RA 12/2020 - Entscheidung des Monats

626 Zivilrecht RA 12/2020
Problem: Mietminderung bei Baulärm
Einordnung: Mietrecht
KG Berlin, Urteil vom 17.09.2020
8 U 1006/20
LEITSATZ
Lärm und Erschütterungen von einer
benachbarten Baustelle können im
Hinblick auf den mietvertraglich
vereinbarten Nutzungszweck einen
Mangel der Mietsache begründen,
ohne dass es auf Abwehr- oder
Entschädigungsansprüche des Vermieters
gegen den Bauherren nach
§ 906 BGB ankommt (Abgrenzung
zum Urteil des BGH vom
29.04.2020 - BGH Aktenzeichen
VIII ZR 31/18).
20 % Mietminderung ist bei Baulärm
möglich, wenn die Belastungen
erheblich sind und dauerhaft
anhalten.
Anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht
ist die Minderung im
Mietrecht kein Gestaltungsrecht.
Aus dem eindeutigen Wortlaut des
§ 536 I BGB folgt, dass im Falle eines
Mietmangels sich die Mietzahlungspflicht
aus § 535 II BGB kraft Gesetz
insoweit mindert, wie die Tauglichkeit
der Mietsache aufgehoben
oder beeinträchtigt ist. Die Zahlung
erfolgte unter Vorbehalt, um die
Kondiktionssperre des § 814 BGB
auszuschließen.
EINLEITUNG
Aufgrund des Umfangs der den Vermieter treffenden Hauptleistungspflicht
aus § 535 I 2 BGB geht der Mangelbegriff der §§ 536, 536a BGB viel weiter
als in den Vorschriften zur kaufrechtlichen oder werkvertraglichen Mängelgewährleistung.
Immissionen wie Baulärm können unter Umständen einen
Mietmangel begründen, auch wenn die Ursache außerhalb der vermieteten
Liegenschaft liegt.
SACHVERHALT
Die Kläger (K) haben vom beklagten Teileigentümer (B) Gewerberäume zur
Nutzung als „Thai-Massagesalon“ gemietet. Ab März 2018 ließ die Nachbarin
auf dem Nachbargrundstück das vorhandene Gebäude abreißen und
ein neues Gebäude errichten. Der Baulärm beeinträchtigte den Betrieb des
Massagesalons nicht unerheblich. Zum Bohren, Hämmern und Klopfen
kamen Erschütterungen hinzu, die zu Rissen im Mauerwerk und erheblicher
Staubbelastung führten. Die Baustelle lag unmittelbar neben dem Fenster
der Gewerbeeinheit, der Bürgersteig war abgesperrt, Passanten wurden
umgeleitet. Lkw, Betonmischer und schweres Baugerät standen nahezu
durchgehend direkt vor dem Salon, der aufgrund dessen von der anderen
Straßenseite, von Passanten und Laufkundschaft nicht wahrnehmbar war.
Nach pünktlicher Anzeige durch K bei B räumt dieser die Beeinträchtigungen
ein, woraufhin die K auf die Minderung gem. § 536 BGB hinweisen und die
Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen. B beseitigt in der
Folgezeit die Beeinträchtigungen nicht, die wochenlang andauern. Nach
Beendigung der Bauarbeiten verlangen die K einen Teil der geleisteten
Mietzahlungen zurück, der einer Minderung von 20 % entspricht. B wendet
ein, keinen Einfluss auf den Fortbestand der bei Mietbeginn bestehenden
Umweltverhältnisse zu haben. Mit Recht trägt er vor, die Bauarbeiten seien
genehmigt gewesen und in zulässiger Weise ausgeführt worden, weshalb
er keine Abwehrmöglichkeit gehabt hätte. Die K meinen, es sei von einer
stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Lärmfreiheit
auszugehen, weil der Vermieter nicht erklärt habe, für Beschaffenheitsmerkmale
nicht haften zu wollen. Zu Recht?
LÖSUNG
A. Anspruch der K gegen B auf Rückzahlung gem. § 812 I 1 Alt. 1 BGB
Herausgabe der Mietsache aus § 546 I BGB
Die K könnten gegen B einen Anspruch auf Rückzahlung des Teils der Mietzahlung
haben, der der Mietminderung gem. § 536 BGB entsprechen würde.
I. Etwas erlangt
B hat Eigentum und Besitz am Bargeld und im Falle einer Zahlung durch
Banküberweisung einen Anspruch aus der Gutschrift des Betrages auf seinem
Konto aus § 675t BGB erlangt.
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RA 12/2020
Zivilrecht
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II. Durch Leistung der K
Dies erlangte B, indem die K mit der Mietzahlung eine Verbindlichkeit erfüllen
wollten, mithin bewusst und zweckgerichtet das Vermögen des B mehrten.
Die Bereicherung des B erfolgte deshalb auch durch Leistung der K.
III. Ohne rechtlichen Grund
Die Leistung müsste zumindest teilweise ohne rechtlichen Grund erfolgt
sein. Unter Rechtsgrund versteht man jede materiell-rechtliche Rechtfertigung
zum Behaltendürfen des Erlangten. Für die Überzahlung der Miete
würde ein Rechtsgrund fehlen, wenn die Voraussetzungen einer Mietminderung
gem. § 536 I BGB zur Zeit der Zahlung vorgelegen hätten.
1. Mietvertrag
Der zur Minderung gem. § 536 BGB nötige Mietvertrag wurde zwischen den K
und B geschlossen.
2. Überlassung der Mietsache
B hatte den K die Mietsache auch überlassen.
3. Mietmangel
Es müsste ein Mietmangel vorliegen. Ein solcher besteht gem. § 536 I BGB,
wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, welcher ihre Tauglichkeit zum
vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Hier stehen die Beeinträchtigungen
durch Lärm, Staub, Erschütterungen und die Absperrungen auf dem Gehweg
genauso fest, wie die Sichtbarkeitsbeeinträchtigung durch den LKW-Verkehr.
Fraglich ist aber, ob dies einen Mietmangel darstellt, der zur Minderung
berechtigt.
[14] Gemäß § 536 Absatz 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes
gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter
einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel
während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben,
wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten
Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand
bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen
der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges
Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer
Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die
von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler),
wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist.
Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen,
wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter
Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes
von Treu und Glauben (…) nach der Verkehrsanschauung bestimmt.
[15] Eine ausdrückliche oder konkludente Beschaffenheitsvereinbarung
der Parteien, dass das Mietobjekt keinen höheren Immissionen
als zu Vertragsbeginn ausgesetzt sein dürfe, ist hier nicht festzustellen.
Der BGH hat die diesbezüglichen Anforderungen aus dem Urteil vom
29.04.2015 (…) bekräftigt: „Nach der Rechtsprechung des Senats setzt auch
eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zwei übereinstimmende
Willenserklärungen voraus. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung
werden die von dem Mieter wahrgenommenen
Auf anwaltlichen Rat zahlen Mieter
nicht die geminderte Miete, sondern
die volle Miete unter Vorbehalt der
Rückforderung. Der Mietrückstand
des § 543 II 1 Nr. 3 BGB ist bei Mietkürzungen
über einen längeren
Zeitraum nämlich schnell erreicht,
sodass Vermieter daraufhin fristlos
kündigen. Erkennt das Gericht
später den Mangel und damit die
Berechtigung zur Minderung nicht
an, ist die Kürzung wirksam und der
Räumungsanspruch aus § 546 BGB
gegeben. Zum Verlust des Objekts
und den Umzugskosten gesellt
sich die Forderung des Vermieters
nach Ersatz seines Kündigungsfolgeschadens.
Deshalb zahlen Mieter
unter Vorbehalt den vollen Betrag
und fordern die Überzahlung aus
§ 812 BGB später zurück.
Unter Mietmängeln im Sinne des
§§ 536 I BGB können außer Qualitätsmängeln,
die der Sache anhaften, auch
äußere Gefahrenquellen, öffentlichrechtliche
Beschränkungen, Wohnflächenabweichungen
von mehr
als 10 Prozent und – wie hier – auch
Immissionen sein. Letztere führen in
der Praxis besonders oft zu Rechtsstreitigkeiten,
weil sie nur erheblich
sind, wenn die Schwelle der Sozialadäquanz
überschritten ist. Diese kann
sich aus Parteivereinbarungen, aus
gesetzlichen Vorschriften oder aus
der ortsüblichen Beschaffenheit
ergeben.
Zur Bestimmung der Beschaffenheit
der Mietsache, BGH, Urteil vom
29.04.2015, VIII ZR 197/14 Rn 18
Zur konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung
bei Mietsachen, BGH,
Urteil vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14
Rn 57
Wichtig: Eine nur einseitige Vorstellung
des Mieters genügt nicht.
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628 Zivilrecht RA 12/2020
Ohne Zustimmung des Vermieters
keine Beschaffenheitsvereinbarung
Eisenschmid in: Schmidt-Futterer,
Mietrecht, § 536 BGB Rn. 136b
LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016,
67 S 76/16 und vom 21.08.2019,
64 S 190/18: Keine stillschweigende
Vereinbarung zur Freiheit von Baulärm.
LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013,
63 S 446/12
Weil konkrete Anhaltspunkte fehlen,
ist auf die Verkehrsanschauung
abzustellen.
Grundsätzlich können Lärmimmissionen
ein Mietmangel sein.
Es kommt nicht darauf an, ob die
Mängel vom Vermieter verursacht
wurden.
Laute Objekte werden billiger
vermietet.
„Umweltbedingungen“ der Wohnung nur, wenn der Vermieter aus
dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont
(§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter
die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über
die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches
Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung
ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene
Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen
Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter
bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in
irgendeiner Form zustimmend reagiert.
[16] Dem ist trotz gegenteiliger Stimmen - etwa von Eisenschmid (…) - zu
folgen. Dass die meisten Mietobjekte nicht von erheblichen zusätzlichen
Immissionen betroffen sein mögen, reicht entgegen den
Urteilen des LG Berlin vom 16.06.2016 und vom 21.08.2019 nicht
aus, um eine Freiheit von Baulärm als stillschweigend vereinbart
anzusehen.
[17] Andererseits ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass bei Abschluss
des Mietvertrages der Parteien im Jahre 2015 konkrete Anhaltspunkte
für einen anstehenden Abriss und eine Neubebauung auf dem Nachbargrundstück
erkennbar waren. Es bedarf daher keiner Erörterung, ob der
Mieter bei Baulücken im innerstädtischen Bereich mit einer Bebauung
rechnen muss und diese dann nicht zu einer Minderung führt (…).
[18] Mangels (konkreter) Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache
beantwortet sich „die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen
Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden
Wohnung gehört, den der Vermieter gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB
während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen
des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender -
Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache
und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehranschauung
unter Beachtung des in § 242 normierten Grundsatzes von Treu und
Glauben.“ (…)
[19] Erhebliche Nutzungsbeeinträchtigungen durch Lärm können nach
der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH ohne weiteres einen
Mangel einer gemieteten Wohnung darstellen (…). Gleiches gilt nach der
Rechtsprechung des XII. und des X. Zivilsenats des BGH für Gewerberäume
(…) und Ferienunterkünfte (…)
[20] Zwar betreffen die vorstehend zitierten Urteile des VIII. Zivilsenats
jeweils Lärmbeeinträchtigungen aus dem Gebäude, in dem die gemietete
Wohnung liegt. Einem Mangel im Sinne von § 536 BGB steht aber nicht
nach Treu und Glauben entgegen, dass es sich um Umwelteinwirkungen
handelt, die nicht vom Vermieter verursacht worden sind. Gebrauchsbeschränkungen
aufgrund von Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts
fallen in seinen Risikobereich (…). Eine Mietminderung setzt kein Verschulden
auf Seiten des Vermieters voraus, sondern der Mieter kann
selbst dann mindern, wenn der Vermieter nicht über die Möglichkeit
zur Beseitigung des Mangels verfügt (…).
[21] Es entspricht der Verkehrsanschauung, dass sich eine erhebliche
Lärmbelastung gemieteter Räume tendenziell mietsenkend auswirkt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum hängt gemäß § 558
Absatz 2 BGB von der „Lage“ ab und damit auch von Beeinträchtigungen
durch Lärm (…). Dem entsprechend sehen die Orientierungshilfen für
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die Spanneneinordnung zu den Berliner Mietspiegeln 2017 und 2019 das
negative Wohnwertmerkmal „besonders lärmbelastete Lage“ und das
positive Wohnwertmerkmal „besonders ruhige Lage“ vor.
Der VIII. Zivilsenat des BGH hat im Urteil vom 19.12.2012 (…) zwar
in einer vorübergehend erhöhten Verkehrslärmbelastung aufgrund
von Straßenbauarbeiten keinen zur Minderung berechtigenden
Mangel gesehen, aber zur Begründung auch darauf abgestellt, dass
sie sich nach der im Mietspiegel aufgestellten Grenze im Rahmen
des Üblichen hielt. Dass die nach wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellten
Mietspiegel an die Lärmbelastung anknüpfen, rechtfertigt
die Annahme, dass die Höhe der vereinbarten Miete regelmäßig davon
abhängt, welches Immissionsniveau die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages
zugrunde legen (…) Dies gilt auch für Gewerberäume, wenn die
Immissionen - wie hier - für die vertraglich vorgesehene Nutzung relevant
sind. Den Mitgliedern des erkennenden Senats ist aus der Befassung
mit Gewerberaummietsachen über viele Jahre und insbesondere aus
Sachverständigengutachten bekannt, dass die Lage eines Objekts
ganz wesentliche Bedeutung für die Höhe der marktüblichen Miete
hat.
[22] Hier ist - wie zu Tz. 2 festgestellt - von Immissionen durch die Baustelle,
insbesondere Lärm und auch Erschütterungen auszugehen, die
deutlich über das in einer Nebenstraße der Berliner City übliche Maß
hinausgehen. Als entscheidend sieht der erkennende Senat an, dass
diese Einwirkungen der im Mietvertrag vereinbarten Nutzung als
„Thai-Massagesalon“ sehr abträglich sind, insbesondere einem Entspannungseffekt
der Massagebehandlungen. Die vertragsgemäße
Nutzung ist insoweit schwerer betroffen, als es bei den meisten Einzelhandelsgeschäften
der Fall wäre, und mindestens vergleichbar wie bei
einer Wohn- oder Büronutzung. Die Tauglichkeit der gemieteten Räume
zum vertragsgemäßen Gebrauch ist „unter Berücksichtigung des vereinbarten
Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach
der Verkehrsanschauung“ (s. o., Tz. 7) deutlich gemindert.
Lärmbelastete Lage und besonders
ruhige Lage – beides beeinflusst die
Mietpreisfindung.
Das Urteil des BGH vom 19.12.2012,
VIII ZR 152/12 behandelt damit
einen anderen Fall, weil sich im dortigen
Fall der Lärm im Rahmen des
Üblichen hielt.
Thai-Massagen sollen der Entspannung
dienen. Dieses Ziel wird
nicht erreicht, wenn die Wände
wackeln.
Damit liegt ein Mietmangel gem. § 536 I BGB vor. Mithin ist die Minderung
in der geltend gemachten Höhe auch berechtigt. Die Überzahlung der Miete
erfolgte folglich aufgrund der Minderung in der Höhe des Minderungsbetrages
ohne rechtlichen Grund.
B. Ergebnis
Die K können von B gem. § 812 I 1 Alt. 1 BGB die Rückzahlung der zuviel
gezahlten Miete verlangen.
FAZIT
Wird die gemietete Liegenschaft durch Baulärm beeinträchtigt, ist zunächst
zu prüfen, ob die Parteien ausdrücklich oder konkludent Lärmfreiheit vereinbart
haben. Fehlen solche Abreden, wird der zum vertragsgemäßen
Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten
Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung
bestimmt. Dabei kommt es entscheidend auf die Lage des
Objektes und die Art der Nutzung des Objektes an.
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