ZAP-2019-22

Fach 1, Seite 168 Eilnachrichten 2019
Rückzahlung überzahlter Betriebskosten: Angabe des Umlageschlüssels
(OLG Dresden, Beschl. v. 9.8.2019 – 5 U 936/19) • Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß,
wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in
diese eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten
Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen aufzunehmen.
Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits
und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art
des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden
Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Gibt eine Betriebskostenabrechnung nicht den
Umlageschlüssel an, genügt sie – im gewerblichen Mietrecht – nicht den dargestellten Mindestanforderungen
und ist deshalb formell unwirksam. Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch die Umlagevereinbarung
im Mietvertrag einen Umlageschlüssel nicht bestimmt. Hinweis: Auch wenn in dem Beschluss
auf das gewerbliche Mietrecht verwiesen wird, dürfte für das Wohnraummietrecht nichts
anderes gelten. ZAP EN-Nr. 651/2019
Mietsicherheit: Keine Befugnis einer vermieterseitigen Verwertung
(LG Berlin, Beschl. v. 1.10.2019 – 67 T 107/19) • Wird der Mieter nicht im Rahmen einer Individualvereinbarung,
sondern durch eine vom Vermieter gestellte Formularklausel zur Erbringung einer „Mietsicherheit“
verpflichtet, ohne dass die Klausel die Befugnis einer vermieterseitigen Verwertung während
oder nach Beendigung des Mietverhältnisses näher regelt, ist der Kaution in Anwendung der Unklarheitenregel
des § 305c Abs. 2 BGB lediglich eine auf den Wortlaut der Sicherungsabrede beschränkte
Funktion einer bloßen Sicherung des Vermieters vor einer möglichen Insolvenz des Mieters beizumessen,
die ihm auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ausschließlich für unstreitige oder rechtskräftig
festgestellte Ansprüche das Recht zur Verwertung eröffnet. Hinweis: Abgrenzung zu BGH, Urt. v.
24.7.2019 – VIII ZR 141/17, WuM 2019, 542 = ZAP EN-Nr. 482/2019 (LS). Bei der Mietvertragsgestaltung
sollte die Verwertungsmöglichkeit eingehend ausformuliert werden, um die in diesem Beschluss ausgesprochene
Beschränkung zu vermeiden. ZAP EN-Nr. 652/2019
Immobiliarsachenrecht/WEG-Recht
Vertretung in einer Eigentümerversammlung: Juristische Person
(BGH, Urt. v. 28.6.2019 – V ZR 250/18) • Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer
sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer
oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass
sie auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter,
sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist
ferner regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung
jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren)
Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten
zuständig ist. Hinweis: Gerade bei zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Frage der
Vertretungsbefugnis häufig ein Thema. Die BGH-Entscheidung bringt nunmehr Klarheit in Bezug auf die
Vertretung durch juristische Personen. ZAP EN-Nr. 653/2019
Nichtrückgabe von überlassenen Schlüsseln: Schadenersatzanspruch
(OLG Dresden, Urt. v. 20.8.2019 – 4 U 665/19) • Beim Schlüsselverlust einer Wohnungsanlage kann der
Geschädigte sowohl Kosten für den Austausch der Schlüsselanlage als auch für provisorische Sicherungsmaßnahmen
verlangen, sofern die konkrete Gefahr eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels
durch Dritte besteht. Hinweis: Schließanlagen unterliegen einer mechanischen Abnutzung und deshalb
ist stets ein Abzug „Neu für Alt“ bei den Anschaffungskosten vorzunehmen; dieser kann gem. § 287 ZPO
geschätzt werden. ZAP EN-Nr. 654/2019
1164 ZAP Nr. 22 20.11.2019