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18 Anlage + Research Der geschlossene Immobilienfonds: Sicherungsmechanismen der „neuen Generation“ Ausschüttungsgarantien, Andienungsrechte und andere Absicherungen für den Zeichner waren in der Vergangenheit ausschlaggebende Argumentationshilfen für den Vertrieb und dienten oftmals dem schnellen Absatz von geschlossenen Beteiligungsformen. Um den sich ändernden Marktbedingungen Rechnung zu tragen, sollten Initiatoren verstärkt den Schritt von plakativen Verkaufsargumenten hin zu noch solideren und qualitätssteigernden Fondskonstrukten gehen. Garantien sind dann überflüssig. Schlagworte: ■ Risikostreuung ■ Substanzzuwachs durch hohe Tilgung ■ Weichkosten ■ Fremdwährungsrisiko Grundsätzlich muss es nicht schlecht sein, wenn ein geschlossener Immobilienfonds aus nur einer Immobilie besteht. Unter Risikogesichtspunkten spricht allerdings vieles für ein Fondskonstrukt, das durch eine Diversifikation das Risiko auf verschiedene Immobilien mit verschiedenen Mietern aus unterschiedlichen Branchen an mehreren Standorten verteilt. Besonderer Wert sollte darüberhinaus auf die Bonität und die Solvenz der Mieter sowie auf die Laufzeit der Mietverträge gelegt werden. Weiterhin sollte jede einzelne Immobilie der Erwartung an eine gute wirtschaftliche Entwicklung und der Chance am vorhandenen Wertsteigerungspotenzial zu partizipieren entsprechen. Vorteile durch hohe Tilgung! Mindestens ebenso wichtig wie die Höhe der Ausschüttung, ist die schnelle Tilgung des Fremdkapitals, auch wenn dies zu Lasten der Ausschüttungsrendite geht. In den meisten Fällen tilgen am deutschen Markt plazierte Fonds ihre Finanzierung derzeit mit nicht mehr als 1% p.a. Dies führt in der Regel zu einer Entschuldung, die nach 20 Jahren selten mehr als 30% des Darlehens zurückgeführt haben. Der Umkehrschluss leuchtet ein: Der Anteilseigner muss sehr lange warten bis sein Fondsanteil durch tatsächlichen Immobilienwert hinterlegt wird. Fondsmodelle mit einer hohen Tilgung von der ersten Minute an versetzen den Zeichner dagegen in die Lage, schon sehr schnell am dadurch gewonnenen Substanzwert zu partizipieren. Bei einer Auflösung des Fonds durch den Verkauf der Fondsimmobilien – auch vor kompletter Rückführung des Darlehens – führen Autor + Kontakt Roman Burger Vertriebsmanagement IBV <strong>GmbH</strong> Tel. +49 (0)611 - 991 62 - 430 E-Mail: burger@wie.ibv.com www.ibv.com hohe Tilgungen für den Zeichner zu einem höheren Anteil am Verkaufserlös bzw. begrenzen ein ggf. vorhandenes Nachschussrisiko. Es macht ihn per se reagibler! Wie viel Weichkosten zahlt der Zeichner? Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist der Fondsplazierungspreis unter dem Gesichtspunkt der sogenannten „weichen Kosten“. Hier ist dem Zeichner ein genauer Blick in den Investitionsplan zu raten. Ein Weichkostenblock von bis zu 19% des Investitionsvolumens ist nicht selten, dabei entspricht dieser „Aufschlag“ nicht nur der (auch teilweise stillen) Substanz der Immobilie. Eine weitere Sicherheit im Sinne des Kunden kann die Finanzierung unter Ausschluss von Fremdwährungsrisiken sein. Der Anreiz, eventuell durch Schweizer Franken oder Yen eine höhere Ausschüttung darzustellen, sollte auch hier dem soliden Ansatz einer reinen Euro-Finanzierung weichen. Böse Überraschungen aufgrund des Währungsrisikos bei der Rückführung des Darlehens bleiben somit ausgeschlossen, es sei denn, die Fremdwährung ist solide kursgesichert. Dann allerdings ist die Summe des Fremdwährungszins und die Kurssicherungskosten meist höher als der langfristige Zinssatz der einheimischen Währung. Fazit: Nicht ultimativ die Ausschüttungsbetrachtung sollte bei der Auswahl eines geschlossenen Immobilienfonds entscheidungsrelevant sein. Vermittler sollten im Sinne ihrer Kunden verstärkt Fondsprodukte anbieten, die durch überdurchschnittliche Entschuldung und geringe Fondskosten überzeugen und so sehr schnell einen hohen Substanzwert schaffen. Generell sind Kunden gut beraten, sich für Initiatoren zu entscheiden, die eine Absicherung durch ein schlüssiges Konzept – und nicht überdimensionale Garantien – versprechen.
BASEL II – Konsequenzen für die Beratungspraxis Die Stabilität einer modernen Volkswirtschaft ist abhängig von der Funktionsfähigkeit des Bankensystems. Wegen dieser zentralen Bedeutung für die wirtschaftliche Stabilität hat der Gesetzgeber ein besonderes Aufsichtsrecht geschaffen, das die Banken (heute in der erweiterten Form für den Finanzdienstleistungsbereich) einerseits schützt und andererseits kontrolliert. Im Mittelpunkt stehen Liquiditätssicherung und ausreichend haftendes Eigenkapital. Gerade Banken gehen mit Kreditvergaben Ausfallrisiken ein, die nur durch EK abgeschirmt werden können. Damit ist das EK der Banken ein zentraler Stabilitätsfaktor. Es reicht aber nicht aus, die aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalvorschriften nur national zu regeln, da wegen der internationalen Kapital- und Kreditverflechtung eine Bankinsolvenz einen Dominoeffekt auslösen würde, der keinen Halt an nationalen Grenzen fände. Folglich müssen Vorschriften vor dem Hintergrund verflochtener und globaler Märkte international geregelt werden. Basel ist Sitz der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) der OECD-Staaten, die u.a. die Eigenkapitalvorschriften für Banken weltweit harmonisiert. Bereits 1988 wurden erste Eigenkapitalvorschriften erlassen, die einerseits das EK definieren und andererseits standardisierte Faktoren (0%, 20%, 50%, 100%) für bestimmte Adressenausfallrisiken (Staat, Banken, Hypothekarkredit, Unternehmen und Private) festlegen, mit denen die jeweiligen Kredite zu gewichten sind. Ergebnis sind die risikogewichteten Aktiva, die maximal das 12,5-fache des aufsichtsrechtlichen Eigenkapitals betragen dürfen (= Solvabilitätskoeffizienten = quantitative Deckelung des Kreditgeschäfts); je nach Gewichtung ist der Einzelkredit bis zu 8% mit EK zu unterlegen. Dies als BASEL I bezeichnete Verfahren wird derzeit überarbeitet und bis zum 31.12.2006 durch BASEL II ersetzt werden, wodurch die Risikosteuerung der Banken durch das EK auf risikoadjustiert gesteuert wird. Wesentliche Änderungen sind: ■ Bestimmung des Einzelrisikos durch ein Ratingverfahren ■ Ratingabhängige Bepreisung des Kredits In der Konsequenz wird der einzelne Kredit bzw. Kreditgeber nicht mehr wie bisher pauschal einem Adressenausfallrisiko zugeordnet („Gruppenhaftung“), sondern einzeln bewertet bzw. geratet. Damit wird grundsätzlich eine individuelle Risikoprämie ermittelt, die zu risikoadjustierten (einzelrisikobezogenen) Kreditkosten führt. Verfahrenstechnisch können Banken das durch externe Ratingagenturen ermittelte Rating des Kreditnehmers übernehmen, was aber in Deutschland wegen fehlender Praxis kaum vorkommen dürfte, oder aber ein Ratingverfahren entwickeln (Internes Rating), das durch die Aufsichtsbehörden anerkannt sein muss. Die folgende Grafik zeigt das System im Überblick: Basel II wird die Kreditvergabepraxis der Banken verändern. Viele sehen die Veränderung zum Nachteil der kleinen und mittleren Unternehmen (KMU), weil diese „schlechter geratet“ werden könnten und somit mit höheren Kreditkosten zu rechnen haben und, dass in letzter Konsequenz viele KMU nicht überleben werden. Diese Argumente sind aus bankwirtschaftlicher Sicht nicht stichhaltig. Die Konsequenzen von Basel II werden ganz andere sein: 1. Die Kreditkosten bleiben unverändert; die Banken sind nicht geneigt, höhere Kreditrisiken als bisher einzugehen und sich diese prämieren zu lassen; ebenso wenig werden Banken die Kreditkosten Fortbildung + Qualifizierung Autor + Kontakt Prof. Dr. Hanspeter Gondring, FRICS Wissenschaftlicher Leiter LIFBA <strong>GmbH</strong> Tel. +49 (0)711 - 18 49 - 8 27 / - 8 26 E-Mail: Gondring@LIFBA.de bei besserer Bonifizierung senken. 2. Bei Kreditvergaben werden nun stärker qualitative Faktoren (wie z.B. Nachfolgeregelung, Qualität des Managements, Risikokontrollinstrumente, Business Plan) beachtet und in die Entscheidung einbezogen. 3. Bei den quantitativen Faktoren wird die Eigenkapitalquote des Kreditnehmers eine große Bedeutung einnehmen sowie der Cash Flow als Selbstfinanzierungskraft des Unternehmens aufgewertet. (Schwierigkeiten sind insbesondere bei der Immobilienbranche zu erwarten, weil 47% der Unternehmen eine Eigenkapitalquote von < 10 % aufweisen) Auswirkungen von BASEL II auf die ganzheitliche Beratung von kleinen und mittleren Unternehmen: 1. Nachfolgeregelung wird Schwerpunktthema der Beratung 2. Betriebswirtschaftliche Beratung: Controlling, Cash Flow-Analyse, Erstellung von Business Plänen. 3. Stärkung der Eigenkapitalbasis (z.B. Beteiligung durch Private Equity Funds, Modifizierter Standardansatz: Kreditnehmer hat sich extern (d.h. durch eine Rating-Agentur) „raten“ lassen: Externes AAA A+ A- BBB+ B+ und ohne externes Rating: AA+ BB- schlechter Rating Risikogewicht: 20 % 50 % 100 % 150 % 100 % Wohnungsbaukredite: 40 % Risikogewichtung Eigenkapitalbedarf = Buchwert (Kredit) x Risikogewicht X 8 % Basis-IRB-Ansatz: (Mathem. Funktion der Ausfallwahrscheinlichkeit des Kredits) Eigenkapitalbedarf = Buchwert x LGD* X Risikogewicht(f) =AW* x 8% Opportunity Funds, Aufnahme atypisch stiller Gesellschafter) 4. Projektfinanzierung (Strukturierung der Finanzierung) 5. Aufnahme von Mezzanin-Kapital 6. Hilfestellung bei der Erstellung von Kreditanträgen BASEL II wird große Anforderungen an die ganzheitliche Beratung stellen und dem Berater nicht nur neue Ertragsquellen erschließen, sondern Nachhaltigkeit durch eine festere Kundenbeziehung geben, wenn der Berater über das notwendige Wissen verfügt und sich fortlaufend auf den neusten Stand des Wissens bringt. *LGD: Loss Given Default = Ausfallhöhe; AW: Ausfallwahrscheinlichkeit 19
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