ZAP-2019-20

Fach 4, Seite 1820
Miete/Nutzungen
Kündigung wegen Zahlungsverzugs infolge einer Mietminderung
Praxistipp:
Der häufig zu lesende Satz in Schriftsätzen an das Gericht im Rahmen von rechtshängigen Mietrechtsverfahren
„wegen erheblicher Schimmelbildung/Lärmwirkungen o.Ä. durfte der Beklagte ohne Weiteres die
Miete im streitgegenständlichen Zeitraum um 50 % mindern“ ist in dieser Allgemeinheit unsubstantiiert
und vermag in keiner Weise darzulegen, wie und in welchem Ausmaß eine mehr als unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung
vorliegt.
3. Sekundäre Darlegungslast des Vermieters
Sofern ein ausreichend substantiierter Vortrag des Mieters zu einem Mangel vorliegt, muss der Vermieter
aufgrund der ihn treffenden sekundären Darlegungs- und Beweislast ebenfalls substantiiert
vortragen und ggf. unter Beweis stellen, warum kein (erheblicher) Mangel vorhanden ist, er bestehende
Mängel endgültig behoben hat und/oder gesetzliche Ausschlusstatbestände (z.B. §§ 536b, 536c BGB,
s. oben) eingreifen (SCHMIDT-FUTTERER/EISENSCHMID, a.a.O., § 536 Rn 318 u. 498 ff. m.w.N.).
Praxistipp:
Der in diesem Zusammenhang häufig zu lesende Satz der Vermieterseite „es wird vollumfänglich mit Nichtwissen
bestritten, dass die Mietsache mehr als unerheblich mangelbehaftet war“ ist weder ausreichend substantiiert
noch im Lichte von § 138 Abs. 4 ZPO möglich, da der Zustand der Mietsache regelmäßig in der Sphäre
des Vermieters liegt, welcher sich durch Ausübung von Besuchsrechten einen Überblick über den Zustand
der (mangelbehafteten) Wohnung verschaffen kann, so dass ein Bestreiten mit Nichtwissen regelmäßig
unzulässig ist.
Beim in der Praxis häufig anzutreffenden Problem eines Schimmelbefalls der Mietsache trägt der
Mieter die Beweislast für das Vorhandensein von Schimmel, sofern vom Vermieter bestritten wird, dass
Schimmel überhaupt vorliegt und nur dann, wenn der Vermieter das Vorhandensein des Schimmels
bestätigt und (nur) Streit über dessen Verursachung besteht (baulich- oder nutzerbedingt), trägt der
Vermieter nach der Sphärentheorie die Beweislast dafür, dass der Schimmel bauseitig und nicht durch
ein fehlerhaftes Nutzerverhalten des Mieters verursacht wurde, sog. Sphärentheorie (vgl. SCHMIDT-
FUTTERER/EISENSCHMID, a.a.O., § 536 Rn 498 ff. m.w.N.).
Sofern sich nach einer durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts ergibt, dass eine
mehr als unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung durch einen Mietmangel bestand, bestimmt das
Gericht eine darauf basierende, prozentuale Minderungsquote (§ 286 ZPO).
Praxistipp:
Aus Anwaltssicht ist hierbei zu berücksichtigen, dass eine Überprüfung der konkreten prozentualen Bezifferung
des Tatrichters (z.B. Minderungsquote von 25 %) in der Berufungsinstanz aufgrund der eingeschränkt
rügbaren tatrichterlichen Beweiswürdigung („Verstoß gegen Denkgesetze“) nur im Einzelfall
möglich sein wird.
IV. Zurückbehaltungsrechte des Mieters aus §§ 320, 273 BGB i.V.m. 535 Abs. 1 S. 2 BGB
Neben dem Recht auf eine angemessene Mietminderung hat der Mieter die Möglichkeit der
Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts aus § 320 BGB für die Zeit der Mangelhaftigkeit der
Mietsache, um auf den Vermieter Druck auszuüben, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen
(BGH, Urt. v. 7.5.1982 – V ZR 90/81; BGH, Beschl. v. 11.6.1997 – XII ZR 254/95; SCHMIDT-FUTTERER/
EISENSCHMID, a.a.O. § 536 Rn 409). Gewährleistungsrechte werden nach ganz h.M. von § 320 BGB nicht
berührt. Praktisch bedeutet dies, dass der Mieter den nicht von der Minderung erfassten Betrag des
Mietzinses zurückhalten darf, um den Vermieter zusätzlich zur Erfüllung seiner Primärpflicht aus § 535
BGB anzuhalten. Sofern der Vermieter den Mangel beseitigt, muss der Mieter den zurückbehaltenen
1062 ZAP Nr. 20 23.10.2019