ZAP-2020-08

Fach 4, Seite 1874
Räumungsklage des Vermieters gegen mehrere Mieter
Miete/Nutzungen
1. Ausgangsfall
Vermieter A ist Alleineigentümer einer 4-Zimmer-Wohnung in München-Laim, welche er an den Mieter B durch
unbefristeten schriftlichen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2005 vermietet hat. Mieter B kommt mit der vollen
Mietzahlung für zwei aufeinanderfolgende Mieten in Verzug und erhält eine außerordentliche Kündigung durch den
anwaltlichen Vertreter des Vermieters gestützt auf § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB mit einer angemessenen Auszugsfrist
von 10 Tagen. Nachdem Mieter B nicht innerhalb der Auszugsfrist die Wohnung geräumt hat, erhebt Vermieter A
Räumungs- und Herausgabeklage gegen Mieter B vor dem zuständigen Amtsgericht, Mietabteilung. In der
anberaumten Güteverhandlung erklärt der Mieter B, dass bereits seit ca. 1 Jahr vor Zustellung der Räumungs- und
Herausgabeklage, der volljährige Freund C als Untermieter mit in der Wohnung wohnt, wovon Vermieter A keinerlei
Kenntnis hatte.
Frage: Wie sollte sich der Prozessbevollmächtigte des Vermieters in dieser Situation verhalten?
a) Rechtliche Vorbetrachtungen
Dogmatischer Ausgangspunkt ist, dass die Beendigung des Hauptmietvertrages aufgrund der Relativität
der Schuldverhältnisse nicht zur Folge hat, dass der zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter
geschlossene Untermietvertrag ebenfalls beendet wird. Dieser bleibt vielmehr wirksam (Staudinger/
ROLFS, Neubearbeitung 2018, Stand v. 3.5.2019, § 546 BGB Rn 86 m.w.N. aus der Rspr.).
Der Gesetzgeber hat die vollstreckungsrechtliche Problematik für den Vermieter gesehen und aus
praktischen Gründen in § 546 Abs. 2 BGB eine vertragliche Anspruchsgrundlage gegen jeden Dritten
aufgenommen, dem Mitbesitz an der vermieteten Wohnung durch den Mieter überlassen wurde.
Anspruchsvoraussetzungen von § 546 Abs. 2 BGB sind die Beendigung des Hauptmietvertrags, die
Gebrauchsüberlassung an einen Dritten und die Geltendmachung des Rückgabeanspruchs gegenüber
dem Dritten durch den Vermieter (Schmidt-Futterer/STREYL, 14. Aufl. 2019, § 546 BGB Rn 89). Ohne § 546
Abs. 2 BGB hätte der Vermieter einen derartigen Anspruch nur dann, wenn er aufgrund seines
Eigentumsrechts oder eines anderen dinglichen Rechts (z.B. Nießbrauch) von jedem Besitzer die
Herausgabe der Sache verlangen könnte (Staudinger/ROLFS, a.a.O., § 546 BGB Rn 86).
• Es muss ein wirksames Hauptmietverhältnis bestanden haben. Grundsätzlich belanglos ist daher, ob
der Hauptmieter seinen Besitz schon vorzeitig aufgegeben hat oder ob der Mieter die Nutzung nach
Vertragsende noch fortsetzt (Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 546 BGB Rn 91). Anders ist dies nur,
wenn der Mieter nach dem rechtlichen Vertragsende noch nicht zur Räumung verpflichtet ist, etwa
weil ihm eine gerichtliche Räumungsfrist nach § 721 ZPO eingeräumt wurde (OLG München, Urt.
v. 29.1.2015 – 23 U 3353/14, BeckRS 2015, 3556). Da der Anspruch nach § 546 Abs. 2 BGB von
demjenigen nach § 546 Abs. 1 BGB abhängt, ist er für die Zeit der gerichtlichen Räumungsfrist
ebenfalls gehemmt (AG Aachen, Urt. v. 18.10.1989 – 11 C 448/89, WuM 1989, 150).
• Der Mieter muss den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen haben. Bei mehreren Hauptmietern
ist es bereits nach dem Wortlaut ausreichend, wenn einer von ihnen den Gebrauch überlassen
hat (Schmidt-Futterer/STREYL, a.a.O., § 546 BGB Rn 96 m.w.N.). Dritter in diesem Sinne ist jeder, der nicht
personengleich mit dem Mieter oder Vermieter ist. Mitumfasst von § 546 Abs. 2 BGB sind also auch
Angehörige des Mieters, die mit in der Wohnung leben. Eine eigenmächtige Besitzergreifung durch den
Dritten reicht nicht aus (Staudinger/ROLFS, a.a.O., § 546 BGB Rn 90). Typischerweise Dritte sind
Untermieter des oder der Hauptmieter.
• Eine Gebrauchsüberlassung erfordert Mitbesitz gem. § 866 BGB oder zumindest mittelbaren
Besitz nach § 868 BGB, sodass eine gewisse Dauer der Überlassung zu fordern ist (Faustformel: Ein
bloßer 3-wöchiger Besuch genügt nicht). Für § 546 Abs. 2 BGB unbeachtlich ist, ob der Mieter zur
Gebrauchsüberlassung berechtigt war, ob er also beispielsweise untervermieten durfte (Schmidt-
Futterer/STREYL, a.a.O., § 546 BGB Rn 97). Irrelevant ist also auch, ob eine Untervermietung
genehmigt bzw. ob diese genehmigungsfähig nach § 553 BGB war.
402 ZAP Nr. 8 17.4.2020