ZAP-2020-03

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Fach 4, Seite 1850 Mietvertrag: Kündigung – Formalien Miete/Nutzungen Prozessstandschafter (i.d.R. der Erwerber) ein rechtliches Interesse an der gerichtlichen Geltendmachung eines fremden Rechts im eigenen Namen hat und eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Belange des Prozessgegners nicht zu befürchten ist. Diese Voraussetzungen können bei einem Erwerber vorliegen, bei einem Hausverwalter wohl nicht. Nach Ansicht des BGH (WuM 2014, 286 m. krit. Anm. BLANK LMK 2014, 357461) ist eine Offenlegung der Ermächtigung nicht zwingend erforderlich. Problematisch ist die Frage, ob der Ermächtigte nur Kündigungsgründe, die auch dem Ermächtigenden zustehen, geltend machen kann oder auch solche, die nur in seiner Person bestehen. Bedeutsam ist das für die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Erwerber, wenn der Veräußerer und Ermächtigende gar keinen Eigenbedarf hat. Hier wird durch die Ermächtigung erst ein Kündigungsgrund geschaffen. Deshalb kann der Ermächtigte eine Eigenbedarfskündigung erst nach Eintragung im Grundbuch aussprechen (AG Hamburg ZMR 2015, 133). Die Ermächtigung zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber für den Veräußerer scheitert regelmäßig daran, dass der Veräußerer gar keinen Eigenbedarf haben kann, wenn er das Grundstück verkauft. Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn der Erwerber und Ermächtigte zum Kreis der Eigenbedarfspersonen des Kündigenden gehört. Das kann z.B. der Fall sein, wenn das Grundstück an ein Kind des Veräußerers übertragen wird und dies in die Wohnung einziehen will. Dann hatte der Veräußerer bereits Eigenbedarf, den das Kind als Ermächtigter auch ausüben kann. f) Die Abtretung Der Vermieter kann das Recht zur Kündigung des Wohnraummietvertrages nicht abtreten (LG Berlin ZMR 1996, 326; LG Hamburg WuM 1993, 48; LG Kiel WuM 1992, 128; LG Augsburg NJW-RR 1992, 520; LG Osnabrück WuM 1990, 81; LG München I WuM 1989, 282; LG Wiesbaden WuM 1987, 392; STERNEL, Mietrecht, Rn IV 2; a.A.: MAYER ZMR 1990, 121, 123; offengelassen von BGH NJW 1998, 896; dazu auch OLG Düsseldorf ZMR 2000, 170). Der Unterschied zur Ermächtigung ist der, dass im Fall einer Abtretung des Kündigungsrechts der Zessionar anstelle des Zedenten frei entscheiden könnte, ob er die Kündigung erklärt oder nicht. Bei der Ermächtigung beruht die Befugnis weiterhin auf einer Erlaubnis des eigentlich Berechtigten. Dieser kann bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts die Ermächtigung nach § 183 BGB widerrufen. Dem gegenüber ist die isolierte Abtretung von Mietzinsansprüchen ohne gleichzeitige Übernahme der Pflichten aus einem Mietverhältnis zumindest bei Gewerberaummietverträgen (BGH NZM 2003, 716 = NJW 2003, 2987) zulässig. Die Regelung in einem Grundstückskaufvertrag, dass der Käufer mit dem Tag des Vertragsschlusses in einen bestehenden Mietvertrag des Verkäufers mit einem Dritten (ohne dessen Zustimmung) eintritt, kann aber weder im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung noch im Wege der Umdeutung dahin verstanden werden, dass der Käufer ermächtigt werden soll, den Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen (OLG Celle NZM 2000, 93). 2. Adressat Die Kündigung ist an alle Mieter zu richten. Es ist deshalb zunächst zu prüfen, wer Mieter der Wohnung geworden ist und wer es noch ist, und in einer zweiten Stufe ist dann zu prüfen, an wen die Kündigung adressiert wurde und wem sie tatsächlich zugegangen ist. Die nur gegenüber einem Mitmieter erklärte Kündigung ist grds. unwirksam (OLGR Braunschweig 1994, 189). Die Auflösung eines mit Eheleuten abgeschlossenen Vertrags durch Kündigung setzt voraus, dass die Kündigung beiden Eheleuten gegenüber erklärt worden und beiden zugegangen ist (BGH MDR 1964, 308). Dies gilt auch dann, wenn die Eheleute getrennt leben und einer der beiden Ehegatten ohne einverständliche Aufhebung des mit ihm bestehenden Mietverhältnisses aus der Mietwohnung ausgezogen ist. Eine nur an den in der Wohnung verbliebenen Ehegatten gerichtete Kündigung ist grds. unwirksam (BayObLG WuM 1983, 107; AG München NZM 2003, 394). Ein Ehepartner kann sich auch nicht einseitig aus seiner vertraglichen Verpflichtung lösen (AG Hamburg NZM 2009, 319; zu den Folgen des Auszugs eines Ehegatten aus der gemeinsamen Wohnung: KINNE GE 2006, 1450). Haben nämlich Eheleute gemeinsam einen Mietvertrag auf der Mieterseite abgeschlossen, so bedarf derjenige Ehegatte, der sich allein aus dem Mietverhältnis lösen will, hierzu nicht nur des Einverständnisses des Vermieters, sondern ebenso des Einverständnisses seines im selben Schuldverhältnis stehenden Ehegatten (OLG Celle, Beschl. v. 20.1.1982, WuM 1982, 102; BayObLG WuM 1983, 107). Jedoch steht dem in der Wohnung verbliebenen mietenden Ehegatten 134 ZAP Nr. 3 5.2.2020
Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1851 Mietvertrag: Kündigung – Formalien aufgrund des Gebots gegenseitiger Rücksichtnahme und der aus § 1353 Abs. 1 S. 2 BGB abzuleitenden Pflicht, die finanziellen Lasten des anderen Teils nach Möglichkeit zu verringern, ein Anspruch auf Mitwirkung an einer Vertragsentlassung zu angemessenen Bedingungen zu, soweit der Vermieter hierzu bereit ist (OLG Hamburg NZM 2011, 311). Gemäß § 1568a BGB kann aber ein Ehegatte vom anderen verlangen, dass ihm die Wohnung nach der Scheidung überlassen wird. Mit Zugang der Erklärung beider Ehegatten oder mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren tritt dann der so bestimmte Ehegatte anstelle des ursprünglich mietenden Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des eintretenden oder allein den Vertrag fortsetzenden Ehegatten ein wichtiger Grund vorliegt. a) Wer waren die ursprünglichen Vertragspartner? Zum Teil gibt es Schwierigkeiten bei der Ermittlung des Inhalts der auf den Vertragsschluss gerichteten Willenserklärungen hinsichtlich der Person der Vertragspartner. Dies gilt insb. dann, wenn Vornamen abgekürzt wurden oder wenn mehrere Personen mit dem gleichen Namen in der Wohnung wohnen. In der Praxis kommt es häufig vor, dass im Kopf des Mietvertrags mehrere Personen genannt werden, dann aber nur eine von mehreren Personen (z.B. ein Ehegatte) den Mietvertrag unterzeichnet hat. In der Praxis haben sich hierzu verschiedene Auffassungen entwickelt: • Es spreche eine tatsächliche Vermutung (OLG Düsseldorf ZMR 2000, 210; WuM 1989, 362; OLG Oldenburg MDR 1991, 969; LG Berlin GE 2002, 189; GE 1999, 1285; GE 1995, 1553; GE 1995, 567; LG Heidelberg WuM 1997, 547; AG Dortmund MDR 1993, 755; STERNEL, Mietrecht, I 22) oder der erste Anschein (SCHOLZ WuM 1986, 5) dafür, dass die Unterschrift des einen Ehepartners auch im Namen der Ehefrau erfolgen soll. § 1357 BGB gilt aber nicht (LG Berlin GE 2002, 189). Der BGH hat es in einer Entscheidung zum Landpachtvertrag (BGH NJW 1994, 1649 f.) ausdrücklich offengelassen, ob diese Auffassungen seine Zustimmung finden. Er hat auf die Unterschiede zum Wohnraummietrecht hingewiesen. Das OLG Schleswig (WuM 1992, 674) hat den Erlass eines Rechtsentscheids zu dieser Frage abgelehnt, da es sich um kein Problem des Wohnraummietrechts, sondern des allg. Vertretungsrechts handele, jedoch ausgeführt, dass es auch von einem Anscheinsbeweis für eine wirksame Vertretung ausgehe, wenn nur ein Ehegatte den Vertrag unterzeichne, obwohl beide im Mietvertragskopf genannt werden und der andere Ehegatte an den Verhandlungen teilgenommen hat. In einer neueren Entscheidung hat der BGH (NJW 2005, 2620; so auch LG Berlin GE 2001, 1603) die Frage ausdrücklich offengelassen, da der den Mietvertrag nicht unterzeichnende Mieter später dem Mietvertrag zumindest konkludent beigetreten war. Dies kann z.B. durch Unterzeichnung mehrerer Mieterhöhungserklärungen und die Duldung einer Modernisierung geschehen. • Teilweise wird auch die Auffassung vertreten, dass im Zweifel nicht anzunehmen ist, dass ein Ehepartner einen Mietvertrag zugleich in Vertretung und mit Vollmacht für seinen Ehepartner unterschrieben hat (LG Berlin GE 2004, 1096; LG Osnabrück NZM 2002, 943 f.; LG Berlin GE 1995, 1343; ZMR 1988, 103; LG Mannheim ZMR 1993, 415; LG Ellwangen DGVZ 1993, 10; AG Potsdam WuM 1996, 696). • Unterzeichnen beide Ehegatten einen Mietvertrag, in dem nur ein Ehegatte als Mieter bezeichnet ist, wird im Zweifel nur dieser Mieter (LG Berlin GE 2004, 1096; MM 1997, 283; ZMR 1988, 103; LG Osnabrück WuM 2001, 438; a.A. AG Köln WuM 1980, 85; nach LG Schweinfurt WuM 1989, 362 ist derjenige Vermieter, der den Mietvertrag als Vermieter unterschreibt, auch wenn er im Kopf nicht als Vermieter aufgeführt ist). Steht dabei ein Ehegatte in einem Mietvertrag mit einer Genossenschaft im Mietvertragskopf als „Mitglied“,befindet sich unter seiner Unterschrift aber der Text „Unterschrift des Ehegatten als selbstschuldnerischer Bürge/Mitglied“, so ist diese Regelung insgesamt unklar. Es gilt in diesem Fall die für den Unterzeichner günstigste Alternative, also die Bürgschaft (LG Berlin NZM 2000, 1005). Heiratet der Mieter erst nach Vertragsabschluss, wird der Ehepartner nicht automatisch Mieter. Er hat noch nicht einmal einen Anspruch darauf, in den Mietvertrag als Mieter mit aufgenommen zu werden. ZAP Nr. 3 5.2.2020 135
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