Special Edition: Oberösterreich (7.8 MB)

Oberösterreich 

Family 

Business 

Interviews: 

Baert, Kaindl, 

Hochl, Humer, 

Peham, Kranz 

AUSTRIA’s LEADING COMPANY 

Nr. 1 | EHL Investment Consulting 

Kategorie: Unternehmen national über 10 Mio. € Umsatz 

www.ehl.at 

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Winter 2018 

02

Rubrik 

03 ImmoFokus

Rubrik 

03 ImmoFokus

P1 (Headline), Innsbruck 

P2, Innsbruck 

Geerdete Perspektiven 

P3, Innsbruck 

„Bei neuen Projekten ist für die PEMA Gruppe besonders wichtig, 

eine moderne und kreative architektonische Lösung zu schaffen, die 

unseren hohen ästhetischen Ansprüchen gerecht wird. Erfolgreich 

ist eine Immobilienentwicklung aus unserer Sicht, wenn nach der 

Fertigstellung oder Revitalisierung eines Gebäudes ein Mehrwert für 

die Mieter, die Investoren und die BürgerInnen am jeweiligen Standort 

realisiert wurde.Wir sind bestrebt, einen urbanistischen Mehrwert 

für Generationen zu schaffen.” 

Mag. Markus Schafferer, 

Gründer und Mehrheitseigentümer PEMA Gruppe 

Haus am Schottentor, Vienna 

PEMA Gruppe | Bruneckerstraße 1, 6020 Innsbruck | Stock im Eisen Platz 3, 1010 Wien | T +43 512 251276-10 | E offi ce@pema.at

12 Immobilienmarkt 

OÖ 

XX 

HkjashD Kdlh sdasldkAdsad 

38 Platzhirsch 

OÖ Wohnbau 

Family Business 

22 

KAMMERSTÄTTER – VATER & SOHN 

34 Zukunftsmusik 

Big Data 

30 mangelnde 

Förderkultur 

INHALT 

AUSGABE 

OÖ-SPECIAL 

Rubriken 

10 EDITORIAL 

58 VORSCHAU / IMPRESSUM 

Im Brennpunkt: 


12 IMMOBILIENMARKT OÖ 

22 FAMILY BUSINESS 

Kammerstätter – Vater & Sohn 

30 MANGELNDE FÖRDERKULTUR 

IFA will in Linz mehr machen 

34 ZUKUNFTSMUSIK BIG DATA 

Christian Kaindl im Gespräch 

38 PLATZHIRSCH OÖ WOHNBAU 

42 TEURES PFLASTER OÖ 

46 FACHMARKTZENTREN 

Peham kennt die Erfolgsfaktoren 

50 WIRTSCHAFTSSTANDORT 

Zu wenig gesicherte Flächen 

54 IMV GOES OBERÖSTERREICH

Es geht rund im 

OÖ-Zentralraum 

W 

enn jemand eine Reise tut, 

so kann er was erzählen. Wir 

können viel erzählen. Ich 

habe mich nach Oberösterreich 

aufgemacht und prominente Immobilienexperten 

zu Interviews gebeten. Ein bunter 

Themenreigen war die Folge. Erste Station war 

nicht die Landeshauptstadt Linz, sondern Wels. 

Im großen Cover-Interview (Seite 22) gibt sich 

das Geschäftsführer-Duo der Consulting Company 

Anton und Florian Kammerstätter bescheiden 

und erklären, dass die Zusammenarbeit mit 

Behörden nicht schwierig sein muss. Ihr Credo: 

„Family Business heißt miteinander nicht gegeneinander.“ 

- und „Wien ist anders – wir auch.“ 

„Wir würden gerne mehr in Linz machen. Aber 

es ist schwierig, wirklich gute Liegenschaften 

zu einem wirtschaftlich sinnvollen Preis zu 

bekommen“, meint IFA-Vorstand Michael 

Baert (Seite 30). Bei EDI-Real Gründer Christian 

M. Kaindl (Seite 34) standen die durch die 

digitale Revolution und Big Data ausgelösten 

aktuelle Herausforderungen im Mittelpunkt. 

OÖ Wohnbau Geschäftsführer Ferdinand 

Hochleitner (Seite 38) berichtete über die aktuellen 

Probleme, mit denen gemeinnützige 

Wohnbauträger zu kämpfen haben: „Auf 

der anderen Seite stehen oft politische Entscheidungsträger, 

die immer weniger dazu 

bereit sind, mutige Entscheidungen 

zu treffen.“ Hans-Peter Kranz, zum 

Zeitpunkt des Interviews vor seinem 

Wechsel zu EHL Immobilien Prokurist 

der IMV Immobilien Management – verriet 

uns die Pläne der IMV in Oberösterreich 

(Seite 54). 

„Was uns mehr Sorgen bereitet als die Zinsen, 

sind die steigenden Baukosten“, meinen Gerhard 

Humer, Leiter Immobilienprojektfinanzierung 

der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich 

und Norbert Obermayr, Geschäftsführer 

der REAL-TREUHAND Management. (Seite 

42) „In der Stadt Leonding ist kaum mehr ein 

Grundstück unter 1.000 Euro pro Quadratmeter 

zu haben. Das sind für Oberösterreich 

beachtliche Preise.“ 

Beim Braunsberger Geschäftsführer und 

Immobiliensachverständiger Harald Peham 

(Seite 46) habe ich nachgefragt, wie es um die 

Assetklasse Retail in Oberösterreich steht. 

„Womit wir auf jeden Fall punkten, ist unsere 

starke, diversifizierte, mittelständische Fertigungsindustrie. 

Es gibt wenige Bundesländer, 

die hier so breit aufgestellt sind. Über 30 Prozent 

unseres BIPs kommen von der Fertigung 

und Industrie“, unterstreicht Business Upper 

Austria Geschäftsführer Werner Pamminger 

und erklärt warum sein Job nicht leicht ist, 

Oberösterreicher einen hervorragenden Ruf 

genießen und er gern mehr Tausch-Grundstücke 

hätte. (Seite 50) 

Nur Unternehmer 

denken wie Unternehmer. 

Ihr Gebäudeversicherer. 

Mag. Michael Neubauer 

Chefredakteur 

www.gross-gross.eu 

10 ImmoFokus 

Winter 2018 11

Im Brennpunkt: Oberösterreich 


BRUCKNERTOWER 

der Möglichkeiten weiter gefördert werden. 

Am wirkungsvollsten ist jedoch die Förderung 

gemeinnützige Mietwohnungen, weil 

diese Wohnform am nachhaltigsten wirkt 

und den Druck auf die Mietpreise entlastet“, 

so Bürgermeister Klaus Luger. Auffallend 

aber ist wohl auch, dass immer weniger mit 

Wohnbauförderung gebaut wird. 2017 gingen 

die Ausgaben für Wohnbauförderung im 

gesamten Bundesgebiet um 7 Prozent auf 2,3 

Milliarden Euro, den zweitniedrigsten Wert 

seit 1993, zurück. In Oberösterreich wurde 

ein Rückgang um 11 Prozent verzeichnet. Nur 

in Salzburg fiel der Rückgang mit 17 Prozent 

noch deutlicher aus. 

Wobei eine aktuelle Studie der „ECO Austria“ 

vom November 2018 dem Land Oberösterreich 

ein gutes Zeugnis im Umgang mit der 

Wohnbauförderung ausstellt. Die beschäftigt 

sich mit Effizienzpotentialen und attestiert 

der Wohnbauförderung des Landes Oberösterreich 

Vorbildcharakter, wenn es um das 

Verhältnis von Fördervolumen zu Wirkungsgrößen 

geht. Im Neubau werden für den 

Zeitraum 2009 bis 2016 beispielsweise fünf 

Kriterien als zu bewertende Wirkungsgrößen 

herangezogen. Es sind dies die Bewilligungsraten, 

die Minderung im CO2-Ausstoß 

gesamt und pro Kopf, der Anteil jener, die 

keine wesentlichen Wohnkostenbelastungen 

spüren und schlussendlich der Anteil 

der Wohnkosten am Haushaltseinkommen. 

Auch bezüglich der Sanierung kommt die 

Studie zu dem Schluss, dass Oberösterreich 

hier besonders effizient arbeitet und die 

Fördermittel optimal eingesetzt werden. So 

heißt es in der Studie mit Bezug auf Neubau 

wie auch Sanierung: „Im Bundesländervergleich 

weist Oberösterreich ein besonders 

günstiges Verhältnis von Aufwendungen 

und Ergebnissen auf.“ 

Zu den größten aktuellen Projekten zählen 

unter anderem der Bruckner-Tower in Urfahr 

mit 350, der Winkler-Park (GWG und 

Baureform) mit 240, die Wohnbebauung der 

Erste Immobilien an der Lastenstraße in der 

„Grünen Mitte“ mit 170, die Neubebauung 

der WAG in Oed mit 150, der LUX Tower an 

der Weingartshofstraße im Bahnhofsviertel 

mit 130, das Bauvorhaben Auhirschgasse 

der GWG mit 95 und das GWG-Projekt Karl- 

Steiger-Straße in Kleinmünchen mit 95 Wohnungen. 

Größenmäßig folgen die Wohnbauvorhaben 

Menzelweg (Pichling) der WSG und 

das GWG-Projekt Sintstraße im Hafenviertel 

mit je 60 sowie die Neubebauung an der 

Schumannstraße in Kleinmünchen durch die 

LAWOG mit rund 60 Wohnungen. Ein großes 

Zukunftsprojekt beim Linzer Wohnbau ist 

die künftige Nutzung des Areals der Kaserne 

Ebelsberg, verbunden mit der Stadterweiterung 

in Pichling. Auch die Flächen rund um 

Linz wächst – 

auch in die Höhe 

Bauboom. Aktuell sind in Linz 3.000 Wohnungen in Bau, weitere 2.000 in der Pipeline. Die Neubautätigkeit 

kommt gerade richtig. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt ist nach wie vor ungebrochen hoch. 

Autor: Michael Neubauer 

E 

s sei eine große Herausforderung 

für die Stadtentwicklung, die 

entsprechende Infrastruktur für 

die Neubauten zur Verfügung 

zu stellen, betont Infrastrukturreferent Stadtrat 

Markus Hein. Linz sei darauf vorbreitet. 

„Mit einem eigenen Stadtentwicklungsplan 

schaffen wir die Gesamtstrategie für Wohn-, 

Arbeits-, Verkehrs- und Freizeitflächen auf 

dem Stadtgebiet.“ 

Linz liegt aktuell bei der Mietpreisentwicklung 

mit durchschnittlich 10,50 Euro pro 

Quadratmeter im österreichweiten Städtevergleich 

im Mittelfeld. In Wien und im Westen 

Österreichs, etwa in Bludenz, Feldkirch, 

Bregenz, Innsbruck oder Salzburg liegen die 

Kosten mit 12 Euro und mehr deutlich höher. 

Dazu kommt, dass im Vergleich der Städte 

mit mehr als 50.000 Einwohnern die Kosten 

für einen Linzer 4-Personen-Haushalt für 

Energie- und Infrastrukturdienstleistungen 

österreichweit am günstigsten sind. Dies ergab 

eine Studie von Univ. Prof. Dr. Friedrich 

Schneider. Laut dieser Untersuchung schneidet 

Linz bei den jährlichen Gesamtkosten für 

Energie (Heizung, Strom) und Infrastruktur 

(Wasser, Abwasser, Abfall) am besten ab. Die 

Kosten liegen dabei fast 200 Euro unter dem 

Mittelwert und fast 300 Euro unter der teuersten 

Vergleichsstadt.„Eine wichtige Stütze 

bei der Forcierung der Wohnbautätigkeit ist 

die Wohnbauförderung. Damit das Wohnen 

in Linz trotz des verstärkten Zuzugs weiter- 

hin leistbar bleibt, müssen jährlich 800 bis 

1.000 Wohnungen gefördert werden. Im vergangenen 

Jahr wurden laut oberösterreichischem 

Wohnbaubericht 2.500 Wohnungen 

gefördert, davon 532 (21 Prozent) in Linz. Von 

den Wohnungssuchenden möchte aber weit 

mehr als die Hälfte nach Linz ziehen“, zeigt 

Luger die Diskrepanz zwischen Nachfrage 

und tatsächlicher Verteilung der Wohnbauförderung 

auf. 

„Wir müssen dort bauen, wo die Menschen 

wohnen wollen: Das bedeutet einen konkreten 

Linz-und-Zentralraum-Schwerpunkt, 

vor allem für geförderte Mietwohnungen. 

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser 

sind wertvoll und sollen im Rahmen 

Fotos: visualisierung city wohnbau letzbor 

PROJEKT TABAKFABRIK 

12 ImmoFokus 

Winter 2018 13


ROCK THE BLOCK 

12.15 MARCH 2019 

den Mühlkreisbahnhof biete Chancen für die 

Stadtentwicklung und eine entsprechende 

Umnutzung, wenn dieses Gelände von den 

ÖBB nicht mehr benötigt wird. 

Türme 

Es ist der derzeit wohl spektakulärste Wohnbau 

in der Landeshauptstadt: der Bruckner 

Tower. Die Bauarbeiten haben im Mai begonnen. 

In knapp 30 Monaten wird der 97 Meter 

hohe Bau die Skyline des Linzer Stadtteiles 

Urfahr nachhaltig verändern. 356 Eigentumswohnungen 

entstehen auf dem Areal 

der früheren Bruckner-Universität. In den 

zwei Stockwerke hohen Sockelbau werden 

die Linz International School Auhof (Lisa) 

und ein Kindergarten einziehen. Eines der 

größten Linzer Hochbauprojekte der kommenden 

Jahre Anfang Dezember auf der Tagesordnung 

des Beirates für Stadtgestaltung. 

Die Linzer Architekturbüros Kneidinger und 

Klinglmüller präsentierten einen neuen Entwurf 

für die „Tech Base“, ein Bauvorhaben 

der Linzer Firma „Neuson Real“ des Immobilieninvestors 

Hans Neunteufel. Während 

zwei frühere Planungen das Gremium nicht 

überzeugen konnten, fand das vom Planungsteams 

„Bumerang“ genannte Konzept 

großen Anklang. Drei Hauptbaukörper mit 

bumerang-ähnlichen Grundrissen werden 

in einigen Jahren das Siemens-Gebäude an 

der Wolfgang-Pauli-Straße umgeben. Ihre 

Höhe reicht von drei bis zehn Geschoßen. 

Eine Bruttogeschossfläche von zirka 36.000 

Quadratmetern – das entspricht etwa fünf 

Fußballfeldern – erschließt vielfältige Perspektiven 

für die Wirtschaft. Für das geplante 

Hotel mit 150 Zimmern interessieren sich bereits 

mehrere potenzielle Betreiber. Die Lage 

nahe dem WIFI und der Linz AG-Zentrale unterstreichen 

die Attraktivität des Standortes 

für die Ansiedlung eines Supermarktes und 

von Gastronomiebetrieben. Der erste Bauabschnitt, 

zu dem auch ein 40 Meter hoher 

Büroturm im Norden des Siemens-Gebäudes 

zählt, soll 2020 in Angriff genommen werden. 

2023 soll der letzte Abschnitt mit dem 

Hotel bezugsreif sein. 

2023 soll auch die nächste Ausbaustufe – Bau3 

– der Tabakfabrik finalisiert sein. Im Jänner 

dieses Jahres konnte die Bietergemeinschaft 

des Kufsteiner Investors, der Bodner Gruppe, 

und des renommierten Wiener Architekturbüros 

Zechner & Zechner den zweistufigen, 

EU-weiten Wettbewerb rund um die Neugestaltung 

des westlichen Tabakfabrik-Areals 

für sich entscheiden und die hochkarätige 

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14 ImmoFokus 

Winter 2018 15 

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ENTWICKLUNGSGEBIET 

entspricht etwa der Größe des Tabakfabrik- 

Areals – wird nun bis 2028 ein Mix aus 

Wohnungen und Arbeitsplätzen entstehen. 

Die erste Etappe, die südöstliche, rund 

15.000 Quadratmeter große Teilfläche bei 

der Unionkreuzung, liegt bereits zum Großteil 

brach. Die Flächenwidmung ist bereits 

rechtskräftig, mit der Bebauungsplanung 

wird nächstes Jahr begonnen. Im Rahmen 

des städtebaulichen Ideenwettbewerbs 

„Europan 14“ hat sich das Projekt „Rock The 

Block!“ des italienischen Architektenteams 

„spaziozero atelier“ als Sieger durchgesetzt. 

Jury einstimmig von ihrem Gebäudekonzept 

überzeugen. Gemeinsam werden sie, in Abstimmung 

mit der Tabakfabrik und der Stadt 

Linz, bis zum Jahr 2023 ein Gebäudeensemble 

erschaffen, „das mit einem vielfältigen 

Mix aus Arbeits-, Wohn- und Ausbildungsstätten, 

Shops, Gastronomie und einem Hotel 

nicht nur architektonisch zu einer neuen 

Linzer Landmark avanciert“, heißt es dazu 

in den Projektunterlagen. Zentraler Punkt 

wird dabei ein 81 Meter hoher Turm. Aktuell 

befindet sich auf dem Areal ein Anfang der 

1980er Jahre unter großem Zeitdruck errichteter 

Beton-Fertigteilzubau von geringer 

architektonischer Qualität, der das Hochregallager, 

die Endverpackungshalle sowie die 

Verwaltung der Austria Tabak beherbergte 

und mit gutem Grund nicht unter Denkmalschutz 

steht. 

Schandfleck kommt weg 

Für viele, seit vielen Jahren einer der Schandflecke 

in Linz. Die nahezu endlos lange 

Außenfassade zwischen Wienerstraße, Unionstraße 

und Hauptbahnhof: Abstoßend 

und ansehnlich. Dahinter befinden sich 

nicht mehr benutzte Werkstätten der ÖBB. 

Auf 40.000 Quadratmetern Fläche – das 

Ab 2021 soll die erste Bauetappe realisiert 

werden. Die zweite, die Teilflächen entlang 

der Gleise, die derzeit noch von den ÖBB 

genutzt werden, wird mittelfristige bis etwa 

2028 realisiert. Die dritte Etappe ist ein langfristiges 

Szenario, für den Fall, dass die Werkstätten 

der ÖBB-Technische Services GmbH 

entlang der Unionstraße an einen anderen 

Standort verlegt werden – derzeit ist eine 

Realisierung jedoch noch nicht absehbar. Insgesamt 

erstreckt sich das gesamte Areal über 

eine Fläche von über 100.000 Quadratmeter. 

Hiller Kaserne Ebelsberg 

Auch beim Stadtentwicklungsgebiet Ebelsberg 

dürfte es demnächst bald losgehen. Die 

WIENER STRASSE 

ÖBB KONRAD KAISER 

Fotos: KKC e.U. 

Hiller Kaserne in Ebelsberg und die nördlich 

angrenzenden landwirtschaftlichen Gründe 

sind mit 33 Hektar die größten Entwicklungsflächen 

im Stadtgebiet. Insgesamt 17,5 Hektar 

beträgt das Umnutzungspotential der Kaserne 

und 15,5 die angrenzenden Stadterweiterungsflächen. 

2015 hatte die Wohnungsgesellschaften 

WAG, EBS, Neue Heimat und 

Heimstätte die Sommer-Gründe nördlich der 

Kaserne Ebelsberg gekauft. Diese hatten sich 

auch – mit Rückendeckung der Stadt Linz um 

die Hiller Kaserne bemüht. Das Konsortium 

wurde dann aber überraschend von einer 

Privatstiftung von XXXLutz überboten.Mittlerweile 

steht das von Experten, Grundeigentümern, 

Stadtvertretern und Bürgern entwickelte 

städtebauliche Konzept für ein belebtes 

Viertel mit Geschäften, Büros und viel Grün 

– den „Garten Ebel“. Etwa 1.500 Wohnungen 

könnten am Kasernengelände von Lutz, 600 

auf den „Sommergründen“ von WAG, Neue 

Heimat und GIWOG errichtet werden. Neben 

dem Wohnbaugebiet in Ebelsberg, ist das 

Projekt Neuland der Linz AG am Linzer Hafen 

eines der bedeutendsten Projekte der Linzer 

Stadtentwicklung. Wohnbauten sind dort 

zwar wegen der Industrie-Flächenwidmung 

und der Gefahr durch Risikobetriebe entsprechend 

der Seveso-2-Schutzbestimmung nicht 

erlaubt. Doch die Linz AG errichtet Neubauten 

für ihr Hafengeschäft, Büros für Fremdfirmen 

sowie Anlagen, die auch für Freizeit und 

Kultur genutzt werden können. 

Seit 2014 hat die zu 100 Prozent stadteigene 

Linz AG einen von den Welser Architekten 

Luger und Maul entwickelten Masterplan. 

Demnach sind Bauvorhaben mit einem Volumen 

von 273 Millionen Euro im Hafengebiet 

vorgesehen. Die Linz AG investiert zunächst 

130 Millionen Euro. Hauptpunkte sind dabei 

der Ausbau des Verschiebebahnhofs Linz- 

Stadthafen und der Ausbau des Containerterminals 

im Stadthafen. Die EU zahlt 20 

Prozent der Kosten. Zudem bekommt die 

stadteigene Gesellschaft ein, laut Linz-AG- 

Generaldirektor Erich Haider, günstiges 

65-Millionen-Euro-Darlehen der Europäi- 

schen Investitionsbank (EIB) mit einer Laufzeit 

von 22 Jahren. 

Vom Bahnhof Ebelsberg 

bis zum Pleschinger See 

In Linz gibt es den Plan, eine insgesamt zehn Kilometer 

lange Seilbahnverbindung vom Bahnhof 

Ebelsberg im Süden bis zum Pleschinger 

See im Norden mit insgesamt neun Stationen 

in drei Etappen zu bauen. Die Streckenführung 

soll ein Umsteigen mit zwei S-Bahnen und 

einer Straßenbahnlinie sowie das Erreichen 

des Linzer Industriegebietes ermöglichen. 

Das Fahrgastpotenzial wird aufgrund einer 

Verkehrserhebung aus dem Jahr 2012 auf bis 

zu 45.000 Passagiere pro Tag geschätzt. Eine 

Machbarkeitsstudie für eine Nord-Süd-Verbindung 

sei positiv ausgefallen. Aktuell wird über 

die Finanzierung der notwendigen 175 oder 283 

Millionen Euro verhandelt. Linz nimmt sich 

La Paz und El Alto in Bolivien zum Vorbild. 

Dort wird ein aus acht Linien bestehendes Seilbahnnetz 

von täglich durchschnittlich 230.000 

Fahrgästen benutzt. 

n 

16 ImmoFokus 

Winter 2018 17

Marktdaten 

Zahlen, 

Daten, 

Fakten 

Immobilienmarkt 


SCHÄRDING 

11,80 % 

ROHRBACH 

-2,90% 

URFAHR- 

UMGEBUNG 

-4,70% 

FREISTADT 

16,60% 

SCHÄRDING 

21,00 % 

ROHRBACH 

k.A. 

URFAHR- 

UMGEBUNG 

14,00 % 

FREISTADT 

40,40 % 

BRAUNAU AM INN 

11,70 % 

RIED IM 

INNKREIS 

-5,30% 

GRIESKIRCHEN 

24,50 % 

WELS 

0,60 % 

EFERDING 

24,50% 

LINZ 

12,40% PERG 

RIED IM 

1,70 % 

INNKREIS 

-16,10% 

LINZ-LAND 

2,20 % 

BRAUNAU AM INN 

12,70% 

GRIESKIRCHEN 

53,40 % 

WELS 

8,40% 

EFERDING 

-28,60% 

LINZ 

2,80% 

LINZ-LAND 

-6,50 % 

PERG 

2,00 % 

VÖCKLABRUCK 

-7,20 % 

STEYR 

-3,30% 

VÖCKLABRUCK 

7,60 % 

STEYR 

-3,80 % 

GMUNDEN 

-16,60% 

KIRCHDORF 

8,10% 

GMUNDEN 

6,50 % 

KIRCHDORF 

63,60 % 

- + 

- + 

Einfamilienhäuser +/- Vorjahr 

Eigentumswohnungen +/- Vorjahr 

Einfamilienhäuser HJ 2018 Anzahl HJ 2018 +/- Vorjahr Preis HJ 2018 +/- Vorjahr +/- zu HJ 2013 

Österreich 5.919 19,90% 236.898 6,60% 27,10% 

Oberösterreich 1.051 25,60% 225.469 0,50% 26,70% 

Braunau am Inn 97 49,20% 227.161 11,70% 54,10% 

Eferding 31 40,90% 232.961 24,50% 52,10% 

Freistadt 46 21,10% 185.494 16,60% 48,10% 

Gmunden 92 43,80% 246.947 -16,60% 24,80% 

Grieskirchen 60 22,40% 177.608 24,50% 38,10% 

Kirchdorf an der Krems 41 -19,60% 204.702 8,10% 51,60% 

Linz(Stadt) 30 3,40% 398.947 12,40% 20,10% 

Linz-Land 113 3,70% 289.217 2,20% 22,40% 

Perg 39 18,20% 232.839 1,70% 20,10% 

Ried im Innkreis 60 5,30% 183.522 -5,30% 33,20% 

Rohrbach 58 93,30% 158.998 -2,90% 44,90% 

Schärding 44 22,20% 161.390 11,80% 17,00% 

Steyr (Stadt & Land) 76 40,70% 211.454 -3,30% 20,30% 

Urfahr-Umgebung 63 28,60% 248.334 -4,70% 9,00% 

Vöcklabruck 96 62,70% 213.737 -7,20% 0,10% 

Wels (Stadt & Land) 105 14,10% 256.548 0,60% 34,20% 

Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel / IMMOunited GmbH, die Experten für Immobiliendaten“ 

Eigentumswohnungen Anzahl +/- Vorjahr Preis +/- Vorjahr m 2 - Preis +/- Vorjahr 

Österreich 26.166 4,00% 192.475 1,00% 3.059 0,50% 

Oberösterreich 2.960 6,10% 178.966 2,90% 2.609 4,70% 

Braunau am Innn 132 -20,50% 151.036 15,30% 2.082 12,70% 

Eferding 66 112,90% 146.966 -13,40% 1.729 -28,60 

Freistadt 32 33,30% 183.597 57,60% 2.418 40,40% 

Gmunden 338 9,00% 162.879 10,20% 2.256 6,50% 

Grieskirchen 102 126,70% 116.595 2,50% 2.402 53,40% 

Kirchdorf an der Krems 56 5,70% 130.889 6,40% 1.952 63,60% 

Linz (Stadt) 606 -4,30% 206.249 7,90% 2.998 2,80% 

Linz (Land) 401 -12,80% 188.663 -7,10% 2.588 -6,50% 

Perg 41 -32,80% 164.166 -12,90% 2.477 2,00% 

Ried im Innkreis 114 18,80% 166.830 8,80% 1869 -16,10% 

Rohrbach 20 -13,00% k.A. k.A. k.A. k.A. 

Schärding 69 40,80% 160.947 -2,70% 2.145 21,00% 

Steyr (Stadt & Land) 175 29,60% 169.422 -3,20% 2.384 -3,80% 

Urfahr-Umgebung 129 16,20% 221.345 23,60% 2.826 14,00% 

Vöcklabruck 397 36,40% 198.060 2,00% 3.221 7,60% 

Wels (Stadt & Land) 282 -6,60% 167.924 5,90% 2,201 8,40% 

Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel / IMMOunited GmbH, die Experten für Immobiliendaten“ 

18 ImmoFokus 

Oberösterreich 2018 19

Marktdaten 

Einfamilienhäuser 

Wohnungen 

Wohnungen Preise pro m2 

Wohnungen: Größe 

TRANSAKTIONEN STÜCK 

TRANSAKTIONEN STÜCK 

TYPISCHER PREIS 

TYPISCHE GRÖSSE 

2017 2018 2017 ZU 2018 

ANZAHL 2017 2018 2017 ZU 2018 

QUADRATMETER 2017 2018 2017 ZU 2018 

GRÖSSE 2017 2018 2017 ZU 2018 

Österreich 4.936 5.919 19,91% 

Österreich 25.160 26.166 4,00% 

Österreich 3.045 3.059 0,46% 

Österreich 66 66 -0,12% 

Oberösterreich 837 1.051 25,57% 

Oberösterr. 2.790 2.960 6,09% 

Oberösterr. 2.491 2.609 4,73% 

Oberösterr. 74 74 0,03% 

Linz (Stadt) 29 30 3,45% 

Linz(Stadt) 633 606 -4,27% 

Linz(Stadt) 2.916 2.998 2,81% 

Linz(Stadt) 71 73 3,13% 

Linz-Land 109 113 3,67% 

Linz-Land 460 401 -12,83% 

Linz-Land 2.758 2.578 -6,54% 

Linz-Land 80 82 1,67% 

Urfahr-Umgeb. 49 63 28,57% 

Urfahr-Umgeb. 111 129 16,22% 

Urfahr-Umgeb. 2.479 2.826 14,00% 

Urfahr-Umgeb. 76 91 20,54% 

TRANSAKTIONSWERT IN EURO 

TRANSAKTIONSWERT IN EURO 

25% KOSTETEN WENIGER ALS … 

25% KLEINER ALS … 

2017 2018 2017 ZU 2018 

2017 2018 2017 ZU 2018 

Im Positionen Brennpunkt: & Meinungen Oberösterreich 


Family Business 

Miteinander nicht gegeneinander. Im Interview geben sich das Geschäftsführer-Duo der Consulting 

Company Anton und Florian Kammerstätter bescheiden und erklären, dass die Zusammenarbeit mit Behörden 

nicht schwierig sein muss. Ihr Credo: „Wien ist anders – wir auch.“ 

Das Gespräch führte: Michael Neubauer 

Fotos: Jasmina Rahmanovic 

Was ist das Erfolgsrezept der Consulting 

Company. 

Anton Kammerstätter: Wir sind ein kleines, 

schlankes Team mir kurzen Entscheidungswegen. 

Wir finden ein Grundstück, haben 

eine Vision, wer hier arbeiten und/oder wohnen 

könnte. Wir formen ein Team, holen projektbezogen 

Fachleute auf Werkvertragsbasis 

dazu. Wenn das Projekt beendet ist, geht das 

Team wieder auseinander. So können wir uns 

mit den besten Spezialisten breit aufstellen 

und mit einem kleinen Kernteam auch sehr 

große Projekte bewegen. 

Ich habe das Unternehmen vor 30 Jahren gegründet. 

In den ersten 25 Jahre waren wir fast 

ausschließlich in Oberösterreich tätig. Vor 20 

Jahren wollte Florian nach der Matura Medizin 

studieren. In den Ferien vor Studienbeginn 

hat Florian bei mir im Büro gearbeitet – und ist 

geblieben. Seither arbeiten wir Seite an Seite, 

nicht nebeneinander, sondern miteinander. 

Florian Kammerstätter: Ein weiterer Vorteil 

ist, dass uns der Markt vertraut. Sowohl 

der Käufermarkt als auch der Investorenmarkt. 

Mittlerweile können wir auch bei 

größeren Projekten bis zu 50 Prozent der Investitionssumme 

mit unseren treuen Stamminvestoren 

stemmen. 

Es stimmt. Bis vor kurzem haben wir die meisten 

Projekte in Oberösterreich realisiert. Ehrlich 

gesagt: Uns sind auch die Ideen für tolle, 

große Projekte ausgegangen. Wir haben gesehen, 

dass es spannender ist, ein Großprojekt zu 

machen als in einem engen Markt wie Wels ein 

Projekt mit 13.000 Nettonutzfläche zu machen. 

Wie oft sind Sie aktuell in Wien? 

Florian Kammerstätter: Zwischen zwei und 

vier Tagen in der Woche. Das passt ganz gut. 

Wien ist mit der Bahn sehr gut zu erreichen. 

Seit wir den Schritt von Oberösterreich nach 

Wien getan haben, sind erst sechs Jahre vergangen 

und in dieser Zeit konnten wir uns als 

eines der aktivsten Wohnbauunternehmen 

am Markt etablieren. Für uns haben sich damit 

exzellente und stabile Wachstumsperspektiven 

ergeben und Wien ist mittlerweile unser wichtigster 

Markt geworden. Rund 280 Wohnungen 

in drei Projekten hat das Welser Unternehmen 

bereits in Wien errichtet. Der Baustart 

für ein weiteres Wohnprojekt mit rund 140 

Einheiten erfolgt im Frühjahr. 

Der Firmensitz ist in der Bahnhofcity 

Wels … 

Anton Kammerstätter: … und bleibt auch 

hier. Wir haben die Bahnhofcity selbst geplant. 

Mit rund 13.000 Quadratmeter Nettonutzfläche 

zählt die Bahnhofcity in Wels und Umgebung 

sicher zu den größten privaten Bauvorhaben, 

das jemals errichtet worden ist. Sie ist zu 

fast 100 Prozent vermietet. Ein tolles Projekt. 

Fast 12 Jahre alt. Aber es passt nach wie vor. 50 

Unternehmen sind eingemietet. Es gibt keinen 

Grund, warum man hier ausziehen sollte. Super 

ist natürlich auch die Anbindung an den 

öffentlichen Verkehr. Wir fahren regelmäßig 

mit der Eisenbahn. 

Wie sehr hat die Bahnhofcity in Wels das 

Leben dort beeinflusst? 

Anton Kammerstätter: Mit der Bahnhofcity 

in Wels haben wir einen Meilenstein gesetzt. 

Der alte Bahnhof war eine einzige Katastrophe, 

eine Beton- und Asphaltwüste. Heute hat 

Wels ein Entreé – darauf sind wir besonders 

stolz. Denn auf unsere Initiative hin, sind die 

ÖBB aufgewacht und haben den Bahnhof neu 

gestaltet. Wenn man jetzt aussteigt, hat man 

einen ganz anderen Eindruck als zuvor. Es ist 

sauber, ein städtischer Eindruck mit guter Architektur. 

Wenn jemand aussteigt, dann zieht 

er Rückschlüsse auf die ganze Stadt, von dem 

Punkt, wo er ankommt. 

Wir sind aber auch deutlich in Risiko gegangen. 

Wir mussten die Bahnhofcity in einem 

einzigen Bauabschnitt errichten – und es war 

eine Knochenarbeit in einem so engen Markt 

das Gebäude zu füllen. 

Können Sie sich noch an Ihr erstes Projekt 

erinnern? 

Florian Kammerstätter: In Thalheim, am 

Fuße des Reinbergs, direkt neben der alten 

Traunbrücke, haben wir ein gemischt genutztes 

Gebäude mit 4.350 Quadratmeter 

Nettonutzfläche errichtet. Hochwertige Wohnungen, 

Büro- und Ordinationsflächen. Nettes 

Detail: Mit diesem Projekt haben wir 1996 der 

Österreichische Immobilienpreis gewonnen. 

Wir wollten damals ein eigenes Büro, ein 

Freund von uns eine Ordination. „Wir finden 

nichts – also bauen wir etwas.“ Also waren 

wir auf der Suche nach einem geeigneten 

Grundstück. Die BUWOG hatte ein geeignetes 

Grundstück, die Gemeinde eine Kaufoption, 

zu einem vernünftigen Preis. Die Gemeinde 

wollte das Grundstück an den übergeben, der 

das beste Konzept für Thalheim macht. Immobilienprojekte 

haben wir bis dahin nicht 

22 ImmoFokus 



gemacht, aber ein Marketingkonzept konnte 

ich machen. Gesagt getan: Wir haben gewonnen. 

Die Errichtung erfolgte freifinanziert; 

bei Baufertigstellung waren rund 95 Prozent 

der Flächen verkauft. 

Da habe ich mir gedacht: „Toll, dann mache 

ich jedes Mal ein Unikat. Da muss ich mich 

nicht mit dem allgemeinen Markt rumschlagen, 

wo es Verdrängungswettbewerbe 

gibt.“ Das nächste Projekt war der Hammerl 

Wohnpark im Welser Stadtzentrum. Dann 

kam schon die nächste größere Entwicklung, 

die Traunufer Arkade Thalheim/Wels. Bei 

diesem Projekt haben wir im Vorfeld zum 

ersten Mal einen Wettbewerb durchgeführt, 

der vom Roland Gnaiger von der Kunstuniversität 

in Linz begleitet wurde. 

Gibt es bei jedem Projekt einen Wettbewerb? 

Anton Kammerstätter: Bei den größeren, ja 

– das wollen wir auch gerne machen. Wettbewerbe 

dienen der Ideenfindung. Wir wollen ja 

das Bestmögliche aus jedem Projekt machen. 

Aber zieht ein Wettbewerb nicht die Verfahrensdauer 

in die Länge und steigert die 

Kosten? 

Anton Kammerstätter: Das ist der falsche 

Ansatz. Ein Wettbewerb ist Bereicherung. Ein 

Projekt mit einem Wettbewerb erhöht das 

Standing Bevölkerung und Politik. Da habe 

ich lieber am Anfang mehr Kosten – klar muss 

man etwas ausgeben. Aber dann habe ich ein 

Produkt, auf das ich Jahrzehnte lang stolz sein 

kann – und das können wir. Oft geht es auch 

um eine Umwidmung. Diese sind in Wettbewerben 

leichter zu realisieren. Wenn es von 

allen Projektbeteiligten gewünscht ist, dann 

setzten alle Energie dahinter, dass es schnell 

umgesetzt wird. Ich bin 100 Prozent überzeugt, 

dass ein richtiger, offener und fairer 

Wettbewerb mit Diskussion das Wert ist. Dem 

stellen wir uns gern. 

Ihre ersten Schritte in Wien? 

Anton Kammerstätter: Ich kann mich noch 

genau erinnern, wie ich im Café Dommayer 

in Hietzing einen Freund getroffen habe, der 

gemeint hat ich bin dumm, wenn ich glaube, 

ich kann einfach da herfahren und sagen ich 

mache jetzt Projekte in Wien. Aber: Alles fängt 

mit der ersten Idee und den ersten Telefonaten 

an. Mit dem wohn:park:zwölf ist uns ein 

perfekter Start in Wien gelungen. Wir haben 

fast 30 Millionen Euro investiert und offenbar 

genau den Wohngeschmack der Wiener 

getroffen. Schon bei diesem ersten Projekt in 

Wien haben uns viele unserer oberösterreichischen 

Stammkunden begleitet und investiert. 

Mittlerweile bauen wir in Wien rund 150 Wohnungen 

pro Jahr. Das Schöne daran ist: Unsere 

Stamminvestoren stehen zu und hinter uns. 

Oberösterreicher? 

Florian Kammerstätter: Fast durchwegs. 

Natürlich sind durch die vergangenen 

Projekte auch Wiener dazugekommen, die 

gesehen haben, was wir in Oberösterreich 

gemacht haben und was wir mit Investoren 

aus Oberösterreich realisiert haben. Das hat 

Hand und Fuß und so konnten wir einige 

Wiener gewinnen. 

Sie arbeiten viel mit EHL Immobilien zusammen. 

Wie kam die Zusammenarbeit 

mit EHL und Michael Ehlmaier zustande? 

Anton Kammerstätter: Wir waren gerade 

bei BWM Architekten im Margaretenhof, um 

ein neues Projekt zu besprechen. Während 

des Termins versuchte mein Büro immer 

wieder mich zu erreichen. Ich habe nicht 

abgehoben, weil ich mir gedacht habe „… 

wird schon nicht so wichtig sein.“ Das Büro 

lies aber nicht locker. „Ich muss sofort einen 

Herrn Ehlmaier anrufen“, wurde mir ausgerichtet. 

Im ersten Augenblick habe ich nicht 

an Michael Ehlmaier gedacht. Doch dann 

kam die Bestätigung – es ist DER Michael 

Ehlmaier von EHL Immobilien. 

Wir haben einander noch am selben Tag 

in einem Baucontainer getroffen und von 

Anfang an gut verstanden. Zwei Tage später 

war ich mit meinen Söhnen bei EHL, um die 

Kooperation zu fixieren. Diese läuft perfekt 

– ganz ohne Vertrag. Den hätten wir so oder 

so nicht eingehalten, weil beide Seiten ihn 

übererfüllen. 

EHL macht für uns die Verwaltung und unterstützt 

uns im Verkauf, wenngleich wir das 

alleine auch bewältigen könnten. Aber wir nehmen 

das gerne an. Als Komplettabwickler sind 

wir für verschiedene Positionen verantwortlich. 

Von der Produktentwicklung bis zur Bauträgerabwicklung, 

Vertrieb und Übergabe der 

Wohnungen, Marketing. Unsere Branche ist 

ziemlich diffizil. Da darf man in keinem Punkt 

etwas falsch machen. Auch nicht im Vertrieb – 

da teilen wir das Honorarvolumen gerne. 

Das bislang größte Projekte betraf die 

Körner-Kaserne? 

Anton Kammerstätter: … ein wirklich tolles 

Projekt mit einer interessanten und gleichzeitig 

ungewöhnlichen Vorgeschichte. Uns 

wurde von einem Makler ein Objekt in Wien 

Penzing Ecke Hütteldorferstraße/Leyserstraße 

zum Kauf angeboten. Wir haben das 

damals geprüft und festgestellt, dass es nicht 

machbar ist: Ein unkündbarer Mietvertrag 

mit der Polizei und einem Kindergarten. Wir 

haben gerechnet und gerechnet. Das Projekt 

war wirtschaftlich nicht machbar. Wir haben 

uns daher entschlossen, von diesem Projekt 

zurückzutreten. Knapp ein dreiviertel Jahr 

später haben wir gelesen, dass die an diese 

Liegenschaft unmittelbar angrenzende Körner-Kaserne 

in der Leyserstraße von der SIV- 

BEG in einem Bestbieterverfahren verkauft 

werden soll. 

Unser Kalkül war, dass wir am Grundstück 

der Körner-Kaserne Polizei und Kindergarten 

in einem Containerdorf vorübergehend aussiedeln 

könnten. Damit würde unserem Projekt 

„Steinterrassen“ in der Leyserstraße in 

Wien 14 realisierbar werden. Florian war am 

Anfang skeptisch. Wir haben uns mit Freunden 

und Partnern beraten. Schlussendlich 

haben wir geboten und wider Erwarten den 

Zuschlag bekommen. Zugegeben: Nicht nur 

der Mitbewerb war überrascht. Auch wir waren 

es – und haben beide Projekte umgesetzt. 

Dann ging es ans Klinkenputzen. Wir haben 

uns bei allen involvierten Bezirksstellen 

vorgestellt. Wahrscheinlich haben manche 

unserer Kontakte innerlich gelächelt … „die 

da aus der Provinz.“ 

Mit unseren Partnern wie BWM Architekten 

und EHL haben wir das Projekt sauber aufgesetzt 

und für die verschiedenen Verfahrensabläufe 

Berater hinzugezogen – Christoph Luchsinger, 

Fachbereich Städtebau TU Wien, Klaus 

Wolfinger, Wolfinger Consulting. 

Dort, wo wir gedacht haben, wir brauchen Unterstützung, 

haben wir Hilfe gesucht. Das Team 

von next-pm hat uns bei der Durchführung des 

international offenen Wettbewerbs – aus dem 

driendl*architects als Sieger herausgingen – für 

das Areal unterstützt. Für das Bürgerbeteiligungsverfahren 

haben wir Emrich Consulting 

hinzugezogen. Dort, wo es notwendig war, haben 

wir uns punktuell verstärkt. 

Gibt es schon ein neues Projekt 

am Horizont? 

Anton Kammerstätter: Eines? (lacht). Im 

14. Wiener Gemeindebezirk konnten wir 

eine 2.900 Quadratmeter große Liegenschaft 

ankaufen, auf welcher 134 Wohnungen entstehen 

werden. Damit wächst unser Entwicklungsportfolio 

in Wien auf fünf Projekte. Das 

Grundstück befindet sich in einer attraktiven 

Wohnlage mit guter Anbindung an den öffentlichen 

Vekehr (U3-Stationen Kendlergasse 

und Hütteldorfer Straße) sowie zahlreichen 

Grünflächen in unmittelbarer Nähe. 

Wir sind auf diese Liegenschaft im Rahmen 

des Projektes Körner-Kaserne aufmerksam 

geworden. Bei unserem ersten Anlauf wollte 

der Eigentümer noch nicht verkaufen. „Wenn 

ich in den Ruhestand gehe und den Betrieb 

aufgebe, melde ich mich bei ihnen.“ Jetzt hat 

er sich gemeldet. 

Wien Penzing, der 14. Bezirk hat es Ihnen 

angetan? 

Anton Kammerstätter: Das hat sich durch 

die Projekte Steinterassen und Theodor Körner 

Kaserne so ergeben. Da bekommt man 

mit, wer verkaufen will – und unser guter 

Ruf, Vereinbarung auf Punkt und Komma 

einzuhalten, eilt uns bei Verkaufswilligen 

Grundstückeigentümern, aber auch bei der 

Politik voraus. Die waren ganz erstaunt, dass 

wir alles gehalten haben, was versprochen 

wurde. 

Wiener Developer berichten hier von 

durchaus anderen Erfahrungen. 

Anton Kammerstätter: Da gibt es ein 

Sprichwort: Wie man in den Wald hineinruft, 

so schallt es heraus. Es ist eigentlich sehr einfach. 

Das, was man verspricht auch einzuhalten. 

Damit kann man auch bei den Investoren 

punkten. 

Viele unserer Kunden sind Wiederholungstäter. 

Sie investieren, weil sie begeistert sind, 

dass alles funktioniert. Die wollen dann, 

wenn das nächste Projekt rausgeht, angerufen 

werden. Das ist das größte Kompliment, 

wenn deine Kunden sagen, es war so gut, dass 

wir wieder kaufen. 

Ist es in Oberösterreich schwieriger geworden, 

Grundstücke zu finden? 

Florian Kammerstätter: Ich denke schon. 

Wir konzentrieren uns auf die Ballungsräume, 

wo wir wissen, dass es eine Nachfrage 

gibt. Das kann man sich erlauben, wenn 

man so gut ausgelastet ist wie wir. In diesen 

Ballungsräumen gibt es nicht so viele Grundstücke. 

Viele, die uns angeboten werden, sind 

einfach zu teuer. Das wollen wir keinesfalls. 

Irgendwer muss den zu hohen Grundpreis an 

den Endkunden weitergeben – das geht nicht. 

Die Gegenstrategie wäre personelles 

Wachstum 

Anton Kammerstätter: Wachstum ist ein 

Thema. Grundstücke ohne Widmung oder 

Bebauungspläne zu finden, dafür braucht 

es nur ein kleines Beraterteam. Das könnten 

zwei Personen von uns hinbekommen. Aber 

die Abwicklung und Bauträgerorganisation 

24 ImmoFokus 



ist äußerst personalintensiv. 500 oder 800 

Wohnungen mit der bestehenden Mannschaft 

zu errichten, wäre vielleicht möglich, 

aber nicht in der Qualität, die wir bei unseren 

Projekten erreichen wollen. Qualitätsabschläge 

wollen wir nicht. 

Florian Kammerstätter: Das Schöne ist, 

dass wir nicht alles selber bauen müssen. 

So haben wir uns auch beim Projekt Körner- 

Kaserne zurückgenommen und den geförderten 

Anteil verkauft. Wir haben Michael 

Pech ÖSW Österreichisches Siedlungswerk 

angesprochen, ob der nicht Partner im Projekt 

sein möchte. Er war erstaunt und hatte 

es nicht erwartet. Am Ende des Tages haben 

wir uns nach dem Wettbewerb entschieden, 

selbst gar nichts mehr zu bauen, uns rauszunehmen 

und die Großen, wie eben die ÖSW 

oder die Sozialbau, machen zu lassen. Wir 

konzentrieren und jetzt auf das Projekt Breitenseerstraße, 

ein 32 Millionen Projekt. Da ist 

unser Laden perfekt ausgelastet und verdienen 

auch etwas dabei. Wir werden auch in 

Kooperation mit der Sozialbau neue Projekte 

angehen. Wenn es eine nächste Chance gibt, 

wo geförderter Wohnbau gefordert wird, 

werden wir das gemeinsam realisieren. Wir 

haben uns für ein bestimmtes Projekt schon 

die Hände gereicht. 

Welches Projekt? 

Anton Kammerstätter: Es ist in Wien. 

(lacht) 

Was macht Wien so attraktiv? Marktteilnehmer 

sprechen davon, dass man in 

den Bundesländern höhere Renditen 

erzielen kann. 

Florian Kammerstätter: Das sehen wir nicht 

so. Die Rendite für Wohnen ist annähernd 

überall gleich. Wenn die Wohnung mehr kostet, 

muss auch zwangläufig der Mietpreis höher 

sein. Die Bruttorenditen liegen zwischen 3,0 

und 3,5 Prozent. Aber in Wien hat man eher die 

Chance eine hundertprozentige Vermietung zu 

erreichen, weil zu wenige Wohnungen da sind. 

Das ist in Oberösterreich schon schwieriger. 

Man bekommt vielleicht in Wels 1/10 Prozent 

Rendite mehr. Da muss aber alles passen. In 

den normalen innerstädtisch Lagen ist das 

nicht mehr möglich wie in Wien. Aber der 

Bundeshauptstadt traut man mehr in Richtung 

Werterhalt und -zuwachs, Vermietbarkeit zu. 

Anton Kammerstätter: Viele, die uns über 

Jahre schon kennen, haben gesagt: „Wenn 

ihr in Wien was macht, dann kaufen wir auch 

eine Wohnung bei euch.“ Das haben sie wahr 

gemacht. Viele Kunden sagen aber auch, sie 

wollen ihre Immobilie sehen und vorbeifahren 

WORDRAP mit Anton 

Kammerstätter 

Nehmen Sie gern Risiko? 

Ein gewisses ja, das gehört zu einem Unternehmer/Pionier. 

SMS, WhatsApp oder Telefon? 

Ich spreche gerne mit Menschen. 

Wo liegen Ihre Stärken und Schwächen? 

Mut, strukturiertes Denken, Beständigkeit – fordere mein Umfeld immer wie mich. 

Ausdauer und Ungeduld 

Ausdauer ist eine Grundvoraussetzung für meinen Beruf, leider bin ich oft etwas 

ungeduldig. 

Womit kann man Sie aus der Fassung bringen? 

Unehrlichkeit, Herumtrampeln auf Schwächeren, wenn keine Entscheidungen fallen. 

Bier – Wein- Champagner? 

Guten Rotwein 

Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? 

Warren Buffett – Das Leben ist wie ein Schneeball 

Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender läuft? 

Live Radio 

Wenn ich heute zehn Millionen im Lotto gewonnen hätte, dann würde ich 

vermutlich … 

Den Großteil in Immobilien investieren. 

Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden Sie gerne 

einen Abend verbringen? 

Mit meinem Großvater 

Hund - Katze – Kanarienvogel? 

Katze 

WORDRAP mit Florian 

Kammerstätter 

Nehmen Sie gern Risiko? 

Ja, durchaus. Aber nur in dem Ausmaß, in dem es für meine Familie und 

unser Unternehmen sinnvoll und wichtig ist. 

SMS, WhatsApp oder Telefon? 

Ich telefoniere gerne und viel, genieße aber immer öfter auch im Berufsleben 

kurze Abstimmungen per WhatsAppn. 

Wo liegen Ihre Stärken und Schwächen? 

Ich denke, dass ich gut mit Menschen umgehen und Emotionen vermitteln 

bzw. begeistern kann. Nicht so gut bin ich leider dabei, geduldig zu sein. 

Womit kann man Sie aus der Fassung bringen? 

Mit Unpünktlichkeit. 

Bier – Wein- Champagner? 

Durchaus gerne einmal ein Glas Champagner. 

Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? 

Passagier 23 von Sebastian Fitzek 

Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender läuft? 

Meistens Ö3 

Wenn ich heute zehn Millionen im Lotto gewonnen hätte, dann 

würde ich vermutlich … 

Das meiste davon in Immobilien investieren, jedenfalls aber einmal einen 

ausgedehnten Urlaub mit meiner Frau machen. 

Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden 

Sie gerne einen Abend verbringen? 

Ayrton Senna 

Hund - Katze – Kanarienvogel? 

Zwei Hunde, eine Katze 

26 ImmoFokus 



können. Wir betreuen auch 300 Mietwohnungen 

mit in Summe 15.000 Quadratmeter 

Wohnfläche. 

Welche Rolle spielt Airbnb bei Ihren Käufern? 

Anton Kammerstätter: Wir setzen uns damit 

auseinander und lehnen es ab. 

Warum? 

Florian Kammerstätter: Unsere konservativen 

Wohnungskäufer wollen wissen, wer 

in ihren Wohnungen lebt. Sie wollen keine 

Mieter, die sich über Airbnb Zusatzeinkommen 

verschaffen. Der Ausschluss alternativer 

Vermietungssysteme war noch für keinen 

Investor ein Grund, eine Wohnung nicht 

zu kaufen, eher im Gegenteil. Es gibt ihnen 

Sicherheit, dass es so benutzt wird, wie es 

vorgesehen ist. 

Anton Kammerstätter: Lassen sie mich 

eines klarstellen. Wir sind absolute Boardinghouse-Fans. 

Wir würden gerne derartige Projekte 

umsetzen, aber nur für einen institutionellen 

Investor oder als eigenes Investment 

für uns selbst. Für einen klassischen Anleger 

ist diese Anlageform aus unserer Sicht nicht 

geeignet.Wir fühlen uns dort wohl, wo wir 

eine große Käuferschicht ansprechen können. 

Dann bricht auch nichts zusammen, 

wenn sich durch politische oder steuerliche 

Aspekte etwas ändert. Unsere Projekte bewegen 

sich im Preisband zwischen 3.800 und 

3.900 Euro netto. Das ist ein verständlicher 

Preis für den Markt. Deshalb sind wir auch 

zu 100 Prozent ausverkauft. Hier bewegen 

wir uns in einem sicheren Markt. Wenn es 

über 6.000 oder 7.000 Euro geht, fühlen wir 

uns nicht wohl. Um hier erfolgreich zu sein, 

braucht man eine noch bessere Marktdurchdringung 

in Wien. 

Sie werden sich demnächst aus dem operativen 

Geschäft zurückziehen. Alles geregelt? 

Anton Kammerstätter: Alles geregelt. Bei 

uns gibt es keine Generationenkonflikte. Wir 

arbeiten seit 20 Jahren ohne Unterbrechung 

in einem Büro. Dass nicht immer alles Sonnenschein 

ist, ist klar, deshalb, weil wir zwei 

impulsive Typen sind. Wir sind total ehrlich 

und nehmen uns kein Blatt vor den Mund. 

Wenn einem etwas auf die Nerven geht, sagt 

er das. Ende. Das ist dann aber schnell vorbei 

und verraucht. Generationenkonflikt haben 

wir nicht. 

Florian Kammerstätter: Ich bin jetzt 

schon für die Vermarktung zuständig. Der 

Verkauf muss an einer Stelle zusammenlaufen. 

Ich glaube, ich habe die in mich 

gesetzten Erwartungen erfüllt. Bei unseren 

aktuellen Projekten haben wir schon 20 

Prozent Vormerkungen, bevor wir noch den 

ersten Newsletter ausgeschickt haben. 

Anton Kammerstätter: Wir ergänzen uns 

als Team perfekt. Wir hätten das Projekt 

Körner-Kaserne nicht angehen können, 

wenn es uns nicht beide gäbe. Während 

wir die Kaserne entwickelt haben, bin ich 

1-2 Jahre alleine gelaufen – ohne Florian, 

der natürlich punktuell immer dabei war. 

Er hat pro Jahr 100 bis 150 Wohnungen 

locker konstruiert, errichtet und verkauft. 

Auch nicht alleine. Seit fünf Jahren mit 

meinem Bruder an der Seite. Ich bin froh, 

dass es meinen Bruder gibt. Meine Kinder 

sind zu jung, um nachzufolgen und 

wollen vielleicht auch nicht unbedingt in 

diese Fußstapfen treten. Das Thema stellt 

sich auch noch nicht. Nur mein Bruder ist 

einfach mein Bruder. Er gehört dazu und 

dem vertraut man. Er ist loyal, da macht es 

doppelt Spaß. 

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Unsere Vorteile für Sie: 

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28 ImmoFokus 




„Die Preise für 

Grundstücke und 

Immobilien in 

wichtigen Städten 

werden anziehen.“ 

Michael Baert, IFA-Vorstand 

Mangelnde Förderkultur 

„Wir würden gerne mehr in Linz machen. Aber es ist schwierig, wirklich gute Liegenschaften zu einem 

wirtschaftlich sinnvollen Preis zu bekommen“, meint IFA-Vorstand Michael Baert im Gespräch mit dem 

ImmoFokus. Die Sanierungsförderung ist allerdings viel zu gering dotiert. 

Was macht Oberösterreich für die IFA so 

besonders? 

Michael Baert: Oberösterreich ist ein extrem 

interessantes Bundesland – vor allem 

weil es wirtschaftlich so erfolgreich ist. 

Ich merke nicht zuletzt bei vielen unserer 

Kunden, dass es hier eine sehr stark aufgestellte 

selbstständige Schicht gibt, die über 

Fachwissen verfügt, weltweit unterwegs 

und höchst innovativ ist. Ich merke auch, 

dass es dem Wohnbaureferenten und stellvertretenden 

Landeshauptmann Manfred 


Haimbuchner ein echtes Anliegen ist, beim 

Wohnbau etwas voran zu bringen. Ich habe 

mit ihm erst kürzlich ein Gespräch über 

die Sanierungsförderung in Oberösterreich 

geführt. Diese funktioniert gut, könnte aber 

im Vergleich zu anderen Bundesländern optimiert 

werden. 

Was sollte geändert werden? 

> > Wir hätten gerne, dass die Dotierung der 

Fördermittel ähnlich wie in Wien oder in der 

Steiermark gestaltet wird. Dort ist es unter 

bestimmten Umständen möglich, Bestände 

abzubrechen und mit Sanierungsmitteln 

Neubauten zu errichten. Nachdem die Stadt 

Wien einer der größten Wohnungsbesitzer 

weltweit ist, und ein erheblicher Teil des 

Bestandes zwischen 1890 und 1935 errichtet 

wurde, ist dort die Sanierungsförderung 

schon aus Eigeninteresse sehr hoch dotiert. 

In der Steiermark hat die Sanierungsförderung 

zum Beispiel in Graz dazu geführt, dass 

trotz Bevölkerungswachstum sehr viel leistbarer 

Wohnraum verfügbar ist. 

Fotos: Helga M. Auer 

Welche Rolle spielen die unterschiedlichen 

Bauordnungen? 

> > Die Bauordnung spielt in diesem Zusammenhang 

eine sehr untergeordnete Rolle. 

Eine Vereinheitlichung wäre wünschenswert. 

Tatsache ist jedenfalls, dass die Sanierungsverordnung 

und Durchführungsverordnung 

Ländersache ist. Da haben die jeweiligen Beamten 

in ihren Bundesländern unterschiedliche 

Ansichten, was zu tun ist. Es gibt aber 

Rahmenbedingungen, die bundesweit geregelt 

sind. Zum Beispiel, dass geförderte Sanierungen 

auf 15 Jahre abschreibbar sind. 

Ist der Umkehrschluss erlaubt, dass die 

IFA mehr in Linz machen würde, wenn 

sich die Rahmenbedingungen ändern 

würden? 

> > Das würden wir auf jeden Fall. Unser letztes 

großes Projekt in Linz war die Sanierung 

des denkmalgeschützten Palais Zollamt. Dafür 

haben wir die Auszeichnung „Denkmal 

des Jahres“ erhalten. Keine Frage, wir würden 

gerne mehr in Linz machen. Aber es ist 

schwierig, wirklich gute Liegenschaften zu 

einem wirtschaftlich sinvollen Preis zu bekommen. 

In Linz kommt dazu, dass die Genossenschaften 

viele unbebaute Grundstücke 

besitzen, die in der Vergangenheit deutlich 

günstiger eingekauft werden konnten. 

Wie schaut es mit Aktivitäten in anderen 

Bundesländern aus? 

> > Wir haben in den letzten Jahren Graz sehr 

stark forciert. Einerseits wegen der guten Förderungslage 

und andererseits auf Nachfrage 

unserer ifa-Investoren. Auch wenn österreichische 

Investoren, bis auf wenige Ausnahmen, 

am liebsten in Wien kaufen, sind sie 

ihrem jeweiligen Umfeld sehr treu. Anleger 

sollten aber durchaus einen Blick in andere 

Bundesländer werfen: Es gibt immer wieder 

sehr interessante und nachhaltige Projekte 

der ifa AG. 

Was macht Landeshauptstädte so besonders? 

> > Es entsteht sehr viel Wohnraum, etwa in 

Graz. Die Mietpreisentwicklung verläuft 

moderater als in Wien, weil der Wohnbau 

mit der Bevölkerungsentwicklung sehr gut 

Schritt hält. 

Sind nicht die vergleichsweise höheren 

Renditen in den Landeshauptstädten ein 

Argument für Investoren, sich mit diesen 

Märkten auseinanderzusetzen? 

> > Das niedrige Renditeniveau in Wien ist darauf 

zurückzuführen, dass dort die Grundstückspreise 

österreichweit am höchsten 

sind. Die Baukosten sind in Wien ebenfalls 

höher, auch wenn hier der Unterschied zu 

den Bundesländern nicht so groß ist. Deshalb 

hat man normalerweise in den Bundesländern, 

eben Graz oder Linz, eine höhere 

Rendite. 

Werden die Immobilienpreise weiter 

steigen? 

> > Ich glaube, dass die Preise für Grundstücke 

und Immobilien in wichtigen Städten 

wie Linz, Salzburg, Innsbruck und Graz noch 

weiter anziehen werden. In Wien sollten die 

Preise dagegen weniger stark steigen. Die 

Grundstücksverkäufer gehören deshalb zu 

den Gewinnern, weil die Grundstückspreise 

in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen 

sind, als die Preise in anderen Bereichen. 

Die Entwicklung der Wohnungskosten 

30 ImmoFokus 

Winter 2018 31


ist deutlicher durch die Grundstückskosten 

als durch die Baukosten getrieben. 

Ist der Marktzyklus im Wohnbereich 

schon am Ende? 

> > Das sollte man aufgrund der Renditeentwicklung 

glauben. Auf der anderen Seite sage 

ich seit fünf Jahren, dass die Grundstückspreise 

und auch die Baupreise nicht mehr 

steigen können. Trotzdem erlebe ich nahezu 

jeden Tag, dass die Preise wieder gestiegen 

sind. In dieser Situation sind wir jedenfalls 

nur angelangt, weil die Zinsen so niedrig 

sind. Heute werden Vorsorgewohnungen mit 

ca. drei Prozent „Maklerrendite“ verkauft. Da 

sind Ankaufsnebenkosten oft nicht enthalten. 

Die große Frage ist, was passiert, wenn 

ich wieder zwei Prozent auf ein Sparbuch bekomme. 

Und so absurd ist das keineswegs. 

Darf man angesichts der hohen Grundstückspreise 

als Developer noch ruhigen 

Gewissens Grundstücke kaufen. Rechnet 

sich das Geschäft noch? 

> > Von vielen Seiten wird gefordert, beim geförderten 

Wohnbau sowohl die finanziellen 

Grenzen für den Ankauf von Grundstücken 

Zur Person 

Michael Baert ist seit 

2013 im Vorstand der 

ifa – Institut für Anlageberatung 

AG. Er ist 

beeideter Ziviltechniker 

und Bauträger. Seit 2001 

war er in beratenden bzw. 

Geschäftsführungs- und 

Vorstandspositionen in 

europäischen Ländern in 

den Bereichen Erneuerbare 

Energien und Immobilien 

tätig. 

als auch die Baukostengrenze anzuheben. 

Das hätte die Folge, dass die Mieten im geförderten 

Wohnbau steigen würden. Da stellt 

sich natürlich die Frage, ob das die Politik zulassen 

wird? 

In Wien beträgt bei der Neubauförderung 

die Kostenobergrenze für den Grundanteil 

lageabhängig 250-290 Euro pro Quadratmeter 

Nutzfläche. Zu diesem Preis kann man 

schon lange nichts mehr einkaufen. Grundsätzlich 

hat die Stadt zwei Möglichkeiten: Sie 

kann entweder die förderbaren Obergrenzen 

erhöhen und an den Markt angleichen oder 

widmungstechnisch eingreifen. Allein der 

Bestand an Flächenreserven innerhalb bestehender 

Gemeindebauanlagen ist riesig. 

Laut einer Studie der Arbeiterkammer 

wäre es möglich, im Bereich Gemeindeund 

sozialer Wohnbau durch Verdichtung 

150.000 zusätzliche Wohneinheiten zu 

realisieren. 

> > Das halte ich für vorstellbar, einerseits im 

Bereich der Aufstockung, andererseits durch 

Verdichtung. Viele Gemeindebauten bzw. 

Anlagen verfügen über Grünflächen, wo einfach 

„hineingebaut“ werden könnte. Mit der 

aktuellen Überarbeitung der Bauordnung für 

Wien versucht die Stadt einen neuen Ansatz. 

Zukünftig soll unter gewissen Voraussetzungen 

ein Teil des Wohnflächengewinns durch 

Umwidmungen preislich sehr günstig für geförderten 

Wohnbau möglich sein. Aber auch 

bei den Kosten werden wir ansetzen müssen. 

Heute wird im geförderten Wohnbau eine 

Qualität realisiert, mit der kein einziges privates 

Vorsorgemodell mithalten kann. Wo sonst 

findet man schon verglaste Fahrradräume im 

Erdgeschoß und Fitnessräume, Schwimmbäder 

und Saunen. 

Wir schließen um die 1.800 Mietverträge im 

Jahr ab und gehören damit zu den größten 

Wohnungsmaklern Österreichs. Angesichts 

der Tatsache, dass wir jährlich rund 12.000 

Besichtigungen verzeichnen, merkt man wie 

groß die Zahl der Suchenden ist. Der Druck 

auf leistbaren Wohnraum nimmt hier wirklich 

zu. Aber auch das könnte man in den Griff 

bekommen. So könnte sich die Stadt Wien 

etwa überlegen, ob jemand, der vor 20 Jahren 

Anspruch auf eine Gemeindewohnung 

hatte, den heute auch noch hat. Ich finde es 

gut, dass man Menschen, die sich Wohnraum 

schwer leisten können, unterstützt. Für mich 

ist soziale Verantwortung sehr wichtig. Wenn 

es Bewohnern geförderter Mietwohnungen 

später finanziell besser geht, sollen auch sie 

ihren Teil beitragen, dass anderen geholfen 

werden kann. 

Welches interessantes IFA-Projekt 

kommt demnächst auf den Markt? 

> > In Graz, Linz und Innsbruck haben wir 

mehrere Projekte fertig platziert. Derzeit investieren 

kann man in die dritte Tranche „Palais 

Faber“ in Salzburg und in „Geiselberg3“ in 

Wien. Für uns ist es wichtig, so zu bauen, wie 

es auch in Zukunft gebraucht und gewünscht 

wird, also in 20 oder gar 100 Jahren. Da Wohnen 

teuer ist, werden die Wohnungen weiter 

kleiner werden. Allerdings kann es auch 

nicht die Lösung sein, Wohnungen nur kleiner 

zu machen. Wenn man schon von den 

Mieteinnahmen her gesetzlich reglementiert 

wird, stellt sich die Frage, was man zusätzlich 

noch anbieten kann, um ein Projekt 

attraktiver zu machen bzw. seinen Ertrag zu 

steigern. Darüber denken wir gerade intensiv 

nach und werden bald entsprechende 

Konzepte präsentieren. 

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„In Salzburg 

kann man derzeit 

in die 3. Tranche 

`Palais Faber´ 

investieren.“ 

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was zusammen 

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wir einen reibungslosen Projektablauf – für unsere Kunden in Österreich, Deutschland 

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32 ImmoFokus 

Winter 2018 33

Im Positionen Brennpunkt: & Meinungen Oberösterreich 


Zukunftsmusik 

Big Data 

Digitale Revolution. Der Gründer eines der größten österreichischen 

Immobiliensoftware-Anbieter namens EDI-Real Christian M. Kaindl spricht 

über Zukunftstrends und aktuelle Herausforderungen. 



Haben digitale Trends und Immobilienplattformen 

den Markt verändert? 

Christian Kaindl: Vollkommen. Aber auch 

jetzt muss sich jemand hinsetzen, ein ansprechendes 

Exposé verfassen und festlegen, in welchen 

Medien die Immobilie beworben werden 

soll. Unabhängig ob Vermietung oder Verkauf, 

der Weg führt heute über elektronische Medien, 

also Immobilienplattformen. 

Wie hat sich der Softwarebereich aus Ihrer 

Sicht in den letzten 20 Jahren verändert? 

> > EDI-Real hatte mit dem Zeitpunkt des Starts 

Glück. Wir konnten technologisch Vorreiter 

sein. Die verwendete Online-Technologie wäre 

davor nicht möglich gewesen. Begonnen haben 

wir 1997 genauer darüber nachzudenken. 

Da war das Internet so weit, dass man etwas 

übertragen konnte. EDI-Real war auch im Jahr 

2002 eines der ersten Unternehmen in Europa, 

das Software für Smartphones hergestellt hat. 

iPhone und Android gab es damals noch nicht. 

Ich habe 1994 den Provider VIP (Verbindungen 

in Perfektion) in Wien beraten. Da habe 

ich festgestellt: Das Internet ist nicht nur eine 

coole Sache, ich war auch überzeugt, dass es 

die Welt verändern wird. Der Entschluss war 

schnell gefasst, in dieser Branche zu bleiben. 

Darum mache ich das jetzt schon relativ lange, 

grob 25. Jahre. Und vor allem noch immer mit 

der gleichen Leidenschaft wie am ersten Tag. 

Was hat sich seit dieser Zeit im gesamten 

Ablauf letztendlich verändert? 

> > Am Workflow eigentlich alles, nicht jedoch 

am Ziel und Ergebnis. Damals war es eine Meisterleistung, 

fünf Fotos darzustellen, Angebote 

per Mail zu versenden und die Daten auf verschiedene 

Plattformen zu übertragen. EDI-Real 

war auf diesem Gebiet Vorreiter. Wir waren es, 

die einen offenen Datenaustausch ohne Einschränkungen 

in Österreich eingeführt haben. 

Heute leben wir in einer vollkommen anderen 

Welt. Jetzt wird vieles automatisiert und unterschiedliche 

Datenquellen verknüpft. Einen 

integrierten Mailclient in der Software zu haben, 

ist zum Beispiel ein Muss für jene, die in 

der Zukunft überleben wollen. Die Information 

wird bei der Immobilie gebraucht und nicht in 

separierten Schubladen. 

Letztendlich ist das Geschäftsmodell des Maklers 

und Bauträgers aber relativ ähnlich geblieben. 

Ziel ist es noch immer, eine Immobilie an 

einen Interessenten zu verkaufen oder zu vermieten. 

Selbstverständlich entwickeln sich zusätzliche 

Geschäftsfelder. Kern des Geschäfts ist 

und wird es auch in Zukunft bleiben, die richtige 

Person zur Immobilie zu bringen oder die 

Immobilie zur Person. 

Welche neuen Features kommen für den 

Anwender dazu? 

> > Man redet bei der Digitalisierung oft von Disruption 

und neuen Geschäftsmodellen. Oft ist 

es nur ein Optimieren eines analogen Prozesses 

in der digitalen Welt. In diesem Bereich muss 

sehr genau zwischen Innovation im Sinne des 

Anwenders und Technikverliebtheit unterschieden 

werden. 

Für den Nutzer einer Software spielen Geschwindigkeit, 

Offenheit und Vernetzung eine 

immer wichtigere Rolle. So habe ich mich 

34 ImmoFokus 

Winter 2018 35


schon vor zwei Jahren entschieden, eine App 

für Android und iPhone in modernster Technologie 

herzustellen. Es arbeiten bereits mehrere 

hundert Makler mit IDA (Intelligent Digital Assistent) 

von EDI-Real. Das erfüllt mich mit sehr 

viel Stolz, weil da sind wir wieder führend im 

deutschsprachigen Raum. 

Im Bereich der Datenübertragung liegt die 

Branche in einem Dornröschenschlaf. Auch 

hier schafft EDI-Real, wie schon im Jahre 

2000, neue Tatsachen. Bei RE/MAX Österreich 

wird die Plattform bereits mit einer 

Technologie gespeist, dass Änderungen praktisch 

zeitgleich übertragen werden. EDI-Real 

wird diese Technologie auch den Immobilienplattformen 

anbieten. Persönlich hoffe ich 

sehr, dass dies im Sinne der Immobilienbranche 

möglichst zeitnah umgesetzt wird. 

Vor einigen Monaten war ich in Graz bei einer 

Veranstaltung über Blockchain. Da hat jemand 

einen faszinierenden Satz gesagt: „Wir 

glauben daran, dass diese Technologie in der 

Welt noch viel ändern wird. Derzeit werden 

aber noch mehr Projekte mit Blockchain eingerecht, 

die eher zuerst ein nicht vorhandenes 

Problem schaffen, um es danach mit der 

neuen Technologie wieder zu lösen, das es in 

der Realität nicht gibt.“ Zum Beispiel funktioniert 

das Grundbuch in Österreich seit Maria 

Theresia. Ich kenne keinen Fall in Österreich, 

wo ein korrupter Beamter ein Grundstück 

jemandem anderen zugeschrieben hätte, der 

nicht der Berechtigte war. Es gibt aber viele 

Länder, bei denen das vorkommt. Darum hat 

zum Beispiel Georgien das Grundbuch auf 

Blockchain umgestellt. 

Man muss also überlegen, ob eine Technologie 

geeignet ist, das Geschäftsmodell zu 

verbessern. In der Immobilienbranche ist es 

nicht so, dass wir in der Früh aufstehen und 

drei Immobilien gekauft haben – das ist für 

den Privaten eine Lebensentscheidung und 

auch für Unternehmen eine große Entscheidung. 

Da gehört, meiner Meinung nach, viel 

Menschliches dazu. Die Technologie macht 

es nur einfacher und bereitet vor. 

Wofür könnte man also Technologie verwenden? 

> > Was sich bei der Immobilienbranche ändern 

kann, ist z.B. eine geosoziale Suche, die 

es noch immer nicht praxisnah gibt: Dass 

ich als Interessent sage, wer ich bin, mit 

welchen Familienverhältnissen und wo ich 

arbeite – und dann bekomme ich die passende 

Immobilie. Hier wird sich noch etwas 

tun. Das wird auch der Konsument lernen 

müssen: Dass er nicht sagt, er will ein Haus 

mit mindestens vier Zimmern und so weiter, 

sondern, dass man aufgrund einer Menge an 

Big Data weiß – oder Herrn Zuckerberg fragt 

– was man über die Person weiß und ihm 

sagt, was er wirklich braucht. 

Das beginnt aber mit größeren Kooperationen 

der Marktteilnehmer. Wenn ich ein 

kleiner Makler bin, dann habe ich zu wenig 

Daten. Die braucht man auf alle Fälle. Wenn 

Sie mich fragen, wo die Welt hingeht – vor 

zehn Jahren hat man versucht, eine Software 

für meine Berufsgruppe zu machen nach dem 

Prinzip der eierlegenden Wollmilchsau. Aber 

wenn ich heute bei Amazon etwas bestelle, 

hat das nichts mehr mit einer Datenbank zu 

tun, das sind 1.000 Serverbanken. 

Es wird viel mehr Spezialisierung geben. Wir 

werden als EDI-Real nicht versuchen wollen, 

selbst eine Software zu kreieren, die Daten sammelt, 

um die Umgebungsdaten einer Adresse 

herauszufiltern. Das können andere viel besser. 

Was aber sein muss – egal, von wem es kommt 

– ist die stark erweiterte Kooperation der Informations-Zur-Verfügung-Steller. 

Die Gesamtabläufe der Hintergrundinformation 

werden sich verändern. In der Immobilienbranche 

wird es weiter so sein, dass ein 

Privater im Normalfall für sich etwas zum 

Wohnen sucht, dass ein Unternehmen etwas 

zu mieten sucht, dass ein Investor Investitionsobjekte 

mit Rendite sucht. Das ist ein 

recht kalkulierbarer Vorgang. 

Es wird zwei große Veränderungen geben: 

Erstens, dass man aufgrund aller sozialen Umstände 

sagen kann, was jemand braucht und 

ihn glücklich machen wird. Big Data weiß mehr 

über uns, als wir selbst. Das Zweite ist die Vernetzung; 

nämlich jene von Großsystemen. 

Wie sehen Sie als Dienstleister Multiple 

Listing Systeme? 

> > Ich war immer ein Verfechter von Zusammenarbeit 

und Datentransparenz zum Wohle 

des Marktes. Schon vor 18 Jahren habe ich ein 

offenes System gebaut, damit es für Immobilienplattformen 

möglich war, sich zu entwickeln. 

MLS ist daher notwendig und EDI-Real 

unterstützt diesen Vorstoß der Wirtschaftskammer 

nach Leibeskräften. Je schneller man 

das passende Objekt zum passenden Kunden 

bringt oder umgekehrt, desto besser wäre es 

für alle, die involviert sind. Aber weil es überall 

menschelt, ist es nicht so einfach. Generell ist 

es in Europa schwierig und in Zentraleuropa 

besonders schwierig. Die einzigen Gegenden, 

in denen das MLS wirklich funktioniert, sind 

Holland und Marbella. Da kommt alles in einen 

Pot und man schaut, dass man es an den 

Mann bringt. 

Es läuft eine Diskussion über die Pflicht, 

auch jeden als Partner akzeptieren zu müssen. 

Manche wollen sich aussuchen, welche 

Objekte sie eingeben wollen. Ist das das 

Ende des MLS? 

> > Der Idealfall wäre, jeder bringt alles ein und 

jeder kann mit jedem. Nur, das tut keiner. Man 

muss den österreichischen Weg wählen. Wir 

als Softwarehersteller sind in dem Fall reiner 

Dienstleister des Marktplatzes oder der Kammer 

und selbst gespannt, was daraus wird. Wir 

haben in Österreich aufgrund des Marktes die 

perfektesten MLS-Systeme, die es weltweit gibt. 

Die Wiener Immobilienbörse war die erste 

Immo-Börse der Welt. In den 70er Jahren wurde 

begonnen zusammenzuarbeiten, gemeinsam 

wurden Computer gekauft. Jeder hat vom anderen 

die Daten bekommen. sReal, Bank Austria, 

Kubicek, Spiegelfeld – klein und groß waren 

dabei. Man hat gesehen, dass Zusammenarbeit 

Erfolg bringt – und nicht zusammenarbeiten 

keinen Erfolg bringt. 

Es gibt weltweit keine Software, die die gleichen 

Möglichkeiten der Kooperation bietet wie EDI- 

Real. Das Know-how kommt von Manfred Kubicek 

und mir. EDI-Real hat mittlerweile mehr 

als 400 Kunden, die mehr kooperieren als man 

glaubt. 110 RE/MAX-Büros sind in einer einzigartigen 

Weise miteinander verknüpft. Da sind 

Mein eigenes Zuhause in 

Traun: 

Tolle Ruhelage. Top Infrastruktur. 

32 geförderte Eigentumswohnungen 

mit 

52 – 109 m 2 , 2 TG-Plätze im 

Fixpreis inkludiert! 


Lichtenberg: 

19 Eigentumswohnungen und 

3 Geschäftsflächen, 59– 93 m 2 

im Zentrum von Lichtenberg! 

Wohnungenmit Garten, Balkon 

oder Dachterrassen! 

Abläufe und Berechtigungssyssteme im Hintergrund 

etabliert, die eine enge Zusammenarbeit 

in einem Franchise-System erleichtern 

und letztendlich eine sinnvolle Administration 

ermöglichen. Da haben wir weltweit sicherlich 

eine Sonderstellung. 

Einerseits weiß ich, dass jene, die kooperieren, 

mehr verdienen und besser sind, andererseits 

weiß ich auch, dass es trotzdem ausgesprochen 

schwer ist, eine dauerhafte friktionsfreie Zusammenarbeit 

in der Immobilienbranche zu 

bewerkstelligen. 

Blockchain könnte diese Zusammenarbeit 

ermöglichen? 

> > Das klingt nach Eigenverliebtheit in das Produkt, 

das es seit 20 Jahren gibt. Zum Beispiel 

wird in unserem System seit 20 Jahren jede Bewegung 

auf die Millisekunde gespeichert. Aktivitäten 

sind seit 20 Jahren nicht abänderbar. 

Ich stelle jeden Monat eine Eidesstattliche Erklärung 

für die Makler aus vor Gericht, wenn es 

um Streitigkeiten geht, wer was wann gemacht 

hat. Sie können sich heute die Angebote, die wir 

vor 18 Jahren mit unserem System verschickt 

haben, im Original ansehen. Jetzt werden wir 

wegen der DSGVO welche rauslöschen. Die 

aktuelle Hauptbeschäftigung ist, wie wir den 

Missbrauch der DSGVO verhindern – nämlich 

von Konsumentenseite dem Makler gegenüber. 

Umfragen meinen, Makler wird es in zehn 

Jahren nicht mehr geben... 

> > Genau das Gegenteil wird der Fall sein. Der 

Makler wird als Garant einer seriösen Abwicklung 

immer wichtiger. Geht es doch um die 


Pichling: 

Geförderte Eigentumswohnungen 

mit 66 m 2 , mit 

Garten oder Balkon, sowie 

Reihenhäuser mit 100 bzw. 

106 m 2 ! 


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Balkon! Urban-Gardening- 

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größten Investitionen von Menschen. Da wird 

es sich auch in Europa herumsprechen, dass 

man einen Experten braucht, der auch für seine 

Dienste haftet. 

Der Markt wird sich künftig grundlegend verändern. 

Es werden die großen Unternehmen 

wie Realtreuhand von Raiffeisen, EHL und die 

Spezialisten wie Spiegelfeld überleben. Den 

größten Teil des Kuchens werden die Franchiser 

haben. Derzeit gibt es in Österreich nur ein 

relevantes Franchise-System, das hervorragend 

funktioniert. RE/MAX ist da unangefochten. 

Ich sehe auch keine Alternativen für die vielen 

Kleinstbetriebe in der Branche. Viele wären 

auch besser beraten als Franchisenehmer oder 

als selbständiger Makler in einem System zu 

arbeiten um sich auf das Wesentliche konzentrieren 

zu können. Persönlich rechne ich damit, 

dass der Markt in den nächsten 5 bis 10 Jahren 

ca. 30 Prozent der One-Man und -Woman- 

Shows verlieren wird. 

Gibt es einen Unterschied zwischen Oberösterreich 

und dem Rest Österreichs, was 

Immobilien betrifft? 

> > Ein eindeutiges Nein. Es gibt aber einen 

großen Unterschied zwischen Wien und Umgebung 

und dem Rest von Österreich bei der 

Geschäftsgebarung. Wien ist ein heiß umkämpfter 

Markt und das Zentrum des Geschehens. 

Da wird unter dem Deckmantel der Anonymität 

oft mit harten Bandagen der Markt 

umkämpft. Der Rest von Österreich ist ein 

nicht minder wichtiger, aber sehr regionaler 

und überschaubarer Markt. Da kennt man den 

Makler oft noch privat. 

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36 ImmoFokus 

Winter 2018 37


Platzhirsch 

Schwieriges Marktumfeld. Die OÖ Wohnbau 

gehört zu den Big Playern im Gemeinnützigen 

Wohnbau. OÖ Wohnbau Geschäftsführer Ferdinand 

Hochleitner über die aktuellen Probleme, mit denen 

gemeinnützige Wohnbauträger zu kämpfen haben. 


Was tut sich Neues am oberösterreichischen 

Immobilienmarkt? 

Ferdinand Hochleitner: Die Lage ist nicht 

anders als in den anderen Bundesländern. 

Die Nachfrage ist ungebrochen hoch und 

auch die Produktion entwickelt sich nun 

schon seit einigen Jahren auf hohem Niveau. 

Als gemeinnützige Wohnbaugesellschaft, 

die pro Jahr zwischen 2.000 und 2.500 geförderte 

Wohneinheiten realisiert, haben wir 

einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung 

und sind nicht mehr wegzudenken vom 

Markt. Da wir kontinuierlich stark auf hohem 

Qualitätsniveau produzieren, werden wir 

auch von der Politik positiv gesehen. 

Gibt es einen Unterschied zwischen der 

Landeshauptstadt Linz und den Landgemeinden? 

> > Wir sind in Linz nicht so stark engagiert. 

Wir sind zwar die Nummer eins in Oberösterreich, 

aber hauptsächlich in den Bezirken 

rund um die Ballungszentren vertreten. In 

Linz verwalten wir aber eine ansehnliche 

Zahl an Bestandseinheiten. Wir sind der klassische 

Eigentumsentwickler. Wir errichten, 

verkaufen und wenn die Wohneinheiten 

übergeben sind, verwalten wir sie. 

Warum sind Sie in Linz nicht so stark engagiert? 

> > Wir haben uns in letzter Zeit nicht mehr um 

Grundstücke in Linz bemüht. Ich sage es, wie 

es ist: In Linz werden meistens mehrere Bauträger, 

gewollt von der Politik, zusammengespannt. 

Damit gehen große Abstimmungsschwierigkeiten 

einher. Ganz zu schweigen 

von den Auflagen, die in Kauf genommen 

werden müssen. Bauen wir dagegen nur fünf 

Kilometer außerhalb von Linz, sind wir nicht 

nur willkommen, sondern auch allein und 

können das jeweilige Projekt planen und umsetzen, 

wie wir es für richtig halten. 

Im Wiener Umland werden in einigen 

Gemeinden Bauprojekte nicht gerne gesehen. 

Dasselbe gilt für Umwidmungen, mit 

dem Hintergrund der damit einhergehenden 

Infrastruktur- und Erschließungskosten. 

Ist das auch in Oberösterreich ein 

Thema? 

> > Wir haben in Oberösterreich jetzt schon 

seit einigen Jahren ein strenges Raumordnungsgesetz. 

Das bedeutet, dass wir sogar 

Rückwidmungen durchführen mussten, um 

neue Widmungen zu ermöglichen. So haben 

wir die Flächenbilanz in ganz Oberösterreich 

einigermaßen ins Reine gebracht. Zu Neuwidmungen 

kommt es dort, wo tatsächlich 

ein Bedarf besteht. Vor diesem Hintergrund 

sind Gemeinden, wenn sie Widmungen bekommen 

auch durchaus daran interessiert 

auf den betreffenden Flächen Projekte zu realisieren. 

Welche Volumina realisieren Sie in der 

Regel im Rahmen Ihrer Projekttätigkeit? 

> > Sicher ganz andere als Sie es in Wien gewohnt 

sind. Bei uns fangen die Projektvolumina 

bei 20 bis 25 Wohneinheiten an. Projekte, 

die in mehreren Etappen entstanden 

sind, mit 80 bis 100 Wohneinheiten sind bei 

uns schon größere Anlagen. In Wien sind 

solche Projektgrößen im geförderten Bereich 

dagegen üblich. 

Gibt es etwas worauf Sie bei größeren Projekten 

besonders achten? 

> > Grundsätzlich versuchen wir unsere Projekte 

immer im Gleichklang mit der Politik 

umzusetzen, damit sie infrastrukturell nicht 

überfordert sind. Wir merken natürlich, dass 

bei größeren Projekten die Planungsphase 

durchaus herausfordernder ist. Wenn plötzlich 

80 Wohnungen gebaut werden, sind 

Fotos: OÖ Wohnbau 

viele Anrainer verunsichert und irritiert, 

welche Folgen das für die Dorfgemeinschaft 

hat. In solchen Situationen kommen oft zutiefst 

menschliche Ängste zu Tage. Da ist es 

wichtig, dass die Kommunalpolitik darauf 

entschlossen reagiert. 

Haben Sie vielleicht ein Positiv- oder Negativ-Beispiel? 

> > Wir sind konkret mit einer Gemeinde im 

Gespräch, in der wir in drei Bauetappen um 

die 80 Wohneinheiten entwickeln wollen. 

Um im Vorfeld Ängste zu nehmen, haben wir 

uns auf einen Bürgerbeteiligungsprozess eingelassen. 

Dann hat die Gemeinde plötzlich 

die Notbremse gezogen, weil ein paar Leute 

Unterschriften gesammelt haben und sich 

sogar der Musikverein gegen das Projekt ausgesprochen 

hat. Jetzt steht der dritte Bauabschnitt. 

In solchen Situationen würde ich mir 

von der Gemeinde schon mehr Mut erwarten 

bzw. dass sie ihre Hausaufgaben machen. 

Welche Rolle spielen in diesem Zusammenhang 

die politischen Verhältnisse 

in den betreffenden Gemeinden. Es gibt 

Stimmen, die behaupten „Sitzt der Bürgermeister 

fest im Sattel, lassen sich Bauvorhaben 

relativ einfach umzusetzen“. 

> > Das stimmt leider nicht. Das eben angeführte 

Beispiel betrifft eine Gemeinde mit 

einer absoluten Mehrheit. Wir wissen: Auch 

absolute Mehrheiten sind schnell verspielt. 

Manche Bürgermeister versuchen es – trotz 

des Mottos: „Allen recht getan, ist eine Kunst, 

Dipl.Ing. Harald Peham 

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die niemand kann“ – allen so weit wie möglich 

zu gefallen. Das äußert sich auch darin, 

dass Entscheidungen nicht getroffen und 

ausgesessen werden. 

Ist das ein gesellschaftliches oder ein individuelles 

Problem? 

> > Als großer Hausverwalter fällt uns schon 

auf, dass der Egoismus Überhand gewinnt. 

Egal, ob die Leute in einer kleinen Hausgemeinschaft 

oder in einem größeren dörflichen 

Umfeld zu Hause sind, sie fahren die Ellbogen 

aus. In der Gesellschaft ist sicher eine 

gewisse Entsolidarisierung spürbar. Auf der 

anderen Seite stehen oft politische Entscheidungsträger, 

die immer weniger dazu bereit 

sind, mutige Entscheidungen zu treffen. 

Wie schaut derzeit das Preisgefüge im 

gemeinnützigen Wohnbau in Oberösterreich 

aus? 

> > Da der gemeinnützige Wohnbau in Oberösterreich 

auf der einen Seite durch das Gesetz 

und auf der anderen Seite durch die Förderbestimmungen 

reglementiert wird, sind hier 

die Dinge relativ überschaubar für uns. Ein 

wesentlicher Faktor ist für uns aber sicher der 

Grundpreis. Da haben wir in den letzten Jahren 

schon ziemliche Preisanstiege erlebt. 

Um wie viel ungefähr? 

> > Das kommt immer darauf an, aber vom 

Fünffachen reden wir sicherlich nicht. Allerdings 

bekommt man in Leonding, im Speckgürtel 

von Linz, unter 800 bis 1.000 Euro 

pro Quadratmeter – Tendenz stark steigend 

– nichts mehr. In Linz kommen größere Flächen 

ohnehin kaum mehr auf den Markt. 

Vor dem Hintergrund der Verbauungsdichte 

muss der Preis durchaus relativiert werden: 

Je dichter gebaut werden kann, desto höher 

ist der Preis, den der Eigentümer des Grundstücks 

erzielen kann. Wir kalkulieren mit 

einem Grundanteil von maximal 200 Euro 

pro Quadratmeter Wohnfläche. Mehr sollte 

es nicht sein, weil die Baukosten reglementiert 

sind und auch die Leute, die bei uns 

einziehen, dürfen gewisse Einkommens- und 

Fördergrenzen nicht überschreiten. Die Rechnung 

ist relativ einfach: Wenn ich die Preise 

über den Grundpreisanteil so in die Höher 

treibe, ist er nicht mehr förderungswürdig 

und die Leute werden es sich nicht mehr leisten 

können in unseren Projekten zu wohnen. 

Wie stark leiden Sie unter den steigenden 

Baupreisen? 

> > Die letzte von der Wohnbauförderung genehmigte 

Erhöhung der Baukosten haben wir 

vor fünf oder sechs Jahren gehabt. In der Zwischenzeit 

sind die Löhne natürlich gestiegen 

und manche Baustoffe sind teurer geworden. 

Billiger wird in der Regel nichts. Bereits jetzt 

schon sagen uns die Professionisten, dass die 

Preise, die wir ihnen zahlen können für sie 

nicht mehr darstellbar sind. Dazu kommt, 

dass derzeit die private Nachfrage steigt, die 

Wirtschaft mit mehr Zuversicht in die Zukunft 

blickt und zuvor aufgeschobene Investitionen 

abgearbeitet werden. Angesichts 

38 ImmoFokus 

Winter 2018 39


Advertorial 

dieser Ausgangslage spüren wir, dass das Interesse 

der Professionisten, sich im sozialen 

Wohnbau zu engagieren zunehmend geringer 

wird. 

Wie geht man damit um, dass man bis zu 

sechs Jahre lang keine Baukostensteigerung 

akzeptieren kann? 

> > Wir weisen zwar ein hohes Ausstattungsniveau 

auf, aber dank des großen Volumens, 

das wir bauftragen, können wir natürlich 

günstigere Preise aushandeln. Das rettet 

uns. Aber wir merken: Das Ende der Fahnenstange 

ist bald erreicht. Unterm Strich 

sind wir froh, dass wir derzeit noch die Baukostengrenzen 

einhalten und trotzdem gute 

Qualität abliefern können. 

Vor fünf Jahren gab es eine große Fusion? 

Integration gelungen? 

> > Ja, die OÖ Wohnbau ist 2013 aus der Zusammenlegung 

der gwb, Wohnungsfreunde, gbvservices 

und GWG Enns hervorgegangen. Das 

war eine wirklich spannende Zeit. Im Vorfeld 

der Fusion war es so, dass wenn etwas schiefgelaufen 

ist, der eine den anderen den schwarzen 

Peter zugeschoben hat und so weiter. Es 

gab ein einziges hin und her. Dazu kommt, 

dass wir damals noch voneinander baulich 

getrennt waren, was die Dinge nicht einfacher 

gemacht hat. 

Mit dem damaligen Wechsel an der Spitze des 

Raiffeisenkonzerns war es plötzlich möglich, 

über Veränderungen nachdenken zu können. 

Das hat die Geschäftsführung dankbar aufgenommen 

und wir haben ausgerechnet, dass 

wir uns wesentlich wirtschaftlicher aufstellen 

und an Bürokratie und Administration einsparen 

können, wenn wir fusionieren. Nach dem 

OK von Aufsichtsrat und Eigentümer(n) haben 

wir uns gut vorbereitet und die Belegschaft 

und den Betriebsrat eingebunden. Insgesamt 

haben wir über 100 Punkte definiert, die projektmäßig 

abgearbeitet werden müssen. Dabei 

hat jeder eine Aufgabe zugeteilt bekommen. 

Zwei Wochen vor der Fusion haben wir noch 

einen Mitarbeitertag organisiert. Ich staune 

heute noch, welche Kreativität da aus den Mitarbeitern 

herausgesprudelt ist. Die Aufbruchsstimmung 

und Euphorie hat uns noch lange 

begleitet. Am Ende des Tages sind die Leute 

wirklich als „OÖ Wohnbauer“ nach Hause 

gegangen. Mit dem Stichtag 13. Oktober 2013 

wurde dann der Hebel umgelegt. Ab dem Tag 

hat es nur noch OÖ Wohnbau gegeben und alles 

andere war Geschichte. 

Das Finanzamt Linz will der OÖ Wohnbau 

die Gemeinnützigkeit aberkennen. Die OÖ 

Wohnbau soll zu viele Nebengeschäfte wie 

Kommunalbauten und zu wenig Wohnbau 

gemacht haben. Was sagen Sie zu den 

Vorwürfen. Aktuell wird ja seit eineinhalb 

Jahren geprüft. 

> > Der Hintergrund ist hier, dass wir seit jeher 

neben dem Kerngeschäft Wohnbau – so sieht 

es das Gesetz vor – sowohl im Verwaltungsbereich 

als auch im Betreuungsbereich Ausnahmegeschäfte 

machen. Dazu gehört etwa 

die Betreuung der Kommunen und sonstiger 

öffentlicher Auftraggeber wie unter anderem 

Kindergärten, Schulen oder Feuerwehren. Die 

Finanz war jedenfalls der Meinung, dass diese 

Tätigkeiten im Ausnahmebereich überwiegen 

und hat daher vor über einem Jahr einen 

Antrag auf Entzug der Gemeinnützigkeit gestellt. 

Die Behörde prüft das derzeit. Wir haben 

jedenfalls wiederholt nachgewiesen, dass 

die Verhältnismäßigkeit relativ eindeutig ist: 

Über einen langen Zeithoriziont fallen zwei 

Drittel unseres Tätigkeitsspektrums auf das 

Kerngeschäft, ein Drittel auf das Ausnahmegeschäft. 

Ich sehe also keinen Grund, wieso wir 

uns fürchten müssen. Da es aber offensichtlich 

kaum Präzedenzfälle gibt, nimmt die Behörde 

die Entscheidung sehr ernst – sie sichern sich 

in alle Richtungen ab. Nichtsdestotrotz hegen 

wir die Hoffnung, dass das Verfahren in Bälde 

abgeschlossen werden kann. 

n 

Fotos: dglimages / Fotolia 

Mietkauf- 

Modelle 

Befreiung von der Immobilienertragsteuer doch möglich. 

Mag. Lothar Egger, 

Steuerberater bei 

LeitnerLeitner in Linz 

Dr. Martin Lehner, LL.M., 

Steuerberater bei 

LeitnerLeitner in Linz 

LeitnerLeitner 

Wirtschaftsprüfer Steuerberater 

Ottensheimer Straße 32 

A-4040 Linz 

Tel: + 43 732 70 93-0 

Fax: +43 732 70 93-156 

e-mail: linz.office@leitnerleitner.com 

W 

er ein Haus oder eine Eigentumswohnung 

veräußert, 

kann von der Hauptwohnsitzbefreiung 

profitieren. 

Dabei sind auch Zeiten als Mieter für die Berechnung 

der 5-Jahres-Hauptwohnsitzfrist zu berücksichtigen. 

Dies wurde vom Verwaltungsgerichtshof 

entgegen der bisherigen Praxis der 

Finanzverwaltung klargestellt (VwGH 24.1.2018, 

Ra 2017/13/0005). 

Steuerbefreiung für Eigentumswohnungen, 

die als Hauptwohnsitz gedient haben 

Der „Veräußerungsgewinn“ von privaten 

Grundstücken, Gebäuden oder Eigentumswohnungen 

unterliegt grundsätzlich der 

Immobilien-Ertragsteuer (Immo-ESt) in 

Höhe von 30%. Unter bestimmten Voraussetzungen 

sind Steuerbefreiungen vorgesehen, 

wie beispielsweise die sog. Hauptwohnsitzbefreiung. 

Die Veräußerung eines Eigenheims oder 

Eigentumswohnung ist von der Immo-ESt 

befreit, wenn sie dem Verkäufer innerhalb 

der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung 

mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz 

gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG). 

Alternativ besteht auch eine Befreiung, wenn 

das Eigenheim oder die Eigentumswohnung 

von der Anschaffung bis zur Veräußerung 

durchgehend für mindestens 2 Jahre als 

Hauptwohnsitz gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 1 lit 

a EStG). Um von der Befreiung zu profitieren, 

muss in beiden Varianten der Hauptwohnsitz 

aufgegeben werden. 

Mietkauf: fünf Jahre 

Hauptwohnsitz sind ausreichend 

Mietkauf-Modelle erfreuen sich großer Beliebtheit 

am Markt. Dabei kann der Mieter nach 

einer bestimmten Mietdauer eine Wohnung 

erwerben. Wird die Wohnung kurz nach dem 

Erwerb veräußert, wurde die Hauptwohnsitzbefreiung 

bisher von den Finanzämtern nicht 

angewendet, auch wenn die Wohnung über 

5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. 

Nach Ansicht der Finanzverwaltung waren 

nämlich nur jene „Hauptwohnsitz-Zeiten“ 

maßgeblich, bei denen gleichzeitig Eigentum 

an der Wohnung bestand. 

Dem Verwaltungsgerichtshof lag folgender 

Sachverhalt vor: ein Mann hatte eine Wohnung 

von einer Genossenschaft für etwa 

6 Jahre gemietet und als Hauptwohnsitz 

genutzt. Er erwarb die Wohnung aufgrund 

einer Kaufoption und veräußerte diese etwa 

10 Monate später mit Gewinn. Die Hauptwohnsitzbefreiung 

wurde dem Mann vom Finanzamt 

versagt, weil die Zeiten als Mieter bei 

der Berechnung des 5-Jahres-Zeitraums der 

Hauptwohnsitzbefreiung nicht berücksichtigt 

wurden. 

Entgegen der Auffassung des Finanzamts hat 

der Verwaltungsgerichtshof nunmehr entschieden, 

dass die Hauptwohnsitzbefreiung 

zusteht, weil auch die „Hauptwohnsitz-Zeiten“ 

als Mieter in die Berechnung des 5-Jahres-Zeitraums 

einzubeziehen sind. Auf das Eigentum 

an der Wohnung kommt es dabei laut Höchstgericht 

nicht an. 

Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs 

ist es außerdem Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung, 

den Verkaufserlös für die 

Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes - 

auch bei vorheriger Miete der Wohnung - ungeschmälert 

zur Verfügung zu stellen. Offen 

bleibt allerdings, ob der Gesetzgeber mit einer 

Verschärfung der Hauptwohnsitzbefreiung 

auf die höchstgerichtliche Entscheidung 

reagieren wird. 

n 

40 ImmoFokus 

Winter 2018 41


Teures Pflaster 

Kostenexplosion. Die Stadt Linz wird vielen zu teuer. Umlandgemeinden mit guter infrastruktureller Anbindung 

boomen. „Was uns mehr Sorgen bereitet als die Zinsen, sind die steigenden Baukosten“, meinen Gerhard 

Humer, Leiter Immobilienprojektfinanzierung der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich und Norbert Obermayr, 

Geschäftsführer der REAL-TREUHAND Management im Interview mit dem ImmoFokus. 


Wie präsentiert sich die Immobilienwirtschaft 

in Oberösterreich, speziell in Linz? 

Blasenbildung in Sicht? 

Gerhard Humer: Jede Stadt hat ihre Spezifika. 

Es ist aber auffallend, wie Linz, wenn 

man die Preise ansieht, Wien hinterherhinkt. 

Der Abstand zu Wien bleibt, was die Preise betrifft, 

seit Jahren gleich. An der Kaufkraft liegt 

es sicher nicht. Wir haben in Oberösterreich 

genug starke Unternehmen, die ihre Mitarbeiter 

auch gut bezahlen. Die Nachfragekomponente 

ist deutlich eine andere. Anzeichen 

für eine Blasenbildung sehe ich keine. 

Dass man in Linz vielleicht mehr Rendite 

erwirtschaften kann als in Wien, ist kein 

Anreiz für Investoren? 

Norbert Obermayr: Linz hat einen kleinen, 

überschaubaren Markt. Bei den Renditen 

sehe ich nicht den großen Unterschied. Wiener 

Investoren würden schon gerne in Linz 

in der Linzer Landstraße kaufen – aber das 

Angebot ist einfach nicht da. Zinshäuser zum 

Beispiel kommen nur ganz vereinzelt auf den 

Markt. Da gibt es aber genug oberösterreichische 

gut vernetzte Investoren, da haben dann 

die anderen das Nachsehen. Da ist Linz sicher 

ein Kuhdorf. Aber auch die Oberösterreicher 

selbst investieren lieber in Wien und erst in 

zweiter Linie mit einer durchaus auch erreichbaren, 

etwas höheren Renditeerwartung 

in Sekundärstädten, wie eben Linz, Graz oder 

Salzburg. Internationale Investoren sowieso. 

Die konzentrieren sich fast ausschließlich auf 

Wien. Internationale Investoren bringen Sie 

nur schwer nach Linz. 

Humer: Wobei es durchaus die eine oder andere 

Immobilie in Oberösterreich oder Linz 

gibt, die internationale Qualität hat. Aber die 

kann man an zwei Händen abzählen. 

Gibt es Regionen im Umfeld von Linz, die 

in den vergangenen Jahren im Umfeld 

von Linz einen besonderen Aufschwung 

erlebt haben? 

Humer: Ende 2015 hat die ASFINAG die S 10, 

die Mühlviertler Schnellstraße von Unterweitersdorf 

bis Freistadt für den Verkehr freigegeben. 

In Wirklichkeit haben sie die Autobahn 

verlängert. Aktuell plant die ASFINAG den 

Weiterbau der Strecke nach Norden in Richtung 

Staatsgrenze. Früher hat man nach Freistadt 45 

Minuten gebraucht. Jetzt bin ich in 25 Minuten 

dort. Da entwickelt sich natürlich etwas. 

Obermayr: Dementsprechend sind in dieser 

Region auch die Preise deutlich gestiegen. Stark 

gestiegen sind auch die Preise im Speckgürtel 

von Linz und dieser wird immer dicker. Überall 

dort, wo die Verkehrsinfrastruktur passt, ist mit 

steigenden Preisen zu rechnen. Der Speckgürtel 

hypt – das ist aber in Wien oder Graz auch 

nicht anders. 

Auch abseits von Linz sind die Märkte in Bewegung 

gekommen. Oberösterreich hat starke 

Bezirkshauptstädte und Regionen. Wels, Perg, 

Freistadt oder der Bezirk Braunau zum Beispiel. 

Wobei der südliche Teil des Bezirks mittlerweile 

eher zum Einzugsgebiet von Salzburg gehört. 

Da ziehen eher die Salzburger hin, weil es noch 

günstig ist. Vor zehn Jahren war das noch ganz 

anders. Heute kann man in diesen Regionen Eigentumswohnungsprojekte 

realisieren. Es gibt 


genug Interessenten, die auch kaufen können. 

Das hat auch mit der Reorganisierung der Bezirksstädte 

zu tun. 

Humer: In der Stadt Leonding ist kaum mehr 

ein Grundstück unter 1.000 Euro pro Quadratmeter 

zu haben. Das sind für Oberösterreich 

beachtliche Preise. Vor 5 Jahren hätte 

wohl kaum jemand gedacht, dass diese Preise 

zu erzielen wären. Wer sich Linz oder eben 

die Stadt Leonding oder die Region rund um 

Traun nicht leisten kann, geht nach Kirchberg-Thening. 

Wobei es nicht nur Linzer sind, 

die es in den Speckgürtel zieht. Viele, die im 

Großraum Linz arbeiten wollen einfach kürze 

Anfahrtswege zum Arbeitsplatz und nicht 

eine dreiviertel Stunde oder länger im Auto 

sitzen. Da geht es auch um Lebensqualität. 

Die geplante Straßenbahnverlängerung von 

Traun Richtung Ansfelden/Kremsdorf wird 

auf den Immobilienmarkt Auswirkungen 

haben. Ein wesentlicher Nutzenaspekt der 

Verlängerung ist die Verknüpfung der Straßenbahn 

mit der Pyhrnbahn. Geplant ist 

auch eine RegioTram nach Gallneukirchen 

und Pregarten. 

Bei der Verkehrsinfrastruktur haben wir 

in Linz Aufholbedarf. Die Brückenthematik 

in Linz ist bekannt. Der noch über Jahre 

ersatzlose Abbruch der Linzer Eisenbahnbrücke, 

die Sanierungen der Mauthausenerbrücke 

und der Autobahnbrücke mit dem 

sinnvollen Bau von Bypässen werden das 

Linzer Verkehrsgeschehen noch lange massiv 

beeinflussen. 

Dauern die Verfahren ähnlich lang wie 

in Wien? 

Obermayr: Ich glaube nicht, dass Linz da 

besonders schnell oder langsam ist. Verfahren 

dauern. Kommen Einsprüche dazu, 

dann eben länger. Eigentlich hätte mit 

dem Bau der Westring-Brücke im Oktober 

begonnen werden sollen. Durch einen Vergabe-Einspruch 

verzögert sich der Baustart 

nun um zwei bis drei Monate. Der gesamte 

Westring mit Anschluss an den Bahnhof 

wird 2029 fertig. 

Wo befinden sich aktuell die großen Stadtentwicklungsgebiete 

im Großraum Linz? 

Obermayr: Die Grüne Mitte Linz ist aktuell 

das größte – räumlich zusammenhängende 

– städtebauliche Projekt in Linz – vorwiegend 

mit sozialem Wohnbau. Wir selbst realisieren 

mit „Franck Kontor“ ein Objekt in der Frankstraße 

6 mit acht Geschossen und insgesamt 

21.000 Quadratmeter Büro- und 7.300 Quadratmeter 

Geschäftsfläche. Nicht zu vergessen, 

das Projekt Hillerkaserne Ebelsberg im Süden 

von Linz. Dort werden bis 2030 rund 3.500 

Wohnungen mit der dazu nötigen städtischen 

Infrastruktur errichtet. 

Sind Wohntürme in Linz ein Thema? 

Humer: Umstritten und heftig diskutiert wie 

in jeder Stadt. Ich würde mir mehr Türme in 

Linz wünschen – aber nur dort, wo es auch 

städtebaulich vernünftig ist. Zum Beispiel 

rund um den Bahnhof Linz. Dort haben wir 

selbst bekannte Türme realisiert. Türme geben 

einer Stadt Flair und schonen zudem die 

Grundstücksreserven. Aber das Preisgefüge 

muss passen. Anders als in Wien gibt es in Linz 

42 ImmoFokus 

Winter 2018 43


keine allzu große Nachfrage nach Penthäusern 

in Wohntürmen. 

Zu einem anderen Thema. Die Raiffeisenlandesbank 

Oberösterreich gehört bundesweit 

zu den Big Playern in der Projektfinanzierung 

… 

Humer: … vor allem im Wiener Raum. Von 

der Finanzierungsseite ist für uns der Wiener 

Markt viel interessanter als unser Heimmarkt 

Oberösterreich. Einerseits ist in Wien eine höhere 

Marge durchsetzbar, andererseits gibt es 

in Oberösterreich nur wenige größere Projekte. 

Bei den kleineren Projekten ist die Konkurrenzsituation 

unter den Banken in Oberösterreich 

erheblich und deshalb auch die Margen viel 

geringer. Ich setzte mich lieber eine Stunde 20 

Minuten in den Zug und fahre nach Wien und 

mache dort ein Geschäft mit besseren Margen. 

Bei einem 50 Millionen Euro-Projekt spielen 

ein paar Banken mit. Bei 5 Millionen Euro Projekten 

gibt es 100 Banken in Österreich, die das 

finanzieren können. Das drückt die Marge. 

„Was uns mehr 

Sorgen bereitet als 

die Zinsen, sind 

die steigenden 

Baukosten.“ 

Norbert Obermayr, Geschäftsführer der 

REAL-TREUHAND Management 

… und die internen Kosten sind bei großvolumigen 

Projekten wahrscheinlich 

dieselben. 

> > Genau, da ist der Aufwand annährend gleich. 

Viele Projekte werden mit 50 Prozent – 

oder mehr – Eigenkapital ausgestattet. 

Auf der anderen Seite wird berichtet, dass 

für manche Projekte 80 bis 90 Prozent 

Fremdkapital vergeben werden. Wo liegt 

die Wahrheit? 

> > Beides entspricht der Wahrheit. Institutionelle 

Investoren dürfen teilweise aufgrund 

gesetzlicher Rahmenbedingungen gar nicht 

höher finanzieren als 50 Prozent. Entwicklungsprojekte 

oder Projekte von Nicht-Fonds- 

Investoren sind im Regelfall höher finanziert 

als 50 Prozent. Dass bei einem Immobilienprojekt 

50 Prozent Eigenkapital eingebracht wird, 

heißt noch lange nicht, dass es sich rechnet. 

Am Ende des Tages werden wir nur dann erfolgreich 

sein, wenn wir das Projekt richtig beurteilen. 

Obermayr: Ein Unterschied zum Mitbewerb 

ist, dass wir die gesamte Bandbreite an Immobilien-Know-how 

im Haus haben. Makler, Facility 

Manager, Bautechniker. Wir brauchen für die 

immobilientechnische Beurteilung, Baufortschrittskontrolle 

usw. keinen externen Dienstleister. 

Das ist ein riesen Vorteil. 

Wir haben gehört, es gibt Banken, die auf 

40 Jahre Kredite für Immobilienfinanzierung 

von Privaten vergeben. 

Humer: Haben wir auch gehört, bei uns gibt es 

das aber nicht. Das ist unmöglich. Aus meiner 

Sicht ist es gesetzlich gar nicht möglich, weil 

das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz 

dagegenspricht. Da muss aus dem plausiblen 

Lebenseinkommen bis zum Pensionsantritt der 

Kredit rückführbar sein. Wie soll sich das ausgehen? 

Ein Mitte 20-jähiger kann gar nicht über so 

ein Einkommen verfügen, dass eine Bank ihm 

ruhigen Gewissens den Kredit geben kann. 

Wie sehen Sie die Zinsentwicklung für die 

kommenden Jahre? 

Humer: Die langfristigen Zinsen sind im 

Steigen und werden weiter steigen. Dass der 

3-Monats-Euribor positiv wird, werden wir 

frühestens Ende 2019, eher 2020 sehen. Wenn 

die Zinsen steigen, kann es auch sein, dass ein 

Investor mit 3,75 Prozent in einem Büroinvestment 

nicht mehr zufrieden ist. Wenn die Renditen 

wieder steigen, wird das zu sinkenden 

Marktwerten führen. 

Obermayr: Was uns mehr Sorgen bereitet als 

die Zinsen, sind die steigenden Baukosten. Das 

ist etwas, dass man wirklich spürt. Das muss 

sich auswirken. Am Ende des Tages kann das 

nur der Endnutzer zahlen und das kommt jetzt. 

Das ist nicht nur eine kurzfristige Entwicklung. 

Steigende Rohstoffkosten und die vollen Bücher 

bei den Baufirmen sorgen für steigende 

Preise. Die Baufirmen suchen sich die Aufträge 

mittlerweile aus. Dort, wo sie mehr verdienen, 

bauen sie natürlich lieber. Gefährlich wird es 

für uns als Investoren, wenn sich eine Baugenehmigung 

um ein Jahr verzögert – ein Jahr 

Verzögerung bedeutet 3 oder mehr Prozent 

höhere Baukosten, oder wenn wir – und das 

kommt mittlerweile immer öfter vor – auf Ausschreibungen 

keine Angebote mehr bekommen 

und damit der Fertigstellungstermin nicht 

gehalten werden kann. 

Es kommt vor, dass wir 20 Baufirmen zur Angebotslegung 

einladen, aber kein Angebot 

bekommen. Ich hoffe, dass es nicht richtig unangenehm 

wird. Aber das kann man jetzt noch 

nicht abschätzen. Es ist logisch, dass die Verkaufspreise 

steigen müssten. Ob sie dann wer 

zahlt, ist eine andere Frage. 

n 

Lern, dass 

du die Zukunft 

mitbestimmen 

kannst. 

Befähigungsprüfung 

Holzbau 

Informationsveranstaltung 

Holzbau-Meisterprüfung 

44 ImmoFokus 

Winter 2018 45 

6224Z 

Vorbereitung auf die Holzbau-Meisterprüfung 

6225Z 

BIM Koordinator gemäß 

ÖNORM A6241 

Informationsveranstaltung 

BIM Koordinator 

Ausbildung zum BIM Koordinator 

gemäß ÖNORM A6241 

4671Z 

4672Z 

CAD Kurse für die Baubranche 

Informationsveranstaltung CAD-Bau- 

Weiterbildung 

AutoCAD Architecture Kurse 

AutoCAD-Architecture für die 

Baumeisterprüfung 

AutoCAD Revit Kurse 

ArchiCAD Kurse 

ArchiCAD für die Baumeisterprüfung 

Archline Kurse 

Allplan Kurse 

SEMA Holzbau 

4675Z 

4676Z – 4680Z 

4692Z 

4681Z, 4682Z 

4684Z – 4686Z 

4693Z 

4688Z – 4690Z 

4692Z – 4693Z 

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„Fehlt ein Café, dann 

ist das ein Mangel.“ 

Harald Peham, 

Braunsberger Holding GmbH 


Aus dem Bauch heraus 

Ticken die Oberösterreicher anders beim Shoppen? ImmoFokus hat bei Braunsberger 

Geschäftsführer und Immobiliensachverständiger Harald Peham nachgefragt. Im Interview verrät er, 

warum ein Café nicht fehlen darf und welche Faktoren für den Erfolg von Fachmarktzentren entscheidend sind. 


Was tut sich im Retailmarkt in Oberösterreich? 

Harald Peham: Lassen Sie mich eines vorausschicken. 

Die Strategie, die man früher 

verfolgt hat – wir kaufen ein Grundstück und 

entwickeln ein Projekt – lässt sich heute kaum 

noch umsetzen. Neubauprojekte gibt es sowieso 

kaum mehr, weil Bewilligungen nicht 

erteilt werden. Auch sehen Eigentümer von 

geeigneten Grundstücken derzeit meistens 

nicht die Notwendigkeit zu verkaufen. Heute 

heißt es mit dem eigenen Portfolio arbeiten, 

das heißt optimieren und den aktuellen Gegebenheiten 

anpassen. Unsere Immobilien sind 

bis zu rund 15 Jahre alt. Es stehen auch einige 

Mieterwechsel an – da gibt es genug zu tun. 

Wir arbeiten auch viel für Dritte, im speziellen 

für Fonds oder Eigentümergesellschaften, 

die einen Bedarf für Relaunch oder Veränderung 

haben, aber selbst nicht über die Ressourcen 

verfügen oder keine bautechnische 

Kompetenz haben. Wir gehen entweder mit 

einem Konzept aktiv auf die Eigentümer zu 

oder wir wissen mieterseitig, dass diese sich 

einen speziellen Standort wünschen. 

der nächsten Gemeinde wieder etwas Neues 

entsteht. Hier haben wir einen echten Mehrwert 

geschaffen. Wenn man als Kunde hinfährt, 

weiß man nicht, dass sich hinter der 

neuen Fassade eine 15 Jahre alte Struktur 

verbirgt. Die Mieter waren begeistert. Takko 

beispielsweise hat gemeint, sie hätten nach 

der Revitalisierung am gleichen Standort 20 

Prozent mehr Umsatz. 

Gibt es Fachmarktzentren, die aussterben 

und weggerissen werden? 

> > Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. 

Wichtig ist, dass man eine gewisse Größe hat 

und der Branchenmix stimmt. Dazu gehört 

ein Lebensmittelhändler als Ankermieter. 

Das sind standortbestimmende Merkmale. 

Es gibt sehr wohl Standorte, die zu klein sind 

oder vielleicht zu sehr an der Peripherie liegen. 

Diese werden verschwinden – zumindest 

dahingehend, dass dort keine Einzelhändler 

mehr vertreten sind, sondern ein 

Fliesenmarkt oder ein Parkettstudio. Solche 

Nachnutzungen muss man dann andenken. 

Wie viele potenzielle Kunden braucht 

man für ein Fachmarktzentrum? 

> > Das kann man generell eigentlich nicht sagen. 

Wir machen auch keine großen Marktstudien. 

Wir machen das aus dem Bauch heraus 

und aus Erfahrung sowie mit unseren 

Mietern gemeinsam. Sie sagen uns, wo ihre 

weißen Flecken sind. Oder, dass sie derzeit 

einen schlechten Standort haben und zusammen 

etwas Neues entwickeln wollen. Die 

Mieter machen dann ihre Umsatzschätzungen 

und Markterhebungen. Das betrachtet 

jeder individuell. Für den einen sind 30.000 


Welchen Zyklus haben die Fachmarktzentren? 

> > Nach zehn Jahren sollte man sich ernsthaft 

mit einem Relaunch beschäftigen. In Freistadt 

haben wir 2013 ein tolles Projekt umgesetzt. 

Wir konnten ein Fachmarktzentrum 

mit 3.800 auf 7.000 Quadratmeter erweitern. 

Auch weil Müller und Hervis als neue Mieter 

gewonnen werden konnten. Zuvor war 

die Umwidmung von Betriebsbau- auf EKZ- 

Gebiet notwendig. Die Politik hat in diesem 

Fall verstanden, dass man lieber bestehende 

Standorte nachhaltig fortführt, anstatt zu 

warten, bis irgendwo am Stadtrand oder in 

46 ImmoFokus 

Winter 2018 47


Einwohner im Einzugsgebiet ausreichend, 

für den anderen sind es zu wenig. 

Gibt es noch weiße Flecken in Oberösterreich? 

> > Handel ist Wandel. Es gibt immer wieder 

neue Ideen. Man wechselt von einem schlechten 

Standort auf einen besseren, weil sich die 

Verkehrsinfrastruktur geändert hat oder die 

Kundenströme sich verändern. Es gibt auch 

völlig neue Mieter, die den Markt frisch betreten 

und natürlich suchen. Für die gibt es weiße 

Flecken. Wichtig ist, dass wir die Standorte, 

die wir haben, so in Schuss und attraktiv halten, 

dass die Kunden das auch wahrnehmen. 

Weiße Flecken sind vielleicht in den letzten 

fünf Jahren noch besetzt worden, aber da sehe 

ich jetzt nicht mehr viele Lücken. 

Linz ist allerdings ein Hotspot, da wollen 

noch viele hin. Hier gilt es zu schauen, wo 

man Standorte findet, um die Mieterwünsche 

zu befriedigen. Wo habe ich eine geeignet 

große Liegenschaft, die auch gut angebunden 

ist und entsprechend gewidmet 

werden kann. 

Aufenthaltsqualität wird wieder wichtiger, 

wo immer diese hergestellt wird. Ob in einem 

schönen Fachmarktzentrum im noch besiedelten 

Gebiet oder in der Nähe des Stadtkerns: 

Leute wollen wieder kommunizieren. Sie wollen 

ein Caféhaus, wenn das nicht vorhanden 

ist, wäre das ein Mangel. 

Auch im Fachmarktzentrum? 

> > Ja, auch im Fachmarktzentrum. Das ist in 

den letzten zwei Jahren ganz virulent. Wenn 

ich als Bewerter in ein Fachmarktzentrum 

komme und es fehlt ein Café, dann ist das eben 

ein Mangel. 

Der Slogan „Shoppst Du noch oder isst Du 

schon?“ – im Vorjahr das Motto des Kongresses 

des Austrian Council of Shopping 

Centers (ACSC) – hat seine Gültigkeit nicht 

verloren? 

> > 40 Prozent der Kunden beurteilen die Einkaufsmöglichkeit 

nach dem Gastronomieangebot. 

Einkaufen ist eine Sache, Wohlfühlen 

die zweite, das ist eine ganz wichtige Komponente, 

die man heute nicht mehr übersehen 

darf. Das müssen die Standorte heute können. 

Hier haben die Fachmärkte natürlich den 

großen Vorteil, dass sie leicht erreichbar 

sind. Leute können in einer halben Stunde 

bis Stunde etwas einkaufen, wo man in einem 

Einkaufszentrum schon zwei bis drei 

Stunden Minimum rechnen muss. 

Ticken Oberösterreicher beim Shoppen 

anders? 

> > Oberösterreicher sind Bezirksstadt orientiert. 

Es zieht sie nicht unbedingt nach Linz. Die eigenen 

Städte haben schon ihre Berechtigung und 

erfüllen eine ganz wichtige Funktion. 

Kann man Fachmarktzentren mit Wohnungen 

kombinieren? 

> > Ein netter Ansatz, funktioniert aber aus 

mehreren Gründen nicht. Zum einen: Die 

Mieter in einem Fachmarktzentrum sind 

glücklich, wenn sie stützenfreie große Flächen 

haben. Das geht nicht, wenn ich einen 

Hochbau realisiere. Die Flexibilität 

in den Flächen ist mitunter aber auch der 

ausschlaggebende Grund, warum sich Unternehmen 

für Fachmarktzentren und gegen 

Einkaufscenter entscheiden. Zudem 

ist zu bezweifeln, dass ein idealer Standort 

für ein Fachmarktzentrum auch ein idealer 

Standort für eine Wohnimmobilie ist. Ein 

Fachmarktzentrum braucht eine perfekte 

Verkehrsanbindung mit hoher Frequenz. 

Da will aber keiner wohnen. Es kreuzen sich 

zu viele unterschiedliche Interessen. Damit 

man die unter einen Hut bringt, müssten alle 

toleranter sein, was aber keiner gern ist. 

Gibt es Themen oder aktuelle Projekte, die 

erwähnenswert sind? 

> > Eine interessante Geschichte sind Vögele 

und Forstinger, Baumax war ebenso spannend. 

Es treten plötzlich Chancen auf, die 

man vor einem halben Jahr nicht geglaubt hat 

zu haben. Gerade gestern habe ich mit einem 

Mieter gesprochen, der meinte, ihre Expansion 

sei deshalb geglückt, weil sich plötzlich 

solche Chancen ergeben haben. 

Wer sind die typischen Investoren in 

Fachmarktzentren? 

> > In Oberösterreich sind es bei Fachmärkten 

von 3.000 bis 5.000 Quadratmeter vorwiegend 

anlegende Privatpersonen. Bei größeren 

Objekten die klassischen Fonds. Die 

Fonds sind schon sehr selektiv geworden. 

Unter einer gewissen Größe kaufen sie kaum. 

Private, die Geld in Immobilien anlegen sind 

eher zu begeistern, Fachmärkte haben ja 

grundsätzlich eine schöne Rendite. Zudem 

sind sie einfach zu managen. Wenn das Objekt 

gut läuft, hat man mit den Mietern organisatorisch 

so gut wie nie zu tun. Alle sind zufrieden, 

wenn man eine gute Hausverwaltung 

hat, die eine transparent Abrechnung macht, 

und der Parkplatz gepflegt ist. Dann hat man 

das Geld auch gut angelegt. 

Wie groß muss das Ticket für einen Fonds 

sein, damit er einsteigt? 

> > Rund 10.000 Quadratmeter. 

Ab welcher Summe kann ein Privatanleger 

mitmachen? 

> > Bei drei bis fünf Millionen ist man dabei, 

wenn man mehr als nur einen Lebensmittelmarkt 

kaufen will. Die Fonds kaufen nach 

Rendite, hier ist der Plafond nach oben offen. 

Kann man sagen, dass Fachmarktzentren 

die simpelste Form der Immobilie sind? 

> > Es ist schon ein Spezialmarkt. Es gilt mit 

Mietern zu kommunizieren und Kontakt 

mit den Expansionsmanagern zu halten. 

Man muss sehr proaktiv managen. Wenn 

einer auszieht, hinterlässt er eine Lücke, 

die man vielleicht nicht mehr füllen kann. 

Da kann das gesamte Konzept kollabieren. 

Anders als beim Wohnbau. 

Es gibt Negativ-Beispiele, die man landauf 

und landab sieht, wo gebaut worden ist und 

der Branchenmix nie erreicht wurde. So 

einfach ist es nicht. 

Von der Gebäudetypologie her ist es simpel. 

Ich habe keine allgemeinen Betriebskosten 

außer die Parkplätze, ich habe keine Allgemeinflächen. 

Jeder Mieter schließt selber einen 

Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen 

ab. Es gibt nichts zu managen. Das ist 

eigentlich eine feine Sache. 

Bei den Verträgen, sind das Fixmieten 

oder Umsatzmieten? 

> > Heute fast überwiegend Fixmieten, vielleicht 

mit einer Umsatzkomponente. Das ist 

ist dann nice to have. Es gibt Gott sei Dank 

nur wenige Mieter, die nur auf Umsatzmiete 

abstellen. Hier ist es auch schwierig, 

die Finanzierung darzustellen. 

Bei Einkaufszentren hört man immer wieder, 

dass einige Mieter mit starken Boni 

überredet werden. Ist das bei Fachmarktzentren 

auch eine Methode? 

> > Klar, je verzweifelter man ist, desto mehr 

muss man bieten. Wenn ich aber mehr Auswahl 

habe auf der Mieterseite, kann sich das 

auch auf einem rational vernünftigen Niveau 

einspielen. Wenn heute jemand mehr Ausstattung 

will, zahlt er auch mehr Miete. Manche 

geben genaue Ausstattungen vor, was sie 

haben wollen. Andere übernehmen teilweise 

einen Rohbau und machen das mit langjährigen 

Partnern selbst. 

Es gibt immer etwas zu tun, das wird aber 

immer selektiver und komplexer. Man 

kann nicht mehr als Wald- und Wiesen-Developer 

hingehen, ein Grundstück kaufen, 

Bewilligungen einholen und Mietverträge 

abschließen. Das war um die Jahrtausendwende 

möglich. Jetzt muss man sehr 

selektiv agieren. 

n 

48 ImmoFokus 

Winter 2018 49


„Zu wenig 

gesicherte Flächen“ 

Standortagentur. Business Upper Austria hilft bei der Entwicklung von Betriebsflächen und Standorten in 

Oberösterreich. Geschäftsführer Werner Pamminger erklärt im Interview mit dem ImmoFokus, warum 

sein Job nicht leicht ist, Oberösterreicher einen hervorragenden Ruf genießen und er gern mehr Tausch- 

Grundstücke hätte. 

Wo drückt in Oberösterreich der Schuh? 

Werner Pamminger: Bezogen auf Immobilien, 

drückt der Schuh sicher bei leistbaren 

Gewerbeflächen im zentralen Raum. Wir sind 

als Standortagentur nicht ganz unerfolgreich, 

Flächen zu sichern. Wir haben fast 300 Hektar 

auch durchaus hochwertige Flächen für 

Gewerbeentwicklungen und Gewerbeflächen 

zur Verfügung. Aber sie liegen sehr stark dezentral. 

Im Zentralraum haben wir zu wenig 

gesicherte Flächen aufgrund des Preisniveaus, 

das man in Oberösterreich gewohnt ist. 

Es ist nicht leicht, den Firmen Hilfestellung zu 


geben, damit sie gute, leistbare, verfügbare 

Flächen bekommen. 

Welche Flächen werden am stärksten 

nachgefragt? 

> > Das ist „von – bis“. Man muss auch dazu sagen: 

Wir, als Standortagentur von Oberösterreich 

sind nicht in alle Projekte involviert. Wir kommen 

in der Regel dort ins Spiel, wo es Probleme 

gibt und es schwieriger und tendenziell auch 

größer wird. Grundsätzlich helfen wir allen 

Unternehmen, die sich ansiedeln wollen. Aber 

eigentlich startet es bei einem halben Hektar 

aufwärts. Bei den größeren Projekten können 

wir auch strategische Unterstützung bieten. 

Was überwiegt – die Frage nach der möglichen 

Fläche, die zentrale Lage oder die 

Arbeitskräfte? 

> > Das Thema Arbeitskräfte und in diesem 

Zusammenhang meistens nicht die Arbeitskräfte, 

die noch zu gewinnen sind, sondern 

in der Regel bestehende Arbeitskräfte. Wir 

haben es bei unseren Projekten zu 85 Prozent 

mit Unternehmen zu tun, die schon am 

Standort investiert sind und es in der Regel 


um Expansions- und Erweiterungsaktivitäten 

geht. Das Thema ist hauptsächlich, wenn der 

Standort verlagert wird, wie viele Leute würden 

verloren gehen. Die Frage lautet gar nicht 

so sehr, wo es die idealen Bedingungen und 

das beste Arbeitskräftepotenzial gibt. Das ist 

nur bei Neuansiedelungen relevant, aber die 

Firmen, die wir hauptsächlich begleiten, sind 

vor allem Unternehmen, die schon investiert 

sind und erweitern. 

Wie weit darf der Arbeitsplatz entfernt 

sein? 

> > Das ist ganz unterschiedlich. In den peripheren 

Bereichen sind die Leute sehr mobil 

und bereit, auch einmal eine Stunde in die 

Arbeit zu fahren und weit zu pendeln. Wenn 

jemand in Linz aufgewachsen ist, dort die 

Ausbildung gemacht hat und auch der Arbeitsplatz 

in der Landeshauptstadt liegt, dann 

kann sich diese Person nicht vorstellen, eine 

halbe Stunde nach Freistadt zu fahren. Es ist 

sehr individuell. 

Mit welchen Regionen stehen Sie im Wettbewerb? 

Was sind so drei Punkte, mit denen 

Oberösterreich auftrumpfen kann? 

> > Womit wir auf jeden Fall punkten, ist unsere 

starke, diversifizierte, mittelständische Fertigungsindustrie. 

Es gibt wenige Bundesländer, 

die hier so breit aufgestellt sind. Über 30 Prozent 

unseres BIPs kommen von der Fertigung 

und Industrie. 

Mit den Wertschöpfungsketten dahinter 

punkten wir sehr stark. Erst kürzlich eröffnete 

Arburg, einer der weltweit führenden 

Hersteller hochwertiger Spritzgießmaschinen 

für die Kunststoffverarbeitung in Inzersdorf 

im Kremstal das Arburg Technologie Centers 

(ATC). Arburg hatte sich zuvor, obwohl sie eine 

eigene Vertriebsniederlassung in Niederösterreich 

hatten, bei einem anderen Unternehmen 

im Kremstal eingemietet. Ein paar Jahre 

später haben wir nun einen eigenen Standort 

und ein eigenes Technologiezentrum. 

Welche Rolle in diesem Zusammenhang 

speilt die FH Hagenberg? 

> > Natürlich. Das was hier an F&E- und Ausbildungskapazitäten 

in den letzten Jahren 

aufgebaut worden ist, ist grundnotwendig, 

aber auch ein Pluspunkt. Oberösterreich 

hat in Österreich die größte Dynamik, die 

größten Wachstumsraten bei Forschung und 

„Wir haben viele Jobperspektiven 

für Rückkehrer.“ 

Werner Pamminger 

am Standrand liegen – keine großen produzierenden 

Unternehmen im innerstädtischen 

Bereich. Aber ja, das Thema der 

Anrainerbeschwerden hat man heute in der 

Gesellschaft immer mehr. Es ist unerheblich, 

ob es eine Betriebsansiedlung ist, ob 

es ein Straßenbauprojekt, Brücke, Umfahrungen, 

Stromtrassen oder Windräder sind. 

Egal was es ist. Jeder will Arbeitsplätze in der 

Region, aber direkt vor der Haustür sollte es 

dann auch nicht sein. Ich würde nicht sagen, 

dass wir ein überproportionales Problem haben, 

im Gegenteil. Dadurch, dass wir wenig 

Industrie im Wohnsiedlungsbereich haben, 

haben wir sogar Vorteile gegenüber anderen 

Standorten. Die Region Lengau, Lochen 

hat in den vergangenen Jahren einen regelrechten 

Boom erlebt, bei dem sich viele Unternehmen, 

die aus dem Salzburger Umfeld 

kommen bei uns angesiedelt haben, weil in 

der Region Grundstücke zu noch vertretbaren 

Preisen zu haben sind. 

Sind die Grundstücke generell zu teuer? 

> > Anleger flüchten in Sachwerte. Das ist seit 

der Finanzkrise nichts Neues. Das größere 

Thema ist nicht der Preis, sondern die Verfügbarkeit. 

Im Zentralraum im Süden vom 

Linz, haben Grundbesitzer schon genug verkauft 

und brauchen das Geld nicht. Sie wollen 

zwar nicht im Weg stehen, aber wollen 

einen Ersatz oder Tauschgrund, dafür wären 

sie bereit. Aber woher soll man den Tauschgrund 

nehmen? 

50 ImmoFokus 

Winter 2018 51



Wir haben vor einem Jahr uns mit anderen 

Regionen ausgetauscht, wie es mit Immobilien- 

und Gewerbegebietsverfügbarkeit 

aussieht. Wo unsere Firmen stöhnen, weil 

sie keine 200 Euro für einen Quadratmeter 

Grund im Gewerbebereich zahlen können, 

lachen die Vorarlberger. Oder die Südtiroler: 

Im hintersten Tal gibt es nichts unter 

200 Euro. Mit Münchner Kollegen habe ich 

gesprochen, der meinte, dort muss man 

eine Null dranhängen – dann sind wir im 

Geschäft, aber haben noch keine guten Flächen. 

Im Waldviertel hingegen gibt es Grund 

um 10 Euro pro Quadratmeter zu kaufen. So 

hat es mir ein Unternehmer erzählt, der auf 

der Suche nach Expansionsflächen war. 

Unter Umständen hat der im Waldviertel 

seinen Grund billig gekauft, aber in ein 

paar Jahren das Problem, gutes Personal 

zu finden. 

> > Das ist das Thema. Aber es gibt natürlich 

auch eine Gegenbewegung. Greiner beispielsweise 

hat sich vor ungefähr zehn Jahren 

bewusst entschieden sich nicht in Kremsmünster 

oder Sattledt zu engagieren. Hier 

ist der Arbeitsmarkt ausgelutscht. In diesem 

Gebiet sind zu viele andere Unternehmen, 

da bekomme ich sicher keine zusätzlichen 

Leute mehr. Greiner hat sich bewusst an die 

tschechische Grenze, an das andere Ende von 

Oberösterreich gesetzt, weil sie dort noch 

Potenzial gesehen haben. Mit unserem Fachkräftemonitor 

bieten wir ein entsprechendes 

Prognosetool an, mit dem ich in unterschiedlichen 

Bereichen mit ansehen kann, wie das 

Angebot und die Nachfrage sich aus heutiger 

Sicht entwickeln wird. Die Prognose wird 

auf Basis von demografischen Daten und 

Nachfragedaten erstellt. Ich kann es auf Wirtschaftszweige 

oder Regionen herunterbrechen, 

nach verschiedenen Qualifikationen 

ansehen. Man kann auch nach Branchen und 

Bereichen suchen. 

Eine Prognose bedeutet allerdings nur eine 

gewisse Eintrittswahrscheinlichkeit. Aber es 

ist zumindest ein Instrument, mit dem wir 

bei Betriebsansiedlungsaktivitäten gut arbeiten 

können. Das Tool funktioniert schon 

einige Jahre ganz gut. Früher war es für ganz 

Oberösterreich konzipiert, heute hat der 

Monitor vier unterschiedliche Regionen im 

Blick, weil doch sehr unterschiedliche demografische 

Entwicklungen prognostiziert 

werden. Gepaart mit der Standortdatenbank 

liefert die Lösung für Unternehmen bei der 

Suche nach neuen Standorten eine gute Datenqualität 

und Entscheidungsgrundlage. n 

„Das größere 

Thema ist 

nicht der Preis, 

sondern die 

Verfügbarkeit.“ 

Werner Pamminger 

Entwicklung. Im technischen Bereich leidet 

Oberösterreich nach wie vor im Vergleich 

unterausgebaut zu sein, allerdings ist viel 

mit dem Fachhochschulwesen kompensiert 

„Über 30 Prozent 

unseres BIPs 

kommen von der 

Fertigung und 

Industrie.“ 

worden. Wir führen seit zehn Jahren die Rankings 

an und haben mit Hagenberg die beste 

Fachhochschule Österreichs, mit einem IT- 

Schwerpunkt, den es in dieser Form kein zweites 

Mal in Österreich gibt. Wir sind nach Wien 

der zwei größte IT-Standort in Österreich. 

Und das nicht in einer Administrations- und 

Headquarterform, sondern schwerpunktmäßig 

produzierend. 

Der Erfolg von den FHs hängt ja von der 

Kooperation der Wirtschaft ab. Gibt es 

hier also gute Kooperation zwischen der 

lokalen Wirtschaft und der FH? 

> > Absolut. Die FH Hagenberg hat die meisten 

Industriekooperationen aller FHs. Es 

gibt eine sehr enge Zusammenarbeit. Das ist 

sicher einer der Zukunftsgaranten, weil man 

in den Jahrzehnten zuvor durchaus etwas gebremst 

wurde. 

Gebremst? Von wem, warum? 

> > Die Universität Linz ist jahrelang in Konkurrenz 

zur TU-Graz im technischen Bereich 

gebremst worden. 40 Prozent des Maschinenbaus 

in Österreich kommt aber aus 

Oberösterreich. Die Uni Linz ist über den 

Umweg der Mechatronik gegangen, was 

sich als Glückgriff herausgestellt hat. Der 

Maschinenbau ist stark von IT und Elektronik 

geprägt. Es wandert immer mehr in den 

Software- und Elektronikbereich. Das sind 

gute Voraussetzungen. 

In Kärnten wird geklagt, dass es nicht 

ausreichend Unis gibt. Kärntner wären 

quasi gezwungen in anderen Bundesländern 

zu studieren, kommen aber nach 

Abschluss nicht mehr zurück? 

> > Wir haben den Vorteil, dass Oberösterreich 

viele Jobperspektiven für Rückkehrer 

hat. Sehr breit und wirklich auch über das 

gesamte Landesgebiet. Nichts desto trotz: 

Wer nach Wien oder Graz geht, bleibt dort 

sehr oft hängen. Sie lernen dort jemanden 

kennen und verlagern den Lebensmittelpunkt. 

Sie sind ersatzlos weg aus Oberösterreich. 

Wien ist eben eine echte Metropole. 

Wenn man ein Großstadtmensch ist, dann 

kann Linz nicht mithalten. 

In Städten scheitern Firmen-Expansionen 

im innerstädtischen Bereich oft am 

Einspruch von Anrainern? 

> > In Linz gibt es mit Ausnahme der voestalpine 

und dem Chemiepark Linz, die beide 

52 ImmoFokus 

Winter 2018 53


Hausverwaltung 2.0 

IMV goes OÖ. Über die Pläne der IMV Immobilien Management GmbH 

sprach der ImmoFokus mit Prokurist Hans-Peter Kranz. 

Digitalisierung ist das Modewort 

schlechthin. Können Sie es noch hören? 

Hans-Peter Kranz: Digitalisierung ist 

ein großes Thema, aber um es in die Hausverwaltung 

mitzunehmen, ist immer ein 

persönlicher Service notwendig. Das wird 

auch immer so sein, denn das fließt auch in 

absolut persönliche Bereiche hinein. Strom, 

Heizung, Garagennutzung, wie kommt man 

in die Wohnung, weil der Aufzug nicht geht 

– das sind eben Dinge, die sich in einem 

persönlichen Bereich bewegen. Und gerade 

beim Zusammenleben ist das größte Problem 

oft das Missverständnis. 

Natürlich gibt es aber auch viele digitalisierte 

Bereiche: Ob das der automatisierte 

Zahlungsverkehr ist, automatische 


Einzieher, Rechnungen, die elektronisch eingescannt 

werden, um sie auch dauerhaft zu 

archivieren und gleich einem Zahlungsfeld 

zuzuordnen oder Zahlungsfreigaben kurzfristig 

darstellen zu können: Die Digitalisierungswelle 

macht Vieles in einem vernünftigen 

Produktrahmen möglich. PropTechs 

hingegen sind keine Konkurrenz, sondern 

eine wertvolle Ergänzung. 

Wie könnte das in der Praxis aussehen? 

> > Ein Beispiel: Man geht mit dem iPad zur 

Übergabe, darauf wird unterschrieben, man 

kann es sofort an alle, die das Formular benötigen, 

versenden. Alles ist elektronisch 

dokumentiert. Das wird die Zettelwirtschaft 

von früher obsolet machen. Wir haben uns 

hier auch etwas überlegt. Wir haben ein Woh- 

nungsservice-Portal „puck powered by IMV“ 

mitentwickelt. Dieses Portal kann standardisierte 

Fragen kurzfristig lösen. Man kann viele 

Dinge abfragen, wenn man zB. Infos benötigt 

oder, um in seinem Eigentum etwas zu ändern 

– ob es ein Verkauf, eine Schenkung an 

die Kinder ist oder dergleichen. Wenn man 

diese Informationen online abrufen kann, ist 

auf der einen Seite der Hausverwalter entlastet 

und auf der anderen Seite der Kunde zeitungebunden. 

Er kann sich auch spätnachts noch 

Einheitswertbescheide runterladen oder den 

Wohnungseigentumsvertrag, die letzten Abrechnungen, 

Sanierungsaufzeichnungen usw. 

Es kann auch das Schwarze Brett ersetzen und 

sämtliche Informationen, die das Haus betreffen 

wie die klassischen Aushänge oder Reparaturinformationen 

darauf abbilden. 

Da muss aber auch der Gesetzgeber mitspielen. 

Postalisch verschickte Betriebskostenabrechnungen, 

die nicht ausgehängt 

werden, sind nicht gültig. 

> > Da gebe ich Ihnen Recht – bei gewissen 

Spitzfindigkeiten wird der Gesetzgeber nachziehen 

müssen. Aber eine Aussendung per 

E-Mail ist sicher sinnvoll. Wenn man 10.000 

Eigentümern die Abrechnung, das Protokoll 

der Eigentümerversammlung, die Vorausschau 

postalisch etwa zusendet – da kommen 

schon ordentliche Portokosten zusammen. 

Aber für wirklich rechtlich heikle Themen 

wird es sinnvoll sein, nach alter Methode im 

Haus nachweislich auszuhängen. 

Sind bei Digitalisierung oder Prozessoptimierung 

die Eigentümer oder die Hausverwaltung 

die Treiber? 

> > Das ist bereits ein Thema und in beiden 

Bereichen sinnvoll. Die Hausverwaltung will 

Prozesse vereinfachen – zu guter Letzt auch 

als Service. Großinstitutionelle Anleger wollen 

einen vernünftigen Überblick über die 

Immobilien haben. Einer will Abrechnungsdaten 

nach Kostenstellen aus einem SAP- 

Modell, der andere eine einzelne Quadratmeterauflistung 

seines Immobilienportfolios 

mit Bewertungen und Mietpreisen haben. 

Gerade im Assetmanagement hat man mit 

vielen jungen Leuten zu tun. Die Ansprechpartner 

wechseln, aber man hat auf Knopfdruck 

vernünftige historische Datenquellen 

wie Mieterfluktuation, Kontostand oder Investitionsbedarf 

mit Fotos und Entwicklung 

der Immobilien. Besprechungen können 

dann auch über Telefon abgewickelt werden. 

Es gibt noch Fälle, da fliegen heute noch 

Hauseigentümer bzw. Assetmanager nach 

Deutschland, um sich große Wasserschäden 

oder sich einen auszumalenden Gang anzusehen. 

Das ist ein massiver Zeitkiller für alle; 

synchronisierbare Datenquellen mit den 

Kunden sind da auf jeden Fall ein Gewinn. 

erledigen? Wenn Sie eine Wohnung haben 

wollen, dann werden Sie Ihre Daten preisgeben 

müssen. Ohne Speichern wird Wohnen 

nicht möglich sein. Es geht im Endeffekt 

nur darum, wem die Daten zur Verfügung 

gestellt und wie damit umgegangen wird. 

Klassisches Beispiel: Ein Anruf wegen eines 

Wasserschadens. Wie soll man sicherstellen, 

dass der Mieter zu Hause ist und der Professionist 

einen Termin ausmachen kann? Das 

muss irgendwie verknüpft werden. 

Spannend ist die Auskunftspflicht – wenn 

man nachfragen kann, was über jemanden 

gespeichert wird. 

> > Kranz: Das ist vollkommen legitim. Für diese 

Dinge haben wir schon einen Workflow entwickelt, 

wo klar definiert wird, was welche Abteilung 

mit den Daten macht. Wenn jemand 

anruft, habe ich kein Problem, ihm diese Information 

zu geben. Wenn er mehr braucht, gibt 

es bei uns auch Stabstellen, die ihn weiterführend 

betreuen können. 


Schnittstellen sind das Um und Auf ? 

> > Ja. Und wirklich kompetente Partner an 

Bord zu haben, die das auch beherrschen 

und handlen können. 

Thema DSGVO. Was passiert, wenn ein 

Mieter nicht will, dass Sie seine Daten 

speichern? 

> > Ich muss seine Daten speichern und verarbeiten. 

Wie soll ich sonst meine Arbeit 

Teilweise wird bei diesem Thema auch eine 

Hysterie geschürt. Aber wir haben uns diesbezüglich 

frühzeitig etwas überlegt und 

einen Profi an Bord geholt, der uns in dem 

Prozess begleitet und in den einzelnen Bereichen 

Koordinatoren festgelegt. Mit offensiver 

und detaillierter Information sollen 

Ängste von vornherein genommen und 

ein konstruktives Arbeiten miteinander ermöglicht 

werden. 

Können Sie es auf drei Punkte bringen, was 

Sie von anderen Hausverwaltungen abhebt? 

Wo ist der USP? 

> > Der persönliche Kontakt und die maßgeschneiderten 

Dienstleistungen auf den Kunden 

heruntergebrochen sind für uns ganz 

wichtig. Jeder Kunde hat eine andere Vorgangsweise 

und Zugang zu seinen Immobilien. 

Unsere größte Stärke ist, auf diese Individualität 

eingehen zu können. Wir scheren 

54 ImmoFokus 

Winter 2018 55


Gut geplant 

nicht alles über einen Kamm. Aber es geht 

auch darum, Kunden mit Ideen zu unterstützten, 

wie zum Beispiel eine App-Lösung zur 

elektronischen Abwicklung zu finden. 

Also in Richtung Property Management? 

> > Das ist es ja auch. Das ist de facto die Hausverwaltung. 

Wir sagen nicht von vornherein, das 

machen wir nicht oder das kostet die Summe 

X – wir versuchen unseren Kunden genau das 

passende Service zu liefern. Wenn er das Gefühl 

hat, er ist in guten Händen und nicht nur 

die Melkkuh, dann ist er zufrieden. Natürlich 

kostet gute Leistung auch Geld. Gerade bei 

Wohnungseigentümergemeinschaften ist einer 

meiner Lieblingssätze: „Sie haben einen Lebensverdienst 

in diese Immobilie gesteckt. Das 

was Sie von Ihrer Hausverwaltung verlangen 

können, ist zumindest Werterhalt, wenn nicht 

Wertsteigerung – Ihre Immobilie sozialverträglich 

betreut zu bekommen.“ 

Gutes Stichwort: Viele Maßnahmen werden 

über die Betriebskosten der Mieter 

weiterverrechnet. Maßnahmen, die die 

Hausverwaltung setzen könnte, um die 

Betriebskosten zu verringern, werden ihr 

kaum honoriert. Sie bekommt ein Honorar, 

egal, ob sie schaut, dass man für die Energiekosten 

einen günstigeren Vertrag bekommt 

usw. 

> > Das sehe ich anders. Einer der wesentlichen 

Punkte ist immer der Faktor Betriebskosten. 

Was mich oft verwundert: Auch wenn eine 

Immobilie 500.000 Euro kostet, sind 5 oder 10 

Cent Betriebskosten auf oder ab immer Thema. 

Daher ist man gefordert, der Wohnungseigentümergemeinschaft 

wirklich günstige Betriebskosten 

zu liefern – auch bei einem luxuriösem 

Umfeld. Wenn man BK senkt und nur 17 Grad 

in der Wohnung hat, wird man nicht glücklich. 

Auf der anderen Seite tue ich mir natürlich bei 

Mietpreisen leichter. Ich kann ja nur eine Bruttosumme 

an den Mann bringen. Wenn der Faktor 

zwischen BK und Miete eine zu große Schere 

wird, hat der Hauseigentümer weniger Ertrag. 

Auf der einen Seite belohnen dich diejenigen, 

wo wir Einsparungen nachhaltig nachweisen 

können, mit Aufträgen. Dadurch, dass wir eine 

der Größten in der Branche sind, haben wir 

das anscheinend in der Vergangenheit ganz 

gut gemacht. Auf der anderen Seiten können 

wir oft Wohnungseigentümergemeinschaften 

sagen: Das Hausverwaltungshonorar ist eine 

von 15 Positionen auf der BK-Abrechnung. 

Wenn wir es schaffen im ersten Jahr fünf oder 

zehn Prozent einzusparen, dann bekommen 

wir das Honorar, oder wir geben eine Reduktion 

auf unser Honorar, wenn wir das Ziel 

nicht erreichen. Auch wenn wir teurer sind 

als die aktuelle Hausverwaltung. 

Pauschal oder Erfolgshonorar? 

> > Das kommt immer auf die Struktur an. Wir 

haben das hauptsächlich bei Wohnungseigentümergemeinschaften. 

Beim normalen 

MRG ist das nicht möglich. Bei der Frage 

„Betriebskosten oder Fläche?“ wird die Fläche 

genommen. Aufgrund unserer Größe 

können wir bessere Packages verhandeln. 

Das geben wir 1:1 an unsere Kunden weiter 

– egal ob Strom, Gas, Aufzugswartung, Überprüfungen 

etc. Da sind wir auch preislich 

sehr konkurrenzfähig. 

Seit dem Jahr 2014 haben Sie die Aktivitäten 

in Oberösterreich immer weiter verstärkt? 

> > Hintergrund, dass wir die Expansion nach 

Oberösterreich wagten, war, dass wir schon 

eine kleine Niederlassung als IMVLinz gegründet 

hatten. Wir waren auf der Suche nach einem 

großen soliden Partner. Am oberösterreichischen 

Markt kann man als Wiener nur schwer 

reüssieren. Genauso übrigens am Kärntner 

Markt. Wir haben in Oberösterreich mit den 

beiden Immobilienentwicklern Christian Mitterbauer 

und und Klaus Pauzenberger zwei 

Herren gefunden, die sich schwerpunktmäßig 

auf die Projektentwicklung und den Immobilienverkauf 

spezialisieren wollten.Man hat sich 

2014 gefunden und 50 Prozent übernommen 

und Ende 2015 den Rest. Wir haben auf einen 

Schlag 480.000 Quadratmeter an Land ziehen 

können. Wir heben hier einerseits die Synergien, 

damit wir die Prozesse und Abwicklungen 

im Hintergrund optimieren und die Dienstleistung, 

die der Wiener Markt gewohnt ist und der 

oberösterreichische Markt nicht so gewohnt 

war, auch hier liefern können. 

Die Marke bleibt bestehen? 

> > Nein, wir haben jetzt auch einen Relaunch 

des Logos gemacht. Darin findet sich die IMV 

wieder. Auf der anderen Seite findet sich auch 

das alte Haus und Grund Logo wieder. Es muss 

nicht überall IMV draufstehen, wo das Knowhow 

der IMV drin ist. 

Wie schwer ist es, Mitarbeiter für die 

Hausverwaltung zu finden? Ist es nicht ein 

undankbarer Job? 

> > Da bin ich ganz bei Ihnen. Mitarbeiter zu 

finden, ist sicher eine große Herausforderung 

und wird für die Zukunft eine noch viel 

größere. Kaufmännische, technische und juristische 

Kenntnisse sind maßgebende Anforderungen. 

Darum tun wir auch viel für eine aktive 

Mitarbeiterbindung. Aber es muss schon 

eine gewisse strukturierte Persönlichkeit sein, 

die diese Job auch machen kann. Man muss ja 

auch sehr private Dinge für andere tun – da ist 

soziale Kompetenz eine wichtige Voraussetzung. 

Ebenso soll man auch logisch strukturiert 

– der gute alte Hausverstand – sein und 

eine gewisse Menschenkenntnis besitzen. 

Aber es ist auch ein sehr befriedigender Job, 

wenn man seine Sache gut macht. n 

Mit der ersten Ausgabe des BauTecFokus beginnt eine neue Ära und wir gratulieren 

dem gesamten Team zum gelungenen Magazin für die Bauwirtschaft. Wir sind 

von Beginn an dabei, so wie wir von Beginn an unsere Bauherren auf ihrem Weg 

begleiten. Diese können sich auf uns verlassen. Gemeinsam entstehen Gebäude 

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56 ImmoFokus 

Winter 2018 57

IMPRESSUM 

Vorschau 

Media 

Lesen Sie in der 

nächsten Ausgabe: 

Immobilienfinanzierung optimal planen und abwickeln. 

Strukturierung von Immobilienfinanzierung - 

optimale Kreditstruktur für das Immobilienprojekte - 

Basel III, Capital Requirements Regulation (CRR) und 

sich rasch verändernde Marktbedingungen - Kanada 

als Immobilienmarkt International - Zu Tisch mit … - 

Das große Interview mit … 

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Annalena Hofinger & Lukas Brunmayr 

Lektorat 

Amelie Miller 

ERSCHEINUNGSTERMIN: März 2019 

Aktuell informiert auf: 

www.immo-fokus.at 

Autoren dieser Ausgabe 

Andreas Altstädter, Philipp Kaufmann, 

sowie die Kommentatoren. 

Anzeigen 

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wenn nicht anders angegeben: 

GNK Media House / Katharina Schiffl, 

GNK Media House / Michael Hetzmannseder 

Druck 

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DER IMMOFOKUS WENDET SICH IM SINNE 

DER GLEICHSTELLUNG GLEICHERMASSEN AN 

FRAUEN UND MÄNNER. AUS GRÜNDEN DER 

ÜBERSICHTLICHKEIT UND VERSTÄNDLICHKEIT 

KANN ES BEI DEN BEITRÄGEN VORKOMMEN, 

DASS NUR DIE MASKULINE ANSPRECHFORM 

VERWENDET WIRD. 

ImmoFokus ist Mitglied bei: 

58 ImmoFokus

Intelligentes 

Bauen braucht 

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Bauen ist ein People Business. Der Einsatz und das Können aller Projektbeteiligten 

entscheiden hier über den Erfolg. Seit fast 150 Jahren steht 

die PORR für Kompetenz, Engagement, Teamstärke und Vielfalt – und ist 

laufend auf der Suche nach klugen Köpfen. porr-group.com/karriere 

Winter 2018 

04

Rubrik 

01 ImmoFokus

Special Edition: Oberösterreich (7.8 MB)

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