real Site mag - VSGU

Beat Merz | baumag generalbau:
«Mehrwerte für Kunden und
nachhaltiges Zukunftsmodell.»
WWW.REAL-SITE-MEDIA.CH NR. 2 / JUNI 2011
AqUAtIKoN
nachhaltige projektvision setzt zeichen
Andreas Loepfe | INREIM / CUREM:
«Rehabilitation der Silver
Generation Properties.»
Martin Signer | Swiss Life:
«Immobilienwirtschaft
und Politik.»

Wir bewegen.
In Herisau und im weiteren Umkreis.
Täglich nutzen weltweit 1 Milliarde Menschen Aufzüge,
Fahrtreppen und innovative Mobilitätslösungen
von Schindler. Hinter unserem Erfolg stehen
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editorial |3
Editorial
Den angefangenen Weg weiter beschreiten
Sie halten, liebe Leserinnen und Leser, bereits die zweite
Ausgabe des realSite Magazins in Händen. Die Reaktionen
auf die erste Ausgabe der neuen Publikation im April haben
uns sehr gefreut. Sie waren vorwiegend positiv und haben
uns angespornt, diesen Weg weiter zu beschreiten. In dieser
Ausgabe finden Sie wieder einen Mix mit Themen aus
dem ganzen Real-Estate-Bereich und auch aus dem Facility
Management.
So zum Beispiel über den Immobilienstandort Basel, der
neben den grossen Immobilienhochburgen Zürich und Genf
immer stärker in den Fokus der Investoren rückt. Vor allem
in architektonischer Hinsicht kann sich durchaus sehen
lassen, was am Rheinknie Neues entsteht. Dafür sind die
Basler bekannt.
INREV hat ein Hilfsmittel zur Beurteilung von Anlagestilen
verschiedener Fonds entwickelt. Die ZKB geht mit einer
neuen Studie der Frage nach, was uns die Lage wert ist.
Im Markt für Flächenmanagement-Software ist einiges in
Bewegung. Welchen Nutzen versprechen diese Produkte?
Dies als kleiner Einblick in verschiedene Beiträge dieser
Ausgabe.
Einige Themen, die in diesem Magazin aufgegriffen wurden,
werden auch im Forum und auf der Expertenbühne
der realSite Messe diskutiert. Wie bereits vor einem Jahr
bei der Premiere erwartet Sie ein vielseitiges, spannendes
Programm mit vielen Impulsen von namhaften Vertretern
aus der Immobilienwirtschaft und der Politik.
Vom 21. bis 23. Juni wird das Messezentrum Zürich zum
Mittelpunkt der Immobilienwirtschaft. Die realSite ist die
einzige Gesamtplattform für die Real-Estate- und Facility-
Management-Branche in der Schweiz.
Es erwartet Sie auch ein Ausstellungsbereich mit wichtigen
Anbietern aus den verschiedenen Teildisziplinen der Real-
Estate-Branche und Anlässe, die zum Networking und zur
Party einladen.
Es grüsst Sie herzlich
Remi Buchschacher, Redaktor

inhalt
realstory
attraktiver immobilienmarkt für investoren
«Wohlüberlegte und dosierte Eingriffe des Regulators
in den Markt können effizienzsteigernd wirken, während
Überregulierung zu unerwünschten Nebenwirkungen
führen kann.» Seite 12
news
06 News aus der Immobilienwirtschaft mit
Projekten, Personen und Investments
realstory
12 Attraktiver Immobilienmarkt
für Investoren
realtalk
15 Hotspot Basel
kolumne
23 Immobilienwirtschaft und Politik
projects
24 Mehrwerte für Kunden und nachhaltiges
Zukunftsmodell
27 Auf dem Weg zum Global Player
30 Nachhaltige Projektvision setzt Zeichen
32 Dynamische Entwicklung des
Zwicky-Areals
investments
33 Der Anlegerkreis wird markant
erweitert
36 Silver Generation Properties
38 Was uns die Lage wert ist
40 Denkanstösse für den emanzipierten
Bauherrn
44 Neuartige Klassifizierung von
Anlagestilen
47 Internationale Immobilien
real estate management
50 Durch Taten überzeugen
52 Ein Gewinn für alle
56 Bilanzwirksame Mietverhältnisse?
facility management
58 Bitte eintreten
61 Integration verschiedener Sichtweisen
62 Weltneuheit in der Flächenoptimierung
64 Thermische Arealvernetzung
67 Navigation für komplexe Gebäudeareale
69 IT-Unterstützung für FM-Prozesse
agenda|events
70 Facility Management Day 2011
72 ImmoHealth-Care.ch 2011
72 EFMC 2011
74 CUREMalumni-and-Friends Golftrophy
78 Tageskurs Bauen – Sanieren – Energie
bücher
79
quickfinder|impressum
82
02
01
QUORUM .Net 3.5
03
01
02
03
04
05
inhalt 4|5
Ruth Müri, Leiterin GIS-Fachstelle, Zürcher Kantonalbank, Seite 38
Robert Hauri, CEO SPG Intercity Zurich AG, Seite 56
Dr. Ralf Bellm, CEO HOCHTIEF Developement Schweiz AG, Seite 30
Matthias Holzhey, Wealth Management Real Estate Research, UBS AG, Seite 12
Oliver Hofmann, Head Real Estate Advisory Switzerland, UBS AG, Seite 12
Die professionelle Gesamtlösung für die Immobilienbewirtschaftungsbranche
Modular aufgebaut, entwickelt mit modernster Technologie
Besuchen Sie uns an der realSite vom 21. – 23. Juni im Messezentrum Zürich
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05
04

nEws
Mobimo baut neues Standbein auf und
erweitert Geschäftsleitung
Mobimo baut im Rahmen ihrer bestehenden Strategie ihre
Entwicklungstätigkeit per Anfang 2012 weiter aus. Neben
den bisherigen Aktivitäten Entwicklung und Verkauf von
Stockwerkeigentum und Entwicklung für das eigene Anlageportfolio
wird neu ein Geschäftsbereich «Investitionen
Dritte» geschaffen. Damit wird Mobimo neu Entwicklungsleistungen
bis hin zu schlüsselfertigen Anlagen für institutionelle
Anleger anbieten. Aufgrund der spärlichen Investitionsmöglichkeiten
in bestehende Anlageliegenschaften
drängen zwangsläufig immer häufiger auch institutionelle
Anleger ins Entwicklungsgeschäft. Diese Investoren verfügen
in aller Regel nicht über die personellen und fachlichen
Ressourcen im Neu- und Umbau. Pensionskassen, Lebensversicherer
und andere Immobilienanleger bevorzugen den
Kauf von fertig erstellten und vermieteten Liegenschaften.
Hier wird sich Mobimo als unabhängiger Partner für ausgewählte
Anleger als Lieferant von Investitionsmöglichkeiten
etablieren. Mobimo konzentriert sich dabei auf die Projektentwicklung
und wird nicht als Generalunternehmer tätig
werden. Die Führung dieses neuen Geschäftsbereichs wird
Thomas Stauber als neues Mitglied der Geschäftsleitung
der Mobimo übernehmen. Er stösst per 1. November 2011
zur Gesell schaft. Thomas Stauber ist zurzeit Leiter Akquisition/Projektentwicklung
und Mitglied der Geschäftsleitung
der All real Generalunternehmung AG. Thomas Stau ber ist
46 Jahre alt und gelernter Bauingenieur
ETH mit Nachdiplomstudium
Produktions- und Betriebswirtschaft.
© UBS 2011. Alle Rechte vorbehalten.
Sie profitieren von individuellen Lösungen für die
Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung beim
Kauf und Verkauf von Immobilien und ebenso für
Sale & Rent back, Sacheinlagen oder Public Private
Partnership in der Schweiz.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktnahme:
Oliver Hofmann
Telefon: +41 (0)44 237 20 30
oliver.hofmann-r@ubs.com
Weltorganisation für geistiges Eigentum baut mit Implenia
Vertrag zur Realisierung des neuen Konferenzsaals
unterzeichnet
Die Weltorganisation für geistiges Eigentum (engl. World Intellectual
Property Organization, WIPO; frz. Organisation mondiale
de la propriété intellectuelle, OMPI) wird ihren neuen Konferenzsaal
an ihrem Hauptsitz in Genf mit Implenia als Generalunternehmerin
realisieren. Der Vertrag mit WIPO ist diese Woche unterzeichnet
worden. Beim Konferenzsaal handelt es sich um eine
anspruchsvolle Holzkonstruktion, die 900 Personen Platz bieten
wird. Darüber hinaus umfasst der Bau Übersetzungskabinen,
ein Foyer für 1000 Personen, diverse Konferenzräume und Pressezimmer.
Das von Behnisch Architekten (Stuttgart) konzipierte
Projekt stellt Nachhaltigkeit in den Fokus, indem für den Bau
lokale Holzbestände genutzt werden und im Rahmen des späteren
Betriebs natürliche Lichtquellen, eine Hybridventilation
sowie ein Seewasser-Kühlungssystem zum Einsatz kommen. Die
Bauarbeiten beginnen bereits diesen Sommer. Die Fertigstellung
des neuen Konferenzsaals ist für Mitte 2013 vorgesehen.
Wir werden nicht ruhen
UBS Immobilienanlageprodukte www.ubs.com/switzerland-realestate
erwerben
das Wankdorf Center in Bern
Die Immobilienfonds UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed
«Sima» und UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial
«Swiss real» sowie die Anlagestiftung der UBS für Personalvorsorge
haben per 27. Mai 2011 das Wankdorf Center Bern
im Stockwerkeigentum erworben. Konkret umfasst das Investment
das Shoppingcenter, das Parking sowie alle Büro-,
Schul- und Praxisflächen im Stadionkomplex Wankdorf sowie
im Annex bau. Die Fussballarena selbst ist nicht Bestandteil
der Trans aktion. Verkäuferin ist die Wankdorf-Center Bern
1X_0031_UBS_RealEstate_TextAd_230x320_e.indd 4 25.05.11 16:03
Thomas Stauber
Dr. Karl Bartel GmbH & Co. KG. Riccardo Boscardin, Leiter
Global Real Estate – Switzerland von UBS Global Asset Management:
«Wir freuen uns sehr über den Erwerb dieser
attraktiven Immobilie an dem dynamischen Standort. Das
Investment passt sehr gut zur langfristig ausgerichteten
Strategie unserer Immobilienanlageprodukte.»
Der Immobilienfonds UBS «Sima» erwirbt rund zwei Drittel
der Miteigentumsanteile. Der Rest verteilt sich auf den Immobilienfonds
UBS «Swissreal» und auf die beiden Anlagegruppen
Immobilien Schweiz und Kommerzielle Immobilien
Schweiz der UBS Anlagestiftung. Das Wankdorf Center Bern
wird unverändert weitergeführt.
Michèle Kissling
Michèle Kissling, seit über vier Jahren bei der Bank Julius
Bär, bringt über zehn Jahre Erfahrung im Bereich der
Immobilienfinanzierung mit. Am 1. Juli 2011 wird sie
zusammen mit einem Team von drei Mitarbeitern bestehende
und potenzielle Hypothekarkunden vor Ort in der
Romandie betreuen. Die Bank Julius Bär setzt auf den
stark wachsenden Immobilienmarkt um den Genfer See
und erweitert die Geschäftsstelle Lausanne mit Hypothekarspezialisten.
Der Standort wurde strategisch gewählt,
befindet er sich doch in der Mitte
zwischen dem Wallis und Genf.
Wie bereits in Zürich und Lugano
sucht man auch hier die Nähe zu
den Kunden.
Michèle Kissling
Zentrum Staldenbach
Die Helvetia Versicherungen realisieren beim
Bahnhof Pfäffikon/SZ das Zentrum Staldenbach.
Die Wohn- und Geschäftsüberbauung
bietet 96 Wohnungen und über 7 500 m²
Dienstleistungs- und Gewerbefläche. Nachdem
die alten Fabrikgebäude fachgerecht
zurückgebaut und ein Teil des Staldenbachs
revitalisiert wurden, ist Ende Mai 2011 die
Baugrube ausgehoben worden. Der etappenweise
Bezug der Gebäude ist zwischen Frühjahr
2013 und Anfang 2014 vorgesehen.
André R. Spathelf
André R. Spathelf verliess die Aareal Bank per
Ende Juni 2011 und hat sein neues Projekt «Aargos»
in An griff genommen. Die «Aargos» Aktiengesellschaft
mit Sitz in Zürich nimmt ihre Tätigkeit am
1. September 2011 auf und bietet umfassende Beratung
und Dienstleistungen im
Bereich Immobilieninvestment
und -management, insbesondere
für Family Offices, an. Klienten
der Aargos AG profi tieren
von über 20 Jahren fundierter
Erfahrung in der Immobilienbranche
und einem exklusiven
Netzwerk, welches über die
Lan desgrenzen hinaus reicht.
news 6|7
Leistungsfähiger durch gezielte
Entspannung im Büro
Der Büroeinrichter Haworth bietet neu die Liege Loftchair,
die sich durch ihr ergonomisches Design ideal für Ruheräume
in Unternehmen eignet. Auf Loftchair kann man sich im
Sitzen oder Liegen entspannen. Auf Knopfdruck lassen sich
Rücken-, Oberschenkel- und Fussteil in die individuell angenehme
Position bringen. Der akkubetriebene Elektro motor
bringt die Liege per Knopfdruck stufenlos in die bequeme
Position. Die Bedienknöpfe sind entweder unsichtbar unter
dem Lederbezug platziert oder auf einer externen Fernsteuerung,
ideal für den Einsatz in öffentlichen Bereichen.
Wissenschaftler haben bewiesen, dass regelmässige Entspannung
oder Power Naps die Leistungsfähigkeit im Büro
steigern. Zudem fördern sie die Kreativität – so fallen Innovationsblitze
meist beim Relaxen, nicht am Arbeitsplatz. Dabei
ist wichtig, den Mitarbeitenden einen geeigneten Raum
anzubieten und sie zu motivieren, diesen auch zu nutzen.

nEws
Stephan Lüthi
Stephan Lüthi (48), MRICS, verlässt die BVK und wechselt
per 15. August 2011 zum grössten Schweizer Immobiliendienstleister,
der WINCASA AG. Als Mitglied der Geschäftsleitung
wird er für die beiden Bereiche Bau- und
Facility Management verantwortlich sein und direkt an
den CEO berichten. Er ist seit 2008 bei der BVK, der Personalvorsorge
des Kantons Zürich, tätig und leitet seit dieser
Zeit das Ressort der Akquisition und Projektentwicklung.
Seit 2009 ist er zudem als Geschäftsführer (CEO)
der BVK Immobilien AG tätig, eines Tochterunternehmens
der BVK, die aus der ehemaligen Eichhof Immobilien AG
entstand. Stephan Lüthi studierte an der Zürcher Hochschule
für Angewandte Wissenschaften und schloss als
Architekt FH ab. Seinen Spezialisierungshorizont erweiterte
er durch verschiedene Nachdiplomstudien in der
Schweiz und in Deutschland; im Bereich der Ökonomie,
der Betriebswirtschaft und des Immobilienmanagements.
Des Weiteren beendete er 2006 den Masterstudiengang
an der CUREM in Zürich mit einer Masterarbeit
zum Thema hochverzinsliche Anlagege fässe im Schweizer
Immobilienmarkt. Stephan Lüthi doziert an der
CUREM/Universität Zürich über Immobilienstrategien,
ist in verschiedenen Berufsverbänden aktiv und seit 2009
Mitglied des Boards des Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS).
Stephan Lüthi
Halter Entwicklungen arbeitet
an der Realisierung des Projekts
EbiSquare in Ebikon
Die Firma Halter hat von Schindler die Exklusivität
zur Realisierung des Projektes
erhalten. Das Freizeitzentrum verbindet
Ein kaufen, Freizeit, Wohnen, Hotel und
Dienstleistungen. Im Moment wird parallel
zu den laufenden Tiefbauarbeiten die
erste Hochbauetappe auf ihre Realisierung vorbereitet. Das erste
Teilprojekt wurde auf der Basis des Projekts EbiSquare weiterentwickelt.
Den Ausgangspunkt bildet ein Einkaufszentrum mit Parkhaus,
dann folgen innerhalb der nächsten eineinhalb Jahre die
Freizeit-, Wohn-, Hotel- und weitere Dienstleis tungsangebote. Die
zentrale Idee bleibt so bestehen, wobei, wie bei Grossprojekten üblich,
eine Etappierung vorgenommen wird. Dazu wurden die Architekturpläne
überarbeitet und in Form einer Änderungseingabe eingereicht.
Es handelt sich dabei um Änderungen innerhalb der bereits bestehenden
Baugenehmigung. Der Bebauungsplan wird vollumfänglich
eingehalten.
Kontinuität und Innovation
Eine weitere Neuerung ist das Investitionsmodell, das konzeptionell
und inhaltlich stark vereinfacht wurde und den Investoren nun ein
spezifisches Engagement bei einzelnen Teilprojekten bzw. Nutzungen
ermöglicht. Das angepasste Konzept und das Vorgehen tragen damit
den Bedürfnissen der Nutzer und Investoren nach überschaubaren
und klaren Lösungen Rechnung. Der Schweizer Immobilienentwickler
Halter Entwicklungen arbeitet derzeit intensiv an der Projektumsetzung.
Mit im Entwicklungsteam ist auch die Firma Nüesch Development,
die für die Projektidee mitverantwortlich zeichnet. In einem
ersten Schritt wurden potenzielle Mieter angesprochen, aufgrund des
positiven Echos finden nun als zweiter Schritt die Verhandlungen mit
potenziellen Investoren statt. Bis Ende Jahr wird dieser Prozess laut
Halter Entwicklungen abgeschlossen sein. Zielsetzung für die Fertigstellung
und Eröffnung der ersten Etappe ist Herbst 2014.
Über Halter Entwicklungen
Halter Entwicklungen ist ein Immobilien-Projektentwickler im Sinne
eines Trader-Developers nach angelsächsischem Modell. Die Kernkompetenz
liegt bei der strategisch nachhaltigen Positionierung von
Grundstücken und Arealen im Hinblick auf die zukünftigen Marktbedürfnisse.
Das Unternehmen steuert auf dieser Basis die Entwicklung
erstklassiger Immobilienprojekte. Halter Entwicklungen verfolgt
verschiedene Grossprojekte von Winterthur (Archhöfe) über Zürich
(Hard Turm Park) ins Limmattal (Limmatfeld in Dietikon, am Rietpark
und parkside in Schlieren) bis nach Bern (Europaplatz)
und verfügt über Spezialkompetenzen im Hochhausbau
sowie in der Planung und Umsetzung von Hotels. Halter
Entwicklungen beschäftigt gut 30 Mitarbeitende und erwirtschaftet
2011 einen prognostizierten Umsatz von rund
CHF 300 Mio.
Ulrich Prien von KPMG AG ist Ansprechpartner für Investoren.
Marcel Stoffel von stoffelzurich ist Ansprechpartner
für die Erstvermietung/Leasing.
Christian Ulbrich
Jones Lang LaSalle fusionierte mit King Sturge
Zwei führende Immobilienberater legten ihr Europageschäft zusammen
Das weltweit operierende Gewerbeimmobi
lien-Unternehmen Jones Lang LaSalle
(NYSE: JLL) fusionierte mit dem internationalen
Immobilienberater King Sturge. Das
fusionierte Unternehmen wird in Grossbritan
nien und auch in Kontinentaleuropa
Branchenführer werden und deutlich an
Stärke und Servicekompetenz gewinnen,
was Kunden beider Unternehmen zugutekommt.
Die Transaktion wurde am 31. Mai
2011 abgeschlossen. Im Rahmen der Transaktionsvereinbarung
hat Jones Lang LaSalle
einen Betrag in Höhe von GBP 197 Mio. (USD
319 Mio.) an die Partner von King Sturge
bezahlt. Davon GBP 98 Mio. in bar bei Transaktionsabschluss
und den Rest ebenfalls in
bar innerhalb von fünf Jahren. Alle 43 Ge -
schäftsstellen von King Sturge in Euro pa
einschliesslich der 24 Geschäftsstellen in
Grossbritannien sind nun als Teil von Jones
Lang LaSalle unter der Marke Jones Lang
LaSalle tätig. Die Integration der Geschäftsfelder
und Teams sowie die vollständige
Umfirmierung aller Geschäftsbereiche sind
Savills Research
«Grüne» Büroimmobilien auf dem Weg
zum Marktstandard
Nachhaltige Büroimmobilien sind dabei, sich vom Nischensegment
zum Marktstandard zu entwickeln. Dies
geht aus einer von Savills Research durchgeführten
Marktanalyse hervor. Sowohl auf den Vermietungsmärkten
als auch am Investmentmarkt hat die Nachfrage nach
«grünen» Büroimmobilien in den vergangenen Jahren
deutlich zugenommen. So hat sich der «grüne» Büroflächenumsatz
in den Top-5-Märkten (Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg und München) von durchschnittlich
etwa 50 000 m² pro Jahr zwischen 2005 und 2008 auf etwa
150 000 m² pro Jahr im 2009/10 verdreifacht. Das mit
nachhaltigen Büroimmobilien erzielte Transaktionsvolumen
am Investmentmarkt war 2010 mit ca. EUR 1,1 Mrd.
sogar mehr als vier Mal so hoch wie im Jahr 2007 (ca.
EUR 0,2 Mrd.). Der Anteil dieses Umsatzes am gesamten
Büroinvestitionsvolumen stieg im gleichen Zeitraum von
etwa 1% auf rund 14 %. Beide Entwicklungen unterstreichen
den enormen Bedeutungsgewinn, den der Faktor
Nachhaltigkeit aus der Sicht der Büronutzer und -investoren
in den vergangenen Jahren erfahren hat. Grundlage
der Analyse sind die derzeit fast 100 LEED- oder
DGNB-zertifizierten Büroimmobilien in Deutschland
(inkl. Vorzertifikaten). Der Flächenbestand dieser Objekte
summiert sich auf ca. 2,15 Mio. m² bzw. rund 0,5 %
des gesamten deutschen Büroflächenbestands. Die drei
Städte mit dem grössten «grünen» Büroflächenbestand
vollzogen. Christian Ulbrich, CEO EMEA
von Jones Lang LaSalle: «Da Jones Lang
LaSalle und King Sturge strategisch und
kulturell gut zusammenpassen, war dies
ein logisches und ausgesprochen attraktives
Unterfangen für beide Unternehmen. Durch
die Fusion wurde unser Know-how erweitert,
sodass unser Serviceangebot für unsere
Kunden in Grossbritannien und Kontinentaleuropa
nicht zu übertreffen ist.» Richard
Batten, Senior Partner von King Sturge:
«Hier haben sich zwei grossartige Gesellschaften
mit zueinander passenden Unternehmenskulturen
und fantastischen Geschäftssynergien
zusammen geschlossen,
um das beste Immobilienberatungsunternehmen
in Europa zu schaffen. Wir sind fest
davon überzeugt, dass wir gemeinsam noch
stärker sein werden. Die Fähigkeit, auf einer
globalen Plattform operieren zu können, und
die sich daraus ergebenden Möglichkeiten
sind eine gute Nachricht für alle unsere Mitarbeitenden
und Kunden.»
sind Frankfurt (ca. 460 000 m²), München (ca. 380 000 m²)
und Hamburg (ca. 300 000 m²). Im Hinblick auf den Anteil
nachhaltiger Büroflächen am jeweiligen Gesamtbestand
der Märkte liegen jedoch vergleichsweise kleine Städte
vorn: So sind mehr als 9 % des Büroflächenbestands in
Dessau (Sachsen-Anhalt) als nachhaltig zertifiziert, wobei
die gesamte Fläche auf ein einziges Gebäude – das
Umweltbundesamt – entfällt. Mit Erlangen (ca. 5 %) und
Ravensburg (ca. 4 %) folgen zwei weitere Regionalstandorte,
bevor auf Rang 4 mit Frankfurt (ca. 4 %) der erste
Top-5-Markt auftaucht. Dass die Büronutzer zunehmend
auf die Nachhaltigkeit von Büroflächen achten, zeigt ein
Blick auf die Flächenumsätze in den Top-5-Standorten.
Zwischen 2005 und 2010 summierte sich der «grüne»
Büroflächenumsatz dort auf mehr als 560 000 m². Damit
hatten nachhaltige Flächen einen Anteil von 3,5 % am
Gesamtflächenumsatz, wobei die Tendenz deutlich ansteigend
ist. Zu den grössten Nachfragern nachhaltiger
Büroflächen zählten Unternehmensberatungen und Unternehmen
aus dem Finanzsektor.
Skyline von Frankfurt

Schwyzer Kantonalbank (SZKB) lanciert Nova Brunnen
Innerschwyz überrascht mit innovativem Wirtschaftszentrum
Nova Brunnen: ökologisch und ökonomisch ein Vorzeigeprojekt
für innovatives Wirtschaften. Die Nova Brunnen Immobilien
AG Schwyz – eine 100 %ige Tochter der Schwyzer
Kantonalbank (SZKB) – präsentiert eine innovative Projektvision
für fortschrittliches Wirtschaften und Leben mitten
im Herzen der Schweiz. Das Kernstück der ersten Bauphase
sind Geschäftsgebäude, die nach modernen «Cleantech»-
Prinzipien realisiert werden. Mit der Umnutzung der Industriebrache
Brunnen Nord wird das Areal der ehemaligen
Zementfabrik neu belebt und in einen zukunftsträchtigen
Standort mit Raum für einige hundert neue Arbeitsplätze
für Dienstleistung, Gewerbe und Industrie, Forschung und
Entwicklung sowie Bildung nahe bei den Wirtschaftszentren
Zug und Zürich verwandelt. Das Kernstück der ersten Bauphase
sind Geschäftsgebäude, die Unternehmungen Raum
für nachhaltig erfolgreiches Wirtschaften zu interessanten
Konditionen bieten. Damit wird der Schwyzer Talkessel für
die Wirtschaft zur vielversprechenden Alternative mit vorteilhaftem
Preis-Leistungs-Verhältnis – zumal die Besteuerung
und das wirtschaftsfreundliche Umfeld schon heute
für den Kanton Schwyz sprechen. Das fortschrittliche Konzept
sieht vor, Nova Brunnen nach modernen «Cleantech»-
Prinzipien zu realisieren. Das bedeutet: Das Quartier wird
nach den neuesten ökologischen Standards entwickelt
und gebaut sowie dank effizientem Energieverbrauch umweltgerecht
und wirtschaftlich betrieben. Dabei werden
bestehende Bauten als signifikante Zeitzeugen der industriellen
Vergangenheit teilweise in die neuen räumlichen
Zusammenhänge integriert. So erhält das Quartier einen
modernen urbanen Charakter und die prägende Industriegeschichte
bleibt ersichtlich. Als vielfältiger Begegnungsort
bietet Nova Brunnen künftigen Mietern und Eigentümern
also beste Voraussetzungen für ökologisch verantwortungsvolles
Wirtschaften. Die Umsetzung in Teilprojekten
lässt Raum für individuelle Nutzerwünsche. Die Baueingabe
ist im Sommer 2011 geplant. Zusätzliche Informationen unter
www.novabrunnen.ch.
ISS weltweit führend als Outsourcing-Partner
ISS belegt den zweiten Platz auf der kürzlich von der International
Association of Outsourcing Professionals (IAOP)
publizierten Liste der weltweit 100 besten Outsourcing-Unternehmen.
Diese Auszeichnung reflektiert das Bestreben
des Unternehmens, weltweit bester Outsourcing-Partner
zu werden. Schon zum vierten Mal in Folge konnte sich ISS
somit in diesem Ranking, publiziert im amerikanischen
Fortune-Magazin, verbessern. War das Unternehmen 2008
noch auf dem 31. Platz, verbesserte es sich 2009 auf den
siebten, letztes Jahr auf den sechsten und dieses Jahr um
vier Ränge auf den zweiten Platz. Das einzige Unternehmen,
welches noch vor ISS rangiert, ist das Managementberatungsunternehmen
Accenture.
Master of Advanced Studies ZFH
in Facility Management
Am 19. Mai 2011 erhielten an der ZHAW 20 Absolvent in -
nen und Absolventen des Studiengangs Master of Advanced
Studies (MAS) ihre Diplome. Eine Absolventin
schloss den Master of Advanced Studies in nachhaltigem
Bauen ab. Acht Frauen und zwölf Männer feierten den
erfolgreichen Abschluss ihres Studiums mit Angehörigen
und Gästen sowie Dozierenden in der Blumenhalle
in Zürich. Prof. Dr. Urs Hilber, Direktor der ZHAW in
Wädenswil, und Prof. Thomas Wehrmüller, Institutsleiter
Facility Management, begrüssten die Anwesenden.
Die Festansprache hielt Frau Dr. Olivia Bosshart, KION,
Zürich, zum Thema «Networking – heisst Fragen stellen».
Die Diplome überreichte die Studiengangsleiterin
Barbara Keller Foletti. Frau Denise Slipka erhielt für
den besten Abschluss einen Blumenstrauss des Vereins
ZHAW-Alumni Facility Management.

attraktivEr
immobiliEnmarkt
für invEstorEn
Dank oder trotz der regulierungsflut?
neben den direkten unterliegen auch indirekte immobilienanlagen
strengen regulatorischen vorgaben. | Matthias Holzhey / Oliver Hofmann*
Die Zahl der Gesetzesverordnungen in der
Schweiz nimmt rapide zu und auch die Immobilienbranche
kann sich dem Trend zur
Regulierung nicht entziehen. Auf den ersten
Blick überrascht diese Entwicklung, da
gemäss Theorie des Ökonomie-Nobelpreisträgers,
Ronald Coase, Verhandlungen zwischen
Streitparteien weit effizientere Resultate
als staatliche Verordnungen bringen
würden. Auf den Immobilienmarkt bezogen
stellt sich damit die Frage, ob beispielsweise
nicht auf grosse Teile des Baurechts oder
der Raumplanungsgesetze verzichtet werden
könnte.
In der Theorie lautet die Antwort Ja. In der
Praxis sind die Gesetze und Verordnungen
aber grösstenteils notwendig. Coases Theorie
gilt nur unter sehr restriktiven Voraussetzungen,
die in der Realität selten erfüllt sind.
Weil detaillierte Verhandlungslösun gen in
der Praxis mit hohen Kosten verbunden sind,
scheinen gesetzliche Rahmenbedingungen
oftmals die effizientere Lösung zu sein. Als
Kehrseite der Medaille können Märkte aber
auch falsch oder überreguliert werden, was
zu unerwünschten Nebenwirkungen führt.
Dichte Regulierung des Immobilienmarktes
Insgesamt ist der Immobilienmarkt aufgrund
seiner volkswirtschaftlichen Bedeutung verhältnismässig
stark reguliert. Nebst dem
Baurecht und der Raumplanung gehören
auch das Mietrecht und die Steuergesetzgebung
zu den wichtigsten Bestimmungen.
Gerade am Beispiel der Immobilienbesteuerung
lässt sich gut aufzeigen, welche
Neben effekte – gewollt oder ungewollt –
regu latorische Eingriffe haben können. Aus
Sicht des Privateigentümers fallen Steuern
und Abgaben bei Erwerb, während der Haltedauer
und bei Verkauf der Immobilie an.
Die Höhe und Ausprägung der verschiedenen
Steuern des Immobiliensektors in der
Schweiz sind aufgrund des grossen Spielraums
der Kantone und Gemeinden sehr
unterschiedlich. Eine Handänderung kostet
je nach Kanton bis maximal 3,5 Prozent des
Immobilienwertes, ein möglicher erzielter
Gewinn wird mit bis zu 60 Prozent Gewinnsteuern
belastet. Und während der Haltedauer
der Immobilie fällt im Extremfall rund
drei Promille an Liegenschaftssteuer an. Für
Käufer von privatem Wohneigentum kommt
der Eigenmietwert im Rahmen der Einkommenssteuer
hinzu, allerdings verbunden mit
der Abzugsmöglichkeit der Schuldzinsen
und des Liegenschaftsunterhalts. Werden
diese Abgaben addiert, so kann die Besteuerung
aus Investorensicht je nach Kanton
und Berechnungsbeispiel immerhin bis zu
40 Prozent der durchschnittlichen Rendite
eines Mehrfamilienhauses ausmachen.
Doch was sind die wichtigsten Folgen daraus?
Immobilien werden zu anderen Anlageklassen
relativ stark besteuert. Der Eigenheimbesitz
wird stärker versteuert als das
Wohnen in Mietwohnungen. Dies trägt dazu
bei, dass die Schweiz mit rund 39 Prozent
die tiefste Wohneigentumsquote in ganz Europa
aufweist. Starke Nebenwirkungen hat
auch der mögliche Abzug der Schuldzinsen
vom Einkommen. Der Anreiz zu einer hohen
Verschuldung führt dazu, dass die Schweiz
– zusammen mit den Niederlanden und Dänemark
– mit rund 105 Prozent den weltweit
höchsten Anteil der Hypothekarverschuldung
der Haushalte am Bruttoinlandprodukt
aufweist. Ein weiterer ungewollter Neben-
realstory 12|13
effekt liegt in der Grundstücksgewinnsteuer.
Diese hat das Ziel, die Spekulation auf dem
Immobilienmarkt einzudämmen. Doch die
Steuer bewirkt auch, dass sie das Halten von
Immobilien als Inflationsschutz unattraktiv
macht, da der nominale – und nicht der reale
– Wertzuwachs teils massiv mit bis zu 60
Pro zent besteuert wird.
Neben den direkten unterliegen auch indirekte
Immobilienanlagen strengen regu la torischen
Vorgaben. Die Aufsichtsbestimmungen
sind allerdings je nach Anlagegefäss,
wie Immobilien-Anlagestiftungen, -fonds oder
kotier ten Aktiengesellschaften, unter schiedlich
streng. Die gesetzlichen Vorschriften erlauben
in aufsteigend genannter Reihenfolge
ein höheres Risikoprofil, was sich dann auch
am Finanzmarkt in entsprechenden Volatilitäten
widerspiegelt.
Der UBS Real Estate Focus kann
unter sh-iz-ubs-publikationen@ubs.com
kostenlos bezogen werden.

Riesige Vermögen tangiert
Unabhängig von der Investitionsform betreffen
all diese Regulierungen Märkte mit enorm
hohem Wert und Umsätzen. So beträgt das
gesamte Immobilientransaktions-Volumen in
der Schweiz zwischen CHF 50 und 100 Mia.
Der Wert der indirekten Immobilienanlagen
in Fonds, kotierten Immobiliengesellschaften
und Anlagestiftungen beläuft sich auf rund
CHF 55 Mia. Betrachtet man den gesamten
Immobilienbestand, so liegt dessen Marktwert
sogar bei etwa CHF 2 300 Mia. Nur in
der Altersvorsorge der Schweiz stehen noch
Summen dieser Grössenordnung unter ebenso
dichten Vorgaben und Regulierungen.
Ein grosser Teil des Volksvermögens in der
Schweiz fliesst in die Altersvorsorge, wobei
das 3-Säulen-Prinzip und die damit verbundenen
Anlageinvestoren eine wichtige
Rolle spielen. Zum Ziel der «Fortset zung
der gewohnten Lebenshaltung» muss insbe -
son dere auf den rund CHF 600 Mia. der beruflichen
Vorsorge, die 2. Säule, ein ange-
IHR SOTHEBY’S
IMMOBILIENPARTNER
I N D E R S C H W E I Z
Schweiz mit der tiefsten Eigentumsquote in Europa
Eigentumsquote von Wohnimmobilien
in %
90
80
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Quelle: hypostat, UBs WMr
messener Kapitalertrag erwirtschaftet werden.
Wie die notwendige Rendite erzielt
werden kann, unterliegt allerdings einem
strengen regulatorischen Korsett. So sind
Immobilieninves titionen der Pen sions kassen
bezüglich Anteil, Risikograd und Fremdfinan-
Dürfen wir auch Ihre Immobilie
zum Bestpreis verkaufen ?
Sotheby’s International Realty gilt als der
weltweit führende Vermittler von Luxus-
Immobilien. In der Schweiz hat sich de
Rham Sotheby’s einen hervorragenden
Namen geschaff en als Vermarkter von
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zierung stark eingeschränkt. Diese Regelungen
haben eine dämpfende Wirkung auf
mögliche Marktübertreibungen. Die im Vergleich
zu Schweizer Staatsanleihen attraktive
Rendite bei moderater Volatilität machen
Immobilienanlagen aber dennoch zu
einem wichtigen Bestandteil der Pensionskassenportfolios.
Dies zeigt sich darin, dass
die rund 2500 Vorsorgeeinrichtungen mittlerweile
rund CHF 100 Mia. Immobilienvermögen
hal ten. Mit weiter ansteigender Tendenz.
Die zahlreichen Regulierungen auf dem
Immobilienmarkt scheinen dessen Attraktivität
für Investoren also nicht zu trüben. Die
Frage, ob dies trotz oder dank all der gesetzlichen
Bestimmungen der Fall ist, wird sich jedoch
wohl nicht abschliessend klären lassen.
*Matthias Holzhey, UBS AG,
Wealth Management Real Estate Research
Oliver Hofmann, UBS AG,
Head Real Estate Advisory Switzerland
REGULAtIoNS, REGULAtIoNS...
Unter der leitung von oliver hofmann
(chair man rics) diskutieren alain chaney
(iazi), Ueli prien (kpMg), claudio saputelli
(UBs) und Markus schmid (pWc). Was
sind die auswirkungen von «solvency ii»
und «Basel iii» auf den immobilien markt?
Welche Folgen können die neuen iFrsstandards
zeigen? realSite Forum,
Dienstag, 21. Juni, ab 10.30 Uhr
realtalk 12|13
hotspot basEl
«Metrobasel» prosperiert. Wohin man auch
Egal, ob in der City, in Kleinbasel, auf dem
Erlenmatt-Gelände oder dem Novartis Campus:
Überall wird gebaut – an ganz neuen
Stadtquartieren oder einzelnen Wohn- und
Büroprojekten, an neuen Hochhäusern für
die Messe oder die Pharmaindustrie, an Einkaufstempeln
ebenso wie an Museen und
nicht zuletzt an der Infrastruktur. Mit den
vielfältigen Immobilieninvestitionen rüstet
sich Basel auf. Der Hintergrund: Der Stadt
im Zentrum von «Metrobasel», der trinationalen
Agglomeration zwischen Südbaden,
Elsass und der Nordost-Ecke der Schweiz,
geht es prächtig. Für das weitere Wachstum
braucht es vor allem eines: neue Flächen
zum Arbeiten und zum Wohnen.
Die Wirtschaft floriert und erwies sich auch
in schweren Zeiten wie der jüngsten Weltwirtschaftskrise
als überaus stabil. Auch
für die nähere Zukunft prognostiziert das
Basel Economic Research Institut der regionalen
Wirtschaft höhere Wachstumsraten
als allen Regionen der Schweiz. Denn bei
Schweizer wie bei internationalen Unternehmen
kann Basel mit vielen Vorzügen
blickt, drehen sich die Baukräne.
Die stadt am rheinknie hat sich zur Boomtown entwickelt. | Birgitt Wüst
punkten: beispielsweise mit seiner attraktiven
Lage im Dreiländereck, der hervorragenden
Anbindung an Schiene, Strassen und
den Schifffahrtsverkehr, und nicht zuletzt
mit dem stark expandierenden Euroairport
Basel-Mulhouse-Freiburg. Hinzu kommen
die «klassischen» Schweizer Standortvorteile,
wie etwa das gegenüber Frankreich
oder Deutschland vergleichsweise liberale
Arbeitsrecht sowie die kompetitive Steuersituation.
40 000 neue Arbeitsplätze bis 2020
Die Stadt ist das Zentrum der Life-Science-
Industrie, und von der Dynamik des durch
die Pharmakonzerne Novartis, Roche und
Syngenta geprägten Clusters profitieren
auch alle anderen Branchen der Region,
angefangen bei der Chemie über Logistik,
Finanzdienstleistungen, Medizinaltechnik,
Mikro- und Nanotechnologie bis hin zu Maschinen-
und Anlagenbau. Neben der hohen
Dichte an forschungsintensiven Unternehmen
gibt es in Basel einen gut entwickelten
Dienstleistungssektor mit einem breiten
Netz an spezialisierten Zulieferern und ein
breites Kulturangebot, das für Einwohner
wie Zuzüger gleichermassen attraktiv ist.
Prognos geht davon aus, dass die Schlüsselbranchen
in dieser Dekade 40 000 zusätzliche
Arbeitsplätze schaffen werden.
Mit dem Wachstum der Wirtschaft wächst
auch der Bedarf an Büro-, Labor- und Produktionsflächen,
und somit wundert kaum,
dass sich Konzerne wie kleinere Unternehmen
derzeit in zahlreichen Bauvorhaben
und Grossprojekten Raum für den aktuellen
Bedarf und für die künftige Entwicklung
schaffen. Wie etwa die Pharmakonzerne: So
sollen etwa auf dem «Novartis Campus» im
Nordwesten der Stadt bis 2030 zahlreiche
moderne Gebäude für rund 10 000 Mitarbeitende
aus Forschung und Management
entstehen. Roche will ab 2015 seine Standorte
in Basel in einem spektakulären Hochhaus
nach Plänen von Herzog & de Meuron
zusammenlegen. Mit geplanten 179 Metern
Höhe wird es das derzeit höchste Gebäude
der Schweiz, den Prime Tower in Zürich, bald
überragen. «Basel erfährt, ähnlich wie die

ganze Schweiz, derzeit eine Renaissance der
Hochhausbauten. Egal ob das neue Roche-
Hochhaus, an dem wir selbst beteiligt sind,
der Ceres-Turm in Pratteln oder das Wohnhochhaus
des UBS-Sima-Fonds am Riehenring»,
berichtet Steffen Szeidl, Managing
Director Drees & Sommer Schweiz GmbH.
Doch auch kleinere Unternehmen expandieren,
und so gibt es derzeit mehr als ein
Dutzend Neubauprojekte, in deren Rahmen
Büro- oder Laborimmobilien entstehen.
Hohe Nachfrage nach Wohnraum
Die Wirtschaft brummt, und so hält auch die
Zuwanderung in der Region an. Viele der
qualifizierten und in der Regel gut verdienenden
Beschäftigten aus aller Welt suchen
in der Stadt wie auf dem Land nach adäquatem
Wohnraum. Seit Jahren reisst die Nachfrage
nach Wohnungen nicht ab, trotz der
Bemühungen der Stadt, die Lage mit dem
Impulsprojekt «LogisBâle» in den Griff zu
bekommen. «Das Ziel von LogisBâle – den
Bau von 5 000 neuen oder neuwertigen Wohnungen
innert einer Dekade – haben wir mit
4 600 Wohnungen nur knapp verfehlt», sagt
Fabio Speciale, Immobilienverantwortlicher
bei BaselArea, der Standortpromotion der
Nord westschweiz. Das Angebot, das im Rahmen
von «LogisBâle» entstand, reicht von
liebevoll restaurierten Altbauten in der Altstadt
über die angrenzenden Quartiere bis
zu Wohnquartieren mit Einfamilienhäusern
wie etwa im Bruderholzquartier oder den
Landgemeinden Riehen und Bettingen. Wenn
auch das Ziel nicht ganz erreicht wurde, war
das Programm doch ein Erfolg. «Stadtwohnen
sei wieder im Trend», sagt Speciale: «Die
Investitionen in den Wohnungsbau haben
zugenommen, vermehrt sind grosszügigere
Wohnungen entstanden und die strukturel len
Defizite des Basler Wohnungsmarktes konn-
ten mindestens teilweise verbessert werden.»
So hat sich der Leerstand über alle
Wohnungsgrössen stark angeglichen; der
Gesamtbestand an Wohnungen habe trotz
Wohnungszusammenlegungen und Ersatzneubauten
mit grösseren Wohnungen zugenommen.
Weiterer Wohnraum ist geplant oder bereits
im Bau. So etwa auf dem ehemaligen Güterbahnhof
der Deutschen Bahn in Kleinbasel,
wo im Erlenmattquartier in den kommenden
zehn Jahren neben rund 700 Wohnungen
und 2 000 Arbeitsplätzen all das entstehen
soll, was eine lebendige Stadt in der Stadt
braucht. Weitere kleinere «Hotspots» – sei’s
im Gewerbe- oder im Wohnimmobilienbau
– finden sich überall in Basel, wie die Beispiele
Messeerweiterung, der Umbau der
Markthalle oder das Projekt CityGate unmittelbar
am Hauptbahnhof zeigen. Für Dreso-
Experte Szeidl versprechen die hohe Nachfrage
nach Wohnungen und Büros in der
Stadt und die Lage am Rhein hier ähnliches
Entwicklungspotenzial wie die HafenCity in
Hamburg.
Stabiler Markt
Anzeichen einer Überhitzung des Immobilien
marktes wie an anderen Schweizer Hot -
spots, etwa Zürich oder Genf, sind am Basler
Markt aus Expertensicht kaum zu finden.
So sind die Preise auf dem Basler Büroflächenmarkt
in der vergangenen Dekade
nach einer Studie von Wüest & Partner mit
einem Plus von jährlich 1,4 Prozent unter
dem Landesdurchschnitt von 1,7 Prozent
geblieben; in der Fünfjahresperiode betrug
der Anstieg sogar nur 0,7 Prozent pro Jahr.
«Im Unterschied zu Zürich oder Genf fehlt
in Basel, einem vor allem von der Chemieund
Pharmaindustrie und von Life Sciences
abhängigen Markt, die Breite der Nutzer»,
sagt Dr. Georg Meier, Leiter Portfolio-Management
der Adimmo AG, die private und institutionelle
Inves toren bei ihren Immobilienengagements
berät. Einen Vorteil erkennt
der Experte in der Anpassung des Basler
Immobilienmarkts an die strategischen Veränderungen
der den Standort prägenden
In dustrien: weg von der Produktion hin zum
Forschungs- und Konzernstandort. «Es bedarf
grundlegender Umwandlungen mit hohen
Investitionen; die Qualität der Immobilien
ist eine neue», betont Meier und verweist auf
den Novartis Campus, den Roche-Neubau
oder das CityGate. «Vielfach fallen alte Flächen
durch Abriss weg und es entstehen
komplett neue Gebäude für neue Nutzungen»,
so Meier. Der Bauboom finde damit
nicht unbedingt auf der grünen Wiese statt,
sondern in Form einer Umnutzung und
Verdichtung. Den grössten Unterschied zu
Zürich und Genf sieht Meier darin, dass die
Mietpreisentwicklung weitgehend eine Kons
tante ist und nur eine geringe Volatilität
aufweist: «Stabilität auf einem national wie
international absolut konkurrenzfähigen
Mietzinsniveau prägt den Markt.»
«Basel wächst in die Höhe –
für mich einer der attraktivsten
Immobilienmärkte der Schweiz
und Paradebeispiel für die
Renaissance der Hochhäuser.»
Steffen Szeidl, Managing Director
Drees & Sommer Schweiz GmbH
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Die Messe baut aus
Seit diesem Frühjahr steht fest: Die Messe
Schweiz kann ihren rund CHF 430 Mio. teuren
Ausbau der Basler Mustermesse realisieren;
die bauvorbereitenden Massnahmen sol len in
Kürze beginnen. Der von Herzog & de Meuron
entworfene neue Messekomplex mit einer
spektakulären doppelstöckigen Hallenpassa
relle wird etappenweise realisiert. Der
Rohbau der Passarelle über dem vorderen
Messeplatz wird zwischen den Uhren- und
Schmuckmessen Baselworld 2011 und 2012
erstellt. Anschliessend sollen der Kopfbau
und die Halle 3 abgerissen werden, um für
Neubauten Platz zu schaffen, die über die
Passarelle erschlossen werden. Die bisherigen
Festsäle im alten Kopfbau ersetzt eine
Eventhalle in dem Gebäudeteil, der die Halle
3 ablöst. Mit der Baselworld 2013 sollen alle
Hallen des neuen Basler Messezentrums fertiggestellt
sein. Als Totalunternehmer hat die
Messe Schweiz die HRS Real Estate AG verpflichtet.
Höher wohnen
Vom Potenzial Kleinbasels zeigt sich die UBS
überzeugt. Ende 2010 erwarb der Immobilienfonds
UBS Sima die Gebäude am Riehenring
63–71/75 und Drahtzugstrasse 62 von
Warteck Invest, um dort für rund CHF 100
Mio. das Claraturm-Projekt zu realisieren.
Der 90 Meter hohe Turm soll für ein «Gleichgewicht»
zum Messeturm sorgen, wird im
Gegensatz zu diesem jedoch vor allem als
Wohnbau genutzt. Das auf einen Wettbewerb
von 2007 zurückgehende Bauvorhaben von
Morger + Dettli Architekten umfasst den Bau
des Claraturms an der Ecke Clarastrasse/
Riehenring sowie einen daran anschliessenden
fünfgeschossigen Annexbau entlang
des Riehenrings und an der Ecke Riehenring/Drahtzugstrasse.
In 21 der insgesamt
28 Turmgeschosse sind rund 170 zwischen
60 und 130 m² grosse Wohnungen geplant, im
Erdgeschoss Restaurants und Geschäfte, im
ersten bis vierten Stock Büros und in den beiden
obersten Stockwerken wiederum ein öffentlicher
Restaurationsbetrieb. Das Bebauungsplanverfahren
startet im Sommer; geht
alles klar, soll Ende 2013 Baubeginn sein.
«Die zahlreichen Projekte sind
ein Indikator für die dynamische
wirtschaftliche Entwicklung
in den Standort Basel.»
Fabio Speciale, Immobilienverantwortlicher
bei BaselArea
Comeback für die historische Markthalle
Für die historische Basler Markthalle zeichnet
sich ein Comeback ab: Die denkmalgeschützte
Kuppel – mit einer Höhe von 25 und
einem Durchmesser von 60 Metern eines
der weltweit grössten Bauwerke dieser Art
– wird umgebaut und soll künftig auf zwei
Geschossen kommerziell nutzbare Flächen
für Verkauf und Gastronomie sowie einen
gedeckten Platz für Veranstaltungen bieten.
Zum Bauvorhaben zählen neben der denkmalschutzgerechten
Sanierung der Kuppel
der Rückbau des Bürogebäudes an der
Via duktstrasse sowie die Renovierung der
Randbauten mit Büro- und Gewerbeflächen.
Zudem entsteht am Steinentorweg ein
vierzehngeschossiges Wohnhochhaus nach
Plänen von Diener & Diener Architekten.
Schon vor Fertigstellung hat die Allreal AG
einen Käufer für das Projekt gefunden: Mit
Fertig stellung des Ensembles im Frühjahr
2012 wird die Anlagegruppe Real Estate
Switzer land der Credit Suisse (CSA RES)
neue Eigen tümerin.
Neue Landmarke: Roche-Hochhaus «Bau 1»
Anfang März fiel mit dem Aushub der Baugrube
der Startschuss für den Bau des Bürohochhauses
der F. Hoffmann-La Roche AG:
2015 soll das von Herzog & de Meuron entworfene,
41-stöckige Hochhaus mit geplanten
178 Metern den Prime Tower in Zürich
als höchstes Gebäude der Schweiz ablösen.
Der Pharmakonzern will in dem erdbebensicheren
und nach Minergie-Standards zu
errichtenden Neubau Platz für ca. 2 000 Mitarbeitende
schaffen, die zurzeit auf mehrere
Bürogebäude in der Stadt verteilt sind. Das
Investitionsvolumen: rund EUR 550 Mio.
Im zweiten Quartal 2012 sollen die Arbeiten
am Rohbau beginnen: Zunächst der dreigeschossige
unterirdische Teil, ab Ende 2012
soll der oberirdische Bereich bebaut werden.
Ein ambitionierter Zeitplan, für dessen
Einhaltung Drees & Sommer verantwortlich
zeichnet. Das Unternehmen, das den auf
73 000 m² BGF ausgelegten Neubau bereits
seit 2008 als Generalplaner begleitet, koordiniert
die Schnittstellen zu allen beteiligten
Parteien – seien es Architekten, Fachplaner
oder Behörden. «Um angesichts der be engten
Innenstadtlage der Baustelle die Zufahrten
zu den benachbarten Gebäuden zu sichern
sowie den Verkehrsfluss nicht zu behindern,
wurde eine detaillierte Baulogistikplanung
erarbeitet», sagt Steffen Szeidl, Managing
Director Drees & Sommer Schweiz GmbH.
Dies ermöglichten eine weitgehend modulare
Just-in-time-Lieferung der einzelnen Bauteile
sowie eine Optimierung der Lagerflächen;
darüber hinaus wolle man die mit den
Bauarbeiten verbundenen Verkehrsbehinderungen
so weit wie möglich minimieren.
Aufbruchstimmung auf dem Dreispitzareal
Das Dreispitzareal – mit rund 500 000 m²
Fläche eines der grössten Entwicklungsprojekte
der Schweiz – befindet sich mitten
in einem dynamischen Transformationsprozess.
Um diesen zu steuern, schlossen sich
die Kantone Basel-Stadt und Basel-Landschaft,
die Gemeinde Münchenstein sowie
die Christoph Merian Stiftung (CMS) als
alleinige Grundeigentümerin und Baurechtgeberin
zu Planungspartnern zusammen.
Nach der «Vision Dreispitz» der Architekten
Herzog & de Meuron soll das ehemals abgeschlossene
Gewerbe- und Industrieareal
in einen lebendigen und urbanen Agglomerationsteil
transformiert werden – zum
Arbeits- und Wohnort Dreispitz, der auch
Kultur, Freizeit und Einkaufen von überregionaler
Bedeutung anbietet. Für das erste
Entwicklungsgebiet, das 58 000 m² grosse
Kunstfreilager im Ostteil des Dreispitz,
besteht bereits ein rechtskräftiger Quartierplan.
Wie die CMS mitteilt, ist auf dem
bisherigen Gewerbe- und Lagerareal bis
2014 eine Art «Cluster» mit der Hochschule
für Gestaltung und Kunst (HGK), Bauten für
Kunst und Gewerbe sowie Wohnungen geplant.
Bis Ende 2014 soll das Transitlager zu
einem Wohn- und Geschäftshaus mit einer
Bruttogrundfläche von 22 000 m² umgebaut
werden. Die UBS Fund Management (Switzerland)
AG als Baurechtnehmerin hat in
Abstimmung mit der CMS Nüesch Development
mit der Neupositionierung des Gebäudes
beauftragt. Der erste Schritt dazu ist
ein Studienwettbewerb, dessen Ergebnisse
im Herbst vorliegen sollen. Weiter fortgeschritten
ist das HGK-Projekt: Für den von
Morger + Dettli Architekten entworfenen
Hochhausneubau, in dem die Hochschule
ihre Standorte konzentrieren will, steht der
Spatenstich kurz bevor; ab 2014 will die
HGK mit rund 1 000 Studierenden und Lehrenden
einziehen und das Gebiet beleben.
realtalk 18|19
Güterbahnhofgelände wird Stadtquartier
Das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs
der Deutschen Bahn AG zwischen Nord -
tangente, Schwarzwaldallee, Erlenstrasse
und Riehenring ist für den Kanton Basel-
Stadt eines der letzten grösseren Entwicklungsgebiete.
Hier entwickelt die Vivico
das Stadtquartier Erlenmatt mit rund 800
bis 1000 Wohnungen, 2 000 Arbeitsplätzen
sowie einem Einkaufszentrum mit Hotel.
Herzstück der neuen Erlenmatt ist der neu
geschaffene rund 50 000 m² grosse, öffentliche
Park. Neben der Pensionskasse Publica,
die mit dem Gebäude Erlentor die Entwicklung
der ersten Wohnungen startete,
hat die Vivico inzwischen weitere Partner
gewonnen. Die Stiftung Habitat erwarb 2010
eine rund 22 000 m² grosse Fläche im Osten
des Areals. Auf den drei Baufeldern wird sie
eine Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe
umsetzen. Im westlichen Bereich engagieren
sich die Bricks Immobilien AG als
Investor und die Losinger Construction AG
als Projektentwickler. Erste Pläne für die
Umsetzung auf den vier Baufeldern sollen
im ersten Halbjahr 2011 vorgestellt werden.
Die Realisierung aller Hochbauten, Er -
schliessungsanlagen sowie Frei- und Grünräume
wird nach heutigem Planungsstand
bis 2025 dauern. Bereits im Frühjahr 2014
soll das Einkaufszentrum Erlenmatt-Galerie
mit 27 000 m² Verkaufsfläche an den
Start gehen. Das Zentrum, das die Vivico
gemeinsam mit dem auf Detailhandel spezialisierten
Unternehmen Multi Development
entwickelt, soll sowohl das Angebot
für die Nahversorgung des neuen Quartiers
sicherstellen als auch zur notwendigen Ergänzung
für Kleinbasel und darüber hinaus
beitragen. Für die Projektsteuerung des Centers
mit Hotel zeichnet Drees & Sommer
verantwortlich.

CityGate – mitten im Wald
und am Puls der Stadt
Auf dem Areal zwischen St. Jakobs-Strasse,
A2 und Eisenbahn, wo früher der Milchverband
Nordwestschweiz tätig war, nimmt das
Projekt CityGate Gestalt an. An der dynamisch
wachsenden Geschäftsachse zwischen
Bahnhof SBB und St. Jakob-Park erweitert
die Basellandschaftliche Pensionskasse ihr
Immobilienportfolio: Nach einem städtebaulichen
Entwurf des Architekturbüros Diener &
Diener entstehen hier auf rund 20 000 von insgesamt
33 000 m² Fläche vier um eine Piazza
gruppierte und von einem Park mit altem
Baumbestand umgebene Gebäude. Die Konzepte
für die einzelnen und etwa gleich grossen
sowie flexibel nutzbaren Häuser wurden
von Diener & Diener, Herzog & de Meuron
und Luca Selva weiterentwickelt. «Die BLPK
platziert damit eine Adresse mit optimaler
Präsenz am Tor zu Basel», sagt Peter Vögeli
von der mit der Vermarktung betrauten Adimmo
AG. Die Lage mit kurzem Weg zum Bahnhof
SBB, der Möglichkeit zum nahen Einkaufen
und gleichzeitig nahe am «Puls» der
Stadt gilt sowohl für eine gewerbliche wie für
eine Wohnnutzung als ideal. Mit Haus C wurde
im vergangenen Jahr das erste Haus der
CityGate-Überbauung von der Gruner-Gruppe
bezogen; für Haus D wurde im Frühjahr die
Baueingabe eingereicht: Geplant sind 98 Alterswohnungen
und 69 Pflegezimmer. Das
Gebäude ist bereits vollständig an die Senevita
AG vermietet und wird bei einem positiven
Verlauf des Baugenehmigungsverfahrens im
Herbst 2013 an die Mieterin übergeben.
Campus Plus
Auf dem ehemaligen industriellen Produktionsstandort
im St. Johann errichtet Novartis
einen Campus des Wissens. Bis 2030 entstehen
zahlreiche moderne Gebäude für rund
10 000 Mitarbeitende aus Forschung und
Ma nagement. Um diese Zunahme zu ermöglichen,
benötigt Novartis mehr Raum, als ihr
das bestehende Firmengelände St. Johann
bietet. Novartis hat deshalb gemeinsam mit
dem Kanton Basel das Projekt «Neunutzung
Hafen St. Johann – Novartis Campus Plus»
– kurz «Campus Plus» – entwickelt. Zu den
wichtigsten Teilprojekten zählt dabei der Verkauf
des Hafenareals an Novartis. Die Verlegung
der Hafenbetriebe ins Hafenbecken
zwei und zum Auhafen bei Muttenz ermöglicht
die Erweiterung des Campus zum Rhein
hin und die Neugestaltung einer Uferzone
– was auch der Stadt Basel und der Öffentlichkeit
eine Reihe von Vorteilen bringt: Die
Bevölkerung erhält einen direkten Zugang
zum Rhein von der Voltamatte her; entlang
des Rheins entsteht eine öffentliche Fussgänger-
und Veloverbindung. Zudem bietet
Novartis der Stadt Areale für neuen Wohnraum
an. Eine klassische Win-win-Situation,
sind sich die Planer sicher.
«Basel ist kein Markt für
wert getriebene bzw. spekulative
Investitionen, sondern
überzeugt durch Stabiliät und
international konkurrenzfähige
Angebotsmieten.»
Dr. Georg Meier, Leiter Portfolio
Management, Adimmo AG
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Martin Signer
Der Wahlherbst rückt näher und die politischen
Parteien beziehen Stellung zu ihren
Kernthemen. Es werden Initiativen lanciert,
um möglichst viel öffentliche Aufmerksamkeit
auf sich zu lenken und somit ihre
Klien tel abzuholen. Besonders geeignet dafür
scheint diesmal das Spektrum Wohnbaupolitik
und Raumplanung zu sein, weil es implizit
auch die Themen Zuwanderung, Ökologie und
soziale Gerechtigkeit umfasst – alles Kernthemen,
die von der rot/grünen Allianz besetzt
werden. Wer ist schon nicht für günstigen
Wohnraum? Wer findet ökologisches und
nachhaltiges Bauen nicht sinnvoll? Wer ist mit
der masslosen Zersiedelung unseres Landschaftsraumes
einverstanden? Die Antworten
sind so klar, wie von den Fragestellenden
insinuiert – und die potenziellen Bösewichte
damit identifiziert. Es sind die rendite- und
gewinn orientierten Immobilienspekulanten,
gegen die angekämpft werden muss, und deren
Spielraum von der Politik einzuschrän ken
ist. Ergo wählt uns! Wie in jeder Branche gibt
es auch auf dem schweizerischen Immobilienmarkt
schwarze Schafe – da gibt es nichts
wegzudiskutieren. Was in der ganzen Debatte
aber geflissentlich ausgeblendet wird, ist die
simple Tatsache, dass wir in unserem Land
mehrheitlich einen gut funktionierenden
Woh nungsmarkt haben. Dies ist nicht zuletzt
auf die Spielregeln der freien Marktwirtschaft
zurückzuführen. Wo Angebot und Nachfrage
nach Wohnraum sich die Waage halten können,
finden keine Übertreibungen statt. Wo,
wie zum Beispiel in Genf, aus politischen
Gründen Rahmenbedingungen gesetzt wer-
immobiliEn-
wirtschaft
und politik
kolumne von Martin signer
Wohnpolitik und raumplanung sind in den Fokus der politik gerückt.
sind die real estate professionals die Bösewichte?
den, die den freien Markt empfindlich beeinträchtigen,
muss sich niemand wundern,
dass daraus zum Beispiel ein Sanierungsstau
resultiert und als Folge davon eine ganze
Stadt zunehmend verlottert und die Wohnungsmieten
trotzdem ins Astronomische
steigen. Oder, wie in Zürich, die gewünschte
Verdichtung von gewachsenen Wohnquartieren
scheitert, weil sich die zuständigen
Amtsstellen gegenseitig blockieren und ein
eigentlich sinnvoller Einordnungsparagraph
plötzlich unverhältnismässig restriktive ausgelegt
wird. Eine solche Politik der Bewahrung
und des Stillstands ist in ihrer Auswirkung
weder nachhaltig noch ökologisch noch
sozial gerecht. Städte, Dörfer, Quartiere und
Liegenschaften sind wie ihre Bewohner stetigen
Veränderungen durch die Zeit unterworfen.
Sie müssen sich anpassen und verändern
können. Politische Verantwortung zu übernehmen,
zeigt sich nicht im Verhindern, Verweigern
und Beharren auf einmal erreichten
Privilegien, sondern im umsichtigen, überlegten
und eben verantwortungsbewussten
Handeln. Ob mit dieser Einsicht nicht auch ein
paar Stimmen geholt werden könnten?
Martin Signer, MSc, studierte Kunst- und
Archi tekturgeschichte sowie Städtebau an der
Mc Gill University School of architecture und
der Université de Quebec à Montréal, Canada.
Darauf fol g ten Nachdiplomstudien in Betriebswirtschaft
und Baurecht an den Universitäten
St. Gallen und Fribourg. 1999 trat er
in die damalige Rentenanstalt/Swiss Life ein
– mit rund CHF 12 Mia eine der grössten,
kolumne 22|23
privaten schweizerischen Im mo bilieneigentümerin
– und leitet dort seit 2004 als Direktor
die gruppenweiten Immobilienaktivitäten;
so präsidiert er u.a. den Verwaltungsrat der
konzerneigenen Tochtergesellschaft Livit AG,
eine führende Anbieterin von umfassenden
Im mo biliendienstleistungen. Seit 2008 ist er
Prä si dent des Verbandes der Immobilien-
Inves toren. (www.viv.ch)
StANDoRt-/PRojEKtENtwICKLUNG
Das neue raumplanungsgesetz führt zu
hefti gen Debatten. Die politik kämpft für bezahlbaren
Wohnraum in zentren und grossagglomerationen.
Der Bund versucht die initiativen
zum nachhaltigen Bauen zu bündeln
und zu optimieren. Das realsite Forum bietet
drei spannende veranstaltungen zu diesen
themen. Wie viel Markt(-nähe) braucht die
raumplanung? Unter der leitung von Felix
thurnherr (immocompass) diskutieren Banker,
politiker und gewerbler kontrovers. ist
bezahlbarer Wohnraum in agglomerationen
in der praxis noch möglich? Filippo leutenegger
wird gewohnt polemisch durch den
Diskurs zwischen politikern und vertretern
der immobilienwirtschaft führen. zum abschluss
wird das netzwerk nachhaltiges
Bauen schweiz vorgestellt. Mit dieser veranstaltung
werden relevante akteure aus der
Bauwirtschaft über den aktuellen stand, die
ausrichtung sowie das weitere vorgehen bei
der Bildung des netzwerkes nachhaltiges
Bauen schweiz orientiert. realSite Forum,
Donnerstag, 23. Juni, ab 10.30 Uhr

mEhrwErtE für
kundEn und
nachhaltigEs
ZukunftsmodEll
Für was steht heute die Marke baumag? Welche kompetenzen und welche philosophie machen
heute das Unternehmen einzigartig und welche aktuellen projekte stehen im zentrum?
interview mit Beat Merz, inhaber und Delegierter des vr der baumag generalbau ag. | Jaromir Löffler
Was gab den Anstoss zum Aufbau des eigenen
Unternehmens?
Beat Merz: Als VR-Mitglied und Unternehmensberater
habe ich mir anfangs der
90er-Jahre die Frage gestellt, wie es mit
der damaligen baumag baumanagement ag
weitergehen soll: «Kann man das Unternehmen
im Markt besser positionieren? Wo
liegen die Chancen? Oder soll man es liquidieren?»
Ich war unabhängig, hatte keinen
finanziellen Druck und war schon damals
überzeugt, dass eine dynamische familiengeführte
Generalunternehmung durch aus
Chancen neben den «Grossen» im Markt
haben kann. Die Vision war klar: Aufbau
einer erfolgsversprechenden mittelständischen
Generalunternehmung (GU) mit 25 bis
30 Mitarbeitenden und CHF 50 bis 70 Mio.
Umsatz. Dank dem schnellen Wachstum
konnte ich die Vision umsetzen und mir ausserdem
ambitiösere Ziele setzen.
Welche Meilensteine waren auf diesem Weg
von besonderer Bedeutung?
Beat Merz: Mit dem Wachstum entstanden
neue Niederlassungen in Nyon und Lausanne.
Im Januar 2011 kam Lugano hinzu. Zum
Kern geschäft gehörten schon damals Projektaus
führung und Bauherrentreuhand. 2008
kam die Projektentwicklung als weiteres Geschäftsfeld
hinzu. Sie erfolgte in Eigenregie
und mit eigenen Mitteln oder im Kundenauftrag.
Wo steht die baumag generalbau ag heute?
Welche Zukunftsvision haben Sie?
Beat Merz: Heute sind bei der baumag rund
60 Mitarbeitende in der ganzen Schweiz tätig.
Der Umsatz liegt inklusive Projektentwicklung
bei CHF 250 Mio., wobei das umgesetzte
Bauvolumen etwa CHF 150 Mio. entspricht.
Unsere Vision für die Zukunft ist ehrgeizig:
2015 wollen wir mit rund 80 bis 90 Mitarbeitenden
ein umgesetztes Bauvolumen von
CHF 250 Mio. erreichen.
Was steht hinter dem Erfolg, für was steht die
Marke baumag?
Beat Merz: Zu den wichtigsten Bausteinen
des Erfolgs zählt neben antizyklischem Verhalten
und eigenen Dienstleistungsentwicklungen
unser hervorragendes Netzwerk. Sicherlich
hat sich auch die Marktbereinigung
in der Branche positiv ausgewirkt. Wir konn-
ten unseren Stellenwert ausbauen und sogar
in schwierigen Zeiten eine gute Auslastung
erzielen.
Die Marke baumag steht heute für Qualität,
Flexibilität, Nachhaltigkeit, prozessorientierte
Begleitung und Mehrwerte für Kunden. Aber
auch für ein direkt vom Patron geführtes
Schweizer Unternehmen mit schnellen Entscheidungswegen,
Teamspirit und motivierten,
kompetenten Mitarbeitenden.
Wo liegt die Einzigartigkeit in der Marktstrategie?
Beat Merz: Die aktuelle Situation im Markt
zeigt klar, dass eine Eigenständigkeit und
Abgrenzung gegenüber der Konkurrenz nur
durch Mehrwerte für Kunden und Kontinuität
bei den Mitarbeitenden zu erreichen ist.
Grundsätzlich ist heute in der Branche eine
starke Ausprägung der «me-too»-Strategie
erkennbar. Die angebotenen Dienstleistungen
sind daher sehr ähnlich oder gar identisch.
Unser Trumpf sind unsere gut ausgebildeten
Mitarbeitenden, die Topqualität, der
Fokus auf Ökologie und Nachhaltigkeit und
die optimale Zusammenarbeit mit Partnern,
Architekten, Fachplanern und Ausführungsfirmen.
Welche Kompetenzen stehen bei baumag im
Zentrum?
Beat Merz: baumag versteht sich als Gesamtbaudienstleister,
der den Kunden auch
bei Risiken und Finanzierungsproblemen
zur Seite steht. Strategische Vermarktung,
individuelle Lösungen, innovative und nachhaltige
Nutzungskonzepte sind uns ebenso
wichtig wie ökonomisch und ökologisch sinnvolle
Bauweisen. Baumag garantiert pro fes -
sionelles Projektmanagement bei allen Vorhaben
rund um den Lebenszyklus einer Immobilie.
Weshalb sind heute General- oder Totalunternehmer
wichtig?
Beat Merz: Bauen ist in den letzten Jahrzehnten
immer komplexer und aufwendi ger
geworden. Wer bauen will, verfügt insbe -
sondere bei Grossprojekten oft nicht über
die notwendige Infrastruktur, um sich umfassend
und professionell um ein solches
Projekt zu kümmern. Das Bauen mit einer
General-/Totalunternehmung hingegen ist
auch bei anspruchsvollen Bauten unkompliziert:
Der Bauherr hat nur einen einzigen
Vertragspartner. Ausserdem sind Preise, Termine
und Qualität garantiert. Die baumag
generalbau ag setzt bewusst auf die Tätigkeit
als General- und Totalunternehmen. Darum
verfügt willentlich über keine eigene Planungsabteilung
und zieht für die Architektur
namhafte Planungsbüros bei.
Welche aktuellen Projekte stehen für baumag
auf der Agenda?
Beat Merz: Zu den aktuellen Projektentwicklungen
der baumag zählen unter anderem die
S-Bahnstation Bümpliz Nord, die Überbauung
Hirzenberg in Zofingen mit Altersresidenzen
und Wohneigentum sowie der Emmi-Hauptsitz
in Luzern. Derzeit in Ausführung sind die
beiden Grossprojekte Uni Lausanne und Ins
titutsgebäude Bern (siehe Kasten). In Nyon
steht der Baubeginn für das 150-Mio.-Projekt
Les Résidences du Parc bevor.
Eine dynamische Marke wie baumag muss laufend
kommunizieren. Wie gehen Sie da vor?
Beat Merz: Baumag wird heute als Brand
wahrgenommen. Die Stärkung und flächendeckende
Implementierung der Marke im
Schweizer Bau- und Immobilienmarkt erfordert
eine klare, kohärente und konsequente
Kommunikation sowie gezielte Öffentlichkeitsarbeit.
In der Vergangenheit haben wir
weniger PR betrieben und vor allem auf
Sponsoring gesetzt. Im Herbst 2010 konnten
wir mit Sandra Wetzel eine Kommunikationsfachfrau
gewinnen, um die zahlreichen
Potenziale auf diesem Gebiet zu erschliessen.
Derzeit ist eine neue Imagekampagne
in Vorbereitung und die Überarbeitung des
Auftritts bzw. der gesamten Kommunikationslinie
im Gang.
Wo sehen Sie weitere wichtige Akzente für die
Zukunft?
Beat Merz: Wir engagieren uns in der Ausund
Weiterbildung und setzen innovative
Akzente in der Kultur und Philosophie des
Unternehmens. Unsere Kunden profitieren
von der Kontinuität der Unternehmung gegenüber
innen und aussen – und diese wird
unter anderem auch durch gezielte Mitarbeiterförderung
und eine tiefe Personalfluktuation
erzielt. Für mich stellt sich zudem
die Frage, wie das Unternehmen in die
Zukunft geführt werden soll: Ich denke hier
an die Partizipation der Mitarbeitenden als
Beat Merz
projects 24|25
Leitmodell für eine schrittweise Übernahme
der Verantwortung. Qualität und Professionalisierung
haben oberste Priorität und werden
weiter gefördert – ich spreche hier von
Zertifizierungen, die künftig auch international
an Bedeutung gewinnen werden. Und
diesbezüglich ist unser Ziel klar: Wir wollen
ganz vorne mitmischen.
Beat Merz: Inhaber und Delegierter des VR
der baumag generalbau ag. Geboren am
19. September 1950 in Muri bei Bern, heute
wohnhaft in Bolligen/BE. Nach der Ausbildung
stieg Beat Merz in die Tourismusbranche
ein. Später erfolgte ein Wechsel in
den Einzelhandel. Die siebenjährige Konzernerfahrung
als Geschäftsführer der Asko
Deutsche Kaufhaus AG (heute Metro AG)
dürfte in der Laufbahn von Beat Merz eine
wichtige Rolle gespielt haben. Als Unternehmensberater
betreute er die damalige
Baumag Baumanagement AG im Mandatverhältnis
und setzte sich intensiv mit den
Chancen und Gefahren des Unternehmens
im Markt auseinander. 1996 übernahm er
die Aktien und begann, das Unternehmen im
Markt neu zu positionieren. Film und Musik
gehören zu den «privaten Leidenschaften»
von Beat Merz. In seiner Musiksammlung
befinden sich einige wertvolle Unikate aus
verschiedenen Stilrichtungen und Epochen.

Projekt Geopolis Universität Lausanne
Volumen: ca. 123 000 m³
Nutzfläche: ca. 28 600 m²
Kosten: ca. CHF 118 Mio.
Leitung: Christophe Perraudin, Fabrice
Chaussaud, baumag generalbau sa, Lausanne
Die Fakultäten für Geowissenschaften und
Umwelt und Sozial- und Politikwissenschaften
der Universität Lausanne sind zurzeit zusammen
mit der Fakultät für Theologie und
Religionswissenschaften in einem Gebäude
untergebracht. Dieses bietet nicht mehr ausreichend
Platz. Die Universität hat deshalb
die anliegende ehemalige Möbelfabrik LEU
gekauft und einen öffentlichen Gesamtleistungswettbewerb
für die Entwicklung eines
Projekts lanciert. «Geopolis» ist als Sieger
daraus hervorgegangen.
Mit dem neuen Baukomplex wird 2012 das
neue Quartier Mouline eingeweiht, wo auch
die Fakultäten für Geowissenschaften und
Umwelt und Sozial- und Politikwissenschaften
angesiedelt werden sollen. Dieser Bau, der auf
brillante Weise Nutzen aus der Struktur des Industriebrachlands
LEU zieht und das Minergie-
Label erhalten hat, wird ein Beispiel für Um-
Projekt Institutsgebäude vonRoll-Areal Bern
Kosten: ca. CHF 120 Mio.
Volumen: ca. 225 200 m³
Geschossfläche: ca. 61 200 m²
Leitung: Andrea Molina, Ernst Nef,
baumag generalbau ag, Liebefeld
Auf dem vonRoll-Areal baut baumag generalbau
ag im Auftrag des Kantons ein neues
Institutsgebäude für die Universität und die
Pädagogische Hochschule Bern. Rund 4000
Studierende und 500 Mitarbeitende werden
dort zukünftig ein- und ausgehen. Der markante
Neubau von rund hundert Metern Länge und
achtzig Metern Breite wird nach MINERGIE-
P-ECO ® gebaut. In den drei Obergeschos sen
werden Seminarräume und Büros einge richtet.
Das Herzstück der ersten beiden Un tergeschosse
ist die grosse, lichtdurchflutete Freihandbibliothek.
Darunter liegt der Zentralspeicher
der Universitätsbibliothek, der insgesamt
rund 80 Kilometer Rollregale enthält.
Zentrale Drehscheibe des Gebäudes ist das
Erd geschoss mit seiner breiten Erschliessungsachse:
Hier sind die publikumsintensiven
Nutzungen wie Cafeteria, PC-Pools, Informationszentrum,
Ausstellungszonen und studentische
Einrichtungen untergebracht. Grosse
weltschutz und nachhaltige Entwicklung sein.
Um den geforderten Platzbedarf zu erreichen,
wurde die stillgelegte und bestehende
dreigeschossige Möbelfabrik um zwei Stockwerke
erweitert. Vor dem Gebäude entsteht
ein neuer Platz. Der öffentliche Raum profitiert
vom Standort des Gebäudes, da sich
dieses parallel zur Autobahn befindet und
eine akustische Barriere im Süden bildet.
Natürliche Beleuchtung und Belüftung:
Vier Atrien fördern den natürlichen Austausch
und die Erneuerung von Luft und Licht im
Gebäude. Die kühle Luft in den tieferen Etagen
des Gebäudes erwärmt sich, steigt durch
die Atrien auf und wird durch Öffnungen im
Dach abgeführt. Durch die bestehende und
neue Struktur entsteht ein kompaktes Gebäude,
das die hohen Anforderungen des Minergie-Eco
erfüllt.
Eine beeindruckende Aussenhülle:
Ein spezielles Augenmerk wurde auf die äussere
Hülle gelegt. Die Fassade von «Geopolis» wurde
als Kompaktfassade entwickelt. Zwischen
den zwei Glasebenen wird ein textiler Sonnenschutz
eingebaut. Das Bild der Fassade des
Gebäudes wird sich daher ständig ändern.
Sichtfenster eröffnen bereits von hier den Blick
in den grossen attraktiven Bibliotheksraum.
Eine breite offene Treppe führt in die drei
Ober geschosse, wo die Institutsräume und
Seminarräume untergebracht sind. Das Projekt
ging 2004 als Sieger aus einem offenen
Architekturwettbewerb hervor. Beim Gesamt -
leistungswettbewerb im 2009 setzte sich baumag
gegenüber die Konkurrenz durch. Der
Neubau soll auf Semesterbeginn im Herbst
2013 in Betrieb gehen. Im Rahmen einer kleinen
Feier haben 2009 Baudirektorin Barbara
Egger-Jenzer und Kantonsbaumeister Giorgio
Macchi zusammen mit den beiden Rektoren
Prof. Urs Würgler (Universität Bern) und Prof.
Martin Schäfer (PHBern) den Grundstein für
den Neubau gelegt. «Mit dem neuen Institutsgebäude
stärken wir den Hochschulstandort
Bern. Und wir sorgen mit einer guten und
attraktiven Hochschulbildung für zukünftige
Innovationskraft in der Wirtschaft und Gesellschaft»,
betonte Regierungsrätin Egger-Jenzer
anlässlich der Grundsteinlegung.
Das Gebäude ist flexibel konzipiert, so dass es
künftigen Nutzungsbedürfnissen mit möglichst
geringem Aufwand angepasst werden kann.
Dadurch wird die Nachhaltigkeit der Investition
auch in einem sich ändernden Umfeld
gewährleistet.
projects 26|27
auf dEm wEg Zum
global playEr
karl steiner ag
Mit der Übernahme der Mehrheit an der
Schweizer Karl Steiner AG (KSAG) im vergangenen
Jahr scheint Ajit Gulabchand, CEO
der Hindustan Construction Company Ltd.
(HCC), eine glückliche Hand bewiesen zu haben.
Das Investment, das beim zweit grössten
indischen Baukonzern mit CHF 35 Mio.
zu Buche schlug, beginnt offenbar schon
nach wenigen Monaten Früchte zu tragen.
Im Geschäftsjahr 2010/2011 hat der Umsatz
von HCC erstmals die Marke von 7 000 Crore
(Indische Rupien) – rund CHF 1,6 Mia. – übertroffen.
An diesem sehr erfreulichen Ergebnis
habe die KSAG einen «massgeblichen Anteil»,
heisst es im Ende April veröffentlichten
Geschäftsbericht von HCC.
Dabei ist seit der Fusion gerade mal ein Jahr
vergangen. Im Mai 2010 hatte Peter Steiner,
der bisherige Alleininhaber der Karl
Steiner AG, zwei Drittel seiner Anteile am
alteingesessenen Schweizer Baukonzern
veräussert. Das Ergebnis einer über Jahrzehnte
währenden Freundschaft zwischen
Peter Steiner und Ajit Gulabchand, welche
ursprünglich in einem auf den indischen Immo
bilienmarkt fokussierten Joint Venture
Ausdruck finden sollte. «2014 werden die
restlichen Anteile durch die HCC erworben»,
berichtet Henri Muhr, CEO der Bauunternehmung
mit Hauptsitz in Zürich, in dessen
erst zweijähriger Amtszeit der Umbau der
«alten» Karl Steiner AG rasant vorankam.
Die hindustan construction company setzte mit der Übernahme von
66 prozent an der karl steiner ag im vergangenen jahr ihren ersten schritt nach
europa. Und es wird höchstwahrscheinlich nicht der letzte sein. | Birgitt Wüst
Lust auf neue Herausforderungen
Dabei habe er erst eine ganze Weile lang
überlegen müssen, bevor er das Angebot,
Steiner zu führen, angenommen habe, erinnert
sich Muhr, der zuvor in führender Position
für die Bouygues-Gruppe tätig gewesen
war. Doch die Aufgabe erschien spannend
und so trat der Manager im Frühjahr 2009
sein neues Amt an. Danach ging es Schlag
auf Schlag: Im Herbst 2009 verkaufte Steiner
die Sparte Immobilienbewirtschaftung
an Privera, im November die französische
Tochter Karl Steiner SAS an die Compagnie
Financière Sainte Colombe. Im Mai 2010 erfolgte
dann die Übernahme durch HCC; mit
dem indischen Baukonzern sei Steiner «in
soliden Händen», erklärte Muhr nach der
Übernahme.
Eine ausgeprägte strategische Vision und
Lust darauf, sich immer neue Herausforderungen
zu suchen, darf man insbesondere
CEO Ajit Gulabchand und KG Tendulkar, dem
ehemaligen stellvertretenden CEO und COO
des Baukonzerns HCC, attestieren. Gulabchand,
seit Jahren ein regelmässiger Teilnehmer
und Vorsitzender des Steuerungsausschusses
«Engineering & Construction» des
WEF in Davos, gilt längst nicht nur in Indien
als ein «Mann mit Visionen». Seit er als CEO
bei der HCC das Steuer übernahm, hat sich
der Konzern zu der führenden indischen Infrastrukturgruppe
entwickelt, die inzwischen
«Mit der Übernahme durch
HCC ist die Karl Steiner AG
in soliden Händen.»
Henri Muhr, CEO Karl Steiner AG
auch in der Stadtentwicklung sehr erfolgreich
tätig ist. In KG Tendulkar fand er einen als
Konzernlenker gleichermassen erfahrenen
wie erfolgreichen Vertrauten: Während Tendulkars
knapp 16-jähriger Amtszeit als COO
bei HCC ist der Konzernumsatz um fast das
40-Fache gestiegen. Um Gulabchand beim
Turnaround sowie der Integration der Steiner
AG in den neuen Mutterkonzern zu unterstützen,
kehrte der Topmanager nicht nur aus
dem Ruhestand zurück: Als Delegierter des
Verwaltungsrats der Karl Steiner AG und Mitglied
des Verwaltungsrats der HCC lebt und
arbeitet er inzwischen auch in der Schweiz.

Mit äusserstem Erfolg: Das Konzept, mit dem
er schon die HCC seit dem Ende der 80er-
Jahre auf einen nachhaltigen und profitablen
Wachstumskurs trimmte – ein umfassendes
«Change-Management-Programm» –, setzte
er auch stringent bei Steiner innerhalb kürzester
Zeit um. In nur wenigen Monaten stieg
der Auftragsbestand von Steiner in der
Schweiz auf über CHF 1,7 Mia. Ferner kann
das Unternehmen seit geraumer Zeit wieder
Gewinn ausweisen, was sich auch positiv in
der Konzernbilanz auswirkt.
Städte- und Flughafenbau in Indien …
Unterstützung kann Gulabchand gut gebrauchen,
denn der HCC-Chef spinnt seit
geraumer Zeit noch grössere Pläne: Er will
HCC als «Global Player» aufstellen, und die
Übernahme von Steiner war hierzu nur der
erste Schritt. «Mit der Akquisition von Steiner
eröffnen sich der Schweizer und der
europäische Markt für das Engineering- und
Baugeschäft, und wir werden hierdurch Zugang
zu weiteren Technologien und Totalunternehmer-Projekten
erhalten.» Doch auch
auf dem Heimatmarkt Indien kommt die Ex-
Mehr Optionen bei der Immobilienbewirtschaftung
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oder in unseren Regionalbüros Bern und St. Gallen für Sie da.
pertise der KSAG, die auf eine fast hundertjährige
Geschichte zurückblicken kann, sehr
gelegen. Mit der Steiner AG als Totalunternehmer
werde es der HCC möglich, in Indien
einen Geschäftsbereich für die Entwicklung
und Realisierung schlüsselfertiger Wohnund
Geschäftsliegenschaften von Weltrang
aufzubauen. In der rasant wachsenden Nachfrage
nach hochstehenden, nachhaltigen
und gut integrierten Wohn- und Geschäftsanlagen
in Indien sieht der HCC-Chef enormes
Wachstumspotenzial. Bis vor wenigen
Jahren war HCC im Heimatmarkt vor allem
im Infrastrukturbereich tätig. Seither ist
das Unternehmen auch im Hochbau aktiv
und baut neben Strassen, Kernkraftwerken,
Staudämmen und Wasserkraftwerken neuerdings
auch ganze Städte. In Indien, dessen
Bevölkerung weiterhin schnell wächst,
gibt es einen riesigen Bedarf an neuem
Wohnraum: Prognosen zufolge sollen bis
2030 bis zu 600 Mio. Menschen in Städten
wohnen – nahezu eine Verdopplung in den
nächsten 20 Jahren. Von dieser enormen
Binnennachfrage verspricht sich Gulabchand
eine solide Auftragslage, zumal man
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Noch im Bau konnte die Karl Steiner AG das Grossprojekt SkyKey in Oerlikon (40 000 m2 Bürofläche; LEED-Standard) für CHF 230 Mio. an die Swiss Prime Site AG veräussern.
nach der Schweizer Akquisition auf die Expertise
von Steiner bauen kann. Europa sei
im Städtebau und im nachhaltigen Bauen
führend, sagt Gulabchand. «Um Zugang zu
diesem Know-how zu gewährleisten, müssen
wir in Europa präsent sein.» Neben Entwicklung
und Bau von hochwertigen Wohn- und
Geschäftsgebäuden will HCC noch in ein weiteres
neues Geschäftsfeld einsteigen: in den
Bau und Betrieb von Flughäfen. Auch hier
kommt das Know-how der Schweizer gelegen:
Steiner hat am Bau des Terminal 3 in
Genf sowie am Bau des Terminal A in Zürich
mitgewirkt. Dem Vernehmen nach prüft HCC
derzeit Projekte, die Bau und Betrieb von
Flughäfen in kleineren Städten beinhalten.
... und PPP im Ausland
Auch in dieser Sparte zeichnen sich gute Geschäfte
ab: Schätzungen zufolge wird die Regierung
in Indien alleine in den kommenden
drei Jahren rund acht Mia. US-Dollar in den
Bau von Flughafeninfrastruktur und -gebäuden
investieren. Die Tochtergesellschaft HCC
Infrastruktur solle innert der nächsten Jahre
das Portfolio von verwaltetem Vermögen von
gegenwärtig ca. 1,5 Mia. auf ca. 6 Mia. Dollar
ausbauen, sagt Gulabchand. Auch vom Europageschäft
hat Gulabchand eine klare Vision:
«Wir werden die Marktanteile im stabilen, aber
limitierten Markt Schweiz erhöhen.» In den
vergangenen Monaten konnte Steiner gleich
mehrfach unter Beweis stellen, dass das Unternehmen
auf dem alten Heimatmarkt sehr
gut unterwegs ist: beispielsweise mit dem Verkauf
des Grossprojekts «SkyKey» in Zürich-
Oerlikon, das die Swiss Prime Site AG im Frühjahr
für CHF 230 Mio. erworben hat (Bauvolumen
einschliesslich Mieterausbau: ca. CHF 280
Mio.), oder dem Projekt «Urbahn» in Schaffhausen.
In den Nachbarländern der Schweiz
sieht der HCC-CEO ebenfalls Potenzial, nicht
zuletzt mit Blick auf den wachsenden Markt
für Public-Private-Partnerships. Angesichts
der Staatsverschuldungen und der Haushalts -
defizite könnte Gulabchand mit der Einschätzung,
dass die öffentliche Hand in Europa
PPPs mittelfristig «eine viel bedeutendere
Rolle beim Bau und Betrieb von Infrastrukturprojekten
wie Strassen oder Flug häfen
einräumen wird», recht behalten.
projects 28|29
«Mit der Akquisition von Steiner
eröffnen sich der Schweizer und
der europäische Markt für das
Engineering- und Baugeschäft.»
Ajit Gulabchand, CEO Hindustan
Construction Company Ltd. (HCC)
«Der Auftragsbestand von Steiner
in der Schweiz stieg in den
vergangenen Monaten auf über
CHF 1,7 Mia.; das Unternehmen
weist wieder Gewinn aus.»
KG Tendulkar, COO Hindustan
Construction Company Ltd. (HCC)

nachhaltigE
projEktvision
sEtZt ZEichEn
aQUatikon
«one step ahead» beschreibt das neue Bürogebäude aQUatikon von
hochtieF Development schweiz ag im glattpark in zürich-opfikon am besten.
«Unser Gebäude setzt neue Massstäbe hinsichtlich
Nachhaltigkeit, räumlicher wie tech -
nischer Innovation, aber auch in Sachen Kosteneffizienz»,
führt Dr. Ralf Bellm, Präsident
des Verwaltungsrates der HOCHTIEF Development
Schweiz, aus. Nach der Erfolgsgeschichte
des «Portikons» bringt der seit
August 2007 auf dem Schweizer Immobilienmarkt
tätige Projektentwickler seinen zweiten
Brand namens «AQUATIKON» auf den Markt.
Identität
Der Name AQUATIKON spiegelt die lokale Ver -
ankerung des rund 19 000 m² (o.i. BGF) gros-
sen Bürogebäudes wider. Das lateinische Wort
«AQUA» nimmt Bezug auf das Wasser des
Flusses Glatt, welches das Entwicklungsgebiet
über Jahrzehnte prägte. Die Nachsilbe
«-IKON» stammt vom Ortsnamen Opfikon.
In einem eingeladenen Wettbewerb hat
HOCHTIEF Development sechs Architekturbüros
beauftragt, sich mit dem Thema «Was -
ser» auseinanderzusetzen und Vorschläge
zu erarbeiten, um das Element Wasser konsequent
und mit Nutzen in die Architektur
zu integrieren. Das Siegerprojekt der Architekten
Arbeitsgemeinschaft Loebner Schäfer
Weber (AAg) aus Heidelberg überzeugt durch
buchstäbliche «Verflüssigung von Ar beits pro -
zessen». In Kombination mit höchster technischer
Innovation und Effizienz steht AQUA-
TIKON für eine dynamische Vision der Geschäftswelt
von morgen.
Fliessende Einheit von Gestaltung
und Technik
Wirkungsvoll steht das Thema Wasser im
Vordergrund. Frei nach dem Leitsatz «Das
Faktum ist stärker als die Interpretation»
(Otl Aicher in «die welt als entwurf) setzt
HOCHTIEF Development Schweiz das Wasser
als erlebbares Element und gleichzeitig
als technisches Medium ein. Mit dem Motiv
einer Saline gelingt es, im AQUATIKON Gestaltung
und Gebäudetechnik symbiotisch
zu vereinen. Die grossen aussenliegenden
Salinen, die in der Fassade schon von Weitem
die Struktur strömenden Wassers erkennbar
machen, werden mit Regenwasser
gespeist. Weitere Salinen finden sich auch
im grossen, gedeckten Atrium von AQUATI-
KON wieder. Diese wirken wie ein Lebensstrom
durch den Luftraum des ganzen Gebäudes.
Die Verdunstungskühle der Salinen
erfrischt und die so vorgekühlte Atriumsluft
wird zur Unterstützung der Kühlung der
Büroflächen verwendet. Den grosszügigen
Innenhof umschliessen biomorphe und wie
von Wasser geformte Stockwerksflächen.
Bei Nacht zeichnet sich die freie Form des
Atriums durch vielfältige Durchdringungen
an der Aussenfassade ab.
AQUATIKON aus der Nutzerperspektive
AQUATIKON verfügt über einen grosszügigen
Haupteingang mit Foyer im Erdgeschoss
an der Thurgauerstrasse, der höchsten
Ansprüchen an Repräsentanz genügt
und als Hauptzugang ins Gebäude dient.
Darüber hinaus legt HOCHTIEF grosses Augenmerk
auf einen hochwertigen Innenhof.
Dank der zusätzlichen Erschliessung der
Büroflächen durchs Atrium mittels Treppen
und teilverglasten Liften wird die Halle
Mittelpunkt des Hauses, wo Austausch, Begegnung
und Kommunikation stattfinden.
Der Innenhof reicht partiell bis in das Untergeschoss,
erzielt somit Tageslichteinfall
in der Tiefgarage, was die Orientierung vereinfacht
und Beleuchtungsenergie einspart.
Weiter befindet sich im Zentrum des Tiefgaragengeschosses
ein grosszügiges Wasserbecken,
welches durch die Salinen des
Atriums gespeist wird. Zusätzlich zur Atriumerschliessung
wird AQUATIKON effizient über
vier Erschliessungskerne erschlossen. Die
Mietflächen sind als flexible Einheiten von
250 m² bis hin zu grossen zusammenhängenden
Flächen bis 16 500 m² realisierbar. Dank
der grosszügigen Innenhofsituation entstehen
auch auf den Etagen repräsentative Adressen
für die Mieteinheiten. Das Gebäude ist auf
einem Raster von 1,35 m aufgebaut, was
max imale Flexibilität für die Nutzer gewährleistet:
Alle Büroformen vom Einzel- und
Doppelbüro über Kombibüros bis hin zum
lichten Grossraum können im AQUATIKON
realisiert werden. Drei Meter Raumhöhe und
Belichtung von zwei Seiten über die Fassade
und den Innenhof garantieren die optimale
Ausleuchtung der Flächen. «Das Gebäude
passt sich flexibel dem Mieter an, nicht umgekehrt»,
fasst Dr. Ralf Bellm zusammen.
Nachhaltigkeit und geringe Nebenkosten
AQUATIKON ist weitgehend energieautark
konzipiert. Die Projektentwickler von HOCH-
TIEF streben die Minergie-P-Zertifizierung
an und diskutieren auch über eine Zertifizierung
nach dem neuen Standard SGNI oder
nach Leeds. Ein grosser Anteil erneuerbarer
Energien ist Grundlage des Gebäudekonzepts:
Eine leistungsstarke Photovoltaikanlage
auf dem Gebäudedach wird Strom für
die hauseigenen Anlagen produzieren. Die
Abwärme aller internen Anlagen wird in
einem zentralen Erdwärmespeicher gesammelt:
Bedingt durch die Historie des Glattparks
als ehemaliges Feuchtgebiet wird
das Gebäude auf Pfählen gegründet, die
gleichzeitig für den Erdwärmespeicher aktiviert
werden. Im Winter bezieht das hochgedämmte
Gebäude seine komplette Heizleistung
aus der im Erdreich gespeicherten
projects 30|31
«Nachhaltigkeit ist für uns ein
strategischer Langzeitansatz.»
Dr. Ralf Bellm
sommerlichen Abwärme. Der Vorteil für die
Mieter liegt in minimalen Nebenkosten über
die gesamte Lebensdauer des Gebäudes.
Ein Themenrestaurant im Erdgeschoss
Im Erdgeschoss wird ein Themenrestaurant
eingerichtet, das seinerseits das Motiv Wasser
durch ein ausgefallenes Konzept erlebbar
machen wird und für die Öffentlichkeit
sowohl am Mittag wie auch am Abend
zugänglich sein soll. Das gastronomische
Angebot wird sich auf frische, regionale und
saisonale Küche fokussieren und eine gesunde
und ausgewogene Verpflegung der
Mieter und Gäste sicherstellen.
Im Überblick
Das neue Bürogebäude AQUATIKON im Glattpark
steht für höchste Ansprüche an Komfort,
Flexibilität und Effizienz. Der Kreislauf des
Wassers ist in AQUATIKON klimatisch und
technisch erlebbar, ist nachhaltiger Alltag,
regt an, dynamisiert, ist ästhetisch, emotional
und fördert den Lebens- sowie Arbeitsprozess.
AQUATIKON steht für eine Arbeitswelt
mit Lebensgefühl, Erlebnischarakter und energetischer
sowie effizienter Perspektive. Für
Dr. Ralf Bellm steht AQUATIKON für die Fortsetzung
einer erfolgreichen Strategie: «Für
HOCHTIEF Development Schweiz ist Projektentwicklung
ein mit Weitblick zu betreibendes
Geschäft. Identität, Effizienz und vor allem
Nachhaltigkeit sind für uns strategische
Lang zeitansätze, die über die Anfangsrendite
hinaus für unsere Kunden werthaltig sind. Wir
prägen heute die Arbeitswelten von morgen.
Hier ist Pioniergeist gefragt. Unsere Philosophie
steht für unseren Anspruch: One Step
Ahead.»

dynamischE
Entwicklung dEs
Zwicky-arEals
Die Credit Suisse Anlagestiftung Real Estate
Switzerland (CSA RES) beteiligt sich mit einer
Investition von CHF 44,2 Mio. an der dynamischen
Entwicklung des Zwick-Areals. Die
Anlagegruppe CSA RES fasst mit dem 4 580 m²
grossen Grundstück des Baufelds B2 auf
einem der interessantesten Entwicklungsgebiete
in der Wirtschaftsregion Zürich Fuss.
Das Zwicky-Areal umfasst rund 23,6 ha, die
sich in Wallisellen und in Dübendorf befin -
den, und wird nach einem 2003 verab schiedeten
Gestaltungsplan zu einem Gebiet mit
vielfältigen urbanen Nutzungen ausgebaut.
www.realestateinvestment.ch
«Die Dinge haben nur Den wert,
Den man ihnen verleiht.» molière
Den Kern bilden die zwischen 1850 und
1870 erstellten Gebäude der Nähfadenfabrik
Zwicky, welche die Produktion im Jahr 2001
ein stellte. Neben Wohnhäusern entstehen
Dienstleistungsbetriebe, Läden und weite re
Angebote. Die Anlagegruppe CSA RES ermöglicht
steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtungen
Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt.
Das gut diversifizierte Portfolio
von CHF 4,6 Mrd. (per 31. März 2011) besteht
mehrheitlich aus Wohnliegenschaften und
wird durch kommerziell genutzte Immobilien
mit nachhaltigem Ertragspotenzial ergänzt.
Wincasa AG | Real Estate Investment
ihr Partner für immobilien-vermittlungen
basel | bern | lausanne | luzern | olten
st.gallen | winterthur | Zürich
Die Fundamenta Real Estate AG wagt den
Schritt an die Berner Börse BX Berne eXchange.
Was hat Sie dazu bewogen?
Andreas Spahni: Wir konnten in den letzten
Jahren mit unserem rein auf Wohnimmobilien
ausgelegten Portfolio vermehrt institutionelle
Investoren, Pensionskassen und
Anlagestiftungen als Shareholder gewinnen.
Dabei kamen aber immer wieder Fragen
seitens unserer Aktionäre bezüglich der
Kotierung unserer Titel an einer regulierten
Börse. Einige institutionelle Anleger dürfen
gemäss ihren Anlagerichtlinien nicht in
OTC gehandelte Titel investieren. Mit der
Börsen kotierung erweitert sich der potenzielle
Anlegerkreis markant.
Sie haben kürzlich den NAV mit CHF 12.92
festgelegt. Um aber bei der Kapitalerhöhung
im Zuge des Börsengangs mitzumachen, werden
die Aktien in einer Preisspanne von CHF
13.60 bis 14 angeboten. Wie rechtfertigen
Sie den Aufpreis?
Andreas Spahni: Der Ausgabepreis berücksichtigt
einerseits die Emissionskosten, damit
die bestehenden Aktionäre möglichst
investments 32|33
dEr anlEgEr-
krEis wird
markant
ErwEitErt
Die Fundamenta real estate ag wird an der Berner Börse kotiert. Damit werde der
potenzielle anlegerkreis deutlich erweitert, sagt verwaltungsratspräsident
andreas spahni. Das portfolio soll auf chF 500 Mio. wachsen. | Remi Buchschacher
nicht verwässert werden. Ausserdem bedeutet
die angegebene Preisspanne rechnerisch
ein Agio von ca. 5 bis 8 Prozent, was
weit unter den am Markt bezahlten Preisspannen
für Immobilienfonds und -aktiengesellschaften
liegt. Wir sehen heute am
Markt Agios von durchschnittlich 20 Prozent
und mehr. Wir sind überzeugt, dass der Einstieg
bei Fundamenta nahe am Net Asset
Value (NAV) für die Anleger äusserst fair ist.
Der OTC-Markt bewertete zum Zeitpunkt
der Festlegung der Bandbreite unsere Aktie
mit CHF 13.50.
Welche Portfoliostrategie verfolgen Sie?
Andreas Spahni: Mit unserer Anlagestrategie
wollen wir unseren Investoren ein reines
Wohnimmobilienportfolio anbieten. In dieser
Klarheit existiert heute an den Schweizer
Börsen kein vergleichbares Anlageangebot.
Dabei konzentrieren wir uns auf das mittlere
Mietzinssegment, das in Bezug auf die
Vermietbarkeit eine äusserst hohe Stabilität
aufweist. Regional suchen wir Anlageobjekte
in den Wachstumsregionen, den Ballungsgebieten
und den Citylagen der Deutschschweiz.
Wie wollen Sie sich von den anderen Immobiliengesellschaften,
die auch eine Wohnimmobilien-Strategie
haben, unterscheiden?
Andreas Spahni: Es gibt unter den börsenkotierten
Gesellschaften kein anderes Anlagegefäss,
das sich wie die Fundamenta Real
Estate AG zu 100 Prozent auf Wohnimmobilien
konzentriert. Wir investieren somit in
keine Gewerbeliegenschaften und zeichnen
uns durch eine äusserst hohe Stabilität aus.

Aus diesem Grund konnten wir Pensionskassen
und institutionelle Investoren für uns
gewinnen.
Nun ist es aber so, dass die Preise auch im
tiefen bis mittleren Mietpreissegment ansteigen
und die Renditen unter Druck setzen.
Sehen Sie trotzdem ein genügendes Performance-Potenzial?
Andreas Spahni: Die Marktentwicklung zeigt
leider auch bei Wohnimmobilien Übertreibungen.
Wir haben uns einer strikten Einkaufsstrategie
verschrieben. So beteiligen
wir uns an keinen Bieter- oder Auktionsverfahren
und arbeiten mit einem fein gefächerten
Netz an Kontakten. Unsere Einkaufsquote
liegt bei weniger als 3 Prozent der Objekte, die
bei uns auf den Tisch kommen. Daher können
wir uns immer noch Objekte mit guten Anfangsrenditen
sichern. Auch arbeiten wir für
jede Immobilie eine Objektstrategie aus, um
Potenziale zu erkennen und die Rendite sukzessive
zu steigern.
Es herrscht gegenwärtig ein klarer Verkäufermarkt.
Laufen Sie dadurch nicht in Gefahr,
zu überhöhten Preisen zu akquirieren?
Andreas Spahni: Man muss im Einkauf sehr
konsequent sein und auch Nein sagen kön-
nen. Das ist uns bisher hervorragend gelungen
und wir konnten unsere Bestandsobjekte
mit Bruttorenditen von über 6 Prozent
erwerben. Auch unsere Renditen für Neubauten
liegen mit 5,5 Prozent und höher auf
einem beachtlichen Niveau. Wesentlich ist,
dass wir immer nur so viel Geld aufnehmen,
das wir in nützlicher Frist auch investieren
können und somit nie Gefahr laufen, dass
wir mit zu viel Cash voreilig investieren.
In welchen Regionen sind Sie investiert?
Andreas Spahni: Wir sind mit zirka 50 Prozent
in der Agglomeration Zürich investiert,
dem weitaus stärksten Wirtschaftsraum
der Schweiz mit der nach wie vor höchsten
Nachfrage nach Wohnraum. Unser Immobilienportfolio
verteilt sich auf der Achse
St. Gallen bis Bern und Basel bis Luzern.
Generell möchten wir uns weiterhin auf die
Deutschschweiz konzentrieren und suchen
unsere Objekte bevorzugt in den Wachstumsregionen.
Wird es geografische Anpassungen geben?
Andreas Spahni: Mit dem Wachstum versuchen
wir eine gewisse geografische Diversifikation
zu erreichen. Wir suchen deshalb
auch gezielt in den Wachstumsregionen
Greenpark Villmergen Im Sommer 2010 schloss die Gesellschaft erstmals einen Vertrag
in Hinblick auf den Erwerb eines Neubauprojektes ab. Die Überbauung «Greenpark» in
Villmergen (AG) soll bis Frühjahr 2012 fertig gestellt werden. Per Fertigstellung ist auch
die Eigentumsübertragung geplant. Der abgeschlossene Totalunternehmervertrag sieht
eine Baukosten- bzw. Kaufsumme von CHF 18.5 Mio. vor und wurde unter dem Vorbehalt
der Fertig stellung und der vollständigen Bauabnahme geschlossen.
ausserhalb der grossen Ballungszentren. So
gibt es doch positive Aussichten in verschiedenen
Regionen des Mittellandes, wo sich
starke KMU, Dienstleistungs- und Industrieunternehmen
entwickeln. Dort wollen wir
Wohnraum im mittleren Mietzinssegment
erwerben und den Menschen anbieten.
Welche Portfoliogrösse streben Sie für die
mittlere Zukunft an?
Andreas Spahni: Im Rahmen des IPO und der
damit verbundenen Börsenzulassung an der
BX Berne eXchange planen wir die Entwicklung
des Portfolios auf ca. CHF 225 bis 250
Mio. Wegweisend ist unsere Finanzierungspolitik,
die eine Eigenkapital-Fremdkapital-
Quote von rund 40 : 60 vorsieht. In unserer
Planung möchten wir in etwa 3 bis 5 Jahren
ein stabiles Wohnimmobilienportfolio von
rund CHF 500 Mio. aufbauen.
Wird es dafür weitere Kapitalerhöhungen geben?
Andreas Spahni: Zuerst wollen wir das uns
anvertraute Neugeld aus dem IPO sinnvoll
investieren. Wachstum in unserem Geschäft
fordert aber stets auch mehr Eigenkapital,
sodass ein Portfolioaufbau schrittweise
neues Eigenkapital erfordert.
Ein wichtiger Faktor für Ihren Erfolg wird die
Zinsentwicklung sein. Wie schätzen Sie die
Situation in nächster Zukunft ein?
Andreas Spahni: Das beschäftigt uns im
Verwaltungsrat und Management fortlaufend.
Wir haben nicht umsonst bereits Anfang
2010 zu historischen Tiefstsätzen einen
Grossteil unserer Hypotheken langfristig angebunden
und damit eine strategisch wichtige
Basis für das Wachstum gelegt. Generell
beurteilen wir die Zinsentwicklung vorerst
als sehr moderat, erlaubt es doch der
bereits wieder ersichtliche Rückgang der
wirtschaftlichen Erholung den meisten Notenbanken
nicht, die Zinsen beliebig anzuheben.
Wir sehen in den nächsten Jahren nach
wie vor einen sehr stabilen Markt für institutionelle
Investments in Schweizer Wohnimmobilien.
Die frühzeitige Anpassung der
Finanzierungsstruktur wird vieles mitentscheiden.
Andreas Spahni ist Verwaltungsrat der
Fundamenta Real Estate AG
Wir bauen für Sie ab Herbst 2011
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LUX. Wo helle Köpfe arbeiten.
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silvEr
gEnEration
propErtiEs
Die vorstellung, den natürlichen alterungsprozess
einer liegenschaft bekämpfen zu müssen.
aus der sicht des nutzers bzw. des Marktes ist nicht das absolute
leistungsniveau der liegenschaft, sondern dessen preis-/leistungsverhältnis
in relation zu konkurrenzierenden angeboten entscheidend. | Andreas Loepfe*
ABACUS präsentiert die neue Software-
Gesamtlösung für das Immobilienmanagement
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Die Vorstellung den natürlichen Alterungsprozess
einer Liegenschaft bekämpfen zu
müssen ist Ausdruck eines technisch geprägten
Verständnisses des Immobilienmanagements.
Aus der Sicht des Nutzers
bzw. des Marktes ist nicht das absolute
Leis tungsniveau der Liegenschaft, sondern
dessen Preis-/Leistungsverhältnis in Relation
zu konkurrenzierenden Angeboten entscheidend.
So kann eine als «Junk-Liegenschaft»
disqualifizierte Immobilie einwirtschaftlich
und sozial erfolgreiches «Low-
Budget-Produkt» darstellen, das einen wesentlich
stabileren Cashflow abwirft, als ein
«zu Tode» saniertes Vorzeigeobjekt der Bauindustrie.
Viele Haushalte ziehen es vor in
«veralteten» Liegenschaften zu wohnen und
dafür keine «zeitgemässe» Miete bezahlen
zu müssen.
Die Kunst der Abbruch-Bewirtschaftung
Mittlerweile herrscht auch im schweizerischen
professionellen Real Estate Investment
Management Einigkeit, dass zur per -
formanceorientierten Führung von Immobilien
Businesspläne notwendig sind. Wie
bei «richtigen» Unternehmen zeichnet sich
der beste Businessplan durch den höchsten
Gegenwartswert (Net Present Value) der
zukünftigen Cashflows aus. Allerdings fehlt
in der Praxis die «Figur» des Asset Managers
(CEO des Unternehmens «Immobilie»)
praktisch durchwegs, sodass auch unklar
ist, wer für die Erarbeitung, Genehmigung
und Umsetzung des Businessplanes wirklich
verantwortlich ist.
Die gängigen Sanierungsmodelle schliessen
die Möglichkeit aus, Gebäude absichtlich
altern zu lassen. Der Ersatzneubau ist
auch unter dem Druck des Energiesparens
zwischenzeitlich salonfähig geworden. Offen
geblieben ist allerdings die entscheidende
Frage, wie die Zeit zwischen der beginnenden
Alterung und dem Ersatzneubau un-
terhaltsmässig «überbrückt» werden soll.
Sowohl aus einer ökonomischen als auch
ökologischen Perspektive ist es sinnvoll, den
Nutzungs- bzw. Alterungsprozess so zu gestalten,
dass auf den Abbruchzeitpunkt hin
möglichst alle Bauteile ihr Lebensende erreicht
haben («economic way to die»). Dies
ist aber mit den propagierten regelmässigen
Instandsetzungen nicht möglich, da immer
wieder neue Bauteile eingebracht werden.
Es fehlen Strategien, den «Lebensabend»
von Immobilien sinnvoll zu gestalten. Dies
umso mehr, als die Lebensdauer der «Silver
Generation Property» Jahrzehnte oder
gar Jahrhunderte umfassen kann. Wird ein
sanierungsbedürftiges Haus in einer wirtschaftlichen
Randlage nicht einfach wieder
technisch «auf den neusten Stand» gebracht,
sondern behutsam einem sinnvollen Ende
zugeführt, bleiben damit nicht nur güns tiger
Wohnraum erhalten und Abschreibungen
erspart sondern wird auch ein Beitrag
zur Standortoptimierung des «Bauwerkes
Schweiz» geleistet.
Wertvolle Optionen
Je «vollendeter» eine Liegenschaft ist, desto
eingeschränkter sind die Handlungsmöglichkeiten,
wenn sich die Rahmenbedingungen
wie Lagequalitäten, Absatzmärkte oder
baurechtliche Verhältnisse (Ausnützung etc.)
ändern. Die Kehrseite der «Beseitigung von
Mängeln» liegt in der Vernichtung von möglicherweise
wertvollen Optionen. Da der
Wert von Optionen mit zunehmender Volatilität
des Basiswertes – hier zum Beispiel
der Marktmieten – steigt, ist gerade in unsicheren
(volatilen) Zeiten der Verlust von
Optionen besonders schmerzlich. Verschiedene
empirische Untersuchungen legen den
Schluss nahe, dass mit Sanierungen vielfach
Wert vernichtet wird.
Häufig wird argumentiert, dass eine Investition
in die Nachhaltigkeit sich vielleicht
investments 36|37
heute noch nicht vollständig rechnet, aber
das Risiko der Immobilien reduziert. Der
nicht kostendeckende Teil der Nachhaltigkeitsinvestition
– Sanierungsverlust – kann
so als «Versicherungsprämie» zur Reduktion
zukünftiger Risiken interpretiert werden.
Im Gegensatz zu einer Versicherung kann
aber die Option auch erst dann eingelöst
werden, wenn der «Unfall» bereits eingetreten
ist. Bei geringen (Opportunitäts-)Kosten
des Wartens kann es deshalb sinnvoll sein,
mit der Ausübung der Option zuzuwarten,
bis zum Beispiel der Ölpreis so hoch ist,
dass kein Sanierungsverlust mehr entsteht.
Das vorzeitige Ausüben der Sanierungsoption
reduziert somit in erster Line das
«Upside Risk», also das Gewinnpotenzial im
Falle einer günstigen Entwicklung, was ökonomisch
gesehen selbstverständlich keine
Leistung darstellt.
Grenzen der Nachhaltigkeit
Bis anhin muss nüchtern festgestellt werden,
dass kein Konsens betreffend der Operationalisierung
des Konzeptes «Nachhaltigkeit»
im Immobilien-Investment besteht.
Die Vielfalt der entsprechenden Leitfäden,
Konzepte, Ratings, Zertifikate, Brands und
Labels dokumentiert nicht nur die Vielfalt
entsprechender kommerzieller Interessen
und Machtansprüche, sondern auch die
in der Sache liegende Schwierigkeit einen
letztlich sehr komplexen Konsens betreffend
unterschiedlichster gesellschaftlicher
Werte zu finden. Besonders deutlich wird
dies, wenn soziale Ziele und kulturelle Werte
in einer systematischen und messbaren
Art und Weise integriert werden sollen.
Nachhaltigkeit im heutigen umfassenden
Sinne des Brundtland-Reportes ist der (angewandten)
Ethik und nicht mehr den Ingenieur-Wissenschaften
zuzuordnen. Es ist
deshalb auch nicht zu erwarten, dass man
sich in absehbarer Zeit – ohne Missachtung
basisdemokratischer Werte und Prozesse
– auf eine thematisch umfassende und dennoch
konkret-operationalisierbare Nachhaltigkeitsformel
einigen kann.
*Andreas Loepfe FRICS, Geschäftsführer
INREIM und Managing Director CUREM,
Universität Zürich

was uns diE
lagE wErt ist
ein neues lagerating für die schweiz. | Ruth Müri*
Was kostet eine schöne Aussicht auf See und
Berge? Welchen Einfluss hat die Erreichbarkeit?
Was ist der Preis der Ruhe? Diese und
andere Fragen beantwortet die Zürcher Kantonalbank
in der neusten Studie «Ruhe bitte!
Wie Lage und Umweltqualität die Schweizer
Mieten bestimmen».
Wenn Sie auf der Suche nach einer neuen
Wohnung sind, werden Sie wohl ein Internetportal
wie beispielsweise homegate.ch
besuchen. Bei der Wohnungswahl müssen
Sie entscheiden, ob Sie bereit sind, den jeweiligen
Mietpreis zu bezahlen. Neben den
Eigenschaften der Wohnung beurteilen Sie
auch die Lage des Objekts. Gut möglich,
dass Sie erste Abklärungen zur Lage bequem
von zu Hause aus mithilfe eines Online-Kartendienstes
tätigen.
Geodaten sind heute aus dem Immobilienmarkt
nicht mehr wegzudenken. In vielen
Bereichen der Wirtschaft werden heute
Geo daten und Geografische Informationssysteme
(GIS) als Entscheidungsgrundlagen
Preiseffekt der Mikrolage
kleiner –8 %
–8 % bis –3 %
–3 % bis 3 %
3 % bis 8 %
grösser 8 %
Quelle: Zürcher Kantonalbank, Kartengrundlage swisstopo
eingesetzt. Schweizweit verfügbare Geodaten
erlauben es erstmals, die Frage nach
der Standortqualität – also nach dem Wert
der Lage und der Umweltqualität – objektiv
zu analysieren.
Umweltgüter lassen sich nicht auf einem
Markt erwerben; ihr Preis ist also nicht unmittelbar
ersichtlich. Die Miete mehr oder
weniger ruhiger, sonniger oder gut gelegener
Wohnungen dafür schon. Auf diesen
Überlegungen basiert die hedonische Methode.
Sie geht davon aus, dass die Bewertung
der Umweltfaktoren durch den Markt
im beobachtbaren Mietpreis enthalten ist.
Diese lässt sich mit statistischen Methoden
ermitteln. Die Miete setzt sich demnach aus
den Preisen für die einzelnen Eigenschaften
einer Wohnung zusammen.
Die Zürcher Kantonalbank bewertet Liegenschaften
mit GIS-basierten hedonischen
Modellen. Für das Lagerating wurden Wohnungsinserate
aus homegate.ch mithilfe des
GIS adressgenau mit verschiedenen Stand
ortinformationen verknüpft. Anhand dieser
Datengrundlage wurde flächendeckend für
die Schweiz die Preiswirkung der Lage und
Umweltqualität ermittelt. Die Makrolage, das
heisst die grossräumige Lage in der Schweiz,
hat einen wesentlichen Einfluss auf den
Mietpreis. Je zentraler eine Wohnung liegt
und je niedriger die Steuerbelastung ist,
umso höhere Mieten werden erzielt.
Kleinräumig wirkende Lageeigenschaften
führen zu Preisdifferenzen innerhalb der
Gemeinde. Liegt eine Wohnung beispielsweise
an einer nach Südwesten orientierten
Hanglage am Seeufer und bietet ein typisch
schweizerisches Postkartenpanorama, wird
dafür über 30 Prozent mehr bezahlt als für
eine vergleichbare Wohnung an einer flachen
Lage ohne Aussicht.
Ein wesentliches Resultat der Studie ist die
Quantifizierung der Lärmbelastung. Belastungen
durch Bahnlärm weisen mit 0,26
Prozent pro Dezibel über dem Planungsgrenzwert
den grössten Mietpreisabschlag
auf. Strassenlärm führt zu einer Reduktion
des Mietzinses um 0,19 Prozent und Fluglärm
um 0,11 Prozent pro Dezibel.
Die Mikrolage kann innerhalb einer Gemeinde
eine Mietpreisdifferenz von über 40 Prozent
bewirken. Karte 1 zeigt die Preiseffekte
der Mikrolage der Stadt Zürich und Umgebung.
Wir sehen deutlich die begehrten
Wohnlagen am Zürich- und Käferberg sowie
die tollen Lagen an der Goldküste in Zollikon
und Küsnacht. Auch auf der linken Seeseite
finden wir in Wollishofen und Kilchberg Toplagen.
Im Norden und im Westen der Stadt
Zürich sowie in an diese Gebiete angrenzenden
Gemeinden belasten Strassen- oder
Fluglärm die Mikrolagen.
Werden Makro- und Mikrolage aggregiert,
erhält man die Gesamtlage. Im Mietsegment
ist die beste Lage am Zürichsee mehr als
dreimal teurer als die am wenigsten attraktive
Lage im Neuenburger Jura.
Das in Karte 2 abgebildete, schweizweit in
höchster Auflösung vorliegende Lagerating
dürfte für verschiedene Akteure des Immobilienmarktes
von Interesse sein. Hypothekarbanken
interessiert, welche Merkmale
den Wert der von ihnen finanzierten Liegenschaften
bestimmen. Immobilienentwickler
möchten wissen, wie viel ihre Kunden bereit
sind, für eine bestimmte Lage auszugeben.
Ferner liegt es im Interesse der öffentlichen
Hand, die Auswirkungen eines neuen Tunnels,
einer Umfahrungsstrasse oder einer
Lärmschutzmassnahme auf die Mietpreise
zu kennen.
Preiseffekte Lagerating
Diese Fragen können nun dank dem Lagerating
und den Kenntnissen der einzelnen
Preiseffekte der verschiedenen Lage- und
Umweltfaktoren schweizweit beantwortet
werden. Die Zürcher Kantonalbank nutzt das
Lagerating für interne Immobilienanalysen
Legen Sie dort an, wo Argumente
in Stein gebaut sind:
SF Property Securities
Fund CH
Quelle: Zürcher Kantonalbank, Kartengrundlage swisstopo
Der SF Property Securities Fund CH ist ein von der
FINMA zugelassener Fonds für indirekte Immobilienanlagen
in der Schweiz. Ein Team von erfahrenen
Finanz­ und Immobilienspezialisten investiert für Sie
in Schweizer Immobilienaktien und –fonds.
Die konsequente Auswahl der Titel und eine optimale
Diversifikation sorgt für eine stabile Performance bei
einer möglichst tiefen Volatilität. Tägliche Liquidität
garantiert hohe Flexibilität für den Investor.
Asset Manager: Swiss Finance & Property Funds AG
ISIN Nummer: CH0026674181
Bloomberg Ticker: SFPRSEC SW EQUITY
Ausgabe-/ Rücknahmehäufigkeit: Täglich
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Benchmark: 50% SWIIT / 50% REAL
Swiss Finance & Property AG
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info@swissfp.com
investments 38|39
sowie für Marktstudien im Kundenauftrag.
Interessierte können das Lagerating demnächst
auf einer Internetplattform beziehen.
*Ruth Müri, Leiterin GIS-Fachstelle,
Zürcher Kantonalbank
kleiner –30 %
–30 % bis –20 %
–20 % bis –10 %
–10 % bis –0 %
0 % bis –10 %
10 % bis 20 %
20 % bis 30 %
grösser 30 %
Telefon: +41 (0)43 344 61 31
Telefax: +41 (0)43 344 61 30
www.swissfp.com

dEnkanstÖssE
für dEn
EmanZipiErtEn
bauhErrn
Der Bauherr sagt dem architekten, was er will,
und der architekt sagt dem Bauherrn,
wie es wird. Das funktioniert nicht immer.
Wohnen hat mit trends zu tun, Bauen mit tradition. Baut man ein haus, ist die Frage nach dem
eigenen stil entscheidend. Man kann aber nicht bauen, was man will. Die schweizerischen
Baugesetze schränken zum teil die kreativität ein, geben aber immer noch genügend
spielraum, um seinem haus eine eigene identität zu geben.
| Christian Vazquez*
Mobimo Tower, Zürich
In welchem Stil soll ich bauen?
In der Schweiz wird jede Sekunde ein Quadratmeter
Grünfläche zubetoniert. Alle 14 Minuten
wird eine Wohnung fertiggestellt und
alle 43 Minuten ein Einfamilienhaus. Trotz
dieser Masse: Bauen ist etwas Dauerhaftes
und Nachhaltiges. Wer baut, trägt Verantwortung
im soziokulturellen und politischen
Sinne, weil ein Haus immer im Kontext zu
seiner Umgebung steht, es tritt zwangsläufig
in Dialog mit Landschaft und Nachbargebäuden.
Es prägt das Dorf- oder Stadtbild
im Guten wie auch im Schlechten.
Dass die Wohnbedürfnisse sich in den letzten
20 Jahren massiv verändert haben, macht es
einem Bauherrn nicht leicht, den Fokus auf
die wichtigen Themen zu legen. Der Kaufresp.
Bauprozess hat eine grosse emotionale
Komponente. Gerade deshalb sollte man gewisse
Fragen nüchtern angehen. Was möchte
ich eigentlich, was brauche ich wirklich und
in welchem Stil soll ich bauen?
Die heutigen Medien setzen auf starke, manipulierte
Bilder. Es ist schwierig, sich nicht von
den unterkühlten Hochglanzfotografien in
Verkaufsprospekten und Wohndesign-Maga -
zinen beeinflussen zu lassen. Eine freistehende
Badewanne im Schlafzimmer scheint
ein stilvolles Motiv und belebt sehr wohl die
Fantasie, aber niemand wird ihre mangelnde
Funktionalität abstreiten.
Fragen über Fragen
Ein Amerikaner zieht in seinem Leben zirka
15 Mal um, ein Schweizer kommt im Durchschnitt
auf keine fünf Umzüge in seinem
Leben. Die wichtigsten Umzugsgründe sind
der Zusammenzug und die Trennung vom
Partner, berufliche Gründe, die Anschaffung
einer eigenen Immobilie.
Der Tag, an dem man sich für ein Eigenheim
entscheidet, hat grosse Auswirkungen auf
das Leben. Daher ist der Bedürfniskatalog
für ein Haus sehr komplex. Viele Fragen sind
zu beantworten. Bildet die Wunschimmobilie
ein existenzielles Gut, eine Investition oder
ist sie ein Luxus? Sind Sie sich bewusst, wo
Ihre künftige Immobilie steht; in der Stadt, in
der Agglomeration oder auf dem Lande? Sind
Sie Städter, Ländler oder Pendler? Haben Sie
einen Bezug zum Ort, in dem Sie die nächsten
Jahre Ihres Lebens wohnen werden?
Ob eine Parzelle sich in Zentrumsnähe befindet,
Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind,
Schulen und öffentliche Verkehrsmittel in
Reichweite liegen oder die Steuerbelastung
niedrig ist, kann schnell eruiert werden. Ausund
Rundumsicht, Besonnung und Beschattung,
Emissionen wie Schadstoffe, Lärm,
Lichtverschmutzung und die nachbarschaftliche
Umgebung hingegen sind Mikrofaktoren,
die prinzipiell durch einen Bauberater
oder Architekten analysiert werden müssen.
Darf es etwas mehr sein?
Paradox, aber wahr: Mit Blick auf den Wiederverkaufswert
des Hauses sind ökologische
Aspekte heute ebenso wichtig wie
eine Garage für mindestens zwei Autos und
entsprechende Besucherparkplätze. Immer
wieder ist zu beachten – leider auch bei grösseren
Anwesen –, dass Garagen und Einstellplätze
viel zu klein konzipiert werden.
Wichtig ist die mühelose An- und Wegfahrt
ohne zu zirkeln und ein bequemes Ein- und
Aussteigen ohne Anschlagen der Autotür an
Pfeiler oder Wand.
Betrug die mittlere Wohnfläche pro Kopf im
Jahr 1980 in der Schweiz noch 34 Quadratmeter,
umfasste sie 2010 bereits 50 Quadratmeter.
Weder teure Materialien noch ein
teurer Fahrzeugpark, sondern grosszügig
konzipierte Räume sind das ultimative Symbol
für Luxus. Wie viel Wohnraum benötigen
Sie aber effektiv? Je grösser das Haus ist, je
mehr wird die Orientierung zu einem wichtigen
Thema. In einem Haus sollte man sich
intuitiv zurechtfinden. Die Erreichbarkeit
und Erschliessung der einzelnen Zimmer ist
Dreh- und Angelpunkt. Durch schlecht genutzte
Wege können bis zu 30 % der Wohnfläche
eingebüsst werden. Achtung: Mit dem
Alter werden Wohnungsgrundrisse anders
wahrgenommen und entsprechend der Rollstuhlgängigkeit
bewertet.
Badewanne oder Dusche?
Die Nasszelle wurde im Laufe der Zeit durch
Badelandschaften oder «Wellness-Oasen»
er setzt. Der funktionale Raum ist heute ein
Lebens- und Erlebnisraum. Dagegen gibt es
nichts einzuwenden. Wenn hingegen jedes
Schlafzimmer der Wohnung ein Badezimmer
besitzen muss, kann das zu Problemen führen.
Sanitärgeräte müssen benutzt, geputzt,
gewartet und gepflegt werden, sonst entstehen
Verkalkungen des Leitungssystems,
Kalkflecken und Schimmel. Folgen davon sind
massive Schäden und teure Reparaturen.
Die Frau bevorzugt eine Badewanne, der
Mann die Dusche. Im Zweifelsfalle baut man
beides. Das wissen am besten die Hausverkäufer
und preisen dem jeweiligen Geschlecht
das entsprechende Produkt an. Moderne
Wohn ungen haben Badewanne und Dusche.
Doch wie oft wird da die Badewanne benutzt?
Wieso ist das Gäste-WC der meisten Einfamilienhäuser
klein und eng, oft mit einem winzigen
Lavabo, wo man beim Händewaschen
alles vollspritzt? Man sollte sich Gedanken
machen, ob es rege von den Hausbewohnern
selbst benutzt wird oder ob es nur für Gäste
konzipiert worden ist.
Als Hilfsmittel für die Planung gibt es für
alle Bereiche des Bauens Normmasse; vom
genormten Bad über den Parkplatz bis zur

Arte del Rovere Antico, Italien
Normküche. Oft muss man sich an Industrie-
standards halten (Kücheneinbaugeräte), aber
in vielen Fällen können Normgrössen als Mindestmasse
interpretiert wer den. Plant man
generell etwas grosszügi ger, können gewisse
Normen ignoriert und gleichzeitig mit geringen
Zusatzkosten erstaunlicher Mehrwert generiert
werden.
Showküche
Die heute aktuelle Küche ist zum grössten
Teil ein Marketingprodukt unserer Zeit und
hat unweigerlich einen direkten Zusammenhang
mit den vielen TV-Kochsendungen. Eine
offene, hochglanzpolierte Küche mit Kochinsel
gilt als Standard. Der Esstisch wird
immer grösser und rückt ins Zentrum des
Wohnbereiches. Hier empfängt, bewirtet und
unterhält man die Gäste, dafür verschwindet
allmählich der traute Familientisch, dieser
darf heutzutage für die gewöhnliche Essensaufnahme
nicht mehr entweiht werden. Das
Kochen wird inszeniert, die Showküche wird
zur Bühne mit dem Gast als Zuschauer. Aber:
Möchten Sie das überhaupt?
Weniger ist mehr
Mobiltelefon, Computer, Auto – für gewöhnlich
möchte man das neueste, modernste und
innovativste Modell auf dem Markt. Es sind
tägliche Gebrauchsgegenstände, die eine
gewisse Identität verleihen. Beim Haus ist es
nicht anders. Ein Architekt baut zeitge nössisch,
nur schon um den heutigen Energie -
standards gerecht zu werden. Das Zitieren
aus dem Fundus vergangener Stile, die Übernahme
gewisser bauhistorischer Elemente
und deren zeitgemässe Interpretation können
eine Bereicherung in der heute «minimalistischen»
Architektursprache (less is more)
darstellen.
Pseudoarchitektur
Es gibt so gut wie kein Produkt, das nicht
gefälscht wird. Von Lebensmitteln über Kosmetik,
Luxus- und Investitionsgüter bis hin
zu Medikamenten. Kopien sowie «originalgetreue»
Nachbildungen sind ungesetzlich
und verpönt. Ganz anders ist dies in der
Architektur. Absolut geläufig und durchaus
legitim ist hier das Kopieren von Bauformen,
Haustypen und diversen Stilen. Gebäude
werden zweckentfremdet und aus ihrem
örtlichen Kontext herausgerissen. Beispiele
dafür sind Neubauten von Bauernhäusern
in städtischen Regionen oder Chalets im
Flachland. Diese Kulissenarchitektur hat
jedoch absolut nichts mit echten, architektonisch
oder historisch wertvollen Bauwerken
zu tun.
Für eine Antiquität entscheidet man sich aus
Sehnsucht nach Romantik und setzt so auf
die beständigen Werte authentischer Klassiker
(Oldtimer, Vintage-Uhr etc.). Das Pendant
im Bauwesen wäre der Erwerb eines
bestehenden Chalets in den Bergen, wenn
man die Alpen, das Wandern, die frische
Luft und die Höhe liebt. Ist man sehr angetan
vom Leben in der Natur, der Nähe zu den
Tieren und Pflanzen, könnte man ein altes
Bauernhaus erwerben und falls nötig umbauen.
Allesamt authentische Häuser mit
Patina, wo die natürliche Alterung an ihrer
Fassade ablesbar wird. In den meisten Fällen
bilden sensibel umgebaute und sorgfältig
konservierte Häuser eine attraktive und
sichere Geldanlage.
Fazit
Der Bauherr sagt dem Architekten, was er
will, und der Architekt sagt ihm, wie es wird.
Gute Bauqualität und edles Design sind jedoch
keine Garanten für die Funktionalität
eines Hauses. Eine Probefahrt ist beim Autokauf
selbstverständlich. Ein Probewohnen
würde viele Dinge ans Tageslicht bringen, ist
aber nicht üblich.
Der Wunsch und die Sehnsucht nach den
eigenen vier Wänden, die Schaffung einer
intimen, familiären Atmosphäre machen den
Hauskauf respektive Hausbau zu einem
emotionalen Prozess. Um nicht bereits bei
der Hauseinweihungsparty böse Überraschungen
zu erleben, ist es in einer Anfangsphase
wichtig, den Blick für die wichtigen
Dinge zu schärfen; sich mit Familie und
Freunden über Träume, Wünsche und echte
Bedürfnisse auszutauschen und dabei, wenn
immer möglich, sich selbst zu bleiben.
* Christian Vazquez (44) studierte Architektur
an der ETH Zürich und arbeitet heute als
Bauherrenberater in der Abteilung Immobilienfinan
zie rungen der Bank Julius Bär.
SimmenGroup, Schindellegi

nEuartigE
klassi fi ZiErung
von anlagE stilEn
neue erkenntnisse
Für investoren und Fondsmanager stellt dies ein bedeutendes hilfsmittel bei der
Unterscheidung von Fonds und deren jeweiligen anlagestrategie dar. | Matthias Thomas*
Die Definition und Bestimmung von Fondsstilen
spielt im Bereich nicht börsennotierter
Immobilienanlagen eine wichtige Rolle.
Für Investoren und Fondsmanager stellt dies
ein bedeutendes Hilfsmittel bei der Unterscheidung
von Fonds und deren jeweiligen
Anlagestrategie dar. Die Differenzierung von
Anlagezielen ist ebenfalls für die Bestimmung
von Subindizes, die im Rahmen des
Benchmarking von Fondsrenditen verwendet
werden, relevant.
Das erste grundlegende INREV-Rahmenwerk
zu Anlagestilen wurde bereits 2004 ent wickelt.
Unter Verwendung lediglich zweier
Variablen, target leverage und target internal
rate of return (IRR), wurden nichtbörsennotierte
Immobilienfonds als «Core», «Value
Added» oder «Opportunity» klassifiziert. Diese
Möglichkeit der Abgrenzung von Fondsstilen
wurde seinerzeit von der Branche als wichtiger
Schritt angesehen. Die seitdem eingetretene
Entwicklung der Branche sowie die
verbesserte Datenlage im Bereich existierender
Fonds ermöglichte nun die Entwicklung
eines neuen umfassenden Ansatzes, der
praktikabel, zuverlässig und dauerhaft anwendbar
ist.
Auf der Grundlage eines umfassenden Forschungs-
und Entwicklungsprogrammes hat
INREV die nächste Generation der INREV-
Stilklassifizierung sowie ein dazugehöriges
Online-Tool entwickelt. Diese basieren auf
einem völlig neuen Ansatz bezüglich der
Klassifizierungsmethode. Sowohl die Stilklassifizierung
als auch das Tool sind ausschliesslich
für die Anwendung auf ab 2011
lancierte Fonds vorgesehen.
Das neue Verfahren der Klassifikation basiert
auf der Erkenntnis, dass sich der Anlagestil
eines Fonds aus der Kombination
von Risiken ergibt. Die Rendite ist hingegen
das Ergebnis des Investmentprozesses und
kann damit nicht Bestandteil einer Stildefinition
sein. Aufgrund der Heterogenität von
Immobilienanlagen, aber auch der grossen
Vielfalt von Managementstrategien ergibt
sich eine grosse Anzahl an Risikofaktoren,
die für nichtbörsennotierte Immobilienfonds
relevant sind. Die neue Stilklassifizierung
von INREV konzentriert sich auf drei
Faktoren, die sich als bestimmend für den
Fondsstil erwiesen haben.
Die drei wesentlichen Risikofaktoren sind:
der maximal zulässige Fremdmittelanteil in
Prozent des Gross Asset Value (Bruttovermögenswertes)
des Fonds; der angestrebte
Anteil von Objekten, die keinen laufenden
Mietertrag generieren (in Prozent des Gross
Asset Value des Fonds) sowie der angestrebte
Anteil von Projektentwicklungs-/
Sa nie rungsobjekten (in Prozent des Gross
Asset Value des Fonds). Darüber hinaus muss
ein Core-Fonds den überwiegenden Anteil
der Fondsrendite auf Grundlage von laufenden
Mieterträgen erzielen.
Die Verwendung von lediglich drei Risikovariablen
für die Stilklassifizierung bedeutet
nicht, dass es etwa keine weiteren Risiken
gäbe, die Einfluss auf die Renditen nichtbörsennotierter
Immobilienfonds hätten. So zeigen
die Forschungsergebnisse von INREV,
dass die Länderauswahl als Risikovariable
für die Stilklassifizierung weniger relevant
ist, jedoch als Risiko angesehen werden
kann. Der Umfang dieses spezifischen Risikos
ist jedoch in hohem Masse vom individuellen
Anleger abhängig. Deshalb sollte
neben der jeweiligen Stilklassifizierung eines
Fonds auch das jeweilige Land bzw. die jeweilige
Region, in der die Fondsinvestments
getätigt werden, angegeben werden.
Das neue Rahmenwerk behält die frühere
Unterscheidung in drei verschiedenen Kategorien
Core, Value Added und Opportunity
bei. Diese Klassifikation ist allgemein anerkannt
und wird branchenweit verwendet.
Daher war die Beibehaltung dieser bestehenden
einfachen Klassifizierung von Vorteil.
Die Ergebnisse der umfangreichen Analysen
zeigen, dass sich Fonds in drei Cluster gruppieren
lassen, die die drei zuvor genannten
Stile abbilden.
Damit ein Fonds einem bestimmten Stil zugeordnet
werden kann, müssen Fonds sämtliche
Voraussetzungen des jeweiligen Stils
erfüllen. Wird der Grenzwert eines Parameters
überschritten, so wird der Fonds bereits
dem nächstfolgenden Anlagestil zugerechnet.
Die Festlegung des Fondsstils basiert
auf den bei der Fondsauflegung angegebenen
Anlagezielen. Der Anlagestil wird zum
Zeitpunkt der Auflage bestimmt. Neu- bzw.
Reklassifizierungen existierender Fonds sind
als aussergewöhnlicher Vorgang anzusehen.
Die Verwendung fixer numerischer Grenzen
im Rahmen der Stilklassifizierung kann für
einzelne Fonds, die sich an den Grenzen
einzelner Risikovariablen bewegen, eine Herausforderung
darstellen. Deshalb wurde von
Die neuen Parameter der INREV-Stilklassifizierung
Angestrebter Anteil von Objekten, die keinen laufenden Mietertrag
generieren (in Prozent des Gross Asset Value)
Angestrebter Anteil von Projektentwicklungs-/Sanierungsobjekten
(in Prozent des Gross Asset Value)
Wir bauen die Zukunft.
INREV zusätzlich ein Style-Guide-Tool entwickelt,
das eine genauere Klassifizierungsanalyse
ermöglicht. Das Style-Guide-Tool
erfasst die Auswirkungen jeder einzelnen
der drei Risikovariablen, indem es diese gewichtet
und kombiniert. Das Tool ermittelt
die Wahrscheinlichkeit, dass ein Fonds einem
der drei Stile zuzuordnen ist. Je höher die
Wahrscheinlichkeit, dass ein Fonds einem
bestimmten Stil zuzurechnen ist, desto verlässlicher
die Klassifikation des Fonds.
Die um das Style-Guide-Tool ergänzte Stilklassifizierung
bietet die Möglichkeit der
Einordnung von Fonds, die zuverlässig und
dauerhaft anwendbar ist, da dieses auf
mess baren quantitativen Faktoren beruht.
Darüber hinaus stellt die Klassifizierung ein
Anteil der Fondsrendite auf Grundlage von laufenden Mieterträgen >= 60 %
klares sowie marktführendes Modell dar.
Die Daten der neuen Fonds werden sukzessive
in den INREV-Index einfliessen, so dass
künftig INREV-Subindizes zu den verschiedenen
Anlagestilen verfügbar sein werden,
die dann noch zuverlässiger und aussagekräftiger
sind.
Nähere Erläuterungen zu den Definitionen
der in der Klassifizierungsmethode verwendeten
Begriffe sind im INREV Style Classification
Report sowie auf der INREV-Website
www.INREV.org zu finden.
*Matthias Thomas, CEO INREV,
www.inrev.org
Core Value added Opportunity
≤ 15 % > 15 %, ≤ 40 % > 40 %
≤ 5 % > 5 %, ≤ 25 % > 25 %
Maximaler Fremdmittelanteil in Prozent des Gross Asset Value ≤ 40 % > 40 %, ≤ 60 % > 60 %
investments 44|45
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2010 haben die Schweizer Pensionskassen
den Anteil der Immobilieninvestitionen am
Gesamtvermögen um 1,9 Prozentpunkte auf
19,8 Prozent erhöht. Schweizer Immobilien
nehmen mit 96 Prozent der Investitionen
nach wie vor den höchsten Anteil in der Allokation
ein. In Anbetracht der Abkopplung
des Schweizer Immobilienmarktes von den
internationalen Märkten und seiner positiven
Entwicklung selbst in den Krisenjahren
2008 und 2009 ist dieser hohe Anteil rückblickend
durchaus zu rechtfertigen. Doch ein
Blick in die 90er-Jahre zeigt, dass eine internationale
Diversifikation eines Portfolios
durchaus Vorteile mit sich bringen würde.
Ein Blick über die Grenzen zeigt ein völlig
anderes Allokationsverhalten bei internationalen
institutionellen Investoren. Im Vergleich
zu Schweizer Investoren zeichnen
sich deren Portfolioallokationen durch einen
wesentlich höheren Anteil an internationalen
Immobilien aus, obwohl ihre lokalen Immobilienmärkte
um ein Vielfaches grösser
sind als der Schweizer Immobilienmarkt.
Britische Pensionskassen haben beispielsweise
13 Prozent ihres Immobilienvermögens
in internationale Immobilienanlagen
investiert. In Deutschland machen internationale
Immobilienwerte sogar 34 Prozent der
Portfolioallokation aus. Der geringe Anteil
der internationalen Immobilieninvestitionen
am Gesamtportfolio wird seitens der Schwei -
zer Pensionskassen in der Regel mit einer
soliden Performance des loka len Immobilien
marktes begründet. 2010 betrug diese
beeindruckende 5,12 Prozent. Als weiterer
Grund wird der starke Schweizer Franken
angegeben. Zudem stehen Schweizer Insti -
tu tionelle den internationalen Immobilienmärk
ten aufgrund fehlender Expertise und
Kontrollmöglichkeiten kritisch gegenüber.
Trotzdem sollten die Chancen auf inter natio -
nalem Terrain nicht der Einfachheit hal-
investments 46|47
intErnationalE
immobiliEn
Diversifikation hat ihre gründe
Während schweizer pensionskassen bei investitionen in obligationen und aktien
international diversifizieren, findet dies in deren immobilienportfolios
weitestgehend nicht statt. Die tatsache, dass der allokationsanteil internationaler
immobilien bei schweizerischen institutionellen investoren stark untergewichtig
ist, ist keine neuigkeit und wird in Fachkreisen seit langem diskutiert. | Dr. Bernhard Köhler*
ber vernachlässigt werden. Internationale
Markt entwicklungen können effizient genutzt
werden und bieten die interessante Möglichkeit
zu Diver sifikation. Mit einem aktiv
ver walteten Portfolio, bestehend aus internationalen
Immo bilienfonds, können durchaus
attraktive Ren diten bei geringem Risiko
erzielt werden. Die Navigation durch den
Dschungel der indirekten Immobilienanlagen
ist nicht immer einfach, aber machbar

und lohnenswert. Unter Berücksichtigung
der individuellen Ausrichtung der Pensionskasse
sollte das Ziel zur diversifizierten Länderallokation
Schritt für Schritt verfolgt werden.
Investitionen in internationale offene
Immobilienfonds, die ausschliesslich in Core-
Objekte investieren und eine Möglichkeit zur
monatlichen oder vierteljährlichen Anteilsrückgabe
bieten, kön nen auch für Schweizer
Pensionskassen eine attraktive und strategiegerechte
Portfolioergänzung darstellen.
Swisslake Capital AG ist ein 100 % unabhängiger
Investmentberater, der ausschliesslich
auf weltweite Immobilienanlagen speziali-
Quelle: Swisslake Datenbank
The distinctive difference
siert ist. Mit Standorten in Pfäffikon/Zürich
und Singapur ist das 2004 gegründete Unternehmen
eine der bedeutenden Beratungsgesellschaften
in der Immobilienbranche.
Herzstück der Swisslake ist die Swisslake-
Datenbank. Diese umfasst zum Stichtag
25. Mai 2011 3010 Fonds, die von insgesamt
1200 Fondsmanagern verwaltet werden.
Die Swisslake-Datenbank ist damit eine
der grössten Datenbanken für «Real Estate
Private Equity»-Investitionen weltweit.
*Dr. Bernhard Köhler, CEO Swisslake
Capital AG, www.swisslake.com
Angebot institutioneller Core-Fonds, offen für Neuinvestitionen (Anzahl der Fonds)
geschlossene Fonds; 77 Westeuropa; 138
Grossbritannien; 83
Sonstige Europa; 76
Nordamerika; 47
offene Fonds; 303
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durch tatEn
übErZEugEn
Das traditionsunternehmen de rham immobilier aus lausanne macht den schritt über die sprachgrenze
in die Deutschschweiz. Mit einer niederlassung in zürich möchte de rham-sothebys im Deutschschweizer
Markt bescheiden anfangen und durch taten überzeugen. «ich setze auch auf synergien mit etablierten
Mitanbietern am Markt», sagt ceo philippe cardis im gespräch. | Remi Buchschacher
Experten beurteilen den Immobilienmarkt
einheitlich: Die Preise sind hoch, teilweise
sehr hoch. Teilen Sie diese Meinung?
Philippe Cardis: Die Preise sind in den letzten
Jahren tatsächlich beträchtlich gestiegen
– insbesondere wegen der Diskrepanz
zwischen Angebot und Nachfrage. Allerdings
darf man nicht verallgemeinern. Man muss
genau nach Objektkategorie und Region
unterscheiden.
Ist der Markt überhitzt oder widerspiegeln
die Preise einfach den ausserordentlichen
Verkäufermarkt?
Philippe Cardis: Ich gehe davon aus, dass
die Preisentwicklung auf die starke Nachfrage
infolge der wirtschaftlichen und demografischen
Entwicklung unseres Landes zurückzuführen
ist. Die Einzelfälle von völlig
überrissenen Preisen, die in den Medien
Schlagzeilen gemacht haben, entsprechen
nicht der Realität am Immobilienmarkt.
Doch nicht alle Marktsegmente entwickeln
sich gleich gut. Welche Immobilien haben
heute die besten Chancen, um erfolgreich
vermarktet werden zu können?
Philippe Cardis: Die nachhaltige Entwicklung
und die Rückkehr in die Städte sind
Trends, welche das Stockwerkeigentum für
Schweizer Haushalte sehr attraktiv machen.
Mit diesem Konzept kann verdichtet gebaut
und die Zersiedelung der Schweiz verhindert
werden. In gewissen Regionen ist die Wohnungsnot
gross, was den Wohnungs- und
Hausbau durch private und institutionelle
Anleger stimulieren dürfte, die keine Anlagen
zu attraktiven Preisen finden.
Wie wichtig ist dabei eine gute Architektur?
Philippe Cardis: Die bauliche Qualität ist
massgebend für die Höhe des Kaufpreises
oder der Miete in einem Wohnhaus. Bei Bauprojekten
versuchen wir immer, sehr früh einzusteigen,
um die Immobilienentwickler opti-
mal zu beraten betreffend den Erwartungen
der Kundschaft, die kaufen oder mieten will.
Unsere Makler sind tagtäglich mit den Ansprüchen
der Kunden konfrontiert und wissen
am besten, wie ein Mehrwert für die Bauträger
geschaffen werden kann.
Wie entwickelt sich die Nachfrage bezüglich
den Flächenansprüchen?
Philippe Cardis: Im Luxussegment haben
die Kunden extrem hohe Ansprüche an die
Grösse der Wohnfläche. Trotz der hohen Quadratmeterpreise
sind Kaufobjekte mit über
300 m² Wohnfläche keine Seltenheit. Für
Kunden im Standardsegment ist der Faktor
Wohnfläche wichtig zur Steuerung des Kaufpreises.
Für diese Kundschaft ist die Einhaltung
des Haushaltsbudgets einerseits wichtig
in Bezug auf den Verschuldungsgrad, den
die Banken zulassen, und andererseits in
Bezug auf die finanzielle Belastung im Verhältnis
zum Haushaltseinkommen.
Philippe Cardis
Spätestens eine Erhöhung der Zinsen wird
die Nachfrage unmittelbar beeinflussen. Wie
schätzen Sie die Zinssituation für die nächsten
Monate ein?
Philippe Cardis: Steigende Hypothekarzinsen
sind für uns immer ein Unsicherheitsfaktor,
denn sie wirken sich stark auf unseren
Geschäftsgang aus. Es kann sein, dass sie in
den nächsten Monaten leicht anziehen, aber
ich glaube nicht, dass sie einen Stand erreichen,
der unsere Geschäftstätigkeit gefährden
könnte.
Zur Firma de Rham: Sie sind eine Traditionsfirma
in der Romandie und unternehmen nun
den Schritt in die Deutschschweiz mit einer
Niederlassung in Zürich. Was hat Sie dazu
bewogen?
Philippe Cardis: Die Gruppe de Rham Immobilier
ist seit über 100 Jahren im Genferseegebiet
tätig. 2006 konnten wir unsere
Marke an jene von Sotheby’s International
Realty anbinden. Dadurch kommen wir auf
ein Transaktionsvolumen von knapp CHF 600
Mio. – fast Jahr für Jahr. 2010 beschlossen
wir zusammen mit Sotheby’s International
Real Estate, unsere Lizenz auf die gesamte
Schweiz auszudehnen. Die regelmässige
Nachfrage von internationalen Kunden, die
sich für Objekte in der Deutschschweiz interessieren,
hat uns zu diesem Schritt bewogen.
Mit der Niederlassung in Zürich können
wir nun landesweit tätig sein.
Welche Unterschiede stellen Sie zwischen den
Immobilienmärkten in der Romandie und der
Deutschschweiz bisher fest?
Philippe Cardis: Alle Unterschiede zwischen
den beiden Märkten kennen wir noch nicht
im Detail. Aufgefallen ist mir aber im Vorfeld
zur Eröffnung unserer Agentur in Zürich, dass
das Immobilienmaklergeschäft in der deutschen
Schweiz im Gegensatz zur Westschweiz
nicht als B2B-Netzwerk funktioniert, wo dies
schon seit vielen Jahren der Fall ist. Ich bin
der festen Überzeugung, dass Koope rationen
in dieser Branche ein geeignetes Mittel zur
Steigerung der Geschäftstätigkeit sind.
Warum sollen die Kunden zu Ihnen kommen?
Worin liegt Ihr USP?
Philippe Cardis: Ganz einfach: unsere Marke!
Luxus äussert sich bei de Rham Sotheby’s
nicht unbedingt im Preis, sondern eher in der
Qualität unseres Services.
Welche Position streben Sie in der Deutschschweiz
an?
Philippe Cardis: Wir möchten auf dem
Deutsch schweizer Markt bescheiden anfangen
und durch Taten überzeugen. Ich
setze auch auf Synergien mit etablierten
Mitanbietern am Markt.
Wie weit gehen Ihre Dienstleistungen?
Philippe Cardis: Wir bieten derzeit Maklerdienstleistungen
im Luxussegement und im
mittleren Segment an. Wir möchten unsere
landesweite Präsenz auch dazu nutzen, um
für Anleger aus dem In- und Ausland Renditeliegenschafts-
und Portfoliotransaktionen
über das Netzwerk Sotheby’s International
Realty abzuwickeln. Wir haben ausserdem
viel Erfahrung in der Vermarktung von Neubauprojekten,
das heisst dem Verkauf von
geplanten oder schon im Bau befindlichen
Wohnungen. Wir wollen zu einem Toppartner
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werden – das ist unsere Ambition.

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professionalierung des objektmanagements:
Die Ziele
Die Verbände SVIT FM, RealFM und IFMA Austria
führen gemeinsam Kompetenz-Checks
und Zertifizierungen der Handlungskompetenz
von Objektmanagern durch. Ziel ist es,
die Qualität im Objektmanagement deutlich
zu verbessern. Gleichzeitig soll das neue
Berufsbild bedeutender positioniert werden.
Im Mittelpunkt steht die Zertifizie rung von
Einzelpersonen mit Berufserfahrung, die Objektmanager
sind oder dies werden wollen.
Das neue Standardprofil beinhaltet neben der
Fachkompetenz auch soziale Kompetenz,
Personal- und Methodenkompetenz.
SVIT hat sich als einer der grössten Anbieter
von Ausbildungen für diverse Berufsbilder
der Immobilienwirtschaft in der Schweiz eta -
bliert und ist deshalb auch für die Zertifizierung
von Objektmanagern bestens qualifiziert.
Unter der Leitung und Durchführung
der grossen FM-Verbände im deutschsprachigen
Raum und deren Mitglieder als Dienst -
leistungsanbieter oder Nutzervertreter sind
eine hohe Marktakzeptanz und damit eine
nachhaltige Qualitätssteigerung in
der operativen immobilienbewirtschaftung.
Der verband svit FM schweiz erarbeitet zusammen mit den Facility-Management-verbandskollegen aus
Deutschland und Österreich einen standardisierten ansatz zur zertifizierung von objektmanagern.
Die vorbereitung für den ersten kompetenz-check im herbst 2011 laufen auf hochtouren. Die überprüften
kompetenzen ermöglichen nach dem check eine individuell abgestimmte Weiterbildung,
welche schliesslich zur anerkannten zertifizierung als objektmanager (coM) führt. | Christian Hofmann*
Akkreditierung der Zertifizierung zum COM
gegeben. Das Ziel ist eine kontinuierliche
und nachhaltige Qualitätssteigerung im Objektmanagement
und insgesamt eine Aufwertung
des Berufsbildes Objektmanager.
Alle grossen FM-Anbieter in der Schweiz unterstützen
zusammen mit grossen Facility-
Management-Kunden diese Zertifizierung.
Der Markt
Steigende Kosten für Betrieb, Unterhalt und
Energieversorgung von Immobilien zwingen
zu einer stetigen Professionalisierung im
Gebäudemanagement. Die Life-Cycle-Kosten
einer Immobilie werden immer wichtiger.
Hohe Transparenz und Beeinflussbarkeit dieser
Kosten sind wesentliche Erfolgsfaktoren
im Immobiliengeschäft. Ein professionelles
Facility Management liefert dabei die Grundlage
für eine erfolgreiche Strategie, wobei
das professionelle Objektmanagement für
dessen Umsetzung erfolgsrelevant ist. Unabhängig
der gewählten Outsourcing- oder
Facility-Management-Strategie ist das ziel-
real estate management 52|53

Das allgemeine Kompetenzmodell angewandt auf das Objektmanagement
Methoden
Kompetenz
Führungsverantwortung
gerichtete Objektmanagement das zentrale
Kriterium für Nutzerzufriedenheit und Rentabilität
der Liegenschaft. Insbesondere bei zertifizierten
Liegenschaften wie beispielsweise
nach Minergie ® , Leed ® oder DGNB/SGNI ist
ein konsistenter und definierter Betrieb erforderlich.
Auf dieser Grundlage entwickelt sich
eine stetig steigende Nachfrage nach professionellen
Objektmanager-Ressourcen sowie
entsprechenden Ausbildungsangeboten.
Die Anforderung
Die Anforderungen an ein professionelles
und nachhaltiges Objektmanagement sind
mit steigender Komplexität und Technisierung
der Immobilien gewachsen. Kompe-
Fachkompetenz
Wissen
Qualitätsverantwortung
Sozial- &
Selbstkompetenz
Ergebnisverantwortung
Kompetenz-Check Zweistündige MultipleChoice Bestandsaufnahme
des OM-Kompetenzprofil unter Aufsicht
Kompetenzprofil Grafische Auswertung des Resultats
mit Handlungsoption
Ausbildung Individuelle Weiterbildung an frei wählbarer
Bildungsinstitution nach Bedarf
Zertifizierung Formelle Zertifizierung
innerhalb 24 Monate
tenzen in verschiedenen Handlungs- und
The menfeldern sind gefordert:
– Vertrags- und Kostenmanagement
– Infrastruktur und Gebäudetechnik
– Flächenmanagement
– Projektmanagement
– Sicherheit und Arbeitsschutz
– Change Management
– Qualitätssicherung
– Risikomanagement
– Ressourcen- und Umweltmanagement
Als Vertragsverantwortlicher ist der Objektmanager
die Schnittstelle zwischen den Nutzern
und dem Auftraggeber. Er vermittelt zwi -
schen allen Interessenvertretern in einer Lie-
genschaft. Der Objektmanager ist die Schlüsselstelle
für einen erfolgreichen Immobilienbetrieb
aus Sicht des Betreibers und der Nutzer.
Der Kompetenz-Check identifiziert den
Ist-Zustand der Handlungskompetenz nach
folgenden Kriterien:
Mit dem individuellen Kompetenzprofil kann
der Kandidat seinen spezifischen Aus- und
Weiterbildungsbedarf identifizieren und innerhalb
des weitreichenden Schweizer Ausbildungsangebots
ein massgeschneidertes
Entwicklungsprogramm durchlaufen.
Der Ablauf
Die Kompetenz-Check-Kandidaten durchlaufen
einen standardisierten Prozess zur Zertifizierung:
Der Nutzen
Der Kompetenz-Check ermöglicht für Fachkräfte
oder Dienstleister eine einheitliche
Standortbestimmung der eigenen Kompetenzen.
Das daraus abgeleitete individuelle
Profil definiert den allenfalls notwendigen
Ausbildungsbedarf. Die im deutschsprachigen
Europa anerkannte COM-Zertifizierung
stellt ein umfassendes und geprüftes Qualitätslabel
dar, welches insgesamt den Berufsstand
und die Qualität der geleisteten
Dienste auszeichnet und einen Nutzen für
den Objektmanager, den Dienstleister und
die Gebäudenutzer stiftet.
*Christian Hofmann, Vorstandsmitglied von
SVIT FM Schweiz
«Ein erfolgreiches objektmanagement
ist die notwendige Basis
für erfolgreiche Immobilienbewirtschaftung
und hohen Nutzwert
der Immobilie.»
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ilanZwirksamE
miEtvErhältnissE?
spg intercity zurich ag
langfristige Mietverhältnisse sollen künftig nach dem rechnungslegungsstandard ias in der
Bilanz des Mieters als asset und liability aufgeführt werden. Dies hat auswirkungen auf die Mietverträge
von geschäftsliegenschaften. | Robert Hauri und Kirsten Rust*
Signalwirkung für gewerblich genutzte
Liegenschaften
Langfristige Mietverhältnisse sollen künftig
in der Bilanz des Mieters als Asset und Liability
erscheinen. So sieht es der Entwurf des
International Accounting Standards Board
(IASB) vor. Das IASB wacht über die International
Accounting Standards (IAS), nach denen
die meisten der kotierten und teilweise
auch nicht kotierten Gesellschaften bilanzieren.
Richtlinien des IAS werden auch in andere,
internationale und nationale Standards
übernommen. Deshalb kommen ihnen eine
Signalwirkung zu. So sieht etwa der Rechnungslegungsstandard
US-GAAP vergleichbare
Anpassungen vor.
Kirsten Rust
Die Gründe für die Bilanzwirksamkeit sind in
den steigenden Transparenzanforderungen
zu suchen. Bisher war es üblich, beispielsweise
mit «Sale and rent back»-Transak -
tionen für betriebsnotwendige Immobilien
die eigene Bilanz schlanker zu gestalten oder
Vermögen zu liquidieren. Das wird in Zukunft
nicht mehr in diesem Ausmass möglich
sein, da die verkauften Immobilien wieder
im Anlagevermögen auftauchen.
Ein Land von langfristigen Mietern
In der Schweiz werden viele gewerbliche
Liegenschaften langfristig gemietet. Das hat
Vorteile: Dem Vermieter bieten Verträge mit
einer Laufzeit von fünf und mehr Jahren
Sicherheit, dem Mieter Kalkulierbarkeit des
Mietaufwandes. Kotierte und international
tätige Unternehmen, die nach IAS bilanzieren,
werden die Vorteile gegenüber den künftigen
Nachteilen abwägen müssen. Die Entwicklung
könnte daher zum einen in Richtung
Kauf statt Miete gehen. Zum andern werden
vor allem internationale Konzerne möglicherweise
eher zu kurzfristigen Verträgen
tendieren. Letzteres hat für die Vermieter ein
höheres Leerstandsrisiko zur Folge.
Was ist zu tun?
Nach dem aktuellen Informationsstand ist
davon auszugehen, dass die neuen Richtlinien
trotz Einwänden in der Vernehmlas-
sung in ihren Grundzügen Ende 2013 eingeführt
werden. Für die Vergleichbarkeit werden
diese aber bereits auf den Abschluss 2012
Auswirkungen haben. Für Unternehmen, die
nach IAS bilanzieren, gilt es vorerst, ein Inventar
der langfristigen Mietverhältnisse zu
erstellen und die Auswirkungen auf die Bilanz
zu prüfen. Auslaufende langfristige Verträge
und solche mit Ausstiegsklauseln sind auf Alternativen
und neue Verträge unter Berücksichtigung
der neuen Regelung zu prüfen. Die
Vermieter sollten die bestehenden Verträge
ebenfalls auf die Auswirkungen hin untersuchen
und frühzeitig das Gespräch mit den
betreffenden Mietern suchen.
Eine Analyse zum Thema finden Sie unter:
www.cushmanwakefield.com > Knowledge
Center >Business Briefing Q2/2011 > «FASB
and IASB new lease standard is closer to
issuance» (11. März 2011)
*Robert Hauri ist CEO von SPG Intercity
Zurich AG, Kirsten Rust ist Head Tenant &
Landlord Representation, SPG Intercity
Zurich AG
SPG Intercity Zurich AG ist Mitglied
des internationalen Netzwerks Cushman
& Wakefield.
Regulated by the RICS
real estate management 56|57
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Gabriela Brandenberg
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Retail Services
Robert Hauri MRICS
CEO
Valentin Müller MRICS
Head
Investment Consulting
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Treiber der Performance von
Immobilienportfolios
«gute liegenschaften weisen – wie gute aktien
– praktisch per Definition eine gute performance
auf», so eine intuitive haltung etlicher
anleger. ist dem wirklich so und was sind
die wichtigsten gründe für eine gute performance?
Unter der leitung von andreas loepfe
(cUreM) diskutieren u.a. olivier kunkel (ppc
Metrics), thomas Maurer (kanton zürich) und
Martin signer (swiss life).
realSite Forum, Dienstag, 21. Juni,
ab 13.00 Uhr
Kirsten Rust
Head
Tenant and Landlord
Representation
Paul Gerlich
Senior Consultant
Investment Consulting

ittE EintrEtEn
Wenn man es richtig angeht, hat Facility
Management über ein Webportal viele vorteile.
je grösser das immobilienunternehmen, desto unterschiedlicher sind die anforderungen an ein
Facility-Management-system. es soll grundlagen für strategische entscheidungen liefern,
Bewirtschafter bei der vermietung unterstützen und als Werkzeug für das technische Management
dienen. alle Beteiligten brauchen eine individuelle sicht auf die gebäudeinformationen. Und zwar
genau dort, wo sie sich gerade befinden. | Roswitha Menke
Mit ihrem Webportal CAMPOS haben die
Entwickler von ICFM ganz neue Wege im
Facility Management (FM) eingeschlagen.
Alle Anwender greifen über den Webbrowser
auf das Portal zu und gelangen über ein
sicheres Login zu ihren Daten. Es ist, als
würde man in die Strasse einbiegen, in der
man wohnt, und die Haustüre aufschliessen.
Das Login funktioniert wie die Schlüssel in
einem Mehrfamilienhaus: Alle können damit
ins Haus, doch jeder Einzelne nur in seine
eigene Wohnung. Bei CAMPOS kommen die
Nutzer mit ihrem Login in die gewünschte
Liegenschaft, jedoch dann nur an die Daten,
die sie für ihre Arbeit benötigen.
Das Webportal für die Technik
Wer für den technischen Unterhalt zuständig
ist, kommt über Lagepläne zu den Geräten
und Installationen, die zu warten oder zu reparieren
sind – mit allen technischen Dokumentationen
und Kontaktdaten der Lieferanten.
Man kann über den Plan erkennen, welche
Flächen wie gereinigt werden müssen. Die
Arbeiten sind auf den Quadratmeter genau
dokumentiert. Die Mitarbeitenden können die
Pläne ausdrucken und dem Reinigungs- oder
Wartungspersonal zur Verfügung stellen.
Das Webportal für die Bewirtschaftung
Einen ganz anderen Bereich betreten die
Bewirtschafter mit ihrem Login. Basis ist
auch hier der Grundrissplan des Objekts.
Doch Bewirtschafter interessieren sich nicht
für Steckdosen und Heizkörper, sondern für
die Nutzung der Immobilie. Wer hat welche
Flächen zu welchem Preis gemietet? Welche
Bereiche werden als Wohnung, Büro, Laden
oder Lager genutzt? Gibt es Leerstände und
wie präsentiert man einem Interessenten
das Mietobjekt optimal?
CAMPOS weiss, dass Menschen die meisten
Informationen visuell aufnehmen: Nutzungsart,
Leerstände oder Mietflächen stellt
das Portal in verschiedenen Farben im Plan
Die CAFM-Lösung unterstützt beim Optimieren der Flächen, Betriebskosten, der strukturier ten
Verwaltung von Immobiliendaten und Plänen, einer umfassenden Anlagenverwaltung oder der
Visualisierung der Gebäudesicherheit.
dar. Mit wenigen Klicks kommt man vom
Plan zur Liste mit exakten Zahlen.
Wer für die Vermietung zuständig ist, kann mit
CAMPOS schnell hochwertige Dokumentationen
produzieren. Sollte sich etwas ändern,
sind die neuen Pläne mit wenigen Mausklicks
erstellt. Potenzielle Mieter und Käufer erkennen,
dass sie hier sorgfältig ausgearbeitete,
korrekte und nachprüfbare Informationen
erhalten und fassen schneller Vertrauen. Die
Mietverträge sind hinterlegt und man kommt
mit einem Klick vom Vertrag zur Wohnung,
zum Parkplatz, zum Estrich. Nebenkosten
lassen sich präzise zuordnen, die jährliche
Abrechnung ist leicht nachvollziehbar. Auch
wenn die Berechnung von Flächen und Nebenkosten
bei allen Liegenschaften ähnlich sind,
so unterscheiden sich die Dokumentationen
im Aufbau, Layout und der Informationsfülle.
Hier zeigt CAMPOS seine massgeblichen Vorteile
durch die grosse Flexibilität. Zahlreiche
Layouts stehen standardmässig zur Verfügung.
Auf Wunsch passen die Entwickler die
Funktionen sogar nach Wunsch an.
Das Webportal für strategische
Entscheidungen
CAMPOS liefert Informationen über das
Tagesgeschäft hinaus – für strategische Entscheidungen,
für Vergleiche mit anderen
Objekten und für die optimale Nutzung und
Ausnutzung. Viele Daten sind bereits in anderen
Systemen vorhanden, beispielsweise
in der Kundendatenbank oder im Administrationssystem.
Dieselben Informationen noch
einmal zu erfassen, wäre eine grosse Fehlerquelle.
Darum entwickelt man für CAMPOS
Schnittstellen. «Wir haben aktuell CAMPOS
mit der Immobilienbewirtschaftungs-Applikation
REM verknüpft», erzählt Projektleiter
Michael Ulli. «Dank dieser Schnittstelle stehen
dem Kunden bzw. dessen Bewirtschaftern,
Asset Managern und Bautreuhändern
täglich aktualisierte Informationen zur Vermietungssituation
der jeweiligen Liegenschaften
zur Verfügung.»
In der Praxis bedeutet das: Man wählt im
FM-System eine Liegenschaft und dort einen
Laden, eine Wohnung oder ein Büro aus und
das System liest über die Schnittstelle aus
REM die Daten zum aktuellen Mieter, eventuelle
Leerstände und Quadratmeterpreise
und zeigt diese an. Was im REM als Zahlen
und Texte zu den einzelnen Mietverträgen
abgelegt ist, zeigt CAMPOS dank der Schnittstelle
grafisch an. Das erlaubt neue Erkenntnisse
und Optimierungsmöglichkeiten.
Einfach und schnell
Die Entwickler von CAMPOS haben sich Steve
Jobs zum Vorbild genommen, der gesagt hat:
«Ich bin genauso stolz auf das, was wir lassen,
wie auf das, was wir tun.» Deshalb hat
CAMPOS keine überflüssigen Funktionen:
Jeder Kunde bekommt genau die Funktionen,
die er braucht, und die Funktionen sind
einfach und intuitiv zu bedienen. Die Kunden
sagen über CAMPOS, dass die tägliche
Arbeit mit dem System sogar Spass macht.
Damit das möglich ist, sucht man die direkte
Zusammenarbeit mit dem Kunden, um die
Arbeitsprozesse und Bedürfnisse kennenzulernen.
So vereinigen sich IT-Kompetenz und
Immobilien-Know-how zu einer raffinierten
und zugleich praxisnahen Lösung.
Wer ein IT- und/oder FM-Projekt startet, fragt
sich bald: «Wie lange dauert es, wie aufwendig
und teuer ist es?» «Unendliche sechs Monate»,
grinst Michael Ulli und fügt gleich die
Zahlen hinzu: mehr als 150 Liegenschaften,
rund 1,2 Mio. Quadratmeter Bruttogeschossfläche
und zirka 1500 Pläne. Für den Kunden
hat sich der Aufwand gelohnt: «Unglaublich,
REAL EStAtE- UND FACILIty MANAGEMENt
facility management 58|59
Das CAFM-Webportal ermöglicht eine effiziente Zusammenarbeit zwischen allen, die im Laufe
eines Gebäude-Lebenszyklus mit Immobilien zu tun haben. Intuitiv, visuell und vernetzt.
wie schnell das alles geht: Pläne mit Plankopf,
Informationen, Auswertungen – wir können
unsere Professionalität dank CAMPOS noch
besser kommunizieren.»
Weitere Informationen: ICFM AG, Jürg Vifian
«Das world wide web
wirkt hier wunder.»
Der Mittwoch steht ganz im zeichen von real estate- und Facility Management. im Forum
stehen drei spannende veranstaltungen auf dem programm. Das erste thema lautet: «immobilien-Management:
Die Diskrepanz von planung und realität». Unter der Moderation
von andreas loepfe (cUreM) diskutieren u.a. adrian altenburger (amstein + Walthert),
ronald schlegel (priora FM) oder rolf truninger (Qualicasa) darüber, wieso die erstellung
und die Bewirtschaftung von immobilien zu wenig hand in hand gehen. nachher heisst es:
«Facility Management – trends und praxis im inter nationalen kontext». Dabei geht es um
die neusten trends im FM in der schweiz und international. Wie sehen die herausforderungen
in der praxis aus? Mitreden werden unter anderem: christian hadorn (UBs), roger
krieg (reso partners) oder stephan schneider (MiBag). Die letzte veranstaltung leitet
lukas Windlinger (zhaW): «Workplace-Management (WpM) als strategischer erfolgsfaktor».
WpM beeinflusst die Motivation und leistung einzelner Mitarbeiter, aber auch ganzer
teamstrukturen. im panel dabei sind u.a.: stefan Büschi (orange), nicole heule Frank (css)
oder claudia Wentsch (Microsoft). realSite Forum, Mittwoch, 22. Juni, ab 10.30 Uhr

FCSI_02_Layout 1 16.05.11 06:30 Seite 1
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facility management 60|61
intEgration
vErschiEdEnEr
Aus dem Blickwinkel von Portfolio- und Assetmanagement
schafft die Einbindung des Flächenmanagements
in immopac ® den Anwendern
einen völlig neuen und wertsteigernden
Blick und Zugang zu den verantworteten Immobilien
und ihren Potenzialen. Am Praxisbeispiel
von Swisscanto wurden Anforderung,
Zusammenspiel und Nutzen der Lösungen
immopac ® , von immopac ag und VisiMove, von
Move Consultants AG, demonstriert.
Warum Flächenmanagement?
Fehlendes Flächenmanagement ist Portfoliomanagement
ohne Fundament. Das gehandelte
Gut in der Immobilienwirtschaft heisst
Fläche und Raum. Die Flächen sind Ertragsund
Aufwandträger in der Immobilienwirtschaft.
Flächenmanagement fördert die Ein -
heitlichkeit bei der Ermittlung von Mietflächen.
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alle, jederzeit und überall über Internet.
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ein und dieselben, aktuellen Flächen.
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dezentrale Pflege und Mutation der Daten.
– Schärft den Immobilienblick im Portfoliomanagement
in Bezug auf Historisierung
und Variantenplanung.
– Datenhoheit auf Eigentümerseite, Unabhängigkeit
von beauftragten Dienstleistern.
sichtwEisEn
effizienzsteigerung in der Bewirtschaftung,
der vermarktung und dem controlling.
Die in ihren anwendungsbereichen komplementären immobilienlösungen immopac ® und
visiMove rücken zum nutzen ihrer kunden funktional näher zusammen. | Hans-Peter Christ
Integration und funktionale Zusammenarbeit
Bei den gemeinsamen Kunden von immopac ®
und VisiMove werden die VisiMove Flächen daten,
Flächenauswertungen und -kennwerte in
immopac ® integriert. Vorteile der Integration:
– Daten- und Funktionsintegration
– Alle Daten in einem System, dadurch
Verknüpfung der Daten möglich
– Grafischer Stacking-Plan
(Vermietungsplan) in immopac ®
– Berechnung von Flächenkennzahlen
– Auswertungen für Ertrags- und
Kostenkennzahlen in Bezug auf Fläche
– Benchmarking der Kennzahlen
– Übernahme der Flächenkennzahlen
in DCF-Bewertung
– Leerstandsobjekte können via E-Mail
kommuniziert werden
– Ganzheitliche Sichtweise für das Immobilien-Portfolio-
und Assetmanagement.
Eliminierung der Risiken
Nach heutigen Normen, sowie der Mietrechtsund
Bewertungspraxis sind Flächendaten mit
einer Genauigkeit von +/-3 % zwingend. Aufgrund
falscher Flächenangaben werden falsche
Bewertungen erstellt, Prozesse mit An -
legern und Mietern sind vorprogrammiert.
Falsche Flächenangaben führen zu falschen
Kennzahlen, unpräzisem Benchmarking und
schlussendlich auch zu Renditeverlusten.
Ziel
Ziel der Zusammenarbeit ist die Optimierung
der Flächenausnutzung zur Erhöhung der
Rendite. Die Visualisierung von nicht vermieteten
Flächen. Die Zugriffsmöglichkeit der
Bewirtschafter und weiterer Akteure auf aktuelle
Pläne und nicht zuletzt die Betriebskostenoptimierung
anhand spezifisch, korrekter
Kennzahlen.
Weitere Informationen:
Move Consultants AG, www.movecons.ch
immopac ag, www.immopac.ch

wEltnEuhEit
in dEr flächEn-
optimiErung
einsparungen, die durch eine optimierte
Flächennutzung entstehen, werden
heutzutage noch nicht voll ausgeschöpft.
auch wenn das thema Belegungsplanung in nahezu allen caFM-produkten bereits interaktiv
unterstützt wird, bietet bislang kein system ansätze zur automatisierung der strategischen
planungsprozesse. letztlich fehlen Funktionen und ansätze für ein ausgeprägtes variantenmanage-
ment, verbunden mit der Fähigkeit, simulationen von «Was-wäre-wenn»-szenarien mittels
Berechnung und auf unterschiedlichen abstraktionsebenen durchführen zu können. | Christoph A. Meyer*
Überraschend ist, dass weltweit bislang prak -
tisch keine ausgereiften IT-Verfahren existieren,
welche die Planungsaufgaben im Flä -
chenmanagement analytisch mittels Simulationsrechnungen
unterstützen. Poten ziale,
die durch eine optimierte Flächennutzung
in Form von Kostensenkungen und Reduzierung
von CO -Emissionen entstehen, können
2
darum heute nicht einmal annähernd ausgeschöpft
werden. Flächen- und Belegungsplanungen
werden bislang ma nuell ausgeführt.
Dies bedeutet neben der ungenügen -
den Po tenzialausschöpfung erheblichen Zeitaufwand
und fehlende Transparenz.
In den letzten Jahren gab es unabhängig
voneinander in den USA und in Deutschland
Forschungsarbeiten zur Entwicklung von IT-
Lösungen, insbesondere unter der Berücksichtigung
von:
– begründeten, formalisierten Flächen -
bedarfen der Organisation
– dem auf Basis von Raumzonen und
Räumen vorgegebenen Flächenangebot
– aus den Prozessen abgeleiteten
Kommunikationsbeziehungen
zwischen den Teams
Fast unendlich viele Varianten
Warum bieten CAFM-Tools keine Berechnungs-
oder Optimierungsfunktionen? Der
Grund hierfür ist ein mathematisches Pro -
blem – das sogenannte quadratische Zuord -
nungsproblem – eines der komplizier testen
Optimierungsprobleme überhaupt. In der
Belegungsplanung bedeutet dies die Zuordnung
von Mitarbeitenden und Teams zu ver -
fügbaren Flächen, sodass die Kommunikationsaufwände
und -wege zwischen den Mitar-
beitenden minimiert werden und möglichst
wenig Fläche verbraucht wird. Die Komplexität
resultiert aus der fast unendlichen Vielzahl
von Zuordnungsmöglichkeiten. Bei nur
24 Mitarbeitenden entstehen beispielsweise
620’448’401’733’239’439’360’000 Varianten.
Die Lösung:
ReCoTech
Auf der Grundlage einer sechsjährigen For -
schungsarbeit in enger Kooperation mit
der Hochschule für Technik und Wirtschaft
(HTW) in Berlin wurde unter dem Namen
ReCoTech (technologies to relocate your
company) ein IT-Verfahren entwickelt, welches
das Mengenproblem eingrenzt und
mittels hoch spezialisierter Algorithmen die
automatische Berechnung von Belegungen
ermöglicht.
Belegungsplanungen berechnen
analysieren
planen
kalkulieren
optimieren
Ausgangspunkt ist das Flächenangebot
(Grundriss- und Gebäudepläne mit Räumen
und Raumzonen) und die Flächennachfrage
(Mitarbeitende, Teams, Organisationseinheiten
mit Flächenbedarfen).
Die Optimierungsalgorithmen berechnen die
Varianten nach benutzerspezifischen Vorgaben
und Rahmenbedingungen wie beispielsweise
gewollte Vorbelegung, Sonder- und
Pufferflächen und Einzelraumansprüche. Die
Optimierung erlaubt unterschiedliche Gewichtungen
für:
– Flächenauslastung, d.h. maximale
Nutzung der verfügbaren Fläche
– Kompaktheit, d.h. räumliche Gruppierung
organisatorisch zusammengehöriger
Einheiten
– Kommunikationsintensität, d.h.
räumliche Nähe von Teams mit
häufiger Interaktion
Wie funktioniert die IT-gestützte
Belegungsplanung?
Die Berechnungen sind frei skalierbar und
für beliebig grosse Immobilien auch standortübergreifend
durchführbar. Eine Grafikkomponente
unterstützt den Anwender bei
der Bewertung der berechneten Ergebnisse
mittels Darstellung der Grundrisse und Belegungspläne
in eingefärbten Flächen. Über
die Grafik können Belegungen interaktiv gesetzt
oder nach einer Berechnung Räume
ausgewechselt werden. Neben Räumen können
auch Raumzonen abgebildet werden.
Damit lassen sich Raumkonzepte wie beispielsweise
Open-Space- oder Grossraumbüros
unterstützen. Innerhalb der Planungsprojekte
erfolgen die Berechnung und Simulation
in Varianten. In Planspielen können
die Nachfrage- und Angebotsdaten beliebig
variiert werden.
und Potenziale heben!
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Die Vorteile einer IT-gestützten Belegungsplanung
sind sowohl wirtschaftlich als auch
qualitativ begründet. In Berlin Spandau führte
die durch ReCoTech ermöglichte Freigabe
von «nur» 5400 m² Verwaltungs fläche (ca. 6%)
zu einer jährlichen Haus halts ent lastung von
EUR 650 000. Praxisbeispiele aus dem kommunalen
Umfeld in Deutschland zeigen, dass
die IT-gestützte Flächen op timierung sogar
zur Einsparung von Neubauten führen kann.
Zudem kann beobachtet werden, wie beim
Einsatz der Software die Mitarbeiterakzeptanz
für Veränderungen steigt. Die objektivierten
Ergebnisse und das Simulieren von
Alternativen tragen zu einer Versachlichung
bei und bereiten den Weg für bedarfsgerechte
Lösungen. Die beachtlichen Effekte
lassen sich wie folgt zusammenfassen:
– validierte und objektivierte Arbeitsergebnisse
– optimiert, bedarfsgerecht und
prozessorientiert
– reduzierter Arbeits- und Zeitaufwand bei
der Erstellung von Planungsdokumenten
– bis zu 30 % höhere Einsparungen bei
den Flächenkosten (inkl. CO -Ausstoss)
2
gegenüber manuellen Planungen
– Senkung von Bau-, Umbau-, Sanierungsund
Umzugskosten
– Bereitstellung transparenter Informationen
als Grundlage für strategische
Entscheidungen.
Ein Grossteil der benötigten Informationen
ist bereits heute in CAFM- und vergleichbaren
Systemen verfügbar. Die vorgestellten
Technologien stellen also eine ideale Ergänzung
zu den heutigen CAFM-Systemen dar
und erhöhen so die Attraktivität.
facility management 62|63
Quelle: Dieser Artikel stützt sich auf eine
Zusammenfassung der von Prof. Dr. habil.
Michael May und Dipl.-Math. Michael
Marchionini verfassten Darstellung von
recotech 2.0.
*Christoph A. Meyer, WB Informatik AG
«Bis zu 30 % höhere
Einsparungen bei den
Flächenkosten gegenüber
manuellen Planungen.»
PRäSENtAtIoN DER wELtNEUHEIt
ReCoTech 2.0 an der realSite 2011
Dipl.-Math. Michael Marchionini, entwickler,
ist am 21. juni 2011 auf dem stand c5
in der halle 4 persönlich anwesend. recotech
2.0 ist weltweit bislang, laut eigener
aussage, das einzigartige Werkzeug zur
strategischen Flächenplanung und Berechnung
optimierter raumbelegungen.
Die WB informatik ag hat im Frühjahr
2011 die vertragliche zusammenarbeit mit
der recotech gmbh, Berlin für die schweiz
übernommen.

thErmischE
arEalvErnEtZung
areale auf den unterschiedlichsten ebenen intelligent zu vernetzen, birgt ein enormes potenzial.
Die dynamische nutzung von infrastrukturen in Bezug auf die erzeugung, Übertragung, verteilung,
nutzung und speicherung von energieformen ist im Wandel. innovative technologien ermöglichen
eine höhere Wertschöpfung in der energienutzung. | Thomas Gautschi*
Ein bewährter Ansatz – eine neue Anwendung
Die klimapolitischen Postulate mit den betriebswirtschaftlichen
Zielen zu kombinieren
– das ist eine der grossen Herausforderungen
unserer Zeit. Denn die Vorgaben zur Reduktion
der CO -Emissionen bedingen einen weit-
2
gehenden Verzicht auf fossile Energieträger
und eine erhebliche Revolution der elektrischen
Energie bei der Versorgung von Bauten
und Anlagen. Die verstärkte Nutzung von
Umwelt- und Abwärme stellt eine leistungsfähige
Alternative dar. Doch ohne Vernetzung
von Quellen und Verbrauchern bleiben diese
Ressourcen isoliert. Ein Energienetz bringt
dazu die notwendige Infrastruktur und ermöglicht
die Nutzung von Wärmespeichern,
beispielsweise im Erdreich. Die Vernetzung
von Arealen bringt mannigfaltige Vorteile:
geringere Kosten bei gleichzeitig höherer
Autarkie in der Versorgung. Derartige Projekte
sind vorbildlich für einen schonenden
Umgang mit unseren Ressourcen. Durch die
Verminderung des CO -Ausstosses erfüllt
2
der Ansatz wichtige klimapolitische Ziele.
Unsere Siedlungsstrukturen sind durch eine
höchst unterschiedliche Nachfrage an Energie
geprägt. Während im Rechenzentrum, in
der Industrie oder im Gewerbebetrieb ein
Über mass an Wärme anfällt, weisen be nach -
barte Wohn- oder Dienstleistungsbauten
einen Wärmebedarf aus. Da drängt sich ein
Energieausgleich zwischen den einzelnen
Bauten und Anlagen auf.
Saisonale Schwankungen und die Vernetzung
Einerseits gibt es eine geografische Differenzierung
des Bedarfs und des Angebotes
von Energie, andererseits ist der Bedarf
sehr stark von jahreszeitlichen Unterschie-
den bestimmt. Saisonale Speicherung von
Energie ist die Lösung. Doch aufgrund der
hohen Kosten sind grossvolumige konventionelle
Wärmespeicher zumeist nicht reali -
sierbar. Geothermische Speicher hingegen
ermöglichen eine kostengünstige Alternative.
Beiden Ansprüchen – Ausgleich zwischen
den Standorten und den Jahreszeiten – kann
man mit einem Wärmenetz auf tiefem Temperaturniveau
entsprechen. Die relativ tiefen
Temperaturen eignen sich zudem für die
Nutzung erneuerbarer Energien. Das Netz
transportiert kostengünstige Wärme und
überlässt diese den Nutzern zur dezentralen
Veredelung und ermöglicht somit eine hocheffiziente
Energieversorgung. Da es sich um
ein ungerichtetes Wärmenetz handelt, sind
gleichzeitig Wärmeabgabe und -bezug aus
dem Netz möglich. Durch die intelligente
Einbindung in dezentrale Kältenetze kann
über das Anergienetz nicht nur geheizt, sondern
auch aktiv gekühlt werden. Mit diesem
Schritt kann der Strombedarf der Kältemaschine
und somit die Energiedichte auf dem
Areal weiter gesenkt werden.
Im Prinzip wie ein grosser Wärmetauscher
Das ganze System funktioniert wie ein grosser
Wärmetauscher. Über einen grossen Erd -
speicher soll niederwertige Energie, sogenannte
Anergie, im Erdreich gespeichert
und später wieder genutzt werden. Kühlgeräte
oder Computerserver, aber auch jeder
Mensch gibt Wärme an die Umgebung ab.
Diese Wärme muss im Sommer über Ventilatoren
und Kühlgeräte abgeführt werden.
Bislang wurde die Abwärme meist in die
Umgebungsluft abgeführt und ging damit für
weitere Nutzungen verloren. In Zukunft soll
sie über Erdspeichersonden in den Boden
eingelagert werden. Über einen Wasserkreislauf
wird die Abwärme im kühlen Boden bei
8 bis 22 Grad Celsius eingelagert und somit
werden die Gebäude direkt über die Erdspeicher
gekühlt. Im Winter wird die Wärme über
denselben Kreislauf wieder nach oben gepumpt
und zum Heizen der Gebäude genutzt.
Da die 8 bis 22 Grad dafür nicht ausreichen,
wird die Wärme über die mit Strom betriebenen
Wärmepumpen auf 30 bis 35 Grad
«veredelt». Für die Warmwasserversorgung
wird auch eine Veredelung auf 45 Grad realisiert.
Ein Vorteil dieses Systems ist, dass es
dezentral gesteuert wird: Jedes Gebäude ist
mit einer Wärmepumpe und einem Computer
ausgerüstet und kann deshalb individuell
geheizt werden. Die erfolgreiche Umsetzung
einer Vernetzung setzt eine detaillierte
Kenntnis der energetischen Topografie eines
Areals voraus. Dazu gehören die dynamischen
Energiebilanzen der einzelnen Objekte sowie
die Ortung von Abwärmequellen. Aus dieser
Grobanalyse lassen sich – unter Festlegung
von neuen Systemgrenzen – Netzwerke für
die Energieversorgung erarbeiten. Am meisten
von diesem System profitieren kann man
bei einer Vernetzung von Arealen: Es entstehen
geringere Kosten bei gleichzeitig höhe rer
Unabhängigkeit in der Versorgung. Die Möglichkeit
der Wärmespeicherung im Untergrund
hat weitreichende Konsequen zen für
die Bauplanung und Gebäudebewirtschaftung.
*Thomas Gautschi, Dipl. San TS / exec.
MBA / Energieberater NDSFH, Partner und
Mitglied der Geschäftsleitung Amstein +
Walthert AG
Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ)
Die FGZ nutzt ihre günstige Lage inmitten von
Energiegrossverbrauchern, um sich zu ver net -
zen und eine neue zukunftsorientierte Wärme -
ver sorgung zu realisieren. In den kommen -
den 40 Jahren wird die FGZ ihr Energiebedarf
halbieren. Heute verbrauchen die 2200
Wohnobjekte 35 GWh/a, in Zukunft werden
es noch 15 GWh/a sein. Diese werden zu
zwei Dritteln durch die Abwärme aus den
Rechenzentren der angrenzenden Energiegrossverbraucher
abgedeckt. Eine Fotovoltaik-Anlage
wird künftig den Strom für die
nötigen Wärme- und Umwälzpumpen liefern.
Das Energienetz der FGZ wird sich über 2,5
Kilo meter erstrecken und über zwei Erdspeicher
mit insgesamt 500 Erdwärmesonden
das Erdreich aktiv nutzen.
Erfolgreiches Wachstum
durch maßgeschneidertes
Facility-Management
Richti-Areal Wallisellen
Auf dem Richti-Areal in Wallisellen können
die vorhandenen Energiereserven und somit
Synergien perfekt genutzt werden. Dies weil
sich die einzelnen Nutzungen wie Büro, Rechenzentren
und Wohnbereich energetisch
optimal ergänzen. Das Areal ist in sieben
Baufelder unterteilt, durch den übergeordneten
Energiemanager wird der Bedarf an
Wärme oder Kälte nicht nur über das Erdreich,
sondern gerade in den Übergangszeiten
direkt über die anderen Baufelder
erfolgen. So kann ein längerer Weg übers
Erdreich vermieden und die Synergien zwischen
Wohnflächen und Geschäftsräumen
können optimal genutzt werden. Zurzeit
werden die 220 Erdsonden gebohrt und ab
2015 können die ersten Wohnungen, Büros
und Geschäftslokale bezogen werden.
Science City – ETH Hönggerberg
Ein Pionierprojekt wird derzeit auf dem
Hönggerberg von der ETH realisiert: Zukünftig
sollen die Gebäude auf dem Campus
Science City im Sommer über 800 Erdsonden
gekühlt und die Abwärme im Boden gespeichert
werden. Im Winter wird diese Abwärme
in «veredelter» Form wieder zum Heizen
genutzt. So können die CO -Emissionen bis
2
2020 um mehr als die Hälfte reduziert werden.
Für die ETH Zürich ist das von Bedeutung,
weil sie ein veritabler Energiegrossverbraucher
ist, vergleichbar mit einer Kleinstadt.
Der Campus benötigt pro Jahr 30 Gigawattstunden
(GWh) Wärme zur Beheizung, etwa
13 GWh an Kälteenergie und 38 GWh Elektrizität.
Mit diesem Projekt kommt sie der
Einhaltung den Zielen der 2000-Watt-und
1-Tonne-CO -Gesellschaft entgegen.
2
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personalisierte navigationsgeräte oder
smartphones als hilfreiche Wegweiser.
in und auf komplexen gebäude- und industriearealen wie Bahnhöfen, Flughäfen, kliniken,
spitälern, Messehallen oder industrieunternehmen wird künftig das 2-dimensionale
gebäudenavigations-system (2D-gn) das pünktliche erreichen eines bestimmten zielorts
Täglich führt Menschen der Weg zum ersten
Mal in neue Gebäude – oft in Komplexe, die
so umfangreich in verschiedenste Abteilungen
gegliedert sind, dass sich die Suche nach
dem Bestimmungsort als sehr schwierig
erweist, sei es auf Bahnhöfen, Flughäfen,
in Kliniken, Spitälern, Messehallen oder in
anderen weitläufigen Industrie­ und Gebäudearealen.
Dabei liegt das erste Hindernis
auf dem Weg zum Ziel oft beim Fluggast
oder Messebesucher selbst: Bereits unter
Zeitdruck trifft er angespannt und am Ort
oder im Gebäude ein und ist emotional wie
auch kognitiv abgelenkt. Mit Lageplänen,
stummen Hinweisschildern, aber auch mit
elektronischen Displays kommt er in dieser
Situation kaum zurecht – er ist überfordert.
Dadurch steigt der «Stresspegel», und der
Gast verliert unterwegs im Flughafen oder in
der Messehalle schlichtweg die Orientierung.
Suche nach einem sicheren Wegeleitsystem
Die Suche nach einer funktionalen Antwort
auf diese von vielen Menschen häufig erlebte
Problemstellung wurde für Günther Ortmann
bei seiner intensiven – ergebnislosen
erleichtern oder an «sensiblen zonen» vorbeilotsen. | Dr. Nicolas Gay*
– Recherche nach einem wirklich geeigneten,
sprich praktikablen und sicheren Wegeleitsystem
für grosse Gebäudekomplexe,
Flughäfen, Messe­ und Industrieareale zu
einer echten Herausforderung. Die Anforderungen
an das, was ihm vorschwebte, waren
aus den Erfahrungen und zahlreichen Gesprächen
mit potenziellen Kunden und Nutzern
rasch und klar definiert: Ein künftiges
System darf kein technisches Wissen beim
Anwender voraussetzen. Die Handhabung
muss sich für Menschen jeden Alters und
jeder Landessprache einfach und darstellen,
insbesondere unter Berücksichtigung des
immer bedeutender werdenden demografischen
Faktors «60plus». Darüber hinaus
sollte es auch die Möglichkeit für Blindeund
Sehbehinderte Menschen mit eigenem
Smartphone geben, die den Nutzer auf den
Meter genau per Sprache zu navigieren. Informationen
wie Abfahrt und Ankunft eines
bestimmten Zuges oder Shop­Angebote auf
dem Bahnhof, Wegweiser zum nächsten WC
und weitere Informationen, die für den sehbehinderten
Menschen von Wichtigkeit sind,
sollten angeboten werden.
01

02
Die Lösung – 2D-GN
Mit diesen ersten Erkenntnissen, Definitio-
nen und Ideen für die Entwicklung einer
innovativen Gebäudenavigation wandte sich
Günther Ortmann daraufhin an das Fraunhofer
Institut IPMS in Dresden und dort an
Dipl.-Ing. Jürgen Holland und Dipl.-Ing. Dr.
Nicolas Gay. Die beiden erfassten schnell,
dass sich hier tatsächlich ein Bedarf und ein
Potenzial darstellt, die eine Kooperation zwischen
Günther Ortmann als Ideengeber und
Projektleiter und dem Fraunhofer Institut
IPMS als Entwickler und Anbieter nahelegte.
Nach eingehender Prüfung des Vorhabens,
einer Machbarkeitsstudie und die darauffolgende
Entwicklung kann heute das 2D-GN
(2-dimensionale-Gebäude-Navigationssystem)
vorgestellt werden.
2D-GN beschreibt dem Nutzer akustisch, in
zweidimensionaler Grafik (Vogelperspektive)
und in Textform den Weg zum gewünschten
Ziel (auch barrierefrei, falls dies vor Ort möglich
ist). Die Geschwindigkeit der Darstellung
wird in Echtzeit gesteuert und stellt immer
den aktuellen Standort dar, wo der Nutzer
(Kunde, Besucher) sich gerade befindet.
Darüber hinaus besteht immer eine direkte
telefonische Verbindung zur Ausgabestelle,
damit dem Nutzer eventuelle Fragen auch
persönlich beantwortet werden können.
2D-GN ist mit einer dynamischen Führungsfunktion
zum POI (Point of Interest) ausgestattet.
Das System besteht aus mobilen
WiFi-fähigen Navigationsgeräten, Monitorringstation
(Host) und festen Hot Spots. Es
ist so entwickelt worden, dass es die EMV-
Bestimmungen in Spitälern/Kliniken erfüllt
und unzulässige elektromagnetische Strahlungen
wie etwa aus privaten Mobilfunkgeräten
vermeidet. 2D-GN basiert auf einem
Android- oder iOS-System. Dies bedeutet
mehr Zuverlässigkeit. Das System ist wartungsarm.
Eine allfällige Fernwartung ist
möglich und damit die Erweiterung von ver -
schiedensten Funktionalitäten. Zudem kann
2D-GN in allen Landesprachen programmiert
werden. Deutsch und Englisch sind
standardmässig installiert. Smartphone-Be -
sitzer erhalten die Möglichkeit das 2D-GN als
«App» herunterzuladen.
Gezielt und sicher durchs Firmengelände
2D-GN wird für den Einsatz in Industrieareale
und die damit verbundenen Sicherheitsbereiche
sowie speziell auf die internen Anforderungen
hin programmiert. Kunden, die
zu einem Termin geladen sind, bekommen
beispielsweise beim Betreten des geschlos-
03 04
senen Bereichs vom Empfang (Portier, Re zep -
tion) ein personalisiertes Navigationsgerät.
Ab diesem Moment an ist man in der Zentrale
informiert, wo der Kunde sich gerade
im Firmengelände aufhält. Der Weg vom
Empfang bis zu seinem Bestimmungsort
kann auf den Meter genau festgelegt werden.
Weicht der Kunde von diesem ab, wird er sofort
vom System akustisch und per Text mit -
teilung informiert. Zeitgleich geht diese
Meldung auch in die Zentrale ein. Beim Verlassen
des Gebäudes oder Areals erfolgt eine
Aufforderung zur Rückgabe der Navi gationsgeräte.
Das Gerät kann in einem sol chen
Fall gesperrt und in einen unbrauchba ren
Zustand geschaltet werden. Die Übertra gung
von Nachrichten und Anweisungen zu den
Navigationseinheiten ist jederzeit möglich.
Weitere Informationen:
Christ Media Consulting
media-consulting@yetnet.ch
*Dr. Nicolas Gay, Fraunhofer Institut für
Photonische Mikrosysteme IPMS
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04
Anwendungsbeispiel Messe
Anwendungsbeispiel Kliniken und
Spitäler
Anwendungsbeispiel Messe und
Industrieareale
Anwendungsbeispiel Messe Flughafen,
Bahnhof und Industrie
Quelle: günther ortmann, projektleitung 2D-gn
Dies macht wirtschaftlich gesehen auch Sinn,
stellen doch die Lebenszyklus-Kosten einer
Liegenschaft den weitaus grössten Kos ten -
block dar. Doch wie kann ein effizientes CAFM
und Lebenszyklus-Management bei bereits
bestehenden Liegenschaften effizient eingeführt
und umgesetzt werden? Den Schlüssel
zum Erfolg bilden zweifelsohne die bereits
vorhandenen Gebäude- und Flächendaten,
wel che alle relevanten Informationen zur Nutzung,
Beschaffung und Belegung enthalten.
Diese Daten können automatisiert in ein
CAFM-System übernommen und auf vorhandenen
Plänen dargestellt wer den. Um die
Datenbasis zu komplettieren, müssen nun
die Anlagen- und Wartungsdaten der technischen
Infrastruktur erfasst werden.
Mehr Transparenz
Mit dieser Datenbasis lässt sich nun mithilfe
einer CAFM-Standardsoftware ein auf die
Organisation massgeschneidertes CAFM-Tool
aufbauen. Ziel dieses Werkzeugs ist es, über
die ganze Lebensdauer eines Gebäudes mehr
Transparenz zu verschaffen, Prozesse nachvollziehbar
sowie schneller zu machen, Kos -
ten und Risiken zu reduzieren sowie Projektund
Objektinformationen jederzeit verfügbar
sowie für alle Berechtigten immer zugäng-
lich zu halten. Der modulare Aufbau von führenden
Anbietern sowie die vorhandenen
Schnittstellen machen das CAFM-System extrem
vielseitig und richten sich ausschliesslich
nach den Bedürfnissen des Facility- und/
oder Portfolio-Managers. Massgebend für eine
erfolgreiche Einführung von CAFM in einem
Unternehmen sind letztlich die in unterschiedlichen
Branchen erprobten Einführungskonzepte,
die entsprechenden Schnittstellen sowie
die langjährige Erfahrung und Kompetenz des
IT-Partners in diesem Bereich.
InterDialog Software AG, www.interdialog.ch
conject AG, www.conject.com
facility management 68|69
it-untErstütZung
für fm-proZEssE
reduktion der immobilien-Bewirtschaftungskosten
dank caFM und lebenszyklus-Management
immer mehr Unternehmen erkennen den Wert kompetenter it-Unterstützung für alle
relevanten prozesse im Facility Management (FM). FM wird zunehmend bereits in
der planung und realisierung von immobilienprojekten bewusst miteinbezogen
und der Bauherr macht vorgaben für Daten und kennzahlen, welche für die zukünftige
Bewirtschaftungs- und nutzungsphase zwingend notwendig sind. | Hans-Peter Christ
Seit 1995 repräsentiert conjectFM (BuiSy
inside) innovative, leicht zu bedienende
sowie objektorientierte Standardsoftware
für das gesamte FM. 3 000 Kunden weltweit
mit über 60 000 Usern. Produkte von
conject AG sind: conjectFM, conjectPM
und conjectCM. Seit Frühjahr 2010 ist die
Firma InterDialog Software AG, inklu sive
deren Implementierungspartner eSIP AG,
Vertriebspartner von conjectFM für die
Schweiz.
«Ziel eines CAFM-tools –
über die gesamte
Lebensdauer einer Immobilie
mehr transparenz.»

EvEnts
Facility Management Day 2011
Mit dem thema trends, entwicklungen und realitäten im Facility Management eröffnete
Dr. andreas Meister, präsident svit FM schweiz, im ausbildungszentrum Bocken der
credit suisse, den dritten FM-Day, vor vollem haus mit vollem programm. | Hans-Peter Christ
Zur grossen Überraschung der Redaktion
präsentierte Andreas Meister in seiner Eröffnungs
rede die druckfrische erste Ausgabe
der neuen Fachzeitschrift «realSite magazin».
An dieser Stelle: Vielen Dank für die Laudatio.
Die Eröffnungsreferate hielten Wilfried Hauf -
fen, EMEA Real Estate Management bei Baxter
Deutschland GmbH, zum Thema Corporate
FM und Corporate REM – Entwicklung
der Strukturen bei den Corporates, sowie
Ronald Schlegel, CEO der Priora Facility Management
AG über FM im höchsten Gebäude
der Welt, Burj Khalifa, 828 m hoch, in Dubai.
In drei verschiedenen Foren folgten die Themenschwerpunkte:
Zusammenspiel zwischen
Real Estate Management und Facility Management,
Lifecycle Management sowie Praxis
Cases im Immobilienmanagement. Praxiserfahrene
Fachleute referierten zur Konzeption
von Systemen für das Immobilien-Port -
folio und Asset Management, FM im Hochhaus,
Herausforderung Lifecycle am Beispiel
PPP Burgdorf, FM im Lebenszyklus – Heraus -
forderung und Mehrwert über neue CAFM-
Generation im Einsatz bei der Swiss bis zur
gläsernen Gebäudeautomation.
Institut für Facility Management - Weiterbildungsstufe
Standort Zürich - Technoparkstrasse 1 - CH-8005 Zürich
Telefon +41 58 934 51 00
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Kompetenzmodule MAS in nachhaltigem Bauen
Nächste Informationsveranstaltungen
Dienstag, 21. Juni 2011, 18-19 Uhr
Donnerstag, 22. September 2011, 18-19 Uhr
www.ifm.zhaw.ch/weiterbildung
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Dr. Andreas Meister, Präsident
SVIT FM Schweiz, mit seiner Laudatio
auf das realSite magazin
Ronald Schlegel, CEO
der Priora Facility Management AG über
FM im Burj Khalifa (Höhe 828 m) in Dubai
Eröffnungsreferat mit Wilfried Hauffen,
EMEA Real Estate Management bei
Baxter Deutschland GmbH
Podiumsdiskussion von Facility Management
Dienstleister über Ansprüche und
Realitäten: Stéphane Schneider, CEO
MIBAG Property + Facility Management AG
André Nauer, CEO ISS Schweiz AG
Dr. Andreas Meister präsentiert «volles
Programm» und spannende Themen
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Flächenmanagement mit VisiMove.
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EvEnts
immohealthcare.ch 2011
3. schweizerischer kongress in nottwil | Hans-Peter Christ
Unter dem Motto «Die Immobilie im Gesundheitswesen
– eine Führungsaufgabe!» wurde
am 3. Schweizerischen Kongress immo-
HealthCare.ch, im Guido A. Zäch Institut (GZI)
in Nottwil, das Thema vertieft.
Der Kongress war hochaktuell, da gegenwärtig
alle Spitäler und Pflegeheime sich
im Zusammenhang mit der Einführung von
Fallpauschalen ab 2012 (SwissDRG) intensiv
mit Fragen der Bewertung ihrer Betriebsimmobilie
auseinandersetzen müssen. Ausserdem
fand der Kongress unmittelbar im
Nachgang zu einer Volksabstimmung im
Gast kanton Basel-Stadt zur Ausgliederung
der Spitäler aus der Kantonalen Verwaltung
statt. Zum Auftakt des Kongresses sprachen
der Basler Regierungsrat und Gesundheitsdirektor,
Dr. iur. Carlo Conti, und der Direktor
des Universitätsspitals Basel, Dr. med.
Werner Kübler.
Auch die Privatspitäler kamen zu Wort: Thomas
Rudin, der Basler Privatspitäler-Vereinigung
und Direktor der Bethesda Spital AG
in Basel, und Christoph Glutz, Geschäftsführer
der RELIVA Patientenhotel AG. Herr
Glutz stellte ein innovatives Betreuungsund
Beherbergungskonzept für Patienten
und deren Angehörige vor als ergänzende
Dienstleistung zu grossen Spitälern. Das
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Be triebsmodell hat die kostenoptimierte Genesung
sowie die Rückkehr des Patienten in
das gewohnte Lebensumfeld zum Ziel. Kosteneinsparung
gegenüber einer heuti gen
Praxis um bis zu 30 Prozent. Im nachfolgend
in zwei Teilen geführten Kongress – je nach
Interessenslage – waren folgende Themen
angesagt: Finanzierung- und Bewertungsfragen
von Immobilien im Rahmen der Spitalfinanzierung
mit Beispielen aus Deutschland,
den Niederlanden und aus Abu Dhabi
sowie innovative Lösungen im Bereich Facility
Management. Am Ende fand eine spannend
besetzte Diskussionsrunde am Abschlusspodium
statt.
www.immohealthcare.ch
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Roger Krieg, CEO RESO Partners AG
und Executive Partner der immo-
HealthCare.ch
Speakers Corner – für den persönlichen
Austausch mit den Referenten
Networking
Spitalimmobilie – da wird man wohl
in den sauren Apfel beissen müssen
eFMc 2011
Mitarbeiterproduktivität –
primäre aufgabe des FM
Die EFMC 2011 (European Facility Management
Conference) fand an der Technischen
Universität in Wien statt. Auch dieses Jahr
wurde der Anlass von den Verbänden IFMA
und EuroFM, dem Dachverband der europäischen
FM-Organisationen, getragen.
Die Vorträge deckten einerseits ökonomische
Themen mit Fokus auf den gesellschaftlichen
Wertewandel hinsichtlich Nachhaltig -
keit, andererseits FM-spezifische Themen wie
Arbeitsplatzgestaltung und die damit einhergehende
Produktivität der Mitarbeitenden, sowie
den Einsatz von FM-Werkzeugen, wie
Benchmarking oder Lebenszyk luskosten-Ermittlung,
ab.
Besonders herausragend waren Studien zur
messbaren Verbesserung weicher Faktoren
der Arbeitsproduktivität von Wissensarbeitern
bei Technologie und forschungsintensiven
Unternehmen, wie beispielsweise die
Zusammenarbeit und Kooperation, Lernen
oder Sozialisierung sowie der Fokussierung
auf wesentliche Aktivitäten.
Am Herzen liegt dem Weltverband für FM
die Aus- und Weiterbildung. So wurden neben
der bewährten Certified-Facility-Manager
(CFM)-Fachkompetenzprüfung auch ein lernbasiertes
Weiterbildungsprogramm zum FM
Professional (FMP) sowie ein Programm für
Nachhaltigen Gebäudebetrieb, den Sustainability
Facility Professional (SFP), aufgelegt.
Alle Zertifizierungs- und Ausbildungsprogra
m me sind auf www.ifma.org einsehbar.
Zur Prüfung des Potenzials von neuen Technologien
wurde von der IFMA eine Taskforce
für Building Information Modelling (BIM) ins
Leben gerufen, welche die Nutzbarkeit dieser
Werkzeuge fürs FM untersucht. Die nächste
EFMC-Konferenz findet vom 23. bis 25. Mai
2012 in Kopenhagen, Dänemark, statt.
IFMA Schweiz, www.ifma.ch
Programm 22. Juni 2011
15.00 Uhr Immo-Event (Treffpunkt ImmoScout24-Stand)
15.30 Uhr Beginn (Expertenbühne)
(Programm unter: www.immoinfo24.ch/Events)
18.00 Uhr Beginn Real Estate Night
18.30 Uhr Begrüssungs-Apéro (ImmoScout24-Stand)
19.00 Uhr Award-Verleihung (Forum)
20.00 Uhr Show-Band (Lounge)
20.15 Uhr Buffet-Eröffnung (Lounge)
21.00 Uhr Verlosung der Kreuzfahrt (Lounge)
(unter den R-E-Award Bewerbern)
21.30 Uhr Verlosung attraktiver Preise (Lounge)
(unter den Anwesenden)
22.00 Uhr Schösu Hafner Comedy (Lounge)
22.30 Uhr Show-Band (Lounge)
24.00 Uhr Ende
Einladung zur
facility management 66|67
Real Estate
Night 2011
positiv
langenthal
Hauptsponsoren
Co-Sponsoren
Online-Anmeldung Immo-Event
und Real Estate Night unter:
www.immoinfo24.ch/Events
Preis pro Person CHF 60.–
Die Mürztaler
Über 6000 Live-Konzerte auf fünf Kontinenten,
16 Auftritte bei der populären Eurovisions-
TV-Show «Musikantenstadl» aus Kapstadt
Südafrika, Orlando Florida, Melbourne
Aus tralien, Berlin, Augsburg oder auf einem
Carnival-Kreuzfahrtschiff in der Karibik,
Partyband bei namhaften Schweizer Maskenbällen
oder bei grossen Messen.
Schösu Hafner
Gewinner des silbernen SWISS COMEDY AWARD.
Professionelle Unterhaltung mit viel Witz,
Charme und fröhlicher Comedy der Extraklasse!

EvEnts
4. cUreMalumni-and-Friends-golftrophy
auch in diesem jahr sind auf einladung des vorstandes von cUreMalumni mehr als
100 immobilien-professionals unter strahlend blauem himmel bei sommerlichem Wetter
zusammengekommen, um gemeinsam die golfschläger zu schwingen. | Wiebke Jahnecke
Jörg Benz, Gewinner des Putting-
Wettbewerbs, mit Christina Grill
Auf dem Grün des Golfclubs Schloss Goldenberg
in der Nähe von Winterthur konnte
am 10. Mai 2011 bereits zum 4. Mal die
«CUREMalumni-and-Friends-Golftrophy»
durchgeführt werden.
Neben dem für die Profis organisierten Golf -
turnier konnten die Nichtgolfer traditi onellerweise
im Rahmen einer Übungslektion
und eines Putting-Wettbewerbs unter fach-
kundiger Anleitung erste Schritte auf dem
Grün wagen. Neben der sportlichen Herausforderung
wurde natürlich auch ein reger
Gedankenaustausch unter den Teilnehmern
gepflegt. Das schöne Wetter und die Kulisse
der ehemaligen Schlossanlage Goldenberg
boten beste Voraussetzungen für einen rund -
um gelungenen Tag. Das Schlossgelände
reicht weit über die Anhöhe hinaus und ist
umgeben von Rebbergen und Weideland.
Das Clubhaus befindet sich in der ehemaligen
Orangerie des Ökonomiegebäudes der
Schlossanlage.
Die Golftrophy startete traditionell am späten
Vormittag mit einem Golfturnier, an dem
55 Golfspieler teilnahmen. Der 18-Loch-Platz
ist rund um den Goldenberg angelegt und
bietet neben einer einmaligen Aussicht einen
abwechslungsreichen Parcours. Als Sieger
dieses sportlichen Auftakts ging Jürg Sprunger
von der AXA Winterthur hervor. Herzliche
Glückwünsche!
Die 39 weniger Geübten und Golfanfäng wurden
am Nachmittag während einer Übungslektion
und des anschliessenden Put ting-
Wettbewerbs unter fachkundiger Anleitung
eingeführt. Die Begeisterung der Teilnehmer
lässt vermuten, dass dabei einige ihre Leidenschaft
für das Golfspielen entdeckt haben.
Herzliche Glückwünsche gehen an den Sieger
des Putting-Wettbewerbs, Jörg Benz.
Nach Abschluss der sportlichen Aktivitäten
traf man sich anschliessend in entspannter
Runde zu einem Apéro auf der Terrasse des
Clubhauses. Der Präsident von CUREMalumni,
Gaétan Kameni, nutzte dabei die Gelegenheit,
um allen Teilnehmern, Organisatoren
und Helfern für ihre Mithilfe zu danken.
Ein grosser Dank ging auch an die zahl-
reichen Sponsoren, die zum wiederholten
Mal mit ihrer finanziellen Unterstützung zum
Gelingen dieses Anlasses beitrugen. An dieser
Stelle blieb auch das Team des Golfclubs
um den Clubmanager Andreas Sprenger
nicht unerwähnt. Und «last but not least»
wurde das Engagement von Robert Hauri,
Vorstandsmitglied von CUREMalumni, speziell
verdankt, der diesen Anlass ermöglicht
hat. Das abschliessende Nacht essen im
schlosseigenen Restaurant bot mit diversen
kulinarischen Köstlichkeiten den passenden
Rahmen für einen runden Abschluss in ausgelassener
Stimmung.
Sämtliche Bilder zur Golftrophy finden Sie
unter www.curemalumni.ch/news/
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08
Tobias Egli, Marcel Ernst,
Christian Wigholm (v.l.n.r.)
Didier Brunner, Mario Lanza,
Roland Süsstrunk (v.l.n.r.)
Edgar Schwyn, Carolina Schwyn,
Robert Fitz (v.l.n.r.)
Leo Smeets, Stephan Meier,
Luigi Lupo (v.l.n.r.)
Cello Schnyder, Stefan Fraefel,
Urs Peyer (v.l.n.r.)
Carmine De Masi, Philippe Frei,
Anita Bleiker (v.l.n.r.)
Andreas Schatzman, Léonard
de Rham, Claude Ginesta (v.l.n.r.)
Robert Hauri, Christina Grill,
Markus Isemann, Markus Moser
(v.l.n.r.)
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Martin Siebenmann, Marianne Tillmann
René Frauenknecht (v.l.n.r.)
Jürg Sprunger, Hermann Krähenbühl,
Andrew Wood (v.l.n.r.)
Herbert Wüst, Esther Bischofberger,
Annelies Wüst, Daniel Berger (v.l.n.r.)
Ghaden Gyalzur, Tayfun Ocak,
Gerald Piunti, Martin Meier (v.l.n.r.)
Daniela Fischer, Thomas Graf
Christina Lusti (v.l.n.r.)
Andrea Gambetti, Mirco Riondato
Anja Meyer, Roman Züst (v.l.n.r.)
Georg Weber, Monika Egloff,
Michael Blaser, Roger Willimann (v.l.n.r.)
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energieeffizientes sanieren und
der einsatz von erneuerbaren energien
tageskurs Bauen – sanieren – energie | Hans-Peter Christ
Immobilien- und Finanzfachleute brauchen
verlässliche Informationen für energieeffizientes
Bauen und Sanieren sowie für den Einsatz
erneuerbarer Energien. Mit dem Tageskurs
von energie-cluster.ch erhalten Sie das
nötige Know-how.
In Zusammenarbeit mit dem HEV Schweiz,
der Energieplattform Immobilien sowie SVIT
Bern und Zürich führt energie-cluster.ch
einen Tageskurs für Immobilien- und Finanzfachleute
durch. Der Kurs findet am 31. Au -
g ust 2011 in Zürich und am 4. Novem ber
2011 in Bern statt.
Potenziale nutzen mit Energieeffizienz
und erneuerbaren Energien
Energieeffizientes Bauen und Sanieren und
der Einsatz erneuerbarer Energien schaffen
Mehrwerte und höhere Renditen. Doch wie
können Sie diese erkennen und realisieren?
Der Kurs gibt Ihnen einen Überblick zu den
Inserat 230 x 155, Redaktionsschluss 16.5.2011, Format randabfallend, CMYK
Datum Mittwoch 31. August 2011, 9.00–16.45 Uhr
Ort HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich (beim Hauptbahnhof)
Sihlhof, Lagerstrasse 5, 8021 Zürich, www.fh-hwz.ch
Datum
Freitag, 4. November 2011, 9.00–16.45 Uhr
Ort GiBB Gewerblich-Industrielle Berufsschule Bern,
Aula, Lorrainestrasse 5, 3013 Bern, www.gibb.ch
Kursziele • Überblick über aktuelle Energiestandards wie SIA, MuKen, Minergie, Minergie-P
• Kennenlernen von Bauen/Sanieren mit Energieeffizienz und Erneuerbarer Energien
• Notwendigkeit von integraler Planung: Gesamtkonzept, Strategie
• Bedeutung, Einfluss von Energiepreisentwicklungen
• Wirtschaftlichkeit, Rentabilität von Energiemassnahmen, Erneuerbaren Energien
• Zusatznutzen wie Komfort, Werthaltigkeit erkennen
• Finanzierung: Förderprogramme Bund und Kantone
• Vorgehensweisen für Sanierungen, Sanierungskonzepte erlernen und erarbeiten
• Erfahrungsaustausch und Networking, Vermittlung von Kontakten, Anlaufstellen
Trägerschaft
aktuellen Herausforderungen beim Bauen
und Sanieren von Gebäuden. Damit sind Sie
in der Lage, die Potenziale zu erkennen.
Ausgewiesene Fachleute erläutern die Bedeutung
und den Einfluss von Energiepreisentwicklungen
und zeigen die Wirtschaftlichkeit
und Rentabilität auf.
Im Kurs wird nicht nur Theorie vermittelt, sondern
auch der Bezug zur Praxis hergestellt.
Mit Fallbeispielen von Teil- und Gesamtsa -
nie rungen, bei welchen die Ausgangslage,
Frage stellungen und Zielsetzungen dargelegt
werden, können sich die Teilnehmenden
ein realistisches Bild machen.
Fachpersonen aus den Bereichen Immobilien,
Verwaltungen, Portfolio-Management
sowie aus der Finanz- und Versicherungsbranche
erlangen das nötige Grundwissen zu
den aktuellen Energiestandards sowie zu den
Möglichkeiten beim energieeffizienten Bauen
und Sanieren von Liegenschaften.
Bauen |Sanieren – Energie
Tageskurs für Immobilien- und Finanzfachleute
Anmeldung/Auskunft: www.energie-cluster.ch
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lei terin, andrea.herrmann@energie-cluster.ch,
Tel. 031 381 24 80. Melden Sie sich frühzeitig
an, die Teilnehmerzahl ist begrenzt.
Das Programm zu den Kursen finden Sie
auf www.energie-cluster.ch.
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Sanieren | Modernisieren mit Energieeffizienz und Erneuerbaren Energien
schafft Mehrwerte und Rendite
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techn. Gebäudeausrüstung
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und zugleich praxisnahen Diskussion immobilienrelevanter
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Weiterbildungsangebote
Mit dem Master- und den Zertifikatslehrgängen der FHS St.Gallen erwerben Sie die nötigen
Kompetenzen, um auch in Zukunft erfolgreich zu bleiben.
Master of Advanced Studies (MAS)
Real Estate Management (Immobilienökonomie)
Instituts der Universität Zürich und widmet
sich der immobilienwirtschaftlichen Forschung
und Weiterbildung. Ziel ist die Förderung
der Professionalisierung der Immobilienwirtschaft
in der Schweiz. Nebst dem
als ersten, in der Schweiz von RICS akkreditierten,
berufsbegleitenden Studiengang
zum «Master of Advanced Studies (MAS) in
Real Estate», führt CUREM verschiedene
kurze Kurse durch. CUREM publiziert regelmässig
in der Reihe «Immobilienwirtschaft
aktuell» und organisiert die Fachveranstaltung
CUREMhorizonte.
Zertifikatslehrgänge (CAS)
Immobilienbewertung | Immobilienmanagement | Immobilienplanung
Informieren Sie sich über diese attraktiven Bildungschancen.
FHS St.Gallen, Weiterbildungszentrum Technik, Tellstrasse 2, CH-9001 St.Gallen,
Telefon +41 71 226 12 04, wbte@fhsg.ch
FHO Fachhochschule Ostschweiz www.fhsg.ch

üchEr
Lebenszykluskosten-Ermittlung
von Immobilien
IFMA Schweiz (Herausgeber)
Modell inkl. Anwendungstool (Download)
2010, ca. 36 Seiten, Anwendungstool
zum Download: 35 Tabellenblätter
(Excel) inkl. Anleitung
CHF 129.00, ISBN 978-3-7281-3364-9
vdf Hochschulverlag AG, ETH Zürich
Die IFMA Schweiz (International Facility Management Association)
hat gemeinsam mit Projektpartnern und der GEFMA (German
Facility Management Association) ein Modell zur Ermittlung von
Lebenszykluskosten von Immobilien entwickelt. Die Kostenanalyse
über die verschiedenen Lebenszyklusphasen hinweg entspricht
dem ganzheitlichen Ansatz, den gesamten Lebenszyklus
einer Immobilie in die Entscheidungsprozesse einzubeziehen.
Die Zusammenführung von Kennwerten aus den unterschiedlichen
Lebenszyklusphasen eines Gebäudes verhindert eine
ein seitige Optimierung, z.B. hinsichtlich Erstellungskosten oder
Nutzungskosten. Die Lebenszykluskosten können als Kennzahl
bzw. Kennwert zum Vergleich und zur Optimierung von Investitionsentscheidungen
wie auch von Gebäudeplanungen eingesetzt
werden. In Teil 1 «Modell» (Broschüre, 36 Seiten) werden neben
dem Anwendungsbereich und den Grundlagen der Lebenszykluskosten-Ermittlung
zunächst die Einflussgrössen Betrachtungszeitraum,
Systemgrenze, Prognoseansatz, Berechnungsmethodik
und -parameter vorgestellt. Es folgen Empfehlungen
zum Umgang mit Prognoseunsicherheiten und zur Bewertung
der Berechnungsergebnisse. Mit Teil 2 «Anwendungstool» (ca.
132 Excel-Tabellenblätter inkl. Anleitung) liegt ein einfach zu
bedienendes Hilfsmittel zur Berechnung der Lebenszykluskosten
vor; es eignet sich gleichermassen für Neubauten wie auch
für Modernisierungen. Berechnungsparameter und Kennzahlen
können objektspezifisch angepasst werden. «Lebenszykluskosten-Ermittlung
von Immobilien» richtet sich an alle, die mit der
Entscheidung über Investitionen oder mit der Planung und Optimierung
von Immobilien bzw. einzelner Bauteile beauftragt sind.
Dazu gehören Immobilieneigentümer und deren Vertreter (z.B.
Projektsteuerer, Asset-, Property-Manager), Investoren, Planer,
Berater, Bauunternehmen ebenso wie Facility Manager.
eCAADe 2010 Conference: Future Cities
Gerhard Schmitt, Ludger Hovestadt,
Luc Van Gool (Herausgeber)
Proceedings of the 28th Conference on
Education in Computer Aided Architec tural Design
in Europe 2010, 904 Seiten, Abbildungen,
in Englisch, inkl. CD-ROM
CHF 120.00, ISBN 978-3-7281-3279-6
vdf Hochschulverlag AG, ETH Zürich
Future Cities
For the first time in human history, more than 50 % of the world’s
population lives in urban regions. Cities are the largest, most
complex, and most dynamic man-made systems. They are vibrant
centers of cultural life and engines that drive the global economy.
Contemporary cities are environmentally, socially, and economically
unsustainable. The quality of urban life is threatened by
such factors as pollution, rising temperatures, limited resources,
congestion, social inequalities, aging of large sectors of the world
population, poverty, informality, crime, and economic imbalances.
The overall planning of future cities is a challenge that can
only be faced by interdisciplinary teams combining multitudes of
backgrounds and expertise.
eCAADe «Education and Research in Computer Aided
Architectural Design in Europe»
eCAADe covers Europe, Middle East, North Africa and Western
Asia and works in collaboration with the four other major international
associations in the field: ACADIA, ASCAAD, CAADRIA,
CAADFutures and SIGRADI. eCAADe has collaborated with these
associations to devise an exciting international Journal for the
field called the International Journal of Architectural Computing
or short IJAC.
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realSite Magazin Ausgabe 2 / Juni 2011, erscheint viermal pro Jahr Herausgeber und Verlag: realSite media, eine Unternehmung der Wigra
Expo AG, Wartstrasse 131, Postfach 107, 8408 Winterthur, Telefon 052 508 06 10, www.real-site-media.ch Verlagsleitung: Hans-Peter
Christ, Telefon 079 647 30 52, christ@real-site-media.ch / Mario Ferraris, Telefon 052 508 06 14, mario.ferraris@real-site.ch Redaktionelle
Mitarbeit: Remi Buchschacher, Hans-Peter Christ, Jaromir Löffler, Birgitt Wüst Fachautoren: Thomas Gautschi, Dr. Nicolas Gay, Robert
Hauri, Christian Hofmann, Oliver Hofmann, Matthias Holzhey, Wiebke Jahnecke, Dr. Bernhard Köhler, Andreas Loepfe, Roswitha Menke,
Christoph A. Meyer, Ruth Müri, Kirsten Rust, Martin Signer, Matthias Thomas, Christian Vazquez, Rolf Zäch Lektorat: Anja Zell Korrektorat:
Brigitte Ackermann Gestaltung/Layout: westwärts Werbeagentur AG, Zürich, Telefon 044 245 46 70, www.westwaerts.ch Fotos: Christoph
Dill (Bilder Beat Merz), picturebale (Bilder Hotspot Basel) Anzeigen/Partnerschaften: Hans-Peter Christ, Telefon 079 647 30 52, christ@realsite-media.ch
/ Mario Ferraris, Telefon 052 508 06 14, mario.ferraris @real-site.ch / Nerina Köppel, Telefon 052 508 06 12, nerina.koeppel@
wigra.com Assis tenz: Rebekka Laubscher, Telefon 052 508 06 13, rebekka.laubscher@wigra.com Druckerei: Rheintaler Druckerei und Verlag
AG, Berneck, Telefon 071 747 22 27, www.rdv.ch Hinweis und Haftungsausschluss: Mit der Annahme von Beiträgen durch die Redaktion
und der Honorierung des Autors erwirbt der Verlag das Copyright und die Rechte zur Herausgabe. Für Manuskripte, Datenträger und Bilder,
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Fachbeiträge und Anzeigen ist ausgeschlossen. Das Magazin und ihr gesamter Inhalt ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, auch
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Zukunft Raum geben.

Wir setzen ein Zeichen
für mehr Nachhaltigkeit.
Das Gütesiegel für nachhaltige Immobilien: greenproperty.
Eine Initiative der Credit Suisse.
Prof. D. Schwarz mit dem
Modell amRietpark, Schlieren
Als grösster privater Immobilieneigentümer der Schweiz sind wir überzeugt, dass ein nachhaltiger Ansatz beim Bauen und Sanieren die
Basis für rentable indirekte Immobilienanlagen in der Zukunft darstellt. Das Real Estate Asset Management hat deshalb ein umfassendes
Gütesiegel für nachhaltige Immobilien geschaffen: greenproperty. Damit ausgezeichnete Liegenschaften bringen den Anlegern, aber auch
den Erbauern, den Mietern und der Öffentlichkeit bleibende Vorteile und setzen ein unübersehbares Zeichen für mehr Nachhaltigkeit.
Mehr zum Thema erfahren Sie unter Telefon +41 (0)44 333 44 53* oder
www.credit-suisse.com/greenproperty
*Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass Gespräche auf unseren Linien aufgezeichnet werden. Bei Ihrem Anruf gehen wir davon aus, dass Sie mit dieser Geschäftspraxis einverstanden sind. Bitte verlangen Sie vor
einem Anlageentscheid die vollständigen Produkteinformationen. Dieses Dokument wurde von der Credit Suisse AG und/oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS») mit grösster Sorgfalt und nach bestem
Wissen und Gewissen erstellt. Die CS gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Die in
diesem Dokument geäusserten Meinungen sind diejenigen der CS zum Zeitpunkt der Redaktion und können jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Das Dokument
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Verhältnissen, auf juristische, regulatorische, steuerliche, u.a. Konsequenzen zu prüfen. © 2011 Copyright by CREDIT SUISSE Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.