann wird auch das Graumann-Café im
Erdgeschoß geöffnet haben, das nicht nur
für die Community ein Treffpunkt werden
soll, sondern für Menschen aus ganz Linz-
Land, so Schramm-Kaineder. Für sie steht
außer Frage, dass die künftigen Mieter der
Graumann-Lofts vom Austausch untereinander
profitieren werden. „Die Geschwindigkeit
der Technologien und Trends fordert
mehr Kooperation“, so die Networkerin. Das
in der DNA eines Hauses zu verankern, sei
einfach großartig.
„Die Geschwindigkeit
der Technologien und
Trends erfordert mehr
Kooperation.“
Lucia Schramm-Kaineder,
Community-Beauftragte
Graumann-Lofts, Traun
Immobilien-Know-Wow!
www.tpa-group.at
Ausgabe 02|2022
161

Advertorial
Millennium City
Ein Shopping-Paradies: Gastronomie und Entertainment mit einer
großen Portion Vergnügen und einem Sinn für Barrierefreiheit, Sicherheit
und Nachhaltigkeit.
M
itten in der Brigittenau befindet
sich das neueste und
modernste Shopping- und
Entertainment-Center Wiens.
Die Millennium City setzt mit ihrem vielseitigen
Angebot neue Maßstäbe und möchte sich als
zweites Wohnzimmer von Familien und Jugendlichen
verstehen. Neue Shop-Konzepte, Premium-
Gastronomie und Entertainment auf höchstem
Niveau bieten dem Kunden ein abwechslungsreiches
und spannendes Shopping-Erlebnis.
Shopping vom Feinsten
Die Shopaholics werden mit coolen neuen
Marken belohnt: Der Dessous-Spezialist
„Hunkemöller“ überzeugt mit einer umfangreichen
Produktpalette aus sexy Unterwäsche,
gemütlicher Loungeware und bequemer
Sportmode. Bücher-Liebhaber können
sich endlich bei „Thalia“ inspirieren lassen
und zwischen den spannenden Büchern die
Zeit vergessen.
Noch mehr Gastronomie für Foodies
Eine gastronomische Sensationen ist „Teddy‘s
American Diner“. Kellner:innen im Petticoat,
Musik-Auftritte von Rockabilly Live Bands und
die Retro-Einrichtung versetzten den Besucher
in die 50er Jahre der USA zurück. Serviert
werden Burger in allen Variationen, saftige
Spareribs, rauchige Steaks und cremig süße
Milkshakes. Ein weiteres Highlight auf der
Food Plaza ist das neue „Zushi Market Running
Zushi“. Köstliche Sushi-Variationen, authentische
chinesische und japanische Gerichte,
sowie eine Auswahl an verschiedenen Bowls.
Matthias Franta,
Millennium City
Ganz großes Kino
Für ganz große Augen und Ohren sorgt das
„Cineplexx Millennium City“. In 13 Sälen laufen
die neuesten Blockbuster auf Hollywood-
Niveau. Eine neue Lasertechnologie bietet
mit gestochen scharfen Bilder in 2D, 3D und
4K ein außergewöhnliches Kinoerlebnis.
Dazu kommt der mit 585 Sitzplätzen und
einer 256 Quadratmeter großen Leinwand
größte Kinosaal Österreichs.
Kleine Kinder ganz groß
Für die jüngsten Besucher gibt es viele lustige
und spannende Highlights: Im „Monki Park“
ist Spaß ohne Ende angesagt. Im Kleinkinderbereich
können die ganz Kleinen ihre motorischen
und sensorischen Fähigkeiten entfalten.
Für die größeren Kinder sorgt der Hochseil-
162 ImmoFokus

Factbox
Fläche: 56.000 m²
Besucher jährlich: 14,5 Mio. (basierend auf den Daten von 2019)
Anzahl Shops: 110
Umsatz: € 170 Mio.
2.300 Indoor Parkplätze in zwei Parkhäusern
Kernöffnungszeiten (derzeit Corona-bedingt verkürzt)
Shoppingcenter
• Montag bis Freitag: 9.00 – 19.00 Uhr
• Samstag: 9.00 – 18.00 Uhr
• Sonntag: geschlossen
Entertainmentcenter
• Montag bis Sonntag & Feiertag: 11.00 – 20.00 Uhr
klettergarten für Action-Spaß. Das Highlight
für Action-Fans ist „Flip Lab“, auf dem 2000
m² großen Areal mit mehr als 60 Trampolinen
kommen auch Erwachsene auf Ihre Kosten.
Im Jahr 2021 hat die Millennium City den
Lenni Kids Club ins Leben gerufen. Mit einer
eigenen Clubkarte erhalten die Mitglieder
viele, coole Angebote und spannende Geburtstagsüberraschungen.
Nachhaltigkeit ist wichtig
Mit Bienenstöcken am Dach setzt Millennium
City ein Zeichen für den Umweltschutz
und gegen das Bienensterben. Die Location
ist perfekt: die Wiesen um die Donau sowie
die Nähe zum Donau Park mit einer Vielzahl
an verschiedenen blühenden Blumen, Bäumen
und Sträuchern bieten den Bienen einen
idealen Lebensraum. Ab Mai 2022 bevölkern
rund 5 - 6 Bienenvölker das Dach der Millennium
City. So werden jährlich bis zu 300 kg
100% regionaler Honig produziert.
Auf nachhaltige Produkte spezialisiert haben
sich „reformstark Martin“ und „Sonnentor“,
egal ob bio, öko oder vegan: von der Ernährung
bis zur Kosmetik gibt es hier alles. Auch
die „Millennium Apotheke“ setzt auf biologische
und vegane Produkte der Firma Mádara.
Ausgezeichnet
Die Millennium City wurde von der internationalen
Vereinigung „SAFE Asset Group“
mit Sitz in Göteborg wiederholt auditiert
und ausgezeichnet und gehört damit zu den
sichersten Shopping Centern Österreichs,
mit den höchsten Sicherheitsstandards zur
Bekämpfung von Covid-19.
Frei von Barrieren
In Zusammenarbeit mit dem Behinderten-
Verein ÖZIV ACCESS wurden Maßnahmen
umgesetzt, um die Barrierefreiheit zu verbessern.
So wurden alle Eingänge mit speziellen
Glasmarkierungen versehen, die Beschriftung
der barrierefreien WC Anlagen auch
mit Brailleschrift ausgeführt und ein taktiler
Center Plan an der Information aufgelegt.
Zusätzlich ist die Website der MILLENNIUM
City in „Einfacher Sprache“ verfügbar.
Über CC Real
Fotos: -© dietmar-tollerian
Seit 2014 ist CC Real für das Center Management der
Millennium City verantwortlich. Das 2006 gegründete Unternehmen
CC Real mit Hauptsitz im Wiener Millennium Tower
und 180 Mitarbeitern in mehreren Ländern, ist ein Investor und
Betreiber von Gewerbeimmobilien mit verwalteten Assets von
2,7 Milliarden Euro und einem dynamischen und ständig wachsenden
Portfolio. CC Real bietet ein Full-Service-Paket aus
umfassenden INVESTMENT- (Transaktions-, Fonds- und Portfoliomanagement,
einschließlich eigener AIFM-Gesellschaft)
und REAL ESTATE MANAGEMENT- (Asset-, Center-/Property-,
Facility-, Construction-Management, Leasing) Dienstleistungen
an. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über nachgewiesene
Erfahrung bei Co-Investitionen in europäische Vermögenswerte
mit internationalen institutionellen Investoren
sowie mit Family Offices. Anfang 2021 hat sich CC Real zudem
mit 50 Prozent am Non-Banking Debt Fund Manager Madigan
Capital (Sydney, Australien) beteiligt.
Ausgabe 02|2022
163

Branchen & Services
BIM und Lean-Management
sind die großen Treiber
Practioner. Neue Weiterbildungen, neue Forschungsprojekte und Österreich als Pionier in der internationalen
Standardisierung und Ausbildung – der BIM Globe 2022 hatte es in sich.
E
ine neue, essentielle BIM-Weiterbildung
und somit ein wesentlicher
Baustein in der digitalen Transformation
wurde auf der am 5. April
2022 in Wien durchgeführten Veranstaltung
„BIM Globe“ vorgestellt.
Dank der Weiterbildungsinitiative von
buildingSMART wurden in Österreich
bislang schon rund 1.000 Personen zertifiziert
– Fachkräfte, die schon jetzt dringend
gebraucht werden. Neben diesem Nachweis
(namens „Foundation“, er attestiert eine
grundsätzliche BIM-Kompetenz) wurde
nun eine zusätzliche, vertiefende Weiter-
bildungsebene konzipiert, der so genannte
„Practioner“. Erste Personen in Österreich,
denen dieses Zertifikat ausgestellt wird,
dürfte es vermutlich im Sommer dieses Jahres
geben.
Damit hat Österreich eine Vorreiterrolle
sowohl in der Ausbildungskonzeption als
auch bei den Absolventen.
Nachhaltigkeit, Holz und
optimierter Betrieb
Der Kabinettchef von Bundesministerin
Margarete Schramböck, Michael Esterl,
stellte am Beginn der Veranstaltung vor
über 100 Besuchern fest, dass Österreich in
vielen Bereichen der Digitalisierung eine
Vorreiterrolle einnehme – und dass sich die
Bau- und Immobilienwirtschaft mit Themen
wie BIM besonders engagiere. Belegt
wurde diese Aussage durch eine Reihe von
Tagungsbeiträgen, etwa machte Karl Heinz
Strauss, CEO der PORR, klar, dass es für ihn
ohne BIM und ohne LEAN-Management in
Zukunft keine Baustelle mehr gebe.
Wolfgang Gleissner, Geschäftsführer der
Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) erklärte
nicht nur die Vorteile des Holzbaus, sondern
auch, warum dieser die Digitalisierung
Fotos: : Justin Berlinger Fotografie
164 ImmoFokus

„Es ist wichtig zu verstehen, dass wir nie
stehen bleiben dürfen.“
Alfred Waschl,
buildingSMART Austria
braucht – genauso wie sie für den intelligenten
Betrieb von Gebäuden, Tunneln und
Straßen wichtig ist, wie Martin Lang, Head
Smart Infrastructure Solutions and Services
bei Siemens, zeigte.
Apropos Betrieb: Einen Ausblick, welchen
Nutzen BIM für Asset-, Facility- und
Property-Manager in den nächsten 40 bis 50
Jahren haben kann, wagte Mikis Waschl von
caFM engineering. Auch für die Nachhaltigkeit
spielt Technologie eine wesentliche
Rolle, beispielsweise muss Nachhaltigkeit
bei Gebäuden im Zuge der Taxonomie und
wegen steigender ESG-Anforderungen auch
mit Daten bewiesen werden, warnte ÖGNI-
Geschäftsführer Peter Engert.
Erfolge made in Austria
buildingSMART, Veranstalter des BIM Globes,
berichtete über neue Projekte, Fortschritte
bei der Weiterbildung und internationale
Erfolge. Vorgestellt wurden unter anderem:
neu erarbeitete BIM-Leistungsbilder, das neue
Forschungsprojekt TWIN, die Fortschritte des
Informationsmanagementsystem BIM Q, eine
Datenstruktur für den Holzbau (TimBim) und
das IFC Rail Projekt – ein von den heimischen
Protagonisten erarbeiteter Standard, der nun
weltweit gültig wird.
Es braucht eine digitale Haltung
„Es ist wichtig zu verstehen, dass wir nie
stehen bleiben dürfen. Die Digitalisierung
ist der wesentliche Treiber der Industrie
und der Wirtschaft. BIM ist dabei ein Baustein,
neue Methoden und Tools kommen
permanent hinzu. Neben einer internationalen
Standardisierung, die wir versuchen
voranzutreiben, braucht es eine digitale
Haltung der Unternehmen und Beteiligten.
Der BIM Globe und die Aktivitäten von
buildingSMART versuchen diese Haltung
zu fördern und herbeizuführen“, resümiert
Alfred Waschl, Vorstandvorsitzender der
buildingSMART Austria.
Ausgabe 02|2022
165

Branchen & Services
RE/MAX behält Platz
eins im Ranking der
Immobilienunternehmen
Q1 im Überblick. Das Jahr 2022 ist nun schon ein paar Monate alt und in der Immobilien-Branche hat sich viel
getan. Aus diesem Anlass lässt die Brand Intelligence Agentur Observer das erste Quartal dieses Jahres Revue
passieren und wirft einen Blick auf die Top-Player der Branche und deren mediale Präsenz.
I
m Ranking der am häufigsten genannten
Immobilienunternehmen findet sich
nach wie vor RE/MAX auf Platz eins, so
wie es schon über das vergangene Jahr
2021 hinweg der Fall war. Das Unternehmen
brachte es auf insgesamt 565 Erwähnungen im
Bereich Print (229) und Online/Social Media
(336). Damit deckt RE/MAX 16,3 Prozent der
insgesamt beobachteten 3.473 Branchenberichte
im ersten Quartal 2022 ab. Das bedeutet, dass
RE/MAX in jedem sechsten Bericht in irgendeiner
Form Erwähnung findet.
Auf Platz zwei findet sich EHL mit 277 Nennungen
und damit etwa halb so vielen wie
RE/MAX, wobei 111 auf Print- und 166 auf
Web- und Soziale Medien entfallen. Signa
reiht sich auf Platz drei mit 257 Erwähnungen
ein, davon 91 im Print- und 166 im Onlineund
Social Media-Bereich.
Im ersten Quartal 2022 konnten insgesamt
3.473 Beiträge zu 58 verschiedenen Unternehmen
analysiert werden. Das sind 2,7
Prozent mehr als im ersten Quartal 2021
gefunden wurden, aber 12,3 Prozent weniger
als im vergangenen vierten Quartal 2021. 81,1
Prozent davon entfielen auf Berichte zu Top
20-Unternehmen.
42 Prozent und damit 1.459 aller Artikel wurden
online veröffentlicht und 39,4 Prozent im
Print-Bereich (1.367 Beiträge).
Mit 647 Posts entfallen die übrigen 18,6 Prozent
auf die Sozialen Medien. Damit liegt die
gesamte Online-Kommunikation zu den Immobilienunternehmen
bei über 60 Prozent
der Gesamtberichterstattung.
Online überholt Print
Der Großteil der Unternehmen weist mehr
Online- als Print-Erwähnungen auf. Unter
den Top 10 hat allein BUWOG ein umgekehrtes
Verhältnis. Hier entfielen 61,1 Prozent auf
Print-Artikel. Andere Ausnahmen sind Rustler
(68,5 Prozent Print) oder Seestadt Aspern
(87,2 Prozent Print).
Bei eingehendem Blick auf die Kommunikation
im Print-Bereich zeigt sich eine veröffentlichte
Druckauflage von 176.606.774
Exemplaren. Im Vergleich zum ersten Quartal
2021, das eine Auflage von 100.753.796
zu Buche schrieb, ist das eine Steigerung von
43 Prozent. Auch im Vergleich mit dem vergangenen
vierten Quartal 2021 konnte eine
Auflagenerhöhung von 41,5 Prozent erreicht
werden (103.271.697 Exemplare).
Ein erhebliches Plus gab es in Bezug auf die
bedruckte Fläche, die Print-Berichte zu den
Unternehmen einnehmen. Der Boden einer
Immobilie mit 136,5 Quadratmetern könnte
hiermit vollständig ausgelegt werden. Damit
ist die Fläche mehr als doppelt so groß wie im
ersten Quartal 2021, in dem 66,8 Quadratmeter
erreicht werden konnten. Auch das vierte
Quartal 2021 kam mit 99,4 Quadratmetern
nicht an die Fläche der ersten drei Monate
2022 heran.
Starker März
In den Monaten Jänner bis März wurden im
Mittel je 1.156 Berichte mit Nennungen veröffentlicht.
Mit 1.423 gab es jedoch die meisten
im März. Im gleichen Zeitraum wurden 2021
mit durchschnittlich 1.127 Beiträgen etwas
weniger veröffentlicht als 2022.
Gerade im Bereich der gedruckten Auflagen
und der darin bedruckten Fläche konnten die
Immobilienunternehmen im analysierten
ersten Quartal 2022 einen erheblichen Aufschwung
erfahren und auch im Vergleichsquartal
des Vorjahres zeigt sich ein kleines
Plus an Veröffentlichungen. Es wird sich zeigen,
ob sich dieser Trend im Laufe des Jahres
fortsetzen kann.
166 ImmoFokus

Unternehmen
Print
Web Social
Media
Summe
RE/MAX 229 336 565
EHL 111 166 277
Signa 91 166 257
Otto Immobilien 44 172 216
CA Immo 54 126 180
CBRE 54 106 160
Soravia 57 90 147
BUWOG 88 56 144
Immofinanz 57 73 130
Raiffeisen Immobilien 51 76 127
BIG 59 67 126
IMMOunited 38 72 110
UBM 28 73 101
Colliers 7 58 65
STRABAG 22 41 63
C&P 26 31 57
Rustler 37 17 54
6B47 19 33 52
Seestadt Aspern 41 6 47
JPI 10 34 44
Ausgabe 02|2022
167

ImmoFokus.Rubrik
Buchtipps
EDITOR´S
CHOICE:
Lesenswert!
Grenzen der Rationalität
NEU!
Behavioral Corporate Finance
Manfred Frühwirth
318 Seiten
ISBN: 9783851361148
Österr. Bankwissenschaftliche Gesellschaft | 2022
€ 47,00
Nach der Lektüre sollte es den Lesern möglich sein, Irrationalität zu erkennen und bessere Entscheidungen zu fällen.
Darüber hinaus ermöglicht dieses Werk eine Verallgemeinerung der Perspektive und eine Erweiterung des Horizontes.
Das Buch greift auf zahlreiche reale Beispiele (z. B. Dotcomblase, Immobilienblase, Globale Finanzkrise 2007–2009,
einige Finanzdebakel der letzten Jahre usw.) zurück. Darüber hinaus werden auch die Verbindungen zwischen
Behavioral Corporate Finance und jüngeren Entwicklungen auf dem Gebiet der Betrieblichen Finanzierung
hergestellt. Durch Berücksichtigung der Erkenntnisse sowohl aus der traditionellen Corporate Finance (Band I) als
auch aus der Behavioral Corporate Finance (Band II) können Leser reale Phänomene der Betrieblichen Finanzierung
besser verstehen und ihre finanzwirtschaftliche Intuition verbessern.
.
150 Seiten
ISBN: 9783707318517
Linde Verlag | 2022
€ 108,00
Veronika Hofer, Michael Klinger
Immobilienverwaltung
Das „Handbuch Immobilienverwaltung in der Praxis“
bietet einen fundierten Überblick über die aktuellen
Themen im Immobilienverwaltungsbereich.
In der dritten, aktualisierten Auflage werden
die verschiedenen Verwaltungsaufgaben unter
Berücksichtigung kaufmännischer, steuerrechtlicher
und auch technischer Aspekte eingehend dargestellt. Behandelt werden u. a. Themen
wie, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobiliensteuerrecht, Kanzleistrukturen
samt Softwaremöglichkeiten, für Verwalter relevante nebengesetzliche Bestimmungen
und Konfliktlösungsansätze in der Immobilienpraxis. Zahlreiche Beispiele und Tipps
für die Praxis tragen zum besseren Verständnis der gesamten Materie bei. Dieses
Werk dient Auszubildenden in der Immobilienwirtschaft als Lernunterlage und gibt
erfahrenen Praktikern Werkzeuge zur Unterstützung in ihrer täglichen Praxis in die
Hand.
672 Seiten
ISBN: 9783658353629
Springer Fachmedien Wiesbaden | 2022
€ 61,67
Martin Eberhardt, Thomas Herr, Andreas Pfnür
Transformation
In Teil A wird der State of the Art zu
ökonomischen Transformationsprozessen
aus einer immobilienwirtschaftlichen Perspektive
erläutert. Im Teil B wird aus Sicht
der Immobiliennutzer gezeigt, wie sich die
Nachfrage nach Immobilienstandorten,
-nutzungsarten und -nutzungskonzepten
sowie immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen im Strukturwandel
von Wirtschaft und Gesellschaft grundlegend verändern wird. In den
Teilen C und D werden die Auswirkungen auf alle immobilienwirtschaftlich
relevanten Akteursgruppen des Investments, der Finanzierung und
der vielschichtigen immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen im
Einzelnen heruntergebrochen und deren mögliche Reaktionsstrategien
diskutiert. Teil E gibt einen Überblick über Best-Practice-Beispiele in den
immobilienwirtschaftlichen Assetklassen.
Marcello La Speranza, Lukas Arnold
Verfallene Orte in Wien
Im Untergrund, verborgen in der Tiefe, aber auch inmitten der Großstadt, wo
die Spuren der Vergangenheit verblieben sind, entdecken Marcello La Speranza
und Lukas Arnold geheime Rückzugsorte. Bei ihren Streifzügen durch und
in das alte Wien begegnen sie verfallenen, vergessenen und verborgenen
Hinterlassenschaften. Die verfallenen Orte sind erstarrt und versuchen doch mit
dem Betrachter zu sprechen, ja ihn anzulächeln. Die Autoren fühlen sich ein und
lauschen dem Ort mit Herz und Kamera, bevor sie ihn wieder seiner Einsamkeit
überlassen müssen.
Dieses Werk ist ein Kaleidoskop des ständigen Verfalls von Wien. Der
Zersetzungsprozess vollzieht sich schnell oder langsam, öffentlich oder im
Verborgenen. La Speranza und Arnold beschreiben eine Welt, die fern ist und
gleichzeitig auch sehr nah.
Marcello La Speranza
160 Seiten
ISBN: 9783948742249
Elsengold Verlag | 2022
€ 30,00
168 ImmoFokus

Advertorial
Gewerbeimmobilien
– Büroflächen bleiben
krisenresistent
RE/MAX Commercial Wie sich die Arbeitswelt „Post-Covid-19“ gestalten wird, ist noch unklar.
Foto: REMAX Austria, C. Postl
W
ährend das Homeoffice voraussichtlich
Teil unseres
Arbeitsalltags bleiben wird,
ist der erwartete Trend in
Richtung Flächenreduktion aktuell noch nicht
sichtbar. Mehr Platz im Büro kann gleichzeitig
dazu beitragen, die Arbeitsplatzsituation zu
verbessern und darüber hinaus die NutzerInnen
besser vor Krankheitserregern zu schützen, da
Abstände leichter eingehalten werden können.
Während es also auf der einen Seite laufende
politische Forderungen nach Homeoffice-
Möglichkeiten gibt, und dafür auch gesetzliche
Grundlagen geschaffen worden sind, ist es für
viele Unternehmen aktuell noch nicht klar genug
ersichtlich, wie sich die Arbeitswelt „Post-
Covid-19“ gestalten wird.
Mag. Stefan Krejci,
Geschäftsführer von RE/MAX
Commercial Group
2020, im ersten Jahr der Pandemie, ist vereinzelt
bereits ein Abgesang auf klassische Büroimmobilien
angestimmt worden. Dieser hat sich
aber als falsch erwiesen. Heute kann man wohl
mit großer Wahrscheinlichkeit sagen, dass der
Büro-Immobilienmarkt auch nach Ende der
Pandemie ein wichtiger Treiber für den gewerblichen
Immobilienmarkt bleiben wird.
Schließlich wird der klassische Bürostandort
eine wichtige Rolle in den Planungen der Unternehmen
spielen, auch wenn aktuell noch
abgewartet wird, welche Möglichkeiten und
Lösungen für Unternehmen und deren MitarbeiterInnen
bestmöglich umgesetzt werden
können.
„Der Büromarkt bleibt krisenresistent. Das
Mietniveau in den Top-Lagen bleibt weiterhin
stabil, einzig in Klagenfurt konnten wir eine
deutliche Steigerung zum Vorjahr ausmachen.
Die Fertigstellungsrate wird in den kommenden
Jahren österreichweit zulegen und damit
für einen Qualitätsschub am Markt sorgen“,
meint Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.
• Wien: Neuflächenproduktion nur
leicht über dem Wert aus 2016
• Wien: Vermietungsleistung erstmalig
seit 2017 wieder unter 200.000 m²
• Wien: Spitzenmieten weiterhin
konstant
• Linz: Baustart in der „Tabakfabrik“
und Verschiebung „Postcity“
• Salzburg: Spitzenmieten konstant –
Lösung für Wissenspark „Urstein“
• Klagenfurt: deutlicher Preissprung
• Innsbruck: weiterhin leichte Preissteigerung
• Bregenz & St. Pölten: wenig Bewegung
im Jahr 2021
Die Details zu den Bundesländern finden Sie
in unserer Presseaussendung auf www.remax.
at/presse/presseaussendungen
Firmensitz
RE/MAX Commercial Group
RCG Immobiliendienstleistungs GmbH
Schwarzenbergplatz 6, 1030 Wien
Kontakt
Mag. Stefan Krejci
Geschäftsführer
+43 190 890 50-0
office@remax-commercial.at
Ausgabe 02|2022
169

ImmoFokus.Rubrik
IMPRESSUM
Vorschau
Lesen Sie im ImmoFokus
Ausgabe 03/2022
Gesundheitsimmobilien 2030. Assetklasse im Aufwind;
Digitalisierung - Software für Hausverwaltung, Makler,
M&A Project, Management, Assetmanagement;
FacilityManagement; Fassade, Dach & Fenster; Zu Tisch
mit Jenni Wenkel - Das große Interview mit Karina
Schunker uvm.
Medieneigentümer
Real Estate Media Group GmbH
Handelskai 94-96
1200 Wien
Tel. +43 1 890 18 26-100
office@media-group.immo
www.media-group.immo
Herausgeber
Mag. Michael Neubauer
Chefredaktion
Mag. Patrick Baldia
Grafik
Andreas Altstädter
Lektorat
Dr. Melanie Knünz
Michaela Hocek
Ingeborg Morawetz, BA
Autoren dieser Ausgabe
Mag. Patrick Baldia,
Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA,
Mag. Michael Neubauer, Heimo Rollett,
Gerhard Fritz
sowie die Kommentatoren
ERSCHEINUNGSTERMIN: Juni 2022
Täglich top informiert: www.immo-timeline.at
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Sales & Relation
Rudolf E. Oezelt
Relations Management
Tanja Klingseis
Fotos
wenn nicht anders angegeben:
Real Estate Media Group/Katharina Schiffl,
Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer,
Gabriel Alarcón - Rizar
Druck
Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H
Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der
Gleichstellung gleichermaßen an Frauen
und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit
und Verständlichkeit kann es bei den
Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline
Ansprechform verwendet wird.
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Die transparente
Bauprojektdatenbank
von IMMOunited
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Behalten Sie Markt, Bauprojekte und
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Ansprechpartnerin:
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