Das Wohnungsmietrecht in der Bundesrepublik Deutschland – eine ...

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Das Wohnungsmietrecht in der Bundesrepublik Deutschland
– eine Einführung an Hand wichtiger gesetzlicher Bestimmungen
mit Beispielen aus der Praxis
I. Einführung
1. Die Wohnung ist, und so sieht es zumindest das
Bundesverfassungsgericht (BVerfG), der Lebensmittelpunkt des
Menschen. 1 Von dieser Perspektive aus betrachtet, ist die
Wohnung immer noch das Zentrum des menschlichen Lebens. Es
mag sein, dass sich dies in Zukunft ändern könnte. Bestimmte
Entwicklungen in der Arbeitswelt lassen dies jedenfalls als nicht
völlig ausgeschlossen erscheinen. Nach der klassischen Ansicht
jedenfalls bildet die Wohnung den Rahmen für die Erfüllung der
wesentlichen Grundbedürfnisse des menschlichen Lebens. 2
Dabei gibt es rechtlich gesehen grundsätzlich zwei verschiedene
Ausgangspunkte: Entweder handelt es sich um die eigene
Wohnung des Bewohners oder aber um eine fremde Wohnung.
Die „eigenen vier Wände“, also beispielsweise das eigene
Reihenhaus oder auch die eigene Eigentumswohnung, sollen hier
nicht behandelt werden. Gegenstand dieses Seminars ist vielmehr
die Situation, dass eine fremde Wohnung bewohnt wird. Geschieht
dies gegen Zahlung eines Entgeldes, so spricht man allgemein
von Wohnungsmiete.
1 Vgl. z. B. BVerfG, NJW 1993, 2035 (2036).
2 Vgl. die kurze Zusammenfassung bei Ruge, Begründung von Wohnungseigentum an
Bestandsimmobilien, S. 38 m. w. N.

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Das deutsche Recht sieht eine ganze Reihe von Regelungen im
Hinblick auf die Wohnungsmiete vor. Die grundlegenden
Bestimmungen befinden sich in den §§ 535 bis 577a des
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Bevor darauf im Einzelnen
eingegangen werden soll, ist es zum besseren Verständnis
erforderlich, das Wohnungsmietrecht in einen historischen und
rechtlichen Kontext einzuordnen.
2) Das Bürgerliche Gesetzbuch gilt in Deutschland seit dem
01.01.1900 und ist somit schon seit über 110 Jahren Grundlage
des Zivilrechts. Es versteht sich nahezu von selbst, dass das
Gesetzbuch immer wieder verändert und – teilweise mehr,
teilweise weniger – an die Bedürfnisse der Zeit angepasst wurde.
Dabei muss man sehen, dass es in seiner Gesamtheit wesentliche
Abschnitte der jüngeren deutschen Geschichte (Kaiserreich [bis
1918], Weimarer Republik [bis 1933], sog. drittes Reich [bis 1945]
und die Gründung der Bundesrepublik [23.05.1949] begleitet und
quasi miterlebt hat.
Das BGB ist eine Kodifikation, also eine systematische Sammlung
von gesetzlichen Regelungen in einem Werk. Solche
Kodifikationen sind in Kontinentaleuropa nichts Ungewöhnliches.
Auch Frankreich, Österreich und die Schweiz kennen und
benutzen derartige Sammlungen. Untergliedert ist das BGB in fünf
Bücher, die unterschiedliche Materien behandeln, u. a.
Familienrecht (Buch 4) und Erbrecht (Buch 5).
Das zweite Buch des BGB („Recht der Schuldverhältnisse“,
§§ 241 bis 853) enthält auch die Bestimmungen zum Mietrecht.
Etwas vereinfacht lässt sich sagen, dass mit den
Schuldverhältnissen in diesem Sinne insbesondere die
unterschiedlichen Vertragsverhältnisse gemeint sind. So gibt es im
zweiten Buch des BGB die Bestimmungen zum Arbeitsvertrag, zur
Schenkung, zum Darlehen und zu einer Reihe von anderen
Verträgen, insbesondere aber zur Miete (§§ 535 ff.).
Die Bestimmungen zur Miete waren von Anfang an Bestandteil
des BGB, wurden aber häufig geändert und manchmal auch
ergänzt. Das hat – zumindest auch – historische Gründe. Ein
Ergebnis des zweiten Weltkrieges war, dass große Teile der
deutschen Städte völlig zerstört waren. Infolgedessen herrschte
eine extreme Knappheit an Wohnraum, die erst in den folgenden
Jahrzehnten allmählich überwunden wurde. In der Zwischenzeit
war die Wohnung Gegenstand starker staatlicher Regulierung und
Subventionierung. Der Gesetzgeber schuf eine ganze Reihe von

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speziellen Gesetzen, die den Kernbestand der Regelungen für die
Mietwohnung im BGB (s. o.) ergänzten und auch verdrängten. 3
Die vorerst letzte große Novellierung des Mietrechts trat in Kraft
zum 01.09.2001. Mit ihr wurden vor allem Regelungen aus
mehreren Spezialgesetzen (u. a. aus dem MHG) in den
Kernbestand der Regelungen des BGB zurückgeführt. Ferner
wurde der Sprachgebrauch des Gesetzes vereinheitlicht und
modernisiert. Eine weitere aktuelle Anpassung des Mietrechts
befindet sich derzeit im Gesetzgebungsverfahren, ist aber noch
nicht endgültig beschlossen. 4 Dabei geht es insbesondere darum,
wie Anreize für eine energieeinsparende Modernisierung von
Wohnungsbeständen geschaffen werden können.
3. Als Fazit lässt sich festhalten, dass das Mietrecht in der
Vergangenheit eine erhebliche Wandlungsfähigkeit bewiesen hat.
Der Gesetzgeber hat häufig gestaltend auf das geltende Recht
eingewirkt und neue Impulse gegeben. Abschließend sei aber
noch darauf hingewiesen, dass es einen weiteren Akteur gibt, der
ebenfalls erheblichen Einfluss auf das Mietrecht hat. Dies ist der
Bundesgerichtshof (BGH), der als höchstes Gericht in der
Bundesrepublik die Leitlinien für die Auslegung des einfachen
Gesetzesrechts und damit auch für das Mietrecht vorgibt. Von
diesem Gericht kommen immer wieder wegweisende
Entscheidungen, die die Praxis prägen.
4. Damit soll nun der Blick freigegeben sein auf den eigentlichen
Gegenstand dieses Seminars: nämlich das Wohnungsmietrecht,
also die gesetzlichen Bestimmungen, die für den Wohnungsmietvertrag
gelten.
Nach § 535 BGB besteht das Wesen des Mietvertrages darin,
dass der Vermieter sich verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der
Mietsache zu gewähren und sie in einem vertragsgemäßen
Zustand zu erhalten; der Mieter seinerseits verpflichtet sich zur
Zahlung eines Entgeltes für die Gebrauchsüberlassung („Miete“).
Kurz gefasst bedeutet dies also Zahlung von Geld für die
Nutzungsmöglichkeit.
Dabei muss der Gegenstand (Mietsache) keineswegs eine
Wohnung sein. In Betracht kommen auch bewegliche Gegen-
3 Ein Beispiel ist das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) von 1983. Hier ging es
allerdings nicht mehr darum die Wohnungsnot zu bekämpfen, jenes Problem war 1983
schon lange gelöst. Ziel war es, den Preisanstieg bei den Mieten zu regulieren.
4 Entwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem
Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln
(Mietrechtsänderungsgesetz-MietRÄndG).

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stände, z. B. ein Automobil. Wo aber die Mietsache eine Wohnung
ist, spricht man von Wohnungsmiete. Die Abgrenzung zwischen
beweglichen und unbeweglichen Gegenständen ist in der
gesamten deutschen Rechtsordnung bekannt und verbreitet. Die
Wohnung ist ein unbeweglicher Gegenstand, da sie grundsätzlich
nicht an einen anderen Ort gebracht werden kann („Immobilie“).
Der Mietvertrag lässt sich in eine ganze Reihe von Richtungen
abgrenzen: Nur zwei sollen hier kurz erwähnt werden. Merkmal
des Mietvertrages ist die Gewährung des Gebrauchs gegen
Entgelt. Denkbar ist aber auch die Gebrauchsüberlassung, ohne
dass ein Entgelt gezahlt wird. Dann handelt es sich nicht um einen
Miet-, sondern um einen Leihvertrag (§§ 598 ff. BGB). Ferner wird
der Mieter nicht Eigentümer der Mietsache, Eigentümer bleibt der
Vermieter. Dies ist die Abgrenzung zum Kaufvertrag, der die
Grundlage für den Eigentumsübergang bildet.
Schätzungen zu Folge soll es in der Bundesrepublik Deutschland
etwa 23,5 Millionen Mietwohnungen geben. 5 Das ist eine sehr
große Zahl und dürfte der Grund dafür sein, warum das
Wohnungsmietrecht praktisch so eine erhebliche Bedeutung hat.
Dies soll als Einführung genügen.
5 http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/826.php

II. Der Mietvertrag über Wohnraum
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1. Der Mietvertrag über eine Wohnung kommt zustande durch
einen Antrag und dessen Annahme. 6 Damit ist an sich ein Exkurs
erforderlich im Hinblick auf die zivilrechtliche Dogmatik des
Zustandekommens von Verträgen im Allgemeinen. Vorliegend soll
aber folgendes Basiswissen genügen: Verträge sind Rechtsgeschäfte,
an denen zumindest zwei Personen beteiligt sind. Jede
Person, die beteiligt ist, gibt eine Willenserklärung ab. Sie werden
als Angebot und Annahme bezeichnet. Wer welche Erklärung
abgibt, ist eine Frage der Einzelfallbetrachtung. Wichtig ist, dass
zwischen allen Beteiligten ein Konsens, d. h. eine Willensübereinstimmung
hinsichtlich der wesentlichen Merkmale eines
bestimmten Rechtsgeschäfts bestehen muss. 7 Beim Mietvertrag
müssen sich die Parteien des Vertrages geeinigt haben über:
- die vermietete Sache (Mietsache, also die Wohnung),
- die Miete (Nutzungsentgelt) und
- die Dauer des Vertrages.
Dies sind die wesentlichen Merkmale des Mietvertrages. 8 Dabei ist
es im Grundsatz egal, in welcher Form der Mietvertrag
abgeschlossen wird. Dies kann mündlich, schriftlich oder auch nur
durch konkludentes Verhalten geschehen. In der Praxis ist es aber
angeraten, immer einen schriftlichen Vertrag abzuschließen. So
umgeht man Beweisprobleme im Streitfall. Ein schriftlicher Vertrag
hat zudem den Vorzug, dass die Vereinbarung nachgelesen
werden können. Dies dient – zumindest auch – der Streitvermeidung.
Der schriftliche Vertrag ist zustandegekommen, wenn er
von allen Beteiligten unterschrieben worden ist (vgl. § 154 Abs. 2
BGB).
Beispielfall: Mikael hat von Lisbeth eine Wohnung gemietet. Alles
wurde mündlich verabredet, einen schriftlichen Vertrag gibt es
nicht. Mikael zahlt seine Miete unregelmäßig: Mal zahlt er zu
wenig, mal gar nicht; wenn er zahlt, dann stets erst in der zweiten
Monatshälfte.
Der mündlich abgeschlossene Vertrag ist ohne Weiteres wirksam.
Lisbeth wäre aber dennoch gut beraten gewesen, einen schriftlichen
Vertrag abzuschließen. Dann könnte sie Mikael nämlich auf
den Vertragstext verweisen und ihm seine Pflichten verdeutlichen.
Aus dem schriftlichen Vertrag ergibt sich nämlich die Höhe der
Miete und in der Regel auch die Fälligkeit, d. h. der Zeitpunkt, zu
6
Dazu Schildt, in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, Kap. 12 Rn. 25 ff.
7
Palandt, Einführung vor § 145 BGB, Rn. 3.
8
Sie werden allgemein auch als essentialia negotii bezeichnet.

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dem die Miete zu bezahlen ist. In der Bundesrepublik ist dies
üblicherweise der dritte Werktag eines Monats.
Klar ist also, dass stets ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen
werden sollte, wenngleich dies keine Wirksamkeitsvoraussetzung
9 ist. Was aber sollte man in einem schriftlichen
Mietvertrag über eine Wohnung am besten regeln und wie sollte
es geregelt werden? Dies wird nun ausführlich dargestellt.
Ein Mustervertragstext befindet sich übrigens im Anhang dieser
Unterlage.
2. Der Vertragstext beginnt mit dem Kopfteil (Rubrum), in dem die
Vertragspartner benannt werden. Hier wird klargestellt, wer Vermieter
und wer Mieter ist. Es kann vorkommen, dass auf einer der
beiden Seiten (oder auch auf beiden Seiten) mehrere Personen
auftreten. Dann ist es erforderlich, sich vor dem Abschluss des
Vertrages Gedanken über die rechtliche Gestaltung zu machen.
Nehmen wir den Fall, dass zwei Personen sich für eine Wohnung
interessieren. Ist es sinnvoll, dass beide Personen als Mieter in
den Mietvertrag aufgenommen werden? Oder sollte besser nur
eine Person Mieter werden? Das kommt auf die jeweiligen Interessen
an.
Wenn beide Personen Mieter werden, dann haften sie für
Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag, also insbesondere
hinsichtlich der geschuldeten Miete, als Gesamtschuldner. Das
bedeutet nicht, dass der Vermieter die Miete zwei Mal verlangen
kann, wohl aber, dass jeder Mieter die volle Miete schuldet, soweit
der andere Mieter sie nicht bereits bezahlt hat.
Andererseits könnte aus der Sicht des Vermieters gegen eine
Aufnahme mehrerer Personen in den Mietvertrag sprechen, dass
dies zu Problemen führen kann. Mieterhöhungen und auch
Kündigungen müssen allen Mietern zugehen, um wirksam zu
werden. Hat einer der Mieter die Wohnung verlassen, ohne seine
neue Anschrift mitzuteilen, kann die Zustellung eventuell schwierig
werden. 10 Das lässt sich umgehen, wenn nur eine Person als
Mieter in den Mietvertrag eintritt.
3. Ebenso wichtig wie die richtige Bezeichnung der Vertragsparteien
ist die Bezeichnung der Mietsache, also der Wohnung,
die angemietet werden soll. Es handelt sich ja wie gesagt um
eines der wesentlichen Merkmale des Mietvertrages. Dabei wird
die Wohnung nach ihrer postalischen Anschrift und der Lage im
Gebäude individualisiert und an Hand der Räumlichkeiten
9 Anders z. B. bei der Schenkung: Sie bedarf grds. sogar der notariellen Beurkundung,
muss also vor einem Notar erklärt werden (§ 518 Abs. 1 S. 1 BGB). Wird diese Form
nicht eingehalten, ist die Schenkung unwirksam. Frage: Warum können Weihnachtsgeschenke
dennoch nicht zurückgefordert werden? (Antwort: § 518 Abs. 2 BGB).
10 Der Auszug eines Mieters beendet das Mietverhältnis nicht. Es besteht ungekündigt
fort, und zwar mit allen Mietern. Zur Beendigung des Mietverhältnisses ist also
grundsätzlich die Kündigung aller Mieter erforderlich.

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umschrieben. Eine solche Formulierung könnte wie folgt
aussehen 11 :
Mieträume
Vermietet wird die in dem Haus Lindenstraße 13a, 20099 Hamburg, im Erdgeschoss
gelegene Wohnung, bestehend aus 5 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, --- Keller,
1 Boden, --- Garten zum Zwecke der Benutzung als Wohnung.
Damit ist die Mietsache hinreichend umschrieben. Häufig, so z. B.
in Mehrfamilienhäusern, befinden sich in dem Gebäude auch
gemeinschaftliche Räume wie Treppenhäuser, Waschküchen und
Trockenräume. Diese werden in der Regel nicht ausdrücklich im
Mietvertrag erwähnt. Der Mieter ist dennoch berechtigt, sie
gemeinsam mit den anderen Bewohnern zu benutzen. Anders
verhält sich dies aber mit den sogenannten Nebenräumen wie
Keller- und Dachbodenanteilen. Diese sind zur ausschließlichen
Nutzung durch den jeweiligen Mieter vorgesehen und müssen
deshalb ausdrücklich erwähnt werden. Wird im Hinblick auf
Nebenräume keinerlei Vereinbarung getroffen, dann sind sie auch
nicht Gegenstand des Mietvertrages, d. h. der Mieter hat keinen
Anspruch auf die Überlassung eines solchen Raumes. Dasselbe
gilt entsprechend für Garagen und Kfz-Abstellplätze.
Exkurs: Wohnflächenabweichung Kurz angesprochen werden soll
in diesem Zusammenhang ein Sonderproblem. Gelegentlich
kommt es vor, dass Mieter erst nach einiger Zeit feststellen, dass
die von ihnen angemietete Wohnung tatsächlich weniger Fläche
hat als angenommen. Dann stellt sich die Frage, ob das Weniger
an Fläche einen Mangel der Mietsache darstellt, der die
Gewährleistungsrechte auslöst. Nach ständiger höchstrichterlicher
Rechtsprechung ist dies jedoch nur dann der Fall, wenn die
Flächenabweichung mehr als 10% beträgt. 12
4. Das zweite wesentliche Merkmal des Mietvertrages ist die
Vereinbarung einer Miete. Die Miete ist ein Entgelt für die
Überlassung der Räume, das an den Vermieter gezahlt wird. In
dem Mustervertragstext geschieht dies folgendermaßen:
Die Miete setzt sich wie folgt zusammen:
Miete
Nettokaltmiete 1.200,00 €
Vorauszahlungen Heizkosten 110,00 €
Vorauszahlungen Betriebskosten 135,00 €
GESAMTMIETE 1.445,00 €
Dies ist die typische und wahrscheinlich gebräuchlichste
Mietstruktur. Das deutsche Mietrecht kennt daneben auch noch
11 Im Folgenden sind alle Formulierungsvorschläge, sofern nicht ausdrücklich anders
gekennzeichnet, aus dem Mustermietvertrag entnommen.
12 Vgl. z. B. BGH, NJW 2004, 1947.

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andere Gestaltungsmöglichkeiten. Das soll hier jedoch nicht
vertieft werden. Entscheidend ist, dass eine Gesamtmiete
vereinbart wird, die monatlich 13 zu zahlen ist. Sie besteht aus der
Nettokaltmiete und Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten.
Die Nettokaltmiete unterliegt grundsätzlich der freien
Vereinbarung der Parteien, wobei die üblicherweise gezahlten
Entgelte stark variieren, je nach Wohnung, Lage, Ausstattung etc.
In dem vorgenannten Beispiel ist von 10,00 € pro Quadratmeter
Wohnfläche ausgegangen worden. Die Bemessung der Vorauszahlungen
orientiert sich meistens in den Verbräuche aus den
vergangenen Abrechnung (dazu im Einzelnen unten mehr).
Für die Zahlung der so vereinbarten Miete sind heute allgemein
nur noch zwei Möglichkeiten relevant: Entweder der Mieter
überweist den Betrag Monat für Monat von seinem Bankkonto
oder aber er ermächtigt den Vermieter, die Miete von seinem
Bankkonto einzuziehen. Die zweite Möglichkeit hat natürlich den
Vorzug, dass sich der Mieter um nichts kümmern muss.
5. Das dritte wesentliche Merkmale des Mietvertrages ist schließlich
die Dauer des Mietverhältnisses. Dazu muss man wissen,
dass es einerseits unbefristete und andererseits befristete Mietverhältnisse
gibt. Die unbefristeten Mietverhältnisse laufen für
eine unbestimmte Zeit, und zwar solange, bis sie vom Vermieter
und vom Mieter gekündigt werden. Die Kündigung ist eine
einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die darauf
gerichtet ist, das Mietverhältnis zu beenden. Wird das Mietverhältnis
nicht gekündigt, so besteht es weiter fort. Deswegen
gibt es Mietverhältnisse, die seit 30 Jahren oder noch länger
bestehen.
Auf der anderen Seite stehen die befristeten Mietverhältnisse. Hier
haben sich die Parteien bei Vertragsabschluss auf einen
bestimmten Endzeitpunkt des Mietverhältnisses geeinigt.
Infolgedessen endet das befristete Mietverhältnis grundsätzlich
automatisch, also ohne dass es einer Kündigung bedürfte (§ 542
Abs. 2 BGB). Allerdings kann eine wirksame Befristung eines
Wohnraummietverhältnisses nur unter bestimmten Voraussetzungen
vereinbart werden. 14 Im Wesentlichen sind dies Fälle,
in denen der Vermieter die Räume später für sich selbst (Eigenbedarf),
seine Familie oder einen Dienstverpflichteten nutzen will
oder aber das Gebäude abgerissen werden soll. 15 Eine Befristung,
die diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist unwirksam. In diesem
Fall handelt es sich tatsächlich um ein unbefristetes Mietverhältnis.
13 Vgl. insofern § 4 Abs. 2 des Mustermietvertrages.
14 Anders bei Mietverhältnissen über gewerblich genutzte Immobilien (z. B. Büros).
Hier ist eine zeitliche Befristung ohne besondere Voraussetzungen möglich.
15 Die Einzelheiten ergeben sich aus § 575 BGB. Der Grund der Befristung muss zudem
bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich festgehalten worden sein.

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Fällt der Grund für die Befristung in der Zeit nach dem Abschluss
des Mietvertrages indes weg, so kann der Mieter eine
Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.
6. Eine Besonderheit des deutschen Mietrechts soll hier noch am
Rande erwähnt werden. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter
verpflichtet, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, der Mieter
ist zur Zahlung der Miete verpflichtet. Dies sind die Hauptpflichten.
Es gibt aber noch eine weitere Hauptpflicht, die in § 535 Abs. 1
S. 2 BGB ausdrücklich erwähnt ist. Der Vermieter ist auch
verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen
Zustand zu erhalten. Dies wird als Instandhaltung bezeichnet.
Zeigen sich also während der Mietzeit Defekte (z. B.
ausgefallene Heizung oder eine Leckage), ist der Vermieter
verpflichtet, diese auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Mieter
muss die erforderlichen Arbeiten lediglich dulden.

III. Weitere Regelungsmöglichkeiten
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Nachfolgend werden wichtige Aspekte des Wohnungsmietrechts
vertieft dargestellt.
1. Mietpreisrecht Das Mietpreisrecht regelt die Frage der zulässigen
Miete. Das mag zunächst überraschen, weil die
Bemessung des Preises hier offensichtlich einem staatlichen
Einfluss ausgesetzt ist. Tatsächlich gibt es gesetzliche Vorschriften,
die Anordnung dazu treffen, welche Miethöhe zulässig
ist und wie Erhöhungen der Miete begründet werden müssen. 16
Die Einzelheiten ergeben ein nicht unkompliziertes System von
Regeln, Ausnahmen und Rückausnahmen.
Grundsätzlich ist es den Parteien eines Wohnungsmietvertrages
unbenommen, sich bei Abschluss des Vertrages über die zu
zahlende Miete so zu einigen, wie sie es für richtig halten. Dies
betrifft insbesondere die Höhe der Miete. Wenn also beide
Parteien der Meinung sind, dass eine Miete von 20,00 € pro
Quadratmeter Wohnfläche und Monat angemessen ist, dann hat
auch die Rechtsordnung dagegen an sich nichts einzuwenden.
Dadurch wird der Grundsatz der Vertragsfreiheit verwirklicht. Eine
erste Ausnahme gilt freilich im Falle des sogenannten Mietwuchers,
der in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) geregelt ist.
Danach handelt ordnungswidrig, wer sich für die Vermietung von
Wohnungen unangemessen hohe Entgelte (Miete) versprechen
lässt. Derartige Verabredungen sind unwirksam (§ 134 BGB),
werden also von der Rechtsordnung nicht akzeptiert. 17 Eine
unzulässige Mietpreisüberhöhung wird angenommen, wenn die
ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschritten wird.
Damit ist bereits ein Begriff angesprochen worden, der für das
Wohnungsmietrecht eine ganz erhebliche Bedeutung hat: die
ortsübliche Vergleichsmiete. Dieser Begriff lässt sich im
Ausgangspunkt am besten umschreiben mit einer Frage: Welche
Miete wird für eine bestimmte Art von Wohnung an demselben Ort
üblicherweise gezahlt? Zu betonen ist dabei, dass es sich um
vergleichbare Wohnungen handeln muss.
Beispielfall: In Hamburg wird für eine Drei-Zimmer-Wohnung
(gebaut 1968) in einem bestimmten Stadtteil eine Miete von 12,00
€ pro Quadratmeter und Monat gezahlt. Für eine Fünf-Zimmer-
Wohnung (umfangreich modernisiert in 2003) in einer Villa an der
Alster werden hingegen 25,00 € bezahlt.
Hier kann keine Aussage zur ortsüblichen Vergleichsmiete getroffen
werden. Die Wohnungen sind sehr unterschiedlich und
daher nicht vergleichbar, insbesondere weil sie sich in unter-
16 Die Mietpreisbindung im öffentlich-geförderten Wohnraum (Stichwort: Kostenmiete)
wird hier nicht weiter behandelt; siehe dazu Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Vor § 557, Rn. 34 ff.
17 Ausführlich dazu: Junker, in: Lützenkirchen (Hrsg.), Anwaltshandbuch Mietrecht,
S. 587 ff.

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schiedlichen Lagen befinden und unterschiedlichen Teilmärkten
des Wohnungsmarktes (normale Wohnung im Mehrfamilienhaus
einerseits und große Wohnung in einer Villa andererseits)
angehören.
weiterer Beispielfall: Lisbeth hat an Mikael eine Wohnung in
Hamburg vermietet. Das Mietverhältnis ist drei Jahre unproblematisch
gelaufen. Nun hat Lisbeth von einem befreundeten
Makler gehört, dass vergleichbare Wohnungen mittlerweile
wesentlich teurer vermietet werden. Bisher zahlt Mikael 7,50 €.
Der Makler meint, 12,00 € seien angemessen. Was kann Lisbeth
tun?
Der Vermieter hat durchaus Möglichkeiten, die Miete im laufenden
Mietverhältnis zu erhöhen. Zunächst kann er seinen Mieter
ansprechen und mit ihm eine höhere Miete aushandeln. Dieser
Weg führt allerdings häufig genug nicht zum Ziel. Warum sollte der
Mieter auch mit einer Erhöhung der Miete einverstanden sein,
wenn er dafür keine Gegenleistung erhält? 18 Deswegen sieht das
Wohnungsmietrecht verschiedene Mechanismen vor, die dem
Vermieter die Möglichkeit geben, die Miete im laufenden Mietverhältnis
durch einseitige Erklärung zu erhöhen.
Das wichtigste Instrument ist insofern die Mieterhöhung bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Eine solche
Mieterhöhung hat im Wesentlichen zwei Voraussetzungen:
- die Miete ist seit mind. 15 Monaten unverändert und
- innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um nicht
mehr als 20 % erhöhen.
Abwandlung: Mikael hat zunächst 7,50 € pro Quadratmeter und
Monat an Lisbeth bezahlt. Mit Wirkung zum 01.11.2011 hat
Lisbeth die Miete um 0,75 € erhöht.
Hier kann Lisbeth die Miete frühestens mit Wirkung zum
01.02.2013 erneut erhöhen und zudem nur auf 9,00 € also um
weitere 0,75 € (7,50 € x 1,20 = 9,00 €). Voraussetzung ist aber,
dass 9,00 € die ortsübliche Vergleichsmiete für Mikaels
Wohnung ist.
In § 558a BGB sind die gebräuchlichsten Begründungsmittel
aufgezählt, mit denen dargelegt werden kann, dass eine
bestimmte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Es sind
dies:
- der Mietspiegel,
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
18 Denkbar wäre z. B., den Anreiz für den Mieter zu erhöhen, indem die Erhöhung der
Miete mit dem Einbau eines neuen Bades und neuer Heizkörper verknüpft wird.

- das Gutachten eines Sachverständigen oder
- die Benennung von drei Vergleichswohnungen.
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Von diesen Begründungsmitteln stellt der Mietspiegel das in der
Praxis relevanteste Begründungsmittel dar. Ein Mietspiegel ist im
Grundsatz eine tabellenartige Übersicht über die ortsüblichen
Vergleichsmieten in einer bestimmten Gemeinde. Viele Städte und
Gemeinden in der Bundesrepublik haben Mietspiegel erstellt oder
erstellen lassen. 19 Dabei ist das Prinzip folgendes: Es handelt sich
um eine Tabelle, die aus mehreren Feldern besteht. Gegliedert
wird nach Größe, Alter, Ausstattung und Lage einer Wohnung. So
lässt sich für jede Wohnung ein Mietspiegelfeld finden. In diesem
Feld ist dann eine Mietpreisspanne (z. B. 9,69 € bis 12,20 €) und
ein statistischer Mittelwert (z. B. 10,88 €) eingetragen. Im Regelfall
bildet der Mittelwert unproblematisch die ortsübliche Vergleichsmiete
ab. Sie lässt sich also häufig durch einen Blick in den
Mietspiegel ermitteln, sofern die Daten der jeweiligen Wohnung
(Größe, Ausstattung, Alter etc.) bekannt sind und ein Mietspiegel
aufgestellt wurde. Wo ein Mietspiegel nicht vorhanden ist, wird
man auf eines der anderen Begründungsmittel ausweichen oder
aber prüfen müssen, ob eine Nachbargemeinde einen Mietspiegel
aufgestellt hat, der benutzt werden kann.
Daneben gibt es aber noch eine weitere Möglichkeit für den
Vermieter, die Miete zu erhöhen. Bereits bei Abschluss des
Mietvertrages können beide Parteien sich darauf verständigen,
dass die Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt um einen
bestimmten Betrag ansteigen soll, ggf. auch mehrmals. Dies nennt
man Staffelmiete. Die Einzelheiten sind in § 557a BGB geregelt.
Wichtig ist, dass während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung
eine Erhöhung gestützt auf die ortsübliche Vergleichsmiete
ausgeschlossen ist. Der Mieter ist in einem solchen Fall also
nicht zur Zustimmung verpflichtet. Ferner setzt eine wirksame
Staffelmietvereinbarung voraus, dass die Miete jeweils ein Jahr
lang unverändert bleibt.
Bedeutung hat in der Praxis daneben die Vereinbarung einer sogenannten
Indexmiete (§ 557b BGB). Hier wird die Entwicklung
der Miete an die Entwicklung eines Preisindexes, nämlich des
Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in
Deutschland gekoppelt. Auch in diesem Fall ist die Erhöhung nach
den Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.
19 Hamburg: http://www.hamburg.de/contentblob/3134246/data/die-mietenspiegeltabelle-2011.pdf;
Berlin: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/
de/download/Mietspiegel2011.pdf; Köln: http://www.rheinische-immobilienboerse.
de/mietspiegel.asp?ID=48796.

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Die Vereinbarung einer Indexmiete könnte wie folgt aussehen:
Die Miete - vorstehend „Nettokaltmiete“ - wird durch den vom Statistischen Bundesamt
ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland
(Basisjahr 2005 = 100 Punkte) bestimmt. Die Miete ändert sich jeweils im gleichen
prozentualen Verhältnis, wie sich der vorgenannte Index gegenüber der für den Monat
des Beginns des Mietverhältnisses maßgeblichen beziehungsweise gegenüber der bei
der jeweils letzten Mietänderung zugrunde gelegten Indexzahl verändert hat.
Die Erklärung der Änderung (Erhöhung oder Ermäßigung) der Miete muss in Textform
oder Schriftform geltend gemacht werden. Auch der Mieter ist zur Abgabe einer
solchen Erklärung berechtigt. Die Erklärung muss den geänderten Preisindex, auf den
sich die Anpassung stützt, sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung in einem
Geldbetrag angeben. Die geänderte Miete ist mit dem Beginn des übernächsten Monats
nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Die Anpassung kann wiederholt verlangt
werden.
Während der Geltung der Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den
§§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine
Erhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche
Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.
Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist während der Geltung der Indexmiete
ausgeschlossen.
Hervorzuheben ist, dass die Vereinbarung einer Indexmiete dazu
führt, dass die Entwicklung der Miete in dem konkreten Mietverhältnis
keine Einbahnstraße mehr ist. Wenn der Preisindex
sinkt, ergibt sich für den Mieter die Möglichkeit, eine Anpassung
der Miete nach unten vorzunehmen. Dies sollte jeder Vermieter
wissen, der in Erwägung zieht, eine Indexmiete zu vereinbaren.
Der Vollständigkeit halber soll noch kurz erwähnt werden, dass
eine weitere Möglichkeit für den Vermieter besteht, zu einer
erhöhten Miete zu kommen. Wenn der Vermieter in der Wohnung
eine Modernisierung 20 durchgeführt hat, dann kann er 11 % der
aufgewendeten Kosten auf die jährliche Miete draufschlagen
(§ 559 BGB). Auf diese Weise besteht ein Anreiz, Investitionen in
den Wohnungsbestand vorzunehmen.
2. Kündigung Sofern das Mietverhältnis nicht zeitlich befristet ist,
läuft es immer weiter, ohne zu enden. Beendet wird es dann nur,
wenn eine Partei die Beendigung erklärt, also eine Kündigung
ausspricht. In diesem Zusammenhang gibt es viele Besonderheiten,
die beachtet werden müssen.
Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, das Mietverhältnis jederzeit
zu kündigen. Er benötigt weder einen Grund noch ein berechtigtes
Interesse. Spricht er die Kündigung bis zum dritten Werktag eines
Monats aus, so endet das Mietverhältnis in der Regel mit dem
20 Z. B. eine bauliche Maßnahme, die zur nachhaltigen Einsparung von Energie oder
Wasser führt.

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Ablauf des übernächsten Monats. Den Ausspruch einer Kündigung
sollte sich der Mieter genau überlegen. Hat die Kündigung
den Vermieter erreicht, so kann sie der Mieter nicht mehr einseitig
aus der Welt schaffen. Er ist dann auf das Wohlwollen des
Vermieters angewiesen, die Kündigung kann nur einvernehmlich
wieder aufgehoben werden. Die Kündigung muss schriftlich
erfolgen, also vermittels eines Schriftstückes, dass der Mieter
unterschrieben hat. Wenn mehrere Personen auf der Mieterseite
vorhanden sind, ist die Kündigung nur wirksam, wenn alle Mieter
sie aussprechen. Unwirksam ist eine Kündigung, die nur von
einem Mieter erklärt wird, wenn tatsächlich zwei oder mehr Mieter
vorhanden sind. In diesem Fall besteht das Mietverhältnis fort, und
zwar mit allen Mietern.
Davon zu unterschieden ist die Kündigung des Vermieters. Anders
als der Mieter benötigt der Vermieter grundsätzlich immer eine
tragfähige Begründung für die Beendigung des Mietverhältnisses.
Der Vermieter kann sich also nur in bestimmten Fällen wieder von
dem Mietverhältnis lösen. Dies ist eindeutig gesetzgeberisch
gewollt. Der Mieter soll vor dem Verlust seiner Wohnung geschützt
werden. Deshalb gibt das Mietrecht dem Vermieter die Möglichkeit
zur Kündigung vor allem dann, wenn der Mieter aus dem
Mietvertrag resultierende Verpflichtungen vernachlässigt.
Der Vermieter benötigt für eine wirksame Kündigung also ein berechtigtes
Interesse. Darüber, wann ein solches Interesse
insbesondere vorliegt, gibt § 573 Abs. 2 BGB Auskunft.
- Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten
schuldhaft nicht unerheblich.
- Der Vermieter benötigt die Mieträume für sich selbst
oder nahestehende Personen (Eigenbedarf).
- Der Vermieter wäre im Falle der Fortsetzung des Miet-
verhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen
Verwertung des Grundstückes gehindert und würde
Nachteile erleiden.
Es handelt sich also im Grunde um ganz unterschiedliche
Tatbestände. In der Praxis sind die Kündigungen wegen
Vertragsverletzungen und Eigenbedarfs am häufigsten. Die
Rechtsprechung beispielsweise folgende Vertragsverstöße des
Mieters als Kündigungsgrund anerkannt: Vernachlässigung der
Mietsache, Prostitution in der Wohnung, Belästigungen des
Vermieters oder anderer Mieter, ferner Nichtzahlung einer verein-
barten Mietsicherheit (Kaution) und schleppende Zahlungsweise.

S e i t e | 15
In diesen Fällen ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt. Das
Mietverhältnis endet dann mit Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist,
ähnlich wie bei der Kündigung des Mieters.
Daneben kennt das Mietrecht aber auch die fristlose Kündigung.
Sie führt zur Beendigung des Mietverhältnisses mit sofortiger
Wirkung, also sobald die Kündigung dem anderen Teil zugegangen
ist. Die Wirkung der fristlosen Kündigung ist also
besonders einschneidend. Deswegen kann sie wirksam nur
ausgesprochen werden, wenn eine erhebliche Störung des
Mietverhältnisses gegeben ist. Das Gesetz spricht insofern von
dem Vorliegen eines wichtigen Grundes (vgl. § 543 BGB).
Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können berechtigt sein,
ein Mietverhältnis fristlos zu kündigen. In der Praxis wichtige Fälle
sind folgende:
- Der Mieter ist mit zwei oder mehr Monatsmieten in
Verzug.
- Der Mieter begeht Straftaten in der Wohnung (z. B.
Handel mit Drogen).
- Der Mieter überlässt die Wohnung unbefugt einem
Dritten.
- Die Räume sind in einem schlechten, gesundheits-
gefährdenden Zustand.
In letzterem Fall ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.
3. Betriebskosten
Vgl. hierzu die Anlage 2 – Auszug aus der Betriebskostenverordnung.
Der Mieter trägt diejenigen Betriebskosten, die er
gemäß dem Mietvertrag übernommen hat. Nach der bisherigen
herrschenden Meinung reicht dafür eine Bezugnahme auf das
einschlägige Regelwerk (nunmehr: die Betriebskostenverordnung)
aus. Normalerweise werden heute Vorauszahlungen auf die
Betriebskosten vereinbart. Dies dürfte die wirtschaftlich sinnvollste
Variante sein. Der Vermieter hat einmal im Jahr über die
eingenommenen Vorauszahlungen und die tatsächlichen Kosten
abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens mit
dem Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Wirtschaftszeitraumes
zugegangen sein. Geht die Abrechnung
verspätet zu, so kann der Vermieter einen Nachzahlungsbetrag
nicht mehr verlangen. Der Mieter kann in dieser Konstellation aber
sehr wohl ein entstandenes Guthaben für sich beanspruchen.
4. Mietsicherheit Die Vereinbarung einer Mietsicherheit (Mietkaution)
ist ein wichtiger Punkt. Der Mieter bewohnt die Wohnung

S e i t e | 16
während der Dauer des Mietvertrages ggf. mit seinen Haushaltsangehörigen
und kommt so Tag für Tag buchstäblich mit der
Mietsache in Berührung. Es ist nicht auszuschließen, dass es
hierbei zu Beschädigungen der Mietsache kommt, für die der
Mieter einzustehen hat. Die Mietsicherheit soll daher Schadensersatzansprüche
des Vermieters absichern. Daneben soll sie auch
als Sicherheit für etwa auftretende Mietrückstände dienen.
Gebräuchlich sind folgende Arten von Mietsicherheiten:
- die Bürgschaft,
- die Barkaution und
- die Verpfändung eines Bankguthabens.
§ 551 Abs. 1 BGB bestimmt insofern, dass höchstens das
Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete als Mietsicherheit
vereinbart werden darf. Von dieser gesetzlichen Bestimmung darf
nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Die
Begrenzung der Höhe der Mietsicherheit gilt auch dann, wenn
mehrere Mietsicherheiten nebeneinander vereinbart werden.
Beispielfall: Mikael zahlt an Lisbeth monatlich 500,00 €
Grundmiete (netto-kalt). Er hat eine Barkaution in Höhe von
1.000,00 € sowie eine Bürgschaft seiner Mutter, die auf einen
Höchstbetrag von 750,00 € begrenzt ist, hinterlegt.
Hier liegen zwei Mietsicherheiten (Barkaution und Bürgschaft) vor.
Dem Gesamtbetrag nach handelt es sich um eine Sicherheit in
Höhe von 1.750,00 €. Erlaubt wären aber maximal 1.500,00 € ( 3 x
500,00 €), § 551 Abs. 1 BGB. Dies führt zwar nach herrschender
Meinung nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsabrede
21 , wohl aber dazu, dass der Mieter den überschießenden
Teil (hier: 250,00 €) zurückfordern kann.
Wird als Sicherheit eine Geldsumme an den Vermieter übergeben,
so ist zweierlei zu beachten: Der Mieter ist berechtigt, die Summe
in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen abzutragen; die erste
Teilzahlung ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Ferner hat
der Vermieter den Kautionsbetrag getrennt von seinem eigenen
Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen. Die Zinsen stehen
dem Mieter zu und erhöhen das hinterlegte Guthaben.
Mietsicherheit
Der Mieter leistet an den Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von 3.600,00 €
21 BGH, WuM 2004, 473.

S e i t e | 17
zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Bei
preisgebundenem Wohnraum ist die Kaution nur zur Sicherung von Ansprüchen des
Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen
bestimmt.
Der Mieter stellt die Mietsicherheit in Form einer Barkaution. Der Mieter ist berechtigt,
die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen, wobei die erste
Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.
Der Vermieter ist berechtigt, sich auch vor Beendigung des Mietverhältnisses wegen
einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung in deren Höhe aus der
Kaution zu befriedigen. Der Mieter hat in diesem Fall die Kaution – einschließlich
aufgelaufener Zinsen – unverzüglich wieder aufzufüllen.
5. Tierhaltung Die Haltung von Tieren in Wohnungen ist grundsätzlich
nicht unüblich. Dennoch enthält das Mietrecht keinerlei
ausdrückliche gesetzliche Vorgabe. Der Problemkreis wird von
Einzelfallentscheidungen der Rechtsprechung beherrscht. Weil
gesetzliche Vorgaben fehlen, ist eine ausdrückliche vertragliche
Gestaltung dringend angeraten. Sie könnte wie folgt aussehen:
Tierhaltung in den Mieträumen ist ohne Einwilligung des Vermieters nicht
gestattet. Dies gilt nicht für Kleintiere im Rahmen des vertragsgemäßen
Gebrauches.
Der Vermieter ist berechtigt, eine genehmigte Tierhaltung im Einzelfall ganz oder
teilweise zu untersagen, wenn und soweit die vom Mieter geübte Tierhaltung zu
einer Belästigung anderer Mieter führt. Dies ist insbesondere bei Verschmutzung
des Hauses, Einschleppen von Ungeziefer, störendem Lärm oder Gerüchen,
Gefährdung von Personen und Sachen im Haus, einschließlich der Mietsache, und
auf dem Grundstück des Vermieters der Fall.
Die Haltung, selbst zeitlich begrenzt, jeglicher in Deutschland als
Kampfhunde/gefährliche Hunde definierter Hunderassen ist ausdrücklich
untersagt.
Diese vertragliche Gestaltung ist vernünftig. Der Mieter ist
berechtigt, Kleintiere (z. B. Hamster, Meerschweinchen, Hasen)
ohne Genehmigung des Vermieters in der Wohnung zu halten.
Werden übermäßig viele Kleintiere gehalten, so überschreitet dies
den vertragsgemäßen Gebrauch und ist von daher unzulässig.
Treten Störungen auf, so ist der Vermieter berechtigt, die Haltung
zu untersagen. Dies ist namentlich zu bejahen, wenn andere
Mieter belästigt werden. Dabei kommt es auf einen objektiven
Maßstab an, nicht darauf, ob ein besonders empfindlicher Mieter
sich belästigt fühlt. Anhaltspunkte für eine objektiv vorhandene
Belästigung sind Verschmutzungen und vor allem Geräusche.
Dass gefährliche Tiere (Kampfhunde, z. B. Bullterrier) nicht
gehalten werden dürfen, sollte selbstverständlich sein, wird aber
im Interesse der Klarheit hier zu Recht ausdrücklich klargestellt.
6. Schönheitsreparaturen sind eine Sonderthematik, mit der
sich die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren intensiv

S e i t e | 18
beschäftigt hat. Grob gesagt geht es darum, dass in vielen
Mietverträgen vereinbart ist, dass dem Mieter während des
Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen
übertragen ist. Viele Klauseln sind mittlerweile von der
Rechtsprechung für ungültig erklärt worden. Konsequenz daraus
ist, dass der Mieter alsdann keinerlei Schönheitsreparaturen
durchzuführen hat. Ungültig sind insbesondere „starre
Fristpläne“, die vorsehen, dass innerhalb bestimmter fester
Zeitabläufe renoviert werden muss, ohne die tatsächliche
Abnutzung zu berücksichtigen. Die Kasuistik ist mitterweile derart
ausgefeilt, dass man von einem Spezialgebiet innerhalb des
Mietrechts sprechen kann.
7. Besichtigungsrecht des Vermieters Der Mieter hat die
Wohnung gemietet, um in ihr zu wohnen. Regelmäßig unterhält er
in ihr seinen Lebensmittelpunkt. Er hat deshalb ein Recht darauf,
grundsätzlich in Ruhe gelassen und nicht behelligt zu werden. 22
Andererseits ist der Vermieter als Eigentümer möglicherweise in
einer Situation, die eine Besichtigung der Mietsache erforderlich
macht. Denken wir z. B. an den Fall, dass der Vermieter die
Wohnung verkaufen möchte und ein Interessent sie zuvor sehen
will. Diese beiden im Ausgangspunkt gegenläufigen Positionen
sind miteinander in Einklang zu bringen. Am besten geschieht dies
durch eine vertragliche Vereinbarung.
Betreten der Mieträume durch den Vermieter
1. Der Vermieter, ein von ihm Beauftragter oder beide sind bei Gefahr im Verzug
berechtigt, die Mieträume zur Feststellung und Durchführung der zur
Gefahrenabwehr notwendigen Arbeiten zu betreten.
2. Will der Vermieter das Grundstück verkaufen oder ist das Mietverhältnis
gekündigt, sind die in Abs. 1 bezeichneten Personen berechtigt, zusammen mit den
Kauf- bzw. Mietinteressenten die Mieträume nach Terminvereinbarung zu
betreten. Gleiches gilt zur Prüfung des Zustandes der Mieträume, zum Ablesen von
Messgeräten oder aus anderem wichtigen Grund.
3. Der Mieter hat sicherzustellen, dass der Vermieter sein Recht zum Betreten gemäß
§ 12 Ziffern 1 und 2 auch bei Abwesenheit des Mieters wahrnehmen kann.
Der Vermieter darf sich das Besichtigungsrecht nicht eigenmächtig
durch Selbsthilfe erzwingen. 23 Wenn der Mieter sich weigert zu
kooperieren, dann muss der Vermieter den Weg des gerichtlichen
Eilrechtsschutzes gehen und eine einstweilige Verfügung beantragen.
Zum Selbsthilferecht darf der Vermieter nur bei Gefahr
im Verzug unter den Voraussetzungen des § 229 BGB greifen.
22
Vgl. z. B. Art. 13 Abs. 1 GG: „Die Wohnung ist unverletzlich.“ Ähnlich Art. 7 Charta
der Grundrechte der Europäischen Union.
23
Ausführlich dazu Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535, Rn. 189.

S e i t e | 19
8. Untervermietung Damit ist die Tatsache beschrieben, dass
der Mieter einer Wohnung grundsätzlich nicht daran gehindert ist,
einen Teil der Wohnung an einen anderen zu vermieten. Dies ist
der sog. Untermieter. In rechtlicher Hinsicht ist hervorzuheben,
dass der Vermieter mit dem Untermieter nicht durch ein
Vertragsverhältnis verbunden ist. Es liegen zwei Mietverhältnisse
vor, die voneinander getrennt betrachtet werden müssen.
9. Hausordnung (siehe hierzu die Hausordnung in der Anlage)
Sinn einer Hausordnung ist es, das Zusammenleben der Hausbewohner
möglichst reibungslos zu organisieren. Typische
Regelungsinhalte sind Ruhezeiten, in denen möglichst kein
störender Lärm im Haus verursacht werden sollte, sowie
Anordnungen hinsichtlich des Abstellens von Gegenständen auf
den Gemeinschaftsflächen, insbesondere im Treppenhaus.
Die Bevölkerung in der Bundesrepublik wird älter. Das führt auch
zu neuen Problemen, mit denen sich die Rechtsprechung
auseinander setzen muss. Gehhilfen und Rollatoren sind für
manche älteren Mitbürger notwendig, um ein Minimum an
Bewegungsfreiheit zu erhalten. Häufig werden diese Gegenstände
im Treppenhaus abgestellt, auch weil andere Abstellmöglichkeiten
fehlen. Dagegen wird immer wieder – und wahrscheinlich nicht
ohne eine gewisse Berechtigung – eingewandt, dass dies im Falle
eines Brandes gefährlich sein kann, weil eventuell die
Evakuierung erschwert wird. Beide Positionen sind verständlich
und müssen irgendwie miteinander in Einklang gebracht werden.
Die Rechtsprechung gibt dabei zumindest tendenziell eher den
Interessen der älteren Mitbürgern den Vorzug.

Anhang: Mustervertragstext Wohnungsmietvertrag
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
MIETVERTRAG
für Mietverhältnisse über Wohnraum
zwischen
der
Sonnenberg GmbH
Lindenstraße 13
20099 Hamburg
und
Melanie Montag, geb. am 13.09.1976
bisher: Kochweg 8, 21244 Buchholz
sowie
Frank Freitag, geb. am 23.08.1974
bisher: Noldering 33, 22309 Hamburg
S e i t e | 20
- nachfolgend "Vermieter" genannt -
- nachfolgend "Mieter" genannt -

§ 1
Mieträume
S e i t e | 21
1. Vermietet wird die in dem Haus Lindenstraße 13a, 20099 Hamburg, im
Erdgeschoss gelegene Wohnung, bestehend aus 5 Zimmern, Küche, Flur, Bad,
WC, _---_ Keller, _1_ Boden, _---_Garten zum Zwecke der Benutzung als
Wohnung.
2. Die Wohnfläche beträgt ca. 120 m². Diese Angabe dient wegen möglicher
Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der
gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.
3. Dem Mieter werden vom Vermieter für die Mietzeit Schlüssel gemäß
Übergabeprotokoll ausgehändigt.
Die Beschaffung weiterer Schlüssel durch den Mieter ist dem Vermieter
mitzuteilen. Werden Schlüssel auf Kosten des Mieters angefertigt, so sind diese
zusammen mit den ursprünglich überlassenen Schlüsseln bei Auszug
zurückzugeben.
Der Verlust eines Schlüssels ist dem Vermieter umgehend zu melden. Der Mieter
hat dem Vermieter die Kosten für den Ersatz abhanden gekommener oder
unbrauchbar gewordener Schlüssel zu erstatten. Hat der Mieter den Verlust des
Schlüssels zu vertreten, ist er zur Erstattung der Kosten für die Änderung oder den
Ersatz von Schlössern und Schließanlagen verpflichtet, es sei denn, dass eine
missbräuchliche Verwendung nicht zu befürchten ist. Dem Mieter steht der
Nachweis frei, dass die Änderung oder der Ersatz der Schlösser und
Schließanlagen nicht oder nicht in dem vom Vermieter geforderten Umfang
erforderlich ist.
Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2012.
§ 2
Mietzeit
1. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Das Recht zur außerordentlichen
Kündigung bleibt hiervon unberührt.
2. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt
das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung.
§ 3
Kündigung

S e i t e | 22
Für die ordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen. Für die außerordentliche
Kündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe (z.B. Störung des Hausfriedens,
Zahlungsverzug, vertragswidriges Gebrauch der Mietsache). Diese sind im
Kündigungsschreiben anzugeben.
Die Miete setzt sich wie folgt zusammen:
§ 4
Miete
Nettokaltmiete 1.200,00 €
Vorauszahlungen Heizkosten 110,00 €
Vorauszahlungen Betriebskosten 135,00 €
GESAMTMIETE 1.445,00 €
Die Miete - vorstehend „Nettokaltmiete“ - wird durch den vom Statistischen Bundesamt
ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland
(Basisjahr 2005 = 100 Punkte) bestimmt. Die Miete ändert sich jeweils im gleichen
prozentualen Verhältnis, wie sich der vorgenannte Index gegenüber der für den Monat
des Beginns des Mietverhältnisses maßgeblichen beziehungsweise gegenüber der bei
der jeweils letzten Mietänderung zugrunde gelegten Indexzahl verändert hat.
Die Erklärung der Änderung (Erhöhung oder Ermäßigung) der Miete muss in Textform
oder Schriftform geltend gemacht werden. Auch der Mieter ist zur Abgabe einer
solchen Erklärung berechtigt. Die Erklärung muss den geänderten Preisindex, auf den
sich die Anpassung stützt, sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung in einem
Geldbetrag angeben. Die geänderte Miete ist mit dem Beginn des übernächsten Monats
nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Die Anpassung kann wiederholt verlangt
werden.
Während der Geltung der Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den
§§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine
Erhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche
Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.
Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist während der Geltung der Indexmiete
ausgeschlossen.
2. Die Gesamtmiete ist monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden
Monats an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte
Person oder Stellen, derzeit auf
das Konto der Sonnenberg GmbH
Nummer: 12091976
bei Liegenschafts-Bank
BLZ: 700 000 00

S e i t e | 23
unter Angabe der Mieternummer 7000.0012.03 kostenfrei zu zahlen. Für die
Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den
Eingang des Geldes an.
Die Gesamtmiete wird im Lastschrifteinzugsverfahren abgebucht. Der Mieter
erteilt dem Vermieter eine Einzugsermächtigung für das nachstehende Konto.
Sollte sich das Konto ändern, so verpflichtet sich der Mieter, jeweils eine neue
Einzugsermächtigung zu erteilen.
Name des Kontoinhabers:
Kontonummer:
BLZ:
Geldinstitut
Zahlungsrückstände sind jeweils mit 5% über dem Basiszinssatz p. a. zu verzinsen.
Bei verspäteter Zahlung kann der Vermieter Mahnkosten in Höhe von 5,00 € pro
Mahnung geltend machen. Es bleibt dem Mieter unbenommen, den Nachweis zu
erbringen, dass niedrigere Kosten entstanden sind. Das Recht des Vermieters, den
Mietvertrag wegen Zahlungsverzug zu kündigen, bleibt hiervon ebenfalls
unberührt.
3. Die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden nach Ablauf des
jährlichen Abrechnungszeitraumes nach den gesetzlichen Vorschriften abgerechnet
und ausgeglichen. Der Verteilungsschlüssel ist nach dem Verhältnis der Wohn-
und Nutzflächen vereinbart. Betriebskosten, die den Mieträumen nach erfasstem
Verbrauch oder in sonstiger Weise korrekt zugeordnet werden können (z.B.
Kabelgebühren, Grundsteuer bei Eigentumswohnungen), werden mit den
jeweiligen Kosten abgerechnet.
Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden entsprechend der
Heizkostenverordnung abgerechnet.
Bei Bedarf: Die Abrechnung des Wasserverbrauchs und/oder der Heizung wird mit
dem zuständigen Wasserwerk bzw. Versorgungsunternehmen direkt abgerechnet.
Der Mieter verpflichtet sich daher, sich umgehend nach Einzug beim jeweiligen
Versorger anzumelden.
4. Neben der in diesem Paragraphen geregelten Grundmiete (Nettokaltmiete) hat der
Mieter die Betriebskosten zu tragen. Für Art und Umfang der Betriebskosten ist
die Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend.
5. Zu den sonstigen Betriebskosten gehören neben den Kosten der Reinigung der
Dachrinnen auch die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder.
6. Nach Abrechnung über die Betriebskosten des vorangegangen Abrechnungszeitraums
kann jede Vertragspartei durch Erklärung in Textform eine Anpassung
der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.
7. Die gesetzlichen Rechte des Vermieters, nämlich Verlangen der Zustimmung zu
einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), Erhöhung
der Miete wegen baulicher Änderungen (§ 559 BGB) oder wegen Erhöhung der
Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben auch dann bestehen, wenn der Mietvertrag
auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist.

S e i t e | 24
8. Die Betriebskosten für vom Mieter selbst und auf eigene Kosten betriebene
Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen trägt der Mieter.
Der Verbrauch von Energie in den Mieträumen geht zu Lasten des Mieters. Der
Mieter hat die hierzu notwendigen Verträge selbständig mit den jeweiligen
Versorgungsunternehmen zu schließen.
9. Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so
können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt
und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.
§ 5
Mietsicherheit
Der Mieter leistet an den Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von 3.600,00 €
zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Bei
preisgebundenem Wohnraum ist die Kaution nur zur Sicherung von Ansprüchen des
Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen
bestimmt.
Der Mieter stellt die Mietsicherheit in Form einer Barkaution. Der Mieter ist berechtigt,
die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen, wobei die erste
Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.
Der Vermieter ist berechtigt, sich auch vor Beendigung des Mietverhältnisses wegen
einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung in deren Höhe aus der
Kaution zu befriedigen. Der Mieter hat in diesem Fall die Kaution – einschließlich
aufgelaufener Zinsen – unverzüglich wieder aufzufüllen.
§ 6
Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete,
Zurückbehaltung der Miete
1. Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für bei Mietvertragsschluss
vorhandene Sachmängel ist ausgeschlossen. § 536 a Abs. 1 BGB findet insoweit
keine Anwendung.
2. Der Mieter kann gegen die Miete mit Forderungen aus den §§ 536a, 539 BGB oder
aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete nur aufrechnen
oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter
mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Mit
anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis kann der Mieter gemäß den
gesetzlichen Bestimmungen aufrechnen. Mit sonstigen Forderungen kann der
Mieter nur aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder
entscheidungsreif sind.

§ 7
Gebrauch der Mieträume
S e i t e | 25
1. Der Mieter darf die Mieträume nur zu den vertraglich bestimmten Zwecken
benutzen.
2. Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand bei Übergabe.
Der Mieter hat sich von dem Zustand der Räume und den dazugehörigen Objekten
überzeugt sowie über die Geräuschverhältnisse in der Umgebung Gewissheit
verschafft. Er erkennt die Wohnung als für vertragliche Zwecke geeignet und
mangelfrei an. Der Zustand der Wohnung wird gesondert in einem
Übergabeprotokoll bei Schlüsselübergabe an den Mieter festgehalten und ist
Bestandteil des Mietvertrages. Soweit sich der Vermieter verpflichtet, Arbeiten an
der Mietsache vorzunehmen, sind diese im Übergabeprotokoll oder vorab als
Anlage zum Mietvertrag unter Nennung eines Fertigstellungstermins schriftlich zu
vereinbaren.
3. Tierhaltung in den Mieträumen ist ohne Einwilligung des Vermieters nicht
gestattet. Dies gilt nicht für Kleintiere im Rahmen des vertragsgemäßen
Gebrauches.
Der Vermieter ist berechtigt, eine genehmigte Tierhaltung im Einzelfall ganz oder
teilweise zu untersagen, wenn und soweit die vom Mieter geübte Tierhaltung zu
einer Belästigung anderer Mieter führt. Dies ist insbesondere bei Verschmutzung
des Hauses, Einschleppen von Ungeziefer, störendem Lärm oder Gerüchen,
Gefährdung von Personen und Sachen im Haus, einschließlich der Mietsache, und
auf dem Grundstück des Vermieters der Fall.
Die Haltung, selbst zeitlich begrenzt, jeglicher in Deutschland als Kampfhunde /
gefährliche Hunde definierter Hunderassen ist ausdrücklich untersagt.
4. Das Abstellen, Aufbewahren, Lagern usw. jeglicher Sachen, selbst vorübergehend,
außerhalb der Mietsache ist untersagt.
5. Bei Störungen oder Schäden im Zusammenhang mit allen Ver- und
Entsorgungsleitungen hat der Mieter sofort Sorge dafür zu tragen, dass diese
abgeschaltet bzw. nicht mehr genutzt werden. Der Mieter ist verpflichtet, den
Vermieter über solche Störungen oder Schäden sofort zu informieren.
Werden Strom-, Gas- oder Wasserversorgung oder die Entsorgung durch
Umstände unterbrochen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, so stehen dem
Mieter keine Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zu. Dies gilt ebenso
bei Unregelmäßigkeiten oder Änderungen der Energieversorgung.
Wasser ist nur für den eigenen Bedarf zu entnehmen.
6. Sofern eine Personenaufzugsanlage vorhanden ist, ist der Mieter berechtigt, diese
unter Beachtung der Aufzugsordnung zu benutzen. Ein Anspruch auf
ununterbrochene Leistung bei Betriebsstörungen besteht nicht. Über Störungen hat
der Mieter den Vermieter unverzüglich zu informieren.
§ 8
Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

S e i t e | 26
1. Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von
Schönheitsreparaturen frei.
2. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken
der Küchen, Bäder und Duschräume, der Wohn -und Schlafräume, Flure, Dielen
und Toiletten im Allgemeinen alle 5 Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen
alle 7 Jahre, jeweils gerechnet von Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht
auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und
Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind im
Allgemeinen alle 10 Jahre, jeweils gerechnet von Beginn des Mietverhältnisses,
fachgerecht auszuführen. Im Allgemeinen bedeutet, dass es sich bei den
angegebenen Fristen nur um flexible Erfahrungssätze handelt, die der tatsächlichen
Abnutzung anzupassen sind.
3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter
im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt,
trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten, die aufgrund des
Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes
ermittelt werden. Der prozentuale Anteil bemisst sich nach dem Verhältnis des
Zeitraums seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der
Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus. Ist seit Beginn des Mietverhältnisses
noch kein voller Turnus verstrichen, bemisst sich der prozentuale Anteil an den
Renovierungskosten nach dem Verhältnis des Zeitraums seit Beginn des
Mietverhältnisses zum vollen Renovierungsturnus. Der volle Renovierungsturnus
ist im jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung
gem. Abs. 2 zu bestimmen.
4. Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Reparaturen der
Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und
Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie der
Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die
einzelne Reparatur € 200,00 und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche
Aufwand 7% der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen.
5. Der Mieter ist verpflichtet, die Mieträume und die gemeinschaftlichen
Einrichtungen pfleglich und schonend zu behandeln sowie die Mieträume
entsprechend den technischen Gegebenheiten ausreichend zu heizen und zu lüften.
6. Schäden in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich
anzuzeigen. Er verzichtet auf jeglichen Ersatz von Aufwendungen für
Instandsetzungen, die - ausgenommen bei Gefahr im Verzug - vorgenommen
werden, ohne vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu
haben. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden
ist der Mieter ersatzpflichtig.
7. Für Beschädigungen der Mieträume sowie der in den Mieträumen vorhandenen
Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von
ihm sowie unter Verletzung der ihm obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht von
den zu seinem Betrieb gehörigen Personen, von seinen Untermietern oder Dritten,
denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, von Besuchern, deren
Erscheinen ihm zuzurechnen ist, von ihm beauftragten Lieferanten oder von ihm
beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden.

S e i t e | 27
Dem Vermieter obliegt der Beweis dafür, dass die Schadensursache im
Gefahrenbereich des Mieters gesetzt wurde. Dem Mieter obliegt sodann der
Beweis, dass der Schaden nicht schuldhaft verursacht wurde.
§ 9
Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache
1. Maßnahmen des Vermieters, die zur Erhaltung des Hauses, der Mieträume oder
zur Gefahrenabwehr notwendig oder zweckmäßig sind, darf der Vermieter ohne
Zustimmung des Mieters vornehmen. Der Mieter darf deren Durchführung nicht
behindern.
2. Bauliche oder sonstige, den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitende
Veränderungen innerhalb der Mieträume oder an den darin befindlichen
Einrichtungen und Anlagen darf der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters
nicht vornehmen.
3. Die Sammelheizung und Warmwasserversorgung kann der Vermieter auf andere
Heizstoffe umstellen oder an die Fernheizung anschließen lassen. Öfen und Herde
darf er gegen solche anderer Betriebsart umstellen.
4. Desweiteren hat der Mieter Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne
des § 554 Abs. 2 BGB zu dulden.
§ 10
Außenantennen und Fassade
1. Die Anbringung und Nutzung von Außenantennen oder Satellitenschüsseln bedarf
der Zustimmung des Vermieters, auch in Bezug auf die Art und Weise der
Anbringung.
2. Das Anbringen von Katzennetzen und Markisen oder sonstiger Einrichtungen an
der Fassade, auch in Bezug auf Art und Weise der Anbringung, bedarf ebenfalls
der Zustimmung des Vermieters.
§ 11
Pfandrecht des Vermieters
Zur Sicherung seines Pfandrechtes kann der Vermieter die Entfernung der seinem
Pfandrecht unterliegenden Sachen nach den gesetzlichen Vorschriften auch ohne
Anrufung des Gerichts bei Auszug in Besitz nehmen.
§ 12
Betreten der Mieträume durch den Vermieter

S e i t e | 28
1. Der Vermieter, ein von ihm Beauftragter oder beide sind bei Gefahr im Verzug
berechtigt, die Mieträume zur Feststellung und Durchführung der zur
Gefahrenabwehr notwendigen Arbeiten zu betreten.
2. Will der Vermieter das Grundstück verkaufen oder ist das Mietverhältnis
gekündigt, sind die in Abs. 1 bezeichneten Personen berechtigt, zusammen mit den
Kauf- bzw. Mietinteressenten die Mieträume nach Terminvereinbarung zu
betreten. Gleiches gilt zur Prüfung des Zustandes der Mieträume, zum Ablesen von
Messgeräten oder aus anderem wichtigen Grund.
3. Der Mieter hat sicherzustellen, dass der Vermieter sein Recht zum Betreten gemäß
§ 12 Ziffern 1 und 2 auch bei Abwesenheit des Mieters wahrnehmen kann.
§ 13
Beendigung der Mietzeit
Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen
Schlüsseln zurückzugeben. §§ 8 und 9 Abs. 2 bleiben unberührt.
§ 14
Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
Endet das Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung des Vermieters aus
Gründen, die der Mieter zu vertreten hat, haftet der Mieter für den Schaden, der dem
Vermieter dadurch entsteht, dass die Räume nach dem Auszug des Mieters aus
Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, nicht oder nur zu einer niedrigeren
Miete vermietet werden können. Die Geltendmachung eines weiteren, vom Mieter zu
vertretenden Schadens ist nicht ausgeschlossen.
§ 15
Personenmehrheit als Mieter
1. Sind mehrere Personen Mieter (z.B. Ehegatten), so haften diese für alle
Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner.
2. Willenserklärungen müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden.
Die Mieter bevollmächtigen sich in stets widerruflicher Weise gegenseitig zur
Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt nicht die
Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen, für den Ausspruch von
Kündigungen, für ein Verlangen auf Verlängerung des Mietverhältnisses, für
Mietaufhebungs- und Änderungsverträge sowie für einen Verzicht auf das
ordentliche Kündigungsrecht.
3. Soweit ein Mieter aus dem Mietobjekt ausziehen sollte ist die dem Vermieter
unverzüglich anzuzeigen.

§ 16
Meldepflicht
S e i t e | 29
Der Mieter verpflichtet sich, sich und seine Mitmieter gemäß der gesetzlichen Bestimmungen
unmittelbar nach Einzug behördlich anzumelden.
§ 17
Untervermietung
Eine Untervermietung ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Vermieters gestattet.
§ 540 BGB gilt entsprechend. Der Vermieter kann eine Genehmigung insbesondere
dann verweigern, wenn Bedenken gegen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die
berufliche Qualifikation oder die Zuverlässigkeit des Untermieters bestehen oder
erhebliche wirtschaftliche Belange des Vermieters einer Untervermietung an den
vorgesehenen Untermieter entgegen stehen.
§ 18
Schriftform
Änderungen und / oder Ergänzungen dieses Vertrages sowie etwaige Nebenabreden zu
diesem Vertrag bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Sie sind als solche zu
bezeichnen. Die Schriftform gilt auch für eine Änderung dieser Klausel bzw. für einen
Verzicht der Parteien auf das Schriftformerfordernis.
§ 19
Sonstige Vereinbarungen
_____________________, den ________________________
Ort
___________________________________________________
Vermieter Mieter

Lieber Mieter, liebe Mieterin, liebe Kinder,
HAUSORDNUNG
S e i t e | 30
um ein angenehmes Zusammenleben unter einem Dach möglich zu machen, gelten die
nachstehenden Regeln für alle Bewohner des Hauses.
Schutz vor Lärm
Jeder Bewohner sollte sich stets um Rücksichtnahme gegenüber den anderen
Bewohnern des Hauses bemühen. Ruhestörende Geräusche sind zu vermeiden.
Lärmverursachende Arbeiten sind auf die Zeit von 8:00 bis 13:00 Uhr und 15:00 bis
19:00 Uhr zu beschränken. Das Abspielen von Musik, die Nutzung von TV und Radio
sowie das Spielen von Musikinstrumenten dürfen nicht zur Belästigung anderer führen
und sind somit auf Zimmerlautstärke zu reduzieren.
Kinder
Kinder sind bei uns willkommen und dürfen auf den dafür vorgesehenen Flächen
spielen. Bei Verlassen der Spielstätte ist sämtliches Spielzeug wegzuräumen. Das
Spielen im Treppenhaus, im Keller und in der Tiefgarage ist grundsätzlich untersagt.
Haustiere
Haustiere dürfen sich nicht unbeaufsichtigt in den Außenanlagen, im Treppenhaus oder
anderen Gemeinschaftseinrichtungen aufhalten. Verunreinigungen sind sofort zu
entfernen. Von den Spielplätzen sind die Haustiere grundsätzlich fernzuhalten.
Reinigung und Müllentsorgung
Das Haus und das Grundstück sind in einem sauberen und reinen Zustand zu halten. Der
im Haushalt anfallende Müll darf nur in die dafür vorgesehenen Mülltonnen und
Container entsorgt werden. Auf eine konsequente Trennung des Mülls ist zu achten.
Sondermüll und Sperrgut gehören nicht in diese Behälter. Sie sind nach der Satzung der
Stadt gesondert zu entsorgen.
Treppenhaus und Flure
Aus Brandschutzgründen und aus Rücksichtnahme gegenüber den anderen Bewohnern
des Hauses dürfen die Treppen und Flure nicht zum Abstellen von Gegenständen –
insbesondere von Fahrrädern und Kinderwagen – benutzt werden. Falls es durch den
Transport von Gegenständen zur Verunreinigung des Treppenhauses kommt, ist diese
vom Verursacher sofort zu säubern.
Fassade und Balkone
Plakate, Markisen, Tafeln oder ähnliches dürfen nicht ohne die vorherige Zustimmung
des Vermieters angebracht werden. Soweit die Zustimmung erteilt wurde, ist für eine
sachgemäße und sichere Anbringung zu sorgen. Blumenbretter und Blumenkästen
dürfen ebenfalls erst nach vorheriger Zustimmung durch den Vermieter angebracht
werden und im Falle einer Zustimmung am Balkon oder auf der Fensterbank sicher
angebracht werden. Beim Gießen von Blumen ist darauf zu achten, dass das Wasser
nicht an der Hauswand herunter läuft und auf die Fenster und Balkone anderer Mieter
tropft.

Richtig Lüften und Heizen
S e i t e | 31
Auch in der kalten Jahreszeit hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung
ausreichend gelüftet wird. Dies erfolgt durch möglichst kurzfristiges, aber ausreichendes
Öffnen der Fenster. Zum Treppenhaus hin darf die Wohnung, vor allem aber die Küche,
nicht entlüftet werden.
Fahrzeuge
Das Abstellen von motorisierten Fahrzeugen ist nur auf den dafür vorgesehenen Flächen
erlaubt. Autos und Motorräder dürfen auf dem Grundstück weder gewaschen noch
dürfen Ölwechsel und Reparaturen durchgeführt werden. Beim Befahren der
Garageneinfahrten und Parkplätze ist stets Schrittgeschwindigkeit einzuhalten. Das
Abstellen von Fahrrädern ist grundsätzlich nur auf den dafür vorgesehenen Flächen und
im Fahrradkeller gestattet.
Sicherheit
Die Haustüren, Kellereingänge und Hoftüren sind in der Zeit von 22:00 bis 6:00 Uhr
ständig geschlossen – jedoch nicht verschlossen – zu halten. Haus- und Hofeingänge,
Treppen und Flure sind als Fluchtwege grundsätzlich freizuhalten. Das Grillen mit
Holzkohle ist auf den Balkonen grundsätzlich untersagt. Feuergefährliche und leicht
entzündbare sowie Geruch verursachende Stoffe dürfen weder im Keller noch auf dem
Dachboden gelagert werden. Offenes Licht und Rauchen im Keller und auf dem
Dachboden sind verboten.
__________________________ ______________________________
Ort, Datum Ort, Datum
__________________________ _______________________________
Unterschrift Mieter 1 Unterschrift Mieter 2

S e i t e | 32
Anhang 2: Text von § 2 der Betriebskostenverordnung 24
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2. die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten
der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten
ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie
der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der
Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs
einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer
Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3. die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und
Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer
entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des
Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der
Abgasanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer
Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der
Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der
regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine
Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die
Kosten der Messungen nach dem Bundes-
Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer
Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer
Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten
der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
24 Quelle: http://dejure.org/gesetze/BetrKV/2.html.

oder
oder
oder
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
S e i t e | 33
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer
Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der
Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und
des Betriebsraums
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus
Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die
Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend
Buchstabe a
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und
Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von
Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der
Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit
zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die
Kosten der Messungen nach dem Bundes-
Immissionsschutzgesetz;
5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und
die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4
Buchstabe a
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser,
auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers
und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen
entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
S e i t e | 34
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von
Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der
Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit
zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungs-
anlagen
oder
oder
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4
Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort
bereits berücksichtigt sind,
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme
entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer
2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen
entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits
berücksichtigt sind;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der
Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der
Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine
Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die
öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die
Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den
Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die
Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten
entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des
Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen
sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen
einschließlich der Kosten der Berechnung und
Aufteilung;

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
S e i t e | 35
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die
Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten
Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,
Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter
Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und
Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der
Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und
Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11. die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung
und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam
genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller,
Bodenräume, Waschküchen;
12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden
Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach
Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des
Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige
Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung
für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle
geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder
Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit
diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung,
Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit
Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für
Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht
angesetzt werden;
15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,

oder
S e i t e | 36
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der
regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich
der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für
eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die
Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die
Kabelweitersendung entstehen,
b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen
privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend
Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für
Breitbandanschlüsse;
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der
Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der
regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits
berücksichtigt sind;
17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den
Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Fassung aufgrund des Gesetzes zur Änderung telekommunikationsrechtlicher
Regelungen vom 03.05.2012 (BGBl. I S. 958) m. W.
v. 10.05.2012.