Immo Magazin 2021 - Sommer

Kosten sparen beim Hauskauf?
Das „verdeckte Bauherrenmodell“
soll
Käufern Ausgaben
ersparen. Aber die
Trennung von Grundstückskaufvertrag
und
Bauvertrag birgt
Risiken.
In Zeiten hoher Immobilienpreise durch eine
Aufspaltung von Grundstückskauf und Bauvertrag
Grunderwerbsteuer und Notarkosten
sparen? Klingt verlockend. Aber Vorsicht!
Was bedeutet „verdecktes Bauherrenmodell“
überhaupt? Beim Kauf einer Neubau-Immobilie
vom Bauträger erwirbt der Käufer üblicherweise
das Haus und das Grundstück, auf dem
das Haus errichtet wird, in einem Bauträgervertrag.
Bei dem sogenannten verdeckten
Bauherrenmodell wird dagegen der Erwerb in
zwei Verträge aufgespalten: den Kaufvertrag
über das Grundstück und einen Werkvertrag/
Bauvertrag mit dem Bauunternehmer über
die Errichtung des Hauses auf dem Grundstück.
Der Grundstückskaufvertrag wird notariell
beurkundet, während der Werkvertrag
mitunter nur privatschriftlich von Käufer und
Bauunternehmer unterzeichnet wird. Dabei
gibt es auch Fälle, in denen Verkäufer und
Bauunternehmer verschiedene Personen
sind, die teilweise aber eng miteinander verbunden
sind.
„Verbraucher sollten bei solchen Gestaltungen
vorsichtig sein, weil die Aufspaltung der
Verträge mit erheblichen Risiken verbunden
ist“, warnt Nadine Lüttchens, Geschäftsführerin
der Notarkammer Koblenz. Während
für Bauträgerverträge die Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV) gilt, die den Käufer
besonders schützt (zum Beispiel bei Insolvenz
des Bauträgers), ist das bei aufgespaltenen
Verträgen meist nicht der Fall. Im Regelfall
will der Käufer das Grundstück nur dann erwerben,
wenn das von ihm beauftragte Haus
auf dem Grundstück auch errichtet werden
kann. Dann müssen jedoch zwingend beide
Verträge notariell beurkundet werden. Geschieht
dies nicht, sind die Verträge wegen
RECHT & FINANZIEREN
der Verletzung der Beurkundungspflicht nichtig.
Das kann für den Käufer im schlimmsten
Fall zum Totalverlust der geleisteten Zahlungen
führen.
„Die Beurkundung beider Verträge ist daher
zwingend, aber darüber hinaus stets sinnvoll,
weil Notare nur dann den Käufer ausreichend
informieren und Vorsorge für mögliche
Störfälle, wie beispielsweise das Fehlen
einer Baugenehmigung oder die Insolvenz
des Bauunternehmers, treffen können“, gibt
Lüttchens zu bedenken. Zusätzlich spart man
mit dem verdeckten Bauherrenmodell auch
nur scheinbar Steuern. Die Finanzämter betrachten
diese Modelle als einheitliche Erwerbsvorgänge
und erheben Grunderwerbsteuer
auf die Gesamtsumme aus Kaufpreis
und Werklohn. Auf die Bauleistung aus dem
Werkvertrag muss der Käufer zudem die Umsatzsteuer
in Höhe von derzeit 19 Prozent entrichten.
Das ist bei einem Bauträgervertrag
anders. Hier fällt nur die Grunderwerbsteuer
auf den Gesamtkaufpreis an. Deshalb: Bei Unklarheiten
sollten Käufer immer das Gespräch
mit einem Notar oder einem sonstigen unabhängigen
Experten suchen.
(ots)
Die neue Grundsteuer in Sachsen
Diplom-
Kaufmann
Jörg Alter,
Steuerberater
Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht
die bisherige Regelung zur
Bemessungsgrundlage der Grundsteuer als verfassungswidrig
erklärt. Dabei hatte das Gericht
dem Gesetzgeber aufgegeben, innerhalb von
2 Jahren eine neue Regelung zu finden. Weiterhin
darf die zum damaligen Zeitpunkt geltende
gesetzliche Regelung bis zum 31. Dezember
2024 angewandt werden. Zwischenzeitlich hat
der Gesetzgeber eine Neuregelung beschlossen.
Da die Grundsteuererhebung Sache der einzelnen
Bundesländer ist, wurde diesen freigestellt,
eigene Regelungen innerhalb eines bestimmten
Gesetzeskorridors zu finden. So gibt es ein
Bundesmodell, einen wertunabhängiges Modell
oder auch ein Kostenmodell.
Davon hat Sachsen mit Landtagsbeschluss vom
29. September 2020 mit einem eigenen Modell
Gebrauch gemacht.
Dabei verbleibt es bei der dreistufigen Ermittlung,
nämlich die Ermittlung des Grundstückswertes,
dass Steuermessbetragsverfahren und
Steuerfestsetzungsverfahren. Die ersten beiden
Verfahren werden durch die Finanzbehörde
durchgeführt und Steuerfestsetzungsverfahren
durch die betreffenden Kommune.
Das besondere in Sachsen ist, dass bei der Steuermesszahl
künftig zwischen den Nutzungsarten
differenziert wird. Gleichzeitig ist soll sichergestellt,
dass die Einnahmen für die Kommunen
insgesamt gleich bleiben und zwar ohne, dass
die kommunalen Hebesätze für die Grundsteuer
sich zu weit von den heutigen entfernen müssen.
Die verschiedenen Nutzungsarten sind „Wohnen“,
„Gewerbe“ und „unbebaut“. Auch werden
zusätzlich regionale Besonderheiten berücksichtigt.
Unabhängig davon wird die Ermittlung des
Grundstückswertes (Wertermittlung des Grundstückes)
anhand der Vorgaben des Gesetzgebers
erfolgen.
Für Wohngrundstücke wird das Ertragswertverfahren
und für Gewerbegrundstücke das
Sachwertverfahren angewandt. Bis auf wenige
Daten hierzu müssen die Eigentümer sämtliche
Grundlagen für die Ermittlung des neuen Wertes
des Grundstückes liefern. Im Einzelnen sind
das: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche,
Alter und Kollegen
j.alter@steuerberater-web.de
www.steuerberater-web.de
Telefon 0351 312910
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Bodenrichtwert, Wohnfläche, Immobilienart (bei
Wohnimmobilien) und das Alter des Gebäudes.
Es kann davon ausgegangen werden, dass ab
Mitte 2022 sämtliche Grundstückseigentümer
durch die Finanzbehörde aufgefordert werden,
eine Steuererklärung für das jeweilige Grundstück
abzugeben.
Als Folge davon wird die Finanzbehörde den
Grundstückswert und den Grundsteuermessbetrag
mittels Bescheid festsetzen.
Bei diesen Bescheiden handelt es sich um Grundlagenbescheide
für die Ermittlung der Höhe der
Grundsteuer. Sollten also diese Bescheide fehlerhaft
sein, darf nicht der spätere Grundsteuerbescheid
mittels Einspruch angefochten werden,
sondern es müssen eben diese Bescheide angefochten
werden.
Somit kann, wie immer an dieser Stelle, nur
empfohlen werden, die neuen Bescheide einem
Steuerberater zur Prüfung vorzulegen.
www.sz-immo.de | September 2021 31