ZAP-2020-08

Fach 4, Seite 1876
Räumungsklage des Vermieters gegen mehrere Mieter
Miete/Nutzungen
b) Lösung des Ausgangsfalls
Da der Vermieter A zur erfolgreichen Räumung sowohl einen Vollstreckungstitel gegen den Mieter B als
auch einen Vollstreckungstitel gegen den Untermieter C benötigt (siehe oben), sollte Untermieter C in
den laufenden Prozess mit einbezogen werden, um einen ansonsten erforderlichen weiteren isolierten
Räumungsprozess zu vermeiden, der zu einer weiteren erheblichen zeitlichen Verzögerung führen
würde. Der Prozessbevollmächtigte des Vermieters A sollte in der mündlichen Verhandlung eine
schriftliche Klageerweiterung auf den volljährigen Untermieter C vornehmen, die ggf. zusätzlich
protokolliert werden kann. Alternativ sollte er eine Klageerweiterung in der Hauptverhandlung
ankündigen und auf den neuen Sachvortrag des Mieters B bzgl. des Untermieters C eine Schriftsatzfrist
beantragen und sodann zeitnah eine schriftliche Klageerweiterung erklären. Die Schriftsatzfrist wird
aufgrund des neuen Sachvortrags des Mieters B gewährt werden und die nach ständiger Rechtsprechung
des BGH gem. §§ 263 ff. ZPO analog zu behandelnde subjektive Klageerweiterung auf
Beklagtenseite (Zöller/GREGER, 33. Aufl. 2020, § 263 ZPO Rn 19 ff. m.w.N.) ist sodann in aller Regel auch
ohne Zustimmung des Mieters B zulässig, da im Lichte der Prozessökonomie zur Vermeidung eines
weiteren isolierten Räumungsrechtsstreits sachdienlich. Um vermieterseits ganz sicher zu sein, ist zu
raten, beide hier genannten prozessualen Vorgehensweisen zu kombinieren.
2. Variante I
Anders als im Grundfall vergisst Vermieter A seinem anwaltlichen Vertreter vor Erhebung der Räumungsklage
mitzuteilen, dass neben dem verklagten Mieter B auch der volljährige Untermieter C in der Wohnung wohnt, wozu der
Vermieter A auch vor ca. einem Jahr seine Erlaubnis erteilt hatte. Der Mieter B teilt diese Information seinem anwaltlichen
Vertreter erst nach Rechtskraft des ergangenen und erfolgreichen Räumungsurteils gegen den Mieter B mit.
Frage: Wie sollte sich der Prozessbevollmächtigte des Vermieters A optimalerweise verhalten?
a) Rechtliche Vorbetrachtungen
Der ergangene Räumungstitel gegen den Mieter B ist wirkungslos gegenüber dem Untermieter C, insb.
kommt eine Titelumschreibung nach § 727 ZPO nicht in Betracht, weil gegen den besitzenden Untermieter
C ein eigener Vollstreckungstitel erforderlich ist (siehe oben).
Eine einstweilige Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO kann der Vermieter nicht gegen den
Untermieter C erwirken, weil er vor dem Schluss der letzten mündlichen Verhandlung des Räumungsrechtsstreits
mit dem Hauptmieter B bereits Kenntnis davon hatte, dass auch der Untermieter im Besitz
der Mietsache war (vgl. zu § 940a ZPO eingehender unten).
Hinzu kommt, dass nach der Rechtsprechung des BGH gilt (BGH, Urt. v. 21.4.2010 – VIII ZR 6/09, NJW
2010, 2208), dass die Rechtskraft des im Räumungsrechtsstreit gegen den Hauptmieter B ergangenen
Urteils nach §§ 322, 325 ZPO grds. nicht zugunsten und zulasten des Untermieters C gilt, sodass
Letzterer in einem weiteren isolierten Räumungsrechtsstreit wiederum eine Beendigung des Hauptmietverhältnisses
bestreiten kann, da auch keine materiell rechtliche Abhängigkeit anderer Art besteht
(BGH, a.a.O.; Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 546 BGB Rn 99; a.A. Zöller/VOLLKOMMER, a.a.O., § 325 ZPO
Rn 38, der wegen § 546 Abs. 2 BGB eine materiell-rechtliche Abhängigkeit des Untermieters vom Mieter
postuliert und im Ergebnis zu einer Rechtskrafterstreckung kommt).
Praxistipp:
Als Folge unterliegt die erneute Räumungsklage des Vermieters A gegen den Untermieter C den gleichen
Anforderungen hinsichtlich Substantiierung, Schlüssigkeit und ggf. Beweisantritt wie die bereits rechtskräftig
abgeschlossene Räumungsklage gegen den Hauptmieter B. Ein schlichter Verweis auf das ergangene
Räumungsurteil gegen den Hauptmieter B ist also nicht ausreichend, vielmehr muss schlüssig erneut
dargelegt werden, warum der Hauptmietvertrag wirksam beendet wurde, sodass die Anspruchsvoraussetzungen
des § 546 Abs. 2 BGB gegeben sind. Sachgerecht dürfte es aber sein, jedenfalls auf das ergangene
Urteil gegenüber dem Mieter B zusätzlich hinzuweisen und dieses als Anlage der neuen Klage beizufügen.
404 ZAP Nr. 8 17.4.2020