Immobilien-Banking 2011 | 2012 - BEOS

Immobilien-Banking 2011 | 2012
Professionelles Immobilien-Banking – Fakten und Daten

Mitgliedsinstitute des vdp

Die gegenwärtig 39 im Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (vdp)
zusammengeschlossenen Mitgliedsinstitute sind seit Jahren Marktführer
für gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland und gehören auch
international zu den bedeutenden Playern. Als Repräsentant seiner Mitglieds-
institute nimmt der vdp die Interessen der Pfandbrief banken gegenüber
nationalen und europäischen Entscheidungsgremien sowie gegenüber einer
breiteren Fach öffentlichkeit wahr. Als Spitzen organi sation der deutschen
Pfandbriefbanken unterstützt der vdp seine Mitglieder außerdem
mit hoch spezialisierten Geschäftslösungen.
Das Know-how des vdp ist auf die spezifischen Anforderungen der Pfand-
briefemittenten – den Pfandbrief und das deckungsfähige Kredit geschäft –
zugeschnitten. Der vdp fördert die wirtschaftlichen Belange der Mitglieds-
institute durch gezielte Lobbyaktivität in der Kapitalmarkt- und Steuerpolitik
sowie in allen politischen Bereichen, die für das Pfandbriefgeschäft relevant
sind. Er betreut seine Mitgliedsinstitute zudem in re gulatorischen Fragestel-
lungen und vertritt diese gegenüber den nationalen Aufsichtsbehörden. Im
Rahmen der Group Governance werden in den Verbandsgremien Informatio-
nen und Erfahrungen aus den Mitglieds instituten ausgetauscht, aufbereitet
und zu Marktstandards entwickelt. Der vdp bietet seinen Mitgliedsinstituten
darüber hinaus Geschäftslösungen, die das besondere Kredit- und Emissions-
geschäft der Pfandbrief banken unterstützen. Die Geschäftsaktivitäten der
vdp-Mitglieder profitieren von der anerkannten Expertise, der umfassenden
Vernetzung und den gut eingeführten Kommunikationsinstrumenten des vdp.

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Inhalt
Professionelles Immobilien-Banking
4 Vorwort
Jan Bettink | Präsident des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken
6 Das Immobilienkreditgeschäft im Licht der neuen Bankenaufsichtsregeln
Helmut Rausch | WL BANK
12 Solvency II und Aktivitäten von Versicherern im Immobilien-Segment
Julia Schüller und Martin Eibl | PwC
24 Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland – Erfolgsfaktoren
im Wettbewerb
Dr. Louis Hagen und Dr. Benno-Eide Siebs | Münchener Hypothekenbank
32 Erfolgsfaktoren in der internationalen gewerblichen
Immobilienfinanzierung
Dirk Grosse Wördemann und Norbert Herrmann | Aareal Bank
40 Jenseits von „Core“: Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen
in B-Lagen
Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel | BEOS
48 Trifft die demografische Entwicklung Büroimmobilien
stärker als Wohnimmobilien?
Prof. Dr. Michael Hüther und Prof. Dr. Michael Voigtländer |
Institut der deutschen Wirtschaft Köln
56 Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen
Büroimmobilienmarkt
Dr. Franz Eilers und Andreas Kunert | vdpResearch

Porträts der vdp-Mitgliedsinstitute*
64 Aareal Bank | Wiesbaden
65 BayernLB | München
66 Bremer Landesbank | Bremen
67 Berlin-Hannoversche Hypothekenbank | Berlin
68 COREALCREDIT BANK | Frankfurt am Main
69 DekaBank | Frankfurt am Main
70 Deutsche Apotheker- und Ärztebank | Düsseldorf
71 Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank | Hamburg
72 Deutsche Hypothekenbank | Hannover
73 Deutsche Kreditbank | Berlin
74 Deutsche Pfandbriefbank | Unterschleißheim
75 Deutsche Postbank | Bonn
76 Düsseldorfer Hypothekenbank | Düsseldorf
77 Eurohypo | Eschborn
78 Hamburger Sparkasse | Hamburg
79 HSH Nordbank | Hamburg
80 ING-DiBa | Frankfurt am Main
81 Kreissparkasse Köln | Köln
82 Landesbank Baden-Württemberg | Stuttgart
83 Landesbank Berlin | Berlin
84 Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) | Frankfurt am Main
85 M. M. Warburg & CO Hypothekenbank | Hamburg
86 Münchener Hypothekenbank | München
87 Nord/LB Norddeutsche Landesbank Girozentrale | Hannover
88 SaarLB | Saarbrücken
89 Santander Consumer Bank | Mönchengladbach
90 SEB | Frankfurt am Main
91 Sparkasse KölnBonn | Köln
92 UniCredit Bank HypoVereinsbank | München
93 VALOVIS BANK | Essen
94 Westdeutsche ImmobilienBank | Mainz
95 WL BANK | Münster
96 Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank | Ludwigsburg
Weitere Informationen
97 Professionelles Immobilien-Banking – Themen der Jahre 2002 – 2010
99 Weitere Informationsmaterialien zum Immobilien-Banking
*sofern in der gewerblichen Immobilienfinanzierung aktiv
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als Folge der Finanzmarktkrise wurde eine Vielzahl von Regulierungsmaßnahmen in die
Wege geleitet. Um schwierige Zeiten künftig besser zu meistern und die Widerstandsfähigkeit
des Bankensektors zu erhöhen, müssen Kreditinstitute unter dem neuen bankaufsichtlichen
Regelungswerk Basel III künftig mehr und besseres Eigenkapital vorhalten. Sie sollen
sich nicht auf den störungsfreien Zugang zum Geldmarkt verlassen und sie sollen ihre
Geschäfte nicht durch übermäßige Fremdfinanzierung exzessiv ausweiten können. Stattdessen
wird es strengere Liquiditätsvorgaben geben und ihre Darlehensvergabe soll künftig
durch eine fixe, risikounabhängige Verschuldungsobergrenze (Leverage Ratio) beschränkt
werden.
Die Einführung einer Leverage Ratio ist eines der am intensivsten und kontroversesten
diskutierten Elemente der neuen Bankenregulierung. So richtig und verständlich der Ansatz
dem Grunde nach sein mag, so undifferenziert ist er. Spezifika unterschiedlicher Geschäftsmodelle
finden darin keine Berücksichtigung. Risikoarme Geschäfte werden mit dem gleichen
Mindesteigenkapital belegt wie sehr riskante, mit ungewollten Folgen für die Realwirtschaft:
Gerade in den als risikoarm anerkannten Teilen des Immobilienkreditgeschäftes wird
es zu einer Verknappung und Verteuerung des Kreditkapitals kommen – so der Autor des
ersten Beitrages.
Auch für die Versicherungswirtschaft wird es – korrespondierend zu den Banken – ein
neues Regelungswerk geben. Die europäischen Versicherer müssen mit Solvency II erstmals
für jedes einzelne Risiko Kapital unterlegen. Dies wird Auswirkungen auf die Kapitalanlageentscheidungen
und die Geschäftsprozesse der Versicherer haben. Versicherer sind wichtige
Player auf den Immobilienmärkten. Sie investieren in Immobilien teils direkt, teils über
Anlagevehikel wie Fonds und vergeben auch Immobiliendarlehen. Die Autoren des Beitrags
zu diesem Thema zeigen auf, welche Folgen Solvency II auf diese und weitere Immobilien-
Aktivitäten der Versicherer nach jetzigem Entwurfsstand haben wird.
Das sich wandelnde regulatorische Umfeld wird die deutschen Pfandbriefbanken weiter
herausfordern. Ihre Kerngeschäfte sind zwar besonders risikoarm, mit ihnen lassen sich aber
auch nur risikoadäquate Margen verdienen. Zugleich bleibt der Wettbewerbsdruck hoch. In
diesem Umfeld kommt es auf solide, ausgereifte und krisenerprobte Geschäftsmodelle an, um
als Immobilienfinanzierer dauerhaft erfolgreich zu sein. Zwei dieser Geschäftsmodelle werden
hier beispielhaft vorgestellt. Zwar behandeln die Autoren sehr unterschiedliche Geschäftsfelder:
inländische Wohnimmobilienfinanzierung und die Finanzierung von Gewerbeimmobilien
jenseits deutscher Grenzen. Beide betonen jedoch, wie wichtig der Pfandbrief für ihr
spezialisiertes Geschäftsmodell ist. Er ist unverzichtbar für die stabile und fristenkongruente
Refinanzierung von Immobiliendarlehen und damit ein bedeutender Wettbewerbsvorteil.
Dieser Wettbewerbsvorteil hilft den deutschen Pfandbriefbanken auch dabei, ihre Marktposition
zu festigen. Sie sind seit Jahren die Marktführer für gewerbliche Immobiliendarlehen
in Deutschland und spielen auch international eine wichtige Rolle. Deshalb sind sie
bedeutende Partner für Immobilieninvestoren aus dem In- und Ausland. Ein weiterer Beitrag

ichtet den Blick dabei auf ein Phänomen: Viele Immobilieninvestoren beschränken sich
bei ihren Anlagen ausschließlich auf das Core-Segment des deutschen Immobilienmarktes
und dort auf die so genannten Class-A-Immobilien. Durch einen solchen Investoren-Fokus
werden häufig Chancen vergeben, meint der Autor: In anderen Immobilientypen und -lagen
seien oftmals höhere Anfangsrenditen und mehr Marktpotenzial zu finden. Zwar sei der
Rechercheaufwand größer und es gelte Risiken zu beachten, aber dafür könne die Diversifizierung
auch einen wichtigen Beitrag zur Risikostreuung leisten.
Der demografische Wandel wird Deutschland in den nächsten Jahrzehnten nachhaltig
verändern. Bis 2060 werden etwa 20% weniger Menschen in Deutschland leben. Der Anteil
älterer Menschen wird deutlich ansteigen, während das Erwerbspersonenpotenzial rückläufig
ist. Dieser demografische Wandel wird die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für
fast alle Immobilien in Deutschland verändern. Bislang gab es aber kaum Informationen
darüber, ob sich die Demografie auf die Nachfrage nach Büroobjekten anders auswirken
wird als etwa auf Wohnimmobilien. Die Autoren eines Beitrags zu diesem Thema schließen
diese wichtige Lücke.
Büroimmobilien stehen auch im Zentrum des letzten Beitrags. Die Verbandstochter
vdpResearch hat im Mai 2011 den jüngsten Zuwachs ihrer Indexfamilie vorgestellt. Die
neuen Indizes bilden die reinen Miet- und Preisentwicklungen für Büroimmobilien ohne
strukturelle Verzerrungen ab. Dazu wird die vdp-Transaktionsdatenbank, die inzwischen
Daten zu über 645.000 Immobilientransaktionen umfasst, jedes Quartal mittels hedonischer
Verfahren ausgewertet. Wie die anderen Indizes dieser weiter wachsenden Familie basieren
die Büro-Indizes auf tatsächlichen Transaktionen und repräsentieren diesen Immobilien-
Teilmarkt in seiner ganzen Breite. Sie werden von Fachleuten und Institutionen sehr positiv
aufgenommen. vdpResearch arbeitet derzeit an den Indizes für Mehrfamilienhäuser und
Einzelhandelsflächen, die in den nächsten Monaten präsentiert werden. Der aus vier Bestandteilen
zusammengeführte vdp-Immobilienpreisindex wird dann mehr als 90% des
deutschen Immobilienmarktes abbilden und eine wichtige Informationslücke schließen.
Wir hoffen, dass es uns ein weiteres Mal gelungen ist, Beiträge zusammen zu stellen,
die am Puls der Zeit sind und wichtige Entwicklungen, Trends und Hintergründe der
Immobilienfinanzierungsmärkte aufgreifen. Besonderer Dank gebührt dabei den Autoren,
ohne deren Einsatz und Fachkompetenz unser Anspruch an die jährlich erscheinende
Publikation nicht einzulösen wäre.
Allen Lesern wünschen wir eine spannende und informative Lektüre.
Jan Bettink
präsident
Jan Bettink | präsident
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6
Das Immobilienkreditgeschäft
im Licht der neuen
Bankenaufsichtsregeln
Helmut Rausch | WL BANK

Mittlerweile wurden die 2010 in Basel verabschiedeten neuen Eigenkapitalregeln
„Basel III“ durch die Europäische Kommission im Rahmen des
Legislativvorschlags zur CRD (Capital Requirements Directive) IV umgesetzt.
Dabei wurden die Baseler Vorschläge in weiten Teilen eins zu eins
übernommen. Ziel der enthaltenen Neuerungen war es, die Stabilität des
Finanzsystems weiter zu erhöhen. Insbesondere die Erfahrungen aus den
Krisenjahren seit 2008 wurden hierbei berücksichtigt. Tatsächlich werden
die neuen Regeln voraussichtlich sowohl im Geschäft mit öffentlichen
Schuldnern als auch im Immobilienkreditgeschäft zu einer Verknappung
und Verteuerung des Kreditkapitals führen.
Zusammensetzung des Eigenkapitals
Im Rahmen der Finanzkrise hat sich gezeigt, dass das globale Bankensystem nicht hinreichend
mit qualitativ hochwertigem Eigenkapital ausgestattet war. Unter Basel III wird somit
verstärkt auf die Qualität des Eigenkapitals eingegangen. Der Anteil an so genanntem hartem
Kernkapital (Core Tier 1-Kapital) soll dabei besonders an Bedeutung gewinnen. Hierbei
handelt es sich um eingezahltes Gesellschaftskapital und Rücklagen. Weiterhin gibt es Änderungen
bei der Anrechenbarkeit von Kapitalbestandteilen zum „erweiterten“ Kernkapital
(additional Core Tier 1-Kapital). So wird innovatives Hybridkapital mit Rückzahlungsanreizen
künftig nicht mehr als Tier 1-Kapital akzeptiert werden und ab 2013 stufenweise nicht mehr
angerechnet werden können. Die Regelungen zum Ergänzungskapital (Tier 2-Kapital) werden
international harmonisiert. Die bisherigen Drittrangmittel (Tier 3-Kapital) fallen komplett aus
der Eigenkapitaldefinition. Insgesamt sollen Banken künftig vor allem solche Eigenkapitalinstrumente
vorhalten, die an einem laufenden Verlust partizipieren. Eigenkapitalinstrumente,
die lediglich im Liquidationsfall verfügbar sind (z. B. Nachrangdarlehen), werden an Bedeutung
verlieren. Latente Steuern und Investitionen in eigene Aktien sind künftig vollständig
vom Core Tier 1-Kapital abzuziehen.
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
4,0%
2,0%
2,0%
Regelung bisher
* Die Einführung der neuen Regeln erfolgt schrittweise in einer mehrjährigen Übergangsphase: Die Kernkapitalquote und die Regeln
zum harten Kernkapital gelten spätestens ab dem 01. 01. 2015. Eine längere Übergangszeit wird bezüglich des Kapitalpuffers einge-
räumt, ab 2019 soll Basel III dann in vollem Umfang gelten.
2,5%
2,5%
2,0%
1,5%
4,5%
Regelung ab 2013/2019*
antizyklischer Kapitalpuffer
Kapitalerhaltungspuffer
Ergänzungskapital
weiches Kernkapital
hartes Kernkapital
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8
Das Immobilienkreditgeschäft im Licht der neuen Bankenaufsichtsregeln
Die Summe der risikogewichteten Aktiva einer Bank bestimmt die Mindesthöhe des aufsichtsrechtlich
erforderlichen Eigenkapitals. Zu ihrer Bestimmung werden u. a. die einzelnen Kredit-
Engagements gemäß dem ihnen innewohnenden Kreditrisiko beurteilt. Gemessen wird dabei
das individuelle Risikoprofil einer Forderung anhand der Ausfallwahrscheinlichkeit sowie dem
geschätzten Verlust im Falle eines Ausfalls. In Abhängigkeit dieser Einzelkreditrisikoparameter
wird das der Forderung zuzuordnende Risikogewicht ermittelt.
Diese risikogewichteten Aktiva sollen künftig statt mit derzeit vier Prozent mit mindestens
sechs Prozent Tier 1-Kapital unterlegt werden. Zusätzlich soll ein sogenannter Kapitalerhaltungspuffer
von weiteren 2,5 Prozent aufgebaut werden. Dieser sowie der ebenfalls vorgesehene
antizyklische Kapitalpuffer von bis zu 2,5 Prozent sind jeweils mit hartem Eigenkapital
auszustatten.
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
2,5%
2,5%
4,5%
Hartes
Kernkapital
2,5%
2,5%
6,0%
Unter Berücksichtigung ihrer aktuellen Bilanzrelationen ist davon auszugehen, dass deutsche
Kreditinstitute in den nächsten Jahren Eigenkapital in teilweise erheblichem Umfang aufbauen
müssen. Banken, deren Eigenkapital eher knapp bemessen ist und denen es nicht gelingt, sich
neues Eigenkapital zu beschaffen, müssen ihre Neugeschäftsaktivitäten signifikant reduzieren.
Hierbei besteht das Problem, dass aufgrund der jüngsten Entwicklungen an den Finanzmärkten
auf der einen Seite Ertragspotenziale abhanden gekommen sind und andererseits
die Bankenabgabe die Ergebnisse der Banken belasten wird. Gewinneinbehaltung steht also
mittelfristig als Instrument der Eigenkapitalstärkung nur noch bedingt zur Verfügung. Gleichermaßen
werden bei den so gesunkenen Renditeerwartungen und ggf. wieder kritischerer
Beurteilung der Banken weniger Kapitalgeber zur Verfügung stehen, welche bereit sind sich
im Rahmen von Kapitalerhöhungen an dem Eigenkapital einer Bank zu beteiligen.
Liquiditätsanforderungen
2,5%
2,5%
8,0%
Tier 1 Gesamtkapital
antizyklischer Puffer (0% bis 2,5%)
Kapitalpuffer
Minimalanforderung
Mit Basel III sollen erstmals weltweit einheitliche Liquiditätskennziffern eingeführt werden.
Dem liegt die Erkenntnis zu Grunde, dass Banken in Krisenzeiten einen schlechteren Zugang
zu frischer Liquidität haben.
Mit der Liquidity Coverage Ratio (LCR) soll gewährleistet werden, dass in einem Stress-
szenario ein hinreichender Liquiditätspuffer für den jeweils kommenden Monat gewährleistet
ist. Es wird dabei der Bestand an hochliquiden Aktiva der Summe der Zahlungsmittelabflüsse,
welche in einem Stressszenario zu erwarten ist, gegenübergestellt. Der

Bestand an hochliquiden Aktiva muss dabei alle Nettozahlungsabflüsse abzüglich der Zahlungszuflüsse
unter Stressbedingungen abdecken.
Die Net Stable Funding Ratio (NSFR) soll ein Mindestmaß an langfristiger Refinanzierung
sicherstellen. Sie soll eine Inkongruenz zwischen den Fristenstrukturen der Aktiv- und
Passivseite der Bankbilanz reduzieren, indem die Laufzeiten von Anlagen und Verbindlichkeiten
einer Bank künftig wieder stärker in Einklang gebracht werden. Dafür ist die verfügbare
stabile Refinanzierung zu quantifizieren und der erforderlichen stabilen Refinanzierung
gegenüber zu stellen.
Beide Kennzahlen verfolgen das Ziel, einerseits die Liquidität der Aktiva und andererseits die
Stabilität der Passiva zu gewährleisten, um Liquiditätsengpässe zu verhindern. Einlagenstarke
Banken könnten dadurch große Schwierigkeiten bekommen, die langfristigen Immobilienkredite
fristenkongruent zu refinanzieren und müssten bei langfristigen Kreditengagements
auf der Aktivseite entsprechend zurückhaltend agieren. Durch die langfristig angelegte Refinanzierung
über Pfandbriefe haben Pfandbriefbanken hier einen relativen Wettbewerbsvorteil.
Im Ergebnis werden diese neuen Regeln dazu führen, dass einlagenstarke Kreditinstitute sich
insbesondere in Niedrigzinsphasen aus dem eher langfristig orientierten Immobilienkreditgeschäft
zurückziehen werden, da Anleger in diesen Zeiten tendenziell eher kurzfristige Kapitalanlagen
wählen.
Die Leverage Ratio
Die voraussichtlich wesentlichste Änderung in Basel III sowie in der europäischen Umsetzung
durch die CRD IV bringt die dort beschriebene Leverage Ratio mit sich. Diese Kennzahl soll
neben den sonst üblichen, risikoorientierten Kennzahlen das Bilanzvolumen unabhängig vom
Risiko begrenzen. Hierzu wird aktuell diskutiert, das Bilanzvolumen (zzgl. außerbilanzieller
Positionen) auf das 33-fache des Kernkapitals einer Bank zu beschränken (dies entspricht
einer Leverage Ratio von 3%). Bei der Konkretisierung von Basel III im Rahmen der CRD IV
wurde festgelegt, dass diese Kennzahl zunächst nur als Beobachtungskennzahl behandelt
wird und erst ab 2015 zu veröffentlichen ist. Ab 2018 ist geplant, die Leverage Ratio in Säule 1
zu übernehmen. Bis dahin wird sich entscheiden, ob ein verbindlicher Wert festgelegt wird,
in welcher Höhe er festgelegt wird und ob es für einzelne Geschäftsmodelle oder Geschäftsaktivitäten
separate Werte oder Ausnahmen geben wird. Die Einhaltung des von den Aufsichtsbehörden
festgelegten Wertes für die Leverage Ratio ist dann gegebenenfalls Pflicht. Diese
Unklarheit zwingt aus Vorsichtsgründen zur Zurückhaltung, weshalb die Kreditinstitute kurzfristig
Klarheit über die Art der Grenze brauchen.
Bewertung und Kritik
Erneut ist Europa Vorreiter bei der Umsetzung der neuen Bankaufsichtsregeln, ohne dabei
die Aufnahme einer generellen Review-Klausel in Erwägung zu ziehen. Eine solche Klausel
könnte das Inkrafttreten der EU-Regulierung unter den Vorbehalt der Umsetzung von Basel
III in anderen wichtigen Finanzmärkten (etwa den USA) stellen. Die zeitgleich in Europa vorgenommene
Überarbeitung der bestehenden aufsichtsrechtlichen Regelungen hat zu einer
Streichung nationaler Wahlrechte geführt, so dass es künftig deutlich weniger Auslegungsspielräume
für die nationalen Umsetzungen geben wird. Damit werden die neuen Regeln
9

10
Das Immobilienkreditgeschäft im Licht der neuen Bankenaufsichtsregeln
EU-weit vergleichbarer als heute. Weiterhin werden konkrete Sanktionsmechanismen der
Aufsicht beschrieben, welche den Banken auferlegt werden können, die sich nicht an die
Vorgaben der Bankaufsicht halten.
Bei der Beurteilung der neuen Regeln kommt der darin enthaltenen Leverage Ratio eine
ganz besondere Bedeutung zu. Nach den derzeit geltenden Regelungen (Basel II) gibt es
für Banken klare Anreizstrukturen, fortgeschrittene Risikomessverfahren zum Einsatz zu
bringen.* Durch die Verwendung solcher bankintern erzeugter Ratings werden Kreditrisiken
quantifiziert. Dadurch entsteht ein Anreiz, eher risikoarme Geschäfte zu betreiben, da dafür
weniger Eigenkapital zu hinterlegen ist. Das Immobilienkreditgeschäft zeichnet sich tendenziell
zwar durch große Volumina, aber meist durch verhältnismäßig kleine Risiken aus. Dem
trägt die Bankenaufsicht bislang dadurch Rechnung, dass grundpfandrechtlich besicherte
Immobiliendarlehen durch eine günstige Eigenkapital-Gewichtung privilegiert werden.
Diesen bisherigen risikoaversen Anreizstrukturen steht die Leverage Ratio entgegen, da
sie für alle Geschäfte die gleiche Eigenkapital-Unterlegung vorsieht. Die zu befürchtenden
Auswirkungen auf das tendenziell sehr risikoarme Geschäft mit öffentlichen Schuldnern
wurden in anderem Zusammenhang bereits umfassend diskutiert. Jedoch wirkt die Leverage
Ratio nicht nur als Kostentreiber beim Staatskreditgeschäft. Alle besonders risikoarmen
Geschäfte einer Bank sind von ihr betroffen. Legt man die jüngsten Stresstestergebnisse der
europäischen Bankaufsichtsbehörde EBA zugrunde, dann ergeben sich beispielsweise für
die Forderungsklasse „Private Baufinanzierungen“ durchschnittliche Verluste im Falle eines
Ausfalls (LGD-Werte) von ca. 15 Prozent für die größten europäischen Banken. Legt man
weiterhin die Annahme zugrunde, dass es sich bei den betrachteten Banken um IRBA-Institute
handelt, ergibt sich folgender Zusammenhang zwischen der Ausfallwahrscheinlichkeit
und der Mindesteigenkapitalunterlegung:
Mindesteigenkapitalforderung
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0%
Ausfallwahrscheinlichkeit (PD)
Es zeigt sich, dass bei durchschnittlich gut besicherten privaten Baufinanzierungen (mit einem
LGD von 15 Prozent) die Mindesteigenkapitalanforderungen durch die Leverage Ratio bis zu
einer Ausfallwahrscheinlichkeit von ca. 2,8 Prozent höher sind als die Mindesteigenkapitalanforderungen,
die sich durch die risikogewichteten Aktiva ergeben würden. Berücksichtigt man
* Bankenaufsichtsrechtlich werden zwei Institutsgruppen unterschieden. Auf der einen Seite ermitteln viele Banken die Höhe
des aufsichtsrechtlichen Mindesteigenkapitals auf Basis von externen Ratings, das sind die so genannten Kreditrisikostandardansatz-
oder KSA-Banken. Auf der anderen Seite nutzen einige Banken interne Modelle zur Quantifizierung ihrer Kreditrisiken (fortgeschrit-
tene Risikomessverfahren), sie werden Internal Ratings Based Approach- oder IRBA-Banken genannt.
Mindestkapitalanforderungen
(IRB-Unternehmen)
Mindestkapitalanforderungen
(Leverage Ratio)
Mindestkapitalanforderungen
(private Baufinanzierung)

nun die Tatsache, dass bei den Banken aus dem EBA-Stresstest eine hierfür relevante durchschnittliche
Ausfallwahrscheinlichkeit von ca. 1,8 Prozent festgestellt wurde, dann wird deutlich,
dass die Leverage Ratio in vielen Fällen eine höhere Eigenkapitalbindung mit sich bringen
wird als die anhand der risikogewichteten Aktiva ermittelte. Da das an Geschäfte gebundene
Eigenkapital einem Renditeanspruch der Eigenkapitalgeber (also der Aktionäre oder Teilhaber)
unterliegt, führt diese höhere Eigenkapitalbindung auch zu entsprechend höheren Eigenkapitalkosten.
Es ist zu erwarten, dass diese Kosten dann an die Kunden weitergegeben werden.
Das führt voraussichtlich in weiten Teilen dieses Geschäftsfeldes zu wesentlichen Verteuerungen
der Kreditkonditionen. Ein ähnliches Bild ergibt sich, wenn man bei Forderungen der
IRBA-Forderungsklasse „Unternehmen“ eine vergleichbar gute Besicherung der Geschäfte
unterstellt.
In der Konsequenz würde dies bedeuten, dass eine risikoadjustierte Bepreisung der Kredite
quasi unmöglich wird, da die sich ergebenden Mindesteigenkapitalanforderungen durch die
Leverage Ratio im Falle von risikoarmen Geschäften eine aufsichtsrechtlich gewünschte Untergrenze
der Konditionengestaltung darstellen würde. Es würde dann also kaum Spielraum für
eine risikoadjustierte Margengestaltung bleiben.
Die Leverage Ratio setzt daher nicht nur im Geschäft mit öffentlichen Schuldnern sondern
bei sämtlichen risikoarmen Geschäften falsche Steuerungsimpulse. Da insbesondere Pfandbriefbanken
gut besicherte Geschäfte tätigen, welche dann günstig mit Hilfe von Pfandbriefen
refinanziert werden können, sind diese von den Nachteilen dieser neuen Kennzahl in vielen
Geschäftsfeldern betroffen. Während Universalbanken die risikoarmen Geschäfte mit risikoreicheren
künftig teilweise quersubventionieren können, steht spezialisierten Banken mit
dem Fokus auf risikoarmem Geschäft diese Option nur sehr eingeschränkt zur Verfügung. Im
Ergebnis ist mit einer wesentlichen Verteuerung des Kreditgeschäftes zu rechnen. Dies wird
sich zwangsläufig in der Margenkalkulation niederschlagen. Eine Verteuerung der Kredite
für alle Kundengruppen, insbesondere aber für solche mit einem risikoarmen Profil, wird die
Folge sein.
Da neben den neuen verschärften Aufsichtsregeln auch mit Themen wie der Bankenabgabe
umgegangen werden muss, ist künftig tendenziell mit sinkenden Eigenkapitalrenditen
bei Banken zu rechnen. Dies wiederum erschwert die so dringend geforderte Stärkung des
harten Kernkapitals. Im Ergebnis könnte dies durchaus eine Kreditverknappung nach sich
ziehen. Inwieweit Wirkungszusammenhänge und negative Kumulationseffekte frühzeitig von
den Regulierungsstellen und der Politik erkannt und berücksichtigt werden, bleibt abzuwarten.
Das erforderliche Augenmaß zwischen notwendigen Konsequenzen aus der Finanzmarktkrise
einerseits und der absehbaren und möglichen Negativeffekte für die langfristige Finanzierung
von Kommunalkrediten und Immobilieninvestitionen andererseits scheint aktuell noch nicht
gewährleistet.
Es bleibt daher zu hoffen, dass die verantwortlichen Aufseher den zu erwartenden Konsequenzen
bei der finalen Festlegung der Ausgestaltung und der Höhe der Leverage Ratio hinreichend
Rechnung tragen.
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12
Solvency II und
Aktivitäten von Versicherern
im Immobilien-Segment
Julia Schüller und Martin Eibl | PwC

Die Umsetzung der künftigen aufsichtsrechtlichen Anforderungen stellt
eine der großen Herausforderungen für die deutsche Versicherungsbranche
dar. Neben den Auswirkungen auf die Entscheidungs- und
Geschäftsprozesse der Versicherer sind auch Dienstleister und Serviceanbieter,
zum Beispiel aus dem Immobilienbereich, mittelbar von den
Änderungen betroffen. So werden aktuell die Ausgestaltung und die Höhe
der künftig erforderlichen Eigenmittelunterlegung von Kapitalanlagen
diskutiert. Nach dem derzeitigen Diskussionsstand richtet sich der erforderliche
Eigenmittelbedarf für Investitionen im Immobilienbereich nach
der Ausgestaltung der einzelnen Anlage und wird maßgeblich von der
Portfoliozusammensetzung des Versicherers beeinflusst. Einigkeit besteht
darüber, dass diese zukünftigen risikoorientierten Anforderungen von
Solvency II die Kapitalanlageentscheidungen und -portfolien der deutschen
Versicherer maßgeblich verändern werden.
Zukünftige risikobasierte Aufsichtsprinzipen für Versicherungsunternehmen
Knapp eineinhalb Jahre vor der verbindlichen Anwendung der neuen EU-weiten aufsichtsrechtlichen
Anforderungen für Versicherungs- und Rückversicherungsunternehmen sowie für
Versicherungsgruppen (Solvency II) befindet sich die finale Ausgestaltung einer Vielzahl der
Regulierungsgebiete in einer entscheidenden Phase. Das Ziel der neuen aufsichtsrechtlichen
Anforderungen ist eine grundlegende Erneuerung und Harmonisierung des europäischen
Versicherungsaufsichtsrechts. Die neuen Solvabilitätsvorschriften orientieren sich dabei,
ähnlich wie bei Basel II in der Bankenaufsicht, an einer Drei-Säulen-Struktur. Diese umfasst
quantitative auf das individuelle Risikoprofil des Versicherungsunternehmen ausgerichtete
Anforderungen (Säule I), qualitative Anforderungen an das Governance System und den
Überprüfungsprozess durch die Aufsichtsbehörde (Säule II) sowie weitgehende Transparenz-
Anforderungen durch Berichterstattung an die Aufsichtsbehörden und durch Offenlegungspflichten
(Säule III).
Analog zu den Entwicklungen in der Rechnungslegung und nach Basel II wird ein risikobasierter
Ansatz für die Messung und Steuerung von Risiken eingeführt, der zu einem entsprechenden
Eigenmittelbedarf des Versicherungsunternehmens führt. Unter Solvency II
soll dies auf Basis einer ökonomischen Bilanz, der sog. Solvenzbilanz, erfolgen. Im Gegensatz
zu den bisherigen Solvabilitätsvorschriften zur Ermittlung der aufsichtsrechtlich erforderlichen
Eigenmittel (sog. Solvency I), die heute nur bestimmte versicherungstechnische Risikoaspekte
berücksichtigen, soll dies sicherstellen, dass von den Versicherungsunternehmen
Eigenmittel für Risikobereiche, die in der Solvency II-Rahmenrichtlinie festgelegt werden, vorgehaltenen
werden. Darunter werden zukünftig auch Risiken aus ihrer Kapitalanlagetätigkeit
fallen (vgl. für die Standardformel SCRMarktrisken und SCRAdressenausfallrisiken in Abbildung 1). Ziel
der neuen Solvabilitätsvorschriften ist es, dass sich unter anderem die Zusammensetzung des
Kapitalanlagenportfolios und die mit den einzelnen Anlagen verbundenen Risiken inklusive
des Risikos aus einem Missverhältnis des Asset-Liability-Managements unmittelbar in der
Höhe der vorzuhaltenden Eigenmittel des Versicherungsunternehmens widerspiegeln.
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14
Solvency II und Aktivitäten von Versicherern im Immobilien-Segment
Anstehende Entwicklungen in der Versicherungsaufsicht mit engem Zeithorizont
Die künftigen aufsichtsrechtlichen Anforderungen basieren auf einem „prinzipienorientierten
Ansatz“ und werden in einem mehrstufigen Verfahren („Lamfalussy-Verfahren“) auf europäischer
Ebene entwickelt. Am 25. November 2009 wurde mit der Solvency II Rahmenrichtlinie
ein ganzheitliches Regelungswerk verabschiedet, welches nach derzeitigem Diskussionsstand
bis Mitte 2012 in deutsches Recht umgesetzt werden soll. Darüber hinaus ermächtigt
die Solvency II-Rahmenrichtlinie die EU-Kommission, Durchführungsbestimmungen sowie
technische Leitlinien zur konkreten Ausgestaltung der Rahmenrichtlinie zu erlassen. Ziel der
Durchführungsbestimmungen und technischen Leitlinien ist es, eine einheitliche formelle und
materielle Umsetzung in den einzelnen Mitgliedstaaten sicher zu stellen.
Sowohl die einzelnen Aspekte der finalen Ausgestaltung der Detailanforderungen sowie
auch der Zeitpunkt des vollständigen Inkrafttretens von Solvency II werden derzeit von einer
Vielzahl unterschiedlicher Arbeits- und Interessensgruppen diskutiert. Ersteres betrifft unter
anderem die konkreten Detailregelungen hinsichtlich der künftigen Eigenmittelanforderungen
an die Kapitalanlagen der Versicherungsunternehmen. Im Fokus der aktuellen Diskussion
stehen dabei die sog. Key Priorities der Versicherungsindustrie (CEA). Auch die notwendige
Kapitalunterlegung von Kreditrisiken und Immobilienrisiken wird teilweise kritisch hinterfragt.
Hinsichtlich des Inkrafttretens der Solvency II-Anforderungen werden aktuell sowohl
eine Verschiebung vom 1. Januar 2013 auf den 1. Januar 2014 als auch zahlreiche Übergangs-
und Erleichterungsvorschriften diskutiert. Obwohl die zukünftigen Rahmenanforderungen
bekannt und die Detailanforderungen absehbar sind, stellen diese Unsicherheiten in einzelnen
Teilbereichen eine Herausforderung für strategische Anlageentscheidungen von Versicherungsunternehmen
dar
Trotz dieser Unsicherheiten können bereits erste Indikationen auf die Kapitalanlageentscheidungen
im Zusammenhang mit Solvency II beobachtet werden. Deutsche Lebensversicherer
forcieren derzeit sehr stark ihre Aktivitäten im Bereich der Finanzierung von Immobilien
über Hypothekendarlehen. So entfallen beispielsweise in Deutschland nach Angaben
des ZIA Zentralen Immobilien Ausschuss auf das Kreditvolumen für gewerbliche Immobilien
im ersten Halbjahr 2011 von insgesamt € 450 Mio. bereits € 220 Mio. auf
Versicherungsunternehmen.
Weiter abzuwarten bleibt, wann und mit welchen Übergangsvorschriften die Versicherer
Solvency II verbindlich einzuhalten haben. Die in allen Fällen verbleibenden kurzen Zeiträume
werden von den Versicherern derzeit intensiv für die entsprechende Vorbereitungen genutzt.

Solvency II – die Anforderungen stehen fest, die Details werden derzeit
stark diskutiert
Die Ausarbeitung der Detailanforderungen in den sogenannten Durchführungsbestimmungen
und den technischen Leitlinien läuft derzeit auf Hochtouren. Dort wird unter anderem festgeschrieben,
welche Verfahren und Parameter für die Ermittlung der Eigenmittelanforderungen
zukünftig auf das Kapitalanlagenportfolio der Versicherungsunternehmen zwingend anzuwenden
sind.
Im Immobilienbereich sind Versicherer neben der direkten Anlage in Grundstücke, grundstücksgleiche
Rechte und Bauten auch indirekt über Investitionen in Real Estate Investment
Trusts (REITs), Immobilienfonds, Beteiligungen, Hypothekendarlehen oder auch im weitesten
Zusammenhang über Hypothekenpfandbriefe investiert. Unter den Solvency II-Anforderungen
könnten sich dabei in Abhängigkeit der Art des Investments künftig unterschiedliche Anforderungen
bezüglich der Höhe der vom Versicherungsunternehmen vorzuhaltenden Eigenmittel
ergeben.
Als Mindestanforderung sind alle Versicherer dazu verpflichtet die aufsichtsrechtliche
Solvenzkapitalanforderung (sog. Solvency Capital Requirement, SCR) mit der sogenannten
Standardformel zu berechnen. Alternativ dazu darf die Ermittlung der Solvenzkapitalanforderung
mit (partiellen) internen Modellen durchgeführt werden, die von der Aufsichtsbehörde
zugelassen wurden. Dies richtet sich dann jeweils nach dem unternehmensindividuellen
Risikoprofil des einzelnen Versicherungsunternehmens. Die Ermittlung der Solvenzkapital-
Schematische Struktur der Standardformel nach QIS 5
SCR Marktrisiken
Anpassung
Mkt Fremdwährungsrisiko
Mkt Immobilienrisiko
Mkt Zinsänderungsrisiko
Mkt Aktienrisiko
Mkt Kreditrisiko
Mkt Konzentrationsrisiko
Mkt Illiquiditätsrisiko
Quelle: vgl. mit Modifikationen Europäische Kommission
SCR
Basis SCR SCR Operationelle Risiken
SCR Krankenversicherungsrisiken
SCR Marktrisiken
SCR Marktrisiken
SCR Adressenausfallrisiken
SCR Immaterielle Vermögensgegenstände
Untermodule*
Untermodule*
Untermodule*
* ... jeweils weitere Untermodule
15

16
Solvency II und Aktivitäten von Versicherern im Immobilien-Segment
anforderung setzt dabei auf einer Solvenzbilanz mit besonderen Ansatz- und Bewertungsvorschriften
auf, die eine Bewertung sämtlicher Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des
Versicherungsunternehmens, einschließlich versicherungstechnischer Rückstellungen, zu
Marktwerten vorschreibt. Die Solvenzbilanz bildet außerdem die Grundlage für die Ermittlung
eines wesentlichen Teils der vorhandenen Eigenmittel, die den Überschuss der zu Marktwerten
bewerteten Aktiva über die Passiva darstellen. Die Eigenmittel müssen zumindest in
Höhe der Solvenzkapitalanforderung zur Verfügung stehen.
Bei der Ermittlung der Solvenzkapitalanforderung nach der Standardformel sind die
Risiken in sogenannten „Risikomodulen“ und weiteren „Untermodulen“ zu erfassen, die in
der Solvency II-Rahmenrichtlinie festgelegt werden. Bei der Verwendung eines internen
Modells werden darüber hinaus gegebenenfalls weitere Risiken betrachtet, falls der Versicherer
im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit solchen ausgesetzt ist. In der Standardformel
ergeben sich für die jeweiligen Kapitalanlagearten die Kapitalanforderungen auf Ebene des
einzelnen Investments in der Regel aus dem Marktrisikomodul („SCR Marktrisiken“) und
gegebenenfalls dem Adressenausfallrisikomodul, welches nur den tatsächlichen Ausfall von
Geschäftspartnern („SCR Adressenausfallrisiken“) umfasst. Das Marktrisikomodul ist zudem
in die Untermodule Zinsänderungsrisiko, Aktienrisiko, Immobilienrisiko, Kreditrisiko, Währungsrisiko,
Konzentrationsrisiko, sowie Illiquiditätsrisiko unterteilt. Auf die Solvenzkapitalanforderungen
aus den Fremdwährungs-, Konzentrations- und Illiquiditätsrisiken soll hier
aus Vereinfachungsgründen nicht weiter eingegangen werden.
Die Höhe der Solvenzkapitalanforderung ergibt sich aus der Aggregation der Risikomodule
unter Berücksichtigung von festgeschriebenen Korrelationsannahmen sowie einer „Anpassung“,
die den jeweils unternehmensindividuellen risikomindernden Effekt der zukünftigen
Überschussbeteiligung und der latenten Steuern berücksichtigt. Im Bereich der Kapitalanlagerisiken
wiederum wird auf Ebene des jeweiligen (Unter-)Moduls mittels vorgegebener
Schockszenarien eine Belastung der Marktwerte der Kapitalanlagen simuliert. Für einen
in Euro denominierten Hypothekenpfandbrief beispielsweise resultieren die Solvenzkapitalanforderungen
demnach aus dem Zinsänderungsrisiko und dem Kreditrisiko.
* inkl. Schiffspfandbriefe
Quelle: vdp Erhebungen

SCR Anforderungen – Anzuwendende Module für ausgewählte Kapitalanlagen
Staatsanleihen EU
Staatsanleihen Nicht-EU
Pfandbriefe
Unternehmensanleihen
Hypothekendarlehen
Immobilien (direkt)
Immobilien (fremdfinanziert)
=
+ / –
Quelle: Eigene Darstellung PwC
Mkt Mkt Mkt Mkt Mkt Mkt
Fremdwährung
�
�
�
�
�
�
�
=
Immobilien
�
+ / –
Zinsänderung
Direkte Investitionen in Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten werden
derzeit mit einem Schockszenario in Höhe von 25 % gestresst. Von diversen Interessensverbänden
wird die Höhe dieses Schockszenarios stark kritisiert und eine Reduzierung des
Faktors auf 15 % oder auf das Abstellen auf die Entwicklung des Investment Property Datenbank
(IPD)-Index für das jeweilige Land sowie eine Anpassung der Korrelation zu anderen
Untermodulen gefordert. Ihr Hauptkritikpunkt ist dabei, dass die Festlegung des Faktors sich
überwiegend am volatilen Gewerbeimmobilienmarkt für den Großraum London orientiert und
eine Übertragung auf den deutschen Immobilienmarkt nicht sachgerecht ist. Weiter wird hinterfragt,
dass der 25 %-Schock auf alle Immobilien gleichermaßen anzuwenden ist, unabhängig
von der individuellen Lage, der Ausgestaltung der Mietverträge, der Art und Ausstattung
der Immobilie oder ob es sich dabei um gewerblich oder privat genutzte Immobilien handelt.
Diese Differenzierung entsprechend der tatsächlichen Risiken einzelner Immobilien bleibt im
Rahmen der Standardformel unberücksichtigt.
Als ein weiterer Nachteil wird die Nichtberücksichtigung der üblicherweise langen Haltedauer
von Immobilien für die Ermittlung der gesamten Duration der Aktivseite der Versicherungsunternehmen
und der somit fehlenden Ausgleichswirkung für das Zinsänderungsrisiko
gesehen. Da das Zinsänderungsrisiko sowohl Auswirkungen einer Änderung des Zinsniveaus
auf die Aktivseite als auch auf die Passivseite (durch Berücksichtigung eines Zins-Schock-
�
�
�
�
�
+ / –
in SCR
Adressenausfall
�
+ / –
Keine Vor- und Nachteile in Abhängigkeit der von der Art der Kapitalanlage
Vor- und Nachteile in Abhängigkeit von der Art der Kapitalanlage
Aktien Kredit Konzentration
�
�
�
+ / –
�
�
�
�
�
�
+ / –
17

18
Der Solvency Pfandbriefmarkt II und Aktivitäten 2010/2011 von Versicherern im Immobilien-Segment
szenarios, das gleichermaßen auf die Marktwerte von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten
wirkt) der Versicherer berücksichtigt, können bei einer optimalen Ausgestaltung des
Aktiv-Passiv-Verhältnisses kapitalreduzierende Effekte erreicht werden. Steigende (fallende)
Zinsen führen in der Regel zu einem Rückgang (Anstieg) der Marktwerte von festverzinslichen
Wertpapieren und versicherungstechnischen Rückstellungen. Bei korrespondierenden Durationen
auf der Aktiv- und Passivseite dürfte die Kapitalanforderung aus dem Zinsrisikomodul
als eher moderat anzusehen sein. Diese beiden Faktoren könnten, in Abhängigkeit von der
Zusammensetzung eines einzelnen Kapitalanlageportfolios, Immobilien gegenüber anderen
Anlagemöglichkeiten bezogen auf deren Eigenmittelbedarf des Versicherungsunternehmens
benachteiligen. Alternativ dazu haben Versicherungsunternehmen jedoch wie oben erwähnt
die Möglichkeit, ihr individuelles Immobilienrisiko, nach Zustimmung der Aufsichtsbehörde,
über ein (partiell) internes Modell abzubilden.
Neben der direkten Investition in einzelne Objekte, sind Versicherungsunternehmen auch
indirekt über REITs und Immobilienfonds im Immobilienbereich investiert. Bei der Ermittlung
der Solvenzkapitalanforderungen ist grundsätzlich nach dem sog. „Look-Through-Approach“
vorzugehen. Dies erfordert eine Durchschau auf die einzelnen Vermögenswerte innerhalb
verschiedener „Anlagevehikel“ bis auf die darin enthaltenen Zielinvestitionen. Die über REITs
oder Immobilienfonds entsprechend der Anteilsquote der Versicherungsunternehmen gehaltenen
Immobilien sind, analog den direkten Investitionen, dem Schockszenario von 25 % zu
unterziehen. Zwingende Voraussetzung hierfür ist, dass die Versicherer die dafür erforderlichen
Informationen über die im Anlagevehikel enthaltenen Anlagen (ggf. über mehrere Anlageebenen)
zeitnah und mit entsprechendem Detaillierungsgrad erhalten, um die Berechnung
der Solvenzkapitalanforderungen vornehmen zu können. Liegen diese Informationen nicht vor,
so sind die entsprechenden Anteile an den betroffenen REITs oder Immobilienfonds wie Aktien
zu behandeln und mit dem Stressfaktor des Aktienrisikomoduls von derzeit 40 % bei der
Solvenzkapitalanforderung zu berücksichtigen.
Eine weitere verbreitete Form der Investition im Immobilienbereich durch Versicherer
stellen Beteiligungen in Form von Anteilen an Immobilienverwaltungsgesellschaften oder
Anteilen an Unternehmen im Immobilien-Projektentwicklungsbereich dar. Zur Ermittlung
der Solvenzkapitalanforderungen wird in der Regel der Stressfaktor aus dem Aktienrisikomodul
von derzeit 40 % unterstellt. Davon abweichend darf bei strategischen Beteiligungen des
Versicherungsunternehmens ein geringerer Stressfaktor von 22 % angesetzt werden. Dies
führt zu der von der Versicherungsindustrie vorgetragenen Einschätzung, dass es sich bei solchen
Investitionen grundsätzlich um Kapitalanlagen strategischer Natur handle.
Für die vorgenannten Anlagen könnte nach dem aktuellen Diskussionsstand bei der Solvenzkapitalanforderung
zukünftig auch Fremdfinanzierung risikoerhöhend zu berücksichtigen
sein. Dies führt dazu, dass je nach Ausgestaltung eine Behandlung als Aktie bzw. eine rechnerische
Berücksichtigung des Verschuldungsgrades durch Vervielfachung des Immobilien-
Schockszenarios erfolgen muss. Nach der Meinung einiger Kritiker aus Branchenkreisen führt
dies dazu, dass bereits Beteiligungen ab einem Euro Fremdfinanzierung für Versicherungsunternehmen
mit Blick auf den entsprechenden Eigenmittelbedarf unattraktiv werden.

Indirekte Auswirkungen auf Immobilienfinanzierungen ergeben sich auch durch Investitionen
der Versicherungsunternehmen in Hypothekenpfandbriefe und Hypothekendarlehen. Deutsche
Versicherungsunternehmen sind eine der größten Investorengruppen im Hypothekenpfandbriefmarkt
und tragen hierdurch wesentlich zu der für die Banken notwendige Refinanzierung
ihrer Hypothekenkredite zur Finanzierung von privaten und gewerblichen Immobilien
bei. Die Eigenmittelanforderungen nach Solvency II resultieren in erster Linie aus dem jeweils
innewohnenden Kreditrisiko. Die rechnerische Ermittlung erfolgt durch Multiplikation des
Marktwertes der Anlage mit ihrer modifizierten Duration und einem ratingabhängigen Faktor.
Für eine Unternehmensanleihe mit einer modifizierten Duration von 10 Jahren und einem
S&P-Rating von AA (ratingabhängiger Faktor 1,1 %) errechnet sich somit ein Solvenzkapitalanforderung
in Höhe von 11,0 %. Eine reduzierter Faktor darf auf Hypothekenpfandbriefe mit
einem Rating der höchsten Kategorie (z.B. S&P AAA) angewendet werden. Dieser beträgt im
Vergleich zu Unternehmensanleihen mit der gleichen Ratingeinstufung 0,6 % anstatt 0,9 %.
Von Seiten der deutschen Versicherungsbranche wird die Benachteiligung langfristiger
Anlagen aufgrund der Berücksichtigung der modifizierten Duration im Kreditrisiko stark kritisiert.
Insbesondere Lebensversicherer wollen aus Asset-Liability-Management-Überlegungen
die Durationslücke zwischen den Kapitalanlagen und ihren versicherungstechnischen Verbindlichkeiten
minimieren, um dadurch eine deutliche Reduzierung des Zinsänderungsrisikos
zu erreichen (siehe Ausführungen oben). Weitere Kritikpunkte sind, bezogen auf die Pfandbriefe,
dass lediglich AAA-Papiere eine Besserstellung gegenüber anderen Schuldtiteln genießen.
Darin wird vor allem ein Nachteil im Vergleich zu Staatsanleihen von Mitgliedstaaten
der EU (sowie Anleihen der Landesregierungen und Anleihen öffentlicher Institutionen des
Staates) gesehen, die nach aktuellem Diskussionsstand keine Kapitalanforderung für das
Kreditrisiko zu berücksichtigen haben.
Anders stellt sich der Sachverhalt hingegen für Hypothekendarlehen dar. Das Ausfallrisiko
des Schuldners aus einer Hypothekenverpflichtung wird nicht über das Marktrisikomodul
sondern über das Adressausfallrisikomodul ermittelt. Die Marktwerte der Hypothekendarlehen
werden mit einem Schock von 15 % gestresst. Die für die Besicherung der Darlehen eingetragenen
Grundpfandrechte dürfen im Adressenausfallrisikomodul kapitalreduzierend berücksichtigt
werden. Dabei wird der Zeitwert der dahinterstehenden Sicherheit mit dem im Untermodul
für Immobilienrisiken anzuwendenden Schockszenario in Höhe von 25 % gestresst.
Lediglich die Differenz aus der Hypothekenverpflichtung und dem Wert der „gestressten“
Sicherheit wird dem Schockszenario in Höhe von 15 % unterzogen. Dies hat eine deutliche
Reduzierung der Solvenzkapitalanforderungen für Hypothekendarlehen zur Folge, die in
Abhängigkeit von der Besicherung sogar gegen null gehen kann. Dabei sind an die Besicherung
besondere Anforderungen geknüpft, etwa an das Recht des Versicherers, die hinterlegte
Sicherheit bei einem Ausfall des Kreditnehmers zu liquidieren oder das rechtliche Eigentum
an der Sicherheit erwerben zu können. Eine deutsche erstrangige Grundschuld erfüllt diese
Anforderungen. Für durch Dritte gestellte Sicherheiten darf nur eine teilweise Berücksichtigung
erfolgen. Die üblicherweise langen Laufzeiten von Hypothekendarlehen können sich
außerdem positiv auf das Verhältnis der Durationen auf der Aktiv- und Passivseite auswirken.
19

20
Der Solvency Pfandbriefmarkt II und Aktivitäten 2010/2011 von Versicherern im Immobilien-Segment
Dies führt möglicherweise dazu, dass Versicherungsunternehmen in diesem Bereich verstärkt
als direkte Anbieter von Hypothekendarlehen auftreten und damit zu anderen Marktteilnehmern
in Konkurrenz treten. Bei dieser Entscheidung werden Versicherer neben dem entsprechenden
Aufwand für Vertrieb und Verwaltung auch eine angemessen Zusammensetzung des
Kapitalanlageportfolios und zielgerichtete Abbildung in Risikomanagement und -steuerung zu
berücksichtigen haben.
Aufgrund der Zinssensitivität der Marktwerte von Hypothekenpfandbriefen und Hypothekendarlehen
sind für diese darüber hinaus Zinsänderungsrisiken aus dem Marktrisikomodul
zu berücksichtigen.
In der nachfolgenden Grafik werden die aus dem Kreditrisiko resultierenden Kapitalanforderungen
für unterschiedliche Anlagen beispielhaft für eine Duration von fünf und zehn Jahren
dargestellt. Als Vergleichsgrößen werden die Kapitalanforderungen für Immobilien aus dem
Immobilienrisiko sowie für Hypothekendarlehen aus dem Adressausfallrisiko aufgeführt.
Untermodul Mkt Kreditrisiko
Immobilien 25
Duration 5 Jahre
Hypothekendarlehen 15
Staatsanleihen EU
Pfandbriefe (AAA)
Unternehmensanleihen (AAA)
Pfandbriefe (AA)
Unternehmensanleihen (AA)
Staatsanleihen Nicht-EU (BBB)
Unternehmensanleihen (BBB)
Quelle: Eigene Darstellung PwC; vereinfachte Darstellung, Angaben in Prozent.
Duration 10 Jahre
40 30 20 10 0
0 10
20 30 40
Hypothekendarlehen 15
Immobilien 25

Zur Ermittlung der Solvenzkapitalanforderungen aus dem Marktrisikomodul in Summe („SCR
Marktrisiken“), sind die auf Ebene eines einzelnen Investments ermittelten Kapitalanforderungen
unter Berücksichtigung von Korrelationseffekten zu aggregieren. Die Ergebnisse der
fünften quantitativen Auswirkungsstudie zu Solvency II (QIS 5) haben gezeigt, dass für die
Versicherungsunternehmen bei der Aggregation der Untermodule innerhalb des Marktrisikomoduls
beispielsweise ein Diversifikationseffekt in Höhe von 36 % SCR-mindernd berücksichtigt
werden durfte (EIOPA QIS 5 Ergebnisse Einzelunternehmen über alle Sparten). Weitere
kapitalmindernde Effekte resultieren nachweislich aus der Aggregation der übrigen Risikomodule
sowie bei der Berücksichtigung der Entwicklung der künftigen Überschussbeteiligung,
d.h. eine entsprechende Beteiligung der Versicherungsnehmer an den angenommen Schockszenarien.
Die dabei auftretenden Diversifikationseffekte und risikomindernden Effekte der
zukünftigen Überschussbeteiligung und der latenten Steuern sind jedoch sehr stark von den
individuellen Gegebenheiten des einzelnen Versicherungsunternehmens abhängig. Damit wirken
sich die zukünftigen Solvenzkapitalanforderungen trotz der einheitlichen Schockszenarien
sehr unterschiedlich aus. Dies erschwert die Vergleichbarkeit einer einzelnen Kapitalanlage,
ob diese den Risiko-/Renditeanforderungen gerecht wird, da unternehmensindividuell unterschiedlich
viele Eigenmittel erforderlich sein werden.
Die Festlegung der künftigen Asset-Allokation und somit die Anforderungen an die Ausgestaltung
der Kapitalanlagen von Versicherungsunternehmen wird zukünftig maßgeblich durch
die Auswirkungen der jeweiligen Kapitalanlageprodukte auf die Solvenzkapitalanforderungen
bestimmt werden. Dabei werden zunehmend Diversifikationseffekte verschiedener Anlageklassen
in den Fokus rücken und damit die Analyse einzelner Kapitalanlagen zunehmend auf
eine Portfoliobetrachtung und -steuerung verlagern. Darüber hinaus bestehen jedoch weitere
zentrale Entscheidungskriterien (Rendite, Erzielung des Mindestgarantiezinses, Asset-Liability-
und Risikomanagement), die im Rahmen der Festlegung der Kapitalanlagestrategie von den
Versicherungsunternehmen in den Entscheidungsprozess mit einfließen. So wird beispielsweise
im Rahmen einer unternehmenseigenen Risiko- und Solvabilitätsbeurteilung (Own
Risk and Solvency Assessment, ORSA) das Versicherungsunternehmen zukünftig auch die
Angemessenheit der ermittelten Solvenzkapitalanforderung für das individuelle Risikoprofil
analysieren und das Ergebnis der Aufsichtsbehörde offenlegen müssen. Die Versicherer
werden dabei die Angemessenheit ihrer Kapitalallokation und die von ihrer individuellen
Risikotragfähigkeit und -toleranz abgeleiteten, selbst definierten Limitierungen untersuchen.
Dies wird auch in die Zukunft gerichtete mehrjährige Szenariobetrachtungen umfassen,
um sicherzustellen, dass die Eigenmittelanforderungen auch mittelfristig durch eine angemessene
Kapitalanlagezusammensetzung, auch passend zur Asset-Liability-Management-
Planung, bedeckt werden.
21

22
Der Solvency Pfandbriefmarkt II und Aktivitäten 2010/2011 von Versicherern im Immobilien-Segment
Ausblick
Die Ergebnisse der fünften quantitativen Auswirkungsstudie (QIS 5) haben gezeigt, dass die
Versicherungsunternehmen für ihr aktuelles Risikoexposure auf der Aktivseite ausreichend
kapitalisiert sind. Welche Auswirkungen Solvency II auf die künftigen Investitionsentscheidungen
von Versicherungsunternehmen haben wird, lässt sich derzeit noch nicht genau abschätzen.
Entscheidend werden hier die finale Detailanforderungen der Standardformel sein
bzw. in welchem Maße Versicherungsunternehmen ihre Kapitalanlagerisiken als Alternative
dazu über ein (partielles) internes Modell abbilden werden. Auch bei Anwendung der Standardformel
wird es darauf ankommen, wie der jeweilige Versicherer über die reine Berechnung
der Eigenmittelanforderung hinaus eine eigene ökomische Betrachtung anstellt und
diese seinen Steuerungs- und Entscheidungsprozessen zu Grunde legt. Diese wird voraussichtlich,
einem Zweistufenansatz folgend, eine Prüfung, ob das Versicherungsunternehmen
sich bestimmte Kapitalanlagen von den Eigenmittelanforderungen her leisten kann, und die
entsprechende Abbildung in der Risikosteuerung umfassen. Mit Blick auf direkte und indirekte
Investitionen in Immobilien bleibt in diesem Zusammenhang abzuwarten, ob die Europäische
Kommission eine Reduzierung des im Immobilien-Schockszenario anzuwendenden
Stressfaktors von 25 % und möglicherweise auch eine Unterscheidung zwischen Gewerbe-
und Wohnimmobilien in den Durchführungsmaßnahmen aufnehmen wird. Die derzeitige
Unsicherheit für die dargestellten Detailbereiche dürfte derzeit noch zu entsprechender Zurückhaltung
bei Investitionsentscheidungen der Versicherungsunternehmen führen.
Neben den künftigen Solvenzkapitalanforderungen werden Versicherungsunternehmen
jedoch auch künftig bei ihren Investitionsentscheidungen auf die Rendite und weitere Aspekte
achten, da insbesondere die deutschen Lebensversicherer die Mindestverzinsung gegenüber
den Versicherungsnehmern zu erfüllen haben. Die Bedeutung des Asset-Liability-Managements
wird auch unter Solvency II noch weiter zunehmen.
Dennoch könnten sich ohne die Berücksichtigung der dargestellten Einflussparameter auf
die Solvenzkapitalanforderung auf Einzelinvestmentebene folgende Optimierungsanreize
für die Versicherungsunternehmen ergeben:
Mit dem derzeitigen Stressfaktor von 25 % im Immobilien-Schockszenario dürften direkte
und indirekte Investitionen in Immobilien an Attraktivität gegenüber anderen Anlagemöglichkeiten
einbüßen. Dies wird zudem durch die Nichtberücksichtigung der oft langfristig
orientierten Haltedauern erschwert, die sich negativ auf das Aktiv-Passiv-Verhältnis und
damit auch negativ in der Solvenzkapitalanforderung aus dem Zinsrisikomodul niederschlägt.

Sofern bei REITs und Immobilienfonds, die keine zeitnahe Durchschau auf die Zielinvestments
erlauben, das Aktienrisiko (40 %) anzuwenden ist, dürfte dies zu einer allgemeinen
Forderung der Versicherer nach höherer und schnellerer Transparenz führen oder die
Versicherer könnte diese Anlagearten nach dem aktuellen Diskussionsstand wegen ihres
Eigenmittelbedarfs vergleichsweise benachteiligen.
Versicherer dürften verstärkt Emittenten-Ratings im unteren Investment Grade Bereich
kritisch analysieren, da diese zu hohen Kapitalanforderungen führen. Gleichermaßen stellt
diese Analyse einen wichtigen Aspekt von Risikomanagement und -steuerung dar und wird
auch im Rahmen der angemessenen Kapitalanlagezusammensetzung gefordert. Mit Blick
auf das Kreditrisiko kann dabei für den Bestand von festverzinslichen Wertpapieren, durch
eine Reduzierung der Duration, die Solvenzkapitalanforderung aus dem Kreditrisiko vermindert
werden (lange Laufzeiten erhöhen die Kapitalanforderungen durch den Barwerteffekt).
Aufgrund der „Nicht-Berücksichtigung“ von Kredit- und Konzentrationsrisiken bei Investitionen
in Anleihen von EU-Mitgliedsstaaten dürfte die Fokussierung auf diese Investitionen
weiter steigen und damit auch direkte Konkurrenz zu anderen Anlageformen darstellen.
Dabei wird allerdings zu berücksichtigen sein, dass entsprechende Risiken im Rahmen der
unternehmenseigenen Risiko- und Solvabilitätsbeurteilung (ORSA), unabhängig von den
Eigenmittelanforderungen aus der Standardformel, zu berücksichtigen sein werden. Dies
dürfte dazu führen, dass trotz niedrigerer SCR-Anforderungen bei einer wirtschaftlichen
Betrachtung andere, ökonomisch sinnvollere Anlageentscheidungen getroffen werden.
Indirekte Immobilienfinanzierung über die Vergabe von Hypothekendarlehen durch Versicherungsunternehmen
dürften zu Lasten der Investitionen in Immobilien deutlich zunehmen.
23

24
Wohnimmobilienfinanzierung
in Deutschland – Erfolgsfaktoren
im Wettbewerb
Dr. Louis Hagen und Dr. Benno-Eide Siebs | Münchener Hypothekenbank

Wohnimmobilien in Deutschland haben derzeit Konjunktur. Investoren,
Eigennutzer und Immobilienfinanzierer, sie alle zeigen verstärkt Interesse
an Häusern und Wohnungen. Ausgelöst wurde dieses Interesse durch
die Finanzmarktkrise, deren Auswirkungen bis heute zu spüren sind.
Die europäische Staatsschuldenkrise, Diskussionen um die Zukunft des
Euro, Befürchtungen vor einer weiter steigenden Inflation und niedrige
Hypothekenzinsen haben daher die Attraktivität von deutschen Wohnimmobilien
erhöht. Denn anders als in vielen Staaten Europas und der Welt
blieb der deutsche Wohnimmobilienmarkt von den Folgen der Finanzmarktkrise
weitgehend verschont. Mit dieser Entwicklung haben sich die
Gewichte in der Finanzierung von Immobilien wieder verschoben. 2007
erreichten Wohnimmobilien weniger als 30 Prozent des gesamten Finanzierungsvolumens
der deutschen Pfandbriefbanken bei Immobilien. 2010
war dieser Anteil wieder auf 43 Prozent angewachsen. Geschäftsstrategisch
rückte die Wohnimmobilienfinanzierung damit wieder stärker ins
Blickfeld von Banken, da sie vergleichsweise risikoarm ist.
Welche Kompetenzen im Geschäftsfeld Wohnimmobilienfinanzierung in
Deutschland erforderlich sind, um nachhaltig erfolgreich zu sein, soll in
diesem Beitrag beleuchtet werden.
Der Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen in Deutschland
Rund die Hälfte des privaten Vermögens der Deutschen entfällt auf Wohneigentum. Dessen
Erwerb wird in der Regel zum überwiegenden Teil kreditfinanziert. Im Durchschnitt leihen
sich Eigenheimkäufer etwa drei Viertel des gesamten Finanzierungsvolumens. In den letzten
Jahren hat sich dieser Anteil leicht erhöht, was vor allem auf die niedrigen Darlehenszinsen
zurückgeführt wird. Alle Immobiliendarlehen für Häuser und Wohnungen in Deutschland
zusammengenommen erreichen ein Volumen von 1,1 Billionen Euro. Das ist etwa die Hälfte
des gesamten Volumens der an deutsche Unternehmen und Privatpersonen ausgereichten
Kredite.
Auffällig ist jedoch, dass dieser beeindruckende Markt der Wohnimmobilien-Finanzierung
in den letzten zehn Jahren fast nicht mehr gewachsen ist. Das gesamte Kreditvolumen für
Wohnimmobilien liegt heute lediglich um gut 35 Milliarden Euro oder 3,2 Prozent über dem
Niveau des Jahres 1999. Vergleicht man das Neugeschäft der Immobilienfinanzierer, so wurde
1999 sogar ein um 30 Milliarden Euro höheres Volumen vergeben als 2010. Trotz anziehender
Nachfrage nach Wohnimmobilien hat sich also das gesamte Marktvolumen nicht weiterentwickelt.
Immobilienmärkte und Immobilienfinanzierungsmärkte beeinflussen sich gegenseitig.
Vor allem in den USA sowie in einigen europäischen Ländern haben auch die Banken einen
Immobilienboom mit großzügiger Kreditvergabe und lockeren Standards gefördert. In
Deutschland hat es diese großzügige Kreditvergabepraxis mit allen ihren negativen Folgen
für die Kredit- und Volkswirtschaft nicht gegeben. Der Grund ist das deutsche System der
Immobilienfinanzierung, das sich vor allem in zweierlei Hinsicht von anderen Ländern unterscheidet:
der langfristigen Zinsbindung und dem nachhaltigen Beleihungswert.
25

26
Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland – Erfolgsfaktoren im Wettbewerb
Etwa zwei Drittel aller Wohnimmobiliendarlehen in Deutschland haben eine feste Zinsbindung
von fünf Jahren und mehr. Das schützt die Kunden vor Zinsänderungen. Der Beleihungswert
verbessert die Sicherheit für die Banken. Dieser ist der Wert einer Immobilie samt Grundstück,
der unabhängig von Marktschwankungen dauerhaft erzielt werden kann. Beide Instrumente
tragen dazu bei, dass Überschuldungen nahezu ausgeschlossen werden und sich
der Finanzierungsmarkt ausgeglichener entwickeln kann. Es gibt kein Subprime-Segment in
Deutschland. Die Bewertung nach den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung
schafft zudem einen Anreiz, einen höheren Anteil an Eigenkapital für den Erwerb einer
Immobilie aufzuwenden. Damit werden die Hypothekenzinsen günstiger, da die Bank den von
ihr finanzierten Anteil günstiger refinanzieren kann, etwa über die Ausgabe von Pfandbriefen.
Hinzu kommt, dass es in Deutschland ein breites und qualitativ gutes Angebot an Mietwohnungen
gibt. Trotz des in vielen Umfragen immer wieder bekundeten Wunsches nach
einem eigenen Heim gibt es in der Regel genügend Alternativen, so dass die Wohneigentumsquote
seit Jahren bei 43 Prozent verharrt. Der breite Mietwohnungsmarkt ermöglicht
den meisten Menschen, ihre Wohnbedürfnisse auch in einer Mietwohnung erfüllt zu sehen.
Zugleich dämpft er die Nachfrage nach risikoreicheren Krediten. Auch das trägt dazu bei,
den Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen insgesamt zu stabilisieren.
Das Potenzial für eine Ausweitung der Finanzierungsvolumina bei Wohnimmobilien wird
also aller Voraussicht nach auch künftig begrenzt sein. Änderungen in der Kreditvergabepraxis
sind ebenfalls nicht zu erwarten. Selbst nach dem Ausbruch der Finanzmarktkrise
haben sich in Deutschland die Kriterien für die Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungen
nicht verändert. In vielen anderen Staaten gibt es hingegen nicht so feste Bewertungsmaßstäbe.
Insgesamt hat das stabile Umfeld mit dazu beigetragen, dass am deutschen Wohnimmobilienmarkt
bisher große Übertreibungen wie in den USA oder Spanien ausgeblieben sind.
Er bietet somit eine gute Ausgangsbasis für das Geschäftsfeld Wohnimmobilienfinanzierung
und ist ein Grund für den intensiven Wettbewerb auf diesem Gebiet. Wer sich in der Wohnimmobilienfinanzierung
nachhaltig behaupten will, benötigt daher ein Geschäftsmodell,
das auf allen Ebenen überzeugt. Denn die Anbieter stehen in einem dreifachen Wettbewerb
zueinander: einem Wettbewerb im Vertrieb, in den Refinanzierungssystemen und um kosteneffiziente
Kreditprozesse.
Bankfiliale oder Finanzmakler?
Trotz eines insgesamt nahezu stagnierenden Marktes ist die Zahl der Anbieter, die in der
deutschen Wohnimmobilienfinanzierung miteinander im Wettbewerb stehen, in den letzten
Jahren deutlich gewachsen. Es gibt die klassischen Anbieter: die Verbünde der Sparkassen
und Volksbanken/Raiffeisenbanken, die privaten Geschäftsbanken, die Pfandbriefbanken, die
Bausparkassen sowie zunehmend Versicherungen und Förderbanken. Hinzugekommen sind
Direktbanken sowie als weitere Wettbewerber freie Finanzdienstleister – sogenannte Maklervertriebe
– einschließlich ihrer Online-Plattformen. Die neuen Anbieter und erweiterten
Vertriebsmöglichkeiten sorgen seit einigen Jahren für Furore in einem bis dahin doch eher
ausgeglichenen Marktumfeld.
Im Privatkundengeschäft ist die Immobilienfinanzierung von strategischer Bedeutung für
die Kundenbindung. Die langfristige Zinsbindung und die lange Laufzeit der Darlehen bieten
immer wieder Ansatzpunkte, die Geschäftsbeziehungen mit dem Kunden zu erweitern. Man
spricht deshalb von der Immobilienfinanzierung als Ankerprodukt.

Das Internet brachte den Kunden bisher nicht gekannte Informationsmöglichkeiten und
Transparenz über Finanzierungsprodukte und Zinskonditionen. Vor allem über günstige Konditionen
versuchten daher die neuen Anbieter Marktanteile zu gewinnen. Damit trafen sie
den Wunsch vieler Kunden und verschärften den Wettbewerbsdruck weiter. Teilweise wurden
Finanzierungskonditionen unter dem Zinsniveau risikofreier Kapitalanlagen angeboten,
so deutlich hatte die Preissensibilität der Kunden zwischenzeitlich zugenommen. Insgesamt
haben sich die freien Finanzdienstleister auf diese Weise einen signifikanten Marktanteil
erobert. Der Finanzierungsmarkt hat sich dadurch weiter aufgefächert, so dass es derzeit
keinen eindeutigen Marktführer gibt.
Angesichts des rasanten Wachstums der internet-gestützten Vertriebsmöglichkeiten
sahen nicht Wenige die Zukunft der Wohnimmobilienfinanzierung im Internet. Doch während
anfangs manche alteingesessene Anbieter die Bedeutung des Internets unterschätzten, ließen
sich andere von der Euphorie um die neuen Möglichkeiten forttragen. Die hochgesteckten
Erwartungen an den Vertriebsweg Internet haben sich jedoch nicht erfüllt. Von den Kunden
wird das Internet vor allem dazu genutzt, sich über Angebote und Konditionen ausgiebig zu
informieren. Der Anteil an Online-Abschlüssen bei Baufinanzierungen ist gering – und es ist
nicht zu erwarten, dass sich daran in absehbarer Zeit etwas ändern wird.
Über den klassischen Vertriebsweg Bankfiliale hinaus haben sich eine Vielzahl weiterer
Vertriebswege im Markt bewährt und etabliert. Dazu gehören die Beratung zu Hause, in einem
speziellen Baufinanzierungs-Beratungscenter oder über das Telefon. Die Wettbewerber sind
dabei nicht an einen bestimmten Vertriebsweg gebunden. Der Unterschied liegt vielmehr in
den Erwartungen und Ansprüchen der Kunden und wie diese durch die Vertriebswege bedient
werden können.
Wer seine Immobilienfinanzierung über eine Bankfiliale abschließen will, erwartet vor
allem eine qualifizierte Beratung, an deren Ende eine auf den persönlichen Bedarf zugeschnittene,
preisattraktive Finanzierungslösung steht. Vertrauen in die Leistung der Bank – oft ist es
die Hausbank des Kunden – ist dabei meist ein entscheidendes Kriterium. Für die Bank liegt
die Herausforderung darin, den Erwartungen auch nachhaltig gerecht zu werden. Das heißt
zum Beispiel, eine Kondition zu bieten, die im Marktvergleich das in die Bank gesetzte Vertrauen
rechtfertigt.
Demgegenüber ist es der Ansatz der freien Finanzdienstleister, aus der Vielfalt der Angebote
das beste in Preis und Leistung auszuwählen – und zwar unabhängig von einem bestimmten
Anbieter. Diese Unabhängigkeit muss dem Kunden immer wieder glaubhaft vermittelt
werden, da Makler mit verschiedenen Banken zusammenarbeiten und eine Provision für die
von ihnen vermittelte Finanzierung erhalten. Eine Lösung ist hierfür ist die Beratung gegen
Honorar, die jedoch noch nicht stark verbreitet ist.
Auch wenn ein Großteil der Baufinanzierungen heute noch über Bankfilialen abgeschlossen
wird, kann es sich jedoch kein bundesweiter Anbieter mehr leisten, nur auf einen Vertriebsweg
zu setzen, wenn er die Breite des Marktes abdecken will. Die damit verbundenen
Wettbewerbsvorteile können sich jedoch nur dann voll entfalten, wenn über IT-gestützte Prozesse
eine schnelle und zuverlässige Kreditbeantragung und -bearbeitung gewährleistet ist.
Zusätzlich gilt es, das Internet als Informationskanal zur Kundengewinnung auszubauen, da
die Kunden dieses zunehmend intensiv vor Abschluss einer Finanzierung zum Recherchieren
und Vergleichen der Angebote nutzen.
27

28
Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland – Erfolgsfaktoren im Wettbewerb
Refinanzierungsvorteile ausnützen
Der verschärfte Vertriebswettbewerb wirkt sich auch auf die Margen in der Wohnimmobilienfinanzierung
aus. Vor dem Hintergrund des stagnierenden Marktvolumens sind die Margen
in der Vergangenheit immer weiter zurückgegangen, bis sie das in Europa niedrigste Niveau
erreicht hatten. Auch wenn es inzwischen Anzeichen dafür gibt, dass die Margen einen Boden
erreicht haben, ist davon auszugehen, dass sich das Wettbewerbsumfeld nicht wesentlich verändern
wird und damit der hohe Druck auf die Margen bestehen bleibt. Diese Situation stellt
hohe Ansprüche an die Refinanzierung von Wohnimmobilienkrediten.
In Deutschland stehen sich vor allem zwei Refinanzierungssysteme gegenüber. Die Einlagenrefinanzierung,
die vor allem für klassische Universalbanken und Geschäftsbanken
typisch ist, sowie die Refinanzierung über den Kapitalmarkt, insbesondere durch die Ausgabe
von Pfandbriefen. Die Einlagenrefinanzierung ist dabei das vorherrschende System. Etwa vier
von fünf Wohnimmobiliendarlehen werden über Spar- und andere Einlagen refinanziert. Die
Refinanzierung über Verbriefungen, wie sie vor allem in den USA gebräuchlich ist und dort
für das Platzen der letzten großen Immobilienblase mitverantwortlich war, spielt in Deutschland
kaum eine Rolle.
Keines der beiden genannten Systeme ist dem anderen dauerhaft überlegen. Aber je nach
der aktuellen Ausprägung der Zinsstrukturkurve lassen sich zeitweilig Vorteile im Wettbewerb
erzielen. Ein Vorteil der Einlagenrefinanzierung liegt in ihrer relativen Unabhängigkeit vom
Kapitalmarkt, wodurch ein weitgehend stabiler Zufluss an Liquidität gewährleistet wird. Bei
einem normalen, steilen Verlauf der Zinsstrukturkurve ist die Einlagenrefinanzierung grundsätzlich
der Kapitalmarktrefinanzierung überlegen, sofern leistungsfähige Steuerungsverfahren
zum Einsatz kommen. Durch diese können die Volatilitäten der Einlagenkonditionen und
die Verweildauer der Einlagen valide prognostiziert werden. Ein gewisses Restrisiko hinsichtlich
Zinsen und Liquidität verbleibt jedoch und ist in Kauf zu nehmen. Unter dieser Voraussetzung
ist es möglich, bei der Einlagenrefinanzierung im Schnitt höhere Bruttomargen zu
erzielen.
Verflacht sich die Zinsstrukturkurve, verkehrt sich dieser Vorteil ins Gegenteil. Der Abstand
der kurzfristigen Zinsen zu den langfristigen verringert sich oder führt im Extremfall
dazu, dass die langfristigen Zinsen niedriger sind. Damit lässt sich die Refinanzierung der in
Deutschland üblichen langfristigen Festzinsdarlehen durch kurzfristig angelegte Spareinlagen
nicht mehr wirtschaftlich vertretbar darstellen.
Die Refinanzierung über den Pfandbrief ist demgegenüber langfristig angelegt und erzielt
somit eine höhere Fristenkongruenz. Zinsänderungsrisiken können so weitgehend vermieden
werden. Weitere Vorteile des Pfandbriefs sind seine vergleichsweise hohe Liquidität und die
günstigen Einstandsniveaus, die er auch während der Finanzmarktkrise weitgehend behaupten
konnte. Hinzu kommt, dass die Bankenaufsicht mit den Erfahrungen aus der Finanzmarktkrise
ein deutlicheres Augenmerk auf eine möglichst fristenkongruente Refinanzierung legt.
Diesen Wettbewerbsvorteil erkennen immer mehr einlagenfinanzierte Banken und beantragen
eine Lizenz für die Emission von Pfandbriefen. Da klassische Pfandbriefbanken in der
Regel über ein spezialisiertes Geschäftsmodell verfügen, drohen sie gegenüber jenen Instituten
ins Hintertreffen zu geraten, die über die gesamte Palette der Refinanzierungsinstrumente
verfügen können.
Eine andere Möglichkeit, die jeweiligen Refinanzierungsvorteile gezielt zu nutzen, besteht
darin, die Zusammenarbeit innerhalb von Verbundstrukturen effizienter zu organisieren.
Einlagen- und Pfandbriefbanken können so ihre spezifischen Refinanzierungsvorteile noch
stärker zur Geltung bringen und je nach Ausprägung der Zinsstrukturkurve zwischen beiden

Refinanzierungssystemen wechseln, um ihren Kunden preislich und qualitativ die attraktivsten
Angebote zu unterbreiten.
Welche enorme praktische Bedeutung diese Flexibilität hat, zeigt ein Blick auf die Entwicklung
der Kapitalmarktrenditen der vergangenen Jahrzehnte. In der Abbildung lässt sich
deutlich erkennen, dass sich die Zinsstruktur permanent verändert und sich steile und flache
Phasen abwechseln. Eine Bank, die nicht in der Lage ist, diese Veränderungen refinanzierungsseitig
aufzufangen, läuft Gefahr, nicht ausreichend wettbewerbsfähig zu sein.
Entwicklung der Kapitalmarktrenditen seit 1973
14
12
10
8
6
4
2
0
�
1973
1976
�
1981
1986
Prozesse und Produkte kosteneffizient gestalten
�
��
1991
Quelle: DekaBank, eigene Darstellung
Flexible und individuelle Finanzierungslösungen, schnelle Entscheidungen und eine zuverlässige
und reibungslose Abwicklung werden heute von den Kunden als selbstverständlich
vorausgesetzt. Um sich als Anbieter im Wettbewerb absetzen zu können, müssen folglich
zusätzlich Alleinstellungsmerkmale identifiziert und als Kernkompetenzen erschlossen werden.
Die Kunst dabei ist es, die erwartete Flexibilität und Individualisierbarkeit in kosteneffiziente
Prozesse zu lenken, um im gegebenen Wettbewerbsumfeld zu wachsen und trotzdem die
erforderliche Profitabilität erzielen zu können.
Das erfordert die Standardisierung und Automatisierung von Prozessabläufen, um insbesondere
im breiten privaten Kundengeschäft durch die Realisierung von Skaleneffekten sowie
durch konsequente Organisationsoptimierungen die Prozesskosten für die Finanzierungsabwicklung
zu senken. Dazu ist es zunächst erforderlich, die Prozesse zu segmentieren, zum
Beispiel nach Komplexität, Vertriebskanälen, Produkten oder unterstützenden Tätigkeiten.
Auf diese Weise lassen sich Kompetenzen bündeln und erforderliche Bearbeitungszeiten in
den jeweiligen Teilprozessen verkürzen. Insgesamt können durch organisatorische Optimierungsmaßnahmen
Produktivitätszuwächse von 20 bis 30 Prozent erzielt werden.
1996
�
2001
�
� 1. Ölpreisschock Okt. 1973
� 2. Ölpreisschock Sept. 1980
� Demokratiebewegung in der DDR
Beginn der Ausreisewelle
� Irak überfällt Kuweit Aug. 1990
� Operation Desert Storm Jan. 1991
� 11. September 2001
� Beginn Irakkrieg März 2003
� Finanzmarktkrise: Insolvenz
Lehman Brothers Sept. 2008
� Tsunami vor Japan, Arabischer
Frühling März 2011
2006
�
�
2011
flach
neutral
steil
1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 6 Jahre 7 Jahre 8 Jahre 9 Jahre 10 Jahre
29

30
Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland – Erfolgsfaktoren im Wettbewerb
Eine wichtige Anforderung hierbei ist es, die Kapazitäten flexibel zu halten. Die Zahl der
täglich eingehenden Darlehensanträge schwankt naturgemäß. Das erfordert operativ ein
möglichst taggenaues Kapazitätsmanagement. So können über den jeweiligen Auslastungsgrad
von einzelnen Organisationseinheiten Spitzenauslastungen und Täler aktiv und exakt im
Tagesgeschäft gesteuert werden, ohne dass es zu Verlusten hinsichtlich Qualität und Zeitdauer
der Kreditabwicklung kommt.
Schließlich hat die Gestaltung der Produktpalette und der Finanzierungsparameter maßgeblichen
Einfluss auf die Komplexität und die damit verbundenen Produktionskosten. Hierfür
eignet sich ein Baukasten-System, vergleichbar den in der Automobilindustrie angebotenen
Sonderausstattungsmöglichkeiten. Ausgehend von einem preisattraktiven Standardangebot
kann durch zusätzliche Ausstattungsvarianten – wie beispielsweise Kreditlaufzeiten über 30
Jahre oder eine Reverse-Option zur Rückauszahlung bereits erfolgter Sondertilgungen – ein
individuelles Produkt geschaffen werden. Der Kunde erhält so ein Angebot, das genau seinen
Wünschen entspricht, aber trotzdem standardisiert ist und damit kostengünstig abgewickelt
werden kann.
Im Rahmen der Produktgestaltung sind auch Produkt-Innovationen ein wichtiger Konzept-
Baustein, um aktuelle Marktentwicklungen aufzugreifen. Zudem schärfen Innovationen das
eigene Profil und fördern die Markenführung im Sinne einer relevanten Differenzierung im
Wettbewerb.
Herausforderungen durch Markt und Politik
In seiner Gesamtheit wirkt der deutsche Wohnimmobilienmarkt ausgeglichen: Es gibt eine
ausreichende Versorgung mit Wohnraum von insgesamt guter Qualität bei moderat steigenden
Kosten für Kauf oder Miete. Der Blick aus großer Höhe ist jedoch trügerisch. Denn je näher
man den Markt betrachtet, desto deutlicher zeigen sich die Unterschiede. Insbesondere nimmt
die Heterogenität des Wohnimmobilienmarktes immer weiter zu.
So differenziert sich die Wohnungsnachfrage vor allem regional weiter aus. Insgesamt werden
in Deutschland zu wenig Häuser und Wohnungen gebaut. Seit Jahren liegen die Zahlen
der Neubauten um rund 50 Prozent unter dem tatsächlichen Bedarf. Die Auswirkungen treffen
vor allem die Ballungsräume und wirtschaftlichen starken Regionen. Dort gibt es schon heute
zum Teil deutliche Anzeichen für Wohnungsknappheit. In Regionen, die durch alte Industrien
geprägt sind, sowie in Teilen Ostdeutschlands wird sich hingegen das Leerstandsrisiko erhöhen.
Damit einhergehend wird sich auch das schon heute ausgeprägte Preisgefälle zwischen
Ballungsräumen und ländliche Regionen sowie zwischen Süden und Norden weiter vertiefen.
Noch immer steigt auch die Zahl der Haushalte in Deutschland. Dies überrascht zunächst,
da die Zahl der hier lebenden Menschen bis 2025 voraussichtlich um über vier Prozent zurückgehen
wird. Immer mehr Menschen leben jedoch in Ein-Personen-Haushalten. In München
zum Beispiel beträgt der Anteil der Alleinlebenden bereits heute über 50 Prozent. Die größte
Gruppe darunter sind jedoch nicht die klassischen Singles, sondern ältere Menschen ab 60
Jahren. Vor dem Hintergrund einer insgesamt alternden Gesellschaft wird sich dieser Trend
weiter ausprägen und sich der Bedarf an altersgerechten Wohnraum erhöhen. Auch hier zeigen
sich ausgeprägte regionale Unterschiede. Während für die westlichen Bundesländer ein
Anstieg um rund 2,5 Millionen Haushalte erwartet wird, ist vor allem in Ostdeutschland die
Entwicklung stark rückläufig.

Die sozio-demografische Entwicklung wird auch die Immobilienfinanzierer vor neue Herausforderungen
stellen. Immer weniger wird es künftig gelingen, mit einem starren Standardangebot
die Breite des Marktes abzudecken. Vielmehr werden zunehmend Finanzierungen
gefragt sein, die sich bestmöglich an die individuellen Bedingungen anpassen lassen. Das
erfordert eine genaue Kenntnis der lokalen und regionalen Märkte. Überregionale, vor allem
international tätige Immobilienfinanzierer werden sich deshalb verstärkt auf Verdichtungsräume
konzentrieren. Demgegenüber decken lokale und regionale Kreditinstitute den Finanzierungsbedarf
nicht nur in den Ballungszentren, sondern auch in den ländlichen und klein-
und mittelstädtischen Regionen ab.
Während diese Veränderungen keine Auswirkungen auf das System der Wohnimmobilienfinanzierung
in Deutschland haben, könnte der aktuelle Vorschlag der Europäischen Kommission
für eine Hypothekarkreditrichtlinie, der nun im Europäischen Parlament diskutiert
werden soll, de facto die seit vielen Jahren bewährte Kreditvergabepraxis gefährden. Die EU-
Kommission will den Markt für Finanzdienstleistungen harmonisieren und adressiert in diesem
Zusammenhang auch das Recht auf vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens. Zukünftig sollen
vorzeitige Rückzahlungen für den Kunden einfacher und ohne übermäßige Kosten möglich
sein. Dieser Vorschlag würde die bewährte deutsche Festzinskultur bedrohen, da sich die Kosten
der Kreditinstitute für die in Deutschland vorherrschenden langfristigen Festzinskredite
deutlich erhöhen würden und ihre Wettbewerbsfähigkeit gegenüber variabel verzinsten Finanzierungen
geschwächt wäre.
Das funktionierende und stabile System der Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland
sollte aber nicht ohne Not beschädigt werden. Abgesehen davon besteht keine Notwendigkeit
für eine europaweite Harmonisierung auf diesem Gebiet. Die europäischen Wohnimmobilienfinanzierungsmärkte
sind weitgehend nationale Märkte. Der Anteil grenzüberschreitender
Finanzierungen ist verschwindend gering und es ist nicht zu erwarten, dass sich daran auf
absehbare Zeit etwas ändert. Hinzu kommt: Private Kunden verhandeln lieber mit jemandem,
den sie kennen und vertrauen. Das ist zum Beispiel der Betreuer ihrer Hausbank. Daran kann
und wird keine Regulierung etwas ändern.
Fazit
Der deutsche Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen ist im internationalen Vergleich
stabil und in hohem Maße leistungsfähig. Die Stabilität der Wohnimmobilienfinanzierung in
Deutschland gründet vor allem auf der langfristigen Festzinsfinanzierung, der im Beleihungswert
angelegten Nachhaltigkeit sowie dem Umstand, dass in der Regel die Risiken aus den
Immobilienfinanzierungen in der Bilanz belassen werden. Zusammen begrenzen diese Instrumente
die Finanzierungsrisiken sowohl für den Kunden wie auch für die Finanzierungsgeber.
Die Attraktivität und Bedeutung des Wohnimmobilienfinanzierungsmarktes bedingt einen
intensiven Wettbewerb, der seit einiger Zeit zunehmend schärfer geführt wird. Das begrenzt
zwar einerseits die Ertragsmöglichkeiten, zwingt dafür andererseits Anbieter zu mehr Effizienz.
Die Herausforderung liegt darin, die Effizienz über den gesamten Finanzierungsprozess
stetig weiter zu verbessern, um die Profitabilität des Geschäftsfeldes zu sichern. Für ein Ausweichen
auf ertragsstärkere und damit risikoreichere Finanzierungen bietet der deutsche
Wohnimmobilienmarkt zu wenig Ansatzpunkte. So kann alles in allem die Wohnimmobilienfinanzierung
unter Berücksichtigung der diskutierten Erfolgsfaktoren einen positiven Ergebnisbeitrag
liefern und eine stabile Ertragssäule in dem jeweiligen Geschäftsmodell sein.
31

32
Erfolgsfaktoren in der
internationalen gewerblichen
Immobilienfinanzierung
Dirk Große Wördemann und Norbert Herrmann | Aareal Bank

Einen Großteil ihrer Zeit verbringen Menschen in Gewerbeimmobilien.
Sie kaufen in Einzelhandelsimmobilien Waren ein, arbeiten in Bürogebäuden
oder genießen ihren Urlaub in Hotels. Gewerbeimmobilien sind für
eine Volkswirtschaft unbestreitbar nützlich und notwendig. Ihre Finanzierung
kann durchaus Gegenstand eines nachhaltig erfolgreichen Geschäftsmodells
sein, wenn einige wesentliche Faktoren berücksichtigt werden.
Grundlage für jedes dauerhaft erfolgreiche unternehmerische Handeln ist zunächst eine
Werteorientierung, die den Menschen in den Mittelpunkt der Aktivitäten stellt. Nachhaltigkeit,
verantwortliches Handeln, Vertrauen, Fairness, Aufgeschlossenheit, Toleranz und persönliche
Integrität sollten die Beziehungen der Mitarbeiter untereinander, zu den Kunden, den Investoren
und anderen Geschäftspartnern prägen. Dies gilt auch für Immobilienfinanzierer. Darüber
hinaus gibt es in der gewerblichen Immobilienfinanzierung eine Reihe von spezifischen
Erfolgsfaktoren, die im Folgenden vorgestellt werden
Kundenorientierung
Die Orientierung am Kunden und an seinen Bedürfnissen ist für den Erfolg eines Unternehmens,
ganz gleich aus welcher Branche, von entscheidender Bedeutung. Dabei geht es darum,
eine auf den oben genannten Werten basierende dauerhafte Kundenbeziehung aufzubauen.
Die Verlässlichkeit des Unternehmens gegenüber dem Kunden ist das Fundament für eine vertrauensvolle
und langfristige Zusammenarbeit.
Wer nah am Kunden ist und mit ihm eine verlässliche Beziehung hat, kennt auch dessen
Bedürfnisse und Anforderungen. Dies ist in besonderer Weise für die Finanzierer von Gewerbeimmobilien
wesentlich, ist doch jede Immobilie und jede Finanzierung anders und zum Teil
hoch komplex. Ein „Angebot von der Stange“ ist weder sinnvoll noch erfolgversprechend.
Auf welche Gebiete beziehen sich in der Regel die Anforderungen der Kunden?
Preisgestaltung: Dies umfasst nicht nur einfach die Frage nach der Höhe der Margen und
Gebühren, sondern auch die Frage, ob Zinsen festgeschrieben werden oder variabel sind.
Sind sie variabel stellt sich ergänzend die Frage, ob eine Derivat zur Zinsabsicherung abzuschließen
ist.
Strukturierung des Kredits: Dies beinhaltet beispielsweise Fragen zur Kredithöhe, Tranchierungen,
Laufzeit und Verlängerungsoptionen.
Vertragsgestaltung: Hier sind Einzelheiten der Sicherheitenstruktur, der Auszahlungsvoraussetzungen
und Covenants zu diskutieren.
Neben diesen eher fachlichen Fragen ist das Verhalten der Bank ausschlaggebend, das in
Aspekten wie Verlässlichkeit, Schnelligkeit oder der Frage, wie sich eine Bank bei möglichen
Problemen während der Laufzeit der Kredite verhält, zum Ausdruck kommt.
33

34
Erfolgsfaktoren in der internationalen gewerblichen Immobilienfinanzierung
Um diesen vielfältigen Anforderungen des Kunden gerecht zu werden, bedarf es in der Bank
Mitarbeiter, die seine Wünsche und Bedürfnisse nicht nur verstehen, sondern auch umsetzen
können. Dass die Bankmitarbeiter dabei Experte für das Thema Finanzierung sein müssen,
versteht sich von selbst. Sie müssen aber auch das Geschäftsfeld des Kunden verstehen und
ihm als Experte zur Seite stehen.
Eine Reihe von Immobilieninvestoren ist auf einen bestimmten Immobilientyp, z. B. Hotels,
spezialisiert. Fachkenntnisse über das Funktionieren eines Hotelbetriebs sind dann auch für
den Immobilienfinanzierer unerlässlich, zum einen, um das Anliegen des Kunden und seine
Bedürfnisse besser zu verstehen, zum anderen aber auch, um das Risiko der Bank adäquat
einschätzen zu können.
Kundenorientierung beinhaltet die richtige Ansprache des Kunden. Für einen international
tätigen Immobilienfinanzierer lassen sich die Kunden in verschiedene Gruppen, nach deren
Investitionsschwerpunkten in Regionen und Immobilientypen einteilen und sind demnach
auch unterschiedlich anzusprechen. So gibt es eine Vielzahl von Kunden die überwiegend nur
in ihrem Land tätig sind. Hier muss man die länderspezifischen Besonderheiten, nicht nur in
formalen Bereichen, wie dem Recht, sondern auch in der Kultur und den Marktgegebenheiten
genauestens kennen. Die Nähe zum Kunden, auch in räumlicher Hinsicht durch eine lokale
Präsenz ist hier oft sinnvoll.
Eine weitere Kundengruppe ist die der international aktiven Investoren. Sie investiert in
bestimmten Wirtschaftsräumen, beispielsweise den nordeuropäischen Ländern oder Benelux,
oder in bestimmte Objekttypen über die Grenzen hinweg. Diese Kunden benötigen eine
andere Ansprache durch Mitarbeiter etwa aus einem regionalen Vertriebszentrum heraus, die
die gesamte Region kennen bzw. Mitarbeitern, die auf die jeweilige Immobilienart spezialisiert
sind.
Die dritte Gruppe umfasst Kunden, die global und über die verschiedenen Immobilientypen
hinweg agieren. Diese Kunden können zentral betreut werden und benötigen nicht die lokale
Vertretung der Bank vor Ort.
Mitarbeiter
Die Ausführungen zu dem Thema Kundenorientierung haben bereits verdeutlicht, wie wesentlich
die Expertise der Mitarbeiter ist. Dies zieht sich durch die verschiedensten Bereiche und
Aufgaben in einer Bank. Den Mitarbeitern kommt als Trägern der Expertise und natürlich als
Handelnden eine Schlüsselrolle im Unternehmen zu.
Was zeichnet die Mitarbeiter jeden für sich sowie im Team aus, um erfolgreich zu sein? Unter
anderen sind die folgenden Aspekte von entscheidender Bedeutung:
umfangreiche Kenntnisse nicht nur in dem jeweiligen Fachgebiet, sondern darüber hinaus
ebenso Fachwissen in angrenzenden Bereichen,
die Fähigkeit, über das eigene Fachgebiet hinaus vernetzt zu denken,
Fähigkeit und Willen, in einem Team kooperativ und lösungsorientiert sowie kulturübergreifend,
auch in Fremdsprachen, zusammenzuarbeiten,

verantwortungs- und risikobewusstes Handeln,
Wertorientierung wie Fairness, Aufgeschlossenheit, Toleranz und persönliche Integrität,
eine gelungene Mischung im Unternehmen zwischen den verschiedenen Expertengruppen
und persönlichen Eigenschaften.
Dass die Mitarbeiter über umfangreiche Fachkenntnisse in ihrem jeweiligen Aufgabengebiet
mitbringen müssen, versteht sich von selbst. Das Angebot von Universitäten und Fachhochschulen
in Deutschland in den Bereichen der Immobilienwirtschaft hat sich in den letzten
Jahren kontinuierlich vermehrt und verbessert. Trotz dieser erfreulichen Entwicklung können
zahlreiche Kenntnisse und detailliertes Know-how erst durch praktische Erfahrungen gewonnen
werden. Hierzu zählen beispielsweise genaue Kenntnisse der Märkte und des Wettbewerbs.
Viele Anforderungen ändern sich stetig, so dass auch in unserer Branche die Formel
des „lebenslangen Lernens“ gültig ist.
Fachwissen darf sich aber nicht nur auf das eigene Fach- und Aufgabengebiet beschränken.
Der Blick über den eigenen Tellerrand hinaus ist oft unabdingbar, um Kollegen aus anderen
Fachbereichen zu verstehen und die Aufgaben und Projekte erfolgreich zu bewältigen. Es
kommt darauf an, über das eigene Gebiet hinaus vernetzt zu denken. Ferner müssen die Fähigkeit
und der Willen, in einem Team sowie zwischen den verschiedenen Bereichen kooperativ
und lösungsorientiert zusammenzuarbeiten, gegeben sein. Die Ziele des Unternehmens dürfen
bei Meinungsverschiedenheiten und Differenzen nicht aus dem Blick geraten und die einzelnen
Abteilungen dürfen nicht nur ihr Partialinteresse sehen und verfolgen.
Die kooperative Zusammenarbeit macht als ein Beispiel deutlich, welch entscheidende
Bedeutung die Wertorientierung wie Fairness, Aufgeschlossenheit, Toleranz und persönliche
Integrität haben. In einem international tätigen Unternehmen sind Aufgeschlossenheit und
Toleranz gegenüber Menschen anderer Länder, ihre Gewohnheiten und Kulturen natürlich
besonders wertvoll. Verantwortungsvolles und risikobewusstes Handeln ergänzen den genannten
Wertekanon als wichtige Elemente und stellen zentrale Voraussetzungen für ein erfolgreiches
Unternehmen dar.
Zudem ist eine gelungene Mischung von Mitarbeitern im Unternehmen von Bedeutung.
Dies bedeutet nicht nur, dass die richtige Mischung an Expertise vorhanden sein muss, sondern
auch eine gelungene Mischung an persönlichen Eigenschaften. Eine kurze Überlegung
hierzu: Wer immer nur Mitarbeiter einstellt, die dieselben Charaktereigenschaften wie er
selbst aufweisen, der wird zwar mit diesen in der Regel gut zurechtkommen, aber sich auch
Möglichkeiten für Neues und neuen Ideen verschließen und eventuelle Fehlentwicklungen
möglicherweise nicht rechtzeitg genug erkennen.
Diese Überlegungen zeigen die Bedeutung, die einem guten Personalmanagement und
der Fortbildung und Weiterentwicklung von Mitarbeitern, nicht nur in fachlicher, sondern auch
in persönlicher Hinsicht, zukommen, auf.
35

36
Erfolgsfaktoren in der internationalen gewerblichen Immobilienfinanzierung
Information und Wissen
Neben diesen Wissensbereichen sind für einen international tätigen Immobilienfinanzierer
Informationen und Wissen im Hinblick auf folgende Aspekte zu beachten:
Kenne deine Kunden
Kenne deine Finanzierungen
Kenne dein Portfolio
Kenne deine Märkte
Die Informationen hierzu sowie zu anderen Themenbereichen sind aber oft nicht nur für eine
Abteilung wichtig. Es ist vielmehr zu gewährleisten, dass der Informationsfluss zwischen den
relevanten Abteilungen untereinander und zu bzw. von den Entscheidungsträgern gewährleistet
ist. Hierbei gibt es sowohl den horizontalen Informationsfluss zwischen verschiedenen
Bereichen als auch den vertikalen Informationsfluss von den Abteilungen zu den Entscheidungsträgern
bzw. der Geschäftsleitung.
Horizontaler und vertikaler Informationsfluss
Geschäftsleitung
Markt Marktfolge Treasury Controlling ... etc.
Um den Informationsfluss sicherzustellen, bedarf es entsprechend leistungsfähiger Informationssysteme.
Diese umfassen u.a. das Vetriebsmanagementsystem, Kreditmanagementsysteme
einschließlich umfangreicher Risikocontrollingsysteme, ein Portfoliomanagementsystem,
integrierte Planungssysteme sowie umfassendes Marktresearch. Wo erforderlich, sind diese
Informationssysteme miteinander zu vernetzen. Mögliche Fehlentwicklungen können dadurch
frühzeitig erkannt und geeignete Gegenmaßnahmen eingeleitet werden.

Zu dem Wissen eines Immobilienfinanzierers gehört aber auch das Wissen um seine eigenen
Stärken und Schwächen bzw. Grenzen. Hierzu ein Beispiel: Interessiert sich ein Immobilienfinanzierer
für den Eintritt in einen neuen Markt, in ein neues Finanzierungsprodukt oder
eine neue Objektart, so reicht es nicht aus, sich mit einer Vielfalt von fachspezifischen Fragestellungen,
wie rechtliche und regulatorische Gegebenheiten, zu beschäftigen, sondern es ist
auch die Frage zu stellen, welche Expertise vorhanden ist und ob die bestehenden Systeme in
der Lage sind, dies zu verarbeiten und abzubilden. Somit stellt sich implizit die Frage, ob der
Markteintritt überhaupt erfolgreich umzusetzen ist.
Effiziente Prozesse
Eine Bank, die in der Immobilienfinanzierung tätig ist, hat viele verschiedene Prozesse zu
bewerkstelligen. Beispielhaft seien hier Prozesse zur Kreditanbahnung, zum Kreditmonitoring,
in der Refinanzierung, im Risiko- und Finanzcontrolling sowie in der Personalbeschaffung
genannt, die jeweils umfangreiche Teilprozesse umfassen. Für alle Prozesse gilt grundsätzlich,
dass sie vollständig und effizient sein müssen.
Vollständig bedeutet hier, dass die Prozesse bzw. ihre Teilprozesse alle relevanten Aspekte
umfassen. Bei der Effizienz stehen das Ziel und die eingesetzten Mittel im Fokus der Betrachtung.
Mit anderen Worten: Es geht um die Wirtschaftlichkeit. Ein Prozess ist dann effizient,
wenn ein Ziel mit einem möglichst geringen Mitteleinsatz erreicht wird oder mit einem vorgegebenen
Mitteleinsatz ein möglichst großer Ertrag erzielt wird. Prozessgestaltung und Aufbauorganisation
müssen, um wirtschaftlich zu sein, aufeinander abgestimmt sein.
Diversifizierung
Dass man „nicht alle Eier in einen Korb legen“ soll, wird angehenden Ökonomen schon früh
in ihrem Studium gelehrt und ist durch zahlreiche Portfoliotheorien belegt. In der Immobilienfinanzierung
bedeutet Diversifizierung die Auffächerung des Kreditportfolios mit dem Ziel, das
Risiko zu streuen und Wachstumschancen zu realisieren. Die Diversifizierung kann erfolgen
nach:
den Ländern, in denen die beliehenen Objekte liegen,
einzelnen Region innerhalb eines Landes, in denen die Objekte liegen,
den Objektarten und -größen,
den Produktarten (z.B. Finanzierung von Bauphasen oder Bestandsobjekten),
den Auslaufzeitpunkten der Kredite.
Ist aber eine Diversifizierung in der Immobilienfinanzierung nach Land, Region oder Objektart
überhaupt sinnvoll oder laufen die Entwicklungen von Mieten und Werten nicht ohnehin
gleich, womit die Diversifizierung ihren Vorteil verliert? Hierzu bietet die Studie „Risikostreuung
mit Immobilien“, welche die DekaBank im März 2010 veröffentlicht hat, wichtige Hinweise.
In der Portfoliotheorie gilt: „Solange nicht zwei Märkte perfekt korreliert sind, ist die
37

38
Erfolgsfaktoren in der internationalen gewerblichen Immobilienfinanzierung
Risiko-Ertragskombination eines Portfolios beider Märkte günstiger, selbst wenn der Ertrag
und die Volatilität zweier Märkte dieselben sind.“ In der Studie wird die Korrelation für eine
Auswahl von 37 der wichtigsten internationalen Bürostandorte im Zeitraum 1998 bis 2008
untersucht und festgestellt: „Die Märkte haben weder die gleiche Rendite noch das gleiche
Risiko und sind nicht perfekt korreliert. (…) Es wird ebenfalls klar, dass in der Vergangenheit
einige Märkte kaum und manche sogar negativ korreliert waren. So wiesen Peking und Singapur
negative Korrelationskoeffizienten mit einer Reihe von westlichen Märkten auf. Tokio,
Osaka und St. Petersburg haben dagegen erstaunlich hohe Korrelationskoeffizienten mit Paris
und London.“ Die fehlende vollständige Korrelation lässt somit die Diversifizierung zwischen
verschiedenen Standorten als sinnvoll erscheinen.
Jedoch gibt es auch Situationen, in denen der Risikodiversifizierung Grenzen gesetzt sind.
Im Verlauf der globalen Wirtschafts- und Finanzmarktkrise waren die Mieten und Preise von
Gewerbeimmobilien über alle Regionen hinweg von einem deutlichen Rückgang getroffen.
Jedoch gab es auch hier länderspezifische Unterschiede und die anschließende Erholung der
Immobilienmärkte verlief mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten. Es ist in den letzten Jahren
aber durchaus eine Entwicklung festzustellen, wonach sich die internationalen Immobilienmärkte
einander angenähert haben.
Eine Diversifikation im Immobilienfinanzierungsportfolio ist auch mit Blick auf die verschiedenen
Objektarten Büro-, Einzelhandels-, Logistikimmobilie sowie Hotels möglich. Die
genannte Studie kam für den Zeitraum 1998 bis 2008 zu dem folgenden Ergebnis: „Durch sektorale
Streuung lassen sich ebenfalls Diversifikationseffekte realisieren, auch wenn die Diversifikationseffekte
nicht so groß sind wie bei einer internationalen Streuung der Anlagen.“
Historisch ermittelte Korrelationen zwischen verschiedenen Märkten müssen nicht auf kausalen
Zusammenhängen beruhen. Darüber hinaus müssen solche Korrelationen in der Zukunft
nicht stabil sein. Daraus folgt: Es ist nur begrenzt möglich, auf Basis historischer Korrelationen
ein Zielportfolio festzulegen. Sinnvoller ist es, ein Zielportfolio mit bestimmten Parametern zu
beschreiben, beispielsweise durch Grenzwerte für Portfolioanteile.
Ferner muss eine Diversifikationsstrategie in ihrem Gesamtumfang angemessen sein. Jede
Immobilienart, jedes Land, jede Produktart erfordert ein ganz spezielles, detailliertes Knowhow.
Jedes neue Land, das eine Bank „betreten“ möchte, oder jede neue Immobilienart ziehen
entsprechende Kosten nach sich, die detailliert vorher kalkuliert werden müssen.
Mit Blick auf den Finanzierer sind im Vergleich zum Investor hier zwei weitere Aspekte zu
beachten. Zwar kann die Bank Wertverluste bei einer Immobilie nicht durch Wertzuwächse bei
einer anderen Immobilie auffangen, wie dies beim Immobilieninvestor selbst direkt der Fall
sein kann. Vielmehr muss der Immobilienfinanzierer die Verluste aus Wertberichtigungen mit
den Zinserträgen und Provisionen seines gesamten Portfolios ausgleichen. Aber die Bank hat
den Vorteil, dass sie ihre Verluste durch die Erstrangigkeit der Sicherheit verringert.
Treasuryaktivitäten und Risikomanagement
Erfolgreiche Kreditaktivitäten allein sind nicht ausreichend, um als Immobilienfinanzierer
erfolgreich zu sein. Es bedarf vielmehr auch eines leistungsfähigen Treasury sowie Risiko- und
Finanzcontrolling.

Bei den Treasuryaktivitäten eines Immobilienfinanzierers spielt der Pfandbrief unverändert
eine wichtige Rolle. Kein anderes Kapitalmarktinstrument hat sich als ein derart zuverlässiges
Refinanzierungsmittel erwiesen, wurden doch Pfandbriefe auch während des Höhepunkts der
Wirtschafts- und Finanzmarktkrise gekauft. Hier schaffen die strengen gesetzlichen Anforderungen
an den Pfandbrief eine gute Grundlage. Die Emittenten haben aber ihre Investoren
durch weitere Punkte zu überzeugen. Hierzu zählt die Diversifizierung in der Deckungsmasse,
die aber gleichzeitig auch langfristig stabil sein sollte. Des Weiteren ist zu beachten, dass langfristige
Forderungen der Bank auch langfristig zu refinanzieren sind.
Von Bedeutung ist ebenso, dass der Emittent dem Informationsbedürfnis der Investoren
durch eine kontinuierliche und zuverlässige Transparenz Rechnung tragen sollte. Er hat durch
ein tragfähiges Geschäftsmodell und durch ein gutes Risikomanagement zu überzeugen. Diese
Prinzipien gelten natürlich auch für die anderen Refinanzierungsmittel, mit denen der Pfandbrief
zu ergänzen ist, um auch hier eine entsprechende Diversifikation zu realisieren.
Ein gutes Risikomanagement stellt einen sehr wichtigen Baustein für einen erfolgreichen
Immobilienfinanzierer dar. Es muss leistungsfähige Systeme und Methoden für vielfältige
Risiken wie beispielsweise Kreditrisiken, Marktpreisänderungsrisiken, die für einen Immobilienfinanzierer
insbesondere Zinsänderungsrisiken umfassen, Liquiditätsrisiken, Beteiligungsrisiken
und operationelle Risiken entwickeln und implementieren sowie diese Risiken überwachen.
Risikobewusstes Handeln geht aber natürlich noch deutlich weiter. So hat bereits die
Kundenbetreuung auch die Aufgabe, eine erste Risikoselektion bei der Geschäftsanbahnung
vorzunehmen. Der Marktfolge kommt bei der Risikobeurteilung unter Einsatz verschiedener
Systeme und Methoden, wie dem Rating, eine entscheidende Bedeutung zu. Risikobewusstes
und verantwortungsvolles Handeln umfasst – wie oben bereits ausgeführt – das gesamte
Unternehmen.
Fazit
Für den Erfolg eines internationalen Immobilienfinanzierers gelten neben „harten Faktoren“
wie Diversifikation des Portfolios, Expertise des Managements und der Mitarbeiter, Prozessgestaltungen,
Treasuryaktivitäten und Risikomanagement auch werteorientierte Faktoren wie
Nachhaltigkeit, Verantwortung und die persönliche Beziehung und Nähe zum Kunden. Erst
diese alle zusammen machen ein Geschäftsmodell tragfähig und langfristig erfolgreich. Bezogen
auf den Kunden bedeuten diese Werte, den Kunden und seine Wünsche in den Mittelpunkt
zu stellen und seine unternehmerischen Aktivitäten daran auszurichten. Nur diese Nähe
kann die Basis für eine Partnerschaft auf Augenhöhe sein. Nähe bedeutet dabei aber nicht das
Fehlen kritischer Distanz. Kundenbeziehungen gründen auf umfassender Integrität der Bank
– sie ist die Basis für das Vertrauen, das die Kunden der Bank entgegen bringen. Bezogen auf
die tägliche Arbeit des einzelnen Mitarbeiters steht eines im Mittelpunkt: die Leidenschaft und
die Begeisterung für die Immobilie und der Wille, dies zum Nutzen für den Kunden und die
Bank gleichermaßen einzubringen.
39

40
Jenseits von „Core“: Chancen
und Risiken von Immobilieninvestitionen
in B-Lagen
Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel | BEOS

Für viele Immobilien-Investoren kommen ausschließlich so genannte
Core-Immobilien in den A-Lagen der größten Städte in Frage. Oft setzen
diese Investoren allerdings eine niedrige Anfangsrendite mit besonderer
Sicherheit gleich. Allerdings kann es auch sein, dass sie schlicht „risikoarm“
mit „teuer“ verwechseln. Dieser Investoren-Fokus sorgt auch dafür, dass
andere Immobilientypen und -lagen meist aus dem Blickfeld geraten. Das
ist verwunderlich, denn sie können einen wichtigen Beitrag zur Risikostreuung
leisten und bieten oft höhere Anfangsrenditen und ein größeres
Marktpotenzial.
Für viele institutionelle Investoren erscheinen in Zeiten der Unsicherheit die sogenannten
Core-Immobilien als das einzig Wahre. Darunter verstehen sie in der Regel neue und an
bonitätsstarke Nutzer vermietete Büroobjekte, Geschäftshäuser oder Shopping Center z. B. in
den Bestlagen der sieben größten Städte Deutschlands, so genannte Trophy-Immobilien. Sie
sprechen dann auch von einem Class A-Objekt oder auch von einem Objekt in einer 1A-Lage.
Problematisch ist nur, dass es keine allgemein verbindliche Definition darüber gibt, was unter
einer 1A-Lage zu verstehen ist und wie sie sich beispielsweise von den ebenfalls genutzten
Begriffen der 1B-, 2A- und 2B-Lagen abgrenzen lassen. Gleichzeitig bleibt leider offen, ob
die 1A-Lage für alle Nutzungen gleichsam gültig ist, oder ob für Shopping- und Büronutzung
jeweils andere geographische Orte als 1A-Lage zu betrachten sind.
Gleichwohl steht für Investoren die zentral in einer deutschen A-Stadt gelegene Immobilie
– das echte 1A-Objekt – als Garant für Wertstabilität und Risikoarmut. Es heißt hier: In der
guten Lage bekomme ich mein Objekt immer vermietet. Problematisch ist bei dieser Anlagestrategie
nur, dass sie einfach zu kopieren ist und viele Investoren letztlich um die gleichen
Objekte konkurrieren. Dies führt nachfragebedingt zu spekulativen Preissteigerungen, wie wir
sie aktuell für A-Lagen erleben. Und paradoxerweise wollen Investoren genau diese spekulativen
Übertreibungen ja vermeiden. Hinzu kommt, dass Immobilien in Bestlagen der A-Städte
aufgrund der dort vorherrschenden Markttransparenz auch im Fokus internationaler Anleger
stehen. Ihre Nachfrage ist allerdings recht volatil.
Klärungsbedarf bei der Allokation besteht
Die Anlagestrategie vieler Investoren scheint in mehrfacher Hinsicht des Überdenkens würdig.
Zunächst muss die Frage gestellt werden, ob das Ziel der ausgewogenen Mischung und
Streuung erreicht wird. Hier setzen die Investoren in erster Linie auf die regionale Diversifikation
und legen in Deutschland, Europa und zum Teil auch weltweit an. Mit der Internationalisierung
der Märkte erwies sich diese Strategie jedoch seit Ende der 1990er Jahre für
Europa als ineffizient, da sich die Anfangsrenditen zunehmend im Gleichklang bewegten und
hohe positive Korrelationen aufwiesen. Diese Entwicklung wird eindrücklich durch die Total
41

42
Jenseits von „Core“: Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen in B-Lagen
Returns für Büroimmobilien in den europäischen A-Städten in Abbildung 1 belegt. So ergab
es sich, dass die Bestlage in Frankfurt am Main sich von den Wertänderungsrenditen her beispielsweise
eher wie das Zentrum von Paris als wie das Frankfurter Ostend verhielt. Zudem
gingen etliche Investoren mit spätem Markteintritt, mangelnder lokaler Expertise und währungstechnischen
und fiskalischen Besonderheiten im Ausland erhöhte Risiken ein.
Abb. 1: Entwicklung der Total Returns für Büroobjekte in den europäischen A-Städten
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Quelle: BulwienGesa, 2010; ab 2010 Prognosen
Auch viele wissenschaftliche Studien kommen zu dem Ergebnis, dass die regionale Streuung
ausschließlich in A-Standorten nicht immer effizient ist und es bessere und billigere Formen
der Risikodiversifikation gibt. Zur Auswahl steht hier eine breite Palette von Möglichkeiten,
die in Abbildung 2 veranschaulicht sind. De facto setzen die meisten Investoren ihre Allokation
recht einseitig zusammen und nutzen nicht das breite Spektrum möglicher Immobilienanlagen.
Der „Mainstream“ ist in Abbildung 2 rot markiert, alternative Strategien ergeben sich,
wenn ergänzend auch blau gekennzeichnete Elemente dem Portfolio hinzugefügt werden. Dies
etwa, indem neben Neubau auch Bestandsobjekte gekauft werden, oder statt single tenant
auch Objekte mit mehreren Nutzern, womöglich sogar mit mehreren Nutzungsarten. Doch
solche Konzepte werden vielfach als Nische bezeichnet und damit als wenig verfolgenswert
abgetan, obwohl sie unter Risikostreuungsgesichtspunkten ein Core-Portfolio bereichern und
stabilisieren würden.
Wien
Prag
Kopenhagen
Paris: Geschäftsviertel
Paris: Zentrum
Frankfurt: Zentrum
Dublin
Mailand
Warschau
Lissabon
Barcelona
Madrid
London: Zentrum
London: City

Abb. 2: Gibt es Alternativen zu den etablierten Pfaden der Asset Allocation?
Diverifikation
nach
Quelle: eigene Darstellung BEOS
Nutzungsarten Office Retail
A-Lage in B-Stadt oder B-Lage in A-Stadt?
Gewerbe/
Industrie
Ländern Deutschland Europa Welt
Städten A-Städte B-Städten C-Städte
Standorten
A-Lagen in
A-Städten
B-Lagen in
A-Städten
A-Lagen in
B-Städten
Eine Ausweichstrategie vieler Investoren besteht darin, bei steigenden Preisen in den A-Städten
die regionale Diversifikation zu erhöhen und nun in Core-Objekte in B-Städten zu investieren.
Eigentlich wäre es naheliegender, von der A-Lage in die B-Lage der gleichen Stadt zu wechseln,
als wiederum in die nur eingeschränkt vergleichbare A-Lage einer B-Stadt zu gehen.
Warum aber sollte die A-Lage einer B-Stadt eher „investment grade“ sein als die B-Lage einer
A-Stadt?
Wer in B-Lagen investiert, der ist unverändert in Berlin, Frankfurt am Main oder Hamburg
unterwegs, nicht in Kassel, Kiel oder Koblenz. Er bleibt in den transparenten Immobilienhochburgen
und sucht nach attraktiven Objekten nicht am Kurfürstendamm oder an der Taunusanlage,
sondern in Berlin-Schöneberg oder dem Frankfurter Ostend. Seine Objekte liegen
in Neben- oder Cityrandlagen der Stadt und profitieren damit von ihrer Prosperität und dem
Erwerbsbeschäftigtenwachstum, das sich immer stärker auf die A-Städte konzentriert.
In einer B-Stadt hingegen ist der Aktionsradius eines Immobilieninvestors von Anfang
an begrenzt. In einer mittelgroßen Stadt finden weniger Transaktionen statt, es gibt weniger
nationale oder internationale Investoren als Nachfrager. Die Spitzenobjekte in den B-Städten
sind für lokale Investoren jedoch häufig zu teuer. Neben reduzierten Exitmöglichkeiten kommt
ebenfalls erschwerend hinzu, dass aufgrund der demographischen Entwicklung speziell in
B- oder C-Standorten langfristig Arbeitsplätze und damit auch Kaufkraft schwinden können.
Oft werden Immobilien in zentralen Lagen mittelgroßer Städte deshalb positiv bewertet,
weil ein großer und bedeutender Mieter den überwiegenden Teil des Gebäudes nutzt. Doch
anders als gemeinhin angenommen ist das kein Pluspunkt, sondern ein Risiko. Wenn der
Hauptmieter auszieht oder in Schwierigkeiten gerät, steht der Vermieter vor dem Problem
der Nachnutzung. Nicht selten übertrifft der dann entstehende Leerstand das jährliche Nachvermietungsvolumen
an diesem Standort.
Multi Use
Risikoklassen Core Core+ Value-add Opportunistic
Mieterherkunft
Prime
(mit „Rating“)
Mittelstand
Mieterstruktur Single Tenant Multi Tenant
Gebäudetyp Neubau Bestand
Granulierte
Mieterschaft
Objekttyp > 50 Mio. € 10 - 50 Mio. € < 10 Mio. €
43

44
Jenseits von „Core“: Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen in B-Lagen
Ohnehin sollten die Begriffe A- und B-Lagen differenzierter verwendet werden. Meist sind sich
die Immobilienprofessionals einig, welche Straßen in einer Stadt als A-Lage gelten. Sie unterscheiden
dabei zwischen A- und B-Lagen bei den Nutzungsarten Büro und Einzelhandel. Eine
A-Lage für Büros muss noch lange keine Bestlage für Handelsimmobilien sein, eine A-Lage
für ein Mehrfamilienhaus noch lange kein Top-Standort für einen Industriebau. Wichtig
erscheint hier, nicht von den Objekten, sondern von den Nutzern auszugehen, da sie mit ihrer
Anmietungsentscheidung letztlich die Lagequalität determinieren. Und hier differenziert sich
der Markt zunehmend. So hat etwa eine Marketingagentur gänzlich andere Vorstellungen von
einer guten Lage als eine Bank.
Bei Anfangsrenditen die Nase vorn
Welche Argumente sprechen nun für ein Engagement in B-Lagen wenn die A-Lagen nicht
verfügbar oder zu teuer geworden sind? An erster Stelle stehen die niedrigeren Preise.
Die Quadratmeterkosten eines Objektes in Cityrandlagen unterscheiden sich beträchtlich
von den Kosten in A-Lagen. Eine für durchschnittlich 6,50 Euro vermietete gemischtgenutzte
Gewerbeimmobilie kostet so etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter bei einem Vervielfältiger von
14 (das entspricht einer Rendite von etwa 7%). Dagegen schlagen beim A-Objekt 6.000 Euro
zu Buche, wenn dieses für die Spitzenmiete von 25 Euro vermietet ist und mit der 20-fachen
Jahresnettomiete (oder etwa 5 %) bewertet wird. Warum sollte es also vorziehenswert sein,
mehr als fünfmal so viel für den Quadratmeter zu bezahlen und gleichzeitig eine geringere
Ausschüttung zu haben? Ist teurer automatisch besser? Das Core-Objekt kann nur dann besser
sein, wenn die Verzinsungsdifferenz durch ein erhöhtes Risiko in der B-Lage erklärt wird.
Als Argument für die niedrigeren Kaufpreise der 1B-Objekte wird oft ins Feld geführt, das
Risiko sei höher als bei Core-Immobilien. Doch das Gegenteil könnte der Fall sein. Die Mieten
am Rande des Stadtzentrums zeigen bekanntermaßen eine deutlich geringere Volatilität als
direkt im Zentrum. Sie entwickeln sich aufgrund der Vielzahl der Mieter in den Nebenlagen
eher mit der Stabilität der Durchschnittsmiete. Das gleiche Bild zeigt sich bei den Preisen.
Auch sie bleiben in 1B-Lagen stabiler als in 1A-Lagen. Das liegt nicht zuletzt daran, dass die
Nachfrage in den Cityrandlagen sich relativ konstant entwickelt. Große spekulative Schwankungen
durch Marktein- und Marktaustritte von Investoren sind hier weniger zu beobachten.
Abbildung 3 zeigt die Entwicklung der Bruttomiet- und Wertänderungsrenditen für die
Sektoren Büro, Handel und Gewerbe seit 1995 im Vergleich. Während Büro und Handel eher
in den A-Lagen zu finden sind, bilden die Gewerbeobjekte primär die B-Lagen im German
Property Index der Bulwien-Gesa AG ab. Bemerkenswert ist die hohe Stabilität der Bruttomietrenditen
in den letzten 15 Jahren über alle Sektoren hinweg. Danach erreichen Gewerbeobjekte
fast durchgängig eine um 200 Basispunkte höhere Bruttomietrendite als Büro- und
Handelsimmobilien. Gemäß Rendite-Risiko-Paradigma muss die höhere Rendite mit einem
höheren Risiko, gemessen an der Volatilität der Werte, einhergehen. Doch Abbildung 3 weist
paradoxerweise für Gewerbeobjekte eine geringere jährliche Wertschwankung als für die Segmente
Handel und Büro aus. Gerade für Büroobjekte ist mit Veränderungsraten von plus 8%
im Jahr 2000 bis minus 10% zwei Jahre später deutlich die starke Konjunkturahängigkeit
ablesbar.

Abb. 3: Entwicklung der Wertveränderungs- und Bruttomietrenditen für die Sektoren Büro,
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
Handel und Gewerbe im Vergleich
German Property Index (GPI) in Deutschland
Wertveränderungs (WVR)- und Bruttomietrendite (BMR) im Vergleich
1995
1996
BMR Handel
1997
1998
Quelle: BulwienGesa, 2011; ab 2011 Prognose
WVR Gewerbe
1999
2000
2001
2002
BMR Büro
WVR Handel
2003
2004
WVR Büro
BMR Gewerbe
Die solide Entwicklung von Gewerbeobjekten dürfte auch an einem weiteren Vorteil der
B-Lagen liegen. Die gemischt genutzten Gewerbeobjekte, die sich an diesen Standorten oft
finden, weisen eine breite Nutzungsstreuung auf und die Mieter kommen aus sehr unterschiedlichen
Branchen. Diese Mischung hat zur Folge, dass sich die Preise derartiger Immobilien
als robuster erweisen. Konjunkturelle Schwankungen, denen die einzelnen Mieter und
ihre Branchen unterliegen, schlagen dank des Mixes insgesamt weniger stark auf die Immobilie
durch. Es kommt dadurch zu einer Glättung der Einnahmen. Darüber hinaus ermöglicht
es die gemischte Nutzung, einen breiten Markt abzudecken, ergo viele potenzielle Mieter
anzusprechen.
Mit derartigen Konzepten erfüllen Immobilien in B-Lagen zudem die Bedürfnisse von
mehr Nutzern als Immobilien in A-Lagen. Heutzutage legen Nutzer Wert auf eine urbane
Durchmischung. A-Lagen mit einem scharfen Fokus können das nicht bieten. Bestes Beispiel
ist das Bankenviertel in Frankfurt am Main. Bildlich gesprochen: Was nützt die schönste
A-Lage, wenn die Büronutzer nicht einmal einen Bäcker in ihrer Nähe haben, weil der sich
die Lage nicht mehr leisten kann?
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
45

46
Jenseits von „Core“: Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen in B-Lagen
Das größte Marktpotential findet sich in der B-Lage
Aus Sicht deutscher Investoren sind B-Lagen aus einem weiteren Grund attraktiv: Der Wettbewerb
ist dort weniger hart, weil internationale und viele nationale Konkurrenten kaum in
Erscheinung treten. Überhaupt ist die Nachfrage nach Immobilien in Cityrandlage geringer,
so dass sich den darauf spezialisierten Unternehmen größere Chancen bieten. Es wird heute
davon ausgegangen, dass über 90% der Einzelhandelsobjekte in A-Lagen und über 60% der
Büroobjekte in A-Lagen in Deutschland bereits in Händen institutioneller Investoren sind.
Dagegen sind klassische Gewerbe- und Industrieobjekte überwiegend noch von Eigennutzern
dominiert. Dies ist insofern interessant, als dieser Sektor wie in Abbildung 4 dargestellt wertmäßig
mit 1.010 Mrd. Euro größer ist als alle Büro-, Handels- und Hotelobjekte zusammengerechnet.
Abb. 4: Das Marktvolumen von Gewerbeimmobilien in Deutschland
Gewerbe/Industrie 1.010 Mrd. €
Quelle: BulwienGesa 2010
Büro 540 Mrd. €
Einzelhandel 170 Mrd. €
Hotel 50 Mrd. €
Natürlich gibt es auch bei Investitionen in Objekte außerhalb von Stadtzentren Risiken und
Unwägbarkeiten. So ist der Markt weniger transparent. Weil weniger Investoren unterwegs
sind, ist die Findung der Kaufpreisvorstellung schwieriger. Zudem stehen den Anlegern weniger
Marktanalysen zur Verfügung: Gebäude in Cityrandlagen stehen seltener im Fokus von
Maklern oder Banken.
Nicht zuletzt deshalb ist die Managementintensität bei einer Investition an einem solchen
Standort hoch. Das betrifft sowohl die Due Diligence im Rahmen des Ankaufs als auch das
laufende Asset Management. Die Mieterakquise verläuft oft kleinschrittiger und eine permanente
Analyse des Objekts ist an diesen Standorten unerlässlich, weil weniger Daten externer
Quellen verfügbar sind. Insgesamt sind also eine höhere Eigenleistung des Investors und ein

Primärresearch des relevanten Marktes nötig. Doch gerade hierbei offenbart sich der Vorsprung
von Spezialisten für 1B-Investments gegenüber ihrer Konkurrenz. Sie können ihre
Expertise bei diesen Objekten voll nutzen. Dementsprechend beherrschbar ist dieses „Risiko“
– sofern ein intensives Management überhaupt so bezeichnet werden kann. Komplexe Aufgaben
erfordern nämlich Know-how und schaffen Markteintrittsbarrieren. Diese bewirken in
der Folge eine bessere Verzinsung des Eigenkapitals.
Qualitative Unterschiede
So viele Vorteile Immobilien in B-Lagen der A-Städte bieten – es gibt auch in diesem Segment
gute und schlechte Standorte. Voraussetzung für ein nachhaltiges Investment ist ein durchmischtes
Umfeld. Ein Mix aus Produktionsstätten, Büros und Handel sowie von Lager- und
Logistikflächen sorgt für eine anhaltende Attraktivität des Objekts und des Quartiers.
Auch beim Kaufpreis müssen Anleger genau hinschauen. Niedrige Preise sind nicht
gleichbedeutend mit Schnäppchen. Die Wertfindung einer B-Immobilie orientiert sich an ihrer
Nachnutzungsfähigkeit und an den Wiederherstellungskosten. Die Flächenkosten machen
bei betrieblichen Mischnutzungen nicht nur absolut sondern auch relativ nur einen kleineren
Anteil an den gesamten Betriebskosten aus, während bei Verwaltungsflächen und Handelsflächen
mitunter höhere bis sehr hohe Prozentsätze erreicht werden. Gleichzeitig investieren die
Nutzer häufig hohe Beträge in die bauliche Ausstattung der verschiedenen Betriebsflächen, so
dass sie eine hohe Standorttreue haben. Zuletzt sollten die Standorte über Potenzial verfügen,
das heißt „nach oben Luft haben“. Dabei geht es weniger um das finanzielle Potenzial als um
die Möglichkeiten der Weiterentwicklung eines Objekts und der Erweiterung oder Umnutzung
von Flächen.
Trotz der Vorteile, die B-Lagen bieten, werden sich viele Investoren auch künftig aufgrund
ihres dargelegten Sicherheitsbedürfnisses und mangelnder Expertise bei alternativen Anlagestrategien
auf Investments in A-Lagen beschränken. Gesund ist diese Entwicklung für die
diese Märkte nicht: Sie werden regelmäßig leergefegt oder überschwemmt. Einige Anleger
jedoch – und mit der zunehmenden Marktenge bei A-Lagen immer mehr – werden sich nach
Alternativen umsehen und sich in den Cityrandlagen der großen Städte eindecken. Da hier
für den Erwerb eines Objektes zur Erlangung der Marktkenntnis aber ein höherer Aufwand
erforderlich ist und die Suche eine größere Expertise erfordert, werden Spezialisten für
B-Lagen gefragt sein. Der Trend geht von der Direktanlage in ein Core-Objekt hin zu einem
indirekten Einstieg über Immobilien-Spezialfonds, die von einem entsprechend fokussierten
Asset Manager geführt werden. Da beide Strategien komplementär zueinander sind, lohnt
sich für Investoren in jedem Fall eine Allokation für solche alternativen substanzwertbasierten
Investments außerhalb des Mainstreams.
47

48
Trifft die demografische
Entwicklung Büroimmobilien
stärker als Wohnimmobilien?
Prof. Dr. Michael Hüther und Prof. Dr. Michael Voigtländer |
Institut der deutschen Wirtschaft Köln

Bis zum Jahr 2060 werden etwa 15 Millionen weniger Menschen in Deutschland
leben. Darüber hinaus steigt der Anteil älterer Menschen deutlich an,
während das Erwerbspersonenpotenzial rückläufig ist. Diese Veränderungen
wirken sich auch auf die Immobiliennachfrage aus. Da ältere Menschen
jedoch durchschnittlich größere Wohnflächen nutzen und die Anzahl der
Haushalte zunächst steigt, sind Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt
erst ab den Jahren 2025 bis 2030 zu erwarten. Bei Büroimmobilien sind
dagegen schon in der näheren Zukunft deutlichere Auswirkungen zu vermuten,
wobei allerdings die Prognosen größeren Unsicherheiten unterliegen.
Zu beachten ist außerdem, dass es deutliche regionale Unterschiede gibt.
Hintergrund
Der demografische Wandel wird Deutschland in den nächsten Jahrzehnten nachhaltig verändern.
Nach der 12. Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes werden
im Jahr 2060 in Deutschland nur noch etwa 65 Millionen Menschen leben – also etwa 20 Prozent
weniger als heute. Doch nicht nur die Anzahl ändert sich, sondern auch die Struktur. So
beträgt der Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung heute etwa 20 Prozent, im
Jahr 2060 dagegen etwa 34 Prozent. Mit diesen Veränderungen sind erhebliche Herausforderungen
verbunden. Besonders intensiv wurden die Diskussionen bisher mit Blick auf die sozialen
Sicherungssysteme geführt. Doch auch für die Immobilienwirtschaft ist der demografische
Wandel gewichtig. Schließlich handelt es sich bei Immobilien um Güter mit extrem langer
Lebensdauer. Entsprechend werden vielerorts die Immobilien auch dann noch vorhanden sein,
wenn der Bedarf längst nicht mehr gegeben ist.
Teilweise wird der demografische Wandel noch negiert. Demografische Prognosen sind
jedoch in der Regel sehr genau, da die wichtigsten Parameter, wie die Geburtenrate und die
Veränderung der Lebenserwartung, sich als relativ stabil erweisen. Zudem ist gerade die Entwicklung
in den nächsten 20 Jahren durch das heutige Geburtenverhalten determiniert. Oder
vereinfachend gesagt: Kinder, die heute nicht geboren werden, können später auch keine
Eltern werden. Unsicherheiten bestehen lediglich hinsichtlich des Nettozuwanderungssaldos.
Vergegenwärtigt man sich jedoch, dass das Statistische Bundesamt in dem hier zugrunde
gelegten Szenario eine Nettozuwanderung von 100.000 Menschen jährlich unterstellt, der
durchschnittliche Saldo jedoch seit 2003 bei gerade einmal 43.000 liegt, wird schnell deutlich,
dass der demografische Trend über diese Stellschraube kaum umkehrbar ist.
Im Weiteren wird nun verglichen, welche Auswirkungen die demografische Entwicklung
auf den Wohn- und Büroimmobilienmarkt hat. Soweit wie möglich werden hierbei auch regionale
Unterschiede berücksichtigt.
49

50
Trifft die demografische Entwicklung Büroimmobilien stärker als Wohnimmobilien?
Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hängt zu einem wesentlichen Teil von der Bevölkerungsentwicklung
ab. Schließlich ist Wohnen ein Grundbedürfnis, das kaum substituiert werden
kann. Von der Bevölkerungsentwicklung direkt auf die Wohnflächennachfrage zu schließen,
greift jedoch zu kurz, da der durchschnittliche Wohnkonsum zum einen vom Alter der Personen
abhängt und zum anderen Haushalte, und nicht jede einzelne Person, am Markt als
Nachfrager auftreten. Um diese verschiedenen Aspekte zu berücksichtigen, hat das IW Köln
das Sozio-ökonomische Panel ausgewertet, um den durchschnittlichen Wohnkonsum eines
typischen Individuums über den Lebenszyklus zu ermitteln. Hierin sind Effekte der Haushaltsbildung
berücksichtigt. Das Sozio-ökonomische Panel ist eine jährliche Befragung von immer
denselben Haushalten, so dass Veränderungen auch im Zeitablauf verglichen werden können.
Wie sich zeigt, steigt der Wohnflächenverbrauch mit dem Lebensalter an, zum einen, weil
das Einkommen mit dem Alter steigt, zum anderen aber auch, weil ältere Menschen oft auch
dann in ihren Wohnungen bleiben, wenn die Kinder ausziehen oder der Partner verstirbt. Insbesondere
dieser so genannte Remanenzeffekt stabilisiert die Wohnflächennachfrage in den
nächsten Jahren. Auffällig ist des Weiteren jedoch, dass der individuelle Wohnkonsum seit
Anfang der 2000er Jahre nicht mehr ansteigt. Während etwa 40-Jährige im Jahr 1990 deutlich
weniger Wohnfläche in Anspruch nahmen als 40-Jährige im Jahr 2000, sind solche Kohorteneffekte
seit 2000 nicht mehr feststellbar. Ein Grund hierfür kann die Tendenz sein, wieder
zunehmend in Städten zu leben, wo generell Wohnraum knapper ist. Ein anderer Grund könnten
die gestiegenen Energiekosten sein. Schließlich kann der Energieverbrauch nicht nur
durch besser gedämmte Wohnungen, sondern auch durch die Wahl kleinerer Wohnungen
verringert werden.
Abb. 1: Entwicklung des Wohnflächenkonsums und der Bevölkerung in Deutschland
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
(Index: 2010 = 100)
Bevölkerung
Wohnfläche
2010 2020 2030 2040 2050 2060
Quellen: Statistisches Bundesamt, IW Köln

Auf Basis des durchschnittlichen altersabhängigen Wohnflächenkonsums und der Bevölkerungsvorausberechnung
lässt sich der künftige Wohnflächenkonsum abschätzen. Das Ergebnis findet
sich in Schaubild 1, wobei zum Vergleich auch die demografische Prognose abgetragen ist.
Im Vergleich zur Bevölkerung entwickelt sich der Wohnflächenkonsum moderater. Insbesondere
bis in die 2030er Jahre hinein sind die demografischen Effekte auf den Wohnungsmarkt
eher begrenzt. Dies hängt vor allem mit dem höheren Wohnflächenkonsum älterer
Personen zusammen, der den Rückgang der Bevölkerung zumindest in den nächsten 20 Jahren
weitgehend kompensiert. Danach geht jedoch auch die nachgefragte Wohnfläche zurück:
Allein aufgrund der demografischen Entwicklung liegt der Wohnflächenkonsum im Jahr 2060
um 15 Prozent unter dem Wert von 2010. Grob gesagt wird dann im Vergleich zu heute jede
siebte Wohnung nicht mehr benötigt.
Der Blick auf Gesamtdeutschland verschleiert jedoch, dass der demografische Wandel
regional sehr unterschiedlich verläuft. Schon auf Ebene der Bundesländer gibt es große Unterschiede.
So wird sich die Wohnflächennachfrage in Bayern und Baden-Württemberg im Jahr
2050 noch ungefähr auf dem heutigen Niveau bewegen, während die Nachfrage in Niedersachsen,
Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein um etwa zehn Prozent geringer sein wird.
In Sachsen-Anhalt und Thüringen kann der Rückgang sogar 30 Prozent betragen.
Das IW Köln hat die Entwicklung der Wohnflächennachfrage darüber hinaus für die 127
größten Städte Deutschlands untersucht. Hier reicht der Blick allerdings nur bis zum Jahr
2025, da die Unsicherheit über Wanderungen auf regionaler Ebene deutlich zunimmt. Abbildung
2 zeigt die Ergebnisse für die größten sieben Metropolen.
Alle sieben Großstädte werden bis zum Jahr 2025 weiter an Attraktivität gewinnen. Besonders
München kann mit einer weiter steigenden Nachfrage rechnen, doch auch in Köln und
Abb. 2: Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2006 und 2025
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Quelle: IW Köln
3,1% 3,1% 3,1%
5,8%
7,7%
13,0%
4,3%
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart
51

52
Trifft die demografische Entwicklung Büroimmobilien stärker als Wohnimmobilien?
Hamburg wächst die Nachfrage kräftig. In Berlin sind die Aussichten hingegen weniger günstig,
da der Zuwachs vor allem auf dem höheren Wohnflächenkonsum älterer Personen fußt.
Bei den nächst größeren Städten gibt es schon welche mit negativen Prognosen (die vollständigen
Ergebnisse können auf www.immobilienoekonomik.de abgerufen werden). Hierzu
gehören etwa die Ruhrgebietsmetropolen Essen und Duisburg und die ostdeutsche Landeshauptstadt
Magdeburg. Dresden, Leipzig und Potsdam hingegen können stärkere Zuwächse
aufweisen als Stuttgart, was zeigt, dass es auch in Ostdeutschland Wachstumszentren gibt.
Generell wird die Nachfrage in Großstädten und an Hochschulstandorten weiter zunehmen,
da diese Städte von dem Zuzug junger Menschen profitieren. Dies gilt vor allem für südlichere
Regionen. Landkreise und kleinere Städte müssen sich hingegen auf eine rückläufige Wohnimmobiliennachfrage
einstellen
Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt
Der demografische Wandel wird sich nicht nur auf die Wohnimmobilienmärkte auswirken,
sondern natürlich auch auf die Märkte für Gewerbeimmobilien. Hervorzuheben ist hier insbesondere
der Büroimmobilienmarkt. Im Vergleich zu Wohnimmobilien unterliegt die Prognose
der Büroflächennachfrage jedoch größeren Unsicherheiten. Dies liegt schon daran, dass Wohnen
ein Gut ist, das kaum substituiert werden kann, Büroarbeitsplätze jedoch wegfallen oder
ins Ausland verlagert werden können.
Die Büroflächennachfrage ist von der Anzahl der Bürobeschäftigten und der Bürogröße pro
Mitarbeiter abhängig. Die Nachfrage nach Bürobeschäftigten hängt wiederum von der wirtschaftlichen
Entwicklung der Branchen ab, die Büroarbeitsplätze benötigen, sowie der Entwicklung
der Arbeitsstruktur in diesen Branchen. Da der Anteil der Bürobeschäftigten an allen
Beschäftigten relativ konstant ist bzw. nur sehr langsam wächst, lässt sich die Entwicklung der
Anzahl der Bürobeschäftigten grob aus der Entwicklung der Erwerbstätigen bzw. der Entwicklung
des Erwerbspersonenpotenzials ableiten. Wie viele Personen aus dem Erwerbspersonenpotenzial
zukünftig in Büros arbeiten, hängt entsprechend von der Arbeitslosigkeit ab, von der
Wirtschaftsstruktur und von der Frauenerwerbstätigkeit. Rund 40 Prozent aller sozialversicherungspflichtig
beschäftigten Frauen arbeiten in Büros, aber nur 28 Prozent der Männer.
Abbildung 3 zeigt die Entwicklung des Erwerbspersonenpotenzials (20- bis 65-Jährige).
Im Vergleich zum Jahr 2010 sinkt das Erwerbspersonenpotenzial von knapp 50 Millionen Menschen
auf unter 33 Millionen im Jahr 2060 – dies entspricht einem Rückgang um fast 35 Prozent.
Die Entwicklung ist damit deutlich schärfer als bei der Bevölkerung insgesamt.
Dies bedeutet natürlich nicht, dass die Flächennachfrage in dem gleichen Umfang zurückgeht.
So gibt es einige Punkte, die positiv auf die Nachfrage wirken können:
Erweiterung des Erwerbspersonenpotenzials: Durch kürzere Studienzeiten und vor allem
einen späteren Renteneintritt lässt sich das Erwerbspersonenpotenzial erhöhen.
Arbeitslosigkeit: Demografisch bedingt wird die Arbeitslosenquote weiter zurückgehen.
Vollbeschäftigung erscheint in einigen Jahren möglich.
Darüber hinaus liegen in der Frauenerwerbstätigkeit noch Potenziale. So liegt der Anteil
der erwerbstätigen Frauen in Deutschland bei 64 Prozent, in Schweden dagegen bei
73 Prozent.

Abb. 3: Entwicklung des Erwerbspersonenpotenzials in Deutschland
110
100
90
80
70
60
50
40
(Index: 2010=100)
Quelle: Statistisches Bundesamt
2010 2020 2030 2040 2050 2060
Auf der anderen Seite gibt es jedoch zusätzliche Risiken, die die Büroflächennachfrage weiter
belasten können:
Bürogrößen: Deutsche Büros sind im internationalen Vergleich überdurchschnittlich groß.
Nach einer Untersuchung von DTZ nutzt ein Mitarbeiter in Berlin durchschnittlich eine
Nutzfläche von 20 Quadratmetern, sein Londoner Kollege dagegen nur elf Quadratmeter.
Strukturwandel: In der Vergangenheit ist der Anteil der Bürobeschäftigten an allen Beschäftigten
angestiegen. Dies gilt auch noch bundesweit gesehen. In Frankfurt am Main
aber, wo etwa 50 Prozent aller Beschäftigten in Büros arbeiten, ist die Quote dagegen
rückläufig. Auch in anderen Städten mit hohen Bürobeschäftigtenquoten wächst die Bürobeschäftigtenquote
langsamer als im Bundesdurchschnitt. Dies könnte auf Sättigungs-
erscheinungen hinweisen. Ob die Bürobeschäftigtenquote auch in den nächsten 20 Jahren
noch wächst, erscheint daher unsicher.
Offshoring von Dienstleistungen: Zunehmend können betriebliche Prozesse wie das Rechnungswesen,
das Forderungsmanagement oder aber die Lohnbuchhaltung digitalisiert
und standardisiert werden. In der Folge können diese Leistungen ausgelagert werden,
z. B. nach Indien oder Osteuropa. Gerade Konzerne beschäftigen sich mit diesem Thema,
in einigen Jahren könnten derartige Überlegungen jedoch auch für den Mittelstand relevant
werden. In der Konsequenz wäre hiermit ein deutlicher Abbau einfacher Büroarbeitsplätze
verbunden.
53

54
Trifft die demografische Entwicklung Büroimmobilien stärker als Wohnimmobilien?
Abb. 4: Veränderung des Erwerbspersonenpotenzials zwischen 2006 und 2025 in Prozent
10
5
0
-5
-10
-15
-20
-25
Berlin
Bonn
Bremen
Dortmund
Quellen: Bertelsmann-Stiftung, IW Köln
Dresden
Duisburg
Düsseldorf
Erfurt
Essen
Welche Einflussfaktoren letztlich überwiegen, ist kaum vorhersagbar. Hinzu kommen weitere
Unsicherheiten, zum Beispiel hinsichtlich der Gestaltung der Arbeitswelten. So könnte ein
Anstieg der Telearbeitsplätze zu einem weiteren Büroarbeitsplatzabbau führen. Allerdings zeigen
die bisherigen Erfahrungen, dass dies nur bedingt den Flächenbedarf reduziert.
Alles in allem gibt die Entwicklung des Erwerbspersonenpotenzials den Trend vor, und
umso stärker das Erwerbspersonenpotenzial zurückgeht, umso mehr günstige Entwicklungen
müssen eintreffen, damit die Büroflächennachfrage nicht zurückgeht. Ein Blick auf die sieben
größten Metropolen zeigt, dass schon bis zum Jahr 2025 in vier Fällen das Erwerbspersonenpotenzial
zurückgeht. Besonders in Frankfurt am Main (-2,6 Prozent) und Berlin (-6,5 Prozent)
schrumpft das Erwerbspersonenpotenzial bereits deutlich. In Köln (+2,7 Prozent) und vor
allem in München (+7,2 Prozent) gibt es hingegen noch kräftige Zuwächse. Noch trüber wird
das Bild, wenn auch die nächst größeren Bürozentren betrachtet werden. Hier gibt es nur in
Bonn, Mainz und Nürnberg leichte Zugewinne um 1 Prozent, in allen anderen Städten geht
das Erwerbspersonenpotenzial hingegen zurück, in Magdeburg sogar um 20 Prozent, wie
Abbildung 4 zeigt. Im Vergleich zu den Wohnimmobilien sind die Perspektiven für den Büromarkt
damit insgesamt schlechter
Als zusätzliche Belastung wirken die bereits hohen Leerstandsraten. In Abbildung 5 ist der
Trend der Leerstandsquoten – bereinigt um konjunkturelle Einflüsse – dargestellt. In fast allen
Großstädten nimmt der Leerstand seit den 1990er Jahren zu. Insbesondere Frankfurt am Main
ragt hier heraus. Aber auch in Düsseldorf und München steigen die Leerstände immer deutlicher
an. Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung fußt auf den Qualitätsansprüchen der
Nutzer. Moderne Bürokonzepte und vor allem hohe energetische Standards lassen sich leichter
in Neubauten realisieren. Da die Personalkosten deutlich höher liegen als die Mietkosten
und moderne Büros auch der Mitarbeiterbindung dienen sollen, finden leerstehende und in
die Jahre gekommene Büroimmobilien trotz niedrigerer Mieten kaum neue Nutzer.
Frankfurt (Main)
Hamburg
Hannover
Köln
Leipzig
Magdeburg
Mainz
München
Nürnberg
Stuttgart
Wiesbaden

Abb. 5: Trend der Leerstandsraten im Bürosektor
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1990
1991
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
Hamburg
München
1992
1993
Quelle: IW-Immobilien-Monitor (2010)
Schlussfolgerungen
1994
1995
1996
1997
1998
Der demografische Wandel wird die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen, wobei es jedoch
starke regionale Unterschiede gibt. Während in Großstädten und im süddeutschen Raum die
Nachfrage in vielen Fällen weiter steigt, werden sich insbesondere Regionen in Ostdeutschland,
im Saarland und im Ruhrgebiet auf eine rückläufige Nachfrage einstellen müssen.
Dabei ist davon auszugehen, dass der Büroimmobilienmarkt zunächst stärker betroffen ist.
Schließlich geht das Erwerbspersonenpotenzial schneller zurück als die Gesamtbevölkerung.
Allerdings sind die Unsicherheiten im Büromarkt auch größer, da die Büroflächennachfrage
von der Entwicklung der Branchen abhängt, die typischerweise Büroflächen nachfragen, also
insgesamt von Arbeitsmarktentwicklungen und der Arbeitsplatzgestaltung. Hier können sich
etwa aufgrund technischer Änderungen erhebliche Anpassungen ergeben. Angesichts dieser
Perspektiven sollte die Branche versuchen, unnötigen Leerstand zu vermeiden. In den Niederlanden
haben sich das Bauministerium, die Verbände der institutionellen Immobilienanleger
und der Projektentwickler beispielsweise darauf verständigt, Projektentwicklungen vorrangig
nur dann durchzuführen, wenn an anderer Stelle Leerstand abgebaut wird. Dies wäre auch für
schrumpfende deutsche Metropolen eine Option.
Eine wichtige Frage für Investoren ist natürlich, wie sich der demografische Wandel auf die
Preise auswirkt. Wie eine Studie des IW Köln für den Wohnimmobilienmarkt zeigt, erklären
die unterschiedlichen demografischen Prognosen einen Teil der Preisniveauunterschiede zwischen
den Städten. Dies bedeutet, dass die Preise in wachsenden Städten nicht allein demografisch
bedingt weiter steigen müssen und in schrumpfenden Städten nicht weiter fallen
müssen.
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
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Miet- und Kapitalwertindizes
für den deutschen
Büroimmobilienmarkt
Dr. Franz Eilers und Andreas Kunert | vdpResearch

Zur laufenden Einschätzung der Büromarktentwicklung in der Bundesrepublik
Deutschland stellt der Verband deutscher Pfandbriefbanken der
interessierten Öffentlichkeit ausgewählte Marktindizes zur Verfügung.
Die Indizes präsentieren die durchschnittliche Entwicklung der Neuvertragsmieten
für Büroflächen und die durchschnittliche Entwicklung
der Kapitalwerte für Büroimmobilien. Grundlage der Indizes ist die vdp-
Transaktionsdatenbank. Die darin eingehenden Miet- und Kaufdaten
werden mittels hedonischer Verfahren ausgewertet, um den Einfluss der
Flächen- und Objektzusammensetzung auf die Miet- und Kapitalwertentwicklung
zu minimieren.
Die Indizes reichen bis in das Jahr 2003 zurück. Sie werden seit Mai 2011
vierteljährlich aktualisiert und veröffentlicht.
Es liegt in der Natur des Büroimmobilienmarktes, dass seine Miet- und Preisentwicklung nicht
leicht zu erfassen ist. Kaum eine Büroimmobilie gleicht der anderen, sie stehen an verschiedenen
Orten und werden darüber hinaus nur selten und in unregelmäßigen zeitlichen Abständen
gehandelt. Zudem existiert – anders als bei Wertpapieren, Devisen und Rohstoffen – kein zentraler
Marktplatz, auf dem Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter ihre Verträge aushandeln
und abschließen sowie die dazugehörigen Daten erfasst werden.
Da Immobilienkäufe in aller Regel mit einer Finanzierung durch ein Kreditinstitut verbunden
sind, erfassen die finanzierenden Institute im Rahmen der Darlehensvergabe standardmäßig
eine umfassende Anzahl von Daten zu dem zu finanzierenden Objekt. Dies war Anlass
für den Verband deutscher Pfandbriefbanken, vor einigen Jahren mit dem Aufbau einer Transaktionsdatenbank
zu beginnen. In die vdp-Transaktionsdatenbank liefern derzeit 21 Kreditinstitute
Angaben zu den von ihnen finanzierten Immobilien in anonymisierter Form ein. Da
über Preise und Mieten hinaus diverse Objekteigenschaften bereit gestellt werden, bietet die
vdp-Transaktionsdatenbank die Möglichkeit zur Berechnung von qualitätsangepassten Indizes.
Im Folgenden werden die zuletzt entwickelten Miet- und Preisindizes zum deutschen Büroimmobilienmarkt
vorgestellt und in das generelle Marktgeschehen eingeordnet.
Büroimmobilien: Anlageklasse und Produktionsmittel
Eigentum und Nutzung von Büroflächen fallen häufig auseinander. Das bedeutet, dass sich
der Büromarkt in zwei Teilmärkte aufteilt, erstens in den Investment- oder Eigentümermarkt
und zweitens in den Nutzungs- bzw. Flächenmarkt. Auf dem Investmentmarkt wird das Eigentumsrecht
an bestehenden Gebäuden gehandelt; hier bildet sich der Preis, der für das Bürogebäude
zu zahlen ist. Auf dem Nutzungsmarkt wird die Büroflächennutzung von den Eigentümern
potentiellen Nutzern bereitgestellt, wofür als Gegenleistung eine vorher ausgehandelte
Miete zu entrichten ist.
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Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt
Investment- und Nutzungsmarkt sind eng miteinander verbunden. Die Miete, die für die
Überlassung der Fläche zu zahlen ist, ist eine zentrale Renditegröße. Die um die vom Eigentümer
zu zahlenden Bewirtschaftungskosten verminderte Kaltmiete stellt dabei den Reinertrag
dar. In einem vollkommenen Markt und bei perfekter Voraussicht entspricht der Preis einer
Büroimmobilie (P) dem Barwert der künftigen Reinerträge aus dem Objekt (RE):
wobei der Diskontierungssatz (rt) gleich der erwarteten bzw. der angestrebten Verzinsung
des Immobilieninvestments ist. Danach ist der Büroimmobilienpreis hoch, wenn die zukünftige
Neuvertragsmiete hoch und/oder die zukünftige Verzinsung niedrig ist. Die erwartete
Verzinsung kann verstanden werden als die Summe der erwarteten Verzinsung risikoloser
Anlagen (r f t) und einer Risikoprämie als Kompensation für mögliche Mietausfälle und der
vergleichsweise geringen Liquidität der Immobilienmärkte (RPt).
Nach einer Variante dieses Modells werden die künftigen Reinerträge ermittelt, indem
neben dem aktuellen Reinertrag eine konstante Mietsteigerungsrate (g) angesetzt wird.
Zudem geht man der Einfachheit halber davon aus, dass sich der risikofreie Zins (r f ) und
die Risikoprämie (RP) im Zeitablauf nicht verändern. Auf diese Weise gilt für den Preis der
Büroimmobilie näherungsweise:
Der Beziehung zufolge ist der Preis der Immobilie Pt positiv korreliert mit dem Reinertrag
und seiner Steigerungsrate g und negativ korreliert mit dem risikolosen Zinssatz und der
Immobilienrisikoprämie. Zwar kann für den risikolosen Zinssatz die Rendite einer Staatsanleihe
mit langer Restlaufzeit als Referenzgröße herangezogen werden, aber die Risikoprämie
und die zukünftige Steigerungsrate der Miete sind für sich genommen schwierig zu quantifizieren.
Anders sieht die Situation aus, wenn der Nenner als Ganzes betrachtet wird. Bei
einer hinreichenden Zahl an Kauffällen lässt sich dieser empirisch bestimmen, indem der
Reinertrag und der Kaufpreis in Relation gesetzt werden. Das sich hieraus ergebende Resultat
kann unter Beachtung der Restnutzungsdauer der in die Berechnung eingehenden Kaufobjekte
als empirischer Liegenschaftszinssatz bezeichnet werden. Der Zinssatz reflektiert die
Markterwartungen der Käufer von Büroimmobilien in einer bestimmten Periode.
Diese Zusammenhänge berücksichtigend wird nicht unmittelbar ein Preisindex für Büroimmobilien
auf der Grundlage von Objektpreisen ermittelt, sondern es wird über mehrere
Stufen ein Kapitalwertindex für Büroimmobilien berechnet. Zunächst werden ein Neuvertragsmietindex
für Büroflächen und ein empirischer Liegenschaftszinssatzindex für Bürogebäude
ermittelt. Diese beiden Indizes werden danach zum Kapitalwertindex für Bürogebäude zusammengefasst.
Hedonisches Modell
REt+1 REt+2 Pt = REt + + +…,
(1+rt+1) (1+rt+2) 2
P t =
RE
(r f + RP – g)
Es wurde eingangs darauf hingewiesen, dass Büroimmobilien durch eine hohe Heterogenität
gekennzeichnet sind, was für die Konstruktion von Miet- und Liegenschaftszinsindizes ein
großer Nachteil ist. Für diese wie für alle Miet- und Preisindizes gilt der Grundsatz, dass man
nur dann zu aussagefähigen Ergebnissen kommt, wenn Gleiches mit Gleichem verglichen
wird. Mit Blick auf den Büromarkt hat das zur Konsequenz, dass sich die Mieten, Preise und

empirischen Liegenschaftszinssätze für eine zeitliche Preismessung auf weitgehend übereinstimmende
Objekte beziehen müssen.
Um eine solche Übereinstimmung herzustellen, wird hier auf das hedonische Modell
zurückgegriffen. Dieses Modell ist prädestiniert für die Analyse von heterogenen Gütern und
hat sich u. a. bei der Messung von Immobilienpreisentwicklungen durchgesetzt. Ausgangspunkt
ist die Überlegung, dass der Preis eines Gutes eine Funktion seiner preisbestimmenden
Eigenschaften ist.
Durch die für die Banken arbeitenden Immobiliensachverständigen sind die wesentlichen
Einflussfaktoren auf den Immobilienwert bekannt und lassen sich für die Modellspezifikation
und die Parametrisierung nutzen. In der vdp-Transaktionsdatenbank wiederum ist eine Fülle
von Daten zu diesen preisbestimmenden Eigenschaften in auswertbarer Form vorhanden. Ihre
hohe Qualität erklärt sich dabei auch aus den umfangreichen gesetzlichen Anforderungen, die
an die Darlehensvergabe von Banken gestellt werden.
Datensatz und Datenaufbereitung
Insgesamt können für die Ermittlung des Büromietindexes bislang gut 50.000 Mietverträge
berücksichtigt werden. Für die Ermittlung des empirischen Liegenschaftszinsindexes liegen
derzeit rund 13.000 Büroimmobilien-Transaktionen vor. Die Daten umfassen in beiden Fällen
den Zeitraum von Anfang 2003 bis Mitte 2011 und schließen das gesamte Bundesgebiet
ein. Als Miete wird dabei der Reinertrag je Quadratmeter Nutzfläche herangezogen. Der
Liegenschaftszinssatz wird berechnet als das Verhältnis von Jahresreinertrag zu Kaufpreis.
Der Jahresreinertrag ergibt sich dabei als verbleibender Mietanteil nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten,
ohne Mehrwertsteuer. Der so berechnete empirische Liegenschaftszinssatz
stellt die zu erklärende Größe im Rahmen der Indexerstellung dar. Mit Hilfe des Index
soll die allgemeine Marktentwicklung der Liegenschaftszinsen abgebildet werden, es geht
also nicht direkt um die Betrachtung eines objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes.
Als Einflussfaktoren auf das Miet- und Zinsniveau werden die folgenden Variablen bei der
Berechnung der Indizes berücksichtigt:
Makro- und Mikrolage
Gebäudealter
Zustand
Ausstattung
Mietfläche
Gesamtnutzungsfläche
Zusätzlich zu den oben genannten erklärenden Variablen wird die Zeit in Form von Indikator-
Variablen in das Modell mit aufgenommen. Diese nehmen den Wert eins an, wenn die Transaktion
aus dem betreffenden Quartal eines Jahres stammt und ansonsten den Wert null. Das
führt dazu, dass durch den hedonischen Teil des Modells die Immobilien hinsichtlich ihrer
Eigenschaften vergleichbar gemacht werden und anhand der Koeffizienten der Zeit-Variablen
die reine Miet- bzw. Zinsentwicklung gemessen wird.
Auf Basis der vdp-Transaktionsdatenbank werden dann unter Verwendung der oben
skizzierten hedonischen Regressionsmodelle die einzelnen Einflüsse auf die Miete bzw. den
Liegenschaftszinssatz berechnet (Methode der kleinsten Quadrate).
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Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt
Abb. 1: Büroimmobilen in Deutschland: Entwicklung der Miete
Büromietindex (2003 = 100)
110
108
106
104
102
100
98
96
94
92
90
Quelle: vdpResearch
Ergebnisse
Mietindex (Jahresdurchschnittswerte)
Mietindex (Quartalswerte)
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011
Über die vergangenen acht Jahre zeigt der vdp-Mietindex für Büroflächen eine weitgehend
stabile mittelfristige Entwicklung. Unterbrochen von den für den Büromarkt typischen zyklischen
Schwankungen ist das Gesamtbild von einer Seitwärtsbewegung geprägt. Im zweiten
Quartal 2011 lag der Mietindex mit 98,2 Punkten nur sehr leicht unter dem Basiswert für 2003
(100). Entgegen mancher Vermutung hatten die Finanzmarktkrise und der darauf folgende
gesamtwirtschaftliche Einbruch in Deutschland damit bislang nur eine gebremste Wirkung auf
die Entwicklung der Büromieten. Bereits im Jahr 2010 konnte der Rückgang der Büromieten
aus dem Jahr 2009 zur Hälfte wieder ausgeglichen werden.
Eine etwas höhere Volatilität als der Mietindex zeigt der vdp-Kapitalwertindex für
Büroimmobilien. Diese erklärt sich dadurch, dass Investoren in zyklischen Abschwungphasen
vorsichtiger agieren und eine höhere Risikoprämie verlangen. Vor allem während der
Finanzmarktkrise war das Marktverhalten durch eine hohe Risikoaversion und eine damit
einhergehende stark reduzierte Investmentnachfrage geprägt. Gemessen an den Wertentwicklungen
in anderen Ländern sind jedoch auch die Schwankungen der Kapitalwerte für
Büroimmobilien in Deutschland vergleichsweise gering. Mit zunehmender Klarheit über die
gute gesamtwirtschaftliche Entwicklung im ersten Halbjahr 2011 hat sich die für das Investitionsrisiko
zu zahlende Prämie wieder reduziert. Zusätzlich stieg die Büroflächennachfrage,
wodurch die Mieten leicht anziehen. Beides erklärt, warum die Wertentwicklung in den letzten
Quartalen tendenziell von einer Aufwärtsentwicklung geprägt war.

Abb. 2: Büroimmobilen in Deutschland: Entwicklung der Kapitalwerte
Wertindex (2003 = 100)
120
115
110
105
100
95
90
Quelle: vdpResearch
Die Entwicklung der Büromieten und der Kapitalwerte werden durch die Abbildungen veranschaulicht.
Auf eine entsprechende Darstellung der Entwicklung des empirischen Liegenschaftszinssatzes
wird hier verzichtet, da diese dem Kehrwert der Wertentwicklung entspricht.
Steigen bei gegebener Mietentwicklung die Kapitalwerte, reduziert sich der Liegenschaftszinssatz
und umgekehrt.
Ausblick
Wertindex (Jahresdurchschnittswerte)
Wertindex (Quartalswerte)
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
In die vdp-Büroimmobilienindizes fließen Daten aus sämtlichen Büroimmobilien-Transaktionen,
die von den an der vdp-Transaktionsdatenbank teilnehmenden Banken begleitet wurden, ein.
Deshalb repräsentieren die Indizes die Entwicklung des deutschen Büroimmobilienmarktes in
seiner gesamten Breite. Sie wurden bereits von Fachleuten und Institutionen sehr positiv aufgenommen
und schließen eine wichtige Informationslücke für die einliefernden Kreditinstitute,
die zusammengenommen mit großem Abstand Marktführer bei der Finanzierung gewerblich
genutzter Immobilien in Deutschland sind.
Die vdp-Büroimmobilienindizes sind Teil der vdp-Immobilienpreisindexfamilie. Seit Februar
2010 werden bereits regelmäßig die Indizes zum selbstgenutzten Wohneigentum veröffentlicht.
Derzeit werden Indizes für Mehrfamilienhäuser und Einzelhandelsflächen erarbeitet,
die in den nächsten Monaten bzw. im Laufe des Jahres 2012 präsentiert werden. Der aus vier
Bestandteilen zusammengeführte Gesamt-vdp-Immobilienpreisindex wird dann mehr als
90 Prozent des deutschen Immobilienmarktes abbilden.
61

62
62
vdp-Mitgliedsinstitute*
�

� � � � � � � � � � � � �
64 Aareal Bank | Wiesbaden
65 BayernLB | München
66 Bremer Landesbank | Bremen
67 Berlin-Hannoversche Hypothekenbank | Berlin
68 COREALCREDIT BANK | Frankfurt am Main
69 DekaBank | Frankfurt am Main
70 Deutsche Apotheker- und Ärztebank | Düsseldorf
71 Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank | Hamburg
72 Deutsche Hypothekenbank | Hannover
73 Deutsche Kreditbank | Berlin
74 Deutsche Pfandbriefbank | Unterschleißheim
75 Deutsche Postbank | Bonn
76 Düsseldorfer Hypothekenbank | Düsseldorf
77 Eurohypo | Eschborn
78 Hamburger Sparkasse | Hamburg
79 HSH Nordbank | Hamburg
80 ING-DiBa | Frankfurt am Main
81 Kreissparkasse Köln | Köln
82 Landesbank Baden-Württemberg | Stuttgart
83 Landesbank Berlin | Berlin
84 Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) | Frankfurt am Main
85 M. M. Warburg & CO Hypothekenbank | Hamburg
86 Münchener Hypothekenbank | München
87 Nord/LB Norddeutsche Landesbank Girozentrale | Hannover
88 SaarLB | Saarbrücken
89 Santander Consumer Bank | Mönchengladbach
90 SEB | Frankfurt am Main
91 Sparkasse KölnBonn | Köln
92 UniCredit Bank HypoVereinsbank | München
93 VALOVIS BANK | Essen
94 Westdeutsche ImmobilienBank | Mainz
95 WL BANK | Münster
96 Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank | Ludwigsburg
*sofern in der gewerblichen Immobilienfinanzierung aktiv
63

64
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Aareal Bank AG
Paulinenstraße 15
65189 Wiesbaden
Telefon: +49 611 348-0
Telefax: +49 611 348-2549
www.aareal-bank.com
Aktionäre, Anteile:
Aareal Holding Verwaltungsgesellschaft mbH, 28,9 %
– 6,9 % Bayerische Beamten Lebensversicherung a.G.
– 6,9 % Swiss Life AG
– 5,2 % Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder
– 4,7 % Dr. August Oetker KG
– 2,7 % Deutscher Ring Lebensversicherungs-AG und
Deutscher Ring Sachversicherungs-AG
– 1,4 % Deutscher Ring Krankenversicherungsverein a.G.
– 1,1 % Condor Lebensversicherungs-AG
Rest Streubesitz
Die Aareal Bank Gruppe mit Hauptsitz in Wiesbaden ist einer der führenden internationalen Immobilienspezialisten.
Sie ist mit Mitarbeitern aus über 30 Nationen auf drei Kontinenten – in Europa, Nordamerika
und Asien – vertreten. Die im MDAX gelistete Aareal Bank AG ist die Muttergesellschaft des Konzerns.
Unter ihrem Dach sind die Unternehmen der Gruppe in den Geschäftssegmenten Strukturierte Immobilienfinanzierungen
und Consulting / Dienstleistungen gebündelt.
Im Geschäftssegment Strukturierte Immobilienfinanzierungen begleitet die Aareal Bank Gruppe nationale
und internationale Kunden bei ihren Immobilienprojekten auf drei Kontinenten. Ihre Stärke ist dabei
die Kombination aus lokaler Marktexpertise und branchenspezifischem Know-how. Neben Fachleuten vor
Ort verfügt die Bank über Expertenteams für Logistik-, Shoppingcenter- und Hotelfinanzierungen. Dies
ermöglichst es ihr, maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte anzubieten, die den speziellen Anforderungen
ihrer Kunden in Europa, Nordamerika und Asien entsprechen.
Die Aareal Bank hat sich im Kapitalmarkt als aktiver und zuverlässiger Emittent von Pfandbriefen, Schuldscheinen
und Schuldverschreibungen etabliert.
Im Segment Consulting/Dienstleistungen bietet die Aareal Bank Gruppe Lösungen für die Wohnungs-
und gewerbliche Immobilienwirtschaft sowie für die Energie- und Entsorgungswirtschaft. Diese umfassen
spezialisierte Bankdienstleistungen und Electronic Banking sowie die automatisierte Abwicklung von Massenzahlungsverkehr
und die Optimierung weiterführender Prozesse. Darüber hinaus bietet sie Beratung,
Software und Services für die Optimierung der IT-gestützten Geschäftsprozesse bei Immobilienunternehmen
und deren Umfeld. Dabei profitiert sie von mehr als 50 Jahren Erfahrung. Das Angebotsportfolio ist
konsequent auf die Bedürfnisse der Kunden ausgerichtet.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige
pfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten
Fitch AAA AAA F1 A–
Ausgewählte Finanzdaten*
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
* Aareal Bank Konzern
2010
in Mio. €
41.217
22.884
19.195
6.673
5.744
9.857
5.032
Christof Winkelmann Tel.: +49 611 348-2546 christof.winkelmann@aareal-bank.com
Managing Director of Special Property Finance
Ronald Hoffmann Tel.: +49 611 348-2950 ronald.hoffmann@aareal-bank.com
Managing Director of Real Estate Structured Finance, Germany
Jürgen Junginger Tel.: +49 611 348-2636 juergen.junginger@aareal-bank.com
Head of Investor Relations
k. A.
k. A.
3.177
1909
480
560
509
366
239
105
134
76
2009
in Mio. €
39.569
21.838
18.164
3.843
3.251
9.348
4.796
k. A.
k. A.
3.297
2.028
482
559
460
361
237
150
87
49
�

BayernLB
Brienner Straße 18
80333 München
Telefon: +49 89 2171-01
Telefax: +49 89 2171-23578
Internet: www.bayernlb.de
Eigentümer:
Freistaat Bayern (ca. 94 %)
Sparkassenverband Bayern (ca. 6 %)
(über BayernLB Holding AG)
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Die BayernLB ist mit einer Bilanzsumme von EUR 316,4 Mrd. die führende bayerische Geschäftsbank für
große und mittelständische Kunden in Deutschland und Europa und für Privatkunden. Sie ist ein tragender
Bestandteil der Sparkassen-Finanzgruppe in Bayern und versteht sich als leistungsstarke Regionalbank
mit europäischer Ausrichtung und internationaler Expertise.
Erfolgreiche und langjährige Beziehungen zu deutschen und internationalen Großkunden zeichnen die
BayernLB aus. Bei Finanzierungsgeschäften mit der Öffentlichen Hand und institutionellen Anlegern
konzentriert sich die BayernLB überwiegend auf ihre Kernmärkte Bayern und Deutschland.
Das Immobiliengeschäft ist eine der tragenden Säulen im Geschäftsmodell der BayernLB. Es beinhaltet
langfristige gewerbliche Immobilienfinanzierungen und -dienstleistungen sowie ausgewählte Bauträger-
und Portfoliofinanzierungen. Das Immobiliengeschäft und die Qualität der Deckungsstöcke haben für die
BayernLB als bedeutender Pfandbriefemittent eine übergeordnete strategische Bedeutung. Regionale
Schwerpunkte des Geschäfts sind Deutschland, ausgewählte europäische Standorte sowie die Begleitung
deutscher mittelständischer Kunden in das europäische und außereuropäische Ausland.
In Bayern werden die mittelständischen Kunden in enger Kooperation mit den Sparkassen betreut. Dazu
ergänzende Finanzierungs- und Dienstleistungslösungen bieten die Tochtergesellschaften Real I.S. AG
(Real I.S.), Bayerische Landesbank Immobilien-Beteiligungsgesellschaft GmbH & Co. KG (BayernImmo)
sowie die LB Immobilienbewertungsgesellschaft mbH (LBImmoWert) als Kompetenzzentrum für Immobilienbewertungen
und -research an. Auf die Bilanzsumme von EUR 316,4 Mrd. entfallen rund EUR 80 Mrd.
auf den Immobiliensektor (private Immobilienfinanzierung rund EUR 27 Mrd., gewerbliche Finanzierungen
rund EUR 50 Mrd. und EUR 3 Mrd. auf Immobilienleasing).
Die BayernLB ist eine etablierte Emittentin von Kapitalmarktprodukten am nationalen und internationalen
Kapitalmarkt und bietet den Investoren ein weites Spektrum von Privatplatzierungen bis zu Jumbo-Pfandbriefen
und Benchmarkemissionen. Mit ihren Öffentlichen Pfandbriefen und Hypothekenpfandbriefen gehört
die Bank zu den führenden Daueremittenten in Deutschland. Das Volumen der im Markt befindlichen
Anleihen und sonstigen verbrieften Verbindlichkeiten der BayernLB beläuft sich zum 31.12.2010 auf knapp
EUR 80 Mrd. Von der BayernLB waren zu diesem Zeitpunkt EUR 7,8 Mrd. an Hypothekenpfandbriefen
und EUR 31,7 Mrd. an Öffentlichen Pfandbriefen ausstehend. Darüber hinaus emittiert die Konzerntochter
Deutsche Kreditbank (DKB) Hypothekenpfandbriefe und Öffentliche Pfandbriefe.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige
pfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten
Fitch AAA AAA F1+ A+
Moody‘s Aaa (watch negative) Aaa (watch negative) P-1 (watch negative) A1 (watch negative)
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme (Konzern)
Staatskredit Bestand (ohne öffentlich-rechtliche Kreditinstitute)
Verbriefte Verbindlichkeiten
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
Umlaufende Jumbo-Emissionen
Eigenmittel (KWG)
Kernkapital (KWG)
Kernkapitalquote
Eigenmittelquote (Gesamtkennziffer)
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge im Kreditgeschäft
Ergebnis vor Steuern
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
2010
in Mio. €
316.354
27.816
79.468
Georg Jewgrafow, Bereichsleitung Immobilien Tel.: +49 89 2171-22612 georg.jewgrafow@bayernlb.de
Thomas Jebsen, Bereichsleitung Immobilien Tel.: +49 89 2171-27295 thomas.jebsen@bayernlb.de
7.760
31.733
10.500
19.200
13.900
11,2%
15,5%
1.942
1.462
-696
885
2009
in Mio. €
338.818
23.209
92.968
7.596
38.024
13.150
21.400
14.800
10,9%
15,7%
2.561
-2.125
-3.277
-2.765
65

66
Berlin-Hannoversche
Hypothekenbank AG
Budapester Straße 1
10787 Berlin
Telefon: +49 30 2599-90
Telefax: +49 30 2599-9131
Internet: www.berlinhyp.de
Aktionär:
Landesbank Berlin AG (100 %)
Die Berlin Hyp ist eine der führenden deutschen Banken für Immobilienfinanzierung. Als Spezialinstitut
konzentriert sich die Berlin Hyp gemeinsam mit ihrer Muttergesellschaft, der Landesbank Berlin AG, auf
die wirtschaftsstarken Ballungsräume in Deutschland und ausgewählte Auslandsmärkte. Ihr Schwerpunkt
ist das Geschäft mit Investoren, Wohnungsunternehmen, Immobilienfonds, Kapitalanlagegesellschaften
sowie ausgewählten Bauträgern und Entwicklern.
Rating: Hypothekenpfandbriefe Öffentliche Pfandbriefe Senior Unsecured Short-Term Individual
Fitch AA+ AAA AA- F1+ C/D
Moody‘s Aa1 Aaa - - -
Ausgewählte Finanzdaten*
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
sonstige Schuldverschreibungen
Umlaufende Jumbo-Emissionen
Aufgenommene Refinanzierungsmittel
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
sonstige Schuldverschreibungen
Schuldscheine
nachrangige Verbindlichkeiten
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Aufwand aus Gewinnabführung
Jahresüberschuss
*alle Werte auf Einzelabschlussbasis
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Assem El-Alami Tel.: +49 30 2599-5721 assem.el-alami@berlinhyp.de
Fax: +49 30 2599-9985720
2010
in Mio. €
40.738
17.464
5.906
11.558
3.107
3.457
793
2.664
1.041
7.671
822
210
0
25.952
11.229
9.235
5.488
9.875
4.047
2.930
167
832
82
36
1.199
829
0
370
215
74,3
159
71
88
86
2
2009
in Mio. €
41.291
15.648
6.069
9.579
2.208
2.392
483
1.909
1.253
9.138
1.114
805
0
28.494
10.217
12.843
5.434
13.750
3.091
2.017
417
600
10
47
1.320
729
200
391
214
76,6
141
63
79
0
59
�

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Mit einem Geschäftsvolumen von rund 41 Mrd. Euro in 2010 und über 1.000 Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern in Bremen und Oldenburg ist die Bremer Landesbank die größte Regionalbank zwischen
Ems und Elbe. Sie nimmt gleichzeitig die Aufgaben einer Landesbank, einer Sparkassenzentralbank
und einer Geschäftsbank wahr.
Träger der Bremer Landesbank sind die NORD/LB Norddeutsche Landesbank mit einem Anteil von 92,5%
am Stammkapital und die Freie Hansestadt Bremen mit einem Anteil von 7,5%.
Die Bremer Landesbank versteht sich als Universalbank. Sie tritt als regionale Geschäftsbank mit überregionalem
Spezialgeschäft bei gleichzeitiger Wahrung ihrer Funktion als Landesbank und Sparkassenzentralbank
auf.
Nordwestdeutschland ist der Kern ihres Geschäftsgebietes. Von hier aus unterstützt die Bank ihre regionalen
und überregionalen Kunden in Europa mit erstklassigen Lösungen bei der Realisierung ihrer finanziellen
Ziele. Hierzu nutzt die Bank aktiv die Marktführerschaft des Sparkassen-Finanzverbundes. Ihre
Vertriebsaktivitäten konzentriert die Bank auf vier Geschäftsfelder: Firmenkunden, Privatkunden, Financial
Markets, Spezialfinanzierungen. Zusätzlich zu den vier Geschäftsfeldern kommt die Bank mit ihren Beteiligungen
ihrer besonderen Verantwortung für die Region Nordwest nach. Den Schwerpunkt des Beteiligungsportfolios
bilden regionale wie überregionale Spezialinstitute der Finanzwirtschaft, insbesondere des
Sparkassen-Finanzverbundes. Die Bremer Landesbank trägt mit ihren Beteiligungen gleichermaßen zur
Erfüllung des öffentlichen Auftrags und der Stärkung des regionalen Wirtschaftsraumes bei. Ihr bodenständiges
Wirtschaften und ihre soliden Zahlen machen die Bremer Landesbank zudem zu einem verlässlichen
Partner und Förderer von Initiativen, Projekten und gemeinnützigen Einrichtungen im Nordwesten.
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Staatskredit Bestand
Eigenmittel laut Bilanz
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss (inkl. AfA Sachanlage und immaterielle Anlagewerte)
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Bremer Landesbank
Kreditanstalt Oldenburg - Girozentrale -
Domshof 26
28195 Bremen
Telefon: +49 421 332-0
Telefax: +49 421 332-2322
Internet: www.bremerlandesbank.de
Träger:
NORD/LB Norddeutsche
Landesbank - Girozentrale (92,5%)
Freie Hansestadt Bremen (7,5%)
Rating: Hypotheken- Öffentliche ungarantierte kurzfristige ungarantierte langfristige Finanzpfandbriefe
Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraft
Moody‘s – – P-1 Aa2 C
Fitch – – F1 A C
2010
in Mio. €
34.801
1.531
5.130
Sabine Möller Tel.: +49 421 332-2405 sabine.moeller@bremerlandesbank.de
Karlheinz Blankemeyer Tel.: +49 441 237-1665 karlheinz.blankemeyer@bremerlandesbank.de
1.713
0
500
347,2
-161,3
253,2
-130,1
123,1
48
2009
in Mio. €
33.787
1.507
5.268
1.579
0
500
330,2
-152,7
251,3
-128,5
122,9
48
67

68
COREALCREDIT BANK AG
Corealcredit Haus
Grüneburgweg 58-62
60322 Frankfurt am Main
Telefon: +49 69 7179-0
Telefax: +49 69 7179-100
Internet: www.corealcredit.de
www.corealcredit.com
Aktionär:
LSF5 German Investments, L.P. (100 %)
Die COREALCREDIT BANK AG ist eine deutsche Spezialbank für gewerbliche Immobilienfinanzierung
im Kernmarkt Deutschland. Die Bank entwickelt für professionelle Immobilienkunden aus dem In- und
Ausland individuelle Finanzierungslösungen. Ein breites Angebot an Produkten und Beratungsleistungen
verbunden mit Flexibilität, Expertise und Schnelligkeit gewährleisten passgenaue Konzepte.
Die COREALCREDIT BANK AG ist neben ihrem Hauptsitz in Frankfurt am Main mit fünf weiteren Standorten
in den deutschen Immobilienzentren vertreten.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige Individual
pfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten Rating
Fitch AA– AAA F3 BBB– D
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (inkl. Bilanzverlust)
Genussrechtskapital (nach Wiederauffüllung)
nachrangige Verbindlichkeiten
Zins- / Provisions- und Beteiligungsergebnis
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge (Saldo)
Betriebsergebnis vor Steuern
Jahresüberschuss
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Kambiz Ghaliai Tel.: +49 69 7179-235 Kambiz.Ghaliai@corealcredit.de
Fax: +49 69 27179-235
2010
in Mio. €
9.834
4.638
1.625
3.013
–
1.072
318
758
–
3.403
1.171
1.094
694
20
380
69
50
20
-14
1
3
2009
in Mio. €
11.375
5.231
1.946
3.285
–
960
162
798
–
3.947
1.475
1.117
696
18
403
78
59
27
-24
-2
3
�

DekaBank Deutsche Girozentrale
Mainzer Landstraße 16
60325 Frankfurt am Main
Telefon: +49 69 7147-0
Telefax: +49 69 7147-1376
Internet: www.dekabank.de
Anteilseigner:
DSGV ö.K. (50,00 %)
Deka Erwerbsgesellschaft mbH
& Co. KG (50,00 %)
� � � � � � � � � � � � �
Die DekaBank ist der zentrale Asset Manager der Sparkassen-Finanzgruppe. Der DekaBank-Konzern
ist in den Geschäftsfeldern Asset Management Kapitalmarkt, Corporates & Markets und Asset Management
Immobilien aktiv. Im Geschäftsfeld Asset Management Immobilien ist die Immobilienkompetenz
des Konzerns gebündelt. Deka ist der größte Anbieter offener Immobilienfonds in Deutschland. Die
Immobilienfinanzierung (Real Estate Lending) ergänzt das Leistungsspektrum mit maßgeschneiderten
Finanzierungsleistungen für professionelle Investoren. Die DekaBank konzentriert sich auf gewerbliche
Finanzierungen in den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotels in einigen ausgewählten
europäischen, nordamerikanischen und asiatischen Märkten. Die Kunden werden von kleinen, hoch
spezialisierten Teams betreut. Diese agieren aus der Zentrale in Frankfurt und Büros in London, Paris,
Mailand, New York und Tokio.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige Finanzpfandbriefe
Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraft
Moody’s – Aaa P-1 Aa2 C
Standard & Poor‘s – AAA A-1 A –
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Hypothekenkredite Neugeschäft
Staatskredit Bestand 1)
Staatskredit Neugeschäft 1)
Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
ungedeckte Schuldverschreibungen
Schuldscheine
Umlaufende Jumbo-Emissionen
Neu aufgenommene Refinanzierungsmittel
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
ungedeckte Schuldverschreibungen
Schuldscheine
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn) 2)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Ergebnis vor Steuern
Wirtschaftliches Ergebnis
1) Kommunalkredite + Wertpapiere öffentl.-rechtl. Emittenten
2) inkl. Fonds für allgemeine Bankrisiken gem. § 340 g HGB
Ansprechpartnerin für Immobilienfinanzierung:
2010
in Mio. €
130.304
Anni Hönicke, Leiterin Real Estate Lending Tel.: +49 69 7147-7502 anni.hoenicke@deka.de
7.970
2.504
39.891
4.969
30
19.513
32.464
8.585
2.500
20
2.262
1.419
1.164
4.080
83
853
422
836
52
877
925
2009
in Mio. €
133.283
7.243
1.988
45.136
2.875
10
22.000
31.166
8.620
4.000
0
2.945
4.229
1.529
3.471
83
1.078
473
806
-352
520
662
69

70
Seit über 100 Jahren ist die apoBank als Standesbank zuverlässiger Partner der Apotheker, Ärzte, Zahnärzte
und Tierärzte sowie ihrer Organisationen und Verbände. Im Rahmen des ganzheitlichen Betreuungskonzeptes
steht die Bank ihren Kunden als kompetenter Partner zur Finanzierung hochwertiger, wohnwirtschaftlich
genutzter Immobilien auch zur Kapitalanlage zur Verfügung. Dies gegebenenfalls mit vollständigem
Fremdkapitaleinsatz.
Im gewerblichen Bereich vertraut eine zunehmende Zahl von Initiatoren verschiedener Versorgungskonzepte
auf die langjährige Branchenexpertise der Bank im Gesundheitsmarkt. Neben klassischen
Gesundheitsimmobilien (beispielsweise Ärztehäuser, Gesundheitszentren, Facharztzentren) ist die
apoBank auch Finanzierungspartner für Krankenhäuser und Kliniken sowie bei Pflegeheimen. Als Finanzprodukte
stellt die Bank klassische langfristige Festzins- und Zinscap-Darlehen sowie Fremdwährungskredite
zur Verfügung.
Ausgewählte Finanzdaten*
Bilanzsumme
Forderungen an Kunden
darunter: durch Grundpfandrechte gesichert
Eigenmittel
Kernkapital
Zinsüberschuss
Provisionsüberschuss
Verwaltungsaufwand 1)
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikokosten und Vorsorgemaßnahmen Kundenkreditgeschäft 2)
Risikokosten und Vorsorgemaßnahmen Finanzinstrumente und Beteiligungen 2)
Jahresüberschuss nach Steuern
Ansprechpartner:
Cassie Kübitz-Whiteley Tel.: +49 211 5998-9809 cassie.kuebitz-whiteley@apobank.de
Stephan Wallacher Tel.: +49 211 5998-515 stephan.wallacher@apobank.de
Fax: +49 211 593131
Deutsche Apotheker-
und Ärztebank eG
Richard-Oskar-Mattern-Straße 6
40547 Düsseldorf
Telefon: +49 211 5998-0
Telefax: +49 211 5938-77
Internet: www.apobank.de
Rating: Hypotheken- Kurzfristige Langfristige
pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten Ausblick
Standard & Poor’s AAA A-1 A+ stabil
Moody‘s P-1 A2 negativ
Fitch (Verbundrating) F1+ A+ stabil
* alle Werte auf Einzelabschlussbasis
1) inkl. AfA
2) Beinhaltet Pauschalwertberichtigungen bzw. Vorsorgereserven gemäß § 340f HGB
Eigentümer:
99.915 Mitglieder
2010
in Mio. €
38.819
26.277
6.344
2.680
1.700
679
127
452
341
70
202
53
2009
in Mio. €
41.231
25.601
5.582
2.486
1.512
618
112
423
318
103
485
-283
�

� � � � � � � � � � � � �
Mit einer Bilanzsumme von 63,4 Mrd. € und einem Hypothekenkreditbestand von 21,4 Mrd. € zählt die
1921 gegründete DG HYP zu den führenden Immobilienbanken in Deutschland. Als größte Hypothekenbank
in der genossenschaftlichen FinanzGruppe bietet die DG HYP gewerblichen Investoren sowie öffentlichen
Haushalten attraktive Finanzierungslösungen. Das gewerbliche Immobilienkreditgeschäft betreibt
die DG HYP in der FinanzGruppe als Produktanbieter für Volksbanken und Raiffeisenbanken sowie für
Investoren. Die DG HYP ist im Inland durch ihre sechs Immobilienzentren in Hamburg, Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt a. M., Stuttgart und München aktiv. Im Cross-Border-Geschäft begleitet die DG HYP deutsche
Kunden in das Ausland und betreut ausländische Kunden in Deutschland.
Ansprechpartnerin für Immobilienfinanzierung:
Deutsche Genossenschafts-
Hypothekenbank AG
Rosenstraße 2
20095 Hamburg
Telefon: +49 40 3334-0
Telefax: +49 40 3334-1111
Internet: www.dghyp.de
Aktionär:
DZ BANK AG (100 %)
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige
pfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten
Fitch – – F1+ A+/stabil
Standard & Poor‘s AAA AAA A-1 A/stabil
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Zusagen
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zins- und Provisionsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Operative Risikovorsorge
Betriebsergebnis vor Steuern
Jahresüberschuss
2010
in Mio. €
63.443
21.437
9.777
11.660
3.928
4.613
Anja Bühn Tel.: +49 40 3334-2724 Fax: +49 40 3334-782-2724 Anja.Buehn@dghyp.de
776
3.837
1.317
33.297
12.878
634
0
2.144
1.407
56
681
204
97
131
-223
-92
–
2009
in Mio. €
68.075
21.235
11.069
10.166
3.224
4.174
282
3.892
1.453
38.643
14.887
550
0
2.092
1.426
56
610
165
123
68
-203
-135
–
71

72
Deutsche Hypothekenbank
(Actien-Gesellschaft)
Georgsplatz 8
30159 Hannover
Telefon: +49 511 3045-0
Telefax: +49 511 3045-459
Internet: www.deutsche-hypo.de
Die Deutsche Hypothekenbank (Actien-Gesellschaft) wurde 1872 gegründet.
Als Pfandbriefbank konzentrieren wir uns auf die Finanzierung und Beratung rund um die Immobilie.
Entsprechend unserer geschäftspolitischen Ausrichtung haben wir uns auf die großvolumige gewerbliche
Finanzierung mit professionellen Immobilienkunden spezialisiert. Neben unserer Tätigkeit in Deutschland
sind wir in unseren europäischen Zielländern Großbritannien, Frankreich, Benelux, Spanien sowie in den
USA aktiv.
Ein weiteres Standbein unserer Geschäftstätigkeit ist das Staatskredit- und Kapitalmarktgeschäft mit
in- und ausländischen Marktteilnehmern. Den Schwerpunkt dieses Geschäftsbereiches bildet die Finanzierung
von Staaten und Gebietskörperschaften in Westeuropa. Unseren Investoren bieten wir eine breite
Palette von kleinvolumigen maßgeschneiderten Emissionen bis zu Jumbo-Pfandbriefen.
Seit Januar 2008 ist die Deutsche Hypo ein Unternehmen der NORD/LB. Durch die Zusammenführung der
erfolgreichen Aktivitäten beider Banken im Bereich der gewerblichen, internationalen Immobilienfinanzierung
unter dem Dach der Deutschen Hypo erreichen wir eine deutliche Steigerung unserer internationalen
Marktposition für unsere Kunden und Investoren.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Emittentenpfandbriefe
Pfandbriefe rating
Moody‘s Aaa Aaa A1
Ausgewählte Finanzdaten*
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Aktionär:
NORD/LB
Norddeutsche Landesbank Girozentrale (100%)
2010
in Mio. €
35.998
11.456
Deutschland: Wolfgang Koppert Tel.: + 49 511 3045-750 Wolfgang.Koppert@Deutsche-Hypo.de
Michael Müller Tel.: + 49 511 3045-150 Michael.Mueller@Deutsche-Hypo.de
Ralf Vogel Tel.: + 49 511 3045-790 Ralf.Vogel@Deutsche-Hypo.de
Ausland: Thomas Staats Tel.: + 49 511 3045-163 Thomas.Staats@Deutsche-Hypo.de
Structured Finance: Sabine Barthauer Tel.: + 49 511 3045-270 Sabine.Barthauer@Deutsche-Hypo.de
2.317
9.139
4.740
1.784
125
1.659
653
22.299
10.443
2.429
1.115
1.395
914
98
383
173
69
79
45
32
2009
in Mio. €
* Der Jahresabschluss wurde zum 31. 12. 2010 (einschließlich der Vergleichszahlen für das Geschäftsjahr 2009) gemäß HGB aufgestellt.
34.050
9.784
2.507
7.227
4.364
1.401
201
1.198
498
22.085
10.119
2.766
763
1.005
654
98
253
118
57
70
-29
-32
�

Deutsche Kreditbank AG
Taubenstraße 7-9
10117 Berlin
Telefon: +49 30 20155-0
Telefax: +49 30 20155-465
E-Mail: zentrale@dkb.de
Internet: www.dkb.de
Eigentümer:
BayernLB (100 %)
� � � � � � � � � � � � �
Die Deutsche Kreditbank AG (DKB), ein hundertprozentiges Tochterunternehmen der BayernLB, konzentriert
sich auf Kunden ausgesuchter Branchen und agiert darüber hinaus sehr erfolgreich als Direktbank
für Privatkunden. Der Fokus im Immobiliengeschäft liegt neben Immobilienkrediten für Privatkunden auf
wohnwirtschaftlichen Finanzierungen für Unternehmen mit kommunalem, genossenschaftlichem und
privatwirtschaftlichem Hintergrund sowie für Hausverwaltungen. Diesen Kunden bietet die DKB auch
wohnungswirtschaftliche Zusatzprodukte und Dienstleistungen an. Durch die Verknüpfung von Spezial-
Know-how aus dem Geschäftsfeld „Erneuerbare Energien“ mit der wohnungswirtschaftlichen Beratung
wird ein Mehrwert für die Kunden geschaffen. Bei der Begleitung kommunaler Wohnungsgesellschaften
und Wohnungsgenossenschaften in den neuen Bundesländern ist die DKB Marktführer. Auf der Refinanzierungsseite
tritt die Bank seit vielen Jahren als regelmäßige Emittentin von Wertpapieren am deutschen
Kapitalmarkt auf. Ein Meilenstein war dabei die Debut-Emission eines Öffentlichen Jumbo-Pfandbriefs
mit einem Volumen von 1 Mrd. Euro im Jahr 2006. Das Umlaufvolumen ist seither durch die Emission von
Aaa-gerateten Öffentlichen Pfandbriefen kontinuierlich auf rund 3,7 Mrd. Euro per 31.12.2010 erweitert
worden. Seit Mitte 2009 emittiert die DKB auch Aaa-geratete Hypothekenpfandbriefe, deren Umlaufvolumen
per 31.12.2010 rund 2,3 Mrd. Euro betrug.
Rating: Öffentliche Pfandbriefe Hypothekenpfandbriefe
Moody‘s Aaa Aaa
Ausgewählte Finanzdaten*
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung
*alle Werte auf Einzelabschlussbasis nach HGB
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
2010
in Mio. €
54.528
32.199
27.268
Wohnungswirtschaftliche Finanzierungen:
Tilo Hacke, Bereichsleitung Infrastruktur Tel.: +49 30 20155-335 tilo.hacke@dkb.de
Gewerbliche Finanzierungen:
Dr. Wulf-Dietmar Storm, Bereich Firmenkunden Tel.: +49 30 20155-990 wulf-dietmar.storm@dkb.de
3.179
2.265
9.668
–
3.842
–
1.855
18
513
512
252
208
146
62
63
2009
in Mio. €
50.857
31.686
27.442
1.978
1.600
7.357
–
1.621
–
1.785
18
391
520
235
198
68
130
126
73

74
Deutsche Pfandbriefbank AG
Freisinger Straße 5
85716 Unterschleißheim
Telefon: +49 89 2880-0
Telefax: +49 89 2880-10319
E-Mail: info@pfandbriefbank.com
Internet: www.pfandbriefbank.com
Aktionär:
Hypo Real Estate Holding AG
(100 %)
Die pbb Deutsche Pfandbriefbank ist eine führende europäische Spezialbank für die Immobilienfinanzierung
und die öffentliche Investitionsfinanzierung. Die Bank ist in Deutschland und weiteren europäischen
Ländern aktiv.
In der Immobilienfinanzierung richtet sich das Angebot der Bank an professionelle nationale und internationale
Immobilienkunden, wie Immobilienunternehmen, institutionelle Investoren und Immobilienfonds.
In Deutschland zielt die Bank auch auf mittelständische und regional orientierte Kunden.
Als etablierter Finanzierungspartner verfügt die Bank zudem über langjährige Erfahrung in der öffentlichen
Investitionsfinanzierung. Der Fokus liegt auf Gebietskörperschaften unterhalb der obersten staatlichen
Ebene, die nur bedingt direkten Zugang zum Kapitalmarkt haben.
Ratings: Hypotheken- Öffentliche Langfristige Kurzfristige Finanz-
(Stand 28.06.2011) pfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Ausblick Verbindlichkeiten stärke
Fitch AA+ AAA A- Stabil F1 D
Moody‘s Aa1 Aaa A3 Stabil P-1 E+*
Standard & Poor‘s AA+** AA+** BBB Stabil A-2 –
*Ausblick positiv **Ausblick stabil
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand (Hypothekenkredite)
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand (Kommunalkredite)
davon: Ausland
Wertpapiere öffentlicher Emittenten
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn/-verlust)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss/-fehlbetrag
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
2010
in Mio. €
168.671
34.501
8.541
25.961
15.282
3.003
Reinhold Güntner Tel.: +49 89 2880-15800 reinhold.guentner@pfandbriefbank.com
(Leiter Immobilienfinanzierung Deutschland)
Harin Thaker Tel.: +44 20 7743-7600 harin.thaker@pfandbriefbank.com
(Leiter Immobilienfinanzierung International)
Ulrich Kern Tel.: +49 89 2880-28780 ulrich.kern@pfandbriefbank.com
(Leiter Geschäftssteuerung)
248
2.755
1.740
24.873
12.250
20.356
982
926
8.796
5.982
17
2.797
582
279
336
395
-86
-118
2009
in Mio. €
272.944
44.831
9.709
35.122
22.051
3.269
735
2.534
1.228
31.802
15.014
17.172
664
458
9.341
6.283
32
3.026
681
275
370
1.975
-1.605
-1.660
�

� � � � � � � � � � � � �
Deutsche Postbank – eine der größten Privatkundenbank Deutschlands (Stand 31. März 2011).
Die Postbank Gruppe ist mit rund 14 Millionen Privatkunden, rund 20.000 Beschäftigten und einer Bilanzsumme
von 211 Milliarden Euro zum 31. März 2011 einer der großen Finanzdienstleister Deutschlands und
als Einzelinstitut die größte Retailbank. Schwerpunkt ist das Geschäft mit Privatkunden, daneben ist sie im
Geschäft mit Firmenkunden aktiv. In ihrem Geschäftsfeld „Transaction Banking“ erbringt sie Back-Office-
Dienstleistungen für andere Finanzdienstleistungsunternehmen. Im Juni 2004 ging die Deutsche Postbank
AG an die Börse. 2006 hat die Postbank die 850 größten Filialen der Deutschen Post übernommen sowie die
BHW Holding AG mit der BHW Bausparkasse AG erworben. Damit wurde die Postbank Gruppe u. a. einer
der bedeutendsten privaten Baufinanzierer im deutschen Markt.
Im Dezember 2007 erhielt die Postbank die Pfandbrieflizenz. Seit Beginn des Jahres 2008 tritt die Postbank
als Emittentin von Hypothekenpfandbriefen an den internationalen Kapitalmärkten auf. Der Deckungsstock
besteht derzeit ausschließlich aus privaten Baufinanzierungen in Deutschland. Seit Juli 2009 emittiert die
Postbank zusätzlich öffentliche Pfandbriefe.
Im Zuge eines Übernahmeangebots wurden der Deutschen Bank in 2010 mehr als 21% der Anteile an
der Postbank angedient. Die Deutsche Bank konnte damit ihre Beteiligung auf knapp 52% erhöhen. Die
Deutsche Post AG hält weiterhin 39,5% der Anteile an der Postbank.
Ausgewählte Finanzdaten*
Bilanzsumme**
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt**
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss**
Provisionsüberschuss**
Verwaltungsaufwand**
Teilbetriebsergebnis vor Risikovorsorge**
Risikovorsorge Kreditgeschäft**
Teilbetriebsergebnis nach Risikovorsorge**
Jahresüberschuss**
* alle Werte auf Einzelabschlussbasis
** Konzernzahlen
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Deutsche Postbank AG
Friedrich-Ebert-Allee 114-126
53113 Bonn
Telefon: +49 228 920-0
Internet: www.postbank.de
Hauptaktionäre, Anteile:
Deutsche Post AG (39,5 %)
Deutsche Bank AG (52 %)
Streubesitz (8,5 %)
Rating: Moody‘s Investors Service Standard & Poor‘s Fitch Ratings
langfristige Verbindlichkeiten A1 A A +
Ausblick negative stable stable
kurzfristige Verbindlichkeiten P-1 A-1 F1+
Finanzkraft D+ bbb+ C
Hypothekenpfandbriefe Aaa AAA AAA
Öffentliche Pfandbriefe Aaa AAA AAA
2010
in Mio. €
214.684
52.544
37.178
15.366
Wohnungsbau: Dieter Pfeiffenberger Tel.: 0228 889-71000 dieter.pfeiffenberger@postbank.de
4.513
4.804
3.251
1.553
Gewerbliche Immobilien: Michael Kohl Tel.: 0228 920-23300 m.kohl@postbank.de
355
3.584
221
955
0
5.489
1.230
4.347
2.731
1.316
-2.934
1.113
-561
552
138
2009
in Mio. €
226.609
53.199
37.476
15.723
4.629
5.881
2.741
3.140
682
2.743
208
195
0
5.175
1.224
4.283
2.405
1.338
-2.864
879
-678
201
76
75

76
Düsseldorfer Hypothekenbank AG
Berliner Allee 41
40212 Düsseldorf
Telefon: +49 211 86720-0
Telefax: +49 211 86720-199
E-Mail: duesshyp@duesshyp.de
Internet: www.duesshyp.de
Am 7. Dezember 2010 ist der Verkauf der Düsseldorfer Hypothekenbank AG an Lone Star erfolgreich
vollzogen worden. Mit einer soliden Kapitalbasis verlagert die Bank ihren Schwerpunkt auf die gewerbliche
Immobilienfinanzierung. Erstrangiges Konsortialgeschäft im zentraleuropäischen Raum mit Refinanzierung
über Hypothekenpfandbriefe bildet das Zielgeschäft. Als Teil der neuen Ausrichtung trennt die
Bank sich im Staatsfinanzierungsgeschäft sukzessiv von Portfolien in volatilen und wenig transparenten
Märkten.
Rating: Public sector Pfandbriefe Long-term Issuer Default Rating Outlook
Fitch AAA BBB- stabil
Stand: 2. Juli 2010
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Staatskredit Bestand
davon Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon Ausland
Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
ungedeckte Schuldverschreibungen
Schuldscheine
Umlaufende Jumbo-Emissionen
Aufgenommene Refinanzierungsmittel
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
ungedeckte Schuldverschreibungen
Schuldscheine
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Goetz Richter Tel.: +49 211 86720-231 goetz.richter@duesshyp.de
Aktionäre:
LSF5 German Investments II,
L.P. Delaware, USA (94%)
LSF5 Riverside Ltd. & Co KG
Frankfurt am Main (6%)
2010
in Mio. €
20.641,9
1.594,6
197,9
1.396,7
958,6
0
0
0
0
16.232,0
11.149,0
0
0
12.201,1
812,0
7.863,1
2.400,0
1.126,0
1.920,0
4.661,0
110,0
0,0
2.425,0
2.126,0
662,5
872,7
14
205
6
24
-30
9
-21
-20
2009
in Mio. €
24.170,0
1.796,0
377,0
1.419,0
1.055,7
5,0
0,0
5,0
0,0
17.744,0
11.489,0
2,0
0,0
14.294,0
839,0
9.691,0
2.510,0
1.254,0
3.089,0
4.535,0
120,0
250,0
2.500,0
1.665,0
307,0
499,0
39
55
55
24
14
-12
2
2
�

� � � � � � � � � � � � �
Die Eurohypo AG ist als eine der führenden Banken für Immobilien- und Staatsfinanzierung in Europa
und in den USA aktiv. Ende 2010 belief sich ihre Bilanzsumme auf 229 Mrd. €. Das Kreditportfolio im
Immobiliengeschäft lag – ebenfalls per 31.12.2010 – bei insgesamt 89 Mrd. €, das Public Finance-Portfolio
bei 111 Mrd. €. Kerngeschäft der Eurohypo ist die Finanzierung gewerblicher Immobilien. Für professionelle
Immobilienkunden (Developer und Investoren) umfasst ihr Dienstleistungsspektrum Bestandsfinanzierungen,
Development-Finanzierungen und das mit Finanzierungen verbundene Zins- und Währungsmanagement
über Derivate. Der Bedeutung ihres Aktivgeschäftes entsprechend gehört die Eurohypo
darüber hinaus zu den Marktführern bei der Emission von Pfandbriefen mit Zugang zu Kapitalmärkten
rund um die Welt.
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Eurohypo Aktiengesellschaft
Helfmann-Park 5
65760 Eschborn
Telefon: +49 69 2548-0
Telefax: +49 69 2548-88888
Internet: www.eurohypo.com
Aktionär:
Commerzbank-Gruppe (100 %)
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige Finanzpfandbriefe
Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraft
Fitch AAA* AAA F1 A- –
Moody‘s Aaa Aaa P-1 A3 D-*
Standard & Poor‘s AAA AAA* A-2* A-* –
*Outlook negative Stand 17.03.2011
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand (inkl. Financial Institutions)
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Hybridkapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss/ -fehlbetrag
2010
in Mio. €
229.010
88.689
26.876
61.813
32.591
Deutschland Mitte/Großkunden: Siegfried Eschen Tel.: +49 711 49087-20160 siegfried.eschen@eurohypo.com
Deutschland Nord/Ost: Theo Weyandt Tel.: +49 30 80095-20100 theo.weyandt@eurohypo.com
Deutschland West: Dr. Peter Otto Tel.: +49 211 88296-27221 peter.otto@eurohypo.com
Deutschland Süd: Rupert Hackl Tel.: +49 89 205086-22277 rupert.hackl@eurohypo.com
Continental Europe: Stéphane Adolf Tel.: +49 69 2548-28513 stephane.adolf@eurohypo.com
USA: Clifford Rooke Tel.: +1 212 479-5759 clrooke@ehus.com
UK: Maxim Sinclair Tel.: +44 207 759-7645 maxim.sinclair@eurohypo.com
5.756
901
4.855
2.846
110.591
29.338
40
30
7.749
3.515
680
2.654
900
1.338
405
622
1.407
-785
-857
2009
in Mio. €
256.061
95.285
30.779
64.506
36.829
3.031
654
2.377
1.218
129.062
32.515
119
0
8.231
3.952
716
2.663
900
1.288
434
659
1.174
-515
-902
77

78
Hamburger Sparkasse AG
Adolphsplatz / Großer Burstah
20457 Hamburg
Telefon: +49 40 3579-0
Telefax: +49 40 3579-3418
Internet: www.haspa.de
Aktionär:
HASPA Finanzholding (100 %)
Die Hamburger Sparkasse AG, kurz Haspa, ist die führende Retailbank für Privat-, Individual- und
mittelständische Firmenkunden in der Metropolregion Hamburg und mit einer Bilanzsumme von
38,2 Mrd. € die größte Sparkasse Deutschlands. Den über drei Millionen Einwohnern im Wirtschaftsraum
Hamburg bietet sie eine breit gefächerte Palette von Finanzdienstleistungen für private und
gewerbliche Kunden.
Zur passgenauen Refinanzierung ihres Baufinanzierungsgeschäftes tritt die Haspa seit April 2006
regelmäßig als Emittent von Hypothekenpfandbriefen am Kapitalmarkt auf. Dies erfolgt insbesondere
durch die Emission von plain vanilla und strukturierten Namenspfandbriefen, vornehmlich über ihren
etablierten Zugang zu institutionellen Kunden.
Rating: Hypothekenpfandbriefe
Moody‘s Aaa
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand 1)
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand 2)
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
1) gemäß Bilanzposition „durch Grundpfandrechte gesichert“
2) gemäß Bilanzposition „Kommunaldarlehen“ = Darlehen in- und ausländ. öffentl. Stellen
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Wilfried Jastrembski Tel.: +49 40 3579-8608 Wilfried.Jastrembski@Haspa.de
2010
in Mio. €
38.233
10.375
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
205
k.A.
k.A.
k.A.
1.967
1.597
0
370
770
661
308
139
168
79
2009
in Mio. €
37.514
9.625
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
340
k.A.
k.A.
k.A.
1.967
1.597
0
370
711
655
296
185
108
60
�

HSH Nordbank AG
Gerhart-Hauptmann-Platz 50
20095 Hamburg
Telefon: +49 40 3333-0
Telefax: +49 40 3333-34001
Internet: www.hsh-nordbank.de
Aktionäre, Anteile:
Hansestadt Hamburg (12,4%)
Land Schleswig-Holstein (11,0%)
HSH Finanzfonds AöR (59,9%)
Sparkassenverband Schleswig-Holstein (6,1%)
Neun Trusts vertreten durch
J.C. Flowers & Co.LLC (10,7%)
� � � � � � � � � � � � �
Die HSH Nordbank ist ein verlässlicher Partner der Wirtschaft in Norddeutschland. Sie ist regional fokussiert
auf die Geschäftsfelder Firmenkunden, Private Banking und Sparkassen. Das Immobiliengeschäft
betreibt sie mit Schwerpunkt Deutschland. Sie agiert global in den regionalen Schlüsselindustrien Shipping,
Transport und Energy. Der Kapitalmarktbereich entwickelt Lösungen und Produkte für alle Kunden.
Die HSH Nordbank AG hat im Mai 2006 die Lizenz zur Begebung aller damaligen drei Pfandbriefarten nach
dem am 19. Juli 2005 in Kraft getretenen neuen deutschen Pfandbriefgesetz (PfandBG) von der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erhalten. Die HSH Nordbank gehört zu den wenigen Pfandbriefbanken,
die drei Deckungsstöcke führen, d. h. sie emittiert Öffentliche Pfandbriefe, Hypothekenpfandbriefe
und Schiffspfandbriefe.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Schiffs- Garantierte kurzfristige Garantierte langfristige Instituts-
Pfandbriefe Pfandbriefe pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten rating
Moody‘s Aaa Aaa A2 P-1 Aa1 A3
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
Schiffspfandbriefe
Umlaufende Jumbo-Emissionen
Aufgenommene Refinanzierungsmittel
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
Schiffspfandbriefe
ungedeckte Schuldverschreibungen
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Ansprechpartner:
2010
in Mio. €
163.016
24.200
7.500
16.700
14.800
474
186
298
51
10.720
762
0
0
6.240
10.722
2.560
0
568
500
120
43.463
11.269
5.992
132
5.145
1.712
Immobilienfinanzierung
Peter Axmann Tel.: +49 40 3333-10060 peter.axmann@hsh-nordbank.com
Schiffsfinanzierung
Robin Das Tel.: +49 40 3333-14356 robin.das@hsh-nordbank.com
Investor Relation/Rating
Günter Femers Tel.: +49 40 3333-14601 günter.femers@hsh-nordbank.com
-801
420
-929
-509
-219
2009
in Mio. €
184.971
30.963
9.867
21.096
18.533
485
190
295
95
15.800
389
95
0
6.131
12.698
2.580
2.000
2.697
230
1.198
58.353
12.227
6.572
439
5.216
1.624
-796
571
-2.189
-1.618
-816
79

80
Rating: Hypotheken- Kurzfristige Langfristige Finanzpfandbriefe
Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraft
Moody‘s Aaa P-1 Aa3 C+
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Bilanzielles Eigenkapital
Kernkapitalquote (%)
Zinsergebnis
Risikovorsorge im Kreditgeschäft
Provisionsergebnis
Gesamtaufwendungen
Ergebnis vor Steuern
Ergebnis nach Steuern
Ansprechpartner:
ING-DiBa AG
Theodor-Heuss-Allee 106
60486 Frankfurt am Main
Telefon: +49 69 50 50 90 69
Telefax: +49 69 27222-66444
Internet: www.ing-diba.de
2010
in Mio. €
Wolf-Dieter Rossbach Tel.: +49 69 27222-66204 W-D.Rossbach@ing-diba.de
Jens Honigmann Tel.: +49 69 27222-69963 J.Honigmann@ing-diba.de
Eigentümer:
ING Deutschland GmbH,
Frankfurt am Main
Die ING-DiBa ist mit über sieben Millionen Kunden die größte Direktbank in Deutschland. Sie bietet
ihren Kunden ein breites Spektrum an Produkten und Dienstleistungen. Die Kerngeschäftsfelder sind
Sparanlagen, Baufinanzierungen, Wertpapiergeschäft, Verbraucherkredite und Girokonten für Privatkunden.
Das Geschäftsmodell der Bank ist durch ein auf wenige, transparente Produkte und günstige
Konditionen konzentriertes Angebot und eine hohe Kosteneffizienz gekennzeichnet. Die ING-DiBa ist an
sieben Tagen in der Woche 24 Stunden am Tag für ihre Kunden erreichbar. Das Wirtschaftsmagazin
„Euro“ kürte die ING-DiBa zu Deutschlands „Beliebteste Bank 2011“. Die ING-DiBa hat 2010 die Lizenz
zur Emission von Hypothekenpfandbriefen von der BaFin – Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
erteilt bekommen. Am 31. Mai 2011 wurde ein Emissionsprogramm zur Begebung von Hypothekenpfandbriefen
aufgelegt, aus dem die ING-DiBa ihre Anleihen emittieren wird. Die Aufnahme des Pfandbriefgeschäfts
stellt einen neuerlichen Meilenstein in der Entwicklung der ING-DiBa dar und spiegelt ihre
Stellung als großer Immobilienfinanzierer in Deutschland wider. Das Deckungsregister besteht derzeit
ausschließlich aus privaten Baufinanzierungen in Deutschland. Dabei stellen Hypothekenpfandbriefe eine
weitere Diversifikation der stabilen Refinanzierungsbasis der ING-DiBa dar. Die ING-DiBa ist eine Aktiengesellschaft
nach deutschem Recht mit Hauptsitz in Frankfurt am Main.
96.333
4.831
21,10
1.128
127
43
670
494
345
2009
in Mio. €
87.753
4.499
21,68
815
98
46
600
280
202
�

� � � � � � � � � � � � �
Rating: Hypotheken- Kurzfristige Langfristige Finanzpfandbriefe
Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraft
Moody‘s Aaa P–1 Aa2 C
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Kreissparkasse Köln
Neumarkt 18 –24
50667 Köln
Telefon: +49 221 227-01
Telefax: +49 221 227-3920
Internet: www.ksk-koeln.de
Träger:
Zweckverband für die
Kreissparkasse Köln
Die Kreissparkasse Köln ist mit einem Geschäftsvolumen von 24,9 Mrd. € und einer Bilanzsumme von
24,5 Mrd. € die drittgrößte Sparkasse Deutschlands. Als Flächensparkasse hat ihr Geschäftsgebiet eine
Ausdehnung von insgesamt 3.650 qkm mit 42 Städten und Gemeinden in den vier Landkreisen Rhein-Erft-
Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis, Oberbergischer Kreis und Rhein-Sieg-Kreis. Die Sparkasse nimmt als
regionaler Marktführer die geld- und kreditwirtschaftliche Versorgung der Bevölkerung, der Wirtschaft
sowie der Kreise, Städte und Gemeinden in ihrem Geschäftsgebiet wahr. Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit
stützt sich die Kreissparkasse Köln auf eine breite Kundenbasis aus Retailkunden, vermögenden
Kunden, mittelständischen Unternehmen sowie kommunalen Kunden. Immobilienfinanzierungen und
kommunale Finanzierungen zählen zu den Kerngeschäftsfeldern der Kreissparkasse Köln.
Die Kreissparkasse Köln emittiert seit November 2003 Pfandbriefe. Seit dem 18.10.2005 besitzt die
Kreissparkasse Köln eine Pfandbrieflizenz nach dem neuem Pfandbriefgesetz.
2010
in Mio. €
24.483
Udo Buschmann Tel.: +49 221 227-2462 udo.buschmann@ksk-koeln.de
6.939
5.776
1.163
0
1.138
864
274
0
2.477
0
347
0
1.650
1.285
53
312
467
385
236
174
62
33
2009
in Mio. €
24.042
6.530
5.526
1.004
0
1.015
735
280
0
2.367
0
339
0
1.734
1.263
55
416
420
383
192
158
34
16
81

82
Landesbank Baden-Württemberg
Am Hauptbahnhof 2
70173 Stuttgart
Telefon: +49 711 127 - 0
Telefax: +49 711 127 - 43544
E-Mail: kontakt@LBBW.de
Internet: www.LBBW.de
Träger der LBBW:
Land Baden-Württemberg (19,570 %)
Sparkassenverband Baden-Württemberg (40,534 %)
Landeshauptstadt Stuttgart (18,932 %)
Landeskreditbank Baden-Württemberg –
Förderbank (2,706 %)
Landesbeteiligungen BW (18,258 %)
Die Landesbank Baden-Württemberg ist Universalbank und internationale Geschäftsbank mit einer
Bilanzsumme von circa 375 Mrd. Euro (31.12.2010). In rund 210 Filialen und Repräsentanzen sowie an
ausgewählten Auslandsstandorten – darunter New York, London, Singapur und Seoul – arbeiteten am
Jahresende 2010 13.061 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für den Erfolg des LBBW-Konzerns. Zusammen
mit den in die LBBW integrierten rechtlich unselbstständigen Anstalten Baden-Württembergische Bank
(BW-Bank), Rheinland-Pfalz Bank und Sachsen Bank sowie spezialisierten Tochterunternehmen ist die
LBBW auf einer Vielzahl von Bankgeschäftsfeldern tätig.
Im kommerziellen Immobiliengeschäft legt die LBBW den Fokus auf maßgeschneiderte und innovative
Finanzierungskonzepte für Immobiliengesellschaften, institutionelle und private Investoren und Wohnungsunternehmen.
Mit einer umfassenden Service- und Produktpalette bietet die LBBW im Direktgeschäft,
als Arranger und Konsortialbank, zahlreiche Finanzierungsalternativen – von langfristigen Endfinanzierungen
bis hin zu komplexen Finanzierungsstrukturen inkl. Zins- und Währungsmanagement.
Rating:* Ungarantierte Ungarantierte
Hypotheken- Öffentliche kurzfristige langfristige Finanzpfandbriefe
Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraft
Moody‘s Aaa Aaa P–1 Aa2** C–**
Fitch – AAA F1+ A+ C/D
* Stand: 18.05.2011 **Outlook negative
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme 1)
Hypothekenbestand 2)
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft 2)
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenkapital 1)
Zinsüberschuss 1)
Verwaltungsaufwand 1)
Risikovorsorge im Kreditgeschäft 1)
Jahresüberschuss 1)
* Nach Berücksichtigung von Anpassungen gemäß IAS 8
1) Konzernwerte
2) Hypothekengeschäft mit gewerblichen Kunden und Privatkunden
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Franz Planek Tel.: +49 711 127-73711 franz.planek@LBBW.de
2010
in Mio. €
374.413
37.325
20.374
16.951
10.224
5.081
3.172
1.909
629
24.493
2.368
–
–
9.960
2.163
1.764
471
-347
2009*
in Mio. €
411.694
40.492
22.013
18.479
11.794
5.972
3.234
2.738
1.501
26.081
3.963
–
–
10.525
2.778
1.909
1.527
-1.482
�

� � � � � � � � � � � � �
Rating: Moody’s Fitch DBRS
Langfrist-Rating A1 AA - A (hoch)
Kurzfrist-Rating P-1 F1+ R-1 (mittel)
Ausblick stabil stabil stabil
Finanzkraft D+ C/D BBB+
Pfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe Aaa AAA –
Hypothekenpfandbriefe Aaa – –
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Staatskredit Bestand
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Aufwand aus Gewinnabführung
Jahresüberschuss
*alle Werte auf Einzelabschlussbasis
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Landesbank Berlin AG
Alexanderplatz 2
10178 Berlin
Telefon: +49 30 869 801
Telefax: +49 30 869 830 74
Internet: www.lbb.de
Vertrieb Inland:
Andreas Bahners Tel.: +49 30 2599 5790 andreas.bahners@berlinhyp.de
Vertrieb Ausland:
Assem El Alami Tel.: +49 30 2599 5720 assem.el-alami@berlinhyp.de
Geschäftsfeldstab Immobilienfinanzierung:
Johannes Fleschhut Tel.: +49 30 2599 5930 johannes.fleschhut@berlinhyp.de
Hauptaktionär:
Landesbank Berlin
Holding AG (100 %)
Die Landesbank Berlin AG ist eine Universalbank mit Sitz in der deutschen Hauptstadt. Das Geschäftsmodell
der Landesbank Berlin basiert auf vier Säulen: dem Privatkunden- und Firmenkundengeschäft,
bei dem die Bank als kundennahes, innovatives Institut eine herausragende Stellung einnimmt, den ausgewählten
Aktivitäten im Kapitalmarktgeschäft sowie dem Immobilienfinanzierungsgeschäft.
Dieses Geschäftsfeld betreibt die Landesbank Berlin gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft Berlin Hyp.
Sie ist auf die Anforderungen von Investoren, Wohnungsbaugesellschaften, Kapitalanlagegesellschaften
und Immobilienfonds sowie von ausgewählten Developern im Inland und in ausgesuchten europäischen
Märkten ausgerichtet. Im Geschäftsfeld Immobilienfinanzierung bündeln die Landesbank Berlin und die
Berlin Hyp ihre Kompetenzen für individuelle Finanzierungslösungen und zählen im Markt für gewerbliche
Immobilienfinanzierungen zu den größten Anbietern in Deutschland.
2010
in Mio. €
99.186
1.788
7.461
4.130
2.861
0
1.263
736
843
183
27
156
286
0
2009
in Mio. €
104.981
1.612
10.063
4.372
2.857
0
1.515
877
862
320
124
196
336
0
83

84
Die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) gehört zu den bedeutenden deutschen Immobilienbanken mit
internationaler Ausrichtung. Den Schwerpunkt des Geschäftes bilden gewerbliche Finanzierungen, insbesondere
Bürogebäude, Einzelhandelsobjekte, Gewerbeparks und Logistikzentren. Mit einem sehr kundenbezogenen
Geschäftsansatz und hohen Spezialisierungsgrad begleitet die Bank ihre Kunden auf dem deutschen
Immobilienmarkt sowie international auf allen bedeutenden europäischen und US-amerikanischen
Märkten. Über den klassischen Kredit bis zu strukturierten Finanzierungen wird das gesamte Produkt- und
Dienstleistungsspektrum für Immobilientransaktionen angeboten. Als Partner der Öffentlichen Hand
besitzt die Helaba eine lange Tradition. Im Kommunalkreditgeschäft stellt sie ihren Kunden maßgeschneiderte
Finanzierungskonzepte und Serviceleistungen bis hin zu einem aktiven Schuldenmanagement zur
Verfügung. Dabei konzentriert sich die Helaba auf erstklassige deutsche Adressen. Eine herausragende
Marktstellung besitzt die Bank auch bei Partnerschaften zwischen Öffentlicher Hand und privaten Dienstleistern,
sogenannten Public Private Partnerships (PPP).
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Helaba
Landesbank Hessen-Thüringen
Neue Mainzer Straße 52-58
60311 Frankfurt am Main
Telefon: +49 69 9132-01
Telefax: +49 69 291517
Internet: www.helaba.de
Träger:
Sparkassen- und Giroverband
Hessen-Thüringen (85 %)
Land Hessen (10 %)
Freistaat Thüringen (5 %)
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige Finanzkraft/
pfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten Individual
Fitch AAA AAA F1+* A+* B*
Moody‘s – Aaa P-1 Aa2 C–
Standard & Poor‘s – AAA A-1* A* –
* Gemeinsames Verbundrating der Sparkassen-Finanzgruppe Hessen-Thüringen
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Bilanzielles Eigenkapital und weitere bankaufsichtsrechtl. Eigenmittel
Eigenkapital
Nachrangkapital
Zinsüberschuss
Risikovorsorge im Kreditgeschäft
Zinsüberschuss nach Risikovorsorge
Provisionsüberschuss
Handelsergebnis
Ergebnis aus Sicherungszusammenhänge/Derivate
Ergebnis aus Finanzanlagen
Verwaltungsaufwand
Konzernergebnis vor Steuern
Konzernjahresergebnis
2010
in Mio. €
166.244
35.778
Immobilien Nord- und Zentral-Europa Thomas Völker Tel.: +49 69 9132-5575 thomas.voelker@helaba.de
Immobilien Süd/West Laurenz Schäfer Tel.: +49 69 9132-2273 laurenz.schaefer@helaba.de
Immobilien Nord/West Fritz Müller Tel.: +49 69 9132-2279 fritz.mueller@helaba.de
Immobilien Berlin Harald Hoffmann Tel.: +49 69 9132-4969 harald.hoffmann@helaba.de
Immobilien München Christian Buck Tel.: +49 69 9132-5667 christian.buck@helaba.de
Immobilien Paris Roland Fuchs Tel.: +33 1 40 67 07 47 roland.fuchs@helaba.de
Immobilien London Richard Bentley Tel.: +44 20 7334-4646 richard.bentley@helaba.de
Immobilien New York Hans-Christian Ritter Tel.: +1 212 703-5300 h-c.ritter@helabany.com
6.755
29.023
17.086
5.099
590
4.509
2.651
30.856
2.339
2.128
39
9.691
5.203
4.488
1.017
-285
732
249
148
5
-34
-1.068
398
298
2009
in Mio. €
169.901
36.661
6.735
29.926
17.413
6.107
476
5.631
3.558
27.691
2.359
1.434
150
9.431
4.906
4.525
1.029
-487
542
227
315
92
-38
-1.040
343
323
�

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Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Schiffskredite Bestand
davon: Ausland
Schiffskredite Neugeschäft
davon: Ausland
Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
Schiffspfandbriefe
sonstige Refinanzierungen
Umlaufende Jumbo-Emissionen
Aufgenommene Refinanzierungsmittel
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
Schiffspfandbriefe
ungedeckte Schuldverschreibungen
Schuldscheine
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Abzuführender Gewinn
M.M.Warburg & CO
Aktionär:
Hypothekenbank AG
M.M.Warburg & CO KGaA (100 %)
Colonnaden 5
20354 Hamburg
Telefon: +49 40 355334-0
E-Mail: warburg.hyp@warburghyp.de
Internet: www.warburghyp.de
Die M.M.Warburg & CO Hypothekenbank AG ist innerhalb der Warburg-Gruppe der zentrale Ansprechpartner
für Immobilienfinanzierungen. Im Stil einer Privatbank bietet die Warburg Hypothekenbank nicht
nur die klassischen, langfristigen Kreditlaufzeiten sondern das gesamte Spektrum kurz- und mittelfristiger
Objektfinanzierungen an. Als Nischenanbieter steht sie dem Immobilieninvestor für individuelle Finanzierungslösungen
oberhalb des standardisierten Massengeschäftes zur Verfügung. Sie konzentriert sich auf
Wohn- und Bürogebäude sowie auf Handelsimmobilien in sehr guten bis guten Lagen der Ballungszentren
Deutschlands. Die von ihr angestrebten Finanzierungsgrößen liegen im Regelfall zwischen 1,0 Mio. € und
10 Mio. €. Auch komplexe Finanzierungsstrukturen sowie andere Produkte aus der Immobilien-Wertschöpfungskette
können gemeinsam mit den entsprechend spezialisierten Gesellschaften der Warburg-Gruppe
angeboten werden.
Die Refinanzierung erfolgt über Pfandbriefe als Namens- und Inhabertitel. Das Volumen einzelner Emissionen
bewegt sich zwischen 2 Mio. und 20 Mio. EUR mit Laufzeiten von bis zu 10 Jahren.
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
2010
in Mio. €
Mathias Brandt Tel.: +49 40 355334-50 mathias.brandt@warburghyp.de
1.551
1.211
186
1.025
19
185
228
0
47
0
32
0
0
0
1.197
805
164
0
228
0
241
127
0
0
10
104
80
40
28
12
9
5
4
0
4
4
2009
in Mio. €
Dieter Hartmann Tel.: +49 40 355334-81 dieter.hartmann@warburghyp.de
1.775
1.110
174
936
12
198
288
0
6
0
73
0
6
0
1.135
806
210
3
116
0
193
188
5
0
0
0
80
40
28
12
8
5
3
-1
4
4
85

86
Münchener Hypothekenbank eG Eigentümer:
Karl-Scharnagl-Ring 10
83.782 Genossenschaftsmitglieder
80539 München
Telefon: +49 89 5387-800
Telefax: +49 89 5387-900
Internet: http://www.muenchenerhyp.de
Die Münchener Hypothekenbank arbeitet partnerschaftlich im genossenschaftlichen FinanzVerbund mit
den Volksbanken und Raiffeisenbanken zusammen, so dass sie indirekt auf eines der dichtesten Filialnetze
in Deutschland zurückgreifen kann. Ihre vorrangige Aufgabe besteht darin, die genossenschaftlichen
Banken im Wettbewerb mit langfristigen Festzinsfinanzierungen zu stärken.
Die Bank ist eine der größten Kreditgenossenschaften in Deutschland. Sie hat sich spezialisiert auf die
langfristige Finanzierung privater und gewerblicher Immobilien. Das Schwergewicht im Hypothekargeschäft
liegt im privaten Wohnungsbau. Mit ihren Pfandbriefen bietet die MünchenerHyp privaten und
institutionellen Anlegern ein Optimum aus Ertrag und Sicherheit.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige Finanzpfandbriefe
Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraft
Moody’s Aaa Aaa Prime-1 A1 C-
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
2010
in Mio. €
35.225
18.455
13.439
5.016
3.020
3.553
3.208
345
106
9.825
1.922
1.349
522
1.212
780
21
194
125
59
32
16
17
11
2009
in Mio. €
35.733
16.591
11.566
5.025
2.918
1.902
1.818
84
10
10.518
Privatkunden und Wohnungswirtschaft:
Thomas Hügler Tel.: +49 89 5387-644 thomas.huegler@muenchenerhyp.de
Dr. Peter Knorr Tel.: +49 89 5387-593 peter.knorr@muenchenerhyp.de
Gewerbliche Immobilienkunden:
Dr. Jan Peter Annecke Tel.: +49 89 5387-116 jan.peter.annecke@muenchenerhyp.de
Jan Polland Tel.: +49 89 5387-628 jan.polland@muenchenerhyp.de
1.879
912
268
113
763
21
156
133
59
41
12
29
11
�

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Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme Konzern (IFRS)
Bilanzsumme AöR
Hypothekenbestand
Hypothekenkredite Neugeschäft
Staatskredit Bestand
Staatskredit Neugeschäft
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Fonds für allgemeine Bankrisiken
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss inkl. AfA Sachanlage u. immaterielle Anlagewerte
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Nord/LB Norddeutsche
Landesbank Girozentrale
Friedrichswall 10
30159 Hannover
Telefon: +49 511 361-0
Telefax: +49 511 361-2502
E-Mail: info@nordlb.de
Internet: www.nordlb.de
Träger der Nord/LB:
Niedersachsen (41,75 %)
S-Finanzgruppe Sparkassenverband
Niedersachsen (37,25 %)
Sachsen Anhalt (8,25 %)
Sparkassenbeteiligungsverband Sachsen-Anhalt (7,53 %)
Sparkassenbeteiligungszweckverband Mecklenburg-
Vorpommern (5,22 %)
Die NORD/LB ist
— die führende Universalbank im Norden Deutschlands, mit geschäftspolitischer Konzentration auf
Norddeutschland,
— als Landesbank für Niedersachsen und Sachsen-Anhalt tätig und übernimmt in den Bundesländern
Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern die Aufgabe einer Sparkassenzentralbank
für 62 Sparkassen,
— eine der bedeutendsten Banken Deutschlands bei nationalen und internationalen Anleihe-Emissionen.
Für ihre Privatkunden, Firmenkunden, institutionelle Kunden und die öffentliche Hand offeriert die
NORD/LB ein breites Angebot von Finanzdienstleistungen. Die Schwerpunkte im Bankgeschäft der
NORD/LB liegen im Investment-, Agrar- und Immobilien-Banking, Corporate Finance, in der Schiffs- und
Flugzeugfinanzierung und dem Privatkundengeschäft. Im Braunschweiger Raum kann die NORD/LB als
regionale Sparkasse auf eine fast zweieinhalb Jahrhunderte alte Geschichte zurückblicken.
Als international tätige Geschäftsbank ist die NORD/LB an allen wichtigen Finanz- und Handelsplätzen
präsent, z. B. in London, Singapur und New York. Sie besitzt weltweit Repräsentanzen sowie Service-
Büros und verfügt über ein Korrespondenznetz von über 1.500 Banken in aller Welt.
Seit Januar 2008 ist die Deutsche Hypo ein Unternehmen der NORD/LB. Durch die Zusammenführung der
erfolgreichen Aktivitäten beider Banken im Bereich der gewerblichen, internationalen Immobilienfinanzierung
unter dem Dach der Deutschen Hypo erreichen wir eine deutliche Steigerung unserer internationalen
Marktposition für unsere Kunden und Investoren.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Ungarantierte kurzfristige Ungarantierte langfristige Finanzpfandbriefe
Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraft
Standard & Poor‘s - - - - -
Moody‘s Aaa Aaa P-1 Aa2 C–
Fitch - - F1 A C/D
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
2010
in Mio. €
228.586
150.792
5.460
418
17.670
2.106
5.818
852
401
2.704
1.271
680
901
-524
377
98
2009
in Mio. €
Wolfgang Koppert, Leiter Immobilien Banking Tel.: +49 511 361-4100 wolfgang.koppert@nordlb.de
238.688
158.091
5.635
899
17.595
3.356
5.762
722
447
2.103
1.249
736
875
-733
142
18
87

88
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Staatskredit Bestand
Eigenmittel laut Bilanz
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss (inkl. AfA Sachanlage und immaterielle Anlagewerte)
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
SaarLB
Landesbank Saar
Ursulinenstraße 2
66111 Saarbrücken
Telefon: +49 681 383-01
Telefax: +49 681 383-1200
Internet: www.saarlb.de
Träger:
BayernLB (49,9 %)
Saarland (35,2 %)
Sparkassenverband Saar (14,9 %)
Die Landesbank Saar (SaarLB) hat sich als die deutsch-französische Mittelstandsbank erfolgreich positioniert.
Mit einer Bilanzsumme von rund 19 Mrd. EUR sind wir das größte Kreditinstitut in der Region.
Unsere Kernmärkte sind das Saarland und im benachbarten Frankreich insbesondere der wirtschaftsstarke
Nordosten.
Als Mittelstandsbank liegt unser Geschäftsschwerpunkt im Geschäft mit mittelständischen Firmenkunden,
in der Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien und in der Betreuung vermögender Kunden. Wir
bieten für Deutschland und Frankreich „grenzüberschreitende“ Kenntnis der Märkte, Geschäftsusancen
und Rechtsnormen. Unsere Kunden betreuen wir mit zweisprachig ausgebildeten Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern.
Ergänzt werden unsere geschäftlichen Aktivitäten durch die Finanzierung überwiegend regionaler öffentlicher
Haushalte und durch die Finanzierung von Projekten im Bereich erneuerbarer Energien. Die SaarLB
ist berechtigt Pfandbriefe nach dem Pfandbriefgesetz sowie sonstige Schuldverschreibungen auszugeben
und ist Mitglied im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp).
Als Zentralbank der saarländischen Sparkassen und Verbundpartner der Sparkassen-Finanzgruppe Saar
betreiben wir ein intensives Konsortialgeschäft mit den Sparkassen in der Region. Darüber hinaus sind
wir Kompetenzzentrum insbesondere für die Bereiche Corporate Finance, Wertpapiergeschäft und kommerzielles
Auslandsgeschäft.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Ungarantierte kurzfristige Ungarantierte langfristige Finanzpfandbriefe
Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraft
Moody‘s – – P-1 A1 D
Fitch – – F1 A D
Ansprechpartner:
2010
in Mio. €
19.064
2.865
2.353
758
82
144
111
-72
61
35
31
0
2009
in Mio. €
18.740
Bereichsleiter Immobilien und Projekte Manfred Thinnes Tel.: +49 681 383-1322 manfred.thinnes@saarlb.de
Investor Relations Dieter Gläsener Tel.: +49 681 383-1362 dieter.glaesener@saarlb.de
2.774
1.372
758
140
180
164
-69
105
72
29
0
�

Santander Consumer Bank AG
Santander-Platz 1
41061 Mönchengladbach
Telefon: 0180 5 55 64 99
Telefax: 0180 5 55 64 98
Internet: www.santander.de
Aktionäre:
Banco Santander S.A.,
Madrid (100%),
mittelbar
� � � � � � � � � � � � �
Die Santander Consumer Bank AG ist seit über 50 Jahren in Deutschland als profilierter Anbieter von
Finanzdienstleistungen im Privatkundengeschäft tätig. Die Bank ist der größte herstellerunabhängige
Finanzierer in den Bereichen Auto, Motorrad und (Motor-)Caravan in Deutschland. Auch bei der
Finanzierung von Konsumgütern ist das Institut führend. Über ihre bundesweit mehr als 300 Filialen,
ihr TeleCenter sowie via Internet bietet sie eine umfassende Palette klassischer Bankprodukte an. Auf
die Santander Consumer Bank AG, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der international tätigen
Banco Santander S.A., Madrid, vertrauen über 7 Millionen Kunden.
Mit der Übernahme des deutschen Retailgeschäfts der SEB AG im Januar 2011 hat sich die Santander
Consumer Bank AG die Perspektive eröffnet, eine Fullservice Retailbank zu werden. Insbesondere das
erweiterte Filialnetz und der übernommene Hypothekenkreditbestand in Höhe von ca. 7 Milliarden Euro
stellen eine solide Basis für die Erweiterung des Geschäftsmodells dar. Die Santander Consumer Bank
AG beabsichtigt, die Lizenz für die Begebung von Hypothekenpfandbriefen zu beantragen und zukünftig
regelmäßig Hypothekenpfandbriefe zu emittieren.
Rating*: Moody‘s Standard & Poor‘s Fitch Ratings
Langfristige Verbindlichkeiten Aa2 AA AA
Ausblick negative negative stable
Kurzfristige Verbindlichkeiten P-1 A-1+ F1+
Finanzkraft B- - A/B
* Derzeit kein eigenes Rating, hier Rating von Banco Santander S.A., Madrid.
Ausgewählte Finanzdaten*
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
Gewerbliche Kredite
Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)
Sonstige Schuldverschreibungen
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
Nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Provisionsüberschuss
Sonstiges betriebliches Ergebnis
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Netto-Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Gewinn nach Steuern
* alle Werte auf Einzelabschlussbasis 31.12.2010
Ansprechpartner:
2010
in Mio. €
31.543
8
8
0
41
1.491
227
207
1.005
Wohnungsbau: Marc Vormann Tel.: +49 69 258-5385 marc.vormann@santanderbank.de
Gewerbliche Immobilien: Marc Vormann Tel.: +49 69 258-5385 marc.vormann@santanderbank.de
312
13
-493
837
-369
468
433
2009
in Mio. €
26.698
7
7
0
49
1.371
233
213
922
333
19
-503
771
-363
408
407
89

90
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
SEB AG
Ulmenstraße 30
60325 Frankfurt am Main
Telefon: +49 69 258-0
Telefax: +49 69 258-6409
Internet: www.SEB.de
Aktionär:
SEB AB, Stockholm (100 %)
Die SEB AG ist seit dem Jahr 2000 die deutsche Tochtergesellschaft eines der bedeutendsten Finanzdienstleistungskonzerne
in Nordeuropa mit Sitz in Schweden. Geschäftsschwerpunkt sind Bank-, Finanz-
und Versicherungsdienstleistungen für Unternehmen, Institutionen und Immobilienkunden. Europaweit
hat der SEB-Konzern mehr als 4 Millionen Kunden und betreibt das Bankgeschäft in über 375 Filialen. Im
Jahre 2005 nutzte die SEB die Möglichkeiten des neuen Pfandbriefgesetzes: Als erste deutsche Geschäftsbank
erhielt sie von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Pfandbrieflizenz. Die
ehemalige Tochtergesellschaft SEB Hypothekenbank AG wurde in diesem Zusammenhang mit der Muttergesellschaft
SEB AG verschmolzen. Mit diesem Schritt wurden das kommerzielle Immobiliengeschäft,
die private Baufinanzierung und die Aktivitäten im Bereich Staatskredite beider Institute gebündelt und
somit auch eine verbreiterte Basis für die Refinanzierung mit SEB-Pfandbriefen geschaffen. Die SEB AG
nimmt für ihre Refinanzierung neben den nationalen Kapitalmärkten die internationalen Kapitalmärkte in
Anspruch.
Rating: Öffentliche Hypotheken- Kurzfristige Langfristige
Pfandbriefe pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten
Moody‘s Aa1 Aa1 P-2 Baa1
Standard & Poor‘s – – A-2 A-
Ausgewählte Finanzdaten (nach IFRS-Regularien)
Bilanzsumme
Immobilienfinanzierungen Bestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Ergebnis aus einem zur Veräußerung bestimmten Geschäftsbereich
Jahresüberschuss
Ergebnisabführungen
* Nach IFRS 5 discontinued Operations
2010
in Mio. €
49.082
11.370
Detlef Jareschewski Tel.: +49 69 258-6084 detlef.jareschewski@seb.de
7.794
3.547
802
1.052
416
636
3
3.441
96
210
1
2.321
35
16
252
183
48
15
33
-119
-86
0
2009*
in Mio. €
52.743
12.108
8.167
3.941
744
704
479
225
4
4.475
180
227
0
2.409
52
23
224
156
76
30
46
-61
-15
-74
�

� � � � � � � � � � � � �
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Sparkasse KölnBonn
Hahnenstraße 57
50667 Köln
Telefon: +49 221 226-0
Telefax: +49 221 2401473
E-Mail: info@sparkasse-koelnbonn.de
Internet: www.sparkasse-koelnbonn.de
Träger:
Zweckverband Sparkasse KölnBonn
Die Sparkasse KölnBonn ist am 01.01.2005 aus der Fusion der Stadtsparkasse Köln und der Sparkasse
Bonn hervorgegangen. Sie ist mit einer Bilanzsumme von 29,3 Milliarden Euro 1) die größte kommunale
Sparkasse Deutschlands. Zur Refinanzierung über den Kapitalmarkt nutzt die Sparkasse KölnBonn die
gesamte Palette der
Refinanzierungsinstrumente. Seit 1995 verfügt das Institut über ein eigenes Institutsrating von Moody´s
und hat seit 1998 ein Debt Issuance Programme. Art, Ausgestaltung und Volumen der aufgelegten Emissionen
richten sich nach den spezifischen Bedürfnissen der institutionellen Anleger.
Der erste Öffentliche Pfandbrief einer Sparkasse wurde im Jahr 2002 durch die Stadtsparkasse Köln
begeben. 2004 folgte der erste Hypothekenpfandbrief.
(1) Alle Zahlenangaben per 31.12.2010
Rating: Category Moody‘s
Outlook Stable
Bank Deposits A1/P-1
Bank Financial Strength D-
Public-sector Pfandbriefe Aaa
Mortgage Pfandbriefe -Dom Curr Aaa
Senior Unsecured A1
Subordinate -Dom Curr Baa2
Other Short Term -Dom Curr P-1
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand 1)
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft 2)
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand 3)
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft (Kommunaldarlehen)
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
1) gemäß Bilanzposition „durch Grundpfandrechte gesichert“
2) Zusagen „Immobilienfinanzierungen“ (weiter gefasst als Pos. 1)
3) gemäß Bilanzposition „Kommunaldarlehen“ = Darlehen in- und ausländ. öffentl. Stellen
2010
in Mio. €
29.335
Gabriele Bruckschen Tel.: +49 221 226-52184 gabriele.bruckschen@sparkasse-koelnbonn.de
9.315
k. A.
k. A.
k. A.
1.361
k. A.
k. A.
k. A.
1.650
k. A.
2
k. A.
2.405
1.292
514
599
420
424
210
73
137
60
2009
in Mio. €
29.593
8.801
k. A.
k. A.
k. A.
1.516
k. A.
k. A.
k. A.
2.143
k. A.
124
k. A.
2.465
1.337
454
674
469
454
64
162
-98
-119
91

92
UniCredit Bank AG
(vormals Bayerische Hypo-
und Vereinsbank AG)
Kardinal-Faulhaber-Straße 1
80333 München
Telefon: +49 89 378-0
E-Mail: info@unicreditgroup.de
Internet: www.hypovereinsbank.de
Die UniCredit Bank AG - HypoVereinsbank (vormals Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG) zählt zu den
führenden Finanzinstituten in Deutschland.
Sie ist Teil der UniCredit Group, die mit über 162.000 Mitarbeitern und rund 10.000 Geschäftsstellen in
22 Ländern zu den größten Bankgengruppen Europas zählt. In Deutschland gehört die HypoVereinsbank
mit rund 20.000 Mitarbeitern und 780 Geschäftsstellen zu den größten Finanzinstituten. Zu den Kernkompetenzen
gehören das Geschäft mit Privat- und Geschäftskunden, mittelständischen und großen, auch international
tätigen Firmenkunden, ferner das Private Banking sowie das internationale Kapitalmarktgeschäft.
Ihren Kunden bietet die Bank ihre gesamte Produktpalette rund um die Baufinanzierung. Für professionelle
Immobilienkunden hält die Bank neben der klassischen Finanzierung alle innovativen Produkte und Dienstleistungen
des Immobiliengeschäftes vor. Die HypoVereinsbank bekennt sich zu ihren regionalen Wurzeln
und will zugleich als voll integriertes Mitglied der UniCredit Group eine starke kulturelle Identität als eine
führende europäische Bank entwickeln. In diesem Zusammenhang ist die Änderung des Firmennamens von
Bayerische Hypo- und Vereinsbank Aktiengesellschaft in UniCredit Bank AG zu sehen.
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Aktionär:
UniCredit S.p.A., Rom (100 %)
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige Finanzpfandbriefe
Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten kraft
Fitch AAA* AAA F1+ A+ C
Moody’s Aa1 Aaa P-1 A1 C –
Standard & Poor’s – AAA A-1 A –
*on review for possible downgrade since January 2010
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2010
in Mio. €
381.607
47.903
32.215
15.688
Maria-Teresa Dreo Tel.: +49 89 378-45872 maria-teresa.dreo@unicreditgroup.de
32
3.448
1.970
1.478
0
13.744
1.170
1.171
120
22.823
19.354
205
3.264
4.160
-3.172
2.243
-405
1.838
1.270
2009
in Mio. €
309.076
53.428
36.926
16.502
60
2.651
1.212
1.439
27
14.425
1.463
1.171
372
24.732
19.334
205
5.193
4.832
-3.841
3.459
-1.058
2.401
1.633

VALOVIS BANK AG
Theodor-Althoff-Straße 7
45133 Essen
Telefon: +49 201 2465-9800
Telefax: +49 201 2465-9899
E-Mail: info@valovisbank.com
Internet: www.valovisbank.com
Juristischer Eigentümer:
KarstadtQuelle Mitarbeiter Trust e.V.
� � � � � � � � � � � � �
Die VALOVIS BANK AG ist mit ihren Tochtergesellschaften Valovis Commercial Bank AG und Universum
Inkasso GmbH Ihr verlässlicher Partner in finanziellen Angelegenheiten. Zum 1. April 2009 sind die
Valovis Commercial Bank AG und die Universum Inkasso GmbH übernommen worden.
Alleiniger Eigentümer unserer Unternehmens-Gruppe ist der KarstadtQuelle Mitarbeitertrust e.V. Mit der
Eingliederung der Valovis Commercial Bank AG wurde der Tätigkeitsbereich der VALOVIS Gruppe um das
Privatkundengeschäft erweitert. Neben die ursprünglichen Geschäftsfelder Immobilienfinanzierung und
Konsumenten-Factoring ist nun das Feld Consumer-Finance mit besonderem Fokus auf das Kreditkartengeschäft
getreten. Damit ist die VALOVIS Gruppe als unabhängiger Finanzdienstleister für die Zukunft gut
aufgestellt.
Ausgewählte Finanzdaten (IFRS)
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Aufgenommene Refinanzierungsmittel
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe
ungedeckte Schuldverschreibungen
Schuldscheine
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Jörg Meilves Tel.: +49 201 2465-9860 joerg.meilves@valovisbank.com
Fax: +49 201 2465-69-9860
2010
in Mio. €
5.003
1.717
137
1.580
0
123
10
113
0
2.007
1.229
0
0
778
277
0
0
51
80
-49
-20
-69
-51
2009
in Mio. €
5.198
1.785
456
1.329
0
137
43
94
0
2.185
1.259
51
0
875
245
0
0
26
69
64
-31
33
37
93

94
Westdeutsche ImmobilienBank AG
Große Bleiche 46
55116 Mainz
Telefon: +49 6131 9280-7300
Telefax: +49 6131 9280-7200
Internet: www.westimmo.com
Aktionär:
WestLB AG (100 %)
Die Westdeutsche ImmobilienBank AG (WestImmo) ist eine auf gewerbliche Immobilienfinanzierungen
und strukturierte Immobilientransaktionen spezialisierte Bank. Sie gehört zu den führenden Immobilienfinanzierern
in Deutschland und verfügt über eine starke Präsenz in den Märkten West-, Zentral- und Osteuropa
sowie in Nordamerika und Japan.
Die WestImmo begleitet nationale und internationale Investoren, die auf ihren lokalen Märkten bzw. im
Ausland investieren. Zu ihren Kunden zählt sie vor allem institutionelle Investoren, Immobiliengesellschaften,
Real Estate Corporates und mittelständische Unternehmen. Die Bank finanziert Büro-, Handels-
und Wohnimmobilien ebenso wie Shopping Center, Hotels, Logistikobjekte und öffentliche Einrichtungen.
Das Produktspektrum der WestImmo umfasst ein individuelles und innovatives Angebot. Sie bietet neben
Finanzierungen auf Objekt-, Projekt- und Portfolioebene ein umfassendes Spektrum weiterer Produkte.
Als Emittentin von Pfandbriefen und Schuldverschreibungen steht die WestImmo für Stabilität und Verlässlichkeit.
Die Pfandbriefe der Bank sind von der Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P) mit der Bestnote
AAA bewertet.
Die WestImmo ist eine 100%ige Tochter der WestLB AG. Neben dem Unternehmenssitz in Mainz ist
sie an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München und Münster sowie in London, Madrid,
New York, Paris, Prag, Tokio und Warschau vertreten.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige
pfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten
Standard & Poor’s AAA AAA A-2 BBB+
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand 1)
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss 2)
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
1) Angaben ohne Anleihen
2) GuV Zahlen inkl. IFRS 5 Sachverhalte
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierungen:
2010
in Mio. €
25.888
18.288
4.580
13.708
10.752
3.316
195
3.121
2.597
1.542
760
226
235
239
89
167
68
99
95
2009
in Mio. €
26.890
19.400
5.674
13.726
10.503
Berlin Thomas Brand Tel.: +49 30 20189-11545 thomas.brand@westimmo.com
Norddeutschland Oliver Pleiner Tel.: +49 40 3232-1410 oliver.pleiner@westimmo.com
Süddeutschland Ulrich Lindhaus Tel.: +49 89 552504-22 ulrich.lindhaus@westimmo.com
Nordrhein-Westfalen Heribert Eisenburger Tel.: +49 211 90101-260 heribert.eisenburger@westimmo.com
und Benelux
Kontinentaleuropa Martin Erbe Tel.: +49 6131 9280-7056 martin.erbe@westimmo.com
Großbritannien Norbert Wilms Tel.: +44 207491 6832 norbert.wilms@westimmo.com
USA Andrew S. Cooper Tel.: +1 212 588 1539 andrew.cooper@westimmo.com
Japan und Asien-Pazifik Mike Ghaemmaghami Tel.: +81 36439-8080 mike.ghaemmaghami@westimmo.com
6.215
274
5.941
4.582
1.569
823
236
241
218
93
151
65
85
83
�

WL BANK AG Westfälische
Landschaft Bodenkreditbank
Sentmaringer Weg 1
48151 Münster
Telefon: +49 251 4905-0
Telefax: +49 251 4905-555
E-Mail: info@wlbank.de
Internet: www.wlbank.de
� � � � � � � � � � � � �
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierungen:
Hauptaktionäre, Anteile:
Wegeno Verwaltungsgesellschaft mbH
(100 % WGZ BANK): 89,904 %
Stiftung Westfälische Landschaft: 4,618 %
Volksbanken und Raiffeisenbanken: 4,548 %
WGZ BANK: 0,926 %
Die WL BANK wurde 1877 mit Sitz in Münster (Westfalen) gegründet. Sie hat Repräsentanzen in Berlin,
Düsseldorf und München sowie Vertriebsstandorte in Frankfurt, Hamburg und Heidelberg. Als Pfandbriefbank
vergibt die WL BANK neben Krediten an die öffentliche Hand vor allem langfristige Immobilienkredite.
Schwerpunktmäßig werden neben gewerblichen Immobilien wohnwirtschaftliche Objekte finanziert.
In der genossenschaftlichen FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken arbeitet die WL BANK
partnerschaftlich mit den Genossenschaftsbanken zusammen. Zudem fungiert sie innerhalb des
WGZ BANK-Konzerns als Kompetenzcenter für öffentliche Kunden. Eine hohe Qualität der Refinanzierung
ist die Basis für marktnahe und günstige Konditionen. Die Refinanzierung erfolgt in erster Linie über
Pfandbriefemissionen. Ergänzend zu individuellen und/oder strukturierten Emissionen werden Jumbo-
Pfandbriefe emittiert.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Institutspfandbriefe
Pfandbriefe Verbindlichkeiten rating
Standard & Poor’s AAA AAA A-1 A+
Fitch – – F1+ A+
2010
in Mio. €
43.931
11.221
9.655
1.566
13
2.288
1.887
401
0
30.797
7.073
4.216
Wohnungswirtschaft, Investorenkreditgeschäft, gewerbliche Immobilien, Konsortialgeschäft:
Jürg Schönherr, Abteilungsdirektor Tel.: +49 251 4905-4300 juerg.schoenherr@wlbank.de
Fax: +49 251 4905-4390
Banken-Vertrieb
Thomas Plum, Direktor Tel.: +49 251 4905-5700 thomas.plum@wlbank.de
526
528
350
35
143
124
41
63
-28
35
11
2009
in Mio. €
43.380
10.106
8.958
1.149
28
2.083
1.609
474
0
31.889
7.931
6.344
1.656
502
330
38
134
106
39
51
0
51
26
95

96
Ausgewählte Finanzdaten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Staatskredit Bestand
davon: Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon: Ausland
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss 1)
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierungen:
Wüstenrot Bank AG
Pfandbriefbank
Hohenzollernstraße 46
71630 Ludwigsburg
Telefon: +49 7141 16-1
Telefax: +49 7141 16-4984
Internet: www.wuestenrot.de
Sascha Peters Tel.: +49 7141 16-3674 sascha.peters@wuestenrot.de
Jürgen Hofmann Tel.: +49 7141 16-3699 juergen.hofmann@wuestenrot.de
Aktionär:
Wüstenrot & Württembergische
AG (100 %)
Die Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank (WBP), Ludwigsburg, ist eine Universalbank mit Pfandbrieflizenz.
Sie bildet zusammen mit der Wüstenrot Bausparkasse AG das Geschäftsfeld BausparBank der Wüstenrot &
Württembergische-Gruppe (W&W). Die W&W-Gruppe versteht sich als der Vorsorge-Spezialist für die vier
Bausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermögensbildung. Die WBP
ist aus der früheren Wüstenrot Bank AG und der Wüstenrot Hypothekenbank AG entstanden, als sich die
beiden Banken mit dem Inkrafttreten des neuen Pfandbriefgesetzes am 19. Juli 2005 zusammengeschlossen
haben. Innerhalb der W&W-Gruppe hat die WBP die Funktion des außerkollektiven Baufinanzierers für den
privaten Kunden übernommen. Sie refinanziert sich dabei hauptsächlich über den Kapitalmarkt, insbesondere
durch Pfandbriefe, aber auch durch Einlagen der Kunden. Mit ihrem mehrfach ausgezeichneten Girokonto
unterstützt sie außerdem die anderen Konzerngesellschaften bei der Kundenfindung und -bindung.
Rating: Hypotheken- Öffentliche Kurzfristige Langfristige
pfandbriefe Pfandbriefe Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten
Fitch AAA AAA F2 BBB+
Standard & Poor’s – – A2 BBB+
1) vor aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags an die W&W AG abzuführenden Gewinnen
2010
in Mio. €
15.463
9.256
8.632
624
0
788
723
65
0
1.803
482
884
66
524
320
75
129
108
88
17
13
4
1
2009
in Mio. €
15.302
9.418
8.630
788
0
347
314
33
0
1.514
567
1.203
387
546
320
75
151
110
83
37
18
19
18
�

Professionelles Immobilien-Banking
Themen der Jahre 2002 – 2010
� � � � � � � � � � � � �
2002
— Europäische Gewerbeimmobilienmärkte im Vergleich | HARTMUT BULWIEN
— Corporate Real Estate | PROFESSOR JAMES D. SHILLING
— Real Estate Investment Banking | LYDIA M. WESTRUP
— Der Hypothekarkredit in Basel II | DR. LOUIS HAGEN
— Auswirkungen von Basel II auf das Risikomanagement
deutscher Hypothekenbanken | DR. LOUIS HAGEN, REBECCA HOLTER
— Auswirkungen von Basel II auf die Immobilienwirtschaft | HUGO DOSWALD
— Immobilienmarktprognosen | RAYMOND TROTZ, DR. FRANZ EILERS
2003
— „Die deutschen Hypothekenbanken sind bei uns bestens positioniert“ | Interview mit
JERRY SPEYER, TISHMAN SPEYER PROPERTIES, GEFÜHRT VON JENS FRIEDEMAN, FAZ
— Der Pfandbrief – Verbriefung Made in Germany | DR. LOUIS HAGEN
— Die Beratung bei der Verbriefung von Immobilienfinanzierungen | GÖTZ MICHL, DR. EDGAR ZOLLER
— Verbriefungen zur Finanzierung von Immobilien | PROF. DR. THOMAS KRETSCHMAR, MARTIN DAMASKE
— Die Entwicklung des Sekundärmarktes für Hypothekendarlehen
in den USA | ARMANDO FALCON, JR., FORREST PAFENBERG
— Structured Finance in der Immobilienfinanzierung | BERND KNOBLOCH
— Objekt- und Marktrating | ACHIM REIF, REBECCA HOLTER
2004
— Mobilisierung der Immobilie: Der Immobilienmarkt braucht mehr
kapitalmarktgerechte Produkte | BERND KNOBLOCH
— Die Veräußerung von grundschuldbesicherten Bankdarlehen – Rechtliche Gesichtspunkte |
DR. PETER SCHAD
— Beurteilung der Bonität beim Kauf von Immobiliendarlehensportfolien |
HEINFRED FEHLING, FRANK LEHRBASS
— Wertermittlung von Immobilienportfolien | RAYMOND TROTZ, ARNO SCHENKEL
— Die Integration der europäischen Hypothekenmärkte | SIMON LOW
— Vorfällige Rückzahlung von Festzinshypotheken –
Nichts auf der Welt ist umsonst | HANS-JOACHIM DÜBEL
— Real Estate Finance – Der Studiengang zur professionellen
Immobilienfinanzierung | INGOLF JUNGMANN, ACHIM REIF
2005
— Strukturwandel in der Immobilienfinanzierung | FRANK LAMBY
— Geschäftsmodell eines Aufkäufers von Immobiliendarlehen | ROBERT CERVINKA
— Befriedigung der Konsumentennachfrage – Das Marktpotenzial in Europa für Immobilien-
finanzierungen mit höherem Risiko | SIMON LOW, MATTHEW SEBAG-MONTEFIORE
— Ist Basel II schon Wirklichkeit? | DIRK WILHELM SCHUH, JÖRG ERLEBACH
— Die Verwirklichung des EU-Binnenmarktes im Hypothekarkredit | WOLFGANG KÄLBERER
— REITs – internationale Vorbilder für eine Einführung in Deutschland |
PROF. DR. STEPHAN BONE-WINKEL, MARTIN BECKER
— Immobilienpreisinformationen in Deutschland | THOMAS HOFER
97

98
Professionelles Immobilien-Banking
Themen der Jahre 2002 – 2010
2006
— Bedeutung des Festzinssystems für die Stabilität von Immobilienmärkten |
DR. EDGAR MEISTER, DR. HILTRUD NEHLS
— REITs aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive – mehr Gemeinwohl, weniger Einzelinteressen |
PROF. DR. JOHANN EEKHOFF UND OLIVER ARENTZ
— Hypothekenversicherung: Geschichte und Gegenwart | MATTHIAS DOUS
— Die Ausgestaltung von PPP-Projekten in Deutschland nähert sich internationalen Standards |
FRANK WACHNER
— Bewertung von Immobilien aus Finanzierungssicht | RAYMOND TROTZ, DR. DIETER BÄRWALD
— Die Beleihungswertermittlungsverordnung – mehr Sicherheit in der hypothekarischen
Wertermittlung | ACHIM REIF
— vdp-Transaktionsdatenbank | DR. LOUIS HAGEN, THOMAS HOFER
2007
— Einsatz von Derivaten als innovative Instrumente am internationalen Immobilienmarkt |
BERND KNOBLOCH
— Immobilienkreditmarkt und Kapitalmarkt wachsen zusammen | CLAUDIO LAGEMANN
— Die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt | BERND MORGENSCHWEIS
— Die Professionalisierung der Wohnungswirtschaft aus Sicht der Banken | DR. EDGAR ZOLLER
— Markt und Wettbewerb in der Wohnungswirtschaft – Schreckgespenst oder Fitnesskur? |
THOMAS ZINNÖCKER
— Ökonomisierung der Wohnungswirtschaft aus der Sicht der Mieter | DR. FRANZ-GEORG RIPS
— Nachholbedarf an öffentlich-privaten Partnerschaften in Deutschland |
PROF. DR. MICHAEL HÜTHER, DR. MICHAEL VOIGTLÄNDER
— Die statistische Erfassung der Immobilienpreisentwicklung in Deutschland |
DR. FRANZ EILERS, THOMAS HOFER
— „Green Buildings“ – nur umweltfreundlich oder auch wirtschaftlich und wertstabil? |
PROF. DR. THOMAS LÜTZKENDORF, DR. DAVID LORENZ
2008
— Die Subprime-Krise in der Retrospektive | DR. MICHAEL VOIGTLÄNDER
— Folgen der Finanzmarktkrise für das Risikomanagement der Finanzierung von Immobilien |
MANFRED SALBER, FRANK STÖFER
— Welche Folgen hat die Subprime-Krise für die Bewertung von Immobilien? Das Comeback des
Beleihungswertes | JÖRG QUENTIN
— Klimawandel und Energiepolitik: Aktuelle und zukünftige Maßnahmen der Europäischen Union |
DR. KARL KELLNER
— Energieeinsparung in Gebäuden: Zur Novellierung der Energieeinsparverordnung und
der Heizkostenverordnung | DR. JÜRGEN STOCK, SABINE BOHNDICK
— Die Klimaschutzgesetze der deutschen Bundesregierung und ihre Auswirkungen auf die
Immobilienfinanzierung | BERND KNOBLOCH
— Indexderivate, die innovative Form der Immobilieninvestition | DIRK CHLENCH, GESINE RÜBEL
— vdp-Transaktionsdatenbank und -Immobilienpreisindex: Stand, Ergebnisse, Perspektiven |
THOMAS HOFER
�

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2009
— Wachsendes Immobilienvermögen als Zugpferd einer Volkswirtschaft?
Eine kritische Rückschau auf jüngere Entwicklungen im Euroraum, in Großbritannien und den USA |
RUDOLF BÖHMLER
— Worauf müssen sich Immobilieninvestoren bei der Darlehensvergabe künftig einstellen? Auswirkungen
der derzeitigen Situation auf den Finanzmärkten für Investoren in inländische Gewerbeimmobilien. |
DR. EDGAR ZOLLER
— Internationale Gewerbeimmobilienfinanzierungen: Was ändert sich aus Sicht der Investoren? |
NORBERT HERRMANN, NORBERT KICKUM
— Wie wirkt sich die derzeitige Situation auf den Finanzmärkten auf Investoren in wohnwirtschaftliche
Immobilien und Eigenheime aus? | HELMUT RAUSCH
— Tendenzen bei der Refinanzierung von Immobiliendarlehen | RALF WOITSCHIG, ROLAND RISCHER
— Auswertung der vdp-Transaktionsdatenbank durch die HypIndex | DR. FRANZ EILERS, ANDREAS KUNERT
— LGD-Grading – ein Baustein für die Risikosteuerung im Immobilienfinanzierungsgeschäft | REINER LUX
— Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2009 | THOMAS HOFER
2010
— Immobilien gehören in ein ausgewogenes Investmentportfolio | DR. FRANK PÖRSCHKE
— Der Eigenkapitalanteil in der gewerblichen Immobilienfinanzierung – eine Rückkehr zur Normalität? |
BERND MORGENSCHWEIS
— Arbeitsmarkt und Büromarkt | DR. MICHAEL VOIGTLÄNDER
— Die Spreu hat sich vom Weizen getrennt: Die Assetklasse Shopping-Center nach der Krise |
ALEXANDER OTTO
— Preisniveau und sozio-demographische Entwicklung auf den regionalen Wohnimmobilienmärkten |
DR. FRANZ EILERS, ANDREAS KUNERT
— Langfristiges Nachfragepotenzial auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien |
DR. ANDRÉ SCHARMANSKI, MATTHIAS WALTERSBACHER
— (K)ein Markt für Immobilienverzehrprodukte in Deutschland? | DR. OLIVER ARENTZ
Weitere Informationsmaterialien zum Immobilien-Banking (auswahl)*
Broschüren
— Internationale Immobilienmärkte und ihre Bewertungsverfahren | Hrsg.: vdp, 2009
— Der Immobilienmarkt in Deutschland - Struktur und Funktionsweise | Hrsg.: vdp, 2010
— Volkswirtschaftliches Basiswissen Immobilien | Hrsg.: vdp, 2010
Schriftenreihe
— STÖCKER/STÜRNER | Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa, Band III |
vdp-Verlag, 2010 | ISBN 978-3-9812784-2-2
— BALASZ | Grundeigentum und Sicherheiten in Ungarn |
vdp-Verlag, 2010 | ISBN: 978-3-9812784-5-3
— EBNER | Grundeigentum und Sicherheiten in Tschechien – 2. aktualisierte Auflage |
vdp-Verlag, 2010 | ISBN 978-3-9812784-4-6
* Sämtliche Informationsmaterialen des vdp zum Immobilien-Banking finden sie auf www.pfandbrief.de unter „Bestellcenter“.
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10. Ausgabe, Berlin 2011
© Verband deutscher Pfandbriefbanken, Berlin
Redaktionsschluss: September 2011
ISSN 1610-7128
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