ZAP-2020-03

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1853
Mietvertrag: Kündigung – Formalien
Praxistipp:
Da es regelmäßig unschädlich ist, einer Person zuviel zu kündigen, sollte in Zweifelsfällen die Kündigungserklärung
an alle in Betracht kommenden Personen adressiert werden. Dies ist i.d.R. weniger risikoreich,
als eine Person zu vergessen.
Nach dem Tod eines Mieters (hierzu: BUTENBERG ZMR 2015, 189; HORST DWW 2013, 362; STERNEL ZMR 2004,
713) müssen die verschiedenen Fallkonstellationen auseinandergehalten werden:
• Hat nur eine Person den Mietvertrag auf Mieterseite abgeschlossen, bildet sie aber mit anderen
Personen einen gemeinsamen Haushalt, so richten sich die Rechtsfolgen nach § 563 BGB:
• Lebt der Ehepartner oder Lebenspartner nach dem LPartG des verstorbenen Mieters mit in der
Wohnung, tritt dieser in den Mietvertrag ein und verdrängt auch alle anderen Personen als Mieter,
die ggf. noch im Haushalt wohnen.
• Andere Personen wie Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern, aber auch Freund und Freundin
werden alle zusammen Mieter, wenn sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen
Haushalt gebildet haben und wenn kein Ehepartner oder Lebenspartner in der Wohnung wohnt.
• Haben mehrere Personen den Mietvertrag auf Mieterseite abgeschlossen, dann richten sich die
Rechtsfolgen nach § 563a BGB. Unabhängig von der Frage, wer Erbe des verstorbenen Mieters ist,
wird das Mietverhältnis mit dem oder den überlebenden Mietern fortgesetzt, egal wo diese wohnen,
also ob sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben oder nicht. Die
Haftung für Mietschulden richtet sich im Innenverhältnis zum Erben nach § 563b BGB.
• Hat der verstorbene (Einzel-)Mieter allein in der Wohnung gelebt, so tritt der Erbe oder treten die
Erben an seine Stelle. Sie können jedoch das Mietverhältnis erleichtert nach § 564 S. 2 BGB mit der
Frist des § 573d BGB kündigen. Zur Haftung für Verbindlichkeiten und den Möglichkeiten der
Beschränkung BGH (DWW 2019, 329).
b) Kündigungsadressat
Die Kündigung ist an alle Personen zu richten, die zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung – noch –
Mieter sind. Die Bezeichnung „Familie“ mit dem nachfolgenden Namen eines von zwei Mietern, die
miteinander verheiratet sind und die Wohnung gemeinsam gemietet haben, macht nicht hinreichend
deutlich, dass in dem Kündigungsschreiben mehrere selbstständige Willenserklärungen zusammengefasst
sind, die gleichzeitig an beide Mieter gerichtet werden sollen. Eine solche Kündigung ist unwirksam
(AG Greifswald WuM 1994, 268; AG Neukölln MM 1993, 219). Wenn in der Adressatenangabe im
Anschriftenfeld zwar nur der Vorname des Ehemanns genannt wird, die Anrede aber mit „Herrn und
Frau“ beginnt, soll die Erklärung aber wirksam sein (AG Hamburg WuM 1999, 484). Die formelhafte
alternative Adressierung „Herr/Frau X“ ist demgegenüber unwirksam (BVerfG WuM 1992, 685).
Zulässig ist bei Personenmehrheiten auf Mieterseite die wechselseitige Bevollmächtigung. Individualvertraglich
stellt sie kein Problem dar. Problematisch können formularvertragliche Vollmachtsklauseln
sein. Sie sind immer dann bedeutsam, wenn auf einer Vertragsseite mehrere Personen vorhanden sind.
In diesem Fall müssen Willenserklärungen gegenüber allen Vertragspartnern erklärt werden und allen
Vertragspartnern zugehen (MILGER MDR 2015, 256, 258). Man muss bei solchen Klauseln unterscheiden
zwischen solchen, die den Empfang einer Willenserklärung, wie z.B. einer Kündigung betreffen und
solchen, die die Abgabe einer solchen Erklärung betreffen.
Empfangsvollmachten in Wohnraummietverträgen sind grds. möglich. Sie verstoßen nicht gegen ein
gesetzliches Verbot und stellen regelmäßig auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters
dar. Der BGH (BGHZ 136, 314 = NJW 1997, 3437) hat schon 1997 in einem Rechtsentscheid entschieden,
dass die gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen durch die
in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel: „Erklärungen, deren Wirkung die
Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich
ZAP Nr. 3 5.2.2020 137