SWW "Geschäftsbericht 2019"

GESCHÄFTSBERICHT 2019 

LAGEBERICHT

GUT UND SICHER WOHNEN 

Unsere unternehmerische Strategie ist auf Nachhaltigkeit angelegt. Erfolgreiches, wirtschaftliches Handeln, 

Verantwortung gegenüber unserer Umwelt und Heimat sowie die Verpflichtung zu unserem sozialen Auftrag: 

Das sind die Kernpunkte unserer Unternehmenskultur und daran lassen wir unsere tägliche Arbeit messen. 

Als kommunales Wohnungsbauunternehmen sehen wir unsere Aufgabe verstärkt darin, unseren Mieterinnen 

und Mietern nicht nur Wohnraum zur Verfügung zu stellen, sondern auch den dazugehörigen Lebensraum zu 

gestalten und zukunftsfähige Lösungen für Menschen aller Altersstufen zu entwickeln. 

Ein wichtiger Aspekt hierbei ist die Quartiersentwicklung. Durch eine geeignete soziale und räumliche Infrastruktur 

sowie bedarfsgerechte Dienstleistungsangebote können Nachbarschaften zu einem lebendigen 

sozialen Raum entwickelt werden, mit dem sich die darin lebenden Menschen identifizieren können. In diesem 

Zuge gilt es auch bedarfsgerechte Wohnangebote für ein lebenslanges Wohnen zu schaffen. 

Die strategische Ausrichtung des Unternehmens „Mission – Vision – Strategische Eckpfeiler – Maßnahmen” 

wurde im Jahre 2019 von den Führungskräften intensiv überarbeitet. Die Strategien werden mit dem neuen 

Aufsichtsrat und den Gesellschaftern ab Mitte des Jahre 2020 abgestimmt. 

Sozial und wirtschaftlich verantwortlich stellen wir breiten Schichten der Bevölkerung adäquaten Wohnraum 

nachhaltig zur Verfügung. Diese Mission leitet unser Handeln seit nun 73 Jahren im Oberallgäu. 

Die Kommunikation und Vernetzung aller beteiligten Akteure (z.B. Kunden, Kommunen, Dienstleister, 

Wohnungsbauunternehmen, etc.) ist dabei von besonderer Bedeutung. 

Denn nur gemeinsam und im gegenseitigen Austausch können wir gut uns sicher wohnen. 

3

INHALTSVERZEICHNIS 

GESCHÄFTSBERICHT 

GESELLSCHAFTER UND STAMMKAPITAL 

AUFSICHTSRAT 

GESCHÄFTSFÜHRUNG 

TÄTIGKEIT DER AUFSICHTSORGANE 

BERICHT DES AUFSICHTSRATS 

DANK 

Seite 06 

Seite 08 

Seite 08 

Seite 09 

Seite 09 

Seite 10 

LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2019 

GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 

• Geschäftsmodell des Unternehmens 

• Ziele und Strategien 

WIRTSCHAFTSBERICHT 

• Gesamtwirtschaftl. branchenbezogene Rahmenbedingungen 

01 SOLIDE 

• Bestandsbewirtschaftung 

• Neubautätigkeit 

• Instandhaltung und Modernisierung 

02 INDIVIDUELL 

• Bauträgergeschäft und Verkäufe 

03 ENGAGIERT 

• Nachhaltigkeit 

• Spenden 

Seite 11 

Seite 11 

Seite 12 

Seite 14 

Seite 14 

Seite 16 

Seite 18 

Seite 20 

Seite 22 

Seite 24 

Seite 26 

Seite 28 

Seite 30 

Seite 31

04 INNOVATIV 

• Entwicklungen und Planungen 

05 SERVICE 

• Drittverwaltung / Sondereigentumsverwaltung 

• Gewerbe 

• Baubetreuung 


• Ertragslage 

• Finanzlage 

• Vermögenslage 

• Weitere Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren 

• Prognose-, Risiko- und Chancenbericht 

- Prognosebericht 

- Risikobericht 

- Chancenbericht 

Seite 32 

Seite 34 

Seite 36 

Seite 38 

Seite 39 

Seite 39 

Seite 40 

Seite 40 

Seite 40 

Seite 41 

Seite 42 

Seite 44 

Seite 44 

Seite 46 

Seite 47 

JAHRESABSCHLUSS 

- Bilanz zum 31.12.2019 

- Gewinn- und Verlustrechnung 

- Anhang des Jahresabschlusses 31.12.2019 

- Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 

Seite 48 

Seite 48 

Seite 50 

Seite 52 

Seite 64

GESCHÄFTSBERICHT 

GESELLSCHAFTER UND STAMMKAPITAL 

ANTEIL IN PROZENT UND STAMMEINLAGE 

Gesellschafter 

1. Landkreis Oberallgäu 7.281.030,00 € 

2. Gemeinde Balderschwang 1.200,00 € 

3. Gemeinde Blaichach 341.360,00 € 

4. Gemeinde Bolsterlang 10.180,00 € 

5. Gemeinde Burgberg 54.850,00 € 

6. Gemeinde Fischen 73.680,00 € 

7. Marktgemeinde Bad Hindelang 227.500,00 € 

8. Stadt Immenstadt 1.339.130,00 € 

9. Gemeinde Missen-Wilhams 6.240,00 € 

10. Gemeinde Obermaiselstein 4.510,00 € 

11. Marktgemeinde Oberstaufen 154.060,00 € 

12. Marktgemeinde Oberstdorf 859.860,00 € 

13. Gemeinde Ofterschwang 22.360,00 € 

14. Gemeinde Rettenberg 37.450,00 € 

15. Stadt Sonthofen 1.517.730,00 € 

16. Marktgemeinde Sulzberg 5.240,00 € 

17. Gemeinde Waltenhofen 8.440,00 € 

18. Marktgemeinde Wertach 13.170,00 € 

19. Sparkasse Allgäu, Kempten 455.000,00 € 

20. Dr. Walter Kopp-Erben, Tiefenbach 760,00 € 

21. Allgäuer Anzeigeblatt, Immenstadt 760,00 € 

22. Allgäuer Überlandwerk GmbH, Kempten 63.960,00 € 

23. Sozial-Wirtschafts-Werk, Sonthofen 196.530,00 € 

24. Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG, Sonthofen 325.000,00 € 

13.000.000,00 

Das Stammkapital und die Anzahl der Gesellschafter blieben 

im Berichtsjahr unverändert. 

6

SPARKASSE ALLGÄU 

KEMPTEN 

3,50 % 

DR. WALTER KOPP-ERBEN 

TIEFENBACH 

0,01 % 

ALLGÄUER ANZEIGEBLATT 

IMMENSTADT 

0,01 % 

ALLGÄUER ÜBERLAND- 

WERK GMBH 

KEMPTEN 

0,49 % 

LANDKREIS 

OBERALLGÄU 

56,01 % 

SOZIAL-WIRTSCHAFTS- 

WERK 

SONTHOFEN 

1,51 % 

RAIFFEISENBANK 

KEMPTEN-OBERALLGÄU EG 

SONTHOFEN 

2,50 % 

MARKTGEMEINDE 

OBERSTAUFEN 

1,19 % 

GEMEINDE 

MISSEN-WILHAMS 

0,05 % 

STADT 

IMMENSTADT 

10,30 % 

GEMEINDE 

BLAICHACH 

2,63 % 

GEMEINDE 

OFTERSCHWANG 

0,17 % 

GEMEINDE 

WALTENHOFEN 

0,06 % 

GEMEINDE 

RETTENBERG 

0,29 % 

GEMEINDE 

BURGBERG 

0,42 % 

STADT 

SONTHOFEN 

11,67 % 

MARKTGEMEINDE 

SULZBERG 

0,04 % 

MARKTGEMEINDE 

BAD HINDELANG 

1,75 % 

MARKTGEMEINDE 

WERTACH 

0,10 % 

GEMEINDE 

BALDERSCHWANG 

0,01 % 

GEMEINDE 

BOLSTERLANG 

0,08 % 

GEMEINDE 

OBERMAISELSTEIN 

0,03 % 

GEMEINDE 

FISCHEN 

0,57 % 

MARKTGEMEINDE 

OBERSTDORF 

6,61 % 

©OpenStreetMap-Mitwirkende

AUFSICHTSRAT 

(SEIT 15. JULI 2014) 

Ständiges Mitglied für die Dauer seiner Amtszeit: 

Der Landrat des Landkreises Oberallgäu: 

Klotz Anton, Haldenwang (Aufsichtsratsvorsitzender seit 15. Juli 2014) 

Wahlmitglieder (seit 15. Juli 2014 – 2020): 

Vogler Toni, Kreisrat, Fischen (stellv. Aufsichtsratsvorsitzender) 

Wilhelm Christian, 1. Bürgermeister, Sonthofen (Schriftführer) 

Beckel Martin, 1. Bürgermeister, Oberstaufen 

Beerenwinkel Heinrich, Vorstand Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu e.G, Sonthofen 

Blaser-Reimund Steffanie, Stadträtin, Sonthofen 

Endreß Christof, 1. Bürgermeister, Blaichach 

Gehring Simon, Kreisrat, Durach 

Häger Klaus, Kreisrat, Rettenberg (bis 30.06.2019) 

Holzmann Winfried, Kreisrat, Immenstadt 

Kunz Oliver, 1. Bürgermeister, Rettenberg 

Martin Adalbert, 1. Bürgermeister, Bad Hindelang (✝ 11.03.2018) 

Mies Laurent, 1. Bürgermeister, Oberstdorf 

Schaupp Armin, 1. Bürgermeister, Immenstadt 

Schwarz Heribert, Vorstand Sparkasse Allgäu, Kempten 

Steiger Otto, Kreisrat, Blaichach (ab 01.07.2019) 

Voigt Harald, Kreisrat, Sonthofen 

Wurmbäck Thomas, Kreisrat, Immenstadt 

Mitglieder des Prüfungsausschusses: 



Schwarz Heribert, Vorstand Sparkasse Allgäu, Kempten 


GESCHÄFTSFÜHRUNG 

Geschäftsführer: 

Kaiser Martin, Wiggensbach 

Prokuristen: 

Kracker Tobias, Ofterschwang 

Wechs Konrad, Bad Hindelang (bis 31.12.2019) 

Handlungsbevollmächtigte: 

Islar Martina, Sonthofen 

Wernick Manuel, Sonthofen 

Weizenegger Jörg, Durach 

In der Geschäftsführung gab es im vergangenen 

Jahr keine personellen Veränderungen. 

8

TÄTIGKEIT DER AUFSICHTSORGANE 

Im Berichtsjahr fanden drei Aufsichtsratssitzungen 

statt. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen 

führte im Auftrag des Aufsichtsrates eine 

Überwachungsprüfung durch; diese Prüfung gab zu 

Beanstandungen keinen Anlass. 

Der Prüfungsbericht wurde dem Prüfungsausschuss 

und dem Aufsichtsrat zur Kenntnisnahme und, soweit 

erforderlich, zur Beschlussfassung vorgelegt. 

Die Gesellschafterversammlung am 25.06.2019 

nahm den Bericht über die gesetzliche Prüfung für 

das Jahr 2018, den Geschäfts- und Lagebericht 2018 

und den Bericht des Aufsichtsrates sowie den Bericht 

der Geschäftsführung entgegen. Sie genehmigte 

den Jahresabschluss zum 31.12.2018 und beschloss 

die vorgeschlagene Verteilung des ausgewiesenen 

Bilanzgewinns. Die letzte Gesellschafterversammlung 

fand am 25.06.2019 statt. 

Aufsichtsrat und Geschäftsführung wurde Entlastung 

erteilt. 

BERICHT DES AUFSICHTSRATS 

Im Berichtsjahr fanden drei Sitzungen des Aufsichtsrats 

des SWW statt. Der Aufsichtsrat hat die 

Geschäftsführung nach den gesetzlichen und vertraglichen 

Vorschriften überwacht. Die Geschäftsführung 

hat den Aufsichtsrat laufend über alle relevanten 

geschäftspolitischen, strategischen und wirtschaftlichen 

Themen mündlich und schriftlich unterrichtet, 

insbesondere durch Sachstandsberichte über die 

laufenden und geplanten Bau- und Modernisierungsmaßnahmen. 

Der Aufsichtsrat fasste Beschlüsse, für die er nach 

dem Gesellschaftsvertrag zuständig ist. 

Der vom Aufsichtsrat eingesetzte Prüfungsausschuss 

hat den Aufsichtsrat im Berichtsjahr in seiner Arbeit 

unterstützt. 

Schwerpunkt der Arbeit des Aufsichtsrats im Berichtsjahr 

waren weiterhin die Überwachung der wirtschaftlichen 

Entwicklung, die Budgetentwicklung und 

die Beratung der Prüfungsberichte. 

Der Aufsichtsrat hat der„KPMG AG”, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, 

München, den Auftrag zur 

Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäfts- 

jahr 2019 und des Lageberichts für 2019 erteilt. 

Der von der Geschäftsführung vorgelegte Jahresabschluss 

zum 31.12.2019 wurde von der „KPMG AG”, 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, geprüft. 

Die Prüfungen haben keine Beanstandungen ergeben, 

der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk 

wurde erteilt. 

Der Aufsichtsrat hat keine Einwendungen gegen den 

ihm vorgelegten Jahresabschluss erhoben. 

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie 

den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des SWW für 

die im Jahr 2019 geleistete Arbeit. 

Sonthofen, den 20. Mai 2020 

Anton Klotz, Landrat a. D. 

Aufsichtsratsvorsitzender 

9

DANK 

Die Erfüllung des Gesellschaftszwecks – eine sichere 

und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung 

der Bevölkerung zu gewährleisten – bringt 

vielseitige Herausforderungen mit sich, die wir nur 

gemeinsam meistern können. Die Erfüllung dieses 

Zweckes ist uns auch im Jahr 2019 sehr gut gelungen. 

Ich danke insbesondere allen Mitarbeiterinnen und 

Mitarbeitern für ihre hohe Einsatzbereitschaft und ihre 

geleistete Arbeit. Dieses Engagement hat maßgeblich 

zum Erfolg des Geschäftsjahres 2019 beigetragen. 

Ein großer Dank gilt auch dem Aufsichtsrat, der die 

Gesellschaft mitgestaltet, begleitet und überwacht. 

Der Aufsichtsrat mit seinem Vorsitzenden Landrat 

Anton Klotz stand der Geschäftsleitung stets 

unterstützend und mit wertvollem Rat zur Seite. 

Hervorzuheben sind ebenfalls die Mieter und Eigentümer 

mit ihrer oft jahrelangen Treue und ihrem 

Vertrauen zum SWW. Hierfür gilt ihnen im Namen 

des gesamten SWW-Teams ein besonderer Dank. 

40-jähriges Dienstjubiläum von Herrn Wechs (rechts), 2016 

Außerdem sei allen Geschäftspartnern, den Behörden 

und Institutionen, der Regierung von Schwaben 

und den Gesellschaftern, für die das Unternehmen 

tätig sein durfte, auf diesem Wege ein herzliches 

Dankeschön für die sehr gute Zusammenarbeit und 

das entgegengebrachte Vertrauen ausgesprochen. 

Ein besonderer Dank in diesem Jahr gilt Konrad 

Wechs. Nach fast 43 Jahren beim SWW wurde der 

Prokurist und Leiter des Bestandsmanagements zum 

31.12.2019 in den Ruhestand verabschiedet. Bereits 

seine Ausbildung absolvierte Konrad Wechs ab dem 

Jahr 1973 beim SWW in Sonthofen. Nach einigen Jahren 

in München zog es ihn 1982 wieder zurück zum 

SWW. In dieser Zeit hat er alle Bereiche des SWW 

maßgeblich mitgestaltet. Seine besondere persönliche 

Stärke lag darin, stets die Balance zwischen den 

sozialen Belangen und Bedürfnissen der Mitarbeiter 

und Kunden sowie den wirtschaftlich notwendigen 

Maßnahmen zu bewahren. Treu und verantwortlich 

hat er das SWW über eine lange Zeit geprägt und 

somit maßgeblich zum Firmenerfolg beigetragen. 


Martin Kaiser, Geschäftsführer 

Verabschiedung von Herrn Wechs an der Weihnachtsfeier (2. v. li.) 

Verabschiedung von Herrn Wechs beim Aufsichtsrat (2. v. rechts) 

10

LAGEBERICHT 

LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTS- 

JAHR 2019 

GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 

GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS 

Die SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises 

Oberallgäu Wohnungsbau-GmbH ist eine juristische 

Person des privaten Rechts. Sie wurde am 21.08.1947 

gegründet. Die Gesellschaft wurde am 11.04.1949 

unter der HRB Nr. 1024 beim Amtsgericht Kempten 

eingetragen. Geschäftsgebiet ist der Landkreis 

Oberallgäu. 

Die Gesellschaft besitzt Objekte an den Standorten 

Sonthofen, Immenstadt, Oberstdorf, Blaichach, 

Oberstaufen, Altusried, Bad Hindelang, Fischen, 

Burgberg, Balderschwang, Rettenberg, Missen und 

Waltenhofen. 

Nach dem Gesellschaftsvertrag in der Fassung vom 

15.07.2014 widmet sich die Gesellschaft der Errichtung, 

dem Betrieb, der Bewirtschaftung und Verwaltung 

von Bauten aller Art. Insbesondere gehört 

dazu der Bau von preiswertem Wohnraum in Mietund 

Eigentumsmaßnahmen. Die Bewirtschaftung 

und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes 

im Landkreis ist das Kerngeschäft der Gesellschaft. 

Geschäftsfelder liegen in der Drittverwaltung für gemeindliche, 

kirchliche und private Objekte und der 

technischen Betreuung für verschiedene Bauvorhaben. 

Ferner wurde der Gesellschaft mit Bescheid 

vom 27.07.1993 die Erlaubnis zur Ausübung eines 

Gewerbes nach § 34c Abs. 1 Nr. 3 der Gewerbeordnung 

erteilt. 

Die Gesellschaft ist an folgenden Unternehmen 

beteiligt: 

• SWW-Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, 

Sonthofen 

• GOS Grundstücksgesellschaft Oberallgäu-Süd 

mbH, Sonthofen 

• Stiftsstadt-Wohnen GbR, Kempten 

• Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen 

• Grundstücks-Vermietungsgesellschaft Gesundheitszentrum 

Waltenhofen GmbH & Co. KG, 

Sonthofen 

ÖKONOMIE 

SOZIALES 

ÖKOLOGIE 

11

ZIELE UND STRATEGIEN 

Die Geschäftsleitung hat im Jahre 2019 die bisherigen Strategien aus dem Jahr 2010 neu überarbeitet. 

Wir haben die gesellschaftlichen Themen – Demografischer Wandel, Digitale Transformation, Klima und 

Ressourcen sowie die Globalisierung – neu bewertet. 

Das folgende Schaubild stellt die zeitliche Dimension von Mission, Vision, Strategie und Maßnahmen dar. 

Wirkungsdauer/ 

Gültigkeit 

Gesellschaftszweck 

MISSION 

ZEITLOS 

Gesellschafter / 

Aufsichtsräte 

Wirkungsbereiche 

VISIONSFELDER 

10 - 15 JAHRE 

Geschäftsleitung / 

Bereichsleitung 

Rahmenbedingungen 

STRAT. ECKPFEILER 

5 - 10 JAHRE 

Strategie Team 

Aufgaben / Projekte 

MASSNAHMEN 

0 - 2 JAHRE 

Erweitertes 

Strategie Team 

Unseren nach wie vor unveränderten Gesellschaftszweck bzw. unsere Mission können wir komprimiert in 

folgendem Satz zusammenfassen: „Sozial und wirtschaftlich verantwortlich stellen wir breiten Schichten der 

Bevölkerung adäquaten Wohnraum nachhaltig zur Verfügung.“ 

12 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

Unsere Visionsfelder, die 10 bis 15 Jahre Bestand haben sollen, sind wie folgt beschrieben worden. 

Diese Visionsfelder leben von unseren Werten, die wir mit allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern gemeinsam 

realisieren wollen. Wir sind solide, innovativ und engagiert. Dabei bieten wir unseren Kunden individuelle 

Lösungen verbunden mit einem guten Service. 

MARKT UND KUNDE 

Als Marktführer im Bereich des bezahlbaren Wohnens binden wir unsere Kunden 

durch ein attraktives Angebot an soliden, innovativen und individuellen Lösungen. 

PRODUKTE UND SERVICE 

Wir bieten solides Wohnen und passgenaue Vermietung. Ergänzend runden 

wir unser Angebot durch Servicedienstleistungen ab. Wir planen, bauen und 

vermarkten individuelle und innovative Immobilien. 

PROZESSE 

Wir leben eine moderne und effiziente Prozesslandschaft, die wir kontinuierlich 

weiterentwickeln und zukunftsorientiert digitalisieren. 

MITARBEITER 

In einer übergreifend und gut vernetzten Mannschaft entwickeln wir gemeinsam 

unsere Fähigkeiten weiter. Wir leben eine lösungsorientierte Fehlerkultur und 

lernen kontinuierlich dazu. Mit dem aktuellen Personalstand gestalten wir die 

zukünftigen Aufgaben. 

PARTNER 

Mit qualifizierten Partnern gestalten wir gemeinsam die besten Lösungen für 

unsere Kunden. Gerade auch in den Bereichen Versorgung, Mobilität und 

soziale Dienste. 

Neben diesen Visionsfeldern formulierten wir strategische Eckpfeiler zu den jeweiligen Visionen. Wir identifizierten 

dabei drei große Herausforderungen im Oberallgäuer Wohnungsmarkt. Folgende Fragen sollen diese 

Herausforderungen verdeutlichen: 

• Wie erhalten wir Grundstücke zum Bauen von 

bezahlbarem Wohnraum für breite Schichten der 

Bevölkerung? 

• Wie können wir die gesetzlichen Auflagen (EnEV, 

Statik, Brandschutz, Stellplätze, Nachbarschaftsrechte 

usw.) in einen Abwägungsprozess einbinden, 

der ein konstruktives und rechtlich sicheres Vorgehen 

ermöglicht? 

• Wie können wir die Möglichkeiten des Wohnungspaktes 

Bayern mit seiner für uns relevanten 3. Säule 

sozial angemessen in unseren ländlichen Strukturen 

umsetzen? 

In unseren Maßnahmen, die jeweils in den nun zwei 

folgenden Jahren realisiert werden, geben wir Antworten 

auf diese Fragen. 

13


GESAMTWIRTSCHAFTLICHE BRANCHEN- 

BEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN 

GESAMTWIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 

2019 gekennzeichnet durch ein anhaltendes Wirtschaftswachstum. 

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt 

(BIP) war nach ersten Berechnungen des 

Statistischen Bundesamtes im Jahresdurchschnitt 

2019 um 0,6 % höher als im Vorjahr. Im Vergleich dazu 

war das preisbereinigte BIP in den beiden Vorjahren 

stärker gestiegen, 2017 wurde ein Anstieg um 2,5 % 

und 2018 um 1,5 % verzeichnet. Auch eine längerfristige 

Betrachtung zeigt, dass das Wirtschaftswachstum 

im Jahr 2019 unter dem Durchschnittswert der 

letzten zehn Jahre von + 1,3 % lag. 

Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt 

im Jahr 2019 gegenüber 2018 um 1,4 %. Die Arbeitslosenquote 

in Deutschland ist zum Jahresende 2019 

um 0,2 Prozentpunkte auf jetzt 5,0 % gesunken. Im 

Jahresdurchschnitt waren 2,27 Millionen Menschen 

arbeitslos gemeldet, rund 70.000 weniger als vor 

einem Jahr. Die Erwerbstätigkeit ist im November 

2019 auf 45,19 Millionen Menschen angestiegen, 

das waren 300.000 mehr als im November 2018. 

Damit konnte die Erwerbstätigkeit gegenüber dem 

Vorjahr nochmals gesteigert werden. Im Oberallgäu 

lag die Arbeitslosigkeit im Dezember 2019 bei 2,5 % 

(Vj.: 2,5 %). 

Das Zinsniveau bewegt sich weiterhin auf einem 

historisch niedrigen Niveau. Der Leitzins der EZB 

beträgt nach der letzten Zinsanpassung der Europäischen 

Zentralbank im März 2016 nach wie vor 0,0 %. 

Der erstmals im Juni 2014 eingeführte negative Einlagesatz 

wurde nach dem März 2016 im September 

2019 nochmals von -0,4 % auf -0,5 % abgesenkt. Die 

Zinssenkungen wirkten sich auch weiterhin positiv auf 

das Zinsniveau bei Kreditaufnahmen aus. 

Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (Covid-19) 

weltweit ausgebreitet. Auch in Deutschland hat die 

Pandemie seit Februar 2020 zunehmend zu deutlichen 

Einschnitten sowohl im sozialen als auch im 

Wirtschaftsleben geführt. Von einer Abkühlung der 

gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. 

Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, 

aber auch auf die Immobilienbranche können 

noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch 

mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur 

durch Insolvenzen und Entlassungen, verschlechterte 

Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen 

und Kaufzurückhaltung bei Haushalten und 

damit einhergehend mit einem negativen Wirtschaftswachstum 

zu rechnen. 

14 

SWW-Verwaltungsgebäude, Sonthofen 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

BRANCHENSPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN 

Von Januar bis November 2019 wurde in Deutschland 

der Bau von insgesamt 319.200 Wohnungen 

genehmigt. Darunter fallen alle Genehmigungen für 

Baumaßnahmen von neu errichteten sowie an bestehenden 

Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wie das 

Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, 

waren das 1,3 % oder 4.011 Baugenehmigungen von 

Wohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Ohne 

Berücksichtigung der Wohnungen in Wohnheimen 

stieg die Zahl der Baugenehmigungen um 2,6 % auf 

309.400. 

In den ersten elf Monaten 2019 ist die Zahl der Baugenehmigungen 

für neue Mehrfamilienhäuser um 

0,9 % gestiegen. Die Zahl der Baugenehmigungen für 

neue Zweifamilienhäuser verzeichnete ebenfalls ein 

Wachstum um 0,9 %, wogegen die Genehmigungen 

für neue Einfamilienhäuser mit einem Wachstum von 

1,5 % stärker anstiegen. Die Zahl der Neubaugenehmigungen 

für Wohnungen in Wohnheimen ist weiterhin 

deutlich rückläufig (-56,6 %). 

Die Aussichten für 2020 sind zurückhaltend: Gemäß 

der ifo Konjunkturumfrage beurteilen die befragten 

Bauunternehmen die aktuelle Geschäftslage als gut, 

ihre Erwartungen für die nahe Zukunft sind mit Ausnahme 

des Wohnungsbaus jedoch rückläufig. 

Der demografische Wandel in der Bevölkerung bedingt 

auch eine Vielzahl von bautechnischen Erfordernissen, 

die ebenfalls mit höheren Kosten für die Wohnungsunternehmen 

verbunden sind. Ein besonderer 

Fokus ist dementsprechend auf die Integration älterer 

Menschen, verbunden mit der Bezahlbarkeit von 

Wohnraum auch für Einkommensschwächere zu legen. 

Im südlichen Oberallgäu ist der Immobilienmarkt 

immer noch geprägt von einem hohen Wohnraumbedarf, 

insbesondre bei bezahlbaren Wohnungen. 

Wohnungsnot wie in den 1990er-Jahren ist nicht 

feststellbar, da bei den Kommunen kaum Zwangsunterbringungen 

nach dem Daseinsvorsorgeauftrag 

stattgefunden haben. 

2,09% 

Mietsteigerung SWW 

877 

Wohnungsbewerber 

zum 31.12.2019 

Im Wohnungseigentumssektor ist der Markt am sogenannten 

Peak angekommen. Die Preise sind bedingt 

durch die hohen Grundstücks- und Herstellungskosten 

im Verkauf bereits bei über 4.000 E/m² angelangt. Für 

Selbstnutzer sind wir bei breiten Schichten der Bevölkerung 

trotz der Erbengeneration an der Obergrenze 

dessen, was noch bezahlt werden kann. Für den Kapitalanleger 

wird der Mietermarkt, der mehr als 10 E/m² 

zahlen kann, immer kleiner. Die Rendite beträgt 

häufig nur noch weniger als 2 %. Eine Nische für die 

sogenannten Schwellenhaushalte stellt unser Reihenhausangebot 

dar. 

Im Mietsektor schaffen wir mit den Fördersystematiken 

des EOF und der Sonderform mittelbare Belegung 

für die Mitte der Bevölkrung Wohnraum. Die Neubauangebote 

bringen damit Bewegung in den Immobilienmarkt. 

Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen werden 

gesteigert angefragt. Einfach ausgestattete Wohnungen 

werden aufgrund des Preises weiterhin nachgefragt. 

Der Trend zu größerem Wohnraum reduziert 

sich, was unmittelbar mit den Kosten korreliert. Diese 

Entwicklung müssen wir intensiv beobachten, da anerkannte 

Asylbewerber mit dem Zuzug ihrer Angehörigen 

sicherlich Bedarf nach größeren Wohnungen 

auslösen werden. 

Die Gesellschaft vermietet ihre Wohnungen an Personen 

aller sozialen Schichten. Zum 31.12.2019 betrug 

die Anzahl der Wohnungsbewerber 877. Aufgrund 

des stetigen Nachfrageüberhangs und des im letzten 

Jahr stark angestiegenen Interesses an bezahlbarem 

Wohnraum ist der Neubau bezahlbarer, bedarfsgerechter 

Wohnungen mehr und mehr umgesetzt worden. 

Freifinanzierter Mietwohnungsbau, mittelbare 

Belegung und EOF-Förderung werden weiter ausgeführt. 

Die Mietpreisentwicklung fällt in unserem Unternehmen 

mit 2,09 % marktüblich aus. Dynamischer ist die 

Entwicklung bei Neu- und Wiedervermietungsmieten. 

Die Wohnungsunternehmen profitierten neben dem 

allgemeinen Wirtschaftsaufschwung vor allem von 

niedrigen Zinsen. Preistreibend sind die stark ansteigenden 

Baupreise in allen Gewerken, was den günstigen 

Zinseffekt wieder egalisiert. 

15

Hans-Georg Wörz 

im Bereich Mieterservice 

des SWW tätig

01 SOLIDE 

Die Schaffung von Wohnraum war im Jahr unserer Gründung 1947 unser wichtigster 

gesellschaftlicher Auftrag – und ist es bis heute geblieben. Ob frei finanziert oder öffentlich 

gefördert, heute leben 3.679 Haushalte in einer Wohnung des SWW. Im Jahr 

2019 haben wir rund 19 Mio. € in die Instandhaltung, Modernisierung und den Neubau 

von bezahlbarem Wohnraum investiert.

BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG 

Der SWW-Wohnungsbestand verteilt sich auf die einzelnen Gemeinden wie folgt: 

Gemeinden 

Wirtschaftseinheiten 

(WIE) 

Objekte 

(OBJ) 

Verwaltungseinheiten 

(VE) 

Garagen 

Carports 

Sonthofen 77 283 1.414 402 22 

Immenstadt 79 223 1.194 205 53 

Oberstdorf 30 98 407 78 10 

Blaichach 22 72 326 69 14 

Oberstaufen 12 23 103 2 

Altusried (Kimratshofen) 1 5 9 16 

Bad Hindelang 9 22 72 59 3 

Fischen 6 15 63 2 23 

Burgberg 3 3 13 

Balderschwang 2 3 22 

Rettenberg 3 3 9 

Missen 1 1 6 

Waltenhofen 2 6 41 26 

Gesamt 247 757 3.679 859 125 

18 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

Der gesamte vom SWW verwaltete Wohnungsbestand beträgt zum 31.12.2019: 

3.679 MIETWOHNUNGEN 

416 MIETWOHNUNGEN FÜR DRITTE 

4.095 WOHNUNGEN INGESAMT 

Die Gesamtwohnfläche des Wohnungsbestandes am 

31. Dezember 2019 beläuft sich auf 233.593,89 m²; die 

Durchschnittsgröße je Wohnung beträgt rund 63 m². 

Die Durchschnittsmiete aller Wohnungen betrug 

am 1. Januar 2019 (ohne Betriebskosten) 5,45 €/m² 

Wohnfläche und Monat; sie hat sich zum 31.12.2019 

auf 5,57 €/m² Wohnfläche und Monat erhöht. 

Die ebenfalls als Wohnraum ausgewiesenen Asylbewerberheime 

mit 3.226,61 m² weisen kurze Nutzungsdauern 

auf. Unter Einbezug dieser Objekte läge die 

Durchschnittsmiete bei 5,79 €/m² Wohnfläche. 

Die nicht steuerpflichtigen Mieten erhöhten sich um 

Mio. € 0,4 auf Mio. € 17,3. 

Die Steigerung ist auf Neubezüge sowie auf Mietanpassungen 

bei Mieterwechsel, wertverbessernde 

Sanierungsmaßnahmen und Kostendeckungsmaßnahmen 

im nicht preisgebundenen Wohnraum sowie 

auf allgemeine Mietanpassungen gemäß BGB 

zurückzuführen. 

01 SOLIDE

NEUBAUTÄTIGKEIT 

© meikefischer.com für Agentur Eselsohr 

„Wohnen beim Schlossbauer”, Mietshaus, Sonthofen 

Das Neubauprojekt „Wohnen beim Schlossbauer“ 

wurde 2019 im Gesamten fertiggestellt. Im Zuge der 

Bauträgermaßnahme mit 22 Eigentumswohnungen 

und 18 Reihenhäusern (siehe Bauträgergeschäft und 

Verkäufe) entstand ebenfalls ein freifinanziertes 

Wohngebäude zur Vermietung für den eigenen Gebäudebestand. 

In dem Neubau befinden sich acht 

2-Zimmer-Wohnungen, welche das Wohnangebot im 

benachbarten Quartier „Metzlerstraße“ mit kleineren 

Wohnungen abrunden. 

Zieglerstraße, Mietshaus, Immenstadt 

Ein weiteres Mehrfamilienhaus entstand in der 

Zieglerstraße in Immenstadt als Teil eines Gesamtprojektes 

mit zusätzlichen 10 Reihenhäusern. Das 

Mehrfamiliengebäude mit 12 Wohnungen wurde 

im Rahmen des Bayerischen Wohnraumförderprogramms 

(EOF) auf einem Bestandsgrundstück erstellt. 

In dem Wohnhaus befindet sich ein Mix aus funktionalen 

2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen. Die Fertigstellung 

der Wohnungen erfolgte zum 01.05.2019. 

Nach Herstellung des Rohbaus 2018, wurden die 

Ausbauleistungen für ein Gebäude mit 18 Wohneinheiten 

und Gemeinschaftsraum in der Mittagstraße in 

Immenstadt 2019 ausgeführt. Die Wohnungen konnten 

bereits im Dezember 2019 an die Nutzer übergeben 

werden. Es entstand ein 3- bzw. 4-geschossiger 

Massivbau in zentrumsnaher Lage mit teils rollstuhlgerechten 

Wohnungen. Das Gebäude verfügt über ein 

innovatives Heizungskonzept mittels Wärmepumpen. 

Die Belegung der Wohnungen bzw. Wohngemein- 


Zieglerstraße, Mietshaus, Immenstadt 

20 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

Burgsiedlung, Mietshäuser, Sonthofen 

schaften erfolgt in Zusammenarbeit mit der Diakonie 

Kempten Allgäu, dem Verein für Körperbehinderte 

(VfK) und der Lebenshilfe Sonthofen e.V. Der im Gesamtkonzept 

vorgesehene Gemeinschaftsraum mit 

Küche soll einen Beitrag zum sozialen Quartierskonzept 

bringen und wird im ersten Quartal 2020 zur Verfügung 

stehen. 

Auf einem Bestandsgrundstück in der Burgsiedlung 

in Sonthofen wurde nach Abbruch der leerstehenden 

Gebäude im Oktober 2019 mit den Bauarbeiten für ein 

Neubauprojekt begonnen. Es wird ein Ensemble 

aus zwei Mehrfamiliengebäuden mit insgesamt 46 

Wohnungen auf rund 3.400 m² Wohnfläche sowie 

einer Tiefgarage mit 63 Stellplätzen entstehen. Die 

freifinanzierten Gebäude in attraktiver Lage besitzen 

KfW55 Standard und werden durch eine Grundwasserwärmepumpe 

versorgt. Die Gestaltung der Außenanlagen 

soll im Dialog mit den Mietern entwickelt 

werden. Die Fertigstellung des Projektes ist für Sommer 

2021 geplant. 

Ebenfalls 2019 begonnen haben die Bauarbeiten für 

ein Wohnprojekt im Zentrum von Sonthofen mit der 

Projektbezeichnung „Marktwaage“. Im Rahmen der 

Einkommensorientierten Förderung (EOF) entstehen 

23 Wohnungen. In einem zweiten Bauteil errichten wir 

16 Wohnungen für den Verein Wahlfamilie e.V. über die 

Mittelbare Belegung, einer Sonderform der Einkommensorientierten 

Förderung. Abgerundet wird das 

Raumprogramm durch Gemeinschaftseinrichtungen 

für die Wahlfamilie e.V., eine Gewerbeeinheit sowie 

Mittagstraße, Mietshaus, Immenstadt 

Mittagstraße, Mietshaus, Immenstadt 

eine gemeinschaftliche Tiefgarage mit 30 Stellplätzen. 

Das Gebäude wird im KfW55 Standard errichtet 

und über das Biomasse-Fernwärmenetz der Stadt 

versorgt. Die Fertigstellung des Projektes ist für Ende 

2021 geplant. 

01 SOLIDE

INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG 

Oberes Feld 10/12, Mietshäuser, Immenstadt 



Plattenbichlstraße 37/39/41, Mietshäuser, Oberstdorf 

Jahnstraße 18/18a, Mietshaus, Sonthofen 

22 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

Modernisiertes Bad, Metzlerstraße, Sonthofen 

Für Instandhaltungen und Modernisierungen sind im 

Jahr 2019 einschließlich der Lohnkosten für das eigene 

Handwerks- und Verwaltungspersonal Mio. € 8,7 

angefallen (Vorjahr Mio. € 7,5). 

Dies entspricht einem Bruttoaufwand von rund € 35/m² 

Nutzfläche (Vorjahr rund € 30/m²). 

Der von eigenem Handwerkspersonal erledigte Anteil 

des Instandhaltungsaufwandes beträgt ca. Mio. € 2,1, 

was einem Anteil von ca. 24 % des Gesamtaufwandes 

entspricht. 

Im Rahmen der allgemeinen Instandhaltung wurden 

an einer Reihe von Gebäuden Fassaden- und Dachsanierungen 

durchgeführt. Bei fünf Gebäuden wurden 

Heizungsanlagen erneuert und die Steuerungstechnik 

ausgetauscht. Ein weiterer Schwerpunkt lag in der 

Sanierung von Abwasseranlagen im Außenbereich zur 

Gewährleistung der Dichtigkeit. Die Verbesserung des 

Erscheinungsbildes der Gebäude wurde durch ansprechende 

Gestaltung der Außenanlagen, Eingangsbereiche 

und Treppenhäuser erreicht. 

Aufwändigere Sanierungsmaßnahmen wurden an 

den Gebäuden Oberes Feld 10/12, 18/20 und 38/40 

in Immenstadt, Jahnstraße 18/18a in Sonthofen und 

Gerberweg 6 in Bad Hindelang durchgeführt. 

Am Gebäude Plattenbichlstraße 37/39/41 in Oberstdorf 

wurden neben Sanierung von Dach und Fassade 

auch Balkone ergänzt und so die Wohnattraktivität 

gesteigert. 

In großem Maße binden die Erneuerung gesamter Abwasser- 

und Trinkwasserleitungssysteme in den 

Bestandsgebäuden der 60er und 70er-Jahre unsere 

Kapazitäten. Insbesondere im Bereich Sonthofen 

sind aufgrund der verwendeten Materialien und der 

Wasserqualität aufwändige Sanierungen erforderlich. 

Nach wirtschaftlicher Abwägung werden nun sukzessive 

die Stränge dieser Gebäude erneuert und in 

dem Zuge alle Bäder, soweit möglich barrierearm, 

modernisiert. Begleitende Arbeiten sind die Erneuerung 

der Wohnungseingangstüren, der elektrischen 

Haupt- und Wohnungsverteiler, sofern noch nicht vorhanden 

die Umstellung auf zentrale Warmwasserversorgung 

und Zentralheizung sowie Sanierung der 

Treppenhäuser. 

Im Jahr 2019 wurden auf diese Weise die Gebäude 

Metzlerstraße 2-8 und 10-16 in Sonthofen sowie 

Reuteweg 6/8 in Blaichach mit insgesamt 64 Wohnungen 

saniert. Mit vergleichbarem baulichem Umfang 

wurden 17 Bäder im Gebäude Schanzenstraße 5 

in Immenstadt saniert und an neue Versorgungsleitungen 

angeschlossen. 

Die energetischen Verbrauchswerte der Bestandsgebäude 

konnten durch Erneuerung von fünf Heizungsanlagen, 

Sanierung von Solarthermieanlagen, einer 

Vielzahl von Reglern und Pumpen sowie der Aufschaltung 

weiterer Anlagen auf die zentrale Leittechnik 

entscheidend verbessert werden. 

Im Bereich der Haustechnik wurden auch 2019 turnusgemäß 

Verprobungen an Trinkwasseranlagen durchgeführt. 

Aufgrund geänderter gesetzlicher Regelungen 

ist dies nun nicht mehr mit eigenem qualifiziertem 

Personal möglich, sondern wurde durch einen 

externen Dienstleister ausgeführt. 

01 SOLIDE

Familie Dorn, 

Käufer eines Reihenhauses 

im Projekt „Junges Wohnen“

02 INDIVIDUELL 

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist eine Herzensangelegenheit vieler 

Menschen im Oberallgäu. Hier unterstützen Sie Spezialisten bei der Realisierung 

Ihrer ganz persönlichen Wohnvorstellung. Wir beraten Sie von Anfang an mit dem 

Ziel, die eigenen Wünsche möglichst weit auch umzusetzen. Von der Auswahl der 

Fliesen über die Verteilung der Steckdosen bis zur Bestimmung der Wandfarbe 

steht Ihnen unser Team zur Seite.

BAUTRÄGERGESCHÄFT UND VERKÄUFE 

Bürgermeister-Zimmer-Straße, Eigentumswohnungen, Haldenwang 

Zieglerstraße, Reihenhäuser, Immenstadt 

Stiftsstadt-Wohnen, Eigentumswohnungen, Kempten 

26 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

Im Geschäftsjahr 2019 wurden aus dem Anlagevermögen 

6 Wohnungen, 1 Tiefgaragenstellplatz, 2 Stellplätze 

und 3 Carports veräußert. Grundstücke wurden 

in Oberstdorf und Kimratshofen verkauft. 

In Kooperation mit der Sozialbau Kempten errichtete 

das SWW im Rahmen der „Stiftsstadt-Wohnen GbR“ 

76 hochwertige Eigentumswohnungen auf dem Gelände 

des ehemaligen Kreiskrankenhauses in Kempten. 

Zum Projekt gehören ebenfalls 2 Tiefgaragen. Die Gesamtfertigstellung 

der Bauträgermaßnahmen konnte 

2019 realisiert werden. 

Das Neubauprojekt „Wohnen beim Schlossbauer“ in 

Sonthofen wurde überwiegend als Bauträgermaßnahme 

konzipiert. Es entstanden 22 hochwertige Eigentumswohnungen 

in zwei Gebäuden mit Tiefgarage 

und 18 schlüsselfertige Reihenhäuser zum Verkauf. 

Die Mehrfamilienhäuser in Ziegelbauweise werden 

von einer zentralen Pellets-Heizungsanlage versorgt. 

Der Baubeginn fand im Mai 2017 statt. Bereits 2018 

konnten erste Reihenhäuser und Eigentumswohnungen 

an die Käufer übergeben werden. Die restlichen 

Häuser und Wohnungen wurden dann 2019 übergeben 

und die Gesamtmaßnahme mit Tiefgarage, Garagenhof 

und Außenanlagen fertiggestellt. 

Auf einem Bestandsgrundstück des SWW in der 

Zieglerstraße in Immenstadt wurde, begleitend zum 

bereits beschriebenen Mehrfamilienhaus, auch die 

Errichtung von 10 schlüsselfertigen Reihenhäusern 

und einem Garagenhof vorgenommen. Die im Frühjahr 

2018 mit den Rohbauarbeiten begonnenen Bauarbeiten 

konnten 2019 fertiggestellt und alle Gebäude in der 

ersten Jahreshälfte an die Käufer übergeben werden. 

Ein weiteres Bauträgerprojekt wird durch das SWW 

in der Bürgermeister-Zimmer-Straße, Haldenwang 

realisiert. Im neu entstehenden Wohngebiet am Ortsrand 

konnte ein Grundstück erworben werden. Die 

Planung sieht zwei Mehrfamiliengebäude mit insgesamt 

15 Wohnungen und gemeinsamer Tiefgarage 

vor. Es handelt sich um einen Mix aus 2-, 3- und 

4-Zimmer-Wohnungen. Die Bauarbeiten wurden im 

Frühjahr 2019 begonnen. Die Fertigstellung und 

Übergabe der Wohnungen an die Käufer sind für den 

Sommer 2020 geplant. 


„Wohnen beim Schlossbauer“, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen, Sonthofen 


02 INDIVIDUELL

Anton Klotz 

Landrat und Aufsichtsratsvorsitzender 

des SWW 

im Geschäftsjahr 2019

03 ENGAGIERT 

Unsere unternehmerische Strategie ist auf Nachhaltigkeit angelegt. Erfolgreiches, wirtschaftliches 

Handeln, Verantwortung gegenüber unserer Umwelt und Heimat sowie die 

Verpflichtung zu unserem sozialen Auftrag: Das sind die Kernpunkte unserer Unternehmenskultur 

und daran lassen wir unsere tägliche Arbeit messen.

NACHHALTIGKEIT 

Das SWW als regional verankertes und agierendes 

Unternehmen ist sich seiner Verantwortung bezüglich 

der Gesellschaft und Umwelt bewusst. Im Rahmen 

eines kontinuierlichen Verbesserungsprozesses 

ist die selbstreflexive Auseinandersetzung mit der 

gesellschaftlichen Verantwortung unseres Unternehmens 

eine wesentliche Aufgabe. 

Unser Ziel ist es, soziales Zusammenleben, die Balance 

von ökologischen Verpflichtungen und technischen 

Möglichkeiten sowie das ökonomisch Machbare 

und Verantwortbare bestmöglich in Einklang zu 

bringen. Nachhaltigkeit bedeutet dabei zu allererst 

ein kritisches Denken und bedingt einen verantwortungsbewussten 

Umgang mit den Themen Soziales, 

Ökologie und Ökonomie. 

SOZIALES 

Für unsere Mieter werden Quartiere entwickelt, die 

passende Wohnformen für verschiedene Lebenslagen 

zur Verfügung stellen. Durch Gestaltung von Grünund 

Gemeinschaftsflächen wird die Lebensqualität im 

Quartier erhöht. Die Sozialverträglichkeit von Quartieren 

steigt, da die Wohnungen des SWW bewusst 

und gemischt belegt werden und somit eine Ghetto- 

Bildung vermieden wird. Das Zusammenleben von 

Menschen in unterschiedlichen Lebenslagen, mit 

unterschiedlichem Einkommen und aus verschiedenen 

Kulturkreisen soll auf diese Weise gefördert 

werden. 

Für unsere Mitarbeiter werden individuell abgestimmte 

Entwicklungsmaßnahmen angeboten, 

Seminarangebote können selbst vorgeschlagen und 

die Erkenntnisse danach mit den Kollegen beispielsweise 

im Intranet oder durch interne Schulungen 

geteilt werden. Ein zentrales Thema ist weiterhin die 

Vereinbarkeit von Beruf und Familie. Erste Flexibilisierungsangebote 

für unsere Mitarbeiter führen bereits 

zu Verbesserungen in diesem Bereich. Es werden z.B. 

flexible Arbeitszeitmodelle oder Home Office ange- 

boten. Außerdem stehen entsprechende Arbeitsplätze 

zur flexiblen Benutzung durch alle Kollegen, die sich 

zeitweise im Bürogebäude befinden, zur Verfügung 

(Desk Share). Zudem werden regelmäßig Kurse zur 

Gesundheitsförderung, z.B. Rückenfit angeboten und 

wöchentlich ein Obstkorb bereitgestellt. 

ÖKOLOGIE 

Die durchschnittliche Energiebilanz liegt bei sanierten 

SWW Gebäuden (247 Wirtschaftseinheiten) bei 

ca. 90 bis 100 kWh/m². Insbesondere einzelne Gebäude 

verfügen über einen deutlich besseren energetischen 

Standard. Neubauten erfolgen auf Basis der jeweils 

gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV). 

Bei Sanierungen, Modernisierungen und Neubauten 

wird stets auf die Auswahl umweltfreundlicher regionaler 

Baustoffe geachtet. Es werden beispielsweise 

nahezu ausschließlich mineralische Dämmstoffe 

eingesetzt. Ziele dabei sind ein gesundes Wohnen, 

ressourcenschonendes Bauen sowie eine lange Haltbarkeit 

der Gebäude. Auch die umweltfreundliche 

Entsorgung am Ende des Gebäudelebenszyklusses 

spielt eine entscheidende Rolle. 

Durch ergänzendes und flächensparendes Bauen 

wird bei Neubauvorhaben ein möglichst geringer 

Flächenverbrauch angestrebt. Gleichzeitig bemühen 

wir uns, Grünflächen soweit möglich zu erhalten. 

ÖKONOMIE 

Das Kerngeschäft des SWW ist die Bewirtschaftung, 

der Erhalt und somit die Sicherung des eigenen Gebäudebestandes. 

Ein zeitgemäßer Bestand bildet die 

Grundlage für das Hauptgeschäftsfeld Vermietung. 

Unter dem ökonomischen Gesichtspunkt wird deshalb 

eine Eigenkapitalrendite von ca. 3 % angestrebt, 

um neuen sozialen Wohnraum erstellen zu können. 

Neben der Aufgabe der Beschaffung von günstigen 

Grundstücken wird hierbei das Verhältnis Mietwohnungsbau 

zu Eigentumsbau entsprechend gewichtet. 

Firmenfahrzeug mit Elektroantrieb 

Eingangsbereich des SWW-Verwaltungsgebäudes 

30

SPENDEN 

FÜR MENSCHEN IN DER REGION 

Mit unseren jährlichen Spenden an verschiedene 

Organisationen und Vereine engagieren wir uns für die 

Menschen in unserer Region im Oberallgäu. 

Es liegt uns am Herzen die Menschen direkt dort zu unterstützen, 

wo auch wir als SWW Wohnraum anbieten. 

Im Geschäftsjahr 2019 haben wir beispielsweise an 

Organisationen und Vereine aus den Bereichen Kultur 

(z.B. Oberstdorfer Musiksommer) und Soziales (z.B. 

Blockhaus für das Kinderhaus Nord in Sonthofen) 

gespendet. 

Insgesamt wurde das Engagement regionaler Organisationen 

und Vereine vom SWW mit einem Betrag von 

ca. € 15.000 gewürdigt. 

Oberstdorfer Musiksommer 

FÜR MENSCHEN IN ENTWICKLUNGSLÄNDERN 

Die Lebensbedingungen für Menschen in Afrika, 

Asien und Lateinamerika zu verbessern, ist eine 

gesellschaftspolitische Aufgabe der fachlichen 

Institutionen und Unternehmen der reichen Industrieländer. 

Die Wohnungsnot in diesen Ländern zu 

bekämpfen, sehen wir als eine gesellschaftliche 

Verpflichtung in der Wohnungswirtschaft. 

Blockhaus für das Kinderhaus Nord in Sonthofen 

Dieser Verantwortung kommen wir über die 

DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales 

Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. nach. Sie ist 

unsere Fachorganisation für wohnungswirtschaftliche 

Entwicklungszusammenarbeit. 

Bereits seit 2014 unterstützt das SWW die Projekte 

der DESWOS als Mitglied und Förderer. Denn mit 

einem Mitgliedsbeitrag und den Spenden fördern 

wir die soziale und wirtschaftliche Entwicklung benachteiligter 

Menschen durch Projekte in Afrika, 

Asien und Lateinamerika. 

Mit unseren Spenden und unserem Mitgliedsbeitrag 

unterstützen wir den Bau von Häusern in Selbsthilfe, 

errichten wir Kindergärten und Schulen, schaffen 

Arbeitsplätze und vieles mehr. 

Armutsorientiertes Bauen, Indien 

Armutsorientiertes Bauen, Malawi 

©DESWOS e.V. 

©DESWOS e.V. 

03 ENGAGIERT

Mieter der Goethestraße 

bei der Vorstellung der 

zukünftigen Quartiersentwicklung

04 INNOVATIV 

In unserem Geschäftsfeld SWW INNOVATIV entwickeln wir die bauliche Antwort auf 

die großen Fragestellungen unserer Zeit, seien es demografische Entwicklungen, 

Fragen der Inklusion, Herausforderungen der Migration oder Konzepte für bezahlbaren 

Wohnraum. Gleichzeitig erschließen unsere Spezialisten hier neue Baugebiete 

und sind die kompetenten Ansprechpartner für unsere besonderen Immobilien.

ENTWICKLUNGEN UND PLANUNGEN 

Für ein Grundstück in Hanglage in der Kemptener 

Straße in Immenstadt wurde die Entwurfsplanung 

erstellt. Dieses Grundstück ist für eine Bauträgermaßnahme 

mit 10 Wohnungen und Tiefgarage vorgesehen. 

Der Beginn der Baumaßnahmen ist für 2020 

geplant. 

Ebenfalls für eine Bauträgermaßnahme wurde ein 

Grundstück auf der Sonnenhalde in Missen überplant. 

Die in 2019 erstellten Entwurfspläne sehen 12 

Wohnungen und eine Tiefgarage mit 12 Stellplätzen 

vor. Nach Erlangung des Baurechts soll 2020 mit der 

Vermarktung und 2021 mit den Bauarbeiten begonnen 

werden. 

Konkrete Pläne wurden für ein Mitarbeiterhaus für Klinikangestellte 

„Im Stillen“ in Immenstadt entwickelt. 

Der Landkreis wird das nahe der Klinik gelegene 

Grundstück als Erbpacht zur Verfügung stellen. Das 

Gebäude ist als Holzbau in KfW55 Standard geplant. 

Es sollen 39 Appartements und Räumlichkeiten für 

die Kinderbetreuung durch eine Tagesmutter entstehen. 

Der Baubeginn ist, nach Erlangung des Baurechts, 

für das Jahr 2020 vorgesehen. 

Das Quartier Goethestraße in Sonthofen stellt mit 

421 Wohnungen in 28 Gebäuden ein Kerngebiet des 

SWW dar. Für das Quartier soll ein Gesamtkonzept 

entwickelt werden, das die Aspekte „Wohnen, soziales 

Umfeld und Mobilität“ sowie Nachhaltigkeit 

berücksichtigt. Dabei ist neben der Aufwertung der 

Bestandsgebäude und der Außenanlagen auch die 

Schaffung neuen Wohnraums durch ergänzende Bebauung 

vorgesehen. Auf Grundlage des 2018 durch 

interdisziplinäre Planungen unter Beteiligung der 

Bewohner entwickelten städtebaulichen Rahmenplans 

wurde 2019 ein Architektenwettbewerb zur 

Konkretisierung der baulichen Umsetzung vorgenommen. 

In der Fortfolge wurde mit den beauftragten 

Architekten und Fachplanern ein Konzept entwickelt, 

das die Schaffung von rund 160 neuen Wohnungen 

in mehreren Bauabschnitten vorsieht. Parallel sollen 

die Außenanlagen und die Sanierungsstrategien 

der Bestandsgebäude entwickelt und realisiert werden. 

Die Änderung des Erschließungsweges für das 

Quartier, die Unterbringung von Stellplätzen sowie 

die Erneuerung der technischen Infrastruktur stellen 

weitere Herausforderungen dar. Das Baurecht für den 

ersten Bauabschnitt wird für 2020 angestrebt. Erste 

Baumaßnahmen für Neubau und Sanierung im Quartier 

könnten 2021 beginnen. 

Konkrete Planungen für den Ersatz von Bestandsgebäuden, 

deren Erhalt bzw. Sanierung aufgrund von 

Baualter und Wohnqualität nicht wirtschaftlich ist, 

wurden für Grundstücke in Sonthofen, Immenstadt 

und Oberstdorf erstellt. 

Modellfoto des aktuellen 

Planungsstandes 

im Goethequartier 

(Stand Mai 2020) 

34 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

© BOKEHdesignstudio 

Blick aus einem südlichen Hof in Richtung Bauabschnitt 1 (Stand Wettbewerb) 

Aktueller Planungsstand im Goethequartier (Stand Mai 2020) 

03 INNOVATOV

Eric Waibel und Richard Stoll 

Installateure des SWW

05 SERVICE 

Mit zahlreichen Dienstleistungsangeboten rund um Wohnraum und Wohnungsverwaltung 

sind wir nicht nur im eigenen Bestand aktiv, sondern bieten diese 

auch frei am Markt an. Ob Regiebetrieb und Hausmeisterei, die Drittverwaltung 

von Wohnungen oder auch die Eigentümerverwaltung: unsere Erfahrung ist unser 

großes Plus.

DRITTVERWALTUNG / 

SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG 

Für die Stadibau – Gesellschaft für den Staatsbedienstetenwohnungsbau in Bayern mbH werden 

78 Wohnungen und für die Kommunen im Oberallgäu 86 Wohnungen verwaltet. Neben der Verwaltung 

von 110 Wohnungen in kirchlichen Dienstgebäuden und 2 Wohnungen für den Freistaat Bayern werden für 

23 Hausbesitzer 107 Wohnungen verwaltet. Im Weiteren befinden sich 33 Wohnungen in der Sondereigentumsverwaltung. 

Insgesamt werden 416 Mietwohnungen für Dritte verwaltet. 

Gemeinden 

Mietwohnungen 

für Dritte 

Gemeinden 

Mietwohnungen 

für Dritte 

Sonthofen 112 

Immenstadt 26 

Oberstdorf 80 

Blaichach 39 

Oberstaufen 5 

Bad Hindelang 5 

Burgberg 7 

Balderschwang 33 

Rettenberg 3 

Waltenhofen 13 

Nesselwang 8 

Obermaiselstein 9 

Untermaiselstein 3 

Wertach 9 

Thalkirchdorf 4 

Schöllang 7 

Lindau 6 

Wiggensbach 30 

Kempten 17 

Gesamt 416 

Ansicht Gesundheitszentrum Waltenhofen 

38 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

GEWERBE 

Gemeinden 

Gewerbe und 

sonstige Einheiten 

Sonthofen 15 

Immenstadt 11 

Oberstdorf 1 

Blaichach 1 

Bad Hindelang 10 

Insgesamt werden vom SWW 43 Gewerbeeinheiten 

verwaltet. Die gesamte Gewerbefläche beträgt zum 

31. Dezember 2019 12.265,43 m². Die Gewerbemieten 

blieben mit Mio. € 1,0 nahezu unverändert. 

Die durchschnittliche Sollmiete für die gewerbliche 

Nutzung beläuft sich am 31.12.2019 auf 6,48 €/m² 

Nutzfläche/mtl. 

Fischen 3 

Burgberg 1 

Rettenberg 1 

Gesamt 43 

BAUBETREUUNG 

Für die Gesundheitszentrum Waltenhofen GmbH&Co. 

KG, an der das SWW ebenfalls beteiligt ist, wurden 

2019 Baubetreuungsleistungen übernommen. In 

zentraler Ortslage von Waltenhofen soll ein Gewerbeobjekt 

entstehen, das insbesondere der örtlichen 

Versorgung des Gesundheitswesens dient. Neben einer 

Apotheke sind vor allem Praxen vorgesehen. Die 

Entwurfs- und Genehmigungsplanung wurde 2019 

erstellt. Der Baubeginn ist für 2020, die Fertigstellung 

für Ende 2021 vorgesehen. 

Die Kreisspitalstiftung Kempten beabsichtigt, auf 

einem zentral in Altusried gelegenen Grundstück eine 

Stationäre Pflegeeinrichtung und Seniorenwohnungen 

zu errichten. Das Raumprogramm wird durch 

Tagespflegeplätze und ambulanten Pflegedienst sowie 

Verwaltungsräume und Begegnungsräume ergänzt. 

Das SWW betreut im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages 

die Planung und Realisierung des 

Projektes. Der Baubeginn ist für 2021 vorgesehen. 

Die Allgäuer Kraftwerke GmbH, Sonthofen, plant die 

Erstellung eines Wohn- und Geschäftshauses auf einem 

Bestandsgrundstück in der Flurstraße in Sonthofen. 

Das SWW begleitet das Projekt in beratender 

Funktion. 2019 wurden die Entwurfspläne konkretisiert. 

Das technische Personal des SWW übernimmt ebenfalls 

Baubetreuungsleistungen für von der Hausverwaltung 

Oberallgäu (HVOA) betreute Wohnungseigentumsgemeinschaften 

sowie vom SWW verwaltete 

Gebäude Dritter. In diesem Rahmen wurden 2019 

Leistungen für Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung 

von Instandhaltungsarbeiten an diversen 

Gebäuden erbracht. Als Dienstleistung werden 

ebenfalls vorausschauende Instandhaltungsplanungen 

mit Hilfe eines wohnungswirtschaftlichen Softwaretools 

für die Eigentümergemeinschaften erstellt. 

Die Geschäftsleitung des SWW ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden. 

05 SERVICE


ERTRAGSLAGE 

Das Jahresergebnis setzt sich wie folgt zusammen: 

In T E 

Hausbewirtschaftung 

Verkaufstätigkeit 

Baubetreuung 

Verwaltungsbetreuung 

SUMME 

Rohertrag 14.017,0 734,3 71,9 131,0 14.954,2 

Betriebsergebnis 8.313,1 734,3 71,9 127,4 9.246,6 

Ergebnis vor Steuern 7.156,0 730,9 71,9 127,4 8.086,1 

DB I 7.154,4 730,9 71,9 127,4 8.084,5 

Umlage OP 2.484,5 165,7 76,8 100,5 2.827,6 

DB II 4.669,9 565,1 -4,9 26,9 5.256,9 

Umlage NOP 2.050,5 206,6 5,5 11,0 2.273,6 

DB III 2.619,4 358,5 -10,4 15,9 2.983,3 

Jahresüberschuss 2.619,4 358,5 -10,4 15,9 2.983,3 

Die Ertragslage wird wesentlich durch das Hausbewirtschaftungsergebnis und die Verkaufstätigkeit 

beeinflusst. Die Ertragslage der Gesellschaft ist zufriedenstellend. 

FINANZLAGE 

Anhand einer Kapitalflussrechnung auf Basis des Jahresabschlusses 2019 stellt sich die finanzielle 

Entwicklung für 2019 wie folgt dar: 

T E 

Finanzmittelbestand am 01.01. 8.957,2 

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 8.324,2 

Cashflow aus der Investitionstätigkeit -4.626,0 

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -3.459,5 

Finanzmittelbestand am 31.12. 9.195,9 

Die Cashflows aus der Investitionstätigkeit und aus der Finanzierungstätigkeit wurden durch Mittelzuflüsse 

aus der laufenden Geschäftstätigkeit kompensiert. In den Finanzmitteln ist per 31.12.2019 ein Guthaben in 

Form von Bausparverträgen i.H.v. T E 1.051,5 enthalten. 

Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben und ist auch für die geplante Zukunft 

gewährleistet. Die Finanzverhältnisse der Gesellschaft sind geordnet. 

40 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

VERMÖGENSLAGE 

Ausgehend vom Jahresabschluss zum 31.12.2019 ergibt sich folgende Vermögens- und Kapitalstruktur: 

31.12.2019 31.12.2018 Veränderung 

Vermögensstruktur T E % T E % T E % 

Anlagevermögen 120.747,1 85,4 120.753,1 81,7 -6,0 0,0 

Verkaufsgrundstücke 4.001,1 2,8 9.513,9 6,4 -5.512,8 -57,9 

Sonst. kurzfr. Vermögen 16.621,2 11,8 17.571,9 11,9 -950,7 -5,4 

Gesamtvermögen 141.369,4 100,0 147.839,0 100,0 -6.469,6 -4,4 

31.12.2019 31.12.2018 Veränderung 

Kapitalstruktur T E % T E % T E % 

Eigenmittel 68.626,9 48,6 65.751,1 44,5 2.875,8 4,4 

Langfristig. Fremdkapital 55.464,8 39,2 59.405,8 40,2 -3.941,0 -6,6 

Kurzfristig. Fremdkapital 17.277,7 12,2 22.682,1 15,3 -5.404,4 -23,8 

Gesamtkapital 141.369,4 100,0 147.839,0 100,0 -6.469,6 -4,4 

Die Bilanzsumme verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um T € 6.469,6. 

Auf der Vermögensseite liegen bei den langfristigen 

Investitionen im Anlagevermögen die Kostenzugänge 

für die Neubau- und Umbaumaßnahmen, Nachtragskosten 

für frühere Maßnahmen unter den planmäßigen 

Abschreibungen und den Buchwertabgängen. 

Die Verkaufsgrundstücke gingen bei den zum Verkauf 

bestimmten Grundstücken aufgrund abgeschlossener 

Bauträgermaßnahmen deutlich zurück. 

Beim sonstigen kurzfristigen Vermögen wirkt hauptsächlich 

ein deutlicher Rückgang des Bestandes an 

unfertigen Bauten aufgrund beendeter Maßnahmen 

im Bauträgergeschäft und geringerer daraus resultierenden 

offenen Forderungen. Die flüssigen Mittel 

zeigen einen leichten Zuwachs. 

Auf der Kapitalseite erhöhten sich die Eigenmittel 

vor allem aufgrund des erzielten Jahresüberschusses. 

Die langfristigen Fremdmittel reduzierten sich, da die 

Neuaufnahmen von Darlehen zur Finanzierung von 

Neubautätigkeiten die planmäßige und außerplanmäßige 

Tilgung von Darlehen nicht übersteigen und 

durch Sondertilgungen. 

Das kurzfristige Fremdkapital verringerte sich im 

Vergleich zum Vorjahr aufgrund der Reduzierung bei 

den erhaltenen Anzahlungen aus dem Bauträgergeschäft 

deutlich. 

Das Eigenkapital zum 31. Dezember 2019 beträgt 

47,58 % (Vorjahr: 43,48 %) der Bilanzsumme. Die 

Eigenmittel (einschließlich Rückstellungen für 

Bauinstandhaltung und der Rückstellung für Kanalsanierung) 

betragen 48,54 % (Vorjahr: 44,47 %) der 

Bilanzsumme. 

Die Gesellschaft verfügt über eine angemessene 

Eigenkapitalausstattung. 

Zum 31. Dezember 2019 sind die langfristigen Investitionen 

und die größtenteils nicht kurzfristig realisierbaren 

Grundstücksvorräte geeignet mit Eigenmitteln 

und langfristigem Fremdkapital finanziert. 

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet. 

41

WEITERE FINANZIELLE UND NICHTFINANZIELLE 

LEISTUNGSINDIKATOREN 

ERLÖSSCHMÄLERUNGEN, LEERSTÄNDE UND 

FORDERUNGSAUSFÄLLE 

Die Erlösschmälerungen betrugen 0,5 % der Umsatzerlöse 

(Vorjahr 0,4 %). Zum 31. Dezember 2019 waren 

14 Wohnungsleerstände (Vorjahr 12) zu verzeichnen. 

Die leerstehenden Wohnungen betreffen die, die am 

Stichtag tatsächlich noch zur Weitervermietung vorgesehen 

sind. Eine Angabe der Anzahl zum Abriss und 

aufgrund unwirtschaftlichen Renovierungsbedarfes 

leerstehender Wohnungen entfällt. 

Die Mietausfälle belaufen sich auf 0,7 % der Sollmieten 

und Umlageerträge (Vorjahr 0,7 %). 

Im Jahr 2019 sind 11 Räumungsklagen (Vorjahr 5) bei 

Gericht eingereicht worden. Von diesen Klagen führten 

3 (Vorjahr 2) zu Zwangsräumungen. Es wurden 28 

(Vorjahr 32) Mahnbescheide erstellt. 

Der Forderungsausfall bei den Mietern beträgt im 

Geschäftsjahr 2019 T € 65,9 (Vorjahr T € 31,4). 

MIETERWECHSEL 

Im Jahr 2019 haben 240 Mieterwechsel (Vorjahr 287) 

stattgefunden. Bei einem Wohnungsbestand per 

31. Dezember 2019 von 3.679 Wohneinheiten ergibt 

dies eine Fluktuationsrate von 6,52 % (Vorjahr 7,81 %). 

Hauptgründe für den Wohnungswechsel sind im 

Wesentlichen wie in den Vorjahren das Alter der 

Bewohner sowie berufliche und persönliche Veränderungen 

der Mieter. 

240 

6,52% 

PERSONAL 

Die Bezahlung der Betriebsangehörigen erfolgt nach dem Manteltarif- bzw. Vergütungstarifvertrag für Arbeitnehmer 

in der Wohnungswirtschaft. Für die nebenberuflich tätigen Hausmeister gelten freie Vereinbarungen. 

Neben der tariflichen Bezahlung werden vom Unternehmen weitere soziale Leistungen gewährt, und zwar 

eine zusätzliche Altersversorgung und eine Beihilfe-Krankenversicherung. 

ALTERSSTRUKTUR DER SWW-BELEGSCHAFT 

Alter gewerbliche Arbeitnehmer angestellte Arbeitnehmer insgesamt 

hauptberuflich 

nebenberuflich/ 

teilzeitbesch. 

hauptberuflich 

nebenberuflich/ 

teilzeitbesch. 

bis 20 0 0 0 0 0 

21 - 30 0 0 14 0 14 

31 - 40 1 2 8 1 12 

41 - 50 7 3 10 4 24 

51 - 60 6 2 5 5 18 

über 60 3 5 3 0 11 

insgesamt 17 12 40 10 79 

Freiwerdende Stellen werden immer auf die Notwendigkeit der Wiederbesetzung hin überprüft. Stellenneubesetzungen 

werden grundsätzlich zuerst intern ausgeschrieben. In allen Fällen konnten Arbeitsplätze mit 

qualifiziertem Personal neu besetzt werden. Die Mitarbeiter nehmen regelmäßig an Fort- und Weiterbildungslehrgängen 

sowie berufsbezogenen Seminaren teil. 

42 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

WECHSEL IN DEN ORGANEN 

Im Aufsichtsrat gab es im Jahr 2018 einen Todesfall unter den Aufsichtsratsmitgliedern, 

der nicht nachbesetzt wurde. 

STÄNDIGES MITGLIED für die Dauer seiner Amtszeit: 

Der Landrat des Landkreises Oberallgäu: 

Klotz Anton, Haldenwang (Aufsichtsratsvorsitzender seit 15.07.2014) 

WAHLMITGLIEDER (von 15.07.2014 - 2020): 




Beerenwinkel Heinrich, Vorstand, Sonthofen 










Schwarz Heribert, Vorstand, Sonthofen 




MITGLIEDER DES PRÜFUNGSAUSSCHUSSES: 





In der Geschäftsführung gab es im vergangenen Jahr keine personellen Veränderungen. 

43

PROGNOSE-, RISIKO- UND CHANCENBERICHT 

PROGNOSEBERICHT 

Das SWW erwartet für 2020 eine Ergebnisentwicklung 

mit einem Planergebnis in einer Bandbreite von 

Mio. € 0,9 Mio. bis Mio. € 1,4. 

Wir werden unseren soliden Mietwohnungsneubau 

stetig beibehalten. Schwierigkeiten bereiten uns 

hierbei immer wieder die Grundstücksfrage sowie 

die Erlangung des Baurechts. Zwischenzeitlich hat 

die Staatsregierung geklärt, dass Kommunen die 

2. Säule und Unternehmen, einschließlich Genossenschaften 

und kirchliche Träger, die 3. Säule des Wohnungspaktes 

Bayern als Fördermittel nutzen können. 

Wir im Oberallgäu werden die Sonderform der Einkommensorientierten 

Förderung (EOF), die mittelbare 

Belegung, bestmöglich nutzen. Damit können wir für 

die Mitte der Bevölkerung einen attraktiven Preis für 

Neubauwohnungen anbieten. Die Mieter brauchen 

das Prozedere der Wohnberechtigung in Verbindung 

mit der kompletten Offenlegung ihrer Einkommensund 

Vermögungsstruktur nicht zu durchlaufen. Ein 

konkretes Projekt entsteht an der Marktwaage in 

Sonthofen. In Zusammenarbeit mit der Wahlfamilie 

Sonthofen e.V. errichten wir 16 Mietwohnungen, die 

der Verein komplett anmietet. Im Gegenzug werden 

wir in unserem Bestand ca. 24 Mietwohnungen im 

Preissektor von 5,80 €/m² zur Verfügung stellen. 

Ein weiteres Risiko sehen wir in der Herausforderung, 

wie Wohnungsgrundrisse gestaltet sein müssen, 

die ein lebenslanges Wohnen ermöglichen. Die in 

den 50 - 70er Jahren des vergangenen Jahrhunderts 

gebauten Grundrisse, verbunden mit hochparterren 

Zugängen, entsprechen nicht mehr den Bedürfnissen 

nach lebenslangem Wohnen. Hier sind nachhaltige 

Strategien in unseren Objekten zwischen Wohnungsrückbau 

(Abriss), Aufstockung, Komplettentkernung 

und Sanierungen zu entwickeln. Für das Goethequartier 

haben wir uns zunächst für eine Sanierung „plus“ 

entschieden. Ausgehend von Anforderungen an den 

Stellplatznachweis kann es erforderlich werden, ggfs. 

Gebäude zu entfernen, um Autos im Quartier unterbringen 

zu können. Diese aktive Kapitalvernichtung 

versuchen wir mittels moderner Parkierungs- und 

Mobilitätskonzepte zu umgehen und innovative Ideen 

in die Alpenstadt Sonthofen und dem gesamten Oberallgäu 

einzubringen. Lebenslanges Wohnen wird 

nur in Quartieren gelingen, wo Selbsthilfe, Nachbarschaftshilfe, 

semiprofessionelle Dienste und professionelle 

Dienste selbstverständlich sind. Wenn im und 

Nahe des Quartiers eine Infrastruktur bereitsteht, die 

Sicherheit gewährleistet, weil eine funktionierende 

Nahversorgung vorhanden ist, in der Nähe Ärzte und 

Gesundheitseinrichtungen sich niedergelassen haben, 

Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen 

zur Verfügung stehen und die Mobilität aus dem 

Quartier und ins Quartier zur Verfügung gestellt wird, 

dann bleiben die Menschen in Ihrer sozialräumlichen 

Struktur. Wir sind deshalb in all unseren Bemühungen 

immer darauf angewiesen, dass dieses Wissen bei 

den städtebaulichen Entwicklungen angewendet wird. 

Unsere Mitarbeiter werden sich mit den Themen Agilität 

und Stabilität intensiv auseinandersetzen müssen. 

Wie wollen wir gemeinsam die Zukunft angehen? Wie 

viel Selbstverantwortung kann der bzw. die Einzelne 

übernehmen? Wie gelingt es Familie und Beruf in 

eine günstige Balance zu bringen? Was muss das Unternehmen 

dafür bieten? Welche Spielräume lässt 

hierbei das Tarifrecht und die Gesetzgebung? Wird 

die Digitalisierung hier zum Fluch oder Segen? Das 

sind Chancen und Risiken, die wir sehen, die sich aber 

weiter virulent im Unternehmen entwickeln sollen, 

ohne Verlierer zu produzieren. Dies kann nur in einem 

Werteverständnis gelingen, das von Respekt, Toleranz, 

Wertschätzung und Vertrauen geprägt ist. Dann 

stimmt das Bild: „Unternehmenskultur ist die Musik, 

die keiner hört, aber alle danach tanzen!“ 

44 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

Unser nachhaltiges Handeln in ökonomischen, ökologischen 

und sozialen Themen prägt unser Tun seit nun 

über 70 Jahren. Mit einem Rundum-Service bieten wir 

unseren Kunden eine bestmögliche Dienstleistung. 

Die aktuelle Nachfragesituation nach bezahlbaren, individuellen 

und innovativen Wohnungs- und Gewerbebauten 

lassen eine positive Geschäftsentwicklung 

erwarten. 

Unsere individuellen Bauträgermaßnahmen werden 

wir in gewohntem Maße unseren Kunden weiterhin 

anbieten. Das Produkt bezahlbarer Eigentumswohnungsbau 

und Reihenhäuser gilt es insbesondere für 

die Mitte der Bevölkerung in einem guten Verhältnis 

des Flächenverbrauchs mit den jeweiligen Kommunen 

zu konzipieren. Konkrete Maßnahmen wollen wir 

in Immenstadt und Missen realisieren. 

Als innovative Projekte, die wir vor allem für Kommunen 

und Caritative Träger anbieten, sind die Postresidenz 

in Altusried, das Mitarbeiterhaus für Klinikbedienstete 

in Immenstadt und das „Nachbarschaftliche Wohnen” 

der Wahlfamilie Sonthofen e.V. an der Marktwaage in 

Sonthofen zu nennen. 

In Abhängigkeit der tatsächlich erforderlichen Instandhaltungs- 

und Investitionsaufwendungen können 

sich Abweichungen zur Planung ergeben. 

Insgesamt sehen wir mehr Chancen als Risiken. 

Quantitative Angaben zum Einfluss der Coronakrise 

auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt 

der Aufstellung des Lageberichts noch nicht verlässlich 

möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der 

Dauer der Beeinträchtigungen durch das Virus und 

die darauffolgende wirtschaftliche Erholung ab. Es ist 

allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen 

Kennzahlen gegenüber dem Vorjahr zu rechnen. 

Wir gehen davon aus, dass die Mietforderungen steigen 

können und bei erforderlicher Abschreibung von 

Mietforderungen die Mietausfallquote steigen kann, 

in dessen Folge die Gesamt- und Eigenkapitalrentabilität 

negativ beeinflusst werden kann. 

An Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sind 

für die nächsten drei Jahre ca. Mio. € 6,5 pro Jahr 

ohne Leistungen des eigenen Personals eingeplant. 

Unsere Aktivitäten mit unseren Tochtergesellschaften, 

die insbesondere im sozialen und kommunalen 

Bereich investieren, bringen für die heimische Bauwirtschaft 

eine positive Auftragslage. Bei all diesen 

Investitionen ist insbesondere darauf zu achten, dass 

wir die Einnahmenseite von unserem Kerngeschäft, 

der Vermietung von Wohnraum nicht vernachlässigen. 

Diese oben angeführten Investitionen können nur getragen 

werden, wenn es uns gelingt, die Balance von 

Investition und Refinanzierung zu finden. 

45

RISIKOBERICHT 

RISIKOMANAGEMENTSYSTEM 

Das angewandte Risikomanagement wird regelmäßig 

überprüft und fortgeschrieben. Das Risikomanagement 

umfasst alle wesentlichen Bereiche des 

Unternehmens. Aus den ermittelten Kennzahlen 

wird das unternehmerische Risiko kontrolliert und 

gesteuert. 

RISIKEN 

Die Gesellschaft sieht sich im Oberallgäuer Wohnungsmarkt 

vermehrten Herausforderungen gegenüber. 

Die im Rahmen der Hausbewirtschaftung 

erzielten Überschüsse müssen sowohl ausreichen, 

den Wohnungsbestand zu erhalten und zu verbessern, 

als auch neue Investitionen zu tätigen. 

BESTANDSGEFÄHRDENDE RISIKEN 

Für das Unternehmen sind keine bestandsgefährdenden 

Risiken erkennbar. In den letzten Jahren wurde 

ein umfangreiches, auf die speziellen Bedürfnisse der 

Gesellschaft zugeschnittenes Portfolio- und Finanzmanagement 

entwickelt und implementiert. 

RISIKEN MIT WESENTLICHEM EINFLUSS AUF 

DIE VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE 

Das geplante Jahresergebnis könnte nicht erreicht 

werden, wenn die Instandhaltungsbudgets nicht eingehalten 

werden können oder wenn die Annahmen 

über die Mietentwicklung oder über die Entwicklung 

der Refinanzierungskosten nicht eintreten. 

RISIKEN AUS DER CORONA-PANDEMIE 

Aus der Corona-Pandemie ist mit Risiken für die Geschäftsentwicklung 

und den zukünftigen Geschäftsverlauf 

des Unternehmens zu rechnen. Zu nennen 

sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung 

von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und 

Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen 

und der Verzögerung von geplanten 

Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg 

der Mietausfälle, mit krisenbedingten Einschränkungen 

der eigenen operativen Prozesse sowie ggf. 

mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu 

rechnen. Die Geschäftsführung beobachtet laufend 

die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit 

verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter 

Zugrundelegung des Risikomanagementsystems 

des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen 

zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Davon 

umfasst sind auch Maßnahmen zur Anpassung von 

operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung neuer 

technologischer Möglichkeiten. Das Risiko wird derzeit 

als gering eingeschätzt. 

BAUWIRTSCHAFT 

Die Handwerkerkapazitäten in der Region sind weitgehend 

ausgelastet. Bedingt durch Fachkräftemangel 

arbeiten viele Betriebe an der Auslastungsgrenze. 

Probleme bei Termineinhaltung und Zuverlässigkeit 

traten bisher in Einzelfällen auf. Die Auftragsbücher 

bei den Handwerksbetrieben sind gut gefüllt. Im 

Jahr 2020 wird mit weiteren Baupreissteigerungen, 

jedoch konjunkturell bedingt etwas schwächer wie 

in den vergangenen Jahren, gerechnet. In einzelnen 

Gewerken spielen Material- und Lohnpreissteigerungen 

eine große Rolle. In Kombination von Fachkräftemangel 

und Auslastung können sich bei einigen 

Gewerken überproportionale Preissteigerungen ergeben. 

Teilweise kommt es zu Anbieterengpässen und 

Lieferschwierigkeiten. Wir rechnen auch in Zukunft 

mit stärker anziehenden Baupreisen, die sich aus 

verschärften Umweltauflagen ergeben. Bei Sanierungen 

und Modernisierungen wirken sich die daraus 

resultierenden Investitionskostenmehrungen auf die 

Mieten aus, die zurzeit durch das günstige Zinsniveau 

teilweise kompensiert werden können. 

Weitere Risiken für die Wohnungswirtschaft bestehen 

durch die Belastungen, die sich durch weitergehende 

Anforderungen an das energetische und umweltschonende 

Bauen z.B. durch die Energieeinsparverordnung 

(EnEV) ergeben. Wir sollten in unserem 

Handeln den Zielkonflikt zwischen Ökologie und Ökonomie 

in der Gewichtung näher zur Ökologie bringen. 

Ein lebens- und liebenswertes Oberallgäu wird nur 

zu erhalten sein, wenn die Lebensgrundlagen, wie 

gute Luft, saubere Böden und ressourcenschonende 

Energieverbräuche aufrechterhalten wird. Ein weiteres 

Risiko besteht bei uns als ehemaliges gemeinnütziges 

Wohnungsunternehmen mit dem Namen 

„Sozial-Wirtschafts-Werk“. Es wird unterstellt, dass 

Investitionen nicht refinanziert werden, bzw. nichts 

kosten dürfen. 

Das Risiko wird als hoch eingeschätzt. 

46 

LAGEBERICHT

LAGEBERICHT 

RISIKOBERICHTERSTATTUNG ÜBER DIE 

VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN 

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite 

der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige 

Forderungen und flüssige Mittel. Soweit bei den Vermögenswerten 

Ausfallrisiken erkennbar sind, werden 

diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. 

Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf 

Geschäftsbanken und Sparkassen werden die verschiedenen 

Sicherungssysteme voll genutzt. 

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre 

Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, 

die ausschließlich Objektfinanzierungen 

betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich 

bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere 

aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, 

Liquiditätsrisiken). Aufgrund festverzinslicher Darlehen 

ist die Gesellschaft jedoch keinem Zinsänderungsrisiko 

ausgesetzt. Die Entwicklung der Zinsen 

wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen 

rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein 

Neuabschluss angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken 

so gering wie möglich zu halten. Zur Vermeidung 

eines sogenannten „Klumpenrisikos“ verteilen 

sich die Darlehensverbindlichkeiten der Gesellschaft 

auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen 

Laufzeiten. 

Zur Sicherung können auch Forwarddarlehen in Anspruch 

genommen werden.Rein spekulative Finan- 

zinstrumente werden nicht eingesetzt. Die Entwicklung 

auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres 

Risikomanagementsystems äußerst aufmerksam 

verfolgt, um Risiken möglich frühzeitig zu erkennen 

und diesen somit rechtzeitig begegnen zu können. 

Das Risiko wird als gering eingeschätzt. 

ZUSAMMENFASSENDE DARSTELLUNG 

DER RISIKOLAGE 

Es bestehen keine Rechtsstreitigkeiten, die wesentlichen 

Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 

haben. Aus zwei bereits liquidierten Bauträgerprojektgesellschaften 

mit je hälftiger Beteiligung 

der BSG Allgäu und SWW hätten sich aufgrund aktueller 

Umsatzsteuerrechtsprechung rückwirkend Zinsforderungen 

für die Umsatzsteuerjahre 2011 bis 2013 

i. H. v. ca. T E 225 gegenüber der Finanzverwaltung 

ergeben. Aufgrund bereits eingesetzter Verjährung 

können diese Ansprüche gegenüber dem Finanzamt 

nicht mehr geltend gemacht werden. Die BSG ihrerseits 

hat 50 % des Gesamtanspruches für sich bei 

SWW als ehemaligen kaufmännisch verantwortlichen 

Gesellschafter angemeldet. Eine Haftung der damals 

extern beauftragten steuerlichen Vertretung wird derzeit 

geprüft. Das Risiko wird als gering eingeschätzt. 

Weder für 2019 noch für die überschaubare Zukunft 

waren bzw. sind für das Unternehmen derzeit existenzgefährdende 

Risiken erkennbar. 

CHANCENBERICHT 

Durch zielorientierte und marktgerechte Angebote in 

den Bereichen „Mietwohnungen“ und „Eigentumsobjekte“ 

wird – auch im Hinblick auf den demografischen 

Wandel – davon ausgegangen, dass die mit den 

Gremien abgestimmten Planziele erreicht werden. 

Im zentralen Geschäftsfeld „Immobilienmanagement 

eigener Objekte“ wird von einem nachhaltigen Anstieg 

der Umsatzerlöse von ca. 1,5 % p.a. für die nächsten 

Jahre ausgegangen. 

Die Angebote im Bauträgerbereich werden ausschließlich 

an den Marktgegebenheiten und -anforderungen 

orientiert sein. Von einer stabilen Umsatzsituation 

wird aus heutiger Sicht ausgegangen. 

Neue Geschäftsfelder ergeben sich bei der Umsetzung 

des nachhaltigen Wirtschaftens, besonders in 

Verbindung mit anderen sozialen Dienstleistern. 


Martin Kaiser 

Geschäftsführer 

47

JAHRESABSCHLUSS – BILANZ ZUM 31.12.2019 

AKTIVA 

Geschäftsjahr 2019 

Vorjahr T E 

A. ANLAGEVERMÖGEN 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 

Entgeltlich erworbene gewerbl. Schutzrechte und Softwarelizenzen 91.195,24 91.195,24 93 93 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 103.277.625,06 101.064 

2. Grundstücke und grundstücksgl. Rechte mit Geschäfts- u. anderen Bauten 12.399.227,17 12.836 

3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 681.577,16 682 

4. Bauten auf fremden Grundstücken 30.335,87 34 

5. Technische Anlagen und Maschinen 91.382,39 101 

6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 679.054,03 713 

7. Anlagen im Bau 2.175.015,66 4.161 

8. Bauvorbereitungskosten 465.675,61 119.799.892,95 267 119.858 

III. Finanzanlagen 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 119.000,00 65 

2. Beteiligungen 736.969,19 855.969,19 737 802 

120.747.057,38 120.753 

B. UMLAUFVERMÖGEN 

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 475.579,51 1.065 

2. Bauvorbereitungskosten 90.566,86 193 

3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 3.258.880,94 8.080 

4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 176.088,94 176 

5. Unfertige Leistungen 6.229.050,00 5.813 

6. Andere Vorräte 161.719,70 10.391.885,95 154 15.481 

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 148.993,51 109 

2. Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken 32.337,25 1.068 

3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 443.371,34 403 

4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 167.264,02 132 

5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.047,51 1 

6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein 

Beteiligungsverhältnis besteht 78.648,33 

7. Sonstige Vermögensgegenstände 108.997,20 980.659,16 88 2.560 

759 

III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u. Bausparguthaben 

1. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 8.144.404,20 7.913 

2. Bausparguthaben 1.051.493,03 9.195.897,23 1.044 8.957 

20.568.442,34 26.998 

C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 53.826,21 88 

BILANZSUMME 141.369.325,93 147.839 

48

PASSIVA 


Vorjahr T E 

A. EIGENKAPITAL 

I. Ausgegebenes Kapital 

1. Gezeichnetes Kapital 13.000.000,00 13.000 

2. abzüglich Nennbetrag eigener Anteile -196.530,00 12.803.470,00 -197 12.803 

II. Gewinnrücklagen 

1. Satzungsmäßige Rücklagen 3.958.914,55 3.661 

2. Bauerneuerungsrücklage 400.000,00 400 

3. Andere Gewinnrücklagen 47.410.226,04 51.769.140,59 43.425 47.486 

III. Bilanzgewinn 2.685.011,40 3.985 

67.257.621,99 64.274 

B. RÜCKSTELLUNGEN 

1. Steuerrückstellungen 95.436,36 191 

2. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 1.369.265,46 1.477 

3. Sonstige Rückstellungen 3.142.707,62 4.607.409,44 4.052 5.720 

C. VERBINDLICHKEITEN 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 56.582.071,94 59.685 

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 2.372.832,15 2.729 

3. Erhaltene Anzahlungen 9.444.880,79 14.342 

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 874.142,50 850 

5. Sonstige Verbindlichkeiten 

- davon aus Steuern: E 73.155,56 (Vorjahr: T E 65), 

- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: E 829,37 (Vorjahr T E 7) 230.367,12 69.504.294,50 238 77.845 

D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 0,00 0 

BILANZSUMME 141.369.325,93 147.839 

49

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12. 2019 


Vorjahr T E 

1. Umsatzerlöse 

a) aus der Hausbewirtschaftung 24.136.231,26 23.737 

b) aus Verkauf von Grundstücken 12.304.029,13 9.636 

c) aus Betreuungstätigkeit 203.426,13 181 

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 207.481,07 36.851.167,59 209 33.764 

2. Verminderung (Vj. Erhöhung) des Bestands an zum Verkauf 

bestimmten Grundstücken mit fertigen Bauten 

sowie unfertigen Leistungen -4.390.864,15 4.467 

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 287.348,33 178 

4. Sonstige betriebliche Erträge 2.007.878,99 -2.095.636,83 968 5.613 

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 

34.755.530,76 39.377 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -13.027.451,71 -11.075 

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -6.806.409,32 -13.033 

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -42.702,94 -19.876.563,97 -56 -24.164 

6. Rohergebnis 14.878.966,79 15.213 

7. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter -3.631.917,80 -3.384 

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersvorsorge 

und für Unterstützung, davon für Altersversorgung: 

E 261.933,37 (Vorjahr: T E 258) -953.927,86 -4.585.845,66 -933 -4.318 

8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 

des Anlagevermögens und Sachanlagen -4.924.777,08 -4.868 

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.304.056,15 -6.228.833,23 -1.122 -5.990 

10. Erträge aus Beteiligungen 78.648,33 913 

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 

-davon aus verbundenen Unternehmen E 0,00 (Vj. T E 0) 18.880,08 11 

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -1.162.587,74 -1.260 

13. Finanzergebnis -1.065.059,33 -336 

14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -11.515,24 -143 

15. Ergebnis nach Steuern 2.987.713,33 4.427 

16. Sonstige Steuern -4.367,33 1 

17. Jahresüberschuss 2.983.346,00 4.428 

18. Gewinnvortrag 0,00 0 

19. Einstellungen in satzungsmäßige Rücklagen -298.334,60 -443 

20. BILANZGEWINN 2.685.011,40 3.985 

50

Martin Kaiser 

Geschäftsführer des SWW

ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 

A. ALLGEMEINE ANGABEN 

31. DEZEMBER 2019 

Die Gesellschaft mit Sitz in der Grüntenstraße 43a, 

87527 Sonthofen, Deutschland, ist im Handelsregister 

beim Registergericht des Amtsgerichts Kempten 

(Allgäu) unter der Registernummer HRB 1024 eingetragen. 

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung 

entspricht den §§ 266, 275 HGB i.V.m. 

Bestimmungen der Verordnung über Formblätter 

für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. 

Für die Gewinn- und Verlust- 

rechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet. 

Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag als mittelgroße 

Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB 

einzustufen. 

Aufgrund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag 

sowie gemäß Art. 94 Abs. 1 Nr. 2 der BayGO und Art. 

82 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BayLKrO ist der Jahresabschluss 

nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden 

Vorschriften des HGB aufgestellt. 

B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- 

UND BEWERTUNGSMETHODEN 

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und 

Verlustrechnung wurden – unverändert gegenüber 

dem Vorjahr – folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 

angewandt: 

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände 

werden zu Anschaffungskosten 

angesetzt. Die Abschreibungssätze basieren auf Nutzungsdauern 

von 3 bis 5 Jahren; die Abschreibungen 

erfolgen linear. 

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- bzw. 

Herstellungskosten angesetzt und – soweit abnutzbar 

– abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. 

Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung wird 

auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben. 

Neben den Fremdkosten wurden eigene Architektenund 

Bauleiterkosten aktiviert. 

Die für die Modernisierung von Gebäuden anfallenden 

Kosten werden aktiviert, soweit sie zu einer über den 

ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen 

Verbesserung der Gebäude führen. 

Die Neuzugänge des Sachanlagevermögens werden 

zeitanteilig abgeschrieben. Wohngebäude bis 1989 

und ab 2000 bezogen sowie 1996/97 erworben, werden 

linear mit 2 % abgeschrieben. 

Wohngebäude ab 1990 bezogen, 1991 bezogen und 

Bauantrag vor 01.01.1996 gestellt sowie in den Jahren 

1998 – 1999 bezogen, werden degressiv mit 1,25 % bis 

2,4 % (gestaffelt) abgeschrieben. 

Die ab 2006 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen 

werden seit dem Jahr 2008 über 30 Jahre 

ab Beginn der Modernisierung abgeschrieben (bei 

einer Restnutzungsdauer vor Modernisierung bis zu 

30 Jahre), sofern die Restnutzungsdauer vor Modernisierung 

mehr als 30 Jahre beträgt, werden die Modernisierungskosten 

auf die Restnutzungsdauer verteilt. 

Bei den in 2010 durchgeführten Maßnahmen 

Heinrich-Gyr-Straße 3, 5 sowie 7, 9 in Blaichach wurde 

ab 2011 die Restnutzungsdauer neu festgelegt 

(40 Jahre nach erfolgter Modernisierung). 

Garagen und TG-Stellplätze werden zu Anschaffungsbzw. 

Herstellungskosten angesetzt, vermindert um 

lineare Abschreibung (3,03 - 5 %). 

Die Geschäfts- und anderen Bauten werden grundsätzlich 

linear mit 2 - 20 %, die Bauten auf fremden 

Grundstücken linear mit 5 % und die Außenanlagen 

linear mit 7 % abgeschrieben. Das Verwaltungsgebäude 

wird seit 2008 mit 4 % abgeschrieben (voraussichtliche 

Nutzungsdauer 25 Jahre). 

Die unbebauten Grundstücke im Anlagevermögen 

sind zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren 

beizulegenden Wert bewertet. 

52

Maschinen werden linear mit 10 % und die Betriebsund 

Geschäftsausstattung (einschließlich der Ausstattung 

für Gaststätten und Pflegeeinrichtungen) 

linear mit 6,67 % - 33,33 % abgeschrieben. 

Die Photovoltaikanlage wird linear mit 5 % abgeschrieben. 

Wirtschaftsgüter bis E 250,00 werden als sofort abzugsfähige 

Betriebsausgabe verbucht. Geringwertige 

Wirtschaftsgüter von E 250,01 bis E 800,00 werden im 

Zugangsjahr voll abgeschrieben. 

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet. 

Das Umlaufvermögen wurde unter Beachtung des 

strengen Niederstwertprinzips zu Anschaffungs- bzw. 

Herstellungskosten bewertet. 

Neben Fremdkosten wurden bei Grundstücken mit 

unfertigen Bauten auch eigene Architekten- und Bauleiterkosten 

aktiviert. 

Die unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich 

abrechenbaren Kosten angesetzt. Die Bewertung 

der unter anderen Vorräten ausgewiesenen 

Heizölbestände erfolgte zu Anschaffungskosten nach 

der Fifo-Methode. Der Bestand an Holzpellets wurde 

ebenfalls nach der Fifo-Methode bewertet. 

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

sind zu Nominalwerten abzüglich Einzelwert- und Pauschalwertberichtigungen 

angesetzt. Die Forderungen 

aus Vermietung enthalten zum 31.12.2019 einen 

Korrektur-/Wertberichtigungsposten mit E 34.399,30 

(Vorjahr E 50.495,80). 

Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für 

Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. 

Geldbeschaffungskosten werden als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten 

aktiviert und auf 30 Jahre 

abgeschrieben. Seit 2005 erfolgt die Abschreibung 

zeitanteilig nach der Zinsfestschreibung. 

Aus unterschiedlichen Wertansätzen beim Grundvermögen 

und bei den Rückstellungen in der Handels- 

und der Steuerbilanz resultieren ausschließlich 

aktive Differenzen. Weiterhin bestehen steuerliche 

Verlustvorträge. 

Im Einklang mit § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wird die sich 

dadurch insgesamt ergebende Steuerentlastung nicht 

als aktive latente Steuer angesetzt. 

Aufgrund bestehender steuerlicher Verlustvorträge 

ist, in Abhängigkeit der Höhe des Jahresüberschusses, 

eine geringere steuerliche Belastung zu erwarten. 

In 2007 wurden von der Gesellschaft eigene Anteile in 

Höhe von 5 % des Stammkapitals zu Anschaffungskosten 

von E 4.699.894,00 vom Gesellschafter Landkreis 

Oberallgäu erworben. 

Den Anschaffungskosten liegt eine Unternehmensbewertung 

zugrunde. In 2008 wurden weitere Anteile 

für E 760,00 von einer Erbengemeinschaft erworben. 

In 2009 wurden Anteile für E 2.500,00 von einer Privatperson 

erworben. 

Bei Inkrafttreten des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes 

zum 01.01.2010 wurden die Rücklagen für 

eigene Anteile in die Gewinnrücklagen umgegliedert 

(E 4.719.397,74). Der Nennbetrag der eigenen Anteile 

(E 673.140,00) wurde zum 01.01.2010 vom gezeichneten 

Kapital abgesetzt und die Gewinnrücklagen um 

den verbleibenden Betrag (E 4.046.257,74) gekürzt. 

Bei Veräußerung in 2010 (Nennbetrag E 476.610,00, 

Kaufpreis E 3.153.217,20) wurden den Gewinnrücklagen 

E 2.676.607,20 erfolgsneutral zugeführt. 

2019 blieben die eigenen Anteile unverändert; die 

Gewinnrücklagen sind in Bezug hierauf noch um 

E 1.369.650,54 gekürzt. 

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe 

des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung 

voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die 

erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen 

wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Rückstellungen 

mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 

werden nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung 

mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden 

Zinssatz abgezinst. 

Die nach § 249 Abs. 2 HGB i.d.F. vor dem BilMoG gebildeten 

Rückstellungen für Bauinstandhaltungen bzw. 

für Kanalsanierung wurden zum Umstellungszeitpunkt 

01.01.2010 gem. Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB teilweise 

beibehalten; sie werden zukünftig verbraucht. 

Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem 

Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten 

Abzinsungssäten (Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen 

0,58 % bis 1,10 %, Gewährleistungsverpflichtungen 

0,58 % bis 0,97 %) abgezinst. 

Bei der Rückstellung für die Aufbewahrung von 

Geschäftsunterlagen wurden Preissteigerungen von 

1,50 % berücksichtigt. 

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag 

bewertet. 

53

C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND 

ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

I. BILANZ 

1. ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS 

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird als 

Anlage zum Anhang dargestellt. 

2. VERBUNDENE UNTERNEHMEN 

UND BETEILIGUNGEN 

Die Anteile an verbundenen Unternehmen betreffen 

den 100 %igen Anteilsbesitz an der SWW-Beteiligungs- 

und Verwaltungs GmbH mit Sitz in Sonthofen. 

Die Gesellschaft wurde 2010 mit einem Stammkapital 

von E 50.000,00 gegründet. Die Gesellschaft weist 

zum 31.12.2019 im Jahresabschluss ein Eigenkapital 

von E 73.219,38 (i. Vj. E 71.729,39) aus und hat im Jahr 

2019 einen Jahresüberschuss von E 1.489,99 (i. Vj. 

E 2.929,61) erzielt. 

Am 27.06.2018 wurde mit Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrages 

die Grundstücks-Vermietungsgesellschaft 

Gesundheitszentrum Waltenhofen GmbH 

& Co. KG, Sonthofen, gegründet. Gegenstand der 

Gesellschaft ist der Erwerb von Grundstücken und 

das Errichtenlassen eines Gesundheitszentrums 

nebst sonstigen medizinnahen Einrichtungen und 

Wohnungen sowie die anschließende Vermietung 

des Gebäudes in Waltenhofen. An dieser Gesellschaft 

hält die SWW 50 % der Geschäftsanteile von insgesamt 

E 30.000,00 als Kommanditist. Die restlichen 

Anteile werden zu gleichen Teilen von 3 weiteren 

Kommanditisten gehalten. Als persönlich haftende 

Gesellschafterin (Komplementärin), ohne Einlage 

und Beteiligungsverhältnis, aber mit 10% der Stimmrechte, 

tritt die SWW-Beteiligungs- und Verwaltungs 

GmbH auf. Die Beteiligung wird deshalb als Anteile 

an verbundenen Unternehmen behandelt. Die GmbH 

& Co. KG weist zum 31.12.2019 ein Eigenkapital von 

E 133.274,42 (i. Vj. E 29.404,64) aus und hat im Jahr 

2019 einen Jahresfehlbetrag i. H. v. E 4.130,22 (i. Vj. 

E 595,36) realisiert. 

Die Anteile an verbundenen Unternehmen belaufen 

sich zum 31.12.2019 auf E 119.000,00. 

Die Gesellschaft gründete zusammen mit der Sozialbau 

Kempten, Wohnungs- und Städtebauges. mbH 

eine Projektgesellschaft unter dem Namen Stiftsstadt-Wohnen 

GbR, Kempten. Zweck dieser Gesellschaft 

ist die zur Verfügungstellung von 76 Wohnungen 

im Kauf- und Mietmarkt. An dieser Gesellschaft 

ist die SWW mit einem 25 %igen Anteil beteiligt, 

die Sozialbau Kempten mit 75 %. Alle erstellten 

Wohneinheiten sind verkauft. Im Jahr 2017 wurden 

sämtliche Einlagen zurückbezahlt. Zum 31.12.2019 

entspricht die Gesellschaftereinlage somit E 0 (i. Vj. 

E 0). Die GbR erzielte in 2019 ein positives Ergebnis 

in Höhe von E 314.593,30 (i. Vj. Jahresüberschuss 

i. H. v. E 3.037.286,14). Durch Umlaufbeschluss vom 

10.02.2019 steht der SWW hieraus eine Gutschrift in 

Höhe von E 78.648,33 auf ihr Gesellschafterkonto zu. 

Durch Unternehmenskauf wurden zum 01.01.2015 

100 % der Anteile an der Hausverwaltung Oberallgäu 

GmbH mit Sitz in Sonthofen erworben. Gegenstand 

der Gesellschaft ist das Verwalten von Wohneigentum 

und Gewerbeeinheiten nach dem WEG-Gesetz sowie 

die Teileigentumsverwaltung. Zum 01.01.2016 traten 

durch Erwerb von Geschäftsanteilen die Raiffeisenbank 

Kempten-Oberallgäu eG und die Sparkasse Allgäu 

als zusätzliche Gesellschafter bei. Die drei Gesellschafter 

halten zum Stichtag 31.12.2019 unverändert 

jeweils 1/3 der Geschäftsanteile. Die GmbH weist zum 

31.12.2019 ein Eigenkapital von E 177.663,38 aus (i. Vj. 

E 76.027,00) und hat im Jahr 2019 einen Jahresüberschuss 

von E 101.636,38 erzielt (i. Vj. Jahresfehlbetrag 

E 30.999,88). 

An der GOS Grundstücksgesellschaft Oberallgäu-Süd 

mbH mit Sitz in Sonthofen, ist die SWW mit 17,5 % 

beteiligt. Das Eigenkapital der Gesellschaft betrug 

zum 31.12.2019 E 1.611.729,23 (i. Vj. E 1.557.813,43. 

Der Jahresüberschuss lag im Geschäftsjahr 2019 

bei E 53.915,80 (i. Vj. E 41.340,00). Zum Zeitpunkt der 

Abschlusserstellung lag der Jahresabschluss 2019 

der Gesellschaft noch nicht vor. 

3. 

In der Position „unfertige Leistungen“ sind E 6.220.000 

(Vorjahr E 5.810.000) noch nicht abgerechnete Betriebskosten 

enthalten. 

54

4. FORDERUNGEN GEGEN GESELLSCHAFTER 

Die Guthaben gegen Kreditinstituten enthalten in folgender Höhe Forderungen gegen Gesellschafter: 

Bankguthaben 

Geschäftsjahr 

E 

Vorjahr 

E 

Sparkasse Allgäu 997.376,96 2.386.132,37 

Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG 249.977,78 249.977,78 

1.247.354,74 2.636.110,15 

5. RÜCKLAGENSPIEGEL 

Rücklagenspiegel 

Bestand 

am 

Ende des 

Vorjahres 

E 

Einstellung 

aus dem 

Bilanzgewinn 

des Vorjahres 

E 

Einstellung aus 

dem Jahresüberschuss 

des 

Geschäftsjahres 

E 

Bestand 

am 

Ende des 

Geschäftsjahres 

E 

Satzungsmäßige 

Rücklage 

3.660.579,95 298.334,60 3.958.914,55 

Bauerneuerungsrücklage 

400.000,00 400.000,00 

Andere Gewinnrücklagen 

43.425.077,39 3.985.148,65 47.410.226,04 

Die satzungsmäßige Rücklage wird gem. § 20 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags dotiert. 

Die Dotierung der Bauerneuerungsrücklage erfolgte gem. § 20 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrags. 

55

6. SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN 


E 

Vorjahr 

E 

Rückstellung für unterlassene Instandhaltung 3 Monate 150.095,00 101.625,64 

Rückstellung für Prozesskosten 8.000,00 58.046,18 

Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen 34.500,00 6.000,00 

Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung 737.779,41 208.132,30 

Rückstellung für eigene Kosten BK-Abrechnung 29.000,00 28.500,00 

Rückstellung für Betriebskosten 262.600,00 150.350,00 

Rückstellung für Heizkosten 155.000,00 150.000,00 

Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung 121.750,00 97.730,00 

Rückstellung für Prüfungskosten 15.900,00 16.700,00 

Rückstellung für Veröffentlichung 6.500,00 19.500,00 

Rückstellung für Steuerberatungskosten 11.000,00 10.115,00 

Rückstellung für eigene Jahresabschlusskosten 36.500,00 35.000,00 

Rückstellung für Urlaub 20.114,19 19.564,15 

Rückstellung Überstunden 28.758,18 14.910,70 

Rückstellung für Aufbewahrungskosten 27.230,84 26.760,00 

Rückstellungen für Tantiemen 24.000,00 29.055,00 

Rückstellung für noch anfallende Baukosten 866.090,00 2.793.365,01 

Rückstellung für noch anfallende Rechnungen 607.890,00 286.504,17 

3.142.707,62 4.051.858,15 

56

7. VERBINDLICHKEITEN 

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: 

davon 

Verbindlichkeiten insgesamt 

E 

geg. Gesellschaftern 

E 

bis zu 1 Jahr 

E 

Restlaufzeit 

zw. 1 Jahr 

u. 5 Jahre 

E 

über 5 Jahre 

E 

gesichert 

E 

Art 

der 

Sicherung 

Verbindlichkeiten 

gegenüber 

Kreditinstituten 

56.582.071,94 24.307.171,58 3.331.145,30 9.107.024,43 44.143.902,21 54.501.023,03 

Grundpfandrecht 

(Vorjahr) 59.685.202,53 25.702.472,83 2.836.518,62 9.772.398,04 47.076.285,87 305.569,20 offene Zession 

1.648.609,93 Bürgschaft 

2.372.832,15 1.965.958,03 158.989,92 540.243,39 1.673.598,84 2.093.239,46 


gegenüber 

anderen Kreditgebern 

Grundpfandrecht 

(Vorjahr) 2.729.175,10 2.151.421,64 172.062,50 644.731,08 1.912.381,52 

Erhaltene 

Anzahlungen 

9.444.880,79 9.444.880,79 

(Vorjahr) 14.342.414,92 14.342.414,92 


aus Lieferungen 

und Leistungen 

874.142,50 874.142,50 

(Vorjahr) 850.064,20 850.064,20 

Sonstige 


230.367,12 230.367,12 

(Vorjahr) 237.762,02 237.762,02 

Gesamtbetrag 69.504.294,50 26.273.129,61 14.039.525,63 9.647.267,82 45.817.501,05 58.548.441,62 

(Vorjahr) 77.844.618,77 27.853.894,47 18.438.822,26 10.417.129,12 48.988.667,39 

57

II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

Umsatzerlöse 


E 

Vorjahr 

E 

a) aus der Hausbewirtschaftung 24.136.231,26 23.737.479,43 

b) aus Verkauf von Grundstücken 12.304.029,13 9.636.417,00 

c) aus Betreuungstätigkeit 203.426,13 181.006,27 

d) anderen Lieferungen und Leistungen 207.481,07 209.458,22 

Summe 36.851.167,59 33.764.360,92 

9 

1. Von den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung entfallen auf Betriebskosten und Heizkosten 

aus 2018 T E 6.023,7 (Vj. TE 5.984,8). 

In den Umsatzerlösen aus Verkauf von Grundstücken sind Erlöse aus dem Verkauf von Objekten aus 

dem im Umlaufvermögen abgebildeten Bauträgergeschäft i. H. v. TE 11.606,0 (i. Vj. TE 8.632,7) enthalten. 

Darüber hinaus werden aus diversen Verkäufen von Wohnungen des Anlagevermögens TE 423,0 (i. Vj. 

TE 1.003,8) ausgewiesen. 

2. Im Posten „Sonstige betriebliche Erträge“ sind mit TE 1.762,4 (Vorjahr TE 778,5) 

Rückstellungsauflösungen enthalten. 

3. In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind Erbbauzinsen i. H. v. TE 68,5 (Vorjahr TE 68,1) 

und Pachtaufwendungen mit TE 161,8 (Vorjahr TE 153,9) enthalten. 

4. Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke mit TE 6.806,4 (Vorjahr TE 13.032,6) enthalten 

Buchwertabgänge aus dem Verkauf von Anlagevermögen i. H. v. TE 112,7 (Vorjahr TE 233,6). 

5. Im Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ sind TE 147,0 Abbruchkosten (Vorjahr TE 25,8) 

sowie TE 88,2 (Vorjahr TE 69,7) Abschreibungen und Wertberichtigungen (einzeln und pauschal) 

auf Forderungen enthalten. 

58

6. Aus der Auf- bzw. Abzinsung von langfristigen Rückstellungen ergaben sich folgende Beträge: 


E 

Vorjahr 

E 

Zinserträge 321,87 399,78 

Zinsaufwendungen 14.541,06 22.811,76 

7. Vom Jahresüberschuss werden TE 298,3 (Vorjahr TE 442,8) der satzungsmäßigen Rücklage 

gem. § 20 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags zugeführt. 

8. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn i. H. v. TE 2.685,0 (Vorjahr TE 3.985,1) auf neue 

Rechnung vorzutragen. 

D. SONSTIGE ANGABEN 

1. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen: 

aus Erbbaurechtsverträgen 4.424,6 

T E 

(nach derzeitigem Verbraucherindex) 

aus Leasingverträgen/Mietverträgen 93,2 

(Bürogeräte/Softwarelizenzen/KFZ) 

2. Für den Abschlussprüfer wurden für das Geschäftsjahr 2019 E 15.900 als Honorar (ausschließlich 

für Abschlussprüfungsleistungen) im Rahmen der Rückstellungsdotierung als Aufwand erfasst. 

59

3. Die Zahl der in 2019 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: 

Vollbeschäftigte Teilbeschäftigte Altersteilzeit Elternzeit 

kaufmännische Mitarbeiter 31 10 0 0 

technische Mitarbeiter 9 0 0 0 

Mitarbeiter im Regiebetrieb, 

Hauswarte usw. 

17 12 0 0 

57 22 0 0 

Des Weiteren wurden im Jahr 2019 durchschnittlich 4 Auszubildende beschäftigt. 

4. NACHTRAGSBERICHT 

Die von SWW am eigenen Unternehmen i. H. v. 1,51 % gehaltenen Anteile wurden mit notariellen Kaufvertrag 

vom 11.03.2020 bzw. 04.03.2020 an die Gesellschafter Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG und 

Sparkasse zum Kauf übertragen. Kaufpreiszahlung und Übertragung der Anteile erfolgte zum 31.03.2020. 

Von staatlichen Stellen angeordnete Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus (Covid-19) führen 

derzeit zu umfassenden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen. Diese Einschränkungen 

können sich in erheblichen negativen Auswirkungen auf die Vermögens- Finanz- und Ertragslage in Gestalt 

von Mietausfällen, Objektabwertungen, Bau- und Instandhaltungsverzögerungen, Änderungen auf 

dem Kapitalmarkt usw. niederschlagen. Darüber hinaus sind erhebliche Einschränkungen der eigenen 

Geschäftsprozesse und damit verbundene operative Risiken mit ebenfalls negativen Auswirkungen und 

neuen Anforderungen an die strategische Ausrichtung zu erwarten. Quantitative Angaben zum Einfluss 

der Coronakrise auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des 

Jahresabschlusses noch nicht verlässlich möglich. Wir weisen in diesem Zusammenhang ergänzend auf 

unsere Ausführungen im Lagebericht im Kapitel Prognosebericht und Risikobericht hin. 

Darüber hinaus sind nach Beendigung des Geschäftsjahres der Geschäftsführung keine Vorgänge bekannt, 

die von besonderer Bedeutung für den Jahresabschluss 2019 und die Beurteilung der wirtschaftlichen 

Lage des SWW sind. 

5. GESAMTBEZÜGE: 

des Aufsichtsrates (Entschädigungen, Sitzungsgelder) € 40.160 

Bezüglich der Bezüge des Geschäftsführers wird auf die Angabe der Gesamtbezüge gemäß 

§ 286 Abs. 4 HGB verzichtet. 

6. MITGLIEDER DER GESCHÄFTSFÜHRUNG (ZU- UND VORNAME): 

Kaiser Martin, Geschäftsführer 

60

7. MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES (ZU- UND VORNAME): 

Klotz Anton, Landrat des Kreises Oberallgäu, Haldenwang (Aufsichtsratsvorsitzender) 




Beerenwinkel Heinrich, Vorstand, Sonthofen 















SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK 

des Landkreises Oberallgäu 

Wohnungsbau-GmbH 

Die Geschäftsführung 

Martin Kaiser 

61

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS 

Anschaffungs- und Herstellungskosten 

Stand 01.01. Zugang Abgang Umbuchung Stand 31.12. 

Immaterielle Vermögensgegenstände 

Entgeltlich erworbene gewerbliche 

Schutzrechte und Softwarelizenzen 

831.612,62 76.411,16 0,00 -12.465,29 895.558,49 

831.612,62 76.411,16 0,00 -12.465,29 895.558,49 

Sachanlagen 

Grundstücke und grundstücksgleiche 

Rechte mit Wohnbauten 


Rechte mit Geschäfts- und anderen 

Bauten 


Rechte ohne Bauten 

196.659.115,77 656.420,85 -257.639,01 3.261.078,94 200.318.976,55 

16.534.271,89 21.157,21 0,00 0,00 16.555.429,10 

918.255,23 97.500,00 0,00 -97.500,00 918.255,23 

Bauten auf fremden Grundstücken 172.855,66 0,00 0,00 0,00 172.855,66 

Technische Anlagen und Maschinen 203.650,28 0,00 0,00 0,00 203.650,28 

Andere Anlagen, Betriebs- und 

Geschäftsausstattung 

2.643.521,73 152.776,06 -45.222,45 29.766,81 2.780.842,15 

Anlagen im Bau 4.161.270,28 2.968.625,11 -287,36 -2.374.612,93 4.754.995,10 

Bauvorbereitungskosten 267.446,93 488.646,08 0,00 -290.417,40 465.675,61 

Geleistete Anzahlungen 0,00 515.850,13 0,00 -515.850,13 0,00 

221.560.387,77 4.900.975,44 -303.148,82 12.465,29 226.170.679,68 

Finanzanlagen 

Anteile an verbundenen Unternehmen 65.000,00 0,00 0,00 54.000,00 119.000,00 

Beteiligungen 736.969,19 54.000,00 0,00 -54.000,00 736.969,19 

801.969,19 54.000,00 0,00 0,00 855.969,19 

223.193.969,58 5.031.386,60 -303.148,82 0,00 227.922.207,36 

62

Abschreibungen (kumuliert) 

Buchwert 

Stand 01.01. Zugang Abgang Umbuchung Stand 31.12. 31.12.2019 31.12.2018 

738.203,97 66.678,68 0,00 -519,40 804.363,25 91.195,24 93.408,65 

738.203,97 66.678,68 0,00 -519,40 804.363,25 91.195,24 93.408,65 

95.595.368,30 4.173.272,64 -145.227,41 -2.582.062,04 97.041.351,49 103.277.625,06 101.063.747,47 

3.697.896,21 458.305,72 0,00 0,00 4.156.201,93 12.399.227,17 12.836.375,68 

236.678,07 0,00 0,00 0,00 236.678,07 681.577,16 681.577,16 

139.077,35 3.442,44 0,00 0,00 142.519,79 30.335,87 33.778,31 

103.032,21 9.235,68 0,00 0,00 112.267,89 91.382,39 100.618,07 

1.930.565,65 213.841,92 -45.221,45 2.602,00 2.101.788,12 679.054,03 712.956,08 

0,00 0,00 0,00 2.579.979,44 2.579.979,44 2.175.015,66 4.161.270,28 

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 465.675,61 267.446,93 

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 

101.702.617,79 4.858.098,40 -190.448,86 519,40 106.370.786,73 119.799.892,95 119.857.769,98 

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 119.000,00 65.000,00 

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 736.969,19 736.969,19 

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 855.969,19 801.969,19 

102.440.821,76 4.924.777,08 -190.448,86 0,00 107.175.149,98 120.747.057,38 120.753.147,82 

63

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN 

ABSCHLUSSPRÜFERS 

An die SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft mit 

beschränkter Haftung, Sonthofen 

PRÜFUNGSURTEILE 

Wir haben den Jahresabschluss der SOZIAL-WIRT- 

SCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft 

mit beschränkter Haftung, 

Sonthofen – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 

2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für 

das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 

2019 sowie dem Anhang, einschließlich der 

Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 

– geprüft. Darüber hinaus haben wir den 

Lagebericht der SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des 

Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft 

mit beschränkter Haftung für das Geschäftsjahr vom 

1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft. 

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung 

gewonnenen Erkenntnisse 

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen 

wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften 

geltenden handelsrechtlichen 

Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der 

deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung 

ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes 

Bild der Vermögens- und Finanzlage der 

Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer 

Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 

bis zum 31. Dezember 2019 und 

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt 

ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. 

In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht 

in Einklang mit dem Jahresabschluss, 

entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften 

und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen 

Entwicklung zutreffend dar. 

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass 

unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die 

Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des 

Lageberichts geführt hat. 

GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE 

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und 

des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB 

unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer 

(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze 

ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. 

Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und 

Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers 

für die Prüfung des Jahresabschlusses 

und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks 

weitergehend beschrieben. Wir sind von 

dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung 

mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen 

Vorschriften und haben unsere sonstigen 

deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit 

diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, 

dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise 

ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage 

für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und 

zum Lagebericht zu dienen. 

VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN 

VERTRETER UND DES AUFSICHTSRATS FÜR DEN 

JAHRESABSCHLUSS UND DEN LAGEBERICHT 

Die gesetzlichen Vertreter der SOZIAL-WIRTSCHAFTS- 

WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau- 

Gesellschaft mit beschränkter Haftung sind verantwortlich 

für die Aufstellung des Jahresabschlusses, 

der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden 

handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen 

Belangen entspricht, und dafür, dass der 

Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen 

Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den 

tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild 

der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft 

vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen 

Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, 

die sie in Übereinstimmung mit den deutschen 

Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als 

notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines 

64

Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen 

– beabsichtigten oder unbeabsichtigten 

– falschen Darstellungen ist. 

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die 

gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit 

der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit 

zu beurteilen. Des Weiteren haben 

sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang 

mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, 

sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus 

sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des 

Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der 

Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem 

nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten 

entgegenstehen. 

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich 

für die Aufstellung des Lageberichts, der 

insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der 

Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen 

Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang 

steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht 

und die Chancen und Risiken der zukünftigen 

Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind 

die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen 

und Maßnahmen (Systeme), die sie als 

notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines 

Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden 

deutschen gesetzlichen Vorschriften zu 

ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise 

für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu 

können. 

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung 

des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft 

zur Aufstellung des Jahresabschlusses und 

des Lageberichts. 

VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS 

FÜR DIE PRÜFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES 

UND DES LAGEBERICHTS 

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber 

zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes 

frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten 

– falschen Darstellungen ist, und ob 

der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von 

der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen 

wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss 

sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen 

in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen 

Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken 

der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, 

sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der 

unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und 

zum Lagebericht beinhaltet. 

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, 

aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung 

mit § 317 HGB unter Beachtung der vom 

Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten 

deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung 

durchgeführte Prüfung eine wesentliche 

falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen 

können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten 

resultieren und werden als wesentlich angesehen, 

wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, 

dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage 

dieses Jahresabschlusses und Lageberichts 

getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von 

Adressaten beeinflussen. 

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen 

aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. 

Darüber hinaus 

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher 

– beabsichtigter oder unbeabsichtigter 

– falscher Darstellungen im Jahresabschluss und 

im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen 

als Reaktion auf diese Risiken durch sowie 

erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend 

und geeignet sind, um als Grundlage für unsere 

Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche 

falsche Darstellungen nicht aufgedeckt 

werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, 

da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, 

Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, 

irreführende Darstellungen bzw. das 

Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten 

können. 

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die 

Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen 

Kontrollsystem und den für die Prüfung des 

Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, 

um Prüfungshandlungen zu planen, die 

unter den gegebenen Umständen angemessen 

sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil 

zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft 

abzugeben. 

65

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den 

gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden 

sowie die Vertretbarkeit der 

von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten 

Werte und damit zusammenhängenden 

Angaben. 

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit 

des von den gesetzlichen Vertretern angewandten 

Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung 

der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der 

Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob 

eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang 

mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die 

bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft 

zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit 

aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, 

dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, 

sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf 

die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss 

und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, 

falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges 

Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen 

unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der 

bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks 

erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse 

oder Gegebenheiten können jedoch dazu 

führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit 

nicht mehr fortführen kann. 

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau 

und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich 

der Angaben sowie ob der Jahresabschluss 

die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und 

Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss 

unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger 

Buchführung ein den tatsächlichen 

Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, 

Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft 

vermittelt. 

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit 

dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung 

und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des 

Unternehmens. 

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den 

gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten 

Angaben im Lagebericht durch. Auf 

Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise 

vollziehen wir dabei insbesondere die den 

zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen 

Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen 

Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte 

Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus 

diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil 

zu den zukunftsorientierten Angaben sowie 

zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir 

nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares 

Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich 

von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. 

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die 

Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen 

Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen. 

München, den 25. Mai 2020 

KPMG AG 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

gez. Rüger 

Wirtschaftsprüfer 

gez. Argyrakis 

Wirtschaftsprüfer 

66

©Werbe-Blank 

SWW OBERALLGÄU Wohnungsbau GmbH · Grüntenstraße 43 a · 87527 Sonthofen · Tel. 0 83 21 / 6615-0 · info@sww-oa.de · www.sww-oa.de

SWW "Geschäftsbericht 2019"

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?