Special Edition: Oberösterreich (7.8 MB)

Im Brennpunkt: Oberösterreich
„Fehlt ein Café, dann
ist das ein Mangel.“
Harald Peham,
Braunsberger Holding GmbH
Im Brennpunkt: Oberösterreich
Aus dem Bauch heraus
Ticken die Oberösterreicher anders beim Shoppen? ImmoFokus hat bei Braunsberger
Geschäftsführer und Immobiliensachverständiger Harald Peham nachgefragt. Im Interview verrät er,
warum ein Café nicht fehlen darf und welche Faktoren für den Erfolg von Fachmarktzentren entscheidend sind.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Was tut sich im Retailmarkt in Oberösterreich?
Harald Peham: Lassen Sie mich eines vorausschicken.
Die Strategie, die man früher
verfolgt hat – wir kaufen ein Grundstück und
entwickeln ein Projekt – lässt sich heute kaum
noch umsetzen. Neubauprojekte gibt es sowieso
kaum mehr, weil Bewilligungen nicht
erteilt werden. Auch sehen Eigentümer von
geeigneten Grundstücken derzeit meistens
nicht die Notwendigkeit zu verkaufen. Heute
heißt es mit dem eigenen Portfolio arbeiten,
das heißt optimieren und den aktuellen Gegebenheiten
anpassen. Unsere Immobilien sind
bis zu rund 15 Jahre alt. Es stehen auch einige
Mieterwechsel an – da gibt es genug zu tun.
Wir arbeiten auch viel für Dritte, im speziellen
für Fonds oder Eigentümergesellschaften,
die einen Bedarf für Relaunch oder Veränderung
haben, aber selbst nicht über die Ressourcen
verfügen oder keine bautechnische
Kompetenz haben. Wir gehen entweder mit
einem Konzept aktiv auf die Eigentümer zu
oder wir wissen mieterseitig, dass diese sich
einen speziellen Standort wünschen.
der nächsten Gemeinde wieder etwas Neues
entsteht. Hier haben wir einen echten Mehrwert
geschaffen. Wenn man als Kunde hinfährt,
weiß man nicht, dass sich hinter der
neuen Fassade eine 15 Jahre alte Struktur
verbirgt. Die Mieter waren begeistert. Takko
beispielsweise hat gemeint, sie hätten nach
der Revitalisierung am gleichen Standort 20
Prozent mehr Umsatz.
Gibt es Fachmarktzentren, die aussterben
und weggerissen werden?
> > Hier trennt sich die Spreu vom Weizen.
Wichtig ist, dass man eine gewisse Größe hat
und der Branchenmix stimmt. Dazu gehört
ein Lebensmittelhändler als Ankermieter.
Das sind standortbestimmende Merkmale.
Es gibt sehr wohl Standorte, die zu klein sind
oder vielleicht zu sehr an der Peripherie liegen.
Diese werden verschwinden – zumindest
dahingehend, dass dort keine Einzelhändler
mehr vertreten sind, sondern ein
Fliesenmarkt oder ein Parkettstudio. Solche
Nachnutzungen muss man dann andenken.
Wie viele potenzielle Kunden braucht
man für ein Fachmarktzentrum?
> > Das kann man generell eigentlich nicht sagen.
Wir machen auch keine großen Marktstudien.
Wir machen das aus dem Bauch heraus
und aus Erfahrung sowie mit unseren
Mietern gemeinsam. Sie sagen uns, wo ihre
weißen Flecken sind. Oder, dass sie derzeit
einen schlechten Standort haben und zusammen
etwas Neues entwickeln wollen. Die
Mieter machen dann ihre Umsatzschätzungen
und Markterhebungen. Das betrachtet
jeder individuell. Für den einen sind 30.000
Fotos: Jasmina Rahmanovic
Welchen Zyklus haben die Fachmarktzentren?
> > Nach zehn Jahren sollte man sich ernsthaft
mit einem Relaunch beschäftigen. In Freistadt
haben wir 2013 ein tolles Projekt umgesetzt.
Wir konnten ein Fachmarktzentrum
mit 3.800 auf 7.000 Quadratmeter erweitern.
Auch weil Müller und Hervis als neue Mieter
gewonnen werden konnten. Zuvor war
die Umwidmung von Betriebsbau- auf EKZ-
Gebiet notwendig. Die Politik hat in diesem
Fall verstanden, dass man lieber bestehende
Standorte nachhaltig fortführt, anstatt zu
warten, bis irgendwo am Stadtrand oder in
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Winter 2018 47