RA 05/2021 - Entscheidung des Monats

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RA 05/2021
Zivilrecht
225
ZIVILRECHT
Problem: Fehlende Formnichtigkeit einer
Treuhandvereinbarung
Einordnung: BGB AT, Formnichtigkeit
BGH, Urteil vom 24.02.2021
VIII ZR 36/20
EINLEITUNG
Formalien haben immer (k)eine Bedeutung, heißt es in den berühmten sieben
Säulen des Verwaltungshandelns. Im Zivil- und Zivilprozess gehören die
Formstrenge und ihre Ausnahmen zu den Gebieten, die man nicht nur verstehen,
sondern auch durch Falltraining einüben muss, denn oftmals führen
Formvorschriften in einem Examensfall eine überraschende Wendung herbei.
Zum Verständnis des vorliegenden Urteils darf der Begriff des Treuhandverhältnisses
nicht unbekannt sein.
SACHVERHALT
K betrieb eine Detektei in einem ihm gehörenden, bebauten Grundstück, bis
1999 das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet wurde. Weil K das
Grundstück nicht endgültig wollte, schloss er wegen der anstehenden Zwangsversteigerung
mit den B eine mündliche Vereinbarung. Diese sah erstens vor, dass
die B das Grundstück erstehen sollten. Hierzu stellte K den B sowohl die Sicherheitsleistung
von 62.000 DM als auch die Grunderwerbsteuer von 11.200 DM in
bar zur Verfügung. Ferner sollten die B den Erwerb durch ihre Hausbank finanzieren,
besichert durch eine Hypothek an dem Grundstück. Zweitens sah die
Vereinbarung vor, dass der K das Objekt als Wohn- und Geschäftshaus weiter
nutzen konnte und im Gegenzug an die Beklagten Tilgung und Zinsen des
Hypothekendarlehens sowie die Nebenkosten zahlen und für die Renovierungs-,
Sanierungs- und Instandhaltungskosten aufkommen sollte. Drittens wurde
vereinbart, dass K das Objekt jederzeit von den B zurückerwerben können
sollte. Im April 2001 ersteigerten die B das Grundstück und schlossen im Mai
mit K einen Mietvertrag über die im Erdgeschoss gelegene Wohnung zu einer
monatlichen Bruttomiete von 330,- €. Im September 2009 mietete K einen die im
ersten Obergeschoss gelegenen Büroräume zu einer Bruttomiete von 600,- €. Im
März 2010 fixierten die Parteien ihre mündliche Vereinbarung schriftlich. Dem
Kläger wurde schriftlich die Möglichkeit eingeräumt, das Grundstück jederzeit
von den Beklagten zurück zu erwerben gegen Erstattung aller Kosten, die den
Beklagten „durch den Erwerb, Besitz und Verkauf des Objekts entstanden sind,
einschließlich eventueller Mietschulden, Prozess- und Anwaltskosten, Mahnkosten,
offenstehender Rechnungen, Maklerkosten, Überschreibungs- und
Notarkosten, Hypothekenschulden, Vorfälligkeitszinsen, eventuell fälliger
Spekulationssteuern“ sowie eines Betrages von 18.200 € zzgl. Zinsen für die
„Angelegenheit Betonbau B.“ und von den B zuvor verauslagten 7.300 €. Nach
Ziff. 14 des Vertrages sollte dieser bis zum 31.12.2015 wirksam sein und im
Anschluss hieran ein neuer Vertrag aufgesetzt werden. Hierzu kam es ebenso
wenig wie zu der von den Parteien beabsichtigten notariellen Beurkundung
des Vertrages. Im Jahre 2017 kündigten die B die Mietverhältnisse fristlos.
K verlangt von den B die Rückübertragung des Grundstücks Zug um Zug
gegen Erstattung des Restsaldos. Zu Recht?
LEITSATZ
1. Der treuhänderische Auftrag, im
eigenen Namen für Rechnung des
Auftraggebers ein Grundstück zu
beschaffen, ist nur unter dem
Gesichtspunkt der Erwerbspflicht
des Beauftragten nach § 311b
Absatz 1 Satz 1 BGB formbedürftig,
nicht auch im Hinblick auf die
Verpflichtung des Beauftragten
zur Weiterübertragung des Grundstücks
auf den Auftraggeber
(Bestätigung der st. Rspr., vgl.
Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 -
BGH V ZR 102/93, BGHZ 127,
Seite 168).
2. Dass der Beauftragte hinsichtlich
des Grundstückseigentums wirtschaftlich
nur „Durchgangsstelle“
ist, stellt keine gesonderte Voraussetzung
für die Formfreiheit
der Treuhandabrede hinsichtlich
seiner Übereignungspflicht dar;
die Formfreiheit besteht unabhängig
davon, wie lange das
Grundstück im Eigentum des
Beauftragten bleiben soll und ob
es zu einem festgelegten Zeitpunkt
oder nur auf Verlangen auf
den Auftraggeber übertragen
werden soll.
Wichtig für das Referendariat:
Im Originalfall erhob K Stufenklage
gem. § 254 ZPO und begehrte deshalb
zunächst Auskunft, um seinen
Klageantrag bezüglich der Zugum-Zug-Leistung
korrekt beziffern
zu können. Weil der Fall nicht im
Referendariatsteil dargestellt wird,
haben wir diesen Aspekt außer Acht
gelassen. Gleiches gilt für die seitens
der B gegen K erhobene Widerklage
auf Räumung.
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226 Zivilrecht RA 05/2021
LÖSUNG
Eine Treuhandabrede kann eigennützig
oder fremdnützig sein.
Bekannte Formen der eigennützigen
Treuhand zu Sicherungszwecken
sind die Sicherungsübereignung
sowie die Sicherungsabtretung.
Fremdnützig ist aus Sicht des
Treunehmers das Verwaltungstreuhandverhältnis.
Schuldrechtlich liegt
ihm typischerweise ein Geschäftsbesorgungsverhältnis
gem. § 675 BGB
zugrunde. Aus diesem folgt kraft
Gesetz der Anspruch auf Herausgabe
des Erlangten. Genau dieser Aspekt
ist für den BGH entscheidend, wie
noch zu lesen sein wird.
A. Anspruch des K gegen B auf Übereignung des Grundstücks aus einer
Treuhand gem. §§ 675, 667 BGB
K könnte gegen B einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks aus einer
Treuhand gem. §§ 675, 667 haben.
I. Vertragsschluss
Einen Vertrag mit dem Inhalt, dass die B das Grundstück ersteigern sollten
und dass K von B jederzeit die Übereignung des Grundstücks fordern können
sollte, schlossen die Parteien.
II. Keine Formnichtigkeit gem. § 125 S. 1 BGB
Der Vertrag wäre aber gem. § 125 S. 1 BGB formnichtig, wenn eine gesetzlich
vorgeschriebene Formvorschrift nicht eingehalten worden wäre. In Betracht
könnte eine Missachtung der Formvorschrift des § 311b I 1 BGB kommen. Nach
dieser besteht eine Pflicht zur notariellen Beurkundung des Vertrages, wenn
sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum am Grundstück zu übertragen oder
zu erwerben. Die zwischen den Parteien mündlich getroffene Vereinbarung
enthält mehrere Verpflichtungen, die einzeln zu untersuchen sind.
1. Pflicht der B zum Erwerb des Grundstücks
Zum einen vereinbarten die Parteien mündlich, dass die B das Grundstück in
der Zwangsversteigerung erwerben sollten. Fraglich ist, ob im angestrebten
hoheitlichen Erwerb eine in § 311b I 1 BGB gemeinte Verpflichtung zum
Erwerb des Eigentums liegt.
Mündliche Vereinbarung genügte
wegen Erwerbspflicht nicht dem
§ 311b I 1 BGB
[9] Im Ergebnis zutreffend geht das Berufungsgericht zwar davon aus, dass
die mündliche Vereinbarung der Parteien der Beurkundung bedurft hätte.
Dies folgt aber nicht daraus, dass dem Kläger ein Rückerwerbsrecht eingeräumt
wurde, sondern daraus, dass die Beklagten das Grundstück des
Klägers ersteigern sollten. Der treuhänderische Auftrag, im eigenen Namen
für Rechnung des Auftraggebers ein Grundstück zu beschaffen, ist unter
dem Gesichtspunkt der Erwerbspflicht des Beauftragten nach § 311b
Absatz 1 Satz 1 BGB formbedürftig (…).
Folglich hätte diese Verpflichtung der B zum Erwerb per Zwangsversteigerung
der notariellen Beurkundung gem. § 128 BGB bedurft.
Jedoch könnte diesbezüglich eine Heilung gem. § 311b I 2 BGB eingetreten
sein.
Heilung gem. § 311b I 2 BGB
[10] Die lediglich mündlich getroffene Vereinbarung ist aber gleichwohl
nicht nichtig. Der Formmangel der nicht beurkundeten Vereinbarung über
die Verpflichtung des Beauftragten, das Grundstück zu erwerben, wird
nämlich spätestens dann geheilt, wenn das Grundstück an ihn aufgelassen(
...) oder ihm - wie hier - zugeschlagen (…) und er als Eigentümer
in das Grundbuch eingetragen wird, vorausgesetzt der Erwerb
erfolgt - woran hier kein Zweifel besteht - zur Ausführung des Auftrags
(…). Damit wird der Vertrag gemäß § 311b Absatz 1 Satz 2 BGB seinem
ganzen Inhalt nach gültig, d.h. auch hinsichtlich der Regelungen, die
den Inhalt der Treuhandvereinbarung ausmachen. Dazu zählt insbesondere
die Abrede, dass der Beauftragte das Grundstück für den
Auftraggeber halten soll.
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RA 05/2021
Zivilrecht
227
2. Recht des K zum Erwerb des Grundstücks von den B
Zum anderen enthält die mündliche Vereinbarung das Recht des K von den B
die Übereignung zu fordern, nachdem diese Eigentümer geworden sind. Auch
in dieser Abrede könnte eine beurkundungspflichtige Vereinbarung im Sinne
des § 311b I 1 BGB liegen.
[13] Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt noch richtig sieht, ist nach
der ständigen, schon auf das Reichsgericht zurückgehenden (…) Rechtsprechung
des Senats der treuhänderische Auftrag zur Beschaffung eines
Grundstücks nicht im Hinblick auf die Verpflichtung des Auftragnehmers
zur Weiterübertragung des Grundstücks auf den Auftraggeber nach § 311b
Absatz 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig. Denn diese Verpflichtung
ergibt sich nicht erst aus der hierauf gerichteten vertraglichen Abrede,
sondern folgt schon aus § 667 BGB, wonach der Auftragnehmer das
aus der Geschäftsbesorgung Erlangte an den Auftraggeber herauszugeben
hat (…).
[15] (…) Besteht der Inhalt eines Auftrags darin, ein Grundstück im
eigenen Namen auf Rechnung des Auftraggebers zu erwerben und für
diesen zu halten, geht die Vereinbarung hinsichtlich der Pflicht des
Beauftragten, das Grundstück an den Auftraggeber auf Verlangen
herauszugeben und zu übereignen, nicht über den Regelungsgehalt
des Gesetzes in § 667 BGB hinaus. Die Vertragsparteien begründen
keine eigenständige Übereignungspflicht des Beauftragten, sondern sie
treffen eine Treuhandvereinbarung, die gesetzlich zur Folge hat, dass
der Beauftragte verpflichtet ist, das durch die Ausführung des Auftrags
Erlangte - Eigentum und ggf. Besitz an dem Grundstück - an den
Auftraggeber herauszugeben. Diese gesetzliche Folge tritt unabhängig
davon ein, ob die Vertragsparteien hierzu eine Regelung treffen; ausreichend
ist, dass sie sich darüber einig sind, dass der Beauftragte das
Grundstück für den Auftraggeber erwerben und halten soll. Dies
unterscheidet die Vereinbarung über den treuhänderischen Erwerb eines
Grundstücks von Vereinbarungen, bei denen die Übertragung des Grundstücks
zu den Hauptpflichten einer Partei gehört und wesentlicher Vertragsbestandteil
ist. So folgt etwa bei dem Grundstückskaufvertrag die
Pflicht des Verkäufers, dem Käufer das Eigentum an dem Grundstück zu
verschaffen, zwar ebenfalls aus dem Gesetz (§ 433 Absatz 1 Satz 1 BGB). Sie
besteht aber nicht unabhängig von einer hierzu getroffenen Vereinbarung
der Vertragsparteien. Fehlt es an einer Einigung der Vertragsparteien
darüber, dass der Verkäufer dem Käufer das Eigentum an
dem Grundstück zu verschaffen hat, fehlt es an einer der essentialia
negotii. Denn hierzu gehört die Festlegung des Vertragstyps (…), das
ist bei einem beabsichtigten Kauf die Vereinbarung einer Übereignungsbzw.
Übertragungspflicht (…). Dann kommt kein Kaufvertrag zustande
und § 433 Absatz 1 Satz 1 BGB nicht zur Anwendung (…).
Fraglich ist, ob sich eine andere rechtliche Bewertung daraus ergibt, dass hier
kein Durchgangserwerb geplant war, bei dem der Treunehmer mit dem Treugeber
eine dingliche Einigung bereits antizipiert und z.B. eine Vormerkung
auf den Eigentumserwerb erhält. Hier sollten die B das Grundstück für K
ausschließlich halten, damit dieser es erwerben konnte.
Die Parteien trafen eine aus Sicht der
B fremdnützige Treuhandabrede,
nach der die B beauftragt war, das
Grundstück zu erwerben. Diese
formnichtige Abrede wurde durch
Erwerb des Grundstücks geheilt.
Der Clou des Falles: Das Recht des K,
die Übereignung des Grundstücks
zu verlangen, folgt schon unmittelbar
aus § 667 BGB. Diese aus dem
Gesetz folgende Pflicht bedarf nach
ständiger Rechtsprechung keiner
notariellen Beurkundung, weil die
Pflicht des Beauftragten in diesem
Fall nicht über den gesetzlichen
Regelungsgehalt des § 667 BGB
hinausgeht.
Es fehlt an einer über § 667 BGB
hinausgehenden, eigenständigen
Übereignungspflicht.
Beim Kaufvertrag folgt die Verpflichtung
des Verkäufers zur Übereignung
aus den vertragswesentlichen
Bestandteilen des Vertrages
selbst. § 433 I 1 BGB enthält die
gesetzliche Typisierung dieser
Hauptleistungspflicht – gleichwohl
ist der Vertrag selbst die Anspruchsgrundlage.
Bei der Treuhandabrede,
ein Grundstück für einen anderen
zu erwerben und zu halten, ist exakt
diese Pflicht der Vertragsinhalt.
Die Pflicht zur Herausgabe, hier zur
Übereignung, folgt dann aus den
gesetzlichen Rechtsfolgen, genauer
aus § 667 BGB. Darin sieht der BGH
den Unterschied.
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228 Zivilrecht RA 05/2021
Typische wirtschaftliche Betrachtungsweise
bei einem fremdnützigen Verwaltungstreuhandverhältnis
[18] Dass der Beauftragte hinsichtlich des Grundstückseigentums wirtschaftlich
nur „Durchgangsstelle“ ist, stellt keine gesonderte Voraussetzung
für die Formfreiheit der Treuhandabrede hinsichtlich seiner Übereignungspflicht
dar. Gemeint ist hiermit lediglich, dass der Schutzzweck des
§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB es nicht erfordert, die Treuhandabrede
(auch) wegen der Pflicht des Beauftragten zur Übereignung des
Grundstücks an den Auftraggeber als beurkundungsbedürftig anzusehen,
weil der Beauftragte das Grundstückseigentum von vornherein
nur rechtlich, nicht aber wirtschaftlich erwerben soll. Der Beauftragte
wird durch das Grundstück nämlich einerseits wirtschaftlich nicht
belastet, weil der Auftraggeber verpflichtet ist, ihm die Aufwendungen
zu erstatten, die er zum Erwerb und zum Halten des Eigentums an dem
Grundstück macht (§ 670 BGB). Er soll andererseits aber auch keine Vorteile
aus der Ausführung des Auftrags ziehen und hat daher dem Auftraggeber
alles herauszugeben, was er zu dem Erwerb des Grundstückseigentums
erhalten oder durch den Erwerb erlangt hat (…). Hierdurch ist sichergestellt,
dass der Auftrag, das Grundstück für den Auftraggeber zu beschaffen
und zu halten, für den Beauftragten ein „Nullsummenspiel“ ist (…).
3. Formnichtigkeit des Vertrages gem. §§ 125 S. 1, 311b I 1 BGB wegen der
später erfolgten Abrede
Fraglich ist, ob sich eine Formnichtigkeit daraus ergibt, dass die Parteien im
März 2010 ihre mündliche Abrede schriftlich fixiert haben, was erneut nicht
der Form des § 311b I 1 BGB entsprach.
Vertragliche Pflicht schränkte gesetzliche
Pflicht ein, weshalb keine Beurkundungspflicht
gerechtfertigt ist
[25] Beurkundungsbedürftig ist ein Vertrag nach § 311b Absatz 1 Satz 1
BGB, wenn sich darin eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem
Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Die Pflicht des Beauftragten,
das Eigentum an dem Grundstück an den Auftraggeber zu
übertragen, folgt aber - wie gezeigt - aus dem Gesetz. Eine durch
den Vertrag begründete Übereignungspflicht des Beauftragten läge
nur vor, wenn die durch § 667 BGB begründete Übereignungspflicht
durch vertragliche Regelungen der Parteien verschärft würde, nicht
aber, wenn sie eingeschränkt wird. Dies folgt schon aus dem Wortlaut
der Formvorschrift, aber auch aus deren Sinn und Zweck. Denn durch den
Beurkundungszwang könnte nur der zur Übereignung verpflichtete Beauftragte
geschützt werden, nicht hingegen der - mangels Gegenleistung -
durch § 667 BGB rechtlich ausschließlich bevorteilte Auftraggeber. Der
Beauftragte bedarf aber keines Schutzes, wenn seine gesetzliche
Verpflichtung lediglich beschränkt wird.
[26] Durch die genannten vertraglichen Regelungen der Parteien wird
- unabhängig von der Frage, ob ihnen jeweils der von den Beklagten angenommene
Regelungsinhalt zu entnehmen ist - die Pflicht der Beklagten,
das Grundstück an den Kläger zu übereignen, gegenüber der in § 667
BGB getroffenen Regelung allenfalls eingeschränkt. (…)
Somit steht fest, dass der Vertrag nicht gem. §§ 125 S. 1, 311b I 1 BGB formnichtig
ist.
B. Ergebnis:
K hat gegen B einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks gem.
§§ 675, 667 BGB.
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EXAMENSTREFFER ZIVILRECHT
Januar 2021 2. Ex., Z II HE RA 06/20, 281; CK ZR, Az.: VIII ZR 18/19
Januar 2021 2. Ex., AW HE RA 12/20, 617
Oktober 2020 1. Ex., Z III HE RA 06/17, 291
September 2020 2. Ex., Z II HE RA 09/16, 454; RA 01/18, 17; CK ZR, Az.: IX ZR 305/16
August 2020 1. Ex., Z I HE, RP, SN, SA RA 01/10, 25; RA 04/10, 211; CK ZR, Az.: XII ZR 108/17
August 2020 1. Ex., Z III SN RA 10/13, 709; RA 08/14, 389; CK ZR, Az.: VII ZR 241/13
August 2020 1. Ex., Z I TH RA 10/13, 709; RA 08/14, 389; CK ZR, Az.: VII ZR 241/13
Juni 2020 1. Ex., Z II HE RA 01/17, 10; RA 12/17, 617; CK ZR, Az.: VIII ZR 211/15, VIII ZR 271/16
Juni 2020 2. Ex., Z IV RP, BW RA 02/17, 65; CK ZR, Az.: 17 U 52/16
Juni 2020 1. Ex., Z HE RA 01/17, 10; CK ZR, Az.: VIII ZR 211/15, VIII ZR 117/12
EXAMENSTREFFER ÖFFENTLICHES RECHT
Februar/März 2021 1. Ex., ÖR II TH
RA 10/19, 529 f.; CK TH, Az.: 1 BvL 1/18 u.a.
Februar/März 2021 1. Ex., ÖR I BW RA Telegramm 07/20, 87 f.; CK BW, Az.: 8 CN 1.19
Februar 2021 1. Ex., ÖR II NRW RA 10/20, 533; CK NRW, Az.: Vf. 32-IX-20
Februar 2021 1. Ex., ÖR II HE, RP, BW RA 10/19, 529; CK HE/RP/BW, Az.: 1 BvL 1/18
Februar 2021 1. Ex., ÖR I HE, RP, NRW RA 04/20, 197; CK HE/RP/NRW, Az.: 2 BvR 2347/15
Januar 2021 1. Ex., ÖR II NRW RA 02/20, 89
August 2020 1. Ex., ÖR I TH RA 06/18, 426; CK TH, Az.: 1 BvF 1/13
August 2020 1. Ex,, ÖR II SA RA 12/19, 644; CK SA, Az.: 15 A 4753/18
August 2020 1. Ex., ÖR I SA RA 07/20, 365; CK SA, Az.: 1 BvR 2835/17
August 2020 1. Ex., ÖR I SN RA 08/17, 426; CK SN, Az.: 15 A 3048/15
August 2020 1. Ex., ÖR I HE, RP CK HE/RP, Az.: 1 BvR 16/13
EXAMENSTREFFER STRAFRECHT
März 2021 2. Ex., SR HE, NRW RA 08/20, 440
Februar 2021 1. Ex., SR HE, RP RA 07/20, 348
Januar 2021 2. Ex., SR HE, NRW RA Telegramm 12/20, 129
September 2020 1. Ex., SR BY RA 01/18, 48; RA 10/19, 545; CK SR, Az.: 2 StR 154/17, 3 StR 333/18
September 2020 2. Ex., SR HE, NRW RA 03/20, 157
Juni 2020 1. Ex., SR HE RA 01/20, 48
Januar 2020 2. Ex., SR NRW, HE RA 01/18, 48; RA 10/19, 545; CK SR, Az.: 2 StR 154/17, 3 StR 333/18
Oktober 2019 2. Ex., SR NRW, RP RA Telegramm 01/19, 6
August 2019 1. Ex., SR NRW, HE, RP RA 11/17, 605; RA 09/18, 493; CK SR, Az.: BGH, 2 StR 130/17
August 2019 1. Ex., SR HE, RP RA 04/17, 217; CK SR, Az.: 4 RVs 159/16
Stand: Mai 2021
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