ZAP-2020-03

Fach 4, Seite 1862
Mietvertrag: Kündigung – Formalien
Miete/Nutzungen
f) Sonderfälle
Ist über das Vermögen des Mieters das (Verbraucher-)Insolvenzverfahren eröffnet worden, ist der
Insolvenzverwalter allein richtiger Adressat der Kündigungserklärung. Hat der Insolvenzverwalter/
Treuhänder die Wohnung gem. § 109 Abs. 1 InsO freigegeben (Enthaftungserklärung), erhält der Mieter
mit Wirksamwerden der Erklärung die volle Verwaltungsbefugnis zurück und ist alleiniger Adressat der
Kündigung (BGH NJW 2014, 1954; NJW 2014, 2585; HINZ ZMR 2014, 949).
Soweit in einem Formularmietvertrag vom Vermieter Zugangserleichterungen vereinbart werden, ist
§ 308 Nr. 6 BGB zu beachten. Danach ist eine Zugangsfiktion bezüglich einer Erklärung des Vermieters
unwirksam. Dies gilt z.B. für den Zugang unter Einschaltung von Empfangsboten und Klauseln, die die
Absendung der Erklärung an den letzten bekannten Aufenthaltsort für ausreichend erklären.
5. Inhalt
a) Allgemein
Aus der Kündigungserklärung muss eindeutig zum Ausdruck kommen, dass der Kündigende das
Mietverhältnis beenden will. Das Wort „Kündigung“ muss er hierfür nicht unbedingt gebrauchen. Im
Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit ist an dem Grundsatz festzuhalten, dass sich aus der
Kündigungserklärung der übereinstimmende Kündigungswille aller Kündigenden ergibt und dieser
Kündigungswille allen Kündigungsempfängern zuverlässig zur Kenntnis gebracht wird (AG Leipzig
WuM 1998, 752; AG Friedberg WuM 1980, 63). Keine Kündigung liegt vor, wenn die Vertragsbeendigung
lediglich in Aussicht gestellt, angedroht oder vorgeschlagen wird. Aus der Kündigungserklärung
muss sich ergeben, wer die Kündigung ausgesprochen hat, welcher Mietgegenstand
gekündigt wird und gegen wen sich die Kündigung richtet. Irrtümliche Falschbezeichnungen schaden
nicht, wenn der Empfänger den Irrtum ohne Weiteres erkennen kann. Hat der Empfänger mehrere
Wohnungen gemietet und ist unklar, welche Wohnung gekündigt werden soll, ist die Kündigung
unwirksam (LG Berlin ZMR 1992, 346). Den Empfänger einer Kündigung trifft keine Aufklärungs- oder
Nachforschungspflicht.
Im Austausch des Schlosses durch den Gerichtsvollzieher liegt keine Kündigungserklärung des
Mietverhältnisses durch den Vermieter (OLG Koblenz ZMR 1993, 68), denn eine solche Maßnahme des
Gerichtsvollziehers lässt sich jedenfalls so lange, wie sie nicht von bestimmten Erklärungen begleitet
war, grds. nicht als Willensäußerung des Vermieters verstehen; der Gerichtsvollzieher handelt nämlich
von seinem äußeren Erscheinungsbild her entsprechend seiner gesetzlichen Aufgabe nicht als
Parteivertreter, sondern als selbstständiges Organ der Rechtspflege unter eigener Verantwortung.
Als einseitige Willenserklärung ist eine Kündigung bedingungsfeindlich. Dies gilt nach h.M. allerdings
nur für die echte Bedingung, nicht für die Potestativbedingung (BGH NJW 1986, 2245). Eine echte
Bedingung liegt vor, wenn die Wirksamkeit der Kündigung von einem künftigen ungewissen Ereignis
abhängen soll. Bei der Potestativbedingung soll der Eintritt der Kündigungswirkung an das willkürliche
Verhalten der Gegenpartei geknüpft werden, das sich nicht auf die Kündigung selbst bezieht (z.B. eine
Mieterkündigung, falls der Vermieter Mängel nicht beseitigt). Rechtsbedingungen sind unschädlich.
Das ist z.B. der Fall, wenn zunächst die Nichtigkeit des Mietvertrags, dann seine Anfechtung und
schließlich die Kündigung behauptet wird. Eine hilfsweise ausgesprochene Kündigung ist ebenfalls
wirksam, weil sie unter der Rechtsbedingung der Wirksamkeit des Vertrags und/oder der Unwirksamkeit
zuvor ausgesprochener Kündigungen erfolgt. Das gilt inbs. für den Fall der „hilfsweise“
erklärten ordentlichen Zahlungsverzugskündigung neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung
(BGH BGHZ 220, 1 = NJW 2018, 3517 m. Anm. BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 19/2018 Anm. 1;
BÖRSTINGHAUS LMK 2018, 411605; KAPPUS NJW 2018, 3522; BEYER jurisPR-MietR 24/2018 Anm. 3; SINGBARTL/
KRAUS NZM 2018, 946; MEIER ZMR 2019, 175).
146 ZAP Nr. 3 5.2.2020