ZAP-2020-03

Fach 4, Seite 1854
Mietvertrag: Kündigung – Formalien
Miete/Nutzungen
jedoch gegenseitig zur Entgegennahme und Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die
Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für […] Mietaufhebungsverträge“ – zumindest was den Teil der
Empfangsvollmacht angeht wirksam ist.
Soweit die Klausel auch eine Bevollmächtigung zur Abgabe von Willenserklärungen enthält, ist die
Klausel unwirksam, da sie auch vertragsbeendende Willenserklärungen und wesentliche Änderungen
umfasst. Solche Risiken muss der Mieter nicht tragen (KG, Urt. v. 15.1.2018 – 8 U 169/16, juris; CHRISTENSEN
in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB, (22) Mietverträge Rn 6). Die Unwirksamkeit des die Abgabe von
Erklärungen betreffenden Teils der Klausel hat aber keine Auswirkungen auf den Teil, der den Empfang
von Willenserklärungen betrifft. Die Klauselteile sind nach der BGH-Rechtsprechung (BGHZ 136, 314 =
NJW 1997, 3437) teilbar, sodass auch kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion
vorliegt.
Eine Empfangsklausel ist auch dann wirksam, wenn sie auch für den Empfang vertragsbeendender
(Kündigung) Willenserklärungen gilt. Eine solche Klausel benachteiligt die Mieter nicht unangemessen
i.S.d. § 307 BGB. Das gemeinsame Anmieten und Wohnen ist Ausdruck eines Näheverhältnisses, welches
annehmen lässt, dass ein Mieter Erklärungen des Vermieters, die das Mietverhältnis betreffen, den
Mitmietern weitergibt. Solange die Mieter in der Wohnung zusammenleben, gibt es keine größeren
praktischen Probleme mit einer solchen Empfangsvollmacht. In diesem Fall werden Erklärungen, die an
alle Mieter gerichtet sind, schon dann wirksam, wenn sie in den Briefkasten geworfen werden oder
einem Mitmieter übergeben werden, da die Mitmieter füreinander Empfangsboten sind. Mit Auszug
eines Mitmieters aus der Wohnung endet aber diese Empfangsbotenstellung der übrigen Mitmieter für
den ausgezogenen Mitmieter. Deshalb wird die Empfangsvollmacht erst mit dem Auszug eines Mieters
praktisch bedeutsam, da sie nun die zuvor bestehende Empfangsbotenschaft fortsetzt. Hier besteht ein
schutzwürdiges Interesse des Vermieters, besonders wenn der Auszug eines Mieters ihm nicht
angezeigt wurde. Der ausziehende Mieter ist auch in den Fällen der mietvertraglich erteilten
Empfangsvollmacht ausreichend geschützt. Er kann die Empfangsvollmacht dem Vermieter gegenüber
jederzeit widerrufen (BayObLG NJWE-MietR 1997, 193, 195). Dieses Widerrufsrecht aus wichtigem Grund
kann auch nicht wirksam abbedungen werden. Ein solcher Widerruf kann auch konkludent erfolgen, z.B.
durch den Auszug aus der Wohnung und Mitteilung darüber an den Vermieter unter Angabe der neuen
Anschrift. Die Widerruflichkeit muss dabei in der Klausel nicht ausdrücklich erwähnt werden, sie darf nur
nicht ausgeschlossen sein.
3. Form
a) Allgemeines
Hinsichtlich der erforderlichen Form, die eine Kündigung einhalten muss, ist zwischen den verschiedenen
Mietverhältnissen zu unterscheiden:
• Für Wohnraummietverhältnisse ist gem. § 568 Abs. 1 BGB die Schriftform vorgeschrieben.
• Das gilt auch für die ungeschützten Mietverhältnisse gem. § 549 Abs. 2 und 3 BGB.
• Für Gewerberaummietverhältnisse ist kraft Gesetzes keine Form vorgeschrieben.
Soweit Schriftform für die Kündigung vorgeschrieben ist, handelt es sich um eine Wirksamkeitsvoraussetzung.
Auf die Form kann nicht verzichtet werden. Sie gilt sowohl für die Vermieter- wie auch für
die Mieterkündigung. Der Kündigende muss ggf. beweisen, dass die Unterschrift von ihm stammt
(AG Schöneberg GE 2013, 215; AG Hamburg-Wandsbek ZMR 2012, 785).
b) Die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen
Die Tatbestandsvoraussetzung der Schriftform ergibt sich aus § 126 Abs. 1 BGB. Erforderlich ist danach eine
Erklärung, die vom Kündigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mit notariell beglaubigtem
Handzeichen unterzeichnet ist. Unter Name ist grds. der Vor- und Nachname zu verstehen. Es genügt
aber i.d.R. die Unterzeichnung mit dem Nachnamen. Das ist aber die Mindestvoraussetzung, sodass
andere Bezeichnungen, wie Familienbezeichnung („Dein Vater“) oder Funktionen („Die Geschäftsleitung“
138 ZAP Nr. 3 5.2.2020