Immo Magazin 2021 - Sommer

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RECHT & FINANZIEREN Teuer, teurer ... lohnt sich das Traumhaus? ANZEIGE Baufinanzierungsspezialist Dr.Klein RegionalbüroDresden:Beratung mit Qualitätssiegel. Foto: www.foto-diebel.de Trotz steigender Inflation hält die Europäische Zentralbank an ihrer Niedrigzinspolitik fest. Somit sind weiterhin historisch niedrige Zinsen zu erwarten. Verzinsliche Anlageformen wie Sparbücher oder Lebensversicherungen verlieren immer mehr anAttraktivität, während Sachwerte wie Immobilien davonprofitieren. Die Nachfrage nach Immobilien übersteigt das Angebot bei weitem und die Preise ziehen weiter an. Wer sich nach Bauland oder einer Bestandsimmobilie umsieht, findet auch imGroßraum Dresden nur ein begrenztes Angebot. Die Bauzinsen sind extrem niedrig, aber angesichts der Preissteigerung bei Grundstücken und Immobilien stellt sich fürviele Interessentendie Fragen: „Kaufen oder weitersuchen?“ SebastianMosch,Spezialistfür Baufinanzierung im Büro Dr. Klein inDresden, weist auf wichtige Punkte hin, die helfen sollen, die Kosten im Überblick zu behalten und eine solide Entscheidungzutreffen: Nicht übers Limit gehen Je angespannter der Immobilienmarkt ist, umso wichtiger ist es, dass der Käufer sein Budgetkennt undnicht über sein Limit geht. Besonders Situationen, indenen der Meistbietende den Zuschlag erhält, verlocken dazu, noch etwas mehr drauf zulegen. Um für sich selbst aber Klarheit zu bewahren, sollte gleich zu Beginn das Limit festgelegt werden und zwar nicht nur bezüglich des Kaufpreises sondern auch hinsichtlich der monatlichen Rate. Diese Grenze sollte man immer klar setzen und bewusst nicht überschreiten. Ein bezahlbares Haus finden Aufgrund desknappen Angebotsist es wichtig, sich beider Immobiliensuchebreit aufzustellen. Das heißt, auch im weiteren Umkreis zu suchen und sowohl für den Neubau alsauchfür dieBestandsimmobilie offen zu sein. Bei der Einschätzung desverlangten Immobilienpreiseshelfen dieSpezialisten im Büro Dresden, die auf eine 15jährige Markterfahrung inder Region zurückgreifen können. Für den Vergleich nutzen sie Bewertungsprogramme, dieauchbei den Banken im Einsatzsind. So wird bereits im Vorfeld geprüft, ob es eine Differenz zwischen Kaufpreis und Bankbewertung der Immobilie gibt und welche Auswirkung dies auf die Finanzierunghat.Dadie Banken deutlich verhaltener inder Kreditvergabe geworden sind, ist es umso wichtiger, auch diesen Aspekt bei der Suche nach dem richtigen Bankpartner zu berücksichtigen. Finanzierung gesund kalkulieren Wer nach langer Suche endlich seine Traumimmobiliegefunden hat, muss natürlichauch ein passendes Finanzierungskonzept zur Hand haben. Die aktuellen Niedrigzinsen sind keinesfallsfür dieZukunftgarantiert. Sebastian Mosch rät daher, eine möglichst lange Zinsbindung und eine höhere Anfangstilgung zuwählen, um das Darlehen in einem kalkulierbaren Zeitraum abzuzahlen und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Trotz langer Zinsbindungbleibtman flexibel, denn aufgrund desgesetzlichverankertenSonderkündigungsrechts haben alle Darlehensnehmer das Recht, nach Ablauf von zehn Jahren das Darlehen jederzeit kostenfrei zurück zu zahlen oder umzuschulden. Um das richtige Finanzierungsmodell zufinden, ist eine umfassende Beratung unabdingbar. Denn den besten Baukredit gibt es nicht. Es gibt immer nur den Kredit, der am besten zumKundenpasst. Vergleich durch Spezialisten Viele Bauinteressenten setzen längst nicht mehr nur auf die eigene Hausbank, sondern vergleichen die Konditionen verschiedenster Anbieter. Die Baufinanzierungsberater von Dr.Klein nehmen dem Kundendiese aufwendige Recherche ab. Über ein konzerneigenes Portal vergleichen und bewerten die Spezialisten die verschiedenen Bankangebote. Dabeischauen siesichdie persönlicheSituation undden individuellenBedarfder Kunden genau anund ermitteln die Finanzierungslösung, diezudem jeweiligen Bedarfpasst. Gerade bei der Immobilienfinanzierung spielen vieleAspekte eine Rolle, dieman als Laiegar nicht überblickt. Wenn die Bedingungen des Darlehensvertrages nicht zu denRegelungen des Bauvertrages passen, dann kann dies zum Beispiel die Finanzierung erheblich verteuern. Genau hier besteht der eigentliche Beratungsbedarf für die Kunden. Entscheidend ist, welchesKonzeptletztlich zurindividuellenSituationpasst undobesflexibel genugist,umsichVeränderungenanzupassen. Zusätzlich mit staatlichen Förderdarlehen sparen Der Staat fördert viele Bauvorhaben zusätzlich durch subventionierte Darlehen und Zuschüsse. So gibt es beispielsweiseseitdem 1. Juli 2021 eine neue Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude. Gegenüber den vorherigen Programmen zur Förderung energieeffizienten Bauens und Sanierens wurden die Fördersummen und Zuschüsse hier deutlich erhöht.Die Beratervon Dr.Klein informieren ihre Kunden über die zur VerfügungstehendenFörderprogrammeund stellen die passenden Finanzierungskonzepte zusammen. Expertenwissen nutzen Die Zinsen sindniedrig,die Preise hoch.Viele Fragen sind in Sachen Baufinanzierung zu klären. Interessenten sollten sich einfach in der Filiale beraten lassen – sei es für Kauf, Neubau, Modernisierung oder eine Anschlussfinanzierung. Auch wer noch nicht daspassendeObjektgefundenhat,kann sich im Beratungsgespräch den möglichen Finanzierungsrahmen berechnenlassen. IhrBaufinanzierungs-Spezialistvor Ort Dr.KleinBaufinanzierung Dresden MOYA BAUFINANZGmbH GeschäftsführerSebastianMosch Wiener Straße 80a –01219 Dresden Telefon: 0351479-6510 E-Mail: dresden-baufi@drklein.de Internet: www.drklein.de/dresden.html 30 www.sz-immo.de | September 2021
Kosten sparen beim Hauskauf? Das „verdeckte Bauherrenmodell“ soll Käufern Ausgaben ersparen. Aber die Trennung von Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag birgt Risiken. In Zeiten hoher Immobilienpreise durch eine Aufspaltung von Grundstückskauf und Bauvertrag Grunderwerbsteuer und Notarkosten sparen? Klingt verlockend. Aber Vorsicht! Was bedeutet „verdecktes Bauherrenmodell“ überhaupt? Beim Kauf einer Neubau-Immobilie vom Bauträger erwirbt der Käufer üblicherweise das Haus und das Grundstück, auf dem das Haus errichtet wird, in einem Bauträgervertrag. Bei dem sogenannten verdeckten Bauherrenmodell wird dagegen der Erwerb in zwei Verträge aufgespalten: den Kaufvertrag über das Grundstück und einen Werkvertrag/ Bauvertrag mit dem Bauunternehmer über die Errichtung des Hauses auf dem Grundstück. Der Grundstückskaufvertrag wird notariell beurkundet, während der Werkvertrag mitunter nur privatschriftlich von Käufer und Bauunternehmer unterzeichnet wird. Dabei gibt es auch Fälle, in denen Verkäufer und Bauunternehmer verschiedene Personen sind, die teilweise aber eng miteinander verbunden sind. „Verbraucher sollten bei solchen Gestaltungen vorsichtig sein, weil die Aufspaltung der Verträge mit erheblichen Risiken verbunden ist“, warnt Nadine Lüttchens, Geschäftsführerin der Notarkammer Koblenz. Während für Bauträgerverträge die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt, die den Käufer besonders schützt (zum Beispiel bei Insolvenz des Bauträgers), ist das bei aufgespaltenen Verträgen meist nicht der Fall. Im Regelfall will der Käufer das Grundstück nur dann erwerben, wenn das von ihm beauftragte Haus auf dem Grundstück auch errichtet werden kann. Dann müssen jedoch zwingend beide Verträge notariell beurkundet werden. Geschieht dies nicht, sind die Verträge wegen RECHT & FINANZIEREN der Verletzung der Beurkundungspflicht nichtig. Das kann für den Käufer im schlimmsten Fall zum Totalverlust der geleisteten Zahlungen führen. „Die Beurkundung beider Verträge ist daher zwingend, aber darüber hinaus stets sinnvoll, weil Notare nur dann den Käufer ausreichend informieren und Vorsorge für mögliche Störfälle, wie beispielsweise das Fehlen einer Baugenehmigung oder die Insolvenz des Bauunternehmers, treffen können“, gibt Lüttchens zu bedenken. Zusätzlich spart man mit dem verdeckten Bauherrenmodell auch nur scheinbar Steuern. Die Finanzämter betrachten diese Modelle als einheitliche Erwerbsvorgänge und erheben Grunderwerbsteuer auf die Gesamtsumme aus Kaufpreis und Werklohn. Auf die Bauleistung aus dem Werkvertrag muss der Käufer zudem die Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 19 Prozent entrichten. Das ist bei einem Bauträgervertrag anders. Hier fällt nur die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis an. Deshalb: Bei Unklarheiten sollten Käufer immer das Gespräch mit einem Notar oder einem sonstigen unabhängigen Experten suchen. (ots) Die neue Grundsteuer in Sachsen Diplom- Kaufmann Jörg Alter, Steuerberater Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Regelung zur Bemessungsgrundlage der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt. Dabei hatte das Gericht dem Gesetzgeber aufgegeben, innerhalb von 2 Jahren eine neue Regelung zu finden. Weiterhin darf die zum damaligen Zeitpunkt geltende gesetzliche Regelung bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden. Zwischenzeitlich hat der Gesetzgeber eine Neuregelung beschlossen. Da die Grundsteuererhebung Sache der einzelnen Bundesländer ist, wurde diesen freigestellt, eigene Regelungen innerhalb eines bestimmten Gesetzeskorridors zu finden. So gibt es ein Bundesmodell, einen wertunabhängiges Modell oder auch ein Kostenmodell. Davon hat Sachsen mit Landtagsbeschluss vom 29. September 2020 mit einem eigenen Modell Gebrauch gemacht. Dabei verbleibt es bei der dreistufigen Ermittlung, nämlich die Ermittlung des Grundstückswertes, dass Steuermessbetragsverfahren und Steuerfestsetzungsverfahren. Die ersten beiden Verfahren werden durch die Finanzbehörde durchgeführt und Steuerfestsetzungsverfahren durch die betreffenden Kommune. Das besondere in Sachsen ist, dass bei der Steuermesszahl künftig zwischen den Nutzungsarten differenziert wird. Gleichzeitig ist soll sichergestellt, dass die Einnahmen für die Kommunen insgesamt gleich bleiben und zwar ohne, dass die kommunalen Hebesätze für die Grundsteuer sich zu weit von den heutigen entfernen müssen. Die verschiedenen Nutzungsarten sind „Wohnen“, „Gewerbe“ und „unbebaut“. Auch werden zusätzlich regionale Besonderheiten berücksichtigt. Unabhängig davon wird die Ermittlung des Grundstückswertes (Wertermittlung des Grundstückes) anhand der Vorgaben des Gesetzgebers erfolgen. Für Wohngrundstücke wird das Ertragswertverfahren und für Gewerbegrundstücke das Sachwertverfahren angewandt. Bis auf wenige Daten hierzu müssen die Eigentümer sämtliche Grundlagen für die Ermittlung des neuen Wertes des Grundstückes liefern. Im Einzelnen sind das: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Alter und Kollegen j.alter@steuerberater-web.de www.steuerberater-web.de Telefon 0351 312910 ANZEIGE Bodenrichtwert, Wohnfläche, Immobilienart (bei Wohnimmobilien) und das Alter des Gebäudes. Es kann davon ausgegangen werden, dass ab Mitte 2022 sämtliche Grundstückseigentümer durch die Finanzbehörde aufgefordert werden, eine Steuererklärung für das jeweilige Grundstück abzugeben. Als Folge davon wird die Finanzbehörde den Grundstückswert und den Grundsteuermessbetrag mittels Bescheid festsetzen. Bei diesen Bescheiden handelt es sich um Grundlagenbescheide für die Ermittlung der Höhe der Grundsteuer. Sollten also diese Bescheide fehlerhaft sein, darf nicht der spätere Grundsteuerbescheid mittels Einspruch angefochten werden, sondern es müssen eben diese Bescheide angefochten werden. Somit kann, wie immer an dieser Stelle, nur empfohlen werden, die neuen Bescheide einem Steuerberater zur Prüfung vorzulegen. www.sz-immo.de | September 2021 31
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