ZAP-2020-03

Fach 4, Seite 1844
Mietvertrag: Kündigung – Formalien
Miete/Nutzungen
Kündigung von Wohnraum s. FLATOW ZAP F. 4, S. 879). Die hier dargestellten Formalien gelten, wenn
nichts anderes vermerkt ist, sowohl für die Kündigung des Vermieters als auch für die Kündigung des
Mieters.
II. Formalien einer Kündigung
Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Um ihre Wirksamkeit entfalten
zu können, muss sie vom richtigen Absender dem richtigen Adressaten in der richtigen Form mit dem
richtigen Inhalt zugehen. Gesetzliche Formvorschriften müssen immer nach ihrem Sinn und Zweck
ausgelegt werden. Sie dürfen nicht zum Selbstzweck verkümmern. Auf der anderen Seite müssen die sich
aus dem Gesetz ergebenden formalen Anforderungen aber in dem Umfang, der für eine sinnvolle und
zweckmäßige Gesetzesanwendung erforderlich ist, auch eingehalten und beachtet werden.
1. Absender
Die Kündigung des Mietverhältnisses kann immer nur durch den Vermieter selbst erfolgen. Der Absender
einer Kündigung muss zum Zeitpunkt der Abgabe (LG Köln WuM 1996, 623; offengelassen von BGH NZM
2015, 487 = NJW 2015, 1749, ob es auf den Zeitpunkt des Zugangs ankommt) der Kündigungserklärung
Vermieter des konkreten Mietvertrags sein. Wenn mehrere Personen Vermieter sind, muss die Kündigung
auch von allen Vermietern erklärt werden. Je nach Art der Kündigung kann das Mietverhältnis dann mit
Zugang der Kündigung beendet sein oder nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.
a) Person des Vermieters
aa) Einzelperson
Die Parteien eines Mietvertrags werden allein durch den zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag
bestimmt. Ihre Beziehungen zur Mietsache, seien es Eigentums-, Besitz- oder sonstige Nutzungsrechte,
sind unerheblich (KG MDR 1998, 529; LG Berlin GE 1987, 91). Bei Einzelpersonen ist dies verhältnismäßig
leicht festzustellen. Die Kündigung muss deshalb durch den oder die Vermieter oder zumindest im
Namen des Vermieters und nicht im Namen des Grundstückseigentümers abgegeben werden (KG MDR
1998, 529; WuM 1997, 101, 103; LG Berlin ZMR 1997, 358). Stammt die Kündigung nicht vom Vermieter
oder bei Personenmehrheiten von allen Vermietern, ist sie formell unwirksam und löst keine Ansprüche
aus. Eine nachträgliche Genehmigung und damit Heilung des Mangels durch den evtl. Berechtigten ist
nicht möglich.
bb) Personenmehrheiten
Mietvertragspartei sind hier zunächst all die Personen, die im Kopf des Vertrags als Mieter oder
Vermieter aufgeführt sind und die den Vertrag auch unterzeichnet haben. Bei Eheleuten genügt es
dabei, wenn diese im Kopf des Vertrags als „Eheleute“ oder „Herr und Frau“ bezeichnet sind. Die Angabe
des Vornamens ist nicht zwingend erforderlich. Unklarheiten können bei der Vermietung von und an
Eheleute(n) auftreten, wenn die Angaben im Mietvertragskopf nicht identisch sind mit den Personen,
die den Mietvertrag unterschrieben haben. Da dieses Phänomen häufiger auf Mieterseite vorkommt,
s. dazu unten unter II 2 a.
b) BGB-Gesellschaft
Eine im Rechtsverkehr nach außen in Erscheinung tretende Außengesellschaft ist teilrechtsfähig (BGH
NJW 2001, 1056). Sie ist dann Vermieterin und muss selbst als eigene Rechtspersönlichkeit die
Kündigungserklärung abgeben und ihr gegenüber muss auch gekündigt werden. Sind im Mietvertrag
aber die einzelnen Gesellschafter als Mietvertragspartei aufgeführt und fehlt ein Hinweis auf die
gesellschaftsrechtlichen Beziehungen, so muss die Kündigung von allen Personen, die im Mietvertrag als
Vermieter genannt werden, erklärt werden bzw. an alle diese Personen adressiert werden. Wird eine
Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und Vermieterin der
Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen
128 ZAP Nr. 3 5.2.2020