ZAP-2020-03

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1851
Mietvertrag: Kündigung – Formalien
aufgrund des Gebots gegenseitiger Rücksichtnahme und der aus § 1353 Abs. 1 S. 2 BGB abzuleitenden
Pflicht, die finanziellen Lasten des anderen Teils nach Möglichkeit zu verringern, ein Anspruch auf
Mitwirkung an einer Vertragsentlassung zu angemessenen Bedingungen zu, soweit der Vermieter hierzu
bereit ist (OLG Hamburg NZM 2011, 311). Gemäß § 1568a BGB kann aber ein Ehegatte vom anderen
verlangen, dass ihm die Wohnung nach der Scheidung überlassen wird. Mit Zugang der Erklärung beider
Ehegatten oder mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren tritt dann der
so bestimmte Ehegatte anstelle des ursprünglich mietenden Ehegatten in ein von diesem eingegangenes
Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. Der Vermieter
kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das
Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der
Person des eintretenden oder allein den Vertrag fortsetzenden Ehegatten ein wichtiger Grund vorliegt.
a) Wer waren die ursprünglichen Vertragspartner?
Zum Teil gibt es Schwierigkeiten bei der Ermittlung des Inhalts der auf den Vertragsschluss gerichteten
Willenserklärungen hinsichtlich der Person der Vertragspartner. Dies gilt insb. dann, wenn Vornamen
abgekürzt wurden oder wenn mehrere Personen mit dem gleichen Namen in der Wohnung wohnen. In
der Praxis kommt es häufig vor, dass im Kopf des Mietvertrags mehrere Personen genannt werden,
dann aber nur eine von mehreren Personen (z.B. ein Ehegatte) den Mietvertrag unterzeichnet hat. In der
Praxis haben sich hierzu verschiedene Auffassungen entwickelt:
• Es spreche eine tatsächliche Vermutung (OLG Düsseldorf ZMR 2000, 210; WuM 1989, 362; OLG
Oldenburg MDR 1991, 969; LG Berlin GE 2002, 189; GE 1999, 1285; GE 1995, 1553; GE 1995, 567; LG
Heidelberg WuM 1997, 547; AG Dortmund MDR 1993, 755; STERNEL, Mietrecht, I 22) oder der erste
Anschein (SCHOLZ WuM 1986, 5) dafür, dass die Unterschrift des einen Ehepartners auch im Namen
der Ehefrau erfolgen soll. § 1357 BGB gilt aber nicht (LG Berlin GE 2002, 189). Der BGH hat es in einer
Entscheidung zum Landpachtvertrag (BGH NJW 1994, 1649 f.) ausdrücklich offengelassen, ob diese
Auffassungen seine Zustimmung finden. Er hat auf die Unterschiede zum Wohnraummietrecht
hingewiesen. Das OLG Schleswig (WuM 1992, 674) hat den Erlass eines Rechtsentscheids zu
dieser Frage abgelehnt, da es sich um kein Problem des Wohnraummietrechts, sondern des allg.
Vertretungsrechts handele, jedoch ausgeführt, dass es auch von einem Anscheinsbeweis für eine
wirksame Vertretung ausgehe, wenn nur ein Ehegatte den Vertrag unterzeichne, obwohl beide im
Mietvertragskopf genannt werden und der andere Ehegatte an den Verhandlungen teilgenommen
hat. In einer neueren Entscheidung hat der BGH (NJW 2005, 2620; so auch LG Berlin GE 2001, 1603)
die Frage ausdrücklich offengelassen, da der den Mietvertrag nicht unterzeichnende Mieter später
dem Mietvertrag zumindest konkludent beigetreten war. Dies kann z.B. durch Unterzeichnung
mehrerer Mieterhöhungserklärungen und die Duldung einer Modernisierung geschehen.
• Teilweise wird auch die Auffassung vertreten, dass im Zweifel nicht anzunehmen ist, dass ein Ehepartner
einen Mietvertrag zugleich in Vertretung und mit Vollmacht für seinen Ehepartner unterschrieben hat
(LG Berlin GE 2004, 1096; LG Osnabrück NZM 2002, 943 f.; LG Berlin GE 1995, 1343; ZMR 1988, 103;
LG Mannheim ZMR 1993, 415; LG Ellwangen DGVZ 1993, 10; AG Potsdam WuM 1996, 696).
• Unterzeichnen beide Ehegatten einen Mietvertrag, in dem nur ein Ehegatte als Mieter bezeichnet ist,
wird im Zweifel nur dieser Mieter (LG Berlin GE 2004, 1096; MM 1997, 283; ZMR 1988, 103; LG
Osnabrück WuM 2001, 438; a.A. AG Köln WuM 1980, 85; nach LG Schweinfurt WuM 1989, 362 ist
derjenige Vermieter, der den Mietvertrag als Vermieter unterschreibt, auch wenn er im Kopf nicht als
Vermieter aufgeführt ist). Steht dabei ein Ehegatte in einem Mietvertrag mit einer Genossenschaft im
Mietvertragskopf als „Mitglied“,befindet sich unter seiner Unterschrift aber der Text „Unterschrift des
Ehegatten als selbstschuldnerischer Bürge/Mitglied“, so ist diese Regelung insgesamt unklar. Es gilt in
diesem Fall die für den Unterzeichner günstigste Alternative, also die Bürgschaft (LG Berlin NZM
2000, 1005).
Heiratet der Mieter erst nach Vertragsabschluss, wird der Ehepartner nicht automatisch Mieter. Er hat
noch nicht einmal einen Anspruch darauf, in den Mietvertrag als Mieter mit aufgenommen zu werden.
ZAP Nr. 3 5.2.2020 135