Special Edition: Oberösterreich (7.8 MB)

Im Brennpunkt: Oberösterreich
Platzhirsch
Schwieriges Marktumfeld. Die OÖ Wohnbau
gehört zu den Big Playern im Gemeinnützigen
Wohnbau. OÖ Wohnbau Geschäftsführer Ferdinand
Hochleitner über die aktuellen Probleme, mit denen
gemeinnützige Wohnbauträger zu kämpfen haben.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Was tut sich Neues am oberösterreichischen
Immobilienmarkt?
Ferdinand Hochleitner: Die Lage ist nicht
anders als in den anderen Bundesländern.
Die Nachfrage ist ungebrochen hoch und
auch die Produktion entwickelt sich nun
schon seit einigen Jahren auf hohem Niveau.
Als gemeinnützige Wohnbaugesellschaft,
die pro Jahr zwischen 2.000 und 2.500 geförderte
Wohneinheiten realisiert, haben wir
einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung
und sind nicht mehr wegzudenken vom
Markt. Da wir kontinuierlich stark auf hohem
Qualitätsniveau produzieren, werden wir
auch von der Politik positiv gesehen.
Gibt es einen Unterschied zwischen der
Landeshauptstadt Linz und den Landgemeinden?
> > Wir sind in Linz nicht so stark engagiert.
Wir sind zwar die Nummer eins in Oberösterreich,
aber hauptsächlich in den Bezirken
rund um die Ballungszentren vertreten. In
Linz verwalten wir aber eine ansehnliche
Zahl an Bestandseinheiten. Wir sind der klassische
Eigentumsentwickler. Wir errichten,
verkaufen und wenn die Wohneinheiten
übergeben sind, verwalten wir sie.
Warum sind Sie in Linz nicht so stark engagiert?
> > Wir haben uns in letzter Zeit nicht mehr um
Grundstücke in Linz bemüht. Ich sage es, wie
es ist: In Linz werden meistens mehrere Bauträger,
gewollt von der Politik, zusammengespannt.
Damit gehen große Abstimmungsschwierigkeiten
einher. Ganz zu schweigen
von den Auflagen, die in Kauf genommen
werden müssen. Bauen wir dagegen nur fünf
Kilometer außerhalb von Linz, sind wir nicht
nur willkommen, sondern auch allein und
können das jeweilige Projekt planen und umsetzen,
wie wir es für richtig halten.
Im Wiener Umland werden in einigen
Gemeinden Bauprojekte nicht gerne gesehen.
Dasselbe gilt für Umwidmungen, mit
dem Hintergrund der damit einhergehenden
Infrastruktur- und Erschließungskosten.
Ist das auch in Oberösterreich ein
Thema?
> > Wir haben in Oberösterreich jetzt schon
seit einigen Jahren ein strenges Raumordnungsgesetz.
Das bedeutet, dass wir sogar
Rückwidmungen durchführen mussten, um
neue Widmungen zu ermöglichen. So haben
wir die Flächenbilanz in ganz Oberösterreich
einigermaßen ins Reine gebracht. Zu Neuwidmungen
kommt es dort, wo tatsächlich
ein Bedarf besteht. Vor diesem Hintergrund
sind Gemeinden, wenn sie Widmungen bekommen
auch durchaus daran interessiert
auf den betreffenden Flächen Projekte zu realisieren.
Welche Volumina realisieren Sie in der
Regel im Rahmen Ihrer Projekttätigkeit?
> > Sicher ganz andere als Sie es in Wien gewohnt
sind. Bei uns fangen die Projektvolumina
bei 20 bis 25 Wohneinheiten an. Projekte,
die in mehreren Etappen entstanden
sind, mit 80 bis 100 Wohneinheiten sind bei
uns schon größere Anlagen. In Wien sind
solche Projektgrößen im geförderten Bereich
dagegen üblich.
Gibt es etwas worauf Sie bei größeren Projekten
besonders achten?
> > Grundsätzlich versuchen wir unsere Projekte
immer im Gleichklang mit der Politik
umzusetzen, damit sie infrastrukturell nicht
überfordert sind. Wir merken natürlich, dass
bei größeren Projekten die Planungsphase
durchaus herausfordernder ist. Wenn plötzlich
80 Wohnungen gebaut werden, sind
Fotos: OÖ Wohnbau
viele Anrainer verunsichert und irritiert,
welche Folgen das für die Dorfgemeinschaft
hat. In solchen Situationen kommen oft zutiefst
menschliche Ängste zu Tage. Da ist es
wichtig, dass die Kommunalpolitik darauf
entschlossen reagiert.
Haben Sie vielleicht ein Positiv- oder Negativ-Beispiel?
> > Wir sind konkret mit einer Gemeinde im
Gespräch, in der wir in drei Bauetappen um
die 80 Wohneinheiten entwickeln wollen.
Um im Vorfeld Ängste zu nehmen, haben wir
uns auf einen Bürgerbeteiligungsprozess eingelassen.
Dann hat die Gemeinde plötzlich
die Notbremse gezogen, weil ein paar Leute
Unterschriften gesammelt haben und sich
sogar der Musikverein gegen das Projekt ausgesprochen
hat. Jetzt steht der dritte Bauabschnitt.
In solchen Situationen würde ich mir
von der Gemeinde schon mehr Mut erwarten
bzw. dass sie ihre Hausaufgaben machen.
Welche Rolle spielen in diesem Zusammenhang
die politischen Verhältnisse
in den betreffenden Gemeinden. Es gibt
Stimmen, die behaupten „Sitzt der Bürgermeister
fest im Sattel, lassen sich Bauvorhaben
relativ einfach umzusetzen“.
> > Das stimmt leider nicht. Das eben angeführte
Beispiel betrifft eine Gemeinde mit
einer absoluten Mehrheit. Wir wissen: Auch
absolute Mehrheiten sind schnell verspielt.
Manche Bürgermeister versuchen es – trotz
des Mottos: „Allen recht getan, ist eine Kunst,
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die niemand kann“ – allen so weit wie möglich
zu gefallen. Das äußert sich auch darin,
dass Entscheidungen nicht getroffen und
ausgesessen werden.
Ist das ein gesellschaftliches oder ein individuelles
Problem?
> > Als großer Hausverwalter fällt uns schon
auf, dass der Egoismus Überhand gewinnt.
Egal, ob die Leute in einer kleinen Hausgemeinschaft
oder in einem größeren dörflichen
Umfeld zu Hause sind, sie fahren die Ellbogen
aus. In der Gesellschaft ist sicher eine
gewisse Entsolidarisierung spürbar. Auf der
anderen Seite stehen oft politische Entscheidungsträger,
die immer weniger dazu bereit
sind, mutige Entscheidungen zu treffen.
Wie schaut derzeit das Preisgefüge im
gemeinnützigen Wohnbau in Oberösterreich
aus?
> > Da der gemeinnützige Wohnbau in Oberösterreich
auf der einen Seite durch das Gesetz
und auf der anderen Seite durch die Förderbestimmungen
reglementiert wird, sind hier
die Dinge relativ überschaubar für uns. Ein
wesentlicher Faktor ist für uns aber sicher der
Grundpreis. Da haben wir in den letzten Jahren
schon ziemliche Preisanstiege erlebt.
Um wie viel ungefähr?
> > Das kommt immer darauf an, aber vom
Fünffachen reden wir sicherlich nicht. Allerdings
bekommt man in Leonding, im Speckgürtel
von Linz, unter 800 bis 1.000 Euro
pro Quadratmeter – Tendenz stark steigend
– nichts mehr. In Linz kommen größere Flächen
ohnehin kaum mehr auf den Markt.
Vor dem Hintergrund der Verbauungsdichte
muss der Preis durchaus relativiert werden:
Je dichter gebaut werden kann, desto höher
ist der Preis, den der Eigentümer des Grundstücks
erzielen kann. Wir kalkulieren mit
einem Grundanteil von maximal 200 Euro
pro Quadratmeter Wohnfläche. Mehr sollte
es nicht sein, weil die Baukosten reglementiert
sind und auch die Leute, die bei uns
einziehen, dürfen gewisse Einkommens- und
Fördergrenzen nicht überschreiten. Die Rechnung
ist relativ einfach: Wenn ich die Preise
über den Grundpreisanteil so in die Höher
treibe, ist er nicht mehr förderungswürdig
und die Leute werden es sich nicht mehr leisten
können in unseren Projekten zu wohnen.
Wie stark leiden Sie unter den steigenden
Baupreisen?
> > Die letzte von der Wohnbauförderung genehmigte
Erhöhung der Baukosten haben wir
vor fünf oder sechs Jahren gehabt. In der Zwischenzeit
sind die Löhne natürlich gestiegen
und manche Baustoffe sind teurer geworden.
Billiger wird in der Regel nichts. Bereits jetzt
schon sagen uns die Professionisten, dass die
Preise, die wir ihnen zahlen können für sie
nicht mehr darstellbar sind. Dazu kommt,
dass derzeit die private Nachfrage steigt, die
Wirtschaft mit mehr Zuversicht in die Zukunft
blickt und zuvor aufgeschobene Investitionen
abgearbeitet werden. Angesichts
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Winter 2018 39