casanostra 163 | November 2021

18__service
RATGEBER
Stowe-Protokoll
anfechten
«Die Versammlung der Stockwerkeigentümer*innen
hat nach einer
heftig geführten Debatte die
Re paratur unserer alten Ölheizung
mit eine Stimmverhältnis von 4:8
abgelehnt. Nun hat die Verwaltung
im Pro tokoll fälschlicherweise
eine Zustimmung mit 8:4 Stimmen
protokolliert. Was ist zu tun?»
__Die Beschlüsse der Stowe-Versammlung
müssen protokolliert werden. Nur
ein aus dem Protokoll ersichtlicher Beschluss
hat rechtliche Wirkung. Was nicht
protokolliert wurde, gilt nicht. Zur Frage,
welche Wirkung ein falsch protokollierter
Beschluss hat, herrschen in der Lehre
unterschiedliche Ansichten. Um zu verhindern,
dass ein falsch protokollierter
Beschluss so gilt, wie er aus dem Protokoll
zu entnehmen ist, sind die Stockwerkeigentümer*innen
gut beraten, eine Protokollberichtigung
zu verlangen. Bleiben
sie passiv, müssen sie damit rechnen,
dass ein falsch protokollierter Beschluss
trotzdem Anwendung findet. Ihre Passivität
kann somit einschneidende Folgen
haben.
In der Praxis ist es üblich, das Protokoll
durch einen Mehrheitsbeschluss anlässlich
der nächsten Versammlung genehmigen
zu lassen. Insbesondere bei
inhaltlichen Protokollfehlern, die der Verwaltung
eine Ermäch tigung zu einem
Handeln erteilen (wie im vorliegenden
Beispiel der Heizungsreparatur), ist es
empfehlenswert, die Berichtigung sofort
oder, falls das Reglement der Stockwerkeigentümerschaft
eine Beanstandungsfrist
enthält, innert dieser Frist zu verlangen
und nicht bis zur nächsten Versammlung
zuzuwarten.__
Neues Erbrecht
«Das revidierte Erbrecht tritt
am 1. Januar 2023 in Kraft.
Muss ich mein Testament neu
schreiben?»
__Das über 100 Jahre alte Pflichtteilsrecht
im schweizerischen Erbrecht wird modernisiert
mit dem Ziel, die verfügbare Quote
des Erblassers zu erhöhen. Damit kann
eine Person über einen grösseren Teil ihres
Nachlasses frei verfügen.
Die konkreten Änderungen beinhalten
vorweg die Abschaffung des Pflichtteils
der Eltern sowie die Reduktion des
Pflichtteils der Nachkommen von bisher
drei Viertel auf neu die Hälfte des gesetzlichen
Erbanspruchs. Auch bei der Nutzniessungsregelung
unter Ehegatten wird
die frei verfügbare Quote von einem Viertel
auf neu die Hälfte vergrössert. Gleich
bleibt der Pflichtteil der Ehepartner*innen,
nämlich die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs.
Der oder die bisher berücksichtige
Partner*in verliert jedoch künftig
das Pflichtteilsrecht, wenn bereits ein
Scheidungsverfahren hängig ist. Weiterhin
kein gesetzliches Erbrecht besteht
beim Konkubinat.
Ganz konkret heisst das: Eine verheiratete
Person mit Kindern kann mittels
Testament oder Erbvertrag über die Hälfte
ihres Nachlasses frei verfügen. Gleiches
gilt für unverheiratete Personen mit
Nachkommen. Hat eine Person weder
Nachkommen noch Ehepartner, bestehen
neu keinerlei Einschränkungen. Diese
Person kann somit über den gesamten
Nachlass frei verfügen, selbst wenn ihre
Eltern noch leben.
Diese Gesetzesänderung tritt per 1. Januar
2023 in Kraft. Es lohnt sich aber
schon jetzt, sein eigenes Testament zu
überprüfen – Mit der richtigen Formulierung
können Sie bereits heute Regelungen
treffen, mit welchen sie die grössere
Verfügungsfreiheit ab 2023 ausnützen
können.__
Hausverkauf
mit laufender Hypothek
«Irgendeinmal kommt die Veränderung
ins Leben und ein neues
Kapitel wird aufgeschlagen, das
Haus wird verkauft. Was mache ich,
wenn ich eine Festhypothek
ab geschlossen habe?»
__Bisweilen stehen Eigentümer*innen vor
dem Problem, eine Immobilie verkaufen
zu wollen, obwohl die vertraglich vereinbarte
Laufzeit der Hypothek noch nicht
abgelaufen ist. Jetzt geht es darum, die
Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden,
die bei einer frühzeitigen Vertragsauflösung
anfallen kann.
Wird nach dem Verkauf der Immobilie
eine andere Wohnung gekauft, kann in
den meisten Fällen die Hypothek auf das
neue Objekt übertragen werden.
Eine gute Lösung ist auch, wenn Sie
sich mit der neuen Käuferin oder dem
neuen Käufer einigen können, dass die
Immobilie zusammen mit der Resthypothek
übernommen wird. Voraussetzung
ist, dass Ihre Bank die Käuferschaft als
zukünftigen Vertragspartner akzeptiert.
In beiden Fällen müssten sie keine Entschädigung
für die frühzeitige Vertragsauflösung
bezahlen.
Ist eine Übertragung auf den neuen
Käufer nicht möglich, muss die frühzeitige
Auflösung der Hypothek in Betracht
gezogen werden. Wichtig ist, die Kündigungsfrist
nicht zu vergessen.
Bei einer vorzeitigen Auflösung ist es
wichtig, früh zeitig das Gespräch mit der
Bank zu suchen, um eine Vorfälligkeitsentschädigung
in den Verkaufsverhandlungen
einzukalkulieren. Die Ausstiegssumme
kann Ihnen die Bank vorgängig
berechnen.__
Dr. Eliane E. Ganz, Rechtsanwältin,
Kämpfen Rechtsanwälte Zürich
Maxi Müller, Notarin, und Markus Gysi, Rechtsanwalt,
Notar und Mediator, Häusermann+Partner
Toni Lung, Gründer und Inhaber
LUNG LAND Immobilien
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