ZAP-2020-08

Fach 4, Seite 1880
Räumungsklage des Vermieters gegen mehrere Mieter
Miete/Nutzungen
dass ihre Erteilung zulässig ist (strittig: LG Hildesheim, Beschl. v. 25.2.1964 – 5 T 98/64, NJW 1964, 1232;
Zöller/SEIBEL, a.a.O., § 731 ZPO Rn 4 m.w.N. auch zur Gegenauffassung „prozessuale Gestaltungsklage“). Zu
klagen ist im ordentlichen Verfahren, nicht im Urkunden- und Wechselprozess; zulässig ist jedoch die
Geltendmachung durch Widerklage gegenüber der Klage aus § 768 ZPO.
b) Rechtsfolge und Rechtsmittel
Die Urteilsformel lautet im Falle des Obsiegens wie folgt:
„Dem Kläger ist Vollstreckungsklausel zu dem Urteil des … vom … in Sachen … zur Zwangsvollstreckung gegen den
Beklagten zu erteilen“.
Nach richtiger Auffassung beseitigt alleine die Möglichkeit einer Klauselerteilungsklage nach § 731 ZPO
für eine neue Klage aus dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis nicht deren Rechtsschutzbedürfnis
(BGH, Urt. v. 9.4.1987 – IX ZR 138/86, NJW 1987, 2863).
IV. Die Räumungsregelungsverfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO
In der Praxis ist aufgrund der oben geschilderten Probleme im Zusammenhang mit mehreren Besitzern
einer vermieteten Wohnung der Rechtsbehelf des § 940a Abs. 2 ZPO für die anwaltliche Beratungspraxis
von entscheidender Bedeutung.
Wohnungen können durch den Vermieter – wie bereits mehrfach erwähnt – nur dann zwangsgeräumt
werden, wenn ein Räumungstitel gegen alle Besitzer vorliegt, die nicht bereit sind, freiwillig zu räumen
(BGH, Beschl. v. 25.6.2004 – IXa ZB 29/04, NJW 2004, 3041). Das gilt nach der Rechtsprechung des BGH
auch im Fall der Besitzüberlassung zur Vollstreckungsvereitelung (BGH, Beschl. v. 14.8.2008 – I ZB 39/08,
NJW 2008, 3287).
Um dem Vermieter insb. bei Fällen von Rechtsmissbrauch im beschriebenen Sinne eine effektive
Durchsetzung seines Räumungsanspruchs zu ermöglichen, wurde vom Gesetzgeber § 940a Abs. 2 ZPO
geschaffen. Sinn und Zweck dieser Vorschrift ist es, einem Missbrauch des Mieters vorzubeugen, der sich
gegen die Räumung dadurch zu wehren versucht, dass er die Wohnung einem oder mehreren Dritten
(bedingt vorsätzlich) überlässt, der mangels Kenntnis des Vermieters nicht mit verklagt werden konnte
und deshalb im Räumungstitel nicht aufgeführt wird (Gesetzesbegründung BT-Drucks 17/10485, S. 34).
Dem Vermieter soll es ermöglicht werden, im Wege der einstweiligen Verfügung einen Räumungstitel
gegen den (weiteren) Besitzer zu erlangen, weil die Anspruchsprüfung i.d.R. „reine Formsache“ sei
(so explizit die Gesetzesbegründung in BT-Drucks 17/10485, S. 34).
1. Die Voraussetzungen einer Räumungsregelungsverfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO
§ 940a Abs. 2 ZPO ermöglicht eine vereinfachte Erstreckung der Vollstreckbarkeit des gegen den Mieter
ergangenen Räumungstitels auf besitzende Dritte. Bei Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen
(Verfügungsanspruch und Verfügungsgrund) ist eine Abwägung der beiderseitigen Interessen – anders
als bei normalen einstweiligen Verfügungen – entbehrlich.
a) Anwendbarkeit nur auf Wohnraummietverhältnisse
Es muss ein Wohnraummietverhältnis vorliegen, bei Mischmietverhältnissen kommt es nach allgemeinen
Grundsätzen auf den Schwerpunkt des Vertragszwecks an (Schmidt-Futterer/EISENSCHMID, a.a.O., § 535
BGB Rn 107 ff.). Nach vorzugswürdiger und wohl h.M. ist § 940a Abs. 2 ZPO bei Vorliegen eines
Gewerbemietverhältnisses weder direkt noch analog anwendbar. Dies folgt bereits aus dem eindeutigen
Wortlaut von § 940a Abs. 2 ZPO und dessen Überschrift „Räumung von Wohnraum“ (KG Berlin, Beschl.
v. 5.9.2013 – 8 W 64/13, NJW 2013, 3588; OLG Celle, Beschl. v. 24.11.2014 – 2 W 237/14, NJW 2015, 711;
Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 940a ZPO Rn 7; Zöller/VOLLKOMMER, a.a.O., § 940a ZPO Rn 4m.w.N. auch
zur Gegenauffassung).
408 ZAP Nr. 8 17.4.2020