Winter (41.1 MB)

Der Zinshaus- 

Sanierer 

Michael Schmidt 

AUSTRIA’s LEADING COMPANY 

Nr. 1 | EHL Investment Consulting 

Kategorie: Unternehmen national über 10 Mio. € Umsatz 

www.ehl.at 

www.ehl.at

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P1 (Headline), Innsbruck 

P2, Innsbruck 

P3, Innsbruck 

Haus am Schottentor, Vienna

Geerdete Perspektiven 

„Bei neuen Projekten ist für die PEMA Gruppe besonders wichtig, 

eine moderne und kreative architektonische Lösung zu schaffen, die 

unseren hohen ästhetischen Ansprüchen gerecht wird. Erfolgreich 

ist eine Immobilienentwicklung aus unserer Sicht, wenn nach der 

Fertigstellung oder Revitalisierung eines Gebäudes ein Mehrwert für 

die Mieter, die Investoren und die BürgerInnen am jeweiligen Standort 

realisiert wurde.Wir sind bestrebt, einen urbanistischen Mehrwert 

für Generationen zu schaffen.” 

Mag. Markus Schafferer, 

Gründer und Mehrheitseigentümer PEMA Gruppe 

PEMA Gruppe | Bruneckerstraße 1, 6020 Innsbruck | Stock im Eisen Platz 3, 1010 Wien | T +43 512 251276-10 | E offi ce@pema.at

INHALT 

Der Zinshaus-Sanierer 

34 

INTERVIEW MIT MICHAEL SCHMIDT (3SI) 

WINTER 

Rubriken 

10 VOM HERAUSGEBER 

12 EDITORIAL 

14 KURZ & BÜNDIG 

180 VORSCHAU / IMPRESSUM 

Blueprint 

Special von Malloth & Team 

126 NACHHALTIGKEIT 

128 NACHHALTIGE INVESTMENTS 

132 EIN FENSTER NACH ASIEN 

134 DER PARADIGMENWECHSEL 

136 NACHHALTIGES BAUEN 

ImFokus 

50 DIE AKADEMISCHE SEITE 

52 DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 

58 VOX FEMINA 

70 DIE ZWEI 

72 CREDUO 

82 REAL CIRCLE #15 

142 ZU TISCH MIT ... 

162 E-COMMERCE AUSWIRKUNGEN 

166 OUTLET CENTER ANALYSE 

181 IMMOBILIE IM FOKUS 

182 TOP DEAL 

184 AUFSTEIGER / ABSTEIGER 

Positionen & Meinungen 

34 DER ZINSHAUS-SANIERER 

Cover-Interview mit Michael Schmidt 

84 MISTER INVESTMENT 

EHL-Investment Consulting-Chef 

Franz Pöltl im Gespräch 

148 REKORDJAGD 

S IMMO-Vorstandsvorsitzender Ernst 

Vejdovszky über Immobilienzyklen

132 

Ein Fenster 

nach Asien 

XX 

HkjashD Kdlh sdasldkAdsad 

94 Family 

Business 

Zu Tisch 

142 mit... 

162 E-Commerce 

Auswirkungen 

AUSGABE 

Im Brennpunkt: 

Oberösterreich 

90 IMMOBILIENMARKT OÖ 

94 FAMILY BUSINESS 

Kammerstätter Vater & Sohn 

102 MANGELNDE FÖRDERKULTUR 

IFA will in Linz mehr machen 

106 ZUKUNFTSMUSIK BIG DATA 

Christian Kaindl im Gespräch 

110 PLATZHIRSCH OÖ WOHNBAU 

114 TEURES PFLASTER OÖ 

118 FACHMARKTZENTREN 

Peham kennt die Erfolgsfaktoren 

120 WIRTSCHAFTSSTANDORT 

Zu wenig gesicherte Flächen 

122 IMV GOES OBERÖSTERREICH 

Im Brennpunkt: 

New World of Work 

158 TREND SCOUT 

Raphael Gielgen ist für Vitra unterwegs 

154 XCHANGE OFFICE 

Neue Arbeitsformen & - welten 

160 FORM FOLLOWS CULTURE 

Hausers kritischer Blick 

Events & Awards 

168 EARLYBIRD FRÜHSTÜCK 

170 GBB AWARDS 

172 FM DAY 

174 SOCIETY RÜCKBLICK 

Kommentare 

48 BITZER 

54 ULREICH 

56 KREMER 

62 PRUNBAUER 

64 BRÜN 

68 WOLFINGER 

74 KÖTTL 

ImmoService 

46 IMMOFAKTEN 

186 BUCHTIPPS

Die Konstante ist 

die Veränderung 

„Visionen ohne 

Umsetzung 

bleiben geträumt.“ 

HENRIK SCHALLER 

Neuer Verlagsleiter 

Mit der Winter-Ausgabe ist nun schon wieder 

ein Jahr vorbei. Viermal ist unser ImmoFokus 

erschienen, das FokusTeam hat mehr als 2.000 

Seiten recherchiert, gestaltet, produziert und 

versendet. Wir haben unzählige Veranstaltungen 

organisiert und vor allem haben wir 

viele spannende Gespräche geführt. Gerade 

darauf bin ich stolz: Michael Neubauer ist 

ein wahrer Glücksgriff. Er ist ein geschätzter 

Gesprächspartner und hat sich ein Netzwerk 

aufgebaut, was seinesgleichen sucht. Mit ihm 

als Co-Geschäftsführer und Freund macht die 

Arbeit in unserem Verlag Spaß und auch ein 

allfälliger Gegenwind wird zur gemeinsamen 

Herausforderung. Auch für die nächsten Jahre 

ist unsere Aufgabe, kompetenter Zuhörer und 

am Puls der Branche eingebunden zu sein. Daran 

wollen wir gemessen werden. 

Die letzten Monate waren geprägt von einem 

Neuzugang, den wir mittlerweile kaum mehr 

wegdenken wollen bzw. können: Unser neuer 

Art-Director Jelio Anton Stefanov hat mit seinem 

jungen Team die Gestaltung noch besser 

gemacht und auch das vorliegende Magazin 

an vielen Stellen geprägt. Mit ihm und dem 

Design-Team sind wir für die nächsten Jahre 

bestens aufgestellt. Als Leser profitieren Sie 

von seinen Leistungen und können sich noch 

auf so manche Überraschungen freuen. 

Wir sind übersiedelt 

Parallel zur Arbeit an dieser neuen Ausgabe 

war das Team doppelt gefordert. Wir haben 

uns entschieden, das Redaktionsbüro in Wien 

innerhalb des Millennium Towers zu übersiedeln. 

Unser neues Büro ist deutlich heller, 

freundlicher und offener. Mit den neuen 

Räumlichkeiten erleben wir selber, dass eine 

Übersiedelung trotz aller Kraftanstrengung 

einfach ein Neustart ist. Diese Energie und 

Freude war deutlich spürbar und ich bin mir 

sicher, Sie finden sie in diesem ImmoFokus. 

Henrik Schaller: Willkommen an Bord! 

Nicht nur unser Wiener Büro ist neu, auch 

in der Führungsriege kann ich von Veränderungen 

berichten. Mit Henrik Schaller ist es 

uns gelungen, einen würdigen Nachfolger für 

Christian Call, der uns leider verlässt, zu finden. 

Viele in der Branche kennen Henrik und 

alle anderen wird er mit seinem Charme und 

seinem Kommunikationstalent begeistern. Ich 

bin mir sicher, mit ihm eine tatkräftige Verstärkung 

im Team zu haben und sein Wirken 

wird sicherlich in der nächsten Ausgabe im 

Frühjahr 2019 zu sehen sein. 

2019 kann kommen 

Für 2019 sind wir gut gerüstet: neues Büro, 

neuer Verlagsleiter, unser großartiger Art-Director, 

unser gut vernetzter Chefredakteur und 

ganz viele Ideen, die darauf warten, umgesetzt 

zu werden. Eines kann ich Ihnen schon jetzt 

versprechen: wir verwirklichen unsere Träume 

und Visionen, denn sie sind da, um umgesetzt 

zu werden – hier bleiben wir uns treu! 

Abschließend wünsche ich Ihnen viele spannende 

Stunden mit dem neuen ImmoFokus 

und lassen Sie sich von dem einen oder anderen 

Artikel inspirieren! 

Herzlichst 

Philipp Kaufmann 

Herausgeber 

10 ImmoFokus

Nur Unternehmer 

denken wie Unternehmer. 

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Winter 2018 

11

Bunt, bunter 

und noch mehr 

D 

as Cover-Interview (Seite 34) 

durfte ich mit dem Zinshaus- 

Liebhaber Michael Schmidt (3SI) 

führen. Sanieren statt Planieren 

ist sein Motto. Beim traditionellen RealCirlce, 

der bereits zum 15. Mal im Wiener Park Hyatt 

stattfand, gingen die Immobilienprofis diesmal 

der Frage nach wie stark die Digitalisierung 

Retail und Logistik verändern werden und ob 

vielleicht die beiden Brachen sogar zusammenwachsen. 

Die Ergebnisse lesen Sie ab Seite 82. 

Eines sei an dieser Stelle verraten. Der Online- 

Handel ist auf der Straße angekommen, wird 

den stationären Handel – bis auf wenige Branchensegmente 

- aber nicht ernsthaft gefährden 

können. 

In der letzten Herbst-Ausgabe fanden Sie 

eine Innovation: das „Blueprint“ als „Heftim-Heft“. 

Die Reaktionen waren toll. Schon 

auf der Expo Real in München, also nur 

wenige Stunden nach Erscheinen, bin ich 

immer wieder darauf angesprochen worden. 

Lieber Professor Thomas Malloth, lieber 

Thommy, Dir und Deinem Team ist etwas 

ganz Tolles gelungen. Aufgrund dieses 

Erfolges haben wir uns dazu entschieden, 

Blueprint in unseren ImmoFokus zu integrieren 

und zu einem fixen Bestandteil zu 

machen. Blueprint erscheint nunmehr in 

jeder Ausgabe. Bei Interesse gleich auf 

Seite 126 weiterlesen. 

was ihn - und die ganze EHL - an der Auszeichnung 

als Austrian Leading Company so 

besonders freut. 

Mit gleich zwei Top-Deals könnte das herausragende 

Investmentvolumen 2017 auch 2018 

erreicht werden. Wissen Sie, welche Deals 

hier gemeint sind? Bei Interesse gibt es die 

schon bekannten Fakten auf Seite 182. 

Wenn jemand eine Reise tut, so kann er was 

erzählen. Wir können viel erzählen. Ich habe 

mich nach Oberösterreich aufgemacht und 

prominente Immobilienexperten des Bundeslandes 

zum Interview gebeten. Rede und 

Antwort standen: Michael Baert, Ferdinand 

Hochleitner, Hans-Peter Kranz, Gerhard Humer 

und Norbert Obermayr, Christian Kaindl, 

Werner Pamminger, Harald Peham sowie 

Anton und Florian Kammerstätter. Ich hoffe 

Sie haben beim Lesen genau so viel Spaß, wie 

ich beim Führen der Interviews. Alle Gespräche 

finden Sie ab Seite 90. 

Herzlichst Ihr 

Die beiden PROJECT Immobilien Geschäftsführer 

Michael Seeberger und 

Dieter Schmahel plauderten mit mir bei „Zu 

Tisch mit …“ nicht nur über Erfolgsrezepte, 

sondern auch ihre nächsten Pläne, die sie in 

Wien umsetzen wollen und Franz Pöltl, EHL 

Investment Consulting, verriet im Interview 

Mag. Michael Neubauer 

Chefredakteur 

12 ImmoFokus


13

Kurz & Bündig > Wohnen 

Wels 

Neuer Wohnraum 

n Die Bau & Boden Gruppe und die ARE 

Austrian Real Estate Development realisieren 

im Herzen von Wels die beiden 

Wohnbauprojekte „Symbio“ und „B52“. 

Insgesamt sollen in unmittelbarer Nähe 

zu Bahnhof und Stadtzentrum 180 freifinanzierte 

Wohneinheiten entstehen. 

Das Wohnhaus „Symbio“ umfasst rund 65 

freifinanzierte Wohnungen mit einer 

Wohnnutzfläche zwischen 48 und 118 

Quadratmetern. Umgeben von Grünanlagen 

eigenen sie sich sowohl für den Eigenbedarf 

als auch zur Vermietung. 

Das Projekt „B52“ hingegen richtet sich an 

institutionelle Investoren und umfasst 

rund 4.100 Quadratmeter Nutzfläche in 

einem „Turm“ mit sieben Obergeschoßen. 

Das Erdgeschoss bietet Flächen für Geschäfte 

und Gastronomiebetriebe. In den 

Stockwerken darüber werden Microapartments 

mit einer Nutzfläche zwischen 33 

bis 55 Quadratmetern realisiert. Am Dach 

des B52-Turms entstehen Penthouse- 

Wohnungen mit Blick über die Stadt bis 

ins Salzkammergut. Der Start der Bauarbeiten 

ist für Herbst 2019 geplant. 

Biotope City 

Zuhause im Grünen 

n Ende November feierte das BUWOG-Projekt „Amelie“ auf den ehemaligen Coca-Cola- 

Gründen im 10. Wiener Gemeindebezirk Dachgleiche. Die Gestatlung der drei Bauteile verantwortet 

das Architekturbüro BKK-3. Auf dem Areal im Grünen sollen bis Sommer 2019 am 

Zelda-Kaplan-Weg 8-12 136 freifinanzierte Eigentumswohnungen mit jeweils zwei bis vier 

Zimmern entstehen. „Im Fokus stehen großzügige Gemeinschaftsflächen und private Freiräume 

wie Balkone, Loggien oder Terrassen mit Eigengärten für alle Bewohnerinnen und 

Bewohner“, so Josef Kaindl, stellvertretender Bezirksvorsteher und Vorsitzender des Bauausschusses 

des 10. Bezirks. Urban-Gardening-Flächen sowie der direkte Zugang zum Otto-Benesch-Parksorgen 

für ein Zuhause im Grünen. Die Biotope City wurde erst kürzlich als IBA- 

Kandidat für die Internationale Bauausstellung 2022 nominiert. 

Wohnen am Stadttor 

Baufortschritt 

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig 

n Die Venta Real Estate Group schloss in 

Graz den Rohbau des Projekts Ost. am 

Treffpunkt Ulrich-Lichtenstein-Gasse und 

Conrad-von-Hötzendorf-Straße ab. Bauteil 

Johann mit sechs Obergeschossen 

wurde als erstes fertiggestellt. Neben den 

Arbeiten am Bauteil Bertha sind auch die 

Arbeiten der vier Obergeschosse des Bauteils 

Conrad abgeschlossen. Mehr als die 

Hälfte der Wohnungen sind bereits verkauft. 

Es können noch alle Wohnungstypen 

erworben werden. 

Alexander Wolfschwenger, 

verstärkt ab sofort das 

Zinshausteam von Arnold 

Immobilien und kümmert sich 

um Beratung und Verkauf. 

Daniela Mikulitsch und Andreas Repolles, bilden zukünftig das 

neue AIRA-Vertriebsduo. Das Vertriebsgespann verkauft fortan 

Immobilienprojekte direkt an den Kunden und mögliche Interessenten. 

Beide bringen in Sachen Sales und Marketing entsprechendes 

berufliches Know-how mit. 

News Ticker 

Wachstum: Wohnfonds Unilmmo: Wohnen ZBI überspringt deutlich die Eine-Milliarde-Euro-Marke. Baustart: Das Buwog- 

Projekt „ERnteLAA“ schafft bis Mitte 2020 rund 191 nachhaltige Mietwohnungen. 160 der Mietwohnungen werden im Rahmen 

der Wiener Wohnbauinitiative errichtet. 

Fotos: AIRA, pegasus, BUWOG, Alexander Wolfschwenger 

14 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Wohnen 

Penzing 

Zusammenarbeit 

n Die Synergien nutzen – das wollen der Erlanger 

Mezzanine-Spezialist Pegasus Capital 

Partner zusammen mit dem österreichischen 

Projektentwickler Crownd Estates bei der 

Umsetzung einer Wohnanlage im 14. Wiener 

Gemeindebezirk. Das Projekt Colibri am 

Schützplatz 1 besitzt eine Nutzfläche von 

rund 4.900 Quadratmetern. Die 62 Ein- bis 

Fünf-Zimmer-Wohnungen bieten eine 

Wohnfläche von 35 bis 135 Quadratmetern. 

Alle Wohnungen verfügen neben einer 

hochwertigen Ausstattung über einen Garten, 

Balkon, Loggia, Terrasse oder eine Dachterrasse. 

Zusätzlich entstehen 50 Tiefgaragenstellplätze. 

Die Fertigstellung ist für 

Anfang 2021 geplant. Das Projektvolumen 

beläuft sich auf mehr als 20 Millionen Euro. 

Regionen 

Investitionspotenzial 

Anz_ImmoFokus_04-2018_Layout 1 23.03.18 11:38 Seite 1 

n Da die Nachfrage nach Eigentum ungebrochen 

hoch ist, analysieren die Immobilienexperten 

von FindMyHome.at in welchen 

Randgebieten mit besonders starkem Wertwachstum 

zu rechnen ist. Auf dem ersten 

Platz befinden sich Favoriten und Simmering. 

Ein starkes Wohnwachstum prognostizieren 

die FindMyHome.at-Experten speziell 

bei Wohneinheiten bis maximal 50 Quadratmetern 

in Oberlaa und im Simmeringer 

Grätzl Hasenleiten. Bernd Gabel-Hlawa, Eigentümer 

und Geschäftsführer der österreichischen 

Immobilienplattform FindMy- 

Home.at macht für dieses Wachstum drei 

Faktoren ausfindig: Steigende Nachfrage, 

wenig Angebot und nationale und internationale 

Investorengruppen. Ein weiteres 

Trendpotential zeigt sich an der Achse Wien- 

Bratislava. Immer mehr Jungfamilien, aber 

auch viele heimische und slowakische Unternehmer 

siedeln sich im Raum Prellenkirchen, 

Hainburg an der Donau und Petronell 

an.Auch in St. Pölten und Tullnerfeld steigt 

die Nachfrage, nicht zuletzt aufgrund der 

neuen Hochleistungsstrecke St. Pölten – Wien. 

„Attraktive Freizeitangebote und Förderungen 

für Familien und Unternehmen sorgen 

für einen verstärkten Zuzug und machen 

die Stadt belebt – das könnte sich schnell in 

steigenden Preisklassen zeigen“, so Gabel- 

Hlawa. Kleinstadtidyll wird auch im Weinviertel 

und speziell im Raum Mistelbach als 

Zweitwohnsitz immer beliebter. 

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Winter 2018 15 

Das Beste, was Ihnen passieren kann.

Kurz & Bündig > Office 

Münchener Atlas 

Deloitte-Standort 

n Das internationale Prüfungs- und Beratungsunternehmen 

Deloitte hat mit 

der Art-Invest Real Estate einen Mietvertrag 

über 13.000 Quadratmeter für das 

Büroensemble Atlas im Münchener 

Werksviertel abgeschlossen. Somit verfügt 

Deloitte künftig über drei Standorte 

im Müchener Osten und wird nach Fertigstellung 

der Mietflächen Anfang 2019 

die ersten fünf Geschosse des Gebäudes 

beziehen. 

Das Atlas wurde Anfang 2018 von der Allianz 

Real Estate erworben. So ist das 62 

Meter hohe Hochhaus bereits seit vielen 

Jahren Bestandteil der Skyline des Münchener 

Ostens und besticht optisch 

durch seine Außenfassade, die an einen 

Faltenwurf erinnert und eine weithin 

sichtbare Kugel auf dem Dach. 

Auf 14 Etagen bietet das Projekt Altas über 

24.500 Quadratmeter Bürofläche. Neben 

einer idealen Verkehrsanbindung verfügt 

das Atlas über ca. 234 PKW-Stellplätze. 

Zusätzlich ensteht neben dem zentralen 

Hochaus ein sechsgeschossiges Plaza- 

Gebäude mit zwei Untergeschossen. 

Mogilska Office 

Gleichenfeier 


n Der Immobilienentwickler und -investor 

Warimpex feiert die Fertigstellung 

des Rohbaus für das Mogilska Office in 

Krakau. Mogilska Office bietet mit rund 

12.000 Quadratmetern auf neun Geschossen 

top-moderne Büroflächen. Das 

Erdgeschoss bietet ausreichend Platz für 

Geschäfts- und Dienstleistungsflächen. 

Derzeit sind bereits 60 Prozent der 

Büroflächen vermietet. Die Fertigstellung 

ist bis zum Ende des ersten Quartals 

2019 geplant. 

Alexandra Stoffl, wurde für 

ihre Dissertation von der 

Österreichischen Gesellschaft 

für Baurecht mit dem 

ÖGEBAU-Preis ausgezeichnet. 

Vavrovsky Heine Marth, berät 

Volksbank Wien-Gruppe bei 

dem Verkauf der Unternehmenszentrale 

und der Anmietung 

des neuen Standtortes. 

Alexandra Petermann, 

übernimmt ab sofort als 

einzige Frau in der obersten 

Führungsebene die 

Geschäftsführung der WSG. 

News Ticker 

Vermietung: Nach der aufwändigen Generalsanierung und dem Umzug des bisherigen Nutzers Erste Goup, sind die Büroflächen 

im Objekt Mariahilfer Straße 41-43 wieder vollständig vermietet. Verkauf: Das Wiener Büro- und Lagerobjekt „U6 Center“ 

wurde erfolgreich an Westcore Europe verkauft. 

Fotos: x-default, Studio Huger, ATLAS 

16 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Office 

Bürovermietung 

Flächenmäßiges Plus 

n Derzeit gibt es in Wien ca. 11,23 Millionen 

Quadratmeter Bürofläche, wobei 

rund 30 Prozent der Klasse A, 21 Prozent 

der Klasse B und 49 Prozent der Klasse C 

zuzuornden sind. 

Betrachtet man nun das Jahr zwei 2018 im 

Vergleich zu 2017, so wurden in Wien in 

den ersten drei Quartalen 2018 rund 

165.000 Quadratmeter Büroflächen vermietet. 

Das dritte Quartal war mit 43.000 

Quadratmetern das bisher schwächste, 

verzeichnet aber im Vergleich zum Vorjahr 

immer noch ein Plus von rund 30 

Prozent. 

CBRE ist mit einem Anteil von 62 Prozent 

bei den Vermietungen klarer Marktführer. 

„Von den rund 43.000 Quadratmeter 

Büroflächen, die im dritten Quartal in Wien 

vermietet wurden, sind ca. 27.000 

Quadratmeter CBRE zuzurechnen – hier 

haben wir entweder Mieter oder Vermieter 

beraten“, freut sich Patrick Schild, 

Head of Agency bei CBRE. Zu den wichtigsten, 

von CBRE begleiteten, Transaktionen 

des dritten Quartals 2018 gehörten 

die Einmietung von Spaces im Square 

One am Leopold Ungar Platz 2 / Muthgasse 

in Wien 19 (rund 7.900 Quadratmeter) 

sowie im Haus am Schottentor (ca. 8.700 

Quadratmeter). Außerdem begleitete CB- 

RE die Anmietung von rund 6.500 Quadratmeter 

im ehemaligen PWC Haus in 

der Erdbergstraße 200 (KGAL). 

Beliebtester Bürostandort mit höchster 

Spitzenmiete war im dritten Quartal 

2018 die Innere Stadt. Die Leerststandsrate 

liegt in Wien durchschnittlich bei 

fünf Prozent. 

CO2-Emissionen 

Weniger pendeln 

n Laut einer aktuellen Studie von Regus, 

kann durch eine zusätzliche Schaffung 

von flexiblen Arbeitsverhältnissen in 

Österreich die Emissionen von Kohlendioxid 

bis 2030 um 700.000 Tonnen gesenkt 

werden. So fand ein unabhängiges 

Forscherteam heraus, dass bis 2030 in 16 

Ländern mehr als 3,53 Milliarden Stunden 

an Pendelzeit eingespart werden können, 

wenn die Nutzung von felxiblen Arbeitsplätzen 

ansteigt. Diese Menge an Kohlendioxid 

entspricht der Menge, den 5,5 Milliarden 

Bäume in einer Zeitspanne von 

zehn Jahren speichern würden. 

Allein Österreich könnte bis 2030 durch 

flexible Arbeitsplatzgestaltung 700.000 

Tonnen an CO2 einsparen und dabei auch 

noch zwölf Millionen Stunden effektiver 

nutzen. 

Prater Glacis 

Exklusive Vermarktung 

n EHL Immobilien wurde von der IG Immobilien Management 

exklusiv mit der Vermarktung der Büroflächen 

im Prater Glacis beauftragt. In unmittelbarer 

Nähe zur Messe Wien, zur Wirtschaftsuniversität und 

zum Prater entsteht bis Sommer 2020 in der Perspektivstraße 

ein siebengeschoßiges Büroobjekt mit 

Holzfassade und großzügiger Erdgeschoßzone. Das 

Architekturbüro Franz & Sue plant auf 4.000 Quadratmetern 

Nutzfläche nachhaltige und zeotgemäße 

Arbeits- und Raumkonzepte. Offene Arbeitswelten 

und kleinere Büroeinheiten tragen zu einer weiteren 

Stärkung des Büroclusters Lassallestraße-Messe-Prater 

bei. 

Neben modernen Hotelkonzpeten entstehen auf der 

derzeit noch als Parkplatz genutzten Liegenschaft 

auch Serviced Appartments. 

Die hohe Nachfrage ermöglicht es künftigen Mietern, 

„die Gestaltung ihrer Büroflächen im Detail mitbestimmen 

zu können“, weiß Stefan Wernhart, Geschäftsführer 

der EHL Gewerbeimmobilien. „Das Prater 

Glacis wird dem boomenden Bürocluster 

Lassallestraße-Messe-Prater einen weiteren Entwicklungsimpuls 

geben. Repräsentative Top-Objekte, wie 

z.B. Viertel Zwei, Austria Campus und messecarree 

wien, machen diesen bereits jetzt zu einem der am 

stärksten wachsenden Business-Standorte der Stadt.“ 

‚Vom Optimismus der Vergangenheit 

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2018 17

Kurz & Bündig > Retail 

Boutique-Hotel Lamée 

Gastro-Partner 

n Colliers International bringt die „Burger-Manufaktur“ 

Le Burger in das Lenikus 

Boutique-Hotel Lamée auf der Rotenturmstraße 

in Wien. Auf rund 335 Quadratmetern 

wird die Burger-Kette in naher Zukunft 

ihre handgemachten Burger mit 

regionalen Zutaten anbieten. Dieser Flagship-Store 

von Le Burger ist bereits der 

sechste in Wien. 

„Die Anmietung im exklusiven Lenikus 

Boutique-Hotel Lamée durch Le Burger 

wird die Standortzone Rotenturmstraße 

weiter aufwerten“, so Retailexperte Anthony 

Crow. Und auch Lenikus-Unternehmenssprecherin 

Barbara Breulmann freut 

sich über die Anmietung von Le Burger: 

„Eine interne Evaluierung hat ergeben, 

dass es sinnvoll ist, einen erfahrenen gastronomischen 

Partner mit an Bord zu holen“, 

damit sowohl die Hotelgäste als auch 

das Stammpublikum kulinarisch verwöhnt 

werden können. 

High Street Retail 

Aufwertung 

n Die steigende Nachfrage durch Touristen 

und das Aufkommen vieler Luxusmarken, 

wie Chanel, Louis Vuitton, Dior und Moschino 

haben in den letzten Jahren zu einer Aufwertung 

des Retails im ersten Arrondissement 

in Paris beigetragen. Nun konnte der 

internationale Immobilienkonzern Hines 

mit Yves Saint Laurent (YSL) einen weiteren 

Flagship-Store an der Ecke der rue St. Honoré 

gewinnen. Zwischen dem Place Vendome 

und dem Louvre bezieht die Luxusmarke 

Yves Saint Laurent eine Fläche von rund 74 

Quadratmetern auf drei Geschossen. Die Luxusmarke 

hat mit diesem Off-Market-Deal 

durch Hines ein langfrisitges Mietverhältnis 

zugesichert. 

Mit diesem Flagship-Store wird der High 

Street Retail in der Innenstadt von Paris weiter 

aufgewertet. So konnte bereits mit Hines 

ein Apple Store auf der Champs Elysées eröffnet 

werden. Anfang 2019 wird YSL seine 

Tore für Shopping-Begeisterte öffnen. 


Patrick Homm, wird Retailchef 

und neuer Teamleiter bei Otto 

Immobilien und wird sich unter 

anderem auf Highstreet-Immobilien 

fokussieren. 

Carsten Denkler und Daniel Schuh, verstärken ab 

sofort den Bereich Retail Investment der BNP Paribas 

Real Estate. Beide übernehmen eine leitende Position 

als Director Retail Investment und sorgen für einen 

Ausbau der Geschäftsaktivitäten im Handel. 

News Ticker 

Expansion: Immofinanz erweitert STOP SHOP Portfolio durch Zukäufe um acht auf 80 Standorte in Slowenien, Serbien und 

Kroatien. Eröffnung: Der größte Schuherzeuger CCC eröffnet die 25. Filiale in Kroatien. Die Filiale im neuen Shoppingcenter Max 

City in Pula ist auf rund 1.000 Quadratmetern die bisher größte des CCC Familen-Schuhfachgeschäfts in Koratien. 

Fotos: Christian Steinbrenner, McArthurGlen 

18 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Retail 

Einzelhandelsmarkt 

Stabil 

n Die Unternehmensgruppe EHL prognostiziert 

in ihrer Fallstudie zum Einzelhandelsmarkt 

im dritten Quartal 2018 anhaltende 

Trends. Auch in den kommenden 

Monaten wird der Einzelhandelsmarkt 

von Flächenreduktion in den klassischen 

Branchen, einem höheren Anteil an Gastronomiekonzepten 

und der Konzentration 

auf Top-Lagen bestimmt werden. Frischen 

Wind bringen österreichische 

Retailer, unter anderem HEMA, der bald 

weitere Shops in Graz und Linz eröffnen 

wird. Einkaufszentren und Shopping Center 

setzen derzeit auf umfangreiche Refurbishment-Maßnahmen, 

statt auf Neubauten 

oder Flächenerweiterungen. Die 

Mieten in den Top-Lagen sollen, so EHL, 

weiterhin stabil blieben, wobei sich der U- 

Bahn-Bau auf der Mariahilfer Straße zwar 

bemerkbar machen wird, jedoch in einem 

geringen Ausmaß. 

McArthurGlen 

Eine Milliarde 

n Um ein außergewöhnliches 

Shopping-Erlebnis zu ermöglichen, 

investiert Europas führender 

Inhaber und Entwickler 

von Designer Outlets McArthur- 

Glen eine Milliarde Euro in neue 

Standorte und Erweiterungsprojekte. 

Innerhalb der nächsten 

drei Jahre sollen vier Neubauprojekte 

und sieben 

Erweiterungen eröffnet bzw. fertiggestellt 

werden. Erklärte 

Strategie ist es dabei, den Gastronomiebereich 

weiter auszubauen. 

So ist die Entwicklungspipeline 

prall gefüllt mit 

Projekten in Spanien, Großbritannien, 

Deutschland, Italien 

und Frankreich. McArthurGlen 

ist in Österreich in Parndorf und 

Salzburg vertreten. 

Smart Retail 

Digitales Schaufenster 

n In Zeiten von Künstlicher Intelligenz (KI), Augmented 

Reality (AR) und Virtual Reality (VR) muss auch das Schaufenster 

einer digitalen Version weichen. Das digitale Schaufenster 

interagiert mit den Kunden und verbindet so den 

Onlineshop mit dem Offlinestore. Touchscreens, so groß 

wie Schaufenster, ermöglichen den Einstieg in die Welt der 

Warenvielfalt. 

Beim diesjährigen Branchentreff wurde unter dem Motto 

„The Digital Life of Modern Times“ intensiv diskutiert, was 

Digitalisierung und Co. für den Handel bedeuten. Heiko 

Carstens von CPMS Consulting stellt bei der Konferenz fest, 

dass digitale Schaufenster Verkaufsflächen überflüssig machen 

könnten. 

Denn die digitale Revolution des Handels geht vom traditionellen 

Schaufenster weg, hin zum digitalen, interaktiven 

Touchscreen-Schaufenster, an dem man rund um die Uhr 

direkt shoppen kann. Ein überdimensionaler Touchscreen, 

der über Mobile Device und Gestik gesteuert und bedient 

werden kann, ist mit dem Online-Shop vernetzt und bietet 

alle Möglichkeiten, die man auch im Laden wieder findet. 

Auch die Beratung durch den Mitarbeiter wird digitalisiert 

via Sprachassistenten. So kann man nach Größen, Farben 

und Verfügbarkeit suchen, per QR-Code bestellen oder reservieren 

und direkt mit dem Mobiltelefon bezahlen, um 

sich die Ware nach Hause schicken zu lassen. 

HAUSVERWALTUNG BONTUS HEISST... 

…UMFASSENDE BERATUNG 

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…WERT- UND ERTRAGSSTEIGERUNG 

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19

Kurz & Bündig > Hotel 

Hotellerie-Konzepte 

Premieren 

n Mit dem Projekt Prater Glacis feiern gleich 

drei neue Hotellerie-Konzepte im Jahr 2020 

Premiere in der Wiener Leopoldstadt. Beim 

Spatenstich-Event stellte die IG Immobilien 

erstmals drei der zukünftigen Mieter der Öffentlichkeit 

vor: Hampton by Hilton, Superbude 

und ZOKU. Für Hampton by Hilton 

wird es mit 192 Zimmern der erste Standort 

in Österreich und bietet auf rund 1.150 Quadratmetern 

bebauter Fläche sowohl repräsentative 

Bereiche als auch individuelle 

Rückzugsorte. Auch die Superbude eröffnet 

in Wien ihren ersten internationalen Standort. 

Das Hamburger Unternehmen hat derzeit 

178 Zimmer geplant und setzt dabei auf 

ein junges Konzept. ZUKO hingegen fungiert 

als Home-Office-Hybrid und kommt ursprünlich 

aus Amsterdam. Auf sechs Geschossen 

sollen Ruheoasen, die zum Arbeiten 

und Wohnen einladen entstehen. 

Hotelimmobilienmarkt 

Vorsicht geboten 

n Laut einer Umfrage des Investment Barometer, 

die jährlich rund um die Expo 

Real in München initiiert ist, ist die Stimmung 

zwar gut, der Trend jedoch schlecht. 

In Zahlen bedeutet das, dass der Gesamt- 

Index des aktuellen hospitalityInside Investment 

Barometer Herbst 2018 um 5,9 

Prozent gegenüber dem Vorjahr fällt. 

Auch der Business Index, die Bewertung 

der eigenen geschäftlichen Situation fällt 

um 3,9 Prozent. 79 Prozent der Befragten 

beurteilen die aktuelle Situation ihres Unternehmens 

mit „gut“ oder „sehr gut“. 

Bei der Frage nach der Zukunft dominiert 

die Vorsicht: 69 Prozent der Befragten erwarten 

für die kommenden sechs Monate 

eine „gute“ bis „sehr gute“ Entwicklung. 

Im Vorjahr waren es noch 80,6 Prozent. 

Vergangenes Jahr rechnete auf der Expo 

Real noch niemand mit einer Verschlechterung, 

jetzt aber sind es 9 Prozent. Somit 

sinkt der Expectation Index um 6,1 Prozent. 

Auch auf der Operationsseite geben 

sich die Teilnehmer verhaltener als vor einem 

Jahr – der Operation Index sinkt um 

4,8 Prozent. 

B&B Hotel 

Dachgleiche 

n Nach fünf Monaten Bauzeit feierte kürzlich 

der Investor Corag die Fertigstellung 

des Rohbaus für das erste B&B Hotel in 

Wien. Auf einem Grundstück von rund 

1.600 Quadratmetern entsteht direkt neben 

dem Wiener Hauptbahnhof das B&B 

Hotel. Auf acht Etagen werden den Gästen 

insgesamt 196 Hotelzimmer – mit dem besonderen 

Highlight von kostengünstigen 

Familienzimmern – zur Verfügung stehen. 

Die Fertigstellung ist für Ende August 

2019 geplant. 


Cai-Nicolas Ziegler, wird 

neuer CEO der Immowelt Group 

und wird das Unternehmen mit 

seinem digitalen Knowhow zu 

mehr Wachstum führen. 

Marcus Neumann, übernimmt 

ab sofort die Geschäftsführung 

der neu gegründeten Tochtergesellschaft 

Arbireo Retail Invest 

der Arbireo Capital AG. 

Josef Pirker, übernimmt neue 

Aufgaben und wird zusätzlich zu 

seiner Funktion als Managing 

Director bei Rungis neuer 

Operations Director bei Metro. 

News Ticker 

Auszeichnung: QO Amsterdam wurde mit dem Preis „Hotelimmobilie des Jahres 2018“ ausgezeichnet. Ergebnisplus: Motel 

One verzeichnet im dritten Quartal 2018 dank hoher Auslastung und preisgekröntem Konzept ein Ergebnisplus von 25 Prozent. 

Motel One ist nach der Eröffnung in Glasgow nun in neun europäischen Ländern vertreten. 

Fotos: Janusch, siuz, Bloomimages 

20 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Hotel 

Art Hotel Vienna 

Graffiti-Fassade 

n Im Art Hotel Vienna ist der Name Programm. 

So verpasste die Graffiti-Künstlerin 

Sarah „siuz“ Kupfner im Auftrag der 3SI Immogroup 

der Fassade des Art Hotel Vienna 

eine neue Optik. Die 3SI Immogroup bestizt 

neben dem Art Hotel Vienna auch das Hotel 

Klimt. Auf rund 120 Quadratmetern ziert 

nun ein Schwalbennest vor blauem Hintergurnd 

die Fassade am Hauseingang und 

schwingt sich dann zum dritten Stockwerk 

hinauf. Das Schwalbennest symbolisiert einen 

Ort der Geborgenheit und Wohlfühlen 

für immer wiederkehrende (Stamm-)Gäste. 

Hinter der neu gestalteten Fassade des Art 

Hotel Vienna erwarten Gäste auf 48 Zimmern 

inklusive 12 Studios über hundert verschiedene 

Kunstobjekte – von zeitgenössischen 

Bildern bis zu Skulpturen. 

Frankfurt am Main 

Leonardo Nummer vier 

n Direkt am Messegelände , im Frankfurter 

Europaviertel plant Leonardo Hotels den 

Neubau eines Drei-Sterne-Superior-Hotels 

mit 348 Zimmern auf acht Etagen. Dies wäre 

für Leonardo Hotels der vierte Standort in 

Frankfurt am Main. Das Hotel soll direkt neben 

einem 66 Meter hohen Büro-Turm entstehen 

und im Jahr 2021 eröffnen. Eigentümer 

des Grundstücks ist die PGE 

Grundstücksgesellschaft Europaviertel 

GmbH, eine Projektgesellschaft der Paulus 

Immobiliengruppe aus Grünwald sowie Patron 

Capital, London. Das Hotel in der Europaallee 

wird über eine Gesamtnutzfläche 

von rund 14.900 Quadratmeter verfügen. 

Als Architekt für das Gesamtprojekt wurde 

Eike Becker vom Architekten Haus Berlin 

ausgewählt. 

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21

Kurz & Bündig > Logistik 

Logistikpark Trebur 

Vollvermietung 

n Das auf Transport und Logistik spezialisierte 

Unternehmen RWL hat eine Mietvertrag 

über rund 39.000 Quadratmeter Lagerfläche 

im Logistikpark Trebur bei Frankfurt 

am Main abgeschlossen. Vertragspartner ist 

die Deutsche Logisitk Holding (DLH). Das 

Unternehmen RWL ist auf Lebensmittelund 

Automobillogistik tätig und übernimmt 

die Logistikflächen sukzessive in drei Phasen 

zur baulichen Fertigstellung des Projekts. 

So umfasst der Logistikpark rund 

102.000 Quadratmeter Lager- und Logisitkflächen, 

wobei im Rahmen der Projektentwicklung 

auch veraltete Gebäudekörper 

rückgebaut werden mussten und die Bestandsmieter 

somit im laufenden Betrieb in 

die Neubauten umgezogen sind. RWL ist ein 

weiterer Bestandsmieter neben der Nagel- 

Group, die auch ca. 43.000 Quadratmetern 

ein Kühllager für Frischelogisitk betreibt. 

Rund fünf Monate vor der Fertigestellung ist 

der Logistikpark somit vollvermietet. 

Go Asset 

Weitblick 


Tobias Hartmann, ist ab sofort 

neuer CEO der Scout24 AG und 

löst damit Gregory Ellis ab. 

Zugleich wurde der zum 

Vorstandsvorsitzenden ernannt. 

Arno Wohlfahrter, übergibt 

sein Amt als Generaldirektor von 

Metro und hatte zuletzt die 

Position Head of Retail Sales 

Private- & SME Customers inne. 

Matthias Feske, bildet 

zusammen mit Christoph Scharf 

die neue Doppelspitze im 

Bereich Retail Services von BNP 

Paribas Real Estate. 

n Wird 2019 wieder ein Rekordjahr für die 

Assetklasse Logistikimmobilien? Stellt 

man diese Frage Andreas Liebsch, Geschäftsführer 

der österreichischen Go Asset 

Development, dann ist das völlig unerheblich, 

denn die „Logistik bleibt ein 

enormer Trend.“ 

Vergangenes Jahr wurden allein in 

Deutschland über 5,5 Milliarden Euro in 

diese Assetklasse gesteckt. Laut Liebsch 

spielt Österreich als Investitionsstandort 

jedoch nicht in dieser Liga mit. Einiges an 

Entwicklungspotenzial lässt sich jedoch 

im osteuropäischen Raum erkennen, etwa 

in der Slowakei, in Polen und der Tschechischen 

Republik. Zusätzlich wolle sich Go 

Asset in Zukunft auch auf die südeuropäischen 

Länder Slowenien, Serbien und 

Kroatien konzentrieren. „Während alle 

auf die Trendmärkte blicken, entwickeln 

wir in SEE und CEE die Produkte von morgen“, 

so Andreas Liebsch. 

News Ticker 

Ankauf: Die Allianz Real Estate (ARE) hat ein 55.000 Quadratmeter großes Logisitik-Zentrum bei Parma in Norditalien gekauft. 

Zusätzlich investiert die ARE in Logistikimmobilien im asiatisch-pazifischen Raum. Vermietung: RLI Investors vermietet 10.000 

Quadratmeter Logistikfläche an die G. LAche Spedition im „Log Plaza Wankelstraße“ in Kerpen. 

Fotos: go asseti, BNP Paribas Real Estate, kathi-schiffl-2018, RLI Investors & Olaf Mahlstedt 

22 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Logistik 

RLI Investors 

Auf Erfolgskurs 

n Mit der Vermietung von ingesamt 

16.800 Quadratmeter Fläche schließt der 

unabhängige Fondsmanager RLI Investors 

die Vollvermietung für ein Objekt 

in Lehrte bei Hannover ab. Damit ist das 

Fonds-Portfolio RLI Logistics Fund – Germany 

I und II mit einer Gesamtfläche 

von 736.000 Quadratmeter vollvermietet. 

Rund 27.300 Quadratmeter Logistikfläche 

entfallen auf das Objekt in Lehrte. 

Die spanische Sesé-Gruppe mietet unter 

anderem als international tätiger Logisitkdienstleister 

eine Fläche von rund 

10.350 Quadratmeter. Dieser Erfolgskurs 

zeigt, so Sandra Martel, Vermietungsmanagerin 

bei RLI, wie binnen kurzer Zeit 

nicht nur der Leerstand des Fonds-Portfolios 

behoben, sondern auch ein nachhaltiger 

Cashflow für die Anleger gesichert 

werden konnte. Laut einer Studie 

belegt RLI derzeit Rang 6 der Logistikinvestoren 

in Deutschland. 

Marktreport Deutschland 

Angebot wird kleiner 

n Laut des aktuellen „Marktreport Logistikimmobilien“ 

von Arcadis liegen die Spitzenrenditen für moderne 

deutsche Logistikimmobilien in sehr guten Lagen nur 

mehr bei 4,5 Prozent. In der Schweiz fiel diese Zahl mit 

4,2 Prozent noch geringer aus, wobei Investoren in 

Österreich mit 5,5 Prozent noch etwas mehr profitieren. 

Trotz dieser Zahlen ist der deutsche Markt für Logistikimmoblien 

bei ausländischen Geldgebern besonders 

beliebt. Ihr Anteil machte im vergangenen Jahr rund 73 

Prozent aus. Deutlich geringer ist dieser Anteil in Österreich 

mit nur 27 Prozent. Marcus Hermann, CEO von Arcadis 

Europe Central weiß, dass der deutsche Markt für 

ausländische Investoren „vor allem aufgrund der wirtschaftlichen 

Stabilität und des noch vergleichsweise 

großen Angebots an Objekten interessant ist. Dieses Angebot 

wird nun allerdings 

zunehmend kleiner.“ Hinzukommt, dass der Staat die 

Neuerschließung von Industrie- und Gewerbeflächen 

an Stadtgrenzen immer stärker reguliert. Gleichzeitig 

konkurrieren vor allem in Ballungszentren Gewerbeinteressen 

mit jenen zur Schaffung neuen Wohnraums. 

Die Lösung: Logistikflächen sollen in Zukunft zweigeschossig 

oder unterkellert gebaut werden, um die Flächenausnutzung 

zu maximieren. 


23

Kurz & Bündig > Invest 

Rendity Income 

Crowdinvestment 

RellingHaus 

145-Millionen-Transaktion 

n Das RellingHaus ist eine der bekanntesten Büroimmobilien 

im Ruhrgebiet und prägt das Stadtbild 

in Essen. Die Immobilie beseht aus sieben 

Gebäudeteilen, die miteinander verbunden 

sind und eine Höhe von bis zu 21 Geschossen 

erreichen. Bereits seit 2004 hat die Union 

Investment das Gebäude im Bestand gehalten. 

Nun verkauft sie es für 145 Millionen 

Euro an Aegila Capital Managment. Die Investment- 

und Beratungsgesellschaft hat 

ihren Fokus auf europäische Immobilien- 


Rüdiger von Stengel, 

wechselt in den Aufsichtsrat der 

DIH und gibt mit Ende des Jahres 

seine Funktion als operativer 

Geschäftsführer ab. 

Alexander Hundt, verstärkt als 

Senior Consultant Regional 

Investment das regionale 

Investment-Team der BNP 

Paribas Real Estate. 

Investments und tätigt mit dieser Transaktion 

ihr zweites Investment in Kontinentaleuropa. 

Im südlichen Stadtzentrum bietet das 

RellingHaus eine Mietfläche von rund 

56.000 Quadratmetern. Zusätzlich sind 

rund 43.600 Quadratmeter an die Evonik Industries 

AG und weitere 12.300 Quadratmeter 

an thyssenkrupp vermietet. 

Das RellingHaus ist mit dem Breeam „Excellent“ 

Zertifikat ausgezeichnet und somit besonders 

nachhaltig. 

Ferdinand Spies, wird 

Geschäftsführender Gesellschafter 

der Art-Invest Real 

Estate und sich auf Controlling & 

Personal konzentrieren. 

n Rendity startet das erste Projekt seiner 

neuen Investmentschiene „Rendity Income“ 

in der Bräuhausgasse 7-9 im fünften 

Wiener Gemeindebezirk. Die Anleger 

können in voll vermietete Bestandsimmobilien 

investieren und dadurch laufend 

Einkünfte erzielen. 

So kann sich die Crowd mit insgesamt einer 

Million Euro an dem Gewerbe- und 

Wohnprojekt nahe der U4-Station-Pilgramgasse 

beteiligen. Die Laufzeit beträgt 

48 Monate, mit einer Rendite von vier Prozent 

bei vierteljährlicher Ausschüttung. 

Das Kapital wird am Ende der Laufzeit an 

die Investoren zurückgezahlt. 

Das Zinshaus aus der Gründerzeit wurde 

um einen Neubau erweitert und weist eine 

vermietbare Fläche von rund 3.740 Quadratmetern 

verteilt auf 16 Tops, Lager- und 

Kellerräumen auf. Die jährlichen Mieteinnahmen 

belaufen sich auf 450.000 Euro. 

Barings Real Estate 

Meilenstein 

n Der weltweit größte Immobilien-Investmentmanager 

Barings Real Estate hat fünf 

Bürogebäude im Avalon Business Park in 

Madrid, Spanien erworben. Die 20 Mieter 

der rund 24.495 Quadratmeter großen Fläche 

sind vorwiegend aus den Bereichen 

IT/Technologie und Engineering. „Unsere 

erste Bürotransaktion in Madrid ist ein 

weiterer Meilenstein unserer Engagements 

in Spanien. Für den Büromarkt erwarten 

wir in den kommenden Jahren 

Mietpreiswachstum und Wertzuwächse“, 

so Gunter Deutsch, European Head of 

Transactions bei Barings Real Estate. Baring 

will künftig zusätzlich selektiv auf 

den Mietwohnungsbau und Studentenheime 

setzen. 

News Ticker 

DC Tower III: Greystar Real Estate Partners schließen den Kauf von DC Tower III in Wien ab. Premiere: Union Investment hat 

mit dem Erwerb des Objektes Frederiksborggade 5 in Kopenhagen ihre erste Immobilientransaktion in Dänemark abgeschlossen. 

Das Objekt geht in den Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds über. 

Fotos: Art-Invest Real Estate 

24 ImmoFokus

CMYK: C 100 | M 30 | Y 30 | K 20 

RGB: 0/127/137 

Web Hex: #007f89 

Pantone: 3145 c / u 

RAL: 5021 

HKS: 52 (nur angenähert) 

CMYK: C 0 | M 0 | Y 0 | K 60 

RGB: 130/130/130 

Web Hex: #6e6e6e 

Pantone: 424 c / u 

RAL: 7037 

HKS: 96 

Kurz & Bündig > Invest 

LaSalle 

Luna-Ankauf 

n Der Investmentmanager LaSalle hat 

für seinen Fonds Encore+ das Bürogebäude 

Luna im Komplex Plaza Arena in 

Amsterdam erworben. Der Kaufpreis für 

das Class-Gebäude betrug 55,6 Millionen 

Euro. Der Kauf ist für den Fonds die vierte 

Akquisition in den Niederlanden. 

Verkäufer der Immobilie ist der niederländische 

Immobilienmanager PingProperties. 

Das neungeschossige Luna-Gebäude 

befindet sich im Amsterdamer 

Südosten, dem zweitgrößten Büroviertel 

der Stadt. Die rund 15.600 Quadratmeter 

Gesamtnutzfläche sind vollständig vermietet 

und dient der TMF Group sowie 

der Stryker Corporation als regionaler 

Hauptsitz. David Ironside, Fondsmanager 

des Encore+ prognostiziert eine weitere 

Verbesserung der Investmentbedingungen 

in Amsterdam. 

Haus der Seefahrt 

Stil-Ikone wechselt Besitzer 

n Zwischen der Speicherstadt und der Elbphilharmonie befindet 

sich eine echte Stil-Ikone: Das „Haus der Seefahrt“. Architektonisch 

zeichnet sich das Objekt durch seinen Außenpfeilerbau 

mit den daraus resultierenden frei einteilbaren 

Etagen sowie der repräsentativen Sandsteinfassade mit Jugendstilornamenten 

aus. 

Die Art-Invest Real Estate hat das Gebäude, das zu Beginn des 

20. Jahrhunderts errichtet wurde für ein von ihr verwaltetes 

Sondervermögen erworben. Die rund 3.300 Quadratmeter 

Mietfläche sind größtenteils an Mieter aus den Bereichen 

Medien, Kommunikation und Marketing vermietet. 

„Wir freuen uns, unser Hamburger Immobilienportfolio um 

eine weitere Stil- 

Ikone in toller 

Lage erweitern 

zu können und 

blicken gespannt 

auf die 

damit verbundenen 

Aufgaben“, 

sagt Johannes 

Lichtenthaler 

Niederlassungsleiter 

und Partner 

bei Art-Invest 

Real Estate. 

Wir haben was Besseres 

auf Lager.* 

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25

Kurz & Bündig > Digital 

Eaton 

Smart im Bestand 

Coworking Management 

Cobot neu mit Tapkey 

n Die web-basierte Coworking Management 

Applikation Cobot ist um die Zutrittslösung 

von Tapkey erweitert worden. Ohne herkömmliche 

Schlüssel verwenden zu müssen, 

können Coworking-Betreiber mit Cobot 

und Tapkey ab sofort den Zutritt zu ihren 

Spaces managen, indem sie ihren Nutzern 

Zugangsberechtigungen mit dem Smartphone 

verschaffen. Coworking Spaces sollen 

so ermöglicht werden und ihr Management 

soll vereinfacht werden. Weitere Ziele dieser 

Partnerschaft sind, Zeit und Kosten zu sparen. 

Auch Coworking-Betreiber profitieren 

von dieser Erweiterung, weil sie sich nun 

stärker auf den Ausbau ihrer Community 

und neuen Kunden konzentrieren können. 

Zusätzlich eröffnen sich Wachstumspotenziale 

für Anbieter aus anderen Branchen, 

zum Beispiel auch Firmen aus der Automobilindustrie. 

So kann der physische Schlüssel 

dank Cobot und Tapkey bald der Vergangenheit 

angehören. 

n Der führende Anbieter von Energiemanagement-Lösungen 

Eaton hat gute Nachrichten: 

Gebäudeautomation und Haussteuerung 

sind nicht nur etwas für 

Bauherren, die gerade in der Planungsphase 

sind, die Technologien lassen sich 

auch in Bestandsimmobilien installieren. 

Kein Bohren und Verputzen ermöglicht es 

vor allem in denkmalgeschützten Häusern 

und Mietwohnungen, zusätzliche Kabel 

zu vermeiden. Auch das Vernetzen der 

verschiedenen technischen Geräte können 

das Leben erleichtern. Kameras können 

via Life-Bilder ganz einfach die Frage 

beantworten, ob noch genug Butter zuhause 

ist. Auch die Frage, ob der Herd 

noch an ist, lässt sich ganz bequem unterwegs 

per App überprüfen und steuern. Ist 

man dann endlich zu Hause angekommen 

und will die Butter mit musikalischer Untermalung 

in der Pfanne schwenken, kann 

man sein wireless Wohnzimmer nutzen 

und die Stereoanalge via App mit dem 

Smartphone oder Tablet bedienen. Durch 

die Kombination erhält man ein smartes 

Heim – ganze ohne große Umbauten. 

venbona.com 

Kauf und Verkauf 


n Die Bieterplattform venbona.com ist 

die Immobilienplattform der nächsten 

Generation und widmet sich auschließlich 

dem Kauf und Verkauf von Immobilien. 

Erst wenn die Immobilie erfolgreich 

zum besten Online-Gebot verkauft 

wurde, fallen Plattformkosten an. Neben 

der Möglichkeit ein Inserat mit integriertem 

Bietersystem zu schalten, können 

auch Immobiliendienstleister und 

Makler kostenlos auf venbona.com 

Werbung in eigener Sache machen. 

Christian Boschitz, ist neuer 

Geschäftsführer der Schmid 

Immobilien Management 

GmbH, einer Tochter der 

IMV-Gruppe. 

Sasa Radic, übernahm mit 

Anfang November das Steuer 

der Conda Crowdinvesting 

Austria und löst somit Katharina 

Ehrenfellner ab. 

Erwin Haselberger, 

verantwortet als Direktor die 

Bereiche Vertrieb & Marketing 

der ifa Institut für 

Anlageberatung AG. 

News Ticker 

my-PV wärmt Avocadofarm: Eine westaustralische Avocado-Farm erzeugt mit dem Photovoltaik-Power-Manager AC•Thor 

warmes Wasser aus überschüssigen Solarstrom. Award: Bis 15. Februar 2019 können Bewerbungen für den PropTech Innovation 

Award 2019 eingereicht werden. 

Fotos: realxdata, conda_kl 

26 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Digital 

realxdata 

Ausgezeichnetes PropTech 

n Das renommierte Magazin The 

Hundert kürte den Service-Partner 

realxdata zu den 100 innovativsten 

Startups Deutschlands. Das PropTech 

mit Sitz in Berlin ist auf Immobilienportfolios 

und Standortanalysen spezialisiert. 

Aus 650 Einreichungen wählte die 

hochkarätig besetzte 42-köpfige Jury 

nur zwei PropTechs aus – realxdata 

und die Hausverwaltungsplattform 

casavi. realxdata digitalisiert, strukturiert 

und visualisiert als unabhängiger 

Service-Partner Immobilienportfoliodaten 

für Kunden aus der 

Finanz- und Immobilienbranche. So 

werden die Daten KI-basiert mit 

Kennziffern, die den Immobilienmarkt 

beeinflussen verknüpft. Dieses 

Vorgehen ermöglicht Marktanalysen, 

Objekt- und Portfoliobewertungen 

auf Knopfdruck. 

Derzeit engagiert sich realxdata für 

die Engel & Völkers Investment Consulting 

GmbH, indem sie Big-Data- 

Analysen in den Bereichen Portfolios, 

Vermarktung und Marktrecherchen 

durchführt. 

Das PropTech wurde 2016 in Berlin 

gegründet und beschäftigt derzeit 20 

Mitarbeiter. Geschäftsführer sind Titus 

Albrecht, Iñaki Merino, Stefan Nusche 

und Daniel Sprünker. 

Doch trotz aller Euphorie gibt Titus 

Albrecht, Gründer und Geschäftsführer 

der realxdata GmbH zu bedenken: 

„Dass nur zwei PropTechs vertreten 

sind, zeigt aber auch, dass die Immobilienbranche 

im Bereich Innovation 

noch viel Arbeit vor sich hat.“ 

Arbeitswelten 

Wohlfühlen angesagt 

n Das Büro der Zukunft muss kreativer, vernetzter und flexibler 

werden. Der zweite Trendguide „From Implicit to Implementation“ 

beschreibt, was Unternehmen tun können, um das 

„Implicit Office“ Realität werden zu lassen. Die Grundvoraussetzung 

für eine gelungene Arbeitswelt ist und bleibt, dass sich 

die Mitarbeiter in der Immobilie wohlfühlen und sich mit ihr 

identifizieren können. So sollten Mitarbeiter einbezogen werden, 

wenn ein Umbau ihrer Büros oder ein Umzug geplant ist. 

Der Austria Campus und The Icon Vienna der Signa sind 

Officekomplexe, die demonstrieren, wie moderne Arbeitswelten 

zur Realität werden. 

Kulturförderung? 

In St. Pölten bedeutet das auch: 

Industriekultur fördern. 

Industrie wächst, indem sie sich 

wandelt. So wie sich der Industriestandort 

St. Pölten gewandelt hat: 

zu einem Zentrum der Innovation, 

eingebettet in 60.000 Bildungsplätze 

am Standort. 

Die Stadt fördert Ansiedlung und 

Expansion größerer Industriebetriebe 

mit bis zu 6.000 Euro pro 

Arbeitsplatz. Nähere Infos dazu 

finden Sie in den Richtlinien auf 

unserer Website. 

Donauhafen 

Weil Industrie inspiriert. 

A1 Wien – München 

Altstadt „after office“ 

Expansionsraum 

5 Minuten zur ÖBB- 

Hochleistungsstrecke 


Stadt St. Pölten | Zukunftsentwicklung, Wirtschaft und Marketing | Wirtschaftsservice ecopoint 

Rathausplatz 1, A-3100 St. Pölten | Tel: +43 2742 333-2900 | ecopoint@st-poelten.gv.at | www.ecopoint.info/download

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement 

FI-Schalter 

Prüf-Tipps 

Lichtlösung 

Arva Pendelleuchten 

n Seit über 100 Jahren zählt das Lyceum Alpinum 

im bündnerischen Zuoz zu den bekannten und 

renommierten, internationalen Privatschulen der 

Schweiz. Nun wurde der Campus erweitert und 

Ribag durfte eine neue und zeitgemäße 

Lichtlösung für den Speisesaal liefern. Das Architekturbüro 

Renato Maurizio und Maloja übernahm 

die Gestaltung der Campuserweiterung. 

„Das Gebäude ist architektonisch wie geschaffen 

für die Arva Pendelleuchte. Das Design und die 

Farbwahl harmonieren optimal mit der Inneneinrichtung. 

Der hohe indirekte Lichtanteil öffnet 

den Raum nach oben und das angenehm breitstrahlende 

Licht der Arva beleuchtet die Tische 

des Speisesaales auf ideale Art und Weise“, begründet 

Roberto Albasini von Futuraluce die 

Wahl der Leuchten. So unterstreicht die herabgependelte 

Arva den lokalen Charakter der „Chesa 

Urezza“ mit seinen hemischen Materialien und 

garantiert eine passende Lichtstimmung, völlig 

gleich, ob ein Tisch direkt unter einer Leuchte 

steht oder nicht. 

n In jedem Sicherungskasten gibt es ihn: 

den FI-Schutzschalter. Ein unscheinbarer 

Schalter, der meist sträflich vernachlässigt 

wird. Doch dieser Schalter kann Ihr 

Leben retten – aber nur, wenn er funktioniert. 

Fällt der Föhn in die Badewanne und 

der Strom fließt über die Erde und nicht 

über das Kabel ab, unterbricht der FI- 

Schalter den Stromkreis binnen weniger 

Millisekunden. So lohnt es sich laut Hersteller 

die Funktionsweise des Schalters 

zwei Mal im Jahr zu überprüfen. Der Anbieter 

von Energiemanagement-Lösungen 

Eaton gibt hilfreiche Tipps, wie und 

wann man den FI-Schalter am besten testen 

kann: Einfach den schwarzen Hebel 

nach unten drücken, dann sollte sich der 

komplette Strom abschalten. Sollte dies 

nicht der Fall sein, sollte die Anlage dringend 

durch einen Elektrotechniker überprüft 

werden. Als idealen Zeitpunkt empfiehlt 

Eaton die Wartung mit der 

Zeitumstellung zu verbinden. 


Norbert W. Scheele, 

freut sich als Director of Country 

bei C&A über die Übernahme 

von drei Vögele Filialen in Völs, 

Liezen und Feldbach. 

Peter Schrattenholzer und Oliver Attensam, 

freuen sich über ein Umsatzplus auf fast 

67 Millionen Euro der Attensam Unternehmensgruppe. 

Bis 2030 soll die 100 Millionen-Euro-Marke 

durchbrochen werden. 

News Ticker 

Ergänzung: Der führende Hersteller von Abwehrprodukten und Perimetersicherheitslösungen Hesco stellt auf der diesjährigen 

International Security Expo die Crash-gestete Zugangskontrollbarriere M40 P2 vor. Sponsor: Telenot wird offizieller Sponsor 

ausgewählter Events des Audi FIS Ski Alpin und FIS Skisprung Weltcups 2018/19. 

Fotos: C&A, Martin Steiger, ribag, Eaton, Meljac 

28 ImmoFokus


Meljac 

Messing-Kollektion 

n Der führende Hersteller von hochwertigen Schaltern Meljac 

stellt eine neue Kollektion aus massivem Messing vor. Die Kollektion 

Cannelée zeichnet sich durch eine gewellte Oberfläche 

aus und ist in dieser Form völlig neu auf dem Markt. Die Schalter 

aus massivem Messing entstanden aus einer Partnerschaft 

mit dem Architekten Jean-Michel Wilmotte. So zeigt der Schalter 

JMA der Serie Cannelée das Know-how der Marke und die 

Qualität französicher Fertigung. 

Das besondere Design der Kollektion wird durch eine direkt 

bearbeitete 6,5 Millimeter starke, massive Messing-Oberfläche 

erzeugt. Die Platte ist in zahlreichen Ausführungen und RAL 

verfügbar. So kann der Farbton des Schalters individuell, entsprechend 

der Meljac-Farbpalette gestaltet werden. Für ein 

Mehr an Individualität besteht auch die Möglichkeit der Personalisierung 

etwa durch Siebdruck und Gravur. Auch die Anpassung 

an Standardgehäuse ist möglich. 

| BA12-15G | 

Der erste Controller, 

der in jedem Raum 

willkommen ist. 

Integrale Gebäudeautomationslösungen: 

z. B. mit dem BC9191. 

KMLS 

Modell „Lichtwert“ 

n Das Modell „Lichtwert“ stellt ein in Deutschland neuartiges 

Revenue Share Modell für Bestandshalter und Projektentwickler 

vor. Der Clou: die Investition in energieeffiziente 

LED-Technologie amortisiert sich nicht nur nach kurzer 

Zeit für den Vermieter, auch der Wert der Immobilie wird 

dabei deutlich gesteigert. Das Modell ‚Lichtwert‘ eignet 

sich insbesondere in Industrie, Logistik, Handel und Krankenhäusern 

sowohl für die Umrüstung von Bestandsgebäuden 

als auch für Neubauten. Ein reales Projektbeispiel 

mit einer Wertsteigerung von 2.1 Millionen Euro findet sich 

in einer Logisitkhalle mit 40.399 Quadratmeter in Nordrhein-Westfalen. 

Das Modell „Lichtwert“ ist auch als 

„Mietlicht“-Medell realisierbar und bietet vor allem für den 

Vermieter die Möglichkeit, hohe Investitionskosten im Zuge 

einer Umrüstung zu reduzieren. Das „Mietlicht“-Modell 

kommt vor allem bei Baumärkten zum Einsatz. 

www.beckhoff.at/building 

Der Raum-Controller BC9191 bündelt die Standardfunktionalitäten 

zur Einzelraumsteuerung in einer kompakten Bauform. Zentrale 

Informationen werden per Ethernet mit der übergeordneten PC-Ebene 

ausgetauscht. Damit ist der BC9191 ein exzellentes Beispiel für die 

integrale Gebäudeautomation von Beckhoff auf der Grundlage der 

offenen, PC-basierten Steuerungstechnik: Alle Gewerke werden von 

einer einheitlichen Hard- und Softwareplattform gesteuert, bestehend 

aus skalierbaren Steuerungen, passgenauen I/O-Lösungen und der 

Automatisierungssoftware TwinCAT. Durch die optimale Abstimmung 

aller Gewerke werden die Energieeinsparpotenziale über die Energieeffi 

zienzklassen hinaus voll ausgeschöpft. Für alle Gewerke stehen vordefi 

nierte Softwarebausteine zur Verfügung, die das Engineering enorm 

vereinfachen. Funktionserweiterungen oder -änderungen sind jederzeit 

möglich. Die Systemintegration erfolgt über die gängigen Kommunikationsstandards 

Ethernet, BACnet/IP, OPC UA oder Modbus TCP. 

Die ganzheitliche Automatisierungslösung 

von Beckhoff: 

Flexible 

Visualisierung/ 

Bedienung 

Skalierbare Steuerungstechnik, 

modulare I/O-Busklemmen 

Modulare Software- 

Bibliotheken 

Herbst 2018 

29


Nutanix Acropolis 

Softwareerweiterung 

n Daten im Falle eines Stromausfalls effektiv 

sichern? Die Softwareerweiterung von Eaton 

der Intelligent Power Management-Lösung 

für hyperkonvergente Infrastrukturen von 

Nutanixmacht macht dies möglich. Und das 

auch ganz bequem von unterwegs, denn die 

neue Version der Software erlaubt die vollständige 

Integration mit der hyperkonvergenten 

Infrastrukturplattform Nutanix 

Acropolis. Dadurch erhöht sich unter anderem 

der Schutz geschäftskritischer Daten bei 

Stromausfällen. So können Acropolis-Anwender 

durch die Integration mit Eatons Intelligent 

Power Manager bei Stromausfällen 

den Nutanix Acropolis Hypervisor per Fernsteuerung 

herunterfahren. „Mit der Einzelknoten-Option, 

sowie der bald verfügbaren 

Version als Cluster mit zwei Knoten liefert 

die Nutanix Enterprise Cloud eine optimale 

Business Continuity-Lösung für Unternehmen“, 

weiß Harald Trapp, Software Connectivity 

Engineer bei Eaton. 

Photovoltaik 

„In-Putz“-Anlage 

n Im Zuge einer Sanierung eines Frankfurter 

Wohnhauses wurde die weltweit 

erste „In-Putz“ -Photovoltaik-Anlage auf 

Basis organischer Photovoltaik (OPV)- 

Technologie umgesetzt, teilten die kooperierenden 

Unternehmen DAW SE und Opvius 

mit. Es handelt sich um ein 

multifunktionales Fassadensystem, das in 

der Putzebene des Gebäudes liegt. Das 

OPV-System soll als „aktive Komponente“ 

die Funktionalität des Wärmedämm-Verbundsystems 

verbessern. Bisher war die 

Integration von Photovoltaik-Anlagen fast 

nur in Neubauprojekten möglich. Das entwickelte 

System jedoch ist auf alle Gebäudetypen 

und Fassaden, die heute mit 

WDVS gebaut werden, übertragbar und 

stellt eine tatsächliche Lösung für die Problematik 

von PV-Fassaden im Bestand dar. 

So erfährt die Fassade nicht nur eine energetisch 

wertvolle Komponente, sondern 

auch eine ästhetische Aufwertung. 

40 Jahre Facilitycomfort 

Jubiläum 

n Mit einer Jubiläumsfeier in der Firmenzentrale 

Spittelau blickt Facilitycomfort auf 40 

Jahre Erfahrung im Facility-Management zurück. 

So konnten sich die Gäste vor Ort von 

den Zusatzleistungen wie der Objektsichherheitsprüfung 

und technologischen Innovationen 

wie der HoloLens überzeugen. 

Geschäftsführer Manfred Blöch erkennt in 

der Digitalisierung und Technologisierung 

die zentralen Herausforderungen in der 

FM-Branche und mahnt dabei, den Menschen 

jedoch nicht zu vergessen. „Wir beschäftigen 

uns dabei mit Predictive Maintenance, 

Sensorik und auch der Hololens 

als Möglichkeiten für den Betrieb. Dienstleistung 

ist aber durch Menschen zu erbringen. 

Die Digitalisierung wird im Softwarebereich 

oder bei Aufzeichnungen bzw. 

Dokumentationen angewandt und Prozesse 

erleichtern. Die Herausforderung wird 

sein, die Mitarbeiter bei den Themen am 

Laufenden zu halten und auszubilden.“ 

News Ticker 

Investorensuche: Sachsens Landeshauptstadt Dresden stellt drei neue Investitonsprojekte vor. Neben der „Stadtverwaltung 

der Zukunft“ ist unter anderem auch ein neuer Busbahnhof geplant. Marktführer: Austria Email hat sich mit einem deutlichen 

Umsatzplus 2018 als Marktführer bei Wärmepumpen in Österreich etabliert. 

Fotos: Eaton, Alex Schwander 

30 ImmoFokus


Smart Home 

Vernetzt 

n Die Smart-Home-Lösung von T-Mobile soll nicht nur dabei helfen, 

dass Zuhause gegen Einbrecher zu sichern, sondern neben 

zusätzlichem Komfort die Energiekosten senken. So kann man 

mit der „T-Mobile Smart Home“-App bequem von unterwegs verschiedenste 

Geräte und Einrichtungen wie Heizung, Licht oder 

Rauch- und Bewegungsmelder steuern. Die Komplettlösung von 

T-Mobile integriert dabei verschiedene Funktionen und Hersteller, 

die sich modular erweitern lassen. Der offene Plattform-Charakter 

der Smart Home Lösung wird von über 240 Geräten sowie 

unteschiedlichen Funkstandards unterstützt. Sämtliche Daten, 

die bei der Nutzung der App 

entstehen sind gesichert. Die technische Plattform Qivicon bietet, 

laut AV-Test „sehr guten Schutz“. 

Die Starterpakete Safety und Comfort bestehen aus einer Basisstation, 

der Home Base, drei Smart Home-Geräten und 

einer App für Smartphones (kompatibel mit Android und iOS) 

und für die Apple Watch. Alternativ kann T-Mobile Smart 

Home nur mit der Home Base ohne zusätzlichen Komponenten 

erworben werden. 

Externes Facility Management 

Wachstum 

n Bis ins Jahr 2021 wird der Markt für externe Facility Management 

Dienstleisungen auf fast 6,7 Milliarden Euro ansteigen 

und damit die internen Services immer stärker verdrängen. 

Die Gründe dafür sind vielfach: So fordert 

einerseits die Konzentration auf das Kerngeschäft in allen 

Bereichen die Auslagerung andererseits erfordern neue 

Technologien neue Arten der Wartung und Pflege. Und zu 

guter letzt lässt vor allem der Boom bei Bürogebäudedienstleistungen 

das Marktvolumen für die Branche um 

6,2 Prozent deutlich anwachsen. Mit dieser Dynamik 

haben die Büros in Bezug auf die Wachstumsgeschwindigkeit 

sogar die Industrie überholt (6,2 Prozent zu 4,6 Prozent). 

Auch in Zukunft wird dieser Trend zu einer weiteren 

Steigerung bei externen Immobiliendienstleistungen führen. 

Die technischen Dienstleistungen schnitten wiederholt 

am besten ab und verzeichneten ein Plus von 6,3 Prozent. 

Dieser Anstieg erklärt sich zum einen durch die 

anhaltende Auslagerung von Tätigkeiten und zum anderen 

durch die in der brummenden Wirtschaft steigende Produktions-, 

Handels- und Logistiktätigkeiten. Die Entwicklung 

der Subsegmente war hingegen bei infrastrukturellen 

Services sehr unterschiedlich: Während die Gebäudereinigung 

stark zulegte (4,6 Prozent), lag das Plus beim Catering 

bei nur 3,2 Prozent. So ist das größte Subsegment im Infrastrukturmanagement 

nach wie vor die Gebäudereinigung 

mit einem Volumen von 1,7 Milliarden Euro. 

Frohe Weihnachten 

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2019 

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Weil wir 24 Stunden, 7 Tage die Woche, an 365 Tagen im Jahr mit 

unseren Services für Sie gerne einsatzbereit sind! 

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Herbst 2018 

31


BAUakademie Salzburg 

Umrüstung 

n Die BAUAkademie Salzburg, eine der 

großen Bildungseinrichtungen der Wirtschaftskammer 

Salzburg hat nun rund 

650.000 Euro in die energietechnische 

Sanierung des Hauses investiert. Zu den 

umgesetzten Maßnahmen gehören eine 

neue Haustechnik (energieeffiziente Regelung 

der Licht- und Heiztechnik), eine 

Photovoltaikanlage und die Umstellung 

auf energiesparende LED-Beleuchtung. 

Die Photovoltaikanlage mit einer Leistung 

von 75 kWp ist das Herzstück des neuen 

Energiekonzepts und liefert 25 Prozent 

des gesamten Jahresstromverbrauchs. 

Auch in Zukunft soll die energietechnische 

Optimierung der BAUAkademievoran 

getrieben werden. Am Plan steht die 

Errichtung mehrerer E-Tankstellen. Seit 

Juni dieses Jahres ist die BAUAkademie 

zudem „Klima aktiv“-Partner. 

Heritage-Kongress 

Die Burghauptmannschaft lud ein 

n Am 7. Europäischen Kongress über die 

Nutzung, Bewirtschaftung und Erhaltung 

historisch bedeutender Gebäude 

nahmen rund 190 Personen teil. Spannende 

Vorträge und Workshops zum 

Thema Wirtschaftsfaktor Kulturerbe 

standen auf Einladung von Burghauptmann 

Sahl an den beiden Kongresstragen am 14. 

und 15. November 2018 am Programm. 

Für 2019 ist der 8. Europäischen Kongress 

zum Thema „Energieeffizient in historischen 

Gebäuden“ geplant. 

Advertorial 

Das beste Kundenerlebnis hat einen 

Namen: Signature Service von Otis 

OTIS 

Prominent unterstützt wird 

Signature Service von einem 

neuen Branding – der Mensch 

steht im Vordergrund. 

www.otis.at 

Schon 2000 hat Otis mit der Gen2 Technologie 

neue Maßstäbe in der Aufzugsbranche 

bei Nachhaltigkeit und Verfügbarkeit gesetzt. 

Damals wurden Messpunkte integriert, die 

potentiell mehr als 6000 Datensätze abrufen 

konnten. „Diese Technologie wurde fortlaufend 

entwickelt. Aber erst die jüngsten Möglichkeiten 

durch Cloud-Computing boten 

Werkzeuge, mit denen wir unsere Wartung 

auf das nächste Level heben konnten“, erklärt 

Roman Teichert, Geschäftsführer Otis Österreich. 

„Signature Service von Otis ist sehr 

eng mit dem Internet der Dinge (IoT) verbunden. 

Denn durch den Einsatz modernster 

Technologie ist Otis in der Lage, die bereits 

im Frühjahr angekündigte, vorausblickende 

Wartung flächendeckend anzubieten.“ Direkter 

Datenzugriff rund um die Uhr „Service bedeutet 

bei Otis, dass wir jederzeit erreichbar 

sind, äußerst transparent agieren und unseren 

Kunden durch die Verwendung modernster 

Kommunikationsmittel auch zusätzliche 

Dienstleistungen anbieten können, die bisher 

in dieser Form nicht möglich waren“, erklärt 

Teichert. Durch die Vielfalt an neuen Tools 

wird es den Kunden möglich sein, noch rascher 

und intuitiv auf die Daten zuzugreifen 

und die wichtigsten Informationen jederzeit 

parat zu halten. 24 Stunden am Tag, 7 Tage 

pro Woche. Ein neues Kundenportal ermöglicht 

Echtzeitzugriff auf alle Daten rund um 

den Aufzug. Mit vielen Apps und Services 

ist es künftig noch schneller möglich, Verbindung 

mit dem Aufzug selbst aufzunehmen 

oder wichtige Kommunikationsinhalte 

mit den Aufzugsnutzern zu teilen. Zeitnah 

soll auch die Integration von Programmierschnittstellen 

den Import von Daten in die 

betriebseigenen Software-Lösungen der Kunden 

ermöglichen. 

n 

Fotos: Otis, Eurest 

32 ImmoFokus


Nuki Smart Lock 

Schlüssellos 

n Smart-Lock-Anbieter Nuki gibt die Verfügbarkeit 

seines verbesserten elektronischen 

Türschlosses Nuki Smart Lock 2.0 bekannt. 

So kann das smarte Türschloss, das 

sich dank der Integration in Apple HomeKit 

nun auch per Siri steuern lässt, ab sofort online 

bestellt werden. Das Grazer Unternehmen 

lässt somit mit dem Nuki Smart Lock 

2.0 keine Wünsche mehr offen: Neben der 

Integration in alle gängige Smart Home 

Öko-Systeme beschleunigt ein verbesserter 

Prozessor nun sämtliche Kommunikationsvorgänge. 

Gleichzeitig unterstützt die neue 

Smart Lock Generation jetzt Bluetooth 5, was 

zu einer deutlich verbesserten Reichweite 

und Auto Unlock Erfahrung führt. Darüber 

hinaus können sich Nuki-User ab sofort über 

einen integrierten Türsensor freuen und somit 

auch den Status der Tür überprüfen. 

Quartier Sechs 

Betriebsküche 

n Der Restauranbetreiber Eurest 

startet im Quartier Sechs des Austria 

Campus auf 10.000 Quadratmetern 

Fläche mit 110 Mitarbeitern 

sein größtes Gastrokonzept und 

zählt damit zu einer der größten 

Gastronomiewelten in Europa. Auf 

zwei Ebenen mit sechs Restaurants 

und Kaffebars bietet Eurest eine 

„neue Kantinenkultur für alle“. Für 

jeden Bereich gibt es ein eigenes 

Konzept und Lärmschutzelemente, 

die trotz 1.800 Sitzplätzen für eine 

möglichst gemütliche Atmosphäre 

sorgen. Neben den Gästen der benachbarten 

UniCredit Bank Austria 

sind auch Privatpersonen in der 

größten öffentlichen Kantine des 

Restauranbetreibers willkommen. 

: 

Die kalte Jahreszeit steht vor der Tür - 

und damit steigen auch die Heizkosten... 

Gehören Sie noch zum Kreis derer, die einen 

Großteil an Heizenergie über die Öffnung Ihres 

Aufzugsschachts verlieren? 

Dann überzeugen Sie sich jetzt mit realen Daten aus Ihrem 

Schacht, wieviel Einsparpotenzial Sie mit dem BlueKit System zur 

intelligenten Lüftung wirklich haben. 

Hier erfahren Sie mehr: 

oder unter www.BlueKit.at 

Allen Kunden, die wir bereits von BlueKit überzeugen konnten, möchten 

wir auf diesem Weg für die gute Zusammenarbeit danken und 

wünschen Ihnen eine warme und besinnliche Vorweihnachtszeit! 

Herbst 2018 

33


34 ImmoFokus


Der Zinshaus- 

Sanierer 

„Wir lieben Zinshäuser. Wir kaufen ganze oder Anteile von 

Zinshäusern – aber auch 30-Quadratmeter-Wohnungen, wenn es sich 

rechnet. Und wir sind uns für nichts zu Schade“, meint Michael Schmidt 

im Gespräch mit dem ImmoFokus. 

Das Gespräch führte: Michael Neubauer 

Fotos: Michael Hetzmannseder 

Wie stark sind Sie von der neuen Bauordnung, 

dem Lagezuschlagsverbot und /oder 

den neuen Regelungen beim geförderten 

Wohnbau betroffen? 

Michael Schmidt: Ehrlich gesagt, wenig. 

Unser Kerngeschäft ist Ankauf, Sanierung, 

Parizifizierung und Verwertung, also Verkauf. 

Aber der Eigentümer, der eine Topsanierte 

Altbauwohnung vermietet, wir die 

Welt nicht mehr verstehen, weil er plötzlich 

keinen Lagezuschlag mehr hinzurechnen 

kann. Natürlich kann er, sofern die Lage 

stimmt. Er braucht jetzt ein Gegengutachten, 

dass ihm diese Lage bestätigt. Das heißt 

er hat Ärger und Kosten. Die Konsequenz: 

Es wird weniger vermietet. Es ist doch nicht 

einzusehen, dass ein Neubau um 15 Euro pro 

Quadratmeter vermietet werden kann und 

ein sanierter Altbau, der von der Bausubstanz 

den Neubau vielleicht sogar in den Schatten 

stellt, nur zwischen 8 und 9 Euro. Man sollte 

den Altbau freigeben. 

Die Lösung heißt in vielen Fällen nur befristet 

vermieten? 

> > Das rechnet sich nicht. Eine Befristung bedeutet 

25 Prozent Abschlag. Befristung ist 

auch keine Lösung. 

Was trifft Sie mehr die steigenden Hauspreise 

oder die explodierenden Baukosten? 

> > Beides trifft uns. Da wir noch nicht so stark 

im Neubau engagiert sind, treffen uns die 

steigenden Grund- bzw. Hauspreise mehr als 

die Kosten für die Sanierung. Bei Dachbodenausbauten 

schlagen die steigenden Baupreise 

natürlich voll durch. Eines ist klar: Das Renovieren 

und Ausbauen kostet Geld. Je mehr Geld 

ich in die Sanierung eines Hauses investieren 

muss, umso weniger kann ich für den Ankauf 

des Hauses kalkulieren. Der starke Anstieg der 

Baupreise ist derzeit übrigens das große Thema 

in der Braubranche. Teilweise reden wir da über 

ein Plus von 20 Prozent in nicht einmal zwei 

Jahren. 

Zinshäuser sind IHR Thema. Wie kam die 

Spezialisierung zustande? 

> > Die ersten Immobilien hat mein Vater, 

der ursprünglich in der Versicherungswirtschaft 

tätig war, Anfang der 80er Jahre gekauft. 

Das waren Wohnungen in Niederösterreich. 

Diese hat er saniert und dann im 

Anschluss gleich vermietet. Danach sind ein 

paar Wohnungen in Wien dazugekommen. 

Das erste Zinshaus hat er 1999 in der Scholzgasse 

in der Leopoldstadt erworben. 2000 bin 

ich dann ins Unternehmen einsteigen. Und 

dann ging es so richtig los. Im Laufe der Zeit 

haben wir uns von einem reinen Investor und 

Vermieter zu einem Developer weiterentwickelt. 

Eines ist in all diesen Jahren gleichgeblieben: 

Bei uns steht das Zinshaus im Mittelpunkt 

der Aktivitäten. So haben wir uns im 

Laufe der Zeit, wie ich glaube, zu anerkannten 

Zinshausexperten entwickelt. 


35


Neubauprojekte kein Thema für die 3SI? 

> > Machen wir, aber in einem geringen Ausmaß. 

Dieser Geschäftszweig ist gerade im 

Aufbau. Kern bleibt das Zinshausgeschäft. 

Wir lieben Zinshäuser. Neubauten sehen wir 

als Nutzbauten. Sie haben eine Funktion. Sie 

schaffen Wohnraum. Das können aber Zinshäuser 

mit deutlich mehr Anmut. An das 

Flair eines revitalisierten Zinshauses kann 

kein Neubau herankommen. Daher versuchen 

wir, wo immer es geht, die alte Bausubstanz 

zu erhalten. Jeder Abbruch tut mir 

persönlich in der Seele weh. Abbruch ist und 

soll die Ausnahme bleiben. Beim Neubau 

setzen wir ganz klar auf den ökologischen 

und innovativen Neubau. 

In der Regel kommen Sanierungen oft teurer 

als Neubauten. Rechnet sich das noch? 

> > Wenn man genau kalkuliert, dann rechnet 

es sich. Wir können gut rechnen, hören aber 

auch auf unser Bauchgefühl. 

… und in welchen Wiener Bezirken kaufen 

Sie? 

> > Auf die inneren Bezirke von zwei bis neun 

haben wir uns verstärkt konzentriert. Wir 

halten über 100 Zinshäuser und Zinshausanteile. 

Wir behalten immer etwas. Naturgemäß 

bleiben auch immer Altmieter mit 

Wohnungen. Und die werden meistens im 

Bestand behalten. Deshalb würde ich sagen, 

wir sind Sammler und Jäger. 

Wer hilft Ihnen bei Sammeln und Jagen? 

Wie kommen Sie zu Ihren Zinshäusern? 

> > Zuerst natürlich über die Makler. Wir 

kooperieren seit vielen Jahren mit einigen 

Maklern, diese langjährigen Partnerschaften 

machen sich auch bezahlt. Wir zahlen 

auch faire, realistische Preise -das spricht 

sich herum. 

Sind die Preisvorstellungen der privaten 

Verkäufer realistisch? 

> > Nicht immer. Dass die Nachfrage nach 

Zinshäusern die Preiserwartungen nach 

oben treibt ist eine Tatsache. Ein gutes Haus 

zu einem realistischen Preis geht in einem 

Monat weg. Stimmt der Preis nicht, bleibt es 

lange am Markt. Private ohne Marktkenntnisse 

tun gut daran, sich eines Maklers zu 

bedienen. Die wissen wie man Zinshäuser 

einpreist. 

Was halten sie von Zinshausversteigerungen? 

> > Wenig. Einige Kollegen haben es probiert, 

aber dann wieder bleiben lassen. Dies muss 

einen Grund haben. Es ist auch zu kompliziert. 

So wird, wenn sie mitbieten wollen, 

eine Finanzierungszusage bei Angebotslegung 

verlangt. Das schreckt ab. Es muss einen 

Grund haben, warum sich dieses Instrument 

am Markt nicht durchsetzen kann. 

Angesichts mangelnder Veranlagungsalternativen 

– wer verkauft heute sein Zinshaus? 

> > Dessen Einnahmen nicht einmal die Erhaltung 

des Zinshauses decken. Erst kürzlich 

habe ich mit einem potentiellen Verkäufer 

gesprochen, der jährlich 10.000 Euro allein 

für die Erhaltung – nicht für eine Sanierung 

– in sein Zinshaus gesteckt hat. Das muss 

man sich einmal leisten können und wollen. 

In diesem Fall sind die Alternativen klar. Den 

Verkaufserlös realisieren und in eine oder 

mehrere Eigentumswohnungen stecken, die 

auch tatsächlich Erträge abwerfen. Wohnen 

ist nach wie vor, und davon bin ich überzeugt, 

die beste Anlageform. Lieber 3,5 Prozent Ren- 

36 ImmoFokus

dite mit einer Vorsorgewohnung verdienen, 

als in ein Zinshaus hineinzahlen. 

Wenn mich das Zinshaus in der Erhaltung 

mehr kostet als es über die Mieten einbringt, 

sollten ich mir als Privateigentümer wirklich 

Gedanken über einen Verkauf machen. Die 

Preise sind auf einem All-Time-High-Level. 

Warum also weiter ein Minus machen. Ein 

Teil der Miteigentümer will das Haus vielleicht 

sanieren, die anderen können oder wollen 

kein Geld mehr hineinstecken. Manchmal 

scheitert das gegenseitige Abkaufen der Anteile 

in solchen Fällen schichtweg am vorhandenen 

Kapital. Dann bleibt als letzter Ausweg nur 

ein gemeinsamer Verkauf, um so den größtmöglichen 

Gewinn zu erzielen.“ 

Kaufen Sie nur ganze Zinshäuser? 

> > Wir sind uns für nichts zu Schade. Wir 

kaufen ganze Zinshäuser, parifizierte und 

schlichte Anteile. Wir kaufen auch 30 Quadratmeter-Wohnungen, 

sofern es sich rechnet. 

2018 war - und das lässt heute schon sagen 

- ein Superjahr, sowohl im Ein- als auch 

Verkauf. Wir haben in diesem Jahr mehr als 

20 Zinshäuser gekauft haben und rund 200 

Engin-Deniz Reimitz Hafner Rechtsanwälte KG 

1010 Wien, Marc-Aurel-Straße 6/5 

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Winter 

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2018 37 

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Wohnungen auf den Markt gebracht haben. 

Darauf können wir durchaus stolz sein. Wir 

wachsen kontinuierlich – auch unser Büro, 

das wir in diesem Jahr um 300 Quadratmeter 

vergrößert haben. Nicht zu übertreiben, 

ist uns wichtig. In Graz und Linz würden wir 

gerne etwas machen. Es muss aber mehr als 

ein Zinshaus sein. Wenn dann wollen wir 

richtig durchstarten. Mit einem kleinen Zinshaus-Paket. 

Vielleicht schaffen wird das 2019. 

Wohnen im Grünen 

Raffelspergergasse 11-13 

im 19. Bezirk 

Durch eine hochwertige Sanierung einer in den 

80er Jahren errichteten Immobilie entstehen 17 

exklusive Wohnungen mit großen Gärten und Balkone 

bzw Terrassen. Das Objekt hat ca 1600 

m². Baubeginn wird Frühjahr 2019 sein. 

Welche Zinshäuser kommen für Sie für 

den Ankauf in Frage? Welche Eigenschaften 

muss ein Zinshaus haben, dass es Ihr 

Interesse weckt? 

> > Grundsätzlich interessiert uns jedes Zinshaus. 

Wenn der Preis passt, in Wien auch jedes 

Grundstück oder Abrissobjekt. Wir sind 

zwar Entwickler, wenn es passt, kaufen wir 

aber auch gerne fertige Renditeobjekte. Wir 

erkennen, welches Potenzial in einem Objekt 

steckt. Das heißt, wir kaufen Zinshäuer in ganz 

Wien, bauen Wohnungen um, Dachböden aus 

38 ImmoFokus

weniger, 

seit ich in der Mittagspause 

trainieren kann. 

Büroflächen für 

alle Bedürfnisse. 

Jetzt 

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Büro und Workout unter einem Dach, Supermarkt und sogar 

ein Concierge-Service für lästige Erledigungen. Das nenne 

ich effizient. Und dank eigenem Community-Manager und 

regelmäßigen Afterwork-Events muss ich nicht einmal zum 

Networken außer Haus. 

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39


„Ohne Qualität 

geht gar nichts. 

Stimmt das 

Gesamtpaket, 

sind auch 

tolle Preise 

erzielbar.“ 

und Lifte ein – und achten dabei auf Qualität. 

Unser Credo lautet: Qualität wird sich immer 

durchsetzen. Die sanierten Wohnungen und 

neu errichteten Dachgeschossapartments 

werden verkauft. An Altmieter vermietete 

Wohnungen – und die gibt es beinahe in jedem 

Zinshausprojekt – übernehmen wir in 

unseren Bestand. 

Aktuell stemmen Sie Ihre Projekte allein. 

Partner in Sicht? Mit mehr durch Partner 

eingebrachtes Eigenkapital oder Mezzanine 

Finanzierungen könnte man doch viel mehr 

Projekt gleichzeitig anstoßen? 

> > Wir sind für alles offen. Wir sind ein Familienunternehmen 

und wollen es auch bleiben. 

Wir wollen gesund wachsen. Strategische 

Partnerschaften sind daher nicht ausgeschlossen. 

Bei Neubauprojekten kann ich mir 

Kooperationen gut vorstellen. Ein Vorteil in 

dieser Struktur ist: Wir können kontinuierlich 

wachsen. Wir müssen aber nicht wachsen. 

Wir müssen nicht kaufen, wir wollen 

und können kaufen. Wir haben keine Anleger 

im Hintergrund, die Druck auf uns ausüben 

können. Ein ganz großer Vorteil. 

Wo liegen die Stärken der 3SI? 

> > Wir sind bereit, die Extra-Meile zu gehen. Unsere 

40 bis 60 Quadratmeter großen Wohnungen 

werden mit echtem Parkettboden und Villeroy 

& Boch Sanitärgruppen ausgestattet und 

Gründerzeithaus 

Blindengasse, 1080 Wien 

Dieses Zinshaus befindet sich in einer 

der beliebtesten Wohngegenden Wiens, 

im 8. Wiener Gemeindebezirk. Durch die 

liebevolle Sanierung der gegliederten 

Fassade strahlt das Zinshaus wieder seinen 

ursprünglichen Glanz der Jahrhundertwende 

aus. Das äußere Erscheinungsbild 

setzt sich auch im einladenden 

Entrée fort. 

40 ImmoFokus

DIE WOHNKOMPANIE ist Ihr bonitätsstarker Partner für 

Wohnungsbau. Unsere Neubauprojekte erfüllen alle Ansprüche 

an ein perfektes Immobilien-Investment: attraktive Lagen, 

nachhaltige Renditen und stabile Wertzuwächse. Direkt vom 

Bauträger, solide gebaut und top-ausgestattet. 

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41


WORDRAP mit Michael Schmidt 

Nehmen Sie gern Risiko? 

MS: Ja, wenn ich es kalkulieren kann. Wir entscheiden oft mit dem Bauchgefühl. 

SMS, WhatsApp oder Telefon? 

Alles, oft gleichzeitig. Am liebsten telefonisches oder noch besser persönliches 

Gespräch, dann können keine Missverständnisse passieren. 

Wo liegen Ihre Stärken und Schwächen? 

Handschlagqualität, kompromissbereit und offen. Meine Schwäche: ich bin sehr 

ungeduldig und wahrscheinlich manchmal zu entgegenkommend. 

Womit kann man Sie aus der Fassung bringen? 

Mit jeder Art von unnötigen Streitigkeiten und wenn jemand unfair ist bzw. etwas 

Ausgemachtes nicht einhält. 

Bier – Wein- Champagner? 

Je nach Gelegenheit: Bier in der Allianzarena bei einem Rapid-Heimspiel. Wein mit 

Freunden. Champagner bei Festlichkeiten mit der Familie. 

Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? 

Derzeit – leider – keines, weil ich, wenn ich abends heimkomme mit meinem Sohn 

spiele. Und danach bin ich ohnehin zu müde zum Lesen. Ich lese auch lieber viele 

verschiedene Zeitungen – hier ist man schneller informiert. 

Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender läuft? 

Da ich viele Musikrichtungen höre immer verschieden. 

Wenn ich heute zehn Millionen im Lotto gewonnen hätte, dann würde ich 

vermutlich … 

… einen Großteil davon in Zinshäuser investieren und allen meiner Familie und 

meinen Freunden einen schönen und langen Urlaub bezahlen. 

Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden Sie gerne 

einen Abend verbringen? 

Steve Jobs, da er den großen Konkurrenten Microsoft mit Innovation die Stirn bot. 

Hund - Katze – Kanarienvogel? 

Ganz klar unser Hund „Bonny“ – wir haben dieses Jahr einen neuen kleinen Zwergschnauzer 

bekommen und dieser wird bei uns wie ein Familienmitglied behandelt. 

42 ImmoFokus


43


verfügen über ein BUS-System. Wie liefern 

ausschließlich Topqualität und Toplagen zu 

realistischen Preisen. Ein gutes Beispiel dafür 

ist die Hofstattgasse. Egal, ob im 9. oder 18. 

Bezirk. Die Käufer sind anspruchsvoller geworden. 

Wir müssen den Käufern etwas Besonderes 

bieten. In der Hofstattgasse sind es 

architektonische Highlights mit Türmchen 

und viel Glas. Ohne Qualität geht gar nichts. 

Stimmt das Gesamtpaket, sind auch tolle 

Preise erzielbar. Wenn du sparst – dabei geht 

es manchmal nur um 100 bis 200 Euro pro 

Quadratmeter – hebst du dich nicht mehr 

von der Masse ab. 100 bis 200 Euro Mehrkosten 

pro Quadratmeter – ich würde lieber 

von Investitionskosten in Qualität sprechen 

– machen den Unterschied zwischen Laminat 

und echtem Parkettboden, BUS-System 

oder kein BUS-System. Die Kosten für eine 

hochwertigere Sanitärgruppe fallen da 

kaum mehr ins Gewicht. 

„Mein Vater ist 

für die Finanzen 

zuständig. Wir 

sind sehr froh, 

dass wir ihn 

haben und wollen 

ihn nicht missen.“ 

Mit Ihnen, ihrem Vater … und ihrem Bruder 

… sind gleich drei Familienmitglieder 

im Unternehmen beschäftigt. Ein Herd für 

Konflikte? 

> > Wie in jedem Unternehmen gibt es auch 

bei uns Diskussionen und das ist gut so. So 

können wir unser Unternehmen weiterentwickeln. 

Ohne Diskussion droht Stillstand. Dass 

es dabei zu unterschiedlichen Auffassungen 

kommen kann, liegt in der Natur der Sache. 

Wobei es keinen Konflikt „Jung gegen Alt“ 

gibt. Es wäre auch sehr dumm von uns Jungen, 

auf seine Expertise verzichten zu wollen. 

Mein Vater ist für die Finanzen zuständig. Wir 

44 ImmoFokus

sind sehr froh, dass wir ihn haben, und wollen 

ihn nicht missen. Auch wenn man als Junger 

tatkräftig alles alleine machen will, hat man 

auf der anderen Seite den Rückhalt. Und unser 

Vater gibt uns starken Rückhalt. 

Stand für Sie immer fest, ins väterliche 

Unternehmen einzusteigen? 

> > Von Anfang an stand für mich fest: Ich will 

ins Immobiliengeschäft. Es ist immer in die 

Richtung gegangen. Ich habe die HTL, Spezialrichtung 

Hochbau, absolviert. Daher kenne 

ich mich mit Ausbauten von Wohnungen 

und Dachgeschossausbauten, aber auch im 

Thema Neubau sehr gut aus. Ich glaube, ich 

habe da ein gutes Gespür. Die Schule war mir 

nicht so besonders wichtig. Ich habe immer 

im Büro meines Vaters mitgearbeitet und Interessenten 

Wohnungen präsentiert – auch 

schon während der Schulzeit. Als ich mit der 

Schule fertig war, das war 2001, haben wir 

dann die gemeinsame Firma gegründet. n 


45

DIE IMMOFAKTEN 

Daten und Fakten für und über die Immobilienwirtschaft 

Die ImmoFakten erscheinen regelmäßig in 

Kooperation mit dem IFI im ImmoFokus und 

bringen erstmals Daten und Fakten für und 

über die Immobilienwirtschaft. Diese und 

viele weitere Auswertungen sind in den IFI 

ImmoFakten veröffentlicht, welche zweimal 

im Jahr erscheinen und im Abo vertrieben 

werden. 

Gerade die Immobilienwirtschaft hat sich 

oftmals nicht mit einer besonderen Liebe zu 

Zahlen und fundierten Entscheidungen ausgezeichnet; 

umso mehr sollen die ImmoFakten 

Gedankenanstöße bieten und vielleicht 

sogar überraschende Zusammenhänge beleuchten, 

die zum Schmunzeln führen. 

PREISE & KOSTEN 

BAUWIRTSCHAFT 1 

INVESTITIONEN & 

FINANZIERUNG 

WOHNBAU 2 

WOHNBAUINVESTITIONEN 

18Q2 17Q3 bis 18Q2 2011 bis 2017 

Gesamt 2,3% 

VERBRAUCHERPREISE 

Okt 18 

VPI Verbraucherpreisindex 2,2 % 

Jan 18, Apr 18, 

Jul 18, Okt 18 

2011 bis 2017 

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE 

18Q2 17Q3 bis 18Q2 2011 bis 2017 

Kreditvolumen 4,5 % 

BAUPREISINDEX BPI (2010) 

Neukreditvergabe 9,5 % 

18Q4 17Q4 bis 18Q3 2011 bis 2017 

Hoch- und Tiefbau 3,1 % 

Hochbau 3,8 % 

Tiefbau 2,0 % 

„WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE NICHT- 

BANKEN (FIRMEN UND ORGANISATIONEN)“ 

Kreditvolumen 3,7 % 

18Q2 17Q3 bis 18Q2 2011 bis 2016 

BAUKOSTENINDEX BKI (2010) 

Okt 18 

Jan 18, Apr 18, 

Jul 18, Okt 18 

2011 bis 2017 

„WOHNBAURELEVANTE ASPEKTE DER 

BANKENREFINANZIERUNG“ 

Wohn- und Siedlungsbau 2,6 % 

Straßenbau 5,8 % 

Einlagen bei 

Bausparkassen 

18Q1 17Q2 bis 18Q1 2011 bis 2017 

0,8 % 

46 ImmoFokus

WOHNIMMOBILIENPREISE 1, 2 

HAUSPREISINDEX HPI (2010) 

MIETEN 

HPI gesamt 3,7 % 

18Q2 17Q3 bis 18Q2 2012 bis 2017 

Wien – gesamt 1,0 % 

17Q2 16Q3 bis 17Q2 2011 bis 2016 

Neuer Wohnraum 3,8 % 

Bestehender Wohnraum 3,7 % 

Bestehende Häuser 1,6 % 

Österreich ohne Wien – 

Wohnungen 


Einfamilienhäuser 

-4,0 % 

-2,2 % 

Bestehende Wohnungen 5,5 % 

MIETEN EXKL. BETRIEBSKOSTEN 

EIGENTUMSWOHNUNGEN 

Wien – gesamt 4,2 % 

18Q1 17Q2 bis 18Q1 2011 bis 2017 

laut VPI 

(Verbraucherpreisindex) 

18Q2 17Q3 bis 18Q2 2011 bis 2017 

3,8% 

Wien – gebraucht 6,5 % 

Wien – neu 3,6 % 


gesamt 


gebraucht 


neu 

EINFAMILIENHÄUSER 

5,1 % 

6,1% 

4,1 % 

WIRTSCHAFTS- & 

BRANCHENENT- 

WICKLUNG 3 

BRUTTOINLANDSPRODUKT 

- 0,5 % 

18Q3 17Q4 bis 18Q3 2014 bis 2017 

18Q2 17Q3 bis 18Q2 2011 bis 2017 

Wien 3,7 % 

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWESEN 

Österreich ohne Wien 7,4 % 

BAUGRUNDSTÜCKE EIGENHEIM 

17Q2 16Q3 bis 17Q2 2011 bis 2016 

Wien 11,5 % 

Österreich ohne Wien 12,5 % 

18Q3 

Konjunktur real 0,6 % 

BAUWESEN 

18Q3 

Konjunktur real 0,3 % 

17Q4 bis 18Q3 

17Q4 bis 18Q3 

1 

Quelle: Statistik Austria 

2 

Quelle: ÖNB Österreichische Nationalbank 

3 

Quelle: WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut 

Q = Quartal 

Veränderung zu Vorjahresperiode in % (Vorjahresmonat, Vorjahresquartal, Vorjahr) 


47

Zum Autor 

Jörg F. Bitzer, seit 2011 bei EHL Immobilien, ist seit August 

2013 Head of Retail und leitet in dieser Funktion sämtliche 

Einzelhandels- und Centermanagementaktivitäten 

innerhalb der EHL Gruppe. 

Was tut sich in den Shopping-Centern? 

Kommentar: Jörg F. Bitzer 

n Die Einkaufszentren in Österreich befinden sich seit Jahren in einem 

herausfordernden Marktumfeld, das von einem steigenden Anteil des 

Online-Handels an den Einzelhandelsumsätzen und von einem sinkenden 

Anteil der Einzelhandelsausgaben am Gesamtkonsum (höhere 

Ausgaben für Wohnen, Freizeitgestaltung, Gastronomie, Entertainment, 

etc.) geprägt ist. Sinkende Nachfrage nach klassischen Einzelhandelsflächen 

und bestenfalls gleichbleibende Frequenzen sind die Konsequenz. 

Es lassen sich aktuell sieben Trends identifizieren, die die Entwicklung 

erfolgreicher Center in den kommenden Jahren dominieren werden: 

1. Der „Dritte Ort“ 

Es wird immer wichtiger werden, innerhalb der Center Orte für „soziale 

Interaktion“ anzubieten; d.h. mehr Gastronomie und Entertainment, weniger 

klassische Verkaufsfläche, vor allem zunehmend interaktive Orte 

wie Sprachschulen, Sportstätten, Schwimmbäder, GoKart-Bahnen bis hin 

zum „Lama-Park“ für die beruhigende Streichelpause. 

2. Kleinere Mieteinheiten 

Filialen werden tendenziell verstärkt zu „Schaufenstern“ fürs Online- 

Shopping. Dafür sind auch kleinere Verkaufsflächen ausreichend. 

3. Newcomer forcieren Individualität statt Lage 

Wachstumstreiber werden nicht die großen Ketten sein, sondern innovative 

neue Konzepte, sowohl von internationalen Unternehmen, die 

unverändert auf den Markt drängen, als auch von lokal und regional 

aktiven Einzelhändlern. Während früher „Lage, Lage, Lage“ die 

Planung von Standorten dominierte, muss es heute heißen 

„Konzept, Konzept, Konzept“. Kunden streben 

nach Individualisierung und 

suchen ausgefallene Konzepte, die eine „Geschichte“ erzählen. Hierfür 

sind sie gegebenenfalls auch bereit, ungünstiger gelegene Standorte 

aufzusuchen 

4. Location-based Marketing 

Das Smartphone der Einkäufer bleibt eine wichtige Marketingschiene. 

Die Kunden werden direkt während des Einkaufsbummels erreicht und 

durch maßgeschneiderte Angebote können direkt auf das Smartphone 

Zusatzumsätze generiert werden. 

5. Erlebnis statt Einkauf 

Günstig und bequem einkaufen können Kunden auch vom Sofa aus im 

Internet. Der stationäre Einkauf muss zusätzlichen Freizeit- und Erlebniswert 

bieten. Viele Sachen werden schon lange nicht mehr gekauft, 

weil wir sie brauchen, sondern weil wir sie von einem „Erlebnisort“ 

mitnehmen können. Bestes Beispiel hierfür sind Museumsshops oder 

zunehmend Verbreitung findende „Concept Stores“. 

6. Überraschung und Abwechslung 

„Corporate Atmosphere“ statt „Corporate Architecture“: Unterscheidbarkeit 

und permanente Weiterentwicklung sind entscheidende 

Erfolgsfaktoren. Der Mietermix sollte unbedingt auch lokale und individuelle 

Angebote inkludieren, die regional weitgehend einzigartig 

sind. Lokale Bezüge bzw. individuelle Kundenansprache sind oftmals 

wichtiger als reine „Marken“-Präsenz 

im Center. 

7. Qualität statt Quantität 

Die Konzentration auf immer weniger, 

dafür aber besonders gute Standorte 

hält an. Investitionen in Standorte 

mit nachhaltigen Perspektiven sind 

sowohl für Einzelhändler als auch 

für Centerbetreiber sinnvoller als 

Rettungsmaßnahmen, um schwache 

Standorte am Leben zu erhalten. 

48 ImmoFokus

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Winter 2018 49

Akademische 

Seite 

Zum Autor 

a.o. Univ. Prof. Dr. Gunther Maier: Wirtschaftsuniversität 

(WU) Wien, wo er als Gründer das Forschungsinstitut für 

Raum- und Immobilienwirtschaft leitet. Er ist Experte für 

Regionalökonomie. 

Das Problem Airbnb 

Kommentar: Gunther Maier 

n Vor knapp zwanzig Jahren stellte Nicholas Negroponte vom MIT 

die Behauptung auf „Everything that can become digital will become 

digital“. Recht hatte er. Die digitale Revolution beutelt nicht nur die 

Medienwelt, die Musikindustrie und den Einzelhandel, sondern mehr 

und mehr auch andere, weniger offensichtliche Bereiche. Dazu gehört 

auch die Immobilienwirtschaft. 

Das aktuellste Beispiel in der Immobilienwirtschaft ist Airbnb. Mit 

der einfachen Idee, temporär verfügbaren Wohnraum an Touristen 

zu vermitteln, sichert das kalifornische Unternehmen nicht nur die 

Arbeitsplätze von IT-Spezialisten in Silicon Valley sondern auch die 

von Stadtplanern, Juristen, Hotelmanagern und Forschern weltweit. 

Sie alle denken angestrengt darüber nach, wie sich diese kommerziell 

recht erfolgreiche Geschäftsidee auswirkt oder auswirken wird und wie 

man mit diesen neuen Player umgehen soll. Auch bei dem Mitte Oktober 

an der Modul Universität in Wien abgehaltenen Industry Seminar 

der European Real Estate Society (ERES) zum Thema „Tourism and Real 

Estate“ kreisten Diskussion und Vorträge vorallem um dieses Thema. 

Die Idee, privaten Wohnraum an Touristen zu vermieten, ist nicht neu. 

Viele ländliche Regionen Österreichs sind voll mit Fremdenzimmern. 

Airbnb und die anderen Internet-Plattformen, die inzwischen auf den 

Zug aufgesprungen sind, heben sie eigentlich nur auf eine globale 

räumliche Ebene. Die digitalen Medien ermöglichen es ihnen, den 

Interessenten aus New York mit dem Zimmervermieter in Wien – und 

umgekehrt – zusammen zu bringen. Der globale Maßstab potenziert 

nicht nur den Markt, sondern auch die Konkurrenz - und auch die potenziellen 

Probleme. 

Preisen ein Quadratmeter Wohnfläche nur ein paar Tage an Touristen 

vermietet werden muss, um die Monatsmiete am Wohnungsmarkt zu 

generieren. Das birgt natürlich die Gefahr in sich, die Wohnungspreise 

nach oben und die Hotelpreise nach unten zu treiben. Aber auch diese 

Probleme sind nicht neu. Seit Jahrzehnten beschweren sich Hoteliers 

über die Konkurrenz der Privatzimmervermieter und jammern die 

Bürgermeister der Tourismusgemeinden über die hohen Grundstückspreise 

wegen der Zweitwohnungen. 

Die wissenschaftlichen Veröffentlichungen zum Thema Airbnb sind 

sich in zwei Punkten einig. Erstens, die Plattformen tragen zu Preisanstiegen 

am Wohnungsmarkt bei, sind aber bei weitem nicht der stärkste 

Preistreiber. Auf die gesamte Stadt gerechnet machen die über Airbnb 

& Co angebotenen Wohnungen nur ein paar Promille des Bestandes 

aus. Deren Effekt wird von anderen Veränderungen wie dem Bevölkerungswachstum 

in den Schatten gestellt. Das schließt nicht aus, dass 

in einzelnen Stadtteilen die Auswirkungen auf die Preise und die Konflikte 

zwischen den Nutzungsarten massiv sein können. Die Idee des 

„Homesharing“, die Airbnb in seiner Vermarktungsstrategie hervorstreicht, 

ist ein Mythos. In den untersuchten Städten laufen die meisten 

Vermietungen über kommerzielle Anbieter. Dass manche von ihnen 

versuchen, sich als der freundliche Nachbar von nebenan darzustellen, 

ist mehr Marketing denn Realität. 

Die Probleme hängen vorallem damit zusammen, 

dass durch diese Plattformen zwei bisher weitgehend 

getrennte Märkt, der Hotelmarkt und der 

Wohnungsmarkt, aneinander stoßen und Arbitrage 

zwischen diesen möglich wird. Es braucht 

keine besonderen mathematischen Fähigkeiten 

um zu erkennen, dass bei den aktuellen 

50 ImmoFokus

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51

Die bewegte 

ImmoWirtschaft 

Regelmäßige Kolumne über 

Fakten und Inhalte, die verändern 

und prägen 

#17 

Bonität: Warum schätzen, wenn es Daten gibt? 

Kommentar: Philipp Kaufmann, Herausgeber 

n Die Zahlungsfähigkeit von Mietern war für Eigentümer immer 

schon ein schwieriges Thema und jetzt dürften sich die Mietrückstände 

immer weiter häufen. Ich bin auf diesen Umstand von einem 

Freund angesprochen worden, der nicht versteht, warum Mieter sich 

heute oftmals die Miete nicht mehr leisten können und gleichzeitig 

noch nicht in Konkurs sind. Früher hätten, so seine Erinnerung, die 

Leute gezahlt, auch wenn alle wussten, dass es eng wird. Ist hier was 

dran oder verklärt mein Freund einfach die Vergangenheit? 

Kein Spielraum mehr bei Banken 

Das Thema interessierte mich und ich fing an zu recherchieren. Mein 

Nachfragen brachte Erstaunliches zu Tage: viele Schuldner konnten 

früher leichter Loch-auf-Loch-zu spielen und wurden von den Banken 

unterstützt. Heute wissen die Hausbanken deutlich 

besser über ihre Kunden Bescheid und nutzen diese 

Informationen, wodurch eine Person in Schieflage 

viel früher weniger zusätzliches Geld 

zur Verfügung gestellt bekommt. Auch 

bestehende Überziehungen werden vehement 

gemahnt und die Systeme lassen 

es dem einzelnen Bankbetreuer 

kaum mehr zu, „großzügig“ zu sein. 

In Summe ist die Vergabe viel mehr 

an zusätzliche Kriterien gebunden 

als früher und auch für bestehende 

Linien erfolgt eine deutlich intensivere 

Kontrolle. Diese Umstände 

führen dazu, dass Mieter schneller 

auch die Miete schuldig bleiben. 

Wobei viele bisher, ja zumindest 

diese zahlten, um nicht ihr Dach über 

dem Kopf zu verlieren. 

Vorbereiten lohnt sich 

Wenn Zahlungsausfälle mehr werden, wie kann 

sich der Eigentümer darauf vorbereiten? So wie frü- 

her, wo wir in diesem Bereich eher unvorsichtig waren, wird es wohl 

nicht mehr ausreichen. Auch der erste Eindruck und ein persönliches 

Gespräch bietet keine ausreichende Vorbereitung auf zukünftige 

Schwierigkeiten. Die beste Vorbereitung auf erhöhte Zahlungsausfälle 

ist es, sich gut darauf vorzubereiten: Was beispielsweise in den 

USA längst üblich ist, wird auch bei uns die Regel. Nur wer einen 

guten Job hat, Empfehlungen vorweisen und eine ausreichende 

Kaution (in wirklich großer Höhe) zahlen kann, erhält die Chance, 

Mieter zu werden. Für alle anderen schließen sich Türen, bevor 

sich diese öffnen. Gleichzeitig kann die Branche auf Dienstleister 

zurückgreifen, welche sich genau mit diesen Fragen beschäftigen. 

Beispielsweise mit der Creditreform weiß ich über die Bonität meiner 

Mieter Bescheid und kann diese laufend beobachten. Hier 

muss ich als Eigentümer nicht mehr schätzen und 

hoffen, sondern habe Fakten schwarz auf weiß 

und vor allem immer aktuell. 

Diese Informationen kann ich aber 

auch im Asset-Management, der 

Projektentwicklung und vor allem 

in der Immobilienbewertung 

nutzen. Dort muss ich nicht 

mehr Schätzungen des Mietausfalles 

von 2, 3 oder 5 Prozent 

ansetzen, sondern kann 

mit validierten Daten arbeiten. 

Was für ein Unterschied 

und welche Erleichterung in 

der Argumentation bzw. der 

Beurteilung der Ergebnisse. 

Schlussendlich bleibt die Frage, 

warum wir nicht alle die Dienstleistungen 

z.B. von der Creditreform viel 

intensiver und umfassender nutzen. Die 

Antwort wird ein runder Tisch in der nächsten 

Ausgabe des ImmoFokus für Sie liefern. 

Der Autor ist zufriedener Kunde der Creditreform, steht aber in keinem Naheverhältnis und es gibt eine Vielzahl an Unternehmen, die eine ähnliche Leistung erbringen. 

Foto: AndSus 

52 ImmoFokus

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53

Zum Autor 

Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter 

der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher 

Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien. 

Reine Fassade 

Kommentar: Hans Jörg Ulreich 

n Ist es Ihnen aufgefallen? Mit welcher Freude sich die Wohnbaustadträtin 

durch alle Gazetten tummelte, um den großen Wurf der 

Stadtregierung, die neue Wiener Bauordnung, anzukündigen? „So 

geht Wohnbau“, überschlug sich sogar das deutsche Nachrichtenmagazin 

„Spiegel“. Einen wichtigen Nachsatz haben dabei die deutschen 

Medienkollegen vergessen, nämlich „So geht Wohnbau – am Papier!“ 

Die Realität am Wiener Wohnungsmarkt ist nämlich eine ganz andere. 

Es ist nicht, wie in anderen europäischen Metropolen, dass böse 

Spekulanten die Stadt aushöhlen wollen. Mehr als die Hälfte aller 

Wienerinnen und Wiener leben zufrieden in für sie leistbaren privaten 

Miet- oder Eigentumswohnungen. Weniger als 0,5 Prozent aller 

privaten Mieterinnen und Mieter können oder wollen sich ihre Mieten 

nicht leisten und bleiben damit im Rückstand. 

Mittlerweile ist die private Immobilienwirtschaft in Wien klarer 

Marktführer im Wohnbau. Historisch war das nicht immer so. In vorangegangenen 

Jahrzehnten baute die öffentliche Hand weitaus mehr 

als die private Immobilienwirtschaft – Gemeinde- und Genossenschaftsbauten 

boomten. Damals waren die Bevölkerungszahlen 

für Wien rückläufig, Flächenwidmung wurde 

auf Schrumpfung und nicht auf Wachstum 

ausgelegt. Der Kreis von sozial 

bzw. finanziell Schwächeren 

war damals ebenfalls ein anderer: 

es waren Lehrlinge und 

BerufseinsteigerInnen in Berufen 

wie Beamte, Lehrer, oder 

Arbeiter bei der Stadtverwaltung. 

Menschen also mit 

Perspektiven, sicheren 

Jobs und Aufstiegsmöglichkeiten. 

Heute sind die sozial 

Schwächsten in Wien 

Zuwanderer, Menschen 

mit geringen Qualifikati- 

onen, Alleinerzieher, Mindestpensionisten, also Menschen mit wenig 

bis keinem Einkommen bis maximal zum Existenzminimum. 

Jene, die vor Jahrzehnten in den Genuss einer billigen Gemeindewohnung 

gekommen sind, leben heute überwiegend und im Vergleich 

zur bedürftigsten Schicht in gesicherten Verhältnissen, allerdings oft 

immer noch in einer billigen Gemeindewohnung. 

Die neue Gruppe der sozial Bedürftigen hingegen muss mit zahlreichen 

Hürden kämpfen, um zu günstigen öffentlichen Wohnungen zu 

kommen. Gleichzeitig hat die Stadt, insbesondere unter dem ehemaligen 

Wohnbaustadtrat und jetzigen Bürgermeister Michael Ludwig, 

den sozialen Wohnbau deutlich zurückgefahren. Mehr noch: Die Flächenwidmung 

in Wien ist immer noch auf dem Stand der 70er Jahre 

ausgelegt, nämlich auf Reduktion statt auf Erhöhung der Dichte. 

Die Stadt hat also verabsäumt, wesentliche gesellschaftliche Entwicklungen 

in Wien, in ihre Wohnbaupolitik und auch Wohnungsvergabepolitik 

mit einzubeziehen und neue, moderne rechtliche Rahmenbedingungen 

zu schaffen. Damit es endlich auch zur Nachverdichtung 

von Gemeinde- und Genossenschaftsbestand kommt. Oder neue 

sozial gerechte Vergaberichtlinien für billige Bestandswohnungen. 

Sicher unpopuläre Maßnahmen, aber sozial gerechte und echte Maßnahmen, 

um die Wohnungsnot der untersten Einkommensbezieherinnen 

abzufedern. 

Die kampagnisierten Maßnahmen der neuen BO zielen dagegen ins 

Leere. Private Investoren brauchen kein Fördergeld, um Großprojekte 

umzusetzen. Dann wird eben weniger oder nicht gebaut. Dasselbe gilt 

im Übrigen beim vermeintlichen Gründerzeitschutz, der Spekulanten 

bremsen soll. Die Maßnahme bewirkt vielleicht, dass Baujuwele billiger 

werden. Ich glaube nicht, dass Jungfamilien oder Alleinerzieher 

hier nun zuschlagen, sondern wohl Investoren mit langem finanziellen 

Atem für langwierige Verfahrenszeiten. 

Die neue Bauordnung wird uns allen trotzdem im Gedächtnis bleiben. 

Als ein populistischer Versuch einer Wohnbaustadträtin, das Versagen 

und die Untätigkeit ihres Vorgängers und jetzigen Chefs mit 

medialer Kraft zu übertünchen. Die Fassade bröckelt aber schon jetzt. 

54 ImmoFokus


55

Zum Autor 

Reinhard Krémer ist Chefredakteur von medianet financenet 

und schreibt unter anderem für Finanz- und Wirtschaftsmedien 

wie Forbes, die Tageszeitung „Der Standard“ 

oder BusinessPeople. 

Österreich darf nicht Orbanistan werden 

Kommentar: Reinhard Krémer 

n Wer an Ungarn denkt, dem fallen seit einigen Jahren nicht 

nur Wörter wie „Plattensee“, „Salami“ oder auch „Mulatság“ ein, 

sondern leider immer öfter auch „Gleichschaltung“, „Rechtspopulismus“ 

und „ Autokratie“. Viktor Orbán verstand es wie kein 

zweiter Staatslenker der Europäischen Union in diesem Jahrtausend, 

die Medien zu knebeln oder für seine Zwecke zu disziplinieren. 

Der Weg zur Autokratie und sein Aufstieg war für den 

gewesenen Liberalen – unter dieser Flagge war er schon einmal, 

nämlich von 1998 bis 2002, ungarischer Ministerpräsident 

und galt damals als Reformer – ohne die Knebelung der 

Medien undenkbar. 

Die Autokratisierung des südöstlichen Nachbarn ging nicht von heute 

auf morgen und nicht im Stillen über die Bühne. Orbán hat sie angekündigt 

und dann umgesetzt, Schritt für Schritt. Zuerst ließ er 2010 

den ungarischen Medienrat neu besetzen. Das Gremium, das die ungarischen 

Medien beaufsichtigt, wird seitdem von Mitgliedern seiner 

Fidesz-Partei kontrolliert. Staatliche Radio- und TV-Sender unterliegen 

der direkten Kontrolle eines Ministeriums der Regierung. Die 

staatlichen Medien bekamen Orbáns Würgergriff als Erste zu spüren: 

Wer unbotmäßig war, wurde gefeuert. Dann kamen die Privaten dran 

– nicht so einfach, aber durch ein Netzwerk von Freunderln durchaus 

machbar. Bei der Zeitung Népszabadság zum Beispiel wurden die 

Redakteure über Nacht einfach ausgesperrt, sie kamen nicht mehr an 

ihre Unterlagen und Archive ran und auch die Online-Ausgabe wurde 

hurtig eingestellt. 

Jetzt ist es in Österreich zum Glück nicht einmal annähernd so weit 

– aber Tendenzen zur Medienkontrolle können durchaus befundet 

werden: Wenn zum Beispiel ORF-Stiftungsratvorsitzender Norbert 

Steger – ein zumindest gewesener Liberaler – davon faselt, ein Drittel 

der Auslandskorrespondenten zu feuern, „wenn diese sich nicht korrekt 

verhalten“ und eine „objektivere Berichterstattung“ fordert, sorgt 

das für Bauchweh in der gesamten heimischen Medienszene. 

Wenn der Ressortsprecher des Innenministers in einer Rundmail an 

Polizeisprecher im ganzen Land vorschlägt, die Kommunikation mit 

„kritischen Medien“ auf „das nötigste Maß zu beschränken“, steigt die 

Fieberkurve in allen Redaktionen. 

Und wenn dann noch offenbar, wie das renommierte deutsche 

Nachrichtenmagazin „Der Spiegel“ berichtete, ein österreichischer 

Tycoon aus der Immobilienbranche die Löschung 

einer unliebsamen Passage aus einem Bericht, die sich 

auf einen Clinch mit der Justiz bezieht, verlangt, 

springen alle Alarmleuchten auf „rot“. Vor 

allem, wenn das stimmt, was „Der 

Spiegel“ schreibt, nämlich dass 

„mehrere österreichische 

Journalisten auf Nachfrage sagen, 

auch sie hätten“ in Bezug 

auf eine Berichterstattung 

darüber „schon Unterlassungsaufforderungen 

von 

Anwälten erhalten.“ 

Da kann einem, vorausgesetzt, 

das stimmt, schon das 

Kotzen kommen. Die Pressefreiheit 

wurde mit den bürgerlichen 

Grund- und Freiheitsrechten 

in langen, teils blutigen 

Kämpfen erstritten und ist als 

Grundrecht in der Bundesverfassung 

garantiert. „Die Freiheit 

der Meinungsäußerung, die 

Medien- und Pressefreiheit sind 

Grundpfeiler unserer liberalen 

Demokratie und unseres Rechtsstaates 

in Österreich. Jede Einschränkung 

der Pressefreiheit ist 

inakzeptabel“, sagte Bundespräsident 

Alexander Van der Bellen. Dem ist 

nichts hinzuzufügen. 

56 ImmoFokus

Die Bedeutung von 

dynamischen Finanzmodellen 

bei der 

Finanzierungsstrategie 

Oder: Braucht es im aktuellen Umfeld 

überhaupt eine Finanzierungstrategie? 

Kaum eine Investitionskategorie hat sich 

in den vergangenen Jahren so starker 

Nachfrage erfreut wie die Immobilie. 

Bestandsimmobilienunternehmen wie 

Immobilienprojektentwickler konnten die 

in den letzten Jahren am Markt „kreditnehmerfreundliche“ 

Stimmung nutzen, 

um Kapital von Investoren einzuwerben. 

Dies war umso leichter, als nicht nur das 

wirtschaftliche Umfeld, sondern auch das 

Interesse der Investoren an dieser Anlageklasse 

weiterhin ungebrochen ist. 

In der von EY durchgeführten Umfrage 

„Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 

Österreich“ konstatierte eine 

Mehrheit der 2017 befragten Unternehmen 

dem österreichischen Immobilien-Investmentmarkt 

eine hohe Attraktivität. 

Gleichzeitig wurde die Versorgung mit 

erstrangigen Krediten als ein untergeordnetes 

Problem erachtet. Braucht es daher 

noch eine gesonderte Finanzierungsstrategie? 

Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen 

verändert sich durch die zunehmende 

Regulatorik maßgeblich. Ganz 

ohne Eigenkapital geht es bei Projektentwicklungen 

nun doch nicht. Oft werden daher 

Equity Joint Ventures gegründet oder 

Private Equity direkt in eine Transaktion 

eingeworben. Um den Bedürfnissen dieser 

Investoren gerecht zu werden, ist der 

Investititions- bzw. Akquisitionsprozess auf 

die Bedürfnisse und das Risikoprofil des 

neuen Mitgesellschafters abzustimmen. 

Aufgabe ist es dabei, dem potenziellen 

neuen Mitgesellschafter sämtliche Ertragsund 

Kostentreiber transparent über die 

Laufzeit des Projektes darzustellen, um so 

die Bedürfnisse und Interessen des Investors 

besser berücksichtigen zu können. 

Weiters kann alternativ oder zusätzlich 

Mezzanine-Kapital eingeworben werden, 

um die Wirtschaftlichkeit des Projektes zu 

erhöhen und gleichzeitig die Eigenkapitalbasis 

zu stärken. Insbesondere bei Sondersituationen 

oder um höhere Belehnwerte 

zu realisieren, wäre eine weitere Möglichkeit, 

vorrangiges Fremdkapital nicht über 

Banken einzuholen, sondern über „Private 

Debt-“ bzw. Kreditfonds. 

Sind die Banklinien aufgrund der massiven 

Investitionstätigkeit der letzten Jahre 

bereits ausgereizt, stellen diese Varianten 

Möglichkeiten dar, sich „bankenunabhängig“ 

aufzustellen. Allerdings verlangen solche 

Private Debt Fonds tendenziell höhere 

Zinsen als österreichische Banken. 

Ob Private Debt Fonds als Finanzierungsalternative 

Sinn machen oder ob andere 

alternative Finanzierungsinstrumente wie 

beispielsweise eine Finanzierung über 

Crowd-Funding oder über den Kapitalmarkt 

eine gangbare Lösung sind, hängt 

von der strategischen Ausrichtung des 

Unternehmens ab und sollte mit der 

Geschäftsführung ebenso erörtert werden 

wie die Quantifizierung des maximalen 

Zinsrisikos im laufenden Betrieb und im 

Falle eines Exit. 

Aufgrund der Vielzahl an Szenarien und 

deren Eintrittswahrscheinlichkeit im Immobilientransaktionsprozess 

ist ein für den 

jeweiligen Anlass individuell entwickeltes, 

dynamisches Finanz- und Planungsmodell 

als Unterstützung im Finanzierungs- und 

Investitionsplanungsprozess nicht mehr 

wegzudenken. Sämtliche beschriebenen Finanzierungsvarianten 

sowie die operativen Parameter (Miete, 

Leerstand, etc.) der Transaktion werden in einem 

Akquisitionsmodell detailliert analysiert und dienen 

als wesentliche Grundlage für Investitionsentscheidungen. 

Mit Hilfe von integrierten Finanzmodellen 

lassen sich die Vorteilhaftigkeiten von Finanzierungsalternativen 

in verschiedenen wirtschaftlichen Umfeldern 

und Szenarien transparent darstellen und für alle 

Gläubiger und insbesondere für die Eigenkapitalgeber 

hinsichtlich deren gewünschten Risiko-/ Renditeprofilen 

optimieren. 

Die Finanzierungsstrategie für ein Investitionsvorhaben 

wird dementsprechend immer auf Basis von 

dynamischen Finanzmodellen (Akquisitionsmodellen) 

entwickelt und mit den Ergebnissen und Analysen dieser 

Finanzmodelle begründet. Dynamische Finanzmodelle 

legen somit den Grundstein für eine erfolgreiche 

und nachhaltige Finanzierungs- und Investitionsstrategie 

und dienen als Basis für den gesamten Finanzierungsprozess. 

Ihr EY-Real-Estate-Transaction-Advisory- 

Services-Team beantwortet gerne Ihre Fragen und 

freut sich auf den persönlichen Kontakt mit Ihnen: 

Christoph Stradiot 

Senior Manager 

T: +43 1 21170 5578 

E: christoph.stradiot@at.ey.com 

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Rubrik 

Zum Autor 

Studierte Raumplanung und Immobilienmanagement 

und Bewertung an der TU Wien. Seit mehreren Jahren ist 

sie in der Expansion und Projektentwicklung bei SPAR Österreich 

tätig. 

Shopping: Zuhause in zwei Welten 

Kommentar: Alice Hönigmann 

n Der viel gelobte Einkauf vom Sofa aus, eine werbetechnisch hochgepriesene 

Wunderwaffe – super komfortabel und praktisch – ganz ohne 

Nebenwirkungen. Im „echten Leben“ bringt dieses Wunderding jedoch 

mitunter auch Mühsal mit sich: Pakete sind abzuholen – diese „lagern“ 

dann bei Nachbarn (die man in größeren Städten oftmals gar nicht kennt) 

oder in dem noch nie zuvor wahrgenommenen Laden um die Ecke (als 

„Paketshop“). Bestellte Waren passen oft einfach nicht und müssen wieder 

zurückgeschickt werden. Manchmal kommen die Einkäufe auch gar 

nicht an und der Online-Besteller darf sich in Detektivarbeit üben und 

forschen, wo das schöne Paket denn gerade steckt. 

Demgegenüber steht der stationäre Handel: Weniger „convenient“ (ja, 

man muss vom Sofa aufstehen), ein häufig geringeres Angebot und geregelte 

Öffnungszeiten machen konventionelles Einkaufen „unsexy“. Auf 

die Vorteile wird oft vergessen hinzuweisen: Die Waren sind vorrätig 

und greifbar, können probiert und getestet werden und persönliche Beratung 

ist möglich. Dabei muss man aber auch 

sehen, dass der stationäre Handel noch ordentlich 

Nachholbedarf im Bereich Service 

und Dienstleistung hat – beispielsweise in 

Bezug auf Warenverfügbarkeit und Rückabwicklung. 

Der entscheidende 

Unterschied ist das Erlebnis. 

Größere innerstädtische Einkaufsstraßen 

haben hier einen immensen Vorteil. 

Ambiente und das Zusatzangebot (wie 

beispielsweise Kaffeehäuser und Restaurants) 

bestimmen den Mehrwert. Und mit 

der – bald wieder erleuchteten – klassischen 

Weihnachtsdekoration ist das Shopping- 

Wonderland komplett. Schwieriger ist das 

für kleinere Einkaufsstraßen, für die Attraktivitätssteigerung 

oftmals eine arbeits- und 

kostenintensive Angelegenheit ist. 

Und Shoppingcenter? Diese arbeiten laufend an ihrem Erlebnisfaktor. 

Die großen Betreiber haben den Trend längst erkannt und rüsten ihre 

Center mit Service- und Dienstleistungsangeboten auf. Die Maxime 

lautet: Aufenthaltsqualität steigern! Ganz entscheidend ist dabei der 

Gastronomieanteil, da heute viele Kunden sogar nach dem Angebot in 

diesem Bereich ihren Einkaufsort auswählen. Die Qualität des „Food- 

Courts“ beeinflusst das Image des gesamten Centers, verhilft gleichzeitig 

zu einer höheren Verweildauer und ist damit ein entscheidender 

Umsatzbringer. Dafür muss natürlich alles stimmen – ein vielfältiges 

Angebot mit modernen Konzepten, eine passende Positionierung im 

Center sowie die architektonische Gestaltung. 

Ist das Erlebnis da, ist der Kunde da. 

Stimmen Ambiente und Gastronomieangebot, sind schon einmal 

wichtige Schritte getan (grundlegende Erfolgsfaktoren wie Standort, 

Verkehrsanbindung, Branchenmix und Architektur sind natürlich 

ebenfalls gültig). Erleichtern darüber 

hinaus auch noch weitere 

Services und Dienstleistungen 

das Leben der Kunden, ist das 

Einkaufserlebnis perfekt. Wichtig 

dabei ist, dass auch die positiven 

Elemente des Onlinehandels 

in den stationären Handel 

umfassend Einzug halten – 

Stichwörter: Click & Collect, 

Zustellservice, Abholboxen und 

Rückgabestationen. 

Fakt ist, dass der Kunde auch in 

Zukunft nicht auf das Einkaufserlebnis 

verzichten will. Das gilt für beide 

Handelswelten. Das Ziel muss es sein, die 

Vorteile beider Vertriebswege möglichst 

unkompliziert und verwoben nützen zu 

können. Vor Ort – Zuhause. 

58 ImmoFokus

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59

Zum Autor 

Michael Pisecky ist Doyen der Immobilienmakler, profunder 

Kenner der Wiener Immo-Szene, Geschäftsführer der 

s Real und Funktionär der WKO Wien. 

Wien steht in der Miet-Sackgasse 

Kommentar: Michael Pisecky 

n Ca. 70 Prozent aller Europäer wohnen in ihren eigenen vier Wänden 

und sind damit zumindest im Bereich Wohnen weitgehend unabhängig. 

Österreich zählt im direkten Vergleich jedoch zu den Schlusslichtern. 

Mit rund 55 Prozent liegen wir, nur knapp vor Deutschland, an 

vorletzter Stelle. Vergleicht man diese Zahlen mit der Eigentumsquote 

von „18 Prozent“ in Wien, dann erkennt man das Problem auf einen 

Blick: Wien und seine Bewohner stehen in einer Miet-Sackgasse. Und 

diese Sackgasse ist sogar seit Jahrzehnten politisch und ideologisch 

gesteuert. Statt den Menschen in den vergangenen Jahrzehnten die 

Möglichkeit zu bieten selbst Eigentum zu schaffen, hält man sie in Gemeindebauten 

und geförderten Mietwohnungen und noch dem privaten 

Mietmarkt quasi gefangen. So wird versucht zu verhindern, dass 

sie sich von monatlichen Zahlungen für Wohnen unabhängig machen 

und mittelfristig eigenes Vermögen bilden. Die meisten Wienerinnen 

und Wiener bleiben daher abhängig von entsprechend hohem 

Einkommen zur Abdeckung der Miete, bzw. von Transferleistungen 

durch den Staat. 

In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien – speziell in 

Wien – überdurchschnittlich stark gestiegen. Wer bereits damals Eigentümer 

einer Wiener Wohnung war, kann sich deshalb über einen 

schönen Vermögenszuwachs freuen. Davon hat man die Wiener erfolgreich 

ferngehalten. Was auf der einen Seite sehr positiv ist, wirkt 

sich aber für die, die heute eine Mietwohnung suchen, ganz anders 

aus. Die steigenden Immobilienpreise haben Mieten – vor allem bei 

Neuvermietung – teurer gemacht. Gleichzeitig sind die Nettoeinkommen 

in Österreich für einige Bevölkerungsgruppen zuletzt hinter der 

Preisentwicklung bei Immobilien zurückgeblieben, sodass man in 

Wien zur Abdeckung seiner monatlichen Wohnkosten vergleichsweise 

recht tief in die Tasche greifen muss. 

Jobverlust, gewarnt. Die tatsächlichen Argumente, dass jeder Euro 

in Miete grundsätzlich ein verlorener Euro ist und auch bei Jobverlust 

Miete zu bezahlen ist, wird hingegen nicht erwähnt. Gleichzeitig 

hinkt die Stadt Wien massiv hinterher, wenn es um die Errichtung 

geförderter Eigentumswohnungen geht, denn Eigentum passt einfach 

nicht ins ideologische Konzept. Wohnungseigentum wird in 

Wien so dargestellt, als wäre es nur etwas für Reiche. Bereits über 

60 Prozent der Wienerinnen und Wiener leben in einer angemieteten 

Sozialwohnung – und das Ziel der Stadtregierung ist es diesen 

Prozentsatz stetig Richtung 100 Prozent zu treiben. Deshalb wird es 

auch privaten Vermietern immer schwerer gemacht. Erst vor wenigen 

Wochen wurde mit der Veröffentlichung einer Lagezuschlagskarte 

durch die MA 25 wieder deutlich aufzeigt, mit welcher Willkür 

und politischer Ideologie hier in Wien gegen den privaten Immobilienmarkt 

vorgegangen wird. 

Mit der aktuellen Änderung der Wiener Bauordnung wird wieder ein 

Schritt in die komplett falsche Richtung getan und den Menschen unter 

dem Deckmantel ‚leistbaren Wohnens‘ vorgegaukelt, dass nur das 

Leben in einer Sozial-Mietwohnung ihre Wohnprobleme lösen kann. 

Auf diese Weise wird Wien noch stärker zu einer Stadt der Wohnbeihilfenbezieher 

und Menschen, die für ihre Miete arbeiten gehen. 

Anstatt den Menschen einen Anreiz zu geben in eigene vier Wände 

zu investieren, werden hierzulande Vorsorgewohnungen und die 

Anschaffung von Eigentum schlecht geredet. Es wird Angst geschürt, 

Eigentumswohnungen fremd zu finanzieren und 

vor den Problemen bei den Rückzahlungen, etwa durch 

60 ImmoFokus

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Winter 2018 61

Zum Autor 

Martin Prunbauer ist Präsident des Österreichischen 

Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). Im Zivilberuf 

ist Prunbauer Rechtsanwalt in Wien. 

Hinter den Kulissen von Wien 

Aussichten für 2019: Einsichten für notwendige Rücksichten 

Kommentar: Martin Prunbauer 

n Zu Jahresanfang erfolgte ein gehöriger Dämpfer für Wiens Vermieter 

von Altbauwohnungen: Der Oberste Gerichtshof befand, dass sich die 

Überdurchschnittlichkeit einer Lage nicht schon allein aus einem höheren 

Grundkostenanteil ableiten lassen dürfe. Durch dieses höchstgerichtliche 

Erkenntnis wurde die Zuerkennung eines Lagezuschlages vor allem 

für Althäuser in zentralen Lagen, die bereits in einer guten Infrastruktur 

eingebettet sind, in Frage gestellt. 

Nur drei Monate später verkündeten der damalige Wohnbaustadtrat und 

spätere Bürgermeister Michael Ludwig sowie der Wohnbausprecher der 

Grünen Christoph Chorherr mit einer bevorstehenden Novelle zur Wiener 

Bauordnung – neben einer Reihe von weiteren Änderungen – einen 

deutlich das Eigentum einschränkenden Schutz für „historische, nichtdenkmalgeschützte 

Gebäude“ durch ein aus drei Punkten bestehendes 

Maßnahmenprogramm: Abschaffung der technischen Abbruchreife, 

Ausweisung einzelner Gebäude als Schutzzone und Unterstellung von 

Altbauten in das Regime der MA 19 im Falle eines beabsichtigten Abbruchs. 

Die Reaktionen dieses vermeintlich gut gemeinten Schutzes ließen 

sich schon kurze Zeit später am Stadtbild von Wien ablesen. 

Hochkonjunktur für Abbruchunternehmen und zahlreiche Bauruinen 

veranlassten die rot-grüne Stadtregierung entgegen den Ankündigungen 

im April ohne Begutachtungsverfahren zu schnellem Handeln. Eine 

vorgezogene Teilnovelle zur Wiener Bauordnung Ende Juni besiegelte 

das Schicksal zahlreicher Althäuser gefolgt von einem Abbruchstopp für 

begonnene Abrisse. Die frisch gebackene Wohnbaustadträtin Kathrin 

Gaal und Grünen Politiker Christoph Chorherr gaben sich stolz in der 

Rolle der „Schatzwächter von Wien“. 

Von ebenso fehlendem Markt- und Wirtschaftsverständnis zeugte der 

von rot-grün durchgepeitschte Teil zwei der Bauordnungsnovelle Ende 

November mit dem Ziel, leistbares Wohnen zu ermöglichen. Wie wenig 

die darin enthaltenen planwirtschaftlich anmutenden Maßnahmen – 

vom geförderten Wohnbau angefangen bis zum Verbot kurzfristiger Vermietung 

– künftig greifen werden, also eine verstärkte Bautätigkeit und 

mehr (Miet)wohnungen im Angebot zur Folge haben, wird sich weisen. 

Jedenfalls kann das von den Sozialdemokraten so hochgerühmte internationale 

Renommee Wiens im Bereich des sozialen Wohnbaus nicht 

wie behauptet als ein „Beweis guter Politik und eines differenzierten und 

durchdachten Systems“ gesehen werden. Derlei Aussagen verleiten vielmehr 

unseren deutschen Nachbarn dazu, einen Blick hinter die Kulissen 

von Wiens größtem Hauseigentümer zu werfen, der aber krasse Fehlbelegung 

mit Personen, die in Wahrheit keinen Bedarf nach vergünstigtem 

Wohnen im sozialen Wohnbau haben, und eine überwiegende Mehrheit 

von Personen, die wirklich Unterstützung benötigen und auf den privaten 

Mietwohnungsmarkt angewiesen sind, vor Augen führt. 

Die Stadt Wien unterstützt Eigentum nicht und lässt private Hausund 

Wohnungseigentümer im Stich. Es ist höchst an der Zeit, gerade 

für diese Wohnraumversorger endlich Anreize zu schaffen, 

anstatt sie mit noch mehr Regulierungen und eigentumsfeindlichen 

Einschränkungen zu ignorieren. 

62 ImmoFokus

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63

Zum Autor 

Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Managemnet. 

Er ist u.a. Vorsitzender des Vorstands RICS Österreich 

und Mitglied der RICS Continental European Standards 

Board (CESB). 

Retail & Logistik nach RICS 

Kommentar: Frank Brün 

n NIMBY – Not In My Back Yard ist das englischsprachige Synonym für 

das Sankt-Florians-Prinzip. Dieses bezeichnet insbesondere eine Geisteshaltung 

von Personen, welche die Vorteile moderner Technologie oder 

Innovation zwar nutzen, im eigenen Umfeld aber keine Nachteile in 

Kauf nehmen wollen. Die letzte Meile gilt in der City-Logistik als essentiell, 

wird allseits begrüßt, aber bitte nicht im eigenen Umfeld oder gar 

Gebäude. Lärm, Schmutz, das dauernde Rein und Raus – man denke nur 

an die lauten Lastwagen frühmorgens um 5 Uhr – sind augenscheinlich 

vorgeschobene Begründungen, warum Logistiker über fehlende 

Möglichkeiten der Flächenanmietung klagen. Best-Practice-Konzepte 

lassen die Fahrzeuge in der Mietfläche verschwinden, ohne Ladezonen 

im öffentlichen Raum zu nutzen und be- und entladen dort. Im Gegensatz 

zum Einzelhandel mit Frischwaren in Supermärkten verteilt sich 

der An- und Verteilungsverkehr über den ganzen Tag. Aufklärung tut 

Not, wo ist also das Problem? 

Bauträger müssen die Erdgeschossbereiche ihrer Projekte in sinnvolle 

Gesamtkonzepte einbinden. Bisher ist, in hoch verdichteten 

Bereichen, der Einzelhandel oder eine Büronutzung 

eine Möglichkeit der Verwendung statt unattraktivem 

Wohnen im Erdgeschoss. Das half bisher 

die Rentierlichkeit zu verbessern und wird im 

Anwendungsbereich der neuen Widmung 

„geförderter Wohnungsbau“ in Wien an 

Bedeutung gewinnen. Ob eine Nutzung 

durch City-Logistik die Alternative 

wäre, kann bezweifelt werden: Logistik 

belebt im Gegensatz zum Einzelhandel 

nicht unbedingt. Was tun? 

Das Zauberwort könnte eine 

zentral organisierte City- 

Logistik sein. So ähnlich 

wie die gemanagte 

Einkaufsstraße in der 

Seestadt Aspern, oder 

das Konzept der Regent Street Partnership in London: nachdem der 

gesamte Straßenzug zur Jahrtausendwende nach Auslaufen des Baurechts 

an die Krone zurückfiel, hat diese gemeinsam mit den weiteren 

Eigentümern und den Nutzern ein Gesamtkonzept entwickelt, welches 

die Regent Street wie ein großes Einkaufszentrum managet. Besonders 

interessant ist das verwirklichte Logistik- und Sicherheitskonzept. Die 

Ver- und Entsorgung der dort befindlichen Flagshipstores, Büros und 

Gastronomiebetriebe mit deren über 20.000 Angestellten erfolgt zentral, 

mit geringer Sichtbarkeit und ohne Beeinträchtigung der Geschäftsabläufe, 

im Hintergrund. 

Das ließe sich auch in den Grätzln der Städte organisieren. Mit dem großen 

Vorteil, dass Häuser dann nur noch von einem Dienst weniger angefahren 

werden und nicht wie zurzeit mehrmals von vielen Lieferern. Das 

wäre wie bei der Verteilung 

von Strom: dort viele Anbieter 

mit nur einer gebündelten 

Stromleitung, hier eine 

öffentliche Straße mit einem 

zentralen Verteiler, der die 

letzte Meile abdeckt. Dadurch 

wird besonders die Verkehrsbelastung 

im verdichteten 

Raum gesenkt. Die Elektrifizierung 

der Lieferfahrzeuge 

wird auch für eine erhebliche 

Lärmreduktion sorgen. Wo 

wir wieder bei den Skeptikern 

solcher Nutzungen im 

eigenen Objekt wären. Schon 

heute ist häufig das Klingeln 

des Boten an der Wohnungstür 

das Einzige, was man von 

der Lieferkette mitbekommt. 

Und so schlimm ist das auch 

wieder nicht. 

64 ImmoFokus

RED lässt das ehemalige k.u.k Offizierswohngebäude 

in der Hütteldorfer Strasse 128, eine herrschaftliche 

Liegen schaft mit großzügigen Grünflächen, in neuem 

Glanz auferstehen. Nach behutsamer Sanierung der 

Bestandsimmo bilie mit zehn prächtigen Altbauwohnungen 

und Realisierung eines Dachgeschossaufbaus mit 

zehn hochqualitativen Terrassenwohnungen stehen 

somit Wohneinheiten im Ausmaß von ca. 2.200 m 2 

zur Veräußerung an private Nutzer oder Anleger zur 

Verfügung. 

Seit der Gründung im Jahr 2001 agiert RED als privat 

geführtes, unabhängiges Immobilien Investment- und 

Projektentwicklungsunternehmen von Wohn-, Büround 

Logistikimmobilien in Österreich, Deutschland und 

Ungarn. Es werden laufend etwa zehn Projekte mit 

einem Invest mentvolumen zwischen € 5,0 Mio. und 

€ 15,0 Mio. je Wohnimmobilie bzw. ab € 10 Mio. je 

Gewerbe immobilie erfolgreich bewegt. 

Bezugsfertig Ende 2018 

RED Real Estate Development GmbH / Schleifmühlgasse 5/17 / 1040 Wien / office@red-biz.at / +43 1 585 7742 


65

Zum Autor 

Andreas Köttl ist Gesellschafter und CEO der value one. 

Er ist internationaler Projektentwickler und verantwortlich 

für Projekte, wie das Viertel Zwei in Wien. Seit 2017 

ist er Präsident der ÖGNI. 

Immobilien anders denken 

Kommentar: Andreas Köttl 

n Wir leben in interessanten Zeiten, Wahrheiten ändern sich schnell, die 

Technologie entwickelt sich in einem Tempo, das es schwer macht, zu 

folgen. Wir arbeiten aber in einer Branche, in der langfristige Planung 

nötig ist, Entscheidungen können viel Kapital auf lange Zeit binden. Wie 

stellen wir in solchen Zeiten sicher, dass wir langfristig Erfolg haben und 

dass wir das Richtige tun für unsere Umwelt und unsere Nachfolger? Als 

Präsident und damit Teil des Teams der ÖGNI habe ich auch nicht die 

hundertprozentige Sicherheit, aber weiß, auf welche Themen ich mich 

in Zukunft in meinem Brotberuf konzentrieren muss, was ich vermeiden 

sollte und welche die Punkte sind, mit denen ich meine Immobilien mit 

hoher Wahrscheinlichkeit zukunftsfit machen kann. In der ÖGNI und 

in ihren Schwesterfirmen in Deutschland, Dänemark und der Schweiz 

arbeitet eine Menge von Experten an den verschiedensten Themen, die 

die Zukunft der Immobilienbranche bestimmen und verändern werden. 

Immobilien der Zukunft 

Es werden zukünftig Immobilien gebaut werden, die weit über bisher gedachte 

Lebenszyklen genutzt werden. Voraussetzung dafür ist eine perfekte 

Anpassung dieser Immobilien in ihre Umgebung, sie dürfen nicht 

für nur eine Nutzung ausoptimiert sein, sie müssen Flexibilität für Umnutzungen 

besitzen und die architektonische Herausforderung ist, dass 

sie noch für viele Generationen ein Bild unsere Zeit abgeben werden. 

Gleichzeitig wird es Zweckbauten für eine bestimmte 

Zeit geben, die tatsächlich recyclebar sein müssen, 

am besten aus nachwachsenden Rohstoffen gebaut 

und für ihre Nutzungsdauer energieoptimiert. Die 

Einzelbetrachtung von Immobilien wird zukünftig 

immer unwirtschaftlicher werden, denn der Wert 

eines Gebäudes wird sich viel mehr als 

bisher am Zusammenspiel 

der Immobilie mit 

ihrer Umgebung 

orientieren. Konzepte 

für die 

Energieerzeugung 

und 

-nutzung innerhalb von Quartieren, Mobilitätskonzepte, Gemeinschaftszonen, 

die den Anforderungen der sozialen Nachhaltigkeit entsprechen, 

werden die Indikatoren einer zukünftigen Wertentwicklung einzelner 

Immobilien sein. Der Verkauf oder die Vermietung von Räumen ohne 

zusätzliche Angebote, die von zukünftigen Nutzern nachgefragt werden, 

wird zukünftig immer weniger ertragreich werden. 

Gute Vorbereitung ist die halbe Miete 

Die Digitalisierung wird Vieles verändern, neue Sichtweisen eröffnen, 

althergebrachte Vorgehensweisen neu gestalten. Es ist heute auch für 

ausgewiesene Spezialisten nicht möglich, genau vorherzusagen, was 

alles auf uns zukommen wird. Für mich heißt das, vorbereitet, offen 

und informiert zu sein. Bei der Arbeit innerhalb der ÖGNI ist zu diesem 

Thema bereits etwas klar geworden: Trotz aller Begeisterung für die Digitalisierung, 

muss die Komplexität der Systeme beherrschbar bleiben. 

Vieles kann digitalisiert werden, aber wir dürfen nie vergessen, dass die 

Systeme nur so gut sind wie die Daten, auf denen die Systeme basieren. 

Und Daten müssen erfasst, gewartet und analysiert werden, Systeme 

müssen durchschaubar bleiben, um sie bei Bedarf korrigieren zu können. 

Je höher die Komplexität desto schwieriger und unwirtschaftlicher 

ist der Betrieb. Wir leben in interessanten Zeiten. 

66 ImmoFokus

© Bosak und die Wölfe 

Herbst 2018 

67

Zum Autor 

Klaus Wolfinger ist Konsulent für Projektentwicklung 

und Bauträgerwesen. Als Vizepräsident des ÖVI vertritt 

er im Verband die Interessen der Bauträger. 

Novelle der Wiener 

Bauordnung 2018 – ein Bumerang? 

Kommentar: Klaus Wolfinger 

n Am 22.November 2018 wurde im Wiener Landtag mit der lange vorbereiteten 

und vielfach angekündigten Bauordnungsnovelle ein sehr 

heterogenes Paket beschlossen. 

Für Aufregung hat dabei die mittlerweile äußerst umstrittene Einführung 

der Widmungskategorie „geförderter Wohnbau" gesorgt. Diese 

würde zwar durchaus das Potential besitzen, wirksamer als zuletzt 

Bodenmobilisierung zu betreiben. Auch die erhoffte Dämpfung der 

Bodenpreise wäre ein für die Immobilienwirtschaft durchaus positiver 

Effekt. Dass aber die Rahmenbedingungen in letzter Minute 

drastisch verschärft wurden – nämlich dergestalt, dass zwei Drittel 

der Flächen für geförderten Wohnbau verwendet werden müssen – ist 

höchst problematisch. Dies erregt großen Unmut in der Branche, der 

durch unzureichende Übergangsbestimmungen noch verstärkt wird. 

Müssen Projekte, die seit Jahren im Dialog mit der Stadt Wien entwickelt 

werden, unter nun völlig veränderten Rahmenbedingungen mit 

erheblichem Planungsaufwand neu aufgesetzt werden? Eine Sorge ist 

auch, dass die meisten Vorhaben dann schlichtweg nicht mehr wirtschaftlich 

zu realisieren sind. 

Überhaupt könnte die rechtsstaatlich bedenklich kurzfristige Nachschärfung 

den Wohnbau-Motor zum Stocken bringen. Denn Grundeigentümer 

werden kaum noch an Entwickler verkaufen. 

Seit der Finanzkrise trennt man sich nur 

mehr schwer von Grund und Boden. Wer verkauft, 

wenn der Preis gegenüber den letzten Jahren 

drastisch einbricht? Die explizit beabsichtigte 

Senkung der Bodenpreise 

auf einen Bruchteil wird auch nicht das 

Problem jener Schlüsselliegenschaften 

in den angekündigten Stadtentwicklungsgebieten 

lösen, die die Stadt Wien 

selbst bereits über Jahre vergeblich zu 

akquirieren versucht. Diese Grundeigentümer 

werden ausharren und auf 

bessere Zeiten warten. 

Offensichtlich misslungen ist die im Juni per Initiativantrag vorgezogene 

Maßnahme, die den Abbruch von vor 1945 errichteten Gebäuden 

auch außerhalb von Schutzzonen massiv erschwert. Nicht nur, dass 

versucht wird, über die Wiener Bauordnung Mietrecht zu gestalten. 

Die Herausforderungen liegen in der faktischen Umsetzung, die nun 

zwischen den lauernden Klippen „Eigentumseingriff“, „Gleichbehandlungsgrundsatz“ 

und „Vertrauensschaden“ navigieren muss. 

Derart kurzfristig angekündigte Änderungsmaßnahmen – ob Widmungskategorie 

geförderter Wohnbau oder die (Wieder-)Einführung 

von Abbruchbewilligungen benötigen angemessene Übergangslösungen. 

Für die Projekte jener Entwickler, die Flächen unter den bislang 

gültigen Rahmenbedingungen angekauft und seither im Dialog mit 

der Stadtplanung konsistente Entwicklungsschritte gesetzt haben, 

sind Einschleifregelungen unbedingt erforderlich. 

Sehr betrüblich ist, dass eine längst fällige Flexibilisierung „eine 

Minute vor zwölf“ fallen gelassen wurde. Als Baustein des Leitbilds 

„Masterplan Gründerzeit" war vorgesehen, die Widmungsbestimmung 

„Geschäftsviertel" zur Bebauungsbestimmung zu machen, 

um projektbezogen prüfen zu können, für welche Fläche das damit 

verknüpfte Wohnungsverbot angemessen ist bzw. in welchen Fällen 

eine auch im öffentlichen Interesse sinnvollere Flächennutzung verwirklicht 

werden soll. Leider hat die politische Ebene einen Rückzieher 

gemacht und damit dem „Masterplan Gründerzeit“ das Wasser 

abgegraben. Dieses Beispiel zeigt, wie spontan und widersprüchlich 

in der Gesetzgebung heute vorgegangen wird. 

Neben den bereits angeführten problematischen Aspekten enthält 

die Novelle eine Fülle von Regelungen, die aus der Anwendungspraxis 

abgeleitet sind und darauf abzielen, bisherige Ungereimtheiten 

zu klären, Verfahrensschritte zu vereinfachen und jüngster Judikatur 

entgegen zu wirken. Es gab auch einige gute Ansätze zur Reduzierung 

überkommener Anforderungen. Leider ist da und dort der 

Mut abhandengekommen, hingegen beim leistbaren Wohnen ein 

überzogener Ehrgeiz erwacht. 

68 ImmoFokus


69

Die Zwei 

Gedankensplitter zum 

ImmoMarketing in Theorie und Praxis. 

How to stand out of the Makler-Crowd 

Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann 

n Auch wenn Internetplattformen nach wie vor die Suchquelle Nummer 

eins bei den Kunden sind, ist es für Makler besonders schwer, 

ihre Immobilien in diesen standardisierten Präsentationswelten herausragend 

zu präsentieren. Besonders schwierig ist es, wenn ein und 

dasselbe Projekt vom Bauträger selbst und noch von mehreren Maklern 

gleichzeitig präsentiert wird. Zum Glück sind bei der Immobiliensuche 

viele Suchkanäle bei den potentiellen Kunden gleichzeitig auf 

Empfang gestellt, daher lohnt es sich, andere Präsentationsformen zu 

nutzen. Die direkte und meist sehr erfolgreiche Präsentation über die 

Suchmaschine mittels Google-Adwords-Kampagnen, bei denen die 

Kunden über eingegebene „Key-Words“ zu einer Landing-Page und 

dann in weiterer Folge zum konkreten Angebot gelangen, wurde in 

dieser Serie schon besprochen. Heute möchten 

wir eine weitere analoge Präsentationsform 

vorstellen, die besonders für die Makler 

sehr viel Sinn ergibt. 

Rahmen für die Immobilie 

An der Croisettes, der ersten Adresse von 

Cannes, präsentiert ein Maklerunternehmen 

nach dem anderen ihre Immobilien wie 

Boutiquen ihre teuren Designer-Textilien. 

Bei unserem letzten Aufenthalt haben wir 

zwei dies intensiv untersucht und waren 

begeistert. Meist werden die Kauf-Exposés 

aufwendig in goldenen Bilderrahmen 

dargestellt. Und diese Art der Präsentation 

ist auch einleuchtend: Die Passantenfrequenz 

ist dort sehr hoch und die 

Zielgruppe – meist Touristen, die eine 

Wohnung mit Wertsteigerungspotential 

suchen, wird zu 100 Prozent 

erreicht. Ein Büro braucht ein Makler 

sowieso, und hier funktioniert das 

Büro quasi gleich als Werbeträger. 

Wie im Highstreet-Retail, erzeugt 

ein ansprechendes Ambiente eine angenehme Atmosphäre, in der 

bei Kaffee und Kuchen gemütlich die Wunschimmobilie ausgewählt 

werden kann. 

Wien ist nicht anders 

Auch in Wien setzt sich diese Art der Immobilien-Präsentation langsam, 

aber doch immer mehr durch. Denn diese Präsentationsform ist 

nicht nur für Touristen interessant, sondern auch für die Zielgruppe 

der Bewohner im Grätzel bzw. im Bezirk. Die Binnenwanderungsstatistik 

in Wien zeigt eindeutig, 

dass bis zu mehr als die Hälfte 

der Bewohner gerne innerhalb 

des Bezirkes umziehen. Ein 

ebenerdiges Geschäftslokal 

in Frequenzlage mit niedrigen 

„Barriers to Entry“ 

kann da bei der Vermarktung 

sehr nützlich sein 

und im besten Fall zu 

mehr Spontanbesuchen 

und damit auch zu mehr 

Abschlüssen führen. Und 

das Beste: mit dieser Form 

der Präsentation kann 

der Makler auch zu „neuer 

Ware“ kommen, denn wenn 

ein Abgeber von dieser Form 

der Präsentation begeistert 

ist, sind es oftmals nur wenige 

Schritte und schon ist 

seine Immobilie gerahmt 

und wird aufwendig präsentiert! 

Wie wunderbar für alle. 

Was halten Sie davon? Wir 

freuen uns auf Feedback unter 

diezwei@immofokus.at! 

70 ImmoFokus

„Erfahrung in 

allen Immobilienangelegenheiten 

ist durch nichts 

zu ersetzen“ 

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71

CRE-DUO 

Modesta Real Estate unterstützt bei allen Fragen 

zum Thema Gewerbeimmobilien – sowohl auf 

nationaler als auch auf internationaler Ebene. 

Win-Win-Situation 

Kommentar: Sebastian Scheufele & Andreas Polak-Evans 

n Mietverträge für Wohnraum sind in den meisten Fällen sehr ausführlich 

gestaltet und definieren alle vertraglichen Punkte bis ins kleinste 

Detail. Viele Vermieter greifen hier auf Standardverträge zu. Ein Spielraum 

für Preisverhandlungen ist in der Regel bei der Anmietung von 

privatem Wohnraum nicht gegeben. Unterliegen die Wohnungen gar 

dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes, ist dies praktisch 

ausgeschlossen, wenngleich auch hier oftmals der Teufel im Detail 

steckt. Ganz anders sieht es bei der Vermietung von gewerblich genutzten 

Immobilien aus, wie Retail-, Logistik oder Office-Flächen aus. Hier 

kommt es auf das Geschick der Verhandler an. 

In Wien gibt es derzeit einen Bestand von rund 11 Millionen Quadratmeter 

an Bürofläche. Der Leerstand wird zum Jahresende 2018 zwichen 

5,5 bis 6 Prozent liegen. Generell gilt: je gesättigter der Markt, 

desto besser die Incentives – sowohl für jene, die neu anmieten als 

auch für jene, die ihre Mietverträge verlängern. 

Wobei das Thema Incentives ein ganz besonders heikles ist. Keine 

Managementgesellschaft lässt sich hier gerne in die Karten schauen. 

Müssen die gewährten Incentives doch auch dem Eigentümer verkauft 

werden. Ganz gleich, ob wir hier von mietfreien Zeiten oder 

einem Baukosten- oder Renovierungskostenzuschuss sprechen. Des 

einen Freud des anderen Leid? Incentives drücken auf den ersten 

Blick, aus Eigentümersicht gesehen, die Rendite. Auf den ersten Blick. 

Denn eine gut verhandelte Mietverlängerung sichert den Ertrag der 

Immobilie ab. Vor allem dann, wenn ein bonitätsstarker Mieter im 

Objekt gehalten werden kann. Eine Win-Win-Situation zu der professionelles 

Corporate Real Estate Services (CRES) einiges beitragen 

kann. Incentives müssen nicht nur in Geldleistungen bestehen. Im 

Zuge der (bereits dritten) Mietvertragsverlängerung um fünf Jahre 

von Cisco Systems im Millennium Tower wurde unter anderem ein 

Upgrade der gesamten Kühltechnik, die komplette Modernisierung 

der Lift-Lobbies und des gesamten Eingangsbereiches ausverhandelt. 

Keine Frage: bei den Verhandlungen über gewerblichen Mietraum 

gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, wie sich Mieter und Vermieter 

einigen können, um eine langfristige Lösung zu erzielen, von der 

beide Seiten profitieren. 

Über Modesta Real Estate 

Die MG Real Estate GmbH wurde im Jahr 2002 in Wien gegründet. 

Neben dem Hauptsitz in Wien gibt es seit 2005 auch eine Tochtergesellschaft 

in Bratislava. Millionen an Quadratmetern Büro-, Industrie- 

und Logistikflächen sowie Industriegrundstücke konnten 

bisher erfolgreich abgewickelt werden. Neben den Heimatmärkten 

in Österreich und der Slowakei begleitet Modesta Real Estate 

auch umfangreiche Transaktionen in den CEE-Märkten und unterstützt 

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72 ImmoFokus

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73

Real Circle 

#15 

Retail & 

Logistik 2030 

Branchen im Umbruch. Auf Einladung von EY Österreich, ImmoUnited 

und dem ImmoFokus diskutierten Immobilien-Experten beim traditionellen 

RealCirlce im Wiener Park Hyatt die Auswirkungen der Digitalisierung auf 

Handel- und Logistikimmobilien. 

Autor: Michael Neubauer 

„Das Online-Gespenst ist entzaubert,“ bringt 

Stefan Goigitzer (COORE Immobilien) als 

Botschaft direkt von der MAPIC mit. Denn in 

Wahrheit sei es den Konsumgüterproduzenten 

egal, über welchen Kanal sie verkauften 

– online, stationär oder via Outlets. Vielmehr 

werde eine stärkere Verzahnung zu einem 

Omnichannel-Verkauf stattfinden. Die Expansion 

des stationären Handels sei zurückgegangen 

und Mitarbeiter würden nun anders zum 

Einsatz kommen, nämlich beispielsweise um 

Abholstationen zu befüllen. „Insgesamt geht 

die Expansion im Handel jedenfalls voran,“ so 

Goigitzer. 

Kombination von stationärem 

Handel und Online-Verkauf 

Aus der rechtlichen Praxis bestätigt Matthias 

Nödl (CHSH) die Fortsetzung dieses Trends. 

„Das Online-Gespenst existiert nicht,“ meint 

Nödl. Natürlich gebe es branchenweise 

Unterschiede, vor allem bei Produkten mit 

haptischen bzw. optischen Erlebnissen wie Lebensmittel 

werde der stationäre Handel immer 

seine Berechtigung haben. Wo hingegen bei 

vergleichbaren Produkten überwiegend der 

Preis für den Konsumenten ausschlaggebend 

sei, dort ziehe der Online-Handel stark an. 

Robert Schober, Berater für Retail-Immobilien, 

ortet eine zunehmende Kombination von stationärem 

Handel und Online-Verkauf. „Gerade 

im Möbelhandel zum Beispiel werden kleinere 

Retail-Flächen zum Besichtigen der Einrichtungsgegenstände 

angeboten, der tatsächliche 

Kauf erfolgt dann oft über den wesentlich 

dynamischeren Online-Weg,“ so Schober. 

„Die großen Online-Händler beginnen immer 

stärker, auch Retail-Flächen einzurichten, um 

mehr Kunden anzusprechen,“ pflichtet Goigitzer 

bei. „Gleichzeitig sind die Shopping-Center 

in einem laufenden Veränderungsprozess,“ 

stellt Schober fest, „man braucht nur die Entwicklung 

bei den Gastro- und Entertainment- 

Anteilen zu beobachten.“ Die Aufenthaltsqualität 

werde vor allem durch ein attraktives 

Gastronomieangebot gesteigert, die großen 

Kinos würden weniger angenommen. Mit den 

neuen Technologien würden neue Wege beschritten, 

beispielsweise Sonderangebote über 

Smartphones an den Kunden individualisiert 

Fotos: Katharina Schiffl 

74 ImmoFokus


75

Finance & Investment 

„Ich glaube, es schafft 

kaum ein Unternehmen, 

dass sich die Logistik 

für den Online-Handel, 

oder generell der Online- 

Handel rechnet, weil ja 

die Rücklaufroute relativ 

hoch ist und dadurch die 

Kosten auch hoch sind.“ 

Leon Vakovitz 

Immofinanz 

und zielgruppengerecht möglichst lokal vor Ort 

herangetragen. 

Die Herausforderungen an einzelne Shoppingcenter 

seien dabei aber sehr unterschiedlich, 

so Nödl. Im ländlichen Raum mit Alleinstellungsmerkmal 

zähle in erster Linie der gute 

Mix des Angebots. Bei stärkerer Konkurrenz 

in Ballungsräumen seien zusätzliche Aufmerksamkeitsimpulse 

als Stimulanz notwendig. 

Optimierung der Fläche 

Die Kombination des Vertriebsweges wird in 

Zukunft ein wesentlicher Erfolgsfaktor sein. 

„Optimierung der Fläche ist der Schlüssel zum 

Erfolg,“ sagt Nödl. Kleinere Retail-Flächen 

schaffen Platz für Logistik – und damit sei der 

Weg zur Kombination frei. Vor allem im urbanen 

Bereich können so große Logistik-Center 

am Stadtrand eingespart und gleichzeitig 

„Small Hubs“ in den Geschäften geschaffen 

werden, um den eigenen Shop zu versorgen 

oder für „Pick and Collect“-Konzepte zur Verfügung 

zu stehen. Laut Schober stellen immer höhere 

Quadratmeterpreise viele Logistikflächen 

vor die Frage der Wirtschaftlichkeit. Goigitzer 

stellt in Frage, ob vor allem im urbanen Bereich 

überhaupt noch Flächen für Logistikzwecke 

gefunden werden können. 

Kleinere dezentrale Lagerflächen 

Die Diskussion um Dieselfahrverbote in Städten 

wirft ihre Schatten auch auf die Logistiker und 

lässt die Logistikzentren am Stadtrand unter 

einem anderen Licht erscheinen. Eine Lösung 

könnte der Transport mittels LKW, wie bisher, 

in diese großen Hubs sein, von wo dann mittels 

alternativer Transportmittel wie Lastenfahrrädern 

oder kleinerer elektrisch betriebener 

Fahrzeuge die letzte Meile zurückgelegt wird. 

Dies erfordere wiederum kleinere, dezentrale 

Lagerflächen inmitten des urbanen Raums. 

Christian Podojstersek (Raiffeisen Bank International 

AG) sieht hier vor allem die mittleren 

und kleineren Retailer gefordert, die über keine 

entsprechenden Flächen in ihren Shops verfügen. 

Generell wird einerseits eine Konzentration 

der Verkaufsflächen in ganz große Shop- 

76 ImmoFokus

pingcenter verortet und gleichzeitig ein Trend 

zu kleineren Shops in Form von Boutiquen und 

Greißlern – auf Kosten des Segments der mittelgroßen 

Geschäfte. „Namhafte Marken gehen in 

die großen Center“, erzählt Podojstersek, „man 

weiß eigentlich nicht mehr, was man in einer 

Einkaufsstraße noch bekommt.“ 

„Der Online-Handel wird die Wertschöpfungskette, 

aber auch die Anforderungen an die Logistik 

und in Folge natürlich auch an die Logistikimmobilien, 

verändern“, darin war sich die 

Gruppe um Gernot Ressler (EY) schnell einig. 

Wie stark das sein wird, lasse sich aber aktuell 

noch nicht abschätzen. Flächen verzweifelt 

gesucht. „Im Großraum Wien finden sich mit 

„Umlaufvermietung 

betrachtet, die in 

Wahrheit reine Online- 

Händler sind.“ 

Stefan Ziegler 

Walter Business Park 

„Der Großteil der produzierenden 

Betriebe 

wird langfristig aus 

Wien rausgehen.“ 

Franz Pöltl 

EHL Investment Consulting 

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77


„Die stationäre Fläche 

wird bleiben.“ 

Hannes Lindner 

Standort + Markt 

„Optimierung der 

Fläche ist der 

Schlüssel zum 

Erfolg.“ 

Matthias Nödl 

CHSH 

Ausnahme der Flughafen-Region kaum freie 

Flächen für größere Logistikzentren“, unterstreicht, 

Wolfgang Scheibenpflug (Flughafen 

Wien AG) die Bedeutung des Flughafen Wien 

für die gesamte Region. Die Ansiedlungen des 

Werkzeughersteller Makita und des DHL Campus 

auf 60.000 Quadratmeter Fläche, seien 

Beweis für die gelungen Positionierung. „Das 

zeigt genau, wo wir hinwollen.“ Der Flughafen 

punkte mit seiner Nähe zur Stadt als Logistik- 

Drehscheibe vor allem für hochwertige, exklusive 

Güter, die vor allem mit Luftfracht nach 

Österreich gebracht werden. 

„Die Digitalisierung wird dem Handel ein neues 

Gesicht verpassen“, ist Anthony Crow (Colliers 

International) überzeugt. „Die Digitalisierung 

wird die Standorte nachhaltig verändern – den 

stationären Handel aber nicht verdrängen.“ 

Crow ergänzt: „Die Shops werden kleiner und 

mehr Marketingfunktion haben. Durch Shops 

bleibt die Marke in der Öffentlichkeit präsent 

– gekauft kann ruhig im Online-Shop werden.“ 

Gerade dies aber ist Ressler ein Dorn im Auge: 

„Wenn ich mir Schuhe kaufen will, möchte ich 

im stationären Handel eine Auswahl vorfinden. 

Die Lagerhaltung wird immer kleiner. Wo 

bleibt das das Shoppingerlebnis?“ Man werde 

sich damit abfinden müssen, ist Patrick Homm 

(Otto Immobilien) überzeugt. „Die Ankermieter 

in einem Einkaufscenter werden die gleichen 

bleiben. Nur ihre Funktion, das Angebot 

wird sich wandeln.“ 

Ein Umdenken müsste auch bei den Hauseigentümern 

in Nebenlagen von gut frequentierten 

Einkaufsstraßen einsetzen, ist Homm 

überzeugt: „Nicht nur die Spitzenmiete zählt. 

Lieber ein bisschen weniger, dafür aber sicher.“ 

Seine Lösung heißt gemanagte Einkaufsstraßen 

– wie in einem Shopping-Center oder einem 

Fachmarktzentrum. „Ein schwieriger Weg 

– aber versuchen sollte man es.“ 

In Einem ist sich die Gruppe einig. Augmented 

reality (AR) und Virtual Reality (VR) werden 

verstärkt Einzug halten. „Im Shop aussuchen, 

bestellen, liefern lassen oder später abholen – 

das ist die Zukunft.“ Shoppen wird dazu noch 

mehr mit einem Entertainment-Faktor versehen. 

„Das Shopping-Erlebnis wird neu interpretiert 

werden“, ist sich Crow sicher. „Mit digitaler 

Werbung kann auch besser auf Zielgruppen 

eingegangen werden“, sieht Scheibenpflug 

weiter große Chancen der Digitalisierung. „Am 

Flughafen können digitale Werbeflächen mit 

unterschiedlichen Inhalten bespielt werden. 

So können wir gerade auf ankommende oder 

abfliegende Passagiere und ihre Konsumverhalten 

besser eingehen.“ 

Zum Schluss der Diskussion bringt Homm noch 

schnell ein neues Thema ein: „Der Ladenbau 

muss sich deutlich wandeln. Über Architektur 

lassen sich Emotionen bestens transportieren. 

Die Jugend von heute will Erlebnis und Entertainment 

– und keine am Montag und am 

„Mit digitaler Werbung 

kann auch besser auf 

Zielgruppen eingegangen 

werden.“ 

Wolfgang Scheibenpflug 

Flughafen Wien AG 

78 ImmoFokus

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„Das Online-Gespenst 

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wenn ich Online-Versand 

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79 

Von den Besten lernen.


„Kleinere 

Gewerbetreibende 

könnten sich auch als 

Micro-Verteilzentrum 

positionieren.“ 

Christian Sassmann 

von Poll Immobilien) 

Mittwochnachmittag geschlossenen Geschäfte 

wie in vielen Bezirksstädten noch üblich.“ Für 

ihn stehen die Verlierer der Digitalisierung 

schon heute fest. „Fachmarktzentren haben in 

Zukunft einen schweren Stand.“ 

Für Lukas Richter (Colliers International) 

prallen bedingt durch die zunehmende Urbanisierung 

der Gesellschaft zwei Welten aufeinander. 

„Wohnen drängt das Gewerbe an den 

Stadtrand, gleichzeitig will jeder ums Eck einkaufen. 

Der zunehmende Online-Handel bedingt 

gleichzeitig, dass die bisher am Stadtrand 

befindliche Logistik immer mehr in die Stadt 

drängt. Stichwort: Letzte Meile.“ Wobei sich 

das Wachstum des Online-Handels durchaus 

in Grenzen hält. Auch wenn der Online-Handel 

im Jahresvergleich um rund 10 Prozent und der 

stationäre Handel nur um 0,2 Prozent zugelegt 

habe. „Der stationäre Handel setzt um ein 

Vielfaches um. Die Ausgangsbasis ist ganz eine 

andere. Steigerungsraten hin oder her.“ 

Vor allem seien nicht alle Produktgruppen für 

den Online-Handel gleich gut geeignet, betont 

Andreas Koptik (Immobilientreuhänder 

& Sachverständiger): „Sport, Bücher, Kleinelektronik 

– das passt online wunderbar. Bei 

Lebensmitteln, also Gütern des täglichen Gebrauchs 

schaut es schon ganz anders aus“. Hier 

fehlen innerstädtische Verteilzentren. „Wer 

ist schon zwischen 9 und 17 Uhr zu Hause?“, 

wirft Sassmann eine rhetorische Frage in den 

Raum. „Im Nahversorgungsbereich wird sich 

der Online-Handel nur schwer rechnen können“, 

ergänzt Richter: „Was wir aber sehen ist, 

dass Online-Käufer immer mehr ausgeben. 

Waren es bis vor kurzem in Schnitt 1.000 Euro 

pro Jahr, so ist dieser Betrag auf 1.300 Euro 

angewachsen.“ Schöbitz: „Kein Wunder. Wer 

heute Elektronik einkauft, weiß über den Preis 

– dank geizhals.at – exakt Bescheid. Hier findet 

sicher ein Verdrängungswettbewerb statt.“ 

Die Urbanisierung könnte aber so mancher in 

die Jahre gekommener Einkaufsstraße neues 

Leben einhauchen, ist die Runde überzeugt, 

sofern bei den Hauseigentümern aber auch den 

Wirtschaftstreibenden ein Umdenkprozess 

angestoßen werde könnte. Sassmann: „Kleinere 

Gewerbetreibende könnten sich auch als 

Micro-Verteilzentrum positionieren.“ 

Kritik an der Verkehrspolitik übt Manfred Ton 

(CHSH): „Hier hat die Stadt ihre Hausaufgaben 

nicht gemacht." Für Schöbitz ist mit „Verkehrspolitik“ 

das richtige Stichwort gefallen: 

„Radfahrer, die ausliefern, sind ja schön und 

gut. Das geht bei Pizza & Co. Wie aber soll das 

bei größeren Dingen funktionieren? Schon 

heute ersticken wir im Verkehr. Vor zehn Jahren 

war es noch in 30 Minuten möglich, von 

der Innenstadt ins Grüne zu fahren. Heute ist 

„Wohnen drängt das 

Gewerbe an den Stadtrand, 

gleichzeitig will 

jeder ums Eck einkaufen. 

Der zunehmende 

Online-Handel bedingt 

gleichzeitig, dass die 

bisher am Stadtrand 

befindliche Logistik 

immer mehr in die 

Stadt drängt. “ 

Lukas Richter 

Colliers International 

80 ImmoFokus

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Jahren 1938 und 1956 im GIS-Menü 

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• Lagezuschlagskarte Wien 

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81


„Radfahrer, die ausliefern, 

sind ja schön und 

gut. Das geht bei Pizza 

& Co. Wie aber soll das 

bei größeren Dingen 

funktionieren?“ 

Manfred Ton 

CHSH 

„Der Ladenbau 

muss sich deutlich 

wandeln. Über 

Architektur lassen sich 

Emotionen bestens 

transportieren.“ 

Patrick Homm 

Otto Immoblien 

„Der Umbau der Mariahilfer 

Straße mit der 

verkehrsberuhigten 

Zone ist ein gutes Beispiel, 

wie man es nicht 

machen sollte.“ 

Gernot Schöbitz 

Kone AG 

82 ImmoFokus

das nicht mehr machbar.“ Schöbitz ist jetzt so 

richtig in Fahrt „Der Umbau der Mariahilfer 

Straße mit der verkehrsberuhigten Zone ist ein 

gutes Beispiel, wie man es nicht machen sollte.“ 

Urbanisierung könne nur klappen, wenn man 

sich auch Gedanken über die Verkehrsströme 

machen würde. „Was aber in der Tat nicht 

passiert“, kritisiert Richter und findet gleich 

Unterstützung bei Koptik. „Was im 23. Bezirk 

rund um die Breitenfurter Straße passiert, 

wird uns noch lange beschäftigen. Zigtausend 

Wohnungen ohne Verkehrskonzept hinzustellen 

– das kann nicht gutgehen. Das wird eine 

Katastrophe.“ „Könne hier nicht mit Drohnen 

der Straßenverkehr entlastet werden?“, fragt 

Ton in die Runde. Für Richter aktuell keine 

Lösung: „Drohnen verlagern nur den Lärm von 

der Straße in die Luft.“ Warum greift man die 

alte Idee, die U-Bahn in den Nachtstunden also 

Cargo-Bahn zu verwenden, nicht wieder auf? 

Wohl weil die Stationen nicht dafür ausgerüstet 

sind, kommt die Runde zum Schluss. 

Die eingangs gestellte Frage nach den Anforderungen 

von „urban production“ an Industrieimmobilien 

irritiert. Das aber völlig zu Recht. 

Die Gruppe ist sich einig, die Wiener Innenstadt 

wächst so rasant, dass für Gewerbe und Industrie 

kaum Flächen da sind. „Das heißt, die Stadt 

Wien versucht momentan in Flächenbevorratungsaktivitäten 

reinzugehen, die teilweise 

dann richtig auf Probleme stößt, wenn zum 

Beispiel ein Großbaumarkt sich noch einmal 

in Wien 10 ansiedeln wollte und einfach keine 

Fläche findet“, gibt Hannes Lindner (Standort 

+ Markt) zu Bedenken. Und überhaupt: für 

Retail werde vor Ort kaum produziert, denn 

das Industrieviertel ist mit Wiener Neustadt in 

Niederösterreich. Völlig anders jedoch sei es, 

so Andreas Millonig (IMMOunited) im Bereich 

Gastronomie: Die hausgemachte Rindsroulade 

würde vielerorts gar nicht mehr im Restaurant 

hergestellt, sondern frisch, auf kurzem Weg 

geliefert werden. 

Doch welche Rolle spielt eigentlich die Stadt 

bei der Ansiedlung von Produktionsstätten? 

„Ich glaube, das ist ein Kampf um die Stadt, die 

im Moment in der Defensive ist. Man kämpft 

darum, die Betriebe zu halten, die schon da 

sind und neue zu gewinnen.“ Selbst in der 

Seestadt Aspern, so Pöltl sei es schwierig, 

gegen das Umland, „sprich gegen Niederösterreich 

zu reüssieren.“ Der Großteil der 

produzierenden Betriebe wird langfristig aus 

Wien rausgehen. Das, was man jedenfalls in 

der Stadt halten sollte, ist die handwerkliche 

Struktur“, so Pöltl weiter. Denn heute ist es der 

Quadratmeterpreis, der die Standortentscheidung 

maßgeblich beeinflusst. „Früher war 

das Arbeitskräftepotenzial und auch das Vorkommen 

der Rohstoffe das Elementare für die 

Standortentscheidung in der Industrie. Durch 

die moderne Logistik und die Liefermöglichkeiten 

hat sich das wiederrum entflochten“, 

ist Lindner überzeugt. 

Deshalb ist es kaum verwunderlich, dass die 

Anlieferungszone im innerstädtischen Retail 

zunehmend an Bedeutung gewinnt. Stefan 

Ziegler vom Walter Business Park weiß, dass 

„die Warenlieferung ein wichtiges Thema ist. 

Das zeigt sich, wenn man zum Beispiel das 

Konzept der Umlaufvermietung betrachtet, die 

in Wahrheit reine Online-Händler sind.“ In der 

Praxis bedeutet das, dass die Shop-Fläche kleiner 

wird und das Ladenlokal, so Lindner dahinter 

die Möglichkeit haben muss, dass die Ware 

effizient angeliefert und wieder weggebracht 

werden kann. Hannes Lindner prognostiziert: 

„Die stationäre Fläche wird bleiben.“ 

Jedoch beginnt jetzt, so Pöltl „ein neues Einpreisen.“ 

Durch die Ersparnis an Raumkosten 

entstehen neue Kosten für die Logistik. So gibt 

Leon Vakovitz (Immofinanz) abschließend zu 

Bedenken: „Ich glaube, es schafft kaum ein Unternehmen, 

dass sich die Logistik für den Online-Handel, 

oder generell der Online-Handel 

rechnet, weil ja die Rücklaufroute relativ hoch 

ist und dadurch die Kosten auch hoch sind.“ 

Millonig hält dagegen und stellt die Frage: 

Braucht man überhaupt noch Lagerflächen, 

wenn man Online-Versand hat? 

n 

„Was im 23. Bezirk 

rund um die Breitenfurter 

Straße passiert, 

wird uns noch lange 

beschäftigen. Zigtausend 

Wohnungen ohne 

Verkehrskonzept hinzustellen 

– das kann 

nicht gutgehen." 

Andreas Koptik 

Immobilientreuhänder & 

Sachverständiger 

„Wenn ich mir Schuhe 

kaufen will, möchte ich 

im stationären Handel 

eine Auswahl vorfinden. 

Die Lagerhaltung 

wird immer kleiner. 

Wo bleibt das Shoppingerlebnis?“ 

Gernot Ressler 

EY 

Immo-Investmententscheidungen in Polen 





83


Mister 

Investment 

Austria’s Leading Company. Wenn in Wien ein 

größerer Immobiliendeal über die Bühne geht, ist die 

Wahrscheinlichkeit groß, dass die EHL Investment 

Consulting mit Franz Pöltl an der Spitze die Finger im 

Spiel hat. Ende November wurde das Unternehmen 

als Austria’s Leading Company ausgezeichnet. 


84 ImmoFokus

Fotos: Michael Hetzmannseder 

Was bedeuten Preise für Sie, die Auszeichnung 

als Austria’s Leading Company 

im Speziellen? 

Franz Pöltl: Preise sind immer eine Auszeichnung. 

Es ist ja nicht so, dass man jeden 

Tag einen Preis bekommt. In der Regel muss 

man sich diese auch hart erarbeiten. Der ALC 

bereitet uns allen große Freude, weil er der 

erste Preis ist, den wir außerhalb der Immobilienszene 

gewonnen haben. Noch dazu wird 

dieser Preis nicht nach Sympathie vergeben, 

sondern aufgrund von Hard Facts. Der Preis 

zeigt auch, dass wir am richtigen Weg sind. 

2017 war das Rekordjahr schlechthin … 

> > Wir haben in einem stark wachsenden 

Markt unsere führende Stellung weiter ausgebaut, 

konnten herausragende Wachstumsund 

Ertragszahlen erreichen, waren bei 

Transaktionen mit einem Gesamtwert von 

1,65 Milliarden Euro beteiligt – was einem 

Marktanteil von rund 35 Prozent entspricht 

und haben den Umsatz im Jahresvergleich 

mehr als verdoppelt. Was mich besonders 

stolz macht ist, dass die vor nunmehr zehn 

Jahren gegründete EHL Investment Consulting 

eine kontinuierliche Entwicklung 

nimmt. Das Ergebnis des letzten Jahres war 

kein Ausreißer, sondern es ist das letzte in 

einer Reihe einer kontinuierlichen Entwicklung. 

Unser Ziel ist nicht, ein besonders gutes 

Ergebnis singulär zu erzielen, sondern langfristige 

Kundebeziehungen aufzubauen. Das 

bildet sich heute in der Entwicklung ab, weil 

uns die Kunden über die Jahre treu geblieben 

sind. Wir haben sicher am Anfang sicher da 

und dort leere Kilometer gemacht. Leere Kilometer, 

die sich aber jetzt bezahlt machen. 

Wo liegt der USP? Der Investmentmarkt 

ist ein hart umkämpfter Markt, geprägt 

von kleinen aber auch großen Deals mit 

dementsprechend hohen Provisionen? 

> > Das ist zweifelsohne der Fall. Wir sind auf 

eine lange Kundebeziehungen ausgerichtet. 

Wir haben das Vertrauen unserer Kunden – 

und sind sicher da und dort vielleicht auch 

den Tick schneller am Ball als der Mitbewerber. 

Im Grunde genommen ist es schon 

richtig. Wir sind in einem sehr kompetitiven 

Markt. Es ist leider bei weitem nicht so, dass 

wir jeden Pitch gewinnen. Auf der anderen 

Seite sage ich immer, das ist eigentlich gut, 

weil nach dem zweiten Pitch, den wir hintereinander 

verlieren setzen wir uns zusammen 

und analysieren, was schiefgelaufen ist, wo 

andere besser waren, wo wir uns verbessern 

müssen. Aus der Niederlage lernt man mehr 

wie aus dem Sieg. Es gibt viele Faktoren, die 

über Sieg oder Niederlage entscheiden: Konditionen, 

die Einschätzungen der Projekte, 

Präsentationstechnik, Strategie bei Verkaufsprozessen. 

Eine Landschaft, die sich verändert. 

Da muss man am Ball bleiben. 

Muss man mit deutschen Investoren 

anders umgehen, als mit asiatische 

Investoren – ticken die anders? 

> > Komplett anders. Deutsche Fonds sind extrem 

einfach einzuschätzen. Die sind wirklich 

sehr strukturiert. Es ist sehr angenehm 

mit deutschen Fonds zu arbeiten. Gibt es 

einen LOI, kommt man zu mehr als 90 Prozent 

auch ins Ziel. Bei exotischen Investoren 

weiß man bis zum Schluss nicht, ob das am 

Ende zum Erfolg führen wird. Asiatische Investoren 

sind von der Mentalität schwer einzuschätzen. 

Die vergeben sich auch nichts, 

wenn sie den Deal platzen lassen. Deutsche 

oder österreichische institutionelle Investoren, 

die seit mehr als zehn Jahren am Markt 

sind, setzen ihr Standing nicht leichtfertig 

aufs Spiel. 

Drängen viele – wie Sie sagen exotische – 

Investoren nach Österreich? 

> > 2018 sind die exotischen Investoren relativ 

zurückhaltend gewesen. Der Grund ist einfach 

erklärt: Es fehlen die großvolumigen 

Core-Produkte. 

Dreistellige Tickets? 

> > Dreistellig und Core-Produkt. Es gibt natürlich 

dreistellige Produkte, aber die sind 

nicht core. Exoten aus dem asiatischen Bereich 

suchen in der Regel langfristig vermietete 

Immobilien – und da ist kaum etwas am 

Markt. Zu bemerken ist auch, dass sich die 

asiatischen Investoren neu aufstellen. Bis 

vor kurzem haben sie sich angelsächsischer 

und/oder deutscher Asset Manager bedient. 

Jetzt sind sie dabei, die Märkte so aufzuarbeiten, 

dass sie in naher Zukunft direkt investieren 

können ohne jemanden anderen 

dazwischen zu schalten müssen. Das heißt 

für die lokalen Player, sie haben in Zukunft 

Geschäftspartner vor sich, die sie de facto 

nicht einschätzen können, was die Deals ein 

bisschen schwieriger macht. Da ist dann unsere 

Expertise wieder sehr gefragt. 

2018 ist in der Zielgerade – mit einem 

neuen Rekordergebnis? 

> > Aus heutiger Sicht werden wir das Vorjahresergebnis 

nicht ganz erreichen, weil die 

wirklich großen Megatransaktionen fehlen. 

Transaktionen mit Volumen von einer halben 

Milliarde Euro und darüber. Auf der anderen 

Seite hat es sehr viele kleine Transaktionen 

gegeben. Trotzdem: Es wird zweifellos 

ein außerordentlich gutes Immobilienjahr. 

Auch 2019 wird – soweit man es jetzt schon 

beurteilen kann – ein gutes Immobilienjahr. 

Aufgrund des Fehlens von Core-Produkten 

im Gewerbebereich liegt der Fokus der Investoren 

auf der Assetklasse Wohnen – in 

allen Schattierungen. Die demografische 

Entwicklung sichert diesen Trend ab. Die Assetklasse 

Wohnen hat 2018 deutlich an Fahrt 

aufgenommen. Unser Vorteil ist, dass wir als 

Gruppe im Bereich wohnen perfekt aufgestellt 

sind – nicht nur im Investmentgeschäft. 

Unser Wohnen-Team um Sandra Bauernfeind, 

weiß welche Wohnungen gefragt sind, 

welche Grundrisse man braucht, um optimal 

vermieten zu können. Unser Team verkauft 

bzw. vermietet pro Jahr 1.000 Wohnungen. 

Dafür führen sie bis zu 5.000 Gespräche mit 

interessierten Mietern und können dadurch 

Wohnungsprojekte, Grundrisse sehr gut einschätzen. 

Wir übernehmen für den Investor 

auch die Verwaltung. Diesen Rundum-Service 

können wir aufgrund unserer langjährigen Erfahrung 

in der EHL-Gruppe anbieten. Das unterscheidet 

uns deutlich vom Mitbewerb. 

Die meisten Bürotürme sind in der jüngsten 

Vergangenheit zu Top-Preisen verkauft 

worden. Ende der Spirale oder gehen 

die Preise weiter nach oben? Werden diese 

Türme nicht einfach einmal zu teuer? Die 

Mieten können ja mit den steigenden 

Preisen nicht mithalten. 

> > Im Office-Bereich sehen wir, dass mit dem 

Anspringen der Konjunktur die Incentives 

zurückgehen. Der Mietenmarkt hat deutlich 

Fahrt aufgenommen. 

Es gibt für jede Immobilie in jedem Zustand 

einen Käufer. Es ist so viel Liquidität da, dass 

eigentlich alle Gebäude einen Abnehmer 

finden. Mit Liquidität meine ich nicht das 

Geld, das die Europäische Zentralbank in den 

Markt pumpt, sondern die Liquidität, über 

die die Fonds verfügen. 


85


Gewinner 

EHL konnte 2018 bereits mehrere renommierte Preise gewinnen. 

So wurde EHL als vorbildhaftes Unternehmen als österreichischer 

Leitbetrieb zertifiziert und vom Finanzmagazin Euromoney zum 

insgesamt fünften Mal als Österreichs bester Immobiliendienstleister 

prämiert. Zudem wurde EHL von der WKO mit Doppel- 

Gold beim IMMY in den Kategorien „Makler“ und der erstmals 

vergebenen Kategorie „Verwalter“ ausgezeichnet. Das Real Estate 

Brand Institute kürte EHL 2018 zur wertvollsten Immobilienmarke 

Österreichs in den Kategorien „Asset Manager“ und „Immobilienmakler“. 

Beim Hermes.Wirtschafts.Preis wurde EHL als einziges 

Immobilienunternehmen in die Top 3 in der Kategorie „Dienstleister“ 

gewählt. Michael Ehlmaier wurde darüber hinaus von den 

Branchenvereinen FIABCI, immQu, ÖVI, RICS, Salon Real und dem 

Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO 

mit dem „Cäsar“ als „Immobilienmanager des Jahres“ geehrt und 

konnte sich bereits zum zweiten Mal beim prestigeträchtigen „EY 

Entrepreneur Of The Year Award“ als einer der drei Finalisten in der 

Kategorie Dienstleister platzieren. 

Früher wurden Immobilien gekauft, um sie 

zehn 15 Jahre zu halten. Das ist mittlerweile 

die Ausnahme. Die Strategie der Investoren 

ist, Immobilien schneller zu drehen. Das erzeugt 

Liquidität und Transaktionen. 

Aber: Kapital ist flüchtig. Im Moment bieten 

Immobilien die besten Renditen. Was 

aber, wenn sich andere Investmentfelder 

bilden? So schnell ist das opportunistisch 

veranlagte Kapital wieder weg, so schnell 

kann man nicht schauen. 

> > Das mag zum Teil stimmen, wobei diese Investoren 

in der Regel über Asset Manager gehen. 

Ich glaube nicht, dass die dann so schnell 

weg sind. Die werden vielleicht nicht mehr 

zukaufen, aber sie werden die Immobilien 

auch nicht gleich auf den Markt werfen. Aber 

es stimmt sicherlich, dass viele, insbesondere 

Spezialfondsanbieter mit frustriertem Geld 

aus anderen Segmenten arbeiten. Es ist kein 

Geheimnis, dass große Asset Manager ihre 

Immobilienquoten hochfahren. 

Wie sieht es mit Logistik-Immobilien aus? 

> > Logistik-Immobilien wären im Investment 

top, wir haben nur die Produkte nicht. 

Woran scheitert es? 

> > Ich glaube im Moment noch an den entsprechenden 

Grundstücken. Ich bin überzeugt, 

dass der Markt in naher Zukunft stark 

kommen wird. Das Online Business ohne 

Logistikfläche, ohne letzte Meile, wird nicht 

funktionieren. 

Zu starke Konkurrenz aus der Slowakei? 

> > Vielleicht für die Standardlogistik, aber 

nicht für die letzte Meile. Wer sagt, er wird in 

einer Stunde zustellen, der kann nicht aus der 

Slowakei liefern. 

Gibt es genug Flächen für die letzte Meile? 

> > Natürlich spielen jetzt die Flächenwidmungen 

mit und die Preissituation, dass viele 

Blöcke in Wohnen umgewidmet werden oder 

die Eigentümer das zumindest versuchen. 

Aber ich glaube auch, dass die Logistik in Zukunft 

höhere Preise bieten wird, um zu den 

entsprechenden Grundstücken zu kommen. 

Innerstädtisch wird es auch mehrgeschossige 

Logistikhallen geben. Aber auf den Punkt 

gebracht: Im Moment ist noch nicht die Zeit 

gekommen, um zu sehen, wie profitabel das 

Onlinegeschäft wirklich ist. Im Moment ist 

der Onlinehandel dabei Marktanteile zu gewinnen. 

Erst wenn der Markt sozusagen auf 

einige große Player aufgeteilt ist, dann wird 

man das Geschäft profitabel machen. Im Moment 

schaut man nur, dass man an den Kunden 

kommt. 

Zu Lasten des stationären Handels? 

> > Der Druck ist im Vermietungsgeschäft 

deutlich zu spüren. Die Mieterstruktur in den 

Einkaufszentern wandelt sich. Früher war 

Entertainment ganz böse. Niemand wollte 

Entertainment. Heute ist es umgekehrt: Ein 

großes Einkaufszentrum ohne Entertainment 

und ohne einen guten Food-Court ist 

86 ImmoFokus

ein No-Go. Alle Branchen, die stark standardisierte 

Waren anbieten, sind durch das Onlinegeschäft 

angreifbar. Im Investmentmarkt 

ist das noch nicht so stark angekommen 

wie im Vermietungsmarkt: Aber natürlich 

schauen alle, was ist die Produktivität, was 

ist der Umsatz pro Quadratmeter, wie ist die 

Umsatzkostenbelastung – das sind die entscheidenden 

Zahlen. Wir sehen, dass es für 

kleinere Fachmärkte mit 2.000 bis 3.000 

Quadratmeter, isoliert an einem Kreisverkehr, 

immer schwieriger wird. Die sind gewaltig 

unter Druck. Durchsetzen werden 

sich große, dominierende Zentren, aber auch 

diese werden laufend auf neuen Herausforderungen 

reagieren müssen. Früher waren 

Forward-Deals eine Ausnahme. Heute ist das 

der Regelfall, um sich ein Produkt zu sichern. 

Sie müssen auch ihren Anteilseignern zeigen, 

dass sie werthaltige Immobilien haben, die 

sie auch wieder verkaufen können. Ein Trend, 

der das Transaktionsgeschehen meines Erachtens 

weiter anheizen wird. 

Ist das eine gesunde Entwicklung? 

> > Das kann man so oder so sehen. Dieser 

Trend ist auch außerhalb der Immobilienwirtschaft 

zu beobachten. Auch Anleihen 

und insbesondere Aktien werden mehr gehandelt 

wie in der Vergangenheit: Ich glaube, 

den Ansatz zu kaufen und dann 20 Jahre zu 

warten, den haben nur vermögende, private 

Investoren bei den Zinshäusern. Jeder, der auf 

Rechnung für Dritte kauft, ist dazu angehalten, 

seine Werte zu prüfen und jede Option, 

die sich bietet, Wertgewinne zu realisieren. Es 

ist keine Strategie mehr, Immobilien 15 Jahre 

am Buch zu haben, die den Index aufwerten 

und dann irgendwann wach zu werden 

und zu sehen, man hat Chancen verschlafen 

und die Werte passen nicht mehr. Insofern 

sind alle angehalten, ihre Werte laufend zu 

überprüfen und bei passender Gelegenheit 

mit Gewinnmitnahmen zu verkaufen. Auch 

wenn wir von dem einen oder anderen Fondsmanager 

hören, dass es im Herzen weh tut, 

verkaufen zu müssen. 

Wie groß ist das Team im Bereich 

Investment Consulting? 

> > Mein Team besteht aus zehn Mitarbeitern. 

Man braucht gute, qualifizierte Leute. Die sind 

nicht so ohne weiteres zu haben. Für das Projektgeschäft 

suchen wir Mitarbeiter, die bereit 

sind die Extrameile zu gehen. Wenn um sechs 

am Abend jemand anruft und sagt, er braucht 

heute noch etwas, dann bleiben unsere Leute 

halt da und machen das fertig und schicken 

das um neun, zehn raus. Mir ist bewusst, das 

ist nicht selbstverständlich und das gelingt 

natürlich nur, wenn sich die Mitarbeiter wohl 

fühlen und einen langfristigen Horizont haben. 

Ich sehe unser Mitarbeiter als das Kapital 

unseres Unternehmens. Wir sind keine kapitalintensive 

Industrie. Im Bankenbereich hat 

es früher geheißen, das wesentliche Kapital 

verlässt am Abend mit dem Fahrstuhl das Unternehmen 

und es ist ungewiss, ob es am Morgen 

wiederkommt: Das trifft für Dienstleister 

umso mehr zu. Der Erfolg ist die Kundebeziehung 

und die Mannschaft. 

„Da ist 

90 Prozent Excel 

und die letzten 

zehn Prozent 

Bauchgefühl.“ 

Welche Qualifikation müsste ich mitbringen, 

um in Ihrem Team arbeiten zu können? 

> > Ein Studium, Interesse an der Immobilienwirtschaft 

und die Bereitschaft ein bisschen 

mehr zu tun. Dazu zählt auch, wenn es interessant 

wird, den Abend dranzuhängen oder 

vielleicht auch dann und wann einmal auf ein 

Abendevent zu gehen oder auf eine Messe zu 

fahren. Man rutscht irgendwie rein. 

Das Projektgeschäft hat Phasen, wo es nicht 

so intensiv ist. Aber gerade jetzt im November, 

Dezember ist unser Team sehr intensiv 

beschäftigt. Da kommt wahrscheinlich für 

den einen oder anderen das Privatleben und 

Familienleben zu kurz. Da braucht es Familien 

und Partner, die Verständnis haben. 

Ziffern und Fakten sind das eine. Welche 

Rolle spielt das Bauchgefühl dabei? 

> > Die Frage ist immer, zu welchem Preis kann 

ich kaufen oder verkaufen. Da ist 90 Prozent 

Excel und die letzten zehn Prozent Bauchgefühl 

– zehn Prozent können sehr viel sein. 

Wie gut ist Ihr Bauch? 

> > Ich glaube, über die Jahre hindurch ist er 

gewachsen, in jeder Beziehung. 

n 


87

Im Brennpunkt: Oberösterreich 

BRUCKNERTOWER 

Linz wächst – 

auch in die Höhe 

Bauboom. Aktuell sind in Linz 3.000 Wohnungen in Bau, weitere 2.000 in der Pipeline. Die Neubautätigkeit 

kommt gerade richtig. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt ist nach wie vor ungebrochen hoch. 


E 

s sei eine große Herausforderung 

für die Stadtentwicklung, die 

entsprechende Infrastruktur für 

die Neubauten zur Verfügung 

zu stellen, betont Infrastrukturreferent Stadtrat 

Markus Hein. Linz sei darauf vorbreitet. 

„Mit einem eigenen Stadtentwicklungsplan 

schaffen wir die Gesamtstrategie für Wohn-, 

Arbeits-, Verkehrs- und Freizeitflächen auf 

dem Stadtgebiet.“ 

Linz liegt aktuell bei der Mietpreisentwicklung 

mit durchschnittlich 10,50 Euro pro 

Quadratmeter im österreichweiten Städtevergleich 

im Mittelfeld. In Wien und im Westen 

Österreichs, etwa in Bludenz, Feldkirch, 

Bregenz, Innsbruck oder Salzburg liegen die 

Kosten mit 12 Euro und mehr deutlich höher. 

Dazu kommt, dass im Vergleich der Städte 

mit mehr als 50.000 Einwohnern die Kosten 

für einen Linzer 4-Personen-Haushalt für 

Energie- und Infrastrukturdienstleistungen 

österreichweit am günstigsten sind. Dies ergab 

eine Studie von Univ. Prof. Dr. Friedrich 

Schneider. Laut dieser Untersuchung schneidet 

Linz bei den jährlichen Gesamtkosten für 

Energie (Heizung, Strom) und Infrastruktur 

(Wasser, Abwasser, Abfall) am besten ab. Die 

Kosten liegen dabei fast 200 Euro unter dem 

Mittelwert und fast 300 Euro unter der teuersten 

Vergleichsstadt.„Eine wichtige Stütze 

bei der Forcierung der Wohnbautätigkeit ist 

die Wohnbauförderung. Damit das Wohnen 

in Linz trotz des verstärkten Zuzugs weiter- 

hin leistbar bleibt, müssen jährlich 800 bis 

1.000 Wohnungen gefördert werden. Im vergangenen 

Jahr wurden laut oberösterreichischem 

Wohnbaubericht 2.500 Wohnungen 

gefördert, davon 532 (21 Prozent) in Linz. Von 

den Wohnungssuchenden möchte aber weit 

mehr als die Hälfte nach Linz ziehen“, zeigt 

Luger die Diskrepanz zwischen Nachfrage 

und tatsächlicher Verteilung der Wohnbauförderung 

auf. 

„Wir müssen dort bauen, wo die Menschen 

wohnen wollen: Das bedeutet einen konkreten 

Linz-und-Zentralraum-Schwerpunkt, 

vor allem für geförderte Mietwohnungen. 

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser 

sind wertvoll und sollen im Rahmen 

88 ImmoFokus


der Möglichkeiten weiter gefördert werden. 

Am wirkungsvollsten ist jedoch die Förderung 

gemeinnützige Mietwohnungen, weil 

diese Wohnform am nachhaltigsten wirkt 

und den Druck auf die Mietpreise entlastet“, 

so Bürgermeister Klaus Luger. Auffallend 

aber ist wohl auch, dass immer weniger mit 

Wohnbauförderung gebaut wird. 2017 gingen 

die Ausgaben für Wohnbauförderung im 

gesamten Bundesgebiet um 7 Prozent auf 2,3 

Milliarden Euro, den zweitniedrigsten Wert 

seit 1993, zurück. In Oberösterreich wurde 

ein Rückgang um 11 Prozent verzeichnet. Nur 

in Salzburg fiel der Rückgang mit 17 Prozent 

noch deutlicher aus. 

Wobei eine aktuelle Studie der „ECO Austria“ 

vom November 2018 dem Land Oberösterreich 

ein gutes Zeugnis im Umgang mit der 

Wohnbauförderung ausstellt. Die beschäftigt 

sich mit Effizienzpotentialen und attestiert 

der Wohnbauförderung des Landes Oberösterreich 

Vorbildcharakter, wenn es um das 

Verhältnis von Fördervolumen zu Wirkungsgrößen 

geht. Im Neubau werden für den 

Zeitraum 2009 bis 2016 beispielsweise fünf 

Kriterien als zu bewertende Wirkungsgrößen 

herangezogen. Es sind dies die Bewilligungsraten, 

die Minderung im CO2-Ausstoß 

gesamt und pro Kopf, der Anteil jener, die 

keine wesentlichen Wohnkostenbelastungen 

spüren und schlussendlich der Anteil 

der Wohnkosten am Haushaltseinkommen. 

Auch bezüglich der Sanierung kommt die 

Studie zu dem Schluss, dass Oberösterreich 

hier besonders effizient arbeitet und die 

Fördermittel optimal eingesetzt werden. So 

heißt es in der Studie mit Bezug auf Neubau 

wie auch Sanierung: „Im Bundesländervergleich 

weist Oberösterreich ein besonders 

günstiges Verhältnis von Aufwendungen 

und Ergebnissen auf.“ 

Zu den größten aktuellen Projekten zählen 

unter anderem der Bruckner-Tower in Urfahr 

mit 350, der Winkler-Park (GWG und 

Baureform) mit 240, die Wohnbebauung der 

Erste Immobilien an der Lastenstraße in der 

„Grünen Mitte“ mit 170, die Neubebauung 

der WAG in Oed mit 150, der LUX Tower an 

der Weingartshofstraße im Bahnhofsviertel 

mit 130, das Bauvorhaben Auhirschgasse 

der GWG mit 95 und das GWG-Projekt Karl- 

Steiger-Straße in Kleinmünchen mit 95 Wohnungen. 

Größenmäßig folgen die Wohnbauvorhaben 

Menzelweg (Pichling) der WSG und 

das GWG-Projekt Sintstraße im Hafenviertel 

mit je 60 sowie die Neubebauung an der 

Schumannstraße in Kleinmünchen durch die 

LAWOG mit rund 60 Wohnungen. Ein großes 

Zukunftsprojekt beim Linzer Wohnbau ist 

die künftige Nutzung des Areals der Kaserne 

Ebelsberg, verbunden mit der Stadterweiterung 

in Pichling. Auch die Flächen rund um 

Fotos: visualisierung city wohnbau letzbor 

PROJEKT TABAKFABRIK 


89


ROCK THE BLOCK 

den Mühlkreisbahnhof biete Chancen für die 

Stadtentwicklung und eine entsprechende 

Umnutzung, wenn dieses Gelände von den 

ÖBB nicht mehr benötigt wird. 

Türme 

Es ist der derzeit wohl spektakulärste Wohnbau 

in der Landeshauptstadt: der Bruckner 

Tower. Die Bauarbeiten haben im Mai begonnen. 

In knapp 30 Monaten wird der 97 Meter 

hohe Bau die Skyline des Linzer Stadtteiles 

Urfahr nachhaltig verändern. 356 Eigentumswohnungen 

entstehen auf dem Areal 

der früheren Bruckner-Universität. In den 

zwei Stockwerke hohen Sockelbau werden 

die Linz International School Auhof (Lisa) 

und ein Kindergarten einziehen. Eines der 

größten Linzer Hochbauprojekte der kommenden 

Jahre Anfang Dezember auf der Tagesordnung 

des Beirates für Stadtgestaltung. 

Die Linzer Architekturbüros Kneidinger und 

Klinglmüller präsentierten einen neuen Entwurf 

für die „Tech Base“, ein Bauvorhaben 

der Linzer Firma „Neuson Real“ des Immobilieninvestors 

Hans Neunteufel. Während 

zwei frühere Planungen das Gremium nicht 

überzeugen konnten, fand das vom Planungsteams 

„Bumerang“ genannte Konzept 

großen Anklang. Drei Hauptbaukörper mit 

bumerang-ähnlichen Grundrissen werden 

in einigen Jahren das Siemens-Gebäude an 

der Wolfgang-Pauli-Straße umgeben. Ihre 

Höhe reicht von drei bis zehn Geschoßen. 

Eine Bruttogeschossfläche von zirka 36.000 

Quadratmetern – das entspricht etwa fünf 

Fußballfeldern – erschließt vielfältige Perspektiven 

für die Wirtschaft. Für das geplante 

Hotel mit 150 Zimmern interessieren sich bereits 

mehrere potenzielle Betreiber. Die Lage 

nahe dem WIFI und der Linz AG-Zentrale unterstreichen 

die Attraktivität des Standortes 

für die Ansiedlung eines Supermarktes und 

von Gastronomiebetrieben. Der erste Bauabschnitt, 

zu dem auch ein 40 Meter hoher 

Büroturm im Norden des Siemens-Gebäudes 

zählt, soll 2020 in Angriff genommen werden. 

2023 soll der letzte Abschnitt mit dem 

Hotel bezugsreif sein. 

2023 soll auch die nächste Ausbaustufe – Bau3 

– der Tabakfabrik finalisiert sein. Im Jänner 

dieses Jahres konnte die Bietergemeinschaft 

des Kufsteiner Investors, der Bodner Gruppe, 

und des renommierten Wiener Architekturbüros 

Zechner & Zechner den zweistufigen, 

EU-weiten Wettbewerb rund um die Neugestaltung 

des westlichen Tabakfabrik-Areals 

für sich entscheiden und die hochkarätige 

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90 ImmoFokus

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91


ENTWICKLUNGSGEBIET 

entspricht etwa der Größe des Tabakfabrik- 

Areals – wird nun bis 2028 ein Mix aus 

Wohnungen und Arbeitsplätzen entstehen. 

Die erste Etappe, die südöstliche, rund 

15.000 Quadratmeter große Teilfläche bei 

der Unionkreuzung, liegt bereits zum Großteil 

brach. Die Flächenwidmung ist bereits 

rechtskräftig, mit der Bebauungsplanung 

wird nächstes Jahr begonnen. Im Rahmen 

des städtebaulichen Ideenwettbewerbs 

„Europan 14“ hat sich das Projekt „Rock The 

Block!“ des italienischen Architektenteams 

„spaziozero atelier“ als Sieger durchgesetzt. 

Jury einstimmig von ihrem Gebäudekonzept 

überzeugen. Gemeinsam werden sie, in Abstimmung 

mit der Tabakfabrik und der Stadt 

Linz, bis zum Jahr 2023 ein Gebäudeensemble 

erschaffen, „das mit einem vielfältigen 

Mix aus Arbeits-, Wohn- und Ausbildungsstätten, 

Shops, Gastronomie und einem Hotel 

nicht nur architektonisch zu einer neuen 

Linzer Landmark avanciert“, heißt es dazu 

in den Projektunterlagen. Zentraler Punkt 

wird dabei ein 81 Meter hoher Turm. Aktuell 

befindet sich auf dem Areal ein Anfang der 

1980er Jahre unter großem Zeitdruck errichteter 

Beton-Fertigteilzubau von geringer 

architektonischer Qualität, der das Hochregallager, 

die Endverpackungshalle sowie die 

Verwaltung der Austria Tabak beherbergte 

und mit gutem Grund nicht unter Denkmalschutz 

steht. 

Schandfleck kommt weg 

Für viele, seit vielen Jahren einer der Schandflecke 

in Linz. Die nahezu endlos lange 

Außenfassade zwischen Wienerstraße, Unionstraße 

und Hauptbahnhof: Abstoßend 

und ansehnlich. Dahinter befinden sich 

nicht mehr benutzte Werkstätten der ÖBB. 

Auf 40.000 Quadratmetern Fläche – das 

Ab 2021 soll die erste Bauetappe realisiert 

werden. Die zweite, die Teilflächen entlang 

der Gleise, die derzeit noch von den ÖBB 

genutzt werden, wird mittelfristige bis etwa 

2028 realisiert. Die dritte Etappe ist ein langfristiges 

Szenario, für den Fall, dass die Werkstätten 

der ÖBB-Technische Services GmbH 

entlang der Unionstraße an einen anderen 

Standort verlegt werden – derzeit ist eine 

Realisierung jedoch noch nicht absehbar. Insgesamt 

erstreckt sich das gesamte Areal über 

eine Fläche von über 100.000 Quadratmeter. 

Hiller Kaserne Ebelsberg 

Auch beim Stadtentwicklungsgebiet Ebelsberg 

dürfte es demnächst bald losgehen. Die 

ÖBB KONRAD KAISER 

92 ImmoFokus

WIENER STRASSE 

Fotos: KKC e.U. 

Hiller Kaserne in Ebelsberg und die nördlich 

angrenzenden landwirtschaftlichen Gründe 

sind mit 33 Hektar die größten Entwicklungsflächen 

im Stadtgebiet. Insgesamt 17,5 Hektar 

beträgt das Umnutzungspotential der Kaserne 

und 15,5 die angrenzenden Stadterweiterungsflächen. 

2015 hatte die Wohnungsgesellschaften 

WAG, EBS, Neue Heimat und 

Heimstätte die Sommer-Gründe nördlich der 

Kaserne Ebelsberg gekauft. Diese hatten sich 

auch – mit Rückendeckung der Stadt Linz um 

die Hiller Kaserne bemüht. Das Konsortium 

wurde dann aber überraschend von einer 

Privatstiftung von XXXLutz überboten.Mittlerweile 

steht das von Experten, Grundeigentümern, 

Stadtvertretern und Bürgern entwickelte 

städtebauliche Konzept für ein belebtes 

Viertel mit Geschäften, Büros und viel Grün 

– den „Garten Ebel“. Etwa 1.500 Wohnungen 

könnten am Kasernengelände von Lutz, 600 

auf den „Sommergründen“ von WAG, Neue 

Heimat und GIWOG errichtet werden. Neben 

dem Wohnbaugebiet in Ebelsberg, ist das 

Projekt Neuland der Linz AG am Linzer Hafen 

eines der bedeutendsten Projekte der Linzer 

Stadtentwicklung. Wohnbauten sind dort 

zwar wegen der Industrie-Flächenwidmung 

und der Gefahr durch Risikobetriebe entsprechend 

der Seveso-2-Schutzbestimmung nicht 

erlaubt. Doch die Linz AG errichtet Neubauten 

für ihr Hafengeschäft, Büros für Fremdfirmen 

sowie Anlagen, die auch für Freizeit und 

Kultur genutzt werden können. 

Seit 2014 hat die zu 100 Prozent stadteigene 

Linz AG einen von den Welser Architekten 

Luger und Maul entwickelten Masterplan. 

Demnach sind Bauvorhaben mit einem Volumen 

von 273 Millionen Euro im Hafengebiet 

vorgesehen. Die Linz AG investiert zunächst 

130 Millionen Euro. Hauptpunkte sind dabei 

der Ausbau des Verschiebebahnhofs Linz- 

Stadthafen und der Ausbau des Containerterminals 

im Stadthafen. Die EU zahlt 20 

Prozent der Kosten. Zudem bekommt die 

stadteigene Gesellschaft ein, laut Linz-AG- 

Generaldirektor Erich Haider, günstiges 

65-Millionen-Euro-Darlehen der Europäi- 

schen Investitionsbank (EIB) mit einer Laufzeit 

von 22 Jahren. 

Vom Bahnhof Ebelsberg 

bis zum Pleschinger See 

In Linz gibt es den Plan, eine insgesamt zehn Kilometer 

lange Seilbahnverbindung vom Bahnhof 

Ebelsberg im Süden bis zum Pleschinger 

See im Norden mit insgesamt neun Stationen 

in drei Etappen zu bauen. Die Streckenführung 

soll ein Umsteigen mit zwei S-Bahnen und 

einer Straßenbahnlinie sowie das Erreichen 

des Linzer Industriegebietes ermöglichen. 

Das Fahrgastpotenzial wird aufgrund einer 

Verkehrserhebung aus dem Jahr 2012 auf bis 

zu 45.000 Passagiere pro Tag geschätzt. Eine 

Machbarkeitsstudie für eine Nord-Süd-Verbindung 

sei positiv ausgefallen. Aktuell wird über 

die Finanzierung der notwendigen 175 oder 283 

Millionen Euro verhandelt. Linz nimmt sich 

La Paz und El Alto in Bolivien zum Vorbild. 

Dort wird ein aus acht Linien bestehendes Seilbahnnetz 

von täglich durchschnittlich 230.000 

Fahrgästen benutzt. 

n 


93

Im Positionen Brennpunkt: & Meinungen Oberösterreich 

94 ImmoFokus


Family Business 

Miteinander nicht gegeneinander. Im Interview geben sich das Geschäftsführer-Duo der Consulting 

Company Anton und Florian Kammerstätter bescheiden und erklären, dass die Zusammenarbeit mit Behörden 

nicht schwierig sein muss. Ihr Credo: „Wien ist anders – wir auch.“ 


Fotos: Jasmina Rahmanovic 

Was ist das Erfolgsrezept der Consulting 

Company. 

Anton Kammerstätter: Wir sind ein kleines, 

schlankes Team mir kurzen Entscheidungswegen. 

Wir finden ein Grundstück, haben 

eine Vision, wer hier arbeiten und/oder wohnen 

könnte. Wir formen ein Team, holen projektbezogen 

Fachleute auf Werkvertragsbasis 

dazu. Wenn das Projekt beendet ist, geht das 

Team wieder auseinander. So können wir uns 

mit den besten Spezialisten breit aufstellen 

und mit einem kleinen Kernteam auch sehr 

große Projekte bewegen. 

Ich habe das Unternehmen vor 30 Jahren gegründet. 

In den ersten 25 Jahre waren wir fast 

ausschließlich in Oberösterreich tätig. Vor 20 

Jahren wollte Florian nach der Matura Medizin 

studieren. In den Ferien vor Studienbeginn 

hat Florian bei mir im Büro gearbeitet – und ist 

geblieben. Seither arbeiten wir Seite an Seite, 

nicht nebeneinander, sondern miteinander. 

Florian Kammerstätter: Ein weiterer Vorteil 

ist, dass uns der Markt vertraut. Sowohl 

der Käufermarkt als auch der Investorenmarkt. 

Mittlerweile können wir auch bei 

größeren Projekten bis zu 50 Prozent der Investitionssumme 

mit unseren treuen Stamminvestoren 

stemmen. 

Es stimmt. Bis vor kurzem haben wir die meisten 

Projekte in Oberösterreich realisiert. Ehrlich 

gesagt: Uns sind auch die Ideen für tolle, 

große Projekte ausgegangen. Wir haben gesehen, 

dass es spannender ist, ein Großprojekt zu 

machen als in einem engen Markt wie Wels ein 

Projekt mit 13.000 Nettonutzfläche zu machen. 

Wie oft sind Sie aktuell in Wien? 

Florian Kammerstätter: Zwischen zwei und 

vier Tagen in der Woche. Das passt ganz gut. 

Wien ist mit der Bahn sehr gut zu erreichen. 

Seit wir den Schritt von Oberösterreich nach 

Wien getan haben, sind erst sechs Jahre vergangen 

und in dieser Zeit konnten wir uns als 

eines der aktivsten Wohnbauunternehmen 

am Markt etablieren. Für uns haben sich damit 

exzellente und stabile Wachstumsperspektiven 

ergeben und Wien ist mittlerweile unser wichtigster 

Markt geworden. Rund 280 Wohnungen 

in drei Projekten hat das Welser Unternehmen 

bereits in Wien errichtet. Der Baustart 

für ein weiteres Wohnprojekt mit rund 140 

Einheiten erfolgt im Frühjahr. 

Der Firmensitz ist in der Bahnhofcity 

Wels … 

Anton Kammerstätter: … und bleibt auch 

hier. Wir haben die Bahnhofcity selbst geplant. 

Mit rund 13.000 Quadratmeter Nettonutzfläche 

zählt die Bahnhofcity in Wels und Umgebung 

sicher zu den größten privaten Bauvorhaben, 

das jemals errichtet worden ist. Sie ist zu 

fast 100 Prozent vermietet. Ein tolles Projekt. 

Fast 12 Jahre alt. Aber es passt nach wie vor. 50 

Unternehmen sind eingemietet. Es gibt keinen 

Grund, warum man hier ausziehen sollte. Super 

ist natürlich auch die Anbindung an den 

öffentlichen Verkehr. Wir fahren regelmäßig 

mit der Eisenbahn. 

Wie sehr hat die Bahnhofcity in Wels das 

Leben dort beeinflusst? 

Anton Kammerstätter: Mit der Bahnhofcity 

in Wels haben wir einen Meilenstein gesetzt. 

Der alte Bahnhof war eine einzige Katastrophe, 

eine Beton- und Asphaltwüste. Heute hat 

Wels ein Entreé – darauf sind wir besonders 

stolz. Denn auf unsere Initiative hin, sind die 

ÖBB aufgewacht und haben den Bahnhof neu 

gestaltet. Wenn man jetzt aussteigt, hat man 

einen ganz anderen Eindruck als zuvor. Es ist 

sauber, ein städtischer Eindruck mit guter Architektur. 

Wenn jemand aussteigt, dann zieht 

er Rückschlüsse auf die ganze Stadt, von dem 

Punkt, wo er ankommt. 

Wir sind aber auch deutlich in Risiko gegangen. 

Wir mussten die Bahnhofcity in einem 

einzigen Bauabschnitt errichten – und es war 

eine Knochenarbeit in einem so engen Markt 

das Gebäude zu füllen. 

Können Sie sich noch an Ihr erstes Projekt 

erinnern? 

Florian Kammerstätter: In Thalheim, am 

Fuße des Reinbergs, direkt neben der alten 

Traunbrücke, haben wir ein gemischt genutztes 

Gebäude mit 4.350 Quadratmeter 

Nettonutzfläche errichtet. Hochwertige Wohnungen, 

Büro- und Ordinationsflächen. Nettes 

Detail: Mit diesem Projekt haben wir 1996 der 

Österreichische Immobilienpreis gewonnen. 

Wir wollten damals ein eigenes Büro, ein 

Freund von uns eine Ordination. „Wir finden 

nichts – also bauen wir etwas.“ Also waren 

wir auf der Suche nach einem geeigneten 

Grundstück. Die BUWOG hatte ein geeignetes 

Grundstück, die Gemeinde eine Kaufoption, 

zu einem vernünftigen Preis. Die Gemeinde 

wollte das Grundstück an den übergeben, der 

das beste Konzept für Thalheim macht. Immobilienprojekte 

haben wir bis dahin nicht 

Oberösterreich 2018 

95


gemacht, aber ein Marketingkonzept konnte 

ich machen. Gesagt getan: Wir haben gewonnen. 

Die Errichtung erfolgte freifinanziert; 

bei Baufertigstellung waren rund 95 Prozent 

der Flächen verkauft. 

Da habe ich mir gedacht: „Toll, dann mache 

ich jedes Mal ein Unikat. Da muss ich mich 

nicht mit dem allgemeinen Markt rumschlagen, 

wo es Verdrängungswettbewerbe 

gibt.“ Das nächste Projekt war der Hammerl 

Wohnpark im Welser Stadtzentrum. Dann 

kam schon die nächste größere Entwicklung, 

die Traunufer Arkade Thalheim/Wels. Bei 

diesem Projekt haben wir im Vorfeld zum 

ersten Mal einen Wettbewerb durchgeführt, 

der vom Roland Gnaiger von der Kunstuniversität 

in Linz begleitet wurde. 

Gibt es bei jedem Projekt einen Wettbewerb? 

Anton Kammerstätter: Bei den größeren, ja 

– das wollen wir auch gerne machen. Wettbewerbe 

dienen der Ideenfindung. Wir wollen ja 

das Bestmögliche aus jedem Projekt machen. 

Aber zieht ein Wettbewerb nicht die Verfahrensdauer 

in die Länge und steigert die 

Kosten? 

Anton Kammerstätter: Das ist der falsche 

Ansatz. Ein Wettbewerb ist Bereicherung. Ein 

Projekt mit einem Wettbewerb erhöht das 

Standing Bevölkerung und Politik. Da habe 

ich lieber am Anfang mehr Kosten – klar muss 

man etwas ausgeben. Aber dann habe ich ein 

Produkt, auf das ich Jahrzehnte lang stolz sein 

kann – und das können wir. Oft geht es auch 

um eine Umwidmung. Diese sind in Wettbewerben 

leichter zu realisieren. Wenn es von 

allen Projektbeteiligten gewünscht ist, dann 

setzten alle Energie dahinter, dass es schnell 

umgesetzt wird. Ich bin 100 Prozent überzeugt, 

dass ein richtiger, offener und fairer 

Wettbewerb mit Diskussion das Wert ist. Dem 

stellen wir uns gern. 

Ihre ersten Schritte in Wien? 

Anton Kammerstätter: Ich kann mich noch 

genau erinnern, wie ich im Café Dommayer 

in Hietzing einen Freund getroffen habe, der 

gemeint hat ich bin dumm, wenn ich glaube, 

ich kann einfach da herfahren und sagen ich 

mache jetzt Projekte in Wien. Aber: Alles fängt 

mit der ersten Idee und den ersten Telefonaten 

an. Mit dem wohn:park:zwölf ist uns ein 

perfekter Start in Wien gelungen. Wir haben 

fast 30 Millionen Euro investiert und offenbar 

genau den Wohngeschmack der Wiener 

getroffen. Schon bei diesem ersten Projekt in 

Wien haben uns viele unserer oberösterreichischen 

Stammkunden begleitet und investiert. 

Mittlerweile bauen wir in Wien rund 150 Wohnungen 

pro Jahr. Das Schöne daran ist: Unsere 

Stamminvestoren stehen zu und hinter uns. 

Oberösterreicher? 

Florian Kammerstätter: Fast durchwegs. 

Natürlich sind durch die vergangenen 

Projekte auch Wiener dazugekommen, die 

gesehen haben, was wir in Oberösterreich 

gemacht haben und was wir mit Investoren 

aus Oberösterreich realisiert haben. Das hat 

Hand und Fuß und so konnten wir einige 

Wiener gewinnen. 

Sie arbeiten viel mit EHL Immobilien zusammen. 

Wie kam die Zusammenarbeit 

mit EHL und Michael Ehlmaier zustande? 

Anton Kammerstätter: Wir waren gerade 

bei BWM Architekten im Margaretenhof, um 

ein neues Projekt zu besprechen. Während 

des Termins versuchte mein Büro immer 

wieder mich zu erreichen. Ich habe nicht 

abgehoben, weil ich mir gedacht habe „… 

wird schon nicht so wichtig sein.“ Das Büro 

lies aber nicht locker. „Ich muss sofort einen 

Herrn Ehlmaier anrufen“, wurde mir ausgerichtet. 

Im ersten Augenblick habe ich nicht 

an Michael Ehlmaier gedacht. Doch dann 

kam die Bestätigung – es ist DER Michael 

Ehlmaier von EHL Immobilien. 

Wir haben einander noch am selben Tag 

in einem Baucontainer getroffen und von 

Anfang an gut verstanden. Zwei Tage später 

war ich mit meinen Söhnen bei EHL, um die 

Kooperation zu fixieren. Diese läuft perfekt 

– ganz ohne Vertrag. Den hätten wir so oder 

so nicht eingehalten, weil beide Seiten ihn 

übererfüllen. 

EHL macht für uns die Verwaltung und unterstützt 

uns im Verkauf, wenngleich wir das 

alleine auch bewältigen könnten. Aber wir nehmen 

das gerne an. Als Komplettabwickler sind 

wir für verschiedene Positionen verantwortlich. 

Von der Produktentwicklung bis zur Bauträgerabwicklung, 

Vertrieb und Übergabe der 

Wohnungen, Marketing. Unsere Branche ist 

ziemlich diffizil. Da darf man in keinem Punkt 

etwas falsch machen. Auch nicht im Vertrieb – 

da teilen wir das Honorarvolumen gerne. 

Das bislang größte Projekte betraf die 

Körner-Kaserne? 

Anton Kammerstätter: … ein wirklich tolles 

Projekt mit einer interessanten und gleichzeitig 

ungewöhnlichen Vorgeschichte. Uns 

wurde von einem Makler ein Objekt in Wien 

Penzing Ecke Hütteldorferstraße/Leyserstraße 

zum Kauf angeboten. Wir haben das 

96 ImmoFokus

damals geprüft und festgestellt, dass es nicht 

machbar ist: Ein unkündbarer Mietvertrag 

mit der Polizei und einem Kindergarten. Wir 

haben gerechnet und gerechnet. Das Projekt 

war wirtschaftlich nicht machbar. Wir haben 

uns daher entschlossen, von diesem Projekt 

zurückzutreten. Knapp ein dreiviertel Jahr 

später haben wir gelesen, dass die an diese 

Liegenschaft unmittelbar angrenzende Körner-Kaserne 

in der Leyserstraße von der SIV- 

BEG in einem Bestbieterverfahren verkauft 

werden soll. 

Unser Kalkül war, dass wir am Grundstück 

der Körner-Kaserne Polizei und Kindergarten 

in einem Containerdorf vorübergehend aussiedeln 

könnten. Damit würde unserem Projekt 

„Steinterrassen“ in der Leyserstraße in 

Wien 14 realisierbar werden. Florian war am 

Anfang skeptisch. Wir haben uns mit Freunden 

und Partnern beraten. Schlussendlich 

haben wir geboten und wider Erwarten den 

Zuschlag bekommen. Zugegeben: Nicht nur 

der Mitbewerb war überrascht. Auch wir waren 

es – und haben beide Projekte umgesetzt. 

Dann ging es ans Klinkenputzen. Wir haben 

uns bei allen involvierten Bezirksstellen 

vorgestellt. Wahrscheinlich haben manche 

unserer Kontakte innerlich gelächelt … „die 

da aus der Provinz.“ 

Mit unseren Partnern wie BWM Architekten 

und EHL haben wir das Projekt sauber aufgesetzt 

und für die verschiedenen Verfahrensabläufe 

Berater hinzugezogen – Christoph Luchsinger, 

Fachbereich Städtebau TU Wien, Klaus 

Wolfinger, Wolfinger Consulting. 

Dort, wo wir gedacht haben, wir brauchen Unterstützung, 

haben wir Hilfe gesucht. Das Team 

von next-pm hat uns bei der Durchführung des 

international offenen Wettbewerbs – aus dem 

driendl*architects als Sieger herausgingen – für 

das Areal unterstützt. Für das Bürgerbeteiligungsverfahren 

haben wir Emrich Consulting 

hinzugezogen. Dort, wo es notwendig war, haben 

wir uns punktuell verstärkt. 

Gibt es schon ein neues Projekt 

am Horizont? 

Anton Kammerstätter: Eines? (lacht). Im 

14. Wiener Gemeindebezirk konnten wir 

eine 2.900 Quadratmeter große Liegenschaft 

ankaufen, auf welcher 134 Wohnungen entstehen 

werden. Damit wächst unser Entwicklungsportfolio 

in Wien auf fünf Projekte. Das 

Grundstück befindet sich in einer attraktiven 

Wohnlage mit guter Anbindung an den öffentlichen 

Vekehr (U3-Stationen Kendlergasse 

und Hütteldorfer Straße) sowie zahlreichen 

Grünflächen in unmittelbarer Nähe. 

Wir sind auf diese Liegenschaft im Rahmen 

des Projektes Körner-Kaserne aufmerksam 

geworden. Bei unserem ersten Anlauf wollte 

der Eigentümer noch nicht verkaufen. „Wenn 

ich in den Ruhestand gehe und den Betrieb 

aufgebe, melde ich mich bei ihnen.“ Jetzt hat 

er sich gemeldet. 

Wien Penzing, der 14. Bezirk hat es Ihnen 

angetan? 

Anton Kammerstätter: Das hat sich durch 

die Projekte Steinterassen und Theodor Körner 

Kaserne so ergeben. Da bekommt man 

mit, wer verkaufen will – und unser guter 

Ruf, Vereinbarung auf Punkt und Komma 

einzuhalten, eilt uns bei Verkaufswilligen 

Grundstückeigentümern, aber auch bei der 

Politik voraus. Die waren ganz erstaunt, dass 

wir alles gehalten haben, was versprochen 

wurde. 

Wiener Developer berichten hier von 

durchaus anderen Erfahrungen. 

Anton Kammerstätter: Da gibt es ein 

Sprichwort: Wie man in den Wald hineinruft, 

so schallt es heraus. Es ist eigentlich sehr einfach. 

Das, was man verspricht auch einzuhalten. 

Damit kann man auch bei den Investoren 

punkten. 

Viele unserer Kunden sind Wiederholungstäter. 

Sie investieren, weil sie begeistert sind, 

dass alles funktioniert. Die wollen dann, 

wenn das nächste Projekt rausgeht, angerufen 

werden. Das ist das größte Kompliment, 

wenn deine Kunden sagen, es war so gut, dass 

wir wieder kaufen. 

Ist es in Oberösterreich schwieriger geworden, 

Grundstücke zu finden? 

Florian Kammerstätter: Ich denke schon. 

Wir konzentrieren uns auf die Ballungsräume, 

wo wir wissen, dass es eine Nachfrage 

gibt. Das kann man sich erlauben, wenn 

man so gut ausgelastet ist wie wir. In diesen 

Ballungsräumen gibt es nicht so viele Grundstücke. 

Viele, die uns angeboten werden, sind 

einfach zu teuer. Das wollen wir keinesfalls. 

Irgendwer muss den zu hohen Grundpreis an 

den Endkunden weitergeben – das geht nicht. 

Die Gegenstrategie wäre personelles 

Wachstum 

Anton Kammerstätter: Wachstum ist ein 

Thema. Grundstücke ohne Widmung oder 

Bebauungspläne zu finden, dafür braucht 

es nur ein kleines Beraterteam. Das könnten 

zwei Personen von uns hinbekommen. Aber 

die Abwicklung und Bauträgerorganisation 


97


ist äußerst personalintensiv. 500 oder 800 

Wohnungen mit der bestehenden Mannschaft 

zu errichten, wäre vielleicht möglich, 

aber nicht in der Qualität, die wir bei unseren 

Projekten erreichen wollen. Qualitätsabschläge 

wollen wir nicht. 

Florian Kammerstätter: Das Schöne ist, 

dass wir nicht alles selber bauen müssen. 

So haben wir uns auch beim Projekt Körner- 

Kaserne zurückgenommen und den geförderten 

Anteil verkauft. Wir haben Michael 

Pech ÖSW Österreichisches Siedlungswerk 

angesprochen, ob der nicht Partner im Projekt 

sein möchte. Er war erstaunt und hatte 

es nicht erwartet. Am Ende des Tages haben 

wir uns nach dem Wettbewerb entschieden, 

selbst gar nichts mehr zu bauen, uns rauszunehmen 

und die Großen, wie eben die ÖSW 

oder die Sozialbau, machen zu lassen. Wir 

konzentrieren und jetzt auf das Projekt Breitenseerstraße, 

ein 32 Millionen Projekt. Da ist 

unser Laden perfekt ausgelastet und verdienen 

auch etwas dabei. Wir werden auch in 

Kooperation mit der Sozialbau neue Projekte 

angehen. Wenn es eine nächste Chance gibt, 

wo geförderter Wohnbau gefordert wird, 

werden wir das gemeinsam realisieren. Wir 

haben uns für ein bestimmtes Projekt schon 

die Hände gereicht. 

WORDRAP mit Anton 

Kammerstätter 


Ein gewisses ja, das gehört zu einem Unternehmer/Pionier. 


Ich spreche gerne mit Menschen. 


Mut, strukturiertes Denken, Beständigkeit – fordere mein Umfeld immer wie mich. 

Ausdauer und Ungeduld 

Ausdauer ist eine Grundvoraussetzung für meinen Beruf, leider bin ich oft etwas 

ungeduldig. 


Unehrlichkeit, Herumtrampeln auf Schwächeren, wenn keine Entscheidungen fallen. 


Guten Rotwein 


Warren Buffett – Das Leben ist wie ein Schneeball 


Live Radio 

Wenn ich heute zehn Millionen im Lotto gewonnen hätte, dann würde ich 

vermutlich … 

Den Großteil in Immobilien investieren. 

Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden Sie gerne 

einen Abend verbringen? 

Mit meinem Großvater 


Katze 

98 ImmoFokus

Welches Projekt? 

Anton Kammerstätter: Es ist in Wien. 

(lacht) 

Was macht Wien so attraktiv? Marktteilnehmer 

sprechen davon, dass man in 

den Bundesländern höhere Renditen 

erzielen kann. 

Florian Kammerstätter: Das sehen wir nicht 

so. Die Rendite für Wohnen ist annähernd 

überall gleich. Wenn die Wohnung mehr kostet, 

muss auch zwangläufig der Mietpreis höher 

sein. Die Bruttorenditen liegen zwischen 3,0 

und 3,5 Prozent. Aber in Wien hat man eher die 

Chance eine hundertprozentige Vermietung zu 

erreichen, weil zu wenige Wohnungen da sind. 

Das ist in Oberösterreich schon schwieriger. 

Man bekommt vielleicht in Wels 1/10 Prozent 

Rendite mehr. Da muss aber alles passen. In 

den normalen innerstädtisch Lagen ist das 

nicht mehr möglich wie in Wien. Aber der 

Bundeshauptstadt traut man mehr in Richtung 

Werterhalt und -zuwachs, Vermietbarkeit zu. 

Anton Kammerstätter: Viele, die uns über 

Jahre schon kennen, haben gesagt: „Wenn 

ihr in Wien was macht, dann kaufen wir auch 

eine Wohnung bei euch.“ Das haben sie wahr 

gemacht. Viele Kunden sagen aber auch, sie 

wollen ihre Immobilie sehen und vorbeifahren 

WORDRAP mit Florian 

Kammerstätter 


Ja, durchaus. Aber nur in dem Ausmaß, in dem es für meine Familie und 

unser Unternehmen sinnvoll und wichtig ist. 


Ich telefoniere gerne und viel, genieße aber immer öfter auch im Berufsleben 

kurze Abstimmungen per WhatsAppn. 


Ich denke, dass ich gut mit Menschen umgehen und Emotionen vermitteln 

bzw. begeistern kann. Nicht so gut bin ich leider dabei, geduldig zu sein. 


Mit Unpünktlichkeit. 


Durchaus gerne einmal ein Glas Champagner. 


Passagier 23 von Sebastian Fitzek 


Meistens Ö3 

Wenn ich heute zehn Millionen im Lotto gewonnen hätte, dann 

würde ich vermutlich … 

Das meiste davon in Immobilien investieren, jedenfalls aber einmal einen 

ausgedehnten Urlaub mit meiner Frau machen. 

Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden 

Sie gerne einen Abend verbringen? 

Ayrton Senna 


Zwei Hunde, eine Katze 


99


können. Wir betreuen auch 300 Mietwohnungen 

mit in Summe 15.000 Quadratmeter 

Wohnfläche. 

Welche Rolle spielt Airbnb bei Ihren Käufern? 

Anton Kammerstätter: Wir setzen uns damit 

auseinander und lehnen es ab. 

Warum? 

Florian Kammerstätter: Unsere konservativen 

Wohnungskäufer wollen wissen, wer 

in ihren Wohnungen lebt. Sie wollen keine 

Mieter, die sich über Airbnb Zusatzeinkommen 

verschaffen. Der Ausschluss alternativer 

Vermietungssysteme war noch für keinen 

Investor ein Grund, eine Wohnung nicht 

zu kaufen, eher im Gegenteil. Es gibt ihnen 

Sicherheit, dass es so benutzt wird, wie es 

vorgesehen ist. 

Anton Kammerstätter: Lassen sie mich 

eines klarstellen. Wir sind absolute Boardinghouse-Fans. 

Wir würden gerne derartige Projekte 

umsetzen, aber nur für einen institutionellen 

Investor oder als eigenes Investment 

für uns selbst. Für einen klassischen Anleger 

ist diese Anlageform aus unserer Sicht nicht 

geeignet.Wir fühlen uns dort wohl, wo wir 

eine große Käuferschicht ansprechen können. 

Dann bricht auch nichts zusammen, 

wenn sich durch politische oder steuerliche 

Aspekte etwas ändert. Unsere Projekte bewegen 

sich im Preisband zwischen 3.800 und 

3.900 Euro netto. Das ist ein verständlicher 

Preis für den Markt. Deshalb sind wir auch 

zu 100 Prozent ausverkauft. Hier bewegen 

wir uns in einem sicheren Markt. Wenn es 

über 6.000 oder 7.000 Euro geht, fühlen wir 

uns nicht wohl. Um hier erfolgreich zu sein, 

braucht man eine noch bessere Marktdurchdringung 

in Wien. 

Sie werden sich demnächst aus dem operativen 

Geschäft zurückziehen. Alles geregelt? 

Anton Kammerstätter: Alles geregelt. Bei 

uns gibt es keine Generationenkonflikte. Wir 

arbeiten seit 20 Jahren ohne Unterbrechung 

in einem Büro. Dass nicht immer alles Sonnenschein 

ist, ist klar, deshalb, weil wir zwei 

impulsive Typen sind. Wir sind total ehrlich 

und nehmen uns kein Blatt vor den Mund. 

Wenn einem etwas auf die Nerven geht, sagt 

er das. Ende. Das ist dann aber schnell vorbei 

und verraucht. Generationenkonflikt haben 

wir nicht. 

Florian Kammerstätter: Ich bin jetzt 

schon für die Vermarktung zuständig. Der 

Verkauf muss an einer Stelle zusammenlaufen. 

Ich glaube, ich habe die in mich 

gesetzten Erwartungen erfüllt. Bei unseren 

aktuellen Projekten haben wir schon 20 

Prozent Vormerkungen, bevor wir noch den 

ersten Newsletter ausgeschickt haben. 

Anton Kammerstätter: Wir ergänzen uns 

als Team perfekt. Wir hätten das Projekt 

Körner-Kaserne nicht angehen können, 

wenn es uns nicht beide gäbe. Während 

wir die Kaserne entwickelt haben, bin ich 

1-2 Jahre alleine gelaufen – ohne Florian, 

der natürlich punktuell immer dabei war. 

Er hat pro Jahr 100 bis 150 Wohnungen 

locker konstruiert, errichtet und verkauft. 

Auch nicht alleine. Seit fünf Jahren mit 

meinem Bruder an der Seite. Ich bin froh, 

dass es meinen Bruder gibt. Meine Kinder 

sind zu jung, um nachzufolgen und 

wollen vielleicht auch nicht unbedingt in 

diese Fußstapfen treten. Das Thema stellt 

sich auch noch nicht. Nur mein Bruder ist 

einfach mein Bruder. Er gehört dazu und 

dem vertraut man. Er ist loyal, da macht es 

doppelt Spaß. 

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101


Mangelnde Förderkultur 

„Wir würden gerne mehr in Linz machen. Aber es ist schwierig, wirklich gute Liegenschaften zu einem 

wirtschaftlich sinnvollen Preis zu bekommen“, meint IFA-Vorstand Michael Baert im Gespräch mit dem 

ImmoFokus. Die Sanierungsförderung ist allerdings viel zu gering dotiert. 


Was macht Oberösterreich für die IFA so 

besonders? 

Michael Baert: Oberösterreich ist ein extrem 

interessantes Bundesland – vor allem 

weil es wirtschaftlich so erfolgreich ist. 

Ich merke nicht zuletzt bei vielen unserer 

Kunden, dass es hier eine sehr stark aufgestellte 

selbstständige Schicht gibt, die über 

Fachwissen verfügt, weltweit unterwegs 

und höchst innovativ ist. Ich merke auch, 

dass es dem Wohnbaureferenten und stellvertretenden 

Landeshauptmann Manfred 

Haimbuchner ein echtes Anliegen ist, beim 

Wohnbau etwas voran zu bringen. Ich habe 

mit ihm erst kürzlich ein Gespräch über 

die Sanierungsförderung in Oberösterreich 

geführt. Diese funktioniert gut, könnte aber 

im Vergleich zu anderen Bundesländern optimiert 

werden. 

Was sollte geändert werden? 

> > Wir hätten gerne, dass die Dotierung der 

Fördermittel ähnlich wie in Wien oder in der 

Steiermark gestaltet wird. Dort ist es unter 

bestimmten Umständen möglich, Bestände 

abzubrechen und mit Sanierungsmitteln 

Neubauten zu errichten. Nachdem die Stadt 

Wien einer der größten Wohnungsbesitzer 

weltweit ist, und ein erheblicher Teil des 

Bestandes zwischen 1890 und 1935 errichtet 

wurde, ist dort die Sanierungsförderung 

schon aus Eigeninteresse sehr hoch dotiert. 

In der Steiermark hat die Sanierungsförderung 

zum Beispiel in Graz dazu geführt, dass 

trotz Bevölkerungswachstum sehr viel leistbarer 

Wohnraum verfügbar ist. 

102 ImmoFokus


„Die Preise für 

Grundstücke und 

Immobilien in 

wichtigen Städten 

werden anziehen.“ 

Michael Baert, IFA-Vorstand 

Fotos: Helga M. Auer 

Welche Rolle spielen die unterschiedlichen 

Bauordnungen? 

> > Die Bauordnung spielt in diesem Zusammenhang 

eine sehr untergeordnete Rolle. 

Eine Vereinheitlichung wäre wünschenswert. 

Tatsache ist jedenfalls, dass die Sanierungsverordnung 

und Durchführungsverordnung 

Ländersache ist. Da haben die jeweiligen Beamten 

in ihren Bundesländern unterschiedliche 

Ansichten, was zu tun ist. Es gibt aber 

Rahmenbedingungen, die bundesweit geregelt 

sind. Zum Beispiel, dass geförderte Sanierungen 

auf 15 Jahre abschreibbar sind. 

Ist der Umkehrschluss erlaubt, dass die 

IFA mehr in Linz machen würde, wenn 

sich die Rahmenbedingungen ändern 

würden? 

> > Das würden wir auf jeden Fall. Unser letztes 

großes Projekt in Linz war die Sanierung 

des denkmalgeschützten Palais Zollamt. Dafür 

haben wir die Auszeichnung „Denkmal 

des Jahres“ erhalten. Keine Frage, wir würden 

gerne mehr in Linz machen. Aber es ist 

schwierig, wirklich gute Liegenschaften zu 

einem wirtschaftlich sinvollen Preis zu bekommen. 

In Linz kommt dazu, dass die Genossenschaften 

viele unbebaute Grundstücke 

besitzen, die in der Vergangenheit deutlich 

günstiger eingekauft werden konnten. 

Wie schaut es mit Aktivitäten in anderen 

Bundesländern aus? 

> > Wir haben in den letzten Jahren Graz sehr 

stark forciert. Einerseits wegen der guten Förderungslage 

und andererseits auf Nachfrage 

unserer ifa-Investoren. Auch wenn österreichische 

Investoren, bis auf wenige Ausnahmen, 

am liebsten in Wien kaufen, sind sie 

ihrem jeweiligen Umfeld sehr treu. Anleger 

sollten aber durchaus einen Blick in andere 

Bundesländer werfen: Es gibt immer wieder 

sehr interessante und nachhaltige Projekte 

der ifa AG. 

Was macht Landeshauptstädte so besonders? 

> > Es entsteht sehr viel Wohnraum, etwa in 

Graz. Die Mietpreisentwicklung verläuft 

moderater als in Wien, weil der Wohnbau 

mit der Bevölkerungsentwicklung sehr gut 

Schritt hält. 

Sind nicht die vergleichsweise höheren 

Renditen in den Landeshauptstädten ein 

Argument für Investoren, sich mit diesen 

Märkten auseinanderzusetzen? 

> > Das niedrige Renditeniveau in Wien ist darauf 

zurückzuführen, dass dort die Grundstückspreise 

österreichweit am höchsten 

sind. Die Baukosten sind in Wien ebenfalls 

höher, auch wenn hier der Unterschied zu 

den Bundesländern nicht so groß ist. Deshalb 

hat man normalerweise in den Bundesländern, 

eben Graz oder Linz, eine höhere 

Rendite. 

Werden die Immobilienpreise weiter 

steigen? 

> > Ich glaube, dass die Preise für Grundstücke 

und Immobilien in wichtigen Städten 

wie Linz, Salzburg, Innsbruck und Graz noch 

weiter anziehen werden. In Wien sollten die 

Preise dagegen weniger stark steigen. Die 

Grundstücksverkäufer gehören deshalb zu 

den Gewinnern, weil die Grundstückspreise 

in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen 

sind, als die Preise in anderen Bereichen. 

Die Entwicklung der Wohnungskosten 


103


ist deutlicher durch die Grundstückskosten 

als durch die Baukosten getrieben. 

Ist der Marktzyklus im Wohnbereich 

schon am Ende? 

> > Das sollte man aufgrund der Renditeentwicklung 

glauben. Auf der anderen Seite sage 

ich seit fünf Jahren, dass die Grundstückspreise 

und auch die Baupreise nicht mehr 

steigen können. Trotzdem erlebe ich nahezu 

jeden Tag, dass die Preise wieder gestiegen 

sind. In dieser Situation sind wir jedenfalls 

nur angelangt, weil die Zinsen so niedrig 

sind. Heute werden Vorsorgewohnungen mit 

ca. drei Prozent „Maklerrendite“ verkauft. Da 

sind Ankaufsnebenkosten oft nicht enthalten. 

Die große Frage ist, was passiert, wenn 

ich wieder zwei Prozent auf ein Sparbuch bekomme. 

Und so absurd ist das keineswegs. 

Darf man angesichts der hohen Grundstückspreise 

als Developer noch ruhigen 

Gewissens Grundstücke kaufen. Rechnet 

sich das Geschäft noch? 

> > Von vielen Seiten wird gefordert, beim geförderten 

Wohnbau sowohl die finanziellen 

Grenzen für den Ankauf von Grundstücken 

Zur Person 

Michael Baert ist seit 

2013 im Vorstand der 

ifa – Institut für Anlageberatung 

AG. Er ist 

beeideter Ziviltechniker 

und Bauträger. Seit 2001 

war er in beratenden bzw. 

Geschäftsführungs- und 

Vorstandspositionen in 

europäischen Ländern in 

den Bereichen Erneuerbare 

Energien und Immobilien 

tätig. 

als auch die Baukostengrenze anzuheben. 

Das hätte die Folge, dass die Mieten im geförderten 

Wohnbau steigen würden. Da stellt 

sich natürlich die Frage, ob das die Politik zulassen 

wird? 

In Wien beträgt bei der Neubauförderung 

die Kostenobergrenze für den Grundanteil 

lageabhängig 250-290 Euro pro Quadratmeter 

Nutzfläche. Zu diesem Preis kann man 

schon lange nichts mehr einkaufen. Grundsätzlich 

hat die Stadt zwei Möglichkeiten: Sie 

kann entweder die förderbaren Obergrenzen 

erhöhen und an den Markt angleichen oder 

widmungstechnisch eingreifen. Allein der 

Bestand an Flächenreserven innerhalb bestehender 

Gemeindebauanlagen ist riesig. 

Laut einer Studie der Arbeiterkammer 

wäre es möglich, im Bereich Gemeindeund 

sozialer Wohnbau durch Verdichtung 

150.000 zusätzliche Wohneinheiten zu 

realisieren. 

> > Das halte ich für vorstellbar, einerseits im 

Bereich der Aufstockung, andererseits durch 

Verdichtung. Viele Gemeindebauten bzw. 

Anlagen verfügen über Grünflächen, wo einfach 

„hineingebaut“ werden könnte. Mit der 

aktuellen Überarbeitung der Bauordnung für 

Wien versucht die Stadt einen neuen Ansatz. 

Zukünftig soll unter gewissen Voraussetzungen 

ein Teil des Wohnflächengewinns durch 

Umwidmungen preislich sehr günstig für geförderten 

Wohnbau möglich sein. Aber auch 

bei den Kosten werden wir ansetzen müssen. 

Heute wird im geförderten Wohnbau eine 

Qualität realisiert, mit der kein einziges privates 

Vorsorgemodell mithalten kann. Wo sonst 

findet man schon verglaste Fahrradräume im 

Erdgeschoß und Fitnessräume, Schwimmbäder 

und Saunen. 

Wir schließen um die 1.800 Mietverträge im 

Jahr ab und gehören damit zu den größten 

Wohnungsmaklern Österreichs. Angesichts 

der Tatsache, dass wir jährlich rund 12.000 

Besichtigungen verzeichnen, merkt man wie 

groß die Zahl der Suchenden ist. Der Druck 

auf leistbaren Wohnraum nimmt hier wirklich 

zu. Aber auch das könnte man in den Griff 

bekommen. So könnte sich die Stadt Wien 

etwa überlegen, ob jemand, der vor 20 Jahren 

Anspruch auf eine Gemeindewohnung 

hatte, den heute auch noch hat. Ich finde es 

gut, dass man Menschen, die sich Wohnraum 

schwer leisten können, unterstützt. Für mich 

ist soziale Verantwortung sehr wichtig. Wenn 

es Bewohnern geförderter Mietwohnungen 

später finanziell besser geht, sollen auch sie 

ihren Teil beitragen, dass anderen geholfen 

werden kann. 

Welches interessantes IFA-Projekt 

kommt demnächst auf den Markt? 

> > In Graz, Linz und Innsbruck haben wir 

mehrere Projekte fertig platziert. Derzeit investieren 

kann man in die dritte Tranche „Palais 

Faber“ in Salzburg und in „Geiselberg3“ in 

Wien. Für uns ist es wichtig, so zu bauen, wie 

es auch in Zukunft gebraucht und gewünscht 

wird, also in 20 oder gar 100 Jahren. Da Wohnen 

teuer ist, werden die Wohnungen weiter 

kleiner werden. Allerdings kann es auch 

nicht die Lösung sein, Wohnungen nur kleiner 

zu machen. Wenn man schon von den 

Mieteinnahmen her gesetzlich reglementiert 

wird, stellt sich die Frage, was man zusätzlich 

noch anbieten kann, um ein Projekt 

attraktiver zu machen bzw. seinen Ertrag zu 

steigern. Darüber denken wir gerade intensiv 

nach und werden bald entsprechende 

Konzepte präsentieren. 

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104 ImmoFokus

„In Salzburg 

kann man derzeit 

in die 3. Tranche 

`Palais Faber´ 

investieren.“ 

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105

Im Positionen Brennpunkt: & Meinungen Oberösterreich 

106 ImmoFokus


Zukunftsmusik 

Big Data 

Digitale Revolution. Der Gründer eines der größten österreichischen 

Immobiliensoftware-Anbieter namens EDI-Real Christian M. Kaindl spricht 

über Zukunftstrends und aktuelle Herausforderungen. 



Haben digitale Trends und Immobilienplattformen 

den Markt verändert? 

Christian Kaindl: Vollkommen. Aber auch 

jetzt muss sich jemand hinsetzen, ein ansprechendes 

Exposé verfassen und festlegen, in welchen 

Medien die Immobilie beworben werden 

soll. Unabhängig ob Vermietung oder Verkauf, 

der Weg führt heute über elektronische Medien, 

also Immobilienplattformen. 

Wie hat sich der Softwarebereich aus Ihrer 

Sicht in den letzten 20 Jahren verändert? 

> > EDI-Real hatte mit dem Zeitpunkt des Starts 

Glück. Wir konnten technologisch Vorreiter 

sein. Die verwendete Online-Technologie wäre 

davor nicht möglich gewesen. Begonnen haben 

wir 1997 genauer darüber nachzudenken. 

Da war das Internet so weit, dass man etwas 

übertragen konnte. EDI-Real war auch im Jahr 

2002 eines der ersten Unternehmen in Europa, 

das Software für Smartphones hergestellt hat. 

iPhone und Android gab es damals noch nicht. 

Ich habe 1994 den Provider VIP (Verbindungen 

in Perfektion) in Wien beraten. Da habe 

ich festgestellt: Das Internet ist nicht nur eine 

coole Sache, ich war auch überzeugt, dass es 

die Welt verändern wird. Der Entschluss war 

schnell gefasst, in dieser Branche zu bleiben. 

Darum mache ich das jetzt schon relativ lange, 

grob 25. Jahre. Und vor allem noch immer mit 

der gleichen Leidenschaft wie am ersten Tag. 

Was hat sich seit dieser Zeit im gesamten 

Ablauf letztendlich verändert? 

> > Am Workflow eigentlich alles, nicht jedoch 

am Ziel und Ergebnis. Damals war es eine Meisterleistung, 

fünf Fotos darzustellen, Angebote 

per Mail zu versenden und die Daten auf verschiedene 

Plattformen zu übertragen. EDI-Real 

war auf diesem Gebiet Vorreiter. Wir waren es, 

die einen offenen Datenaustausch ohne Einschränkungen 

in Österreich eingeführt haben. 

Heute leben wir in einer vollkommen anderen 

Welt. Jetzt wird vieles automatisiert und unterschiedliche 

Datenquellen verknüpft. Einen 

integrierten Mailclient in der Software zu haben, 

ist zum Beispiel ein Muss für jene, die in 

der Zukunft überleben wollen. Die Information 

wird bei der Immobilie gebraucht und nicht in 

separierten Schubladen. 

Letztendlich ist das Geschäftsmodell des Maklers 

und Bauträgers aber relativ ähnlich geblieben. 

Ziel ist es noch immer, eine Immobilie an 

einen Interessenten zu verkaufen oder zu vermieten. 

Selbstverständlich entwickeln sich zusätzliche 

Geschäftsfelder. Kern des Geschäfts ist 

und wird es auch in Zukunft bleiben, die richtige 

Person zur Immobilie zu bringen oder die 

Immobilie zur Person. 

Welche neuen Features kommen für den 

Anwender dazu? 

> > Man redet bei der Digitalisierung oft von Disruption 

und neuen Geschäftsmodellen. Oft ist 

es nur ein Optimieren eines analogen Prozesses 

in der digitalen Welt. In diesem Bereich muss 

sehr genau zwischen Innovation im Sinne des 

Anwenders und Technikverliebtheit unterschieden 

werden. 

Für den Nutzer einer Software spielen Geschwindigkeit, 

Offenheit und Vernetzung eine 

immer wichtigere Rolle. So habe ich mich 


107


– was man über die Person weiß und ihm 

sagt, was er wirklich braucht. 

Das beginnt aber mit größeren Kooperationen 

der Marktteilnehmer. Wenn ich ein 

kleiner Makler bin, dann habe ich zu wenig 

Daten. Die braucht man auf alle Fälle. Wenn 

Sie mich fragen, wo die Welt hingeht – vor 

zehn Jahren hat man versucht, eine Software 

für meine Berufsgruppe zu machen nach dem 

Prinzip der eierlegenden Wollmilchsau. Aber 

wenn ich heute bei Amazon etwas bestelle, 

hat das nichts mehr mit einer Datenbank zu 

tun, das sind 1.000 Serverbanken. 

schon vor zwei Jahren entschieden, eine App 

für Android und iPhone in modernster Technologie 

herzustellen. Es arbeiten bereits mehrere 

hundert Makler mit IDA (Intelligent Digital Assistent) 

von EDI-Real. Das erfüllt mich mit sehr 

viel Stolz, weil da sind wir wieder führend im 

deutschsprachigen Raum. 

Im Bereich der Datenübertragung liegt die 

Branche in einem Dornröschenschlaf. Auch 

hier schafft EDI-Real, wie schon im Jahre 

2000, neue Tatsachen. Bei RE/MAX Österreich 

wird die Plattform bereits mit einer 

Technologie gespeist, dass Änderungen praktisch 

zeitgleich übertragen werden. EDI-Real 

wird diese Technologie auch den Immobilienplattformen 

anbieten. Persönlich hoffe ich 

sehr, dass dies im Sinne der Immobilienbranche 

möglichst zeitnah umgesetzt wird. 

Vor einigen Monaten war ich in Graz bei einer 

Veranstaltung über Blockchain. Da hat jemand 

einen faszinierenden Satz gesagt: „Wir 

glauben daran, dass diese Technologie in der 

Welt noch viel ändern wird. Derzeit werden 

aber noch mehr Projekte mit Blockchain eingerecht, 

die eher zuerst ein nicht vorhandenes 

Problem schaffen, um es danach mit der 

neuen Technologie wieder zu lösen, das es in 

der Realität nicht gibt.“ Zum Beispiel funktioniert 

das Grundbuch in Österreich seit Maria 

Theresia. Ich kenne keinen Fall in Österreich, 

wo ein korrupter Beamter ein Grundstück 

jemandem anderen zugeschrieben hätte, der 

nicht der Berechtigte war. Es gibt aber viele 

Länder, bei denen das vorkommt. Darum hat 

zum Beispiel Georgien das Grundbuch auf 

Blockchain umgestellt. 

Man muss also überlegen, ob eine Technologie 

geeignet ist, das Geschäftsmodell zu 

verbessern. In der Immobilienbranche ist es 

nicht so, dass wir in der Früh aufstehen und 

drei Immobilien gekauft haben – das ist für 

den Privaten eine Lebensentscheidung und 

auch für Unternehmen eine große Entscheidung. 

Da gehört, meiner Meinung nach, viel 

Menschliches dazu. Die Technologie macht 

es nur einfacher und bereitet vor. 

Wofür könnte man also Technologie verwenden? 

> > Was sich bei der Immobilienbranche ändern 

kann, ist z.B. eine geosoziale Suche, die 

es noch immer nicht praxisnah gibt: Dass 

ich als Interessent sage, wer ich bin, mit 

welchen Familienverhältnissen und wo ich 

arbeite – und dann bekomme ich die passende 

Immobilie. Hier wird sich noch etwas 

tun. Das wird auch der Konsument lernen 

müssen: Dass er nicht sagt, er will ein Haus 

mit mindestens vier Zimmern und so weiter, 

sondern, dass man aufgrund einer Menge an 

Big Data weiß – oder Herrn Zuckerberg fragt 

Es wird viel mehr Spezialisierung geben. Wir 

werden als EDI-Real nicht versuchen wollen, 

selbst eine Software zu kreieren, die Daten sammelt, 

um die Umgebungsdaten einer Adresse 

herauszufiltern. Das können andere viel besser. 

Was aber sein muss – egal, von wem es kommt 

– ist die stark erweiterte Kooperation der Informations-Zur-Verfügung-Steller. 

Die Gesamtabläufe der Hintergrundinformation 

werden sich verändern. In der Immobilienbranche 

wird es weiter so sein, dass ein 

Privater im Normalfall für sich etwas zum 

Wohnen sucht, dass ein Unternehmen etwas 

zu mieten sucht, dass ein Investor Investitionsobjekte 

mit Rendite sucht. Das ist ein 

recht kalkulierbarer Vorgang. 

Es wird zwei große Veränderungen geben: 

Erstens, dass man aufgrund aller sozialen Umstände 

sagen kann, was jemand braucht und 

ihn glücklich machen wird. Big Data weiß mehr 

über uns, als wir selbst. Das Zweite ist die Vernetzung; 

nämlich jene von Großsystemen. 

Wie sehen Sie als Dienstleister Multiple 

Listing Systeme? 

> > Ich war immer ein Verfechter von Zusammenarbeit 

und Datentransparenz zum Wohle 

des Marktes. Schon vor 18 Jahren habe ich ein 

offenes System gebaut, damit es für Immobilienplattformen 

möglich war, sich zu entwickeln. 

MLS ist daher notwendig und EDI-Real 

unterstützt diesen Vorstoß der Wirtschaftskammer 

nach Leibeskräften. Je schneller man 

das passende Objekt zum passenden Kunden 

bringt oder umgekehrt, desto besser wäre es 

für alle, die involviert sind. Aber weil es überall 

menschelt, ist es nicht so einfach. Generell ist 

es in Europa schwierig und in Zentraleuropa 

108 ImmoFokus

esonders schwierig. Die einzigen Gegenden, 

in denen das MLS wirklich funktioniert, sind 

Holland und Marbella. Da kommt alles in einen 

Pot und man schaut, dass man es an den 

Mann bringt. 

Es läuft eine Diskussion über die Pflicht, 

auch jeden als Partner akzeptieren zu müssen. 

Manche wollen sich aussuchen, welche 

Objekte sie eingeben wollen. Ist das das 

Ende des MLS? 

> > Der Idealfall wäre, jeder bringt alles ein und 

jeder kann mit jedem. Nur, das tut keiner. Man 

muss den österreichischen Weg wählen. Wir 

als Softwarehersteller sind in dem Fall reiner 

Dienstleister des Marktplatzes oder der Kammer 

und selbst gespannt, was daraus wird. Wir 

haben in Österreich aufgrund des Marktes die 

perfektesten MLS-Systeme, die es weltweit gibt. 

Die Wiener Immobilienbörse war die erste 

Immo-Börse der Welt. In den 70er Jahren wurde 

begonnen zusammenzuarbeiten, gemeinsam 

wurden Computer gekauft. Jeder hat vom anderen 

die Daten bekommen. sReal, Bank Austria, 

Kubicek, Spiegelfeld – klein und groß waren 

dabei. Man hat gesehen, dass Zusammenarbeit 

Erfolg bringt – und nicht zusammenarbeiten 

keinen Erfolg bringt. 

Es gibt weltweit keine Software, die die gleichen 

Möglichkeiten der Kooperation bietet wie EDI- 

Real. Das Know-how kommt von Manfred Kubicek 

und mir. EDI-Real hat mittlerweile mehr 

als 400 Kunden, die mehr kooperieren als man 

glaubt. 110 RE/MAX-Büros sind in einer einzigartigen 

Weise miteinander verknüpft. Da sind 

Abläufe und Berechtigungssyssteme im Hintergrund 

etabliert, die eine enge Zusammenarbeit 

in einem Franchise-System erleichtern 

und letztendlich eine sinnvolle Administration 

ermöglichen. Da haben wir weltweit sicherlich 

eine Sonderstellung. 

Einerseits weiß ich, dass jene, die kooperieren, 

mehr verdienen und besser sind, andererseits 

weiß ich auch, dass es trotzdem ausgesprochen 

schwer ist, eine dauerhafte friktionsfreie Zusammenarbeit 

in der Immobilienbranche zu 

bewerkstelligen. 

Blockchain könnte diese Zusammenarbeit 

ermöglichen? 

> > Das klingt nach Eigenverliebtheit in das Produkt, 

das es seit 20 Jahren gibt. Zum Beispiel 

wird in unserem System seit 20 Jahren jede Bewegung 

auf die Millisekunde gespeichert. Aktivitäten 

sind seit 20 Jahren nicht abänderbar. 

Ich stelle jeden Monat eine Eidesstattliche Erklärung 

für die Makler aus vor Gericht, wenn es 

um Streitigkeiten geht, wer was wann gemacht 

hat. Sie können sich heute die Angebote, die wir 

vor 18 Jahren mit unserem System verschickt 

haben, im Original ansehen. Jetzt werden wir 

wegen der DSGVO welche rauslöschen. Die 

aktuelle Hauptbeschäftigung ist, wie wir den 

Missbrauch der DSGVO verhindern – nämlich 

von Konsumentenseite dem Makler gegenüber. 

Umfragen meinen, Makler wird es in zehn 

Jahren nicht mehr geben... 

> > Genau das Gegenteil wird der Fall sein. Der 

Makler wird als Garant einer seriösen Abwicklung 

immer wichtiger. Geht es doch um die 

größten Investitionen von Menschen. Da wird 

es sich auch in Europa herumsprechen, dass 

man einen Experten braucht, der auch für seine 

Dienste haftet. 

Der Markt wird sich künftig grundlegend verändern. 

Es werden die großen Unternehmen 

wie Realtreuhand von Raiffeisen, EHL und die 

Spezialisten wie Spiegelfeld überleben. Den 

größten Teil des Kuchens werden die Franchiser 

haben. Derzeit gibt es in Österreich nur ein 

relevantes Franchise-System, das hervorragend 

funktioniert. RE/MAX ist da unangefochten. 

Ich sehe auch keine Alternativen für die vielen 

Kleinstbetriebe in der Branche. Viele wären 

auch besser beraten als Franchisenehmer oder 

als selbständiger Makler in einem System zu 

arbeiten um sich auf das Wesentliche konzentrieren 

zu können. Persönlich rechne ich damit, 

dass der Markt in den nächsten 5 bis 10 Jahren 

ca. 30 Prozent der One-Man und -Woman- 

Shows verlieren wird. 

Gibt es einen Unterschied zwischen Oberösterreich 

und dem Rest Österreichs, was 

Immobilien betrifft? 

> > Ein eindeutiges Nein. Es gibt aber einen 

großen Unterschied zwischen Wien und Umgebung 

und dem Rest von Österreich bei der 

Geschäftsgebarung. Wien ist ein heiß umkämpfter 

Markt und das Zentrum des Geschehens. 

Da wird unter dem Deckmantel der Anonymität 

oft mit harten Bandagen der Markt 

umkämpft. Der Rest von Österreich ist ein 

nicht minder wichtiger, aber sehr regionaler 

und überschaubarer Markt. Da kennt man den 

Makler oft noch privat. 

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109


Platzhirsch 

Schwieriges Marktumfeld. Die OÖ Wohnbau 

gehört zu den Big Playern im Gemeinnützigen 

Wohnbau. OÖ Wohnbau Geschäftsführer Ferdinand 

Hochleitner über die aktuellen Probleme, mit denen 

gemeinnützige Wohnbauträger zu kämpfen haben. 


Was tut sich Neues am oberösterreichischen 

Immobilienmarkt? 

Ferdinand Hochleitner: Die Lage ist nicht 

anders als in den anderen Bundesländern. 

Die Nachfrage ist ungebrochen hoch und 

auch die Produktion entwickelt sich nun 

schon seit einigen Jahren auf hohem Niveau. 

Als gemeinnützige Wohnbaugesellschaft, 

die pro Jahr zwischen 2.000 und 2.500 geförderte 

Wohneinheiten realisiert, haben wir 

einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung 

und sind nicht mehr wegzudenken vom 

Markt. Da wir kontinuierlich stark auf hohem 

Qualitätsniveau produzieren, werden wir 

auch von der Politik positiv gesehen. 

Gibt es einen Unterschied zwischen der 

Landeshauptstadt Linz und den Landgemeinden? 

> > Wir sind in Linz nicht so stark engagiert. 

Wir sind zwar die Nummer eins in Oberösterreich, 

aber hauptsächlich in den Bezirken 

rund um die Ballungszentren vertreten. In 

Linz verwalten wir aber eine ansehnliche 

Zahl an Bestandseinheiten. Wir sind der klassische 

Eigentumsentwickler. Wir errichten, 

verkaufen und wenn die Wohneinheiten 

übergeben sind, verwalten wir sie. 

Warum sind Sie in Linz nicht so stark engagiert? 

> > Wir haben uns in letzter Zeit nicht mehr um 

Grundstücke in Linz bemüht. Ich sage es, wie 

es ist: In Linz werden meistens mehrere Bauträger, 

gewollt von der Politik, zusammengespannt. 

Damit gehen große Abstimmungsschwierigkeiten 

einher. Ganz zu schweigen 

von den Auflagen, die in Kauf genommen 

werden müssen. Bauen wir dagegen nur fünf 

Kilometer außerhalb von Linz, sind wir nicht 

nur willkommen, sondern auch allein und 

können das jeweilige Projekt planen und umsetzen, 

wie wir es für richtig halten. 

Im Wiener Umland werden in einigen 

Gemeinden Bauprojekte nicht gerne gesehen. 

Dasselbe gilt für Umwidmungen, mit 

dem Hintergrund der damit einhergehenden 

Infrastruktur- und Erschließungskosten. 

Ist das auch in Oberösterreich ein 

Thema? 

> > Wir haben in Oberösterreich jetzt schon 

seit einigen Jahren ein strenges Raumordnungsgesetz. 

Das bedeutet, dass wir sogar 

Rückwidmungen durchführen mussten, um 

neue Widmungen zu ermöglichen. So haben 

wir die Flächenbilanz in ganz Oberösterreich 

einigermaßen ins Reine gebracht. Zu Neuwidmungen 

kommt es dort, wo tatsächlich 

ein Bedarf besteht. Vor diesem Hintergrund 

sind Gemeinden, wenn sie Widmungen bekommen 

auch durchaus daran interessiert 

auf den betreffenden Flächen Projekte zu realisieren. 

Welche Volumina realisieren Sie in der 

Regel im Rahmen Ihrer Projekttätigkeit? 

> > Sicher ganz andere als Sie es in Wien gewohnt 

sind. Bei uns fangen die Projektvolumina 

bei 20 bis 25 Wohneinheiten an. Projekte, 

die in mehreren Etappen entstanden 

sind, mit 80 bis 100 Wohneinheiten sind bei 

uns schon größere Anlagen. In Wien sind 

solche Projektgrößen im geförderten Bereich 

dagegen üblich. 

Gibt es etwas worauf Sie bei größeren Projekten 

besonders achten? 

> > Grundsätzlich versuchen wir unsere Projekte 

immer im Gleichklang mit der Politik 

umzusetzen, damit sie infrastrukturell nicht 

überfordert sind. Wir merken natürlich, dass 

bei größeren Projekten die Planungsphase 

durchaus herausfordernder ist. Wenn plötzlich 

80 Wohnungen gebaut werden, sind 

Fotos: OÖ Wohnbau 

110 ImmoFokus

viele Anrainer verunsichert und irritiert, 

welche Folgen das für die Dorfgemeinschaft 

hat. In solchen Situationen kommen oft zutiefst 

menschliche Ängste zu Tage. Da ist es 

wichtig, dass die Kommunalpolitik darauf 

entschlossen reagiert. 

Haben Sie vielleicht ein Positiv- oder Negativ-Beispiel? 

> > Wir sind konkret mit einer Gemeinde im 

Gespräch, in der wir in drei Bauetappen um 

die 80 Wohneinheiten entwickeln wollen. 

Um im Vorfeld Ängste zu nehmen, haben wir 

uns auf einen Bürgerbeteiligungsprozess eingelassen. 

Dann hat die Gemeinde plötzlich 

die Notbremse gezogen, weil ein paar Leute 

Unterschriften gesammelt haben und sich 

sogar der Musikverein gegen das Projekt ausgesprochen 

hat. Jetzt steht der dritte Bauabschnitt. 

In solchen Situationen würde ich mir 

von der Gemeinde schon mehr Mut erwarten 

bzw. dass sie ihre Hausaufgaben machen. 

Welche Rolle spielen in diesem Zusammenhang 

die politischen Verhältnisse 

in den betreffenden Gemeinden. Es gibt 

Stimmen, die behaupten „Sitzt der Bürgermeister 

fest im Sattel, lassen sich Bauvorhaben 

relativ einfach umzusetzen“. 

> > Das stimmt leider nicht. Das eben angeführte 

Beispiel betrifft eine Gemeinde mit 

einer absoluten Mehrheit. Wir wissen: Auch 

absolute Mehrheiten sind schnell verspielt. 

Manche Bürgermeister versuchen es – trotz 

des Mottos: „Allen recht getan, ist eine Kunst, 

die niemand kann“ – allen so weit wie möglich 

zu gefallen. Das äußert sich auch darin, 

dass Entscheidungen nicht getroffen und 

ausgesessen werden. 

Ist das ein gesellschaftliches oder ein individuelles 

Problem? 

> > Als großer Hausverwalter fällt uns schon 

auf, dass der Egoismus Überhand gewinnt. 

Egal, ob die Leute in einer kleinen Hausgemeinschaft 

oder in einem größeren dörflichen 

Umfeld zu Hause sind, sie fahren die Ellbogen 

aus. In der Gesellschaft ist sicher eine 

gewisse Entsolidarisierung spürbar. Auf der 

anderen Seite stehen oft politische Entscheidungsträger, 

die immer weniger dazu bereit 

sind, mutige Entscheidungen zu treffen. 

Wie schaut derzeit das Preisgefüge im 

gemeinnützigen Wohnbau in Oberösterreich 

aus? 

> > Da der gemeinnützige Wohnbau in Oberösterreich 

auf der einen Seite durch das Gesetz 

und auf der anderen Seite durch die Förderbestimmungen 

reglementiert wird, sind hier 

die Dinge relativ überschaubar für uns. Ein 

wesentlicher Faktor ist für uns aber sicher der 

Grundpreis. Da haben wir in den letzten Jahren 

schon ziemliche Preisanstiege erlebt. 

Um wie viel ungefähr? 

> > Das kommt immer darauf an, aber vom 

Fünffachen reden wir sicherlich nicht. Allerdings 

bekommt man in Leonding, im Speckgürtel 

von Linz, unter 800 bis 1.000 Euro 

pro Quadratmeter – Tendenz stark steigend 

– nichts mehr. In Linz kommen größere Flächen 

ohnehin kaum mehr auf den Markt. 

Vor dem Hintergrund der Verbauungsdichte 

muss der Preis durchaus relativiert werden: 

Je dichter gebaut werden kann, desto höher 

ist der Preis, den der Eigentümer des Grundstücks 

erzielen kann. Wir kalkulieren mit 

einem Grundanteil von maximal 200 Euro 

pro Quadratmeter Wohnfläche. Mehr sollte 

es nicht sein, weil die Baukosten reglementiert 

sind und auch die Leute, die bei uns 

einziehen, dürfen gewisse Einkommens- und 

Fördergrenzen nicht überschreiten. Die Rechnung 

ist relativ einfach: Wenn ich die Preise 

über den Grundpreisanteil so in die Höher 

treibe, ist er nicht mehr förderungswürdig 

und die Leute werden es sich nicht mehr leisten 

können in unseren Projekten zu wohnen. 

Wie stark leiden Sie unter den steigenden 

Baupreisen? 

> > Die letzte von der Wohnbauförderung genehmigte 

Erhöhung der Baukosten haben wir 

vor fünf oder sechs Jahren gehabt. In der Zwischenzeit 

sind die Löhne natürlich gestiegen 

und manche Baustoffe sind teurer geworden. 

Billiger wird in der Regel nichts. Bereits jetzt 

schon sagen uns die Professionisten, dass die 

Preise, die wir ihnen zahlen können für sie 

nicht mehr darstellbar sind. Dazu kommt, 

dass derzeit die private Nachfrage steigt, die 

Wirtschaft mit mehr Zuversicht in die Zukunft 

blickt und zuvor aufgeschobene Investitionen 

abgearbeitet werden. Angesichts 

Dipl.Ing. Harald Peham 

Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger 

Konzessionierter Bauträger für Handels- und Gewerbeimmobilien 

Liegenschaftsbewertung von 

• Gewerblich und Industriell genutzten Liegenschaften 

• Geschäftsräumlichkeiten und 

• größeren Wohnhäusern 

Bewertung zu Finanzierungszwecken 

für Kreditinstitute, Immobilienfonds, Leasinggesellschaften 

Projektleitung und Projektsteuerung 

M: +43 676 / 37 91 432 

E: peham@sachverstaendige-immobilien.at 

W: www.sachverstaendige-immobilien.at 


111


dieser Ausgangslage spüren wir, dass das Interesse 

der Professionisten, sich im sozialen 

Wohnbau zu engagieren zunehmend geringer 

wird. 

Wie geht man damit um, dass man bis zu 

sechs Jahre lang keine Baukostensteigerung 

akzeptieren kann? 

> > Wir weisen zwar ein hohes Ausstattungsniveau 

auf, aber dank des großen Volumens, 

das wir bauftragen, können wir natürlich 

günstigere Preise aushandeln. Das rettet 

uns. Aber wir merken: Das Ende der Fahnenstange 

ist bald erreicht. Unterm Strich 

sind wir froh, dass wir derzeit noch die Baukostengrenzen 

einhalten und trotzdem gute 

Qualität abliefern können. 

Vor fünf Jahren gab es eine große Fusion? 

Integration gelungen? 

> > Ja, die OÖ Wohnbau ist 2013 aus der Zusammenlegung 

der gwb, Wohnungsfreunde, gbvservices 

und GWG Enns hervorgegangen. Das 

war eine wirklich spannende Zeit. Im Vorfeld 

der Fusion war es so, dass wenn etwas schiefgelaufen 

ist, der eine den anderen den schwarzen 

Peter zugeschoben hat und so weiter. Es 

gab ein einziges hin und her. Dazu kommt, 

dass wir damals noch voneinander baulich 

getrennt waren, was die Dinge nicht einfacher 

gemacht hat. 

Mit dem damaligen Wechsel an der Spitze des 

Raiffeisenkonzerns war es plötzlich möglich, 

über Veränderungen nachdenken zu können. 

Das hat die Geschäftsführung dankbar aufgenommen 

und wir haben ausgerechnet, dass 

wir uns wesentlich wirtschaftlicher aufstellen 

und an Bürokratie und Administration einsparen 

können, wenn wir fusionieren. Nach dem 

OK von Aufsichtsrat und Eigentümer(n) haben 

wir uns gut vorbereitet und die Belegschaft 

und den Betriebsrat eingebunden. Insgesamt 

haben wir über 100 Punkte definiert, die projektmäßig 

abgearbeitet werden müssen. Dabei 

hat jeder eine Aufgabe zugeteilt bekommen. 

Zwei Wochen vor der Fusion haben wir noch 

einen Mitarbeitertag organisiert. Ich staune 

heute noch, welche Kreativität da aus den Mitarbeitern 

herausgesprudelt ist. Die Aufbruchsstimmung 

und Euphorie hat uns noch lange 

begleitet. Am Ende des Tages sind die Leute 

wirklich als „OÖ Wohnbauer“ nach Hause 

gegangen. Mit dem Stichtag 13. Oktober 2013 

wurde dann der Hebel umgelegt. Ab dem Tag 

hat es nur noch OÖ Wohnbau gegeben und alles 

andere war Geschichte. 

Das Finanzamt Linz will der OÖ Wohnbau 

die Gemeinnützigkeit aberkennen. Die OÖ 

Wohnbau soll zu viele Nebengeschäfte wie 

Kommunalbauten und zu wenig Wohnbau 

gemacht haben. Was sagen Sie zu den 

Vorwürfen. Aktuell wird ja seit eineinhalb 

Jahren geprüft. 

> > Der Hintergrund ist hier, dass wir seit jeher 

neben dem Kerngeschäft Wohnbau – so sieht 

es das Gesetz vor – sowohl im Verwaltungsbereich 

als auch im Betreuungsbereich Ausnahmegeschäfte 

machen. Dazu gehört etwa 

die Betreuung der Kommunen und sonstiger 

öffentlicher Auftraggeber wie unter anderem 

Kindergärten, Schulen oder Feuerwehren. Die 

Finanz war jedenfalls der Meinung, dass diese 

Tätigkeiten im Ausnahmebereich überwiegen 

und hat daher vor über einem Jahr einen 

Antrag auf Entzug der Gemeinnützigkeit gestellt. 

Die Behörde prüft das derzeit. Wir haben 

jedenfalls wiederholt nachgewiesen, dass 

die Verhältnismäßigkeit relativ eindeutig ist: 

Über einen langen Zeithoriziont fallen zwei 

Drittel unseres Tätigkeitsspektrums auf das 

Kerngeschäft, ein Drittel auf das Ausnahmegeschäft. 

Ich sehe also keinen Grund, wieso wir 

uns fürchten müssen. Da es aber offensichtlich 

kaum Präzedenzfälle gibt, nimmt die Behörde 

die Entscheidung sehr ernst – sie sichern sich 

in alle Richtungen ab. Nichtsdestotrotz hegen 

wir die Hoffnung, dass das Verfahren in Bälde 

abgeschlossen werden kann. 

n 

112 ImmoFokus

Advertorial 

Mietkauf- 

Modelle 

Befreiung von der Immobilienertragsteuer doch möglich. 

Fotos: dglimages / Fotolia 

Mag. Lothar Egger, 

Steuerberater bei 

LeitnerLeitner in Linz 

Dr. Martin Lehner, LL.M., 

Steuerberater bei 

LeitnerLeitner in Linz 

LeitnerLeitner 

Wirtschaftsprüfer Steuerberater 

Ottensheimer Straße 32 

A-4040 Linz 

Tel: + 43 732 70 93-0 

Fax: +43 732 70 93-156 

e-mail: linz.office@leitnerleitner.com 

W 

er ein Haus oder eine Eigentumswohnung 

veräußert, 

kann von der Hauptwohnsitzbefreiung 

profitieren. 

Dabei sind auch Zeiten als Mieter für die Berechnung 

der 5-Jahres-Hauptwohnsitzfrist zu berücksichtigen. 

Dies wurde vom Verwaltungsgerichtshof 

entgegen der bisherigen Praxis der 

Finanzverwaltung klargestellt (VwGH 24.1.2018, 

Ra 2017/13/0005). 

Steuerbefreiung für Eigentumswohnungen, 

die als Hauptwohnsitz gedient haben 

Der „Veräußerungsgewinn“ von privaten 

Grundstücken, Gebäuden oder Eigentumswohnungen 

unterliegt grundsätzlich der 

Immobilien-Ertragsteuer (Immo-ESt) in 

Höhe von 30%. Unter bestimmten Voraussetzungen 

sind Steuerbefreiungen vorgesehen, 

wie beispielsweise die sog. Hauptwohnsitzbefreiung. 

Die Veräußerung eines Eigenheims oder 

Eigentumswohnung ist von der Immo-ESt 

befreit, wenn sie dem Verkäufer innerhalb 

der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung 

mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz 

gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG). 

Alternativ besteht auch eine Befreiung, wenn 

das Eigenheim oder die Eigentumswohnung 

von der Anschaffung bis zur Veräußerung 

durchgehend für mindestens 2 Jahre als 

Hauptwohnsitz gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 1 lit 

a EStG). Um von der Befreiung zu profitieren, 

muss in beiden Varianten der Hauptwohnsitz 

aufgegeben werden. 

Mietkauf: fünf Jahre 

Hauptwohnsitz sind ausreichend 

Mietkauf-Modelle erfreuen sich großer Beliebtheit 

am Markt. Dabei kann der Mieter nach 

einer bestimmten Mietdauer eine Wohnung 

erwerben. Wird die Wohnung kurz nach dem 

Erwerb veräußert, wurde die Hauptwohnsitzbefreiung 

bisher von den Finanzämtern nicht 

angewendet, auch wenn die Wohnung über 

5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. 

Nach Ansicht der Finanzverwaltung waren 

nämlich nur jene „Hauptwohnsitz-Zeiten“ 

maßgeblich, bei denen gleichzeitig Eigentum 

an der Wohnung bestand. 

Dem Verwaltungsgerichtshof lag folgender 

Sachverhalt vor: ein Mann hatte eine Wohnung 

von einer Genossenschaft für etwa 

6 Jahre gemietet und als Hauptwohnsitz 

genutzt. Er erwarb die Wohnung aufgrund 

einer Kaufoption und veräußerte diese etwa 

10 Monate später mit Gewinn. Die Hauptwohnsitzbefreiung 

wurde dem Mann vom Finanzamt 

versagt, weil die Zeiten als Mieter bei 

der Berechnung des 5-Jahres-Zeitraums der 

Hauptwohnsitzbefreiung nicht berücksichtigt 

wurden. 

Entgegen der Auffassung des Finanzamts hat 

der Verwaltungsgerichtshof nunmehr entschieden, 

dass die Hauptwohnsitzbefreiung 

zusteht, weil auch die „Hauptwohnsitz-Zeiten“ 

als Mieter in die Berechnung des 5-Jahres-Zeitraums 

einzubeziehen sind. Auf das Eigentum 

an der Wohnung kommt es dabei laut Höchstgericht 

nicht an. 

Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs 

ist es außerdem Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung, 

den Verkaufserlös für die 

Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes - 

auch bei vorheriger Miete der Wohnung - ungeschmälert 

zur Verfügung zu stellen. Offen 

bleibt allerdings, ob der Gesetzgeber mit einer 

Verschärfung der Hauptwohnsitzbefreiung 

auf die höchstgerichtliche Entscheidung 

reagieren wird. 

n 


113


Teures Pflaster 

Kostenexplosion. Die Stadt Linz wird vielen zu teuer. Umlandgemeinden mit guter infrastruktureller Anbindung 

boomen. „Was uns mehr Sorgen bereitet als die Zinsen, sind die steigenden Baukosten“, meinen Gerhard 

Humer, Leiter Immobilienprojektfinanzierung der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich und Norbert Obermayr, 

Geschäftsführer der REAL-TREUHAND Management im Interview mit dem ImmoFokus. 


Wie präsentiert sich die Immobilienwirtschaft 

in Oberösterreich, speziell in Linz? 

Blasenbildung in Sicht? 

Gerhard Humer: Jede Stadt hat ihre Spezifika. 

Es ist aber auffallend, wie Linz, wenn 

man die Preise ansieht, Wien hinterherhinkt. 

Der Abstand zu Wien bleibt, was die Preise betrifft, 

seit Jahren gleich. An der Kaufkraft liegt 

es sicher nicht. Wir haben in Oberösterreich 

genug starke Unternehmen, die ihre Mitarbeiter 

auch gut bezahlen. Die Nachfragekomponente 

ist deutlich eine andere. Anzeichen 

für eine Blasenbildung sehe ich keine. 

Dass man in Linz vielleicht mehr Rendite 

erwirtschaften kann als in Wien, ist kein 

Anreiz für Investoren? 

Norbert Obermayr: Linz hat einen kleinen, 

überschaubaren Markt. Bei den Renditen 

sehe ich nicht den großen Unterschied. Wiener 

Investoren würden schon gerne in Linz 

in der Linzer Landstraße kaufen – aber das 

Angebot ist einfach nicht da. Zinshäuser zum 

Beispiel kommen nur ganz vereinzelt auf den 

Markt. Da gibt es aber genug oberösterreichische 

gut vernetzte Investoren, da haben dann 

die anderen das Nachsehen. Da ist Linz sicher 

ein Kuhdorf. Aber auch die Oberösterreicher 

selbst investieren lieber in Wien und erst in 

zweiter Linie mit einer durchaus auch erreichbaren, 

etwas höheren Renditeerwartung 

in Sekundärstädten, wie eben Linz, Graz oder 

Salzburg. Internationale Investoren sowieso. 

Die konzentrieren sich fast ausschließlich auf 

Wien. Internationale Investoren bringen Sie 

nur schwer nach Linz. 

Humer: Wobei es durchaus die eine oder andere 

Immobilie in Oberösterreich oder Linz 

gibt, die internationale Qualität hat. Aber die 

kann man an zwei Händen abzählen. 

Gibt es Regionen im Umfeld von Linz, die 

in den vergangenen Jahren im Umfeld 

von Linz einen besonderen Aufschwung 

erlebt haben? 

Humer: Ende 2015 hat die ASFINAG die S 10, 

die Mühlviertler Schnellstraße von Unterweitersdorf 

bis Freistadt für den Verkehr freigegeben. 

In Wirklichkeit haben sie die Autobahn 

verlängert. Aktuell plant die ASFINAG den 

Weiterbau der Strecke nach Norden in Richtung 

Staatsgrenze. Früher hat man nach Freistadt 45 

Minuten gebraucht. Jetzt bin ich in 25 Minuten 

dort. Da entwickelt sich natürlich etwas. 

Obermayr: Dementsprechend sind in dieser 

Region auch die Preise deutlich gestiegen. Stark 

gestiegen sind auch die Preise im Speckgürtel 

von Linz und dieser wird immer dicker. Überall 

dort, wo die Verkehrsinfrastruktur passt, ist mit 

steigenden Preisen zu rechnen. Der Speckgürtel 

hypt – das ist aber in Wien oder Graz auch 

nicht anders. 

Auch abseits von Linz sind die Märkte in Bewegung 

gekommen. Oberösterreich hat starke 

Bezirkshauptstädte und Regionen. Wels, Perg, 

Freistadt oder der Bezirk Braunau zum Beispiel. 

Wobei der südliche Teil des Bezirks mittlerweile 

eher zum Einzugsgebiet von Salzburg gehört. 

Da ziehen eher die Salzburger hin, weil es noch 

günstig ist. Vor zehn Jahren war das noch ganz 

anders. Heute kann man in diesen Regionen Eigentumswohnungsprojekte 

realisieren. Es gibt 

114 ImmoFokus


genug Interessenten, die auch kaufen können. 

Das hat auch mit der Reorganisierung der Bezirksstädte 

zu tun. 

Humer: In der Stadt Leonding ist kaum mehr 

ein Grundstück unter 1.000 Euro pro Quadratmeter 

zu haben. Das sind für Oberösterreich 

beachtliche Preise. Vor 5 Jahren hätte 

wohl kaum jemand gedacht, dass diese Preise 

zu erzielen wären. Wer sich Linz oder eben 

die Stadt Leonding oder die Region rund um 

Traun nicht leisten kann, geht nach Kirchberg-Thening. 

Wobei es nicht nur Linzer sind, 

die es in den Speckgürtel zieht. Viele, die im 

Großraum Linz arbeiten wollen einfach kürze 

Anfahrtswege zum Arbeitsplatz und nicht 

eine dreiviertel Stunde oder länger im Auto 

sitzen. Da geht es auch um Lebensqualität. 

Die geplante Straßenbahnverlängerung von 

Traun Richtung Ansfelden/Kremsdorf wird 

auf den Immobilienmarkt Auswirkungen 

haben. Ein wesentlicher Nutzenaspekt der 

Verlängerung ist die Verknüpfung der Straßenbahn 

mit der Pyhrnbahn. Geplant ist 

auch eine RegioTram nach Gallneukirchen 

und Pregarten. 

Bei der Verkehrsinfrastruktur haben wir 

in Linz Aufholbedarf. Die Brückenthematik 

in Linz ist bekannt. Der noch über Jahre 

ersatzlose Abbruch der Linzer Eisenbahnbrücke, 

die Sanierungen der Mauthausenerbrücke 

und der Autobahnbrücke mit dem 

sinnvollen Bau von Bypässen werden das 

Linzer Verkehrsgeschehen noch lange massiv 

beeinflussen. 

Dauern die Verfahren ähnlich lang wie 

in Wien? 

Obermayr: Ich glaube nicht, dass Linz da 

besonders schnell oder langsam ist. Verfahren 

dauern. Kommen Einsprüche dazu, 

dann eben länger. Eigentlich hätte mit 

dem Bau der Westring-Brücke im Oktober 

begonnen werden sollen. Durch einen Vergabe-Einspruch 

verzögert sich der Baustart 

nun um zwei bis drei Monate. Der gesamte 

Westring mit Anschluss an den Bahnhof 

wird 2029 fertig. 

Wo befinden sich aktuell die großen Stadtentwicklungsgebiete 

im Großraum Linz? 

Obermayr: Die Grüne Mitte Linz ist aktuell 

das größte – räumlich zusammenhängende 

– städtebauliche Projekt in Linz – vorwiegend 

mit sozialem Wohnbau. Wir selbst realisieren 

mit „Franck Kontor“ ein Objekt in der Frankstraße 

6 mit acht Geschossen und insgesamt 

21.000 Quadratmeter Büro- und 7.300 Quadratmeter 

Geschäftsfläche. Nicht zu vergessen, 

das Projekt Hillerkaserne Ebelsberg im Süden 

von Linz. Dort werden bis 2030 rund 3.500 

Wohnungen mit der dazu nötigen städtischen 

Infrastruktur errichtet. 

Sind Wohntürme in Linz ein Thema? 

Humer: Umstritten und heftig diskutiert wie 

in jeder Stadt. Ich würde mir mehr Türme in 

Linz wünschen – aber nur dort, wo es auch 

städtebaulich vernünftig ist. Zum Beispiel 

rund um den Bahnhof Linz. Dort haben wir 

selbst bekannte Türme realisiert. Türme geben 

einer Stadt Flair und schonen zudem die 

Grundstücksreserven. Aber das Preisgefüge 

muss passen. Anders als in Wien gibt es in Linz 


115


keine allzu große Nachfrage nach Penthäusern 

in Wohntürmen. 

Zu einem anderen Thema. Die Raiffeisenlandesbank 

Oberösterreich gehört bundesweit 

zu den Big Playern in der Projektfinanzierung 

… 

Humer: … vor allem im Wiener Raum. Von 

der Finanzierungsseite ist für uns der Wiener 

Markt viel interessanter als unser Heimmarkt 

Oberösterreich. Einerseits ist in Wien eine höhere 

Marge durchsetzbar, andererseits gibt es 

in Oberösterreich nur wenige größere Projekte. 

Bei den kleineren Projekten ist die Konkurrenzsituation 

unter den Banken in Oberösterreich 

erheblich und deshalb auch die Margen viel 

geringer. Ich setzte mich lieber eine Stunde 20 

Minuten in den Zug und fahre nach Wien und 

mache dort ein Geschäft mit besseren Margen. 

Bei einem 50 Millionen Euro-Projekt spielen 

ein paar Banken mit. Bei 5 Millionen Euro Projekten 

gibt es 100 Banken in Österreich, die das 

finanzieren können. Das drückt die Marge. 

höher finanzieren als 50 Prozent. Entwicklungsprojekte 

oder Projekte von Nicht-Fonds- 

Investoren sind im Regelfall höher finanziert 

als 50 Prozent. Dass bei einem Immobilienprojekt 

50 Prozent Eigenkapital eingebracht wird, 

heißt noch lange nicht, dass es sich rechnet. 

Am Ende des Tages werden wir nur dann erfolgreich 

sein, wenn wir das Projekt richtig beurteilen. 

Obermayr: Ein Unterschied zum Mitbewerb 

ist, dass wir die gesamte Bandbreite an Immobilien-Know-how 

im Haus haben. Makler, Facility 

Manager, Bautechniker. Wir brauchen für die 

immobilientechnische Beurteilung, Baufortschrittskontrolle 

usw. keinen externen Dienstleister. 

Das ist ein riesen Vorteil. 

Wir haben gehört, es gibt Banken, die auf 

40 Jahre Kredite für Immobilienfinanzierung 

von Privaten vergeben. 

Humer: Haben wir auch gehört, bei uns gibt es 

das aber nicht. Das ist unmöglich. Aus meiner 

Sicht ist es gesetzlich gar nicht möglich, weil 

das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz 

dagegenspricht. Da muss aus dem plausiblen 

Lebenseinkommen bis zum Pensionsantritt der 

Kredit rückführbar sein. Wie soll sich das ausgehen? 

Ein Mitte 20-jähiger kann gar nicht über so 

ein Einkommen verfügen, dass eine Bank ihm 

ruhigen Gewissens den Kredit geben kann. 

Wie sehen Sie die Zinsentwicklung für die 

kommenden Jahre? 

Humer: Die langfristigen Zinsen sind im 

Steigen und werden weiter steigen. Dass der 

3-Monats-Euribor positiv wird, werden wir 

frühestens Ende 2019, eher 2020 sehen. Wenn 

die Zinsen steigen, kann es auch sein, dass ein 

Investor mit 3,75 Prozent in einem Büroinvestment 

nicht mehr zufrieden ist. Wenn die Renditen 

wieder steigen, wird das zu sinkenden 

Marktwerten führen. 

Obermayr: Was uns mehr Sorgen bereitet als 

die Zinsen, sind die steigenden Baukosten. Das 

ist etwas, dass man wirklich spürt. Das muss 

sich auswirken. Am Ende des Tages kann das 

„Was uns mehr 

Sorgen bereitet als 

die Zinsen, sind 

die steigenden 

Baukosten.“ 

Norbert Obermayr, Geschäftsführer der 

REAL-TREUHAND Management 

… und die internen Kosten sind bei großvolumigen 

Projekten wahrscheinlich 

dieselben. 

> > Genau, da ist der Aufwand annährend gleich. 

Viele Projekte werden mit 50 Prozent – 

oder mehr – Eigenkapital ausgestattet. 

Auf der anderen Seite wird berichtet, dass 

für manche Projekte 80 bis 90 Prozent 

Fremdkapital vergeben werden. Wo liegt 

die Wahrheit? 

> > Beides entspricht der Wahrheit. Institutionelle 

Investoren dürfen teilweise aufgrund 

gesetzlicher Rahmenbedingungen gar nicht 

116 ImmoFokus

nur der Endnutzer zahlen und das kommt jetzt. 

Das ist nicht nur eine kurzfristige Entwicklung. 

Steigende Rohstoffkosten und die vollen Bücher 

bei den Baufirmen sorgen für steigende 

Preise. Die Baufirmen suchen sich die Aufträge 

mittlerweile aus. Dort, wo sie mehr verdienen, 

bauen sie natürlich lieber. Gefährlich wird es 

für uns als Investoren, wenn sich eine Baugenehmigung 

um ein Jahr verzögert – ein Jahr 

Verzögerung bedeutet 3 oder mehr Prozent 

höhere Baukosten, oder wenn wir – und das 

kommt mittlerweile immer öfter vor – auf Ausschreibungen 

keine Angebote mehr bekommen 

und damit der Fertigstellungstermin nicht 

gehalten werden kann. 

Es kommt vor, dass wir 20 Baufirmen zur Angebotslegung 

einladen, aber kein Angebot 

bekommen. Ich hoffe, dass es nicht richtig unangenehm 

wird. Aber das kann man jetzt noch 

nicht abschätzen. Es ist logisch, dass die Verkaufspreise 

steigen müssten. Ob sie dann wer 

zahlt, ist eine andere Frage. 

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Lern, dass 

du die Zukunft 

mitbestimmen 

kannst. 

Befähigungsprüfung 

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ÖNORM A6241 

Informationsveranstaltung 

BIM Koordinator 

Ausbildung zum BIM Koordinator 

gemäß ÖNORM A6241 

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4672Z 

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Informationsveranstaltung CAD-Bau- 

Weiterbildung 

AutoCAD Architecture Kurse 

AutoCAD-Architecture für die 

Baumeisterprüfung 

AutoCAD Revit Kurse 

ArchiCAD Kurse 

ArchiCAD für die Baumeisterprüfung 

Archline Kurse 

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4692Z 

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117


„Fehlt ein Café, dann 

ist das ein Mangel.“ 

Harald Peham, 

Braunsberger Holding GmbH 

118 ImmoFokus


Aus dem Bauch heraus 

Ticken die Oberösterreicher anders beim Shoppen? ImmoFokus hat bei Braunsberger Geschäftsführer 

und Immobiliensachverständiger Harald Peham nachgefragt. Im Interview verrät er, warum ein Café nicht fehlen 

darf und welche Faktoren für den Erfolg von Fachmarktzentren entscheidend sind. 


Was tut sich im Retailmarkt in Oberösterreich? 

Harald Peham: Lassen Sie mich eines vorausschicken. 

Die Strategie, die man früher 

verfolgt hat – wir kaufen ein Grundstück und 

entwickeln ein Projekt – lässt sich heute kaum 

noch umsetzen. Neubauprojekte gibt es sowieso 

kaum mehr, weil Bewilligungen nicht 

erteilt werden. Auch sehen Eigentümer von 

geeigneten Grundstücken derzeit meistens 

nicht die Notwendigkeit zu verkaufen. Heute 

heißt es mit dem eigenen Portfolio arbeiten, 

das heißt optimieren und den aktuellen Gegebenheiten 

anpassen. Unsere Immobilien sind 

bis zu rund 15 Jahre alt. Es stehen auch einige 

Mieterwechsel an – da gibt es genug zu tun. 

Wir arbeiten auch viel für Dritte, im speziellen 

für Fonds oder Eigentümergesellschaften, 

die einen Bedarf für Relaunch oder Veränderung 

haben, aber selbst nicht über die Ressourcen 

verfügen oder keine bautechnische 

Kompetenz haben. Wir gehen entweder mit 

einem Konzept aktiv auf die Eigentümer zu 

oder wir wissen mieterseitig, dass diese sich 

einen speziellen Standort wünschen. 

der nächsten Gemeinde wieder etwas Neues 

entsteht. Hier haben wir einen echten Mehrwert 

geschaffen. Wenn man als Kunde hinfährt, 

weiß man nicht, dass sich hinter der 

neuen Fassade eine 15 Jahre alte Struktur 

verbirgt. Die Mieter waren begeistert. Takko 

beispielsweise hat gemeint, sie hätten nach 

der Revitalisierung am gleichen Standort 20 

Prozent mehr Umsatz. 

Gibt es Fachmarktzentren, die aussterben 

und weggerissen werden? 

> > Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. 

Wichtig ist, dass man eine gewisse Größe hat 

und der Branchenmix stimmt. Dazu gehört 

ein Lebensmittelhändler als Ankermieter. 

Das sind standortbestimmende Merkmale. 

Es gibt sehr wohl Standorte, die zu klein sind 

oder vielleicht zu sehr an der Peripherie liegen. 

Diese werden verschwinden – zumindest 

dahingehend, dass dort keine Einzelhändler 

mehr vertreten sind, sondern ein 

Fliesenmarkt oder ein Parkettstudio. Solche 

Nachnutzungen muss man dann andenken. 

Wie viele potenzielle Kunden braucht 

man für ein Fachmarktzentrum? 

> > Das kann man generell eigentlich nicht sagen. 

Wir machen auch keine großen Marktstudien. 

Wir machen das aus dem Bauch heraus 

und aus Erfahrung sowie mit unseren 

Mietern gemeinsam. Sie sagen uns, wo ihre 

weißen Flecken sind. Oder, dass sie derzeit 

einen schlechten Standort haben und zusammen 

etwas Neues entwickeln wollen. Die 

Mieter machen dann ihre Umsatzschätzungen 

und Markterhebungen. Das betrachtet 

jeder individuell. Für den einen sind 30.000 


Welchen Zyklus haben die Fachmarktzentren? 

> > Nach zehn Jahren sollte man sich ernsthaft 

mit einem Relaunch beschäftigen. In Freistadt 

haben wir 2013 ein tolles Projekt umgesetzt. 

Wir konnten ein Fachmarktzentrum 

mit 3.800 auf 7.000 Quadratmeter erweitern. 

Auch weil Müller und Hervis als neue Mieter 

gewonnen werden konnten. Zuvor war 

die Umwidmung von Betriebsbau- auf EKZ- 

Gebiet notwendig. Die Politik hat in diesem 

Fall verstanden, dass man lieber bestehende 

Standorte nachhaltig fortführt, anstatt zu 

warten, bis irgendwo am Stadtrand oder in 


119


Einwohner im Einzugsgebiet ausreichend, 

für den anderen sind es zu wenig. 

Gibt es noch weiße Flecken in Oberösterreich? 

> > Handel ist Wandel. Es gibt immer wieder 

neue Ideen. Man wechselt von einem schlechten 

Standort auf einen besseren, weil sich die 

Verkehrsinfrastruktur geändert hat oder die 

Kundenströme sich verändern. Es gibt auch 

völlig neue Mieter, die den Markt frisch betreten 

und natürlich suchen. Für die gibt es weiße 

Flecken. Wichtig ist, dass wir die Standorte, 

die wir haben, so in Schuss und attraktiv halten, 

dass die Kunden das auch wahrnehmen. 

Weiße Flecken sind vielleicht in den letzten 

fünf Jahren noch besetzt worden, aber da sehe 

ich jetzt nicht mehr viele Lücken. 

Linz ist allerdings ein Hotspot, da wollen 

noch viele hin. Hier gilt es zu schauen, wo 

man Standorte findet, um die Mieterwünsche 

zu befriedigen. Wo habe ich eine geeignet 

große Liegenschaft, die auch gut angebunden 

ist und entsprechend gewidmet 

werden kann. 

Aufenthaltsqualität wird wieder wichtiger, 

wo immer diese hergestellt wird. Ob in einem 

schönen Fachmarktzentrum im noch besiedelten 

Gebiet oder in der Nähe des Stadtkerns: 

Leute wollen wieder kommunizieren. Sie wollen 

ein Caféhaus, wenn das nicht vorhanden 

ist, wäre das ein Mangel. 

Auch im Fachmarktzentrum? 

> > Ja, auch im Fachmarktzentrum. Das ist in 

den letzten zwei Jahren ganz virulent. Wenn 

ich als Bewerter in ein Fachmarktzentrum 

komme und es fehlt ein Café, dann ist das eben 

ein Mangel. 

Der Slogan „Shoppst Du noch oder isst Du 

schon?“ – im Vorjahr das Motto des Kongresses 

des Austrian Council of Shopping 

Centers (ACSC) – hat seine Gültigkeit nicht 

verloren? 

> > 40 Prozent der Kunden beurteilen die Einkaufsmöglichkeit 

nach dem Gastronomieangebot. 

Einkaufen ist eine Sache, Wohlfühlen 

die zweite, das ist eine ganz wichtige Komponente, 

die man heute nicht mehr übersehen 

darf. Das müssen die Standorte heute können. 

Hier haben die Fachmärkte natürlich den 

großen Vorteil, dass sie leicht erreichbar 

sind. Leute können in einer halben Stunde 

bis Stunde etwas einkaufen, wo man in einem 

Einkaufszentrum schon zwei bis drei 

Stunden Minimum rechnen muss. 

Ticken Oberösterreicher beim Shoppen 

anders? 

> > Oberösterreicher sind Bezirksstadt orientiert. 

Es zieht sie nicht unbedingt nach Linz. Die eigenen 

Städte haben schon ihre Berechtigung und 

erfüllen eine ganz wichtige Funktion. 

Kann man Fachmarktzentren mit Wohnungen 

kombinieren? 

> > Ein netter Ansatz, funktioniert aber aus 

mehreren Gründen nicht. Zum einen: Die 

Mieter in einem Fachmarktzentrum sind 

glücklich, wenn sie stützenfreie große Flächen 

haben. Das geht nicht, wenn ich einen 

Hochbau realisiere. Die Flexibilität 

in den Flächen ist mitunter aber auch der 

ausschlaggebende Grund, warum sich Unternehmen 

für Fachmarktzentren und gegen 

Einkaufscenter entscheiden. Zudem 

ist zu bezweifeln, dass ein idealer Standort 

für ein Fachmarktzentrum auch ein idealer 

Standort für eine Wohnimmobilie ist. Ein 

Fachmarktzentrum braucht eine perfekte 

Verkehrsanbindung mit hoher Frequenz. 

Da will aber keiner wohnen. Es kreuzen sich 

zu viele unterschiedliche Interessen. Damit 

man die unter einen Hut bringt, müssten alle 

toleranter sein, was aber keiner gern ist. 

Gibt es Themen oder aktuelle Projekte, die 

erwähnenswert sind? 

> > Eine interessante Geschichte sind Vögele 

und Forstinger, Baumax war ebenso spannend. 

Es treten plötzlich Chancen auf, die 

man vor einem halben Jahr nicht geglaubt hat 

zu haben. Gerade gestern habe ich mit einem 

Mieter gesprochen, der meinte, ihre Expansion 

sei deshalb geglückt, weil sich plötzlich 

solche Chancen ergeben haben. 

Wer sind die typischen Investoren in 

Fachmarktzentren? 

> > In Oberösterreich sind es bei Fachmärkten 

von 3.000 bis 5.000 Quadratmeter vorwiegend 

anlegende Privatpersonen. Bei größeren 

Objekten die klassischen Fonds. Die 

Fonds sind schon sehr selektiv geworden. 

Unter einer gewissen Größe kaufen sie kaum. 

120 ImmoFokus

Private, die Geld in Immobilien anlegen sind 

eher zu begeistern, Fachmärkte haben ja 

grundsätzlich eine schöne Rendite. Zudem 

sind sie einfach zu managen. Wenn das Objekt 

gut läuft, hat man mit den Mietern organisatorisch 

so gut wie nie zu tun. Alle sind zufrieden, 

wenn man eine gute Hausverwaltung 

hat, die eine transparent Abrechnung macht, 

und der Parkplatz gepflegt ist. Dann hat man 

das Geld auch gut angelegt. 

Wie groß muss das Ticket für einen Fonds 

sein, damit er einsteigt? 

> > Rund 10.000 Quadratmeter. 

Ab welcher Summe kann ein Privatanleger 

mitmachen? 

> > Bei drei bis fünf Millionen ist man dabei, 

wenn man mehr als nur einen Lebensmittelmarkt 

kaufen will. Die Fonds kaufen nach 

Rendite, hier ist der Plafond nach oben offen. 

Kann man sagen, dass Fachmarktzentren 

die simpelste Form der Immobilie sind? 

> > Es ist schon ein Spezialmarkt. Es gilt mit 

Mietern zu kommunizieren und Kontakt 

mit den Expansionsmanagern zu halten. 

Man muss sehr proaktiv managen. Wenn 

einer auszieht, hinterlässt er eine Lücke, 

die man vielleicht nicht mehr füllen kann. 

Da kann das gesamte Konzept kollabieren. 

Anders als beim Wohnbau. 

Es gibt Negativ-Beispiele, die man landauf 

und landab sieht, wo gebaut worden ist und 

der Branchenmix nie erreicht wurde. So 

einfach ist es nicht. 

Von der Gebäudetypologie her ist es simpel. 

Ich habe keine allgemeinen Betriebskosten 

außer die Parkplätze, ich habe keine Allgemeinflächen. 

Jeder Mieter schließt selber einen 

Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen 

ab. Es gibt nichts zu managen. Das ist 

eigentlich eine feine Sache. 

Bei den Verträgen, sind das Fixmieten 

oder Umsatzmieten? 

> > Heute fast überwiegend Fixmieten, vielleicht 

mit einer Umsatzkomponente. Das ist 

ist dann nice to have. Es gibt Gott sei Dank 

nur wenige Mieter, die nur auf Umsatzmiete 

abstellen. Hier ist es auch schwierig, 

die Finanzierung darzustellen. 

Bei Einkaufszentren hört man immer wieder, 

dass einige Mieter mit starken Boni 

überredet werden. Ist das bei Fachmarktzentren 

auch eine Methode? 

> > Klar, je verzweifelter man ist, desto mehr 

muss man bieten. Wenn ich aber mehr Auswahl 

habe auf der Mieterseite, kann sich das 

auch auf einem rational vernünftigen Niveau 

einspielen. Wenn heute jemand mehr Ausstattung 

will, zahlt er auch mehr Miete. Manche 

geben genaue Ausstattungen vor, was sie 

haben wollen. Andere übernehmen teilweise 

einen Rohbau und machen das mit langjährigen 

Partnern selbst. 

Es gibt immer etwas zu tun, das wird aber 

immer selektiver und komplexer. Man 

kann nicht mehr als Wald- und Wiesen-Developer 

hingehen, ein Grundstück kaufen, 

Bewilligungen einholen und Mietverträge 

abschließen. Das war um die Jahrtausendwende 

möglich. Jetzt muss man sehr 

selektiv agieren. 

n 


121


Hausverwaltung 2.0 

IMV goes OÖ. Über die Pläne der IMV Immobilien Management GmbH 

sprach der ImmoFokus mit Prokurist Hans-Peter Kranz. 


Digitalisierung ist das Modewort 

schlechthin. Können Sie es noch hören? 

Hans-Peter Kranz: Digitalisierung ist 

ein großes Thema, aber um es in die Hausverwaltung 

mitzunehmen, ist immer ein 

persönlicher Service notwendig. Das wird 

auch immer so sein, denn das fließt auch in 

absolut persönliche Bereiche hinein. Strom, 

Heizung, Garagennutzung, wie kommt man 

in die Wohnung, weil der Aufzug nicht geht 

– das sind eben Dinge, die sich in einem 

persönlichen Bereich bewegen. Und gerade 

beim Zusammenleben ist das größte Problem 

oft das Missverständnis. 

Natürlich gibt es aber auch viele digitalisierte 

Bereiche: Ob das der automatisierte 

Zahlungsverkehr ist, automatische 

Einzieher, Rechnungen, die elektronisch eingescannt 

werden, um sie auch dauerhaft zu 

archivieren und gleich einem Zahlungsfeld 

zuzuordnen oder Zahlungsfreigaben kurzfristig 

darstellen zu können: Die Digitalisierungswelle 

macht Vieles in einem vernünftigen 

Produktrahmen möglich. PropTechs 

hingegen sind keine Konkurrenz, sondern 

eine wertvolle Ergänzung. 

Wie könnte das in der Praxis aussehen? 

> > Ein Beispiel: Man geht mit dem iPad zur 

Übergabe, darauf wird unterschrieben, man 

kann es sofort an alle, die das Formular benötigen, 

versenden. Alles ist elektronisch 

dokumentiert. Das wird die Zettelwirtschaft 

von früher obsolet machen. Wir haben uns 

hier auch etwas überlegt. Wir haben ein Woh- 

nungsservice-Portal „puck powered by IMV“ 

mitentwickelt. Dieses Portal kann standardisierte 

Fragen kurzfristig lösen. Man kann viele 

Dinge abfragen, wenn man zB. Infos benötigt 

oder, um in seinem Eigentum etwas zu ändern 

– ob es ein Verkauf, eine Schenkung an 

die Kinder ist oder dergleichen. Wenn man 

diese Informationen online abrufen kann, ist 

auf der einen Seite der Hausverwalter entlastet 

und auf der anderen Seite der Kunde zeitungebunden. 

Er kann sich auch spätnachts noch 

Einheitswertbescheide runterladen oder den 

Wohnungseigentumsvertrag, die letzten Abrechnungen, 

Sanierungsaufzeichnungen usw. 

Es kann auch das Schwarze Brett ersetzen und 

sämtliche Informationen, die das Haus betreffen 

wie die klassischen Aushänge oder Reparaturinformationen 

darauf abbilden. 


122 ImmoFokus

Da muss aber auch der Gesetzgeber mitspielen. 

Postalisch verschickte Betriebskostenabrechnungen, 

die nicht ausgehängt 

werden, sind nicht gültig. 

> > Da gebe ich Ihnen Recht – bei gewissen 

Spitzfindigkeiten wird der Gesetzgeber nachziehen 

müssen. Aber eine Aussendung per 

E-Mail ist sicher sinnvoll. Wenn man 10.000 

Eigentümern die Abrechnung, das Protokoll 

der Eigentümerversammlung, die Vorausschau 

postalisch etwa zusendet – da kommen 

schon ordentliche Portokosten zusammen. 

Aber für wirklich rechtlich heikle Themen 

wird es sinnvoll sein, nach alter Methode im 

Haus nachweislich auszuhängen. 

Sind bei Digitalisierung oder Prozessoptimierung 

die Eigentümer oder die Hausverwaltung 

die Treiber? 

> > Das ist bereits ein Thema und in beiden 

Bereichen sinnvoll. Die Hausverwaltung will 

Prozesse vereinfachen – zu guter Letzt auch 

als Service. Großinstitutionelle Anleger wollen 

einen vernünftigen Überblick über die 

Immobilien haben. Einer will Abrechnungsdaten 

nach Kostenstellen aus einem SAP- 

Modell, der andere eine einzelne Quadratmeterauflistung 

seines Immobilienportfolios 

mit Bewertungen und Mietpreisen haben. 

Gerade im Assetmanagement hat man mit 

vielen jungen Leuten zu tun. Die Ansprechpartner 

wechseln, aber man hat auf Knopfdruck 

vernünftige historische Datenquellen 

wie Mieterfluktuation, Kontostand oder Investitionsbedarf 

mit Fotos und Entwicklung 

der Immobilien. Besprechungen können 

dann auch über Telefon abgewickelt werden. 

Es gibt noch Fälle, da fliegen heute noch 

Hauseigentümer bzw. Assetmanager nach 

Deutschland, um sich große Wasserschäden 

oder sich einen auszumalenden Gang anzusehen. 

Das ist ein massiver Zeitkiller für alle; 

synchronisierbare Datenquellen mit den 

Kunden sind da auf jeden Fall ein Gewinn. 

erledigen? Wenn Sie eine Wohnung haben 

wollen, dann werden Sie Ihre Daten preisgeben 

müssen. Ohne Speichern wird Wohnen 

nicht möglich sein. Es geht im Endeffekt 

nur darum, wem die Daten zur Verfügung 

gestellt und wie damit umgegangen wird. 

Klassisches Beispiel: Ein Anruf wegen eines 

Wasserschadens. Wie soll man sicherstellen, 

dass der Mieter zu Hause ist und der Professionist 

einen Termin ausmachen kann? Das 

muss irgendwie verknüpft werden. 

Spannend ist die Auskunftspflicht – wenn 

man nachfragen kann, was über jemanden 

gespeichert wird. 

> > Kranz: Das ist vollkommen legitim. Für diese 

Dinge haben wir schon einen Workflow entwickelt, 

wo klar definiert wird, was welche Abteilung 

mit den Daten macht. Wenn jemand 

anruft, habe ich kein Problem, ihm diese Information 

zu geben. Wenn er mehr braucht, gibt 

es bei uns auch Stabstellen, die ihn weiterführend 

betreuen können. 

Schnittstellen sind das Um und Auf ? 

> > Ja. Und wirklich kompetente Partner an 

Bord zu haben, die das auch beherrschen 

und handlen können. 

Thema DSGVO. Was passiert, wenn ein 

Mieter nicht will, dass Sie seine Daten 

speichern? 

> > Ich muss seine Daten speichern und verarbeiten. 

Wie soll ich sonst meine Arbeit 

Teilweise wird bei diesem Thema auch eine 

Hysterie geschürt. Aber wir haben uns diesbezüglich 

frühzeitig etwas überlegt und 

einen Profi an Bord geholt, der uns in dem 

Prozess begleitet und in den einzelnen Bereichen 

Koordinatoren festgelegt. Mit offensiver 

und detaillierter Information sollen 

Ängste von vornherein genommen und 

ein konstruktives Arbeiten miteinander ermöglicht 

werden. 

Können Sie es auf drei Punkte bringen, was 

Sie von anderen Hausverwaltungen abhebt? 

Wo ist der USP? 

> > Der persönliche Kontakt und die maßgeschneiderten 

Dienstleistungen auf den Kunden 

heruntergebrochen sind für uns ganz 

wichtig. Jeder Kunde hat eine andere Vorgangsweise 

und Zugang zu seinen Immobilien. 

Unsere größte Stärke ist, auf diese Individualität 

eingehen zu können. Wir scheren 


123


nicht alles über einen Kamm. Aber es geht 

auch darum, Kunden mit Ideen zu unterstützten, 

wie zum Beispiel eine App-Lösung zur 

elektronischen Abwicklung zu finden. 

Also in Richtung Property Management? 

> > Das ist es ja auch. Das ist de facto die Hausverwaltung. 

Wir sagen nicht von vornherein, das 

machen wir nicht oder das kostet die Summe 

X – wir versuchen unseren Kunden genau das 

passende Service zu liefern. Wenn er das Gefühl 

hat, er ist in guten Händen und nicht nur 

die Melkkuh, dann ist er zufrieden. Natürlich 

kostet gute Leistung auch Geld. Gerade bei 

Wohnungseigentümergemeinschaften ist einer 

meiner Lieblingssätze: „Sie haben einen Lebensverdienst 

in diese Immobilie gesteckt. Das 

was Sie von Ihrer Hausverwaltung verlangen 

können, ist zumindest Werterhalt, wenn nicht 

Wertsteigerung – Ihre Immobilie sozialverträglich 

betreut zu bekommen.“ 

Gutes Stichwort: Viele Maßnahmen werden 

über die Betriebskosten der Mieter 

weiterverrechnet. Maßnahmen, die die 

Hausverwaltung setzen könnte, um die 

Betriebskosten zu verringern, werden ihr 

kaum honoriert. Sie bekommt ein Honorar, 

egal, ob sie schaut, dass man für die Energiekosten 

einen günstigeren Vertrag bekommt 

usw. 

> > Das sehe ich anders. Einer der wesentlichen 

Punkte ist immer der Faktor Betriebskosten. 

Was mich oft verwundert: Auch wenn eine 

Immobilie 500.000 Euro kostet, sind 5 oder 10 

Cent Betriebskosten auf oder ab immer Thema. 

Daher ist man gefordert, der Wohnungseigentümergemeinschaft 

wirklich günstige Betriebskosten 

zu liefern – auch bei einem luxuriösem 

Umfeld. Wenn man BK senkt und nur 17 Grad 

in der Wohnung hat, wird man nicht glücklich. 

Auf der anderen Seite tue ich mir natürlich bei 

Mietpreisen leichter. Ich kann ja nur eine Bruttosumme 

an den Mann bringen. Wenn der Faktor 

zwischen BK und Miete eine zu große Schere 

wird, hat der Hauseigentümer weniger Ertrag. 

Auf der einen Seite belohnen dich diejenigen, 

wo wir Einsparungen nachhaltig nachweisen 

können, mit Aufträgen. Dadurch, dass wir eine 

der Größten in der Branche sind, haben wir 

das anscheinend in der Vergangenheit ganz 

gut gemacht. Auf der anderen Seiten können 

wir oft Wohnungseigentümergemeinschaften 

sagen: Das Hausverwaltungshonorar ist eine 

von 15 Positionen auf der BK-Abrechnung. 

Wenn wir es schaffen im ersten Jahr fünf oder 

zehn Prozent einzusparen, dann bekommen 

wir das Honorar, oder wir geben eine Reduktion 

auf unser Honorar, wenn wir das Ziel 

nicht erreichen. Auch wenn wir teurer sind 

als die aktuelle Hausverwaltung. 

Pauschal oder Erfolgshonorar? 

> > Das kommt immer auf die Struktur an. Wir 

haben das hauptsächlich bei Wohnungseigentümergemeinschaften. 

Beim normalen 

MRG ist das nicht möglich. Bei der Frage 

„Betriebskosten oder Fläche?“ wird die Fläche 

genommen. Aufgrund unserer Größe 

können wir bessere Packages verhandeln. 

Das geben wir 1:1 an unsere Kunden weiter 

– egal ob Strom, Gas, Aufzugswartung, Überprüfungen 

etc. Da sind wir auch preislich 

sehr konkurrenzfähig. 

Seit dem Jahr 2014 haben Sie die Aktivitäten 

in Oberösterreich immer weiter verstärkt? 

> > Hintergrund, dass wir die Expansion nach 

Oberösterreich wagten, war, dass wir schon 

eine kleine Niederlassung als IMVLinz gegründet 

hatten. Wir waren auf der Suche nach einem 

großen soliden Partner. Am oberösterreichischen 

Markt kann man als Wiener nur schwer 

reüssieren. Genauso übrigens am Kärntner 

Markt. Wir haben in Oberösterreich mit den 

beiden Immobilienentwicklern Christian Mitterbauer 

und und Klaus Pauzenberger zwei 

Herren gefunden, die sich schwerpunktmäßig 

auf die Projektentwicklung und den Immobilienverkauf 

spezialisieren wollten.Man hat sich 

2014 gefunden und 50 Prozent übernommen 

und Ende 2015 den Rest. Wir haben auf einen 

Schlag 480.000 Quadratmeter an Land ziehen 

können. Wir heben hier einerseits die Synergien, 

damit wir die Prozesse und Abwicklungen 

im Hintergrund optimieren und die Dienstleistung, 

die der Wiener Markt gewohnt ist und der 

oberösterreichische Markt nicht so gewohnt 

war, auch hier liefern können. 

Die Marke bleibt bestehen? 

> > Nein, wir haben jetzt auch einen Relaunch 

des Logos gemacht. Darin findet sich die IMV 

wieder. Auf der anderen Seite findet sich auch 

das alte Haus und Grund Logo wieder. Es muss 

nicht überall IMV draufstehen, wo das Knowhow 

der IMV drin ist. 

Wie schwer ist es, Mitarbeiter für die 

Hausverwaltung zu finden? Ist es nicht ein 

undankbarer Job? 

> > Da bin ich ganz bei Ihnen. Mitarbeiter zu 

finden, ist sicher eine große Herausforderung 

und wird für die Zukunft eine noch viel 

größere. Kaufmännische, technische und juristische 

Kenntnisse sind maßgebende Anforderungen. 

Darum tun wir auch viel für eine aktive 

Mitarbeiterbindung. Aber es muss schon 

eine gewisse strukturierte Persönlichkeit sein, 

die diese Job auch machen kann. Man muss ja 

auch sehr private Dinge für andere tun – da ist 

soziale Kompetenz eine wichtige Voraussetzung. 

Ebenso soll man auch logisch strukturiert 

– der gute alte Hausverstand – sein und 

eine gewisse Menschenkenntnis besitzen. 

Aber es ist auch ein sehr befriedigender Job, 

wenn man seine Sache gut macht. n 

124 ImmoFokus

Gut geplant 

von Beginn an 

Mit der ersten Ausgabe des BauTecFokus beginnt eine neue Ära und wir gratulieren 

dem gesamten Team zum gelungenen Magazin für die Bauwirtschaft. Wir sind 

von Beginn an dabei, so wie wir von Beginn an unsere Bauherren auf ihrem Weg 

begleiten. Diese können sich auf uns verlassen. Gemeinsam entstehen Gebäude 

für Generationen, welche optimal für ihre Nutzer geplant und gebaut sind. 

Nachhaltigkeit, Lebenszyklus, Wirtschaftlichkeit und Aufenthaltsqualität 

sind bei unser Arbeit keine Lippenbekenntnisse. 

Starten auch wir gemeinsam durch! 

• Architektur 

• Bauleitung 

• Projektsteuerung 

• Projektentwicklung 

• Projektmanagement 

www.kaufmann.at 


125

Nachhaltigkeit 

Liebe Freundin, lieber Freund! 

Blueprint 2 hat das Licht der interessierten Immobilienwelt erblickt 

und liegt vor ihnen. Wir konnten uns entscheiden, ob wir 4 mal jährlich 

16 Seiten füllen wollen oder 2 mal jährlich 32 wie beim letzten Mal. Wir 

haben uns für die höhere Frequenz entschieden, frei nach dem Motto 

meines geliebten Lateinprofessors: „repetitio est mater studiorum“. 

Jedes Mal müssen wir auch den einen oder anderen Artikel für das 

nächste Mal zurück stellen, was durchaus zeigt, dass uns das Hirn, vor 

allem aber das Herz überquillt. Mit besonderer Freude erfüllt mich, 

dass ich aus meiner Heimat - dem Seewinkel - Luis Lang, einen führenden 

Mitarbeiter des Nationalparks Neusiedlersee gewinnen konnte uns 

einen Einblick in die höchst aktuelle Problematik des „Lackensterbens“ 

zu geben. Wie viele von ihnen wissen, bin ich auch als Landwirt in 

Illmitz tätig und ganz nahe dran an diesen Fragen. Wir fahren jeden 

Tag an den verödenden Landstrichen vorbei und kämpfen um die 

Ressourcen unseres Lebensraumes. Luis ist ein Mahner und Kämpfer 

und wir hoffen auf viele seiner Mahnungen. 

Franz Gschiegl reflektiert in dieser Ausgabe über nachhaltige Investments 

auf den Kapitalmärkten und ist einer der wenigen in der 

Finanzwelt, dem wir das vollinhaltlich glauben können. Harald Frey 

zeigt knallhart auf mit welchem Fehlinformationen wir laufend 

konfrontiert werden. 

Blueprint bekommt aber auch über das Medium selbst hinaus eine 

besondere Dynamik. So bereiten wir für 2019 die „Illmitzer 

Gespräche“ zur Nachhaltigkeit vor - in der Hoffnung Alpbach zu 

ergänzen und eines Tages sagen zu können: „Jetzt dürfen sie weiter 

nach Davos“. Bleiben sie weiter radikal, bleiben sie weiter anders, 

hören sie nicht auf Lauheit zu bekämpfen. Die Politik mag unser 

Hoffen abbilden können, wirklich gefragt ist aber unser eigenes Tun 

denn „Erfolg heißt handeln, wo die anderen noch reden“ (John F. 

Kennedy), meint 

herzlichst Ihr Thomas Malloth 

126

Wissen in Theorie und Praxis 

Herbst 2018 

127

Nachhaltige Investments 

„Anlegen mit gutem Gewissen" 

AUTOR: FRANZ GSCHIEGL 

N 

achhaltige Investments“, ein nahezu in alle Richtungen 

leicht dehnbares Begriffspaar, sehr viel lässt sich 

darunter subsumieren: ist es das mit Freude errichtete 

(unbehandelte) Holzhaus im Grünen, wo wir am 

Wochenende einen privaten Workshop in Sachen 

„Zero Waste“ planen (…und hoffentlich nicht mit dem tonnenschweren 

und PS-schwangeren SUV angebraust kommen)?, ist es der blumige Bioladen 

mit der immer rotwangigen und lustigen Verkäuferin um die Ecke 

(wo wir unseren Detox-Smoothie schlürfen), an dem wir uns vielleicht 

auch finanziell beteiligen wollen?, oder etwa „nur“ der Ankauf von brasilianischem 

Regenwald über eine NGO? 

Nachhaltige Investments: Ein „Begriffswirrwarr“ 

„Nachhaltige Investments“ sind, lapidar ausgedrückt gesellschaftlich 

verantwortliche Kapitalanlagen – im anglosächsischem, Raum mit „SRI“ 

(= socially responsible investment) bezeichnet. Die UNO definiert in ihren 

„Principles for Responsible Investment“ diese „als einen Investitionsansatz, 

der ausdrücklich die Bedeutung von Umwelt-, Sozial- und Unternehmensführungsfaktoren 

(environment-social-governance=ESG) 

betont sowie die langfristige Stabilität und Funktionen der Finanzmärkte 

zu unterstützen sucht. Dies beruht auf der Erkenntnis, dass die Erzielung 

langfristiger, nachhaltiger Erträge von stabilen, gut funktionierenden 

und solide geführten sozialen, ökologischen und wirtschaftlichen Umfeldern 

abhängt.“ 

Also es geht nicht nur um „die Rettung unseres grünen Planeten“ auf 

ökologischer Ebene, etwa mit dem medial beliebten Thema des Klimawandels 

und dem vielzitiertem „footprint“, sondern um zahlreiche 

andere Facetten der „Nachhaltigkeit“. Der Energieverbrauch und die 

Klimaveränderungen haben natürlich einen sehr hohen Stellenwert 

und die am Pariser Klimagipfel von 2015 gefassten und 2016 

immerhin von 55 Staaten ratifizierten Abkommen sind von einschneidender 

Bedeutung. 

Also wie jetzt „nachhaltig investieren“? 

Ich möchte hier einmal alle direkten Investments ausklammern, von der 

eigenen Photovoltaikanlage und dem E-Car bis zum Kauf eines Mischwaldes, 

einer Obstplantage oder eines „supergrünen“ und vielfach bestzertifiziertem 

Gebäude. 

Einem wesentlichen Anlagegrundsatz folgend, sollte man auch bei nachhaltigen 

Veranlagungen eine gewisse Fungibilität berücksichtigen, was 

bedeutet, dass es einen „Markt“, eine Börse oder eine andere Plattform 

gibt, wo die erworbenen Werte einen Preis haben und dadurch auch eine 

gewisse Austauschbarkeit unter Handelspartnern ermöglicht wird. Dazu 

zählen bei unserem Thema schwerpunktmäßig Wertpapiere, die sich in 

ihrer Anlagepolitik zur Nachhaltigkeit bekennen. Derartige Wertpapiere 

kann man als „Einzeltitel“ erwerben. Ich kaufe mir etwa Aktien eines Solarzellenproduzenten 

oder die Anleihe eines Windkraftwerkbetreibers, 

oder ich wähle die Form eines Investmentfonds, der seine Struktur und 

damit sein Portfolio nach meinen Nachhaltigkeitsvorstellungen, Themen 

und eventuell regionalen Präferenzen ausgerichtet hat. Dabei bietet der 

Fonds u.a. den klaren Vorteil der Diversifikation, das heißt ich kann mich 

auch schon mit geringen Beträgen an einem breit gestreuten Portfolio 

beteiligen. Während Wertpapierfonds mit dem Nachhaltigkeitsthema 

schon seit vielen Jahren weltweit präsent sind, gibt es nachhaltige 

Immobilienfonds erst seit einem kürzeren Zeitpunkt und nur in sehr 

geringer Anzahl. 

Global starkes Wachstum bei nachhaltigen Investments 

„Green is in“ – so kann man den schon länger anhaltenden Trend an 

den internationalen Finanzmärkten lapidar umschreiben. Der weltweite 

SRI-Markt umfasst gegenwärtig geschätzte 23 Billionen US-Dollar 

und damit 26,5 Prozent des in Wertpapieren investierten Vermögens. 

Europa und Australien sind dabei mit knapp 50 Prozent 

„besonders nachhaltig“, in den USA beträgt der Anteil hingegen nur 

21,5 Prozent. 

128

Das „Forum Nachhaltige Geldanlagen e.V.“ (FNG) als Fachverband für 

nachhaltige Geldanlagen in Deutschland, Österreich, Liechtenstein und 

der Schweiz weist in seinem jüngst publiziertem „Marktbericht Nachhaltige 

Geldanlagen 2018“ per Jahresende 2017 einen Gesamtbetrag von 

280,6 Milliarden Euro an nachhaltigen Geldanlagen in Deutschland, Österreich 

und der Schweiz aus, was ein Plus von 40 Prozent in den letzten 

vier Jahren bedeutet. 

Berücksichtigt man auch die, unter dem Überbegriff „Verantwortliches 

Investieren“ erfassten Vermögenswerte, erhöht sich die Summe nahezu 

auf das Zehnfache mit 2.709 Milliarden Euro. 

Der Unterschied liegt darin, dass bei den definitionsgemäß strenger gefassten 

„Nachhaltigen Geldanlagen“ die ESG-Kriterien (Environment- 

Social-Governance) explizit in den Produktdokumenten (etwa den 

Fondsbestimmungen) enthalten und auch umgesetzt sein müssen. 

Beim „Verantwortlich Investieren“ werden die Kriterien hingegen auf 

institutioneller Ebene festgelegt und etwa bei Investmentprozessen 

berücksichtigt. 

Dr. Franz Gschiegl – der Denker 

Eigentlich ist der Denker ein Banker. Uneigentlich ist 

er jemand, der den Dingen sehr tief auf den Grund 

geht und dessen Erfolg in eben diesem ständigen 

Hinterfragen auf ethisch hohem Niveau liegt. Er nützt 

Chancen für Ideen, die nicht bloß der Kaptalvermehrung dienen und 

– er sie setzt um. 

Besonderheiten: 

• 1978 Abschluss des Studiums der Rechtswissenschaften 

mit Magisterium und Doktorat 

• seit 2007 Geschäftsführer der ERSTE Immobilien KAG 

• 1991 bis 2016 Mitglied des Vorstandes der ERSTE-SPARINVEST KAG 

• 2008 bis 2012 Mitglied des Vorstandes der Erste Asset Management 

GmbH 

• 2003 bis 2008 Mitglied des Vorstandes der VÖIG 

• Ständiger Autor des Monatsmagazins „GEWINN“ 

• Referent bei zahlreichen internen und externen Veranstaltungen 

• Coautor zahlreicher Börsen- und Finanzbücher 

Der stark steigenden Bedeutung des nachhaltigen Investierens kommt 

aktuell auch die EU nach, so gibt es einen im März 2018 beschlossenen 

„Aktionsplan Finanzierung nachhaltigen Wachstums“, der expliziert 

fordert „ institutionelle Anleger und Vermögensverwalter ausdrücklich 

anzuhalten, Nachhaltigkeitsaspekte in den Entscheidungsprozess für 

Investitionen einzubeziehen.“ 

Der nachhaltige Anlagemarkt in Österreich 

Im erwähnten FNG-Marktbericht wird für Österreich per Jahresultimo 

2017 ein Betrag von 39,1 Milliarden Euro für „Verantwortliche 

Investitionen“ genannt, davon 15,2 Milliarden Euro an, wie erwähnt, 

strenger gefassten „Nachhaltigen Geldanlagen“. Der größte Teil 

davon entfällt mit 7,5 Milliarden Euro auf nachhaltig ausgerichtete 

Wertpapier-Investmentfonds der österreichischen KAGs (=Kapitalanlagegesellschaften). 

Von den 19 heimischen KAGs haben sich 16 dem Thema zugeneigt, 

dabei entfallen über 60 Prozent auf die ERSTE-Sparinvest/EAM, die 

Security KAG und die Raiffeisen KAG. 

Von den gesamt 2011 verwalteten Fonds sind 82 dem strengen Nachhaltigkeitsthema 

gewidmet. Dabei dominieren mit 76 Prozent institutionelle 

Anleger den Markt, 24 Prozent entfallen auf Privatanleger. Bei 

den institutionellen Anlegern sind wiederum die Vorsorgekassen mit 

59 Prozent die klare Nummer eins. 

Herbst 2018 

129

Von den fünf heimischen Immobilien-KAGs, die derzeit acht Milliarden 

Euro verwalten, werden aktuell nur zwei nachhaltig ausgerichtete Fonds 

angeboten, als einziger Publikumsfonds ist dies der ERSTE RESPONSIBLE 

IMMOBILIENFONDS. 

Bevorzugte nachhaltige Anlagestrategien 

Wie wird nun in den Produkten die „Nachhaltigkeit“ umgesetzt, transparent 

dargestellt und kontrolliert? In den Fondsanlagestrategien werden 

zu 95 Prozent Ausschlusskriterien und der „Best-in-Class-Ansatz“ 

berücksichtigt. Typische Ausschlusskriterien sind etwa Kernenergie, 

Waffen und Rüstung, Arbeits- und Menschenrechtsverletzungen, Gentechnik, 

Pornografie, Tabak, Alkohol und Glücksspiel. Ausschlusskriterien 

für Staaten (etwa bei Erwerb von Staatsanleihen) sind vor allem die 

Todesstrafe, Diktaturen und hohe Korruptionsquoten. Beim „Best-in- 

Class-Ansatz“ wird – wie der Name schon vermuten lässt – innerhalb einer 

Branche nach einer Selektion der oder die „Klassenbesten“ ermittelt. 

Neben internen Kontrollen sind Fondszertifizierungen mit bekannten 

Labels ein beliebtes Mittel, um die Glaubwürdigkeit zu dokumentieren. 

In Österreich ist dabei das staatliche „Umweltzeichen für Nachhaltige 

Finanzprodukte“ am häufigsten, 44 der 82 Fonds sind damit ausgezeichnet. 

Das FNG-Siegel haben 23 Fonds erworben, daneben ist noch das 

EUROSIF-(= European Sustainable and Responsible Investment Forum) 

Transparenzlogo sehr beliebt. 

130

Performance – „Was bringt´s dem Investor?“ 

Naja, „investieren mit gutem Gewissen“ ist natürlich eine feine Sache 

und eine beliebte Headline, fast jeder Investor ist aber auch an entsprechend 

risikoadjustierten Erträgen interessiert. 

Ob nachhaltige Investments eine bessere, schlechtere oder gleiche Performance 

liefern, wurde in zahlreichen Studien analysiert, mein Kommentar 

dazu: es kommt auf die Auswahl der Produkte, der Zeitschiene, 

das Risiko/die Ertragsrelation (etwa gemessen an der SHARPE-Ratio) 

an, im Gesamtbild sind wir dann eher bei einer gleichen Performance, 

womit ja der eindeutige Mehrwert für den Anleger eben mit einer Investition 

mit „guten Gewissen“ gegeben ist. Als ein Beispiel eines nachhaltigen 

Fonds, der über einen sehr langen Zeitraum eine Outperformance 

geschafft hat, ist der ERSTE RESPONSIBLE STOCK GLOBAL, der weltweit 

in Aktien investiert, zu nennen. 

Was bringt die Zukunft? 

Das Interesse an nachhaltigen Investments wird weiter stark steigen, da 

einerseits das entsprechende Bewusstsein wiederum stärker im Fokus 

ist (mit etwa den erwähntem Klima-/Energiethema) und andrerseits 

institutionelle Investoren aufgrund entsprechender Rahmenbedingungen 

und auch Vorschriften sich hier stärker engagieren werden. 

Internationale Initiativen wie der Aktionsplan auf EU-Ebene sind dabei 

entscheidende Wegbereiter. 

Herbst 2018 

131

Ein Fenster nach Asien 

Die verbliebenen Lacken des Seewinkels 

AUTOR: ALOIS LANG 

Z 

wischen dem Ostufer des Neusiedler Sees und dem Becken 

des Hanság (dt.: Waasen) liegen verstreut rund 

40 Salzlacken – fast dreimal so viele waren es noch im 

19. Jahrhundert, bevor die Intensivierung der Landwirtschaft 

einsetzte und zahlreiche Lacken durch Entwässerung 

und Tiefackern zerstört wurden. Noch dramatischer sieht 

der Flächenverlust aus – auch in jüngerer Vergangenheit: Im Vergleich 

zu 1957 ist heute nur mehr die Hälfte der Lackenflächen vorhanden. 

Fast alle verbliebenen Lacken liegen zwar im Nationalpark Neusiedler 

See - Seewinkel und sind so – nicht zuletzt wegen ihrer internationalen 

Bedeutung als Brut- und Rastplatz für zahlreiche Vogelarten 

(prioritäre Lebensräume in der EU) – dauerhaft geschützt. Gleichzeitig 

sind sie allerdings bedroht: Vom „Lackensterben“ ist des Öfteren 

die Rede, wobei dieser schleichende Prozess nur von der Fachwelt 

wahrgenommen wird. 

Es trifft vor allem die älteren Sodalacken, die während der letzten Eiszeit 

entstanden, als Eislinsen im heutigen Seewinkel weggeschmolzen 

waren und sich in den verbleibenden Mulden Niederschlagswasser 

sammelte. Die Konzentration des aus der letzten Zwischeneiszeit 

stammenden Salzes im Boden steigt jeden Frühsommer bei sinkendem 

Wasserspiegel, bis im Hochsommer nur mehr blendend weißer 

„Sodaschnee“ am abgetrockneten Lackenboden zu sehen ist. Dieser 

besteht hauptsächlich aus Natriumbikarbonat (Na2CO3), es kommen 

aber auch Glaubersalz (Na2SO4), Bittersalz (MgSO4) und Kochsalz 

(NaCl) vor. Auf solchen Böden wachsen Meeresküstenpflanzen, die 

kontinental verbreitete Salzkresse und die Salzaster. Färben gelöste 

Huminstoffe das Wasser braun, spricht man von Schwarzwasserlacken. 

Feine, tonige Sedimente im Lackenboden geben dem Wasser 

hingegen eine hellgraue Farbe („Weißwasserlacken“).In Eurasien findet 

man östlich des Karpatenbeckens vergleichbare Salzwasserbecken 

im Iran und in der Türkei, den weitaus größten Teil in China. 

Man nimmt an, dass die Entstehung der das Ostufer des Neusiedler Sees 

begleitenden Lacken mit dem sandigen Seedamm zusammenhängt: 

Sedimente vom Seeboden wurden durch Strömung und Eisstoß 

dammartig abgelagert. Diese natürliche Aufschüttung 

führte zur Abtrennung vormals zum See gehöriger 

Wasserflächen. Im Wechsel der Jahreszeiten schwankt der 

Wasserstand in den äußerst seichten Becken zwischen maximal 60 Zentimeter 

und völliger Austrocknung. Die Niederschläge im Herbst und 

Winter gleichen die starke Verdunstung des Sommerhalbjahres aus. 

Vor allem kurz vor dem Austrocknen machen der Salzgehalt (bis zu 100 

Gramm pro Liter!) und das Temperaturgefälle zwischen Tag und Nacht 

jede Lacke zu einem extremen Lebensraum: Schwankungen der Wassertemperatur 

im Bereich von 18 und 38 Grad Celsius sind dann die Regel. 

Typische Bewohner der stark salzigen Lacken sind Kleinkrebse und 

Rädertiere, von denen beispielsweise Säbelschnäbler, Stelzenläufer 

oder Löffelenten, die hier ein europaweit bedeutendes Brutvorkommen 

aufweisen, profitieren. Die Verlandungszonen werden zudem von Graugänsen, 

einer Reihe von Entenarten, von Möwen, Seeschwalben und 

Watvögeln bevölkert. An manchen Lackenrändern hat die Südrussische 

Tarantel ihre westliche Verbreitungsgrenze. Die Jagd auf Wasserwild 

wurde mit der Gründung des Nationalparks 1993 an allen größeren Lacken 

eingestellt. Seit 2008 verhindert ein Netzwerk kleiner Staueinsätze 

in bestehenden Entwässerungsgräben das rasche Abfließen von Oberflächenwasser. 

Für die fortwährende Nutzung als Fischgewässer war auch früher die 

Wassertiefe zu gering. Hielt sich in regenreichen Jahren der Wasserspiegel 

auch über den Hochsommer, fiel im darauffolgenden Winter 

der Fischbestand dem Durchfrieren des Lackenwassers zum Opfer. 

Trotzdem erlangten bis zu Beginn des 20. Jahrhunderts einige größere 

Lacken eine gewisse wirtschaftliche Bedeutung: Das kristallisierte 

Soda, ungarisch „Zick“, wurde im Hochsommer in den trockenen 

132

Lackenbecken zusammengekehrt und in einer örtlichen „Sodafabrik“ 

(Illmitz, Podersdorf) zu Waschsoda verkocht. Der Beginn der industriellen 

Waschmittelproduktion bedeutete das Ende dieser Erwerbstätigkeit. 

Seit den 1960er Jahren bilden die Salzlacken des Seewinkels 

die Grundlage für einen stets wachsenden Naturtourismus. Als die 

Österreicher mit dem Begriff „Neusiedler See“ die Strandbäder und 

später die Radwege assoziierten, kamen Hobby-Ornithologen aus 

Deutschland, der Schweiz und Großbritannien bevorzugt im Frühjahr 

und im Herbst an die Lacken, um zu beobachten, zu fotografieren oder 

zu filmen. 

Mit der Gründung des grenzüberschreitenden Nationalparks stieg auch 

hierzulande das Interesse am „schönsten Hobby der Welt“, und die ab den 

1980er Jahren mit sinkenden Flugpreisen weggebliebenen Engländer fühlen 

sich mit neuen Flugverbindungen, wegfallenden Grenzkontrollen und 

mehreren jüngeren Schutzgebieten in der Umgebung (Donau, March) wieder 

stärker motiviert, zum Birdwatching nach Zentraleuropa zu reisen. 

Die aktuelle Bedrohung der verbliebenen Seewinkellacken ist an der 

Oberfläche kaum sichtbar: Bleibt der Grundwasserspiegel über längere 

Zeit niedrig und vom salzführenden Horizont im Boden der Lacke getrennt, 

gelangen keine Salze mehr an die Oberfläche – die Gefahr einer 

„Aussüßung“ einer Salzlacke steigt. Mit ergiebigen Niederschlägen 

kann sich dann zwar weiterhin das Lackenbecken füllen, es wird aber 

durch den veränderten Chemismus mittelfristig das typische Nahrungsangebot 

in Form der angepassten Kleintiere fehlen. Für manche „Stars“ 

in der Vogelwelt, denen Jahr für Jahr die Birdwatcher hinterher reisen, 

werden also solche Lacken kein passender Lebensraum mehr sein. 

Die Gesamtfläche der intensiv bewirtschafteten Ackerflächen außerhalb 

der Nationalparkflächen im Seewinkel, aber auch am Heideboden und 

im Hanság sinkt zwar tendenziell, der Klimawandel mit immer längeren 

Hitzeperioden und unterdurchschnittlichen, ungünstig verteilten Niederschlägen 

lässt aber den Wasserbedarf in der Landwirtschaft steigen. 

Es sind also nicht nur die seit dem Spätmittelalter angelegten und zu 

Beginn des 19. Jahrhunderts deutlich ausgeweiteten Entwässerungsgräben, 

die vielen Lacken die Grundwasserverbindung rauben – hier haben 

gezielte Maßnahmen seit Mitte der 1990er Jahre bereits sicht- und messbare 

Verbesserungen gebracht. Politisch kaum durchsetzbar erscheint 

aber die Reduzierung der Grundwasserentnahme im direkten Umfeld 

des Nationalparks, obwohl die diesbezüglichen Zusammenhänge in umfangreichen 

Forschungsprojekten und Modellversuchen, zum Teil mit 

dem Aufbringen einer Soda-Glaubersalzmischung auf einer ausgetrockneten 

Lacke, deutlich darstellbar sind. Das aufwändige Naturraummanagement 

im Nationalpark – mit Beweidung an den Lackenrändern, im 

Seevorgelände und auf den Hutweiden – kann zwar dafür sorgen, dass 

auch in Zukunft die sensiblen Lebensräume für salztolerante Pflanzen 

und bodenbrütende Vogelarten offen gehalten werden, Maßnahmen 

gegen einen sinkenden Grundwasserspiegel kann die Nationalparkverwaltung 

freilich nicht setzen. Zur Bewusstseinsbildung aller Beteiligten 

für die damit verbundenen – mittelfristig auch touristischen – Probleme 

ist es allerdings nicht zu spät. Die Salzlacken des Seewinkels sind 

schließlich Teil der regionalen Identität und mit ihrer teils exotischen 

Artenausstattung ein spannendes Fenster nach Asien, mitten in Europa. 

Alois Lang. – der Philosoph 

Seit der Gründung des grenzüberschreitenden Nationalparks 

Neusiedler See - Seewinkel 1993 im Management 

tätig. Als Touristiker war er zuvor für die Angebotsentwicklung 

Naturerlebnis im Burgenland und als Regionalmanager 

für die Region Neusiedler See tätig. Während einer 

Karenzzeit von 2005 bis 2008 koordinierte er für die IUCN die Naturschutzinitiative 

European Green Belt. Sein Aufgabenbereich umfasst Ökotourismus, 

Öffentlichkeitsarbeit und internationale Kontakte. 

Herbst 2018 

133

Initialisierung eines 

Paradigmenwechsels 

AUTOR: HARALD FREY 

M 

it dem sogenannten „Sachstandsbericht Mobilität“, 

der vom Umweltbundesamt erarbeitet 

und im September präsentiert wurde, gibt es 

eine weitere Studie, die klar aufzeigt, dass wir 

uns ohne wesentliche wirksame Maßnahmen 

täglich weiter von den Klimazielen entfernen. Neu ist, dass mittels 

Modellberechnung dargelegt wurde, dass uns technologische 

Maßnahmen alleine nicht großartig weiterhelfen werden. So zeigt 

sich: selbst wenn wir unsere ganze Pkw-Flotte auf Elektromobilität 

umstellen , wird nicht einmal die Hälfte der Klimaziele für 2030 im 

Verkehrssektor erreicht werden können. 

Die Treibhausgas-Emissionen aus dem Verkehr haben seit 1990 um 67 

Prozent zugenommen und beliefen sich im Jahr 2016 auf 22,9 Millionen 

Tonnen CO 2 

-Äquivalent. Im Verkehrssektor steht die aktuelle Entwicklung 

der Zielerreichung der Klimastrategie der Bundesregierung 

in besonders hohem Ausmaß entgegen. De facto muss Österreich (wie 

alle Industriestaaten) bis 2050 aus der Nutzung fossiler Energieträger 

aussteigen. Die größten Einspar- und Reduktionspotenziale sind dabei 

im Verkehrssektor zu finden. Der Sachstandsbericht Mobilität hat 50 

Maßnahmen sondiert und hinsichtlich ihrer Wirksamkeit im Gesamtsystem 

bewertet. Ausgehend von einem Basisszenario (basierend auf 

bisherigen Maßnahmen) zeigt sich eine enorme Lücke zwischen den 

Zielwerten in den Jahren 2030 und 2050 und der aktuellen Entwicklung 

im Verkehrssektor. Diese Diskrepanz wird noch offensichtlicher, 

wenn man die vom Umweltbundesamt analysierten wirksamsten 

Maßnahmen mit aktuellen verkehrspolitischen Entwicklungen in 

Österreich vergleicht: Anstelle einer, wie im Bericht vorgeschlagenen 

Absenkung der Höchstgeschwindigkeit auf Autobahnen und Schnellstraßen 

auf 100 Kilometer pro Stunde (ausgenommen E-Fahrzeuge), 

werden aktuell höhere Tempolimits auf diesen Straßen „getestet“. Neben 

negativen Effekten, wie höheren Emissionen und abnehmender 

Verkehrssicherheit, werden die systemischen Auswirkungen, wie die 

Verlagerung von der Schiene auf die Straße durch solche Maßnahmen 

überhaupt nicht diskutiert. 

Wie kann ein Paradigmenwechsel initialisiert werden? 

Obwohl der Sachstandsbericht Mobilität einmal mehr die Notwendigkeit 

und Dringlichkeit von Maßnahmen zur Reduktion der 

Abhängigkeit von fossilen Treibstoffen im Verkehr verdeutlicht, 

werden viele der Forderungen schon seit den 1970er Jahren diskutiert. 

Von der fehlenden Kostengerechtigkeit bis hin zur Abkehr 

autoorientierter Flächenwidmung und Siedlungspolitik sind die 

großen Stellhebel zur Sanierung des Verkehrssystems seit langem 

bekannt. Eine glaubhafte Anstrengung zur Erreichung von Klimazielen 

(zumindest auf nationaler Ebene) muss deshalb zwangsläufig 

auch den Prozess und dessen Methoden adressieren und bestehende 

hemmende Faktoren kritisch benennen. Mit der andauernden Subventionierung 

des Verkehrsträgers „Straße“ wurde und wird nach 

wie vor eine Abhängigkeit vom Auto geschaffen, die den Zugang zu 

jeglichen Mobilitätsalternativen verstellt. Die Wirkmacht des Stellplatzes 

vor der Haustür auf unsere Verkehrsmittelwahl entspricht 

der „Macht der Gewohnheit“ und der Mensch als „Gewohnheitstier“ 

steht in der Regel Veränderungen skeptisch gegenüber. Reagieren 

auch die politischen und verwaltungsinstitutionellen Strukturen 

bei der Umsetzung notwendiger Maßnahmen überwiegend ablehnend, 

sind also sie Teil jener angesprochenen „hemmenden Faktoren“, 

so sind diese Fakten klar zu benennen. Während in der Betriebswirtschaftslehre 

im Rahmen der Umsetzung neuer Strategien 

oder Prozesse innerhalb einer Organisation Veränderungsmanage- 

134

ment (change management) betrieben wird, fehlen diese Ansätze 

bei der Mobilitätswende scheinbar weitgehend. Allein die Implementierung 

konkreter nationaler Zielsetzungen in den jeweiligen 

Verwaltungsebenen über die Bundesländer bis zu den Gemeinden 

wäre ein erster notwendiger Schritt. Eine Koppelung des Finanzausgleichs 

an CO 2 

-Einsparungsziele, die Überprüfung der Raum- und 

Siedlungspolitik bis hin zu Strafzahlungen für klimaschädigende 

Infrastrukturen und Bodenversiegelung wären erste Ansätze systemrelevanter 

Maßnahmen, die auch zu einer Verhaltensänderung 

der relevanten Institutionen führen muss. Dass alleine die Schlagworte 

gewisse Reizungen verursachen, zeigt, dass von einer hohen 

Wirksamkeit ausgegangen werden kann. 

Transformative Wissenschaft in einer lebendigen Demokratie 

Eine aktive und an übergeordneten Zielsetzungen orientierte Wissenschaft 

beobachtet deshalb gesellschaftliche Transformationsprozesse 

nicht nur oder beschreibt sie lediglich „von außen“, sondern 

stößt diese Veränderungsprozesse selbst mit an und forciert sie. 

Eine transformative Wissenschaft wird somit auch zum Akteur in 

Transformationsprozessen, indem sie neben disziplinären und interdisziplinären 

Methoden auch die Kontroversen im Austausch mit 

Praxisakteuren zulässt. Transformative Entdeckungen, die zu einem 

Paradigmenwechsel führen, lösen oftmals bei den „etablierten“ und 

institutionell verankerten Akteuren reflexartigen Widerspruch und 

Ablehnung hervor. Ein Zeichen dafür, dass die richtigen Fragen gestellt 

wurden. Wie beständig ideologisch gestützte Paradigmen in der 

Akteurspraxis sein können, beweisen Vertreter der traditionellen, 

am motorisierten Individualverkehr orientierten Verkehrsplanung 

und noch mehr jene der Verkehrspolitik. Während der große Paradigmenwechsel 

in der Verkehrswissenschaft durch Widerlegung der 

„alten Mythen“ der Zeiteinsparung, des Mobilitätswachstums und 

der Freiheit der Verkehrsmittelwahl schon abgeschlossen scheint, 

wird noch immer auf Grundlage dieser falsifizierten Behauptungen 

Verkehrspolitik betrieben. Sie resultiert in einem immer größer 

werdenden Ausmaß der Naturzerstörung: Unsere Landschaft 

verschwindet unter einem Teppich aus Beton und Asphalt und 

anstatt die Folgen bei Entscheidungen zu berücksichtigen und aus 

Fehlern der Vergangenheit zu lernen, werden die Lebensgrundlagen 

munter weiter zerstört. Aufgabe und Pflicht der Wissenschaft 

werden deshalb in Zukunft immer stärker auf dem Aufzeigen 

dieser Widersprüche zwischen Erkenntnis und Umsetzung liegen 

müssen. Ganz im Sinne Arthur Schopenhauers (1788-1860): „Alle 

Wahrheit durchläuft drei Stufen. Zuerst wird sie lächerlich gemacht 

oder verzerrt. Dann wird sie bekämpft. Und schließlich wird sie als 

selbstverständlich angenommen.“ 

DI. Dr. techn. Harald Frey – der Bewegte 

Lehrend und forschend an der TU Wien ist er unbeugsam 

wie sein Lehrer Prof. Knoflacher. Nachhaltigkeit im Verkehr 

bedeutet die Abkehr von einer hauptsächlich autoorientierten 

Planung wie wir sie bisher betrieben haben. Alleine 

im Pkw von Wien nach München zu fahren, egal ob 

autonom oder mit elektrischem Antrieb, wird die dramatischen Konsequenzen 

unseres heutigen Mobilitätsverhaltens nicht lösen. 


• 1996-2005 Diplomstudium „Bauingenieurwesen“ an der Technischen Universität 

Wien, Fachrichtung Verkehrswesen und Infrastrukturplanung 

• 2006-2010 Doktoratsstudium der techn. Wissenschaften an der TU Wien 

• 2010 Promotion zum Doktor der techn. Wissenschaften 

• Seit: 2011 Leiter des Arbeitskreis „e-mobility“ und stellvertretender Leiter des 

Arbeitskreises „Verkehrsträger“ der Österreichischen Verkehrswissenschaftlichen 

Gesellschaft (ÖVG) 

• Projektleitung in Forschungsförderung und Auftragsforschung, Gutachten und 

gutachterlichen Stellungnahmen sowie der verkehrsplanerischen und verkehrspolitischen 

Beratung von Gemeinden und Politikern hin zu Verkehrskonzepten 

und integrativen Planung von Siedlungs- und Verkehrssystemen. 

Herbst 2018 

135

Nachhaltiges Bauen 

und Planen in Zeiten 

globalen Umbruchs 

Die interdisziplinäre Sommeruniversität Green.Building.Solutions. (GBS) der gemeinnützigen OeAD- 

WohnraumverwaltungsGmbH (OeAD-WVGmbH) beschäftigt sich mit nachhaltigen Lösungen zur 

ökologischen Architektur und innovativen Baukonzepten in einem internationalen Setting in Wien. 

AUTOREN: BARBARA MAYR UND STEFAN SATTLER 

D 

er Klimawandel und die damit einhergehende 

Dringlichkeit, rasch Emissionen sowie Ressourcenverbrauch 

zu reduzieren, bestärkt die Wichtigkeit 

der nachhaltigen Wissensvermittlung im Rahmen 

der Green.Building.Solutions. Sommeruniversität: 

Der Bau- und Gebäudesektor ist weltweit für einen enormen Anteil des 

CO 2 

-Ausstoßes verantwortlich. Kreislaufwirtschaft, Urban Mining und 

Reduktion des Energieverbrauchs in urbanen Ballungsräumen sind unabdingbare 

Maßnahmen, die eine zukünftig nachhaltige Städteplanung, 

Architektur und Bauwirtschaft berücksichtigen muss. Die Einbindung 

von erneuerbarer Energieproduktion sowie die Verwendung von innovativen 

und ökologischen Baukonzepten und -materialien sollen zum 

Ressourcenschutz und zur Emissionsreduktion beitragen. 

Langfristige Lösungen: Grüne Technologien 

und energieeffizientes Bauen 

Genau hier setzt die GBS an, denn bereits zum neunten Mal werden 

sich von 20. Juli bis 11. August 2019 rund 50 internationale Studierende 

und Professionals aus den Bereichen Architektur, Bauingenieurwesen 

und Energietechnik im Rahmen eines akademischen 

Sommerprogramms an der Universität für Bodenkultur und an der 

Technischen Universität in Wien mit genau diesen Themen beschäftigen. 

Die GBS dauert drei Wochen (7 ECTS), Schwerpunkte sind dabei 

ökologisches Bauen und Planen, Passivhaus-Technologien und 

nachhaltig alternative Lösungen im Energie- und Bausektor. In dieser 

Zeit erarbeiten sich die Teilnehmer Wissen, mit dem sie künftig 

die Probleme, die durch unsere gebaute Umwelt entstehen, in ihren 

Heimatländern als Pioniere auf ihrem Gebiet zu lösen versuchen. 

Die Summer School fördert so innovative Projektideen und 

Netzwerke von Changemakern über kontinentale und fachliche 

Grenzen hinweg. In Form eines Stipendiensystems werden dabei 

finanziell benachteiligte, aber hoch qualifizierte Studierende von 

privaten Unternehmen unterstützt, welche ihrerseits so einen nachhaltigen 

Beitrag für die Gesellschaft leisten und sich sozial engagieren 

können. 

Wien als Drehscheibe und Pionierstadt 

Die Hauptstadt Österreichs eignet sich hervorragend als Durchführungsort 

für die GBS: Nicht nur als Metropole für Konferenzen und als 

renommierte Studierendenstadt mit höchster Lebensqualität, son- 

136

dern insbesondere im ökologischen Bauen und Planen ist Wien eine 

Vorzeigestadt. Neben der Vermittlung von Erfahrung und Expertise 

stehen daher auch Exkursionen zu lokalen Best-Practice-Beispielen 

am Programm. So wurden 2018 neben der Seestadt Aspern und den 

energieeffizienten Studierendenhäusern der OeAD-WVGmbH unter 

anderem das LISI-Haus (Gewinner Solar Decathlon 2013), die ENERGYbase 

(Austrian Institute of Technology) und das neue TÜWI Gebäude 

der BOKU besucht. 

In der letzten Woche der GBS findet eine Projektarbeit in Gruppen statt. 

Hier werden aktuelle Themen aus der Bau- und Architekturbranche 

aufgegriffen und in einem Entwurfsprojekt bearbeitet. 2018 beschäftigen 

sich die Teilnehmer beispielsweise mit Landflucht und den damit 

einhergehenden Herausforderungen in wachsenden Großstädten. 

Auch Social Housing, städtische Nachverdichtung und Renovierung 

Facts zu den Summer Universities 2019 

Die akademischen Sommerprogramme Green.Building.Solutions. und 

Alternative Economic and Monetary Systems finden von 20. Juli bis 11. 

August 2019 (GBS) und 24. Juli bis 10. September 2019 (AEMS) in Wien 

an der Universität für Bodenkultur und der Technischen Universität Wien 

statt. Weitere Informationen sowie Bewerbung (ab Dezember 2018) 

unter www.summer-university.net. Auch Studierende und Professionals 

der Immobilienwirtschaft sind herzlich eingeladen, sich für die akademischen 

Kurzlehrgänge zu bewerben, um so eine neue Perspektive in 

internationalem Lernumfeld kennenzulernen. 

Herbst 2018 

137

von Mehrfamilienhäusern mit Fokus auf Energieeffizienz dienten 

bereits als Arbeitsthemen. Die Vorlesungsinhalte der ersten beiden 

Wochen zur nachhaltigen Stadtplanung, ökologische Baumaterialien, 

Bauphysik, Passivhausplanung und Architekturkonzepte, Entwurfsplanung 

sowie Energieeffizienz und erneuerbare Energien können 

während der Projektarbeit in Gruppen direkt in die Praxis umgesetzt 

werden. Der interdisziplinäre und integrative Planungsprozess fördert 

einen regen Austausch zwischen diversen Fachdisziplinen, Kulturen 

und Perspektiven und spiegelt dabei die täglichen Herausforderungen 

in Planungsprozessen wider: unterschiedliche Expertisen und Prioritäten 

müssen im gemeinsamen Design- und Entwurfs-Prozess berücksichtigt 

werden. Die Projekte werden bei der Abschlussveranstaltung 

im Kuppelsaal der TU Wien einer kritischen Jury präsentiert, bevor mit 

der offiziellen Zertifikatsübergabe der Kurz-Studienlehrgang feierlich 

beendet wird. 

Gemeinnütziges Unternehmen mit hohen Ansprüchen 

Die OeAD-WohnraumverwaltungsGmbH ist eine gemeinnützige 

Serviceorganisation im Bereich der internationalen Bildungs-, 

Wissenschafts- und Forschungskooperation in Österreich. Als 

größter nationaler Anbieter von Studierendenheimplätzen ist 

ihre Hauptaufgabe die jährliche Unterbringung von 12.000 

Studierenden und Gastforschern. Pro Jahr wohnen rund 3.000 

Gäste in energieeffizienten Studierendenhäusern. Das Unternehmen 

gilt als Pionier in der Passivhausbauweise bei Studierendenunterkünften 

und eröffnete 2005 ihr erstes Gästehaus im 

Passivhausstandard in der Molkereistraße. Weitere innovative 

Projekte sind das mineroom in Leoben in Holzbauweise und Gewinner 

des steirischen Holzbaupreises 2017, das weltweit erste 

PlusEnergie-Studentenheim, das GreenHouse sowie die mobilen 

PopUp dorms in der Seestadt Aspern. Im September 2018 wurde 

138

DI Stefan Sattler, BSc. – der Erneuerer 

Graduiert an der Universität für Bodenkultur gehört er 

zu den Jungen, die und zu recht fragen, was wir bislang 

getan haben – außer reden. Er sagt: „Ich möchte…“ und 

das tut verdammt gut. Auch er verbindet Wissenschaft 

und Lehre und ist manchmal auch wieder froh zu 

Hause im Seewinkel zu sein. 


• 2007 – 2014 Studium an der BOKU – Kulturtechnik und Wasserwirtschaft 

• seit 2014 wiss. Projektmitarbeiter am Institut für Konstruktiver Ingenieurbau 

• Seit 2018 Leitung des Universitätslehrgangs Green.Building.Solutions 

• Wissenschaftlicher Beirat bei Green.Building.Solutions.Summer School 

• Mitglied Organisationskomitee – Green.Building.Solutions 

• Mitglied im BOKU-Energiecluster 

• Mitglied in der Fachstudienkommision Kulturtechnik und Wasserwirtschaft 

die OeAD-WVGmbH mit dem Fiabci Prix d‘Excellence der Immobilienwirtschaft 

ausgezeichnet. Der hochkarätige Preis für exzellente, 

innovative Immobilienprojekte Österreich wurde für die PopUp 

dorms verliehen und bestärkt das Unternehmen in ihrem Vorhaben 

und ihrer Gesinnung. Ein bedeutender Unterstützer beider Sommerprogramme 

ist der Club of Rome. Prof. Ernst Ulrich von Weizsäcker, 

ehemaliger Vizepräsident und renommiertes Mitglied des Club of 

Rome, eröffnete 2018 die zweite Summer School der OeAD-WVGmbH 

(AEMS) mit einem Vortrag vor 300 Besuchern. Die Alternative Economic 

and Monetary Systems (AEMS) beschäftigt sich mit kreativen 

Lösungen für ein zukünftiges, nachhaltiges Wirtschafts- und Finanzsystem, 

welches unabdingbar zur Einhaltung der Klimaziele ist. Diese 

Wirkungsbereiche spielen auch in der Immobilien- und Baubranche 

zunehmend eine tragende Rolle, so wird auch die (inhaltliche) Vernetzung 

der beiden akademischen Programme stark forciert. 

Mag. Barbara Mayr, BSc. – die Macherin 

Seit 2014 für das Programm Mangement der Green. 

Building.Solutions. zuständig. Besonders gut gefällt ihr 

dabei der Kontakt mit vielen unterschiedlichen Menschen 

aus allen Teilen der Welt und verschiedensten Disziplinen. 

Nach ihrem Studien-Abschluss der Publizistik- und Kommunikationswissenschaften 

in Wien sammelte sie Erfahrungen in der Markt- und 

Meinungsforschung, der Medienbranche, im nachhaltigen Projektmanagement 

und im Umweltschutz. Reisen, Natur und Musik sowie Laufen und Yoga sind 

ihre Leidenschaften, außerdem hegt sie auch privat ein starkes Intersse für das 

Thema Klimawandel. Derzeit verfasst sie ihre Masterarbeit am Institut für 

Naturgefahren der BOKU, das Joint Degree Studium ermöglichte ihr 2017 auch 

einen Studien-Aufenthalt in Neuseeland. 

Herbst 2018 

139

#der Denker 

Dr. Franz Gschiegl 

#der Bewegte 

DI. Dr. techn. Harald Frey 

#die Macherin 

Mag. Barbara Mayr, BSc. 

#der Philosoph 

Alois Lang 

#der Erneuerer 

DI Stefan Sattler, BSc.

Advertorial 

Der Mensch 

steht im Vordergrund 

Wenn Alois Marchel Immobilien vermittelt, stehen für ihn 

trotzdem immer die Menschen im Vordergrund. Bereits seit 

22 Jahren vertrauen ihm Verkäufer, Käufer, Vermieter, Mieter und 

auch seine Mitarbeiter. Und alle profitieren davon. 

Ing. Alois Marchel 

Geschäftsführer 

RE/MAX Classic 

Doch der Reihe nach: 

Als ältestes von drei Kindern wuchs er im 

landwirtschaftlichen Anwesen seiner Eltern 

nahe Graz auf. Dort lernte er bereits in frühen 

Jahren, Aufgaben und Verantwortung zu 

übernehmen. Pflichtschule, Lehrabschluss als 

Stahlbauschlosser, Präsenzdienst – aus Liebe 

zu Musik – als Posaunist bei der Militärmusik 

Steiermark. 

Stahlbauschlosser, das kann doch nicht alles 

gewesen sein! Also drückte er für fünf Jahre 

abends mit Fleiß und Durchhaltevermögen 

die Schulbank und schloss die Ausbildung 

zum Elektrotechnikingenieur mit Auszeichnung 

ab. 

Über einige Jahre selbstständige Tätigkeit 

in einem Konstruktionsbüro entstand der 

Kontakt zu einem größeren privaten Grazer 

Bauträger. Sein ruhiges, umsichtiges Wesen 

und die faktenbasierte Arbeitsweise – die 

Technikausbildung hatte Spuren hinterlassen 

– waren ausschlaggebend für ein einmaliges 

Jobwechsel-Angebot. Ab 1996 war Marchel 

Immobilienmakler, später Verkaufsleiter des 

Bauträgers. 

Sein neu erworbenes Fachwissen im Bauwesen 

wollte Marchel sichern und up-to-date 

halten. Der Wunsch nach klar definierten und 

strukturierten Arbeitsabläufen führte ihn zur 

Ausbildung zum Total Quality Manager. Seine 

unermüdliche Arbeit in der Qualitätssicherung 

mündete im ersten TÜV-zertifizierten 

Qualitätsmanagement-System für Immobilientreuhänder 

in der Steiermark. 

„Hochwertige Dienstleistung im eigenen 

Büro ist gut, qualitätsvolle Kooperation mit 

einem ganzen Netzwerk aber besser“. Mit 

diesem Mindset startete Alois Marchel bereits 

2002 sein erstes RE/MAX Büro in Graz 

– als Franchise-Nehmer des weltweit größten 

Makler-Netzwerks und einer der Pioniere in 

Österreich. 2005 folgte ein weiteres im Bezirk 

Weiz-Gleisdorf. 

2007 startete Marchel die Kooperation mit 

einem der größten steirischen Bauunternehmen 

und gründete die Marchel & Partner Immobilien 

GmbH, das die volle Breite der Immobilienvermittlung 

abdeckt. Er selbst betreut 

nun mit einem kleinen Team vor allem den 

Commercial-Bereich. Langjährige, profunde 

Erfahrungen mit Handelsimmobilien und der 

Expansion von führenden Einkaufszentren in 

Europa zeichnen diese Gruppe um ihren Mentor 

Marchel aus. Zinshäuser in Grazer Bestlage 

am Joanneumring und ein Bauträgergrundstück 

um mehr als 6 Mio. Euro begleitete 

RE/MAX Classic beim Eigentümerwechsel. 

„Jeder fängt einmal klein an und freut sich 

über kompetente Unterstützung“, meint er 

bescheiden. „Ungebrochene Begeisterung, 

enorme Erfahrung und seine außerordentlichen 

Fachkenntnisse“, schwärmen seine 

Team-Mitglieder über ihn, „dazu sein fein 

gesponnenes Netzwerk, sein diplomatisch 

lösungsorientierter Umgang und die höchsten 

Qualitäts-Ansprüche an sich und sein Team.“ 

Über seine – wie er es nennt – „volle Dienstleistung“ 

freuen sich aber auch zufriedene 

Verkäufer und Käufer: Über die Jahre hinweg 

entstanden infolgedessen daraus zahlreiche 

Freundschaften mit Kunden und – folgerichtig 

– endlose Kundenempfehlungen. 

Trotz Vielbeschäftigung rund um die Uhr 

wirkt Alois Marchel stets ruhig und gelassen. 

Fleiß, Ausdauer und Korrektheit zeichnen ihn 

aus. Damit gelingen ihm mit seinem Team 

auch unter oft schwierig scheinenden äußerlichen 

Bedingungen Geschäftsabschlüsse. Dies 

schätzen sowohl Empfehlungsgeber wie auch 

Eigentümer, Käufer und Mieter. Der Mensch 

mit seinen Bedürfnissen und Ziele steht bei 

Alois Marchel eben immer im Vordergrund.n 

Firmensitz 


Marchel & Partner Immobilien GmbH 

Grabenstraße 178, 8010 Graz 

+43 316 296 000 

office@remax-classic.at 

Kontakt 

Ing. Alois Marchel 



+43 664 133 19 65 

ma@remax-classic.at

Zu Tisch mit … 

Dieter Schmahel und 

Michael Seeberger 

142 ImmoFokus

Wien, Wien 

nur du allein … 

Expansion. Die PROJECT Immobilien Vorstände Michael Seeberger und 

Dieter Schmahel stellen die Weichen auf Wachstum. „Wir haben acht Projekte 

mit rund 280 Wohnungen in der Pipeline.“ Vorerst will man ausschließlich in 

Wien investieren. 


W 

ir treffen einander im Tre 

Fratelli in der Wollzeile in 

Wien. Die Karte verspricht 

Spezialitäten aus der toskanischen 

Küche. Meine Gäste wählen zur Vorspeise 

Prosciutto & Bufala – Prosciutto SanDaniele und 

Büffelmozzarella, ich liebe Suppen. Also Minestrone. 

Als Hauptgang kommen Rapa Rossa – 

Risotto mit Ziegenkäse und roten Rüben und 

Porcini e Salsiccia – Steinpilz Risotto mit Salsiccia 

und knusprigen Lauch auf den Tisch. Dazu 

gibt es Fanta, Soda Zitrone und Soda Himbeere. 

Während Seeberger, wenn Zeit und Muße vorhanden, 

gerne am Herd steht, ist Schmahel ein 

bekennender Nicht-Koch. Wenn Zeit bleibt, dann 

gibt es zum Frühstück Frittata mit Lachs, Feta, 

Avocado und Tomaten. „Dieses Rezept habe ich 

aus London mitgebracht. 

Geht ganz schnell und 

schmeckt.“ Viel Zeit zum 

Kochen wird den Vorstandskollegen 

in nächster Zeit 

nicht bleiben, gilt es doch 

das Unternehmen aufgrund 

des starken Wachstums in 

den vergangenen Jahren, 

strukturell und strategisch 

neu auszurichten. Denn die 

PROJECT Immobilien Gruppe 

befindet sich im Umbruch. 

wo er zunächst am neu gegründeten Standort 

Wien am Unternehmensaufbau in Österreich 

mitbeteiligt war. Im April 2017 wurde er zum 

Vorstand der PROJECT PI Real Estate CEE AG, 

Wien berufen. Seit November 2018 ist er nun 

auch Vorstandsmitglied der PROJECT Real 

Estate AG an der Firmenzentrale in Nürnberg. 

Schon als kleiner Bub war er tagein tagaus 

mit Architektur, Modellen und Immobilien 

in Kontakt. „Das Büro meines Großvaters und 

Vaters war im Erdgeschoss, im Stock darüber 

haben wir gewohnt“, so Seeberger. „Ich bin mit 

Architektur groß geworden.“ 

Schmahel war zuletzt als Business Development 

und Investment Manager im Real Estate 

Sektor der Hallmann Holding International 

Investment GmbH tätig. Davor leitete er als 

Geschäftsführer die 6B47 Austria GmbH innerhalb 

der 6B47 Real Estate Investors AG 

Gruppe. Schmahel bringt somit über 20 Jahre 

an Erfahrung in der Entwicklung, Planung, 

Realisierung sowie dem Vertrieb von Immobilienprojekten 

in Österreich, Deutschland und 

dem CEE-Raum mit in seine neue Unternehmensposition. 

Schmahel: „Ich wollte etwas 

Vernünftiges machen – und habe mich für 

Bautechnik entschieden, bin aber nicht sehr 

tief in die Materie eingedrungen, da ich relativ 

rasch im Projektmanagement für den 

Hochbau gelandet bin.“ Auch wenn die PRO- 

JECT Immobilien Gruppe aktuell Projekte mit 

maximal 70 Einheiten realisiert, dürfte es nur 

eine Frage der Zeit sein, bis die Gruppe auch 


Generationenwechsel 

ist angesagt 

Der 29-jährige Michael 

Seeberger ist seit September 

2015 in der PROJECT 

Immobilien Gruppe tätig, 


143

PROJECT PI REAL 

ESTATE CEE AG 

Die zur 1995 gegründeten PROJECT Immobilien 

Gruppe mit Hauptsitz in Nürnberg 

gehörende PROJECT PI Real Estate 

CEE AG entwickelt und verkauft urbane 

Wohnquartiere in der Metropolregion 

Wien. Erfolgsfaktor der gesamten Unternehmensgruppe 

ist die eigenständige 

Entwicklung und Umsetzung aller Projekte 

aus einer Hand. So begleitet PRO- 

JECT Immobilien alle Phasen eines Bauvorhabens 

– vom Grundstücksankauf 

über die Planung und Bauausführung 

bis hin zum Verkauf. Sämtliche Projekte 

werden ausschließlich aus Eigenkapital 

finanziert. Somit wird eine stabile und 

bankenunabhängige Finanzierung gewährleistet. 

Seit dem Marktstart 2015 in 

Wien wurden bereits 8 Projekte angekauft. 

Auf diesen werden derzeit bis zu 

280 Wohneinheiten realisiert. 

in den großvolumigen Wohnbau einsteigen 

wird – und da ist dann sicher auch die Expertise 

von Schmahel gefragt. Die Aufgaben 

sind klar verteilt. Schmahel zeichnet für die 

Bereiche Projektsteuerung, Planung und Bau 

sowie Finanzen und Recht, Human Resources 

und Operations verantwortlich, Seeberger für 

Ankauf, Marketing und Vertrieb. 

Höchste Lebensqualität 

Warum aber kommen so viele deutsche Immobilien-Developer 

nach Wien, winken doch 

in Deutschland höhere Renditen? „Ein wesentlicher 

Faktor“, so Schmahel – „Wien ist 

nicht nur die zweitgrößte deutschsprachige 

Stadt nach Berlin. Im weltweiten Vergleich 

ist sie laut aktuellen Studien die Stadt mit 

der höchsten Lebensqualität. Eine Lebensqualität, 

die gesucht wird. Eine wesentliche 

Grundvoraussetzung für einen funktionierenden 

Wohnimmobilienmarkt – und dieser 

Markt funktioniert.“ Ein Faktum, das auch 

Seeberger bestätigt. „Ich kenne einige, die als 

Expats nach Wien gekommen sind und sich 

schlussendlich hier niedergelassen haben. 

Wien ist eine Stadt, wo sich Familien wohlfühlen 

können – auch das ist bei vielen ein 

Entscheidungskriterium.“ 

Gesucht werden vor allem Grundstücke ab 

1.500 Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche, 

vorzugsweise mit einer reinen Wohnwidmung 

in guten Wohnlagen. 

Von London nach Wien 

Seeberger studierte an der Friedrich-Alexander-Universität 

Erlangen-Nürnberg Wirtschaftswissenschaften 

und an der Universität 

Regensburg Immobilienwirtshaft. Für einen 

Doppelmaster zog es ihn nach Reading. Seeberger 

wollte eigentlich nach seiner Ausbildung 

in England bleiben. „Dann kam aber das 

Angebot Wien aufzubauen dazwischen. So 

sind die Kartons von London direkt nach Wien 

gekommen. Es war eine bewusste Entscheidung, 

die ich mit nicht leicht gemacht habe. 

London ist eine pulsierende Stadt. Da herrscht 

auch im Berufsleben ein hoher Wettbewerb. Es 

ist einfach spannend. In London spürt man die 

Trends schneller und früher – und das betrifft 

nicht nur die Immobilienbranche.“ In London 

seien die Wohnungen schon vor einigen Jahren 

kleiner geworden, die Grundrisse effizienter. 

Trotzdem müssen immer mehr in London 

arbeitende Menschen im Großraum immer 

weitere Anfahrtswege in Kauf nehmen, da die 

Wohnungspreise und Mieten unerschwinglich 

144 ImmoFokus

„Unsere Projekte 

eigenen sich 

gleichermaßen 

für Eigennutzer 

als auch 

Investoren.“ 

Immo-Investmententscheidungen in Österreich 





145

geworden sind. „Vor kurzem hat mir einer 

meiner Studienkollegen mit Stolz berichtet, 

er habe eine Wohnung gefunden, die nur 45 

Minuten Fahrzeit von seinem Arbeitsplatz entfernt 

ist. In London gelten andere Gesetze.“ Ein 

Trend den Seeberger auch in Wien bemerkt, 

wenn auch nicht in so starker Ausprägung. 

„Da immer mehr Menschen in der Stadt leben 

wollen, werden die Wohnungen kleiner, kompakter. 

Die Wohnbedürfnisse verändern sich. 

Wir versuchen diese aufzugreifen und in unseren 

Projekten umzusetzen", ergänzt Schmahel. 

Investoren und Eigennutzer wertbeständig. 

und umweltverträglich.“ 

Kaufen keine Bauerwartungsgrundstücke 

Angefangen hat man mit kleinen aber feinen 

Projekten. Das erste Projekt war 16 Einheiten 

groß. „Wir wollten den Markt kennenlernen“, 

blickt Seeberger auf die ersten Schritte 

in Wien zurück. Wir kaufen nicht spekulativ. 

Wir kaufen keine Bauerwartungsgrundstücke. 

Wir wollen unsere Projekte zeitnah 

umsetzen.“ Wobei Schmahel zeitnah mit 

unmittelbar übersetzt. „Wir betreiben kein 

Landbanking, auch das unterscheidet uns 

Keine Fremdfinanzierung 

Was aber sind die Erfolgsfaktoren der PROJECT 

Immobilien Gruppe? „Bei uns kommt alles aus 

einer Hand. Wir übernehmen die gesamte Projektabwicklung 

vom Ankauf der Grundstücke 

bis zu Umsetzung der Werkplanung. Für den 

Verkauf der Eigentumswohnungen beschäftigen 

wir festangestellte Vertriebsteams. So 

realisieren wir die maximale Produkt- und 

Beratungsqualität für unsere Kunden." Die 

Immobilienprojekte werden zwar nicht zertifiziert, 

aber das hat keine Auswirkungen auf 

die Bauweise. „Alle Zertifikate, die wir uns angesehen 

haben, haben Vor- und Nachteile. Ein 

großes Problem ist die mangelnde Vergleichbarkeit“, 

so Seeberger. „Wir bauen für unsere 

ECKDATEN DER PROJECT GRUPPE 

Gründung: 1995 

Standorte: Bamberg, Berlin, Hamburg, München, Nürnberg, Rheinland, Rhein- 

Main und Wien 

Gliederung: Zwei Unternehmensgruppen: PROJECT Investment und PROJECT 

Immobilien. 

Mitarbeiter: 700 

Fonds: 32 erfolgreich aufgelegte Immobilien- bzw. Immobilienentwicklungsfonds 

im Publikumsbereich sowie semi-professionelle und institutionelle Fonds und weitere 

Private Placements. 

Fondsvolumen: Das seit der Gründung im Jahr 1995 mit über mehr als 22.000 

Zeichnungen eingebrachte Eigenkapitalvolumen beläuft sich auf 949 Millionen 

Euro rund 1 Milliarde Euro platziertes Eigenkapital. 

Objektvolumen: Mit Stand 30. Juni 2018 befanden sich 113 Immobilienentwicklungen 

mit einem Gesamtverkaufsvolumen von rund 2,8 Milliarden Euro in der 

Umsetzung. 

146 ImmoFokus

von unseren Mitbewerbern. Ein weiteres, 

aber wesentliches Unterscheidungskriterium 

ist, dass wir unsere Projekte aus eigener Kraft 

stemmen.“ Fremdfinanzierung ist ein Fremdwort. 

„Wir werden von unseren Kapitalgebern 

mit ausreichend Kapital ausgestattet. 

Unabhängiger von Finanzmärkten 

Mittlerweile sind wir beim Nachtisch angelangt. 

Panna Cotta. Köstlich. Dazu Espresso. 

Das heißt, Alle Projekte gehen in eigene 

(geschlossenen) Fonds, die wiederum nur 

PROJECT Immobilien Projekte finanzieren. 

Auch das ist eine Besonderheit. „Wir handeln 

unabhängiger von Entwicklungen auf den Finanzmärkten", 

präzisiert Schmahel. 

2015, vor erst drei Jahren, war man zu dritt gestartet 

– heute zählt das Unternehmen bereits 

30 Mitarbeiter – Tendenz steigend. „Wir sind 

stetig auf der Suche nach engagierten Mitarbeitern, 

die sich dafür begeistern können, 

dynamische und herausfordernde Projekte auf 

Seite des Bauherrn zu realisieren. Im Gegenzug 

bieten wir die Möglichkeit, etwas in einem modernen, 

internen Arbeitsumfeld zusammen mit 

Experten aus sämtlichen relevanten Bereichen 

von der Akquisition bis zur schlussendlichen 

Vermarktung zu bewegen“, so Schmahel. „Vor 

allem sind wir kontinuierlich auf der Suche 

nach Mitarbeitern, die Ihr facheinschlägiges 

Know-how in den Bereichen Akquise, Projektsteuerung 

und PM sowie im hauseigenen 

Vertrieb einbringen und somit entscheidend 

zum steigenden Wachstumskurs und Erfolg des 

Unternehmens beitragen. 

n 

Immo-Investmententscheidungen in Tschechien 





147


Rekordjagd 

Strategie. „Es ist meiner Meinung nach grundlegend falsch, von nur einem Immobilienzyklus zu sprechen. Es 

gibt viel mehr sehr viele verschiedene Zyklen“, erklärt Vorstandsvorsitzender der S IMMO AG Ernst Vejdovszky. 


Der FFO konnte in den ersten drei Quartal 

um knapp 30 Prozent erhöht werden und 

liegt bei fast 48 Millionen Euro und somit 

wie bereits im Halbjahr auf einem Rekordniveau. 

Was dürfen wir von der S Immo 

noch erwarten. Ein neues Rekordjahr? 

Ernst Vejdovszky: Nach den großvolumigen 

Verkäufen in den Jahren 2016 und 2017 

in Höhe von insgesamt 700 Millionen Euro 

war das Jahr 2018 ein Übergangsjahr für uns. 

Umso stolzer macht es mich, dass es uns bereits 

zum dritten Quartal gelungen ist, die 

verkaufsbedingten Reduktionen zu kompensieren. 

Dafür verantwortlich waren vor allem 

eine positive Like-for-Like-Performance bei 

den Mieten, ein ausgesprochen gutes Ergebnis 

aus der Hotelbewirtschaftung und eine 

sehr positive Entwicklung im Finanzergebnis. 

Die Ankäufe, die wir im laufenden Jahr getätigt 

haben (voraussichtlich bis Jahresende 

ca. 100 Millionen Euro), sowie die Fertigstellungen 

unserer Projektentwicklungen in 

Bukarest und Bratislava werden sich ab dem 

nächsten Jahr zusätzlich sehr positiv auf unsere 

Ergebnisse auswirken. Insofern bin ich 

auch für 2019 ausgesprochen optimistisch. 

Aktuell ist die S Immo zu 25 in der Assetklasse 

Wohnen und zu 75 Prozent in 

der Assetklasse Gewerbe involviert. Sind 

Änderungen geplant? Hat sich durch die 

Veränderungen bei den Kernaktionären 

die Strategie verändert? 

> > Die S Immo investiert vorrangig in Gewerbeimmobilien 

(Büros, Retail und Hotels), 

sowie zu einem ergänzenden Anteil in Wohnimmobilien 

in Österreich und Deutschland. 

Mit dieser Aufteilung sind wir sehr zufrieden, 

weil sie für eine gewisse Grundstabilität in 

unserem Portfolio sorgt. Außerdem kombinieren 

wir sichere Häfen wie Österreich und 

Deutschland mit den aufstrebenden Wachstumsmärkten 

in Zentraleuropa. Auf diese 

Weise können wir Immobilienzyklen optimal 

nutzen und Mehrwert für unsere Anlegerinnen 

und Anleger generieren. Mit dieser 

Strategie fahren wir nun schon seit einigen 

Jahren ausgesprochen gut. Aktuell sind keine 

Veränderungen in dieser Portfoliodiversifikation 

geplant. 

Wie sind Sie mit der Performance der Aktie 

zufrieden? In den vergangenen Wochen 

gab die Aktie leicht nach. 

> > Die S Immo Aktie hat einige ausgesprochen 

starke Quartale hinter sich. 2016 hatten wir 

eine Jahresperformance von knapp 22 Prozent, 

2017 waren es über 60 Prozent. Auch im 

laufenden Jahr hat unser Wertpapier in den 

ersten drei Quartalen ein Plus von immerhin 

6,5 Prozent (exklusive einer Dividendenausschüttung 

in Höhe von 0,40 Euro je Aktie) erzielt. 

Die letzten Wochen haben weltweit auf 

allen Aktienmärkten für leichte Korrekturen 

gesorgt, einer solchen Entwicklung kann sich 

auch der stabile österreichische Markt nicht 

entziehen. Tatsache ist, dass unser EPRA- 

NAV zum 30. September 2018 bei 19,20 Euro 

liegt, unsere Aktie also nach wie vor großes 

Potenzial nach oben zeigt. 

Wie sind Sie mit der Entwicklung in Rumänien 

zufrieden? 

> > Als sechstgrößte Agglomeration der Europäischen 

Union ist Bukarest für uns der 

wichtigste Büromarkt in CEE. Wir sehen hier 

schon seit einigen Quartalen eine sehr starke 

Entwicklung. Derzeit arbeiten wir an der Fertigstellung 

unserer Büroimmobilie The Mark 

und konnten bereits jetzt namhafte Mieter 

für mehr als 75 Prozent der Flächen fixieren. 

In Osteuropa beginnt die Verwertung traditionell 

sehr spät, insofern sind wir auf den aktuellen 

Verwertungsstand sehr stolz. 

Generell wird in Bukarest viel gebaut, in den 

ersten neun Monaten des Jahres wurden insgesamt 

110.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen 

auf den Markt gebracht. Das sind 6 

Prozent mehr als letztes Jahr – weitere 60.000 

Quadratmeter sollen bis zum Jahresende dazukommen. 

Parallel verzögern sich einige 

angekündigte Fertigstellungen. Die Leerstandsrate 

ist mit 8 Prozent auf einem historischen 

Tiefstwert, die aktuellen Spitzenmieten 

liegen bei 18,5 Euro pro Quadratmeter. 

Wichtigster Treiber bleibt die IT-Branche. Gerade 

in diesem Bereich ist der Kampf um gut 

ausgebildetes Personal sehr groß – qualitativ 

hochwertige Büros in bester Lage sind ein 

wesentlicher Faktor im Recruitingprozess. 

Außerdem steigt die Nachfrage nach Co-Working-Spaces, 

große Player wie Mindspace und 

Spaces sind 2018 nach Bukarest gekommen. 

Aber auch andere große Unternehmen haben 

den Markt betreten, wie etwa die London 

Stock Exchange Group, die ein Service Center 

in Bukarest eröffnete. 

2017 war von Verkäufen geprägt – und 

2018? Für 2018 waren Zukäufe im Wert 

von 100 Millionen Euro geplant. Ziel erreicht? 

Also wie sieht Ihre Wachstumsstrategie 

aus? 

> > Ja, ich gehe davon aus, dass wir unser Ziel, 

bis Jahresende 100 Millionen Euro zu investieren, 

erreichen werden. Attraktive Ankaufsmöglichkeiten 

bieten sich hier für uns derzeit 

vor allem in aufstrebenden deutschen Großstädten 

wie Leipzig, Kiel und Rostock. Das 

148 ImmoFokus

„Es ist meiner Meinung nach 

grundlegend falsch, von nur 

einem Immobilienzyklus 

zu sprechen.“ 

Fotos: JASMINA RAHMANOVIC 


149


Wachstumspotenzial und die demografische 

Entwicklung dieser Städte sichern einen nachhaltigen 

Cashflow und bieten ein interessantes 

Wertsteigerungspotenzial. Aber auch in unseren 

anderen Märkten prüfen wir laufend interessante 

Investitionsmöglichkeiten. 

„Rumänien ist 

aktuell ein sehr 

starker Markt.“ 

Ernst Vejdovszky 

Vorstandsvorsitzender 

Ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmensstrategie 

ist es, Immobilienzyklen 

zu nützen. Viele sehen schon das Ende 

des Immobilienzyklus am Horizont. Wie 

ist Ihre Einschätzung? 

> > Es ist meiner Meinung nach grundlegend 

falsch, von nur einem Immobilienzyklus zu 

sprechen. Es gibt viel mehr sehr viele verschiedene 

Zyklen, Büroimmobilien in Bukarest 

unterliegen einem anderen Zyklus 

als Wohnimmobilien in Wien. Die Stärke 

unserer Strategie liegt darin, dass wir diese 

verschiedenen Zyklen kombinieren und mit 

viel Marktexpertise nutzen. Da kann es Sinn 

machen, sich von einer großen Büroimmobilie 

in Wien zu einem stolzen Preis zu trennen 

und gleichzeitig Büroeinheiten in Berlin 

anzukaufen. Unbestritten ist, dass das Preisniveau 

in vielen Märkten schon sehr hoch 

ist, aber mit Know-how und entsprechender 

Marktkenntnis lassen sich nach wie vor 

Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial 

finden. Wir konzentrieren uns in diesem 

Umfeld darauf, Nischen zu finden, in denen 

sich ein Investment für unsere Anleger noch 

lohnt. 

Rostock. Wir prüfen Wirtschaftsprognosen, 

demografische Entwicklungen, achten auf 

einen vielversprechenden Zuzug und finden 

so immer wieder sehr attraktive Investitionsmöglichkeiten. 

Wir kaufen in diesen Märkten 

Objekte mit einer ordentlichen Mietrendite 

und das bei tendenziell niedrigem Mietniveau. 

Das verschafft uns einen stabilen Cashflow 

und gleichzeitig ein nicht zu unterschätzendes 

Wertsteigerungspotenzial. 

Wie sehen Sie die Entwicklung in CEE, 

besonders in Ihren Kernmärkten Tschechien, 

Slowakei, Ungarn und Rumänien? 

> > Rumänien ist aktuell – wie vorhin schon 

erläutert – ein sehr starker Markt. Neben 

Bukarest ist Budapest aktuell stark im Fokus 

– nicht nur der S Immo. Der Markt performt 

sehr stark. 50 Prozent der Vermietungsleistung 

waren Neuvermietungen – ein Zeichen, 

dass viele Unternehmen in den Markt drängen. 

Der Trend geht in Budapest in Richtung 

kleiner Flächen und Co-Working-Spaces 

– gleichzeitig werden ähnlich wie in Wien 

und Berlin Allgemeinflächen mit hoher Aufenthaltsqualität 

immer noch wichtiger. Die 

Leerstandsrate liegt in Budapest mit 6,4 Prozent 

ebenfalls auf einem historischen Tiefstand. 

Auch der Hotelmarkt in Budapest (die 

S Immo betreibt das Marriott Budapest Hotel) 

hat ausgesprochen starke Quartale hinter 

sich und stellt zusätzlich die Dynamik des 

Markts unter Beweis. 

Wir haben in den vergangenen Jahren stark 

auf die Revitalisierung unserer Immobilien 

gesetzt und konnte nach sehr herausfordernden 

Jahren große Erfolge erzielen. Innerhalb 

der letzten vier Jahre ist es uns gelungen, 

den Leerstand von zeitweise über 40 Prozent 

auf aktuell rund 2 Prozent zu reduzieren und 

die Mieterlöse um rund 40 Prozent zu steigern. 

Ein kleiner, nicht zu unterschätzender 

Markt ist Bratislava. Die Leerstandsrate ist 

auch hier mit 5,8 Prozent auf einem historisch 

niedrigen Stand, die Spitzenmieten 

befinden sich auf einem stabilen Niveau von 

etwa 16 Euro pro Quadratmeter. Wir stellen 

gerade das Einsteinova Business Center fertig, 

ein Objekt, das wir schon seit dem Sommer 

vollverwertet haben. Uniqa und IBM 

zählen unter anderem zu unseren Mietern. 

Bratislava ist ein überschaubarer Markt, der 

vor allem von Wien aus leicht zu erreichen 

ist. Mit dem richtigen Projekt kann man 

auch hier sehr große Erfolge einfahren. n 

Der Fokus in Deutschland liegt auf Großstädten 

mit wirtschaftlichem und demografischem 

Potenzial. Welche Städte haben 

Sie auf ihrem Radar? 

> > Wir prüfen diverse Städte hinsichtlich ihres 

Wachstumspotenzials, zugekauft haben 

wir zuletzt zum Beispiel in Leipzig, Kiel oder 

150 ImmoFokus

Wir entwickeln und realisieren Logistikund 

Industrieimmobilien 

Industrial Campus Vienna East 

KREMS (100 km) 

BRÜNN/BRNO (180 km) 

DLH Real Estate Austria errichtet Österreichs 

modernsten Logistikpark in unmittelbarer Nähe 

zum Vienna International Airport. 

Highlights: 

 

 

 

 

 

 

 

 

In wenigen Kilometern zur S1/A4 

30 Minuten in das Stadtzentrum von Wien 

Nutzung 24/7 uneingeschränkt möglich 

Modernste Gebäudetechnik, LED Licht 

ESFR Decken-Sprinkler nach Global FM 

Hallenabschnitte ab 5.000 m² verfügbar 

Büros und Mezzaninflächen individuell 

Vorteile des Campus Konzeptes 

A21 

B17 

A2 

Wien 

(20 km) 

A23 

S1 

LINZ (210 km) 

WELS (230 km) 

MÜNCHEN (450 km) 

GRAZ (200 km) 

B16 

B16 

A22 

WIEN 

Donau 

B15 

Vienna 

International 

Airport 

A4 

B10 

B60 

B9 

ENZERSDORF 

NIEDERÖSTERREICH 

Schwadorf 

B10 

B10 

B50 

B60 

A4 

Enzersdorf 

B50 

A6 

B9 

B10 

SLOWA 

Bratis 

(55 km 

A3 

A 

DLH Real Estate Austria GmbH 

A Company of the Zech Group 

ZAGREB (350 km) 

10 km 

BUDAPEST (220 

GYŐR (100 km) 

UN 

DC Tower · Donau-City-Straße 7 / 27. OG / Top A · 1220 Wien, Austria · Phone +43 1 35833 0 · office@dlh-realestate.com 

www.dlh-realestate.com 


151

Advertorial 

Wohnraum für die 

Stadt der Zukunft 

WEITSICHT. Michael Klement, CEO von INVESTER United Benefits über langfristige 

Trends der Stadtentwicklung und die Wichtigkeit Wohnraum für die Zukunft zu schaffen. 

Welche Entwicklungen und langfristigen 

Trends sehen Sie beim Thema Stadtentwicklung 

mit besonderem Fokus auf Wien? 

Klement: Die Stadtentwicklung heute steht 

vor enormen Herausforderungen. Mit Blick auf 

Wien gilt es, die lebenswerteste Stadt der Welt 

so zu entwickeln, dass die Auszeichnung auch 

noch in 10, 20 oder 30 Jahren Gültigkeit hat. 

Gerade mit der Digitalisierung, die auch in der 

Immobilienbranche völlig neue Zugänge und 

Innovationen möglich machen wird, gilt es den 

Spagat zwischen anhaltendem Wachstum und 

der Sicherung von Lebens- und Wohnqualität 

für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen. 

Das kann aus meiner Sicht nur gelingen, wenn 

das Potenzial innerhalb des Gürtels voll ausgeschöpft 

und vor allem die neuen Ballungsräume 

mit den Bezirken 2, 10, 11 sowie 21 bis 23 

intelligent und weitsichtig entwickelt werden. 

Was können Investoren und Entwickler 

tun, um dem Zuzug und damit einhergehender 

Nachfrage nach leistbarem Wohnraum 

gerecht zu werden? 

> > Gerade in Wien wird es notwendig sein, dass 

Investoren, Entwickler und die Verantwortlichen 

aus Politik und Verwaltung noch enger 

zusammenarbeiten und gemeinsam eine Vision 

für die langfristige Entwicklung der Stadt 

erarbeiten. Wenn Investoren einen langfris- 

tigen Ansatz verfolgen, haben Entwickler die 

Möglichkeit ein Produkt auf den Markt zu bringen, 

dass auch 2050 den Ansprüchen der Zeit 

gerecht werden kann. Dazu braucht es nicht 

nur Mut und ein hohes Maß an Innovation, 

sondern auch zu neue und kreative Zugänge. 

Welche Wohnformen werden in den nächsten 

Jahren gefragt sein? Stichwort Kleinund 

Kleinstwohnungen / Single-Haushalte 

etc. 

> > Der Trend zu Klein- und Kleinstwohnungen 

mit ein bis zwei Zimmern wird anhalten und 

sogar noch an Bedeutung gewinnen. Gerade 

bei diesen Wohnformen ist es wichtig, dass ein 

152 ImmoFokus

Fotos: Soyka/Silber/Soyka, vdx.at 

möglichst hohes Maß an Wohnflexibilität geboten 

werden kann. Darüber hinaus gilt es die 

anhaltend hohe Nachfrage nach eigenen Außenbereichen 

wie Balkonen oder Terrassen bereits 

in der Planungsphase zu berücksichtigen. 

Warum gewinnt Miete im Gegensatz zu Eigentum 

an Bedeutung? 

> > Wohnen zur Miete bedeutet ein Höchstmaß 

an Flexibilität. Hier spiegelt sich auch die gestiegene 

Mobilität der Gesellschaft wider und 

das obwohl die Österreicher Eigentum eigentlich 

lieben. Gerade bei Familien lässt sich 

sehr gut beobachten, dass in unterschiedlichen 

Lebensphasen unterschiedliche Anforderungen 

und Ansprüche bestehen. Von der 

Anzahl der Zimmer über die Lage bis hin zum 

verfügbaren Haushaltsbudget – all diese Themen 

können durch Wohnen zur Miete optimal 

an die jeweiligen Bedürfnisse angepasst 

werden. 

Welche Projekte entwickeln Sie aktuell in 

Wien? 

> > Wir entwickeln aktuell mit dem Projekt 

„Wohngarten“ in Simmering und dem Projekt 

„Lavater 2“ in der Donaustadt zwei sehr spannende 

Wohnobjekte im Segment des leistbaren 

Wohnens. Das Projekt Wohngarten 

umfasst rund 682 freifinanzierte Mietwohnungen 

in der Größe zwischen ein bis drei 

Zimmern. Mit Lavater 2 entwickeln wir rund 

230 freifinanzierte Eigentumswohnungen inmitten 

des aufstrebenden Bezirksteils Aspern 

im 22. Wiener Gemeindebezirk. 

Welche Pläne hat INVESTER im Segment 

Wohnen? 

> > Die Assetklasse Wohnen wird für uns zukünftig 

noch weiter an Bedeutung gewinnen. 

Wir sichten und prüfen laufend Möglichkeiten 

zur Umsetzung neuer Projekte. Darüber hinaus 

starten wir im nächsten Jahr die Bauphase bei 

unseren Wohnbauprojekten „Wohngarten“ 

und „Lavater 2“. 

n 

Infobox über INVESTER United Benefits 

INVESTER United Benefits mit Sitz in Wien ist als integriertes Dienstleistungsunternehmen 

ein unabhängiger Initiator, Entwickler und Betreiber 

einzigartiger Immobilienprojekte im zentraleuropäischen Raum und 

bietet allen Projektbeteiligten sämtliche dafür erforderlichen Dienstleistungen 

aus einer Hand. Das Unternehmen hat sich zum Ziel gesetzt, eine 

Plattform für innovative Immobilienprojekte in den Assetklassen Retail, 

Hotel und Wohnen zu schaffen und nachhaltige Ertragschancen für Investoren 

zu ermöglichen. Gegründet wurde die INVESTER Gruppe von den 

beiden renommierten Wiener Immobilienunternehmern Franz Alexander 

Kollitsch und Erwin Krause. Mehr Informationen unter www.invester.at 


153

Schaukeln oder 

Hängematte 

Co-Working, Desk-Sharing. Auf der XChange Office 2030 im General Aviation Center am Flughafen Wien 

stand das Büro der Zukunft am Prüfstand. Co-Working, Desk-Sharing nur Hypes oder nachhaltige Trends? 


E 

ines gleich vorweg. Wer Patentrezepte 

erwartet hatte, wurde 

enttäuscht. Wer hingegen neue 

Ideen mit nach Hause – oder ins 

Büro bringen wollte, kam voll auf seine Kosten. 

Die Idee schlechthin gibt es nicht. Aber es 

gibt sie, die tollen Büros, die eher an stylische 

Wohnungen und Hotelsuiten erinnern, denn 

an Großraumbüros mit dicht an dicht gestellten 

Schreibtischen und/oder Arbeitskojen. 

Ob tatsächlich in jedem Büro ein Wuzzler zu 

finden sein muss, die Frage sei unbeantwortet 

in den Raum gestellt. Das hängt, so Ronald 

Thoma vom Personalentwickler Argo, in erster 

Linie vom Unternehmen ab: „Kultur und 

Setting müssen passen" – sonst wirken alle 

Maßnahmen ausgesetzt und verpuffen ohne 

Wirkung. Denn im Kern gehe es um Mitarbeitermotivation. 

Das bestätigt auch Team 

Gnesda Chef Andreas Gnesda. „Viele Unter- 

nehmen glauben, sie könnten sich eine fehlende 

Unternehmenskultur mit einer neuen 

Bürolandschaft ,einkaufen‘.“ Dass es noch 

immer die Mitarbeiter sind, die den Unternehmen 

Produktivität und Erträge erwirtschaften, 

unterstrich Thoma in seinen Ausführungen. 

Jeder nicht engagierte Mitarbeiter andererseits, 

kann die Organisation mehr als 10.000 

Euro des jährlichen Profits kosten. Das Streben 

nach Gewinn, Sicherheit und Wohlstand steht 

154 ImmoFokus

Office 2030 


zunehmend in Konflikt mit der Bestrebung 

nach mehr Nachhaltigkeit, Freiheit und Lebensqualität. 

Thoma, ist Gründungsmitglied 

und Gesellschafter von ARGO performance 

& development und vielfach zertifizierter 

Leadership-Trainer, Personalentwickler und 

Berater. Seit über 20 Jahren berät er internationale 

Konzerne in Europa, den USA, China 

und Südamerika. „Mit Gewalt und nur, weil 

es eben im Moment hipp ist, Co-Working und 

Desk-Sharing einzuführen, wäre der falsche 

Weg.“ Wobei die Größe des Unternehmens 

keine Rolle spiele. Auf jeden Fall müsse die 

Führungseben hinter dem Projekt stehen. 

Best-Practice-Beispiel 

Der Erste Campus gilt als Best-Practice-Beispiel 

für eine gelungene Umsetzung. Vor rund drei 

Jahren bezog die Erste Bank und ihre Tochtergesellschaften 

ihr neues Headquarter am 

QBC. „Wir waren vorher auf über 20 Standorte 

verteilt“, berichtete Andrea Besenhofer von 

der Erste Group. „Viele Führungskräfte waren 

den ganzen Tag zu Meetings unterwegs." 

Doch bei den ersten Überlegungen für einen 

Standort spielte „New World of Work“ keine 

Rolle. Erst während des Baus wurde die „New 

World of Work“ zum Thema – und umgeplant. 

Heute gibt es im Erste Campus weder Einzelbüros 

noch fixe Schreibtische. Auch für Erste- 

Bank-Vorstand Andreas Treichl wurden keine 

Extrawürste gebraten. „Wir haben jetzt ein 

hierarchieloses Büro." 

Clean Desk Policy 

Wichtig dabei sei die Gestaltung der Arbeitsplätze 

gewesen. „Alle Arbeitsplätze – wirklich 

alle Arbeitsplätze müssen gleichwertig sein. 

Sonst kommen die Mitarbeiter um 7 in der 

Früh, um sich ihre Plätze zu besetzen. Das 

aber ist ein No-Go.“ Dies würde die Clean 

Desk Policy ad absurdum führen. Nicht alle 

Mitarbeiter waren mit dem Umzug glücklich. 

Vom ersten Bezirk zum Hauptbahnhof, wurde 

von vielen kritisch gesehen. „Die Menschen 

sind grundsätzlich sehr veränderungsavers.“ 

Zudem nur drei Kartons pro Arbeitsplatz 

übersiedelt werden durften. „Hier mussten 

zahlreiche Diskussionen geführt werden. Ein 

mühsamer Prozess.“ Auf wenig Gegenliebe 

stieß das Verbot Tischpflanzen zu übersiedeln 

– „wohin damit, wenn niemand mehr seinen 

persönlichen Schreibtisch hat“ – und das Essverbot 

am Arbeitsplatz. Die Wogen haben sich 

mittlerweile geglättet. „Eine kürzlich durchgeführte 

Umfrage ergab, dass sich 74 Prozent der 

Mitarbeiter am Erste Campus wohlfühlen. In 

Zahlen gegossen heißt das: Deutlich weniger 

Krankenstandtage. „Im Durschnitt werden 

bei österreichischen Banken pro Mitarbeiter 

9,6 Krankenstandstage gezählt. Bei uns waren 

es 2017 7,1 Tage pro Jahr. Im Vergleich zu 

2014 bedeutet das ein Minus von 9 Prozent.“ 

Weniger Krankenstandstage bedeuten höhere 

Produktivität. 

Um Desk-Sharing umsetzen zu können, mussten 

alle Mitarbeiter IT-technisch aufgerüstet 

werden. Die persönliche IT-Ausstattung für die 

Mitarbeiter umfasst ein Notebook, eine Tastatur 

und eine Maus, ein Headset, eine Tasche 

oder Rucksack für den Laptop, und – falls erforderlich 

– ein Smartphone oder Mobiltelefon. 

Dank WLAN im ganzen Gebäude inklusive 

Gartendeck kann im ganzen Areal kabelungebunden 

gearbeitet werden. 

Ziel sei aber nie gewesen, Platz oder Geld zu 

sparen. Die Effekte sind aber eingetreten. 

Besenhofer: „We move people not furniture.” 

Das Großraumbüro-Konzept mit verschiede- 


155

Im Brennpunkt: New World of Work 

nen „Home-Bases“ (Abteilungen) bietet viele 

Vorteile, Einsparungspotenzial und Flexibilität, 

besonders schalldämpfende Materialien 

schlucken den Lärm. Ein netter ökologischer 

Nebeneffekt: Durch die Auflösung fester 

Arbeitsplätze und die Reduktion von persönlichen 

Ablageflächen fällt auch weniger Müll 

an. Dieses umwelt- und ressourcenschonende 

Konzept machen den Erste Campus zu einem 

Vorzeigeprojekt für nachhaltiges Bauen – ausgezeichnet 

mit einem „DGNB Platin Zertifikat“. 

Co-Working-Boom 

Dass Wien gerade von internationalen Co-Working-Anbietern, 

die sich mit ihrem Angebot vor 

allem an junge Kreative richten, entdeckt wird, 

davon erzählte Heiko Bidermann, Area Director 

der International Workplace Group (IWG). 

Spaces heißt die Antwort von Regus auf diesen 

neuen Trend. „Mit der Marke Spaces wollen 

wir jüngere Zielgruppe ansprechen und dem 

Trend zu flexiblen Büro-Angeboten gerecht 

werden“, so Bidermann. „Top-Lagen und Top- 

Technische-Ausstattung sind ein Hauptargument 

für Co-Working. In solchen Büros steht 

der Community-Gedanke im Mittelpunkt.“ 

Bidermann sieht die wachsende Konkurrenz 

indes gelassen: Im Unterschied zu vielen Mitbewerbern 

verfüge Regus über ein globales 

Netzwerk. „Regus verfügt Niederlassungen in 

jeder größeren Stadt der Welt – in prominenten 

Geschäftsvierteln und Gewerbeparks.“ 

Ein weiterer Pluspunkt im Wettbewerb sei so, 

die angebotene Vielfalt. „Egal ob unsere Kunden 

sich ein Ein-Mann-Büro oder ein großes 

Teambüro mit 20 Arbeitsplätzen am Kudamm 

wünschen – wir können alles anbieten, was der 

Kunde für sein Unternehmen braucht.“ So wären 

die Regus-Business-Center anspruchsvoller 

und teurer als Co-Working-Spaces, die im 

Unterschied zu den oft chaotisch anmutenden 

Büro-WGs neben Flexibilität auch umfangreiche 

Dienstleistungen wie einen IT-Service oder 

Schreibdienst, repräsentative Räume und oft 

eine gut klingende Adresse bieten. 

Startschuss für Office Park 4 

Dem Trend von flexiblen Büros, Co-Working 

und Community soll mit dem Office Park 4 

Rechnung getragen werden, erklärten anschließend 

die beiden Flughafen Manager Wolfgang 

Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien- 

und Standortmanagement Flughafen 

Wien und Horst Traxler, Head of Real Estate 

Asset Management. Für die Immobilienprofis 

am Flughafen steht fest: Einfach nur ein Bürogebäude 

hinzustellen funktioniert nicht mehr. 

Bürostandorte müssen einfach mehr bieten. 

Am Flughafen Wien heißt das Konzept Airport 

City. Vor kurzem erfolgte der Spatenstich für 

den hochmodernen Office Park 4, der ab Mai 

2020 weitere 26.000 Quadratmeter Büround 

Eventflächen im Herzen der Airport City 

Vienna bieten wird. Die Flughafen Wien AG 

investiert rund 60 Millionen Euro. Die Inbetriebnahme 

ist für Mai 2020 geplant. Die modernen 

Büroflächen werden flexibel in Größen 

zwischen 180 Quadratmeter und 2.700 Quadratmeter 

pro Ebene vermietet werden. Die Entwicklung 

des Immobilienstandortes Flughafen 

zu einer multifunktionalen Airport City ist ein 

wesentliches Element der Flughafen-Strategie. 

Mit einer Logistikfläche von rund 40.000 Quadratmeter, 

einem Office-Angebot von derzeit 

mehr als 100.000 Quadratmeter Büro- und 

156 ImmoFokus

Eventflächen, verschiedenen Nahversorgungsund 

Serviceeinrichtungen, wie Supermärkten, 

einer Apotheke, einem Fitnesscenter, einem 

24/7-Post Partner, einer KFZ-Zulassungsstelle 

und zahlreichen weiteren Angeboten, ist der 

Flughafen Wien ein perfektiver Betriebsstandort. 

Seit kurzem gibt es außerdem ein Health- 

Center. Und auch einen Kindergarten wird 

es in der Wiener Airport City ab 2020 geben, 

den Wunsch danach hat eine Umfrage unter 

Büronutzern ergeben. „Das neue Health Center 

Vienna Airport ist eine in der Form neuartige 

und alle klassischen medizinischen Fachrichtungen 

abdeckende Gesundheitseinrichtung 

für die gesamte Flughafenregion. Über 22.500 

Mitarbeiter am Standort profitieren von der 

innovativen Serviceeinrichtung, die ab sofort 

das Dienstleistungsangebot in der Airport City 

ergänzt“, so Scheibenpflug. Aktuell würden 

interessierte Investoren und Betreiber für ein 

weiteres neues Hotel mit bis zu 400 Zimmern 

in der unmittelbaren Nähe zum VIP-Terminal 

am Airport gesucht. „Nach dem NH-Hotel und 

dem Moxy-Hotel soll damit am Flughafen Wien 

bis 2020 ein drittes Hotel entstehen.“ n 


157


Trendscout 

Stetiger Wandel. Raphael Gielgen, Head of Research beim Schweizer 

Design-Unternehmen Vitra ist viel unterwegs. Der ImmoFokus sprach mit 

ihm über Hypes und Trends. 

Autor: Patrick Baldia 

Sie beschäftigen sich mit Trends bzw. 

der von der Digitalisierung ausgehenden 

Transformation der Büro- und Arbeitswelt. 

Haben Sie derzeit einen persönlichen 

Top-Trend? 

Raphael Gielgen: Es ist schwer, ein bestimmendes 

Trendthema hervorzuheben. Vielmehr 

sind mehrere – ich beschäftige mich im 

Moment mit acht Themen – erwähnenswert. 

Einer der Größten ist sicherlich, dass wir eine 

neue Art des Humanismus erleben. Heute 

spiegeln sich in der Arbeitswelt bzw. der Art, 

wie Büroräume gestaltet werden, Werte wie 

Freiheit, Zugehörigkeit, Nachhaltigkeit und 

Gerechtigkeit wider. In diesem Zusammenhang 

kommt auch ein weiterer interessanter 

Aspekt zum Tragen: Wir kommen in ein 

Zeitalter, in dem Menschen hundert Jahre alt 

werden können. Damit geht auch ein anderer 

Anspruch an Räume einher. Es geht darum, 

eine Architektur zu schaffen, die vor allem der 

Gesunderhaltung und dem Wohlbefinden des 

Menschen dient. Eine Architektur, die seine 

physische und physiologische Konditionierung 

unterstützt. 

Wird das Büro in Zeiten des Remote 

Work bzw. des Home-Office als Ort der 

Zusammenkunft überhaupt noch eine 

Rolle spielen? 

> > Auch wenn wir heute dank digitaler Technologien 

die Freiheit haben zu entscheiden, 

wann und wo wir arbeiten, ist Gemeinschaft 

bzw. das Gefühl der Zugehörigkeit nach wie 

vor wichtig für uns. Genau das äußert sich 

im Trend der Campus Community. Unternehmen 

bauen weiterhin für viel Geld Verwaltungsgebäude 

bzw. einen Campus. Der 

Campus wird dabei als Ort mit flexiblen, für 

mehrere Zwecke nutzbaren, urbanen Gemeinschaftsstrukturen 

verstanden. Er bietet 

alle Arten von Räumen, Einrichtungen und 

Technologien, die Menschen zur Erledigung 

ihrer Arbeit benötigen. Am Campus erleben 

wir auch, dass Büros zunehmend in den öffentlichen 

Raum verschoben werden. Darin 

zeigt sich letztlich der Wunsch nach Zugehörigkeit 

bzw. Gemeinschaft. 

Sie meinen aber auch, dass Büroräume zunehmend 

wohnlicher werden? 

> > Das liegt auch daran, dass man nicht mehr 

wie noch vor einigen Jahren, die Kreativen 

und Rebellen von der Organisation fernhält. 

Jetzt geht Beta-Arbeit verstärkt in die Organisationen 

rein. Der von den Rebellen und Kreativen 

gelebte Gedanke des Open Source (eine 

Idee und damit verbundene Haltung aus der 

Software) schlägt sich auf die Räumlichkeiten 

nieder. Aspekte wie Wohlfühlen und Gesundheit 

spielen heute eine wichtigere Rolle. 

Aber selbst wenn Büros wohnlicher werden, 

geht das nicht zulasten der Unternehmensperformance. 

Bei allen Firmen, die ich besuche, 

habe ich den Eindruck, dass der Erfolg an 

erster Stelle steht. 

Das Büro ist also keineswegs ein Auslaufmodell? 

> > Vor uns liegt eine große Zeit, in der es alles 

geben wird – von der kleinen Kammer bis hin 

zum virtuellen Raum. Auch Serviced Offices 

und Coworking Spaces werden eine Rolle 

spielen. Ich erwarte, dass es künftig mehr 

Büroflächen geben wird, die ganze Milieus 

ansprechen. Es wird also nicht eine Lösung 

geben, sondern viele, die jeweils wirtschaftlich 

und ökologisch sinnvoll sein müssen. 

Am wichtigsten ist es aber zu verstehen, dass 

es nicht um den Arbeitsplatz, sondern die Arbeitskraft 

geht. 

Was verstehen Sie unter Transversality, 

und damit einem weiteren Trend, den Sie 

derzeit ausmachen? 

> > Architektur löst sich auf. Und auch die Grenzen 

zwischen Branchen und Disziplinen verschwinden 

zunehmend. Daher müssen auch 

Räume und Funktionen kontinuierlich neu 

interpretiert werden. Ein Beispiel sind Hotellobbys. 

Hier finden sich heute oft neben der 

158 ImmoFokus

Foto: Daniele Ansidei 

Rezeption unter anderem Café, Bar, Coworkingflächen 

und Shops. Eine ähnliche Vielfalt an 

räumlichen Nutzungsmöglichkeiten, wird sich 

künftig auch in Bürogebäuden finden. 

Wie erklären Sie sich die Skepsis vieler 

Arbeitnehmer vor der neuen Büro- und 

Arbeitswelt? 

> > Ein Problem ist heute die Intransparenz 

von Unternehmen, wo es für Mitarbeiter herausfordernd 

sein kann, Orientierung und 

eine Idee über die zukünftige Ausrichtung 

und Vision der Organisation zu finden. Ein 

anderer Aspekt ist, dass Arbeit unsichtbar 

ist, wie sollen wir da voneinander lernen? 

Wir pendeln täglich lange Strecken in die Arbeit, 

um dann vor dem PC zu sitzen. Dadurch 

verliert man das Gefühl der Teilhabe. Arbeit 

muss wieder sichtbar bzw. visuell zugänglich 

gemacht werden – etwa mit Screens, großen 

Boards oder anderen physischen Tools. 

Welche Rolle spielt die Unternehmenskultur 

bei der Realisierung neuer Büround 

Arbeitswelten? 

> > Eine besonders wichtige. Sie gibt letztlich 

auch vor, wie Räume gestaltet werden. Sie 

kann als kulturelles Framework, das wie ein 

Mikrochip Software und Hardware zum Laufen 

bringt, verstanden werden. Insgesamt 

fehlt heute eine Kultur der Erneuerung und 

des Fortschrittgedankens. Offen für Neues 

zu sein, hat aber auch mit dem Reifegrad des 

Unternehmens zu tun. Die meisten arbeiten 

noch mit alten, starren Hierarchien. Unsere 

Zeit ist aber von einem Spannungsfeld zwischen 

Kontrolle und Agilität geprägt. Wie das 

richtige Verhältnis zwischen Kontrolle und 

Agilität ausschauen sollte, muss jedes Unternehmen 

für sich selbst herausfinden. 

Wie schaut eigentlich Ihr Büro aus? 

> > Zwischen 40 und 60 Tage im Jahr verbringe 

ich bei Vitra in Basel, um Kollegen zu treffen 

und die Firma zu spüren. Dort setze ich mich 

gerne ins „Studio Office“, einem Ort, an dem 

viele Kollegen ein- und ausgehen. So erlebe ich 

Zugehörigkeit. Zuhause, rund 500 Kilometer 

von Basel entfernt am Land, habe ich dagegen 

ein großes Büro mit viel Platz, einer Bibliothek 

und vielen Artefakten von meinen Reisen. Von 

meinem Tisch aus schaue ich auf eine Pferdekoppel 

und den Wald. In diesem Umfeld kann 

ich mich sehr gut konzentrieren. Ich genieße 

es aber auch an Plätzen zu arbeiten, wo alles 

um mich herum nur so wuselt. Das kann nahezu 

überall sein. 

n 


159


Zum Autor 

Christian Hauser, Organisationsberater HR- und New 

Work Experte, war er für Samsung Electronics mit 

Schwerpunkt Performance- und Talentmanagement, 

Organisationskultur und Arbeitsrecht tätig. 

Form follows Culture 

Eine Streitschrift zu New World of Work 

Kommentar: Christian Hauser 

n Kürzlich titelte eine Studie der Harvard University, dass, entgegen der 

weitverbreiteten Annahme, Großraumbüros nicht zu mehr, sondern 

sogar zu deutlich weniger Kommunikation führen würden. Dieses Ergebnis 

überrascht wenig bei den beiden untersuchten Großraumbüros 

à la Call Center (keine „Module“ bzw. Zonen, in 

denen verschiedene Tätigkeiten durchgeführt 

werden) und bei einem Untersuchungsdesign, 

das ausschließlich 15 Tage vor und 15 Tage nach 

dem Umzug Daten erhoben hat. 

terInnen ausführen und wie sehr sie in Verbindung mit ihren KollegInnen 

sein sollen, ist die Determinante für das Raumkonzept. 

Insofern kommt den MitarbeiterInnen schon bei der Ausarbeitung eines 

Raum- und Funktionsprogramm eine zentrale Rolle zu. Basierend 

Worum geht’s denn eigentlich 

bei der Suche nach der richtigen Lösung? 

Machen wir einen Schritt zurück: Um ihre wirtschaftliche 

Überlebensfähigkeit zu sichern, stellen 

Organisationen jene Kernprozesse massiv 

in Frage, die ihre Wertschöpfung nicht ausreichend 

unterstützen. Fast in jeder Branche werden 

die Herausforderungen für leistungsstarke 

Produkte und einzigartige Dienstleistungen 

komplexer (nicht nur komplizierter). Der Gestaltung 

der Organisation kommt eine zentrale 

und damit kritische Rolle zu. Die Organisation 

auf Basis der Historie neu auszurichten, wäre 

zu kurz gegriffen. Die Notwendigkeiten der 

Zukunft sind als zentrale Anforderungen an die 

heutige Organisation zu betrachten. 

Heutige Anforderungen an die Organisationsentwicklung 

lauten Transparenz, Autoritätsverteilung 

(flachere Hierarchien bis zur Selbstorganisation), 

Flexibilität und Partizipation in 

der Organisation. Lassen sich diese Notwendigkeiten 

in kleinräumigen Bürostrukturen (1-3 Arbeitsplätze 

pro Zimmer, blick- und schalldichte 

Mauern) ins Leben bringen? Der Schlüssel zu 

Fläche und Raum ist die Art der Tätigkeit von 

MitarbeiterInnen. Welche Tätigkeiten Mitarbei- 

160 ImmoFokus

auf der Hypothese, dass am ehesten die MitarbeiterInnen die Notwendigkeiten 

der Zukunft in räumliche Anforderungen übersetzen können, 

sollte Partizipation von MitarbeiterInnen nicht gewährt, sondern 

als Ressource angesehen werden. 

Das bedeutet tatsächlich, dass am Beginn eines erfolgreichen Büroprojektes 

nicht Form, Struktur und Farben stehen, sondern die Anforderungen 

der Organisationsentwicklung. Die kulturellen Elemente 

einer Organisation sollten die eigentlichen Treiber für die Planung eines 

modernen Büros sein. Die Gestaltung des Arbeitsrahmens schafft 

optimalerweise den einzigartigen, organisational individuellen Rahmen, 

um die kulturellen Aspekte in der Organisationsentwicklung ins 

Leben zu bringen. Bei unseren Kunden begegnen uns Ziele, wie zum 

Beispiel „wir wollen das Silodenken abschaffen, unsere MitarbeiterInnen 

sollen über den Tellerrand blicken und vernetzter zusammenarbeiten“ 

oder „wir wollen, dass unsere Mitarbeiter in ihrem Handlungsbereich 

mehr Verantwortung übernehmen, dazu brauchen sie 

mehr Transparenz.“ Ja, sie haben Recht: der Raum, die Architektur ist 

dabei nicht die „eierlegende Wollmilchsau“. „Moderne“ Büros alleine 

gestalten noch keine neuen Kulturen, aber sie können sehr hilfreich 

dafür sein bzw. bei Nichtvorhandensein stellen sie einen Showstopper 

für das Entstehen der neuen Kultur dar. 

Wie lange ist es her, dass Sie Ihren derzeitigen Wohn- und Lebensraum 

(um)gestaltet haben? Wessen Bedürfnisse haben Sie dabei 

berücksichtigt? Mit welchen 

zeitlichen Perspektiven haben 

Sie dabei geplant? Wie haben 

Sie sich dabei gefühlt, weil 

Sie Ihren eigenen Raum gestaltet 

haben? 

Es macht einen massiven Unterschied, 

ob für jemanden oder mit 

jemanden geplant wurde. Menschen 

in Organisationen geht 

es ebenso. Manchmal werden 

Berater (fast) zu spät in Projekte 

eingebunden: Den MitarbeiterInnen 

wurde ein moderner 

Büroneubau (optisch durchaus 

sehr ansprechend) vor die Nase 

gesetzt. Eine verschnupfte Reaktion 

war die Folge. Organisationsentwicklungsziele? 

Schall 

und Rauch. Miteinbeziehung 

der MitarbeiterInnen zur Planung 

und Ausgestaltung? Nicht 

vorgesehen. Identifikation der 

MitarbeiterInnen mit Stolz auf 

das neue Büro? Keine Spur. Der 

Schlüssel zum Erfolg liegt in 

einer sehr frühzeitigen Miteinbindung 

der MitarbeiterInnen. 

Bewährt haben sich dabei Konzepte 

mit TeamsprecherInnen 

oder NutzervertreterInnen. 

Diese agieren als Schnittstelle 

Foto: alexyz3d 

zwischen einer Projektplanungsgruppe und dem eigenen Linienteam. 

Die Begleitung eines partizipativen Planungsprozesses ist dabei essentiell. 

Transparenz und Kommunikation 

Menschen, die jahrzehntelang in kleinräumigen Strukturen gearbeitet 

haben, fällt die Veränderung, nun in größeren Räumen arbeiten zu 

müssen, oft schwer. Das verwundert wenig. Im Vordergrund steht das 

Gefühl des Verlustes von Autonomie. Aspekte wie Raumtemperatur, 

Lautstärke, Beleuchtung, etc. können nicht mehr individuell geregelt 

werden, sondern werden in der vergrößerten Fläche nun zentral gesteuert. 

Das Hören von Musik am Arbeitsplatz und die individuelle 

Gestaltung des Arbeitsplatzes mit Familienfotos und Lieblingsblumen 

erfährt eine Veränderung. Was brauchen MitarbeiterInnen in Veränderungsprojekten? 

Ein klares warum und wohin hilft Menschen in Organisationen, 

den neuen Weg mitzugehen. Frühzeitige Transparenz 

und Kommunikation darüber, warum als Raumlösung Open Space 

in Betracht gezogen wird und welche Erwartungen an die Organisationsentwicklung 

damit verbunden sind, unterstützt den persönlichen 

Wunsch von MitarbeiterInnen, Teil von etwas zukunftsweisend 

Neuem zu sein. Wenn Klarheit darüber besteht, welchen Nutzen und 

positive Effekte die neue Raumstruktur bringen kann, können sich 

MitarbeiterInnen mit den zu ändernden Gewohnheiten am Arbeitsplatz 

bereits im Vorfeld konstruktiv auseinandersetzen. 

Der Schlüssel zum Gelingen von neuen Arbeitsplatzkonzepten sind 

praktische Hilfestellungen für MitarbeiterInnen. Drei Möglichkeiten 

sollen kurz vorgestellt werden: 

Learning Journeys: Hier werden vergleichbare Konzepte besucht 

und angesehen. MitarbeiterInnen in ihrer Rolle als NutzervertreterInnen 

erfahren mit allen Sinnen, wie andere Organisationen die Herausforderung 

gemeistert haben. Im Rahmen einer Learning Journey werden 

Fragen an MitarbeiterInnen und Führungskräfte der Organisation 

gerichtet. Der Auseinandersetzungs- und Beschäftigungsprozess mit 

dem Thema des neuen Büros findet auf diesem Wege bereits sehr frühzeitig 

statt. 

Pilotflächen: Wie fühlt sich das Arbeiten in Open-Space-Lösungen 

an? Das können MitarbeiterInnen und Führungskräfte in temporär 

eingerichteten Pilotflächen erleben. Es geht um das praktische „sich 

Hineinversetzen“ in die zukünftige Arbeitssituation. Diese ersten 

Eindrücke bieten meist ausreichend Erfahrungswerte, in welchen 

Themenfeldern MitarbeiterInnen noch Unterstützung benötigen. 

Testballons für einzelne Teams: Dabei richten sich Teams noch im 

alten Büro die zukünftige Arbeitswelt ein. Ein großer Meetingraum 

wird ausgeräumt und zum Gruppenbüro umfunktioniert. Ein Bereich 

wird zur Zone für konzentriertes Arbeiten erklärt. Ausprobieren und 

Lernen, wie das Arbeiten im neuen Büro funktionieren könnte, ist 

wichtig. 

Neue Arbeitswelten sind nur zu einem Teil Übersiedlungsprojekte. Sie 

sind in erster Linie Change-Maßnahmen. MitarbeiterInnen benötigen 

bereits im Vorfeld Begleitung und Unterstützung, um sich mit dem 

Zukünftigen beschäftigen zu können. Werden MitarbeiterInnen und 

Führungskräfte frühzeitig in das Projekt eingebunden, erhöht sich die 

Wahrscheinlichkeit stark, dass die räumliche Veränderung nicht als 

Verlust (m)eines Arbeitsplatzes erlebt wird, sondern als Gewinn von 

vielen Arbeitsmöglichkeiten. 


161

ImFokus 

E-Commerce ist auf der 

Straße angekommen 

Strukturellen Auswirkungen. City-A-Lage bleibt gefragt aber für leerstehende B- und C-Lagen gibt es 

zwischenzeitlich kaum mehr Abnehmer. „Die einstige Bastion der österreichischen Cities, der Modehandel, wird 

durch E-Commerce scheibchenweise demontiert“, meint Standort + Markt Geschäftsführer Hannes Lindner. 

Autor: Andreas Altstädter 

D 

er digitale Wandel hat Online- 

Händler wie Amazon oder Alibaba 

unter die erfolgreichsten Unternehmen 

der Welt katapultiert. 

In Österreich dominiert jedoch (noch) der 

stationäre Handel. Noch. „Der Hochkonjunktur 

sei Dank. Das Shopflächen-Wachstum reduziert 

sich zwar von Jahr zu Jahr und lag zuletzt nur 

mehr bei 1,0 Prozent, aber immerhin: Es liegt 

nach wie vor ein Shopflächen-Wachstum vor“, 

betont Hannes Lindner, Geschäftsführer von 

Standort + Markt, der in einer Studie die strukturellen 

Auswirkungen des E-Commerce auf 

den stationären Handel untersucht hat. Dafür 

wurden die Geschäftsflächen in den 15 bedeutendsten 

österreichischen Städten unter die 

Lupe genommen. Der Blick in die Bundesländer 

umfasst die neun Landeshauptstädte und 

sechs weitere einwohnerstarke Städte. 

Bedeutet die rege Nachfrage nach stationären 

Flächen, dass E-Commerce dem stationären 

Handel in Österreich doch nicht so stark zusetzt? 

Leider nein. Die Wahrheit offenbart 

sich erst, wenn man die Veränderung der 

Branchenstruktur im Detail analysiert: Ein 

wesentlicher Besuchsgrund, nämlich die Mode 

in den Innenstädten, verliert laufend an Bedeutung. 

„Wie hoch das Umsatzminus im Zuge des 

Feldzuges von E-Commerce nun tatsächlich 

ist, wird in der Branche nicht kommuniziert. 

Was aber sehr wohl zu Tage tritt, ist, dass der 

Modehandel ganz offenkundig die stationäre 

Fläche neu bewertet und sich sukzessive von 

dieser trennt", ist Lindner überzeugt. Die einstige 

Bastion der österreichischen Cities, der 

Modehandel, wird durch E-Commerce scheibchenweise 

demontiert. „Mode zählt mit einem 

E-Commerce-Anteil von knapp 20 Prozent zu 

den drei wichtigsten Ausgabengruppen im 

Online-Shopping und verzeichnet dort nach 

wie vor Wachstumsraten von knapp 10 Prozent. 

Natürlich spüren wir das auch auf der Fläche“, 

bestätigt Rainer Will, Geschäftsführer des 

Handelsverbandes. Neben Bekleidung zählen 

insbesondere Bücher und Elektrogeräte zu den 

größten Segmenten im Distanzhandel. 

Veränderung des Flächennutzungs-Mix 

Die Verschiebung von Handelsumsätzen 

ins Web wird zumindest mittelfristig weiter 

162 ImmoFokus

ImFokus 

zunehmen. „E-Commerce ist die treibende 

Kraft hinter dem aktuellen Umsatzwachstum 

im Handel. Online wächst zurzeit 10- 

mal schneller als der stationäre Handel. Eine 

Stagnation ist nicht absehbar, im Gegenteil: 

Künftig wird zumindest im Non-Food-Handel 

jeder dritte Euro online erwirtschaftet 

werden“, ist Will überzeugt. Aktuell liegt 

der Online-Anteil an den gesamten einzelhandelsrelevanten 

Ausgaben bei rund 8 bis 

10 Prozent, wobei Online-Shopping eine 

Altersfrage ist. Je jünger die Konsumenten, 

desto häufiger shoppen sie im Netz – und 

zwar bevorzugt am Smartphone. 

Welche Nutzungen haben sich – anstelle der 

Mode – im Zuge des E-Commerce-Wachstums 

nun stärker im Flächengerüst der Cities verankert? 

Zum einen sind es freizeitorientierte 

Dienstleistungsbetriebe wie Fitnesscenter 

und Spielcasinos, deren Flächenanteil (2,5 

Prozent) in den Cities trotz beträchtlicher 

Steigerungen in den vergangenen vier Jahren 

(+25 Prozent) aber nach wie vor eher gering ist. 

Flächenmäßig wesentlich stärker ins Gewicht 

fallen hingegen Gastronomiebetriebe, die zwischenzeitlich 

13,1 Prozent der City-Shopflächen 

ausmachen und innerhalb von vier Jahren um 7 

„Die Antwort liegt in 

der Digitalisierung 

der Fläche und in der 

strategischen Verknüpfung 

von Online- 

Shopping und Filiale.“ 

Rainer Will, 

Handelsverband Österreich 

Prozent bei den Flächen zugelegt haben. In diesen 

beiden Sektoren ist zumindest ein Teil der 

ehemaligen Modeflächen aufgegangen. 

E-Commerce treibt 

Leerstandsdynamik voran 

Lag die Leerstandsquote 2013 im 15-Städte- 

Sample noch bei 4,0 Prozent, kletterte sie 

zwischenzeitlich kontinuierlich hoch auf nun 

5,9 Prozent. Verwunderlich dabei ist, dass die 

gesamten Shopflächen der 15 Samplestädte- 

Cities im selben Zeitraum um 2,5 Prozent 

gestiegen sind. Aber: „In den kleineren Bezirkshauptstädten 

liegt die Leerstandsquote 

bereits bei 13,5 Prozent.“ Der Konsument wird 

hier in den Online-Handel getrieben. Das liegt 

an vielen Faktoren, u.a. dem geänderten Konsumentenverhalten, 

aber auch an der vielerorts 

fehlenden digitalen Infrastruktur – Stichwort 

5G", erklärt Will. 

Trotz E-Commerce bleibt 

City-A-Lage gefragt 

Aber: Insbesondere für A-Lagen gibt es nach 

wie vor eine mehr oder weniger rege Flächennachfrage, 

wobei zu beobachten ist, dass im 

Zuge von Optimierungsmaßnahmen bei Filialnetzen 

die B- und C-Lagen durch A-Lagen 

ENTWICKLUNG DER EINZELHANDELS- 

UND SHOPFLÄCHEN DES 15-STÄDTE-SAMPLES 

Foto: Pavel Losevsky 

100 % 

90 % 

80 % 

70 % 

60 % 

50 % 

40 % 

30 % 

20 % 

10 % 

0 % 

4,0 % 

2,0 % 

12,3 % 

6,7 % 

17,9 % 

8,7 % 

3,7 % 

35,5 % 

9,3 % 

4,5 % 

2,0 % 

12,9 % 

6,7 % 

17,9 % 

8,7 % 

3,7 % 

34,7 % 

9,3 % 

17,9 % 

2,4 % 

12,9 % 

6,7 % 

17,9 % 

8,7 % 

3,7 % 

34,4 % 

9,3 % 

17,9 % 

2,4 % 

13,0 % 

6,7 % 

17,9 % 

8,7 % 

3,7 % 

33,9 % 

9,3 % 

17,9 % 

2,5 % 

13,1 % 

5,8 % 

17,9 % 

9,0 % 

3,2 % 

33,2 % 

9,4 % 

2013/14 2014/15 2015/16 2016/17 2017/18 

Leerstand 

Sonstige Freizeitflächen 

Gastronomie 

Dienstleistung 

Sonstiger Auswahlbedarf 

Wohnungseinrichtung 

Elektro und Hausrat 

Bekleidung und Schuhe 

Kurzfristbedarf 

Leerstand wird zum Thema 

Fitnesscenter, Casino! 

Gastro steigerrt nur langsam 

Wohnaccesoires! 

Elektro – Wandel abgeschlossen 

Fashion ist stark unter Druck 

Nahversorgung bleibt konstant 


163

ImFokus 

ENTWICKLUNG DER EINZELHANDELS- 

UND SHOPFLÄCHEN DES 15-STÄDTE-SAMPLES 

6.000 

5.500 

5.000 

5.236 

5.448 

5.520 

5.584 

5.639 

Shopfllächen der "Big 15" 

stiegen in 5 Jahren um 7,7 % 

Tausend m* 

4.500 

4.412 

4.587 

4.644 

4.696 

4.734 

Einzelhandelsfllächen der "Big 15" 

stiegen in 5 Jahren um + 7,3 % 

4.000 

3.500 

3.000 

2013/14 2014/15 2015/16 2016/17 2017/18 

Einzelhandel Vkfl. in m 2 

Shopflächen gesamt in m 2 

substituiert werden. Für die dann leerstehenden 

B- und C-Lagen gibt es zwischenzeitlich 

kaum mehr Abnehmer. Selbst der vielzitierte 

Hype in der Gastronomie kann offenkundig 

die zur Verfügung stehende Flächen nicht 

gebrauchen – die Systemgastronomie schielt 

ebenso verstärkt auf A-Lagen. Dies kann in 

letzter Konsequenz dazu führen, dass eine 

Shopnutzung für manche Standorte nicht 

mehr realisierbar ist. Dieses Szenario bedeutet: 

entweder eine Nachnutzung der Shopflächen 

außerhalb des „konsumigen“ Bereiches 

(z.B. als Büros oder Arztpraxen), oder die Flächen 

verwaisen. Ehemalige Shopflächen, die 

nicht mehr als solche genutzt werden oder 

potenziell als solche genutzt werden können, 

führen in der Systematik der Autoren zu 

einem Shopflächenrückgang. Eine Entwicklung, 

die man wohl in näherer Zukunft öfters 

im Straßenbild beobachten können wird. 

Ist Handelsflächenproduktion 

heute noch sinnvoll? 

Hier ist mit einem klaren „Ja“ zu antworten. 

„Die Nachfrage nach qualitativen Shopflächen 

in Primalage ist nach wie vor hoch, 

„Wie hoch das Umsatzminus 

im Zuge des 

Feldzuges von E-Commerce 

nun tatsächlich 

ist, wird in der Branche 

nicht kommuniziert.“ 

Hannes Lindner, 

Standort + Markt 

darüber hinaus gibt es aufgrund der konjunkturellen 

Situation nach wie vor genügend 

Liquidität, die in moderne, qualitativ hochwertige 

Shopflächen investiert werden will“, 

so Lindner. Von manchen Lagen, dazu zählen 

schwache B-Lagen und C-Lagen, muss man 

sich wohl im Zuge der Professionalisierung 

der Handelslandschaft verabschieden, was 

nennenswerte Auswirkungen auf den Wert 

von Immobilien haben wird. 

Viele mittelständische Einzelhändler stellen 

sich zurzeit berechtigterweise die Frage, ob 

ihr Geschäftsmodell für die Zielgruppe der onlineaffinen 

unter 30-Jährigen überhaupt noch 

attraktiv ist. „Die Antwort liegt in der Digitalisierung 

der Fläche und in der strategischen 

Verknüpfung von Online-Shopping und Filiale. 

Klar werden Shops in wenig frequentierten 

B- und C-Lagen zunehmend durch Webshops 

ersetzt, aber Handel findet immer dort statt, wo 

die Menschen sind. Nur muss die Politik auch 

dafür sorgen, dass die Steuern dort eingehoben 

werden, wo auch die Konsumenten sitzen. Das 

verstehen wir unter FairCommerce“, so das optimistische 

Fazit von Will. 

n 

164 ImmoFokus

E-Commerce Österreich 2018 

Die „eCommerce Studie Österreich 2018. Konsumentenverhalten im Distanzhandel“ des Handelsverbandes und der Plattform „Versandhandel 

und E-Commerce“ in Zusammenarbeit mit der KMU Forschung Austria zeigt für 2018 eine um 2 Prozent wachsende Käuferanzahl und um 4 

Prozent steigende Ausgaben im Distanzhandel (klassischer Versandhandel + E-Commerce), ein verändertes Kaufverhalten und einen massiven 

Anstieg von 20 Prozent im Smartphone-Shopping. 

Knapp fünf Millionen Österreicher haben laut Studie im Analysezeitraum 2018 im in- und ausländischen Distanzhandel eingekauft und dabei 

insgesamt rund 7,9 Milliarden Euro ausgegeben. Das entspricht mehr als einem Zehntel der einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben. Die Top- 

Warengruppen sind Bekleidung (1,8 Milliarden Euro), Elektrogeräte (1,1 Milliarden Euro) und Bücher (0,7 Milliarden Euro). 

Online-Shopping wächst dynamisch, ebenso der Abfluss ins Ausland 

Mehr als 90 Prozent der Distanzhandelsausgaben werden bereits online getätigt (7,2 Milliarden Euro), was einem Ausgabenwachstum von 6 

Prozent gegenüber der Vorjahresperiode entspricht. Aber: Mittlerweile kaufen 57 Prozent der Konsumenten bei ausländischen Online-Händlern 

ein, die Loyalität zu heimischen Anbietern nimmt weiter ab. Zurückgegangen sind auch die Ausgaben im klassischen Versandhandel, das Minus 

beträgt 12 Prozent oder 100 Millionen Euro. 

Smartphone-Shopping & Voice Commerce auf dem Vormarsch 

Die Dynamik beim Online-Shopping wird noch übertroffen vom Boom beim Smartphone-Shopping. Ein Viertel der Österreich kauft im Internet 

bereits via Smartphone ein, die Ausgaben liegen aktuell bei 640 Millionen Euro. Der Megatrend Voice Commerce steht hierzulande noch am Anfang. 

Aber: Immerhin 3 Prozent bzw. 200.000 Österreicher nutzen bereits internetbasierte persönliche Assistenten wie Amazon Echo oder Google 

Home, 0,2 Prozent haben damit auch schon eingekauft. 

E-Commerce-Studie Österreich 2018 | Konsumentenverhalten im Distanzhandel 

EINKAUF IM DISTANZHANDEL 

• Versandhandel 

• Internet-Einzelhandel 

• Internet via Smartphone 

+100.000 

= 2% 

5,0 Mio. Distanzhandelskäufer 

= 67% der Österreicher (ab 15 J) 

+300 Mio Euro 

=4% 

7,9 Mrd. Euro Ausgaben 

beim Einkaufen im In- & Ausland 

11 % 

von gesamten, 

einzelhandeslrelevanten 

Konsumausgaben 

ONLINE-SHOPPING 

• Internet-Einzelhandel 


+200.000 

= 5% 

4,3 Mio. Online-Shopper 


+400 Mio Euro 

=6% 

7,2 Mrd. Euro Ausgaben 


10% 

von gesamten, 



SMARTPHONE-SHOPPING 


+300.000 

= 20% 

1,8 Mio. Smartphone-Shopper 


+110 Mio Euro 

=20% 

640 Mio. Euro Ausgaben 


1% 

von gesamten, 




165

ImFokus 

Der letzte Rettungsanker 

Outlet-Center. Stark umstritten, aber weiterhin ein Wachstumsmarkt. 


Die Zahl der Outlet-Center steigt in Europa 

ungebrochen weiter. In den vergangenen 

12 Monaten wuchs die Zahl der in Betrieb 

befindlichen Center um 4 auf nun 175 Standorte 

und die Outlet-Verkaufsfläche erhöhte 

sich um knapp 100.000 Quadratmeter, was 

in etwa der Größe von neun Fußballfeldern 

entspricht, so die Ergebnisse einer aktuellen 

Marktstudie des Wiesbadener Forschungsinstitut 

ecostra. Das stärkste Outlet-Wachstum 

vollzog sich in diesem Zeitraum in Frankreich 

und Italien, aber auch in Spanien und der 

Tschechischen Republik waren verschiedene 

Neueröffnungen zu verzeichnen. Diese Entwicklung 

wird sich nach Einschätzung der 

Marktforscher auch in den nächsten Jahren 

fortsetzen. 

Volle Projektpipeline 

Nach wie vor ist in den Ländern Europas die 

Pipeline mit Standort- und Erweiterungsplanungen 

gut gefüllt. Dies trifft neben Deutschland 

neuerdings auch auf einen nationalen 

Markt zu, welcher lange Zeit als gesättigt galt: 

das Vereinigte Königreich. Auf der britischen 

Insel findet sich mit aktuell 35 Centern die 

höchste Standortdichte der Outlet-Center 

in Europa. An sieben weiteren Standorten 

laufen derzeit Planungen zur Realisierung 

neuer Fabrikverkaufszentren. Damit ist der 

britische Markt offensichtlich wieder etwas 

stärker in den Blick der Outlet-Entwickler 

und -Investoren gerückt. 

Zielmarkt Deutschland 

Der eigentliche Zielmarkt ist jedoch nach wie 

vor Deutschland. Hier zählen die Marktforscher 

derzeit zehn Standortplanungen, wobei 

aber viele noch in einem Genehmigungsverfahren 

mit meist unsicherem Ausgang 

stecken. So wird sich Ende des Jahres mit 

dem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts 

Münster zeigen, ob die Planung des Outlet- 

Betreibers Neinver im westfälischen Werl 

fortgesetzt werden kann. Deutlich weiter ist 

diesbezüglich der Marktführer McArthurGlen 

mit der beabsichtigten Erweiterung 

des Centers in Ochtrup und der Errichtung 

eines neuen Centers in Remscheid (beide 

Nordrhein-Westfalen). Allerdings sieht sich 

McArthurGlen an beiden Standorten ebenfalls 

noch mit Klagen von Nachbargemeinden 

konfrontiert. Dagegen hat die Landesregierung 

von Mecklenburg-Vorpommern 

Ende 2017 die Outlet-Planung in Wittenburg 

(östlich von Hamburg) positiv beschieden. 

Gebaut wird dagegen bereits im bayerischen 

Selb. Ausgehend von dem Areal einer ehemaligen 

Porzellanfabrik wird hier ein modernes 

Outlet-Konzept realisiert, das in mehreren 

Bauabschnitten sich bis in die Innenstadt 

von Selb ausdehnt und mit dieser verkoppelt 

werden soll. Die Fertigstellung des ersten 

Selected Hotel Transactions / Austria 2016 

PLATZ 

LAND 

ANZAHL DER 

STANDORTE 

GESAMTE 

VERKAUFSFLÄCHE 

IN m 2 


IN m 2 PRO CENTER 


IN m 2 PRO 1.000 

EINWOHNER 

ANZAHL DER 

GEPLANTEN 

STANDORTE 

1 UK 35 526.305 15.035 8,6 7 

2 Italien 25 540.120 21.605 9,0 4 

3 Frankreich 24 359.335 14.970 5,7 7 

4 Spanien 17 241.040 14.180 5,2 3 

5 Deutschland 14 215.050 15.360 2,6 10 

6 Polen 13 201.500 15.500 5,3 4 

7 Russland 5 106.050 21.210 1,0 3 

8 Portugal 5 88.550 17.710 8,3 - 

9 Schweiz 5 77.500 15.500 10,1 1 

10 Griechenland 4 58.400 14.600 5,2 - 

TREND 

12 Österreich 3 74.000 24.665 8,8 - 

Quelle: ecostra-Grundlagenforschung, Stand: Juni 2018 

166 ImmoFokus

Bauabschnitts ist für Herbst 2019 vorgesehen. 

Deutschland ist aber auch jenes Land, 

in dem erstmals leerstehende Ladenflächen 

in einer historischen Innenstadt mit einem 

einheitlichen Outlet-Konzept wiederbelebt 

wurden. 2014 eröffnete das City Outlet in 

Bad Münstereifel (südlich von Bonn) unter 

großem nationalen und internationalen Interesse. 

„Viele Städte und Gemeinden sind 

in ihren Altstädten mit einer grassierenden 

Leerstandsproblematik konfrontiert. Kleine 

Flächen mit oft ungeeigneten Zuschnitten 

finden selbst bei günstigsten Mietpreisen 

keine Nachfrager mehr. Da ist ein Outlet- 

Konzept häufig der letzte Rettungsanker“, erläutert 

der ecostra-Geschäftsführer Joachim 

Will. Die Liste der Gemeinden, welche einen 

solchen Anlauf unternommen haben ist lang 

und reicht von den mittelfränkischen Städten 

Feuchtwangen, Dinkelsbühl und Öttingen 

über Zwiesel und Gerolzhofen (alle Bayern), 

Kirchheimbolanden (Rheinland-Pfalz), 

Usingen und Rotenburg an der Fulda (beide 

Hessen) bis nach Emmerich am Rhein und 

Rietberg (beide Nordrhein-Westfalen). Auch 

im österreichischen Reutte (Tirol), im italienischen 

Biella (Piemont) und im niederländischen 

Hulst (Zeeland) wurde versucht, das 

Konzept von Bad Münstereifel zu kopieren. 

Alle diese Versuche sind soweit gescheitert. 

Die Gründe waren meist fehlende Investoren 

oder eine mangelnde Flächennachfrage. 

In Rietberg standen Investoren bereit und 

TOP 10 DER OUTLET-CENTER-BETREIBER 

IN EUROPA 2018 

17,8% 

Quelle: ecostra Stand: Juni 2018 

McArthur 

Glen 

Designer Outlets 

Insgesamt 66 sonstige Betreiber 

38,8% 

auch Markenhersteller waren in ausreichender 

Zahl an einer Anmietung interessiert; 

dieses Projekt wurde im Mai 2018 aber durch 

TM 

3,1% 

1,7% 

9,9% 

3,5% 

4,1% 

7,0% 

5,0% 

4,9% 

4,2% 

Value Retail 

REALM 

einen Bürgerentscheid gestoppt. Damit befindet 

sich aktuell kein weiteres solches City 

Outlet-Konzept in der Umsetzung. n 

TRANSAKTIONSVOLUMEN BEI OUTLET-CENTERN IN EUROPA VON 2002 - 2017 

1800 

(ANGABEN IN MIO.€) 

1.794 

1600 

1400 

Transaktionsvolumen in Mio.€ 

1200 

1000 

800 

600 

400 

200 

0 

700 

557 

153 158 

40 

13 

2002 2003 2005 2006 2007 2008 

966 

852 

732 

228 

280 

182 

272 

23 

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 

Quelle: ecostra Grundlagenforschung; Stand: 31. Dezember 2017 


167


Early Bird 

Frühstück 


Der frühe 

Vogel fängt 

den Wurm 

Exporeal. Es ist schon eine liebgewonnene 

Tradition geworden. Das Early-Bird-Frühstück von 

Raiffeisen Bank International und ImmoFokus. 

Auch in diesem Jahr haben einander im König Ludwig, gleich vis 

á vis des Messegeländes, wieder Vertreter verschiedenster Unternehmen 

„Guten Morgen“ gesagt. Im Münchner Restaurant König 

Ludwig begrüßten Michael Weitersberger (Raiffeisen Bank International 

AG), Christian Call und Michael Neubauer die Teilnehmer 

zum gemeinsamen kulinarischen Start in den Tag. Die Unterhaltungen 

drehten sich dabei um die ewigen Themen „Immobilienzyklus“ 

– Sind wir schon am Ende angelangt? – und „Nachfrage“ 

– Wo gibt es die besten Projekte zu bestaunen oder gar zu kaufen? 

Alle berichteten von einer euphorischen Stimmung. 

Bekannte, aber auch neue Gesichter konnten zwischen Herzhaftem 

und Süßem gesichtet werden. Unter anderem stärkten sich 

neben ImmoFokus-Chefredakteur Michael Neubauer und Verlagsleiter 

Christian Call, Eva Aschauer (Raiffeisen Bank International 

AG), Sandra Bauernfeind (EHL Immobilien), Gerald Beck 

(Strauß & Partner), Frank Brün (Phorus), Daniela Witt-Dörring 

(Weber & CO.), Thomas Belina (Colliers International), Thomas 

Malloth, Gernot Schöbitz (KONE), Dietmar Reindl (Immofinanz), 

Andreas Sauer und Gernot Ressler (EY), Stefan Wernhart (EHL 

Immobilien), Andreas Deutsch (Raiffeisen Bank International), 

Stefan Sadleder (APCOA), Wolfgang Scheibenpflu (Flughafen 

Wien AG) und Florian Rode (HNP Architects). 

n 

enjoy your day


GBB-Awards 

9. Green & Blue Building Conference. Bonsai Pfefferbäume gingen an joulie und mineroom Leoben. 


A 

Am 14. November 2018 hat die 

Ghezzo GmbH in Kooperation 

mit Drees & Sommer zum siebten 

Mal die GBB-Awards an 

Projekte und Produkte aus dem Immobilienbereich 

vergeben, die einen speziellen Fokus 

auf Nachhaltigkeit legen. Eine hochkarätige 

Jury hat unter einer Vielzahl an Einreichungen 

die Gewinner ermittelt. In der Kategorie „Projekte“ 

wurden aap.architekten ausgezeichnet 

für das Projekt mineroom Leoben. mineroom 

Leoben ist ein hoch energieeffizientes Gebäude 

und wurde unter Verwendung von ökologischen 

Baustoffen errichtet. In der Kategorie „Produkte“ 

ging der Award an die EVN für joulie, ein 

Photovoltaik-Komplettsystem, das Kunden die 

größtmögliche Energieunabhängigkeit bietet. 

Vergeben wurden die GBB-Awards im Rahmen 

der 9. GBB Green & Blue Building Conference 

am 14. November. Bei der Konferenz trafen 

einander 160 Immobilienmanager, um über 

alle Aspekte der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft 

zu diskutieren. Veranstalter 

Alexander Ghezzo freut sich über den starken 

Zulauf zur GBB: „Nach und nach verändert sich 

das Verständnis von Unternehmenserfolg. Der 

Beitrag zum allgemeinen Wohl und zur ökologischen 

Gesundheit zählt genauso wie Umsatz 

und Gewinn. Die GBB-Conference und der 

GBB-Award sind Teil dieser Entwicklung.“ 

Die hochkarätige Jury unter der Leitung 

von Marc Guido Höhne (Drees & Sommer) 

bestand aus Philipp Kaufmann (GNK Media 

House), Gunther Maier (WU Wien) und 

Christian Polzer (FH Campus Wien). Sie hat 

die Einreichungen nach Innovationskraft, gesellschaftlichem 

und sozialem Engagement 

sowie ökologischem Wirkungsgrad bewertet. 

Höhne ist sich der schwierigen Aufgabe der 

Jury bewusst. „Ich durfte mir zum zweiten 

Mal in Folge als Juryvorsitz die eingereic hten 

Produkte und Projekte sehr genau anschauen, 

natürlich auch mit der Brille des ‚the blue 

way‘ von Drees & Sommer. Der ökologische, 

ökonomische und innovative Charakter spiegelt 

sich in den Preisträgern wider.“ 

Traditionell werden bei den GBB-Awards 

keine Statuetten oder Pokale verliehen, sondern 

die Gewinner bekommen einen edlen 

Bonsai Pfefferbaum, der extra für diesen 

Zweck vom Bonsaimuseum in Seeboden 

gepflanzt wird. Dies soll die Verantwortung 

in der Immobilienwirtschaft symbolisieren, 

denn Verantwortung übernimmt der Preisträger 

für seinen lebenden Preis. Der ist nicht 

nur schön, sondern auch nützlich: Die Blätter 

des Baumes sind gleichzeitig raffinierte Gewürze. 

Und die Töpfe stammen aus liebevoller 

Handarbeit des Ghezzo-Teams und dem 

Jury-Vorsitzenden Marc Guido Höhne. 

Preisträger in der Kategorie „Projekte“ sind 

aap.architekten mit dem Projekt mineroom 

Leoben. Das Projekt besticht insbesondere 

durch seine hohen Umsetzungsstandards in 

Bezug auf Energieeffizienz, städtebauliche 

Einbindung sowie Verwendung von ökologischen 

Baumaterialien und bietet internationalen 

Studenten komfortablen Wohnraum. 

Das Gebäude ist zum größten Teil in Holzbauweise 

errichtet. Viel Wert wurde auf die Gestaltung 

von sozialen Räumen gelegt. So gibt 

170 ImmoFokus

GBB AWARD ÜBERGABE 

Martin Holper, Andrea Edelmann, Jörg Sollfelner und 

Katrin Schretzmayer (alle EVN) 

GBB AWARD ÜBERGABE 

Alexander Ghezzo, Martina Feirer und Alexandra Frankel von aap.architekten, Günther 

Jedliczka (OeAD-Wohnraumverwaltung) und Marc Guido Höhne (Drees & Sommer). 

Fotos: Milagros Martinez-Flener (Milifotos) 

es einen Musikübungsraum, einen Waschsalon 

und mit der großzügigen Eingangshalle 

eine Art erweitertes Wohnzimmer. Juryvorsitzender 

Marc Guido Höhne begründet die 

Entscheidung der Jury: „Besonders in der Rubrik 

‚Soziokulturelle Qualität‘ konnte dieses 

Projekt überzeugen.“ Martina Feirer, aap.architekten 

zum BauTecFokus: „Die Tatsache, 

dass sich alle Beteiligten auf Augenhöhe begegneten 

und alle nur auf das Erreichen eines 

Zieles fokussiert waren, nämlich das Gebäude 

in bestmöglicher Qualität zum vorgegebenen 

Zeitpunkt fertigzustellen, ermöglichte eine 

nahezu reibungslose Abwicklung des Projektes 

und ein in der Baubranche leider selten 

gewordenes partnerschaftliches Arbeiten.“ 

In der Kategorie „Produkte/Services“ konnte 

die EVN den GBB-Award für sich ergattern. 

Das Produkt joulie ist ein Photovoltaik-Komplettsystem, 

das u.a. das den bisher nur für 

Großkunden zugänglichen ganzheitlichen 

Service aus einer Hand von der Beratung 

bis zur abschließenden Umsetzung auch 

Haushaltskunden zugänglich macht. Jörg 

Sollfelner, EVN: „Je nach persönlicher Situation 

und Vorliebe gibt es unterschiedliche 

Wege, den eigenen Sonnenstrom zu nutzen. 

Deshalb bietet joulie dazu auch vielfältige 

Möglichkeiten. Nach eigenen Wünschen 

können Sie ganz einfach und schnell Ihr 

individuelles Photovoltaik-Komplettsystem 

kombinieren. Je mehr Sonnenstrom Sie selber 

nutzen, desto wirtschaftlicher arbeitet 

Ihre Anlage.“ „Die EVN hat mit joulie ein innovatives 

Produkt mit ökologischer Breitenwirkung 

geschaffen. Das hat uns überzeugt,“ 

so Höhne in der Laudatio für dieses Projekt. 

Die Auszeichnungen in der Kategorie Produkt 

gingen an Kallco und Strabag Property 

and Facility Services. 

Kallco überzeugte die Jury mit dem KlimaLoop: 

Dabei geht es um die Wärme- und Kältebereitstellung 

mit Hilfe eines Erdsondenfeldes, das 

mit saisonaler Speicherung im Winter Heizwärme 

an die Wärmepumpe abgibt und im Sommer 

Kühlwärme im „Freecooling“ aufnimmt. 

Die Innovation ermöglicht einen einzigartigen 

Funktionszyklus im großvolumigen Wohnbau 

zu kostengünstigen Konditionen und führt zu 

einer signifikanten Reduktion der Betriebsund 

Wartungskosten. „Als verantwortungsvoller 

und innovativer Bauträger strebt Kallco den 

Einsatz von alternativen Ergiekonzepten zur 

Verringerung des Ressourcenverbrauchs an. 

Unter diesem Aspekt soll KlimaLoop weiterentwickelt 

werden, um großvolumigen Wohnbau 

letztlich gänzlich ohne fossile Energieträger 

versorgen zu können“, erklärt dazu Stefan 

Eisinger-Sewald, Kallco. 

Save the Date: 

Strabag Property and Facility Services punktete 

mit LED-Retrofit Modulen. Beim „Refreshing” 

bzw. „Regenerationsumbau“ von 

dm-Filialen in ganz Europa entwickelte und 

setzt die Strabag PFS das LED-Retrofit Modul 

ein, sodass kosteneffizient und gebäudeschonend 

der Technologiewechsel von konventionellen 

Halogen-Metalldampf-Strahlern 

auf LED vollzogen werden kann. Stefan 

Babsch, Strabag PFS: „Das nachhaltige und 

energieeffiziente Managen von Gebäuden 

bekommt einen immer höheren Stellenwert. 

Hier werden von uns bedarfsgerechte Optimierungsmaßnahmen 

ergriffen, um den 

Kunden die höchstmögliche 

Effizienz zu garantieren.“ 

Bereits ca. 9.000 

Strahler wurden so 

schnell und ressourcenschonend 

gewechselt. In 

der Kategorie „Projekt" 

konnten sich die IC Projektentwicklung 

und Megatabs architekten 

ZT über Auszeichungen freuen. 

IC Projektentwicklung mit Studio Zwei – Micro 

Apartments mit begrünter Fassade und nachhaltiger 

Energieversorgung. Am Standort wird 

mittels erneuerbarer Energiequellen grüne 

Energie gewonnen – aus dem Grundwasser 

über Grundwasserbrunnen, Erdwärme über 

Erdwärmesonden, sowie aus Abwasser und 

Abwärme der einzelnen Gebäude im Quartier. 

Zusätzlich sorgen Photovoltaikanlagen dafür, 

dass der Strombedarf für den Betrieb der Energiegewinnungsanlagen 

gedeckt wird. 

Megatabs architekten ZT mit dem BORG 

Oberndorf bei Salzburg: Das Schulgebäude 

geht mit dem nahen Rathaus eine Energiesymbiose 

ein und die aus diesen Systemen 

gewonnene Energie wird in Pufferspeichern 

mit einem Fassungsvermögen von 12.000 

Liter zwischengespeichert und kann bedarfsorientiert 

ausgegeben werden. Bauteilaktivierung, 

Lüftungsanlagen mit hoch effizienten 

Wärmetauschern und weitere technische 

Einrichtungen sorgen für die optimale Nutzung 

der vorhandenen Energie zu Heiz- und 

auch Kühlzwecken. „Die räumliche Nähe der 

beiden Projekte zueinander und die zeitgleiche 

Errichtung boten eine einmalige Chance, 

Synergiepotentiale in Hinblick auf Nachhaltigkeit 

und Energieeffizienz optimal zu nutzen“, 

so Daniel Hora, Megatabs architekten 

bei der Preisübergabe. 

n 

Save the Date: Am 12. November 2019 werden die 

GBB-Awards erneut vergeben. 

Weitere Infos: www.gbb-award.at 


171

Rubrik 

Der Menschen steht 

im Mittelpunkt 

Wissensaustausch. Volles Haus auch am vierten Facility Management-Day „Mehrwerte schaffen. Menschen 

begeistern.“ In Anlehnung an die letztjährige Konferenz beschäftigte sich der FM-Day 2018 mit den Megatrends, 

die nach wie vor unser Leben aber auch Facility Management maßgeblich beeinflussen und prägen. 


U 

nter dem Motto „Menschen 

begeistern. Mehrwerte schaffen“, 

folgten rund 300 Teilnehmer 

der Einladung ins Park Hyatt 

Vienna, um an der diesjährigen Tageskonferenz, 

dem bereits vierten FM-Day, mit Innovation 

und Wissen teilzunehmen. „In Anlehnung an 

die letztjährige Konferenz beschäftigt sich der 

FM-Day 2018 der FMA und IFMA Austria mit 

den Megatrends, die nach wie vor sowohl unser 

Privat- als auch unser Berufsleben maßgeblich 

beeinflussen und prägen. Wir stellen den Men- 

schen einmal mehr in das Zentrum des Geschehens, 

zeigen erfolgreiche Kollaborationen auf 

und behalten die rasanten Entwicklungen der 

Digitalisierung im Auge“, so FMA Vorstandsvorsitzende 

Doris Bele. 

Auch die diesjährigen hochkarätigen, nationalen 

und internationalen Referenten gaben 

neben topaktuellen FM-Themen Einblicke in 

branchenfremde Bereiche. Neben den ständigen 

Aufgaben des Tagesgeschäftes wurden 

vor allem die Themen Digitalisierung, 

Kollaborationen und neue Arbeitswelten 

beleuchtet. Das diesjährige Motto zog sich 

wie ein roter Faden durch den Konferenztag. 

Einmal mehr wurde klar, dass sich die Anforderungen 

an Unternehmen und deren Mitarbeiter 

weiterhin stark wandeln werden. Trotz 

alledem muss der Mensch im Mittelpunkt 

bleiben. 

„Die aktuellen Megatrends beeinflussen 

mehr denn je das Facility Management, bieten 

jedoch auch die Chance, die FM-Branche 

172 ImmoFokus


auf das nächste Level zu bringen“, bringt es 

Manuel Radauer, IFMA Austria President 

auf den Punkt. „Klar erkennbar ist in diesem 

Zusammenhang ein deutlicher Perspektivenwechsel 

von FM als Leistungserbringer hin 

zur strategischen Management-Disziplin, in 

der der Mensch und die Mitarbeiter immer 

stärker in den Fokus des Geschehens rücken.“ 

Eröffnungs-Keynote-Speaker 

Heimo 

Scheuch, CEO der Wienerberger AG gab 

gleich zu Beginn zu bedenken, dass man in 

einer Zeit der zunehmenden Digitalisierung 

und Automatisierung eines nicht vergessen 

darf, nämlich den Menschen. Erfolg, Wachstum 

und Innovation bekommt man nur, 

wenn man Menschen begeistert. „Um fit für 

die Zukunft zu bleiben, gilt es für Unternehmen 

sich zu transformieren und neu zu positionieren. 

Bei dieser Reise genügt es nicht, 

Menschen mitzunehmen, sondern man muss 

sie begeistern. 

Fortsetzung folgt: 

FM-Day 2019 am 25. September 

im Park Hyatt Vienna. 

Johanna Rachinger, Generaldirektorin der 

Österreichischen Nationalbibliothek, verwies 

in ihrem Interview mit Gerald Groß auf die 

zentrale Verantwortung der Bibliothek zur 

nachhaltigen Bewahrung unseres Wissens 

für spätere Generationen. Eine der zurzeit 

größten Herausforderungen sieht Rachinger 

in der Digitalisierung der umfangreichen 

Sammlungen an analogen Medien, um sie 

auf diese Weise möglichst vielen Menschen 

auf einfachste Art zugänglich zu machen. Der 

Trend unserer Zeit zeigt, dass Informationen, 

die im Netz nicht präsent sind, schon heute 

nicht mehr wahrgenommen werden. 

Heuer fand erstmals am Vortag des FM-Days 

eine Enquete unter dem Titel „Human Resources 

meets Facility Management“ statt. 

14 HR-Manager namhafter Unternehmen 

stellten sich im Rahmen eines Workshops 

unter anderem folgende Fragen: Welche 

Mehrwerte schaffen neue Arbeitswelten bzw. 

welchen Beitrag zum Erfolg eines Unternehmens 

leisten sie? Mehr Leistung, Effizienz 

und Produktivität, stärkere Zugehörigkeit 

und Identifikation, wenn es um Employer 

Branding geht – ein Beitrag zur individuellen 

Verwirklichung und Begeisterung? Wo steht 

der Mensch bei all diesen Entwicklungen? 

Die Ergebnisse des Workshops wurden direkt 

am FM-Day präsentiert. 

n 

Fotos: FMDays Jana Madzigon 


173

60 Jahre ENGINDENIZ 

****** 

03. OKT. 

„60 Jahre Tradition – neue Location, neuer 

Look“. ENGINDENIZ feiert Firmenjubiläum 

und Einweihung der neuen Kanzleiräumlichkeiten. 

Gefeiert wurde, wie es sich für eine Wiener 

Traditionskanzle gehört, mit einem Wiener Fest“. 

Die mehr als 200 Gäste konnten sich bei einem 

original „Wiener Würstelstand“ stärken, dazu 

gab es Ottakringer Bier und Himbeerkracherl, 

als Nachspeise Marillenknödel und Mannerschnitten. 

Unter den Mitfeiernden gesichtet: Bob 

Martens, Georg Flödl und Anton Holzapfel (beide 

ÖVI), Sandra Bauernfeind (EHL Wohnen), 

Thomas Erdmann (UNIQA Real Estate), Thomas 

Gell (Vienna Estate), Thomas Malloth, Veit 

Schalle, Marco Handschmann (UNIQA), Claus 

Schmidt (3SI), Walter Karger (Ankerbrot) und 

Maximilian Kneussl (CROWND). 

FIABCI Prix dÉxcellence Austria 

****** 

18. OKT. 

230 Gäste aus Immobilienbranche und Wirtschaft nahmen an der feierlichen Preisverleihung 

im Rahmen eines eleganten Galadinners teil: Assen Makedonov, Weltpräsident der FIABCI 

und sein Generalsekretär Narek Arakelyan aus Paris, Past-Präsident Kirkor Ajderhanyan, aus 

der Schweiz FIABCI-Präsident Thomas Henle, KR Brigitte Jank als Schirmherrin, Michael Pisecky, 

Georg Flödl, Alfons Metzger, Christiane Wenckheim, Christian Domany,Wolf-Dietrich 

Schneeweiss, Alexander Grigkar uvm. Von Seiten der Sponsoren waren Stefan Dörfler und 

Reinhard Aumann (Erste Bank), Roland Schmid (IMMOUnited), Simon Vestner (Vestner Aufzüge), 

Sandra Bauer (PORR AG), Daniel Dworak (willhaben) und Otto Wurzinger (Generali 

Versicherung AG) vertreten. 

https://www.flickr.com/photos/121352542@N02/sets/72157699355750782/ 

Die Gewinner des ersten FIABCI Prix dÉxcellence Austria stehen fest: Im Rahmen einer 

spannenden Gala in der Grand Hall am Erste Campus in Wien wurden am 18. Oktober 2018 

fünf herausragende österreichische Immobilienprojekte mit einer Trophäe ausgezeichnet: C&P 

Immobilien AG – Headquarter, 8055 Graz (Kategorie Büro), Hotel Schani Wien, 1100 Wien 

(Kategorie Hotel), PopUp dorms Seestadt/Wien, 1220 Wien (Kategorie Wohnen/Neubau), HA- 

VIENNE appartements au bord, 1190 Wien (Kategorie Altbau) und das Sammlungs- und Forschungszentrum 

der Tiroler Landesmuseen, 6060 Hall (Kategorie Spezialimmobilien). 

„Wir freuen uns, dass der FIABCI Prix dÉxcellence Austria 2018 mit fast 50 eingereichten 

Projekten gleich vom Start weg von der Branche so gut angenommen wurde. Die vielen tollen 

Projekte zeigen, dass neben Innovationsbereitschaft und Qualitätsbewusstsein auch der gesellschaftliche 

Nutzen einer Immobilie nunmehr verstärkt in den Fokus der Öffentlichkeit rückt“, 

so FIABCI-Austria Präsident Eugen Otto. 

Die fünf Sieger des ersten FIABCI Prix dÉxcellence Austria nehmen nun auch am internationalen 

FIABCI World Prix d‘Excellence teil, der am Dienstag, 28. Mai 2019 in Moskau 

verliehen wird. Dieser Preis, vom Wall Street Journal einmal als der „Oscar of the property 

world“ bezeichnet, wird bereits seit mehr als 25 Jahren vergeben. Seit einigen Jahren haben 

auch Landesverbände wie Deutschland, Ungarn, USA, Russland, Malaysien einen nationalen 

Preis ausgelobt.

#TheReal100 

****** 

03. OKT. 

Die Immo-Branche trifft sich bei Friedrich Csörgits 

Immobilien-Event im Looshaus. Der Querdenker 

des Abends war Ciro de Luca. Ciro de 

Luca gab den Immobilien-Experten wertvolle 

Tipps für eine bewusste Körpersprache mit. De 

Luca führte deutlich vor Augen, dass Sehen der 

wesentlich stärkere Sinn ist als Hören: „Wir sind 

sehr stark optisch orientiert und von archaischen 

Mustern dominiert.“ Beim Querdenken gesichtet: 

Frank Brün (phorus Management), Richard 

Buxbaum (Otto Immobilien), Peter De Leeuw 

(Flughafen Wien), Ernst Eichinger (BIG), Christian 

Friesenbichler (RE/MAX), Margret Funk 

(Immobilien Funk), Anita Körbler (docu tools), 

Martin Lenikus (Lenikus), Herwig Peham (EHL 

Immobilien), Elisabeth Rist (Lagerfux Storage), 

Horst Schwarzenberg (JP Immobilien), Manfred 

Ton und Peter Vcelouch (CHSH Cerha Hempel 

Spiegelfeld). 

willhaben 

Immobilien-Frühstück 

****** 

31. OKT. 

Das Immobilien-Team von willhaben lud Experten 

der österreichischen Immobilienbranche zum gemeinsamen 

Frühstück in den Reitersaal der Österreichischen 

Kontrollbank. Den Auftakt zum regen 

Austausch bei Kaffee, Croissants und vielen weiteren 

Köstlichkeiten machte dieses Mal der Kreativitäts- 

und Kommunikationsexperte Bernhard 

Wolff. In einem besonders kurzweiligen Impulsvortrag 

nahm er sein Publikum mit auf eine Reise 

zurück zum Ursprung einer Idee – denn diese macht 

schließlich den Erfolg. Unter den Gästen: Karl 

Fichtinger (Immo-Contract), Friedrich Csörgits 

(APROM Immobilien), Daniel Deutsch (Immorohr 

Immobilien), Martina Denich-Kobula (Denich 

Real), Peter Führer (Hübl & Partner), Ines Guelmami 

(STADTQUARTIER Home), Sascha Haimovici 

(ivv Immobilien), Helga & Otto Kauf (FLAIR 

Bauträger), Franz Lukele (Generali Real Estate), 

Ferdinand Lechner (aicons) und Silvia Wustinger 

Renezeder (6B47 Austria).

DBH - Drinks Before Home 

****** 

08. NOV. 

Einmal im Quartal treffen einander Weinliebhaber & Immobilien-Profis 

auf Initiative von Martin Sabelko (Warburg- 

HIH) und ACROSS Herausgeber Winzer Reinhard Winiwarter 

im BENE-Schauraum in der Neutorgasse zum einem 

hochkarätigen Netzwerktreffen. Diesmal mit dabei: Michaela 

Unteregger (Kommunikation Unteregger), Daniela Witt- 

Dörring (Weber & Co.), Elfriede Kraft (6B47 Real Estate 

Investors AG), Anton Bondi de Antoni (Bondi Immobilien- 

Consulting), Alexander Wlasto (EY), Michael Zöchling (SI- 

GNA REM Transactions), Karl Derfler und Herbert Logar 

(ADEQAT), August Schuschnigg (Schuschnigg Real Estate), 

Andreas Millonig (Roland Schmid Group), Stefan Forsbach 

(KiK Textilien und Non-Food), Elke Whelan (Cobalt Recruitment), 

Vincent Vallois (onlinerealassets.com).

EHL‘s traditioneller Ganslschmaus 

****** 

06. NOV. 

Wie in den vergangenen Jahren lud EHL-Chef Michael Ehlmaier die heimische 

Immobilienelite zum Ganslessen ins Plachutta - Gasthaus zur Oper und 

mehr als 400 Gäste ließen sich dieses Event nicht entgehen. Zu bereden gab es 

angesichts der hervorragenden Entwicklung am heimischen Immobilienmarkt 

genug und so wurde bis spätabends in entspannter Atmosphäre gemeinsam 

gefeiert. Das Martinigansl genossen gemeinsam mit dem EHL-Führungsteam 

Michael Ehlmaier, Sandra Bauernfeind und Franz Pöltl unter vielen anderen: 

Dietmar Reindl, IMMOFINANZ, Ernst Vejdovszky, S-Immo AG, Investoren 

Rudolf Fries, Klemens Hallmann, Gernot Essl (Vorstand Palmers AG), 

Markus Schafferer (Pema), Martin Lenikus, Jamal Al-Wazzan, Helmut Seitz, 

Roland Schmid, IMMOunited GmbH, Michael Mitterdorfer, Amisola, David 

Moese, Henderson TIIA, Erwin Krause, BETHA Zwerenz & Krause GmbH, 

Louis Obrowsky, Semper Constantia, Immobilienmanager Michael Wurzinger, 

Manfred Wiltschnigg (GalCap Europe), Andreas Gratzl (6B47), Andreas Rosenberger 

(Immovate), Axel Schumacher (SI NA Financial Services), Markus 

Kuttner (CA Immobilien Anlagen AG), Rechtsanwälte Vitus Eckert (AR Vonovia) 

Michael Lagler, Bernd Oswald (AR-Vorsitzender Novomatic), Architekten 

Heinz Neumann, Christian Heiss, Andreas Gerner und Matthias Raiger (Gerner 

und Partner), Bauträger Anton Kammerstätter (Consulting Company), Michael 

Schmid (3SI Immogroup), Hans Jörg Ulreich, Michael Seeberger, (Project PI 

Real Estate), Clemens Rauhs (LIV), Dl Gerald Beck, UBM Development, Anton 

Holzapfel, ÖVI, Peter Ulm und Sebastian Nitsch, Vorstände 6B47, Johannes 

Karner, ÖBB Immobilien, Karl Maria Pfeffer, Raiffeisen Property Management, 

Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien, UNIQA-Manager Thomas 

Erdmann, Erwin Groß und Johannes Mayr, GFs Strabag Real Estate GmbH, 

Michael Pech, Vorstand ÖSW, Hermann Klein, GF IG Immobilien, Sigrid Oblak, 

GF Wien Holding

Business Breakfast der 

STRABAG Real Estate 

****** 

13. NOV. 

Nach einer kurzen Einleitung und Begrüßung 

durch die beiden Geschäftsführer Erwin Größ und 

Johannes Mayr referierte der international anerkannte 

Wirtschaftsphilosoph Anders Indset zum 

Thema „Wild Knowledge“ in einer sehr inspirierenden 

und emotionalen Keynote. Dem Ruf der 

Einladung folgten heimische Top-Managerinnen 

und Manager sowie Immobilien-VIPs wie Sigrid 

Oblak (Wien Holding), Gerhard Dreyer (Bank 

Austria Real Invest), Michael Pech (OESW), 

Ernst Vejdovszky und Friedrich Wachernig (beide 

S Immo AG), Anton Bondi de Antoni (Bondi 

Immobilien), Sandra Bauernfeind (EHL), Elisabeth 

Binder und Marion Weinberger-Fritz (beide 

Raiffeisen Vorsorge Wohnungen), Stefan Brezovich 

(ÖRAG), Richard Buxbaum (OTTO Immobilien) 

sowie die Architektinnen Katharina Bayer 

und Mona Nad (einszueins Architektur) 

CBRE-Thanksgiving 

****** 

29. NOV. 

Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich 

& CEE, und sein Team luden Kunden, 

Partner und Freunde ein, um den traditionellen 

Truthahn bei guten Weinen und noch besseren Gesprächen 

im Park Hyatt Wien zu verspeisen. Unter 

den Gästen: Jamal Al Wazzan, Thomas G. Winkler 

(UBM Development), David Moese (TH Real Estate), 

Markus Kuttner (CA Immobilien), Michael 

Mitterdorfer (Amisola Immobilien), Sigrid Oblak 

(Wien Holding), Karin Schmidt-Mitscher (Erste 

Group), Alisa Kapic (Regus), Gerald Grüll (Immofinanz) 

u.v.m..

Pogusch 

****** 

15. NOV. 

Bereits das fünfte Mal in Folge traf sich heuer 

die heimische Immobilienbranche zum Martiniganslessen 

am Pogusch. Immobilienexperten 

aus dem ganzen Land folgten am 15. November 

der begehrten Einladung der Länderrealitäten 

Hammerl Gruppe und genossen mit den Gastgebern 

Stefan Schönhofer und Alexandra Schönhofer-Hammerl, 

einen stimmungsvollen Abend 

im Steirereck. Zu den Gästen zählten Fachgruppenobmann 

Gerald Gollenz, Karl Haring (Haring 

Group), Markus Gössl und Karin Puschnegg 

(Venta Real Estate), Thomas Belina und 

Dietmar Steger (Colliers International), Markus 

Lampesberger (Immola), Gudrun Schulz-Stanzer 

und Fritz Möstl (Deloitte).Günter Krainer 

(Raiffeisen), Gernot Deutsch (Heiltherme Bad 

Waltersdorf) - Aloisia Fürpass mit Johannes 

Fürpass (Terra-Mix Bodenstabilisierung) und 

Alexandra und Alexander Kindermann (Kindermann 

Bad & Heiztechnik). 

Wolfgang und Martina Nusshold (Pluto Vermögensverwaltung) 

R.E.C. Volume Eleven 

****** 

29. NOV. 

ÖVI Young Professionals & ÖVI Immobilienakademie 

luden zum R.E.C. Volume Eleven in 

den Volksgarten und die Branche feierte bis tief 

in den Morgen. Beim Abtanzen in der Säulenhalle 

gesichtet: Thilo Börner (Die Hausmaus), 

Michael Buchmeier (ÖRAG), Richard Buxbaum 

(Otto Immobilien), Daniel Deutsch (IMMO- 

ROHR Immobilien), Anton Holzapfel (ÖVI), 

Anita Körbler (docu tools), Andreas Millonig 

(IMMOunited), Reinhard Prüfert (ÖRAG) Thomas 

Rohr (IMMOROHR Immobilien), Herwig 

Schöbitz (KONE), August Schuschnigg (UNI- 

QA Real Estate), Michael Zöchling (SIGNA).

IMPRESSUM 

Vorschau 

Media 

Lesen Sie in der 

nächsten Ausgabe: 

Immobilienfinanzierung optimal planen und abwickeln. 

Strukturierung von Immobilienfinanzierung - 

optimale Kreditstruktur für das Immobilienprojekte - 

Basel III, Capital Requirements Regulation (CRR) und 

sich rasch verändernde Marktbedingungen - Kanada 

als Immobilienmarkt International - Zu Tisch mit … - 

Das große Interview mit … 

Medieneigentümer 

GNK Media House GmbH 

Breitwiesergutstraße 10 

A-4020 Linz 

Tel. +43.1.813 03 46-0 

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Philipp Kaufmann & Michael Neubauer 

Chefredaktion 

Michael Neubauer 

Artdirector 

Jelio Anton Stefanov 

Grafik & Layout 

Jelio Anton Stefanov, Johanna Hinterdorfer, 

Annalena Hofinger & Lukas Brunmayr 

Lektorat 

Amelie Miller 

ERSCHEINUNGSTERMIN: März 2019 

Aktuell informiert auf: 

www.immo-fokus.at 

Autoren dieser Ausgabe 

Andreas Altstädter, Angelika Fleischl, 

Patrick Baldia, Philipp Kaufmann, 

Reinhard Krémer sowie die Kommentatoren. 

Anzeigen 

Christian Call 

Photos 

wenn nicht anders angegeben: 

GNK Media House / Katharina Schiffl, 

GNK Media House / Michael Hetzmannseder 

Druck 

Ferdinand Berger & Söhne GmbH 

DER IMMOFOKUS WENDET SICH IM SINNE 

DER GLEICHSTELLUNG GLEICHERMASSEN AN 

FRAUEN UND MÄNNER. AUS GRÜNDEN DER 

ÜBERSICHTLICHKEIT UND VERSTÄNDLICHKEIT 

KANN ES BEI DEN BEITRÄGEN VORKOMMEN, 

DASS NUR DIE MASKULINE ANSPRECHFORM 

VERWENDET WIRD. 

ImmoFokus ist Mitglied bei: 

180 ImmoFokus

Immobilie 

im Fokus 

„Size does matter“ 

Hightech-Logistik nachhaltig verpackt. Holz ist seit tausenden 

Jahren Baustoff. In diesen Dimensionen ist es aber gänzlich neu. 

Fotos: WEHAG 

Aufgrund des stetigen Wachstums von cargopartner 

am Standort Fischamend wurde die 

Erweiterung der Lagerflächen erforderlich. 

Gemäß dem selbstauferlegten Ziel der ökologischen 

Nachhaltigkeit entschied sich das Logistikunternehmen 

für eine umweltfreundliche 

und ressourcenschonende Bauweise. Das 

neue iLogistics Center ist komplett aus Holz 

gebaut, von der Wand- und Dachkonstruktion 

bis zur Fassade. 

Insgesamt wurden 4.200 Kubikmeter Holz 

in der Konstruktion verbaut, wobei cargopartner 

folgende Rechnung aufstellt: Jeder 

Kubikmeter Holz, der als Ersatz für andere, 

CO₂-intensivere Baustoffe dient, reduziert 

die CO₂-Emissionen in der Atmosphäre um 

durchschnittlich 1,1 Tonnen. Zusätzlich sind 

Holzkonstruktionen massive Kohlenstoffspeicher: 

In jedem Kubikmeter Holz sind 0,9 

Tonnen CO₂ gespeichert. Wenn man dies 

auf die 4.200 Kubikmeter Holz umrechnet, 

die für den Bau des iLogistics Centers verwendet 

wurden, resultiert das in einer CO₂- 

Reduktion von 8.400 Tonnen. „Wir haben 

ein erfolgreiches Vorzeigeprojekt ökologisch 

und wirtschaftlich nachhaltiger Architektur 

realisiert“, so Stefan Krauter, CEO von cargopartner. 

Bedingt durch die Komplexität und 

Höhe des Regallagers sowie die extremen 

Präzisionsanforderungen an die Bautoleranzen 

beschreitet dieses Projekt auch eine neue 

Dimension im Holzbau. 23 Meter lang ist das 

größte Holzelement. Grenzwertig für den 

Holzbau auch die durchgehende Raumhöhe 

von fast 20 Meter. Unter Berücksichtigung 

des Schwind- und Quellverhaltens beim lebendigen 

Baustoff Holz musste dort, wo die 

Holzarchitektur auf das vollautomatische 

Shuttlelager trifft, eine Maßtoleranz der 

Durchbiegung von 0,5 Millimeter auf 1 Meter 

eingehalten werden. Diese Präzision würde 

man dem Holzbau gar nicht zutrauen, doch 

sie funktioniert, erklären die Generalplaner 

des Projekts Poppe*Prehal Architekten. Die 

Steyrer Architekten haben ihr Know-how 

unter anderem bereits beim Logistikzentrum 

LT1 der Schachinger Logistik bewiesen, welches 

2014 mit dem Staatspreis für Architektur 

und Nachhaltigkeit ausgezeichnet worden 

ist. „Schon bei anderen Projekten haben wir 

erfolgreich auf die intelligente Gebäudehülle 

gebaut und deren wirtschaftlichen und umwelttechnischen 

Mehrwert bewiesen. Nach 

der Nutzung ist es beispielsweise mit Akkuschraubern 

zerlegbar statt als Sondermüll 

entsorgt werden zu müssen," nennt Architekt 

Poppe einen weiteren Vorteil des Holzbau. 

Durch die besondere Dämmung werden 

Wärme- und Kälteverlust extrem reduziert. 

Dies unterstützt die kostenschonende Temperaturführung 

zwischen 15°C und 26°C 

sowie die konstante Luftfeuchtigkeit von 

bis zu 70 Prozent – beides ein Muss für das 

Warenlager. 

Energie sparen auch die 20 wärmebrückenoptimierten 

Laderampen – die Tore öffnen sich 

erst, wenn die Lastwagen luftdicht angedockt 

sind. Nachtlüftung und Kühlung durch die 

monolithische Bodenplatte senkt die Innentemperatur 

bei Bedarf, geheizt wird über 

eine Luft-Wasser-Wärmepumpe am Dach. 

Maßgeschneidertes Klimadesign und kluge 

Haustechnikplanung ergänzen die Funktionalität 

des Gebäudes. Beleuchtung erfolgt 

ausschließlich über LED-Technik. n 


181

Top Deal 

Weihnachtsüberraschung 

Aufholjagd. Noch hinkt das Investmentvolumen 2018 

dem Ergebnis von 2017 hinterher. Noch. Gleich zwei Deals 

im 3. Bezirk könnten das Blatt wenden. 

Deal 1 

Die Wiener Wirtschaftsagentur war schon 

lange auf der Suche nach einem Käufer für das 

Media Quarter Marx 3 (MQM), an dem sie 40 

Prozent hielt. Das MQM wurde als PPP-Modell 

aufgezogen. Den Part des öffentlichen Eigentümers 

spielte die Stadt Wien, private Mehrheitseigentümerin 

mit 60 Prozent war Elnara 

Shoraz, Witwe des ehemaligen kasachischen 

Diplomaten Rakhat Aliyev, der unter mysteriösen 

Umständen in Wien verstarb. Nun ging 

ein Eigentümerwechsel doch noch vor Weihnachten 

über die Bühne, nachdem sich zuletzt 

ein Bieter kurz vor Vertragsabschluss zurückzog. 

Die französische Asset-Management- 

Gruppe Amundi Real Estate hat für einen 

ihrer Fonds, das aus drei Objekten bestehende 

Areal mit einer Mietfläche von 25.000 Quadratmetern 

im dritten Wiener Gemeindebezirk 

übernommen. Über den Kaufpreis wird – wie 

so oft – geschwiegen. Dafür kocht die Gerüchteküche: 

Brancheninsider sprechen von mindestens 

80 Millionen Euro. Damit würden die 

Verkäufer äußerst gut aussteigen. Die Wirtschaftsagentur 

hatte einst 4,52 Millionen Euro 

Eigenkapital eingebracht, die kasachische 

Seite 6,78 Millionen Euro. Investiert wurden 

65 Millionen Euro, davon sollen aktuell noch 

42,3 Millionen Euro an Krediten aushaften. 

Die Auslastung des Medienclusters beträgt 

96 Prozent. Zu den Mietern zählen die Wiener 

Zeitung, ATV, Servus, das echo medienhaus 

sowie die Wirtschaftsagentur Wien. EHL Investment 

Consulting hat den Deal strukturiert 

und abgewickelt. 

Deal 2 

Gleich nebenan in St. Marx soll – auch noch 

heuer – das T-Center, seit August 2004 Unternehmenssitz 

von T-Mobile Austria, den Besit- 

zer wechseln. Keine Frage: Die unkonventionelle 

Form des Gebäudes mit einer Länge von 

255 Metern und 60 Metern Höhe an seinem 

unverwechselbar emporragenden „Flügel“, 

macht das T-Center zu einem baulichen 

Highlight in St. Marx. Laut, wie gewöhnlich 

gut informierten Brancheninsidern, soll 

einem koreanischen Fonds der Firmensitz 

der Deutschen Telekom Töchter – T-Mobile- 

Austria, T-Systems-Austria und SDS, die 

mehr als 90 Prozent der vermietbaren Fläche 

angemietet haben – rund 300 Millionen Euro 

wert sein. Verkäufer ist eine Anlegergesellschaft 

des deutschen Immobilienfonds GAF 

Geno Asset Finance. Bei GAF Geno handelt es 

sich um Anlegergesellschaften, die aus steuerrechtlichen 

Gründen wie offene Erwerbsgesellschaften 

agieren, und an dem deutsche 

Privatanleger als Kommanditisten an der 

Fondsgesellschaft beteiligt sind. n 

Foto: T-Mobile Austria 

182 ImmoFokus

Immo Expert 

Gesammeltes Immobilien-Know-how 

Der Immo Expert der „Presse“ gibt spannende Einblicke in die Zukunft der 

Immobilienbranche in Österreich und wirft einen kurzen Rückblick auf das 

vergangene Jahr. Der Bogen der redaktionellen Themen erstreckt sich dabei 

von Megatrends, die die Gesellschaft und damit die Immobilienbranche 

beeinflussen, bis hin zu Entwicklungen bei Gewerbeimmobilien, beim Wohnbau, 

im Facility Management bei Zinshäusern und im Luxussegment. 

Erscheinungstermin: 

Freitag, 15. Februar 2019 

Kontakt: 

Roman Schleser 

Tel.: +43 (0)1/514 14–203 

roman.schleser@diepresse.com 

Jetzt 

buchen 


183

Aufsteiger 

Absteiger 

Henrik Schaller 

… wechselt das Metier und bleibt seiner Leidenschaft, der Immobilienbranche, treu. Der gebürtige 

Linzer und gelernte Jurist übernimmt als erfahrener Immobilienmanager per Jahreswechsel die Verlagsleitung 

des GNK Media Houses mit den beiden Magazinen „BauTecFokus“ und „ImmoFokus“. 

H 

enrik Schaller zog nach der Matura nach Wien, um in 

der Bundeshauptstadt Rechtswissenschaften zu studieren. 

Nach dem Gerichtsjahr fand er seine Berufung 

in der Immobilienwirtschaft. Es folgten zehn intensive 

und lehrreiche Jahre in der renommierten Immobilienkanzlei seines 

Mentors Wolf-Dietrich Schneeweiss. Dort lernte er das Immobilienmanagement 

und die Branche von der Pike auf kennen und war 

maßgeblich an der erfolgreichen Entwicklung der 

Kanzlei beteiligt. Auf Empfehlung seines Schulfreundes 

Philipp Kaufmann absolvierte Schaller in dieser 

Zeit als Spezialisierung auch den berufsbegleitenden 

TU-Masterlehrgang „Immobilienmanagement und 

Bewertung“. 

dass wir Henrik Schaller als dynamischen und kompetenten Immobilienmanager 

für unser Team gewinnen konnten.“, sagt Michael Neubauer, 

Geschäftsführer und ImmoFokus-Chefredakteur. Henrik Schaller war 

schon immer medienaffin, zuletzt in der Chefredaktion des „Schneeweiss 

Immobilienbriefes“, einer hochqualitativen Quartalszeitschrift für einen 

ausgewählten Kundenkreis. Jetzt nutzt er die Chance, seine Liebe zur 

Immobilienwirtschaft mit diesem Interesse zu verbinden. 

n 

2014 zog es Schaller zurück in die Heimat nach Linz und 

er managte für die Privatstiftung der Familie Scherb 

(Spitz-Gruppe) deren Immobilienvermögen. Als Geschäftsführer 

mehrere Immobiliengesellschaften war er 

hauptverantwortlich für die erfolgreiche Entwicklung 

des gesamten Portfolios. 

Nach einem kurzen Gastspiel als Leiter der oberösterreichischen 

Niederlassung der Bundesimmobiliengesellschaft 

(BIG) wechselt Schaller mit Jahresbeginn 2019 als 

Verlagsleiter des GNK Media Houses in die Medienwirtschaft, 

bleibt jedoch seiner Leidenschaft, der Immobilienbranche, 

treu: Er ist für alle Aktivitäten des Verlages 

verantwortlich insbesondere für die beiden Immobilienmagazine 

„BauTecFokus“ und „ImmoFokus“. 

„Wir konnten mit Henrik Schaller einen profunden 

Kenner der Branche an Bord holen“, so GNK Media 

House Gründer Philipp Kaufmann: „Damit ist es uns gelungen, 

einen echten Experten für den Bau- und Immobilienmarkt 

zu finden. Viele in der Branche kennen ihn 

und alle anderen wird er mit seinem Charme und seinem 

Kommunikationstalent begeistern.“ „Ich freue mich, 

184 ImmoFokus

United services for 

successful real estate projects. 

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185

Buchtipps 

Böhm / Eckharter / Hauswirth / Heindl 

Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht 

EDITOR´S 

CHOICE: 

Lesenswert! 

Werner Böhm, Manfred Eckharter, Ernst Karl Hauswirth, Peter Heindl 

Seiten: 134 

ISBN: 978-3-214-12064-1 

MANZ Verlag Wien 

38,00 Euro inkl. USt. 

Die korrekte Unterscheidung von Nutzfläche, Wohnfläche sowie Nutzwert hat u.a. für die richtige 

Ermittlung der Gesamtgebäudefläche und der einzelnen Eigentumsanteile, aber auch für die Berechnung 

von Nutzungsentgelten (wie Miete, Betriebskosten) und damit für alle mit dem Planen, 

Bauen und Wohnen befassten Berufsgruppen, aber auch für Mieter und Eigentümer große Bedeutung. 

Das Praxishandbuch bietet eine Übersicht der Definition von Nutzfläche und Nutzwert 

nach den unterschiedlichen gesetzlichen Vorschriften, einige anhand von Skizzen ausgeführte 

Berechnungsbeispiele und viele Praxistipps zur leichteren Bewältigung und besseren Verständlichkeit. 

Ein Mustergutachten rundet das Werk ab. Es ist die ideale Hilfestellung bei der Ermittlung 

und Berechnung von Nutzflächen sowohl aus technischer als auch aus rechtlicher Sicht. 

Gruber / Harrer (Hrsg.) 

GmbHG 

Herbert Gartner, 

Christoph Kothbauer, Karl Poschalko 

Seiten: 308 

ISBN: 978-3-707-333527 

Linde Verlag 


Der Praxis-Kommentar zum 

GmbHG: Jetzt in der 2. Auflage 

ist Orientierungshilfe, Nachschlagewerk 

und Ratgeber. Der aktuelle und vollständige 

GmbH-Kommentar inkl. Deregulierungsgesetz 2017. 

Alles in einem Band – Kommentierung aller relevanten 

Rechtsvorschriften zum GmbH-Recht mit besonderem 

Fokus auf den Geschäftsführer. Übergreifende Themen 

sind dort mitbehandelt, wo Sie sie suchen. Profunde Kommentierung 

mit Blick auf das Wesentliche, zahlreichen 

Praxistipps und weiterführende Hinweise. Von Experten 

für Praktiker – ein breit aufgestelltes Autorenteam bietet 

Ihnen umfassenden Zugang zum GmbH-Recht und nimmt 

auch zu neuen Fragen Stellung. 

Bob Gysin Partner BGP Architekten (Hrsg.) 

Wohnen in jedem Alter 

Beiträge von Sybille Omlin, 

Francois Höpflinger und BGP 

Seiten: 88 

ISBN: 978-3-7272-6035-3 

44,00 Euro inkl. USt 

Die Aufgabe lautet „Wohnen in jedem Alter“ und nicht „Wohnen 

im Alter“. Architektur für ältere Menschen entspricht im Wesentlichen 

einer nicht diskriminierenden und nachhaltigen Architektur, 

die genauso vielfältig und differenziert wie in jedem anderen Lebensabschnitt sein sollte. 

Die neue Publikation von Bob Gysin Partner (BGP) geht auf verschiedene Wohnoptionen 

ein – vom städtischen Nutzungshybrid, über Alterssiedlungen mit Serviceleistungen, bis zu 

Pflegeeinrichtungen. Beispiele aus der Praxis zeigen, wie mit den heutigen Normen und 

Standards – energetisch, betrieblich und ästhetisch – geplant und gestaltet werden kann. 

Die Publikation „Wohnen in jedem Alter“ ist ein Projekt von BGP, das gesellschaftliches 

Engagement und kulturelle, architektonische Relevanz miteinander verbindet. Das Architekturbüro 

BGP steht seit der Gründung 1976 für zukunftsgerichtete Architektur und zählt 

in der europäischen Architekturszene zu den Pionieren im nachhaltigen Bauen. Kreativität 

und Innovation sind dabei ebenso wichtig wie die ganzheitliche Betrachtung einer Aufgabe 

auf allen Ebenen der Nachhaltigkeit: sozial, ökologisch, energetisch und wirtschaftlich. 

Cay Oertel 

Seiten: 302 

ISBN: 978-365-8239-701 

Springer Verlag 


Cay Oertel 

Quantitatives Risikomanagement 

in der Immobilienwirtschaft 

Dieses Buch gibt erstmals einen Überblick über den aktuellen Stand des quantitativen Risikomanagements 

in der Immobilienwirtschaft. Es wendet sich damit an alle, deren Aufgabe die Entwicklung, 

Anpassung und Umsetzung von Risikomanagementsystemen im Immobilienbereich 

ist. Die bestehenden gesetzlichen Anforderungen an das Risikomanagement sind weitgehend 

an das Wertpapiergeschäft angelehnt und berücksichtigen die Besonderheiten der Anlageklasse 

Immobilien kaum. Die Etablierung einer auf quantitativen Modellen basierenden Risikoaggregation, 

wie regulatorisch gefordert, ist damit eine der zentralen Herausforderungen. Immobilien 

sind sehr individuell und werden seit jeher vor allem qualitativ beurteilt. Die dadurch bedingte 

Heterogenität hat bis heute den Aufbau von umfassenden immobilien- und marktbezogenen Datenreihen 

verhindert, die für den Aufbau quantitativer Risikomodelle benötigt werden. Dieses 

Buch leistet einen wichtigen Beitrag zur Lösung dieses Problems. 

186 ImmoFokus

Bauen ist ein People Business. Der Einsatz und das Können aller Projektbeteiligten 

entscheiden hier über den Erfolg. Seit fast 150 Jahren steht 

die PORR für Kompetenz, Engagement, Teamstärke und Vielfalt – und ist 

laufend auf der Suche nach klugen Köpfen. porr-group.com/karriere

Winter (41.1 MB)

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