ZAP-2020-08

Fach 4, Seite 1886
Miet- und WEG-Recht: COVID-19-Pandemie
Miete/Nutzungen
• eine Kündigung nicht möglich ist, wenn entweder nur im März und April 2020 ein Rückstand von mehr
als einer Monatsmiete entstanden ist oder in den Monaten vor dem 1.4.2020 zusammen mit den Mieten
für April bis Juni 2020 ein Rückstand von mindestens 2 Monatsmieten aufgelaufen ist. Gleiches gilt für
Rückstände ab dem 1.7.2020.
Strittig ist, ob gar kein Kündigungsgrund besteht oder ob die Kündigung erst später erklärt werden darf.
Nach hier vertretener Auffassung wollte der Gesetzgerber den Kündigungsgrund erst gar nicht entstehen
lassen.
Gemäß Art. 240 § 2 Abs. 4 EGBGB ist der Kündigungsausschluss gem. Art. 240 § 2 S. 1 EGBGB nur bis zum
30.6.2022 anwendbar. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1.4.2020 bis zum
30.6.2020 eingetreten und bis zum 30.6.2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt
werden kann. Damit haben Mieter vom 30.6.2020 an über zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung
berechtigenden Mietrückstand auszugleichen. Ist der Rückstand bis zum 30.6.2022 vollständig ausgeglichen
(BGH NZM 2016, 765 = GE 2016, 1272 = MDR 2016, 1257 = NJW 2016, 3437 = WuM 2016, 658 = DWW
2016, 330 = ZMR 2017, 30 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 42 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BÖRSTINGHAUS, jurisPR-
BGHZivilR 18/2016 Anm. 4; KAPPUS, NZM 2016, 766; SCHACH, GE 2016, 1242; ABRAMENKO, MietRB 2016, 312;
SCHACH, jurisPR-MietR 24/2016 Anm. 3), kann der Vermieter gem. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nicht mehr kündigen.
In allen Fällen ist die Kündigung aber nur dann ausgeschlossen, wenn die Nichtleistung des Mieters auf
der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen
Gründen, z.B., weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die
COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen. Dies ergibt sich aus Art. 240
§ 2 S. 3 EGBGB.
Der Vermieter kann die Kündigung auch aus sonstigen Gründen erklären, etwa wegen Vertragsverletzungen
anderer Art, beispielsweise wegen unbefugter Überlassung der Mietsache an Dritte oder
wegen Eigenbedarfs.
d) Die Darlegungs- und Beweislast
Gemäß Art. 240 § 2 S. 2 EGBGB obliegt es dem Mieter, den Zusammenhang zwischen COVID-19-
Pandemie und Nichtleistung der Miete im Streitfall glaubhaft zu machen. Eine vorprozessuale
Verpflichtung zur Glaubhaftmachung besteht demgegenüber nicht. Es müssen die Tatsachen dargelegt
werden, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass die Nichtleistung auf
der COVID-19-Pandemie beruht. Wer eine tatsächliche Behauptung glaubhaft zu machen hat, kann sich
gem. § 294 Abs. 1 ZPO aller Beweismittel bedienen. Auch die Versicherung an Eides statt ist zugelassen.
Geeignete Mittel können insb. der Nachweis der Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung
staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das
Einkommen bzw. über den Verdienstausfall sein.
Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen der COVID-19-
Pandemie und der Nichtleistung regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres
Unternehmens i.R.d. Bekämpfung der Pandemie durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung
untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft z.B. Gaststätten oder Hotels, deren
Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Es kommt wohl auch
nicht auf die allgemeine Leistungsfähigkeit des Unternehmens an. Große Handelsketten haben bereits
angekündigt, für die drei Monate keine Miete zu zahlen, weil ihre Geschäfte geschlossen sind oder Kunden
schlicht nicht mehr kommen. Auch bei ihnen „beruht“ die Nichtleistung auf der Pandemie, auch wenn sie
Rücklagen haben oder einen Onlineshop betreiben. Sie können aber auf Zahlung verklagt werden.
Hinweis:
Die Glaubhaftmachung ist im Hauptsacheprozess ein grds. nicht vorgesehenes Beweismaß. Hier helfen
normalerweise die üblichen Beweiserleichterungen inkl. der Schätzung gem. § 287 ZPO.
414 ZAP Nr. 8 17.4.2020