ZAP-2020-05

Fach 4, Seite 1872
Mietvertrag: Kündigung – Rechtsfolgen
Miete/Nutzungen
Eine Kündigungsausschlussvereinbarung ist demnach auf jeden Fall unwirksam, wenn
• sie formularvertraglich vereinbart wurde und für mehr als vier Jahre gelten soll;
• sie formularvertraglich vereinbart wurde und auch außerordentliche fristgerechte Kündigungsgründe
erfasst.
Um einen formularvertraglichen Ausschluss handelt es sich auch, wenn der Vermieter handschriftlich in
eine Lücke im vorformulierten Vertragstext die Zahl einträgt (BGH NZM 2017, 71). Die maßgebliche
Vierjahresfrist für die Beurteilung der Wirksamkeit von Kündigungsausschlussvereinbarungen beginnt
immer mit dem Abschluss der Vereinbarung und nicht mit dem Wirksamwerden (BGH NZM 2005, 782).
Sie endet dann genau vier Jahre später, auch wenn dies ein Termin ist, zu dem der Mietvertrag gar nicht
gekündigt werden kann, weil er z.B. mitten im Monat liegt (BGH NZM 2006, 579). Etwas anderes kann
bei besonderen Vermietungssituationen wie z.B. bei der Vermietung an Studenten (BGH NZM 2009,
779) oder Auszubildende (AG Dortmund NZM 2010, 862) gelten.
2. Vereinbarungen über Kündigungsfristen
Gemäß § 573c Abs. 4 BGB sind Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Längere
Kündigungsfristen gelten für den Mieter nur noch in folgenden Fällen:
• Die Kündigungsfristen wurden individuell vereinbart. Das gilt auch, wenn der Wortlaut des § 565 BGB
a.F. individuell vereinbart wurde.
• In formularvertraglichen Vereinbarungen wurden entweder andere Fristen als in § 565 BGB a.F.
vereinbart oder der Zeitpunkt, wann diese längeren Fristen jeweils wirksam werden sollten, weicht
von § 565 BGB a.F. ab.
Die vertragliche Vereinbarung abweichender Kündigungsfristen ist, soweit die Kündigungsfrist verlängert
wurde, für den Vermieter wirksam. Seine Kündigung wirkt mit der längeren Frist. Deshalb gilt hier ggf.
auch noch eine vertragliche Kündigungsfrist von einem Jahr.
V. Sonstige Vereinbarungen
In Formularmietverträgen werden häufig bezüglich des Zugangs und auch der Form von Willenserklärungen
hiervon abweichende Regelungen getroffen. Gemäß § 309 Nr. 13 BGB ist jedoch eine
Bestimmung, durch die Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind,
einer strengeren Form oder besonderen Zugangserfordernissen unterworfen werden, unwirksam.
Hinweis:
Deshalb kann weder vorgeschrieben werden, dass die Kündigung des Mieters per Einschreiben verschickt
werden muss, noch dass für die Kündigung bestimmte Formulare benutzt werden. Diese Einschränkung
gilt jedoch, wenn der Formularvertrag vom Vermieter verwandt wird, ausschließlich für die vom Mieter
abzugebenden Erklärungen. Der Vermieter ist ggf. an seine Beschränkungen gebunden.
Ferner ist gem. § 308 Nr. 6 BGB eine Zugangsfiktion bezüglich einer Erklärung des Vermieters in diesen
Fällen unwirksam. Dies gilt z.B. für den Zugang unter Einschaltung von Empfangsboten und für Klauseln,
die die Absendung der Erklärung an den letzten bekannten Aufenthaltsort für ausreichend erklären.
252 ZAP Nr. 5 4.3.2020