Special Edition: Oberösterreich (7.8 MB)
| Immobilienmarkt Oberösterreich | | Zahlen Daten Fakten | | Exklusiv im Fokus-Interview: Michael Baert, Ferdinand Hochleitner, Gerhard Humer & Norbert Obermayr; Christian M: Kaindl, Florian Und Anton Kammerstätter, Hans-Peter Kranz, Harald Peham |
| Immobilienmarkt Oberösterreich |
| Zahlen Daten Fakten |
| Exklusiv im Fokus-Interview: Michael Baert, Ferdinand Hochleitner, Gerhard Humer & Norbert Obermayr; Christian M: Kaindl, Florian Und Anton Kammerstätter, Hans-Peter Kranz, Harald Peham |
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Im Brennpunkt: <strong>Oberösterreich</strong><br />
„Fehlt ein Café, dann<br />
ist das ein Mangel.“<br />
Harald Peham,<br />
Braunsberger Holding GmbH<br />
Im Brennpunkt: <strong>Oberösterreich</strong><br />
Aus dem Bauch heraus<br />
Ticken die <strong>Oberösterreich</strong>er anders beim Shoppen? ImmoFokus hat bei Braunsberger<br />
Geschäftsführer und Immobiliensachverständiger Harald Peham nachgefragt. Im Interview verrät er,<br />
warum ein Café nicht fehlen darf und welche Faktoren für den Erfolg von Fachmarktzentren entscheidend sind.<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
Was tut sich im Retailmarkt in <strong>Oberösterreich</strong>?<br />
Harald Peham: Lassen Sie mich eines vorausschicken.<br />
Die Strategie, die man früher<br />
verfolgt hat – wir kaufen ein Grundstück und<br />
entwickeln ein Projekt – lässt sich heute kaum<br />
noch umsetzen. Neubauprojekte gibt es sowieso<br />
kaum mehr, weil Bewilligungen nicht<br />
erteilt werden. Auch sehen Eigentümer von<br />
geeigneten Grundstücken derzeit meistens<br />
nicht die Notwendigkeit zu verkaufen. Heute<br />
heißt es mit dem eigenen Portfolio arbeiten,<br />
das heißt optimieren und den aktuellen Gegebenheiten<br />
anpassen. Unsere Immobilien sind<br />
bis zu rund 15 Jahre alt. Es stehen auch einige<br />
Mieterwechsel an – da gibt es genug zu tun.<br />
Wir arbeiten auch viel für Dritte, im speziellen<br />
für Fonds oder Eigentümergesellschaften,<br />
die einen Bedarf für Relaunch oder Veränderung<br />
haben, aber selbst nicht über die Ressourcen<br />
verfügen oder keine bautechnische<br />
Kompetenz haben. Wir gehen entweder mit<br />
einem Konzept aktiv auf die Eigentümer zu<br />
oder wir wissen mieterseitig, dass diese sich<br />
einen speziellen Standort wünschen.<br />
der nächsten Gemeinde wieder etwas Neues<br />
entsteht. Hier haben wir einen echten Mehrwert<br />
geschaffen. Wenn man als Kunde hinfährt,<br />
weiß man nicht, dass sich hinter der<br />
neuen Fassade eine 15 Jahre alte Struktur<br />
verbirgt. Die Mieter waren begeistert. Takko<br />
beispielsweise hat gemeint, sie hätten nach<br />
der Revitalisierung am gleichen Standort 20<br />
Prozent mehr Umsatz.<br />
Gibt es Fachmarktzentren, die aussterben<br />
und weggerissen werden?<br />
> > Hier trennt sich die Spreu vom Weizen.<br />
Wichtig ist, dass man eine gewisse Größe hat<br />
und der Branchenmix stimmt. Dazu gehört<br />
ein Lebensmittelhändler als Ankermieter.<br />
Das sind standortbestimmende Merkmale.<br />
Es gibt sehr wohl Standorte, die zu klein sind<br />
oder vielleicht zu sehr an der Peripherie liegen.<br />
Diese werden verschwinden – zumindest<br />
dahingehend, dass dort keine Einzelhändler<br />
mehr vertreten sind, sondern ein<br />
Fliesenmarkt oder ein Parkettstudio. Solche<br />
Nachnutzungen muss man dann andenken.<br />
Wie viele potenzielle Kunden braucht<br />
man für ein Fachmarktzentrum?<br />
> > Das kann man generell eigentlich nicht sagen.<br />
Wir machen auch keine großen Marktstudien.<br />
Wir machen das aus dem Bauch heraus<br />
und aus Erfahrung sowie mit unseren<br />
Mietern gemeinsam. Sie sagen uns, wo ihre<br />
weißen Flecken sind. Oder, dass sie derzeit<br />
einen schlechten Standort haben und zusammen<br />
etwas Neues entwickeln wollen. Die<br />
Mieter machen dann ihre Umsatzschätzungen<br />
und Markterhebungen. Das betrachtet<br />
jeder individuell. Für den einen sind 30.000<br />
Fotos: Jasmina Rahmanovic<br />
Welchen Zyklus haben die Fachmarktzentren?<br />
> > Nach zehn Jahren sollte man sich ernsthaft<br />
mit einem Relaunch beschäftigen. In Freistadt<br />
haben wir 2013 ein tolles Projekt umgesetzt.<br />
Wir konnten ein Fachmarktzentrum<br />
mit 3.800 auf 7.000 Quadratmeter erweitern.<br />
Auch weil Müller und Hervis als neue Mieter<br />
gewonnen werden konnten. Zuvor war<br />
die Umwidmung von Betriebsbau- auf EKZ-<br />
Gebiet notwendig. Die Politik hat in diesem<br />
Fall verstanden, dass man lieber bestehende<br />
Standorte nachhaltig fortführt, anstatt zu<br />
warten, bis irgendwo am Stadtrand oder in<br />
46 ImmoFokus<br />
Winter 2018 47