ZAP-2020-03

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1865
Mietvertrag: Kündigung – Formalien
berechtigtes Interesse gerade nicht benötigt, muss er natürlich auch die Gründe nicht angeben. Etwas
anderes gilt jetzt aber für die Kündigung gegenüber dem nicht in der Wohnung lebenden Erben des
Mieters. Diesem gegenüber kann jetzt ohne ein berechtigtes Interesse gem. § 564 BGB gekündigt
werden, sodass auch keine Gründe im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen.
Hinweis:
Für die außerordentliche fristlose Kündigung sieht § 569 Abs. 4 BGB sowohl für den Mieter wie auch den
Vermieter vor, dass die Gründe im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen.
Die Vorschrift lehnt sich an die Begründungspflicht in § 573 Abs. 3 BGB an, sodass die dortige
Rechtsprechung auch des BVerfG zu den Anforderungen an die Begründung übernommen werden
kann. Auch hier müssen die Kündigungsgründe identifizierbar sein, d.h. der Kündigungsgrund muss von
anderen Gründen unterschieden werden können. Hieran sind keine hohen Anforderungen zu stellen.
Erforderlich ist aber, dass sich die Schlüssigkeit des Kündigungsgrunds aus ihnen ergibt. Eine ohne
Angabe von ausreichenden Gründen abgegebene Kündigung ist unwirksam. Kündigt der Vermieter das
Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB), so
genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes,
wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag
der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts
oder Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Monate ist entbehrlich (BGH NZM 2004, 187 = NJW
2004, 850; NZM 2004, 699). Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug
gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens
erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, und dass er diesen
Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht.
Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare
und einfache Sachlage handelt (BGH NZM 2010, 548 = NJW 2010, 3015).
d) Teilkündigung
Ein Mietverhältnis kann grds. nur einheitlich gekündigt werden (LG Mainz WuM 2001, 489). Mit
Ausnahme der unter § 573b BGB fallenden Fälle können deshalb grds. bei einem einheitlichen
Mietvertrag weder Nebenräume noch Garagen, Keller oder einzelne Räume gekündigt werden. Hat der
Vermieter von Wohnraum lediglich Bedarf an einem Teil der Räume, so kann das Mietverhältnis nicht
wegen Vorliegens der Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB gekündigt werden. Beeinträchtigt
im Einzelfall die den Belangen des Kündigenden entsprechende Teilkündigung die Interessen des Mieters
nicht oder jedenfalls nicht unzumutbar, so ist gem. § 573 Abs. 1 BGB eine Teilkündigung des
Wohnraummietverhältnisses in extremen Ausnahmefällen möglich (OLG Karlsruhe NJW-RR 1997, 711).
Ob ein einheitlicher Mietvertrag über diese Räume und die Wohnung vorliegt, richtet sich zunächst
nach dem Willen der Parteien. Soll eine einheitliche Vermietung erfolgen oder sollen getrennte Verträge
geschlossen werden? Ein Indiz hierfür ist die Tatsache, ob eine oder mehrere Vertragsurkunden
vorliegen. In der Regel tauchen die Probleme bei der Vermietung von Wohnung und Garage auf.
Ist über die Vermietung einheitlich eine Urkunde errichtet worden, spricht der Anscheinsbeweis der
Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde dafür, davon auszugehen, dass der Wille der Parteien
darauf gerichtet war, einen einheitlichen Vertrag abzuschließen (OLG Düsseldorf WuM 2007, 65). Diese
Vermutung kann jedoch widerlegt werden. Argumente hierfür sind z.B.:
• nur äußerliche Verbindung zweier ansonsten leicht trennbarer Verträge;
• getrennt ausgewiesene Miete für gewerblich genutzte Räume und Wohnräume (LG Berlin GE 1994,
809);
ZAP Nr. 3 5.2.2020 149