Zweitwohnungen im Alpenraum - Institut für Geographie

Prof. Dr. Werner Bätzing
Professor für Kulturgeographie
Zweitwohnungen im Alpenraum
Entwicklung, aktueller Stand und Perspektiven eines gesellschaftlichen Bedürfnisses
Disposition für die Dissertation
Erlangen, 7. Juli 2009
Roger Sonderegger, dipl. Geograph
Zweitwohnungen im Alpenraum Roger Sonderegger Seite 1

Zweitwohnungen im Alpenraum
Inhalt
1. Ausgangslage und persönliche Motivation.................................................................................................3
2. Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes...........................................................................................5
3. Problemstellung..............................................................................................................................................6
4. Erkenntnisinteresse und Forschungsfragen.............................................................................................10
5. Methodisches Vorgehen..............................................................................................................................11
6. Inhalte und Gliederung der Arbeit............................................................................................................11
6 Literaturverzeichnis......................................................................................................................................16
7 Arbeitsplanung..............................................................................................................................................18
Anhang....................................................................................................................................................................19
Anhang I.............................................................................................................................................................19
Anhang II...........................................................................................................................................................20
Anhang III .........................................................................................................................................................21
Anhang IV..........................................................................................................................................................21
Anhang V ...........................................................................................................................................................22
Roger Sonderegger
Ruopigenhöhe 1
CH - 6015 Reussbühl
Tel: 041 534 39 30
roger.sonderegger@hslu.ch
Titelbild: Neubau von Ferienwohnungen in Grindelwald. Eigene Aufnahme, März 2009.
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1. Ausgangslage und persönliche Motivation
In der Schweiz sind die Alpen traditionellerweise ein wichtiger Teil der nationalen Identität und eine
ausgesprochen wichtige Feriendestination zugleich. Es ist ein Lebenstraum vieler Schweizer, ein eigenes
„Hüsli“ in den Bergen zu besitzen. Viele konnten sich diesen Wunsch in den vergangenen 50 Jahren
auch bereits erfüllen. Die Schweizerische Statistik weist heute rund 420´000 Zweitwohnungen aus,
wovon rund 240´000 werden für Freizeit- und Ferienzwecke genutzt werden. Der Anteil der Zweitwohnungen
am gesamten Wohnungsbestand liegt damit bei rund 11,8%; in den Kantonen Wallis und
Graubünden liegen die Anteile der Zweitwohnungen insgesamt bei über 35%, und in einigen Destinationen
(z.B. in Laax GR) liegt der Anteil sogar bei über 80%.
Diese relativ hohen Zahlen gehen auf ein rasantes Wachstum der Zweitwohnungen in den Schweizer
Alpen seit 1970 zurück. Im Vergleich mit 1970 gibt es heute rund 72% mehr Gästebetten, wie Tabelle
1 oben aufzeigt. Die Hotellerie hingegen hat sich nach dem schnellen Wachstum um die Jahrhundertwende
(bis zu den 1920er-Jahren, Belle Epoque) fast nicht mehr weiter entwickelt; seit 1970 sind die
Bettenzahlen bis heute sogar leicht zurück gegangen.
Tabelle 1: Entwicklung der Gästebetten in der Schweiz seit 1970
1970 1988 1997 2001 2007 Veränderung
Zweitwohnungen 580 000 700 000 850 000 900 000 1 Mio + 72%
Hotellerie 264 600 272 200 261 100 261 100 241 000 - 9%
Quelle: Krippendorf (1986) und BFS in Stettler (2007)
Auch in Italien erlebte der Bau von Zweitwohnungen in den vergangenen 30 Jahren einen eigentliche
Boom. In Aprica (Provinz Sondrio), Ponte di Legno (Brescia) und Asiago (Vizenca) liegen die Wachstumsraten
seit 1981 bei über 60% (Bartaletti 2008), teilweise allerdings bedingt durch den Bau von
grossen Resorts. Ausserdem besteht heute in vielen Gemeinden ein grosses Ungleichgewicht zwischen
Hotel- und Zweitwohnungsbetten, welches im Extremfall von Gallio 1:116 beträgt. Auch andere Gemeinden
weisen Verhältnisse von 1:40 und höher auf.
In Frankreich machen die Gästebetten in Zweitwohnungen heute rund 10% des gesamten Bettenangebotes
aus, und die Anzahl Wohnungen wird auf rund 3 Millionen Objekte geschätzt (Mignotte 2008).
Zur Entwicklung können nur grundlegende Aussagen gemacht werden, nämlich dass die Bettenkapazitäten
in den französischen Alpen zwischen 1948 und 1985 förmlich explodiert sind, weil sie mit staatlicher
Unterstützung auf der grünen Wiese erstellt wurden und nicht einem langsamen Wachstumsprozess
gefolgt sind (Bätzing 2005).
Etwas anders sieht die Situation in Deutschland und Österreich aus. In den deutschen Alpen existiert
zwar die Thematik der Zweitwohnungen, sie wurde beispielsweise in den Regionalen Entwicklungsberichten
Mitte der 1970er-Jahre bereits diskutiert. Allerdings nehmen die Alpen in Deutschland insgesamt
einen viel kleineren Stellenwert ein, da sie nur einen sehr kleinen Teil der Fläche einnehmen. Seit
den 1970er-Jahren scheint die Diskussion um Zweitwohnsitze in den bayerischen Alpen an Bedeutung
verloren zu haben; heute wird vielmehr die Besteuerung von Zweitwohnsitzen in Städten diskutiert. In
den österreichischen Alpen wiederum bestehen heute bedeutend weniger Zweitwohnungen als in der
Schweiz. Die Zahlen sind zwar auf nationaler Ebene vergleichbar (Österreich: 5,7% Nebenwohnungen
plus 8,4% Wohnungen ohne Wohnsitzabgabe, Schweiz 11,9% Zweitwohnungen), und es gibt einige
alpine Gemeinden mit Anteilen über 50%. Interessanterweise befindet sich aber der grösste Teil der
österreichischen Nebenwohnsitze ausserhalb der Alpen im nördlichen Niederösterreich, als Freizeitwohnsitze
im Vorland von Wien.
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Angesichts der Anzahl involvierter Menschen und des angesprochenen finanziellen Volumens lässt
sich damit feststellen, dass das Phänomen Zweitwohnungen von grösserer Bedeutung für den Alpenraum
ist. Aus zahlreichen Bewertungen und langjähriger Erfahrung der Gemeinden mit dem Thema ist
denn auch bereits viel praxisorientiertes Wissen über die Zweitwohnungen und deren Konsequenzen
vorhanden.
Die wissenschaftliche Auseinandersetzung mit dem Thema beschränkt sich hingegen in den letzten
Jahren auf kleinere Projekte. Das bisher grösste schweizerische Forschungsprojekt (cf. Bieger / Beritelli
2004) zielte darauf ab, die Vermietungsbereitschaft bei bestehenden Ferienbetten zu verbessern. In
der Praxis hat sich dies jedoch als sehr schwierig herausgestellt. Bisher sind weder Habilitationen noch
Dissertationen zum Thema verfasst worden, mit Ausnahme der Dissertation von Toni Amonn zur
Besteuerung von Zweitwohnungen (Dissertation in Jurisprudenz an der Universität Basel). Andre
Odermatt schrieb an der Universität Zürich seine Dissertation über Zweitwohnungen in Städten.
Für die Untersuchungen wird davon ausgegangen, dass die Nachfrage nach Zweitwohnungen einem
gesellschaftlichen Bedürfnis entspricht. Dieses hat seine Wurzeln in der Zunahme von Freizeit,
Wohlstand, Mobilität und des Anteils älterer Menschen an der Gesellschaft und entspricht damit wesentlichen
Megatrends in Westeuropa. Obwohl die ersten Zweitwohnungen bereits um die Jahrhundertwende
errichtet wurden, begann die relevante Entwicklung in der Nachkriegszeit, und sie hält bis
heute an. Der Bau von Zweitwohnungen bildet denn auch direkt die Bedürfnisse der jeweiligen Gesellschaft
ab, welche dahinter steht: Freizeitwohnsitze im Wiener Umland, Sommerfrische in Norditalien
und an der spanischen Mittelmeerküste, Basis für die Ausübung von Wintersport in den französischen
Alpen. In diesem Sinn erlaubt eine genaue Beobachtung der Nutzer von Zweitwohnungen auch Rückschlüsse
auf die jeweilige Gesellschaft. Hier setzt auch die Forschung zum multilokalen Wohnen an.
Zweitwohnungen haben in der Nachkriegszeit das Beherbergungsgewerbe grundlegend verändert. Erst
durch die Errichtung von Gästebetten in Zweitwohnungen konnte die Bettenkapazität für den heutigen
Massentourismus im Wintersport überhaupt bereit gestellt werden. Entsprechend haben sich in
den Alpen die touristischen Transportanlagen und die Zweitwohnungen ab 1950 parallel entwickelt.
Zweitwohnungen sind jedoch nicht nur in der Anzahl, sondern auch in der Qualität des Aufenthaltes
bzw. des Reisens ein bedeutendes Phänomen. Sie ermöglichen nämlich einen Aufenthalt fast ohne
persönlichen Kontakt mit anderen Menschen vor Ort (cf. Kohler 2009).
Zweitwohnungen bauen gewissermassen eine Brücke zwischen Alltag (Zuhause) und der Gegenwelt
(Alpen), d.h. sie erlauben eine Flucht in eine vertraute Oase, aber ohne das Risiko neuer und herausfordernder
Elemente, die eine konventionelle Reise mit sich bringt. Ironischerweise bewirken sie aber
auch eine schleichende Selbstzerstörung des Traumes vom idyllischen Eigenheim durch Auflösung der
Gegenweltlichkeit, denn eine rege Bautätigkeit führt schliesslich zu hoher Dichte und Zersiedlung,
hohem Verkehrsaufkommen und anderen städtischen Elementen, denen am Zweitwohnsitz eben gerade
ausgewichen werden wollte. Damit stellt der Zweitwohnungsbau ein klassisches Dilemma dar.
Die persönliche Motivation für das Verfassen einer Doktorarbeit zum Thema Zweitwohnungen hat
ihre Wurzeln einerseits in der engen Verbindung des Autors mit dem Alpenraum. Am Alpenrand in
Luzern aufgewachsen, ist er seit vielen Jahren häufig in touristischen Destinationen und auf alpinen
Touren im Alpenraum anzutreffen. Eine nachhaltige Nutzung dieses sensiblen Raumes liegt ihm deshalb
besonders am Herzen. Zweitens ist die Thematik der Zweitwohnungen aus raumplanerischer und
touristischer Sicht als besonders gravierend einzustufen und damit relevant für die zentralen Arbeits-
und Interessengebiete des Autors.
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2. Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes
Eine Annäherung an den Begriff der Zweitwohnung verlangt zunächst einen Blick auf die beiden
Wortteile. Der erste Teil des Wortes weist darauf hin, dass es sich hierbei nicht um den hauptsächlichen
Wohnsitz handelt. Diese Frage ist aus steuerlichen und rechtlichen Gründen durchaus relevant,
denn in den meisten Staaten (ausgenommen Deutschland) werden nur am Wohnsitz Steuern bezahlt.
In der Schweiz ist der Wohnsitz beispielsweise für den Umgang mit der Lex Koller relevant; sie gilt für
„Personen im Ausland“. Der zweite Teil, „Wohnung“, ist für Zweitwohnungen in einem weiten Sinne
zu verstehen, etwa als Behausung. Die Vielfalt an Ausprägungen ist dabei gross: sie reicht vom Dauerwohnwagen
über den Schrebergarten und das multilokale Wohnen von Scheidungskindern bis zur
Villa in St. Moritz. Allen diesen Formen ist gemeinsam, dass eine Zweitwohnung die Möglichkeit der
Übernachtung und des Aufenthaltes bietet. Damit ist der Begriff der Zweitwohnung auch als Sammelbegriff
für verschiedene Wohnformen zu verstehen.
Der Begriff „Zweitwohnungen“ wird in der Literatur in zwei Funktionen verwendet. Insbesondere bei
Touristikern bezeichnet er im engeren Sinn die Wohnungen in individuellem Privatbesitz, die nicht
weitervermietet werden, und markiert damit das Gegenstück zur Bezeichnung „Ferienwohnung“. Im
weiteren Sinn wird der Begriff „Zweitwohnung“ auch als Sammelbegriff für alle Ferienimmobilien
verwendet und schliesst in dieser Form auch bewirtschaftete Wohnungen bzw. Hotelappartements ein.
Sofern nicht anders angegeben, wird der Begriff der Zweitwohnung in der vorliegenden Arbeit im
weiteren Sinne verwendet. Mobile Einheiten (z.B. Wohnwagen) sowie stadtnahe Objekte / nicht auf
den Zweck der Übernachtung ausgerichtete Formen (z.B. Schrebergarten, Haus im Weinberg) werden
aufgrund der kleinen Quantität und der Wahl des Alpenraumes als Perimeter von der Untersuchung
ausgeschlossen. Damit sind Zweitwohnungen für die vorliegende Untersuchung Wohnungen, die nicht
am Wohnsitz liegen. Diese können sowohl im Eigentum als auch in Dauermiete zur Verfügung stehen
und müssen nicht weitervermietet werden.
Abbildung 1: Typisierung von Zweitwohnungen
1. Kommerziell genutzte
Wohnungen in geteiltem
Eigentum (div. Benutzer)
‐ Hapimag (time share)
‐ REKA
‐ Landal (time share)
‐ Utoring (Kauf & Rückmiete)
‐ Served Appartments, von
Hotelbetrieb vermietet
Wertschöpfung
Quelle: eigene Darstellung
Zweitwohnungen im weiteren Sinn
2. Kommerziell genutzte
Wohnungen in individuellem
Eigentum (div. Benutzer)
‐ Private Ferienwohnung
(Zweitwohnung), zur
Vermietung vergeben
‐ Individuelle Wohnung von Ein‐
heimischen, zur Vermietung
‐ Privates Ferienhaus / Chalet,
zur Vermietung vergeben
‐ Served Appartments im Privat‐
eigentum, von Hotel vermietet
3. Nicht kommerziell genutzte
Wohnungen in individuellem
Eigentum (bleibende Benutzer)
‐ Private Zweitwohnung, Ferienhaus
bzw. Chalet, nicht zur Vermietung
‐ Elternhaus /‐wohnung (aus Erbschaft)
‐ Leerwohnung wegen Wegzug
‐ Pied‐a‐terre in anderer Stadt
(Arbeit, Kultur, Partner)
‐ Wohnwagen auf Dauerstandplatz
‐ Schrebergarten, Hausboot etc.
Ferienwohnungen Zweitwohnungen im engeren Sinn
„Kalte Betten“
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In der Schweiz finden sich heute Zweitwohnungen vor allem in den Alpen und in den Städten. Dies
bildet die beiden häufigsten Nutzungszwecke ab, nämlich die Freizeit bzw. Erholung einerseits und die
Arbeit bzw. Ausbildung andererseits. Für die vorliegende Arbeit interessieren in erster Linie der Alpenraum
und damit vor allem die Zweitwohnungen, die zum Zweck von Freizeit und Ferien genutzt werden.
Zweitwohnungen für Arbeit und Ausbildung werden von der Untersuchung ausgeschlossen. In
Auswanderungsregionen spielen ausserdem zurückgelassene und leerstehende Wohnungen (z.B. aus
Familien- /Elternbesitz) eine wichtige Rolle. Die Formenvielfalt der Zweitwohnungen im Alpenraum
ist entsprechend den Nutzerbedürfnissen in der Freizeit beträchtlich; die oben stehende Darstellung
gibt einen Überblick. Zur Abgrenzung der 3 Haupttypen von Zweitwohnungen dienen die Kriterien
Eigentum und Nutzungsmuster.
3. Problemstellung
Die mit dem Bau von Zweitwohnungen verbundenen Gefahren sind in der Schweiz in den vergangenen
Jahren ins Zentrum der öffentlichen Diskussion gerückt. Dazu gehören beispielsweise der
Verbrauch von Landschaft und anderen Ressourcen, sowie die hohen Infrastrukturkosten betroffener
Gemeinden. Sowohl in der Presse als auch auf Konferenzen und Tagungen ist das Thema Zweitwohnungen
regelmässig zu finden. Die teilweise hitzig geführte Diskussion weist darauf hin, dass in der
Schweiz sowohl eine gewisse Sensibilisierung als auch ein spürbarer Handlungsdruck vorhanden sind.
Zusätzlich hat die vom Bundesrat geplante Aufhebung der Lex Koller (Gesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland) zu regen Diskussionen darüber geführt, ob dadurch der
Druck auf den Bau von neuen Wohnungen noch zusätzlich verstärkt würde, und welche flankierenden
Massnahmen bei den Kantonen (in der Schweiz sind diese laut Raumplanungsgesetz massgeblich für
die Planung zuständig) für eine kontrollierte Entwicklung ergriffen werden müssten. Allerdings wurde
die geplante Aufhebung des Gesetzes durch die eidgenössischen Räte abgelehnt und zurück in die
Verwaltung geschickt.
Beim Kanton Graubünden, mit 37,2% Zweitwohnungsanteil der am stärksten betroffene Kanton der
Schweiz, befindet sich eine kantonale Regelung des Zweitwohnungsbaus in Erarbeitung. Mit einem
Richtplan greift hier erstmals der Kanton bei denjenigen Gemeinden ein, in denen der Zweitwohnungsbau
eine zu grosse Dynamik angenommen hat, und er stellt diesen einen so genannten Werkzeugkasten
zur Erarbeitung von Lösungen bereit (Kanton Graubünden 2009). Das Bundesamt für
Raumentwicklung hat im Rahmen des Raumkonzeptes Schweiz bei den Zweitwohnungen einen
Schwerpunkt definiert, in dessen Rahmen ein regionales Pilotprojekt im Goms läuft. Gleichzeitig machen
Medienberichte über zahlreiche spektakuläre Resorts darauf aufmerksam, dass die Attraktivität
für grosse Investitionen in den Alpen nach wie vor gegeben scheint.
Zweitwohnsitze haben für die betroffene Region sowohl grosse Vor- als auch gravierende Nachteile.
Neben der Anzahl der Objekte ist auch die Gestaltung ein wichtiger Faktor einer Gesamtbewertung.
Nachfolgend werden die wichtigsten Chancen und Gefahren, welche vom Bau von Zweitwohnungen
in einer Alpenregion ausgehen, dokumentiert. Die Quellen dafür liefern Beritelli (2007) und Stettler
(2007), ergänzt durch eigene Überlegungen.
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Die vom Bau von Zweitwohnungen ausgehenden Chancen
- Kurzfristig hohe Wertschöpfung: Die Planung, der Bau, der Verkauf und der Unterhalt von Wohnungen
und Häusern generieren Wertschöpfung und Arbeitsplätze, insbesondere in der Baubranche.
Eine Wertschöpfungskette im Zweitwohnungsbau wird in Abbildung 2 skizziert.
- Arbeitsplätze bzw. Existenzsicherung: Mit der Wertschöpfung entstehen vor Ort qualitativ wertvolle
Arbeitsplätze in Branchen ausserhalb des Tourismus: im Handwerk, Beratung, Planung (Architektur,
Vermessung) etc. Der Verkauf von Bauland kann für lokale Bauern ausserdem die Sicherung
ihrer Existenz bedeuten.
- Regelmässige Einnahmen: Zweitwohnungsbesitzer kaufen oftmals Saisonabonnemente, z.B. von
Bergbahnen oder im Schwimmbad.
- Steuereinnahmen: Über die Liegenschaftssteuer und durch das steigende Vermögen der Bürger
gelangt die Gemeinde zu mehr Steuereinnahmen. In St. Moritz betragen erstere jährlich rund 5
Mio. Franken.
- Investition in Beherbergungskapazität: Zweitwohnungen bringen eine oftmals willkommene zusätzliche
Bettenkapazität, welche von extern finanziert wird.
- Umnutzung von Ökonomiegebäuden: Schlecht genutzte traditionelle Ökonomiegebäude werden
durch einen Umbau und eine Wohnnutzung vor dem fast sicheren Zerfall gerettet.
- Mund-zu-Mund-Werbung: Zweitwohnungsbesitzer sind der Destination gegenüber loyal und emotional
gebunden, und sie treten zu Hause als Botschafter für sie auf. Die persönliche Weiterempfehlung
ist eine äusserst wertvolle Werbung.
- Vertiefung der Beziehung Berggebiet – Unterland: Zweitwohnungsbesitzer setzen sich oftmals für
die Zukunft der Gemeinde ein, z.B. für eine intakte Natur oder für eine funktionierende Infrastruktur.
Abbildung 2: Wertschöpfungskette beim Bau von Zweitwohnungen
Verkauf von
Bauland
Planung, z. B.
Architekt,
Vermessung
Quelle: eigene Darstellung
Baumeister,
Handwerker,
Lieferanten,
Transport
Dienstleistungen,
z.B. Notar,
Versicherung,
Reinigung
Die vom Bau von Zweitwohnungen ausgehenden Gefahren
Steuern und
Abgaben
Konsum bei
Aufenthalt, z.B.
Restaurant,
Bergbahn,
Dorfladen
- Langfristig tiefe Wertschöpfung / Beschäftigung: Nach der Bauphase sind die Wertschöpfungs-
und die Beschäftigungseffekte vor Ort bescheiden, da keine Übernachtungen bezahlt und weniger
Dienstleistungen benötigt werden. Allfällige Mietkosten werden ausserhalb der Alpen bezahlt.
- Wirtschaftliche Strukturerhaltung: Das Baugewerbe hat oft eine starke Stellung in alpinen Regionen.
Die einseitige Ausrichtung der Parahotellerie auf den Bau führt dazu, dass nur die Betriebe im
Baugewerbe profitieren, was einer langfristig nicht haltbaren Strukturerhaltung entspricht.
- Kannibalisierung der Hotellerie: Die hohen Erträge, welche beim Bau und Verkauf von Zweitwohnungen
kurzfristig möglich sind, gefährden den langfristigen Weiterbestand der Hotellerie.
Viele Hotels werden zu Zweitwohnungen umgebaut, z.B. in St. Moritz oder in Crans-Montana.
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- Grosser Flächenbedarf / Zersiedelung: Durch den hohen Platzbedarf pro Bett und die schlechte
Auslastung beansprucht die Parahotellerie im Vergleich zur Hotellerie sehr viel Platz pro Übernachtung.
Daraus folgen eine ästhetische und ökologische Abwertung und hohe Kosten für die
Erschliessung.
- Geschlossene Fensterläden: durch die langen Abwesenheiten der Zweitwohnungsbesitzer (durchschnittlich
320 Tage im Jahr (Bieger / Beritelli 2005)) entsteht in vielen Alpenregionen in der Zwischensaison
eine eigentliche Geisterstadtstimmung.
- Boomartige Entwicklung: Verläuft die bauliche Entwicklung in einer Region besonders schnell,
besteht die akute Gefahr, dass bei der Planung weniger sorgfältig vorgegangen wird.
- Hohe Infrastrukturkosten: Zahlreiche Infrastrukturen und Dienstleistungen müssen vom Gemeinwesen
auf die Spitzenzeiten ausgelegt werden, so z.B. die Versorgung mit Trinkwasser, die
Abwasserkanalisation sowie die Müllabfuhr. Dadurch entstehen hohe Kosten für die Gemeinde,
welche von den Verursachern nicht mitgetragen werden.
- Bodenpreissteigerung: Durch stark steigende Bodenpreise wird es für Einheimische unter Umständen
schwierig, selber noch Wohnraum zu finden. Aus St. Moritz müssen zahlreiche Einheimische
wegziehen, weil sie keinen bezahlbaren Wohnraum finden.
- Versteckte Fremdbestimmung: Die Einheimischen können an Einfluss in der Gemeinde verlieren.
Eine Gegenüberstellung der Chancen und Gefahren zeigt auf, dass tendenziell die Vorteile kurzfristig
überwiegen, während langfristig die Probleme Überhand nehmen. Die Ausprägung vieler Problembereiche
hängt ausserdem stark davon ab, wie viele Zweitwohnungen vor Ort existieren, und in welchem
Verhältnis sie zu den Erstwohnungen und den vorhandenen Hotelbetten stehen. Das Walliser Bergdorf
Bellwald hat mit einer gewaltigen Spitzenbelastung der Infrastruktur zu kämpfen, weil sich die
Bevölkerung vor Ort an Weihnachten rund verfünfzehnfacht. Andernorts lösen wenige Ferienhäuser
gar keinen Handlungsbedarf bei der öffentlichen Infrastruktur aus. Dieses Beispiel gilt sinngemäss für
die meisten angesprochenen Problembereiche.
Die angesprochene Gefahr der Strukturerhaltung in der Baubranche weist auf ein grundsätzliches
Problem in der Parahotellerie hin, nämlich auf den systemimmanenten Zwang zum Wachstum. Im
Verständnis von Messerli (1989, p. 115ff.) liegen der „touristischen Wachstumsmaschine“ verschiedene
Zusammenhänge zu Grunde, die jeweils selbst verstärkend wirken. Für die Parahotellerie sind drei
Kreiselwirkungen von unmittelbarer Bedeutung: Der touristische Wachstumskreisel, der Arbeitsmarkt-
Bevölkerungskreisel und der Landwirtschaftskreisel. Ersterer beschreibt, dass jede Investition in den
Tourismus eine neue Nachfrage auslöst. Die neue Nachfrage wiederum bewirkt verstärkte Investitionen
in das Angebot; der Kreislauf verstärkt sich selbst.
Der Arbeitsmarkt-Bevölkerungskreisel geht davon aus, dass die touristische Bautätigkeit zu attraktiven
Arbeitsplätzen vor Ort führt, welche häufig saisonal durch Bauern besetzt werden. Dadurch wächst
jedoch gleichzeitig das Baugewerbe auf eine überdimensionale Grösse an, was wiederum zu einer stärkeren
Ausrichtung der wirtschaftlichen Tätigkeit auf den Bau führt. Gemäss dem Landwirtschaftskreisel
entsteht für die Landwirtschaft eine scheinbar ideale Konstellation, wenn Bauern ein wirtschaftliches
Standbein auf dem Bau finden. Allerdings zwingt ein zweiter Arbeitsplatz einen Arbeitnehmer zu
Konzessionen auf dem Hof, z.B. zu höherer Mechanisierung oder einer Verkleinerung des Betriebes.
„Perfide wird die Situation dann, wenn der Nebenerwerbsbauer (...) seinen Arbeitsplatz (...) im Bausektor
hat. (...) Dieser Arbeitsplatz bedeutet für den Bauern ein sicheres Einkommen, aber nur so lange,
wie die (touristische) Wachstumsmaschine läuft. Als Bauer produziert er die Landschaft, in seinem
zweiten Beruf aber verbraucht er sie. Dadurch gerät er in einen permanenten Konflikt zwischen Bodenerhaltung
und Bodenverwertung. Als Bauer ist er dem ersteren verpflichtet, stellt damit aber seinen
wichtigen Nebenerwerb in Frage. So erhält sich die Landschaft und die Landwirtschaft um den Preis
ihres Verbrauches.“ (Messerli 1989, p. 118). Ausserdem wandern die Arbeitskräfte weiter aus der
Landwirtschaft zum Baugewerbe ab. Es wird klar, dass die positive Rückkoppelung vor allem kurzfristig
und die negative Rückkoppelung vor allem langfristig greifen.
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Zahlreiche Gemeinden im Alpenraum haben inzwischen selbständig Massnahmen ergriffen, um die
schnell wachsende Zahl neuer Wohnungen zu begrenzen. In Bellwald haben die Einwohner vor kurzem
an der Urne einer Kontingentierungsregelung für neue Zweitwohnungen mit grosser Mehrheit
zugestimmt. Diese beschränkt die Anzahl möglicher Neubauten pro Jahr. In Zermatt ist die Anzahl
jährlicher Neubauten beispielsweise über ein Kontingent von nutzbarer Bruttogeschossfläche geregelt.
In Grindelwald schliesslich wurde mit einem sogenannten Erstwohnungsanteilplan (EWAP) festgelegt,
dass ein gewisser Anteil der neu erstellten Wohnungen ausschliesslich der lokalen Bevölkerung zur
Verfügung stehen muss, bzw. dass Besitzer von zwei Wohnungen in der Gemeinde Wohnsitz nehmen
und entsprechend vor Ort Steuern bezahlen. Allerdings ist hierzu festzuhalten, dass der Plan sehr
schlecht funktioniert und systematisch umgangen wird.
Eine höhere Auslastung der Betten in der Parahotellerie könnte zahlreiche Probleme reduzieren oder
lösen. Weil dies wie oben erwähnt in bestehenden Wohnungen sehr schwierig umzusetzen ist, stehen
aktuell zahlreiche Resorts im öffentlichen Rampenlicht. Hier sollen neue Wohnungen meist so mit
Dienstleistungen ausgestattet werden, dass lokale Wertschöpfung und Arbeitsplätze geschaffen werden
können. Diese neuen Konzepte kombinieren die Vorteile von Zweitwohnungen (insbesondere Finanzierung)
so mit den Vorteilen von Hotels (hoher Komfort, Beschäftigung, höhere Auslastung), dass
sowohl für die Gäste als auch für die lokale Bevölkerung langfristige Vorteile entstehen sollen. Auch zu
Resorts ist bisher wenig Literatur, aber einiges an praxisorientiertem Wissen vorhanden, insbesondere
bei den Planern und Betreibern.
Noch weiter geht die Volksinitiative „Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen“ von
Franz Weber. Sie verlangt einen maximalen Anteil von 20% der Zweitwohnungen in jeder Gemeinde.
Diese Forderung hat jedoch bei Bevölkerung und Politik einen schweren Stand, da sie faktisch einen
Stillstand der Entwicklung erzwingen würde, der aus einer Gesamtperspektive ebenso wenig wünschenswert
ist wie ein unbegrenzter Bau neuer Zweitwohnungen. Damit lässt sich zusammenfassend
sagen, dass aktuell an verschiedenen Orten intensive Bemühungen bestehen, funktionierende Instrumenten
für den Umgang mit Zweitwohnungen zu finden. Dies weist auf die Wahrnehmung eines dringenden
Handlungsbedarfes hin.
Vor dem Hintergrund der Aussagen von Jost Krippendorf mag dies erstaunen, denn der Berner Tourismusexperte
hat diese Problematik bereits im Jahr 1976 in seinem viel beachteten Werk „Die Landschaftsfresser“
beschrieben. Er bringt die Problematik im Vorwort zur 4. Auflage seines bekannten
Buches von 1986 mit den folgenden Worten auf den Punkt:
„...wie oft werde ich wohl noch aufgefordert, über die touristischen Landschaftsfresser zu
schreiben und zu reden. Ist es nicht unheimlich, dass dieses Thema ein Dauerbrenner
bleibt, ja in verschiedenen Feriengebieten aktueller denn je ist. Obwohl man darüber seit
über einem Jahrzehnt spricht, Bücher veröffentlicht, Kongresse und Round-table-
Gespräche durchführt und politische Bekenntnisse abgibt. Obwohl die Zusammenhänge
längst jedermann klar geworden sein müssten. Obwohl es kaum noch Forschungslücken
gibt und man eigentlich genau weiss, wie dem Ganzen beizukommen wäre, damit es endlich
aufhört.“ Krippendorf (1986)
Experten sind sich heute weitgehend darin einig, dass eine breite Palette an Instrumenten besteht, welche
grundsätzlich dazu geeignet wären, die Entwicklung der Zweitwohnungen zu steuern. Diese reichen
von Eingriffen ins Privatrecht über raumplanerische Massnahmen bis zu fiskalischen Abgaben an
die Gemeinde (Beritelli 2007). Die bisherigen Erfahrungen in den Alpen zeigen jedoch, dass die Existenz
von geeigneten Instrumenten nicht ausreicht, sondern dass das Problem bei der Anwendung bzw.
der Umsetzung der Instrumente liegt. Krippendorf spricht in diesem Zusammenhang den Planungshorizont
der Verantwortlichen Akteure (Bauherren, Politiker, Planer) an, ohne dies jedoch zu vertiefen.
Zweitwohnungen im Alpenraum Roger Sonderegger Seite 9

Empirische Untersuchungen zu den relevanten Prozessen liegen bisher noch keine vor. Diese Lücke
soll durch die vorliegende Dissertation geschlossen werden. Ein Verständnis der abgelaufenen Prozesse
bildet schliesslich auch die Grundlage für die Formulierung von Lösungsansätzen, die wirklich funktionieren.
4. Erkenntnisinteresse und Forschungsfragen
Zuverlässige und vergleichbare Daten zu den Zweitwohnungen sind heute nur sehr schwierig zu erhalten.
Bisher liegen auch keine internationalen Vergleiche Anzahl und Anteilen der Zweitwohnungen
vor. Ebenso wenig ist international bekannt, inwiefern Zweitwohnungen ein gemeinsames Problem
sind. Vor dem Hintergrund der Wichtigkeit und der Dringlichkeit des Problems in verschiedenen Staaten
der Alpen scheint damit ein internationaler Vergleich interessant. Deshalb soll zunächst im Sinne
eines Überblickes auf Gemeindeebene für den gesamten Alpenraum geklärt werden, wie viele Zweitwohnungen
vorhanden sind, und in welchem Verhältnis sie zu Hotellerie und Erstwohnungen stehen.
Dazu werden statistische Daten aus den sechs grossen Alpenstaaten zusammen gestellt.
Zweitens interessiert angesichts der oben beschriebenen Problemstellung auch die Frage, wieso die
von Krippendorf angesprochene Entwicklung im Zweitwohnungsbau ungebremst weiter gelaufen ist.
Dazu werden vier vertiefte Fallstudien im Schweizerischen Alpenraum durchgeführt, in welchen die
relevanten Akteure erkannt und in ihrem Handlungsinteresse und ihren Möglichkeiten beschrieben
werden.
Die dritte Fragestellung schliesslich umfasst die Bewertung vorhandener Lösungsansätze vor dem Hintergrund
des dokumentierten Wissens in dieser Doktorarbeit. Dabei soll nicht eine Verhinderung des
Zweitwohnungsbaus im Zentrum des Interesses stehen, sondern die Frage nach einer positiven Entwicklung
einer Tourismusgemeinde unter Berücksichtigung eines offensichtlich vorhandenen Bedürfnisses
nach Zweitwohnungen. Die drei zentralen Fragestellungen lauten damit wie folgt.
1. Wie viele Zweitwohnungen existieren im Alpenraum? Wie sind diese räumlich verteilt (auf den
Ebenen Staat, Region und Gemeinde), und in welchem Verhältnis stehen sie zu Erstwohnungen,
Hotellerie und Einwohnern? Wie schätzen Experten die Entwicklung und die heutige Situation in
den Alpenstaaten ein?
2. Welche Triebkräfte haben dazu geführt, dass in den vergangenen 30 Jahren der Bau von Zweitwohnungen
in den Schweizer Alpen ungebremst weiter gelaufen ist? Wie ist die Entwicklung in
den betroffenen Gemeinden verlaufen, und welche Konsequenzen sind daraus für den Tourismus
entstanden?
3. Wie kann in Zukunft das gesellschaftliche Bedürfnis nach Zweitwohnungen so befriedigt werden,
dass die betroffenen Gemeinden touristisch aufgewertet werden?
Die Dissertation verfolgt also drei hauptsächliche Interessen, neues Wissen zu erschliessen. Die Arbeitsplanung
sieht vor, pro Fragestellung jeweils ein Arbeitspaket zu schnüren, welches auch einem
Kapitel in der Dissertation entsprechen wird. Das Vorgehen und die detaillierte Auseinandersetzung
mit den drei Fragestellungen finden sich im Kapitel „Inhalte und Gliederung der Arbeit“.
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5. Methodisches Vorgehen
Jede der geplanten drei Forschungsfragen soll mit einer eigenen Methode beantwortet werden. Für die
erste Fragestellung (Überblick Zweitwohnungen auf Gemeindeebene) werden einerseits statistische
Daten zum Wohnungsbestand und zur Wohnbevölkerung zusammengestellt, andererseits werden rund
ein Dutzend Expertengespräche zur Interpretation geführt. Für die zweite Fragestellung werden in
erster Linie Leitfadeninterviews eingesetzt, um daraus ein Modell der beteiligten Kräfte bzw. Personen
zu entwickeln. Den konzeptionellen Bezugsrahmen dazu bietet der Akteursansatz.
Im Zentrum des Akteursansatzes steht die Betrachtung der Akteure, in der vorliegenden Untersuchung
also aller am Zweitwohnungsbau beteiligten Personen (vgl. Abb. 2). Mit Hilfe des Akteursansatzes wird
versucht aufzuzeigen, welche Rolle die beteiligten Akteure spielen, welche Interessen sie verfolgen und
innerhalb welcher Rahmenbedingungen sie agieren. Dieses Vorgehen scheint deshalb vielversprechend,
weil sämtliche relevanten Prozesse der Bauplanung (von Erstellung der Baugesetze über die Einzonung
von Bauland bis zur Baubewilligung) lokal ablaufen und deshalb maximal durch die jeweiligen Akteure
vor Ort geprägt werden. Beispiele hierfür sind die so genannten Dorfkönige, welche gleichzeitig lokale
Politik und Bauwesen prägen, oder beim Grindelwaldner Unternehmen Griwaplan, das als Generalunternehmer
in den vergangenen Monaten im Zusammenhang mit Zweitwohnungsbau prominent in der
Presse auftauchte.
Bei der Wahl des Akteursansatzes als Untersuchungsmethode wird davon ausgegangen, dass sich Forschung
und Raumplanung bisher stark auf die statt findenden Prozesse konzentriert haben, ohne nach
den Gründen dafür zu fragen (Nachfrage: gesellschaftliches Bedürfnis; Angebot: lokale Akteure). Der
Akteursansatz wird also gewählt, weil damit treibende und bremsende Kräfte im Zweitwohnungsbau
identifiziert und beschrieben werden können, was für das Verständnis des Zweitwohnungsbaus von
zentraler Bedeutung ist. Nur eine Beobachtung der Akteure inkl. ihrer Möglichkeiten (Macht, Recht,
Geld, Beziehungen) kann die Prozesse der Vergangenheit erklären. Eine besondere Herausforderung
für die Untersuchungen wird dabei die Tatsache bilden, dass die einheimische Bevölkerung oftmals nur
ungern über die Verhältnisse vor Ort Auskunft gibt. Über bauliche Aktivität wird gerne ein Mantel des
Schweigens gelegt (Kohler 2009); Gegner und Kritiker werden sozial bestraft und ausgegrenzt.
Für die Beantwortung der dritten Forschungsfrage schliesslich wird einerseits eine Analyse des neu
erworbenen Wissens durchgeführt. Andererseits wird auf bestehendes Wissen im Zusammenhang mit
hybriden Beherbergungsmodellen aufgebaut, das aus der Literatur und aus Expertengesprächen zusammen
gestellt wird.
6. Inhalte und Gliederung der Arbeit
1. Einleitung
1.1. Thematischer Aufriss
1.2. Fragestellungen und Ziele der Untersuchung
1.3. Aufbau der Arbeit
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2. Die Bedeutung des Tourismus für die Alpen
2.1 Phasen der touristischen Entwicklung in den Alpen
2.2 Unterschiedliche Entwicklung des Tourismus in den Alpenstaaten
2.3 Wertschöpfung und Arbeitsplätze im alpinen Tourismus.
Ziel: Einordnung der Fragestellung in den Kontext des Tourismus im Alpenraum, Aufzeigen von Entwicklungen und
Rahmenbedingungen (insbesondere seit dem 2. Weltkrieg), welche einen bedeutenden Einfluss auf die Entwicklung der
Zweitwohnsitze hatten (etwa staatliche Rahmenbedingungen).
Inhalte: Rückblick auf die touristische Entwicklung, Phasen der Entwicklung in der Schweiz und in
anderen Alpenstaaten. Wirtschaftliche Bedeutung des Tourismus für den Alpenraum, auf Gemeindeebene
(evtl. am Beispiel der Untersuchungsgemeinden detailliert aufzeigen). Rolle der Schweizerischen
Regionalpolitik im internationalen Vergleich. Perimeter: Alpenraum, insbesondere Schweiz.
Vorgehen: Literaturanalyse.
3. Multilokales Wohnen als gesellschaftliches Bedürfnis
Ziel: Beschrieb der relevanten Faktoren, die den Bau von Zweitwohnsitzen auf der Nachfrageseite angetrieben haben.
Erfassung der aktuellen Nutzung der vorhandenen Wohnungen. Nennen und Bewerten von relevanten Entwicklungen.
Perimeter: Alpenraum, jedoch generalisierend mit einzelnen Fallbeispielen. Fokus auf Freizeit und Tourismus, Verzicht
auf die Analyse von anderen Zwecken.
Inhalte: Wie sieht die Nachfrage nach Zweitwohnungen heute und in Zukunft aus? Wieso kaufen
Menschen überhaupt Zweitwohnungen oder Ferienhäuser, und wieso gerade in der gewählten Region
(Beziehung Region – Tourismusgemeinde (cf. Mikrozensusanalysen 2009), Zufall, Erbe etc.; Können
Zweitwohnsitze Renditeobjekte sein? Welche Grösse wird bevorzugt, welche Lage, welche Destination?
Was macht ein Angebot attraktiv, was wird nachgefragt auf dem Markt? Stadt-Land-Beziehung
bzw. Alpen-Umland-Beziehung. Zukunft: wie werden sich Angebot und Nachfrage weiter entwickeln?
Nutzung von Zweitwohnsitzen: was ist bekannt zur Auslastung, wo liegen Wissenslücken? Welche
Faktoren hemmen eine Vermietung? (Resultate aus Bieger / Beritelli 2005). Tiefe Vermietung bzw.
Ängste vor einer Vermietung beschleunigen Neubau.
Bei der Analyse der Nachfrage wird besonderes Augenmerk auf die Forschung zum Themenbereich
multilokales Wohnen gelegt. Dieser Forschungsbereich ist wichtig für ein ganzheitliches Verständnis
des Themas Zweitwohnungen. Es wird die Hypothese aufgestellt, dass das multilokale Wohnen (und
damit das Bedürfnis nach Zweitwohnungen) in Zukunft noch an Bedeutung gewinnen wird. Neue
Nutzungsmuster wiederum haben Einfluss auf die Attraktivität der Standorte. Hierzu sind bereits Literaturanalysen
vorgenommen worden, geplant sind diverse Expertengespräche.
Vorgehen: Literaturanalyse und Expertengespräche. Die Expertenliste findet sich im Anhang I.
4. Zweitwohnungen: Überblick und Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes
4.1 Begriffe, Definitionen und Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes
4.2 Typisierung von Zweitwohnungen
4.3 Chancen und Probleme von Zweitwohnungen im Überblick
Ziel: Aufzeigen des aktuellen Standes des Wissens im breiten Überblick.
Inhalte: Chancen und Probleme bzw. Kosten und Nutzen von Zweitwohnungen im Überblick. Versuch
einer Typisierung der Zweitwohnungen (s. Entwurf in Abb. 1 und Beritelli 2007 in Stettler 2007).
Detaillierter Vergleich der Entwicklung und der Bedeutung von Parahotellerie und Hotellerie (Arbeitsplätze,
regionale Wertschöpfung, Flächenverbrauch, etc.). Problematik der fehlenden Bereitschaft zur
Vermietung [Studie „hot beds“ Beritelli]. Perimeter: Alpenraum.
Vorgehen: Literaturanalyse, ergänzt durch Aussagen aus den Experteninterviews.
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5. Theoretischer Bezugsrahmen und methodisches Vorgehen
5.1 Der Akteursansatz in der geographischen Forschung
5.2 Gewählte Untersuchungsmethoden: Methodenmix
Ziel: Beschrieb des theoretischen Bezugsrahmens und Legitimierung der Wahl des Untersuchungskonzeptes
Inhalte: Theoretischer Bezugsrahmen: Kritische Auseinandersetzung mit dem Akteursansatz sowie mit
dem Ansatz der sozialen Milieux. Welche Organisationen, welche Menschen und Beziehungen spielen
welche Rolle in der Raumentwicklung im touristischen Raum?
Vorgehen: Literaturanalyse.
6. Empirie I: Die quantitative Dimension der Zweitwohnsitze im Alpenraum
6.1 Rahmenbedingungen in den Staaten, sowohl für die Nachfrager als auch für die Anbieter.
6.2 Ermittlung der alpenweiten Anteile der Zweitwohnsitze auf Gemeindeebene, als Anteil am gesamten
Wohnungsbestand und im Verhältnis zur Hotellerie, basierend auf der Anzahl Gästebetten als Vergleichsindikator.
6.3 Wie wird die Entwicklung der Parahotellerie in anderen Staaten bewertet? Gilt sie – analog zur Schweiz –
als problematisch?
Ziel: Die Zahl und die Lage der Zweitwohnsitze im Alpenraum sind bekannt und dokumentiert. Auf einer Übersichtskarte
wird auf Gemeindeebene dargestellt, wie viele Wohnungen bestehen. Es wird aufgezeigt, ob die Existenz von
Zweitwohnungen in den jeweiligen Alpenstaaten als problematisch eingestuft wird.
Inhalte: Geschichte und aktueller Stand der Rahmenbedingungen: basierend auf Kapitel 2. Vorgehen:
Mit statistischen Daten und Expertengesprächen (Expertenliste s. Anhang II) soll der quantitative Aspekt der Zweitwohnsitze
im Alpenraum dokumentiert und interpretiert werden. Für die Beschreibung der Rahmenbedingungen in 6.1
wird auf eine Literaturanalyse zurückgegriffen, ergänzt durch die Einschätzung der Experten. Die kritische Diskussion
in Kapitel 6.3 basiert auf der Einschätzung durch die Experten.
7. Empirie II: Exemplarische Analyse ausgewählter Gemeinden mit Hilfe des Akteurmodells
Ziel: Erstellen eines Akteurmodells, welches alle relevanten Personen und Organisationen aufzeigt, die am Bau von
Zweitwohnungen interessiert bzw. beteiligt sind, inkl. der bremsenden Kräfte. Dazu gehört auch eine Einschätzung ihres
jeweiligen Handlungsspielraums sowie der Rahmenbedingungen, in denen sich alle Akteure bewegen, also z.B. die staatliche
Gesetzgebung. Detailliertes Porträt der Untersuchungsregionen inkl. Entwicklung seit 1960. Perimeter: Schweiz.
Inhalte: Detailliertes Aufzeigen der Rahmenbedingungen in der Schweiz: Verfassung, Lex Koller,
Raumplanungsgesetz und Raumplanungsverordnung. Aufriss eines Vergleiches zu den raumordnungspolitischen
Rahmenbedingungen in den übrigen Alpenstaaten. Welche positiven bzw. negativen Einflüsse
hatten die Zweitwohnungen bisher auf die Gemeinde und welche Zukunft ist zu erwarten?
Welche Akteure sind vor Ort am Bau von Zweitwohnungen beteiligt? Welche Verbindungen bestehen
zwischen den Akteuren (Verwandtschaft, Verein, Partei etc.)? Wie liegen die Interessen, welche Konflikte
entstehen daraus und welche Lösungsansätze sind denkbar? Woher kommen die Besitzer der
Zweitwohnungen? Gibt es eine „Partnerschaft“ mit einer bestimmten Schweizer Stadt oder Region?
Zur Auswahl der Untersuchungsgemeinden wird eine Analyse der Gemeinden im Bezug auf den
Zweitwohnungsbau durchgeführt: qualitative-exemplarische Entwicklung, empirische Bestätigung. Die
Typisierung kann auf den folgenden Fragen basieren: gibt es Abwanderungsgemeinden (evtl. Zusammenhang
zur Entwicklung der Wohnbevölkerung aufzeigen) mit Zweitwohnungsdominanz „im Elternhaus“
(Zweitwohnsitze sind nicht nur Neubauten für Reiche, Leerwohnungen durch Wegzug können
in Gemeinden mit negativer Bevölkerungsentwicklung einen wichtigen Teil ausmachen), im Ge-
Zweitwohnungen im Alpenraum Roger Sonderegger Seite 13

gensatz zu wachsenden Grossdestinationen bzw. anderen, d.h. lassen sich aus der Literatur und den
Daten verschiedene Gemeindetypen ableiten?
Für die Analysen dazu sind drei Indikatoren vorgesehen: Der Anteil der Neubauwohnungen am Bestand,
der Anteil Zweitwohnungen am Gesamtbestand sowie die Bevölkerungsentwicklung. Für die
Auswahl der Fallbeispiele sind im Zusammenhang mit den oben angesprochenen Gefahren in erster
Linie Neubauten interessant. Entvölkerungsgemeinden und Destinationen im Abschwung hingegen
sind zwar als Phänomen interessant und für die Interpretation von Überblickskarten bedeutend, tauchen
aber gewissermassen als Nebenerscheinung auf. In der Art und der Dynamik der Problematik
unterscheiden sie sich somit fundamental vom Charakter aufstrebender Tourismusgemeinden. Sie
werden in Kurzstudien untersucht, während die ersten vier unten stehenden Gemeinden den Gegenstand
der intensiven Fallstudien bilden. Für die Untersuchung wird hypothetisch von folgenden sechs
Gemeindetypen ausgegangen.
• Grossdestination (St. Moritz / Oberengadin)
• Kleindestination mit gemässigter Entwicklung (Brigels)
• Kleindestination mit problematischer Entwicklung (Münster im Goms)
• Stadt am südlichen Alpenrand (Ascona)
• Voralpine Destination im Abschwung (Sörenberg) Kurzstudie
• Entvölkerungsregion (Gemeinde im Valle Maggia) Kurzstudie
Exkurs in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Eugenio Burriel, Universitat de Valencia: Legal – illegal –
total egal? Die illegale Erstellung von Zweitwohnsitzen in der Schweiz (z.B. Lauchernalp im Wallis)
und ein Vergleich zur autonomen Region Valencia (ca. eine Viertelmillion illegale Bauten).
Vorgehen: Feldforschung in den Schweizer Alpen. Auswahl der zu untersuchenden Gemeinden aufgrund der Datenanalysen
in Kapitel 6. Aufzeigen der Entwicklung der Anzahl Zweitwohnungen seit 1960, Vergleich zu Erstwohnungen
und Hotellerie. Analyse des Immobilienmarktes und der Neubauten. Analyse der Dorfentwicklung mit Hilfe der Landeskarten
1:25‘000 ab 1960, Analyse von Postkarten oder Luftbildern (diese Vorarbeiten werden teilweise von Bachelorstudierenden
im Rahmen ihrer Bachelorarbeit geleistet). Führen von je 3-4 Expertengesprächen und Gesprächen mit
Wohnungsbesitzern in jeder Gemeinde (Expertenliste s. Anhang III). Daraus entsteht ein Akteursmodell in verschiedenen
Gemeinden. Sind in verschiedenen Gemeindetypen unterschiedliche Akteure entscheidend?
8. Aktuelle Lösungsansätze: Hybride Betriebskonzepte, Resorts, Raumplanung und ökonomische
Instrumente
Ziel: Aufzeigen und Bewerten bekannter Instrumente und Lösungsansätze.
Inhalt: Welchen Beitrag können Resorts zur Aufwertung des Tourismus in einer Tourismusgemeinde
leisten? Klärung des Begriffes Aufwertung und Aufschlüsselung bzw. Herstellung der Messbarkeit. Der
mögliche Beitrag der Raumplanung wird im Kapitel 7 diskutiert, wird hier aber nochmals aufgegriffen
und mit den anderen Modellen verglichen. Für die Untersuchungen wird von der Hypothese ausgegangen,
dass Resorts viele der Probleme im Umgang mit Zweitwohnungen lösen können, indem sie
warme Betten bringen.
• Stellen hybride Betriebskonzepte eine Lösung dar? Was darf von Resorts erwartet werden?
• Instrumente zur Beschränkung der Neubauten (raumplanerische, finanzielle Möglichkeiten)
• Ansätze zur Erhöhung der Vermietungsdauer
Vorgehen: Literaturanalyse und Expertengespräche (s. Anhang IV).
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9. Bilanzierung: Stand und Entwicklung der Zweitwohnungen seit 1960
Ziel: Konzise Formulierung von Stand und Entwicklung der Zweitwohnsitze seit 1960, bezogen auf den gesamten Alpenraum
(Teil 1) und speziell für die Schweiz (Teil 2). Versuch der bildlichen Darstellung eines Modells (vgl. „Tourismuswachstumsmaschine“
von Jost Krippendorf). Bewertung der bisherigen Resultate.
Inhalte: Bewertung der Entwicklung der Zweitwohnungen für den Tourismus und Tourismusgemeinden
im Gesamten, auf dem Hintergrund bekannter Chancen und Gefahren (vgl. Kapitel 2). Stellen
Zweitwohnsitze tatsächlich eine Bedrohung dar? Gibt es Schwellenwerte für die Entwicklung bzw. ein
gesundes Gleichgewicht? Analyse der Entwicklung entlang der Kriterien einer Nachhaltigkeitsbeurteilung.
In welchen Bereichen wird die Nachhaltigkeit verletzt? Die hier aufgezeigten Resultate bilden die
Basis für die Formulierung eines zukünftigen Umgangs mit Zweitwohnungen im Kapitel 10.
Vorgehen: Zusammenführen der bisherigen Resultate aus den drei Forschungsfragen: Wie ist die aktuelle und zukünftige
Situation alpenweit einzuschätzen? Welches sind die Triebkräfte? Wer sind die relevanten Akteure und welches ihre
Interessen?
10. Ausblick: Zukünftige Aufwertung von Tourismusgemeinden mit Zweitwohnungen
Ziel: Aufzeigen, Bewertung und Vergleich verschiedener Lösungsansätze (aus Kapitel 9). Beantwortung der Forschungsfrage
3: Wie kann in Zukunft das gesellschaftliche Bedürfnis nach Zweitwohnungen so befriedigt werden, dass die betroffenen
Gemeinden touristisch aufgewertet werden?
Inhalt: Der Beschrieb und die abgeschätzte Entwicklung des gesellschaftlichen Bedürfnisses werden
aus Kapitel 3 übernommen. Basierend auf den Erkenntnissen im Kapitel 8 (welche Lösungsansätze
bringen welche Möglichkeiten für eine Aufwertung der Tourismusgemeinde?) wird die Antwort auf
Forschungsfrage 3 gegeben. Formulierung der Konsequenzen für die Politik, die Raumplanung auf
allen drei Stufen, die Tourismusorganisationen und weitere Akteure. Was geschieht bei einer Aufhebung
der Lex Koller?
Vorgehen: Syntheseleistung aus den Kapiteln 3 und 9 unter Einbezug der gesamten Dissertation. Daraus abgeleitet
Beantwortung der Forschungsfrage 3.
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6 Literaturverzeichnis
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Bätzing, Werner (2005): Die Alpen. Geschichte und Zukunft einer europäischen Kulturlandschaft.
München: C.H. Beck.
Beritelli, Pietro und Robert Weinert (2004): Hot Beds – Überwindung sozio-ökonomischer Barrieren
bei der Vermietung von privatem Wohneigentum in Schweizer Tourismusregionen. In: IDT-
Blickpunkt Nr. 10 / 2004, p. 12-14.
Beritelli, Pietro (2007): Zweitwohnungsbau: Probleme und Lösungsansätze. Referat anlässlich des Seminars
zum Thema Zweitwohnungsbau an der Hochschule Luzern.
Bieger, Thomas und Pietro Beritelli (2004): Zweitwohnungen – Chancen und Gefahren eines Phänomens.
In: IDT-Blickpunkt Nr. 11 / 2004, p. 5-6.
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Szenarien bis 2040. Bern: Hornung Wirtschafts- und Sozialstudien.
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zur Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland. Erläuternder Bericht. Bern: ARE.
Bundesamt für Statistik (2007): Reiseverhalten der Schweizerischen Wohnbevölkerung 2005. Modul
des Mikrozensus zum Verkehrsverhalten 2005. Kapitel 6: Zweitwohnungen. Neuenburg.
Bühlmann, Lukas (2008): Raumplanerische Möglichkeiten zur Beschränkung von Zweitwohnungen.
Referat anlässlich des IFZ-Seminars vom 26. Mai in Zug.
Credit Suisse Economic Research (2005): Zweit- und Ferienwohnungen in der Schweiz. Erschienen in
der Reihe Spotlight. Online erhältlich unter: credit-suisse.com/research.
Credit Suisse Economic Research (2007): Tourismus im Berner Oberland: Strukturen, Strategien, Herausforderungen.
Erschienen in der Reihe Swiss Issues. Online erhältlich unter: creditsuisse.com/research.
Kanton Graubünden (2009): Werkzeugkasten Zweitwohnungen und touristische Beherbergung. Leitfaden,
Instrumente und Muster. Kanton Graubünden: Departement der Volkswirtschaft und Soziales.
Online erhältlich unter are.gr.ch.
Keller, Martin (2008): die Nachfrage nach Zweitwohnungen im Tessin 2008. Vira: casafile.
Kohler, Manuela (2009): Wie entwickelte sich Breil/Brigels durch den Zweitwohnungsbau und welche
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Krippendorf, Jost (1986): Die Landschaftsfresser. Tourismus und Erholungslandschaft – Verderben
oder Segen? 4. Auflage. Bern: Verlag Forschungsinstitut für Fremdenverkehr der Universität Bern.
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Krippendorf, Jost (1987): Alpsegen Alptraum. Für eine Tourismus-Entwicklung im Einklang mit
Mensch und Natur. 2. Auflage. Bern: Kümmerly und Frey, Geographischer Verlag.
Küng, Angela (2007): Ausgestaltung und rechtliche Beurteilung aktueller Konzepte zur Einschränkung
von Zweitwohnungen. Masterarbeit an der Universität Luzern.
Luger, Kurt und Franz Rest (Hg.) (2002): Der Alpentourismus. Entwicklungspotentiale im Spannungsfeld
von Kultur, Ökonomie und Ökologie. Innsbruck: Studien-Verlag.
Messerli, Paul (1989): Mensch und Natur im alpinen Lebensraum: Risiken, Chancen und Perspektiven.
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Miebach, Bernhard (2006): Soziologische Handlungstheorie. Eine Einführung. Wiesbaden.
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Flims/Laax/Falera der Hochschule Luzern.
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in den fünf schweizerischen Grossstädten. Diplomarbeit am Geographischen Institut
der Universität Zürich.
Odermatt, André (1996): Eigentümerstrukturen des schweizerischen Wohnungsmarktes - Ein theoretischer
und empirischer Beitrag zur Erklärung der räumlich-sozialen Wohnstandortverteilung. Dissertation
an der Universität Zürich.
Plaz, Peder (2008): Wertschöpfungsorientierte Zweitwohnungspolitik: Anreize und Leitplanken. In:Die
Volkswirtschaft 5/2008, p. 55-58.
Plaz, Peder und Christian Hanser (2006): Neue Wege in der Zweitwohnungspolitik: Problemanalyse
und Diskussionsvorschläge für eine wertschöpfungsorientierte Zweitwohnungspolitik in Graubünden.
Herausgegeben vom Wirtschaftsforum Graubünden. Online unter: wirtschaftsforumgr.ch.
Ruppeiner, Michael (o.J.): Zweitwohnungsnachfrage in der Gemeinde Arosa: Eine sozialräumliche
Analyse. Diplomarbeit am Geographischen Institut der Universität Zürich.
Rütter-Fischbacher, Ursula und Thomas Ammann (2008): Ferienresorts - Nachhaltigkeit und Anforderungen
an die Raumplanung. Im Auftrag des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE. November
2008
Schnyder, Oliver (2006): Zweitwohnungen und ihre Eigentümer – Charakterisierung der Zweitwohnungseigentümer
in der städtisch geprägten Top-Tourismusdestination Davos. Diplomarbeit am
Geographischen Institut der Universität Zürich.
Schwarzenbach, Robin (2008): Zweitwohnungen – besser als ihr Ruf? Die häufig kritisierten Immobilien
sorgen in den Ferienregionen für eine erhebliche Wertschöpfung. In: NZZ vom 25.9.2008.
Online-Ausgabe unter nzz.ch, Abfrage am 1.10.2008.
Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIW (2005): Zweitwohnungen. Immobilia Oktober
2005.
Zweitwohnungen im Alpenraum Roger Sonderegger Seite 17

Sonderegger, Roger (2009): Lebens- und Mobilitätsstile im Umbruch. Mobile Lebensstile und Ferienimmobilien
in der Zukunft. Referat anlässlich des Hapimag-Forums in Berlin. tourismus-undumwelt.com
Stettler, Jürg (2007): Zweitwohnungen und Tourismus: ein unlösbares Problem? Referat anlässlich des
1. Hapimag-Symposium in Interlaken vom 5. Dezember 2007.
Vogt, Luisa (2008): Regionalentwicklung peripherer Räume mit Tourismus? Eine akteursorientierte
Untersuchung am Beispiel des Trekkingprojekts Grande Traversata delle Alpi. Dissertation bei
Prof. Dr. Werner Bätzing am Geographischen Institut der Universität Erlangen. Fränkische Geographische
Gesellschaft.
7 Arbeitsplanung
Die Arbeitsplanung entstand aufgrund der Besprechung vom 7. April 2009 und enthält eine grobe
Übersicht über die zu leistenden Arbeitspakete. Die gesamte Arbeitsleistung wurde in 12 Arbeitspakete,
die mit Ausnahme der letzten beiden Pakete (Redaktion und Korrekturen) dem Aufbau der Arbeit
entspricht. Geplante Abgabe der ersten Fassung ist Ende Juni 2011.
Abbildung 3: Arbeitspakete / Zeitplanung
2009 2010 2011 2012
AP 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2
Einleitung AP 1 X
Tourismus AP 2
Nachfrage AP 3
Definition AP 4
Methoden AP 5
Daten AP 6 X
Empirie AP 7 X
Lösungen AP 8
Bilanzierung AP 9
Ausblick AP 10
Redaktion AP 11 X
Korrekturen AP 12 X
Meilensteine Datenübersicht Grundlagen Empirie Entwurf Abgabe Prüfung
Quelle: eigene Darstellung
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Anhang
Anhang I
Expertenliste für die Ermittlung der relevanten Triebkräfte bzw. vertieftes Verständnis der Nachfrage
- PD Dr. Johanna Rolshoven, ETH Wohnforum/Centre for Cultural Studies in Architecture,
ETHZ, D-Arch, ETHZ Hönggerberg, HIL G 65.1. rolshoven@arch.ethz.ch
- Dr. André Odermatt, Geogr. Institut der Universität Zürich, 044635 52 44, and-
re.odermatt@geo.uzh.ch
- Nicola Hilti, Doktorand am Wohnforum ETH Zürich, 044 633 24 89, hilti@arch.ethz.ch
- Dr. Pietro Beritelli, IDT an der Universität St. Gallen, 071 224 25 25, pietro.beritelli@unisg.ch
- PD Dr. Peter Gresch, Raumplaner Goms / Dozent ETH, 41 31 382 80 80,
pgresch@greschpartner.com
- Peder Plaz, Wirtschaftsforum Graubünden, 081 253 34 34, info@wirtschaftsforum-gr.ch
- Martin Keller, casafile GmbH, Scesana, 6574 Vira, 091 795 35 90, mkeller@casafile.ch
- Simon Lehmann, CEO Interhome, 043 810 91 91, simon.lehmann@interhome.ch
- Flavio V. Ruffini, Institute for Regional Development and Location Management, I-Bozen. 0039
0471 055 310, flavio.ruffini@eurac.edu
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Anhang II
Expertenliste für die Erhebung der statistischen Daten und die Einschätzung der Situation in den fünf
relevanten Alpenstaaten (Frankreich, Italien, Deutschland, Österreich und Slowenien; für die Schweiz
besteht hier kein Bedarf; Monaco und Liechtenstein werden in der gesamten Arbeit vernachlässigt).
Land Erstkontakt Quellen und weitere Kontakte
Frankreich Professeur Henri Rougier (wohnt bei Chamonix)
Département de Géographie
Université Jean Moulin
18, rue Chevreul
69362 Lyon cédex 7
Tel. (+33) 4 78 78 70 08
Fax (+33) 4 78 78 77 65
Email: henri.rougier@wanadoo.fr
Italien Bartaletti Fabrizio
Professore ordinario
DISAM - Dipartimento di Scienze dell&
rsquo;Antichità, del Medioevo e Geografico -
ambientali
Via Balbi 2
16126 Genova
Tel. +39-010 20951439
Fax. +39-010 20951435 / 2095254
email: bartfbi@unige.it
Deutschland BBSR in Bonn (www.bbr.bund.de)
Staatsministerium für Umwelt in München
Österreich Dr. Ewald Galle
Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft,
Umwelt und Wasserwirtschaft
Nationaler Focal Point, Abteilung V/9
Internationale Umweltangelegenheiten
Stubenbastei 5
A-1010 Wien
Tel: +43 -1515221617
ewald.galle@lebensministerium.at
Slowenien Prof. Marjan Ravbar
Anton Malik Geographical Institute
P. B. 306
SI-1001 Ljubljana
email: marjan.ravbar@zrc-sazu.si
Tel: +386 1 200 27 23
Fax: +382 1 4257 793
CEMAGREF, St. Martin d`Heres
DATAR, Paris (Minist. für Raumentwicklung)
Le grandi stazioni turistiche nello
sviluppo delle Alpi Italiane. Bologna
1994.
Deutscher Raumordnungsbericht 2005
ÖROK-Atlas zur räumlichen Entwicklung
Österreichs. www.oerok-atlas.at
Statistik Austria. www.statistik.at
Österreichische Raumordnungskonferenz:
www.oerok.gv.at
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Anhang III
Expertenliste für die Feldarbeit in den Untersuchungsgemeinden
Diese Listen der Gesprächspartner lassen sich erst erstellen, wenn die Untersuchungsgemeinden gewählt
sind. Einige Schlüsselpersonen in den Gemeinden sind zu berücksichtigen, da diese für interessante
Informationen viel versprechend sind. Dazu gehören die folgenden.
- Wirt / Hotellier mit langjähriger Erfahrung
- Inhaber / Leiter Baugeschäft
- Handwerker
- Architektur- bzw. Planungsbüro
- Gemeindepräsident bzw. Ressortleiter Bau
- Präsident und Mitglieder der lokalen Baukommission
- Ortsplaner, Raumplaner
- Landbesitzer
- Weitere Personen, welche sich zum Thema exponiert haben (z.B. in der Presse)
- Vertreter beim Kanton, z.B. bei der kantonalen Raumplanung, beim Denkmalschutz etc.
- Immobilienhändler, z.B. Wüest und Partner
Anhang IV
Expertenliste für die Erarbeitung des Know-hows über hybride Betriebskonzepte, Resorts, raumplanerische
Instrumente, Erhöhung der Vermietungsdauer und andere bekannte Lösungsansätze.
Raumplanung
- Lukas Bühlmann, Vereinigung der Landesplaner, 031 380 76 76, lukas.buehlmann@vlp-aspan.ch
- Heidi Haag, Vereinigung der Landesplaner, 031 380 76 76, heidi.haag@vlp-aspan.ch
- Prof. Dr. Giovanni Danielli, Hochschule Luzern, 079 670 90 12, giovanni.danielli@hslu.ch
- Toni Brauchle, Bundesamt für Raumplanung, 031 322 28 78, toni.brauchle@are.admin.ch
- Cla Semadeni, Kreisplaner Oberengadin, 081 257 23 21, cla.semadeni@arp.gr.ch
Hybride Betriebskonzepte und Resorts
- Aurelia Kogler, Hochschule für Technik und Wirtschaft in Chur, 081 286 39 64, aure-
lia.kogler@fh-htwchur.ch
- Kurt Scholl, CEO Hapimag, kurt.scholl@hapimag.ch
- Roland Lymann, Hochschule Luzern / ehem. Vizedirektor der Reka, 041 228 99 85 ro-
land.lymann@hslu.ch
- Christoph Wiegand, Direktor Hotel Glogghuis, 041 669 77 77, hotel@glogghuis.ch
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Anhang V
Übersicht über die Fragestellungen der Dissertation im Gesamtzusammenhang
Grundlagen: Chancen und
Probleme in den Regionen (aus
bestehendem Wissen)
Lösungsansätze: Hybride
Beherbergung, Instrumente der
Raumplanung und ökonomische
Instrumente
Übersicht Zweitwohnungen im Alpenraum
Analyse: Welche Akteure wirken wie
auf die Entwicklung ein?
(Akteursorientierte Fallstudien)
Bilanz: Wie kann das gesellschaftliche
Bedürfnis so genutzt werden, dass die
betroffene Region aufgewertet wird?
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Frage 1
Frage 2 Frage 3