ZAP-2020-03

Fach 4, Seite 1866
Mietvertrag: Kündigung – Formalien
Miete/Nutzungen
• Identität der Vertragsparteien (LG Köln NZM 2001, 285);
• Vereinbarung verschiedener Kündigungsfristen;
• Möglichkeit, die verschiedenen Räumlichkeiten tatsächlich völlig getrennt zu nutzen.
Ist die Vermietung in zwei getrennten Urkunden dokumentiert, spricht ebenfalls zunächst ein
Anscheinsbeweis dafür, dass die Parteien kein einheitliches Mischmietverhältnis vereinbaren wollten,
sondern dass zwei getrennte Verträge geschlossen werden sollten, deren Schicksal auch völlig
unterschiedlich sein kann (BGH WuM 2013, 421; NZM 2013, 726; GE 2013, 1454; 2013, 1650). Auch diese
Vermutung kann jedoch widerlegt werden; Gesichtspunkte hierfür sind z.B.:
• Verträge wurden zum gleichen Zeitpunkt abgeschlossen;
• Verträge haben die gleiche Laufzeit;
• die räumlichen Verhältnisse sind so, dass nur eine einheitliche Vermietung an einen Mieter erfolgen
kann;
• eine getrennte Herausgabe der Räumlichkeiten ist nicht möglich;
• es liegen keine wesentlich unterschiedlichen Vertragsbedingungen zu grunde;
• es werden unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart (AG Neukölln GE 2000, 131).
Maßgeblich ist zunächst die Feststellung des Parteiwillens. Gerade bei der Garagenmiete kommt es
jedoch häufiger vor, dass für Wohnung und Garage zwei getrennte Vertragsformulare unterzeichnet
werden. Dies liegt zum Teil daran, dass eine Garage im Haus erst später frei wurde, die Garage erst
später errichtet wurde oder der Mieter sich, z.B. aufgrund der immer stärker um sich greifenden
Parkraumbewirtschaftung, erst später entschließt, eine Garage anzumieten.
Hinweis:
Vermietet der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter später auch eine auf dem Hausgrundstück gelegene
Garage, so liegt darin selbst dann, wenn dies erst nach Jahren geschieht und eine ausdrückliche
Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt, i.d.R. nur eine Ergänzung des bisherigen Vertrags
(OLG Köln OLGR Köln 1993, 272; LG Wuppertal WuM 1996, 621; LG Braunschweig ZMR 1986, 165;
AG Dortmund NJW-RR 1987, 207; AG Augsburg WuM 1987, 25).
Eine neue selbstständige Vereinbarung kommt nur zustande, sofern ein entsprechender Parteiwille
hinreichend deutlich erkennbar geworden ist (OLG Karlsruhe NJW 1983, 1499). Dies ist z.B. der Fall,
wenn die Parteien insofern eine ausdrückliche vertragliche Abrede getroffen haben oder wenn
ausdrücklich verschiedene Kündigungsfristen vereinbart wurden (AG Lichtenberg, Urt. v. 3.3.1994 – 2C
447/93). Ein einheitlicher Mietvertrag ist von vornherein zu verneinen, wenn der Mieter einer
Wohnung zwar in derselben Wohnanlage, aber nicht vom selben Vermieter eine Garage anmietet. Ein
einheitliches Mietverhältnis setzt nämlich die Identität der Vertragsparteien voraus (LG Hamburg
WuM 1986, 338; BayObLG WuM 1991, 78; a.A. AG Köln WuM 1993, 611, wenn zumindest der gleiche
Verwalter handelt). Liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, ist eine Formularklausel, die eine
Teilkündigung zulässt, unwirksam (AG Menden WuM 1999, 573).
150 ZAP Nr. 3 5.2.2020