ZAP-2020-03

Fach 4, Seite 1846
Mietvertrag: Kündigung – Formalien
Miete/Nutzungen
2004, 287; NZM 1999, 1091; NJW 1974, 1551; OLG Celle ZMR 2000, 284; LG Berlin ZMR 1988, 61). Der
Erwerber kann nur in Rechte eintreten, welche dem Verkäufer als Vermieter zustanden. Hat der
Zwangsverwalter die Wohnung vermietet, so liegt es nahe, dass er für den damaligen Eigentümer der
Immobilie gehandelt hat. Es liegt dann die für die Anwendung des § 566 BGB erforderliche Identität vor
(BGH WuM 2013, 496 = ZMR 2013, 866). Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist
§ 566 Abs. 1 BGB aber dann entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten
Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und
der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (BGH NZM 2017, 847).
Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist
eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen –, wenn der
eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb
findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung (BGH NZM 2019, 208).
Die Wirkung der Rechtsnachfolge tritt mit Vollzug der Eigentumsänderung, also i.d.R. mit der
Eintragung im Grundbuch, bei der Zwangsversteigerung mit Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ein.
Allein durch ein Rechtsgeschäft zwischen Grundstücksveräußerer und -erwerber, z.B. eine Regelung im
notariellen Kaufvertrag über den wirtschaftlichen Besitzübergang und die Lastentragung, kann eine
Rechtsnachfolge nicht begründet werden (LG Hamburg WuM 1993, 48). Möglich ist aber ein „dreiseitiger
Vertrag“, also eine Vereinbarung, an der zusätzlich auch der Mieter beteiligt ist (sog. Mieteintrittsvereinbarung;
BGH NZM 2010, 471). Allein die Tatsache, dass der Mieter aufgrund der Mitteilung der
Veräußerung die Miete an den Erwerber zahlt, kann im Einzelfall eine Zustimmung darstellen (BGH
WuM 2013, 496 = ZMR 2013, 866). Möglich ist aber eine Ermächtigung des Erwerbers durch den
Veräußerer zur Kündigung (BGH NJW 1998, 896).
Ist eine juristische Person, z.B. eine GmbH, AG oder Genossenschaft Eigentümerin des Grundstücks,
liegt bei Veränderung auf Gesellschafterseite selbst bei vollständigem Verkauf oder einer Verschmelzung
regelmäßig keine Veräußerung i.S.d. § 566 BGB vor, da kein Eigentümerwechsel stattfindet. Dies gilt
auch bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die als Außengesellschaft i.S.d. BGH-Rechtsprechung
tätig ist (s. oben II 1 b). Auch hier gilt für den Gesellschafterwechsel außerhalb des Grundbuchs § 566
BGB nicht (BGH NZM 1998, 260). Der Mietvertrag wird jedenfalls dann ohne Weiteres mit der
Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen
Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk gem. § 47 GBO
als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Scheidet der vorletzte Gesellschafter aus der
Gesellschaft aus, so führt dies regelmäßig zu einem Übergang des Mietvertrags auf den letzten
verbliebenen Gesellschafter unter Erlöschen der GbR (BGHZ 32, 307, 317 f.; BGH NJW 1994, 796; KRAEMER
NZM 2002, 465). Erwerben mehrere Personen, die eine Außengesellschaft bilden, ein Grundstück so wird
die BGB-Gesellschaft gem. § 566 BGB Vermieterin. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter eine GbR
gründet oder einer solchen beitritt und das Grundstück mit in die Gesellschaft einbringt. Die
formwechselnde Umwandlung von einer KG in eine GbR und wiederum in eine GmbH führt nach
einem negativen Rechtsentscheid des KG (NZM 2001, 520) auch bei einem zwischenzeitlichen
Gesellschafterwechsel nicht dazu, dass die Identität der Gesellschaft als solche verändert wird. Diese
Umwandlungen haben deshalb keinen Einfluss auf bestehende Mietverhältnisse. Zu beachten sind aber
die Nachwirkungsfristen nach dem Umwandlungsgesetz, wenn es um die persönliche Haftung der
ursprünglichen Gesellschafter geht (dazu KANDELHARD NZM 1999,440).
§ 566 BGB ist weder zwingendes noch halbzwingendes Recht. Deshalb sind grds. abweichende
Vereinbarungen möglich, jedoch bestehen Bedenken gegen eine formularvertragliche Regelung.
cc) Umwandlung in Wohnungseigentum
Wird vermieteter Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt oder wird Wohnungseigentum
vermietet, entstehen im Schnittpunkt von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (dazu BLANK WuM
2000, 523; 2013, 94; ARTZ/JACOBY WuM 2013, 67; HÄUBLEIN WuM 2013, 68; BECKER WuM 2013, 73; BEYER WuM
130 ZAP Nr. 3 5.2.2020