Geschäftsbericht - Familienheim Pforzheim

Geschäftsbericht 

Familienheim 

Pforzheim.

Geschäftsbericht 

Familienheim 

Pforzheim.

Familienheim Pforzheim Baugenossenschaft eG 

Geschäftsstelle Lindenstraße 39 

75175 Pforzheim 

Telefon (0 72 31) 93 19-0 

Fax (0 72 31) 93 19-11 

Internet www.familienheim-pforzheim.de 

E-Mail info@familienheim-pforzheim.de

Inhalt 

5 Aufbau 

6 Lagebericht 

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 

Bau- und Wohnungswirtschaft 

14 Bautätigkeit 

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit 

Fertige Maßnahmen 

Bauüberhang 

Gesamtbauleistung 

24 Bauvorbereitung 

Planung und Bauvorbereitung 

30 Verkaufstätigkeit 

32 Wohnungsverwaltung 

Instandhaltung und Modernisierung 

Regiebetrieb 

40 Lage der Genossenschaft 

Wirtschaftliche und finanzielle Lage 

Vermögenslage 

Ertragslage 

Verwaltete Vermögen und Verpflichtungen 

Wirtschaftsplan 2012 

54 Ausblick 2012 

Schlussbemerkung 

58 Bericht des Aufsichtsrates 

61 Maßnahmen 2011 

65 Bilanz zum 31.12.2011 

Gewinn- und Verlustrechnung 

Anhang für das Geschäftsjahr 2011 

Wohnungsbestand

Pforzheim, 

Lion-Feuchtwanger-Allee, 

Tiergarten 

Neubau 

Fertigstellung 2011 

6 Reihenhäuser und 

1 Doppelhaus

Aufbau 

Rechtliche Grundlagen. 

Mitgliedschaften. 

I. Organe 

Vertreterversammlung 65 Vertreter gewählt am 11. Mai 2010 

Aufsichtsrat Werner Burckhart, Landrat a.D., Vorsitzender 

Andrea Hermesmeier, Ltd. Stadtrechtsdirektorin, 

stellv. Vorsitzende 

Erich Bähner, Steuerberater, vereid. Buchprüfer 

Dr. Marianne Engeser, Apothekerin, MdL 

Heidrun Frey, Hausfrau 

Joachim Grunwald, Geistlicher Rat, Pfarrer i.R. 

Wolfgang Hof, Oberstaatsanwalt a.D. 

Albert Roth, Kirchenrat i.R. 

Volker Winkel, Bürgermeister 

Vorstand Martin Stahl, Dipl.-Betriebswirt (FH), Vorsitzender 

Norbert Endler, Dipl.-Ing. (FH), Architekt 

II. Gründung 24. Mai 1948 

III. Anerkennung als Geschädigtengemeinschaft am 16.2.1954 

als Betreuungsunternehmen am 29.1.1958 

IV. Mitgliedschaften vbw Verband baden-württembergischer 

Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. 

Gesetzlicher Prüfungsverband, Stuttgart 

Siedlungswerk Baden e.V. 

Vereinigung von Wohnungsunternehmen 

in der Erzdiözese Freiburg, Karlsruhe 

Deutsche Entwicklungshilfe für soziales 

Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. (Deswos), Köln 

Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V., 

Düsseldorf

Lagebericht 6 

Bautätigkeit 

Bauvorbereitung 

Verkaufstätigkeit 

Wohnungsverwaltung 

Lage der Genossenschaft 

Ausblick 


Bericht des Aufsichtsrates 

Anhang 

Lagebericht 

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung. 

In Deutschland ist 2011 das Bruttoinlandsprodukt bis 

zuletzt deutlich gestiegen. Allerdings zeigen Frühindikatoren 

der Wirtschaftsforschungsinstitute, dass der 

deutschen Konjunktur ein Abschwung bevorsteht, 

bedingt durch die sich abschwächende Weltwirtschaft 

und die europäische Schuldenkrise. 

Der Aufschwung hatte sich in Deutschland bis ins dritte 

Quartal fortgesetzt. Die Impulse kamen in diesem 

Quartal überwiegend aus dem Inland. Der private 

Konsum, der im zweiten Quartal gesunken war, legte 

seit der Jahresmitte wieder zu. PKW-Neuzulassungen 

meldeten ein Plus. Profitieren konnte auch der Einzelhandel. 

Die Zunahme des privaten Konsums wurde 

vor allem durch steigende Realeinkommen befördert, 

während die Sparquote stabil blieb. 

Kaum langsamer nahm der öffentliche Konsum zu. 

Vom Außenhandel kam dagegen zuletzt nur ein 

geringer Wachstumsimpuls in Höhe von 0,1%. Zwar 

stieg die Ausfuhr von Waren und Dienstleistungen 

recht kräftig (2,5%), noch etwas stärker nahm jedoch 

die Einfuhr (2,6%) zu.

Lagebericht 8 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 

Lagebericht 

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung. 

Bei der Ausfuhr waren die Beiträge der Schweiz und 

Japan besonders auffallend. Während die Schweizer 

die Aufwertung des Franken gegenüber dem Euro 

zum vermehrten Kauf deutscher Güter nutzten, 

importierten die Japaner im Zuge des Wiederaufbaues 

nach der Natur- und Reaktorkatastrophe vermehrt 

deutsche Güter. Von den sonst typischen Abnehmerländern 

deutscher Produkte wie Frankreich, den USA, 

Großbritannien und China gingen 2011 keine nennenswerten 

Impulse aus. Aus dem Ausland eingekauft 

wurden insbesondere Erdöl und Erdgas sowie Konsumgüter. 

Im Jahresdurchschnitt 2011 expandierte das 

reale Bruttoinlandsprodukt um 2,9% (Vorjahr 3,6%). 

Auf dem Arbeitsmarkt hat sich das ganze Jahr hindurch 

die Lage verbessert. Die Beschäftigung hat weiter 

zugenommen. Durch die Lohnzurückhaltung der 

Vergangenheit und die damit verbundene hohe Wettbewerbsfähigkeit 

konnten deutsche Unternehmen im 

besonderen Maße vom weltweiten Aufschwung profitieren 

und fragten vermehrt Arbeitskräfte nach. Dabei 

stieg die Zahl der Erwerbstätigen bis Ende 2011 auf 

41,1 Mio. Personen, getragen von der Zunahme der 

sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung. Die 

Arbeitslosigkeit sank im Jahresdurchschnitt 2011 um 

263.000 Personen von 3,24 Mio. auf 2,98 Mio. was 

einer Arbeitslosenquote von 7,1% entspricht.

Lagebericht 10 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 

Lagebericht 

Bau- und Wohnungswirtschaft. 

Das Verbraucherpreisniveau ist 2011 merklich gestiegen, 

im Jahresdurchschnitt um 2,3% (Vorjahr 1,1%). 

Hierzu trugen maßgeblich die höheren Energiepreise, 

insbesondere für leichtes Heizöl (+28,5%) und Kraftstoffe 

(+11,3%), bei. Aber auch die Preise für Nahrungsmittel 

verteuerten sich im Vorjahresvergleich 

kräftig, nämlich um 4,6%. Für das nächste Jahr zeichnet 

sich mit 2,3% eine leicht geringere Inflationsrate 

ab. 

Die Bauinvestitionen wurden im ersten Vierteljahr 

2011 im Zuge der günstigen Winterwitterung stark 

ausgeweitet. Diese Entwicklung konnte im Laufe des 

Jahres nicht ganz gehalten werden. Sie nahm im zweiten 

und dritten Quartal leicht ab. Im vierten Quartal 

konnte der Baubereich von der vergleichsweise milden 

und trockenen Witterung profitieren. Im Jahr 2011 

stiegen die Bauinvestitionen insgesamt um 5,7%.


Philipp-/Salierstraße 

Neubau 


45 Mietwohnungen und 

6 Reihenhäuser 

in Arbeitsgemeinschaft mit 

zwei anderen Pforzheimer 

Wohnungsunternehmen

Lagebericht 12 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 

Lagebericht 

Bau- und Wohnungswirtschaft. 

Die Wohnungsbauinvestitionen haben nach ihrem 

kräftigen Zuwachs in 2010 auch 2011 weiter stark 

zugenommen. Die Auftragsbestände lagen hier Ende 

September nominal um mehr als 25% über dem vergleichbaren 

Vorjahreswert. Deutlich zugenommen 

haben auch die Baugenehmigungen für Einfamilienund 

Mehrfamilienhäuser. Der Wohnungsbau profitiert 

davon, dass er als werterhaltende Kapitalanlageform 

gilt, und die Hypothekenzinsen weiterhin günstig sind. 

Die Wohnungsbauinvestitionen nahmen daher um 

6,2% zu.

Lagebericht 

Bautätigkeit 14 





Ausblick 



Anhang 


Marienburger Straße 3 

Modernisierung 


28 Wohnungen

Bautätigkeit 

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit 

unserer Genossenschaft. 

Die Familienheim Pforzheim war im Jahre 2011 wieder in allen wohnungswirtschaftlichen 

Leistungsbereichen tätig. Im Berichtsjahr begonnene Häuser , 

Wohnungen , Garagen und Sonstige . 

Mietwohnungen 

Neubau 

Sanierung/Umbau/Modernisierung 

– – – – 

Pforzheim, Marienburger Straße 3 1 28 – – 

Pforzheim, Kaiser-Friedrich-Straße 115 -117 1 11 – – 

Pforzheim, Sophienstraße 52 1 3 – – 

Summe 3 42 – – 

Eigentumswohnungen/Eigenheime 

Pforzheim, Lion-Feuchtwanger-Allee 73-87* 2 2 2 – 

Baubetreuung 

Neubau 


– – – – 

Pforzheim, Bleichstraße 27 – – – 1 

Pforzheim, Hetzenbergweg 10 1 1 – – 

Pforzheim, Kappelhofstraße 3 + 5 – – – 1 

Summe 1 1 – 2 

Gesamt 6 45 2 2 

* In Zusammenarbeit mit drei anderen Pforzheimer Wohnungsunternehmen

Lagebericht 






Ausblick 



Anhang

Bautätigkeit 

Fertige Maßnahmen. 

Im Berichtsjahr fertig gestellte Häuser , Wohnungen , Garagen und 

Sonstige . 

Mietwohnungen 

Neubau 

Pforzheim, Philipp-/Salierstraße* 2 24 24 – 


Pforzheim, Danziger Straße 2 1 28 – – 

Pforzheim, Kaiser-Friedrich-Straße 115 -117 1 11 – – 

Pforzheim, Marienburger Straße 3 1 28 – – 

Pforzheim, Sophienstraße 52 1 3 – – 

Ittersbach, Breitwiesenring 1+3 1 12 7 – 

Ittersbach, Breitwiesenring 5 + 7 1 12 7 – 

Ittersbach, Zum Wiesengrund 8+10 1 12 7 – 

Summe 7 106 21 – 


Pforzheim, Lion-Feuchtwanger-Allee 73-87** 2 2 2 – 

Baubetreuung 


Pforzheim, Bleichstraße 27 – – – 1 

Pforzheim, Kappelhofstraße 3+5 – – – 1 

Summe – – – 2 

Gesamt 11 132 47 2 

* In Zusammenarbeit mit zwei anderen Pforzheimer Wohnungsunternehmen 

** In Zusammenarbeit mit drei anderen Pforzheimer Wohnungsunternehmen

Lagebericht 






Ausblick 



Anhang

Bautätigkeit 

Bauüberhang. 

Bauüberhang von Häusern , Wohnungen , Garagen und Sonstigen . 

Mietwohnungen 

Neubau 

Bauüberhang 31.12.2010 2 24 24 – 

Baubeginne 2011 – – – – 

Fertigstellungen 2011 2 24 24 – 

Bauüberhang 31.12.2011 – – – – 


Bauüberhang 31.12.2010 4 64 21 – 

Baubeginne 2011 3 42 – – 


Bauüberhang 31.12.2011 – – – – 


Bauüberhang 31.12.2010 – – – – 

Baubeginne 2011 2 2 2 – 


Bauüberhang 31.12.2011 – – – – 

Baubetreuung 

Neubau 

Bauüberhang 31.12.2010 – – – 1 

Baubeginne 2011 – – – – 

Fertigstellungen 2011 – – – – 

Bauüberhang 31.12.2011 – – – 1 


Bauüberhang 31.12.2010 – – – – 

Baubeginne 2011 1 1 – 2 

Fertigstellungen 2011 – – – 2 

Bauüberhang 31.12.2011 1 1 – – 

Gesamt 1 1 – 1

Lagebericht 






Ausblick 



Anhang 


Sophienstraße 52 



3 Wohnungen

Bautätigkeit 

Gesamtbauleistung. 

Insgesamt hat die Familienheim Pforzheim seit der 

Gründung im Jahre 1948 fertig gestellt: 

5.858 Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern 

13 Kindergärten 

7 Wohnheime 

1 Jugendheim 

4 Gemeindezentren 

Die erstellten Wohnungen dienen mit 3.646 Einheiten 

= 62 % der Eigentumsbildung unserer Mitglieder; 

lediglich 2.212 Wohnungen = 38 % sind genossenschaftseigene 

Wohnungen.

Junges Wohnen bei der Familienheim Pforzheim 

Genießen Sie Ihre Freiheit

Spielraum für Vieles 

Mit uns per Mausklick in die neue Wohnung 

Professionelle Beratung 

Große Auswahl an attraktiven Wohnungen 

Umfangreiches Angebot im Internet 

Schnelle und unbürokratische Abwicklung 

Das kommt Ihnen entgegen 

Unsere Mieten lassen genügend Spielraum 

Günstige Mietpreise – oft unter dem Mietspiegel 

Geringe Nebenkosten – nach aktuellsten Energie - 

standards sanierte sowie neu gebaute Objekte 

Große Auswahl an Wohnungen zu 

erschwinglichen Mieten 

Hier können Sie bleiben 

Wir ermöglichen schnelle Veränderungen 

Multifunktionale Grundrisse 

Einfacher Wohnungstausch innerhalb 

der Genossenschaft 

Umfangreiche Angebotsauswahl

Lagebericht 

Bautätigkeit 

Bauvorbereitung 24 




Ausblick 



Anhang 


Kaiser-Friedrich-Straße 

115-117 



16 Mietwohnungen


Planung und Bauvorbereitung. 

Nachstehende Bauvorhaben befanden sich im 

Berichtsjahr in Vorbereitung. 

Eigene Maßnahmen 

Neubau 

Pforzheim, Postwiesenstraße* 

23 Mietwohnungen und ein Einkaufsmarkt 

Pforzheim, Werner-Siemens-Straße 

15 Mietwohnungen 


Pforzheim, Breslauer Straße 18 


Pforzheim, Fröbelstraße 4 


Pforzheim, Östliche 45 


Ispringen, Im Mahler 55 + 55/1 


Ispringen, Im Mahler 56 + 56/1 


* in Arbeitsgemeinschaft mit einem anderen Pforzheimer 

Wohnungsunternehmen

Lagebericht 

Bautätigkeit 

Bauvorbereitung 26 




Ausblick 



Anhang


Planung und Bauvorbereitung. 

Betreuung 

Neubau 

Pforzheim, Blücherstraße 



Pforzheim, Wurmberger Straße 4 

Umnutzung und Modernisierung 

Jöhlingen, Jöhlinger Straße 91 

4 Wohnungen, 1 Gewerberaum 

Pforzheim, 5 Kindergärtenumbauten

Familien bei der Familienheim Pforzheim 

Fühlen Sie mal Sicherheit 

Hier fühlen Sie sich wohl 

Ihre Wünsche und Bedürfnisse stehen im Mittelpunkt 

Wohnen mit gutem Wohnwert 

Gute Nahverkehrsanbindung 

Gepflegte und gut ausgestattete Wohnungen 

Funktionale Grundrisse 

Moderne Energieversorgung 

Freundliches Wohnumfeld 

Es kann ein bisschen mehr sein 

Bei uns kann sich jeder individuell entfalten 

Große und helle Wohnungen 

Kinderspielplätze in vielen Wohnanlagen 

Gepflegt Grünanlagen um unsere Objekte 

Da wird Ihnen geholfen 

Konzentrieren sie sich auf das Wesentliche: 

Ihre Familie 

Umfassendes Dienstleistungsangebot 

Organisierter Winterdienst 

Kehrwoche


Lagebericht 

Bautätigkeit 


Verkaufstätigkeit 30 



Ausblick 



Anhang 

Anfang 2011 haben wir mit der Erstellung eines Doppelhauses 

und von 6 Reihenhäusern begonnen, die 

Ende 2011 weitgehend fertiggestellt wurden. Diese 

Maßnahme in Pforzheim, Lion-Feuchtwanger-Allee 

73-87 haben wir gemeinsam mit drei anderen Pforzheimer 

Wohnungsunternehmen realisiert. 

Nachdem die Nachfrage nach Verkaufsobjekten in 

unserem Tätigkeitsgebiet weiterhin gering ist, haben 

wir 2011 keine neuen Eigentumswohnungen und 

Eigenheime begonnen und auch für 2012 nicht vorgesehen.


Wilhelm-Lenz-Straße 23-25 

(Caritas) 

Betreuung 

Fertigstellung 2011

Lagebericht 

Bautätigkeit 



Wohnungsverwaltung 32 


Ausblick 



Anhang


Die Verwaltungstätigkeit erstreckte sich bis zum 31. Dezember 2011 auf folgende 

Bestände von Häusern , Wohnungen , Garagen und Sonstigen : 

Mietshäuser 228 2.303 934 35 

zum Verkauf bestimmte Objekte – 6 9 – 

Eigener Bestand 228 2.309 943 35 

Verwaltung für Dritte: 

Eigentümergemeinschaften/Sonstige 83 938 923 23 

Verwaltung insgesamt 311 3.247 1.866 58 

Die Anzahl der verwalteten Wohnungen bei den Mietshäusern veränderte sich 

durch den Bezug von 24 Wohnungen in Pforzheim, Salierstraße, durch den Verkauf 

eines Hauses in Pforzheim, Kaiser-Friedrich-Straße mit 18 Wohnungen und 

durch den Verkauf von drei Wohnungen in Pforzheim und durch die Zusammenlegung 

von zwei Wohnungen in Kämpfelbach. 

Die Wohnraumversorgung ist derzeit in Pforzheim und im Enzkreis gut. Die Wohnungsteilmärkte 

sind weitgehend ausgeglichen.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang


Im Jahr 2011 konnten insgesamt 349 Wohnungen (Vorjahr 274) an Wohnungs - 

suchende neu vergeben werden. Davon 24 Wohnungen als Erstbezug. Vermietungsschwierigkeiten 

bestehen nicht. Leerstände entstanden vor allem bei Modernisierungen 

und bei Mieterwechseln durch Schönheitsreparaturen. Die durchschnittliche 

Unternehmensmiete beträgt Euro 5,05 (Vorjahr Euro 4,96) je m² Wohnfläche/ 

Monat. 

Spannbreite der Wohnungsmieten 

in den Jahren 2010 und 2011 

bis Euro 4,50 bis Euro 5,– bis Euro 5,50 bis Euro 6,– über Euro 6,– 

Miete 

1000 Wohnungen 

500 

100

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 


Instandhaltung und Modernisierung. 

Regiebetrieb. 

Eine jährliche Begehung unseres gesamten Wohnungsbestandes 

dient dazu, die erforderlichen Instandhaltungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen zu erkennen 

und zu veranlassen. Dadurch können Schäden vermieden 

und die nachhaltige Vermietbarkeit der Objekte 

sichergestellt werden. Alle Wohnungen der Genossenschaft 

verfügen über Zentralheizungsanlagen, Warmwasserversorgung, 

eingebaute geflieste Bäder, neuzeitliche 

Sanitäreinrichtungen und Elektroinstallationen, 

Türschloss- und Sprechanlagen sowie Gemeinschaftsantenne 

und weitgehend über Kabelanschlüsse. Bei 

der Wahl der Heizenergie haben Fernheizung und Gas 

den Vorrang vor mit Öl betriebenen Anlagen. 

Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit ist derzeit die Modernisierung 

unseres Hausbesitzes. Trotz sorgfältiger Pflege 

ist es mittlerweile erforderlich, besonders unsere Mietshäuser, 

die in den 50er bis 70er Jahren gebaut wurden, 

umfassend zu modernisieren. Vor allem Maßnahmen 

zur Wärmedämmung der Gebäude und eine Anpassung 

der Wohnungen an den heutigen Standard sichern die 

Vermietbarkeit. 

Das Modernisierungsprogramm, das 2001 begonnen 

wurde, wurde planmäßig fortgesetzt. Im Berichtsjahr 

2011 wurde die Modernisierung weiterer 42 Wohnungen 

begonnen und 106 Wohnungen fertiggestellt. 

Für Modernisierungsmaßnahmen wurden 2011 rd. 

Euro 4,1 Mio. aufgewendet. Das Programm wird fortgesetzt.


Kappelhofstraße 3+5 

Betreuung 

Fertigstellung 2011

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 


Instandhaltung und Modernisierung. 

Regiebetrieb. 

Für die Pflege der Grünanlagen beschäftigen wir drei 

Mitarbeiter; weitere zwei Mitarbeiter sind als Maler 

tätig. Die übrigen Instandhaltungsarbeiten werden an 

Handwerksbetriebe vergeben. Für die Wohngebiete 

Alt- und Neuhaidach ist ein hauptamtlicher Hausmeister 

tätig. 

Blick auf die Entwicklung der Kosten der 

Bestandserhaltung in Mio. Euro 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 

3,00 

2,50 

2,00 

1,50


Bleichstraße 27 

Betreuung 


Sanierung Fassade und 

Balkone

Lagebericht 

Bautätigkeit 




Lage der Genossenschaft 40 

Ausblick 



Anhang 


Wirtschaftliche und finanzielle Lage. 

Die nachstehende Aufstellung zeigt die Entwicklung 

der Vermögenslage in den Jahren 2010 und 2011 

(Seite 43). 

Die Investitionen beim Anlagevermögen betreffen vor 

allem Modernisierungen bei unseren Mietshäusern 

(Euro 4,1 Mio.). Außerdem erhöhten sich die Beteiligungen 

an der BGB-Gesellschaft Salier-/Philippstraße 

(Euro 70.000,-) und an der Pforzheimer Bau und 

Grund GmbH (Euro 99.000,-). 

Die Dauerfinanzierungsmittel veränderten sich durch 

die Aufnahme von Darlehen (Euro 0,76 Mio.) und 

durch planmäßige Tilgungen (Euro 0,68 Mio.). Die 

Veränderung der übrigen Verbindlichkeiten ist stichtagsbedingt. 

Das erzielte Jahresergebnis von Euro 2,2 Mio. hat 

das Eigenkapital weiter gestärkt. Sein Anteil an der 

Gesamtfinanzierung beträgt nun 69,1%.

Die Kapitalentwicklung der Genossenschaft: 

Bilanzsumme und Eigenkapital in den Jahren 

2005 bis 2011 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

2011 

0 10 20 30 40 50 60 70 80 Mio. Euro

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 


Hetzenbergweg 10 

Betreuung 


Umbau und Sanierung 

unter Denkmalschutz


Vermögenslage. 

2010 2011 

in 1.000 Euro % in 1.000 Euro % 

Vermögenswerte 

Anlagevermögen 70.775,1 87,7 72.994,4 87,9 

Umlaufvermögen und 

Rechnungsabgrenzungsposten 9.942,4 12,3 10.094,9 12,1 

80.717,5 100,0 83.089,3 100,0 

Schulden 

Rückstellungen 2.770,1 3,4 2.745,4 3,3 

Verbindlichkeiten 

aus Dauerfinanzierung 17.557,4 21,8 17.639,0 21,2 

Andere Verbindlichkeiten 5.188,2 6,4 5.295,5 6,4 

25.515,7 31,6 25.679,9 30,9 

Eigenkapital 55.201,8 68,4 57.409,4 69,1 

80.717,5 100,0 83.089,3 100,0 

Eigenkapital 

Geschäftsguthaben 3.661,5 6,6 3.855,3 6,7 

Rücklagen 51.283,9 92,9 53.276,8 92,8 

Gewinn 256,4 0,5 277,3 0,5 

55.201,8 100,0 57.409,4 100,0

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang


Ertragslage. 

2010 2011 

in 1.000 Euro % in 1.000 Euro % 

Leistungsbereiche 

Hausbewirtschaftung 4.154,2 84,7 3.523,8 81,7 

Bau- und Verkaufstätigkeit 203,5 4,1 234,1 5,4 

Betreuungstätigkeit 489,4 10,0 409,6 9,5 

Kapitaldienst 56,9 1,2 145,8 3,4 

Summe Deckungsbeiträge 4.904,0 100,0 4.313,3 100,0 

Verwaltungsaufwand 2.482,4 50,6 2.518,9 58,4 

Betriebsergebnis 2.421,6 49,4 1.794,4 41,6 

Übrige Rechnung -370,8 -7,6 +424,2 +9,8 

Jahresüberschuss 2.050,8 41,8 2.218,6 51,4 

Die Ertragslage ist gut. Sie wird unverändert von der Hausbewirtschaftung be stimmt, 

deren Anteil 2011 an den gesamten Deckungsbeiträgen 81,7% beträgt. Der Jahresüberschuss 

ermöglicht eine Verzinsung des bilanziellen Eigenkapitals in Höhe von 

3,9 %.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang


Finanzlage 

Die Familienheim Pforzheim war zu jeder Zeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen 

nachzukommen, eingeräumte Kreditlinien wurden nicht in Anspruch 

genommen. Trotz der angespannten Lage im Bankensektor und der damit verbundenen 

Restriktionen bei der Kreditvergabe sind keinerlei Finanzierungsprobleme zu 

verzeichnen. 

Nachtragsbericht 

Nach dem Ende des Geschäftsjahres sind keine Ereignisse eingetreten, die eine 

besondere Bedeutung für die Vermögens-, Ertrags- oder Finanzlage der Genossenschaft 

haben. 

Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung 

Der Geschäfts- und Ertragentwicklung für die Jahre 2012 und 2013 stehen wir 

aufgrund unserer lokalen Marktstellung und der sich abzeichnenden Entwicklung 

der Nachfrage am Immobilienmarkt positiv gegenüber. Unsere Geschäftspolitik 

berücksichtigt die Chancen und Möglichkeiten des Marktes. 

Die Prognosen, die sich auf die Entwicklung der Genossenschaft für die nächsten 

Jahre beziehen, stellen unsere Einschätzung der wahrscheinlichsten künftigen Entwicklung 

auf der Basis der uns zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichts zur 

Verfügung stehenden Informationen dar. Da Prognosen mit Unsicherheiten behaftet 

sind bzw. sich durch Veränderungen der zugrunde gelegten Annahmen als 

unzutreffend erweisen können, weisen wir darauf hin, dass die tatsächlichen 

Ergebnisse von den zur Zeit erwarteten Plandaten abweichen können. 

Aufgrund des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds, von dem auch unsere Kunden 

betroffen sind, sowie noch immer hoher Betriebskosten erscheint uns ein Anstieg 

bei den Mietausfällen am wahrscheinlichsten. 

Aufgrund der gesetzgeberischen Initiativen im Bereich der Energieeinsparung 

sowie des demographischen Wandels muss in den nächsten Jahren – wie schon 

bisher – erheblich in den Bestand investiert werden.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 


Fritz-Neuert-Straße 22 

Kindergarten St. Elisabeth 

Betreuung 

Umbau für neue Krippengruppe


Die Liquiditätslage ist befriedigend; Engpässe sind nicht zu erwarten. Derivate 

oder ähnliche Geschäfte zur Zinssicherung werden nicht eingesetzt. 

Das Unternehmen verfügt über ein effizientes Mahnwesen; Forderungsausfälle 

sind die Ausnahme. 

Das Unternehmen finanziert sich über Bankkredite von regionalen bzw. in Baden- 

Württemberg ansässigen Banken, zu denen langjährige Geschäftsbeziehungen 

bestehen. Ziel des Finanz- und Risikomanagements ist die Sicherung gegen finanzielle 

Risiken jeder Art; es wird eine konservative Risikopolitik verfolgt. 

Zur Absicherung gegen Liquiditätsrisiken und zur Sicherstellung der jederzeitigen 

Zahlungsfähigkeit wird ein fortlaufender Liquiditätsplan erstellt, der permanent an 

aktuelle Änderungen angepasst wird und als Basis für die Geldmitteldisposition 

dient. 

Prognosebericht 

Wir beurteilen die Entwicklung unserer Genossenschaft für 2012 und 2013 positiv. 

Durch die fortlaufende Modernisierung unseres Wohnungsbestandes kann die Vermietbarkeit 

langfristig gesichert werden. Marktvorteile sehen wir auch in unserem 

diversifizierten Wohnungsbestand in verschiedenen Wohnraum-, Markt- und Preissegmenten. 

Die Ertragslage wird aufgrund von weiteren auf hohem Niveau geplanten Modernisierungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen in den nächsten beiden Jahren stabil 

bleiben. Die Qualität unserer Bestände wird sich dadurch weiter verbessern und in 

Folge dessen werden die Leerstände weiterhin auf einem niedrigen Niveau bleiben. 

Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass aufgrund aller verfügbaren Prognosen die 

Nachfrage nach Mietwohnungen in den nächsten beiden Jahren zufrieden stellend 

bleiben wird. 

Wir werden auch künftig in der Lage sein, unseren Zahlungsverpflichtungen fristgerecht 

nachzukommen.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 



Anhang 


Verwaltete Vermögen und Verpflichtungen. 

Die für Wohnungs- und Teileigentümer verwalteten 

Vermögen betrugen am 31. Dezember 2011 

Euro 2.494.138,15. 

Die für Dritte verwalteten Vermögen betrugen am 

31. Dezember 2011 Euro 760.094,38. 

Mietkautionen Euro 92.036,73.


Wirtschaftsplan 2012. 

Erträge in 1.000 Euro 

Hausbewirtschaftung 12.900 

Betreuung 505 

Sonstige 460 

Summe 13.865 

Aufwendungen in 1.000 Euro 

Betriebskosten 3.255 

Instandhaltungskosten 2.900 

Übriger Aufwand Hausbewirtschaftung 50 

Personalaufwand 2.295 

Abschreibungen 1.832 

Kapitalkosten 755 

Steuern 368 

Sonstige 710 

Summe 12.165 

Jahresüberschuss 1.700

Senioren bei der Familienheim Pforzheim 

Geborgenheit die Sie spüren können 

Hier wohnen Sie sicher 

Auf uns können Sie sich ganz verlassen – 

ein Leben lang 

Lebenslanges Wohnrecht für Mitglieder 

der Genossenschaft 

Genossenschaftswohnungen sind 

keine Spekulationsobjekte 

Soziale Bindung inklusive 

Bei der Organisation Ihres Alltags stehen wir Ihnen 

mit Rat und Tat zur Seite 

Vermittlung wohnbegleitender Dienstleistungen 

wie Einkaufshilfen, Wohnungsreinigung oder 

die Begleitung zum Arzt (betreutes Wohnen) 

Wohnungsanpassungsberatung 

Sozial-, Konflikt- und Nachbarschafts-Management 

Schuldnerberatung 

Psychosoziale Betreuung 

Integrationshilfen 

Frei bewegen ohne Barrieren 

Mit uns meistern Sie unbeschwert den Alltag 

Viele Wohnanlagen mit Aufzug 

Zugang zur Wohnung ohne Schwellen 

und Hindernisse

Ausblick 2012 

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 54 



Anhang 

In ihrem Frühjahrsgutachten 2012 berichten die Wirtschaftsforschungsinstitute, 

dass die Konjunktur in 

Deutschland nach einer mehrmonatigen Schwächephase 

wieder Fahrt aufnimmt. Im zurückliegenden 

Winterhalbjahr ist die gesamtwirtschaftliche Produktion 

durch die Zuspitzung der Schulden- und Vertrauenskrise 

im Euroraum und einer zyklischen Schwäche der 

Weltkonjunktur praktisch nicht gestiegen. Mittlerweile 

hat sich das weltwirtschaftliche Umfeld aufgehellt, 

und die Maßnahmen, die zur Milderung der Turbulenzen 

im Euroraum ergriffen wurden, haben dazu beigetragen, 

die Lage an den Finanzmärkten zu stabilisieren 

und die wirtschaftliche Unsicherheit zu verringern. Die 

Institute erwarten, dass die konjunkturellen Auftriebskräfte 

in Deutschland die Oberhand gewinnen werden. 

Die maßgeblichen Impulse werden wie in den vergangenen 

Jahren von der Binnennachfrage kommen, vor 

allem von den Investitionen und den privaten Konsumausgaben. 

Der Export wird sich hingegen aufgrund der 

schwachen Konjunktur im übrigen Euroraum nur zögerlich 

beleben. Deshalb wird der Außenhandel keinen 

positiven Beitrag zum Anstieg des Bruttoinlandsproduktes 

liefern. Alles in allem wird das reale Bruttoinlandsprodukt 

2012 voraussichtlich um 0,9% zulegen. 

Die Zahl der Erwerbstätigen dürfte im Jahr 2012 um 

470.000 zunehmen, während die Zahl der Arbeitslosen 

voraussichtlich um 182.000 auf 2,8 Mio. Personen 

abnehmen dürfte. Dies entspricht einer Arbeitslosenquote 

von 6,2%. 

Vor dem Hintergrund der steigenden Kapazitätsauslastung 

und der zunehmenden Verknappung von 

Arbeitskräften dürfte sich der Lohn- und Preisauftrieb 

spürbar verstärken. Die Effektivlöhne werden wohl um

mehr als 3% zunehmen. Der Anstieg der Verbraucherpreise 

wird 2012 bei 2,3% liegen. 

In den kommenden Jahren besteht in Baden-Württemberg 

grundsätzlich weiterhin ein Bedarf an neuem 

Wohnraum. Dieser resultiert nicht nur aus möglichen 

Wanderungsgewinnen und der anhaltenden Erhöhung 

der Haushaltszahl, sondern begründet sich insbesondere 

auch aus Ersatzbedarf, der sich durch den Abgang 

nicht mehr marktfähiger Wohnungen aus dem Bestand 

oder durch Umnutzungen ergibt. 

Das Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung 

e.V., Dresden, hat 2011 das Nachfragepotential nach 

Wohnungsneubau in Baden-Württemberg bis 2030 

ermittelt. Es beträgt 604.000 neu zu bauende Wohnungen 

bis 2030. Dies entspricht einer durchschnittlichen 

jährlichen Neubauerwartung von gut 30.000 

Wohnungen. Für Pforzheim selbst beträgt das Nachfragepotential 

bis 2030 rd. 7.000 Wohnungen oder 

weniger, davon etwa die Hälfte Wohnungsersatz - 

bedarf vor allem für die Baualtersklasse der 1950er 

und 1960er Jahre, die die größten Qualitätsprobleme 

aufweisen. 

Unverändert steht die Modernisierung unseres Mietshausbestandes 

im Mittelpunkt unserer Tätigkeit. Hierbei 

gilt es vor allem die erhöhten Anforderungen an 

Energieeffizienz und Klimaschutz und nicht zuletzt die 

besonderen Bedürfnisse unserer älteren Mieter an ihre 

Wohnsituation, wie Ausstattung und Barrierefreiheit, 

soweit möglich, zu berücksichtigen. Auch beim Neubau 

von Mietwohnungen, zur Ergänzung unseres 

Portfolios, sind uns Energieeffizienz und Barrierefreiheit 

wichtig.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 

Schlussbemerkung 56 


Anhang 


Die Mitarbeiter haben im Jahr 2011 mit großem Engagement 

und Leistungswillen dazu beigetragen, dass 

die Unternehmensziele erreicht werden konnten. 

Die gute Zusammenarbeit mit unserem Aufsichtsrat ist 

uns sehr wichtig. Wir danken seinen Mitgliedern für 

die fachgerechte Beratung und die nachhaltige Unterstützung. 

Im Rahmen unserer Bautätigkeit und Immobilienbewirtschaftung 

konnten wir uns immer auf die guten 

Leistungen unserer langjährigen Partner in der Bauwirtschaft, 

bei den Architekten, Fachingenieuren und 

Dienstleistern verlassen. Danke. 

Der Stadt Pforzheim, den Gemeinden in unserem 

Tätigkeitsgebiet, unseren Kooperationspartnern bei 

verschiedenen Projekten, den Behörden und Verwaltungen 

sowie den Banken und Sparkassen danken wir 

besonders für die Unterstützung bei unserer Arbeit.

Lagebericht 

Bautätigkeit 





Ausblick 


Bericht des Aufsichtsrates 58 

Anhang 


Wie sich aus dem Geschäftsbericht des Vorstandes entnehmen 

lässt, hat die Wirtschaft 2011 nach schwierigen 

Jahren wieder gut Tritt gefasst. Von Krisenstimmung 

war nicht mehr viel die Rede. Die Arbeitslosigkeit ging 

weiter zurück. Allerdings gibt die große Zahl von Menschen, 

die nur Mini-Jobs haben oder minder bezahlten 

Beschäftigungen nachgehen, vor dem Hintergrund ihrer 

späteren Altersversorgung schon Anlass zu einiger 

Sorge. 

Die Familienheim Pforzheim eG ihrerseits hat erneut 

ein befriedigendes Jahr hinter sich. Die Bilanz und die 

Gewinn- und Verlustrechnung weisen dies aus. Eine 

gute Liquidität auf einer respektablen Eigenkapitalbasis 

machte es möglich, alle gesteckten Ziele – vor allem 

auch in der Unterhaltung und Modernisierung unseres 

Wohnungsbestandes – zu erreichen und einen ordentlichen 

Gewinn zu erwirtschaften. 

Wie immer hat sich der Aufsichtsrat in regelmäßigen 

gemeinschaftlichen Sitzungen vom Vorstand über die 

wirtschaftliche Lage der Genossenschaft berichten lassen 

und die anstehenden Projekte durchgesprochen. Durch 

Prüfungen seitens des zuständigen Ausschusses wie 

auch durch den Bericht des Verbandes baden-württembergischer 

Wohnungsunternehmen e.V. über die 

gesetzliche Prüfung konnte sich der Aufsichtsrat davon 

überzeugen, dass das Unternehmen auf einer sicheren 

Basis unter Einhaltung aller gesetzlichen Vorschriften 

verantwortlich geführt wird und sich am Markt erfolgreich 

behauptet. Dadurch wurde der Wert der Genossenschaft 

weiter gesteigert und es kann auch wieder 

eine angemessene Dividende auf die Genossenschaftsanteile 

ausgezahlt werden.

Im satzungsgemäßen Turnus von drei Jahren liefen 

2011 die Amtszeiten der Aufsichtsratsmitglieder 

Dr. Marianne Engeser MdL, ltd. Stadtrechtsdirektorin 

Andrea Hermesmeier und Bürgermeister Volker Winkel 

aus. Alle drei wurden in der Vertreterversammlung am 

25. Juni 2011 jeweils einstimmig in ihrem Amt bestätigt. 

Abschließend hat sich der Aufsichtsrat beim Vorstand 

und bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die 

engagierte und an den Zielen der Genossenschaft 

orientierte Arbeit und die an den Tag gelegte Einsatzfreude 

herzlich zu bedanken; denn darauf beruht letztlich 

der Erfolg der Genossenschaft. 

Pforzheim, im Mai 2011 

Werner Burckhart 

Vorsitzender

Maßnahmen 

2011. 

Neubau 


Philipp-/Salierstraße 

(ab Seite 11) 

Neubau 


Lion-Feuchtwanger-Allee, 

Tiergarten 

(ab Seite 4) 



Marienburger Straße 3 

(ab Seite 14)

Maßnahmen 

2011. 

Umfassende 



Kaiser-Friedrich-Straße 

115-117 

(ab Seite 24) 



Sophienstraße 52 

(ab Seite 20) 

Betreuung 


Wilhelm-Lenz-Straße 23-25 

(Caritas) 

(ab Seite 30)

Betreuung 


Kappelhofstraße 3+5 

(Seite 37) 

Betreuung 


Hetzenbergweg 10 

(ab Seite 42) 

Betreuung 


Bleichstraße 27 

(ab Seite 39) 

Betreuung 


Fritz-Neuert-Straße 22 

Kindergarten St. Elisabeth 

(ab Seite 48)

Bilanz 

zum 31. 12. 2011 

Gewinn- und 

Verlustrechnung 

Anhang 

für das Geschäftsjahr 2011 

Wohnungsbestand

Bilanz 

zum 31. 12. 2011 

AKTIVA Geschäftsjahr Vorjahr 

A. Anlagevermögen 

Euro 

Euro 

Euro 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 2.016,00 2.016,00 5.046,00 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke und grundstücksgleiche 

Rechte mit Wohnbauten 66.801.450,79 64.550.444,66 

2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 

mit Geschäfts- und anderen Bauten 516.708,61 537.937,40 

3. Grundstücke ohne Bauten 8.323,70 8.323,70 

4. Technische Anlagen und Maschinen 142.904,00 161.139,00 

5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 132.534,00 124.241,00 

67.601.921,10 65.382.085,76 

III. Finanzanlagen 

1. Beteiligungen 5.380.139,52 5.377.178,82 

2. Sonstige Ausleihungen 7.891,01 8.380,20 

3. Andere Finanzanlagen 2.400,00 2.400,00 

5.390.430,53 5.387.959,02 

72.994.367,63 70.775.090,78 

B. Umlaufvermögen 

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 

und andere Vorräte 


Rechte ohne Bauten 265.589,50 265.589,50 


Rechte mit fertigen Bauten 189.733,46 193.064,38 

3. Unfertige Leistungen 3.370.373,19 3.650.828,96 

4. Andere Vorräte 169.882,25 145.683,68 

3.995.578,40 4.255.166,52 

II. Forderungen und sonstige 

Vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 92.851,39 96.358,89 

2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 95.486,76 255.103,36 

3. Forderungen aus anderen Lieferungen 

und Leistungen 5.117,34 1.503,76 

4. Sonstige Vermögensgegenstände 2.163.028,51 1.960.172,25 

2.356.484,00 2.283.138,26 

III. Flüssige Mittel 

1. Kassenbestand, 

Guthaben bei Kreditinstituten 3.724.772,99 3.724.772,99 3.383.526,02 

10.076.835,39 9.921.830,80 

C. Rechnungsabgrenzungsposten 

1. Geldbeschaffungskosten 6.439,98 8.910,83 

2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 11.619,94 11.666,33 

18.059,92 20.577,16 

83.089.262,94 80.717.498,74

PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr 

A. Eigenkapital 

Euro 

Euro 

Euro 

I. Geschäftsguthaben 

- der mit Ablauf des Geschäftsjahres 

ausgeschiedenen Mitglieder 215.804,17 184.160,00 

- der verbleibenden Mitglieder 3.634.846,73 3.464.496,91 

- aus gekündigten Geschäftsanteilen 4.640,00 12.859,16 

- Rückständige fällige Einzahlungen auf 

Geschäftsanteile Euro 8.210,03 ( 11.869,64) 

3.855.290,90 3.661.516,07 

II. Ergebnisrücklagen 

1. Gesetzliche Rücklage 

- Einstellung aus Jahresüberschuss 

des Geschäftsjahres Euro 221.859,00 ( 205.084,00) 

5.772.680,00 5.550.821,00 

2. Bauerneuerungsrücklage 


des Geschäftsjahres Euro 0,00 ( 0,00) 

4.593.446,26 4.593.446,26 

3. Andere Ergebnisrücklagen 

- Einstellung aus Bilanzgewinn 

des Vorjahres Euro 51.571,48 ( 57.750,62) 


des Geschäftsjahres Euro 1.719.401,52 ( 1.589.400,38) 

42.910.650,74 41.139.677,74 

53.276.777,00 51.283.945,00 

III. Bilanzgewinn 

1. Jahresüberschuss 2.218.583,05 2.050.839,70 

2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen 1.941.260,52 277.322,53 1.794.484,38 

57.409.390,43 55.201.816,39 

B. Rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen und 

ähnliche Verpflichtungen 2.524.148,00 2.562.833,00 

2. Steuerrückstellungen 650,00 0,00 

3. Sonstige Rückstellungen 220.606,87 207.218,26 

2.745.404,87 2.770.051,26 

C. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber 

Kreditinstituten 17.343.728,92 17.254.934,22 

2. Verbindlichkeiten gegenüber 

anderen Kreditgebern 295.288,65 302.439,74 

3. Erhaltene Anzahlungen 4.129.013,09 3.975.382,20 

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 29.926,10 58.917,37 

5. Verbindlichkeiten aus 

Betreuungstätigkeit 5.334,41 783,29 

6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen 


7. Sonstige Verbindlichkeiten 157.211,44 173.692,30 

22.905.719,20 22.720.928,33 

- davon aus Steuern Euro 0,00 ( 11.110,71) 

D. Rechnungsabgrenzungsposten 28.748,44 24.702,76 

83.089.262,94 80.717.498,74

Gewinn- und Verlustrechnung 

für die Zeit vom 01. 01. bis 31. 12. 2011 

Geschäftsjahr 31.12.2010 

1. Umsatzerlöse 

Euro 

Euro 

Euro 

a) aus der Hausbewirtschaftung 13.027.190,15 12.804.921,72 

b) aus Betreuungstätigkeit 363.046,45 429.446,68 

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 65.913,53 64.446,53 

13.456.150,13 13.298.814,93 

2. Verminderung des Bestandes an zum Verkauf 

bestimmten Grundstücken mit fertigen Bauten 

sowie unfertigen Leistungen -283.786,69 142.931,68 

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 237.419,93 206.782,33 

4. Sonstige betriebliche Erträge 648.572,02 161.464,05 

14.058.355,39 13.809.992,99 

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen 

und Leistungen 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 6.049.321,58 5.740.800,60 

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 30,00 20,00 

c) Aufwendungen für andere Lieferungen 


6.068.700,78 5.745.235,03 

6. Rohergebnis 7.989.654,61 8.064.757,96 

7. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter 1.864.323,14 1.709.643,47 

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für 

Altersversorgung und Unterstützung 435.047,30 526.669,89 

(davon für Altersversorgung 110.973,67) ( 224.740,90) 

2.299.370,44 2.236.313,16 

8. Abschreibungen auf Sachanlagen 1.750.546,52 1.678.874,03 

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 774.316,75 784.590,20 

4.824.233,71 4.699.777,39 

10.Erträge aus Beteiligungen 99.126,92 38.948,08 

11.Erträge aus Ausleihungen des 

Finanzanlagevermögens 337,00 453,79 

12.Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 46.381,25 17.504,10 

145.845,17 56.905,97 

13.Zinsen und ähnliche Aufwendungen 759.331,99 776.695,65 

14.Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.551.934,08 2.645.190,89 

15.Außerordentliche Aufwendungen 0,00 261.420,00 

16.Außerordentliches Ergebnis 0,00 261.420,00 

17.Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 650,00 0,00 

18.Sonstige Steuern 332.701,03 332.931,19 

19.Jahresüberschuss 2.218.583,05 2.050.839,70 

20.Einstellungen aus dem Jahresüberschuss 

in Ergebnisrücklagen 1.941.260,52 1.794.484,38 

21.Bilanzgewinn 277.322,53 256.355,32

Anhang für das Geschäftsjahr 2011 

A. Allgemeine Angaben 

1. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung 

richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen. 

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkosten - 

verfahren gewählt. 

2. Unser Unternehmen ist eine mittelgroße Genossenschaft gem. 

§ 267 HGB. 

3. Vorliegender Jahresabschluss wurde nach den Regelungen des 

Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) erstellt. 

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 

Bilanzierungsmethoden 

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung 

wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: 

Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich 

planmäßiger Abschreibungen sowie unter Fortführung nur steuerlich 

zulässiger Abschreibungen gem. § 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 

geltenden Fassung bewertet. Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung 

der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 

EGHGB wurde Gebrauch gemacht. 

Abschreibungen 

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des 

Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen: 

Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden linear mit 25% 

abgeschrieben. 

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten, Grundstücke 

und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen 

Bauten wurden linear mit 1,5 % (Wohnbauten mit Garagen), mit 

2,0 % (gewerbliche Einheiten), mit 5,0 % (Garagen), mit 10,0% 

(Außenanlagen) und mit 5,0 % (Technische Anlagen) abgeschrieben. 

Die Gesamtnutzungsdauer beträgt 50 - 68 Jahre. Die im Jahre 1993 

bis 2006 bezogenen Mietobjekte wurden entsprechend § 7 Abs. 5 

EStG degressiv abgeschrieben. Im Berichtsjahr betragen die Mehrabschreibungen 

aufgrund steuerrechtlicher Vorschriften insgesamt 

Euro 60.203,73. 

Bilanz 

G+V 

Anhang 69

Angaben zu Bilanzierungs- 

und Bewertungsmethoden 

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde entsprechend ihrer 

betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer mit 10 - 25 % abgeschrieben. 

Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten zwischen Euro 150,00 

und Euro 1.000,00 wurden in einem jahrgangsbezogenen Sammel - 

posten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben. 

Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet. 

Die Geldbeschaffungskosten wurden entsprechend dem jeweils vereinbarten 

Zinsfestschreibungszeitraum abgeschrieben. 

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich 

notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und 

Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sons - 

tige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 

wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungs - 

sätzen abgezinst. 

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 

wurden gemäß Sachverständigengutachten nach dem modifizierten 

Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgeltund 

Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen 

Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln 

von Prof. K. Heubeck (2005 G) und dem von der Deutschen 

Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung 

vom 18.11.2009 ermittelten Abzinsungssätze von 5,13 % per 

31.12.2011. Gehaltssteigerungen wurden in Höhe von 1,5 % p.a. 

und Rentensteigerungen in Höhe von 1,0 % p.a. berücksichtigt.

Angaben zur Bilanz 

Bewertungsmethoden Umlaufvermögen 

Die Grundstücke ohne Bauten wurden zu den Anschaffungskosten 

bewertet. Die Bewertung der Grundstücke mit fertigen Bauten sowie 

der unfertigen Leistungen erfolgte zu Anschaffungs- und Herstellungskosten. 

Die Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der Voll - 

kosten wie beim Anlagevermögen ermittelt. 

Heizmaterialien wurden zu Anschaffungskosten bewertet. 

Diese wurden durch Anwendung des Fifo-Verfahrens ermittelt. 

Einzelwertberichtigungen 

Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden 

allen erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigungen Rechnung 

getragen. Im Berichtsjahr wurden Mietforderungen in Höhe von 

Euro 80.815,41 abgeschrieben. 

C. Angaben zur Bilanz 

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in 

dem Anlagegitter auf Seite 72 dargestellt. 

Aktiva 

Anlagevermögen 

Die Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohn - 

bauten betreffen Buchwerte für 

2.270 Wohnungen 

1 Wohnheim mit 129 Zimmern 

862 Garagen 

34 gewerbliche Einheiten 

Unter Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsund 

anderen Bauten werden 34 Garagen und 1 Heizkraftwerk aus - 

gewiesen. 

Die Grundstücke ohne Bauten betreffen 901 m2 derzeit unbebaubare 

Grundstücke. 

Die sonstigen Ausleihungen betreffen Arbeitgeberdarlehen. 

Bei den anderen Finanzanlagen handelt es sich um 3 Mitgliedschaften 

bei Genossenschaftsbanken. 

Bilanz 

G+V 

Anhang 71

Entwicklung des Anlagevermögens 

Anschaffungs- Zugänge Abgänge Umbuchungen Abschrei- Buchwert am Abschreibungen 

Herstellungs- bungen 31.12.2011 des 

kosten (kumulierte) Geschäftsjahres 

Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro 

Immaterielle 

Vermögensgegenstände 105.728,98 0,00 0,00 0,00 103.712,98 2.016,00 3.030,00 

Sachanlagen 

Grundstücke und 

grundstücksgleiche 

Rechte mit 

Wohnbauten 106.634.603,11 4.127.520,13 485.800,73 0,00 43.474.871,72 66.801.450,79 1.659.887,78 

Grundstücke und 

grundstücksgleiche 

Rechte mit Geschäfts- 

und anderen Bauten 754.957,29 8.316,87 229.931,81 516.708,61 13.355,00 

Grundstücke 

ohne Bauten 8.323,70 8.323,70 

Technische Anlagen 

und Maschinen 394.510,53 251.606,53 142.904,00 18.235,00 

Betriebs- und 

Geschäftsausstattung 774.446,77 64.331,74 104.376,23 601.868,28 132.534,00 56.038,74 

Summe 108.566.841,40 4.191.851,87 598.493,83 0,00 44.558.278,34 67.601.921,10 1.747.516,52 

Finanzanlagen 

Beteiligungen 5.377.178,82 168.550,50 165.589,80 5.380.139,52 

Sonstige Ausleihungen 8.380,20 12.500,00 12.989,19 7.891,01 

Andere Finanzanlagen 2.400,00 2.400,00 

Summe 5.387.959,02 181.050,50 178.578,99 0,00 0,00 5.390.430,53 0,00 

Anlagevermögen 

insgesamt 

Summe 114.060.529,40 4.372.902,37 777.072,82 0,00 44.661.991,32 72.994.367,63 1.750.546,52

Angaben zur Bilanz 

Umlaufvermögen 

Die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte ohne Bauten 

umfassen Bauland für künftige Eigentumsmaßnahmen. 

Die Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen 

Bauten betrifft 1 Eigentumswohnung und 1 Garage. 

Unter den unfertigen Leistungen werden noch nicht abgerechnete 

Betriebskosten über Euro 3.370.373,19 erfasst. 

Bei den anderen Vorräten handelt es sich um Heizölbestände. 

Die Forderungen bestehen aus Vermietung (Euro 92.851,39), 

von denen Euro 15.026,39 eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 

haben (Vorjahr: Euro 8.940,09), und aus Betreuungstätigkeit 

(Euro 95.486,76). Die Forderungen aus anderen Lieferungen und 

Leistungen bestehen aus Fernwärmelieferung (Heizwerk Kieselbronn) 

und Stromlieferung (Photovoltaikanlage Königsberger Straße 

4) in Höhe von Euro 5.117,34. 

Bei den sonstigen Vermögensgegenständen handelt es sich vor 

allem um Forderungen aus vorausbezahlten Betriebskosten und aufgelaufenen 

Zinsen sowie um den Anteil an zwei BGB-Gesellschaften 

(Euro 2.074.104,66). Von den gesamten Forderungen haben Euro 

2.074.204,66 eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr. 

Bei den anderen Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich 

um vorausbezahlte Erbbau- und Darlehenszinsen. 

Passiva 

In die gesetzliche Rücklage wurden Euro 221.859,00 aus dem 

Jahresüberschuss 2011 zugewiesen. 

Den anderen Ergebnisrücklagen wurden aus dem Jahresüberschuss 

Euro 1.719.401,52 zugeführt. 

Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn 

von Euro 277.322,53 zur Ausschüttung einer Bardividende von 6,0% 

zu verwenden und den Restbetrag von Euro 69.951,92 in die anderen 

Ergebnisrücklagen einzustellen. 

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: 

Aufwandsrückstellungen für: 

a) Berufsgenossenschaft Euro 15.000,00 

b) Verwaltungskosten Euro 60.000,00 

c) Bilanzerstellung Euro 14.700,00 

d) Urlaubsrückstände Euro 69.406,87 

e) Altersteilzeit Euro 61.500,00 

Euro 220.606,87 

Bilanz 

G+V 

Anhang 73

Fristigkeiten der Verbindlichkeiten 

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte 

stellen sich wie folgt dar: 

Verbindlichkeiten insgesamt davon 

Restlaufzeit zwischen über gesichert Art der 

bis zu 1 Jahr 1 und 5 Jahre 5 Jahre Sicherung 

Euro Euro Euro Euro Euro 


gegenüber 

Kreditinstituten 17.343.728,92 793.128,99 3.267.269,64 13.283.330,29 17.343.728,92 GPR* 

(666.388,06) 


gegenüber 

anderen Kreditgebern 295.288,65 6.736,45 28.792,93 259.759,27 295.288,65 GPR* 

(7.151,10) 

Erhaltene Anzahlungen 4.129.013,09 4.129.013,09 

(3.975.382,20) 

Verbindlichkeiten aus 

Vermietung 29.926,10 29.926,10 

(58.917,37) 


Betreuungstätigkeit 5.334,41 5.334,41 

(783,29) 


Lieferungen 


(954.779,21) 

Sonstige Verbindlichkeiten 157.211,44 145.643,99 2.992,30 8.575,15 381,02 GPR* 

(158.696,55) 

Gesamtbetrag 22.905.719,20 6.054.999,62 3.299.054,87 13.551.664,71 17.639.398,59 

(5.822.097,78) 

* GPR = Grundpfandrecht 

in () = Vorjahr

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Lauf - 

zeit, sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Grund - 

pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, ergeben sich aus 

dem Verbindlichkeitsspiegel, dargestellt auf Seite 74. 


Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen sich wie 

folgt zusammen: 

Sollmieten Euro 9.643.527,32 

Gebühren und Umlagen Euro 3.726.462,16 

Erlösschmälerungen ./. Euro 342.799,33 

Euro 13.027.190,15 

Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit wurden mit Euro 

233.685,30 aus Verwaltungsbetreuung und Euro 129.361,15 aus 

Baubetreuung erzielt. 

Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen entstanden 

aus der Weiterverrechnung von Kosten des Regiebetriebes 

und Wärme- und Solarstromlieferungen. 

Die Minderung des Bestandes ergibt sich wie folgt: 

Bestandserhöhung Euro 3.424.418,73 

Bestandsverminderung ./. Euro 3.708.205,42 

./. Euro 283.786,69 

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen Euro 429.969,99 

aus dem Verkauf von Gegenständen des Anlagevermögens, Euro 

88.026,75 aus aufgelösten Rückstellungen, Euro 63.572,19 aus in 

früheren Jahren abgeschriebenen Forderungen, sowie Euro 67.003,09 

aus sonstigen Erträgen. 

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung setzen sich wie folgt 

zusammen: 

Betriebskosten Euro 3.051.364,89 

Instandhaltungskosten Euro 2.952.963,26 

Erbbauzinsen Euro 34.106,60 

Inseratskosten Euro 10.886,83 

Euro 6.049.321,58 

Bilanz 

G+V 

Anhang 75


Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke betreffen Vertriebskosten 

in Höhe von Euro 30,00. 

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen: 

Sächliche Verwaltungskosten Euro 587.717,05 

abgeschriebene Mietforderungen Euro 80.815,41 

Sonstige Aufwendungen Euro 105.784,29 

Euro 774.316,75 

Die Erträge aus Beteiligungen sowie aus anderen Ausleihungen 

des Finanzanlagevermögens resultieren aus den Finanzanlagen bei 

Aktiva A III. 

Bei den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen werden Zinsen 

aus Guthaben bei Banken in Höhe von Euro 40.387,77 sowie aus 

anderen Forderungen von Euro 5.190,04 ausgewiesen. 

Die sonstigen Zinsen und ähnliche Aufwendungen betreffen im 

wesentlichen Dauerfinanzierungsmittel von Euro 634.744,14 und 

Geldbeschaffungskosten von Euro 2.470,85. 

Aus der Abzinsung von Rückstellungen ergaben sich folgende 

Geschäftsjahr Vorjahr 

Zinsaufwendungen Euro 122.117,00 Euro 123.320,32 

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag betrifft Gewerbesteuer. 

Die sonstigen Steuern sind 

Grundsteuer Euro 331.527,38 

Kraftfahrzeugsteuer Euro 1.173,65


Sonstige Angaben 

Die Genossenschaft hat von dem Antragswahlrecht auf Nichtanwendung 

der Abgeltungssteuer auf den EK-02 Bestand gemäß § 34 Abs. 

16 KStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2008 Gebrauch gemacht 

und hat die weitere Anwendung der bisherigen Rechtslage der 

§§ 38 und 40 KStG beantragt. Das Unternehmen ist an die Voraussetzungen 

gemäß § 34 Abs. 16 KStG bis 2019 gebunden. 

Es bestehen nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle 

Verpflichtungen für Mietkautionen in Höhe von Euro 92.036,73, 

die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind. 

Unser Unternehmen besitzt Kapitalanteile in Höhe von mindestens 

20 % an folgenden Unternehmen: 

Arbeitsgemeinschaft Pforzheimer Wohnungsunternehmen Objekt 

Lisztstraße 31, Pforzheim 

Der Jahresabschluss zum 31.12.2011 weist folgende Werte aus: 

Höhe des Anteils Euro 1.641.248,32 

Eigenkapital Euro 6.564.993,32 

Jahresüberschuss Euro 130.003,67 

Arbeitsgemeinschaft Pforzheimer Wohnungsunternehmen Objekt 

Salier-/Philippstraße, Pforzheim 

Der Jahresabschluss zum 31.12.2011 weist folgende Werte aus: 

Höhe des Anteils Euro 2.609.056,30 

Eigenkapital Euro 5.551.183,62 

Jahresfehlbetrag Euro 151.381,92 

Bei den vorgenannten Arbeitsgemeinschaften ist unser Unternehmen 

unbeschränkt haftender Gesellschafter. 

Bilanz 

G+V 

Anhang 77

Angaben zur Mitgliederbewegung 

Angabe der durchschnittlichen Arbeitnehmerzahl nach Gruppen 

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer 

betrug: 

Vollzeit- Teilzeitbeschäftigte 

beschäftigte 

Kaufmännische Mitarbeiter 13 7 

Technische Mitarbeiter 4 5 

Mitarbeiter im Regie - 

betrieb, Hauswarte, etc. 6 1 

23 13 

Außerdem wurden im Geschäftsjahr 2011 durchschnittlich 3 Auszubildende 

beschäftigt. 

Mitgliederbewegung 

Zahl der 

Zahl der Geschäfts- 

Mitglieder anteile 

Anfang 2011 3.542 21.728 

Zugang 2011 251 2.548 

Abgang 2011 262 1.506 

Ende 2011 3.531 22.770 

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im 

Geschäftsjahr erhöht um 

Euro 170.349,82 

Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr erhöht um 

Euro 166.720,00 

Der Gesamtbetrag der Haftsumme beläuft sich auf 

Euro 3.643.200,00

Vorstand und Aufsichtsrat 

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes 

vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und 

Immobilienunternehmen e.V. 

Gesetzlicher Prüfungsverband Stuttgart 

Herdweg 52, 70174 Stuttgart 

Vorstand 

Martin Stahl, Dipl.-Betriebswirt (FH), Vorsitzender 

Norbert Endler, Dipl.-Ing. (FH), Architekt 

Aufsichtsrat 

Werner Burckhart, Landrat a.D., Vorsitzender 

Andrea Hermesmeier, Ltd. Stadtrechtsdirektorin, stellv. Vorsitzende 

Erich Bähner, Steuerberater, vereid. Buchprüfer 

Dr. Marianne Engeser, Apothekerin, MdL 

Heidrun Frey, Hausfrau 

Joachim Grunwald, Geistlicher Rat, Pfarrer i.R. 

Wolfgang Hof, Ltd. Oberstaatsanwalt a.D. 

Albert Roth, Kirchenrat i.R. 

Volker Winkel, Bürgermeister 

Pforzheim, 10. April 2012 

Der Vorstand 

Bilanz 

G+V 

Anhang 79

Wohnungsbestand 

Der Wohnungsbestand verteilt sich auf die Stadtteile von Pforzheim und die einzelnen 

Gemeinden wie folgt: 

Wohnungsbestand Genossenschafts- Erwerbshäuser und 

eigene WE Fremdverwaltung WE 

Pforzheim-Kernstadt 1.043 298 

Pforzheim-Arlinger 8 3 

Pforzheim-Brötzingen 85 94 

Pforzheim-Büchenbronn 14 35 

Pforzheim-Eutingen 15 12 

Pforzheim-Haidach / Buckenberg 532 65 

Pforzheim-Hohenwart 17 - 

Pforzheim-Huchenfeld 5 - 

Pforzheim-Sonnenberg / Sonnenhof 47 208 

Birkenfeld 9 - 

Ispringen 112 3 

Kämpfelbach-Bilfingen 39 - 

Kämpfelbach-Ersingen 43 49 

Karlsbad-Ittersbach 58 1 

Keltern-Ellmendingen 17 1 

Kieselbronn 44 12 

Königsbach-Stein 44 - 

Neuenbürg - 33 

Neuhausen 8 - 

Niefern-Öschelbronn 53 6 

Ölbronn-Dürrn 24 - 

Ötisheim 18 1 

Remchingen-Nöttingen 19 - 

Remchingen-Singen 15 - 

Remchingen-Wilferdingen 19 110 

Straubenhardt-Conweiler 9 - 

Straubenhardt-Pfinzweiler 6 - 

Gesamt 2.303 931

Impressum 

Herausgeber 

Familienheim Pforzheim Baugenossenschaft eG 

Geschäftsstelle Lindenstraße 39 

75175 Pforzheim 

Telefon (0 72 31) 93 19-0 

Fax (0 72 31) 93 19-11 

Internet www.familienheim-pforzheim.de 

E-Mail info@familienheim-pforzheim.de 

Fotos 

Klaus Kerth, Pforzheim 

Konzeption, Gestaltung und Druck 

woge druck gmbh, Karlsbad

Geschäftsbericht - Familienheim Pforzheim

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