ZAP-2020-03

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1861
Mietvertrag: Kündigung – Formalien
einer Partei sind die Vorschriften der Zustellung von Amts wegen entsprechend anzuwenden, es sei
denn, aus den §§ 192 ff. ZPO ergibt sich etwas anderes. Die von der Partei zu betreibende Zustellung
erfolgt durch den Gerichtsvollzieher. Der Absender muss dem Gerichtsvollzieher das zuzustellende
Schriftstück mit den erforderlichen Abschriften übergeben. Der Gerichtsvollzieher beglaubigt die
Abschriften. Er kann die Zustellung gem. § 193 ZPO selbst vornehmen oder die Post damit beauftragen
(§ 194 ZPO). Eine Zustellung mittels Übergabe-Einschreiben mit Rückschein ist hierbei anders als bei der
Zustellung von Amts wegen nicht möglich. Besonders interessant ist die Zustellung durch den
Gerichtsvollzieher nicht nur wegen des besonderen Nachweises des Zugangs, sondern v.a. auch wegen
der großzügigen Möglichkeiten der Ersatzzustellung. Möglich ist zum einen eine Ersatzzustellung gem.
§ 178 ZPO an Familienangehörige und Mitbewohner und zum anderen auch eine Zustellung durch
schlichtes Zurücklassen des zuzustellenden Schriftstücks bei Annahmeverweigerung, § 179 ZPO sowie
die Ersatzzustellung durch Einlegen in den Briefkasten gem. § 180 ZPO. Nur wenn die Ersatzzustellung
durch Einlegen des Schriftstücks in den Briefkasten nicht möglich ist, ist die Kündigung durch
Niederlegung gem. § 181 ZPO zuzustellen. In diesem Fall wird das Schreiben bei der Post niedergelegt
und zur Abholung bereitgehalten. Der Adressat wird durch eine Benachrichtigungskarte informiert. Die
Zustellung gilt mit dem Einwurf in den Briefkasten, § 180 ZPO bzw. dem Einwurf der Benachrichtigungskarte,
§ 181 ZPO, als bewirkt (LG Berlin GE 1983, 77). Dies gilt aber dann nicht, wenn der
Vermieter weiß, dass der Mieter die Wohnung (vorübergehend) durch Verlagerung seines Lebensmittelpunktes
verlassen hat (AG Hamburg WuM 1993, 463).
d) Öffentliche Zustellung
Gemäß § 132 Abs. 2 BGB kann eine Kündigung ggf. auch durch öffentliche Zustellung zugestellt werden.
Soweit die Vorschrift danach unterscheidet, dass der Erklärende entweder über die Person, der
gegenüber die Erklärung abzugeben ist, oder über deren Aufenthalt im Unklaren ist, kommt hier wohl
nur die zweite Alternative in Betracht. In diesem Fall ist für die Bewilligung der öffentlichen Zustellung
das AG zuständig, in dessen Bezirk der Erklärungsempfänger seinen letzten Wohnsitz/Aufenthalt hatte.
Das Verfahren richtet sich nach den Vorschriften der ZPO über die öffentliche Zustellung.
e) Zustellung an beschränkt Geschäftsfähige
Ist der Mieter zwar wegen Geisteskrankheit schuldunfähig, aber nicht partiell geschäftsunfähig,
geht ihm das Kündigungsschreiben des Vermieters unmittelbar zu. Ist jedoch für den Mieter ein
Betreuer (umfassend zur Wohnraummiete und Betreuung: SCHUMACHER NZM 2003, 257) bestellt, ist die
Kündigung an den Betreuer als gesetzlichen Vertreter zu richten (AG Hamburg ZMR 2001, 898). Für die
Wirksamkeit der Kündigung reicht es nicht aus, dass der Betreuer von dem Inhalt der an den Mieter
gerichteten Kündigung Kenntnis nimmt (LG Dresden WuM 1994, 377; LG Berlin MDR 1982, 321 = GE 1982,
45). Eine gegenüber dem vom Vormundschaftsgericht für den Mieter bestellten Prozesspfleger
abgegebene Kündigungserklärung ist dem Mieter nicht i.S.d. § 130 Abs. 1 S. 1 BGB zugegangen, wenn der
Prozesspfleger (lediglich) zur Vornahme von Prozesshandlungen (also zur aktiven Vertretung), nicht
aber auch zum Empfang von Willenserklärungen (also zur passiven Vertretung) bevollmächtigt ist
(LG Hamburg WuM 1993, 44).
Der Betreuer bedarf für eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gem. § 1907 Abs. 1 BGB der
Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Maßgebend für die Genehmigung sind gemäß dem auch hier
geltenden § 1907 Abs. 2 BGB das Wohl und die Wünsche des Betreuten. Insoweit ist wegen des
Selbstbestimmungsrechtes und des Schutzes der Wohnung des Betreuten selbst irrationalen Wünschen
wie objektiv unsinnigen Mietausgaben zu folgen, solange nicht höherrangige Rechtsgüter gefährdet
sind (OLG Oldenburg NZM 2003, 232). Im Genehmigungsverfahren muss wegen der Bedeutung der
Wohnraumkündigung für den Betreuten regelmäßig ein Verfahrenspfleger bestellt und ein Sachverständigengutachten
(zu den Auswirkungen der Wohnungsaufgabe, zum Krankheitsverlauf und den
verbliebenen Möglichkeiten selbstständiger Lebensführung) eingeholt werden. Eine ohne die Zustimmung
erklärte Kündigung ist nichtig (LG Berlin NZM 2001, 807). Umstritten ist, ob die Zustimmung des
Vormundschaftsgerichts auch erforderlich ist, wenn der Betreute die Räume nicht selbst gemietet hat,
aber in ihnen lebt.
ZAP Nr. 3 5.2.2020 145