ZAP-2020-08

Fach 4, Seite 1884
Miet- und WEG-Recht: COVID-19-Pandemie
Miete/Nutzungen
Deshalb hat der Deutsche Bundestag (BT) ganz kurzfristig i.R.d. „Gesetzes zur Abmilderung der Folgen
der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ vom 27.3.2020 (BGBl I 2020,
S. 569-574) zeitlich befristete Regelungen für diesen Fall geschaffen, um Mieter zu schützen und einen
Interessenausgleich mit den Vermieterinteressen zu erreichen. In Art. 240 EGBGB wurden zeitlich
befristet besondere Regelungen eingeführt, welche Schuldnern, die wegen der COVID-19-Pandemie
ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllen können, im Ausgangspunkt die Möglichkeit einräumen, die
Leistung einstweilen zu verweigern oder einzustellen, ohne dass hieran für sie nachteilige rechtliche
Folgen geknüpft werden. Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume wird das Recht der
Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch
für Gewerberaummietverträge. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020
dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der
COVID-19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug
im Grundsatz bestehen. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend.
Außerdem wurden auch Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht geschaffen, die der
Situation Rechnung tragen sollen, dass zurzeit keine Eigentümerversammlungen stattfinden können.
II.
Die konkreten Regelungen für Wohn- und Geschäftsraummietverhältnisse
1. Allgemeines Leistungsverweigerungsrecht
Art. 240 EGBGB enthält Bestimmungen über „Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-
Pandemie“. In § 1 dieses Artikels wird dem Verbraucher ein Recht zur Leistungsverweigerung bei
Verträgen, die vor dem 8.3.2020 geschlossen wurden, bis zum 30.6.2020 eingeräumt, wenn ihm infolge
von Umständen, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, die Erbringung der Leistung ohne
Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner
unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre. Dies gilt aber gem. Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1
EGBGB ausdrücklich nicht im Zusammenhang mit Miet- und Pachtverträgen.
Wichtiger Hinweis:
Deshalb schulden die Mieter die Miete weiter. Das Gesetz „stundet“ die Miete nicht, wie es in der Presse
teilweise heißt. Der Vermieter kann den Mieter auf Zahlung verklagen. Das geht auch im Urkundsverfahren.
2. Beschränkung der Kündigung von Mietpachtverhältnissen
Für diese Verträge gilt als lex specialis Art. 240 § 2 EGBGB:
Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
§ 2
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund
kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern
die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen
COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30.6.2022 anzuwenden.
a) Gesetzeszweck
Die Regelung soll Mieter von Grundstücken sowie von zu privaten oder gewerblichen Zwecken
angemieteten Räumen für den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 hinsichtlich des Bestands des
412 ZAP Nr. 8 17.4.2020