RA 01/2022 - Entscheidung des Monats
Ist das Mietverhältnis beendet, zieht der Mieter jedoch nicht aus, hat er gem. § 546a BGB an den Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, welche sich in der Höhe nach der vereinbarten Miete des beendeten Mietverhältnisses richtet. Bereits vor einigen Jahren entschied der BGH, dass dieser Anspruch weder gemäß noch analog § 536 BGB wegen eines Mangels gemindert werden kann (RA 08/2015, 410). Ist das Mietverhältnis beendet, soll der Mieter schlicht ausziehen und keine Mängel rügen. In der vorliegenden Entscheidung verweigert das Kammergericht in Berlin einem Mieter die Kürzung dieses Anspruchs im Wege der Vertragsanpassung gem. § 313 BGB.
Ist das Mietverhältnis beendet, zieht der Mieter jedoch nicht aus, hat er gem. § 546a BGB an den Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, welche sich in der Höhe nach der vereinbarten Miete des beendeten Mietverhältnisses richtet. Bereits vor einigen Jahren entschied der BGH, dass dieser Anspruch weder gemäß noch analog § 536 BGB wegen eines Mangels gemindert werden kann (RA 08/2015, 410). Ist das Mietverhältnis beendet, soll der Mieter schlicht ausziehen und keine Mängel rügen. In der vorliegenden Entscheidung verweigert das Kammergericht in Berlin einem Mieter die Kürzung dieses Anspruchs im Wege der Vertragsanpassung gem. § 313 BGB.
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EXAMENSTREFFER ZIVILRECHT<br />
April 2021 1. Ex., Z I NRW <strong>RA</strong> 12/19, 620; <strong>RA</strong> 08/20, 400; CK ZR, Az.: III ZR 113/18, VIII ZR 315/18<br />
Januar 2021 2. Ex., Z II HE <strong>RA</strong> 06/20, 281; CK ZR, Az.: VIII ZR 18/19<br />
Januar 2021 2. Ex., AW HE <strong>RA</strong> 12/20, 617<br />
Oktober 2020 1. Ex., Z III HE <strong>RA</strong> 06/17, 291<br />
September 2020 2. Ex., Z II HE <strong>RA</strong> 09/16, 454; <strong>RA</strong> <strong>01</strong>/18, 17; CK ZR, Az.: IX ZR 305/16<br />
August 2020 1. Ex., Z I HE, RP, SN, SA <strong>RA</strong> <strong>01</strong>/10, 25; <strong>RA</strong> 04/10, 211; CK ZR, Az.: XII ZR 108/17<br />
August 2020 1. Ex., Z III SN <strong>RA</strong> 10/13, 709; <strong>RA</strong> 08/14, 389; CK ZR, Az.: VII ZR 241/13<br />
August 2020 1. Ex., Z I TH <strong>RA</strong> 10/13, 709; <strong>RA</strong> 08/14, 389; CK ZR, Az.: VII ZR 241/13<br />
Juni 2020 1. Ex., Z II HE <strong>RA</strong> <strong>01</strong>/17, 10; <strong>RA</strong> 12/17, 617; CK ZR, Az.: VIII ZR 211/15, VIII ZR 271/16<br />
Juni 2020 2. Ex., Z IV RP, BW <strong>RA</strong> 02/17, 65; CK ZR, Az.: 17 U 52/16<br />
EXAMENSTREFFER ÖFFENTLICHES RECHT<br />
Oktober 2021 1. Ex., ÖR I HE, NRW <strong>RA</strong> 07/21, 370; CK HE/NRW, Az.: 2 B 1193/21<br />
September 2021 1. Ex., ÖR II BW <strong>RA</strong> 09/19, 482; CK BW, Az.: 10 B 10515/19<br />
August 2021 1. Ex., ÖR II NRW <strong>RA</strong> 08/20, 427; <strong>RA</strong> <strong>01</strong>/21, 33; CK NRW, Az.: 13 B 695/20.NE<br />
Juli 2021 2. Ex., ÖR I HE <strong>RA</strong> 11/17, 598<br />
Juni 2021 2. Ex., ÖR II BW <strong>RA</strong> 10/20, 541<br />
Juni 2021 1. Ex., ÖR I HE <strong>RA</strong> 02/20, 89<br />
Februar/März 2021 1. Ex., ÖR II TH<br />
<strong>RA</strong> 10/19, 529 f.; CK TH, Az.: 1 BvL 1/18 u.a.<br />
Februar/März 2021 1. Ex., ÖR I BW <strong>RA</strong> Telegramm 07/20, 87 f.; CK BW, Az.: 8 CN 1.19<br />
Februar 2021 1. Ex., ÖR II NRW <strong>RA</strong> 10/20, 533; CK NRW, Az.: Vf. 32-IX-20<br />
Februar 2021 1. Ex., ÖR II HE, RP, BW <strong>RA</strong> 10/19, 529; CK HE/RP/BW, Az.: 1 BvL 1/18<br />
Februar 2021 1. Ex., ÖR I HE, RP, NRW <strong>RA</strong> 04/20, 197; CK HE/RP/NRW, Az.: 2 BvR 2347/15<br />
EXAMENSTREFFER ST<strong>RA</strong>FRECHT<br />
November 2021 1. Ex., SR NRW <strong>RA</strong> 08/20, 440; CK SR, Az.: RVs 12/20<br />
Mai 2021 2. Ex., SR HE, NRW <strong>RA</strong> 02/20, 106; CK SR, Az.: 2 StR 85/19<br />
März 2021 2. Ex., SR HE, NRW <strong>RA</strong> 08/20, 440<br />
Februar 2021 1. Ex., SR HE, RP <strong>RA</strong> 07/20, 348<br />
Januar 2021 2. Ex., SR HE, NRW <strong>RA</strong> Telegramm 12/20, 129<br />
September 2020 1. Ex., SR BY <strong>RA</strong> <strong>01</strong>/18, 48; <strong>RA</strong> 10/19, 545; CK SR, Az.: 2 StR 154/17, 3 StR 333/18<br />
September 2020 2. Ex., SR HE, NRW <strong>RA</strong> 03/20, 157<br />
Juni 2020 1. Ex., SR HE <strong>RA</strong> <strong>01</strong>/20, 48<br />
Januar 2020 2. Ex., SR NRW, HE <strong>RA</strong> <strong>01</strong>/18, 48; <strong>RA</strong> 10/19, 545; CK SR, Az.: 2 StR 154/17, 3 StR 333/18<br />
Oktober 2<strong>01</strong>9 2. Ex., SR NRW, RP <strong>RA</strong> Telegramm <strong>01</strong>/19, 6<br />
Stand: Dezember 2021<br />
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<strong>RA</strong> <strong>01</strong>/<strong>2022</strong><br />
Zivilrecht<br />
5<br />
Problem: Keine Anwendbarkeit <strong>des</strong> § 313 BGB auf § 546a BGB<br />
Einordnung: Mietrecht<br />
KG Berlin, Urteil vom 04.11.2021<br />
8 U 85/21 (abgewandelt)<br />
EINLEITUNG<br />
Ist das Mietverhältnis beendet, zieht der Mieter jedoch nicht aus, hat er gem.<br />
§ 546a BGB an den Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, welche<br />
sich in der Höhe nach der vereinbarten Miete <strong>des</strong> beendeten Mietverhältnisses<br />
richtet. Bereits vor einigen Jahren entschied der BGH, dass dieser Anspruch<br />
weder gemäß noch analog § 536 BGB wegen eines Mangels gemindert<br />
werden kann (<strong>RA</strong> 08/2<strong>01</strong>5, 410). Ist das Mietverhältnis beendet, soll der<br />
Mieter schlicht ausziehen und keine Mängel rügen. In der vorliegenden <strong>Entscheidung</strong><br />
verweigert das Kammergericht in Berlin einem Mieter die Kürzung<br />
dieses Anspruchs im Wege der Vertragsanpassung gem. § 313 BGB.<br />
SACHVERHALT<br />
B war Mieter einer Geschäftsimmobilie, in welcher er ein Hotel betrieb. Aufgrund<br />
der Covid19-Pandemie erzielte B mit seinem Geschäftsbetrieb in den Monaten<br />
April und Mai sowie November und Dezember 2020 und im Januar 2021 keine<br />
Einnahmen, weil die Gäste fernblieben. Zahlungen an den Vermieter K leistete B<br />
für diese Monate nicht. Nachdem K die Nachzahlung von 60.975 € rückständiger<br />
Miete verlangt hatte, stellte sich heraus, dass das Mietverhältnis in Wirklichkeit<br />
bereits zum 31.03.2020 beendet wurde, weil ein Optionsrecht zur Vertragsverlängerung<br />
nicht genutzt worden war. Nunmehr verlangt K diese Summe als<br />
Nutzungsentschädigung aus § 546a BGB. B wendet ein, infolge pandemiebedingter<br />
Einschränkungen <strong>des</strong> Hotelbetriebs nach dem Ende <strong>des</strong> Mietverhältnisses<br />
sei die Nutzungsentschädigung gem. § 313 I BGB zu reduzieren. Zu Recht?<br />
LÖSUNG<br />
LEITSATZ<br />
Der Einwand <strong>des</strong> Mieters, dass ihm<br />
wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage<br />
ein Anspruch auf Reduzierung<br />
der vereinbarten Miete<br />
gemäß § 313 BGB zustehe, ist<br />
gegenüber dem Anspruch <strong>des</strong> Vermieters<br />
auf Nutzungsentschädigung<br />
(§ 546a Abs. 1 BGB) unschlüssig. Die<br />
volle Zahlungspflicht ist für den<br />
Mieter, der die Sache trotz Vertragsen<strong>des</strong><br />
dem Vermieter vorenthält,<br />
keine unzumutbare, mit Recht und<br />
Gerechtigkeit unvereinbare Folge,<br />
da er sich ihrer jederzeit durch<br />
Rückgabe entledigen kann.<br />
A. Anspruch <strong>des</strong> K gegen B auf Zahlung von 60.975 € Nutzungsentschädigung<br />
aus § 546a BGB<br />
K könnte gegen B einen Anspruch auf Zahlung von 60.975 € Nutzungsentschädigung<br />
aus § 546a BGB haben.<br />
I. Anspruch entstanden<br />
Die Beendigung <strong>des</strong> Mietverhältnisses steht ebenso fest wie die Miethöhe<br />
und die Fortsetzung der Nutzung seitens B. Ein Anspruch auf Zahlung der<br />
Geldsumme aus § 546a BGB ist folglich entstanden.<br />
II. Anspruch erloschen<br />
Als rechtsvernichtende Einwendungen kommen die Mietminderung gem.<br />
§ 536 I BGB, die Unmöglichkeit gem. § 326 I BGB und die Vertragsanpassung<br />
gem. § 313 I BGB in Betracht.<br />
1. Mietminderung gem. § 536 I BGB<br />
Unabhängig von der Frage, ob Betriebsschließungen sachbezogene oder<br />
betriebsbedingte Störungen sind, fordert § 536 I BGB das Vorliegen eines<br />
Mietverhältnisses. Dieses war zum 31.03.2020 bereits beendet worden.<br />
© Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG<br />
Lies zur Frage, warum bei einem<br />
bestehenden Mietverhältnis die<br />
Minderung gem. § 536 BGB nicht in<br />
Betracht kommt, wenn der Mieter<br />
aufgrund der Covid19-Pandemie<br />
den Betrieb schließen oder einschränken<br />
muss, OLG Frankfurt,<br />
<strong>RA</strong> 11/2021, 565.
6 Zivilrecht <strong>RA</strong> <strong>01</strong>/<strong>2022</strong><br />
Folglich kommt allenfalls eine analoge Anwendung <strong>des</strong> § 536 I BGB auf<br />
§ 546a BGB in Betracht. Dies erfordert eine planwidrige Regelungslücke und<br />
vergleichbare Sachverhalte. Dies ist zweifelhaft.<br />
(…)<br />
Folglich steht fest, dass der Anspruch aus § 546a BGB weder gemäß noch<br />
analog § 536 I BGB zur reduzieren ist.<br />
Lies zur Frage, warum bei einem<br />
bestehenden Mietverhältnis der Erlöschensgrund<br />
<strong>des</strong> § 326 I BGB nicht<br />
in Betracht kommt, wenn der Mieter<br />
aufgrund der Covid19-Pandemie den<br />
Betrieb schließen oder einschränken<br />
muss, OLG Frankfurt, <strong>RA</strong> 11/2021, 565.<br />
2. Erlöschen gem. § 326 I BGB<br />
Ein Erlöschen <strong>des</strong> Anspruchs würde einen gegenseitigen Vertrag voraussetzen,<br />
in dem der Schuldner von seiner im Synallagma stehenden Hauptleistungspflicht<br />
gem. § 275 BGB wegen Unmöglichkeit frei geworden ist. Vorliegend<br />
bestand aber kein gegenseitiger Vertrag mehr, weshalb ab dem <strong>01</strong>.04.2020 auch<br />
keine Pflicht <strong>des</strong> K aus § 535 I BGB mehr bestand, die hätte unmöglich werden<br />
können. Folglich kommt ein Erlöschen gem. § 326 I BGB nicht in Betracht.<br />
3. Kürzung <strong>des</strong> Anspruchs im Wege der Vertragsanpassung gem. § 313 BGB<br />
Fraglich ist, ob eine Kürzung <strong>des</strong> Anspruchs im Wege der Vertragsanpassung<br />
gem. § 313 I BGB in Betracht kommt. Dies erscheint bereits <strong>des</strong>halb zweifelhaft,<br />
weil § 313 I BGB einen Vertrag voraussetzt, der Mietvertrag aber zu den betroffenen<br />
Zeiten bereits beendet war.<br />
Erstes Argument: Eine Vertragsanpassung<br />
erfordert einen Vertrag. Ein<br />
solcher besteht hier nicht mehr.<br />
Zweites Argument: B hätte nach Beendigung<br />
<strong>des</strong> Mietverhältnisses die Liegenschaft<br />
einfach räumen können,<br />
um keine Nutzungsentschädigung<br />
gem. § 546a BGB zahlen zu müssen.<br />
Eine Unzumutbarkeit liegt folglich<br />
hier nicht vor.<br />
Drittes Argument: Der Sinn und<br />
Zweck <strong>des</strong> § 546a BGB besteht darin,<br />
Druck auf den Mieter auszuüben,<br />
auszuziehen. Lies hierzu auch BGH,<br />
<strong>RA</strong> 08/2<strong>01</strong>5, 4<strong>01</strong>.<br />
[23] § 313 BGB führt nicht zu einer automatischen Reduzierung, sondern gibt<br />
dem von einer Geschäftsgrundlagenstörung Betroffenen nur einen Anspruch<br />
auf Vertragsanpassung (…). Bereits dies dürfte nahelegen, dass eine solche<br />
Anpassung nach Ende <strong>des</strong> Mietvertrags nicht mehr in Betracht kommt.<br />
[24] Jedenfalls muss die Auflösung oder Anpassung eines Vertrags wegen<br />
Wegfalls der Geschäftsgrundlage „zur Vermeidung untragbarer, mit<br />
Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbarer Folgen unabweislich<br />
erscheinen“ (…). Daraus folgt sodann die „Unzumutbarkeit“ <strong>des</strong> Festhaltens<br />
am unveränderten Vertrag (…).<br />
[25] Folglich kommt eine Anpassung nach § 313 BGB schon dann nicht in<br />
Betracht, wenn der Betroffene ein kurzfristiges Kündigungsrecht hat und<br />
mit diesem das untragbare Ergebnis selber abwenden kann (…).<br />
[26] Erst recht muss eine Anpassung der Nutzungsentschädigung ausscheiden.<br />
Das Mietverhältnis wandelt sich nach Beendigung in ein auf Abwicklung<br />
angelegtes gesetzliches Schuldverhältnis um. Der Nutzungsentschädigungsanspruch<br />
soll durchaus Druck auf den früheren Mieter ausüben, die geschuldete<br />
Rückgabe zu vollziehen (…). Damit wäre die Annahme einer Unzumutbarkeit<br />
der unreduzierten Zahlung in Höhe der vereinbarten Miete unvereinbar.<br />
Folglich ist der Nutzungsentschädigungsanspruch nicht gem. § 313 I BGB<br />
durch Vertragsanpassung erloschen.<br />
Ergebnis:<br />
K kann von B die Zahlung von 60.975 € Nutzungsentschädigung aus § 546a<br />
BGB verlangen.<br />
FAZIT<br />
Der Sinn <strong>des</strong> § 546a BGB besteht darin, Druck auf den ehemaligen Mieter zum<br />
Verlassen <strong>des</strong> Mietobjekts auszuüben. Der Erreichung dieses Ziels schaden<br />
nicht nur die analoge Anwendung <strong>des</strong> § 536 BGB, sondern zumin<strong>des</strong>t<br />
dann auch die Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB, wenn sich der ehemalige<br />
Mieter durch ein Verlassen der Liegenschaft selbst schützen kann.<br />
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