Special Edition: Oberösterreich (7.8 MB)

Im Brennpunkt: Oberösterreich
Teures Pflaster
Kostenexplosion. Die Stadt Linz wird vielen zu teuer. Umlandgemeinden mit guter infrastruktureller Anbindung
boomen. „Was uns mehr Sorgen bereitet als die Zinsen, sind die steigenden Baukosten“, meinen Gerhard
Humer, Leiter Immobilienprojektfinanzierung der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich und Norbert Obermayr,
Geschäftsführer der REAL-TREUHAND Management im Interview mit dem ImmoFokus.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Wie präsentiert sich die Immobilienwirtschaft
in Oberösterreich, speziell in Linz?
Blasenbildung in Sicht?
Gerhard Humer: Jede Stadt hat ihre Spezifika.
Es ist aber auffallend, wie Linz, wenn
man die Preise ansieht, Wien hinterherhinkt.
Der Abstand zu Wien bleibt, was die Preise betrifft,
seit Jahren gleich. An der Kaufkraft liegt
es sicher nicht. Wir haben in Oberösterreich
genug starke Unternehmen, die ihre Mitarbeiter
auch gut bezahlen. Die Nachfragekomponente
ist deutlich eine andere. Anzeichen
für eine Blasenbildung sehe ich keine.
Dass man in Linz vielleicht mehr Rendite
erwirtschaften kann als in Wien, ist kein
Anreiz für Investoren?
Norbert Obermayr: Linz hat einen kleinen,
überschaubaren Markt. Bei den Renditen
sehe ich nicht den großen Unterschied. Wiener
Investoren würden schon gerne in Linz
in der Linzer Landstraße kaufen – aber das
Angebot ist einfach nicht da. Zinshäuser zum
Beispiel kommen nur ganz vereinzelt auf den
Markt. Da gibt es aber genug oberösterreichische
gut vernetzte Investoren, da haben dann
die anderen das Nachsehen. Da ist Linz sicher
ein Kuhdorf. Aber auch die Oberösterreicher
selbst investieren lieber in Wien und erst in
zweiter Linie mit einer durchaus auch erreichbaren,
etwas höheren Renditeerwartung
in Sekundärstädten, wie eben Linz, Graz oder
Salzburg. Internationale Investoren sowieso.
Die konzentrieren sich fast ausschließlich auf
Wien. Internationale Investoren bringen Sie
nur schwer nach Linz.
Humer: Wobei es durchaus die eine oder andere
Immobilie in Oberösterreich oder Linz
gibt, die internationale Qualität hat. Aber die
kann man an zwei Händen abzählen.
Gibt es Regionen im Umfeld von Linz, die
in den vergangenen Jahren im Umfeld
von Linz einen besonderen Aufschwung
erlebt haben?
Humer: Ende 2015 hat die ASFINAG die S 10,
die Mühlviertler Schnellstraße von Unterweitersdorf
bis Freistadt für den Verkehr freigegeben.
In Wirklichkeit haben sie die Autobahn
verlängert. Aktuell plant die ASFINAG den
Weiterbau der Strecke nach Norden in Richtung
Staatsgrenze. Früher hat man nach Freistadt 45
Minuten gebraucht. Jetzt bin ich in 25 Minuten
dort. Da entwickelt sich natürlich etwas.
Obermayr: Dementsprechend sind in dieser
Region auch die Preise deutlich gestiegen. Stark
gestiegen sind auch die Preise im Speckgürtel
von Linz und dieser wird immer dicker. Überall
dort, wo die Verkehrsinfrastruktur passt, ist mit
steigenden Preisen zu rechnen. Der Speckgürtel
hypt – das ist aber in Wien oder Graz auch
nicht anders.
Auch abseits von Linz sind die Märkte in Bewegung
gekommen. Oberösterreich hat starke
Bezirkshauptstädte und Regionen. Wels, Perg,
Freistadt oder der Bezirk Braunau zum Beispiel.
Wobei der südliche Teil des Bezirks mittlerweile
eher zum Einzugsgebiet von Salzburg gehört.
Da ziehen eher die Salzburger hin, weil es noch
günstig ist. Vor zehn Jahren war das noch ganz
anders. Heute kann man in diesen Regionen Eigentumswohnungsprojekte
realisieren. Es gibt
Fotos: Jasmina Rahmanovic
genug Interessenten, die auch kaufen können.
Das hat auch mit der Reorganisierung der Bezirksstädte
zu tun.
Humer: In der Stadt Leonding ist kaum mehr
ein Grundstück unter 1.000 Euro pro Quadratmeter
zu haben. Das sind für Oberösterreich
beachtliche Preise. Vor 5 Jahren hätte
wohl kaum jemand gedacht, dass diese Preise
zu erzielen wären. Wer sich Linz oder eben
die Stadt Leonding oder die Region rund um
Traun nicht leisten kann, geht nach Kirchberg-Thening.
Wobei es nicht nur Linzer sind,
die es in den Speckgürtel zieht. Viele, die im
Großraum Linz arbeiten wollen einfach kürze
Anfahrtswege zum Arbeitsplatz und nicht
eine dreiviertel Stunde oder länger im Auto
sitzen. Da geht es auch um Lebensqualität.
Die geplante Straßenbahnverlängerung von
Traun Richtung Ansfelden/Kremsdorf wird
auf den Immobilienmarkt Auswirkungen
haben. Ein wesentlicher Nutzenaspekt der
Verlängerung ist die Verknüpfung der Straßenbahn
mit der Pyhrnbahn. Geplant ist
auch eine RegioTram nach Gallneukirchen
und Pregarten.
Bei der Verkehrsinfrastruktur haben wir
in Linz Aufholbedarf. Die Brückenthematik
in Linz ist bekannt. Der noch über Jahre
ersatzlose Abbruch der Linzer Eisenbahnbrücke,
die Sanierungen der Mauthausenerbrücke
und der Autobahnbrücke mit dem
sinnvollen Bau von Bypässen werden das
Linzer Verkehrsgeschehen noch lange massiv
beeinflussen.
Dauern die Verfahren ähnlich lang wie
in Wien?
Obermayr: Ich glaube nicht, dass Linz da
besonders schnell oder langsam ist. Verfahren
dauern. Kommen Einsprüche dazu,
dann eben länger. Eigentlich hätte mit
dem Bau der Westring-Brücke im Oktober
begonnen werden sollen. Durch einen Vergabe-Einspruch
verzögert sich der Baustart
nun um zwei bis drei Monate. Der gesamte
Westring mit Anschluss an den Bahnhof
wird 2029 fertig.
Wo befinden sich aktuell die großen Stadtentwicklungsgebiete
im Großraum Linz?
Obermayr: Die Grüne Mitte Linz ist aktuell
das größte – räumlich zusammenhängende
– städtebauliche Projekt in Linz – vorwiegend
mit sozialem Wohnbau. Wir selbst realisieren
mit „Franck Kontor“ ein Objekt in der Frankstraße
6 mit acht Geschossen und insgesamt
21.000 Quadratmeter Büro- und 7.300 Quadratmeter
Geschäftsfläche. Nicht zu vergessen,
das Projekt Hillerkaserne Ebelsberg im Süden
von Linz. Dort werden bis 2030 rund 3.500
Wohnungen mit der dazu nötigen städtischen
Infrastruktur errichtet.
Sind Wohntürme in Linz ein Thema?
Humer: Umstritten und heftig diskutiert wie
in jeder Stadt. Ich würde mir mehr Türme in
Linz wünschen – aber nur dort, wo es auch
städtebaulich vernünftig ist. Zum Beispiel
rund um den Bahnhof Linz. Dort haben wir
selbst bekannte Türme realisiert. Türme geben
einer Stadt Flair und schonen zudem die
Grundstücksreserven. Aber das Preisgefüge
muss passen. Anders als in Wien gibt es in Linz
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Winter 2018 43