architektur Fachmagazin Ausgabe 1 2021

architektur FACHMAGAZIN
18
Bau & Recht
COVID-19 – Entfall der Verpflichtung
zur Bestandzinszahlung?
Die Diskussion über den Entfall oder die Minderung des Bestandzinses in Zeiten
der COVID-19-Pandemie und der damit einhergehenden „Lock-Downs“ ist derzeit
omnipräsent. Selten wurde eine rund 200 Jahre alte Gesetzesbestimmung
(§ 1104 ABGB) plötzlich zum Mittelpunkt der juristischen Auseinandersetzung.
Aktuelle Gerichtsurteile sowie ein Rechtsgutachten zu diesem Themenkreis
zeigen, wie kontrovers die juristische Meinung zu dieser Bestimmung ist.
Text: Ing. Mag. Julia Haumer-Mörzinger und Mag. Matthias Nödl
Im Zusammenhang mit der aktuellen CO-
VID-19-Pandemie wurde am 15.03.2020 im
Bundesgesetzblatt das Bundesgesetz betreffend
vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung
der Verbreitung von COVID-19 (CO-
VID-19-Maßnahmengesetz) kundgemacht.
Auf dessen Basis wurden mittlerweile zahlreiche
Verordnungen erlassen und kundgemacht,
die Betretungsverbote und/oder
Betriebsbeschränkungen für gewisse Betriebsstätten
des Handels, von Dienstleistungsunternehmen
sowie von Freizeit- und
Sportbetrieben normierten bzw. normieren.
Die verordneten Betretungsverbote und
Betriebsbeschränkungen führten vielerorts
zur Schließung von Betriebsstätten oder
zumindest zur teilweisen Unbrauchbarkeit
der Betriebsstätten. In der Folge hat sich
daher eine Diskussion zwischen Bestandgebern
und Bestandnehmern entwickelt,
welcher Sphäre die Unbrauchbarkeit des
Bestandobjekts zuzurechnen sei. Also, ob
der Bestandgeber den vereinbarten Bestandzins
in voller Höhe vom Bestandnehmer
verlangen kann oder der Bestandnehmer
den Bestandzins – allenfalls sogar auf
null – mindern kann.
Vorab ist darauf hinzuweisen, dass die Beantwortung
dieser Frage von der jeweiligen
konkreten Vertragsgestaltung (Inhalt des
Bestandvertrages, Vorliegen eines Mietoder
eines Pachtvertrages, vereinbarter
Geschäftszweck, etc.) abhängt. Auch kann
für die Beurteilung der Wirksamkeit von
Vertragsbestimmungen sowie für die Geltendmachung
von allfälligen Ansprüchen
entscheidend sein, in welcher Sphäre der
jeweilige Bestandvertrag erstellt wurde.
Die zentralen gesetzlichen Bestimmungen
hinsichtlich der Diskussion über die Zahlungsverpflichtung
des Bestandnehmers
während der COVID-19-Pandemie sind die
§§ 1104 ff ABGB. Gemäß § 1104 ABGB ist
kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten,
wenn die in Bestand genommene Sache
wegen außerordentlicher Zufälle gar nicht
gebraucht oder benutzt werden kann. Als
außerordentliche Zufälle werden im Gesetz
beispielsweise Feuer, Krieg, Seuche, große
Überschwemmungen, Wetterschläge oder
gänzlicher Misswuchs aufgezählt.
Ein außerordentlicher Zufall liegt nach der
Rechtsprechung und Literatur allgemein vor,
wenn es sich um elementare Ereignisse handelt,
die stets einen größeren Personenkreis
treffen und von Menschen nicht beherrschbar
sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen
von niemand Ersatz erwartet werden
kann. Zu den Fällen des außerordentlichen
Zufalls werden auch von den Vertragspartnern
nicht provozierte hoheitliche Verfügungen
gerechnet. Die überwiegende Literatur
subsumiert die derzeitige COVID-19-Pandemie
und die deswegen verordneten Betretungsverbote
und Betriebsbeschränkungen
unter den Begriff der „Seuche“.
Eine gänzliche Befreiung von der Bestandzinszahlungsverpflichtung
ist daher aufgrund
des außerordentlichen Zufalls grundsätzlich
denkbar. Die Bestandzinsbefreiung
könnte – in Anlehnung an die zu § 1096
ABGB entwickelten Grundsätze – alle Zinsbestandteile,
also auch die Betriebs- und
Nebenkosten sowie öffentlichen Abgaben
umfassen. Im Falle einer nur teilweisen Unbrauchbarkeit
des Bestandgegenstandes
ist allerdings von einem Recht auf angemessene
Bestandsminderung, nicht jedoch
von einem solchen auf gänzliche Bestandzinsbefreiung
auszugehen.
Ob und inwieweit tatsächlich ein Anspruch
gemäß § 1104 ABGB besteht, hängt wesent-
lich von dem im Bestandvertrag vereinbarten
Geschäftszweck und dem Unternehmensgegenstand
des Bestandnehmers ab.
Ist im Bestandvertrag als Geschäftszweck
beispielsweise der Betrieb eines Lebensmittelhandels
vereinbart, hat der Bestandnehmer
weiterhin den vereinbarten Bestandzins
in voller Höhe zu entrichten, weil der Lebensmittelhandel
vom verordneten Betretungsverbot
nicht betroffen war oder ist. Sollte
jedoch im Bestandvertrag ein anderer oder
ein nicht näher bestimmter Geschäftszweck
(zB „jede zulässige gewerbliche Nutzung“)
vereinbart sein, wäre je nach tatsächlicher
Nutzung des Bestandobjekts ein Anspruch
gemäß § 1104 ABGB argumentierbar.
Die Rechtsfolge des außerordentlichen
Zufalls ist zudem vom Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung
des Bestandobjekts
abhängig. Gemäß § 1105 Satz 1 ABGB
wird bloß ein verhältnismäßiger Teil des
Mietzinses erlassen, sofern der Mieter trotz
eines außergewöhnlichen Zufalls einen
beschränkten Gebrauch des Bestandgegenstandes
behält. Dies bedeutet, dass bei
Mietverträgen der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit
zur Anwendung gelangt. In
der Praxis wird das Ausmaß des Bestandzinsminderungsanspruches
daher anhand
eines prozentuellen Abschlags je nach dem
Grad der (Un-)Brauchbarkeit berechnet.
Im Zusammenhang mit Pachtverträgen
stellt sich die derzeitige Rechtslage jedoch
differenziert dar. Gemäß § 1105 Satz 2 ABGB
gebührt dem Pächter nur dann eine Minderung
des Pachtzinses, wenn die Pachtdauer
nur ein Jahr beträgt und durch den
außerordentlichen Zufall die Nutzung des
gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte
des gewöhnlichen Ertrages fällt.