ZAP-2019-22

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Fach 7, Seite 536 Negative Einwirkungen Immobiliarsachenrecht/WEG-Recht Abgesehen von diesem grds. Recht des Gewerbemieters, Außenwände des gemieteten Gebäudes mit Lichtreklamen ausstatten zu dürfen, gelten die für das Nachbarrecht sowie für das Wohnungseigentumsrecht entwickelten Grundsätze für die am wenigsten nachbarstörende Platzierung der Lichtreklamen auch innerhalb des Mietrechts. Dies bedeutet, dass nachbarrechtliche Ansprüche gegen den störenden Gewerbemieter bestehen bleiben und dieser daraus verpflichtet bleibt, die Lichtreklame umzusetzen oder abzuschirmen oder schließlich zu reduzieren, ohne dass er sich auf eine grundsätzliche Erlaubnis aufgrund des Mietvertrags berufen kann. So stellt zwar die Leuchtreklame eines Einkaufszentrums in einer Großstadt keinen Mangel der Mietsache dar (LG Berlin, Urt. v. 19.12.2003 – 64 S 353/03, ZMR 2004, 583 = NZM 2004, 548), doch muss die Leuchtreklame umgesetzt werden, wenn sie so installiert wurde, dass sie nur den Nachbarn stört, nicht aber den errichtenden Eigentümer oder Mieter selbst. e) Laser und Himmelsstrahler In jüngerer Zeit werden Gaststätten und insbesondere Diskotheken mit Lasern oder Himmelsstrahlern versehen, die mit scharf gebündeltem starkem Licht bei Nacht gut sichtbar gegen eine Wolkendecke oder in den wolkenlosen Nachthimmel strahlen. Diese Form der Lichtwerbung ist kilometerweit zu sehen und erinnert bisweilen an Flakscheinwerfer. Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung hatte sich in der jüngsten Vergangenheit mehrfach mit der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit solcher Himmelsstrahler auseinanderzusetzen. Zunächst werden diese Lichtanlagen i.d.R. als Werbeanlagen i.S.d. verschiedenen Landesbauordnungen behandelt (Bay. VGH BauR 1996, 537 f.; OVG NW BauR 1995, 225 f., wobei die Prüfung allerdings einzelfallbezogen erfolgen soll). Ist diese Lichtwerbung nicht oder nicht ausdrücklich mit all ihren strahlenden und blendenden sowie aufmerksamkeitsanziehenden Auswirkungen bauordnungsrechtlich genehmigt, so bestehe eine formelle Illegalität. Der Nachbar kann aber nur dann verwaltungsrechtlich eine Beseitigungsverfügung verlangen, wenn durch die Himmelsstrahler aus anderen Gründen als denen des formellen Bauordnungsrechts die öffentliche Sicherheit oder Ordnung gefährdet ist. Insoweit wird auf das in § 33 Abs. 1 S. 1 u. 2 StVO bundesrechtlich geregelte Verbot von Werbeanlagen außerhalb geschlossener Ortschaften und von innerörtlichen Werbeanlagen, sofern sie auf den Verkehr auf freier Strecke einwirken, abgestellt. Danach sind Werbeanlagen verboten, wenn dadurch Verkehrsteilnehmer in einer den Verkehr gefährdenden oder erschwerenden Weise abgelenkt oder belästigt werden können. Nach dem Wortlaut der Vorschrift genügt für die Gefährdung oder Erschwerung des Verkehrs ein abstrakter Nachweis, der durch die jeweilige Situation des Aufstellungsorts und seiner näheren Umgebung geführt werden kann. In diesem Fall sind Laser- und Himmelsstrahler als Lichtwerbeanlagen nicht genehmigungsfähig mit der Folge, dass ihre sofortige Beseitigung zu verfügen ist (Bay. VGH, a.a.O.; OVG NW, a.a.O.). Damit ist festzuhalten, dass der beeinträchtigte Grundeigentümer zwar keine unmittelbare Handhabe gegen die von Lasern und Himmelsstrahlern auf Nachbargrundstücken ausgehenden Lichtimmissionen hat, sondern eine allgemeine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung durch diese Werbemittel argumentativ begründen muss (OLG Zweibrücken, Urt. v. 29.1.2000 – 7 U 161/00). Sind die Lichtstrahlen in den Himmel gerichtet, so ist eben eine unmittelbare Anstrahlung des Nachbargrundstücks oder des Nachbarhauses gerade nicht gegeben. Der Fall ist mit den negativen Einwirkungen vergleichbar. 3. Bordellbetrieb a) Grundstücksnachbarn Auch ein Bordellbetrieb, der das sittliche Empfinden des Nachbarn verletzt, ansonsten aber nicht zu wahrnehmbaren Störungen und Beeinträchtigungen führt, löst keine Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche aus (BGH DWW 1985, 231). Relevante Störungen sind etwa die Einsicht in die Räume des Bordells vom Nachbargrundstück aus oder die sonstige Wahrnehmungsfähigkeit von Vorgängen im 1176 ZAP Nr. 22 20.11.2019
Immobiliarsachenrecht/WEG-Recht Fach 7, Seite 537 Negative Einwirkungen Haus, ein anstößiges oder schamverletzendes Verhalten der Bordellkunden außerhalb der Räumlichkeiten oder Lärmimmissionen durch das mit dem Bordellbetrieb verbundene erhöhte Kraftfahrzeugaufkommen (OLG Oldenburg WM 1998, 164 f.). b) Wohnungseigentümergemeinschaft Schon aufgrund der räumlichen Nähe innerhalb derselben Eigentumswohnungsanlage zieht das WEG die Grenzen in diesem Bereich erheblich enger. Die Nutzung der Eigentumswohnung zur Prostitution ist nach st. Rspr. in jedem Fall unzulässig, zieht Abwehransprüche der übrigen Wohnungseigentümergemeinschaft, aber auch des einzelnen Eigentümers nach sich und kann auch zur Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG führen (BGH, Urt. v. 5.12.2014 – 5 ZR 5/14, NZM 2015, 220 – alleinige Verbandsmacht nach „Ansichziehen“). Wenn schon dem Wohnungseigentümer selbst die Nutzung seiner Wohnung zur Prostitution verboten ist, dann gilt dies erst recht für den Fall der Vermietung. Die Vermietung der Wohnung zur Prostitution muss keinesfalls geduldet werden. Ausnahmsweise kann hier der vermietende Wohnungseigentümer wirksam durch die Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet werden, das Mietverhältnis zu kündigen und dies dem Verwalter nachzuweisen (HORST, a.a.O., S. 519, Rn 1899 m.w.N. zur Rechtspr., vgl. zuletzt BayObLG NJW-RR 2000, 1323 ff. = ZMR 2000, 689 ff.). c) Baurecht Auch bauplanungsrechtlich (z.B. §§ 34 BauGB, 6 BauNVO) lässt sich die Wohnungsprostitution in einem allgemeinen Wohngebiet wegen des damit verbundenen Störpotenzials als unzulässig durch die zuständige Behörde durch Ordnungsverfügung abwehren (VG Hamburg, Beschl. v. 21.11.2016 – 9 E 5604/ 16, IMR 2017, 207). Ein solches Gewerbe sei nur im baulich ausgewiesenen Gewerbegebiet zulässig. Aber auch dann ist ein Mindestabstand zur Grenze des Nachbargrundstücks (Einhaltung baulicher Abstandsflächen) wegen des Störpotenzials einzuhalten (VG Neustadt an der Weinstraße, Beschl. v. 24.9.2018 – 5 L 1140/18. NW, BeckRS 2018, 23931; zur Unzulässigkeit eines Gewerberaum als Erotikmarkt in einem Wohn- und Mischgebiet: VG Arnsberg, Urt. v. 17.6.2008 – 4 K 1364/07; VG Minden, Urt. v. 23.10.2012 – 1 K 2109/11; zur Bewertung von Wohnungsprostitution insbesondere in festgelegten Sperrbezirken, die wiederum für den zivilrechtlichen Begriff der Ortsüblichkeit vorgreiflich ist: BVerfG, Beschl. v. 28.4.2009 – 1 BvR 224/07, NVwZ 2009, 905). 4. Drogenhilfezentrum Der BGH hatte sich mit einem nachbarlichen Abwehranspruch gegen den Betreiber eines Drogenhilfezentrums zu befassen. Die dort Betreuten richteten auf der Straße vor dem Drogenhilfezentrum und auch vor dem Grundstück des Klägers einen „Szenetreff“ ein, verunreinigten den Bürgersteig mit gebrauchten Spritzen, Flaschenscherben und Essensresten sowie mit Erbrochenem und Exkrementen. Sie behinderten schließlich den Zugang zum klägerischen Grundstück, ohne selbst in das Grundstück einzudringen oder das Grundstück in sonstiger Weise selbst zu verschmutzen. Der BGH (ZAP EN-Nr. 594/2000 = MDR 2000, 1069 f. m. Anm. HORST = NZM 2000, 979 ff. = ZMR 2000, 743 ff.) kam zu dem Ergebnis, dass hier über den Bereich einer bloßen ideellen oder ästhetischen Einwirkung hinaus eine abwehrfähige Beeinträchtigung des Eigentums des Klägers i.S.v. § 1004 Abs. 1 BGB vorlag. Demgemäß wurde ein Abwehranspruch gegen den Betreiber des Drogenhilfezentrums zuerkannt. Der Unterschied zu den „Bordellfällen“ in der Grundstücksnachbarschaft besteht darin, dass hier der Betrieb des Drogenhilfezentrums „nach außen“ wirkte, während in den „Bordellfällen“ allein das Wissen um den Betrieb derartiger Etablissements in der Nachbarschaft für die Zuerkennung eines eigentumsrechtlichen Abwehranspruchs nicht ausreichte. 5. Verwildernlassen des Grundstücks Grundsätzlich kann der Eigentümer frei entscheiden, ob er sein Grundstück im Sinne eines „englischen Gartens“ pflegt oder verwildern lässt (§ 903 BGB). Störungen, die lediglich das ästhetische Empfinden beim Anblick eines ungepflegten Nachbargrundstücks betreffen, begründen keinerlei Rechtsansprüche. Von Extremfällen und ganz außergewöhnlichen Umständen abgesehen (dazu: OLG Düsseldorf ZAP Nr. 22 20.11.2019 1177
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