e&v-muenster-2021
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Ratgeber für Anlageimmobilien, Mehrfamilienhäuser,
Wohn- und Geschäftshäuser
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Der Makler mit dem internationalen Netzwerk
Engel & Völkers ist ein weltweit führendes Dienstleistungsunternehmen mit dem Tätigkeitsschwerpunkt in der Vermittlung
von hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Privaten und institutionellen Kunden bietet Engel & Völkers eine professionell abgestimmte Dienstleistungspalette. Sollte
der gewünschte Käuferkunde nicht aus dem regionalen Umfeld der Immobilie stammen, dann bietet Engel & Völkers
Ihnen zusätzlich Zugang zu einem sowohl internationalen als auch solventen Kundenkreis.
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Markus Baumgarte Silvio Tantulli Sina Pankok Manuel Walter Fabian Tillmanns
Im Herzen von Münster, einer der lebenswertesten Städte Deutschlands, berät Sie unser Engel & Völkers Team Münster
in allen Fragen rund um die Vermittlung von hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien in Münster und dem
gesamten Münsterland. Neben einer umfassenden Erstberatung bieten wir Ihnen eine unverbindliche und kostenfreie
Marktpreiseinschätzung Ihres Objektes, entwickeln eine gezielte Vermarktungsstrategie und führen den Verkauf Ihrer
Immobilie auf zügigem Wege zum Erfolg.
8 Schritte zur erfolgreichen Immoblienvermarktung – 8 Gründe die Vermarktung Ihrer Immobilie in die Hände von Engel
& Völkers zu legen
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• Maßgeschneidertes Marketingkonzept
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• Regelmäßiger Report zum Verkaufsstatus
• Professionelle Vertragsverhandlung
• Umfassender After-Sales-Service
4
MÜNSTER
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wider: 163 Objekte wechselten 2019 den Eigentümer.
Das sind 32,5 % mehr als 2018 – und mehr als je zuvor.
Auch das Transaktionsvolumen setzte den kontinuier-
lichen Wachstumstrend fort und erreichte 2019
mit
296 Mio. EUR ebenfalls einen neuen Rekordwert. Im
Vorjahresvergleich entspricht dies einem Plus von 19,9 %.
Der Fünf-Jahres-Durchschnitt von 200 Mio. EUR wurde
somit um deutliche 48,0 % übertroffen.
all-time
tinuous g
2019, w
year-on-
200 milli
48.0%.
Mietpreise ziehen weiter an
Erneute Transaktionsrekorde
Fahrradhauptstadt und Studentenhochburg – das ist
Münster. Die rund 55.000 Studenten bringen wohnwirtschaftliche
Dynamik. Sie prägen den lokalen Lebensstil
und versprechen eine ungebrochen hohe Wohnraumnachfrage.
Investoren und Immobilienbesitzer profitieren
vom Bevölkerungswachstum sowie der überregionalen
Anziehungskraft der Studentenstadt. Darüber hinaus
überzeugt die traditionell gute Cash-Flow-Garantie: Ein
marktaktiver Leerstand ist in Münster kaum vorhanden.
Die Leerstandsquote lag zuletzt bei lediglich 0,4 % –
der Vergleichswert im Bundesdurchschnitt war rund
312.169 25.889 EUR 1.735 0,4 % 10,49 EUR/m²
Bevölkerung
+ 4,0 % (zu 2014)
Kaufkraft pro Kopf
106,8 (Kaufkraftindex)
Fahrradhauptstadt und Studentenhochburg – das ist
siebenmal so groß. Die Attraktivität wohnwirtschaftlicher
Münster. Die rund 55.000 Studenten bringen wohnwirt-
Investments spiegelt sich auch in den Transaktionszahlen
schaftliche Dynamik. Sie prägen den lokalen Lebensstil
wider: 163 Objekte wechselten 2019 den Eigentümer.
und versprechen eine ungebrochen hohe Wohnraum-
Das sind 32,5 % mehr als 2018 – und mehr als je zuvor.
nachfrage. Investoren und Immobilienbesitzer profitieren
Auch das Transaktionsvolumen setzte den kontinuiervom
Bevölkerungswachstum sowie der überregionalen
lichen Wachstumstrend fort und erreichte 2019 mit 296
Anziehungskraft der Studentenstadt. Darüber hinaus
Mio. EUR ebenfalls einen neuen Rekordwert. Im Vorjahresvergleich
entspricht dies einem Plus von 19,9 %.
überzeugt die traditionell gute Cash-Flow-Garantie: Ein
marktaktiver Leerstand ist in Münster kaum vorhanden.
Der Fünf-Jahres-Durchschnitt von 200 Mio. EUR wurde
Die Leerstandsquote lag zuletzt bei lediglich 0,4 % –
somit um deutliche 48,0 % übertroffen.
der Vergleichswert im Bundesdurchschnitt war rund
siebenmal so groß. Die Attraktivität wohnwirtschaftlicher
Investments spiegelt sich auch in den Transaktionszahlen
Baufertigstellungen
+ 52,2 % (zu 2018)
Quelle: Melderegister der Stadt, Nexiga, Destatis, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica-systeme
Erneute Transaktionsrekorde
Leerstandsquote
13,9 (Leerstandsindex)
Ø-Angebotsmiete
+ 1,8 % (zu 2019)
Record transactions - once again
Mietpreise ziehen weiter an
Münster, the city of bicycles and a student stronghold. Its
roughly 55,000 students Projektentwickler provide momentum reagieren for the seit resi- Jahren mit einer hohen
dential sector. They shape Neubauaktivität the local lifestyle auf die sozioökonomischen and ensure Dynamiken.
sustained, high demand Im for Jahr housing. 2019 wurden Investors 1.735 and neue prop- Wohnungen in Münster
erty owners profit from fertiggestellt. the population Das growth sind 52,2 and % inter- mehr als im Vorjahr. Neuregional
appeal of the bauwohnungen student city. Furthermore, werden aufgrund the city des Wohnraummangels
offers a traditionally
auch
impressive
schnell
and
vom
effectively
Markt absorbiert.
guaran-
Dennoch reicht die
teed cash flow since it
Neubauaktivität
has barely any marketable
nicht um den
vacancy.
Nachfrageüberhang auszu-
The vacancy rate was
gleichen.
most recently
Dementsprechend
only 0.4%, whereas
konnten zuletzt weiterhin
steigende Mieten verzeichnet werden. Die durchschnittthe
comparable national average was about seven times
lich geforderte Miete für Neubauwohnungen lag im
as much. The attractiveness of residential investment is
ersten Halbjahr 2020 mit 12,74 EUR/m 2 rund 3,0 % über
also reflected in the transaction numbers. In 2019, 163
properties changed hands, up 32.5% on 2018 and an
Projektentwickler reagieren seit Jahren mit einer hohen
Neubauaktivität auf die sozioökonomischen Dynamiken.
Im Jahr 2019 wurden 1.735 neue Wohnungen in Münster
fertiggestellt. Das sind 52,2 % mehr als im Vorjahr. Neu-
bauwohnungen werden aufgrund des Wohnraummangels
auch schnell vom Markt absorbiert. Dennoch reicht die
Neubauaktivität nicht um den Nachfrageüberhang auszu-
gleichen. Dementsprechend konnten zuletzt weiterhin
steigende Mieten verzeichnet werden. Die durchschnitt-
lich geforderte Miete für Neubauwohnungen lag im ersten
Halbjahr dem Vorjahreswert. 2020 mit 12,74 Für Bestandswohnungen EUR/m 2 rund 3,0 % wurden über dem im
Vorjahreswert. Mittel 10,21 EUR/m Für Bestandswohnungen 2 aufgerufen. Das sind wurden 1,8 % im mehr Mittel als
10,21 im Vorjahr. EUR/m Besonders 2 aufgerufen. dynamisch Das sind entwickeln 1,8 % mehr sich als aktuell
im
Vorjahr. die Mieten Besonders in Münster-Nord. dynamisch entwickeln Die durchschnittliche
sich aktuell
Angebotsmiete die Mieten in übertraf Münster-Nord. hier zuletzt Die erstmalig durchschnittliche die Neun-
Angebotsmiete Euro-Marke und übertraf lag mit hier 9,05 zuletzt EUR/m erstmalig 2 8,9 % die über Neun- dem
Vorjahreswert. Euro-Marke und Auch lag mit in 9,05 den EUR/m südlichen 2 8,9 Stadtbezirken
% über dem
Vorjahreswert. Hiltrup und Südost Auch stiegen in den die südlichen Mieten um Stadtbezirken
jeweils 4,4 %.
Hiltrup Gleichwohl und Südost bleibt festzuhalten, stiegen die Mieten dass das um jeweils Mietniveau 4,4 %. in
Gleichwohl
Münster sehr bleibt
homogen festzuhalten,
ist – lediglich dass das
Wohnungen Mietniveau
in der
in
Münster
Innenstadt sehr
verzeichnen homogen ist
höhere – lediglich
Mietpreise.
Wohnungen in der
Innenstadt verzeichnen höhere Mietpreise.
Project d
socio-eco
activity.
52.2% m
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shortage
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rent for
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rents in
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can be sa
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rents.
Transaktionsanzahl
Number of transactions
Transaktionsvolumen
Transaction volume
Angebotspreise nach Städtekategorien*
Quoted prices by category of cities*
Transaktionszahl
Anzahl/Number
200 350
160 280
120 210
80 140
58
40 70
0
118
103
123
163
135
2015 2016 2017 2018 2019 2020*
* Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Münster, GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA ® ,
Engel & Völkers Commercial
170
in Mio. EUR/in mio. EUR
0
66
190
201
247
296
2015 2016 2017 2018 2019 2020*
* Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Münster, GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA ® ,
Engel & Völkers Commercial
260 300
Angebotspreise nach
Städtekategorien*
A 4.533
B 2.304
C
2.451
D 1.824
B Münster 2.903
0 1.000 2.000 3.000 4.000
in EUR/m 2
* 1. Halbjahr 2020 nach Klassifikation von bulwiengesa/
1. half-year 2020 according to bulwiengesa
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial
in %
–
gute La
Inflation
Quelle:/Sourc
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2020/2021 · Wohn- Münster & Geschäftshäuser Marktreport 2020/2021 · Münster
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2020/2021 · Münster
Angebotsmieten 2020*
Münster – Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
6 7
Wertstabiler Anlagestandort
Die Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser in den sehr
guten Lagen beliefen sich zuletzt auf das 24- bis 28-fache
der Jahresnettokaltmiete. Investoren müssen hier mit
Kaufpreisen von 2.500 bis 4.300 EUR/m 2 für Anlageobjekte
rechnen. Aufgrund moderater Mietpreisentwicklungen
erwartet Engel & Völkers Commercial, dass die
Faktoren und Kaufpreise in den Bestlagen stabil bleiben.
Nach den Wertzuwächsen der vergangenen Jahre sind Gewinnmitnahmen
durch Immobilienverkäufe für Bestandshalter
dementsprechend attraktiv. In den einfachen Lagen
werden anhaltende Mietpreissteigerungen hingegen weiterhin
zu wachsenden Kaufpreisen und Faktoren führen.
Während in den Bestlagen eine Grenze für den Marktein-
stieg privater Investoren erreicht zu sein scheint, überzeugen
in den einfachen Lagen die verhältnismäßig
moderaten Einstiegspreise ab 1.100 EUR/m 2 .
Engel & Völkers Commercial erwartet, dass der Münsteraner
Markt für Wohn- und Geschäftshäuser, trotz der
schwierigen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen,
weiter in den Fokus überregionaler Investoren rücken
wird. Wir rechnen damit, dass das Transaktionsvolumen
im Jahr 2021 das Rekordjahr 2019/2020 bestätigen
kann. Die hohe Lebensqualität wird weiterhin für eine
hohe Wohnraumnachfrage sorgen und die Fahrrad- und
Studentenstadt ein wertstabiler Anlagestandort bleiben.
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
Entgegen der momentan wirtschaftlich angespannten Situation lässt sich gerade durch
die anhaltende Niedrigzinspolitik weiterhin eine wachsende Nachfrage im Bereich der wohnwirtschaftlich
genutzten Immobilien verzeichnen. Vermehrt entscheiden sich Eigentümer daher für
den Verkauf Ihrer Bestands immobilien um lukrative Gewinne zu erzielen. In den mittleren bis sehr
guten Lagen rechnen wir mit einem konstant hohen Preisniveau, in den einfachen Lagen mit leicht
steigenden Preisen.
Fabian Tillmanns, Engel & Völkers Commercial Münster
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2020/2021 · Münster
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2020/2021 · Münster
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Vermietungs-Ratgeber
für Eigentümer von Anlageimmobilien
Renditepotenzial vs. Mietpreisbremse –
ein vertrauensvoller Umgang mit Ihren
Mietern ist das A und O.
Wir informieren, Sie profitieren –
Wissenswertes rund um die
Vermietung Ihrer Immobilie.
Das von der Bundesregierung be schlossene Gesetz zur
Mietpreisbremse hat seither immer wieder kontroverse
Diskussionen ausgelöst und zu Ver unsicherung auf der
Vermieterseite geführt. Grundsätzlich hat dieses Gesetz
jedoch keinen Einfluss auf die übrigen Regelungen des
Mietrechts. Demnach ist z. B. die Mieterhöhung in
Mehrfamilienhäusern weiterhin durch eine Anpassung
an den Mietspiegel sowie bei Mieterwechseln möglich.
Investitionen in eine leerstehende Wohnung können
ebenfalls mit einer Mietsteigerung gekoppelt sein,
woran sich auch künftig nichts ändert.
Trotz der dynamischen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt
stiegen die Mie ten bei bestehenden Verträgen in
den vergangenen Jahren deutlich weniger als angenommen,
wie Experten bestätigen. Auch bei den Mietpreisen
für die Neu- und Wiedervermietung von Wohnungen ist
lediglich ein moderater Anstieg zu beobachten.
Als eines der führenden Beratungs - und Vermittlungsunternehmen
im Be reich Wohn- und Geschäftshäuser
hat Engel & Völkers Commercial gemein sam mit der
Rechtsanwalts- und Steuer beratungskanzlei Heuking
Kühn Lüer Wojtek diesen Ratgeber entwickelt, um Sie als
Eigentümer bei einem konstruk tiven, vertrauensvollen
Umgang mit Ihren Mietern zu unterstützen. Er bietet
Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Regelungen
rund um das Thema Mieterhöhung – unter welchen
Voraussetzungen und in welcher Form sie zulässig ist,
wie Staffel- und Index miete definiert werden und was
Sie im Hinblick auf die Mietpreisbremse beachten
sollten.
Unser Kooperationspartner:
Partnerschaft mit beschränkter Berufs haftung von
Rechtsanwälten und Steuerberatern
Berlin · Chemnitz · Düsseldorf · Frankfurt · Hamburg
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Vermietungs-Ratgeber für Eigentümer von Anlageimmobilien
Vermietungs-Ratgeber für Eigentümer von Anlageimmobilien
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Erhöhung auf
die ortsübliche Miete
11
Erhöhung auf
die ortsübliche Miete
Was bedeutet ortsübliche Miete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten,
die in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) für Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten
vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Dabei bleiben Erhöhungen
aufgrund von Betriebskostenerhöhungen außer Betracht.
Mietspiegel
„Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam
erstellt oder anerkannt worden ist.“ Ein Mietspiegel kann für das Gebiet einer
Gemeinde, für mehrere Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
Es gibt Tabellen und Regressionsmietspiegel, einfache und qualifizierte Mietspiegel.
Wonach sich die ortsübliche Miete richtet –
und was bei einer Erhöhung beachtet werden sollte.
Der Mietspiegel und was er enthalten muss –
damit er eine Erhöhung der Miete begründen kann.
Soll die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Miete
gebracht werden, gilt es, einige Vorgaben zu beachten:
Dazu gehören die Einhaltung der formellen
Anforderungen, der Kappungsgrenze, der Jahressperrfrist
sowie die Nichtüberschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Sind Betriebskostenvorschüsse oder eine
Betriebskostenpauschale vereinbart, wird die Nettokaltmiete
erhöht.
Dabei gibt es für den Eigentümer verschiedene Begründungsmöglichkeiten:
• Mietspiegel
• Mietdatenbank
• Sachverständigengutachten
• Entgelte von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen
• Begründung, die gleichermaßen zuverlässig Auskunft über die ortsübliche
Vergleichsmiete gibt und für den Mieter nachprüfbar ist
Wichtig ist, dass der Mieter der Miet erhöhung zustimmen
muss. Tut er dies nicht, kann auf Erteilung
der Zustimmung geklagt werden. Dabei kann die
Zustimmung auch in mehr fach vorbehaltsloser Zahlung
der erhöhten Miete gesehen werden. Das Erhöhungsverlangen
muss begründet werden, d. h. es muss dargestellt
wer den, dass die bisherige Miete nicht der ortsüblichen
Miete entspricht.
Voraussetzung für die Nutzung des Mietspiegels ist, dass
dieser ordnungs gemäß erstellt sowie zum Zeitpunkt
der Mieterhöhung gültig ist. Weiterhin muss er für die
jeweilige Wohnung hinsichtlich der Größe anwendbar
und mit dem Mietvertrag vergleichbar sein (Art der
Miete, d. h. Brutto -, Teilinklusiv - oder Nettomiete).
Bei einem Tabellenmietspiegel darf die Obergrenze
der Tabelle ausge schöpft werden. Eine Überschreitung
der Tabellenwerte ist jedoch nur zu lässig, wenn ein
entsprechendes Sach verständigengutachten vorliegt.
Trifft die Tabelle keine Aussage über eine vergleichbare
Wohnung, kann sie die Mieterhöhung nicht begründen.
Um einen qualifizierten Mietspiegel handelt es
sich, wenn dieser nach anerkannten Grundsätzen
erstellt wurde, von der Gemeinde oder den Interessen -
vertretern von Vermietern und Mietern anerkannt und
nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortge
schrieben sowie alle vier Jahre neu erstellt wurde. Bei
einer Erklärung der Mieterhöhung muss stets mitgeteilt
werden, dass ein qualifizierter Miet spiegel vorliegt. Ein
qualifizierter Miet spiegel hat eine höhere Beweiskraft
als ein einfacher Mietspiegel.
Sollte kein aktueller Mietspiegel vorlie gen, kann zur
Begründung z. B. auch der Mietspiegel einer vergleichbaren
Gemeinde herangezogen werden. Für die Vergleichbarkeit
kommt es auf die jeweiligen Gemeindestrukturen,
insbe sondere auf die Größe der Gemeinde an. So
kann beispielsweise der Mietspiegel einer Großstadt
nicht auf eine kleine Gemeinde angewendet werden.
Alternativ können die auf den vorheri gen Seiten genannten
Begründungs möglichkeiten herangezogen werden.
Vermietungs-Ratgeber für Eigentümer von Anlageimmobilien
Vermietungs-Ratgeber für Eigentümer von Anlageimmobilien
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Erhöhung auf
die ortsübliche Miete
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Erhöhung auf
die ortsübliche Miete
Die formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung –
was sie generell enthalten sollte.
Zu den formellen Anforderungen gehö ren die
Zustimmung des Mieters und eine stichhaltige
Begründung des Erhö hungsverlangens. Neben der
Vorlage der bereits erläuterten Begründungsmittel sind
hier zwei weitere wesent liche Aspekte zu beachten: die
Kap pungsgrenze und die Jahressperrfrist.
Die Kappungsgrenze beinhaltet, dass die Miete
innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöht
werden darf. Ausgenommen sind Gebiete, in denen durch
die Landesregierung festgesetzt ist, dass die ausreichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen
zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist
– hier darf nur um 15 % erhöht werden.
Die Jahressperrfrist beinhaltet, dass das Erhöhungsverlangen
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung
zulässig ist. Die Frist beginnt mit Vertragsschluss
oder dem Wirksam werden der letzten
Mieterhöhung. Wichtig dabei ist, dass der Zugang des
Mieterhöhungsschreibens erst nach der Jahresfrist
erfolgen darf. Geht dem Mieter das Schreiben schon
vorher zu, so kann dies behandelt werden, als ob es nicht
abgeschickt worden wäre.
Sachverständigengutachten und Vergleichswohnungen –
was hierbei zu berücksichtigen ist.
Ein Sachverständigengutachten kann nur durch einen
öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
erstellt werden. Die Kosten für das Gutachten hat dabei
der Vermieter zu tragen. Ein Gutachten sollte mindestens
darauf überprüft werden, ob es nachvollziehbar und
in sich stimmig ist, ob eine ausreichende Zahl an
Vergleichs wohnungen berücksichtigt wurde und ob
der Sachverständige ausschließlich Erfahrungswissen
niedergelegt oder ob er anhand von Daten die ortsübliche
Vergleichsmiete ermittelt hat. Zudem gilt es
darauf zu achten, ob die zum Vergleich herangezogenen
Wohnungen von der Mietstruktur und den gesetz lichen
Merkmalen übereinstimmen.
Bei einer Erhöhungserklärung sind mindestens drei
Vergleichswohnungen zu nennen, die in derselben
Gemeinde liegen. Dabei können die Wohnungen auch
aus dem Bestand desselben Vermieters stammen und/
oder sich in demselben Wohnhaus befinden. Zudem ist
es notwendig, entweder den Qua dratmeterpreis oder die
Gesamtmiete und die Fläche der Vergleichswohnung
zu nennen. Dabei müssen die Ver gleichswohnungen
exakt bezeichnet sein, sodass der Mieter diese ohne
weiteres finden kann. Das Gutachten sollte nicht älter
als zwei Jahre sein. (Dem Erhöhungsverlangen sollte
eine vollständige Abschrift des Gutachtens beigefügt
werden.)
Vermietungs-Ratgeber für Eigentümer von Anlageimmobilien
Vermietungs-Ratgeber für Eigentümer von Anlageimmobilien
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Mieterhöhung nach
Modernisierung
15
Umlage von Betriebskostenerhöhung
Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten –
hier gibt es verschiedene Berechnungsarten.
Zulässig ist:
• Mieterhöhung auf ortsübliche Miete für Wohnungen im nicht modernisierten
Zustand + Geltendmachung des Modernisierungszuschlags
• Erhöhung wegen Modernisierung. Soweit der Mietpreis noch unter der
ortsüblichen Miete für vergleichbar modernisierte Wohnungen liegt, ist
eine zusätzliche Erhöhung auf die ortsübliche Miete möglich
• Die sich ergebende Miete darf nicht höher sein als:
Ausgangsmiete + 20 % + Modernisierungszuschlag
Unzulässig ist:
• Geltendmachung der ortsüblichen Miete für den modernisierten Wohnraum
plus zusätzlicher Modernisierungszuschlag
Die Betriebskostenvorauszahlung kann erst nach
Erteilung einer Abrech nung angepasst werden. Dabei
besteht pro Abrechnung nur einmal die Mög lichkeit
zur Anpassung. Fällig sind die erhöhten Kosten mit
der nächsten Miete. Als Maßstab für die „Erhöhung
der Betriebskosten“ in angemessenem Umfang gilt das
Abrechnungsergebnis des Vorjahres.
Bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist
ein vertraglicher Erhö hungsvorbehalt erforderlich.
Der Grund für die Anpassung der Betriebskostenpauschale
muss anhand von ent sprechenden
Belegen erläutert werden. Dabei müssen die alte
und die neue Betriebskosten -Belastung gegenüber-
gestellt werden. Fällig sind die erhöhten Kosten mit der
übernächsten Miete nach Zugang der Erklärung. Als
Maß stab für „Erhöhung der Betriebskosten“ gilt die
Differenz zwischen den zuletzt in der Pauschale enthaltenen
Betriebs kosten und der derzeitigen Kostenhöhe.
Die Anpassung bei Brutto- oder Teil inklusivmieten
ist nur möglich, wenn das Mietverhältnis bereits am
01.09.2001 bestand und ausdrücklich vereinbart wurde,
dass die Miete bei einem An stieg der Betriebskosten
erhöht wird. Fehlt diese Vereinbarung, so ist eine
Mieterhöhung nicht möglich. Die Miete wird dabei unter
denselben Voraus setzungen wie bei einer Betriebskostenpauschale
erhöht.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen –
unter welchen Voraussetzungen sie zulässig ist.
Hat der Vermieter Modernisierungs maßnahmen durchgeführt
und möchte diese nun auf den Mieter umlegen,
so kann er die jährliche Miete nur um 8 %
der für die Modernisierung auf gewendeten Kosten erhöhen.
Voraus setzung dafür ist, dass es sich um
eine Modernisierungsmaßnahme und nicht um eine
Instandhaltungsmaßnahme handelt. Darüber hinaus
wird eine angemessene Verteilung auf alle Woh nungen
vorausgesetzt.
Doch in welchem Verhältnis stehen die Erhöhung
auf die ortsübliche Miete und die Erhöhung
nach Modernisierungsmaßnahmen? Zunächst einmal
dürfen beide Erhöhungsmöglichkeiten miteinander
verbunden werden – was dabei zulässig ist und was nicht,
finden Sie nebenstehend. Oftmals ist es wirtschaftlich
sinnvoller, anstelle der Miet erhöhung nach einer
Modernisierungs maßnahme eine Mieterhöhung auf die
ortsübliche Miete zu erklären. Die Kappungsgrenze
berechnet sich ohne Berücksichtigung von Mieterhöhungen
aufgrund von Modernisierungen in den
letzten drei Jahren (ältere Maßnahmen fließen jedoch in
die Ausgangsmiete mit ein). Auch die Jahressperrfrist
bleibt davon unberührt.
• Betriebskostenvorauszahlungen
Der Mieter zahlt im Voraus, es erfolgt eine Abrechnung über die Betriebskosten,
d.h. der Mieter zahlt nur für seinen tatsächlichen Verbrauch.
• Betriebskostenpauschalen
Der Mieter zahlt einen festgelegten Betrag, es erfolgt keine Abrechnung, d. h.
der Mieter zahlt unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch.
• Bruttomieten
Die Betriebskosten sind betragsmäßig in der Miete enthalten.
• Teilinklusivmieten
Ein Teil der Betriebskosten wird neben der Miete über Betriebskostenvorauszahlungen
umgelegt; die übrigen Betriebskosten sind in der Miete einkalkuliert.
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16
Staffelmieterhöhung
17
Indexmieterhöhung
Wie die Staffelmiete definiert und umgesetzt wird –
und was hier vertraglich fixiert werden muss.
Wann man von Indexmiete spricht –
und nach welchen Kriterien sie vertraglich vereinbart wird.
Bei Staffelmieten handelt es sich um vertraglich
vorweggenommene, gestaf felte Mieterhöhungen. Die
Vereinbarung einer Staffelmiete muss stets schriftlich
erfolgen. Unabdingbar ist, dass die jeweiligen Erhöhungen
im Mietvertrag betragsmäßig ausgewiesen sind,
d. h. es kann der Erhöhungsbetrag („erhöht sich um
50 €“) oder der erhöhte Betrag („erhöht sich auf 650 €“)
angegeben werden. Prozentuale Angaben („erhöht sich
um 10 %“) sind jedoch unzulässig. Es ist möglich, eine
Staffelmiete für einen befristeten Zeitraum zu
vereinba ren. Die jeweilige Staffelmieterhöhung tritt
automatisch in Kraft und bedarf keiner Erklärung.
Dabei muss die vereinbarte Miete jeweils mindestens
ein Jahr unverändert bleiben – auch die erste Erhöhung
darf erst nach einem Jahr wirksam werden. Trotz einer
vereinbarten Staffelmiete sind jedoch Mietanpassungen
nach Betriebskosten erhöhungen möglich – nach Moderni -
sierungsmaßnahmen oder auf die orts übliche Vergleichsmiete
jedoch nicht.
Bei Indexmieten handelt es sich um eine vertraglich
vorweggenommene Mieterhöhung. Die Miete entwickelt
sich dabei entsprechend dem Preis index für die
Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
Auch die Indexmietvereinbarung muss in Schriftform
erfolgen und je nach Zeitpunkt des Vertragsschlusses
beste hen unterschiedliche Anforderungen an die
Vereinbarung. Dabei muss eine Änderung der Miete
in beide Richtun gen möglich sein. Auch Indexmieten
können für einen befristeten Zeitraum vereinbart
werden.
Im Gegensatz zur Staffelmiete bedarf es bei der Erhö-
hung der Indexmiete einer Erklärung in Textform.
Grund sätzlich muss die Miete jeweils min destens ein
Jahr unverändert bleiben. In der Erklärung muss die
eingetretene Indexänderung im Verhältnis zum Vertragsschluss
oder zur letzten Erhö hung angegeben
sowie der verlangte Mietpreis bzw. die Erhöhung
berechnet und beziffert werden. Mietanpassungen nach
Betriebskostenerhöhungen sind trotz einer Indexmiete
möglich – nach Modernisierungsmaßnahmen oder auf
die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nicht. Der
Mieter hat ab dem Ersten des übernächsten Monats nach
Zugang der Erklärung den erhöhten Mietpreis zu zahlen.
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18
Mietpreisbremse
19
Mietpreisbremse
Die Regelungen der gesetzlichen Mietpreisbremse –
für Sie als Vermieter ein wichtiges Thema.
Wesentliche Punkte der Vereinbarung zur Mietpreisbremse:
• Länder erhalten für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit zur
Einführung der Mietpreisbremse
• Gültigkeit nur in nachgewiesen angespannten Wohnungsmärkten
• Die mögliche Wiedervermietungsmiete muss mindestens der bisherigen
Miete entsprechen können = kein Zwang zur Herabsetzung der Miete
• Nicht betroffen sind Erstvermietungen von Neubauten nach dem
01.10.2014, Vermietungen nach umfassenden Modernisierungen, Wohnraum
für den vorübergehenden Bedarf sowie Studentenheime
Wohnraum in Deutschland soll be zahlbar bleiben –
auf dieser Forderung basiert die auf Bundesebene
beschlos sene Mietpreisbremse. Viele Vermieter stellen
sich die Frage, ob ihre Region davon betroffen ist und
welche Maßnah men in welcher Form nach dem neuen
Gesetz noch zulässig sind. Nachfolgend fassen wir
die wichtigsten Neuregelungen einmal kurz für Sie
zusammen.
Das Gesetz zur Mietpreisbremse kann von den
Ländern dort angewandt werden, wo es sich um einen
angespannten Wohnungsmarkt handelt. Hierfür muss
einer der folgenden vier Punkte zutreffen:
1. Die Mieten im Anwendungsbereich der Rechtsverordnung
steigen deut lich stärker als im Bundesdurchschnitt
(wie in allen großen Metropolen).
2. Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte
übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich.
3. Es zeichnet sich ein Bevölkerungs zuwachs ab, ohne
dass neuer Wohnraum geschaffen wird (wie in den
meisten Großstädten).
4. Einem geringen Leerstand steht eine große
Nachfrage gegenüber.
In jedem dieser Fälle greift die derzeit auf fünf Jahre
befristete Mietpreisbremse, nach der die Miete maximal
10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Dies gilt auch für die auf Seite 16 und 17 vorgestellten
Staffel- und Indexmietverträge. Die ortsübliche Vergleichsmiete
wird, wie auf Seite 10 und 11 erläutert, in
der Regel anhand des aktuellen Mietspiegels bestimmt;
daneben werden auch Sachverständigengutachten,
die Entgelte von drei Vergleichswohnungen sowie
Mietdatenbanken zugrunde gelegt.
Sie haben weitere Fragen? Kontaktieren Sie uns jederzeit
gerne!
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20
Erbschaft
21
Erbschaft
Erbschafts-Ratgeber
für Eigentümer von Anlageimmobilien
Nachlassplanung –
was bei der Übertragung von Vermögen wichtig ist
Die Übertragung von Vermögen auf nachfolgende
Generationen bedarf einer sorgfältigen Nachlassplanung.
Außer den rechtlichen und steuerlichen Aspekten
müssen auch die persönlichen Verhältnisse, Vorstellungen
und Bedürfnisse aller Beteiligten berücksichtigt
werden.
Dieser Ratgeber erhebt weder einen Anspruch auf
Vollständigkeit noch ersetzt er juristische und steuerliche
Beratung. Aber er gibt Ihnen einen ersten Einblick, was
Sie bei der Nachlassplanung berücksichtigen müssen.
Wenn es dann konkret wird, sollten Sie sich individuell
von Spezialisten unterstützen lassen.
Unser Kooperationspartner:
Partnerschaft mit beschränkter Berufs haftung von
Rechtsanwälten und Steuerberatern
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Erbschafts-Ratgeber für Eigentümer von Anlageimmobilien
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22
Gesetzliche
Erbfolge
23
Gesetzliche
Erbfolge
Gesetzliche Erbfolge –
wer erbt was nach den erbrechtlichen Regelungen?
Gesetzliche Erbfolge –
so werden die Erbquoten ermittelt
Konzentrieren wir uns zunächst auf eine Situation, in
der keine sogenannte letztwillige Verfügung – also kein
Testament und kein Erbvertrag – vorliegt. Dann findet
das gesetzliche Erbrecht Anwendung und mit dem Tod
des Erblassers geht dessen Vermögen als Ganzes auf die
gesetzlichen Erben über.
• Gesetzliche Erben erster Ordnung:
Abkömmlinge des Erblassers, z. B. Kinder, Enkel, Urenkel
• Gesetzliche Erben zweiter Ordnung:
Eltern des Erblassers und deren Abkömmlinge, z. B. Geschwister, Neffen, Nichten
Gesetzliche Erben sind neben dem Ehepartner die
Verwandten des Erblassers. Letztere werden entsprechend
ihres Verwandtschaftsverhältnisses zum
Erblasser in Ordnungen eingeteilt. Dabei schließen
Verwandte einer höheren Ordnung Verwandte der
nachfolgenden Ordnungen von der Erbfolge aus.
• Gesetzliche Erben dritter Ordnung:
Großeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge, z. B. Onkel, Tanten, Cousins, Cousinen
• Gesetzliche Erben vierter Ordnung:
Urgroßeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge, z. B. Großtanten, Großonkel, Großcousins, Großcousinen
Erbfähig ist, wer beim Tod des Erblassers lebt. Erben
kann aber auch ein zu diesem Zeitpunkt noch
ungeborenes Kind sein, wenn es bereits gezeugt ist und
später lebendig geboren wird. Adoptierte Kinder sind
– anders als Stief- und Pflegekinder – den leiblichen
Kindern gleichgestellt.
Wie viel vom Nachlass dem einzelnen gesetzlichen
Erben zusteht, bestimmen die sogenannten Erbquoten.
Für deren Ermittlung kommt es auf die Lebensverhältnisse
des Erblassers
zum Zeitpunkt seines
Todes an, etwa ob
er verheiratet war, in
welchem Güterstand
er gelebt hat und
wie sein Verwandtschaftsverhältnis
zu
den übrigen gesetzlichen
Erben war.
Beispiel 1: Der Erblasser lebte zum Todeszeitpunkt im
gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (d.
h. ohne Ehevertrag) und hatte zwei Kinder. Nach dem
Gesetz erbt der Ehepartner zu ½, die Kinder erben zu je ¼.
Beispiel 2: Der Erblasser lebte zum Todeszeitpunkt im
gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft,
war kinderlos, hatte aber zwei Geschwister. Nach dem
Gesetz erbt der Ehepartner zu ¾, die Geschwister zu je ⅛.
Beispiel 3: Der Erblasser
lebte zum Todeszeitpunkt
in Gütertrennung
(d. h. mit
Ehevertrag) und hatte
zwei Kinder. Nach dem
Gesetz erben der Ehepartner
und die Kinder
zu je ⅓.
• Gesetzliche Erben fünfter Ordnung und fernerer Ordnungen:
Entferntere Vorfahren des Erblassers und deren Abkömmlinge
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Gewillkürte
Erbfolge
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Pflichtteilsrecht
Pflichtteilsrecht –
wo die gewillkürte Erbfolge an ihre Grenzen stößt.
Bei Abfassung seiner letztwilligen Verfügung kann der
Erblasser frei festlegen, wem er was zukommen lässt. Er
hat eine umfassende Testierfreiheit.
Begrenzt wird die Testierfreiheit durch das sogenannte
Pflichtteilsrecht. Enterbt der Erblasser seinen Ehepartner,
erbberechtigte Nachkommen oder seine Eltern,
steht diesen mit dem gesetzlichen Pflichtteil eine gewisse
Mindestteilhabe am Nachlass zu. Der Pflichtteil beläuft
sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und muss
gegenüber den Erben aktiv geltend gemacht werden.
Wird ein Pflichtteilsberechtigter zwar nicht enterbt,
erhält wertmäßig aber weniger als den ihm gesetzlich
zustehenden Pflichtteil, kann er von den Miterben
die Differenz zwischen dem Erb- und dem Pflichtteil
als sogenannten Zusatzpflichtteil einfordern. Hingegen
kann er die Erbschaft ausschlagen und den
gesamten Pflichtteil verlangen, wenn er durch die
Einsetzung eines Nacherben, die Anordnung einer
Testamentsvollstreckung oder eine Teilungsanordnung
beschränkt oder mit einem Vermächtnis oder einer
Auflage beschwert ist.
Gewillkürte Erbfolge –
bestimmen Sie selbst, wer was erbt.
Der Erblasser kann jedoch auch veranlassen, dass von
der gesetzlichen Erbfolge abgewichen wird. Dies tut
er mit einer letztwilligen Verfügung, also mit einem
Testament oder mit einem Erbvertrag. Man spricht dabei
von gewillkürter Erbfolge.
Testament und Erbvertrag sind in ihrer Form und
rechtlichen Wirkung unterschiedlich. Der Erbvertrag
muss zwingend notariell beurkundet werden, während
das Testament auch privat schriftlich errichtet werden
kann. Damit es gültig ist, muss der Erblasser es jedoch
handschriftlich verfassen und unter Angabe von Ort und
Datum eigenhändig unterschreiben.
Wenn Ehepartner ein gemeinschaftliches Testament
errichten, reicht es, wenn einer der beiden das Testament
handschriftlich verfasst. Beide müssen es jedoch
eigenhändig unterschreiben. Stirbt einer der Ehepartner,
ist der Hinterbliebene weiterhin an alle Regelungen im
Testament gebunden, die beide Ehepartner betreffen.
Ähnliches gilt für den Erbvertrag: Eine Änderung der
dort vereinbarten letztwilligen Verfügungen ist nur sehr
eingeschränkt und unter bestimmten Voraussetzungen
möglich.
Zur Vermeidung späterer Erb- bzw. Nachlassstreitigkeiten
sollte der Inhalt von Testament und Erbvertrag
eindeutig sein. Je mehr potenzielle Erben oder Vermächtnisnehmer
es gibt und je größer und vielfältiger
der Nachlass ist, desto schwieriger ist dies. Dies gilt
insbesondere dann, wenn neben dem Privat- auch
Betriebsvermögen vererbt werden soll.
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26
Vorweggenommene
Erbfolge
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Vorweggenommene
Erbfolge
Vorweggenommene Erbfolge –
wenn Sie potenziellen Erben vorab etwas schenken.
Überträgt der Erblasser schon zu Lebzeiten Vermögen
schenkweise an potenzielle Erben, spricht man
von vorweggenommener Erbfolge. Diese ist häufig
Bestandteil einer lebzeitigen Nachlassplanung, ist sie
doch geeignet, die spätere Steuerbelastung der potenziellen
Erben zu reduzieren, Nachlassstreitigkeiten zu
vermeiden, den Schenker im Alter zu versorgen, die
Existenz des Beschenkten abzusichern und/oder das
Familienvermögen zu bewahren.
Vorweggenommene und tatsächliche Erbfolge sollten im
Rahmen der Nachlassplanung aufeinander abgestimmt
werden. Zu diesem Zweck wird oft eine sogenannte
Ausgleichsanordnung in den Schenkungsvertrag aufgenommen,
die bestimmt, ob und in welchem Umfang
eine Schenkung das spätere Erbe schmälert. Weiter
kann vereinbart werden, dass der Wert der Zuwendung
im Erbfall auf den gesetzlichen Pflichtteil anzurechnen
ist. Oder es wird ein Erb- oder Pflichtteilsverzicht
festgelegt. Schließlich sind auch Rückforderungsrechte
wichtige Bestandteile des Schenkungsvertrags. So kann
der Schenker beispielsweise übertragenes Vermögen
zurückverlangen, wenn der Beschenkte vor ihm stirbt
oder in die Insolvenz gerät.
Schenkungsverträge bedürfen grundsätzlich notarieller
Form. Fehlt es hieran, ist dies unerheblich, wenn die
Schenkung vollzogen wird, beispielsweise durch Übergabe
des Schenkungsgegenstands. Dies gilt nicht für
Schenkungen von Grundstücken, Immobilien oder
Anteilen an Kapitalgesellschaften, die zwingend von
einem Notar beurkundet werden müssen.
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28
Steuern
im Überblick
29
Steuern
im Überblick
Erbschaft- und Schenkungsteuer –
so können Sie sparen.
Die Angehörigen bzw. Verwandtschaftsverhältnisse sind maßgeblich für die persönlichen Freibeträge und Steuertarife:
Freibeträge
Erbschaften und Schenkungen müssen versteuert
werden. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer entsteht
mit dem Tod des Erblassers bzw. bei Erhalt der
Schenkung. Unterschieden wird also zwischen Erwerb
von Todes wegen und lebzeitiger Schenkung. Erwerbe
von Todes wegen sind u.a. der Erwerb durch Erbanfall,
Vermächtnis oder Pflichtteilsgeltendmachung, aber auch
der Sonderfall einer Schenkung, die erst mit dem Tod
des Schenkers in Kraft tritt. Lebzeitige Schenkungen
umfassen alle unentgeltlichen Zuwendungen unter
Lebenden sowie die Abfindung für einen Erbverzicht.
Ist zumindest einer der Beteiligten im Zeitpunkt der
Steuerentstehung Inländer im Sinne des Erbschaft- und
Schenkungsteuergesetzes, wird das gesamte Erbe bzw.
die gesamte Schenkung besteuert. Inländer im Sinne
des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes ist, wer
seinen Wohnsitz oder seinen gewöhn lichen Aufenthalt
in Deutschland hat oder als deutscher Staatsangehöriger
noch nicht länger als fünf Jahre im Ausland lebt. Ohne
personelle Anknüpfung nach Deutschland wird nur das
vermachte Inlandsvermögen besteuert.
Für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer
wird der Erbe bzw. Beschenkte entsprechend seines
Angehörigen oder Verwandtschaftsverhältnisses zum
Erblasser bzw. Schenker in folgende Steuerklassen
eingeteilt:
Steuerklasse I: Ehegatte und Lebenspartner, (Stief-)
Kinder, (Stief-)Enkel, Eltern und Großeltern bei
Erwerben von Todes wegen
Steuerklasse II: Eltern und Großeltern bei
lebzeitigen Schenkungen, Geschwister, Nichten und
Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern,
geschiedene Ehegatten und einer aufgehobenen
Lebenspartnerschaft
Steuerklasse III: Alle übrigen Erwerber
Ehegatte/Lebenspartner 500.000 €
(Stief-)Kinder / (Stief-)Enkel bei vorverstorbenen (Stief-)Kindern 400.000 €
(Stief-)Enkel 200.000 €
Eltern + Großeltern bei Erwerben von Todes wegen 100.000 €
Personen der Steuerklassen II und III
(Eltern + Großeltern bei lebzeitigen Schenkungen, Geschwister, Nichten und
20.000 €
Neffen, Stiefeltern etc.)
Steuertarif pro Steuerklasse (Regelfall)
Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis
einschließlich ... € I II III
75.000 € 7% 15% 30%
300.000 € 11% 20% 30%
600.000 € 15% 25% 30%
6.000.000 € 19% 30% 30%
13.000.000 € 23% 35% 50%
26.000.000 € 27% 40% 50%
und darüber 30% 43% 50%
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30
Übertragung des
Familienheims
31
Immobiliengesellschaften
Übertragung des Familienheims –
wann sie von der Steuer befreit ist.
Immobilien im Gesellschaftsvermögen –
so nutzen Sie persönlich Freibeträge.
Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz enthält eine
besondere Steuerbefreiungsvorschrift, nach der das
Familienheim steuerfrei auf den Ehepartner übertragen
oder zumindest teilweise steuerbefreit an Kinder und
ggf. auch Enkel vererbt werden kann.
Als Familienheim im Sinne des Erbschaft- und
Schenkungsteuergesetzes gilt ein bebautes Grundstück,
das im Übertragungszeitpunkt in der Europäischen
Union (EU) oder im Europäischen Wirtschaftsraum
(EWR) gelegen ist, das im (Teil-)Eigentum des
Übertragenden steht und in dem dieser selbst eine
Wohnung nutzt.
Zu Lebzeiten ist eine steuerfreie Übertragung des
Familienheims nur an den Ehepartner möglich und
zwar ohne jegliche Behaltensfristen oder sonstigen
Restriktionen. Neben der Übertragung des
Familienheims sind zudem sämtliche mit dem
Familienheim zusammenhängende Vermögenstranfers
steuerbefreit. Das sind zum Beispiel Investitionen, die
zur Instandhaltung oder zum Ausbau getätigt wurden.
Ist der Erblasser verstorben, liegt der Fall ein wenig
anders: Ohne letztwillige Verfügung erbt der Ehepartner
das Familienheim steuerfrei, wenn er es anschließend
selbst mindestens zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken
nutzt. Tut er dies ohne objektiv zwingende Gründe nicht
(Pflegebedürftigkeit etc.), so entfällt die Steuerbefreiung
rückwirkend und die Erbschaft muss nachversteuert
werden. Die Steuerbefreiung entfällt auch, wenn
der Ehepartner aufgrund letztwilliger Verfügung
verpflichtet ist, das Familienheim auf einen Dritten zu
übertragen. Gleiches gilt, wenn Kinder oder Enkel das
Familienheim erben. Allerdings ist für sie ohnehin nur
ein Erwerb von maximal 200 Quadratmetern steuerbefreit.
Bei Immobilien, die im Gesellschaftsvermögen gehalten
werden, besteht im Rahmen der vorweggenommenen
Erbfolge die Möglichkeit, anstelle der Immobilie
passgenau Gesellschaftsanteile zu übertragen. Dabei
können die persönlichen Freibeträge, niedrige Progressionsstufen
etc. ausgenutzt werden – und zwar alle zehn
Jahre wieder.
Zudem können die im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz
zur Verfügung stehenden Steuerbefreiungen
für Immobilien genutzt werden, beispielsweise
die Steuerbefreiung für die Übertragung von zu
Wohnzwecken vermieteten Immobilien (10 Prozent)
oder die Steuerbegünstigungen von denkmalgeschützten
Immobilien.
Die für Betriebsvermögen geltenden Steuerbefreiungen
finden regelmäßig keine Anwendung, da Immobilien bei
der Ermittlung der Betriebsvermögensbegünstigung als
sogenanntes schädliches Verwaltungsvermögen gelten.
Eine Ausnahme besteht für Wohnungsunternehmen.
Hier ist bestenfalls der gesamte Immobilienbestand
zu 85 Prozent (Regelverschonung) oder 100 Prozent
(Optionsverschonung) bis zu einer Grenze von 26
Millionen Euro pro Erwerber von der Erbschaft- und
Schenkungsteuer befreit. Voraussetzung dafür ist, dass
die Grundstücke Betriebsvermögen darstellen und der
Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung eigener
Wohnungen besteht. Der betriebliche Hauptzweck
muss einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Sinne
der Abgabenordnung darstellen. Ab einer Anzahl von
mehr als 300 Wohneinheiten soll diese Voraussetzung
laut Auffassung der Finanzverwaltung erfüllt sein.
Bei weniger als 300 Wohneinheiten muss eine Einzelfallprüfung
vorgenommen werden. Der Bundesfinanzhof
hält hingegen eine Differenzierung nach der Anzahl der
Wohneinheiten für unsachgemäß und legt hinsichtlich
des wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs eines Wohnungsunternehmens
andere Maßstäbe an. Juris tische bzw.
steuerliche Beratung wird hier aufgrund der Komplexität
der Materie dringend empfohlen.
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32 33
Internationales
Erbrecht
Internationales
Erbrecht
Erben im internationalen Kontext –
wann eine Doppelbesteuerung droht
Beispiel 2: Die Situation entspricht Beispiel 1, doch
diesmal hat der Erblasser vor seinem Tod ein Testament
verfasst und darin ausdrücklich das deutsche Erbrecht
für sich bestimmt. Durch diese Rechtswahl gilt für den
Erbfall deutsches Recht – obwohl sein gewöhnlicher
Aufenthalt zum Zeitpunkt des Todes in Spanien war.
Steuerrechtlich sieht es jedoch anders aus: Der gesamte
Nachlass, d.h. sämtliches in- und ausländisches Vermögen
des Erblassers, fällt unter die deutsche Erbschaftsteuer
– vorausgesetzt, der Erblasser war zum
Zeitpunkt seines Todes Inländer im Sinne des Erbschaftund
Schenkungsteuergesetzes. Dies ist der Fall, wenn er
einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt in
Deutschland hatte oder als deutscher Staatsangehöriger
noch nicht länger als fünf Jahre im Ausland gelebt hat.
Da die Erbschaftsteuersysteme der einzelnen Staaten
jedoch nicht aufeinander abgestimmt sind, besteht
bei grenzüberschreitenden Erbfällen das Risiko, dass
ein ausländischer Staat auf den gleichen Erbfall Erbschaftsteuer
erhebt. Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung
hat Deutschland im Bereich der Erbschaftsteuer
jedoch nur mit Dänemark, Griechenland,
Österreich, Schweden, der Schweiz und den USA
Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. In diesen
Fällen wird die im Ausland gezahlte Erbschaftsteuer
(regelmäßig) auf die deutsche angerechnet.
Erben im internationalen Kontext –
gut informiert können Sie Ärger vermeiden.
Die Komplexität grenzüberschreitender Erbfälle wird
häufig sowohl in erbrechtlicher als auch in erbschaftsteuerlicher
Hinsicht unterschätzt.
Enthält der Nachlass zum Beispiel ausländische Vermögensgegenstände
oder ist der Erblasser im Ausland
verstorben, stellt sich die Frage, ob deutsches Recht,
ausländisches Recht oder gar beide Erbrechtsordnungen
anwendbar sind. Die Antwort hierauf findet sich für
deutsche Staatsangehörige seit dem 17. August 2015 in
der Europäischen Erbrechtsverordnung (EuErbVO). Danach
ist das nationale Erbrecht des Staates anzuwenden,
in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen
gewöhnlichen Aufenthalt hatte.
Beispiel 1: Der Erblasser ist deutscher Staatsangehöriger.
Er verbringt die Herbst- und Wintermonate
eines jeden Jahres in seinem Ferienhaus auf Mallorca.
Im Januar verstirbt er ohne eine letztwillige Verfügung.
Der gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers zum Zeitpunkt
des Todes war damit in Spanien. Es gilt spanisches
Erbrecht für den gesamten Nachlass.
Der Erblasser kann jedoch auf das anzuwendende
Erbrecht Einfluss nehmen, indem er festlegt, dass das
Recht des Staates angewendet werden soll, dem er zum
Zeitpunkt der Rechtswahl oder seines Todes angehört.
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Trinkwasser
35
Trinkwasser
Ratgeber Trinkwasserverordnung
für Eigentümer
Sauberes und frisches Trinkwasser –
gemeinsam den hohen Standard halten
Die Trinkwasserversorgung in Deutschland steht im
internationalen Vergleich auf einem sehr hohen Niveau.
Sauberes und frisches Trinkwasser ist in Deutschland
Normalität. Doch auch wenn vom Versorger bis zur
Wasseruhr auf vielfache Parameter getestetes reines
Wasser geliefert wird, durchströmt reines Wasser häufig
nicht gewartete Filter, alte Rohrsysteme und stagniert in
nicht vollständig zurückgebauten Totleitungen.
Reines Wasser wird also häufig in der Hausinstallation
belastet.
Um deshalb den Verbraucherschutz und die trinkwasserhygienische
Sicherheit mit dem bereits erreichten
hohen Standard weiter auszubauen und auf die Qualität
des Wassers in Wohngebäuden auszudehnen, ist am
9. Januar 2018 die „Verordnung zur Neuordnung
trinkwasserrechtlicher Vorschriften“ in Kraft getreten.
Sie beinhaltet eine umfassende Änderung der
Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sowie eine geringfügige
Änderung der Lebensmittelhygiene -Verordnung.
Die TrinkwV bildet die rechtliche Grundlage für die
Sicherstellung der grundsätzlich sehr guten Trinkwasserqualität
in Deutschland.
Dieser kurze Ratgeber bietet Ihnen als Immobilieneigentümer
eine erste Orientierung über die wichtigsten
gesetzlichen Regelungen und ihre Umsetzungsmöglichkeiten.
Der Ratgeber erhebt nicht den Anspruch auf
Vollständigkeit und ersetzt nicht die Expertise eines
qualifizierten Fachbetriebs.
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
36
Kontrollierte
Qualität
37
Kontrollierte
Qualität
Strenge Regeln und Pflichten –
die TrinkwV enthält 29 Bußgeldtatbestände
Die TrinkwV wurde 2001 als nationale Umsetzung
der Europa-Richtlinie 98/83/EG über die Qualität von
Wasser für den menschlichen Gebrauch erlassen. Ihr
Zweck besteht darin, die Gesundheit des Menschen
vor negativen Einflüssen durch verunreinigtes (Trink-)
Wasser zu schützen.
Dazu werden den Gesundheitsämtern umfassende
Aufsichtskompetenzen eingeräumt, wie etwa bei der
Überprüfung auf Legionellen oder hinsichtlich des
Eintrags von Blei in das Trinkwasser, z. B. wegen
veralteter Rohrleitungen.
Damit stehen große zentrale, aber auch kleine dezentrale
Wasserwerke generell unter ständiger Beobachtung. Sie
haben dafür Sorge zu tragen, dass das Trinkwasser
in der gesetzlich vorgeschriebenen Qualität in den
Wasserleitungen in einem Gebäude ankommt. Grundsätzlich
gilt dabei: Trinkwasser muss rein und
genusstauglich sein und darf die menschliche Gesundheit
keinesfalls gefährden. Somit dürfen mikrobiologische
Krankheitserreger oder chemische Stoffe gewisse
Grenzwerte nicht überschreiten. Darüber hinaus dürfen
im Trinkwasser keine radioaktiven Stoffe enthalten sein,
deren Aktivität oder Konzentration den Bestimmungen
zum Strahlenschutz widersprechen.
Insbesondere Vermieter und Verwalter einer Immobilie
müssen dabei die strengen Regeln der TrinkwV beachten
und Sorge für die damit im Zusammenhang stehenden
Pflichten tragen. Die rechtlichen Verbindlichkeiten – wie
auch Strafen – ergeben sich aus § 40 des Infektionsschutzgesetzes
(InfSchG). Insgesamt stehen im § 25 der
TrinkwV 29 Bußgeldtatbestände.
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
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Trinkwasser
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Definierte
Vorgaben
Zentral ist die Trinkwassergroßanlage –
Definitionen zur 400- und 3-l-Regel
Laut Trinkwasserverordnung
(§ 14 Abs. 3) liegt eine Prüfpflicht vor, wenn die
folgenden Kriterien erfüllt sind:
• Die Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder
öffentlichen Tätigkeit.
• Betrieb einer Wasserversorgungsanlage, in der es durch Duschen oder
andere Einrichtungen zur Vernebelung des Trinkwassers kommt, zur
sog. Aerosolbildung.
• Betrieb einer Wasserversorgungsanlage, in der sich eine Trinkwassergroßanlage
zur zentralen Wassererwärmung befindet.
Gemäß den Begriffsbestimmungen in § 3 Abs. 12
TrinkwV ist eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung
eine Anlage mit:
• einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder einem
zentralen Durchfluss- Trinkwassererwärmer jeweils
mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern
oder
• einem Inhalt von mehr als drei Litern in
mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang
des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle;
nicht berücksichtigt wird der Inhalt einer Zirkulationsleitung.
Trifft nur einer der beiden Punkte zu, handelt es sich um
eine Trinkwassergroßanlage. Ein- und Zweifamilienhäuser
zählen per Definition nicht als Großanlage.
Eine wohnungseigene Warmwasserversorgung mit
elektrischem oder gasbetriebenem Durchlauferhitzer/
Warmwasserbereiter in der Küche oder dem Bad
fällt in der Regel aus zwei Gründen nicht unter den
Begriff Trinkwassergroßanlage. Erstens, weil das
Speichervolumen von 400 Litern und normalerweise
auch das Leitungsvolumen von drei Litern nicht
erreicht wird. Darüber hinaus entnimmt der einzelne
Wohnungsnutzer zwar Wasser, gibt es jedoch nicht an
sich selbst ab, wie es in § 14 Abs. 1 Nr. 1 heißt.
Große Verantwortung für die Gesundheit –
Versorger, „UsI“ und Verwalter im Fokus
Der Adressat der Verordnung ist nicht nur der
Wasserversorger, sondern der „Unternehmer oder
sonstige Inhaber“ („UsI“) einer Trinkwasserinstallation,
also der Vermieter bzw. der vermietende Wohnungseigentümer
sowie der beauftragte Hausverwalter.
Gemeint ist eine „gewerbliche Tätigkeit“, die die direkte
oder indirekte, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung
im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen
selbstständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht
ausgeübten Tätigkeit zum Ziel hat.
Damit haben Vermieter und Verwalter eine große
Verantwortung für die Gesundheit der Mieter, die aus
ihrer Trinkwasserinstallation, Warmwasseraufbereitung
oder Brunnenanlage versorgt werden. Welche Aufgaben
sich für den „UsI“ daraus ergeben, ist abhängig davon,
ob es sich um ein Wohnhaus oder ein „öffentliches
Gewerbeobjekt“ handelt, wo die Anforderungen deutlich
höher sind.
Der Grund ist die öffentliche Zugänglichkeit der
Entnahmestellen für unbestimmte und wechselnde
Personengruppen wie z. B. bei Kundentoiletten.
Schon bevor konkrete Untersuchungspflichten und Maßnahmenwerte
in die TrinkwV aufgenommen wurden,
war jeder Eigentümer/Betreiber einer Trinkwasserinstallation
dazu verpflichtet hygienisch unbedenkliches
Trinkwasser an Bewohner bzw. Nutzer abzugeben.
Regelungen dazu ergaben sich aus der allgemeinen
Verkehrssicherungspflicht als Betreiberpflicht.
Unter die Untersuchungspflicht fallen
Schulen oder Kindergärten sowie Häuser
mit Mietwohnungen oder Hotels, wenn
dort eine Großanlage betrieben wird.
Eigentümergemeinschaften in Häusern
mit Eigentumswohnungen müssen der
Untersuchungspflicht nur dann nachkommen,
wenn mindestens eine Wohnung
im Gebäude vermietet ist.
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
40
Geforderte
Expertise
41
Geforderte
Expertise
Nichts für Laien –
die TrinkwV fordert Expertise von Fachbetrieben
Der Eigentümer oder Hausverwalter muss nachweisen,
dass seine Trinkwasserinstallation den allgemein
anerkannten Regeln der Technik entspricht. In der
Summe sind das die im Bauwesen bewährten, wissenschaftlichen,
technischen und handwerklichen Erfahrungen,
die durchweg bekannt und als richtig und
notwendig anerkannt sind. Vorsorglich kann man sich
bei technischen Arbeiten an der Trinkwasseranlage eine
Garantieerklärung des Installateurs geben lassen.
Demzufolge muss von einer fachkundigen Person ein
Probenahmeplan erstellt werden. Dieser legt fest, wo
Proben im Rahmen einer orientierenden Untersuchung
auf Legionellen genommen werden müssen. Dabei geht
es nicht um die Feststellung der Legionellenfreiheit
an allen einzelnen Entnahmestellen, sondern um eine
Stichprobe zur Fest stellung einer möglichen Kontamination
mit Legionellen in Teilen der Trinkwasserinstallation,
die einen Einfluss auf eine größere Anzahl
an Entnahmestellen haben kann. Es ist zu beachten, dass
jedes Steigstrangende sowie der Warmwasservorlauf
und die Zirkulation an dafür einzurichtenden Stellen
untersucht werden.
In normalen Mietshäusern muss mindestens alle drei Jahre, in Objekten mit öffentlicher Nutzung
(Gewerbeimmobilien, Schulen, Kindergärten, Hotels) jährlich eine orientierende Untersuchung durchgeführt
werden.
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
42
Konkrete
Pflichten
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Konkrete
Pflichten
Mehr als die Legionellenuntersuchung –
Mitteilungs- und Überprüfungspflichten
Eine der wichtigsten Aufgaben eines „UsI“, also des
Vermieters, Eigentümers oder Hausverwalters, ist laut
der TrinkwV die regelmäßig alle drei Jahre stattfindende
Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen.
Die TrinkwV umfasst jedoch deutlich mehr als nur eine
Legionellenuntersuchung. Wesentlich ist, dass es nur für
Legionellen einen Maßnahmewert gibt. Für viele andere
Parameter wie z. B. Blei, Nickel, Kupfer, Kadmium,
E. coli, Enterokokken und coliforme Keime sind in
der TrinkwV Grenzwerte gesetzt, die der Vermieter
einhalten muss.
Um rechtlich sicherzugehen, sind regelmäßige
Untersuchungen des Warm- und Kaltwassers auf
chemische und mikrobielle Standardparameter, z. B. im
Zuge der orientierenden Untersuchung an zumindest
der vom Wassereingang entferntesten Entnahmestelle im
Haus, zu empfehlen. Dies ist nicht nur durch die TrinkwV,
sondern vor allem durch die Verkehrssicherungs- und
Betreiberpflichten gegeben. Diese binden den „UsI“
schon länger als die TrinkwV daran, „hygienisch unbedenkliches“
Wasser an die Bewohner abzugeben.
Neben der Überprüfungspflicht ist der „UsI“ auch
angehalten, die Ergebnisse seinen Mietern schriftlich
mitzuteilen und mindestens zehn Jahre aufzubewahren.
Das kann mittels eines Briefs oder eines gut sichtbaren
Aushangs im Haus erfolgen.
Ansteckungsgefahr mit diesen stäbchenförmigen Bakterien besteht überall dort, wo es zu einer Vernebelung
des Trinkwassers kommt und Wasserdampf eingeatmet wird, beispielsweise in Duschen oder Whirlpools.
Wird das Wasser lediglich getrunken oder zum Händewaschen genutzt, besteht im Bezug auf Legionellen in
der Regel keine Gefahr zu erkranken.
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
44
Schnelles
Handeln
45
Schnelles
Handeln
Schnelles Handeln zum Schutz der Bewohner –
sechs Sofortmaßnahmen
Folgende Maßnahmen müssen ergriffen werden
Information der Nutzer* 1
Information des Gesundheitsamtes* 2
Erstellung einer Gefährdungsanalyse durch
einen dafür zertifizierten Sachverständigen* 3
Sofortmaßnahme zum Schutz der Bewohner* 4
Durchführung weiterer Untersuchungen* 5
Weicht das Ergebnis der Trinkwasserkontrolle von den
vorgegebenen Grenzwerten ab, unterliegt die Untersuchungsstelle
der Anzeigepflicht beim Gesundheitsamt.
Auch Veränderungen des Trinkwassers durch Verfärbung
oder Geruch müssen dort gemeldet werden und
es muss sofort für Abhilfe gesorgt werden. Wird im
Rahmen der orientierenden Untersuchung festgestellt,
dass in der Trinkwasserinstallation der technische Maß-
nahmewert für Legionellen – mehr als 100 koloniebildende
Einheiten (KBE) pro 100 ml Wasser – überschritten
wurde, liegt eine Kontamination vor. Deshalb
ist es dringend geboten, einen Fachbetrieb, wie unseren
Kooperationspartner DIWA, zu beauftragen, der bei
der Erfüllung der zahlreichen Pflichten fachkundig
unterstützt.
Sanierung der Trinkwasserinstallation
(i. d. R. binnen eines Jahres) auf
Basis der Gefährdungsanalyse* 6 * 1 Verpflichtend durch die TrinkwV, mit möglichen weiteren Auflagen durch die regionalen Gesundheitsämter. |
* 2 Seit der 4. Novelle der TrinkwV automatisiert bei Befunderstellung durch das Labor. | * 3 Empfehlungen des UBA
vom 12.12.2012 sowie VDI 6023 A – seit Ende 2017 ergänzt durch VDI 6023 Blatt 2. | * 4 Erste, kurzfristige Reduktion
der Legionellenkontamination, durch z. B. thermische oder chemische Desinfektion, nach DVGW Arbeitsblatt W 557.
| * 5 Wobei eine sog. weitergehende Untersuchung vor der Sofortmaßnahme zu erfolgen hat mit auf die Kontamination
angepasstem Beprobungsumfang nach dem DVGW Arbeitsblatt W 551, Tabellen 1a und 1b. | * 6 Nach Rücksprache mit
dem zuständigen Gesundheitsamt sowie nach § 9 Abs. 8, 16, 17 der TrinkwV.
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
46 47
Rechtliche
Konsequenzen
Kontinuierliche
Prüfung
Kontinuität zahlt sich letztlich aus –
Umlagefähigkeit der Untersuchungskosten
Die Kosten der orientierenden Untersuchung auf
Legionellen sind vom Grundsatz her für jeden vermieteten
Wohnraum umlegbar. Dies ergibt sich im Sinne des
Überprüfens der Betriebssicherheit von Heizungs- bzw.
Warmwasseranlagen. Ebenso kommt, sofern vereinbart,
eine Umlage unter der Rubrik „Sonstige Betriebskosten“
gemäß § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV)
in Betracht.
Voraussetzung für eine Kostenumlage auf den Mieter ist
jedoch, dass es sich i. S. d. § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV
um „laufend“ entstehende Kosten handelt. Das heißt
nach Ansicht des BGH, dass darunter auch Kosten fallen,
die im Turnus bis zu sieben Jahren entstehen. Darunter
fallen dann auch die in der Regel im Dreijahresturnus
vorzunehmenden Legionellen-Untersuchungen.
Nicht umlegbar sind demgegenüber die einmaligen
Kosten für notwendige Nachuntersuchungen bei einem
positiven Legionellenbefund. Das gilt gleichermaßen,
wenn eine Probe entnommen wird, um eine mögliche
Bleibelastung festzustellen. Auch die Kosten für notwendige
Aufzeichnungen und Mitteilungen sowie die
Sanierung der Anlage für Abhilfemaßnahmen sind keine
Betriebskosten und somit nicht auf den Mieter umlegbar.
Zur Begründung: Sie dienen nicht der Aufrechterhaltung
des ordnungsgemäßen Betriebs, sondern der Beseitigung
einer „bereits eingetretenen Störung“.
Monetäre Forderung oder Freiheitsstrafe –
Konsequenzen bei Pflichtverletzungen
Verletzt ein „UsI“, also der Vermieter oder Verwalter –
egal wie groß seine Wasserversorgungsanlage ist – seine
Pflichten, wird das in der Regel als Ordnungswidrigkeit
gesehen und hat ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro, je
Verstoß, zur Folge. Kostspielig wird es für ihn insbesondere
dann, wenn Mieter gesundheitliche Probleme
durch verunreinigtes Trinkwasser bekommen. Wer als
Vermieter seinen Mietern vorsätzlich oder fahrlässig
chemisch oder mikrobiologisch verunreinigtes Wasser
zur Verfügung stellt, begeht sogar eine Straftat – egal wie
groß die Trinkwasserverteilungsanlage ist. Gemäß Infektionsschutzgesetz
können Verstöße mit einer Geld oder
Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren geahndet werden.
Zusätzlich muss der Vermieter auch mit Mietminderungen
und Schadensersatzforderungen rechnen. Unter
Umständen sind sogar Forderungen nach Schmerzensgeld
möglich, wenn der Vermieter nicht zweifelsfrei nachweisen
kann, dass er für die Verunreinigung keine Verantwortung
trägt.
Ordnungswidrigkeit nach § 25 TrinkwV: bis zu 25.000,– € Strafe pro Trinkwasserinstallation
Bei Gesundheitsschäden an Bewohnern: private zivilrechtliche Klagen der Betroffenen auf Schadensersatz
oder Schmerzensgeld
Nach § 24 TrinkwV ist das vorsätzliche oder fahrlässige Zurverfügungstellen mikrobiologisch oder
chemisch verseuchten Trinkwassers ein Straftatbestand: Freiheitsstrafe bis zu 2 Jahren bzw. Geldstrafe
Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
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Kooperationspartner
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Kontaktieren Sie Ihren Berater von Engel & Völkers und erhalten Sie Vorzugskonditionen bei der Umsetzung der Trinkwasserverordnung.
Umsetzung der Trinkwasserverordnung –
Unterstützung durch die DIWA Gruppe
Die DIWA Gruppe unterstützt seit 2011 Immobilieneigentümer
und -verantwortliche bei der rechtskonformen
Umsetzung der TrinkwV. Dies umfasst unter
anderem die komplette Abwicklung aller Leistungen,
wie die Objektbegehung, der Organisation der Probenahme
und Analytikleistungen sowie aller erforder-
lichen Sofort- und Dekontaminationsmaßnahmen. Dazu
gehören u. a. Gefährdungs- und Risikoanalysen. Die
DIWA Gruppe betreut mehrere Tausend Wohn- und
Gewerbeimmobilien in ganz Deutschland. Kunden von
Engel & Völkers erhalten Vorzugskonditionen.
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Ratgeber Trinkwasserverordnung für Eigentümer
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Engel & Völkers: eine starke Marke –
ein vielseitiges Unternehmensprofil.
Impressum
Mit der Vermittlung hochwertiger Wohnimmobilien begann 1977 in Hamburg die Erfolgsgeschichte von Engel &
Völkers. Heute steht hinter unserer starken Marke ein weltweit renommiertes, stetig wachsendes Unternehmen mit
einem umfassenden Dienstleistungsspektrum für jedes Immobilienanliegen.
Der 1988 gegründete Geschäftsbereich hat sich auf die Vermittlung von Wohn- und Geschäftshäusern, Büro-,
Industrie und Handelsflächen, Land und Forstimmobilien, Hotels sowie Investmentobjekten spezialisiert und ist
mit Gewerbebüros in Europa, Südafrika, Südamerika und dem Nahen Osten vertreten.
Herausgeber
Engel & Völkers Commercial GmbH
EV Münsterland GmbH
Vancouverstr. 2a Bogenstraße 15/16
20457 Hamburg 48143 Münster
Geschäftsführung
Dr. Christoph Buse, Markus Baumgarte
Redaktion Text
Holger Klapproth (Head of Commercial Communication)
Satz
Engel & Völkers AG
Seit 2007 ergänzt der Geschäftsbereich Yachting das umfangreiche Dienstleistungsportfolio von Engel & Völkers.
Er umfasst neben der Vermittlung hochwertiger Yachten auch den Charterservice sowie die Betreuung von Neu-
und Umbauten.
Art Direction
Engel & Völkers AG
Reinzeichnung
IMMOPrinter, Münster
Im Jahr 2015 wurde der neue Unternehmensbereich Aviation lanciert, in dessen Zentrum die weltweite Vermittlung
von Geschäfts- und Privatflugzeugen steht – vom Charterservice bis zum Kauf, vom kleinen Propellerflugzeug bis zum
Superjet für Transatlantikflüge.
Bildnachweis
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Verteilung
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Im Rahmen unserer Corporate Social Responsibility haben wir im Jahr 2008 den Charity e.V. ins Leben gerufen und
möchten Kindern in Westafrika mit unserem Grundschulprojekt den Weg in eine lebenswerte Zukunft ebnen. Mehr
Informationen unter www.engelvoelkers.com/charity.
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den Globus. Das Magazin erscheint vierteljährlich in sechs Sprachen mit einer Auflage von ca. 300.000 Exemplaren.
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wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen
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