Markisen Überblick - Immobilien Dittmann KG

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Markisen
Überblick
Nicht selten sieht sich ein Wohnungseigentümer vor die Frage gestellt, ob er
eine Markise anbringen darf, hierfür die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft
benötigt wird und die Markise zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
zählt.
Markisen bergen ein erhebliches Streitpotenzial in vielen
Wohnungseigentümergemeinschaften. Aber auch innerhalb der Rechtsprechung führt
der Grundsatz "Geschmäcker sind verschieden" nicht unbedingt zu einer verlässlichen
und einheitlichen Linie, was die Zulässigkeit von Markisen sowie deren Eigentumszuordnung
anbelangt.
1 Regelung in der Gemeinschaftsordnung?
Was die Zulässigkeit des Anbringens von Markisen angeht, sind selbstverständlich zunächst die
Bestimmungen in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung zu beachten. Hier
können bestimmte Vorgaben im Hinblick auf Größe, Art und farbliche Gestaltung enthalten sein.
Grundsätzliches Markisenverbot?
Denkbar ist auch ein grundsätzliches Verbot des Anbringens von Markisen. Dies dürfte aber im
Einzelfall dann nicht gelten und einen Anspruch auf Genehmigung zum Anbringen einer Markise
begründen, wenn die Nutzung eines Balkons oder einer Terrasse aufgrund der jeweiligen Lage bei
starker Sonneneinstrahlung nicht mehr möglich wäre.
2 Die Rechtsprechung
Grundsätzlich und in aller Regel stellt die Montage einer Markise eine bauliche Veränderung im
Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar. Hierin besteht noch Einigkeit, da das optische Erscheinungsbild
der Wohnanlage verändert wird.
Zustimmungsbedürfnis: Unterschiedliche Rechtsprechung
Was nun aber das Zustimmungsbedürfnis der übrigen Wohnungseigentümer betrifft, muss jeweils
im Einzelfall genau abgewogen werden, ob sich diese Veränderung nun nachteilig auswirkt oder
nicht.
U. a. hat das OLG Düsseldorf die Auffassung vertreten, dass jegliche Veränderung der Außenfassade
der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf, unabhängig ob diese sich nachteilig
auswirkt oder nicht. Jedoch auch hier wird entsprechend der konkreten Lage des Einzelfalls
geprüft, ob überhaupt eine Veränderung der Außenfassade gegeben ist. Dies wurde beispielsweise
in dem Fall verneint, in dem eine Markise in Farbe und Größe so gehalten war, dass diese sich un-
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auffällig in das Fassadenbild einpasste und die Fassade somit kaum veränderte (OLG Düsseldorf,
Beschluss v. 6.9.1989, 3 Wx 191/89).
Für eine grundsätzliche Zustimmungspflicht sprechen sich u. a. auch das OLG Frankfurt, Beschluss
v. 11.9.1985, 20 W 370/84 sowie das KG Berlin aus. In dem vom KG Berlin entschiedenen
Rechtsstreit ging es jedoch nicht um die Installation einer Markise generell, sondern um die
Frage, ob in der Anbringung einer farblich von anderen abweichenden Markise eine zustimmungspflichtige
bauliche Veränderung zu sehen ist.
Insbesondere aber das OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.1980, 15 W 131/79 und das BayObLG,
Beschluss v. 26.10.1983, 2 Z 106/83 sehen nicht in jeder Veränderung des optischen Gesamteindrucks
eine zustimmungsbedürftige nachteilige bauliche Veränderung und überlassen eine
derartige Feststellung dem Tatrichter. Die Beurteilung, ob eine Markise im konkreten Einzelfall
eine nachteilige bauliche Veränderung darstellt, obliegt also erstinstanzlich dem Amtsrichter.
3 Keine "Gleichheit im Unrecht"
Auch ein bereits als uneinheitlich empfundener Gesamteindruck einer Fassade begründet keine
Duldungspflicht der Wohnungseigentümer im Hinblick auf die Montage von Markisen. Denn bei
einem bereits als uneinheitlich empfundenen optisch ästhetischen Gesamteindruck der Fassade einer
Wohnanlage kann sich eine nachteilige Veränderung aus einer Verstärkung und Intensivierung
dieses Eindrucks ergeben (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 30.10.2000, 3 Wx 318/00). Selbst
wenn also von anderen Wohnungseigentümern durch die Eigentümergemeinschaft nicht genehmigte
bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, würde dies nicht zu einer Gleichheit im
Unrecht dergestalt führen, dass sich einzelne Wohnungseigentümer auf diesen Umstand zur
Rechtfertigung ihrer baulichen Maßnahme – also der Montage einer Markise – berufen könnten
(OLG Karlsruhe, Beschluss v. 18.9.2000, 14 Wx 45/00).
4 Eigentumszuordnung
Ähnlich uneinheitlich sind die Rechtsmeinungen auch dahingehend, ob Markisen dem
Sondereigentum oder dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind. Eine
Literaturmeinung ist der Auffassung, dass diese dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind,
wenn die Wohnanlage bereits bauträgerseits mit Markisen ausgestattet ist bzw. die Markisen im
Rahmen der Herstellung des Gebäudes angebracht worden sind. Andere differenzieren danach, ob
Balkone, Loggien oder Terrassen, an denen Markisen angebracht sind, im Sondereigentum
stehen. Ist dies der Fall, stehen auch die Markisen im Sondereigentum. Ist den
Wohnungseigentümern an Balkonen, Loggien oder Terrassen hingegen lediglich ein
Sondernutzungsrecht eingeräumt, so stehen die Markisen im Gemeinschaftseigentum. Eine
weitere Literaturmeinung sowie das LG Berlin, Beschluss v. 17.3.1989, 65 S 115/88 ordnen
Markisen als fassadengestaltende Elemente grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zu, und
zwar unabhängig davon, ob diese im Zeitpunkt der Erstellung der Wohnanlage bauseitig errichtet
EinKommentar oder erst später angebracht von Rechtsanwalt wurden. Alexander C. Blankenstein, Köln – HAUFW Wohnungseigentum Office
Markisen sind grundsätzlich als fassadengestaltende
Elemente dem Gemeinschaftseigentum
zuzuordnen, unabhängig davon, ob
sie im Zeitpunkt der Erstellung der Wohnanlage
bauseitig errichtet oder erst später angebracht
wurden (vgl. hierzu LG Berlin,
Urt. v. 17.3.1989, 65 5 115/88; wie hier De-
Weitere Kommentare:
ckert, a.a.O.‘ Gruppe 3, S.40; Müller, a.a.O.,
differenzierend danach, ob Balkon/Loggia
im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum
stehen).
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Sondereigentumsfähigkeit von
Markisen:
Markisen sind dann Sondereigentum, wenn
der einzelne Wohnungseigentümer eine solche
anbringt. Wenn die Markise nicht an einem
Balkon oder einer Loggia/Terrasse im
Sondereigentumsbereich angebracht ist, sondern
an einem im gemeinschaftlichen
Eigentum stehenden Balkon/Loggia/Terrasse,
so ist auch die Markise
gemeinschaftliches Eigentum.
Allgemeines:
Die äußere Gestaltung einer Eigentumswohnanlage
darf nur mit Zustimmung aller
Miteigentümer geändert werden (§ 22
WEG).
Jeder Änderung z.B. durch nachträglich
montierte Rolläden, Markisen, Balkonverglasung,
Rankhilfen etc. muss die Eigentümerversammlung
zustimmen. Andernfalls
besteht für den Verursacher jederzeit die
Gefahr, dass er auf eigene Kosten alles wieder
abbauen und den alten Zustand wieder
herstellen muss.
Spätestens bei Fassaden- oder Fenstersanierungen
kommt der Ärger bei der Frage, wer
die Kosten für die Demontage und Anpassungsarbeiten
trägt. Das WEG kennt kein
"Gewohnheitsrecht". Die Gemeinschaft und
der Verwalter scheiden hier als Kostenträger
aus.
Mit dem Kauf der Wohnung haben sich alle
Miteigentümer mit den Bestimmungen des
WEG und der Gemeinschaftsordnung einverstanden
erklärt.
Zweckmäßigerweise sollte, wenn dennoch
ein Versammlungsbeschluß (im Gegensatz
zum sog. Umlaufbeschluß - siehe Beschluß)
über die Duldung von Veränderungen gefaßt
wird, bereits im Beschlußtext eine Haftungsund
Kostenfreistellung der Gemeinschaft
vereinbart werden.
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Quelle: Volker Bielefeld „Der Wohnungseigentümer
und Haufe-Verlag Wohnungseigentum
Office
Ein Kommentar von Horst Müller –
Praktische Fragen des Wohnungseigentums
- Verlag C.H.Beck:
Markisen sind dann Gemeinschaftseigentum,
wenn sie den Balkon-/Loggien-
/Terrassenraum nach oben hin begrenzen-
und der/die dazugehörige Balkon / Loggia /
Terrasse nicht Sondereigentum sind, sondern
hinsichtlich ihrer Nutzung den Wohnungseigentümern
nur ein Sondernutzungsrecht
eingeräumt ist. Sind Balkon/Loggia/Terrasse
als solche
Sondereigentum, ist auch die Markise
Sondereigentum * .
In jedem Falle ist, wie bei Rolläden auch, in
der Gemeinschaftsordnung zu regeln, unter
welchen Voraussetzungen Markisen vom
einzelnen Wohnungseigentümer angebracht
werden dürfen (z. B. via Verwalterzustimmung),
wann und wie der Wohnungseigentümer
seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen
hat (Einheitlichkeit der Außenfassade).
* Bielefeld a. a.0. und Bärmann-Pick, § 5 Rz. 52
ordnen die Markise ohne Differenzierung dem Sondereigentum
zu; Deckert, Die Eigentumswohnung,
Gruppe 3, S. 40 ordnet Markisen ohne Differenzierung
dem Gemeinschaftseigentum zu; Weitnauer, § 5
Rz. 9 ordnet die Markisen dem Gemeinschaftseigentum
zu, „wenn ihre Anbringung nicht den Einzelnen
überlassen ist"
Markisenanbringung als bauliche
Veränderung
Bauliche Veränderungen sind nicht mehrheitsfähig,
d. h. sie müssen von der Wohnungseigentümergemeinschaft
einstimmig
vereinbart werden. Daher kann ein Wohnungseigentümer
ohne Zustimmung aller
anderen Wohnungseigentümer Markisen nur
dann anbringen, wenn es sich nicht um eine
bauliche Veränderung handelt. Hierzu ist
von Bedeutung, dass bauliche Veränderungen
insbesondere solche sind, die die äußere
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Gestalt des Gebäudes architektonisch, ästhetisch
oder farblich beeinträchtigen (grundlegend:
OLG Köln, NJW 1981, 690). Ob
eine Veränderung des (architektonischen)
Gesamteindrucks vorliegt, ist eine vom Tat-
RA Dr. Deckert: Auf Anfechtung hin
ungültiger Mehrheitsbeschluss, der eine
rechtskräftige Entscheidung auf Beseitigung
einer baulichen Veränderung
(hier: Markisen-Anbringung) außer
Kraft setzen will/soll
1. Wurde einem Eigentümer bereits rechtskräftig
ein Beseitigungsanspruch gegen einen
Miteigentümer zuerkannt und entscheidet
sich im Nachhinein die Gemeinschaft
mehrheitlich auf "Zustimmung"
zum Anbringen der Markise, ist dieser Beschluss
auf Anfechtung hin für ungültig zu
erklären (vgl. bereits OLG Köln vom
29.4.1997, Az.: 16 Wx 76/97). Selbst
wenn man dem Beschluss den Inhalt geben
wollte, dass die bereits angebrachte Markise
"nicht wieder rückgängig gemacht werden
solle", ginge es der Sache um nichts
anderes, als um eine Zustimmung zu einer
(nachteiligen) baulichen Veränderung. Die
Mehrheitsentscheidung entspricht hier
nicht Grundsätzen des § 21 Abs. 3 WEG,
da zustimmungsbedürftige Maßnahmen
nicht nach dieser Norm beschlossen werden
können ( § 22 Abs. 1 Satz 1, letzter
Halbs. WEG). Im Übrigen würde eine
Maßnahme nur dann ordnungsgemäßer
Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 2
WEG entsprechen, wenn sie im Interesse
der Gesamtheit der Wohnungseigentümer
erfolgte (Merle in Bärmann/Pick/Merle, §
45 Rz 60). Dies ist dann nicht der Fall,
wenn die Gemeinschaft zu einer bereits gerichtlich
entschiedenen Streitigkeit zwischen
zwei Eigentümern nachträglich Partei
ergreift und versucht, bei unveränderter
tatsächlicher und rechtlicher Ausgangslage
durch Mehrheitsentscheidung einen
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Entscheidungen:
richter zu entscheidende Frage (BayObLG,
WE 1995, 377).
rechtskräftigen Titel der einen gegen die
andere "ins Leere laufen zu lassen".
2. Keine außergerichtliche Kostenerstattung
bei Geschäftswert von DM 8.000,-.
( OLG Köln, Beschluss vom 7.4.2000,
Az.: 16 Wx 35/00= ZWE 12/2000, 591)
RA Dr. Deckert: Beseitigungspflicht einer
eigenmächtig im Terrassenbereich
angebrachten Vertikalmarkise
1. Das Sondernutzungsrecht an einer Terrasse
und eine Terrassenüberdachung berechtigen
einen Wohnungseigentümer
nicht dazu, den Terrassenraum mit einer
Vertikalmarkise eigenmächtig zu schließen,
und zwar auch dann nicht, wenn der
Gesamteindruck der Wohnanlage bereits
uneinheitlich ist.
Vorliegend handle es sich nicht um eine
nur unwesentliche Beeinträchtigung im
Sinne des § 14 Nr. 1 WEG und der Rechtsprechung
(insbesondere BGH Z 116,
392). Nach allgemeiner Auffassung stellten
Horizontalmarkisen, aber auch Rolläden
und Außenjalousien unzulässige bauliche
Veränderungen dar, die grundsätzlich
von den anderen Eigentümern nicht hinzunehmen
seien; das gleiche müsse für Vertikal-Markisen
gelten, zumal diese Außenjalousien
ähnlich seien. Auch bei unterschiedlich
gestalteten Terrassen lasse sich
die Bemerkbarkeit der Markisen nicht
leugnen; selbst ein bereits inhomogenes
Bild einer Wohnanlage gestatte noch nicht
weitere eigenmächtige bauliche
Veränderungen.
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2. Hälftige Gerichtskostentragung samtverbindlich
zu Lasten der Antragsteller
und Antragsgegner für alle drei Instanzen
(Teilobsiegen und Teilunterliegen auch in
weiteren Antragspunkten) bei Geschäftswertansatz
für die Rechtsbeschwerdeinstanz
von DM 5.000,-.
§ 14 Nr. 1 WEG , § 22 Abs. 1 WEG
( KG Berlin, Beschluss v. 3. 12. 1993,
Az.: 24 W 6483/93).
RA Dr. Deckert: Bauliche Veränderung:
Abdingbarkeit des Zustimmungserfordernisses
aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel
1. Markisen -Außenrollläden (bauliche
Veränderung)
2. Abdingbarkeit des Zustimmungserfordernisses
bei baulichen Veränderungen gemäß
vereinbarter Öffnungsklausel
1. Der hier gefasste Beschluss (über die
Gestattung der Anbringung
von Markisen - und Außenrolllädenkästen
über sondergenutzten Terrassen) entsprach
der gemäß Vereinbarung erforderlichen
2/3-Mehrheit der anwesenden oder vertretenen
Stimmen (Öffnungsklausel). Die Regelung
des § 22 WEG wurde im vorliegenden
Fall auch rechtswirksam abbedungen.
Die fehlerhafte Feststellung des Verwalters,
dass der qualifizierte Mehrheitsbeschluss
wegen fehlender, aber erforderlicher
Einstimmigkeit nicht gültig sei, wurde
deshalb im Beschlussanfechtungsverfahren
von den beiden vorausgegangenen Tatsacheninstanzen
zu Recht korrigiert.
2. Auch wenn weiterhin in der Gemeinschaftsordnung
eine einheitliche Gestaltung
der (Terrassen-) Sondernutzungsbereiche
vorgeschrieben ist und Änderungsmaßnahmen
in Abstimmung mit dem Verwalter
zu erfolgen haben, bedeutet dies nicht,
dass insoweit Beschlüsse nur einstimmig
erfolgen könnten.
3. Dem Gebot der Einheitlichkeit ist auch
genügt, wenn für die Installation
der Markisen- und Außenrolllädenkästen
festgelegt wurde, dass hier nur bestimmte
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Gehäuse installiert und die Rollläden nicht
über die Außenfassade herausragen dürfen,
wobei die Eigentümer in der Wahl des
Markisenstoffes (d.h. der Farbe) frei seien.
Zur konkreten Durchführung der Maßnahmen
ist vereinbarungsgemäß noch die
schriftliche Zustimmung des Verwalters
einzuholen, der auch zu prüfen hat, ob der
ästhetische oder einheitliche Eindruck der
Wohnanlage gestört wird.
§ 14 WEG , § 22 WEG
OLG Celle, Urteil v. 31.5.2001, Az.: 4 W
134/01, ZMR 10/2001, 834 - mitgeteilt
von RAin P. Tutschke, Hannover
Das Anbringen einer Markise ist
eine bauliche Veränderung
(OLG Düsseldorf 10.07.1995, Az.: 3 Wx
99/95, WuM 1996, 111; KG Berlin
03.12.1993, Az.: 24 W 6483/93, ZMR
1994, 426).
Die eigenmächtige Anbringung einer Ladenmarkise
stellt eine unzulässige bauliche
Veränderung dar, die ein Wohnungseigentümer
nicht hinzunehmen braucht, zumal
wenn durch den Geschäftsbetrieb auf der
Straße die Sicht auf sein Praxisschild verschlechtert
wird.
KG Berlin, Beschluß 11.01.95, 24 W
7039/94
Die Errichtung einer Markise ist eine einstimmig
zu beschließende bauliche Veränderung.
Der Nachteil für die Wohnungseigentümer
kann auch in der Veränderung des optischen
Gesamteindrucks der Wohnanlage
liegen.
OLG Frankfurt, Beschluß, 14.05.85, 20 W
370/84
WEG §§ 14, 22
Wohnungseigentum, bauliche Veränderung,
Markise, Duldung
Die eigenmächtige Anbringung einer Ladenmarkise
stellt eine unzulässige bauliche
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Veränderung dar, die ein Wohnungseigentümer
nicht hinzunehmen braucht, zumal
wenn durch den Geschäftsbetrieb auf der
Straße die Sicht auf sein Praxisschild verschlechtert
wird.
KG, Beschluß vom 11.Januar 1995,
24W7039/94
GE 1995/625 = ZMR 1995/169 = WM
1995/226
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