Sommer (14.7 MB)

Advertorial
Hotel- und
Freizeitimmobilien
„Buy to Let“-Modelle aus steuerlicher Sicht.
G
emeinden möchten sogenannte
„kalte“ Betten vermeiden. Immobilieninvestoren
wünschen
sich höhere Renditen als mit der
klassischen Vorsorgewohnung. Buy to Let-
Modelle können im besten Fall beide Erwartungen
erfüllen. In diesem Modell erwirbt der
Anleger eine Freizeitimmobilie und überlässt
diese im Anschluss an einen Betreiber, welcher
die kurzfristigen Vermietungen an Touristen
übernimmt. Aus steuerlicher Sicht ist vor allem
auf die Erzielung einer ausreichenden Rendite
zur Gewährleistung des Vorsteuerabzuges zu
achten. Da sich der Mietzins für den Eigentümer
am erwirtschafteten Umsatz bemisst, hängt
der Erfolg dieses Modells insbesondere von der
Auslastung ab.
destens 20 Jahre erfolgt und innerhalb eines
Zeitraumes von 20 Jahren ab Beginn der Vermietung
bzw 23 Jahren ab dem erstmaligen
Anfallen von Aufwendungen ein Gesamtüberschuss
erwartet wird. Andernfalls würde
ein steuerlich unbeachtliches sogenanntes
Liebhabereiprojekt vorliegen.
Natascha Stornig-Wisek,
Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin
bei LeitnerLeitner Wien.
Fotos: prescott09, Matthias Nemmert , studiohorak
Bei Erwerb der Eigentumswohnung fallen
aus steuerlicher Sicht die üblichen Nebenkosten
wie 3,5 % Grunderwerbsteuer und
1,1 % Eintragungsgebühr an. Die Übertragung
von Immobilien ist grundsätzlich von
der Umsatzsteuer befreit. In der Regel wird
für Immobilien im Rahmen des Buy to Let-
Modells seitens des Errichters aber freiwillig
zur Umsatzsteuerpflicht optiert. Dies ist
möglich und sinnvoll, sofern seitens des Käufers
eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug
besteht. Voraussetzung dafür ist, dass eine
umsatzsteuerpflichtige Vermietung für min-
LeitnerLeitner
Wirtschaftsprüfer Steuerberater
Zum Nachweis, dass ein ausreichender Gesamtüberschuss
erzielt wird, empfiehlt sich
die Erstellung einer realistischen Prognoserechnung.
Zeichnet sich später ab, dass aus
der Vermietung kein Gesamtüberschuss erwirtschaftet
werden kann, muss die Vorsteuer
zurückgezahlt werden. Vor diesem Hintergrund
sind iZm dem Buy to Let-Modell insbesondere
die Lage der Eigentumswohnung
und die Wahl eines erfolgreichen Betreibers
ausschlaggebend. Andernfalls werden sich
die vermeintlich hohen Renditen des Buy to
Let-Modells, welche vom Umsatz abhängig
Am Heumarkt 7
A-1030 Wien
Tel: +43 /1/718 98 90
Fax: + 43 /1/718 98 90 - 804
E-Mail: wien.office@leitnerleitner.com
Helene Breit,
Steuerberaterin
bei LeitnerLeitner Wien.
sind, nicht einstellen und es droht der Verlust
des Vorsteuerabzugs. Auch wenn die umsatzsteuerpflichtige
Vermietung der Wohnung
vor Ablauf von 20 Jahren beendet wird, um
etwa die Wohnung ausschließlich selbst zu
nutzen (sofern dies rechtlich zulässig ist),
kommt es zu einer aliquoten Rückzahlung der
geltend gemachten Vorsteuern.
Für ausländische Investoren gilt, dass diese
mit den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung in Österreich der beschränkten
Steuerpflicht unterliegen. Gewinne aus einer
Veräußerung der Immobilie unterliegen in
Österreich einer 30 %igen Flat Tax (Immo-
ESt) unabhängig von Behaltefristen. •
Sommer 2020
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