Das Wohnungsmietrecht in der Bundesrepublik Deutschland – eine ...
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S e i t e | 1<br />
<strong>Das</strong> <strong>Wohnungsmietrecht</strong> <strong>in</strong> <strong>der</strong> <strong>Bundesrepublik</strong> <strong>Deutschland</strong><br />
<strong>–</strong> e<strong>in</strong>e E<strong>in</strong>führung an Hand wichtiger gesetzlicher Bestimmungen<br />
mit Beispielen aus <strong>der</strong> Praxis<br />
I. E<strong>in</strong>führung<br />
1. Die Wohnung ist, und so sieht es zum<strong>in</strong>dest das<br />
Bundesverfassungsgericht (BVerfG), <strong>der</strong> Lebensmittelpunkt des<br />
Menschen. 1 Von dieser Perspektive aus betrachtet, ist die<br />
Wohnung immer noch das Zentrum des menschlichen Lebens. Es<br />
mag se<strong>in</strong>, dass sich dies <strong>in</strong> Zukunft än<strong>der</strong>n könnte. Bestimmte<br />
Entwicklungen <strong>in</strong> <strong>der</strong> Arbeitswelt lassen dies jedenfalls als nicht<br />
völlig ausgeschlossen ersche<strong>in</strong>en. Nach <strong>der</strong> klassischen Ansicht<br />
jedenfalls bildet die Wohnung den Rahmen für die Erfüllung <strong>der</strong><br />
wesentlichen Grundbedürfnisse des menschlichen Lebens. 2<br />
Dabei gibt es rechtlich gesehen grundsätzlich zwei verschiedene<br />
Ausgangspunkte: Entwe<strong>der</strong> handelt es sich um die eigene<br />
Wohnung des Bewohners o<strong>der</strong> aber um e<strong>in</strong>e fremde Wohnung.<br />
Die „eigenen vier Wände“, also beispielsweise das eigene<br />
Reihenhaus o<strong>der</strong> auch die eigene Eigentumswohnung, sollen hier<br />
nicht behandelt werden. Gegenstand dieses Sem<strong>in</strong>ars ist vielmehr<br />
die Situation, dass e<strong>in</strong>e fremde Wohnung bewohnt wird. Geschieht<br />
dies gegen Zahlung e<strong>in</strong>es Entgeldes, so spricht man allgeme<strong>in</strong><br />
von Wohnungsmiete.<br />
1 Vgl. z. B. BVerfG, NJW 1993, 2035 (2036).<br />
2 Vgl. die kurze Zusammenfassung bei Ruge, Begründung von Wohnungseigentum an<br />
Bestandsimmobilien, S. 38 m. w. N.
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<strong>Das</strong> deutsche Recht sieht e<strong>in</strong>e ganze Reihe von Regelungen im<br />
H<strong>in</strong>blick auf die Wohnungsmiete vor. Die grundlegenden<br />
Bestimmungen bef<strong>in</strong>den sich <strong>in</strong> den §§ 535 bis 577a des<br />
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Bevor darauf im E<strong>in</strong>zelnen<br />
e<strong>in</strong>gegangen werden soll, ist es zum besseren Verständnis<br />
erfor<strong>der</strong>lich, das <strong>Wohnungsmietrecht</strong> <strong>in</strong> e<strong>in</strong>en historischen und<br />
rechtlichen Kontext e<strong>in</strong>zuordnen.<br />
2) <strong>Das</strong> Bürgerliche Gesetzbuch gilt <strong>in</strong> <strong>Deutschland</strong> seit dem<br />
01.01.1900 und ist somit schon seit über 110 Jahren Grundlage<br />
des Zivilrechts. Es versteht sich nahezu von selbst, dass das<br />
Gesetzbuch immer wie<strong>der</strong> verän<strong>der</strong>t und <strong>–</strong> teilweise mehr,<br />
teilweise weniger <strong>–</strong> an die Bedürfnisse <strong>der</strong> Zeit angepasst wurde.<br />
Dabei muss man sehen, dass es <strong>in</strong> se<strong>in</strong>er Gesamtheit wesentliche<br />
Abschnitte <strong>der</strong> jüngeren deutschen Geschichte (Kaiserreich [bis<br />
1918], Weimarer Republik [bis 1933], sog. drittes Reich [bis 1945]<br />
und die Gründung <strong>der</strong> <strong>Bundesrepublik</strong> [23.05.1949] begleitet und<br />
quasi miterlebt hat.<br />
<strong>Das</strong> BGB ist e<strong>in</strong>e Kodifikation, also e<strong>in</strong>e systematische Sammlung<br />
von gesetzlichen Regelungen <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em Werk. Solche<br />
Kodifikationen s<strong>in</strong>d <strong>in</strong> Kont<strong>in</strong>entaleuropa nichts Ungewöhnliches.<br />
Auch Frankreich, Österreich und die Schweiz kennen und<br />
benutzen <strong>der</strong>artige Sammlungen. Unterglie<strong>der</strong>t ist das BGB <strong>in</strong> fünf<br />
Bücher, die unterschiedliche Materien behandeln, u. a.<br />
Familienrecht (Buch 4) und Erbrecht (Buch 5).<br />
<strong>Das</strong> zweite Buch des BGB („Recht <strong>der</strong> Schuldverhältnisse“,<br />
§§ 241 bis 853) enthält auch die Bestimmungen zum Mietrecht.<br />
Etwas vere<strong>in</strong>facht lässt sich sagen, dass mit den<br />
Schuldverhältnissen <strong>in</strong> diesem S<strong>in</strong>ne <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e die<br />
unterschiedlichen Vertragsverhältnisse geme<strong>in</strong>t s<strong>in</strong>d. So gibt es im<br />
zweiten Buch des BGB die Bestimmungen zum Arbeitsvertrag, zur<br />
Schenkung, zum Darlehen und zu e<strong>in</strong>er Reihe von an<strong>der</strong>en<br />
Verträgen, <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e aber zur Miete (§§ 535 ff.).<br />
Die Bestimmungen zur Miete waren von Anfang an Bestandteil<br />
des BGB, wurden aber häufig geän<strong>der</strong>t und manchmal auch<br />
ergänzt. <strong>Das</strong> hat <strong>–</strong> zum<strong>in</strong>dest auch <strong>–</strong> historische Gründe. E<strong>in</strong><br />
Ergebnis des zweiten Weltkrieges war, dass große Teile <strong>der</strong><br />
deutschen Städte völlig zerstört waren. Infolgedessen herrschte<br />
e<strong>in</strong>e extreme Knappheit an Wohnraum, die erst <strong>in</strong> den folgenden<br />
Jahrzehnten allmählich überwunden wurde. In <strong>der</strong> Zwischenzeit<br />
war die Wohnung Gegenstand starker staatlicher Regulierung und<br />
Subventionierung. Der Gesetzgeber schuf e<strong>in</strong>e ganze Reihe von
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speziellen Gesetzen, die den Kernbestand <strong>der</strong> Regelungen für die<br />
Mietwohnung im BGB (s. o.) ergänzten und auch verdrängten. 3<br />
Die vorerst letzte große Novellierung des Mietrechts trat <strong>in</strong> Kraft<br />
zum 01.09.2001. Mit ihr wurden vor allem Regelungen aus<br />
mehreren Spezialgesetzen (u. a. aus dem MHG) <strong>in</strong> den<br />
Kernbestand <strong>der</strong> Regelungen des BGB zurückgeführt. Ferner<br />
wurde <strong>der</strong> Sprachgebrauch des Gesetzes vere<strong>in</strong>heitlicht und<br />
mo<strong>der</strong>nisiert. E<strong>in</strong>e weitere aktuelle Anpassung des Mietrechts<br />
bef<strong>in</strong>det sich <strong>der</strong>zeit im Gesetzgebungsverfahren, ist aber noch<br />
nicht endgültig beschlossen. 4 Dabei geht es <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e darum,<br />
wie Anreize für e<strong>in</strong>e energiee<strong>in</strong>sparende Mo<strong>der</strong>nisierung von<br />
Wohnungsbeständen geschaffen werden können.<br />
3. Als Fazit lässt sich festhalten, dass das Mietrecht <strong>in</strong> <strong>der</strong><br />
Vergangenheit e<strong>in</strong>e erhebliche Wandlungsfähigkeit bewiesen hat.<br />
Der Gesetzgeber hat häufig gestaltend auf das geltende Recht<br />
e<strong>in</strong>gewirkt und neue Impulse gegeben. Abschließend sei aber<br />
noch darauf h<strong>in</strong>gewiesen, dass es e<strong>in</strong>en weiteren Akteur gibt, <strong>der</strong><br />
ebenfalls erheblichen E<strong>in</strong>fluss auf das Mietrecht hat. Dies ist <strong>der</strong><br />
Bundesgerichtshof (BGH), <strong>der</strong> als höchstes Gericht <strong>in</strong> <strong>der</strong><br />
<strong>Bundesrepublik</strong> die Leitl<strong>in</strong>ien für die Auslegung des e<strong>in</strong>fachen<br />
Gesetzesrechts und damit auch für das Mietrecht vorgibt. Von<br />
diesem Gericht kommen immer wie<strong>der</strong> wegweisende<br />
Entscheidungen, die die Praxis prägen.<br />
4. Damit soll nun <strong>der</strong> Blick freigegeben se<strong>in</strong> auf den eigentlichen<br />
Gegenstand dieses Sem<strong>in</strong>ars: nämlich das <strong>Wohnungsmietrecht</strong>,<br />
also die gesetzlichen Bestimmungen, die für den Wohnungsmietvertrag<br />
gelten.<br />
Nach § 535 BGB besteht das Wesen des Mietvertrages dar<strong>in</strong>,<br />
dass <strong>der</strong> Vermieter sich verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch <strong>der</strong><br />
Mietsache zu gewähren und sie <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em vertragsgemäßen<br />
Zustand zu erhalten; <strong>der</strong> Mieter se<strong>in</strong>erseits verpflichtet sich zur<br />
Zahlung e<strong>in</strong>es Entgeltes für die Gebrauchsüberlassung („Miete“).<br />
Kurz gefasst bedeutet dies also Zahlung von Geld für die<br />
Nutzungsmöglichkeit.<br />
Dabei muss <strong>der</strong> Gegenstand (Mietsache) ke<strong>in</strong>eswegs e<strong>in</strong>e<br />
Wohnung se<strong>in</strong>. In Betracht kommen auch bewegliche Gegen-<br />
3 E<strong>in</strong> Beispiel ist das Gesetz zur Regelung <strong>der</strong> Miethöhe (MHG) von 1983. Hier g<strong>in</strong>g es<br />
allerd<strong>in</strong>gs nicht mehr darum die Wohnungsnot zu bekämpfen, jenes Problem war 1983<br />
schon lange gelöst. Ziel war es, den Preisanstieg bei den Mieten zu regulieren.<br />
4 Entwurf e<strong>in</strong>es Gesetzes über die energetische Mo<strong>der</strong>nisierung von vermietetem<br />
Wohnraum und über die vere<strong>in</strong>fachte Durchsetzung von Räumungstiteln<br />
(Mietrechtsän<strong>der</strong>ungsgesetz-MietRÄndG).
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stände, z. B. e<strong>in</strong> Automobil. Wo aber die Mietsache e<strong>in</strong>e Wohnung<br />
ist, spricht man von Wohnungsmiete. Die Abgrenzung zwischen<br />
beweglichen und unbeweglichen Gegenständen ist <strong>in</strong> <strong>der</strong><br />
gesamten deutschen Rechtsordnung bekannt und verbreitet. Die<br />
Wohnung ist e<strong>in</strong> unbeweglicher Gegenstand, da sie grundsätzlich<br />
nicht an e<strong>in</strong>en an<strong>der</strong>en Ort gebracht werden kann („Immobilie“).<br />
Der Mietvertrag lässt sich <strong>in</strong> e<strong>in</strong>e ganze Reihe von Richtungen<br />
abgrenzen: Nur zwei sollen hier kurz erwähnt werden. Merkmal<br />
des Mietvertrages ist die Gewährung des Gebrauchs gegen<br />
Entgelt. Denkbar ist aber auch die Gebrauchsüberlassung, ohne<br />
dass e<strong>in</strong> Entgelt gezahlt wird. Dann handelt es sich nicht um e<strong>in</strong>en<br />
Miet-, son<strong>der</strong>n um e<strong>in</strong>en Leihvertrag (§§ 598 ff. BGB). Ferner wird<br />
<strong>der</strong> Mieter nicht Eigentümer <strong>der</strong> Mietsache, Eigentümer bleibt <strong>der</strong><br />
Vermieter. Dies ist die Abgrenzung zum Kaufvertrag, <strong>der</strong> die<br />
Grundlage für den Eigentumsübergang bildet.<br />
Schätzungen zu Folge soll es <strong>in</strong> <strong>der</strong> <strong>Bundesrepublik</strong> <strong>Deutschland</strong><br />
etwa 23,5 Millionen Mietwohnungen geben. 5 <strong>Das</strong> ist e<strong>in</strong>e sehr<br />
große Zahl und dürfte <strong>der</strong> Grund dafür se<strong>in</strong>, warum das<br />
<strong>Wohnungsmietrecht</strong> praktisch so e<strong>in</strong>e erhebliche Bedeutung hat.<br />
Dies soll als E<strong>in</strong>führung genügen.<br />
5 http://www.scha<strong>der</strong>-stiftung.de/wohn_wandel/826.php
II. Der Mietvertrag über Wohnraum<br />
S e i t e | 5<br />
1. Der Mietvertrag über e<strong>in</strong>e Wohnung kommt zustande durch<br />
e<strong>in</strong>en Antrag und dessen Annahme. 6 Damit ist an sich e<strong>in</strong> Exkurs<br />
erfor<strong>der</strong>lich im H<strong>in</strong>blick auf die zivilrechtliche Dogmatik des<br />
Zustandekommens von Verträgen im Allgeme<strong>in</strong>en. Vorliegend soll<br />
aber folgendes Basiswissen genügen: Verträge s<strong>in</strong>d Rechtsgeschäfte,<br />
an denen zum<strong>in</strong>dest zwei Personen beteiligt s<strong>in</strong>d. Jede<br />
Person, die beteiligt ist, gibt e<strong>in</strong>e Willenserklärung ab. Sie werden<br />
als Angebot und Annahme bezeichnet. Wer welche Erklärung<br />
abgibt, ist e<strong>in</strong>e Frage <strong>der</strong> E<strong>in</strong>zelfallbetrachtung. Wichtig ist, dass<br />
zwischen allen Beteiligten e<strong>in</strong> Konsens, d. h. e<strong>in</strong>e Willensübere<strong>in</strong>stimmung<br />
h<strong>in</strong>sichtlich <strong>der</strong> wesentlichen Merkmale e<strong>in</strong>es<br />
bestimmten Rechtsgeschäfts bestehen muss. 7 Beim Mietvertrag<br />
müssen sich die Parteien des Vertrages gee<strong>in</strong>igt haben über:<br />
- die vermietete Sache (Mietsache, also die Wohnung),<br />
- die Miete (Nutzungsentgelt) und<br />
- die Dauer des Vertrages.<br />
Dies s<strong>in</strong>d die wesentlichen Merkmale des Mietvertrages. 8 Dabei ist<br />
es im Grundsatz egal, <strong>in</strong> welcher Form <strong>der</strong> Mietvertrag<br />
abgeschlossen wird. Dies kann mündlich, schriftlich o<strong>der</strong> auch nur<br />
durch konkludentes Verhalten geschehen. In <strong>der</strong> Praxis ist es aber<br />
angeraten, immer e<strong>in</strong>en schriftlichen Vertrag abzuschließen. So<br />
umgeht man Beweisprobleme im Streitfall. E<strong>in</strong> schriftlicher Vertrag<br />
hat zudem den Vorzug, dass die Vere<strong>in</strong>barung nachgelesen<br />
werden können. Dies dient <strong>–</strong> zum<strong>in</strong>dest auch <strong>–</strong> <strong>der</strong> Streitvermeidung.<br />
Der schriftliche Vertrag ist zustandegekommen, wenn er<br />
von allen Beteiligten unterschrieben worden ist (vgl. § 154 Abs. 2<br />
BGB).<br />
Beispielfall: Mikael hat von Lisbeth e<strong>in</strong>e Wohnung gemietet. Alles<br />
wurde mündlich verabredet, e<strong>in</strong>en schriftlichen Vertrag gibt es<br />
nicht. Mikael zahlt se<strong>in</strong>e Miete unregelmäßig: Mal zahlt er zu<br />
wenig, mal gar nicht; wenn er zahlt, dann stets erst <strong>in</strong> <strong>der</strong> zweiten<br />
Monatshälfte.<br />
Der mündlich abgeschlossene Vertrag ist ohne Weiteres wirksam.<br />
Lisbeth wäre aber dennoch gut beraten gewesen, e<strong>in</strong>en schriftlichen<br />
Vertrag abzuschließen. Dann könnte sie Mikael nämlich auf<br />
den Vertragstext verweisen und ihm se<strong>in</strong>e Pflichten verdeutlichen.<br />
Aus dem schriftlichen Vertrag ergibt sich nämlich die Höhe <strong>der</strong><br />
Miete und <strong>in</strong> <strong>der</strong> Regel auch die Fälligkeit, d. h. <strong>der</strong> Zeitpunkt, zu<br />
6<br />
Dazu Schildt, <strong>in</strong>: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, Kap. 12 Rn. 25 ff.<br />
7<br />
Palandt, E<strong>in</strong>führung vor § 145 BGB, Rn. 3.<br />
8<br />
Sie werden allgeme<strong>in</strong> auch als essentialia negotii bezeichnet.
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dem die Miete zu bezahlen ist. In <strong>der</strong> <strong>Bundesrepublik</strong> ist dies<br />
üblicherweise <strong>der</strong> dritte Werktag e<strong>in</strong>es Monats.<br />
Klar ist also, dass stets e<strong>in</strong> schriftlicher Vertrag abgeschlossen<br />
werden sollte, wenngleich dies ke<strong>in</strong>e Wirksamkeitsvoraussetzung<br />
9 ist. Was aber sollte man <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em schriftlichen<br />
Mietvertrag über e<strong>in</strong>e Wohnung am besten regeln und wie sollte<br />
es geregelt werden? Dies wird nun ausführlich dargestellt.<br />
E<strong>in</strong> Mustervertragstext bef<strong>in</strong>det sich übrigens im Anhang dieser<br />
Unterlage.<br />
2. Der Vertragstext beg<strong>in</strong>nt mit dem Kopfteil (Rubrum), <strong>in</strong> dem die<br />
Vertragspartner benannt werden. Hier wird klargestellt, wer Vermieter<br />
und wer Mieter ist. Es kann vorkommen, dass auf e<strong>in</strong>er <strong>der</strong><br />
beiden Seiten (o<strong>der</strong> auch auf beiden Seiten) mehrere Personen<br />
auftreten. Dann ist es erfor<strong>der</strong>lich, sich vor dem Abschluss des<br />
Vertrages Gedanken über die rechtliche Gestaltung zu machen.<br />
Nehmen wir den Fall, dass zwei Personen sich für e<strong>in</strong>e Wohnung<br />
<strong>in</strong>teressieren. Ist es s<strong>in</strong>nvoll, dass beide Personen als Mieter <strong>in</strong><br />
den Mietvertrag aufgenommen werden? O<strong>der</strong> sollte besser nur<br />
e<strong>in</strong>e Person Mieter werden? <strong>Das</strong> kommt auf die jeweiligen Interessen<br />
an.<br />
Wenn beide Personen Mieter werden, dann haften sie für<br />
Verb<strong>in</strong>dlichkeiten aus dem Mietvertrag, also <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e<br />
h<strong>in</strong>sichtlich <strong>der</strong> geschuldeten Miete, als Gesamtschuldner. <strong>Das</strong><br />
bedeutet nicht, dass <strong>der</strong> Vermieter die Miete zwei Mal verlangen<br />
kann, wohl aber, dass je<strong>der</strong> Mieter die volle Miete schuldet, soweit<br />
<strong>der</strong> an<strong>der</strong>e Mieter sie nicht bereits bezahlt hat.<br />
An<strong>der</strong>erseits könnte aus <strong>der</strong> Sicht des Vermieters gegen e<strong>in</strong>e<br />
Aufnahme mehrerer Personen <strong>in</strong> den Mietvertrag sprechen, dass<br />
dies zu Problemen führen kann. Mieterhöhungen und auch<br />
Kündigungen müssen allen Mietern zugehen, um wirksam zu<br />
werden. Hat e<strong>in</strong>er <strong>der</strong> Mieter die Wohnung verlassen, ohne se<strong>in</strong>e<br />
neue Anschrift mitzuteilen, kann die Zustellung eventuell schwierig<br />
werden. 10 <strong>Das</strong> lässt sich umgehen, wenn nur e<strong>in</strong>e Person als<br />
Mieter <strong>in</strong> den Mietvertrag e<strong>in</strong>tritt.<br />
3. Ebenso wichtig wie die richtige Bezeichnung <strong>der</strong> Vertragsparteien<br />
ist die Bezeichnung <strong>der</strong> Mietsache, also <strong>der</strong> Wohnung,<br />
die angemietet werden soll. Es handelt sich ja wie gesagt um<br />
e<strong>in</strong>es <strong>der</strong> wesentlichen Merkmale des Mietvertrages. Dabei wird<br />
die Wohnung nach ihrer postalischen Anschrift und <strong>der</strong> Lage im<br />
Gebäude <strong>in</strong>dividualisiert und an Hand <strong>der</strong> Räumlichkeiten<br />
9 An<strong>der</strong>s z. B. bei <strong>der</strong> Schenkung: Sie bedarf grds. sogar <strong>der</strong> notariellen Beurkundung,<br />
muss also vor e<strong>in</strong>em Notar erklärt werden (§ 518 Abs. 1 S. 1 BGB). Wird diese Form<br />
nicht e<strong>in</strong>gehalten, ist die Schenkung unwirksam. Frage: Warum können Weihnachtsgeschenke<br />
dennoch nicht zurückgefor<strong>der</strong>t werden? (Antwort: § 518 Abs. 2 BGB).<br />
10 Der Auszug e<strong>in</strong>es Mieters beendet das Mietverhältnis nicht. Es besteht ungekündigt<br />
fort, und zwar mit allen Mietern. Zur Beendigung des Mietverhältnisses ist also<br />
grundsätzlich die Kündigung aller Mieter erfor<strong>der</strong>lich.
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umschrieben. E<strong>in</strong>e solche Formulierung könnte wie folgt<br />
aussehen 11 :<br />
Mieträume<br />
Vermietet wird die <strong>in</strong> dem Haus L<strong>in</strong>denstraße 13a, 20099 Hamburg, im Erdgeschoss<br />
gelegene Wohnung, bestehend aus 5 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, --- Keller,<br />
1 Boden, --- Garten zum Zwecke <strong>der</strong> Benutzung als Wohnung.<br />
Damit ist die Mietsache h<strong>in</strong>reichend umschrieben. Häufig, so z. B.<br />
<strong>in</strong> Mehrfamilienhäusern, bef<strong>in</strong>den sich <strong>in</strong> dem Gebäude auch<br />
geme<strong>in</strong>schaftliche Räume wie Treppenhäuser, Waschküchen und<br />
Trockenräume. Diese werden <strong>in</strong> <strong>der</strong> Regel nicht ausdrücklich im<br />
Mietvertrag erwähnt. Der Mieter ist dennoch berechtigt, sie<br />
geme<strong>in</strong>sam mit den an<strong>der</strong>en Bewohnern zu benutzen. An<strong>der</strong>s<br />
verhält sich dies aber mit den sogenannten Nebenräumen wie<br />
Keller- und Dachbodenanteilen. Diese s<strong>in</strong>d zur ausschließlichen<br />
Nutzung durch den jeweiligen Mieter vorgesehen und müssen<br />
deshalb ausdrücklich erwähnt werden. Wird im H<strong>in</strong>blick auf<br />
Nebenräume ke<strong>in</strong>erlei Vere<strong>in</strong>barung getroffen, dann s<strong>in</strong>d sie auch<br />
nicht Gegenstand des Mietvertrages, d. h. <strong>der</strong> Mieter hat ke<strong>in</strong>en<br />
Anspruch auf die Überlassung e<strong>in</strong>es solchen Raumes. <strong>Das</strong>selbe<br />
gilt entsprechend für Garagen und Kfz-Abstellplätze.<br />
Exkurs: Wohnflächenabweichung Kurz angesprochen werden soll<br />
<strong>in</strong> diesem Zusammenhang e<strong>in</strong> Son<strong>der</strong>problem. Gelegentlich<br />
kommt es vor, dass Mieter erst nach e<strong>in</strong>iger Zeit feststellen, dass<br />
die von ihnen angemietete Wohnung tatsächlich weniger Fläche<br />
hat als angenommen. Dann stellt sich die Frage, ob das Weniger<br />
an Fläche e<strong>in</strong>en Mangel <strong>der</strong> Mietsache darstellt, <strong>der</strong> die<br />
Gewährleistungsrechte auslöst. Nach ständiger höchstrichterlicher<br />
Rechtsprechung ist dies jedoch nur dann <strong>der</strong> Fall, wenn die<br />
Flächenabweichung mehr als 10% beträgt. 12<br />
4. <strong>Das</strong> zweite wesentliche Merkmal des Mietvertrages ist die<br />
Vere<strong>in</strong>barung e<strong>in</strong>er Miete. Die Miete ist e<strong>in</strong> Entgelt für die<br />
Überlassung <strong>der</strong> Räume, das an den Vermieter gezahlt wird. In<br />
dem Mustervertragstext geschieht dies folgen<strong>der</strong>maßen:<br />
Die Miete setzt sich wie folgt zusammen:<br />
Miete<br />
Nettokaltmiete 1.200,00 €<br />
Vorauszahlungen Heizkosten 110,00 €<br />
Vorauszahlungen Betriebskosten 135,00 €<br />
GESAMTMIETE 1.445,00 €<br />
Dies ist die typische und wahrsche<strong>in</strong>lich gebräuchlichste<br />
Mietstruktur. <strong>Das</strong> deutsche Mietrecht kennt daneben auch noch<br />
11 Im Folgenden s<strong>in</strong>d alle Formulierungsvorschläge, sofern nicht ausdrücklich an<strong>der</strong>s<br />
gekennzeichnet, aus dem Mustermietvertrag entnommen.<br />
12 Vgl. z. B. BGH, NJW 2004, 1947.
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an<strong>der</strong>e Gestaltungsmöglichkeiten. <strong>Das</strong> soll hier jedoch nicht<br />
vertieft werden. Entscheidend ist, dass e<strong>in</strong>e Gesamtmiete<br />
vere<strong>in</strong>bart wird, die monatlich 13 zu zahlen ist. Sie besteht aus <strong>der</strong><br />
Nettokaltmiete und Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten.<br />
Die Nettokaltmiete unterliegt grundsätzlich <strong>der</strong> freien<br />
Vere<strong>in</strong>barung <strong>der</strong> Parteien, wobei die üblicherweise gezahlten<br />
Entgelte stark variieren, je nach Wohnung, Lage, Ausstattung etc.<br />
In dem vorgenannten Beispiel ist von 10,00 € pro Quadratmeter<br />
Wohnfläche ausgegangen worden. Die Bemessung <strong>der</strong> Vorauszahlungen<br />
orientiert sich meistens <strong>in</strong> den Verbräuche aus den<br />
vergangenen Abrechnung (dazu im E<strong>in</strong>zelnen unten mehr).<br />
Für die Zahlung <strong>der</strong> so vere<strong>in</strong>barten Miete s<strong>in</strong>d heute allgeme<strong>in</strong><br />
nur noch zwei Möglichkeiten relevant: Entwe<strong>der</strong> <strong>der</strong> Mieter<br />
überweist den Betrag Monat für Monat von se<strong>in</strong>em Bankkonto<br />
o<strong>der</strong> aber er ermächtigt den Vermieter, die Miete von se<strong>in</strong>em<br />
Bankkonto e<strong>in</strong>zuziehen. Die zweite Möglichkeit hat natürlich den<br />
Vorzug, dass sich <strong>der</strong> Mieter um nichts kümmern muss.<br />
5. <strong>Das</strong> dritte wesentliche Merkmale des Mietvertrages ist schließlich<br />
die Dauer des Mietverhältnisses. Dazu muss man wissen,<br />
dass es e<strong>in</strong>erseits unbefristete und an<strong>der</strong>erseits befristete Mietverhältnisse<br />
gibt. Die unbefristeten Mietverhältnisse laufen für<br />
e<strong>in</strong>e unbestimmte Zeit, und zwar solange, bis sie vom Vermieter<br />
und vom Mieter gekündigt werden. Die Kündigung ist e<strong>in</strong>e<br />
e<strong>in</strong>seitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die darauf<br />
gerichtet ist, das Mietverhältnis zu beenden. Wird das Mietverhältnis<br />
nicht gekündigt, so besteht es weiter fort. Deswegen<br />
gibt es Mietverhältnisse, die seit 30 Jahren o<strong>der</strong> noch länger<br />
bestehen.<br />
Auf <strong>der</strong> an<strong>der</strong>en Seite stehen die befristeten Mietverhältnisse. Hier<br />
haben sich die Parteien bei Vertragsabschluss auf e<strong>in</strong>en<br />
bestimmten Endzeitpunkt des Mietverhältnisses gee<strong>in</strong>igt.<br />
Infolgedessen endet das befristete Mietverhältnis grundsätzlich<br />
automatisch, also ohne dass es e<strong>in</strong>er Kündigung bedürfte (§ 542<br />
Abs. 2 BGB). Allerd<strong>in</strong>gs kann e<strong>in</strong>e wirksame Befristung e<strong>in</strong>es<br />
Wohnraummietverhältnisses nur unter bestimmten Voraussetzungen<br />
vere<strong>in</strong>bart werden. 14 Im Wesentlichen s<strong>in</strong>d dies Fälle,<br />
<strong>in</strong> denen <strong>der</strong> Vermieter die Räume später für sich selbst (Eigenbedarf),<br />
se<strong>in</strong>e Familie o<strong>der</strong> e<strong>in</strong>en Dienstverpflichteten nutzen will<br />
o<strong>der</strong> aber das Gebäude abgerissen werden soll. 15 E<strong>in</strong>e Befristung,<br />
die diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist unwirksam. In diesem<br />
Fall handelt es sich tatsächlich um e<strong>in</strong> unbefristetes Mietverhältnis.<br />
13 Vgl. <strong>in</strong>sofern § 4 Abs. 2 des Mustermietvertrages.<br />
14 An<strong>der</strong>s bei Mietverhältnissen über gewerblich genutzte Immobilien (z. B. Büros).<br />
Hier ist e<strong>in</strong>e zeitliche Befristung ohne beson<strong>der</strong>e Voraussetzungen möglich.<br />
15 Die E<strong>in</strong>zelheiten ergeben sich aus § 575 BGB. Der Grund <strong>der</strong> Befristung muss zudem<br />
bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich festgehalten worden se<strong>in</strong>.
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Fällt <strong>der</strong> Grund für die Befristung <strong>in</strong> <strong>der</strong> Zeit nach dem Abschluss<br />
des Mietvertrages <strong>in</strong>des weg, so kann <strong>der</strong> Mieter e<strong>in</strong>e<br />
Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.<br />
6. E<strong>in</strong>e Beson<strong>der</strong>heit des deutschen Mietrechts soll hier noch am<br />
Rande erwähnt werden. Durch den Mietvertrag wird <strong>der</strong> Vermieter<br />
verpflichtet, den Gebrauch <strong>der</strong> Mietsache zu gewähren, <strong>der</strong> Mieter<br />
ist zur Zahlung <strong>der</strong> Miete verpflichtet. Dies s<strong>in</strong>d die Hauptpflichten.<br />
Es gibt aber noch e<strong>in</strong>e weitere Hauptpflicht, die <strong>in</strong> § 535 Abs. 1<br />
S. 2 BGB ausdrücklich erwähnt ist. Der Vermieter ist auch<br />
verpflichtet, die Mietsache während <strong>der</strong> Mietzeit <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em vertragsgemäßen<br />
Zustand zu erhalten. Dies wird als Instandhaltung bezeichnet.<br />
Zeigen sich also während <strong>der</strong> Mietzeit Defekte (z. B.<br />
ausgefallene Heizung o<strong>der</strong> e<strong>in</strong>e Leckage), ist <strong>der</strong> Vermieter<br />
verpflichtet, diese auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Mieter<br />
muss die erfor<strong>der</strong>lichen Arbeiten lediglich dulden.
III. Weitere Regelungsmöglichkeiten<br />
S e i t e | 10<br />
Nachfolgend werden wichtige Aspekte des <strong>Wohnungsmietrecht</strong>s<br />
vertieft dargestellt.<br />
1. Mietpreisrecht <strong>Das</strong> Mietpreisrecht regelt die Frage <strong>der</strong> zulässigen<br />
Miete. <strong>Das</strong> mag zunächst überraschen, weil die<br />
Bemessung des Preises hier offensichtlich e<strong>in</strong>em staatlichen<br />
E<strong>in</strong>fluss ausgesetzt ist. Tatsächlich gibt es gesetzliche Vorschriften,<br />
die Anordnung dazu treffen, welche Miethöhe zulässig<br />
ist und wie Erhöhungen <strong>der</strong> Miete begründet werden müssen. 16<br />
Die E<strong>in</strong>zelheiten ergeben e<strong>in</strong> nicht unkompliziertes System von<br />
Regeln, Ausnahmen und Rückausnahmen.<br />
Grundsätzlich ist es den Parteien e<strong>in</strong>es Wohnungsmietvertrages<br />
unbenommen, sich bei Abschluss des Vertrages über die zu<br />
zahlende Miete so zu e<strong>in</strong>igen, wie sie es für richtig halten. Dies<br />
betrifft <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e die Höhe <strong>der</strong> Miete. Wenn also beide<br />
Parteien <strong>der</strong> Me<strong>in</strong>ung s<strong>in</strong>d, dass e<strong>in</strong>e Miete von 20,00 € pro<br />
Quadratmeter Wohnfläche und Monat angemessen ist, dann hat<br />
auch die Rechtsordnung dagegen an sich nichts e<strong>in</strong>zuwenden.<br />
Dadurch wird <strong>der</strong> Grundsatz <strong>der</strong> Vertragsfreiheit verwirklicht. E<strong>in</strong>e<br />
erste Ausnahme gilt freilich im Falle des sogenannten Mietwuchers,<br />
<strong>der</strong> <strong>in</strong> § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) geregelt ist.<br />
Danach handelt ordnungswidrig, wer sich für die Vermietung von<br />
Wohnungen unangemessen hohe Entgelte (Miete) versprechen<br />
lässt. Derartige Verabredungen s<strong>in</strong>d unwirksam (§ 134 BGB),<br />
werden also von <strong>der</strong> Rechtsordnung nicht akzeptiert. 17 E<strong>in</strong>e<br />
unzulässige Mietpreisüberhöhung wird angenommen, wenn die<br />
ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschritten wird.<br />
Damit ist bereits e<strong>in</strong> Begriff angesprochen worden, <strong>der</strong> für das<br />
<strong>Wohnungsmietrecht</strong> e<strong>in</strong>e ganz erhebliche Bedeutung hat: die<br />
ortsübliche Vergleichsmiete. Dieser Begriff lässt sich im<br />
Ausgangspunkt am besten umschreiben mit e<strong>in</strong>er Frage: Welche<br />
Miete wird für e<strong>in</strong>e bestimmte Art von Wohnung an demselben Ort<br />
üblicherweise gezahlt? Zu betonen ist dabei, dass es sich um<br />
vergleichbare Wohnungen handeln muss.<br />
Beispielfall: In Hamburg wird für e<strong>in</strong>e Drei-Zimmer-Wohnung<br />
(gebaut 1968) <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em bestimmten Stadtteil e<strong>in</strong>e Miete von 12,00<br />
€ pro Quadratmeter und Monat gezahlt. Für e<strong>in</strong>e Fünf-Zimmer-<br />
Wohnung (umfangreich mo<strong>der</strong>nisiert <strong>in</strong> 2003) <strong>in</strong> e<strong>in</strong>er Villa an <strong>der</strong><br />
Alster werden h<strong>in</strong>gegen 25,00 € bezahlt.<br />
Hier kann ke<strong>in</strong>e Aussage zur ortsüblichen Vergleichsmiete getroffen<br />
werden. Die Wohnungen s<strong>in</strong>d sehr unterschiedlich und<br />
daher nicht vergleichbar, <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e weil sie sich <strong>in</strong> unter-<br />
16 Die Mietpreisb<strong>in</strong>dung im öffentlich-geför<strong>der</strong>ten Wohnraum (Stichwort: Kostenmiete)<br />
wird hier nicht weiter behandelt; siehe dazu Schmidt-Futterer/Börst<strong>in</strong>ghaus,<br />
Vor § 557, Rn. 34 ff.<br />
17 Ausführlich dazu: Junker, <strong>in</strong>: Lützenkirchen (Hrsg.), Anwaltshandbuch Mietrecht,<br />
S. 587 ff.
S e i t e | 11<br />
schiedlichen Lagen bef<strong>in</strong>den und unterschiedlichen Teilmärkten<br />
des Wohnungsmarktes (normale Wohnung im Mehrfamilienhaus<br />
e<strong>in</strong>erseits und große Wohnung <strong>in</strong> e<strong>in</strong>er Villa an<strong>der</strong>erseits)<br />
angehören.<br />
weiterer Beispielfall: Lisbeth hat an Mikael e<strong>in</strong>e Wohnung <strong>in</strong><br />
Hamburg vermietet. <strong>Das</strong> Mietverhältnis ist drei Jahre unproblematisch<br />
gelaufen. Nun hat Lisbeth von e<strong>in</strong>em befreundeten<br />
Makler gehört, dass vergleichbare Wohnungen mittlerweile<br />
wesentlich teurer vermietet werden. Bisher zahlt Mikael 7,50 €.<br />
Der Makler me<strong>in</strong>t, 12,00 € seien angemessen. Was kann Lisbeth<br />
tun?<br />
Der Vermieter hat durchaus Möglichkeiten, die Miete im laufenden<br />
Mietverhältnis zu erhöhen. Zunächst kann er se<strong>in</strong>en Mieter<br />
ansprechen und mit ihm e<strong>in</strong>e höhere Miete aushandeln. Dieser<br />
Weg führt allerd<strong>in</strong>gs häufig genug nicht zum Ziel. Warum sollte <strong>der</strong><br />
Mieter auch mit e<strong>in</strong>er Erhöhung <strong>der</strong> Miete e<strong>in</strong>verstanden se<strong>in</strong>,<br />
wenn er dafür ke<strong>in</strong>e Gegenleistung erhält? 18 Deswegen sieht das<br />
<strong>Wohnungsmietrecht</strong> verschiedene Mechanismen vor, die dem<br />
Vermieter die Möglichkeit geben, die Miete im laufenden Mietverhältnis<br />
durch e<strong>in</strong>seitige Erklärung zu erhöhen.<br />
<strong>Das</strong> wichtigste Instrument ist <strong>in</strong>sofern die Mieterhöhung bis zur<br />
ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. E<strong>in</strong>e solche<br />
Mieterhöhung hat im Wesentlichen zwei Voraussetzungen:<br />
- die Miete ist seit m<strong>in</strong>d. 15 Monaten unverän<strong>der</strong>t und<br />
- <strong>in</strong>nerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um nicht<br />
mehr als 20 % erhöhen.<br />
Abwandlung: Mikael hat zunächst 7,50 € pro Quadratmeter und<br />
Monat an Lisbeth bezahlt. Mit Wirkung zum 01.11.2011 hat<br />
Lisbeth die Miete um 0,75 € erhöht.<br />
Hier kann Lisbeth die Miete frühestens mit Wirkung zum<br />
01.02.2013 erneut erhöhen und zudem nur auf 9,00 € also um<br />
weitere 0,75 € (7,50 € x 1,20 = 9,00 €). Voraussetzung ist aber,<br />
dass 9,00 € die ortsübliche Vergleichsmiete für Mikaels<br />
Wohnung ist.<br />
In § 558a BGB s<strong>in</strong>d die gebräuchlichsten Begründungsmittel<br />
aufgezählt, mit denen dargelegt werden kann, dass e<strong>in</strong>e<br />
bestimmte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Es s<strong>in</strong>d<br />
dies:<br />
- <strong>der</strong> Mietspiegel,<br />
- e<strong>in</strong>e Auskunft aus e<strong>in</strong>er Mietdatenbank,<br />
18 Denkbar wäre z. B., den Anreiz für den Mieter zu erhöhen, <strong>in</strong>dem die Erhöhung <strong>der</strong><br />
Miete mit dem E<strong>in</strong>bau e<strong>in</strong>es neuen Bades und neuer Heizkörper verknüpft wird.
- das Gutachten e<strong>in</strong>es Sachverständigen o<strong>der</strong><br />
- die Benennung von drei Vergleichswohnungen.<br />
S e i t e | 12<br />
Von diesen Begründungsmitteln stellt <strong>der</strong> Mietspiegel das <strong>in</strong> <strong>der</strong><br />
Praxis relevanteste Begründungsmittel dar. E<strong>in</strong> Mietspiegel ist im<br />
Grundsatz e<strong>in</strong>e tabellenartige Übersicht über die ortsüblichen<br />
Vergleichsmieten <strong>in</strong> e<strong>in</strong>er bestimmten Geme<strong>in</strong>de. Viele Städte und<br />
Geme<strong>in</strong>den <strong>in</strong> <strong>der</strong> <strong>Bundesrepublik</strong> haben Mietspiegel erstellt o<strong>der</strong><br />
erstellen lassen. 19 Dabei ist das Pr<strong>in</strong>zip folgendes: Es handelt sich<br />
um e<strong>in</strong>e Tabelle, die aus mehreren Fel<strong>der</strong>n besteht. Geglie<strong>der</strong>t<br />
wird nach Größe, Alter, Ausstattung und Lage e<strong>in</strong>er Wohnung. So<br />
lässt sich für jede Wohnung e<strong>in</strong> Mietspiegelfeld f<strong>in</strong>den. In diesem<br />
Feld ist dann e<strong>in</strong>e Mietpreisspanne (z. B. 9,69 € bis 12,20 €) und<br />
e<strong>in</strong> statistischer Mittelwert (z. B. 10,88 €) e<strong>in</strong>getragen. Im Regelfall<br />
bildet <strong>der</strong> Mittelwert unproblematisch die ortsübliche Vergleichsmiete<br />
ab. Sie lässt sich also häufig durch e<strong>in</strong>en Blick <strong>in</strong> den<br />
Mietspiegel ermitteln, sofern die Daten <strong>der</strong> jeweiligen Wohnung<br />
(Größe, Ausstattung, Alter etc.) bekannt s<strong>in</strong>d und e<strong>in</strong> Mietspiegel<br />
aufgestellt wurde. Wo e<strong>in</strong> Mietspiegel nicht vorhanden ist, wird<br />
man auf e<strong>in</strong>es <strong>der</strong> an<strong>der</strong>en Begründungsmittel ausweichen o<strong>der</strong><br />
aber prüfen müssen, ob e<strong>in</strong>e Nachbargeme<strong>in</strong>de e<strong>in</strong>en Mietspiegel<br />
aufgestellt hat, <strong>der</strong> benutzt werden kann.<br />
Daneben gibt es aber noch e<strong>in</strong>e weitere Möglichkeit für den<br />
Vermieter, die Miete zu erhöhen. Bereits bei Abschluss des<br />
Mietvertrages können beide Parteien sich darauf verständigen,<br />
dass die Miete zu e<strong>in</strong>em bestimmten Zeitpunkt um e<strong>in</strong>en<br />
bestimmten Betrag ansteigen soll, ggf. auch mehrmals. Dies nennt<br />
man Staffelmiete. Die E<strong>in</strong>zelheiten s<strong>in</strong>d <strong>in</strong> § 557a BGB geregelt.<br />
Wichtig ist, dass während <strong>der</strong> Laufzeit e<strong>in</strong>er Staffelmietvere<strong>in</strong>barung<br />
e<strong>in</strong>e Erhöhung gestützt auf die ortsübliche Vergleichsmiete<br />
ausgeschlossen ist. Der Mieter ist <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em solchen Fall also<br />
nicht zur Zustimmung verpflichtet. Ferner setzt e<strong>in</strong>e wirksame<br />
Staffelmietvere<strong>in</strong>barung voraus, dass die Miete jeweils e<strong>in</strong> Jahr<br />
lang unverän<strong>der</strong>t bleibt.<br />
Bedeutung hat <strong>in</strong> <strong>der</strong> Praxis daneben die Vere<strong>in</strong>barung e<strong>in</strong>er sogenannten<br />
Indexmiete (§ 557b BGB). Hier wird die Entwicklung<br />
<strong>der</strong> Miete an die Entwicklung e<strong>in</strong>es Preis<strong>in</strong>dexes, nämlich des<br />
Preis<strong>in</strong>dexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte <strong>in</strong><br />
<strong>Deutschland</strong> gekoppelt. Auch <strong>in</strong> diesem Fall ist die Erhöhung nach<br />
den Kriterien <strong>der</strong> ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.<br />
19 Hamburg: http://www.hamburg.de/contentblob/3134246/data/die-mietenspiegeltabelle-2011.pdf;<br />
Berl<strong>in</strong>: http://www.stadtentwicklung.berl<strong>in</strong>.de/wohnen/mietspiegel/<br />
de/download/Mietspiegel2011.pdf; Köln: http://www.rhe<strong>in</strong>ische-immobilienboerse.<br />
de/mietspiegel.asp?ID=48796.
S e i t e | 13<br />
Die Vere<strong>in</strong>barung e<strong>in</strong>er Indexmiete könnte wie folgt aussehen:<br />
Die Miete - vorstehend „Nettokaltmiete“ - wird durch den vom Statistischen Bundesamt<br />
ermittelten Preis<strong>in</strong>dex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte <strong>in</strong> <strong>Deutschland</strong><br />
(Basisjahr 2005 = 100 Punkte) bestimmt. Die Miete än<strong>der</strong>t sich jeweils im gleichen<br />
prozentualen Verhältnis, wie sich <strong>der</strong> vorgenannte Index gegenüber <strong>der</strong> für den Monat<br />
des Beg<strong>in</strong>ns des Mietverhältnisses maßgeblichen beziehungsweise gegenüber <strong>der</strong> bei<br />
<strong>der</strong> jeweils letzten Mietän<strong>der</strong>ung zugrunde gelegten Indexzahl verän<strong>der</strong>t hat.<br />
Die Erklärung <strong>der</strong> Än<strong>der</strong>ung (Erhöhung o<strong>der</strong> Ermäßigung) <strong>der</strong> Miete muss <strong>in</strong> Textform<br />
o<strong>der</strong> Schriftform geltend gemacht werden. Auch <strong>der</strong> Mieter ist zur Abgabe e<strong>in</strong>er<br />
solchen Erklärung berechtigt. Die Erklärung muss den geän<strong>der</strong>ten Preis<strong>in</strong>dex, auf den<br />
sich die Anpassung stützt, sowie die geän<strong>der</strong>te Miete o<strong>der</strong> die Erhöhung <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em<br />
Geldbetrag angeben. Die geän<strong>der</strong>te Miete ist mit dem Beg<strong>in</strong>n des übernächsten Monats<br />
nach dem Zugang <strong>der</strong> Erklärung zu entrichten. Die Anpassung kann wie<strong>der</strong>holt verlangt<br />
werden.<br />
Während <strong>der</strong> Geltung <strong>der</strong> Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den<br />
§§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils m<strong>in</strong>destens e<strong>in</strong> Jahr unverän<strong>der</strong>t bleiben. E<strong>in</strong>e<br />
Erhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, soweit <strong>der</strong> Vermieter bauliche<br />
Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.<br />
E<strong>in</strong>e Erhöhung nach § 558 BGB ist während <strong>der</strong> Geltung <strong>der</strong> Indexmiete<br />
ausgeschlossen.<br />
Hervorzuheben ist, dass die Vere<strong>in</strong>barung e<strong>in</strong>er Indexmiete dazu<br />
führt, dass die Entwicklung <strong>der</strong> Miete <strong>in</strong> dem konkreten Mietverhältnis<br />
ke<strong>in</strong>e E<strong>in</strong>bahnstraße mehr ist. Wenn <strong>der</strong> Preis<strong>in</strong>dex<br />
s<strong>in</strong>kt, ergibt sich für den Mieter die Möglichkeit, e<strong>in</strong>e Anpassung<br />
<strong>der</strong> Miete nach unten vorzunehmen. Dies sollte je<strong>der</strong> Vermieter<br />
wissen, <strong>der</strong> <strong>in</strong> Erwägung zieht, e<strong>in</strong>e Indexmiete zu vere<strong>in</strong>baren.<br />
Der Vollständigkeit halber soll noch kurz erwähnt werden, dass<br />
e<strong>in</strong>e weitere Möglichkeit für den Vermieter besteht, zu e<strong>in</strong>er<br />
erhöhten Miete zu kommen. Wenn <strong>der</strong> Vermieter <strong>in</strong> <strong>der</strong> Wohnung<br />
e<strong>in</strong>e Mo<strong>der</strong>nisierung 20 durchgeführt hat, dann kann er 11 % <strong>der</strong><br />
aufgewendeten Kosten auf die jährliche Miete draufschlagen<br />
(§ 559 BGB). Auf diese Weise besteht e<strong>in</strong> Anreiz, Investitionen <strong>in</strong><br />
den Wohnungsbestand vorzunehmen.<br />
2. Kündigung Sofern das Mietverhältnis nicht zeitlich befristet ist,<br />
läuft es immer weiter, ohne zu enden. Beendet wird es dann nur,<br />
wenn e<strong>in</strong>e Partei die Beendigung erklärt, also e<strong>in</strong>e Kündigung<br />
ausspricht. In diesem Zusammenhang gibt es viele Beson<strong>der</strong>heiten,<br />
die beachtet werden müssen.<br />
Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, das Mietverhältnis je<strong>der</strong>zeit<br />
zu kündigen. Er benötigt we<strong>der</strong> e<strong>in</strong>en Grund noch e<strong>in</strong> berechtigtes<br />
Interesse. Spricht er die Kündigung bis zum dritten Werktag e<strong>in</strong>es<br />
Monats aus, so endet das Mietverhältnis <strong>in</strong> <strong>der</strong> Regel mit dem<br />
20 Z. B. e<strong>in</strong>e bauliche Maßnahme, die zur nachhaltigen E<strong>in</strong>sparung von Energie o<strong>der</strong><br />
Wasser führt.
S e i t e | 14<br />
Ablauf des übernächsten Monats. Den Ausspruch e<strong>in</strong>er Kündigung<br />
sollte sich <strong>der</strong> Mieter genau überlegen. Hat die Kündigung<br />
den Vermieter erreicht, so kann sie <strong>der</strong> Mieter nicht mehr e<strong>in</strong>seitig<br />
aus <strong>der</strong> Welt schaffen. Er ist dann auf das Wohlwollen des<br />
Vermieters angewiesen, die Kündigung kann nur e<strong>in</strong>vernehmlich<br />
wie<strong>der</strong> aufgehoben werden. Die Kündigung muss schriftlich<br />
erfolgen, also vermittels e<strong>in</strong>es Schriftstückes, dass <strong>der</strong> Mieter<br />
unterschrieben hat. Wenn mehrere Personen auf <strong>der</strong> Mieterseite<br />
vorhanden s<strong>in</strong>d, ist die Kündigung nur wirksam, wenn alle Mieter<br />
sie aussprechen. Unwirksam ist e<strong>in</strong>e Kündigung, die nur von<br />
e<strong>in</strong>em Mieter erklärt wird, wenn tatsächlich zwei o<strong>der</strong> mehr Mieter<br />
vorhanden s<strong>in</strong>d. In diesem Fall besteht das Mietverhältnis fort, und<br />
zwar mit allen Mietern.<br />
Davon zu unterschieden ist die Kündigung des Vermieters. An<strong>der</strong>s<br />
als <strong>der</strong> Mieter benötigt <strong>der</strong> Vermieter grundsätzlich immer e<strong>in</strong>e<br />
tragfähige Begründung für die Beendigung des Mietverhältnisses.<br />
Der Vermieter kann sich also nur <strong>in</strong> bestimmten Fällen wie<strong>der</strong> von<br />
dem Mietverhältnis lösen. Dies ist e<strong>in</strong>deutig gesetzgeberisch<br />
gewollt. Der Mieter soll vor dem Verlust se<strong>in</strong>er Wohnung geschützt<br />
werden. Deshalb gibt das Mietrecht dem Vermieter die Möglichkeit<br />
zur Kündigung vor allem dann, wenn <strong>der</strong> Mieter aus dem<br />
Mietvertrag resultierende Verpflichtungen vernachlässigt.<br />
Der Vermieter benötigt für e<strong>in</strong>e wirksame Kündigung also e<strong>in</strong> berechtigtes<br />
Interesse. Darüber, wann e<strong>in</strong> solches Interesse<br />
<strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e vorliegt, gibt § 573 Abs. 2 BGB Auskunft.<br />
- Der Mieter verletzt se<strong>in</strong>e vertraglichen Pflichten<br />
schuldhaft nicht unerheblich.<br />
- Der Vermieter benötigt die Mieträume für sich selbst<br />
o<strong>der</strong> nahestehende Personen (Eigenbedarf).<br />
- Der Vermieter wäre im Falle <strong>der</strong> Fortsetzung des Miet-<br />
verhältnisses an e<strong>in</strong>er angemessenen wirtschaftlichen<br />
Verwertung des Grundstückes geh<strong>in</strong><strong>der</strong>t und würde<br />
Nachteile erleiden.<br />
Es handelt sich also im Grunde um ganz unterschiedliche<br />
Tatbestände. In <strong>der</strong> Praxis s<strong>in</strong>d die Kündigungen wegen<br />
Vertragsverletzungen und Eigenbedarfs am häufigsten. Die<br />
Rechtsprechung beispielsweise folgende Vertragsverstöße des<br />
Mieters als Kündigungsgrund anerkannt: Vernachlässigung <strong>der</strong><br />
Mietsache, Prostitution <strong>in</strong> <strong>der</strong> Wohnung, Belästigungen des<br />
Vermieters o<strong>der</strong> an<strong>der</strong>er Mieter, ferner Nichtzahlung e<strong>in</strong>er vere<strong>in</strong>-<br />
barten Mietsicherheit (Kaution) und schleppende Zahlungsweise.
S e i t e | 15<br />
In diesen Fällen ist <strong>der</strong> Vermieter zur Kündigung berechtigt. <strong>Das</strong><br />
Mietverhältnis endet dann mit Ablauf <strong>der</strong> jeweiligen Kündigungsfrist,<br />
ähnlich wie bei <strong>der</strong> Kündigung des Mieters.<br />
Daneben kennt das Mietrecht aber auch die fristlose Kündigung.<br />
Sie führt zur Beendigung des Mietverhältnisses mit sofortiger<br />
Wirkung, also sobald die Kündigung dem an<strong>der</strong>en Teil zugegangen<br />
ist. Die Wirkung <strong>der</strong> fristlosen Kündigung ist also<br />
beson<strong>der</strong>s e<strong>in</strong>schneidend. Deswegen kann sie wirksam nur<br />
ausgesprochen werden, wenn e<strong>in</strong>e erhebliche Störung des<br />
Mietverhältnisses gegeben ist. <strong>Das</strong> Gesetz spricht <strong>in</strong>sofern von<br />
dem Vorliegen e<strong>in</strong>es wichtigen Grundes (vgl. § 543 BGB).<br />
Sowohl <strong>der</strong> Mieter als auch <strong>der</strong> Vermieter können berechtigt se<strong>in</strong>,<br />
e<strong>in</strong> Mietverhältnis fristlos zu kündigen. In <strong>der</strong> Praxis wichtige Fälle<br />
s<strong>in</strong>d folgende:<br />
- Der Mieter ist mit zwei o<strong>der</strong> mehr Monatsmieten <strong>in</strong><br />
Verzug.<br />
- Der Mieter begeht Straftaten <strong>in</strong> <strong>der</strong> Wohnung (z. B.<br />
Handel mit Drogen).<br />
- Der Mieter überlässt die Wohnung unbefugt e<strong>in</strong>em<br />
Dritten.<br />
- Die Räume s<strong>in</strong>d <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em schlechten, gesundheits-<br />
gefährdenden Zustand.<br />
In letzterem Fall ist <strong>der</strong> Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.<br />
3. Betriebskosten<br />
Vgl. hierzu die Anlage 2 <strong>–</strong> Auszug aus <strong>der</strong> Betriebskostenverordnung.<br />
Der Mieter trägt diejenigen Betriebskosten, die er<br />
gemäß dem Mietvertrag übernommen hat. Nach <strong>der</strong> bisherigen<br />
herrschenden Me<strong>in</strong>ung reicht dafür e<strong>in</strong>e Bezugnahme auf das<br />
e<strong>in</strong>schlägige Regelwerk (nunmehr: die Betriebskostenverordnung)<br />
aus. Normalerweise werden heute Vorauszahlungen auf die<br />
Betriebskosten vere<strong>in</strong>bart. Dies dürfte die wirtschaftlich s<strong>in</strong>nvollste<br />
Variante se<strong>in</strong>. Der Vermieter hat e<strong>in</strong>mal im Jahr über die<br />
e<strong>in</strong>genommenen Vorauszahlungen und die tatsächlichen Kosten<br />
abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens mit<br />
dem Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Wirtschaftszeitraumes<br />
zugegangen se<strong>in</strong>. Geht die Abrechnung<br />
verspätet zu, so kann <strong>der</strong> Vermieter e<strong>in</strong>en Nachzahlungsbetrag<br />
nicht mehr verlangen. Der Mieter kann <strong>in</strong> dieser Konstellation aber<br />
sehr wohl e<strong>in</strong> entstandenes Guthaben für sich beanspruchen.<br />
4. Mietsicherheit Die Vere<strong>in</strong>barung e<strong>in</strong>er Mietsicherheit (Mietkaution)<br />
ist e<strong>in</strong> wichtiger Punkt. Der Mieter bewohnt die Wohnung
S e i t e | 16<br />
während <strong>der</strong> Dauer des Mietvertrages ggf. mit se<strong>in</strong>en Haushaltsangehörigen<br />
und kommt so Tag für Tag buchstäblich mit <strong>der</strong><br />
Mietsache <strong>in</strong> Berührung. Es ist nicht auszuschließen, dass es<br />
hierbei zu Beschädigungen <strong>der</strong> Mietsache kommt, für die <strong>der</strong><br />
Mieter e<strong>in</strong>zustehen hat. Die Mietsicherheit soll daher Schadensersatzansprüche<br />
des Vermieters absichern. Daneben soll sie auch<br />
als Sicherheit für etwa auftretende Mietrückstände dienen.<br />
Gebräuchlich s<strong>in</strong>d folgende Arten von Mietsicherheiten:<br />
- die Bürgschaft,<br />
- die Barkaution und<br />
- die Verpfändung e<strong>in</strong>es Bankguthabens.<br />
§ 551 Abs. 1 BGB bestimmt <strong>in</strong>sofern, dass höchstens das<br />
Dreifache <strong>der</strong> monatlichen Nettokaltmiete als Mietsicherheit<br />
vere<strong>in</strong>bart werden darf. Von dieser gesetzlichen Bestimmung darf<br />
nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Die<br />
Begrenzung <strong>der</strong> Höhe <strong>der</strong> Mietsicherheit gilt auch dann, wenn<br />
mehrere Mietsicherheiten nebene<strong>in</strong>an<strong>der</strong> vere<strong>in</strong>bart werden.<br />
Beispielfall: Mikael zahlt an Lisbeth monatlich 500,00 €<br />
Grundmiete (netto-kalt). Er hat e<strong>in</strong>e Barkaution <strong>in</strong> Höhe von<br />
1.000,00 € sowie e<strong>in</strong>e Bürgschaft se<strong>in</strong>er Mutter, die auf e<strong>in</strong>en<br />
Höchstbetrag von 750,00 € begrenzt ist, h<strong>in</strong>terlegt.<br />
Hier liegen zwei Mietsicherheiten (Barkaution und Bürgschaft) vor.<br />
Dem Gesamtbetrag nach handelt es sich um e<strong>in</strong>e Sicherheit <strong>in</strong><br />
Höhe von 1.750,00 €. Erlaubt wären aber maximal 1.500,00 € ( 3 x<br />
500,00 €), § 551 Abs. 1 BGB. Dies führt zwar nach herrschen<strong>der</strong><br />
Me<strong>in</strong>ung nicht zur Unwirksamkeit <strong>der</strong> gesamten Kautionsabrede<br />
21 , wohl aber dazu, dass <strong>der</strong> Mieter den überschießenden<br />
Teil (hier: 250,00 €) zurückfor<strong>der</strong>n kann.<br />
Wird als Sicherheit e<strong>in</strong>e Geldsumme an den Vermieter übergeben,<br />
so ist zweierlei zu beachten: Der Mieter ist berechtigt, die Summe<br />
<strong>in</strong> drei gleichen monatlichen Teilzahlungen abzutragen; die erste<br />
Teilzahlung ist bei Beg<strong>in</strong>n des Mietverhältnisses fällig. Ferner hat<br />
<strong>der</strong> Vermieter den Kautionsbetrag getrennt von se<strong>in</strong>em eigenen<br />
Vermögen bei e<strong>in</strong>em Kredit<strong>in</strong>stitut anzulegen. Die Z<strong>in</strong>sen stehen<br />
dem Mieter zu und erhöhen das h<strong>in</strong>terlegte Guthaben.<br />
Mietsicherheit<br />
Der Mieter leistet an den Vermieter e<strong>in</strong>e Mietsicherheit <strong>in</strong> Höhe von 3.600,00 €<br />
21 BGH, WuM 2004, 473.
S e i t e | 17<br />
zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Bei<br />
preisgebundenem Wohnraum ist die Kaution nur zur Sicherung von Ansprüchen des<br />
Vermieters aus Schäden an <strong>der</strong> Wohnung o<strong>der</strong> unterlassenen Schönheitsreparaturen<br />
bestimmt.<br />
Der Mieter stellt die Mietsicherheit <strong>in</strong> Form e<strong>in</strong>er Barkaution. Der Mieter ist berechtigt,<br />
die Kaution <strong>in</strong> drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbr<strong>in</strong>gen, wobei die erste<br />
Zahlung zu Beg<strong>in</strong>n des Mietverhältnisses fällig ist.<br />
Der Vermieter ist berechtigt, sich auch vor Beendigung des Mietverhältnisses wegen<br />
e<strong>in</strong>er unbestrittenen o<strong>der</strong> rechtskräftig festgestellten For<strong>der</strong>ung <strong>in</strong> <strong>der</strong>en Höhe aus <strong>der</strong><br />
Kaution zu befriedigen. Der Mieter hat <strong>in</strong> diesem Fall die Kaution <strong>–</strong> e<strong>in</strong>schließlich<br />
aufgelaufener Z<strong>in</strong>sen <strong>–</strong> unverzüglich wie<strong>der</strong> aufzufüllen.<br />
5. Tierhaltung Die Haltung von Tieren <strong>in</strong> Wohnungen ist grundsätzlich<br />
nicht unüblich. Dennoch enthält das Mietrecht ke<strong>in</strong>erlei<br />
ausdrückliche gesetzliche Vorgabe. Der Problemkreis wird von<br />
E<strong>in</strong>zelfallentscheidungen <strong>der</strong> Rechtsprechung beherrscht. Weil<br />
gesetzliche Vorgaben fehlen, ist e<strong>in</strong>e ausdrückliche vertragliche<br />
Gestaltung dr<strong>in</strong>gend angeraten. Sie könnte wie folgt aussehen:<br />
Tierhaltung <strong>in</strong> den Mieträumen ist ohne E<strong>in</strong>willigung des Vermieters nicht<br />
gestattet. Dies gilt nicht für Kle<strong>in</strong>tiere im Rahmen des vertragsgemäßen<br />
Gebrauches.<br />
Der Vermieter ist berechtigt, e<strong>in</strong>e genehmigte Tierhaltung im E<strong>in</strong>zelfall ganz o<strong>der</strong><br />
teilweise zu untersagen, wenn und soweit die vom Mieter geübte Tierhaltung zu<br />
e<strong>in</strong>er Belästigung an<strong>der</strong>er Mieter führt. Dies ist <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e bei Verschmutzung<br />
des Hauses, E<strong>in</strong>schleppen von Ungeziefer, störendem Lärm o<strong>der</strong> Gerüchen,<br />
Gefährdung von Personen und Sachen im Haus, e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong> Mietsache, und<br />
auf dem Grundstück des Vermieters <strong>der</strong> Fall.<br />
Die Haltung, selbst zeitlich begrenzt, jeglicher <strong>in</strong> <strong>Deutschland</strong> als<br />
Kampfhunde/gefährliche Hunde def<strong>in</strong>ierter Hun<strong>der</strong>assen ist ausdrücklich<br />
untersagt.<br />
Diese vertragliche Gestaltung ist vernünftig. Der Mieter ist<br />
berechtigt, Kle<strong>in</strong>tiere (z. B. Hamster, Meerschwe<strong>in</strong>chen, Hasen)<br />
ohne Genehmigung des Vermieters <strong>in</strong> <strong>der</strong> Wohnung zu halten.<br />
Werden übermäßig viele Kle<strong>in</strong>tiere gehalten, so überschreitet dies<br />
den vertragsgemäßen Gebrauch und ist von daher unzulässig.<br />
Treten Störungen auf, so ist <strong>der</strong> Vermieter berechtigt, die Haltung<br />
zu untersagen. Dies ist namentlich zu bejahen, wenn an<strong>der</strong>e<br />
Mieter belästigt werden. Dabei kommt es auf e<strong>in</strong>en objektiven<br />
Maßstab an, nicht darauf, ob e<strong>in</strong> beson<strong>der</strong>s empf<strong>in</strong>dlicher Mieter<br />
sich belästigt fühlt. Anhaltspunkte für e<strong>in</strong>e objektiv vorhandene<br />
Belästigung s<strong>in</strong>d Verschmutzungen und vor allem Geräusche.<br />
<strong>Das</strong>s gefährliche Tiere (Kampfhunde, z. B. Bullterrier) nicht<br />
gehalten werden dürfen, sollte selbstverständlich se<strong>in</strong>, wird aber<br />
im Interesse <strong>der</strong> Klarheit hier zu Recht ausdrücklich klargestellt.<br />
6. Schönheitsreparaturen s<strong>in</strong>d e<strong>in</strong>e Son<strong>der</strong>thematik, mit <strong>der</strong><br />
sich die Rechtsprechung <strong>in</strong> den vergangenen Jahren <strong>in</strong>tensiv
S e i t e | 18<br />
beschäftigt hat. Grob gesagt geht es darum, dass <strong>in</strong> vielen<br />
Mietverträgen vere<strong>in</strong>bart ist, dass dem Mieter während des<br />
Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen<br />
übertragen ist. Viele Klauseln s<strong>in</strong>d mittlerweile von <strong>der</strong><br />
Rechtsprechung für ungültig erklärt worden. Konsequenz daraus<br />
ist, dass <strong>der</strong> Mieter alsdann ke<strong>in</strong>erlei Schönheitsreparaturen<br />
durchzuführen hat. Ungültig s<strong>in</strong>d <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e „starre<br />
Fristpläne“, die vorsehen, dass <strong>in</strong>nerhalb bestimmter fester<br />
Zeitabläufe renoviert werden muss, ohne die tatsächliche<br />
Abnutzung zu berücksichtigen. Die Kasuistik ist mitterweile <strong>der</strong>art<br />
ausgefeilt, dass man von e<strong>in</strong>em Spezialgebiet <strong>in</strong>nerhalb des<br />
Mietrechts sprechen kann.<br />
7. Besichtigungsrecht des Vermieters Der Mieter hat die<br />
Wohnung gemietet, um <strong>in</strong> ihr zu wohnen. Regelmäßig unterhält er<br />
<strong>in</strong> ihr se<strong>in</strong>en Lebensmittelpunkt. Er hat deshalb e<strong>in</strong> Recht darauf,<br />
grundsätzlich <strong>in</strong> Ruhe gelassen und nicht behelligt zu werden. 22<br />
An<strong>der</strong>erseits ist <strong>der</strong> Vermieter als Eigentümer möglicherweise <strong>in</strong><br />
e<strong>in</strong>er Situation, die e<strong>in</strong>e Besichtigung <strong>der</strong> Mietsache erfor<strong>der</strong>lich<br />
macht. Denken wir z. B. an den Fall, dass <strong>der</strong> Vermieter die<br />
Wohnung verkaufen möchte und e<strong>in</strong> Interessent sie zuvor sehen<br />
will. Diese beiden im Ausgangspunkt gegenläufigen Positionen<br />
s<strong>in</strong>d mite<strong>in</strong>an<strong>der</strong> <strong>in</strong> E<strong>in</strong>klang zu br<strong>in</strong>gen. Am besten geschieht dies<br />
durch e<strong>in</strong>e vertragliche Vere<strong>in</strong>barung.<br />
Betreten <strong>der</strong> Mieträume durch den Vermieter<br />
1. Der Vermieter, e<strong>in</strong> von ihm Beauftragter o<strong>der</strong> beide s<strong>in</strong>d bei Gefahr im Verzug<br />
berechtigt, die Mieträume zur Feststellung und Durchführung <strong>der</strong> zur<br />
Gefahrenabwehr notwendigen Arbeiten zu betreten.<br />
2. Will <strong>der</strong> Vermieter das Grundstück verkaufen o<strong>der</strong> ist das Mietverhältnis<br />
gekündigt, s<strong>in</strong>d die <strong>in</strong> Abs. 1 bezeichneten Personen berechtigt, zusammen mit den<br />
Kauf- bzw. Miet<strong>in</strong>teressenten die Mieträume nach Term<strong>in</strong>vere<strong>in</strong>barung zu<br />
betreten. Gleiches gilt zur Prüfung des Zustandes <strong>der</strong> Mieträume, zum Ablesen von<br />
Messgeräten o<strong>der</strong> aus an<strong>der</strong>em wichtigen Grund.<br />
3. Der Mieter hat sicherzustellen, dass <strong>der</strong> Vermieter se<strong>in</strong> Recht zum Betreten gemäß<br />
§ 12 Ziffern 1 und 2 auch bei Abwesenheit des Mieters wahrnehmen kann.<br />
Der Vermieter darf sich das Besichtigungsrecht nicht eigenmächtig<br />
durch Selbsthilfe erzw<strong>in</strong>gen. 23 Wenn <strong>der</strong> Mieter sich weigert zu<br />
kooperieren, dann muss <strong>der</strong> Vermieter den Weg des gerichtlichen<br />
Eilrechtsschutzes gehen und e<strong>in</strong>e e<strong>in</strong>stweilige Verfügung beantragen.<br />
Zum Selbsthilferecht darf <strong>der</strong> Vermieter nur bei Gefahr<br />
im Verzug unter den Voraussetzungen des § 229 BGB greifen.<br />
22<br />
Vgl. z. B. Art. 13 Abs. 1 GG: „Die Wohnung ist unverletzlich.“ Ähnlich Art. 7 Charta<br />
<strong>der</strong> Grundrechte <strong>der</strong> Europäischen Union.<br />
23<br />
Ausführlich dazu Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535, Rn. 189.
S e i t e | 19<br />
8. Untervermietung Damit ist die Tatsache beschrieben, dass<br />
<strong>der</strong> Mieter e<strong>in</strong>er Wohnung grundsätzlich nicht daran geh<strong>in</strong><strong>der</strong>t ist,<br />
e<strong>in</strong>en Teil <strong>der</strong> Wohnung an e<strong>in</strong>en an<strong>der</strong>en zu vermieten. Dies ist<br />
<strong>der</strong> sog. Untermieter. In rechtlicher H<strong>in</strong>sicht ist hervorzuheben,<br />
dass <strong>der</strong> Vermieter mit dem Untermieter nicht durch e<strong>in</strong><br />
Vertragsverhältnis verbunden ist. Es liegen zwei Mietverhältnisse<br />
vor, die vone<strong>in</strong>an<strong>der</strong> getrennt betrachtet werden müssen.<br />
9. Hausordnung (siehe hierzu die Hausordnung <strong>in</strong> <strong>der</strong> Anlage)<br />
S<strong>in</strong>n e<strong>in</strong>er Hausordnung ist es, das Zusammenleben <strong>der</strong> Hausbewohner<br />
möglichst reibungslos zu organisieren. Typische<br />
Regelungs<strong>in</strong>halte s<strong>in</strong>d Ruhezeiten, <strong>in</strong> denen möglichst ke<strong>in</strong><br />
stören<strong>der</strong> Lärm im Haus verursacht werden sollte, sowie<br />
Anordnungen h<strong>in</strong>sichtlich des Abstellens von Gegenständen auf<br />
den Geme<strong>in</strong>schaftsflächen, <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e im Treppenhaus.<br />
Die Bevölkerung <strong>in</strong> <strong>der</strong> <strong>Bundesrepublik</strong> wird älter. <strong>Das</strong> führt auch<br />
zu neuen Problemen, mit denen sich die Rechtsprechung<br />
ause<strong>in</strong>an<strong>der</strong> setzen muss. Gehhilfen und Rollatoren s<strong>in</strong>d für<br />
manche älteren Mitbürger notwendig, um e<strong>in</strong> M<strong>in</strong>imum an<br />
Bewegungsfreiheit zu erhalten. Häufig werden diese Gegenstände<br />
im Treppenhaus abgestellt, auch weil an<strong>der</strong>e Abstellmöglichkeiten<br />
fehlen. Dagegen wird immer wie<strong>der</strong> <strong>–</strong> und wahrsche<strong>in</strong>lich nicht<br />
ohne e<strong>in</strong>e gewisse Berechtigung <strong>–</strong> e<strong>in</strong>gewandt, dass dies im Falle<br />
e<strong>in</strong>es Brandes gefährlich se<strong>in</strong> kann, weil eventuell die<br />
Evakuierung erschwert wird. Beide Positionen s<strong>in</strong>d verständlich<br />
und müssen irgendwie mite<strong>in</strong>an<strong>der</strong> <strong>in</strong> E<strong>in</strong>klang gebracht werden.<br />
Die Rechtsprechung gibt dabei zum<strong>in</strong>dest tendenziell eher den<br />
Interessen <strong>der</strong> älteren Mitbürgern den Vorzug.
Anhang: Mustervertragstext Wohnungsmietvertrag<br />
wird folgen<strong>der</strong> Mietvertrag geschlossen:<br />
MIETVERTRAG<br />
für Mietverhältnisse über Wohnraum<br />
zwischen<br />
<strong>der</strong><br />
Sonnenberg GmbH<br />
L<strong>in</strong>denstraße 13<br />
20099 Hamburg<br />
und<br />
Melanie Montag, geb. am 13.09.1976<br />
bisher: Kochweg 8, 21244 Buchholz<br />
sowie<br />
Frank Freitag, geb. am 23.08.1974<br />
bisher: Nol<strong>der</strong><strong>in</strong>g 33, 22309 Hamburg<br />
S e i t e | 20<br />
- nachfolgend "Vermieter" genannt -<br />
- nachfolgend "Mieter" genannt -
§ 1<br />
Mieträume<br />
S e i t e | 21<br />
1. Vermietet wird die <strong>in</strong> dem Haus L<strong>in</strong>denstraße 13a, 20099 Hamburg, im<br />
Erdgeschoss gelegene Wohnung, bestehend aus 5 Zimmern, Küche, Flur, Bad,<br />
WC, _---_ Keller, _1_ Boden, _---_Garten zum Zwecke <strong>der</strong> Benutzung als<br />
Wohnung.<br />
2. Die Wohnfläche beträgt ca. 120 m². Diese Angabe dient wegen möglicher<br />
Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang <strong>der</strong><br />
gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus <strong>der</strong> Anzahl <strong>der</strong> vermieteten Räume.<br />
3. Dem Mieter werden vom Vermieter für die Mietzeit Schlüssel gemäß<br />
Übergabeprotokoll ausgehändigt.<br />
Die Beschaffung weiterer Schlüssel durch den Mieter ist dem Vermieter<br />
mitzuteilen. Werden Schlüssel auf Kosten des Mieters angefertigt, so s<strong>in</strong>d diese<br />
zusammen mit den ursprünglich überlassenen Schlüsseln bei Auszug<br />
zurückzugeben.<br />
Der Verlust e<strong>in</strong>es Schlüssels ist dem Vermieter umgehend zu melden. Der Mieter<br />
hat dem Vermieter die Kosten für den Ersatz abhanden gekommener o<strong>der</strong><br />
unbrauchbar gewordener Schlüssel zu erstatten. Hat <strong>der</strong> Mieter den Verlust des<br />
Schlüssels zu vertreten, ist er zur Erstattung <strong>der</strong> Kosten für die Än<strong>der</strong>ung o<strong>der</strong> den<br />
Ersatz von Schlössern und Schließanlagen verpflichtet, es sei denn, dass e<strong>in</strong>e<br />
missbräuchliche Verwendung nicht zu befürchten ist. Dem Mieter steht <strong>der</strong><br />
Nachweis frei, dass die Än<strong>der</strong>ung o<strong>der</strong> <strong>der</strong> Ersatz <strong>der</strong> Schlösser und<br />
Schließanlagen nicht o<strong>der</strong> nicht <strong>in</strong> dem vom Vermieter gefor<strong>der</strong>ten Umfang<br />
erfor<strong>der</strong>lich ist.<br />
<strong>Das</strong> Mietverhältnis beg<strong>in</strong>nt am 01.07.2012.<br />
§ 2<br />
Mietzeit<br />
1. <strong>Das</strong> Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. <strong>Das</strong> Recht zur außerordentlichen<br />
Kündigung bleibt hiervon unberührt.<br />
2. Setzt <strong>der</strong> Mieter den Gebrauch <strong>der</strong> Mietsache nach Ablauf <strong>der</strong> Mietzeit fort, so gilt<br />
das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB f<strong>in</strong>det ke<strong>in</strong>e Anwendung.<br />
§ 3<br />
Kündigung
S e i t e | 22<br />
Für die ordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen. Für die außerordentliche<br />
Kündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe (z.B. Störung des Hausfriedens,<br />
Zahlungsverzug, vertragswidriges Gebrauch <strong>der</strong> Mietsache). Diese s<strong>in</strong>d im<br />
Kündigungsschreiben anzugeben.<br />
Die Miete setzt sich wie folgt zusammen:<br />
§ 4<br />
Miete<br />
Nettokaltmiete 1.200,00 €<br />
Vorauszahlungen Heizkosten 110,00 €<br />
Vorauszahlungen Betriebskosten 135,00 €<br />
GESAMTMIETE 1.445,00 €<br />
Die Miete - vorstehend „Nettokaltmiete“ - wird durch den vom Statistischen Bundesamt<br />
ermittelten Preis<strong>in</strong>dex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte <strong>in</strong> <strong>Deutschland</strong><br />
(Basisjahr 2005 = 100 Punkte) bestimmt. Die Miete än<strong>der</strong>t sich jeweils im gleichen<br />
prozentualen Verhältnis, wie sich <strong>der</strong> vorgenannte Index gegenüber <strong>der</strong> für den Monat<br />
des Beg<strong>in</strong>ns des Mietverhältnisses maßgeblichen beziehungsweise gegenüber <strong>der</strong> bei<br />
<strong>der</strong> jeweils letzten Mietän<strong>der</strong>ung zugrunde gelegten Indexzahl verän<strong>der</strong>t hat.<br />
Die Erklärung <strong>der</strong> Än<strong>der</strong>ung (Erhöhung o<strong>der</strong> Ermäßigung) <strong>der</strong> Miete muss <strong>in</strong> Textform<br />
o<strong>der</strong> Schriftform geltend gemacht werden. Auch <strong>der</strong> Mieter ist zur Abgabe e<strong>in</strong>er<br />
solchen Erklärung berechtigt. Die Erklärung muss den geän<strong>der</strong>ten Preis<strong>in</strong>dex, auf den<br />
sich die Anpassung stützt, sowie die geän<strong>der</strong>te Miete o<strong>der</strong> die Erhöhung <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em<br />
Geldbetrag angeben. Die geän<strong>der</strong>te Miete ist mit dem Beg<strong>in</strong>n des übernächsten Monats<br />
nach dem Zugang <strong>der</strong> Erklärung zu entrichten. Die Anpassung kann wie<strong>der</strong>holt verlangt<br />
werden.<br />
Während <strong>der</strong> Geltung <strong>der</strong> Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den<br />
§§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils m<strong>in</strong>destens e<strong>in</strong> Jahr unverän<strong>der</strong>t bleiben. E<strong>in</strong>e<br />
Erhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, soweit <strong>der</strong> Vermieter bauliche<br />
Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.<br />
E<strong>in</strong>e Erhöhung nach § 558 BGB ist während <strong>der</strong> Geltung <strong>der</strong> Indexmiete<br />
ausgeschlossen.<br />
2. Die Gesamtmiete ist monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag e<strong>in</strong>es jeden<br />
Monats an den Vermieter o<strong>der</strong> an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte<br />
Person o<strong>der</strong> Stellen, <strong>der</strong>zeit auf<br />
das Konto <strong>der</strong> Sonnenberg GmbH<br />
Nummer: 12091976<br />
bei Liegenschafts-Bank<br />
BLZ: 700 000 00
S e i t e | 23<br />
unter Angabe <strong>der</strong> Mieternummer 7000.0012.03 kostenfrei zu zahlen. Für die<br />
Rechtzeitigkeit <strong>der</strong> Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, son<strong>der</strong>n auf den<br />
E<strong>in</strong>gang des Geldes an.<br />
Die Gesamtmiete wird im Lastschrifte<strong>in</strong>zugsverfahren abgebucht. Der Mieter<br />
erteilt dem Vermieter e<strong>in</strong>e E<strong>in</strong>zugsermächtigung für das nachstehende Konto.<br />
Sollte sich das Konto än<strong>der</strong>n, so verpflichtet sich <strong>der</strong> Mieter, jeweils e<strong>in</strong>e neue<br />
E<strong>in</strong>zugsermächtigung zu erteilen.<br />
Name des Konto<strong>in</strong>habers:<br />
Kontonummer:<br />
BLZ:<br />
Geld<strong>in</strong>stitut<br />
Zahlungsrückstände s<strong>in</strong>d jeweils mit 5% über dem Basisz<strong>in</strong>ssatz p. a. zu verz<strong>in</strong>sen.<br />
Bei verspäteter Zahlung kann <strong>der</strong> Vermieter Mahnkosten <strong>in</strong> Höhe von 5,00 € pro<br />
Mahnung geltend machen. Es bleibt dem Mieter unbenommen, den Nachweis zu<br />
erbr<strong>in</strong>gen, dass niedrigere Kosten entstanden s<strong>in</strong>d. <strong>Das</strong> Recht des Vermieters, den<br />
Mietvertrag wegen Zahlungsverzug zu kündigen, bleibt hiervon ebenfalls<br />
unberührt.<br />
3. Die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden nach Ablauf des<br />
jährlichen Abrechnungszeitraumes nach den gesetzlichen Vorschriften abgerechnet<br />
und ausgeglichen. Der Verteilungsschlüssel ist nach dem Verhältnis <strong>der</strong> Wohn-<br />
und Nutzflächen vere<strong>in</strong>bart. Betriebskosten, die den Mieträumen nach erfasstem<br />
Verbrauch o<strong>der</strong> <strong>in</strong> sonstiger Weise korrekt zugeordnet werden können (z.B.<br />
Kabelgebühren, Grundsteuer bei Eigentumswohnungen), werden mit den<br />
jeweiligen Kosten abgerechnet.<br />
Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden entsprechend <strong>der</strong><br />
Heizkostenverordnung abgerechnet.<br />
Bei Bedarf: Die Abrechnung des Wasserverbrauchs und/o<strong>der</strong> <strong>der</strong> Heizung wird mit<br />
dem zuständigen Wasserwerk bzw. Versorgungsunternehmen direkt abgerechnet.<br />
Der Mieter verpflichtet sich daher, sich umgehend nach E<strong>in</strong>zug beim jeweiligen<br />
Versorger anzumelden.<br />
4. Neben <strong>der</strong> <strong>in</strong> diesem Paragraphen geregelten Grundmiete (Nettokaltmiete) hat <strong>der</strong><br />
Mieter die Betriebskosten zu tragen. Für Art und Umfang <strong>der</strong> Betriebskosten ist<br />
die Betriebskostenverordnung <strong>in</strong> ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend.<br />
5. Zu den sonstigen Betriebskosten gehören neben den Kosten <strong>der</strong> Re<strong>in</strong>igung <strong>der</strong><br />
Dachr<strong>in</strong>nen auch die Kosten für die Wartung <strong>der</strong> Rauchwarnmel<strong>der</strong>.<br />
6. Nach Abrechnung über die Betriebskosten des vorangegangen Abrechnungszeitraums<br />
kann jede Vertragspartei durch Erklärung <strong>in</strong> Textform e<strong>in</strong>e Anpassung<br />
<strong>der</strong> Vorauszahlungen auf e<strong>in</strong>e angemessene Höhe vornehmen.<br />
7. Die gesetzlichen Rechte des Vermieters, nämlich Verlangen <strong>der</strong> Zustimmung zu<br />
e<strong>in</strong>er Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), Erhöhung<br />
<strong>der</strong> Miete wegen baulicher Än<strong>der</strong>ungen (§ 559 BGB) o<strong>der</strong> wegen Erhöhung <strong>der</strong><br />
Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben auch dann bestehen, wenn <strong>der</strong> Mietvertrag<br />
auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist.
S e i t e | 24<br />
8. Die Betriebskosten für vom Mieter selbst und auf eigene Kosten betriebene<br />
Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen trägt <strong>der</strong> Mieter.<br />
Der Verbrauch von Energie <strong>in</strong> den Mieträumen geht zu Lasten des Mieters. Der<br />
Mieter hat die hierzu notwendigen Verträge selbständig mit den jeweiligen<br />
Versorgungsunternehmen zu schließen.<br />
9. Werden öffentliche Abgaben neu e<strong>in</strong>geführt o<strong>der</strong> entstehen Betriebskosten neu, so<br />
können diese vom Vermieter im Rahmen <strong>der</strong> gesetzlichen Vorschriften umgelegt<br />
und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.<br />
§ 5<br />
Mietsicherheit<br />
Der Mieter leistet an den Vermieter e<strong>in</strong>e Mietsicherheit <strong>in</strong> Höhe von 3.600,00 €<br />
zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Bei<br />
preisgebundenem Wohnraum ist die Kaution nur zur Sicherung von Ansprüchen des<br />
Vermieters aus Schäden an <strong>der</strong> Wohnung o<strong>der</strong> unterlassenen Schönheitsreparaturen<br />
bestimmt.<br />
Der Mieter stellt die Mietsicherheit <strong>in</strong> Form e<strong>in</strong>er Barkaution. Der Mieter ist berechtigt,<br />
die Kaution <strong>in</strong> drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbr<strong>in</strong>gen, wobei die erste<br />
Zahlung zu Beg<strong>in</strong>n des Mietverhältnisses fällig ist.<br />
Der Vermieter ist berechtigt, sich auch vor Beendigung des Mietverhältnisses wegen<br />
e<strong>in</strong>er unbestrittenen o<strong>der</strong> rechtskräftig festgestellten For<strong>der</strong>ung <strong>in</strong> <strong>der</strong>en Höhe aus <strong>der</strong><br />
Kaution zu befriedigen. Der Mieter hat <strong>in</strong> diesem Fall die Kaution <strong>–</strong> e<strong>in</strong>schließlich<br />
aufgelaufener Z<strong>in</strong>sen <strong>–</strong> unverzüglich wie<strong>der</strong> aufzufüllen.<br />
§ 6<br />
Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete,<br />
Zurückbehaltung <strong>der</strong> Miete<br />
1. Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für bei Mietvertragsschluss<br />
vorhandene Sachmängel ist ausgeschlossen. § 536 a Abs. 1 BGB f<strong>in</strong>det <strong>in</strong>soweit<br />
ke<strong>in</strong>e Anwendung.<br />
2. Der Mieter kann gegen die Miete mit For<strong>der</strong>ungen aus den §§ 536a, 539 BGB o<strong>der</strong><br />
aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete nur aufrechnen<br />
o<strong>der</strong> e<strong>in</strong> Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er se<strong>in</strong>e Absicht dem Vermieter<br />
m<strong>in</strong>destens e<strong>in</strong>en Monat vor Fälligkeit <strong>der</strong> Miete schriftlich angezeigt hat. Mit<br />
an<strong>der</strong>en For<strong>der</strong>ungen aus dem Mietverhältnis kann <strong>der</strong> Mieter gemäß den<br />
gesetzlichen Bestimmungen aufrechnen. Mit sonstigen For<strong>der</strong>ungen kann <strong>der</strong><br />
Mieter nur aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt o<strong>der</strong><br />
entscheidungsreif s<strong>in</strong>d.
§ 7<br />
Gebrauch <strong>der</strong> Mieträume<br />
S e i t e | 25<br />
1. Der Mieter darf die Mieträume nur zu den vertraglich bestimmten Zwecken<br />
benutzen.<br />
2. Der Vermieter gewährt den Gebrauch <strong>der</strong> Mietsache <strong>in</strong> dem Zustand bei Übergabe.<br />
Der Mieter hat sich von dem Zustand <strong>der</strong> Räume und den dazugehörigen Objekten<br />
überzeugt sowie über die Geräuschverhältnisse <strong>in</strong> <strong>der</strong> Umgebung Gewissheit<br />
verschafft. Er erkennt die Wohnung als für vertragliche Zwecke geeignet und<br />
mangelfrei an. Der Zustand <strong>der</strong> Wohnung wird geson<strong>der</strong>t <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em<br />
Übergabeprotokoll bei Schlüsselübergabe an den Mieter festgehalten und ist<br />
Bestandteil des Mietvertrages. Soweit sich <strong>der</strong> Vermieter verpflichtet, Arbeiten an<br />
<strong>der</strong> Mietsache vorzunehmen, s<strong>in</strong>d diese im Übergabeprotokoll o<strong>der</strong> vorab als<br />
Anlage zum Mietvertrag unter Nennung e<strong>in</strong>es Fertigstellungsterm<strong>in</strong>s schriftlich zu<br />
vere<strong>in</strong>baren.<br />
3. Tierhaltung <strong>in</strong> den Mieträumen ist ohne E<strong>in</strong>willigung des Vermieters nicht<br />
gestattet. Dies gilt nicht für Kle<strong>in</strong>tiere im Rahmen des vertragsgemäßen<br />
Gebrauches.<br />
Der Vermieter ist berechtigt, e<strong>in</strong>e genehmigte Tierhaltung im E<strong>in</strong>zelfall ganz o<strong>der</strong><br />
teilweise zu untersagen, wenn und soweit die vom Mieter geübte Tierhaltung zu<br />
e<strong>in</strong>er Belästigung an<strong>der</strong>er Mieter führt. Dies ist <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e bei Verschmutzung<br />
des Hauses, E<strong>in</strong>schleppen von Ungeziefer, störendem Lärm o<strong>der</strong> Gerüchen,<br />
Gefährdung von Personen und Sachen im Haus, e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong> Mietsache, und<br />
auf dem Grundstück des Vermieters <strong>der</strong> Fall.<br />
Die Haltung, selbst zeitlich begrenzt, jeglicher <strong>in</strong> <strong>Deutschland</strong> als Kampfhunde /<br />
gefährliche Hunde def<strong>in</strong>ierter Hun<strong>der</strong>assen ist ausdrücklich untersagt.<br />
4. <strong>Das</strong> Abstellen, Aufbewahren, Lagern usw. jeglicher Sachen, selbst vorübergehend,<br />
außerhalb <strong>der</strong> Mietsache ist untersagt.<br />
5. Bei Störungen o<strong>der</strong> Schäden im Zusammenhang mit allen Ver- und<br />
Entsorgungsleitungen hat <strong>der</strong> Mieter sofort Sorge dafür zu tragen, dass diese<br />
abgeschaltet bzw. nicht mehr genutzt werden. Der Mieter ist verpflichtet, den<br />
Vermieter über solche Störungen o<strong>der</strong> Schäden sofort zu <strong>in</strong>formieren.<br />
Werden Strom-, Gas- o<strong>der</strong> Wasserversorgung o<strong>der</strong> die Entsorgung durch<br />
Umstände unterbrochen, die <strong>der</strong> Vermieter nicht zu vertreten hat, so stehen dem<br />
Mieter ke<strong>in</strong>e Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zu. Dies gilt ebenso<br />
bei Unregelmäßigkeiten o<strong>der</strong> Än<strong>der</strong>ungen <strong>der</strong> Energieversorgung.<br />
Wasser ist nur für den eigenen Bedarf zu entnehmen.<br />
6. Sofern e<strong>in</strong>e Personenaufzugsanlage vorhanden ist, ist <strong>der</strong> Mieter berechtigt, diese<br />
unter Beachtung <strong>der</strong> Aufzugsordnung zu benutzen. E<strong>in</strong> Anspruch auf<br />
ununterbrochene Leistung bei Betriebsstörungen besteht nicht. Über Störungen hat<br />
<strong>der</strong> Mieter den Vermieter unverzüglich zu <strong>in</strong>formieren.<br />
§ 8<br />
Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung <strong>der</strong> Mieträume
S e i t e | 26<br />
1. Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von<br />
Schönheitsreparaturen frei.<br />
2. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken<br />
<strong>der</strong> Küchen, Bä<strong>der</strong> und Duschräume, <strong>der</strong> Wohn -und Schlafräume, Flure, Dielen<br />
und Toiletten im Allgeme<strong>in</strong>en alle 5 Jahre, <strong>der</strong> sonstigen Räume im Allgeme<strong>in</strong>en<br />
alle 7 Jahre, jeweils gerechnet von Beg<strong>in</strong>n des Mietverhältnisses, fachgerecht<br />
auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und<br />
Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern e<strong>in</strong>schließlich Heizrohre s<strong>in</strong>d im<br />
Allgeme<strong>in</strong>en alle 10 Jahre, jeweils gerechnet von Beg<strong>in</strong>n des Mietverhältnisses,<br />
fachgerecht auszuführen. Im Allgeme<strong>in</strong>en bedeutet, dass es sich bei den<br />
angegebenen Fristen nur um flexible Erfahrungssätze handelt, die <strong>der</strong> tatsächlichen<br />
Abnutzung anzupassen s<strong>in</strong>d.<br />
3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat <strong>der</strong> Mieter<br />
im letzten Jahr vor <strong>der</strong> Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt,<br />
trägt er e<strong>in</strong>en prozentualen Anteil an den Renovierungskosten, die aufgrund des<br />
Kostenvoranschlages e<strong>in</strong>es vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes<br />
ermittelt werden. Der prozentuale Anteil bemisst sich nach dem Verhältnis des<br />
Zeitraums seit Durchführung <strong>der</strong> letzten Schönheitsreparaturen während <strong>der</strong><br />
Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus. Ist seit Beg<strong>in</strong>n des Mietverhältnisses<br />
noch ke<strong>in</strong> voller Turnus verstrichen, bemisst sich <strong>der</strong> prozentuale Anteil an den<br />
Renovierungskosten nach dem Verhältnis des Zeitraums seit Beg<strong>in</strong>n des<br />
Mietverhältnisses zum vollen Renovierungsturnus. Der volle Renovierungsturnus<br />
ist im jeweiligen E<strong>in</strong>zelfall unter Berücksichtigung <strong>der</strong> tatsächlichen Abnutzung<br />
gem. Abs. 2 zu bestimmen.<br />
4. Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten <strong>der</strong> Reparaturen <strong>der</strong><br />
Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und<br />
Koche<strong>in</strong>richtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie <strong>der</strong><br />
Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die<br />
e<strong>in</strong>zelne Reparatur € 200,00 und <strong>der</strong> dem Mieter dadurch entstehende jährliche<br />
Aufwand 7% <strong>der</strong> Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen.<br />
5. Der Mieter ist verpflichtet, die Mieträume und die geme<strong>in</strong>schaftlichen<br />
E<strong>in</strong>richtungen pfleglich und schonend zu behandeln sowie die Mieträume<br />
entsprechend den technischen Gegebenheiten ausreichend zu heizen und zu lüften.<br />
6. Schäden <strong>in</strong> den Mieträumen hat <strong>der</strong> Mieter dem Vermieter unverzüglich<br />
anzuzeigen. Er verzichtet auf jeglichen Ersatz von Aufwendungen für<br />
Instandsetzungen, die - ausgenommen bei Gefahr im Verzug - vorgenommen<br />
werden, ohne vom Vermieter Abhilfe <strong>in</strong>nerhalb angemessener Frist verlangt zu<br />
haben. Für e<strong>in</strong>en durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden<br />
ist <strong>der</strong> Mieter ersatzpflichtig.<br />
7. Für Beschädigungen <strong>der</strong> Mieträume sowie <strong>der</strong> <strong>in</strong> den Mieträumen vorhandenen<br />
Anlagen und E<strong>in</strong>richtungen ist <strong>der</strong> Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von<br />
ihm sowie unter Verletzung <strong>der</strong> ihm obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht von<br />
den zu se<strong>in</strong>em Betrieb gehörigen Personen, von se<strong>in</strong>en Untermietern o<strong>der</strong> Dritten,<br />
denen er den Gebrauch <strong>der</strong> Mietsache überlassen hat, von Besuchern, <strong>der</strong>en<br />
Ersche<strong>in</strong>en ihm zuzurechnen ist, von ihm beauftragten Lieferanten o<strong>der</strong> von ihm<br />
beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden.
S e i t e | 27<br />
Dem Vermieter obliegt <strong>der</strong> Beweis dafür, dass die Schadensursache im<br />
Gefahrenbereich des Mieters gesetzt wurde. Dem Mieter obliegt sodann <strong>der</strong><br />
Beweis, dass <strong>der</strong> Schaden nicht schuldhaft verursacht wurde.<br />
§ 9<br />
Duldungspflicht des Mieters, Verän<strong>der</strong>ungen <strong>der</strong> Mietsache<br />
1. Maßnahmen des Vermieters, die zur Erhaltung des Hauses, <strong>der</strong> Mieträume o<strong>der</strong><br />
zur Gefahrenabwehr notwendig o<strong>der</strong> zweckmäßig s<strong>in</strong>d, darf <strong>der</strong> Vermieter ohne<br />
Zustimmung des Mieters vornehmen. Der Mieter darf <strong>der</strong>en Durchführung nicht<br />
beh<strong>in</strong><strong>der</strong>n.<br />
2. Bauliche o<strong>der</strong> sonstige, den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitende<br />
Verän<strong>der</strong>ungen <strong>in</strong>nerhalb <strong>der</strong> Mieträume o<strong>der</strong> an den dar<strong>in</strong> bef<strong>in</strong>dlichen<br />
E<strong>in</strong>richtungen und Anlagen darf <strong>der</strong> Mieter ohne E<strong>in</strong>willigung des Vermieters<br />
nicht vornehmen.<br />
3. Die Sammelheizung und Warmwasserversorgung kann <strong>der</strong> Vermieter auf an<strong>der</strong>e<br />
Heizstoffe umstellen o<strong>der</strong> an die Fernheizung anschließen lassen. Öfen und Herde<br />
darf er gegen solche an<strong>der</strong>er Betriebsart umstellen.<br />
4. Desweiteren hat <strong>der</strong> Mieter Erhaltungs- und Mo<strong>der</strong>nisierungsmaßnahmen im S<strong>in</strong>ne<br />
des § 554 Abs. 2 BGB zu dulden.<br />
§ 10<br />
Außenantennen und Fassade<br />
1. Die Anbr<strong>in</strong>gung und Nutzung von Außenantennen o<strong>der</strong> Satellitenschüsseln bedarf<br />
<strong>der</strong> Zustimmung des Vermieters, auch <strong>in</strong> Bezug auf die Art und Weise <strong>der</strong><br />
Anbr<strong>in</strong>gung.<br />
2. <strong>Das</strong> Anbr<strong>in</strong>gen von Katzennetzen und Markisen o<strong>der</strong> sonstiger E<strong>in</strong>richtungen an<br />
<strong>der</strong> Fassade, auch <strong>in</strong> Bezug auf Art und Weise <strong>der</strong> Anbr<strong>in</strong>gung, bedarf ebenfalls<br />
<strong>der</strong> Zustimmung des Vermieters.<br />
§ 11<br />
Pfandrecht des Vermieters<br />
Zur Sicherung se<strong>in</strong>es Pfandrechtes kann <strong>der</strong> Vermieter die Entfernung <strong>der</strong> se<strong>in</strong>em<br />
Pfandrecht unterliegenden Sachen nach den gesetzlichen Vorschriften auch ohne<br />
Anrufung des Gerichts bei Auszug <strong>in</strong> Besitz nehmen.<br />
§ 12<br />
Betreten <strong>der</strong> Mieträume durch den Vermieter
S e i t e | 28<br />
1. Der Vermieter, e<strong>in</strong> von ihm Beauftragter o<strong>der</strong> beide s<strong>in</strong>d bei Gefahr im Verzug<br />
berechtigt, die Mieträume zur Feststellung und Durchführung <strong>der</strong> zur<br />
Gefahrenabwehr notwendigen Arbeiten zu betreten.<br />
2. Will <strong>der</strong> Vermieter das Grundstück verkaufen o<strong>der</strong> ist das Mietverhältnis<br />
gekündigt, s<strong>in</strong>d die <strong>in</strong> Abs. 1 bezeichneten Personen berechtigt, zusammen mit den<br />
Kauf- bzw. Miet<strong>in</strong>teressenten die Mieträume nach Term<strong>in</strong>vere<strong>in</strong>barung zu<br />
betreten. Gleiches gilt zur Prüfung des Zustandes <strong>der</strong> Mieträume, zum Ablesen von<br />
Messgeräten o<strong>der</strong> aus an<strong>der</strong>em wichtigen Grund.<br />
3. Der Mieter hat sicherzustellen, dass <strong>der</strong> Vermieter se<strong>in</strong> Recht zum Betreten gemäß<br />
§ 12 Ziffern 1 und 2 auch bei Abwesenheit des Mieters wahrnehmen kann.<br />
§ 13<br />
Beendigung <strong>der</strong> Mietzeit<br />
Die Mieträume s<strong>in</strong>d bei Beendigung <strong>der</strong> Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen<br />
Schlüsseln zurückzugeben. §§ 8 und 9 Abs. 2 bleiben unberührt.<br />
§ 14<br />
Vorzeitige Beendigung <strong>der</strong> Mietzeit<br />
Endet das Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung des Vermieters aus<br />
Gründen, die <strong>der</strong> Mieter zu vertreten hat, haftet <strong>der</strong> Mieter für den Schaden, <strong>der</strong> dem<br />
Vermieter dadurch entsteht, dass die Räume nach dem Auszug des Mieters aus<br />
Gründen, die <strong>der</strong> Vermieter nicht zu vertreten hat, nicht o<strong>der</strong> nur zu e<strong>in</strong>er niedrigeren<br />
Miete vermietet werden können. Die Geltendmachung e<strong>in</strong>es weiteren, vom Mieter zu<br />
vertretenden Schadens ist nicht ausgeschlossen.<br />
§ 15<br />
Personenmehrheit als Mieter<br />
1. S<strong>in</strong>d mehrere Personen Mieter (z.B. Ehegatten), so haften diese für alle<br />
Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner.<br />
2. Willenserklärungen müssen von o<strong>der</strong> gegenüber allen Mietern abgegeben werden.<br />
Die Mieter bevollmächtigen sich <strong>in</strong> stets wi<strong>der</strong>ruflicher Weise gegenseitig zur<br />
Entgegennahme o<strong>der</strong> Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt nicht die<br />
Zustimmung zu e<strong>in</strong>em Mieterhöhungsverlangen, für den Ausspruch von<br />
Kündigungen, für e<strong>in</strong> Verlangen auf Verlängerung des Mietverhältnisses, für<br />
Mietaufhebungs- und Än<strong>der</strong>ungsverträge sowie für e<strong>in</strong>en Verzicht auf das<br />
ordentliche Kündigungsrecht.<br />
3. Soweit e<strong>in</strong> Mieter aus dem Mietobjekt ausziehen sollte ist die dem Vermieter<br />
unverzüglich anzuzeigen.
§ 16<br />
Meldepflicht<br />
S e i t e | 29<br />
Der Mieter verpflichtet sich, sich und se<strong>in</strong>e Mitmieter gemäß <strong>der</strong> gesetzlichen Bestimmungen<br />
unmittelbar nach E<strong>in</strong>zug behördlich anzumelden.<br />
§ 17<br />
Untervermietung<br />
E<strong>in</strong>e Untervermietung ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Vermieters gestattet.<br />
§ 540 BGB gilt entsprechend. Der Vermieter kann e<strong>in</strong>e Genehmigung <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e<br />
dann verweigern, wenn Bedenken gegen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die<br />
berufliche Qualifikation o<strong>der</strong> die Zuverlässigkeit des Untermieters bestehen o<strong>der</strong><br />
erhebliche wirtschaftliche Belange des Vermieters e<strong>in</strong>er Untervermietung an den<br />
vorgesehenen Untermieter entgegen stehen.<br />
§ 18<br />
Schriftform<br />
Än<strong>der</strong>ungen und / o<strong>der</strong> Ergänzungen dieses Vertrages sowie etwaige Nebenabreden zu<br />
diesem Vertrag bedürfen zu ihrer Wirksamkeit <strong>der</strong> Schriftform. Sie s<strong>in</strong>d als solche zu<br />
bezeichnen. Die Schriftform gilt auch für e<strong>in</strong>e Än<strong>der</strong>ung dieser Klausel bzw. für e<strong>in</strong>en<br />
Verzicht <strong>der</strong> Parteien auf das Schriftformerfor<strong>der</strong>nis.<br />
§ 19<br />
Sonstige Vere<strong>in</strong>barungen<br />
_____________________, den ________________________<br />
Ort<br />
___________________________________________________<br />
Vermieter Mieter
Lieber Mieter, liebe Mieter<strong>in</strong>, liebe K<strong>in</strong><strong>der</strong>,<br />
HAUSORDNUNG<br />
S e i t e | 30<br />
um e<strong>in</strong> angenehmes Zusammenleben unter e<strong>in</strong>em Dach möglich zu machen, gelten die<br />
nachstehenden Regeln für alle Bewohner des Hauses.<br />
Schutz vor Lärm<br />
Je<strong>der</strong> Bewohner sollte sich stets um Rücksichtnahme gegenüber den an<strong>der</strong>en<br />
Bewohnern des Hauses bemühen. Ruhestörende Geräusche s<strong>in</strong>d zu vermeiden.<br />
Lärmverursachende Arbeiten s<strong>in</strong>d auf die Zeit von 8:00 bis 13:00 Uhr und 15:00 bis<br />
19:00 Uhr zu beschränken. <strong>Das</strong> Abspielen von Musik, die Nutzung von TV und Radio<br />
sowie das Spielen von Musik<strong>in</strong>strumenten dürfen nicht zur Belästigung an<strong>der</strong>er führen<br />
und s<strong>in</strong>d somit auf Zimmerlautstärke zu reduzieren.<br />
K<strong>in</strong><strong>der</strong><br />
K<strong>in</strong><strong>der</strong> s<strong>in</strong>d bei uns willkommen und dürfen auf den dafür vorgesehenen Flächen<br />
spielen. Bei Verlassen <strong>der</strong> Spielstätte ist sämtliches Spielzeug wegzuräumen. <strong>Das</strong><br />
Spielen im Treppenhaus, im Keller und <strong>in</strong> <strong>der</strong> Tiefgarage ist grundsätzlich untersagt.<br />
Haustiere<br />
Haustiere dürfen sich nicht unbeaufsichtigt <strong>in</strong> den Außenanlagen, im Treppenhaus o<strong>der</strong><br />
an<strong>der</strong>en Geme<strong>in</strong>schaftse<strong>in</strong>richtungen aufhalten. Verunre<strong>in</strong>igungen s<strong>in</strong>d sofort zu<br />
entfernen. Von den Spielplätzen s<strong>in</strong>d die Haustiere grundsätzlich fernzuhalten.<br />
Re<strong>in</strong>igung und Müllentsorgung<br />
<strong>Das</strong> Haus und das Grundstück s<strong>in</strong>d <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em sauberen und re<strong>in</strong>en Zustand zu halten. Der<br />
im Haushalt anfallende Müll darf nur <strong>in</strong> die dafür vorgesehenen Mülltonnen und<br />
Conta<strong>in</strong>er entsorgt werden. Auf e<strong>in</strong>e konsequente Trennung des Mülls ist zu achten.<br />
Son<strong>der</strong>müll und Sperrgut gehören nicht <strong>in</strong> diese Behälter. Sie s<strong>in</strong>d nach <strong>der</strong> Satzung <strong>der</strong><br />
Stadt geson<strong>der</strong>t zu entsorgen.<br />
Treppenhaus und Flure<br />
Aus Brandschutzgründen und aus Rücksichtnahme gegenüber den an<strong>der</strong>en Bewohnern<br />
des Hauses dürfen die Treppen und Flure nicht zum Abstellen von Gegenständen <strong>–</strong><br />
<strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e von Fahrrä<strong>der</strong>n und K<strong>in</strong><strong>der</strong>wagen <strong>–</strong> benutzt werden. Falls es durch den<br />
Transport von Gegenständen zur Verunre<strong>in</strong>igung des Treppenhauses kommt, ist diese<br />
vom Verursacher sofort zu säubern.<br />
Fassade und Balkone<br />
Plakate, Markisen, Tafeln o<strong>der</strong> ähnliches dürfen nicht ohne die vorherige Zustimmung<br />
des Vermieters angebracht werden. Soweit die Zustimmung erteilt wurde, ist für e<strong>in</strong>e<br />
sachgemäße und sichere Anbr<strong>in</strong>gung zu sorgen. Blumenbretter und Blumenkästen<br />
dürfen ebenfalls erst nach vorheriger Zustimmung durch den Vermieter angebracht<br />
werden und im Falle e<strong>in</strong>er Zustimmung am Balkon o<strong>der</strong> auf <strong>der</strong> Fensterbank sicher<br />
angebracht werden. Beim Gießen von Blumen ist darauf zu achten, dass das Wasser<br />
nicht an <strong>der</strong> Hauswand herunter läuft und auf die Fenster und Balkone an<strong>der</strong>er Mieter<br />
tropft.
Richtig Lüften und Heizen<br />
S e i t e | 31<br />
Auch <strong>in</strong> <strong>der</strong> kalten Jahreszeit hat <strong>der</strong> Mieter dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung<br />
ausreichend gelüftet wird. Dies erfolgt durch möglichst kurzfristiges, aber ausreichendes<br />
Öffnen <strong>der</strong> Fenster. Zum Treppenhaus h<strong>in</strong> darf die Wohnung, vor allem aber die Küche,<br />
nicht entlüftet werden.<br />
Fahrzeuge<br />
<strong>Das</strong> Abstellen von motorisierten Fahrzeugen ist nur auf den dafür vorgesehenen Flächen<br />
erlaubt. Autos und Motorrä<strong>der</strong> dürfen auf dem Grundstück we<strong>der</strong> gewaschen noch<br />
dürfen Ölwechsel und Reparaturen durchgeführt werden. Beim Befahren <strong>der</strong><br />
Garagene<strong>in</strong>fahrten und Parkplätze ist stets Schrittgeschw<strong>in</strong>digkeit e<strong>in</strong>zuhalten. <strong>Das</strong><br />
Abstellen von Fahrrä<strong>der</strong>n ist grundsätzlich nur auf den dafür vorgesehenen Flächen und<br />
im Fahrradkeller gestattet.<br />
Sicherheit<br />
Die Haustüren, Kellere<strong>in</strong>gänge und Hoftüren s<strong>in</strong>d <strong>in</strong> <strong>der</strong> Zeit von 22:00 bis 6:00 Uhr<br />
ständig geschlossen <strong>–</strong> jedoch nicht verschlossen <strong>–</strong> zu halten. Haus- und Hofe<strong>in</strong>gänge,<br />
Treppen und Flure s<strong>in</strong>d als Fluchtwege grundsätzlich freizuhalten. <strong>Das</strong> Grillen mit<br />
Holzkohle ist auf den Balkonen grundsätzlich untersagt. Feuergefährliche und leicht<br />
entzündbare sowie Geruch verursachende Stoffe dürfen we<strong>der</strong> im Keller noch auf dem<br />
Dachboden gelagert werden. Offenes Licht und Rauchen im Keller und auf dem<br />
Dachboden s<strong>in</strong>d verboten.<br />
__________________________ ______________________________<br />
Ort, Datum Ort, Datum<br />
__________________________ _______________________________<br />
Unterschrift Mieter 1 Unterschrift Mieter 2
S e i t e | 32<br />
Anhang 2: Text von § 2 <strong>der</strong> Betriebskostenverordnung 24<br />
Betriebskosten im S<strong>in</strong>ne von § 1 s<strong>in</strong>d:<br />
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,<br />
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;<br />
2. die Kosten <strong>der</strong> Wasserversorgung,<br />
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die<br />
Grundgebühren, die Kosten <strong>der</strong> Anmietung o<strong>der</strong> an<strong>der</strong>er Arten<br />
<strong>der</strong> Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten<br />
ihrer Verwendung e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong> Kosten <strong>der</strong> Eichung sowie<br />
<strong>der</strong> Kosten <strong>der</strong> Berechnung und Aufteilung, die Kosten <strong>der</strong><br />
Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs<br />
e<strong>in</strong>er hauseigenen Wasserversorgungsanlage und e<strong>in</strong>er<br />
Wasseraufbereitungsanlage e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong> Aufbereitungsstoffe;<br />
3. die Kosten <strong>der</strong> Entwässerung,<br />
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und<br />
Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs e<strong>in</strong>er<br />
entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des<br />
Betriebs e<strong>in</strong>er Entwässerungspumpe;<br />
4. die Kosten<br />
a) des Betriebs <strong>der</strong> zentralen Heizungsanlage e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong><br />
Abgasanlage,<br />
hierzu gehören die Kosten <strong>der</strong> verbrauchten Brennstoffe und ihrer<br />
Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten <strong>der</strong><br />
Bedienung, Überwachung und Pflege <strong>der</strong> Anlage, <strong>der</strong><br />
regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und<br />
Betriebssicherheit e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong> E<strong>in</strong>stellung durch e<strong>in</strong>e<br />
Fachkraft, <strong>der</strong> Re<strong>in</strong>igung <strong>der</strong> Anlage und des Betriebsraums, die<br />
Kosten <strong>der</strong> Messungen nach dem Bundes-<br />
Immissionsschutzgesetz, die Kosten <strong>der</strong> Anmietung o<strong>der</strong> an<strong>der</strong>er<br />
Arten <strong>der</strong> Gebrauchsüberlassung e<strong>in</strong>er Ausstattung zur<br />
Verbrauchserfassung sowie die Kosten <strong>der</strong> Verwendung e<strong>in</strong>er<br />
Ausstattung zur Verbrauchserfassung e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong> Kosten<br />
<strong>der</strong> Eichung sowie <strong>der</strong> Kosten <strong>der</strong> Berechnung und Aufteilung<br />
24 Quelle: http://dejure.org/gesetze/BetrKV/2.html.
o<strong>der</strong><br />
o<strong>der</strong><br />
o<strong>der</strong><br />
o<strong>der</strong><br />
b) des Betriebs <strong>der</strong> zentralen Brennstoffversorgungsanlage,<br />
S e i t e | 33<br />
hierzu gehören die Kosten <strong>der</strong> verbrauchten Brennstoffe und ihrer<br />
Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten <strong>der</strong><br />
Überwachung sowie die Kosten <strong>der</strong> Re<strong>in</strong>igung <strong>der</strong> Anlage und<br />
des Betriebsraums<br />
c) <strong>der</strong> eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus<br />
Anlagen im S<strong>in</strong>ne des Buchstabens a,<br />
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die<br />
Kosten des Betriebs <strong>der</strong> zugehörigen Hausanlagen entsprechend<br />
Buchstabe a<br />
d) <strong>der</strong> Re<strong>in</strong>igung und Wartung von Etagenheizungen und<br />
Gase<strong>in</strong>zelfeuerstätten,<br />
hierzu gehören die Kosten <strong>der</strong> Beseitigung von<br />
Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen <strong>in</strong> <strong>der</strong><br />
Anlage, die Kosten <strong>der</strong> regelmäßigen Prüfung <strong>der</strong><br />
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und <strong>der</strong> damit<br />
zusammenhängenden E<strong>in</strong>stellung durch e<strong>in</strong>e Fachkraft sowie die<br />
Kosten <strong>der</strong> Messungen nach dem Bundes-<br />
Immissionsschutzgesetz;<br />
5. die Kosten<br />
a) des Betriebs <strong>der</strong> zentralen Warmwasserversorgungsanlage,<br />
hierzu gehören die Kosten <strong>der</strong> Wasserversorgung entsprechend<br />
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt s<strong>in</strong>d, und<br />
die Kosten <strong>der</strong> Wassererwärmung entsprechend Nummer 4<br />
Buchstabe a<br />
b) <strong>der</strong> eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser,<br />
auch aus Anlagen im S<strong>in</strong>ne des Buchstabens a,<br />
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers<br />
und die Kosten des Betriebs <strong>der</strong> zugehörigen Hausanlagen<br />
entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
o<strong>der</strong><br />
c) <strong>der</strong> Re<strong>in</strong>igung und Wartung von Warmwassergeräten,<br />
S e i t e | 34<br />
hierzu gehören die Kosten <strong>der</strong> Beseitigung von<br />
Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern <strong>der</strong><br />
Geräte sowie die Kosten <strong>der</strong> regelmäßigen Prüfung <strong>der</strong><br />
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und <strong>der</strong> damit<br />
zusammenhängenden E<strong>in</strong>stellung durch e<strong>in</strong>e Fachkraft;<br />
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungs-<br />
anlagen<br />
o<strong>der</strong><br />
o<strong>der</strong><br />
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4<br />
Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort<br />
bereits berücksichtigt s<strong>in</strong>d,<br />
b) bei <strong>der</strong> eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme<br />
entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer<br />
2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt s<strong>in</strong>d,<br />
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen<br />
entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und<br />
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits<br />
berücksichtigt s<strong>in</strong>d;<br />
7. die Kosten des Betriebs des Personen- o<strong>der</strong> Lastenaufzugs,<br />
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten <strong>der</strong><br />
Beaufsichtigung, <strong>der</strong> Bedienung, Überwachung und Pflege <strong>der</strong><br />
Anlage, <strong>der</strong> regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und<br />
Betriebssicherheit e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong> E<strong>in</strong>stellung durch e<strong>in</strong>e<br />
Fachkraft sowie die Kosten <strong>der</strong> Re<strong>in</strong>igung <strong>der</strong> Anlage;<br />
8. die Kosten <strong>der</strong> Straßenre<strong>in</strong>igung und Müllbeseitigung,<br />
zu den Kosten <strong>der</strong> Straßenre<strong>in</strong>igung gehören die für die<br />
öffentliche Straßenre<strong>in</strong>igung zu entrichtenden Gebühren und die<br />
Kosten entsprechen<strong>der</strong> nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den<br />
Kosten <strong>der</strong> Müllbeseitigung gehören namentlich die für die<br />
Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten<br />
entsprechen<strong>der</strong> nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des<br />
Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen<br />
sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen<br />
e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong> Kosten <strong>der</strong> Berechnung und<br />
Aufteilung;
9. die Kosten <strong>der</strong> Gebäu<strong>der</strong>e<strong>in</strong>igung und Ungezieferbekämpfung,<br />
S e i t e | 35<br />
zu den Kosten <strong>der</strong> Gebäu<strong>der</strong>e<strong>in</strong>igung gehören die Kosten für die<br />
Säuberung <strong>der</strong> von den Bewohnern geme<strong>in</strong>sam genutzten<br />
Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,<br />
Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;<br />
10. die Kosten <strong>der</strong> Gartenpflege,<br />
hierzu gehören die Kosten <strong>der</strong> Pflege gärtnerisch angelegter<br />
Flächen e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong> Erneuerung von Pflanzen und<br />
Gehölzen, <strong>der</strong> Pflege von Spielplätzen e<strong>in</strong>schließlich <strong>der</strong><br />
Erneuerung von Sand und <strong>der</strong> Pflege von Plätzen, Zugängen und<br />
Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;<br />
11. die Kosten <strong>der</strong> Beleuchtung,<br />
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung<br />
und die Beleuchtung <strong>der</strong> von den Bewohnern geme<strong>in</strong>sam<br />
genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller,<br />
Bodenräume, Waschküchen;<br />
12. die Kosten <strong>der</strong> Schornste<strong>in</strong>re<strong>in</strong>igung,<br />
hierzu gehören die Kehrgebühren nach <strong>der</strong> maßgebenden<br />
Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach<br />
Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt s<strong>in</strong>d;<br />
13. die Kosten <strong>der</strong> Sach- und Haftpflichtversicherung,<br />
hierzu gehören namentlich die Kosten <strong>der</strong> Versicherung des<br />
Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige<br />
Elementarschäden, <strong>der</strong> Glasversicherung, <strong>der</strong> Haftpflichtversicherung<br />
für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;<br />
14. die Kosten für den Hauswart,<br />
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle<br />
geldwerten Leistungen, die <strong>der</strong> Eigentümer o<strong>der</strong><br />
Erbbauberechtigte dem Hauswart für se<strong>in</strong>e Arbeit gewährt, soweit<br />
diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung,<br />
Schönheitsreparaturen o<strong>der</strong> die Hausverwaltung betrifft; soweit<br />
Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für<br />
Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht<br />
angesetzt werden;<br />
15. die Kosten<br />
a) des Betriebs <strong>der</strong> Geme<strong>in</strong>schafts-Antennenanlage,
o<strong>der</strong><br />
S e i t e | 36<br />
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten <strong>der</strong><br />
regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft e<strong>in</strong>schließlich<br />
<strong>der</strong> E<strong>in</strong>stellung durch e<strong>in</strong>e Fachkraft o<strong>der</strong> das Nutzungsentgelt für<br />
e<strong>in</strong>e nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die<br />
Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die<br />
Kabelweitersendung entstehen,<br />
b) des Betriebs <strong>der</strong> mit e<strong>in</strong>em Breitbandnetz verbundenen<br />
privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend<br />
Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für<br />
Breitbandanschlüsse;<br />
16. die Kosten des Betriebs <strong>der</strong> E<strong>in</strong>richtungen für die Wäschepflege,<br />
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten <strong>der</strong><br />
Überwachung, Pflege und Re<strong>in</strong>igung <strong>der</strong> E<strong>in</strong>richtungen, <strong>der</strong><br />
regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und<br />
Betriebssicherheit sowie die Kosten <strong>der</strong> Wasserversorgung<br />
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits<br />
berücksichtigt s<strong>in</strong>d;<br />
17. sonstige Betriebskosten,<br />
hierzu gehören Betriebskosten im S<strong>in</strong>ne des § 1, die von den<br />
Nummern 1 bis 16 nicht erfasst s<strong>in</strong>d.<br />
Fassung aufgrund des Gesetzes zur Än<strong>der</strong>ung telekommunikationsrechtlicher<br />
Regelungen vom 03.05.2012 (BGBl. I S. 958) m. W.<br />
v. 10.05.2012.