ZAP-2020-08

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1887
Miet- und WEG-Recht: COVID-19-Pandemie
e) Die Schonfristzahlung
Obwohl der Schutzzweck der gleiche und die Problematik für den Mieter ähnlich ist, betrifft die Regelung
nicht die Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. War das Mietverhältnis also wegen eines vor dem
1.4.2020 entstandenen Mietrückstands außerordentlich fristlos gekündigt worden, dann kann grds. der
Mieter bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage diesen Rückstand ausgleichen. Damit wird
die Kündigung von Anfang an (BGH BGHZ 220, 1 = MDR 2018, 1364 = WuM 2018, 714 = GE 2018, 1389 =
NJW 2018, 3517 = DWW 2018, 377 = NZM 2018, 941 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 71 m. Anm. BÖRSTINGHAUS;
BÖRSTINGHAUS, jurisPR-BGHZivilR 19/2018 Anm. 1; BÖRSTINGHAUS, LMK 2018, 411605; KAPPUS, NJW 2018, 3522;
BEYER, jurisPR-MietR 24/2018 Anm. 3; SINGBARTL/KRAUS, NZM 2018, 946; DRASDO, NJW-Spezial 2019, 1; DÖTSCH,
MietRB 2019, 5; MEIER, ZMR 2019, 175) unwirksam. Auch zu einer solchen Schonfristzahlung ist der Mieter
eventuell wegen der pandemiebedingten Zahlungsausfälle nicht in der Lage. Der Wortlaut der Norm ist
aber eindeutig. Die Vorschrift kann auf diesen Fall nicht angewandt werden. Es bleibt nur die Möglichkeit
einer Verpflichtungserklärung durch die zuständige Stelle.
Der Mieter kann bei einer Räumungsklage nach Juni 2022, die auf Rückstände aus der Zeit 1.4. bis
30.6.2020 beruht, eine Schonfristzahlung bis zwei Monate nach der Zustellung der Räumungsklage
erbringen. Diese Zahlung hat aber keine Auswirkungen auf eine eventuell – hilfsweise – erklärte
ordentliche Kündigung (BGH BGHZ 220, 1 = MDR 2018, 1364 = WuM 2018, 714 = GE 2018, 1389 = NJW
2018, 3517 = DWW 2018, 377 = NZM 2018, 941 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 71 m. Anm. BÖRSTINGHAUS).
III. Sonderregelungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft
Ein Wohnungsverlust droht dem Wohnungseigentümer nicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft
ist aber darauf angewiesen, bestimmte Beschlüsse fassen zu können, um Ansprüche durchzusetzen
und handlungsfähig bleiben zu können. Dies ist aber aufgrund der bestehenden landesgesetzlichen
Beschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten derzeit nicht möglich. Deshalb hat der Gesetzgeber
hier Erleichterungen vorgesehen.
Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht
zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie
§6
Wohnungseigentümergemeinschaften
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis
zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen
Wirtschaftsplans fort.
1. Verwalterbestellung
Aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Situation ist die Durchführung von Eigentümerversammlungen
derzeit vielfach nicht möglich. Bei größeren Gemeinschaften ist die Zusammenkunft
der Eigentümer häufig schon aufgrund behördlicher Anordnungen nicht gestattet. Auch stehen
vielerorts geeignete Räumlichkeiten nicht zur Verfügung. Zudem kann es den Wohnungseigentümern
wegen der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung nicht zumutbar sein, an einer Eigentümerversammlung
teilzunehmen.
Handlungsfähig bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser Situation, wenn ein Verwalter
vorhanden ist. Er kann gem. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer
treffen. Ein solch dringender Fall liegt dann vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer
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