Die Verpflichtung von Wohnungseigentümergemeinschaften zur ...

W E G u n d ö f f - r e c h t l . N o r m e n 

20. Oktober 2011 

7. Beiratskongress der KUNZE- 

Unternehmensgruppe 

„Die Verpflichtung von 

Wohnungseigentümergemeinschaften zur 

Beachtung öffentlich-rechtlicher 

Folie 1 

Vorschriften“ 

am 15.10. 2011 

Referent 

Dr. Olaf Riecke 

www.riecke-hamburg.de 

Dr. Olaf Riecke

WEG W E G u n d ö f f - r e c h t l . N o r m e n 

Umsetzung von Ordnungsverfügungen 

durch den WEG-Verwalter 

(u.a. EichG, EnEV, LBauO 

TrinkwasserVO u.a.) - 

20. Oktober 2011 Folie 2 Dr. Olaf Riecke


Grundsatz 

• Bei umfangreichen von der öffentlichen Hand geforderten 

Maßnahmen muss der Verwalter sofort eine 

Eigentümerversammlung einberufen und 

Beschlussvorschläge unterbreiten. 

• Zu echten Notmaßnahmen bleibt er in jedem Fall berechtigt 

( 27 Abs.3 Nr.4 iVm 27 Abs.1 Nr.3 WEG). Hierunter fallen 

nur Sicherungsmaßnahmen. 

• Außerdem: 27 Abs.3 Satz 1 Nr.3 WEG gibt gesetzliche 

Vertretungsmacht zB beim Zähleraustausch als laufende 

wenn auch aperiodische Maßnahme. 



• Anteilige Nutzungspflicht 

4 EWärmeG B.-W. 

• (1) Bei neu zu errichtenden Wohngebäuden, … müssen 

mindestens 20 Prozent des jährlichen Wärmebedarfs durch 

erneuerbare Energien gedeckt werden. 

• (2) Bei Wohngebäuden, für die vor dem 1. April 2008 der 

Bauantrag gestellt …. sowie bei allen bis dahin bereits 

errichteten Wohngebäuden müssen ab dem 1. Januar 2010 

mindestens 10 Prozent des jährlichen Wärmebedarfs durch 

erneuerbare Energien gedeckt werden, wenn ein Austausch 

der Heizanlage erfolgt. 

• Muss die Heizanlage kurzfristig wegen eines Defektes 

ausgetauscht werden, ist die Verpflichtung innerhalb von 

24 Monaten nach Austausch zu erfüllen. 




• (1) Der Verpflichtete hat den Umfang seiner Verpflichtung 

nach 4 sowie die Geeignetheit der zur Erfüllung oder 

ersatzweise Erfüllung getroffenen Maßnahmen durch einen 

Sachkundigen nach 7 bestätigen zu lassen. 

• Die Bestätigungen sind vom Verpflichteten der zuständigen 

Behörde innerhalb von drei Monaten nach Inbetriebnahme 

oder Austausch der Heizanlage vorzulegen. 

• Sachlich zuständig sind die unteren Baurechtsbehörden, 8 




Ordnungswidrigkeiten 

• (1) Ordnungswidrig handelt, wer als Bauherr oder 

Eigentümer oder Erbbauberechtigter eines Wohngebäudes 

vorsätzlich oder fahrlässig 

• 1. seinen Verpflichtungen nach 4 nicht oder nicht 

vollständig oder nicht rechtzeitig nachkommt, 

• 2. seinen Nachweispflichten nach 6 nicht oder nicht 

rechtzeitig nachkommt oder 

• 3.auf den nach 6 vorzulegenden Bestätigungen falsche 

Angaben macht. 




Begriffsbestimmungen 

• Erneuerbare Energien sind solare Strahlungsenergie, 

Geothermie, Biomasse einschließlich Biogas und Bioöl im 

Sinne der Biomasseverordnung vom 21. Juni 2001 (BGBl. I 

S. 1234) …, welche ohne vorangegangene Umwandlung in 

elektrische Energie für Zwecke der Wärmenutzung 

verwendet werden…. 



Was muss der WEG-Verwalter tun? 

• Den Verwalter treffen Informationspflichten nicht nur aus 

27 WEG, sondern auch als Nebenpflicht aus dem 

Verwaltervertrag i.V.m. 328 BGB gegenüber den 

Wohnungseigentümern. 

• Dies gilt für die nach öff. Recht geforderten Maßnahmen 

ebenso wie für Fördermittel, die ggf in Anspruch 

genommen werden könnten. 

• Vgl. PWW/Elzer/Riecke 27 WEG Rn. 4 ff. 



LG Mönchengladbach ZMR 2007, 402 

• Der WEG-Verwalter ist gemäß 27 Abs.1 Nr.2 WEG a.F. 

verpflichtet, die Wohnungseigentümer bei der Umstellung 

der Energieversorgung von Öl auf Gas über Fördermittel 

durch den örtlichen Energieversorger zu unterrichten. 

• Ein Unterlassen führt zu einem Schadensersatzanspruch 

der Wohnungseigentümer, der gemäß 254 BGB zu 

mindern ist, wenn es ihnen zumutbar gewesen wäre, sich 

selbst über die Fördermöglichkeit zu informieren. 

• Folge: Nur ein gut informierter Verwalter hilft hier weiter. 



Vorbereitungsbeschluss 

• Die WEG-Verwaltung wird mit der Durchführung folgender 

Maßnahmen beauftragt: 

• Beauftragung eines Fachingenieurs mit der der 

Vorbereitung der Heizungssanierung unter Beachtung der 

Vorgaben des EWärmeG von B.-W. 

• Die Vorbereitung umfasst die Ausarbeitung eines 

Leistungsverzeichnisses. 

• Über die Beauftragung des Fachunternehmens und die 

Ausführung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch 

späteren Beschluss. 



Grund-Beschlussvorschlag des 

Verwalters 

• Es wird beschlossen, dass das Gebäude X. str. … mit einer 

neuen Heizanlage …...(einfügen: Art der Anlage) ausgestattet 

werden soll. Die Ausstattung soll erfolgen auf der Grundlage 

der Vorgaben des EWärmeG von B.-W. 

• Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, (nach 

Bestandskraft dieses Beschlusses) bis zur nächsten 

ordentlichen Eigentümerversammlung ein Angebot und 

mindestens zwei Vergleichsangebote von Fachfirmen 

einzuholen auf der Basis des LV im Vorbereitungsbeschluss. 

• Die Kosten der Installation werden nach […] verteilt. Die 

Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage oder 

durch eine Sonderumlage. Einzelheiten werden beschlossen 

nach Vorliegen der Angebote. 



Kriterien für einen bloßen Grund- 

Beschluss 

• Er muss generell Art und Umfang der neuen Anlage regeln. 

• Er muss Eckpunkte für die Angebotseinholung festlegen. 

• Das früheste und späteste Einbaudatum sollte genannt 

sein. 

• Dem Verwalter sollte - erst -nach Bestandskraft des 

Beschlusses aufgegeben werden, entsprechende 

Vergleichsangebote bei Fachfirmen einzuholen. 

• Grund-Beschluss muss verdeutlichen, dass erst danach in 

einer weiteren Eigentümerversammlung über die 

Auftragsvergabe entschieden werden wird. 

• Die konkrete Finanzierung ist erst im 2. Beschluss zu 

regeln. 



Ausführungsbeschluss 

• Es wird beschlossen, dass das Gebäude X.-str. .. mit 

folgender neuer Heizanlage (s. Angebot der Fa. …) 

ausgestattet wird. Die Arbeiten werden auf der Grundlage 

des der Einladung beigefügten Angebots der Firma […] 

vom […] vergeben. Der Verwalter wird beauftragt und 

ermächtigt, den Anbieter auf der Grundlage des Angebots 

namens der Gemeinschaft zu beauftragen und einen 

Ausführungstermin nicht vor dem Ablauf von 4 Monaten ab 

dem heutigen Versammlungstag zu vereinbaren, um 

vermietenden Eigentümern die rechtzeitige Ankündigung 

gegenüber ihren Mietern zu ermöglichen. Vermietende 

Eigentümer werden hiermit aufgefordert, ihren Mietern die 

Maßnahme form- und fristgerecht mitzuteilen. 



Weiter: Ausführungsbeschluss 

• Mit der Ausführungsüberwachung, technischen Abnahme, 

Rechnungsprüfung und Nachweiserbringung nach dem 

EWärmeG wird der Fachingenieur X. beauftragt. 

• Die Kosten in Höhe von […] werden nach […] verteilt. Die 

Finanzierung erfolgt durch eine Sonderumlage, die fällig ist 

zum […]. 



AG Hannover ZMR 2010, 238 

• Sieht der Wohnungseigentümerbeschluss über die 

Sanierung eines Flachdachs die Einbringung einer neuen 

Wärmedämmung vor, entspricht er den Grundsätzen 

ordnungsgemäßer Verwaltung, da er den Vorgaben der 

Anlage 3 Nr. 4.2 zu 8 Abs. 1 EnEV entspricht. 

• Ein solcher Beschluss bedarf nicht der qualifizierten 

Mehrheit des 22 Abs.2 WEG. 

• Einfache Mehrheit genügt! 



Kein Verdruss über (außerordentliche) 

ETVers.: Denn der Verwalter muss 

insoweit aktiv werden 

• Weiß der Verwalter um öffentlich-rechtliche Pflichten mit 

langen Übergangsfristen, muss er rechtzeitig informeiren 

und tätig werden. 

• Ergehen wegen der Verzögerung Bußgeldbescheide, ist der 

Verwalter haftbar. 

• Lehnt die ETVers. zu Unrecht Beschlussfassung ab, ist nur 

der Verwalter als zur Untätigkeit befohlenes Vollzugsorgan 

aus dem Schneider! 

• Bsp.: Anbringung von Thermostatventilen nach EnEV, 

Rauchwarnmeldern nach LBauO, Verbrauchserfassungsgeräten 

etc. 



Vor-Frage für den Tätigkeitsbereich des Verwalters: 

Handelt es sich hier um SE oder GE? 

Kann durch Teilungserklärung oder nachträgliche 

Vereinbarung ein einzelner Gegenstand dem 

Sondereigentum zugeordnet werden? 

• 5 (2) WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder 

Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, 

die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der 

Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des 

Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im 

Sondereigentum stehenden Räume befinden. 

• 5 (3) WEG: Die Wohnungseigentümer können 

vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die 

Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum 

gemeinschaftlichen Eigentum gehören. 



Antwort: 

Nur nach (falscher) Ansicht des BGH! 

• Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an 

eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder 

nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum 

zugeordnet werden. 

• Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher 

anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch 

Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. 

• BGH, Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10 

• Kritisch dazu jetzt auch Schmid MDR 2011, 1081 



a. A. zu Recht die bisher h. M. 

• Wohnungseigentümer können nach 5 Abs. 3 WEG nur das 

Gegenteil vereinbaren. 

• Im Übrigen kann – was 3 Abs. 2, 5 Abs. 1 WEG zeigen – nur 

vereinbart werden, dass ein Raum im Sondereigentum steht. 

Aus 5 Abs. 1 WEG ergibt sich dann von Gesetzes wegen, 

welche zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des 

Gebäudes Gegenstand des Sondereigentums sind. 



OLG-Rspr. Hierzu: 

• Heizungs- oder Thermostatventile an Heizkörpern in 

Wohnungseigentumsanlagen. 

• Diese sind nach OLG München (MDR 2008, 620), OLG 

Stuttgart (ZMR 2008, 243 = WuM 2008, 44) und OLG Hamm 

(ZMR 2001, 839) Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. 

• Die Kosten für die Reparatur und den Austausch defekter 

Thermostatventile sind Kosten der Verwaltung des 

gemeinschaftlichen Eigentums. 



Wohnungseigentümer sind nicht 

Vertragspartner des Verwalters, aber: 

• Der Verwaltervertrag zwischen Verwalter und Verband 

(WEGem) entfaltet Schutzwirkungen auch zugunsten der 

Eigentümer. 

• Die Pflichtverletzung kann auch in einem Unterlassen von 

Informationen über Pflichten der WEGem nach LBauO etc 

bestehen, wenn eine Rechtspflicht zum Handeln bestand. 

• 49 Abs.2 WEG stellt kein Haftungsprivileg dar (Riecke WE 

2008, 148; BGH v. 18.8.2010, V ZB 164/09). 

• Dennoch: Für im Namen des Verbandes (idR nach Beschluss) 

eingeschaltete Sonderfachleute haftet der Verwalter nicht! 



Verkehrssicherungspflichten 

• treffen sowohl den Verband als auch die Wohnungseigentümer, 

27 Abs.1 Nr.2 WEG. 

• Bsp: öff.-rechtliche Pflicht zur Gehwegreinigung und zum 

Schneeräumen; Absturzsicherung; Schneefanggitter. 

• Wichtig: Wenn z.B. der Hauswart vom Verband angestellt 

wurde, scheidet Vertragshaftung nach 278 BGB zulasten 

des Verwalters aus. Ihn trifft nur eine Überwachungspflicht. 

• Lit: Gottschalg, Verwalterhaftung Rn. 280 ff 



Ausgangspunkt 

• Verbände wie die WEG ( 10 Abs.6 WEG; BGH vom 

2.6.2005; ZMR 2005, 547: Verband sui generis) könnten 

Adressat einer Geldbuße sein (vgl. 30 Abs.1 OWiG). 

• Seit der Entdeckung der sog. Teilrechtsfähigkeit durch BGH 

(vom 2.6.2005, ZMR 2005, 547) - richtig: volle 

Rechtsfähigkeit in Teilbereichen - sind nicht mehr primär 

die einzelnen Wohnungseigentümer STÖRER. 



30 OWiG - Geldbuße gegen juristische 

Personen und Personenvereinigungen 

• (1) Hat jemand 

• 1. als vertretungsberechtigtes Organ einer juristischen Person 

oder als Mitglied eines solchen Organs, 

• 2. als Vorstand eines nicht rechtsfähigen Vereins oder als Mitglied 

eines solchen Vorstandes, 

• 5. als sonstige Person, die für die Leitung des Betriebs oder 

Unternehmens einer juristischen Person oder einer in Nummer 2 

oder 3 genannten Personenvereinigung verantwortlich handelt, 

wozu auch die Überwachung der Geschäftsführung oder die 

sonstige Ausübung von Kontrollbefugnissen in leitender Stellung 

gehört, 

• eine Straftat oder OWi begangen, durch die Pflichten, welche die 

juristische Person oder die Personenvereinigung treffen, verletzt 

worden sind … , so kann gegen diese eine Geldbuße festgesetzt 

werden. 



Kein Bußgeld gegen den Verband ?! 

• WEGem ist keine juristische Person iSd Owi-Recht 

• Sie ist auch keine Gesellschaft (vgl. 14 Abs.2 BGB) 

• Mögliche Konsequenz: 

• Die Festsetzung von Bußgeldern gegen den Verband 

scheidet dann aus! 

• Richtig wohl: Der WEG-Verwalter ist nur „Repräsentant“ 

und vertretungsberechtigtes Organ des Verbandes 



Voraussetzungen 

• Verletzung von Verbandspflichten durch den Verwalter 

• zB: Verkehrssicherungspflichten; Verstoß gegen EichG, 

EnEV… 

• Bis zur Änderung des 30 OWiG soll nach Helmrich NZM 

2010, 460 der Verband sanktionslos untätig bleiben dürfen! 

• Das ist für sein Organ (WEG-Verwalter) mit Haftungsrisiken 

verbunden; ergo muss er alles organisieren, um den WEern 

eine schnelle Beschlussfassung zu ermöglichen. 



Vermeidungsstrategien – und eine 

Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe 

Ausnutzen von Befreiungsmöglichkeiten von 

Nachrüstpflichten 

• gemäß 10 Abs. 6 EnEV oder 

• gemäß 25 EnEV. 

• Die dort benutzten unbestimmten Rechtsbegriffe sind 

freilich derzeit kaum zu handhaben. 

Ermächtigungsgrundlage ist 5 Abs. 1 und 2 EnEG. Es 

geht also um die »übliche Nutzungsdauer« und die 

»Erwirtschaftung in angemessener Zeit«. In der bisherigen 

Rechtsprechung gilt ein 10 Jahres Vergleichszeitraum. 



• 10 Abs.6 EnEV: 

10 Abs.6 EnEV 

• Die Absätze 2 bis 5 sind nicht anzuwenden, soweit die für 

die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die 

eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener 

Frist erwirtschaftet werden können. 



25 Abs. 1 EnEV 

• Die nach Landesrecht zuständigen Behörden haben auf 

Antrag von den Anforderungen dieser Verordnung zu 

befreien, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen 

besonderer Umstände durch einen unangemessenen 

Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte 

führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn 

die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen 

Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende 

Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die 

eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden 

können. 



25 Abs.2 EnEV 

• (2) Eine unbillige Härte im Sinne des Absatzes 1 kann sich 

auch daraus ergeben, dass ein Eigentümer zum gleichen 

Zeitpunkt oder in nahem zeitlichen Zusammenhang 

mehrere Pflichten nach dieser Verordnung oder zusätzlich 

nach anderen öffentlichrechtlichen Vorschriften aus 

Gründen der Energieeinsparung zu erfüllen hat und ihm 

dies nicht zuzumuten ist. 



Wann macht es Sinn Ausnahmen zu 

beantragen 

• Leider unklare Rechtslage: 

• Zum Amortisationszeitraum: Derzeit ist völlig offen, ob jetzt 

10, 15, 20 oder sogar noch mehr Jahre gelten. 

• Geht man von der Nutzungsdauer/Lebensdauer des 

jeweiligen Bauteils aus (was m. E. konsequent ist) bzw. bei 

Bestandgebäuden von der noch zu erwartende Restdauer 

(siehe 5 Abs. 1 S. 3 EnEG) aus, verbietet sich die 

pauschale Betrachtungsweise. 

• Die Politik (Bundesministerium für Bau Verkehr) äußert sich 

hierzu nicht. 



Wer auf die Politik setzt … 

• Es ist nicht damit zu rechnen, dass kurz- oder mittelfristig 

Hilfestellung aus der Politik kommen wird . 

• Anders war es bei Kaltwasserzählern in Hamburg. Dort gab 

es schnell zu der Befreiungsmöglichkeit nach HBauO ein 

Arbeitsblatt der Behörde, indem konkretisiert wird, unter 

welchen Voraussetzungen eine Unzumutbarkeit/ 

Unwirtschaftlichkeit gegeben ist und die Behörden die 

Befreiung von der Einbaupflicht bewilligen müssen. 



Bauprüfdienst (BPD) 5/2003 Nachträglicher Einbau von 

Einrichtungen zur Messung des Wasserverbrauchs 

(BPD Wasserzähler) 

• Nach 39 Abs. 3 HbgBauO a.F. in Verbindung mit 83 

Abs.3 HbgBauO n.F. ist jede Wohnung oder andere 

Nutzungseinheit in Gebäuden, die überwiegend 

Wohnzwecken dienen, bis 1.9.2004 mit Einrichtungen zur 

Messung des Wasserverbrauchs in der Wohnung oder der 

Nutzungseinheit auszurüsten. Die Eigentümerinnen und 

Eigentümer bestehender Gebäude sind verpflichtet, bis zum 1. 

September 2004 jede Wohnung oder andere Nutzungseinheit 

nach Satz 1 mit solchen Einrichtungen auszurüsten. 

• Vgl. Riecke in Harz/Kääb/Riecke/Schmid, FAHdb, 3. Aufl. Kap 

21 Rn. 157 



Ausnahmen 

• Ausnahmen können zugelassen werden, 

soweit die Ausrüstung im Einzelfall wegen besonderer 

Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in 

sonstiger Weise zu unverhältnismäßigen Kosten führt. 

• Der Bauprüfdienst erläutert, unter welchen Umständen bei 

bestehenden Gebäuden ein unangemessener Aufwand bzw. 

unverhältnismäßige Kosten vorliegen. 



Ausnahmen-Placebo und 

Behördenformel 

• Anrechenbare Installationskosten (in Euro) x 11% 

geteilt durch Wohnfläche (in Quadratmeter) x 12 

muss größer/gleich 0,25 Euro je Quadratmeter Wohnfläche 

sein. 

• Für eine 100 qm große Wohnung müssen die 

„anrechenbaren“ Einbaukosten über 2600 Euro betragen. 

• 2600 Euro x 11% = 286 Euro : 1200 = 0,24 ist nicht größer 0,25 

Euro je qm 



Rspr. aus Franken 

• Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit Urteil vom 

28.7.2010 - 14 S 438/10 WEG - ZWE 2010, 466 - für die 

Umstellung von Öl-Zentral-Heizung auf Fernwärme 40 Jahre 

zugrundegelegt! 

• Die Maßgeblichkeit der 40 Jahre wird nicht näher 

begründet; offenbar ist dies die übliche Nutzungsdauer 

einer Fernwärmeanlage. 



Beschlussantrag lautete: 

• Es wird der Antrag gestellt, im Zuge des Austausches des 

alten Heizkessels Brötje als Energiequelle künftig die 

Fernwärme der N-ERGIE zu nutzen. Die erforderlichen 

Umbaumaßnahmen an der Regelung, den Absperrungen 

und der Pumpen können nach Auftragserteilung erfolgen. 

Die Kosten dieser Maßnahme gehen zu Lasten der 

Instandhaltungsrücklage. 

• Beschluß: Für den Antrag 465 Stimmen, gegen den Antrag: 

294 Stimmen, Enthaltungen: 49 Stimmen, gesamt: 808 

Stimmen. Somit ist der Antrag mehrheitlich genehmigt. 



Beanstandung durch Schornsteinfeger ggü dem Verwalter 

• Der Erneuerung der Heizanlage steht nicht entgegen, dass 

sie derzeit funktionstüchtig ist. Eine Erneuerung ist nicht 

nur dann notwendig, wenn eine technische Einrichtung 

endgültig ausfällt, sondern schon dann, wenn sie sich in 

einem Zustand befindet, in dem jederzeit damit gerechnet 

werden muss, dass wesentliche Teile unbrauchbar werden. 

• Hinzu kommt, dass die Zentralheizung aufgrund der EnEV 

spätestens im Laufe des Jahres 2011 jedenfalls teilweise 

erneuert werden muss. Der zuständige Kaminkehrermeister 

hat ausgesagt, dass er den Kessel des Baujahres 1973 bei 

der nächsten Feuerstättenschau im Jahr 2011 beanstandet 

würde und er dann, wenn nicht binnen 3 Monaten Abhilfe 

geschaffen würde, die Bauaufsicht einschalten müsse. Aus 

diesem Grund hatte er der Verwalterin bereits eine 

Beanstandung geschickt. 



Kosten-Nutzen-Analyse 

• Die Investitionskosten für die Fernwärme sind zwar 

ursprünglich um ca. 4.000,00 € höher, hingegen wird die 

Wohnungseigentümergemeinschaft in den nächsten 40 

Jahren 64.500,00 € an Folgekosten gegenüber der Öl- 

Zentral-Heizung sparen. 

• Insgesamt verspricht dies innerhalb der nächsten 40 Jahre 

einen langfristigen finanziellen Vorteil von ca. 60.000,00 €. 



Ordnungspflichtigkeit des WEG-Verwalters 

für Brandschutz 

• 1. Die Inanspruchnahme des Verwalters einer 

Wohnungseigentümergemeinschaft zur Sicherstellung des 

Brandschutzes im Bereich des Gemeinschaftseigentums 

durch eine Ordnungsverfügung (hier: Freihalten des 

Treppenhauses) ist nicht zu beanstanden. 

• Der Begriff der Instandhaltung ( 27 Abs.1 Nr.2 WEG) 

umfasst auch die Beseitigung einer Störung der 

öffentlichen Sicherheit oder Ordnung. 

• OVG NRW (Münster), Beschluss vom 15.4.2009, 10 B 

304/09, ZMR 2010, 78 



27 Abs.1 Nr. 2 und 3 WEG 

• (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern 

und gegenüber der Gemeinschaft der 

Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,…. 

• 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und 

Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums 

erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 

• 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des 

gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen 

zu treffen; 



Weiter das OVG NRW zu Stolperfallen 

• 2. Die aus Gründen des Brandschutzes geforderte 

Beseitigung von Gegenständen aus dem Bereich eines 

notwendigen Rettungsweges kann nicht nur mit der 

Brennbarkeit der Gegenstände begründet werden, sondern 

auch damit, dass sie im Brandfall den Durchgang für Retter 

und Bewohner des Hauses erschweren. 

• Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die nutzbare Breite 

des Rettungsweges unter Berücksichtigung der 

vorhandenen Gegenstände die Anforderungen der 36 

Abs 5, 38 Abs.2 BauO NRW 2006 erfüllt. 

• 3. Eine Ordnungsverfügung, die dem Adressaten die 

Beseitigung "sämtlicher Brandlasten aus dem Treppenhaus" 

aufgibt, kann wegen Unbestimmtheit rechtswidrig sein. 



Weiter das OVG 

• Der Begriff der Instandhaltung umfasst auch die 

Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit oder 

Ordnung. 

• Diese Ordnungspflicht ist umfassend zu verstehen. 



weiter 

• Von Verwalter wird durch die Ordnungsverfügung nur die 

Beseitigung der beanstandeten Gegenstände aus dem 

Bereich des Rettungsweges verlangt; 

• dies erfordert keine Zerstörung der Gegenstände, sondern 

lediglich ihre Sicherstellung an einem ungefährlichen Ort, 

falls die Eigentümer der Aufforderung des Verwalters nicht 

nachkommen, sie zu entfernen. 



Kritik 

• Das Ergebnis der Entscheidung ist falsch, der WEG- 

Verwalter schon nicht ordnungspflichtig. 

• Das OVG, das sich auf eigene, bereits zum alten Recht 

zweifelhafte Rechtsprechung beruft, verkennt jedenfalls die 

nach dem 1. 7. 2007 veränderte rechtliche Situation. 

• 27 Abs.1 WEG gewährt dem Verwalter keine Vertretungsbefugnis. 

Die Vorschrift bezieht sich nach dem Willen des 

Gesetzgebers (BT-Dr 16/887, S. 70 = NZM 2006, 401, 442 li. 

Sp.) nur auf das Innenverhältnis. 

• So bereits Drasdo NJW Spezial 2009, 594 



Weitere Kritik 

• Auch die Argumentation, dass der Verwalter handeln dürfe, 

weil ihm nach 27 Abs.3 S. 1 Nr. 3 WEG eine Vollmacht für 

die Durchführung von laufenden Instandsetzungs- und - 

haltungsmaßnahmen eingeräumt worden sei, ist 

unzutreffend. Darunter sind wiederkehrende Maßnahmen zu 

verstehen (BGH, NJW 1977, 44). Dies dürfte bei der 

Befolgung einer Ordnungsverfügung nicht der Fall sein. 

• Für alle nicht regelmäßig wiederkehrenden Maßnahmen 

bedarf es, wie sich aus 27 Abs.3 S.1 Nr. 7 WEG ergibt, 

einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, um ein 

Handlungsrecht und damit auch eine entsprechende Pflicht 

zu begründen. Auf eine Notwendigkeit der geforderten 

Maßnahme kommt es mithin nicht an. 



27 Abs. 3 Nr. 3 und 7 WEG 

• (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft 

der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen 

sie … 

• 3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen 

ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung 

gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; … 

• 7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen 

vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder 

Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit 

ermächtigt ist. 



Zur GaragenVO NRW 

• Durch Ordnungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung kann 

der WEG-Verwalter verpflichtet werden, aus 

Brandschutzgründen mit einer Frist von ca. 3 Wochen 

Garagentore dauerhaft in geöffneter Position festzusetzen und 

dafür zu sorgen, dass in den Einstellboxen gelagerte 

Materialien, mit Ausnahme derer, die an ein KFZ montiert 

werden können, entfernt werden und die Boxen dauerhaft in 

diesem Zustand zu halten. 

VG Düsseldorf, Urteil vom 20.8.2010, 25 K 3682/10 ZMR 2011, 338 

= IMR 2011, 31 = ZWE 2011, 29; krit. dazu auch Briesemeister 

ZWE 2011, 25 ff. 



Sachverhalt 

• Großgarage mit 65 Einstellplätzen. 

• Insoweit wurde Sondereigentum begründet. 

• Nach LBauO sind Garagen nur zum Abstellen von PKW 

zugelassen. 

• Berufsfeuerwehr sieht in dem Umfunktionieren zum 

weiteren Lagerraum/Kellerraum zusätzliche konkrete 

Brandgefahr. 



Begründung 

• Weil der Verwalter handeln darf, gilt er als STÖRER. Seine 

Ordnungspflicht sei umfassend. 

• Offenhalten der Einstellboxen gefährdet nicht Charakter als 

Sondereigentum (arg. 3 Abs.2 Satz 2 WEG „dauerhafte 

Markierungen“). 

• Die Inanspruchnahme aller einzelnen Sondereigentümer 

würde zu unverhältnismäßigem Verwaltungsaufwand 

führen. 



Berechtigte Kritik durch VRiLG Weber 

(IMR 2011, 31) 

• Der Verwalter ist nicht Störer. Bei 27 III 1 Nr.3 WEG ist der 

Verband - nicht der Verwalter - passivlegitimiert. 

Der Verwalter muss nur Mängel feststellen, darüber 

unterrichten und Beschlüsse vollziehen. 

• Der Verwalter hat insbes. nicht im Sondereigentum nach 

dem Rechten zu sehen. 

• VG-Entscheidung als Willkürakt. 



(Teilweise falscher) richterlicher 

Hinweis des VG 

• Nach 27 Abs.1 Nr.3 WEG ist der WEG-Verwalter in 

dringenden Fällen in der Lage, sonstige zur Erhaltung des 

gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen 

zu treffen. 

• Dies werde in 27 Abs.3 Nr. 4 WEG aufgegriffen. 

• Kein erfolgreiches Berufen auf 123 StGB 

(Hausfriedensbruch) oder 303 StGB (Sachbeschädigung) 

möglich, da ggf. Duldungsverfügung gegen Mieter oder 

Sondereigentümer flankierend möglich ist. 



Bewertung 

• Bei Notmaßnahmen muss bzw. darf der Verwalter im 

Innenverhältnis gemäß 27 Abs.1 Nr. 3 WEG handeln; 

• im Außenverhältnis hat ihn 27 Abs.3 Nr.4 WEG mit der 

erforderlichen Vertretungsmacht versehen; 

• insoweit decken sich Rechte und Pflichten im 

Innenverhältnis mit der zur Ausführung benötigten 

Vertretungsmacht (vgl. Spielbauer/Then 27 Rn. 36) 



OVG NRW vom 28.1.2011, 2 B 1495/10, 

ZMR 2011, 425 

• Der WEG-Verwalter kann als Vertreter des Verbandes und 

der Wohnungseigentümer bei ordnungswidrigem Zustand 

der Garagen als Störer von der Bauaufsicht der Kommune 

in Anspruch genommen werden (vgl. OVG NRW ZMR 2010, 

78). 

• Die Herstellung des brandschutzgemäßen Zustands gehört 

zur laufenden Instandsetzung; obendrein ist Dringlichkeit 

zu bejahen, selbst wenn der Ist-Zustand schon Jahre 

andauert. 

• Gegebenenfalls muss der WEG-Verwalter Aufträge im 

eigenen Namen erteilen; hierin liegt kein besonderes 

Haftungs- oder Kostenrisiko!!?? 



OVG NRW vom 28.1.2011, 2 B 1495/10, 

ZMR 2011, 425 weiter: 

• Es ist effektiver, den WEG-Verwalter unmittelbar in 

Anspruch zu nehmen, als gegen den Verband vorzugehen 

oder die einzelnen Eigentümer. 

• Ein kleiner Fortschritt allerdings ist zu konstatieren: Soweit es 

um die Freiräumung des Sondereigentums „Garage“ geht, 

ist der WEG-Verwalter nicht Störer. 



Rauchwarnmelder und LBauO in 9 

Bundesländern; noch nicht in B.-W. 

• Brand- und Rauchwarnmelder gehören zu den 

Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der 

Wohnungseigentümer dienen und aus diesem Grunde 

gemäß 5 Abs.2 WEG zwingend gemeinschaftliches 

Eigentum sind. 

• Für diese rechtliche Qualifikation ist es unbeachtlich, dass 

sich die Melder innerhalb des räumlichen Bereichs des 

Sondereigentums befinden. 

• Die Gemeinschaft hat Beschlusskompetenz zur 

Erweiterung bzw. zum Einbau der Melder. 

• OLG Frankfurt vom 17.7.2008, 20 W 325/06 ZMR 2009, 865 



Schneider ZMR 2010,822 und LG 

Hamburg vom 2.3.2011, 318 S 193/10, 

ZMR 2011, 387 

• Es handelt sich bei Rauchwarnmeldern lediglich um 

Zubehör im Sinne des 97 BGB. Jedenfalls handelt es sich 

beim Einbau und Wartung um eine gemeinschaftsbezogene 

Pflicht, nämlich die Erfüllung öffentlich-rechtlicher 

Pflichten. 

• Die öffentliche Hand müsste sich bei Durchsetzung der 

Verpflichtung an den Verband wenden, nicht aber an den 

WEG-Verwalter. Die Voraussetzungen des 10 Abs.6 Satz 

3, 1. hilfsweise 2. Variante WEG sind erfüllt. Die öffentlichrechtliche 

Pflicht darf jedenfalls durch die Gesamtheit der 

Wohnungseigentümer erfüllt werden. Dies stellt keinen 

unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum dar. 



Richtiger Klagantrag gegen Mieter zur 

Durchsetzung öff-rechtl. Pflichten! 

• 1. Die verklagten Mieter müssen ermöglichen, dass 

Mitarbeiter - maximal zwei Personen gleichzeitig, die sich 

auf Wunsch der Beklagten ausweisen müssen - eines vom 

Vermieter beauftragten Unternehmens nach vorheriger 

Ankündigung mit Frist von mindestens einer Woche in der 

Zeit zwischen 09.00 Uhr und 13.00 Uhr sowie 15.00 Uhr und 

18.00 Uhr den Zutritt zu ihrer gemieteten Wohnung im A- 

Weg .., … Hamburg erhalten und dulden, dass (z.B. in den 

zum Schlafen genutzten/geeigneten Räumen sowie im Flur der 

Wohnung jeweils die Installation eines Rauchwarnmelders an 

der Decke des Raumes erfolgt). 



Einzelaktionen der Mieter 

• Der Mieter muss die Dispositionsbefugnis des Vermieters 

akzeptieren und kann nicht durch vorauseilenden 

Gehorsam öff. Rechtl. Pflichten erfüllen (z. B. Einbau 

eigener Geräte) und damit letztlich in die Verwaltungspraxis 

des Vermieters eingreifen. 

• Der Vermieter entscheidet auch über den Umfang der 

Ausstattung; er ist nicht verpflichtet nur eine 

Mindestausstattung nach der jeweiligen LBauO 

vorzunehmen. 

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 16.2.2011, 531 C 341/10, 

ZMR 2011, 395 



Verstoß gegen das Eichgesetz 

• 1. Einem Wohnungseigentumsverwalter ist es nicht als 

ordnungswidrig vorzuwerfen, wegen der Verwendung und 

Bereithaltung nicht mehr gültig geeichter Wasserzähler in 

der Wohnungseigentumsanlage einen Verstoß nach 25 

Abs.1 Satz 1 Nr. 1 EichG begangen zu haben, wenn er die 

Wohnungseigentümer auf die Erforderlichkeit einer 

Zählereichung hingewiesen hat, aber die Gemeinschaft 

gleichwohl einstimmig beschlossen hat, einen 

Zähleraustausch zurückzustellen. 

• AG Düsseldorf, Beschluss vom 14.3.2008, 302 Owi-90 Js 

4536/07-24107, ZMR 2008, 741 



Zweifelhafte Begründung 

• 2. Zudem verbietet die genannte Vorschrift, ungeeichte 

Messgeräte im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder 

bereitzuhalten. Bei der Verwendung und Bereithaltung von 

Wasserzählern im Rahmen einer Eigentumsgemeinschaft 

und der darauf fußenden Abrechnung innerhalb der 

Eigentümergemeinschaft handelt es sich aber gerade nicht 

um geschäftlichen Verkehr im Sinne der Vorschrift. Wenn 

es die Eigentümerversammlung für ausreichend erachtet, 

auf der Basis ungeeichter Wasserzähler den 

Gesamtverbrauch bzw. die darauf fußende Verteilung nach 

einem festgelegten Verteilungsschlüssel abzurechnen, 

handelt es sich um eine Maßnahme ohne Außenwirkung. 



Sachverhalt/Bußgeldbescheid 

• Der Betroffene ist gewählter Verwalter der 

Wohnungseigentumsanlage A in ... E. 

• In der vorgenannten Liegenschaft befanden sich jedenfalls 

wenigstens am 16. August 2006 26 nicht mehr gültig 

geeichte Wasserzähler, die der Berechnung des 

Wasserverbrauchs in den einzelnen Eigentumswohnungen 

dienten. 

• Durch Bußgeldbescheid vom 28. März 2007 ist dem 

Betroffenen zur Last gelegt worden, wegen der 

Verwendung und Bereithaltung dieser nicht mehr gültig 

geeichten Wasserzähler in der genannten Liegenschaft 

einen Verstoß nach 25 Abs.1 Satz 1 Nr. 1a EichG 

begangen zu haben. 



25 EichG 

• 25 Fortbestehen von Eichpflichten 

• (1) Es ist verboten, 

• 1. Messgeräte zur Bestimmung 

• a) der Länge, der Fläche, des Volumens, der Masse, der 

thermischen oder elektrischen Energie, der thermischen 

oder elektrischen Leistung, der Durchflussstärke von 

Flüssigkeiten oder Gasen oder der Dichte oder des Gehalts 

von Flüssigkeiten, … 

ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder so 

bereitzuhalten, dass sie ohne besondere Vorbereitung in 

Gebrauch genommen werden können, 



Alles halb so schlimm? 

• BGH Urteil vom 17.11.2010 (VIII ZR 112/10 MDR 2011, 92): 

• Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung kommt es allein 

darauf an, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend 

wiedergegeben ist. .. Den von einem nicht geeichten 

Messgerät abgelesenen Werten komme die Vermutung ihrer 

Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall müsse der Vermieter 

darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte 

zutreffend sind. 

• Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, stehe einer 

Verwendung der Messwerte 25 Abs.1 Nr.1a EichG nicht 

entgegen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war 

der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer 

staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorgeht, 

dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren. 



auch in Bayern (OLG München) 

• Messgeräten, deren Eichgültigkeit abgelaufen ist, kommt 

die Vermutung der Richtigkeit nicht zu (Anschluss an BGH 

vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10). 

• In einem Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter 

wegen falscher Kostenverteilung muss gleichwohl der 

Geschädigte als Anspruchsteller die Unrichtigkeit der 

Abrechnung beweisen. Inwieweit sich der als Schädiger in 

Anspruch genommene Abrechner seinerseits auf die 

Ablesewert ungeeichter Zähler berufen kann, bleibt offen. 

• OLG München Beschluss vom 13.1.2011, 32 Wx 32/10, ZMR 

2011, 406 



EnEV I 

• Sehr praxisrelevant sind Verstöße gegen die EnEV. 

• Welche Folgen hat es, wenn man die Vorgaben ignoriert 

und einen Handwerker findet, der bereit ist, seinerseits die 

Vorgaben zu ignorieren? 

• Das hängt u.a. von der rechtlichen Stellung des WEG- 

Verwalters ab! 



EnEV II 

• Dämmpflicht jetzt per 1.1.2012 auch für begehbare 

Dachböden nach EnEV 2009. 

• Bei Nichtbeachtung droht Bußgeld bis 50.000 Euro (vgl. 8 

EnEG; Drasdo in Riecke/Schmid WEG, 3. Aufl. S.1347). 

• Aufgaben des Verwalters: Vorlage von 

Beschlussvorschlägen, die der Verwalter dann umsetzen 

muss; Kein selbständiges Tätigwerden. 

• Von der EnEV geforderte Maßnahmen sind keine baulichen 

Veränderungen im Sinne des 22 WEG (vgl. Drasdo in 

Riecke/Schmid, 3. Aufl., EnEV Rn. 75 ff., S. 1336 ff). 



10 EnEV Nachrüstung bei Anlagen 

und Gebäuden 

• (1) Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit 

flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden 

und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt 

worden sind, nicht mehr betreiben. …. 

• (2) Eigentümer von Gebäuden müssen dafür sorgen, dass 

bei heizungstechnischen Anlagen bisher ungedämmte, 

zugängliche Wärmeverteilungs - und Warmwasserleitungen 

sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen 

befinden, nach Anlage 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe 

gedämmt sind. 



10 EnEV Nachrüstung bei Anlagen 

und Gebäuden 

• (3)Eigentümer von Wohngebäuden sowie von 

Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung 

jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen 

von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen 

dafür sorgen, dass bisher ungedämmte, 

nicht begehbare, aber zugängliche oberste 

Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass 

der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 

Watt/(m²·K) nicht überschreitet. ….. 

• (4)Auf begehbare, bisher ungedämmte oberste 

Geschossdecken beheizter Räume ist Absatz 3 nach dem 

31. Dezember 2011 entsprechend anzuwenden. 



27 Ordnungswidrigkeiten 

• (1) Ordnungswidrig im Sinne des 8 Abs.1 Nr.1 

Energieeinsparungsgesetz handelt, wer vorsätzlich 

oder leichtfertig 

• 1.entgegen 3 Absatz 1 ein Wohngebäude nicht richtig 

errichtet, 

• 2.entgegen 4 Absatz 1 ein Nichtwohngebäude nicht richtig 

errichtet, 

• 3.entgegen 9 Absatz 1 Satz 1 Änderungen ausführt, 

• 4. .. 5. … 6.entgegen 13 Abs1 Satz 1 , auch in Verbindung 

mit Satz 2, einen Heizkessel einbaut oder aufstellt, 

• 7.entgegen 14 Abs.1 Satz 1, Absa2 Satz 1 oder Abs.3 eine 

Zentralheizung, eine heizungstechnische Anlage oder eine 

Umwälzpumpe nicht oder nicht rechtzeitig ausstattet… 



Eigentümerpflichten nach öff. Recht; 

korrespondierende Verwalterpflichten 

• Letztlich geht es um die ganz grundlegende Frage der 

Rechtsstellung und Funktion des Verwalters bei 

rechtswidrigem Verhalten der Wohnungseigentümer. 

• Ist er Kontrollorgan (bei der Einhaltung öffentlichrechtlicher 

Vorgaben des Staates) oder ist er nur 

privatrechtlicher Dienstleister mit beschränkten Hinweisund 

Warnpflichten ? 

• JH Schmidt für letzteres in Festschrift für Merle, S. 329 ff. 



Zensus 2011 

• Wer als WEG-Verwalter die Beantwortung der Fragen der 

behördlichen Erhebung zu Statistikzwecken verweigerte, 

wurde schon früher mit Bußgeldbescheid „belohnt“ 

• (vgl. Deckert, Zensus 2011: Neue Pflichten auch für den 

WEG-Verwalter, ZMR 2010, 926) 



Zensus 2011 

• Im Gesetz über den registergeschützten Zensus im Jahr 2011 

vom 8.7.2009, BGBl I 2009, 2808 heißt es u. a.: 

6 Gebäude- und Wohnungszählung 

• (1) Zur Durchführung des Zensus führen die statistischen 

Ämter der Länder zum Berichtszeitpunkt eine Gebäudeund 

Wohnungszählung als schriftliche Befragung durch. 

• (2) Erhebungsmerkmale sind: 

• 1.für Gebäude: a) Gemeinde, Postleitzahl und amtlicher 

Gemeindeschlüssel, b) Art des Gebäudes, 

c)Eigentumsverhältnisse, d) Gebäudetyp, e) Baujahr, 

f) Heizungsart, g) Zahl der Wohnungen, 



6 ZensG weiter 

• 2.für Wohnungen: a) Art der Nutzung, 

b)Eigentumsverhältnisse, c)Wohnung nicht 

meldepflichtiger Personen, soweit bekannt, d)Fläche der 

Wohnung, e)WC, f)Badewanne oder Dusche, g)Zahl der 

Räume. 

• (3) Hilfsmerkmale sind: 1.Familienname, frühere Namen, 

Vornamen und Anschrift der Auskunftspflichtigen, 

2.Telekommunikationsnummern der Auskunftspflichtigen 

oder einer anderen Person, die für Rückfragen zur 

Verfügung steht, 

• 3.Namen und Vornamen von bis zu zwei Wohnungsnutzern 

je Wohnung, 4.soweit bekannt: Zahl der Bewohner je 

Wohnung, 5.Straße, Hausnummer und Anschriftenzusätze 

der Wohnung. 



18 ZensG 

• 18 Auskunftspflicht und Form der Auskunftserteilung 

• (1) Für die Erhebungen nach diesem Gesetz besteht 

Auskunftspflicht. Die Auskunft über die Erhebungsmerkmale 

nach 7 Absatz 4 Nummer 19 ist freiwillig. 

• (2) Auskunftspflichtig für die Erhebungen nach den 6 und 14 

Absatz 3 sind die Eigentümer und Eigentümerinnen, die 

Verwalter und Verwalterinnen, die sonstigen Verfügungs- und 

Nutzungsberechtigten der Gebäude oder Wohnungen. 



Bußgeld ggf nach BundesstatistikG 

• G. v. 22.01.1987 BGBl. I S. 462, 565; zuletzt geändert durch 

Artikel 3 G. v. 07.09.2007 BGBl. I S. 2246; Geltung ab 

30.01.1987 FNA: 29-22; 2 Verwaltung 29 Statistik 

23 Bußgeldvorschrift 

• (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig 

entgegen 15 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 und 3 Satz 1 eine Auskunft 

nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erteilt. 

• (2) Ordnungswidrig handelt auch, wer entgegen 11 Abs. 1 die 

Antworten nicht auf den Erhebungsvordrucken in der 

vorgegebenen Form erteilt. 

• (3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 

fünftausend Euro geahndet werden. 



Arbeitsstättenverordnung 

4 Besondere Anforderungen an das Betreiben von 

Arbeitsstätten 

• (4) Verkehrswege, Fluchtwege und Notausgänge müssen 

ständig freigehalten werden, damit sie jederzeit benutzt werden 

können. Der Arbeitgeber hat Vorkehrungen zu treffen, dass die 

Beschäftigten bei Gefahr sich unverzüglich in Sicherheit bringen 

und schnell gerettet werden können. Der Arbeitgeber hat einen 

Flucht- und Rettungsplan aufzustellen, wenn Lage, Ausdehnung 

und Art der Benutzung der Arbeitsstätte dies erfordern. … 

• (5) Der Arbeitgeber hat Mittel und Einrichtungen zur ersten 

Hilfe zur Verfügung zu stellen und diese regelmäßig auf ihre 

Vollständigkeit und Verwendungsfähigkeit prüfen zu 

lassen. 



Wartung von Brandschutztüren 

• Moderne Brandschutztüren sind hochentwickelte sicherheitstechnische 

Anlagen, die zur Erhaltung Ihrer u. U. lebensrettenden 

Funktion regelmäßiger Wartung bedürfen. 

Die Instandhaltung obliegt nach 3 BauO NW dem Eigentümer 

der Immobilie. Dieser kann die zur Instandhaltung erforderlichen 

Wartungsarbeiten entweder selbst durchführen oder auf einen 

Fachbetrieb übertragen. 

• Um stets die einwandfreie Funktionsfähigkeit zu gewähr-leisten, 

ist eine fachgerechte Wartung mit einem Intervall von maximal 

12 Monaten erforderlich. 

Soweit Funktionsbeeinträchtigungen festgestellt werden (z.B. 

Schwergängigkeit, ungewöhnlicheGeräuschentwicklung etc.), ist 

unverzüglich ein Fachbetrieb mit der Überprüfung zu 

beauftragen. 



3 I BauO NRW 

Allgemeine Anforderungen 

• (1) Bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und 

Einrichtungen im Sinne von 1 Abs. 1 Satz 2 sind so 

anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, 

dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere 

Leben, Gesundheit oder die natürlichen Lebensgrundlagen, 

nicht gefährdet wird. Die der Wahrung dieser Belange 

dienenden allgemein anerkannten Regeln der Technik sind 

zu beachten. Von diesen Regeln kann abgewichen werden, 

wenn eine andere Lösung in gleicher Weise die allgemeinen 

Anforderungen des Satzes 1 erfüllt… 



3 II, III BauO NRW 

Allgemeine Anforderungen 

• (2) Bauprodukte dürfen nur verwendet werden, wenn bei 

ihrer Verwendung die baulichen Anlagen bei 

ordnungsgemäßer Instandhaltung während einer dem 

Zweck entsprechenden angemessenen Zeitdauer die 

Anforderungen dieses Gesetzes oder aufgrund dieses 

Gesetzes erfüllen und gebrauchstauglich sind. 

• (3) Als allgemein anerkannte Regeln der Technik gelten 

auch die von der obersten Bauaufsichtsbehörde durch 

öffentliche Bekanntmachung als Technische 

Baubestimmungen eingeführten technischen Regeln. 




• Wer diese nicht regelmäßig warten lässt, gefährdet u.a. 

auch seinen Versicherungsschutz! 

• Eine eingeschränkte Funktionsfähigkeit der 

Brandschutzvorrichtungen kann zur Leistungsfreiheit des 

Feuerversicherers führen, 7 Ziff. 1.a AFB 87: 

• Der Versicherungsnehmer hat 

– alle gesetzlichen, behördlichen oder in dem 

Versicherungsvertrag vereinbarten 

Sicherheitsvorschriften zu beachten; 



Weitere Risiken bei unterlassener 


• Der Eigentümer haftet für Dritten aufgrund einer 

Funktionsstörung der Brandschutztür entstandener 

Schäden in unbegrenzter Höhe aus dem Gesichtspunkt der 

Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht. 

• Die Gewährleistung ist ausgeschlossen, soweit Mängel auf 

unzureichende Wartung zurückzuführen sind (vgl. DIN 

4102, Teil 18, Nr. 1.2). 

• Die Baubehörde kann nach Feststellung einer in ihrer 

Funktion gestörten Brandschutztür Maßnahmen zur 

Gefahrenabwehr ergreifen, die bis zur Nutzungsuntersagung 

reichen können. 



7 Sicherheitsvorschriften 

AFB 1987 

• Verletzt der Versicherungsnehmer eine der Obliegenheiten, 

so ist der Versicherer nach Maßgabe des 6 VVG zur 

Kündigung berechtigt oder auch leistungsfrei. 

• Eine Kündigung des Versicherers wird einen Monat nach 

Zugang wirksam. Leistungsfreiheit tritt nicht ein, wenn die 

Verletzung weder auf Vorsatz noch auf grober 

Fahrlässigkeit beruht. 

• Führt die Verletzung zu einer Gefahrerhöhung, so gelten die 

23 bis 30 VVG . Danach kann der Versicherer zur 

Kündigung berechtigt oder auch leistungsfrei sein. 



Weitere Vorschriften 

• BGV A3 = Berufsgenossenschaftliche Sicherheit und 

Gesundheit bei der Arbeit; hier: für elektrische Anlagen und 

Betriebsmittel 

• Anm: Die StA beim LG Hannover hat nach tödlichem 

Elektrounfall eines Kleinkindes 2001 die Geschäftsführer 

der vermietenden Wohnungsgenossenschaft strafrechtlich 

verfolgt. Einstellung gegen Geldbuße von jeweils 2500 

Euro! (Vortrag Grieseler, Mannheim, 2.4.2011) 



Weitere Vorschriften 

• DIN 18065 für Gebäudetreppen 

• 15 BetriebssicherheitsVO für Aufzugsanlagen 

• DIN 1176 europäische Norm für Spielplätze und Spielgeräte 

- visuelle Routineinspektion (täglich bis wöchentlich je nach 

Benutzungshäufigkeit) 

- operative Inspektion (alle 1 bis 3 Jahre) 

- jährliche Hauptinspektion 



BGH vom 17.4.2002, IV ZR 91/01 

MDR 2002, 1008 

• Bei Obliegenheitsverletzungen ist wie bei Rechtspflichtverletzungen 

ein innerer Zusammenhang zwischen der von 

dem Verletzer geschaffenen Gefahrenlage und der 

eingetretenen Schadensfolge in dem Sinne erforderlich, 

dass letztere zu denjenigen Schadensfolgen gehören muss, 

denen die Obliegenheit vorbeugen soll. 



Trinkwasserverordnung 2011 

• Die Regelungen der novellierten Trinkwasserverordnung 

2011 (TrinkwV 2011) sind am 11.5.2011 im 

Bundesgesetzblatt verkündet worden und gelten bereits ab 

01.11.2011. 

• Erste Verordnung zur Änderung der 

Trinkwasserverordnung vom 3.5.2011, BGBl. 2011 I, Nr. 21 

v. 11.5.2011, S. 748 ff. 



25 TrinkwVO regelt 

die Ordnungswidrigkeiten 

• 1.Ordnungswidrig im Sinne des 73 Abs. 1 Nr. 24 des 

Infektionsschutzgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder 

fahrlässig 1.entgegen 5 Abs. 4 Satz 2 eine hinreichende 

Desinfektionskapazität nicht vorhält, 

• 2.einer vollziehbaren Anordnung nach 9 Abs. 1 Satz 4 

oder Abs. 4 Satz 1, 14 Abs. 6 Satz 2 oder 20 Abs. 1 oder 

3 Satz 2 zuwiderhandelt, 

• 3.entgegen 13 Abs. 1 Satz 1 oder 5, jeweils auch in 

Verbindung mit Abs. 3 Satz 3, oder 16 Abs. 1 Satz 1 oder 2 

eine Anzeige nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder 

nicht rechtzeitig erstattet, 



weiter 

• 4.entgegen 14 Abs. 1 eine Untersuchung nicht, nicht 

richtig, nicht vollständig oder nicht in der 

vorgeschriebenen Weise durchführt und nicht, nicht richtig, 

nicht vollständig oder nicht in der vorgeschriebenen Weise 

durchführen lässt, 

• 5.entgegen 15 Abs. 3 Satz 1 das Untersuchungsergebnis 

nicht, nicht richtig, nicht vollständig, nicht in der 

vorgeschriebenen Weise oder nicht rechtzeitig aufzeichnet, 

• 6.entgegen 15 Abs. 3 Satz 4 oder 5 eine Kopie nicht oder 

nicht rechtzeitig übersendet oder das Original oder eine 

dort genannte Ausfertigung nicht oder nicht mindestens 

zehn Jahre aufbewahrt, 



weiter 

• 7.entgegen 15 Abs. 4 Satz 1 eine Untersuchung 

durchführt, 

• 8.entgegen 16 Abs. 2 eine Untersuchung oder eine 

Sofortmaßnahme nicht oder nicht rechtzeitig durchführt 

und nicht oder nicht rechtzeitig durchführen lässt, 

• 9.entgegen 16 Abs. 4 Satz 1 oder 2 eine Aufzeichnung 

nicht, nicht richtig, nicht vollständig, nicht in der 

vorgeschriebenen Weise oder nicht rechtzeitig macht oder 

nicht oder nicht mindestens sechs Monate zugänglich hält, 

• 10.entgegen 16 Abs. 4 Satz 3 oder Abs. 5 einen 

Aufbereitungsstoff oder dessen Menge im Wasser nicht, 

nicht richtig, nicht vollständig, nicht in der vorgeschriebenen 

Weise oder nicht rechtzeitig bekannt gibt, 



weiter 

• 11.entgegen 16 Abs. 6 Satz 1 einen Maßnahmeplan nicht, 

nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig 

aufstellt, 

• 12.entgegen 17 Abs. 2 Satz 1 eine 

Wasserversorgungsanlage mit einem dort genannten 

Wasser führenden Teil verbindet, 

• 13.entgegen 17 Abs. 2 Satz 2 oder 3 eine Leitung oder 

eine Entnahmestelle nicht, nicht richtig oder nicht 

rechtzeitig kennzeichnet oder 

• 14.entgegen 18 Abs. 3 eine Person nicht unterstützt oder 

eine Auskunft nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder 

nicht rechtzeitig erteilt. 



Verwalter muss für den Adressaten 

tätig werden 

• Untersuchungspflichten nach 14 TrinkwV 2011 sind 

zwingendes Recht. Verpflichtet wird „der Unternehmer und 

der sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage nach 

3 Nr. 2 TrinkwV", er muss die gesetzlichen 

Untersuchungspflichten erfüllen. 

• Adressat ist der Verband 

„Wohnungseigentümergemeinschaft“, nicht sein 

Vertreter/Organ, der WEG-Verwalter. 



gemeinschaftsbezogene (fremde) 

Pflicht 

• Der Verwalter handelt in Wahrnehmung einer 

gemeinschaftsbezogenen (fremden) Pflicht der 

Wohnungseigentümer oder in Erfüllung einer eigenen 

gesetzlichen Pflicht des Verbandes. 

• Nach 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft 

die gemeinschaftsbezogenen 

Pflichten der Wohnungseigentümer wahr sowie sonstige 

Pflichten der Wohnungseigentümer, sofern sie 

gemeinschaftlich zu erfüllen sind. 

• Hierzu zählt auch die Erfüllung der gesetzlichen 

Untersuchungspflicht gemäß 14 TrinkwV 2011.

Die Verpflichtung von Wohnungseigentümergemeinschaften zur ...

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