ZAP-2020-03
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Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1863<br />
Mietvertrag: Kündigung – Formalien<br />
Bei der Befristung einer Kündigung muss unterschieden werden:<br />
• Eine echte Befristung ist zulässig. Damit ist die Kündigung zu einem bestimmten Termin gemeint.<br />
Das gilt sowohl für die ordentliche Kündigung als auch für die außerordentliche Kündigung mit und<br />
ohne Frist.<br />
• Demgegenüber ist eine unechte Befristung unzulässig (BGH NJW 2004, 284). Damit ist z.B. eine<br />
Mieterkündigung „zu dem Zeitpunkt zu dem eine neue Wohnung gefunden wurde“ gemeint.<br />
b) Umdeutung<br />
Nicht immer ist die Erklärung, die eine Mietvertragspartei abgibt, ganz eindeutig. In diesem Fall muss<br />
zunächst eine Auslegung der Erklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont erfolgen. Die Auslegung<br />
geht der Umdeutung vor.<br />
Kommt man durch Auslegung zu dem Ergebnis, dass keine Kündigung, sondern eine andere Erklärung<br />
abgegeben wurde oder hat die Partei tatsächlich ausdrücklich eine solche andere Erklärung abgegeben,<br />
so stellt sich die Frage, ob diese Erklärung in eine Kündigung umgedeutet werden kann. Die Umdeutung<br />
dient dem Ziel, den von den Parteien erstrebten wirtschaftlichen Erfolg zu verwirklichen, wenn zwar das<br />
von ihnen gewählte rechtliche Mittel unzulässig ist, aber ein anderer, rechtlich gangbarer Weg zur<br />
Verfügung steht (BGH ZIP 2009, 264; BGHZ 19, 269, 273; 68, 204, 206). Maßstab ist auch hier allein der<br />
objektive Empfängerhorizont. Eine Umdeutung kommt nur dann in Betracht, wenn die Voraussetzungen<br />
einer anderen, dem gleichen Zweck dienenden Handlung erfüllt sind (BGH NJW 2013, 2361).<br />
Entscheidend ist die Frage, ob, der Empfänger den Beendigungswillen der anderen Partei hinsichtlich des<br />
Vertragsverhältnisses unzweifelhaft erkennen konnte. Deshalb kann eine unwirksame Anfechtungserklärung<br />
in eine außerordentliche Kündigung umgedeutet werden. Voraussetzung ist, dass die<br />
formellen und materiellen Voraussetzungen einer solchen Kündigung erfüllt sind und das Mietverhältnis<br />
auf jeden Fall beendet werden soll (BGH NJW 2006, 2696). Demgegenüber kann ein Angebot auf<br />
Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ebenso wenig in eine Kündigungserklärung umgedeutet<br />
werden – da hier für den Adressaten gerade nicht erkennbar ist, dass ein einseitiges Gestaltungsrecht<br />
ausgeübt werden soll – wie das Angebot eines unwirksamen Zeitmietvertrags (LG Fulda 2016, 2<strong>03</strong>;<br />
allenfalls kann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein Kündigungsverzicht vereinbart sein:<br />
BGH NJW 2013, 2820; NZM 2014, 235). Während eine unwirksame Kündigung durchaus in eine<br />
Abmahnung umgedeutet werden kann (BGH WuM 2011, 676; KG GE 2005, 236; AG Berlin-Mitte MM<br />
2014, 28), gilt das für den umgekehrten Fall nicht. Die Umdeutung einer Rücktrittserklärung in eine<br />
Kündigung ist demgegenüber möglich, da hier der Beendigungswille deutlich zum Ausdruck kommt<br />
(BGH ZMR 1987, 143, 144).<br />
Die Umdeutung einer unwirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung in eine ordentliche<br />
Kündigung ist in der Wohnraummiete nur in Ausnahmefällen möglich (BGH WuM 2005, 585; NJW 1981,<br />
976; LG Saarbrücken NZM 2015, 692; LG Berlin GE 1991, 1<strong>03</strong>3). Erforderlich ist auf jeden Fall, dass der<br />
Kündigungsadressat erkennen kann, dass das Mietverhältnis auf jeden Fall, wenn auch zu einem<br />
späteren Termin, beendet werden soll (BGH NZM 2018, 515). Hier ist ein äußerst strenger Maßstab<br />
anzulegen (AG Köln WuM 2016, 249), weshalb eine Umdeutung einer ohne Begründung abgegebenen<br />
und deshalb gem. § 569 Abs. 4 BGB unwirksamen außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche<br />
Kündigung ausgeschlossen ist (AG Köln WuM 2016, 249). Erforderlich ist in einem solchen Fall<br />
regelmäßig die hilfsweise Erklärung einer ordentlichen Kündigung. Umgedreht ist auch die Umdeutung<br />
einer fristgerechten Kündigung in eine außerordentlich fristlose Kündigung im Regelfall nicht möglich<br />
(OLG Saarbrücken NZM 2011, 720; FLATOW WuM 2004, 316). Insbesondere scheidet eine solche<br />
Umdeutung aus, wenn das Kündigungsschreiben mit „Fristgerechte Kündigung“ überschrieben ist. Das<br />
Gleiche gilt, wenn der Mieter mit ordentlicher Frist gem. § 573c BGB kündigt, obwohl ihm auch ein<br />
außerordentlicher fristloser Kündigungsgrund zur Verfügung stand (FLATOW WuM 2004, 316). Haben sich<br />
Mieter oder Vermieter bei der Berechnung der Kündigungsfrist verrechnet, muss unterschieden werden,<br />
ob es sich um einen erkennbaren Fehler für die Gegenseite handelt, dann gilt das tatsächlich Gewollte,<br />
<strong>ZAP</strong> Nr. 3 5.2.<strong>2020</strong> 147