ZAP-2020-03

Fach 4, Seite 1848
Mietvertrag: Kündigung – Formalien
Miete/Nutzungen
• Möglich ist auch die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen (BGHZ 144, 386;
BayObLG NZM 2000, 41; OLG Hamburg NZM 2001, 132). Das betrifft nicht nur Außenflächen zu
Werbezwecken, sondern auch die Vermietung von Räumen z.B. an den Hausmeister. Denkbar ist
auch, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft das Sondereigentum eines insolventen Wohnungseigentümers
erwirbt, um es zu vermieten. Nach bisheriger Rechtsauffassung war aber nicht die
Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Vermieterin, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer
in ihrer personellen Zusammensetzung zum Zeitpunkt der Vermietung. Seit der Entscheidung des
BGH vom 2.6.2005 (NJW 2005, 2061 = NZM 2005, 543) und der anschließenden Reform des WEG ist
die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig. Deshalb kann die Wohnungseigentümergemeinschaft
auch Vermieterin sein (KAHLEN ZMR 2005, 767; KREUZER, FS Blank, S. 651; zweifelnd
DRASDO, FS Blank, S. 617).
d) Vertretungsfälle
Von der Frage, ob der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags wirksam vertreten wurde und deshalb
überhaupt Vermieter geworden ist, ist die Frage zu unterscheiden, ob der Vermieter auch bei Abgabe
der Kündigungserklärung wirksam vertreten wurde. Auch dabei ist Vertretung gestattet, sie muss aber
offen erfolgen. Der Vertreter gibt eine eigene Willenserklärung ab. Er muss die Kündigungserklärung
auch eigenhändig unterschreiben. Aus der Erklärung des Vertreters muss sich ergeben, in wessen
Namen sie abgegeben wurde, § 164 BGB. Gibt ein Mitglied einer Personenmehrheit die Erklärung für sich
und zugleich als Vertreter für die übrigen Eigentümer ab, muss dies aus der Kündigungserklärung
deutlich hervorgehen. Die Regeln des „Geschäfts, den es angeht“ sind nicht anwendbar. Ist Vermieter
eine juristische Person, z.B. eine GmbH, eine Aktiengesellschaft, eine Genossenschaft oder ein
eingetragener Verein, muss die Kündigung von einem Vorstandsmitglied der Aktiengesellschaft
unterzeichnet sein. Die organschaftlichen Vertreter können sich aber wiederum selbst vertreten lassen.
Sind Eheleute in Form einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts Eigentümer und Vermieter des
Hausgrundstücks, bedarf die Kündigungserklärung des einen Gesellschafters eines Hinweises auf die
Bevollmächtigung durch den anderen Gesellschafter oder darauf, dass er im Namen der aus ihm und
dem anderen Gesellschafter bestehenden BGB-Gesellschaft handelt (LG Köln WuM 2001, 287). Die
Kündigung des Wohnungsmietvertrags in verdeckter Stellvertretung ist jedoch auf jeden Fall
unzulässig; erforderlich ist zumindest ein konkludentes Handeln in fremdem Namen (BGH NJW 2014,
1803 = NZM 2014, 431). Der Vertreter muss auch Vertretungsmacht haben. Der zum Abschluss eines
Mietvertrags bevollmächtigte Wohnungseigentumsverwalter ist nicht ohne Weiteres befugt, das
Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos zu kündigen (LG Berlin ZMR 1986, 439).
Da es sich jedoch bei der Kündigung um eine einseitige Willenserklärung handelt, gelten hier noch
besondere Regelungen, die sich v.a. aus der Vorschrift des § 174 BGB ergeben. Danach kann der
Empfänger eine Kündigung eines Vertreters unverzüglich zurückweisen, wenn der Kündigung keine
Vollmacht beigefügt war. Dies gilt auch für die Fälle der Kündigungsermächtigung (§§ 182 Abs. 3, 111
BGB). Die Vollmachtsurkunde muss im Original von allen Vollmachtgebern unterschrieben und dem
Schreiben beigefügt sein (AG Tempelhof MM 1989, 29). Gegebenenfalls muss eine Vollmachtsurkundenkette
bei mehreren Eigentümern/Beauftragten vorgelegt werden (LG Berlin MM 1988, 25); z.B.
bei Beauftragung einer Hausverwaltungs-GmbH, für die ggf. ein Anwalt tätig wird oder ein nicht
vertretungsberechtigter Sachbearbeiter. Eine namens einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts von
einem alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter abgegebene einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung
kann von dem Empfänger gem. § 174 S. 1 BGB zurückgewiesen werden, wenn ihr weder
eine Vollmacht der anderen Gesellschafter noch der Gesellschaftsvertrag oder eine Erklärung der
anderen Gesellschafter beigefügt ist, aus der sich die Befugnis des handelnden Gesellschafters zur
alleinigen Vertretung der Gesellschaft ergibt (BGH MDR 2002, 269). Die Beifügung der Vollmacht kann
nur dann unterbleiben, wenn der Empfänger der Kündigung vom Vertretenen anderweitig von der
Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt wurde, § 174 S. 2 BGB (AG Tempelhof-Kreuzberg GE 2018, 938).
Ob hierfür bereits die Vertretung bei Mietvertragsabschluss ausreicht, ist eine Frage des Einzelfalls
(dagegen AG Neuss DWW 1991, 116; zweifelnd OLG Frankfurt NJW-RR 1996, 10, wenn zumindest eine
Kopie der Vollmacht beigefügt ist).
132 ZAP Nr. 3 5.2.2020