ZAP-2020-08

Fach 4, Seite 1882
Räumungsklage des Vermieters gegen mehrere Mieter
Miete/Nutzungen
des § 940a Abs. 2 ZPO vorliegen (Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 940a ZPO Rn 25; a.A. WENDT, Die
einstweilige Räumungsverfügung des § 940a Abs. 2 ZPO, 2015). Anderenfalls wäre der Vermieter
gezwungen, auch gegen räumungswillige Mieter Räumungsklage zu erheben, obwohl er den Missbrauch
der Besitzstellung durch den Dritten noch gar nicht kennt (völlig zu Recht Schmidt-Futterer/
STREYL, a.a.O.).
Als weiteres ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal muss der Antragsgegner vom Mieter Besitz erworben
haben und keine Besitzberechtigung gegenüber dem Vermieter haben (Zöller/VOLLKOMMER,
a.a.O., § 940a ZPO Rn 5). Mittelbarer Besitz oder Mitbesitz des Dritten ist ausreichend, wobei zu
beachten ist, dass ein Untermieter nur eines von mehreren Zimmern auch nur zur Räumung ebendieses
Zimmers verurteilt werden kann (LG Berlin, Beschl. v. 21.7.2015 – 67 T 149/15, NZM 2016, 239).
Der Besitz des Dritten muss mit Wissen und Wollen bzw. zumindest mit Duldung des Hauptmieters
begründet worden sein, da nur dann eine Abhängigkeit des Besitzrechtes des neuen Besitzers vom
Mieter gerechtfertigt ist (in diesem Sinne auch LG Arnsberg, Urt. v. 25.2.2014 – 3 S 11/14, NJW-RR 2014,
970; Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 940a ZPO Rn 22). Der Vermieter muss den Besitzerwerb und
dessen fehlende bzw. verspätete Kenntnis glaubhaft machen, idealerweise durch Vorlage einer
eidesstaatlichen Versicherung, vgl. § 294 Abs. 1 ZPO.
Nach § 940a Abs. 4 ZPO ist der Antragsgegner zwingend vor Erlass einer einstweiligen Verfügung
anzuhören. Dem Dritten kann das rechtliche Gehör entweder im Rahmen einer schriftlichen Anhörung
gewährt werden oder in einer gem. §§ 937, 922 Abs. 1 ZPO freigestellten mündlichen Verhandlung über
den Antrag auf Erlass der Räumungsverfügung (Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 940a ZPO Rn 45). Eine
gesetzgeberische Wertung, im Regelfall nicht ohne mündliche Verhandlung zu entscheiden, kann in
§ 940a Abs. 4 ZPO hingegen nicht gesehen werden (a.A. Zöller/VOLLKOMMER, a.a.O., § 940a ZPO Rn 9).
Fahrlässige oder auch grob fahrlässige Unkenntnis des Vermieters vom Besitzerwerb des Dritten
stehen positiver Kenntnis nach zutreffender h.M. nicht gleich (Zöller/VOLLKOMMER, a.a.O., § 940a ZPO
Rn 5; Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 940a ZPO Rn 26 m.w.N.). Für eine Analogie fehlt es insoweit
angesichts des klaren Wortlauts und des eindeutigen gesetzgeberischen Willens bereits an einer
planwidrigen Regelungslücke.
2. Fazit
Die Räumungsregelungsverfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO ist ein wichtiger Rechtsbehelf für die
Vermieterseite, um möglichen Besitzerwechseln der vermieteten Wohnung ohne Kenntnis des
Vermieters vor Erhebung einer Räumungsklage gegen den Hauptmieter effektiv und möglichst
kurzfristig zu begegnen. In der Praxis scheitern Anträge auf Erlass einer solchen Räumungsverfügung
nicht selten an der fehlenden Kenntnis der zwingenden Voraussetzungen und deren erforderlichen
Glaubhaftmachung.
V. Zusammenfassung und Ratschläge für Praxis
Für die an einem Räumungsprozess Beteiligten Rechtsanwälte sind die Kenntnisse der Reichweite
der Rechtskraft eines Räumungsurteils und deren Bedeutung für die Räumungsvollstreckung von
elementarer Bedeutung, was naturgemäß für den Prozessbevollmächtigten des Vermieters gilt. Das
Zusammenspiel zwischen den Rechtsbehelfen der §§ 727, 731 und 940a Abs. 2 ZPO spielt dabei eine
herausgehobene Rolle. In der Praxis sollte vor Erhebung weiterer Räumungsklagen eruiert werden,
inwieweit sich das Rechtsschutzziel nicht durch die wesentlich leichter zu begründenden Ergänzungsrechtsbehelfe
der Klauselerteilungsklage (§ 731 ZPO) und Klauselerstreckung auf Dritte (§ 727 ZPO)
erreichen lässt.
410 ZAP Nr. 8 17.4.2020