ZAP-2020-08

Fach 4, Seite 1888
Miet- und WEG-Recht: COVID-19-Pandemie
Miete/Nutzungen
in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Liegt ein solcher Fall vor, ist der Verwalter gem. § 27
Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG auch zur Vertretung der Gemeinschaft berechtigt. Daneben ist der Verwalter
gem. Nr. 2 berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines
sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind.
Damit die Gemeinschaft diesen Notbetrieb aufrechterhalten kann, ist das Vorhandensein eines
Verwalters unabdingliche Voraussetzung. Denkbar sind Fälle, in denen die Amtszeit des bestellten
Verwalters in dem Zeitraum endet, in dem die Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht
möglich ist. Deshalb sieht § 6 vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis
zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Dadurch werden die durch den Bestellungsbeschluss
sowie durch die Höchstfristen des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG festgesetzten Begrenzungen der
Amtszeit zeitweise außer Kraft gesetzt. Die Vorschrift gilt sowohl für den Fall, dass die Amtszeit des
Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, als auch für den Fall,
dass sie erst danach abläuft. Die Amtszeit endet mit der Abberufung des Verwalters oder der Bestellung
eines neuen Verwalters. Die Möglichkeit der Niederlegung des Amts bleibt unberührt.
2. Wirtschaftsplan
Die Wohnungseigentümer sind einander zur Tragung der Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie
der Kosten seiner Verwaltung und seines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis ihrer Anteile
verpflichtet. Die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Tragung der Lasten und
Kosten – sog. Wohn- oder Hausgeld – hat der Verwalter in den vom ihm jeweils für ein Kalenderjahr
aufzustellenden Wirtschaftsplan aufzunehmen. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, entsprechende
Vorschüsse zu leisten. Nach Ablauf des Kalenderjahrs hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen.
Über Wirtschaftsplan und Abrechnung beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.
Dieser Beschluss bildet den Geltungsgrund für die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers.
Durch ihn werden i.R.d. allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers
gegenüber den anderen begründet (st. Rspr des BGH MDR 1994, 1113, 1114 m.w.N.).
Die WEG-Gemeinschaft ist auf den regelmäßigen Geldeingang zur Tragung der Lasten angewiesen. Die
Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur
Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll; eine abstrakt-generelle Regelung des
Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf
hingegen der Vereinbarung (BGH NZM 2019, 374). Für die Fälle, in denen ein solcher Beschluss oder
eine entsprechende Vereinbarung nicht vorliegen, sieht § 6 Abs. 2 vor, dass der zuletzt beschlossene
Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. Damit wird die Finanzierung
der Gemeinschaft auch in den Fällen sichergestellt, in denen eine Fortgeltung des Wirtschaftsplans nicht
beschlossen wurde.
Über die Jahresabrechnung ist dagegen zu beschließen, sobald die Eigentümerversammlung wieder zusammentreten
kann. Soweit die Jahresabrechnung als Zahlenwerk insb. für steuerliche Zwecke erforderlich
ist, ist sie den Wohnungseigentümern schon zuvor zur Verfügung zu stellen (BT-Drucks 19/18110).
Hinweis:
Möglich ist weiterhin die Beschlussfassung im schriftlichen Umlaufverfahren gem. § 23 Abs. 3 WEG. In
diesem Fall müssen aber alle Wohnungseigentümer zustimmen.
IV. Verlängerungsmöglichkeiten
Art. 240 § 4 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB sieht vor, dass die Bundesregierung ermächtigt wird, durch Rechtsverordnung
ohne Zustimmung des Bundesrats die in Art. 240 § 2 Abs. 1 und 3 EGBGB enthaltene
Kündigungsbeschränkung auf Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 1.7.2020 bis
längstens zum 30.9.2020 entstanden sind.
416 ZAP Nr. 8 17.4.2020