ZAP-2020-08

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Fach 4, Seite 1882 Räumungsklage des Vermieters gegen mehrere Mieter Miete/Nutzungen des § 940a Abs. 2 ZPO vorliegen (Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 940a ZPO Rn 25; a.A. WENDT, Die einstweilige Räumungsverfügung des § 940a Abs. 2 ZPO, 2015). Anderenfalls wäre der Vermieter gezwungen, auch gegen räumungswillige Mieter Räumungsklage zu erheben, obwohl er den Missbrauch der Besitzstellung durch den Dritten noch gar nicht kennt (völlig zu Recht Schmidt-Futterer/ STREYL, a.a.O.). Als weiteres ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal muss der Antragsgegner vom Mieter Besitz erworben haben und keine Besitzberechtigung gegenüber dem Vermieter haben (Zöller/VOLLKOMMER, a.a.O., § 940a ZPO Rn 5). Mittelbarer Besitz oder Mitbesitz des Dritten ist ausreichend, wobei zu beachten ist, dass ein Untermieter nur eines von mehreren Zimmern auch nur zur Räumung ebendieses Zimmers verurteilt werden kann (LG Berlin, Beschl. v. 21.7.2015 – 67 T 149/15, NZM 2016, 239). Der Besitz des Dritten muss mit Wissen und Wollen bzw. zumindest mit Duldung des Hauptmieters begründet worden sein, da nur dann eine Abhängigkeit des Besitzrechtes des neuen Besitzers vom Mieter gerechtfertigt ist (in diesem Sinne auch LG Arnsberg, Urt. v. 25.2.2014 – 3 S 11/14, NJW-RR 2014, 970; Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 940a ZPO Rn 22). Der Vermieter muss den Besitzerwerb und dessen fehlende bzw. verspätete Kenntnis glaubhaft machen, idealerweise durch Vorlage einer eidesstaatlichen Versicherung, vgl. § 294 Abs. 1 ZPO. Nach § 940a Abs. 4 ZPO ist der Antragsgegner zwingend vor Erlass einer einstweiligen Verfügung anzuhören. Dem Dritten kann das rechtliche Gehör entweder im Rahmen einer schriftlichen Anhörung gewährt werden oder in einer gem. §§ 937, 922 Abs. 1 ZPO freigestellten mündlichen Verhandlung über den Antrag auf Erlass der Räumungsverfügung (Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 940a ZPO Rn 45). Eine gesetzgeberische Wertung, im Regelfall nicht ohne mündliche Verhandlung zu entscheiden, kann in § 940a Abs. 4 ZPO hingegen nicht gesehen werden (a.A. Zöller/VOLLKOMMER, a.a.O., § 940a ZPO Rn 9). Fahrlässige oder auch grob fahrlässige Unkenntnis des Vermieters vom Besitzerwerb des Dritten stehen positiver Kenntnis nach zutreffender h.M. nicht gleich (Zöller/VOLLKOMMER, a.a.O., § 940a ZPO Rn 5; Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 940a ZPO Rn 26 m.w.N.). Für eine Analogie fehlt es insoweit angesichts des klaren Wortlauts und des eindeutigen gesetzgeberischen Willens bereits an einer planwidrigen Regelungslücke. 2. Fazit Die Räumungsregelungsverfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO ist ein wichtiger Rechtsbehelf für die Vermieterseite, um möglichen Besitzerwechseln der vermieteten Wohnung ohne Kenntnis des Vermieters vor Erhebung einer Räumungsklage gegen den Hauptmieter effektiv und möglichst kurzfristig zu begegnen. In der Praxis scheitern Anträge auf Erlass einer solchen Räumungsverfügung nicht selten an der fehlenden Kenntnis der zwingenden Voraussetzungen und deren erforderlichen Glaubhaftmachung. V. Zusammenfassung und Ratschläge für Praxis Für die an einem Räumungsprozess Beteiligten Rechtsanwälte sind die Kenntnisse der Reichweite der Rechtskraft eines Räumungsurteils und deren Bedeutung für die Räumungsvollstreckung von elementarer Bedeutung, was naturgemäß für den Prozessbevollmächtigten des Vermieters gilt. Das Zusammenspiel zwischen den Rechtsbehelfen der §§ 727, 731 und 940a Abs. 2 ZPO spielt dabei eine herausgehobene Rolle. In der Praxis sollte vor Erhebung weiterer Räumungsklagen eruiert werden, inwieweit sich das Rechtsschutzziel nicht durch die wesentlich leichter zu begründenden Ergänzungsrechtsbehelfe der Klauselerteilungsklage (§ 731 ZPO) und Klauselerstreckung auf Dritte (§ 727 ZPO) erreichen lässt. 410 ZAP Nr. 8 17.4.2020
Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1883 Miet- und WEG-Recht: COVID-19-Pandemie Allgemeines Mietrecht Besonderheiten des Miet- und Wohnungseigentumsrechts infolge der COVID-19-Pandemie Von Prof. Dr. ULF BÖRSTINGHAUS, Weiterer aufsichtführender RiAG, Gelsenkirchen Inhalt I. Einleitung II. Die konkreten Regelungen für Wohnund Geschäftsraummietverhältnisse 1. Allgemeines Leistungsverweigerungsrecht 2. Beschränkung der Kündigung von Mietpachtverhältnissen III. Sonderregelungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft 1. Verwalterbestellung 2. Wirtschaftsplan IV. Verlängerungsmöglichkeiten I. Einleitung Die COVID-19-Pandemie hat nicht nur massive Folgen für das Gesundheitssystem, sondern auch für die Wirtschaft. Hierzu zählen auch Mieter und Vermieter. Wegen möglicher Einnahmeausfälle bei Arbeitnehmern, Selbstständigen und Unternehmen kann es schwierig werden, die laufende Miete für Wohnungen, aber auch für Gewerberäume zu bezahlen. Mietverhältnisse können bekanntlich gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bereits dann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrage in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb dieser für die fristlose Kündigung geltenden Grenzen möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt bereits dann vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete beträgt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt (BGH NZM 2013, 20 = NJW 2013, 159). Die Bundesregierung rechnet damit, dass sich die Einnahmeverluste der Mieter auf durchschnittlich mehr als zwei Monatsmieten belaufen werden (BT-Drucks 19/18110). Nur einem Teil dieser Personen dürften Sozialleistungen etwa in Form von Arbeitslosengeld, Arbeitslosengeld II oder Wohngeld zustehen. Selbst bei diesen Personen ist angesichts der Vielzahl der von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie in ihrer Leistungsfähigkeit Betroffenen nicht mit Sicherheit zu sagen, ob es den für diese Leistungen zuständigen Behörden in jedem Fall gelingen wird, den Antrag kurzfristig zu bearbeiten und die Gelder so zeitig auszuzahlen, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand verhindert werden kann. Verzögerungen dieser Art hat der Mieter grds. zu vertreten (BGH BGHZ 204, 134 = WuM 2015, 152 = GE 2015, 313 = NZM 2015, 196 = DWW 2015, 89 = MDR 2015, 327 = ZMR 2015, 288 = NJW 2015, 1296 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 34 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; THEESFELD, jurisPR-MietR 6/2015 Anm. 3; BÖRSTINGHAUS, LMK 2015, 367524; SCHACH, MietRB 2015, 98/109; DRASDO, NJW-Spezial 2015, 257; DERLEDER, JZ 2015, 517; FLATOW, NZM 2015, 654). Ähnlich kann die Situation für Unternehmen sein, die zur Überwindung des pandemiebedingten finanziellen Engpasses auf staatliche Hilfen angewiesen sind. ZAP Nr. 8 17.4.2020 411
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